2026'da Türkiye'de Mülk Nasıl Kontrol Edilir: Yabancı Alıcı İçin Kapsamlı Kontrol Listesi

Türkiye'de satın almadan önce bir gayrimenkulün nasıl kontrol edileceğini bilmek, internetteki en çekici daireyi bulmaktan daha önemlidir.

Bir alıcı, İstanbul'da aşağıdaki özelliklere sahip güzel bir daire keşfedebilir:

• Boğaz manzarası;

• yeni mutfak;

• modern mobilyalar;

• metro erişimi;

• rekabetçi fiyat.

Ancak bu özelliklerin hiçbiri temel soruları yanıtlamaz:

• Gayrimenkule yasal olarak kim sahip?

• Daire Tapu ile eşleşiyor mu?

• Üzerinde ipotek veya haciz var mı?

• Binanın doğru izinleri var mı?

• Fiziksel durum kabul edilebilir mi?

• Fiyat makul mü?

• Yabancı bir alıcı yasal olarak satın alabilir mi?

• Ve kapanışta tam olarak ne devredilecek?

Bu nedenle ciddi bir gayrimenkul kontrolü birkaç ayrı katman gerektirir.

Güçlü bir satın alma öncesi inceleme şunları incelemelidir:

• Yasal mülkiyet ve Tapu

• Bina ve izin durumu

• Fiziksel ve teknik durum

• Deprem ve yapısal risk

• Finansal ve yatırım kalitesi

• Konum ve mahalle

• Sözleşme ve ödeme yapısı

• Yabancı alıcı ve kapanış gereksinimleri

Hiçbir tek belge tüm bu soruları yanıtlamaz.

Bir değerleme raporu yasal durum tespiti raporu değildir.

Bir Tapu yapısal mühendislik raporu değildir.

Bir DASK poliçesi deprem güvenliği sertifikası değildir.

Bir banka ipotek onayı yatırım tavsiyesi değildir.

Bir geliştirici broşürü onaylanmış mimari proje değildir.

Bu nedenle bu kılavuzun amacı, tüm önemli satın alma öncesi kontrolleri Türkiye'deki yabancı alıcılar için tek bir pratik ana kontrol listesinde bir araya getirmektir.

Önemli: Bu kılavuz genel bilgi sağlar ve işleme özgü hukuki, mühendislik, vergi veya değerleme tavsiyesinin yerini almaz.

8 Katmanlı Gayrimenkul Kontrolü

Süreci yapılandırmanın basit bir yolu:

Bir gayrimenkul sırf bir katman iyi görünüyor diye geçmemelidir.

Bölüm 1 — Yasal Kontroller

1. Kayıtlı Maliki Doğrulayın

İlk soru her zaman şu olmalıdır:

Gayrimenkule yasal olarak kim sahip?

Yalnızca şunlara güvenmeyin:

• satıcı beyanları;

• daire anahtarları;

• kamu hizmeti faturaları;

• eski Tapu fotoğrafları;

• emlak ilanları.

Mevcut tapu sicili durumu önemlidir.

Satıcı, kayıtlı mülk sahibiyle örtüşmeli veya o mülk sahibi adına hareket etmek için yasal olarak yeterli yetkiyi gösterebilmelidir.

Birisi şunlar aracılığıyla imzalıyorsa:

• Vekaletname;

• şirket yetkisi;

• miras;

• başka bir temsilci düzenlemesi,

bu yetki doğrulanmalıdır.

2. Tam Gayrimenkulü Belirleyin

Bir İstanbul geliştirmesi yüzlerce benzer daire içerebilir.

Sözleşmeniz, görüntülemeniz ve Tapu'nuz aynı yasal varlığa atıfta bulunmalıdır.

Kontrol edin:

• il;

• ilçe;

• mahalle;

• ada;

• parsel;

• blok;

• kat;

• bağımsız bölüm numarası;

• arsa payı;

• kayıtlı gayrimenkul türü.

Satın almayın:

"12. kattaki 2+1 daire."

Tanımlanabilir bir bağımsız bölüm satın alın.

Pazarlama Birim Numarası vs Tapu Numarası

Geliştiriciler bazen resmi bağımsız bölüm numaralarından farklı satış ofisi birim numaraları kullanır.

Örneğin:

• Pazarlama birimi: A-1207

• Resmi bağımsız bölüm: 188

Bu tamamen normal olabilir.

Ancak aralarındaki ilişki belgelenmelidir.

3. Güncel Tapu Bilgilerini İnceleyin

Eski bir Tapu kopyası tarihsel bilgileri gösterir.

Gayrimenkulün bugün değişmediğini garanti etmez.

Alıcı, maddi olarak bağlanmadan önce güncel sicili doğrulamalı ve nihai devirden önce yeniden kontrol etmeyi düşünmelidir.

TKGM, Web Tapu aracılığıyla dijital gayrimenkul ve tapu sicili hizmetleri sunar ve yabancı kullanıcıların geçerli prosedürler için Yabancı Portalına erişebileceğini doğrulamaktadır.

4. Takyidatı Kontrol Edin

Sadece şunu sormayın:

"Gayrimenkulün Tapu'su var mı?"

Şunu sorun:

"Takyidatta ne görünüyor?"

Takyidat, gayrimenkulü etkileyen kayıtlı hakları veya kısıtlamaları içerebilir, örneğin:

• ipotek — ipotek;

• haciz — haciz;

• şerhler — şerhler;

• beyanlar — beyanlar;

• irtifak hakları — irtifak hakları;

• diğer kayıtlı haklar veya kısıtlamalar.

Her maddi kayıt satın almadan önce anlaşılmalıdır.

5. İpotek Kontrolü — İpotek

İpotek otomatik olarak bir gayrimenkulü reddetme nedeni değildir.

Birçok ikinci el ve geliştirici gayrimenkulü meşru olarak ipotekli olabilir.

Ancak alıcının bilmesi gerekir:

• alacaklının kim olduğunu;

• hangi ipoteğin kayıtlı olduğunu;

• kalıp kalmayacağını;

• nasıl kaldırılacağını;

• ne zaman kaldırılacağını;

• ödemenin kaldırmaya bağlı olup olmadığını.

Satıcının şöyle demesi:

"Kredi zaten ödendi."

mutlaka şu anlama gelmez:

"İpotek zaten tapu sicilinden silindi."

Kaydın kendisini doğrulayın.

6. Haciz Kontrolü — Haciz

Bir haciz büyük bir kapanış komplikasyonu yaratabilir.

Varsa, belirleyin:

• nedeni;

• ilgili olduğunda tutarı;

• alacaklıyı;

• kaldırma prosedürünü;

• beklenen kaldırma tarihini.

Sadece şuna dayanarak ödemeyi tamamlamayın:

"Siz ödedikten sonra kaldıracağız."

Ödeme ve kaldırma mekanizması sözleşmesel olarak kontrol edilmelidir.

7. Şerhleri ve Üçüncü Taraf Haklarını İnceleyin

Kayıtlı şerhler alıcının haklarını etkileyebilir.

