2026 Türkiye'de DAB | Yabancı Alıcılar İçin Döviz Alım Belgesi Rehberi

Giriş

Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancı alıcılar, paranın hareketi, değerlemesi ve kaydı ile bağlantılı çeşitli belgelerle karşılaşırlar.

En önemlileri arasında şunlar yer alır:

• Döviz Alım Belgesi (DAB)

• Banka ödeme dekontu

• Gayrimenkul değerleme raporu

• TTB (Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi)

• Tapu işlem bedeli

Bu belgeler aynı gayrimenkul işlemiyle ilgilidir, ancak aynı amaca hizmet etmezler.

En yaygın hatalardan biri şunu varsaymaktır:

"400.000'lik bir DAB'ım varsa, mülkümün resmi değeri 400.000 olmalıdır."

Bu yanlıştır.

Bir diğer yaygın yanlış anlama ise:

"Banka DAB'ı düzenlediyse, bu satıcının parayı aldığını kanıtlar."

Bu da yanlıştır.

DAB'ın belirli bir rolü vardır.

DAB, Döviz Alım Belgesi'nin kısaltmasıdır.

Basit bir ifadeyle, nitelikli bir yabancı alıcının gayrimenkul işlemiyle bağlantılı olarak gerekli döviz dönüşümünü belgeler.

Şunlar değildir:

• Bir gayrimenkul değerlemesi.

• Bir banka ödeme dekontu.

• Temiz bir tapu belgesi.

• Bir İskan belgesi.

• Bir vatandaşlık onayı.

Bu ayrımı anlamak, İstanbul'da gayrimenkul için para transfer etmeden önce çok önemlidir.

Türkiye'de DAB Nedir?

DAB, yaygın olarak kullanılan kısaltmadır:

Döviz Alım Belgesi

Bu terim İngilizce'de şu şekilde anlaşılabilir:

• Yabancı Para Alım Sertifikası (Foreign Currency Purchase Certificate)

• veya Döviz Alım Belgesi (Foreign Exchange Purchase Document)

Türk gayrimenkul satın alma bağlamında, DAB, gayrimenkulün gerçek bir kişi (birey) tarafından satın alınmasıyla bağlantılı olarak gerekli bankacılık mekanizması aracılığıyla satılan dövizi belgeler.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), yabancı alıcıların ilgili dövizi bir banka aracılığıyla Merkez Bankası mekanizmasına satmalarını zorunlu kılan kuralın yürürlüğe girdiği tarihin:

24 Ocak 2022

olduğunu ve Döviz Alım Belgesi'nin, gerçek kişi yabancılar tarafından satın alma yoluyla gayrimenkul edinimleri için zorunlu hale geldiğini belirtmektedir.

DAB Neden Getirildi?

DAB sistemi, gayrimenkul işlemiyle bağlantılı döviz dönüşümünün resmi bir banka kaydını oluşturur.

Bu süreç, aşağıdakiler arasında belgelenmiş bir ilişki kurar:

• Yabancı alıcı

• Döviz

• Türk bankası

• Merkez Bankası dönüşüm mekanizması

• Gayrimenkul işlemi

• Tapu süreci

Alıcının bakış açısından, DAB bu nedenle öncelikle bir Döviz Uyum Belgesi'dir.

Mülkün dönüştürülen tutara değer olup olmadığını belirleyen bir belge ile karıştırılmamalıdır.

DAB Zorunluluğuna Kimler Tabidir?

TKGM kuralı, özellikle şu kişiler etrafında şekillendirilmiştir:

Gayrimenkul Satan Yabancı Gerçek Kişiler

Resmi duyuru, DAB'ın gerçek/yabancı kişiler tarafından satın alma yoluyla yapılan edinimler için zorunlu olduğunu belirtir.

Bu ayrım önemlidir.

İlgili tetikleyici basitçe şu değildir:

"Bir yabancı bir şekilde işlemle bağlantılı."

Kural, yabancı gerçek kişilerin, geçerli çerçeve kapsamında satın alma yoluyla gayrimenkul edinmeleriyle ilgilidir.

Yabancı Alıcı ve Yabancı Satıcı

İki işlemi ele alalım.

İşlem A
Türk bir mal sahibi, gerçek bir kişi olan yabancıya bir daire satar.
Yabancı kişi: Alıcı'dır.
DAB çerçevesi doğrudan geçerlidir.