Örnekler belirli şunları içerebilir:

• satış vaatleri;

• sözleşmesel haklar;

• kiralamayla ilgili haklar;

• aile konutu kısıtlamaları;

• diğer üçüncü taraf talepleri.

Önemli soru şu değildir:

"Bir şerh var mı?"

Şudur:

"Bu şerh benim edinimim için yasal olarak ne anlama geliyor?"

Bölüm 2 — Bina ve İzin Kontrolleri

8. Kat Mülkiyeti vs Kat İrtifakı Kontrolü

Türk gayrimenkul alımlarında sıklıkla iki tapu kavramı görülür:

Kat Mülkiyeti

Tamamlanmış bir bina ile ilişkili kat mülkiyeti.

Kat İrtifakı

Genellikle tam kat mülkiyeti sahipliğine geçişi henüz tamamlanmamış bir bina ile ilişkili kat irtifakı.

TKGM, kat irtifakı olduğu ve ilgili yapı kullanma izninin alındığı durumlarda binanın geçerli süreç aracılığıyla kat mülkiyetine geçebileceğini doğrulamaktadır.

Hiçbir terim bağlam olmadan değerlendirilmemelidir.

Kat İrtifakı Otomatik Olarak Kötü mü?

Hayır.

Birçok meşru gayrimenkul geçici veya tarihsel olarak kat irtifakı altında kalabilir.

Ancak fiziksel olarak tamamlanmış bir daire için sorun:

• Neden hala kat irtifakı?

• İskan alındı mı?

• Dönüşümden önce ne kaldı?

• Fiili bina onaylanmış projeyle tutarlı mı?

Şunu kabul etmeyin:

"Türkiye'de herkesin var."

işleme özgü bir cevabın yerine.

9. İskan Kontrolü — Yapı Kullanma İzin Belgesi

Genellikle İskan olarak tartışılan yapı kullanma izni, tamamlanmış gayrimenkul için önemli bir kontroldür.

İlgili idare, yapı kullanma izin belgesi düzenlemeden önce tamamlanan binanın izin ve onaylanmış belgelerle uyuşup uyuşmadığını değerlendirir.

Mevcut Bakanlık bilgileri, süreci, kullanım izni verilmeden önce bir yapının yapı ruhsatı ve ekli proje belgelerine uygun olarak tamamlandığının doğrulanması olarak tanımlamaktadır.

Tamamlanmış bir daire için belirleyin:

• İskan olup olmadığını;

• binayı kapsayıp kapsamadığını;

• binanın mevcut durumunun onunla tutarlı olup olmadığını.

10. Yapı Ruhsatını Doğrulayın — Yapı Ruhsatı

Daha yeni veya plan aşamasındaki gayrimenkul için Yapı Ruhsatı hakkında bilgi alın.

Bu özellikle ön ödemeli geliştirici işlemlerinde önemlidir.

Ticaret Bakanlığı'nın mevcut Mart 2026 rehberi açıkça belirtmektedir:

Yapı ruhsatı alınmadan önce bir tüketiciyle ön ödemeli konut sözleşmesi yapılamaz.

Bir geliştirici şöyle diyorsa:

"Ruhsat yakında gelecek."

bunu şundan farklı değerlendirin:

"İşte verilen ruhsat."

11. Fiili Daireyi Onaylanmış Projeyle Karşılaştırın

Bir gayrimenkul fiziksel olarak değiştirilmiş olabilir.

Potansiyel örnekler şunları içerir:

• balkon kapatma;

• oda genişletme;

• kaldırılan duvarlar;

• birleştirilmiş daireler;

• ortak alanların dahil edilmesi;

• teras kapatma;

• değiştirilmiş ticari/konut kullanımı.

Fiziksel daire, maddi olduğunda ilgili yasal/proje belgeleriyle karşılaştırılmalıdır.

Bir tadilat çekici görünebilir ancak yine de yasal veya yapısal sorular yaratabilir.

12. Kayıtlı Kullanımı Kontrol Edin

Şöyle pazarlanan bir gayrimenkul:

"Lüks rezidans dairesi"

yasal olarak başka bir kullanım türü altında kayıtlı olabilir.

Bağımsız bölümün resmi niteliğinin amaçlanan kullanımla uyuşup uyuşmadığını kontrol edin.

Bu şunlar için önemli olabilir:

• işgal;

• finansman;

• kamu hizmetleri;

• kiralama stratejisi;

• yeniden satış.

Bölüm 3 — Yeni Bina ve Plan Aşaması Kontrolleri

13. Bağımsız Bölüm Planını İnceleyin

Bir geliştirici gayrimenkulü için, resmi veya sözleşmesel planlarda tam daireyi doğrulayın.

Ticaret Bakanlığı'nın 2026 ön ödemeli konut rehberi, tüketicilere ilgili sözleşmeye girmeden önce şunları incelemelerini söyler:

• bağımsız bölüm planı;

• vaziyet planı;

• kat planı;

• teknik şartname.

Karşılaştırın:

satış broşürü

ile

sözleşme belgeleri.

14. Net vs Brüt Alanı Kontrol Edin

İstanbul dairelerini yalnızca başlıktaki brüt metrekareleri kullanarak karşılaştırmayın.

İsteyin:

• net iç alan;

• brüt alan;

• balkon;

• teras;

• bahçe;

• ortak alan tahsisi.

Bakanlığın mevcut ön ödemeli konut rehberi özellikle tüketicilere hem net hem de brüt alanları, konumu, yönü ve vaat edilen iç özellikleri sözleşmeye karşı değerlendirmelerini söyler.

15. Teknik Şartnameyi İnceleyin

Yeni bina alımı için, teknik şartname broşürden daha önemli olabilir.

Kontrol edin:

• zeminler;

• pencereler;

• kapılar;

• mutfak;

• banyo;

• ısıtma;

• soğutma;

• yalıtım;

• beyaz eşyalar;

• cephe;

• otopark;

• depolama;

• ortak tesisler.

Geliştirici, herhangi bir ikameyi "eşdeğer" diyerek her vaat edilen özelliği değiştirememelidir.

16. Geliştiriciyi Kontrol Edin

Bir geliştirici kontrolü şunları içermelidir:

• tam yasal satıcı;

• MERSİS;

• kurumsal kayıtlar;

• arazi ilişkisi;

• yüklenici;

• yapı ruhsatı;

• önceki projeler;

• ödeme koruması.

17. Plan Aşamasındaki Bir Projede Arazi Mülkiyetini Doğrulayın

Ticaret Bakanlığı, ön ödemeli konut alıcılarına açıkça arsaya kimin sahip olduğunu araştırmalarını ve gayrimenkulün değerini düşürebilecek şerh veya beyanlar için tapu kaydını kontrol etmelerini tavsiye etmektedir.

Geliştirici:

• arsaya sahip olabilir;

• ayrı bir arsa sahibiyle çalışabilir;

• bir geliştirme anlaşması aracılığıyla faaliyet gösterebilir.

Hangi yapının geçerli olduğunu anlayın.

Bölüm 4 — Fiziksel Daire Muayenesi

18. Daireyi Gün Işığında İnceleyin

Fiziksel bir görüntüleme en iyi gün ışığında yapılır.

Doğal ışık şunları değerlendirmeyi kolaylaştırır:

• çatlaklar;

• duvar onarımları;

• nem lekeleri;

• pencere durumu;

• zemin kaplaması;

• manzara;

• doğal aydınlatma.

Daireyi ilk kez gece görseniz bile, nihai taahhütten önce gündüz muayenesi ayarlayın.

19. Nem ve Su Hasarını Kontrol Edin

Şuralara bakın:

• banyo tavanları;

• mutfak;

• balkonlar;

• dış duvarlar;

• pencere kenarları;

• teras altındaki tavanlar;

• bodrum;

• çatı katı daireleri.

Uyarı işaretleri şunları içerir:

• renk değişikliği;

• dökülen boya;

• küf;

• taze yerel yeniden boyama;

• olağandışı koku.

Taze boya tek başına bir sorun değildir.

Küçük ıslak bir köşeyi kaplayan taze boya bir soruyu hak eder.

20. Çatlakları Dikkatlice Kontrol Edin

Her çatlak yapısal değildir.

Çoğu kozmetiktir.

Ancak alıcılar şunları ayırt etmelidir:

• yüzeysel sıva çatlaması;

• tekrarlayan geniş çatlaklar;

• kolon/kiriş çevresindeki çatlaklar;

• çapraz çatlama;

• belirgin deformasyon.

Bir şey önemli görünüyorsa, kendiniz teşhis etmeyin.

Bir yapı mühendisi kullanın.

21. Pencereleri ve Dış Kapıları Kontrol Edin

Test edin:

• her büyük pencereyi;

• balkon kapılarını;

• contaları;

• kilitleri;

• çerçeveleri;

• görünür olduğunda su geçirmezliği.

Kötü monte edilmiş pencereler şunları yaratabilir:

• gürültü;

• ısı kaybı;

• su girişi;

• yoğuşma.

22. Sıhhi Tesisatı Kontrol Edin

Muslukları açın.

Test edin:

• su basıncı;

• sıcak su;

• drenaj;

• tuvaletler;

• duşlar;

• görünür sızıntılar.

Şuraların altına bakın:

• lavabolar;

• mutfak dolapları;

• banyo dolapları.

Daha eski daireler için sorun:

• borular;

• önceki sızıntılar;

• tadilat geçmişi.

23. Elektrik Sistemlerini Kontrol Edin

Bir alıcının elektrikçi muayenesi yapması beklenmez.

Ancak temel kontroller şunları içerebilir:

• elektrik paneli durumu;

• prizler;

• ışıklar;

• görünür doğaçlama kablolama.

Daha eski veya kapsamlı şekilde yenilenmiş bir daire için profesyonel elektrik muayenesi değerli olabilir.

24. Isıtma ve Soğutmayı Test Edin

Binaya bağlı olarak, dairenin şunları kullanıp kullanmadığını belirleyin:

• doğal gaz;

• merkezi ısıtma;

• bireysel kazan;

• ısı pompası;

• klima;

• merkezi soğutma.

Sorun:

• Sıcaklığı kim kontrol ediyor?

• Tüketim nasıl faturalandırılıyor?

• Sabit merkezi ücretler var mı?

• Ekipman ne kadar eski?

Modern görünümlü bir daire hala pahalı veya verimsiz bir ısıtma sistemine sahip olabilir.

25. Balkonu ve Terası İnceleyin

Büyük balkonlu veya teraslı gayrimenkuller için kontrol edin:

• drenaj;

• su yalıtımı;

• eğim;

• korkuluk;

• çatlaklar;

• yasal durum.

Şöyle ilan edilen bir teras:

"özel 40 m² teras"

yasal olarak da kontrol edilmelidir.

Bağımsız bölümün bir parçası mı?

Özel kullanım hakkı mı?

Gayri resmi olarak kullanılan ortak alan mı?

Yalnızca fiziksel erişime güvenmeyin.

Bölüm 5 — Tüm Binayı İnceleyin

26. Sadece Daireyi İncelemeyin

Bina genellikle size yenilenmiş iç mekandan daha fazlasını anlatır.

Şuralarda yürüyün:

• giriş;

• bodrum;

• merdivenler;

• asansörler;

• koridorlar;

• garaj;

• erişilebilir olduğunda çatı alanı;

• ortak tesisler.

Arayın:

• bakım;

• su hasarı;

• yapısal değişiklik;

• ihmal edilen sistemler.

50.000 €'luk bir iç tadilat kötü yönetilen bir binayı düzeltemez.

27. Bodrumu İnceleyin

Bodrumlar üst katlarda gizlenen sorunları ortaya çıkarabilir.

Kontrol edin:

• su;

• nem;

• görünür yapısal elemanlar;

• kötü bakım;

• olağandışı değişiklikler.

Deprem bilinçli alıcılar için, kolonlarda veya yapısal elemanlarda bariz değişiklikler profesyonel dikkat gerektirir.

28. İlgiliyse Çatıyı Kontrol Edin

Bu özellikle şunlar için önemlidir:

• en üst kat daireleri;

• daha eski binalar;

• dubleksler.

Sorun:

• Çatı en son ne zaman onarıldı?

• Dairede sızıntı oldu mu?

• Çatı masraflarını kim ödüyor?

29. Asansörü Kontrol Edin

Sorun:

• asansör sayısı;

• bakım durumu;

• yaş;

• kapasite.

Yüksek katlı projelerde, asansör performansı günlük yaşamı ve kiralama cazibesini doğrudan etkileyebilir.

30. Otoparkı İnceleyin

Otoparkın şu olup olmadığını doğrulayın:

• tapulu;

• tahsisli;

• paylaşımlı;

• ilk gelen alır;

• mekanik;

• açık.

Satış temsilcisinin şöyle demesi:

"Otopark dahil."

yeterince spesifik değildir.

Bölüm 6 — Deprem ve Yapısal Kontroller

31. Deprem Güvenliğini Görünüşe Göre Yargılamayın

Yeni bir mutfak size binanın yapısal performansı hakkında neredeyse hiçbir şey söylemez.

Deprem analizi şu gibi faktörleri dikkate almalıdır:

• yapısal sistem;

• bina tasarımı;

• inşaat dönemi;

• değişiklikler;

• malzemeler;

• zemin koşulları;

• mühendislik performansı.

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, hem yeni bina tasarımı hem de mevcut binaların deprem etkileri altında değerlendirilmesi için mühendislik çerçevesini sağlar. Mevcut yönetmelik 2019'da yürürlüğe girmiştir.

32. Bina Yaşı Yararlıdır — Ancak Yeterli Değildir

İnşaat tarihi bağlam sağlar.

Ancak:

eski = güvensiz

ve

yeni = güvenli

her ikisi de aşırı basitleştirmedir.

Bir binanın gerçek riski yaştan daha fazlasına bağlıdır.

Ciddi endişeler için varsayımlar yerine mühendislik kanıtları kullanın.