İşlem B
Yabancı mal sahibi, bir Türk vatandaşına bir daire satar.
Yabancı kişi: Satıcı'dır.
Bu, yabancı gerçek kişinin mülk edindiği DAB senaryosuyla aynı değildir.

Bu nedenle:
DAB yükümlülüklerini analiz ederken Yabancı Alıcı ≠ Yabancı Satıcı'dır.

DAB Türk Alıcılar İçin Zorunlu mudur?

DAB, her Türk gayrimenkul satışı için genel bir gereklilik olarak tanımlanmamalıdır.

Bu kılavuzda tartışılan sistem, yabancı alıcı edinim çerçevesiyle ilgilidir.

Bir Türk vatandaşı tarafından yapılan normal bir satın alma, sadece mülkün daha önce bir yabancıya ait olması nedeniyle otomatik olarak aynı yabancı alıcı DAB zorunluluğuna tabi tutulmamalıdır.

DAB Yalnızca Vatandaşlık Alanlar İçin mi Geçerlidir?

Hayır.

Bu en büyük yanlış anlamalardan biridir.

DAB, yalnızca Türk vatandaşlık belgesi değildir.

TKGM'nin resmi yabancı alıcı duyurusu, döviz dönüşümü zorunluluğunu, geçerli çerçeve kapsamında genel olarak gayrimenkul satın alan yabancı gerçek kişilere uygular; yalnızca vatandaşlık arayan alıcılara değil.

Bu nedenle:
Yabancı Gayrimenkul Satın Alımı DAB'ı ve Vatandaşlık DAB'ı ilgili ancak aynı olmayan kavramlardır.

Vatandaşlık işlemleri ek gereklilikler ekler.

Sıradan Yabancı Alıcı ve Vatandaşlık Alan Alıcı

Şunları ele alalım:

Alıcı A
Yabancı uyruklu, kişisel kullanım için İstanbul'dan bir daire satın alıyor.
Vatandaşlık başvurusu yok.

Alıcı B
Yabancı uyruklu, Türk vatandaşlığı için nitelikli bir mülk satın alıyor.

Her iki alıcı da DAB ile karşılaşabilir.

Ancak Alıcı B ayrıca şunları da dikkate almalıdır:

• TTB

• Vatandaşlık için asgari yatırım tutarı

• Banka ödeme kanıtı

• Üç yıllık satış yasağı

• Ek vatandaşlık işlem kuralları

Bu nedenle:
Vatandaşlık = DAB + Ek Gereklilikler

DAB Bir Vatandaşlık Onayı Değildir

Yabancı bir yatırımcı, büyük bir döviz dönüşümü gösteren bir DAB alabilir.
Bu, Türk vatandaşlığının onaylandığı anlamına gelmez.

Örnek:
DAB eşdeğeri: 450.000 USD
Bu, yalnızca döviz dönüşüm tarafını ele alır.

İşlem hala aşağıdakileri içeren sorunlara sahip olabilir:

• TTB

• Fiili ödeme

• Resmi satış bedeli

• Mülkün uygunluğu

• Satıcının uygunluğu

• Üç yıllık satış yasağı

• Diğer vatandaşlık koşulları

Bu nedenle:
Yüksek DAB ≠ Vatandaşlık Onayı

DAB Aslında Neyi Kanıtlar?

Bu bölümdeki en önemli kavram şudur:

DAB, bankacılık mekanizması aracılığıyla gerçekleştirilen nitelikli döviz dönüşümünü belgeler.

TKGM çerçevesinde, yabancı alıcının dövizi bir banka aracılığıyla Merkez Bankası mekanizmasına satılır ve ardından banka, ilgili Tapu işlemi için gerekli olan Döviz Alım Belgesi'ni düzenler.

Bu, DAB'ın dar bir soruyu yanıtladığı anlamına gelir:

Gerekli sistem kapsamında ne kadar nitelikli döviz dönüştürüldü?

İşlemle ilgili diğer tüm soruları yanıtlamaz.

DAB Neyi Kanıtlamaz?

DAB tek başına zorunlu olarak şunları kanıtlamaz:

• Satıcının parayı aldığını.

• Mülkün dönüştürülen tutara değer olduğunu.

• Tapunun temiz (şerh ve ipoteklerden arındırılmış) olduğunu.

• Mülkün İskan'ının (bina kullanım izni) olduğunu.

• Dairenin onaylı projeyle uyumlu olduğunu.