33. Teknik Bina Bilgileri İsteyin

Potansiyel olarak yararlı bilgiler şunları içerebilir:

• inşaat izni yılı;

• iskan belgesi;

• onaylanmış yapısal proje;

• bina denetim kayıtları;

• tadilat geçmişi;

• güçlendirme çalışmaları;

• önceki hasar.

Kullanılabilirlik binaya göre değişir.

34. Mevcut Olduğunda Bina Kimlik Sistemini Kontrol Edin

Türkiye'nin Bina Kimlik Sistemi — BKS'si, geçerli bina denetim sistemi içinde tamamlanan binalar için teknik kimlik kayıtları oluşturmak üzere tanıtılmıştır.

Bakanlık, sistemin teknik ve genel bina bilgilerini depolayabileceğini ve bina belgelerine ve gelecekteki denetime erişimi iyileştirmeyi amaçladığını açıklamaktadır.

Her eski bina aynı düzeyde BKS bilgisine sahip olmayacaktır.

Mevcut olduğunda, ek bir bilgi kaynağı olabilir — mühendislik değerlendirmesinin yerine geçmez.

35. Riskin Gerektirdiği Yerde Yapı Mühendisi Kullanın

Bina ciddi belirsizlik sunuyorsa, bir mühendis daha profesyonel bir değerlendirme yapabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespitleri için, Bakanlık risk değerlendirmesi için yetkili/lisanslı kurum ve kuruluşları sürdürmektedir.

Resmi yasal risk değerlendirmesi sıradan görsel gayrimenkul muayenesinden farklıdır.

Onları karıştırmayın.

DASK Deprem Güvenliği Sertifikası Değildir

Bu çok önemli bir ayrımdır.

Bir gayrimenkulün Zorunlu Deprem Sigortası — DASK/ZDS'ye sahip olması, bir mühendisin binayı depreme dayanıklı olarak onayladığını kanıtlamaz.

DASK, kendi çerçevesi içinde tanımlanmış depremle ilgili fiziksel kayıplara karşı sigorta teminatıdır.

Bu bir yapısal performans raporu değildir.

DASK'ın kendisi, gayrimenkullerin bazı durumlarda kat mülkiyeti olmadan bile sigortalanabileceğini belirtmektedir; bu, bir sigorta poliçesinin kapsamlı bir yasal veya yapısal onay olarak yorumlanmaması gerektiği gerçeğini pekiştirmektedir.

Alıcılar için Önemli 2026 DASK Değişikliği

2026 için özellikle önemli yeni bir kural vardır.

5 Eylül 2026'da veya sonrasında Tapu Siciline tescil edilen nitelikli konut satışları için DASK şunları belirtmektedir:

• satıcının zorunlu deprem sigortası tapu işleminin tamamlandığı gün sona erer;

• alıcı, tapu devrinden önce kendi geçerli poliçesini almalıdır;

• poliçe satış sırasında kontrol edilir;

• kural, işlemin bir Tapu ofisinde veya bir noter aracılığıyla gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılmaksızın geçerlidir.

Bu, Eylül 2026 alıcısının basitçe şunu sormaması gerektiği anlamına gelir:

"Satıcının DASK'ı var mı?"

Şuna hazırlanmalıdır:

"Kapanıştan önce kendi adıma gerekli poliçem var mı?"

Bölüm 7 — Finansal Kontroller

36. İstenen Fiyatı Piyasayla Karşılaştırın

Fiyatı asla yalnızca şunu sorarak değerlendirmeyin:

"Bu Dubai/Londra/Avrupa'dan daha mı ucuz?"

İlgili karşılaştırma:

aynı mikro-piyasadaki benzer gayrimenkuller.

Karşılaştırın:

• aynı ilçe;

• aynı mahalle;

• aynı bina yaşı;

• aynı tapu durumu;

• aynı büyüklük;

• benzer kat;

• benzer manzara;

• benzer durum.

Metrekare Fiyatı Yanıltıcı Olabilir

Bir gayrimenkul brüt metrekare başına ucuz görünebilir ancak kullanılabilir net metrekare başına pahalı olabilir.

Örneğin:

Daire A

Brüt: 150 m²
Net: 95 m²
Fiyat: 300.000 €

Daire B

Brüt: 125 m²
Net: 105 m²
Fiyat: 300.000 €

Aynı satın alma fiyatı çok farklı bir kullanılabilir alan değerlemesi yaratır.

Mümkün olduğunda net alanı karşılaştırın.

37. Bağımsız Değerleme Kullanın

Yabancı gerçek kişi alıcıyı içeren ilgili işlemler için TKGM resmi değerleme raporu çerçevesini ve değerleme prosedürlerini sürdürmektedir.

Ancak alıcılar raporun amacını anlamalıdır.

Bir değerleme değeri değerlendirmek için yararlıdır.

Şunların yerini almaz:

• yasal durum tespiti;

• mühendislik muayenesi;

• sözleşme incelemesi.

38. Büyük Fiyat Farklarını Araştırın

Diyelim ki:

Satıcı fiyatı: 25 milyon TL

Bağımsız değerleme: 18 milyon TL

Bu otomatik olarak satıcının fiyatının yasadışı olduğu anlamına gelmez.

Ancak büyük bir fark açıklama hak eder.

Olası nedenler şunları içerebilir:

• mobilya;

• olağandışı manzara;

• agresif geliştirici fiyatlandırması;

• güncelliğini yitirmiş karşılaştırma verileri;

• vatandaşlık primi;

• pazarlama primi.

Ne için ödediğinizi anlayın.

39. Tam Edinim Maliyetini Hesaplayın

Satın alma fiyatı tek maliyet değildir.

Dikkate alın:

• Tapu ile ilgili maliyetler;

• değerleme;

• DAB/bankacılık;

• hukuki hizmetler;

• varsa acente komisyonu;

• sigorta;

• mobilya;

• tadilat;

• kamu hizmeti kurulumu.

Tam edinim maliyeti gerçek yatırım temelinizi belirler.

40. Aylık Aidat'ı Kontrol Edin

Büyük bir İstanbul rezidansında, aylık aidat yatırım getirilerini maddi olarak etkileyebilir.

İsteyin:

• mevcut aidat;

• neleri içerdiği;

• son artışlar;

• beklenen artışlar;

• olağanüstü giderler.

Şunlara sahip bir bina:

• yüzme havuzu;

• spor salonu;

• 24 saat güvenlik;

• kapsamlı peyzaj;

• çoklu asansörler;

normalde basit bir apartman bloğundan daha yüksek işletme maliyetlerine sahip olacaktır.

41. Olağanüstü Bina Giderlerini Sorun

Normal aylık aidat hikayenin sadece bir parçasıdır.

Bina yönetimine şunları içeren onaylanmış veya beklenen büyük işler olup olmadığını sorun:

• cephe;

• çatı;

• asansör;

• su yalıtımı;

• ısıtma sistemi;

• güçlendirme;

• ortak alanlar.

Düşük mevcut aylık ücret düşük gelecek giderleri garanti etmez.

42. Kira Varsayımlarını Doğrulayın

Yatırım için satın alıyorsanız, yalnızca şuna güvenmeyin:

"Bu daire 2.000 $'a kiralanıyor."

Kanıt isteyin.

Karşılaştırın:

• mevcut rakip ilanlar;

• fiili yerel kiralar;

• mobilyalı vs mobilyasız;

• uzun vadeli vs kısa vadeli;

• boşluk.

Hesaplayın:

yıllık brüt kira ÷ toplam edinim maliyeti

sonra şunlar için ayarlayın:

• boşluk;

• aidat;

• yönetim;

• vergi;

• bakım;

• sigorta.

Bölüm 8 — İşgal, Kiracı ve Teslim Kontrolleri

43. Gayrimenkul Boş mu?

Varsaymayın.

İkinci el bir daire şunları içerebilir:

• kiracı;

• satıcı;

• aile üyesi;

• gayri resmi işgalci.

Boş teslim bekliyorsanız, sözleşme bununla ilgilenmelidir.

44. Mevcut Kiralamayı Kontrol Edin

Gayrimenkul bir kiracı tarafından işgal ediliyorsa, satın almadan önce yasal ve ticari sonuçları inceleyin.

Anlayın:

• mevcut kira sözleşmesi;

• kira;

• depozito;

• ödeme durumu;

• işgal beklentileri.

Kiralanmış bir gayrimenkul satın almak, hemen boş bir daire satın almaktan farklıdır.

45. Hangi Mobilyaların Dahil Olduğunu Doğrulayın

Mobilyalı alımlar için bir envanter hazırlayın.

Dahil edin:

• buzdolabı;

• fırın;

• çamaşır makinesi;

• klimalar;

• mobilyalar;

• televizyonlar;

• aydınlatma;

• perdeler;

• gömme dolaplar.

"Mobilyalı" önemli bir satın alma için çok belirsizdir.

Bölüm 9 — Konum Kontrolleri

46. Mahalleyi Farklı Zamanlarda Ziyaret Edin

Bir sokak:

11:00 Salı

çok farklı hissedilebilir:

22:00 Cuma.

Mümkün olduğunda ziyaret edin:

• hafta içi;

• hafta sonu;

• gündüz;

• akşam.

Dikkate alın:

• gürültü;

• trafik;

• dükkanlar;

• güvenlik algısı;

• otopark;

• yaya aktivitesi.

47. Ulaşım İddialarını Doğrulayın

Şunu kabul etmeyin:

"Metroya beş dakika."

Sorun:

Beş dakika yürüyerek mi arabayla mı?

Fiili yürüyüş güzergahını kontrol edin.

Dikkate alın:

• yamaçlar;

• otoyollar;

• geçitler;

• istasyon girişi.

600 metrelik düz mesafe zor bir 15 dakikalık yürüyüşe dönüşebilir.

48. Gayrimenkulün Çevresindeki Gelecekteki İnşaatı Kontrol Edin

Bugünün premium manzarası sonsuza kadar açık kalmayabilir.

Yakındaki şunları araştırın:

• boş arsalar;

• aktif inşaat;

• imar;

• yeniden geliştirme alanları.

Yalnızca şuna dayanarak bir manzaraya kalıcı prim ödemeyin:

"Oraya asla bir şey inşa edilemez."

İddiayı doğrulayın.

49. Mikro-Konumu Değerlendirin

Aynı ilçedeki iki daire tamamen farklı yatırım özelliklerine sahip olabilir.

Karşılaştırın:

• sokak;

• toplu taşıma;

• bina kalitesi;

• ticari çevre;

• okullar;

• hastaneler;

• alışveriş;

• yürünebilirlik;

• gürültü.

Tek başına "Kadıköy" veya "Şişli" gayrimenkul kalitesini tanımlamak için yeterli değildir.

Bölüm 10 — Sözleşme ve Ödeme Kontrolleri

50. Satın Alma Sözleşmesini Ödemeden Önce Okuyun

Sözleşme şunları tanımlamalıdır:

• alıcı;

• satıcı;

• gayrimenkul;

• fiyat;

• para birimi;

• ödeme planı;

• tapu devir koşulları;

• teslimat;

• iade;

• temerrüt;

• cezalar.

51. Rezervasyon Depozitosunu Koruyun

Kapora ödemeden önce bilin:

• ödemenin yasal olarak neyi temsil ettiğini;

• iade edilebilir olup olmadığını;

• durum tespiti başarısız olursa ne olacağını;

• satıcı çekilirse ne olacağını.

52. Banka Lehtarını Doğrulayın

Satıcı:

ABC Gayrimenkul A.Ş.

ancak ödeme şuraya talep ediliyorsa:

Bay X'in kişisel hesabı

durun ve doğrulayın.

Ödeme yolu işlemle eşleşmelidir.

53. Fon Kaynağı Belgelerini Hazırlayın

Önemli uluslararası tutarlar gönderen yabancı alıcılar normal bankacılık KYC/AML kontrolleriyle karşılaşabilir.

Şunları açıklayan kanıtlar hazırlayın:

• kaynak;

• gönderen;

• işlem amacı.

Bunu kapanış gününden önce yapın.

54. Fon Göndermeden Önce DAB'ı Planlayın

Yabancı gerçek kişi alıcılar geçerli Döviz Alım Belgesi sürecini koordine etmelidir.

Önce şunları anlamadan büyük tutarları transfer etmeyin veya dönüştürmeyin:

• ödeme yolu;

• banka;

• dönüşüm süreci;

• DAB belgeleri.

55. Nihai Ödemeden Önce Gayrimenkulü Yeniden Kontrol Edin

Aylar önce tamamlanan bir durum tespiti raporu nihai kapanış kontrolü değildir.

Kalan bakiyeyi ödemeden önce doğrulayın:

• satıcı hala gayrimenkule sahip;

• beklenen ipotek kaldırıldı veya kapanış mekanizması kuruldu;

• beklenmedik yeni bir kısıtlama görünmedi;

• sözleşme koşulları yerine getirildi.

Bölüm 11 — Yabancı Alıcı Kontrolleri

56. Gayrimenkulü Yasal Olarak Edinebileceğinizi Doğrulayın

Yabancı gerçek kişiler yasal kısıtlamalara tabi olarak Türk gayrimenkulü satın alır.

TKGM'nin yabancı alıcı rehberi şunlarla ilgili kuralları içerir:

• uygun yabancı alıcılar;

• coğrafi kısıtlamalar;

• yabancı gerçek kişiler için ülke çapında 30 hektar sınırı;

• bir ilçe içinde özel mülkiyetli araziyle ilgili %10 sınırı;

• yasaklı/güvenlik bölgeleri.

Sıradan bir İstanbul dairesi için, birçok alıcı sorunla karşılaşmaz.

Ancak geri döndürülemez ödemeden önce uygunluk yine de doğrulanmalıdır.

57. Arazi Ek Kontroller Gerektirir

Gelişmemiş arazi satın alan yabancı alıcılar şunları araştırmalıdır:

• imar;

• proje yükümlülükleri;

• geliştirme hakları;

• erişim;

• kamu hizmetleri.

Türkiye'nin yabancı mülkiyet çerçevesi, yabancı gerçek kişiler tarafından edinilen belirli gelişmemiş gayrimenkuller için ek gereksinimler yaratır.

Arazi durum tespiti bir daire satın alımından daha kapsamlı olmalıdır.

58. Vatandaşlık Gayrimenkulü Ayrı Bir Kontrol Listesi Gerektirir

İyi bir gayrimenkul otomatik olarak vatandaşlığa uygun bir gayrimenkul değildir.

Vatandaşlık alıcıları ayrıca şunları kontrol etmelidir:

• nitelikli değer;

• değerleme / TTB;

• satıcı/gayrimenkul uygunluğu;

• ödeme izi;

• DAB;

• resmi Tapu değeri;

• gerekli kısıtlama/taahhüt.

Şunları birleştirmeyin:

iyi yatırım

ve

vatandaşlık uygunluğu

tek bir varsayımda.

Bölüm 12 — Nihai Kapanış Kontrolleri

59. Doğru DASK Durumunu Doğrulayın

5 Eylül 2026'dan itibaren geçerli olan kural nedeniyle, nitelikli konut alıcılarının artık tapu işleminden önce alıcının kendi adına gerekli zorunlu deprem poliçesinin mevcut olduğundan emin olmaları gerekmektedir.

Bunu kapanış kontrol listesine ekleyin.

60. Kullanılıyorsa Vekaletnameyi Doğrulayın

Uzaktan satın alımlar için doğrulayın:

• vekaletname kapsamı;

• kimlik;

• çeviri;

• gerektiğinde Apostille/legalizasyon;

• belirli gayrimenkulü satın alma yetkisi.

61. Nihai Ödeme Zamanlamasını Doğrulayın

Alıcı bilmelidir:

Nihai para resmi tapu devrine göre tam olarak ne zaman hareket eder?

Bunu Tapu ofisinde doğaçlama yapmayın.

62. Devirden Sonra Tapu'yu Doğrulayın

İşlemden sonra kontrol edin:

• alıcı adı;

• tam gayrimenkul;

• mülkiyet payı;

• tescil.

Yalnızca şuna güvenmeyin:

"Tebrikler, her şey tamam."

Resmi sonucu doğrulayın.

İkinci El Daire Kontrol Listesi

İkinci el bir daire için öncelik verin:

• kayıtlı malik;

• güncel Tapu;

• takyidat;

• ipotek/haciz;

• kat mülkiyeti / kat irtifakı;

• İskan;

• kiracı;

• bina durumu;

• deprem/teknik endişeler;

• aidat;

• fiziksel kusurlar;

• piyasa fiyatı;

• satın alma sözleşmesi;

• ödeme zamanlaması;

• boş teslim.

Yeni Bina Tamamlanmış Daire Kontrol Listesi

Tamamlanmış bir geliştirici dairesi için öncelik verin:

• geliştirici/satıcı kimliği;

• tapu;

• ipotek kaldırma;

• tam bağımsız bölüm;

• İskan;

• kat mülkiyeti;

• teknik şartname;

• eksiklikler;

• ortak alan tamamlanması;

• aidat;

• DASK;

• teslim kaydı.

Plan Aşamasındaki Gayrimenkul Kontrol Listesi

Plan aşamasındaki bir satın alma için öncelik verin:

• yasal satıcı;

• arazi mülkiyeti;

• yapı ruhsatı;

• yüklenici;

• proje planları;

• tam birim;

• net/brüt alan;

• teknik şartname;

• ödeme güvenliği;

• inşaat ilerlemesi;

• bağlayıcı teslim tarihi;

• iade hakları;

• proje değişikliği hakları;

• ipotek kaldırma prosedürü;

• gelecekteki Tapu yapısı.

Türkiye'nin Mart 2026 tüketici rehberi burada özellikle yararlıdır çünkü açıkça sözleşme öncesi bilgi gerektirir ve tüketicileri nitelikli bir ön ödemeli konut satın alımından önce arazi mülkiyetini, tapu şerhlerini, proje planlarını, teknik şartnameleri ve ödeme korumasını incelemeye yönlendirir.

Gayrimenkul Kırmızı Bayrakları

Yeşil, Amber ve Kırmızı Gayrimenkul Bulguları

Yeşil

Örnekler:

• satıcı malikle eşleşiyor;

• gayrimenkul kimliği tutarlı;

• beklenmedik maddi kısıtlama yok;

• bina durumu anlaşıldı;

• fiziksel durum kabul edilebilir;

• fiyat piyasa kanıtlarıyla destekleniyor.

Amber

Örnek:

Kapanışta belgelenmiş kaldırma ile yönetilebilir bir ipotek var.

Veya:

Tamamlanmış bir gayrimenkul kat irtifakı olarak kalıyor, ancak İskan var ve geçiş açıkça belgelenmiş.

Amber bir sorun şu anlama gelir:

Kapanıştan önce anlayın ve kontrol edin.

Kırmızı

Örnekler:

• satıcı mülkiyeti kanıtlayamıyor;

• haciz beklenen devri engelliyor;

• nitelikli bir plan aşaması işleminde yapı ruhsatı yok;

• büyük yapısal endişe göz ardı ediliyor;

• ödeme açıklanamayan üçüncü tarafa talep ediliyor.

Kırmızı bir sorun, satıcı indirim teklif ettiği için sadece yeşile dönüştürülmemelidir.

Tam Satın Alma Öncesi Kontrol Listesi

Yasal

•  Kayıtlı malik doğrulandı

•  Satıcı yetkisi doğrulandı

•  Tam gayrimenkul belirlendi

•  Ada/parsel kontrol edildi

•  Bağımsız bölüm kontrol edildi

•  Güncel Tapu incelendi

•  İpotek kontrol edildi

•  Haciz kontrol edildi

•  Şerhler incelendi

•  İrtifaklar incelendi

Bina

•  Kat mülkiyeti / kat irtifakı belirlendi

•  İskan kontrol edildi

•  İlgili olduğunda yapı ruhsatı kontrol edildi

•  Onaylanmış proje dikkate alındı

•  Kayıtlı kullanım kontrol edildi

•  Fiili daire planlarla karşılaştırıldı

Geliştirici / Plan Aşaması

•  Satıcı şirketi doğrulandı

•  Arazi mülkiyeti kontrol edildi

•  Geliştirici yetkisi kontrol edildi

•  Yüklenici kontrol edildi

•  Yapı ruhsatı doğrulandı

•  Ödeme koruması kontrol edildi

•  Teknik şartname incelendi

•  Teslim tarihi incelendi

Fiziksel Daire

•  Gündüz muayenesi tamamlandı

•  Çatlaklar kontrol edildi

•  Nem kontrol edildi

•  Pencereler test edildi

•  Sıhhi tesisat test edildi

•  Elektrik durumu değerlendirildi

•  Isıtma test edildi

•  Soğutma test edildi

•  Balkon/teras kontrol edildi

•  Mobilya envanteri kontrol edildi

Bina Durumu

•  Giriş incelendi

•  Bodrum incelendi

•  Çatı dikkate alındı

•  Asansör kontrol edildi

•  Garaj kontrol edildi

•  Ortak alanlar incelendi

•  Bakım kalitesi değerlendirildi

Deprem / Teknik

•  İnşaat dönemi belirlendi

•  Yapısal endişeler dikkate alındı

•  Olağandışı değişiklikler kontrol edildi

•  Mevcut olduğunda BKS bilgileri kontrol edildi

•  Gerekirse mühendis görevlendirildi

•  DASK mühendislik onayıyla karıştırılmadı

Finansal

•  Piyasa karşılaştırmaları kontrol edildi

•  Net m² dikkate alındı

•  Değerleme incelendi

•  Toplam satın alma maliyetleri hesaplandı

•  Aidat doğrulandı

•  Olağanüstü giderler araştırıldı

•  Kira varsayımları bağımsız olarak kontrol edildi

Konum

•  Mahalle ziyaret edildi

•  Gece/gündüz koşulları dikkate alındı

•  Metro/yürüme mesafesi kontrol edildi

•  Trafik/gürültü kontrol edildi

•  Gelecekteki inşaat dikkate alındı

•  Mikro-konum değerlendirildi

Sözleşme

•  Doğru taraflar

•  Doğru gayrimenkul

•  Doğru fiyat

•  Doğru para birimi

•  Depozito koşulları açık

•  İade koşulları açık

•  Tapu devir tarihi açık

•  Satıcı temerrüdü ele alındı

•  Alıcı temerrüdü ele alındı

Bankacılık / Kapanış

•  Satıcı IBAN'ı doğrulandı

•  Fon kaynağı hazırlandı

•  DAB planlandı

•  Nihai ödeme sırası tanımlandı

•  Kapanıştan önce tapu yeniden kontrol edildi

•  Eylül 2026 kuralı kapsamında gerekli olduğunda alıcı DASK'ı hazırlandı

•  Uygulanabilirse vekaletname kontrol edildi

•  Nihai Tapu doğrulandı

Satın Almadan Önce Yanıtlanacak 20 Soru

Bir Türk gayrimenkulüne evet demeden önce şunları yanıtlayabilmelisiniz:

1. Yasal olarak kime ait?

2. Satıcı yetkili mi?

3. Tam olarak hangi bağımsız bölümü satın alıyorum?

4. Güncel Tapu kaydında ne görünüyor?

5. İpotek var mı?

6. Haciz var mı?

7. Başka hangi takyidat var?

8. Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı?

9. Binanın ilgili İskan'ı var mı?

10. Fiziksel daire yasal planlarla eşleşiyor mu?

11. Teknik veya deprem endişeleri var mı?

12. Gerçek net alan nedir?

13. İstenen fiyat benzer gayrimenkullerle destekleniyor mu?

14. Aylık aidat nedir?

15. Büyük bina giderleri bekleniyor mu?

16. Gayrimenkul işgal edilmiş mi?

17. Depozito anlaşmam ne diyor?

18. Param tam olarak nereye gönderilecek?

19. Nihai ödemeyi yapmadan önce ne olmalı?

20. Gayrimenkulün benim adıma tescil edildiğini hangi resmi kanıt gösterecek?

Bu yanıtlardan birkaçı şuysa:

"Acente iyi olduğunu söyledi,"

durum tespiti süreci bitmemiştir.

Yabancı Alıcıların Yaptığı Yaygın Hatalar

Hata 1 — Tapuyu Kontrol Etmeden Daireye Aşık Olmak

İç tasarım değiştirilebilir.

Bir tapu sorunu çok daha ciddidir.

Hata 2 — Sadece Dairenin İçine Bakmak

Tüm binayı inceleyin.

Hata 3 — DASK'ı Deprem Güvenliğinin Kanıtı Olarak Kullanmak

DASK sigortadır, yapısal sertifika değildir.

Hata 4 — Yeni'nin Risksiz Olduğuna İnanmak

Yeni gayrimenkuller geliştirici, izin ve teslim riski getirir.

Hata 5 — Eski'nin Otomatik Olarak Güvensiz Olduğuna İnanmak

Bina yaşı tek başına mühendislik performansını belirleyemez.

Hata 6 — Yalnızca Brüt Metrekareleri Karşılaştırmak

Net kullanılabilir alan önemlidir.

Hata 7 — Aidat'ı Görmezden Gelmek

İşletme maliyetleri hem yaşam tarzını hem de yatırım getirilerini etkiler.

Hata 8 — Gayrimenkulü Yalnızca Kapora Ödedikten Sonra Kontrol Etmek

Büyük riskler ideal olarak önemli maddi geri döndürülemez taahhütten önce kontrol edilmelidir.

Hata 9 — Bir Tarafın Her Şeyi Doğrulamasına İzin Vermek

Bir acente veya geliştirici şunları onaylayan tek kaynak olmamalıdır:

• mülkiyet;

• fiyat;

• yasal güvenlik;

• teknik durum.

Hata 10 — Nihai Sicil Kontrolünü Atlamak

Koşullar ilk inceleme ile kapanış arasında değişebilir.

SSS: Türkiye'de Satın Almadan Önce Gayrimenkul Kontrolü

Türkiye'de gayrimenkul satın almadan önce neyi kontrol etmeliyim?

En azından şunları kontrol edin:

• güncel mülkiyet;

• tam gayrimenkul kimliği;

• Tapu/takyidat;

• ipotek ve hacizler;

• kat mülkiyeti / kat irtifakı;

• İskan;

• fiziksel durum;

• yapısal endişeler;

• piyasa fiyatı;

• aidat;

• sözleşme;

• ödeme yapısı;

• yabancı alıcı uygunluğu.

Bir Türk gayrimenkulünde ipotek olup olmadığını nasıl anlarım?

Güncel tapu sicili kaydı ilgili kayıtlı ipotek bilgileri için incelenmelidir.

Yalnızca satıcının eski Tapu kopyasına güvenmeyin.

Tapu bir gayrimenkulün satın almak için güvenli olduğunu kanıtlamak için yeterli mi?

Hayır.

Tapu mülkiyet için merkezidir ancak bağımsız olarak şunları tesis etmez:

• fiziksel durum;

• deprem güvenliği;

• sözleşme kalitesi;

• piyasa değeri;

• yatırım kalitesi.

Kapsamlı bir satın alma kontrolü birkaç ayrı iş kolu gerektirir.

İskan'ı kontrol etmeli miyim?

Tamamlanmış bir bina için, yapı kullanma durumu anlaşılmalıdır.

TKGM, kat irtifakı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi olan bir binanın geçerli süreç kapsamında kat mülkiyetine geçebileceğini doğrulamaktadır.

Kat irtifakı bir sorun mu?

Otomatik olarak değil.

Ancak bina tamamen tamamlanmışsa, araştırın:

• neden kat mülkiyeti kurulmadı;

• İskan olup olmadığını;

• proje tutarsızlıkları olup olmadığını.

Satın almadan önce deprem güvenliğini nasıl kontrol edebilirim?

Şunlarla başlayın:

• bina geçmişi;

• izin/belgeler;

• görünür değişiklikler;

• gerektiğinde profesyonel mühendislik incelemesi.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı değerlendirmeleri için, lisanslı kurumlar ilgili yasal risk tespitini yapmaya yetkilidir.

DASK binanın depreme dayanıklı olduğu anlamına mı gelir?

Hayır.

DASK yasal kapsamı içinde zorunlu deprem sigortasıdır, yapısal mühendislik sertifikası değildir.

Eylül 2026'da gayrimenkul satın almadan önce DASK'a ihtiyacım var mı?

5 Eylül 2026'da veya sonrasında tescil edilen nitelikli konut satışları için DASK, alıcının tapu işleminden önce kendi adına gerekli zorunlu deprem sigortası poliçesini alması gerektiğini belirtmektedir.

Daireyi teknik olarak inceletmeli miyim?

Daha eski, pahalı, yoğun şekilde yenilenmiş veya şüpheli gayrimenkuller için bağımsız bir teknik muayene değerli olabilir.

Muayene şunlara bakabilir:

• nem;

• elektrik sistemleri;

• sıhhi tesisat;

• yapısal uyarı işaretleri;

• bina durumu.

Değerleme raporu almalı mıyım?

Bağımsız bir değerleme, kararlaştırılan fiyatın piyasa tarafından desteklenip desteklenmediğini değerlendirmeye yardımcı olabilir.

TKGM ayrıca ilgili yabancı alıcı işlemleri için resmi bir değerleme raporu çerçevesi işletmektedir.

Plan aşamasındaki bir gayrimenkulde neyi kontrol etmeliyim?

Kontrol edin:

• geliştirici;

• arazi mülkiyeti;

• yapı ruhsatı;

• yüklenici;

• tam birim;

• proje planı;

• teknik şartname;

• alıcı ödeme koruması;

• teslim tarihi;

• sözleşme;

• ipotek kaldırma mekanizması.

Ticaret Bakanlığı'nın Mart 2026 rehberi bu alanları özellikle ön ödemeli konut alıcıları için önemli olarak tanımlamaktadır.

Bir geliştirici yapı ruhsatı almadan önce satış yapabilir mi?

Türkiye'nin ön ödemeli konut tüketici çerçevesi tarafından yönetilen işlemler için, Ticaret Bakanlığı ilgili yapı ruhsatı alınmadan önce ön ödemeli konut sözleşmesinin yapılamayacağını belirtmektedir.

Gayrimenkulü kontrol etmeden önce Kapora ödemeli miyim?

Küçük bir rezervasyon bazen tam durum tespitinden önce gelebilir, ancak anlaşma maddi kontroller başarısız olursa alıcıyı korumalıdır.

Önemli maddi riskler anlaşılmadan büyük geri döndürülemez ödemeler normalde yapılmamalıdır.

Gayrimenkul fiyatının adil olup olmadığını nasıl kontrol ederim?

Aynı mikro-konumdaki benzer gayrimenkullerle karşılaştırın ve şunları dikkate alın:

• net alan;

• bina;

• kat;

• durum;

• manzara;

• tapu durumu.

Uygun olduğunda bağımsız bir değerleme kullanın.

Gayrimenkulde ipotek varsa satın almalı mıyım?

İpotek otomatik olarak güvenli bir satın almayı engellemez.

Ancak kaldırma süreci net olmalı ve ödeme ve tapu devri ile koordine edilmelidir.

Kiracısı olan bir gayrimenkul satın almalı mıyım?

Alabilirsiniz, ancak önce mevcut kira sözleşmesini ve zilyetlik durumunu anlayın.

Tapuyu satın almanın kiracının hemen ayrılacağı anlamına geldiğini varsaymayın.

Bir geliştiriciden satın almak özel bir satıcıdan satın almaktan daha mı güvenli?

Farklı riskler içerirler.

Geliştirici satın alımları şunları içerebilir:

• inşaat;

• teslimat;

• izin;

• proje finansmanı.

Özel ikinci el satın alımları şunları içerebilir:

• mevcut tapu;

• kiracı;

• fiziksel kusurlar;

• eski bina sorunları.

Madde 30 bu iki yolu kapsamlı olarak karşılaştıracaktır.

Yabancı Alıcılar İçin Son Tavsiye

Türkiye'de satın almadan önce bir gayrimenkulün nasıl kontrol edileceğini öğrenmek, beş farklı soruyu ayırmayı öğrenmek anlamına gelir:

1. Yasal olarak devredilebilir mi?

2. Bina düzgün belgelenmiş mi?

3. Gayrimenkul fiziksel ve yapısal olarak kabul edilebilir mi?

4. Fiyat ticari olarak makul mü?

5. İşlem güvenli bir şekilde yapılandırılmış mı?

Bir gayrimenkul dördünü geçip birinde başarısız olabilir.

Örneğin:

• İyi fiyatlı güzel bir dairede tapu kısıtlaması olabilir.

• Yasal olarak temiz bir dairede önemli yapısal sorunlar olabilir.

• Teknik olarak mükemmel yeni bir geliştirme önemli ölçüde aşırı fiyatlı olabilir.

• İyi bir gayrimenkul hala kötü bir sözleşme yoluyla satın alınabilir.

Bu nedenle tam bir satın alma öncesi inceleme şu sırayla ilerlemelidir:

Gayrimenkul Kimliği
↓
Mülkiyet ve Tapu
↓
Bina Belgeleri
↓
Fiziksel / Teknik Muayene
↓
Deprem İncelemesi
↓
Piyasa Değeri
↓
Sahiplik Maliyetleri
↓
Sözleşme
↓
Bankacılık / DAB
↓
Nihai Sicil Kontrolü
↓
Tapu Devri

Her alıcının 2026 kapanış kontrol listesine önemli bir değişiklik de eklenmelidir:

5 Eylül 2026'dan itibaren tescil edilen nitelikli konut satışları için, satıcının zorunlu deprem sigortası poliçesi işlemle sona erer ve alıcının tapu devrinden önce kendi geçerli DASK/ZDS poliçesi olmalıdır.

Merkezi ilke basittir:

Bir yeşil bayrağın birkaç kırmızı bayrağı iptal etmesine asla izin vermeyin.

İyi bir manzara bir ipotek sorununu iptal etmez.

Ünlü bir geliştirici eksik belgeleri iptal etmez.

Ucuz bir fiyat yapısal endişeleri iptal etmez.

Bir DASK poliçesi mühendislik muhakemesi ihtiyacını iptal etmez.

Ve bir satış temsilcisinin şöyle demesi:

"Her şey yolunda."

bağımsız doğrulamanın yerini almaz.

Doğru gayrimenkul, sadece satın almak istediğiniz bir gayrimenkul değildir.

Her önemli soru yanıtlandıktan sonra hala mantıklı olan bir gayrimenkuldür.