• Mülkün depreme dayanıklı olduğunu.

• Yatırımın vatandaşlık için uygun olduğunu.

• Alıcının adil bir piyasa fiyatı ödediğini.

Bu ayrım, işlem boyunca net kalmalıdır.

DAB ve Banka Ödeme Dekontu

Bu iki belge sıklıkla karıştırılır.
Karıştırılmamalıdırlar.

Bunlar farklı bankacılık olaylarıdır.

Örnek: Döviz Dönüştürüldü ancak Satıcıya Henüz Ödenmedi
Yabancı bir alıcının 420.000 USD'yi gerekli bankacılık mekanizması aracılığıyla dönüştürdüğünü varsayalım.
Bir DAB oluşturulur.
O anda, DAB döviz dönüşümünü belgeleyebilir.
Ancak alıcının henüz satın alma bedelini satıcıya aktarmadığını hayal edin.
Sonuç: DAB Var ancak Satıcı Ödemesi Henüz Kanıtlanmadı.
Bu, nedenini gösterir: DAB ≠ Ödeme Dekontu

Örnek: Satıcıya Ödeme Yapıldı ancak DAB Hatalı
Şimdi başka bir senaryo hayal edin.
Alıcı, satıcıya 420.000 USD aktarır.
SWIFT dekontu transferi kanıtlar.
Ancak DAB süreci doğru şekilde yapılandırılmamıştır.
Banka dekontu paranın hareket ettiğini kanıtlayabilir.
Ancak bu, otomatik olarak yabancı alıcı DAB zorunluluğuna uyumu kanıtlamaz.
Bu nedenle: Banka Ödemesi ≠ Doğru DAB

Her ikisi de ayrı ayrı anlaşılmalıdır.

DAB ve SWIFT Dekontu

Bir SWIFT teyidi genellikle uluslararası bir banka transferini kanıtlar.
Örnek: Alıcının yurt dışı hesabı → Satıcının Türk hesabı
Bu, yararlı bir ödeme kanıtıdır.
Ancak bir SWIFT dekontu otomatik olarak şuna dönüşmez:
Döviz Alım Belgesi
Belgeler farklı soruları yanıtlar.

DAB ve Sıradan Döviz Dekontu

Bir diğer yaygın hata, herhangi bir banka döviz dönüşüm dekontunun otomatik olarak gayrimenkul işlemi için geçerli bir DAB olduğunu varsaymaktır.
Bu varsayılmamalıdır.
Bir gayrimenkul DAB'ı, geçerli yabancı gayrimenkul işlem çerçevesi içinde düzenlenmeli ve gerekli kimlik ve işlem bilgilerini içermelidir.
Bu nedenle: Sıradan Döviz Dekontu ≠ Otomatik Olarak Gayrimenkul DAB'ı

Doğru işlem amacı önemlidir.

DAB ve Gayrimenkul Değerleme Raporu

Bu ayrım temeldir.

Bunlar tamamen farklı sorulardır.

Örnek: 500.000 USD'lik DAB
Bir alıcının 500.000 USD dönüştürdüğünü ve ilgili DAB'ı aldığını varsayalım.
Bu, dairenin 500.000 USD değerinde olduğunu kanıtlar mı?
Hayır.
Dairenin bağımsız piyasa değeri 420.000 USD veya 550.000 USD olabilir.
DAB'ın kendisi bir değerleme yapmaz.
Bu nedenle: DAB Tutarı ≠ Piyasa Değeri

Bu Neden Yabancı Alıcılar İçin Önemlidir?

Bir geliştiricinin şöyle dediğini hayal edin:

"DAB 450.000, yani dairenin resmi değeri 450.000."

Bu ifade iki farklı kavramı karıştırıyor.
Alıcı sormalıdır:

"Profesyonel değerleme raporu nerede?"

DAB, döviz işlemini oluşturur.
Bir Ekspertiz raporunun yerini tutmaz.

DAB ve Ekspertiz

Basit bir karşılaştırma:

Bu tablo, kılavuzdaki en önemli referans noktalarından biridir.

DAB ve TTB

DAB ve TTB arasındaki ayrım, özellikle vatandaşlık alıcıları için önemli hale gelir.

TTB şu anlama gelir:
Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi

Mevcut gayrimenkul bazlı vatandaşlık yatırım değeri çerçevesine aittir.
DAB ise döviz dönüşümü/ödeme uyumluluğu tarafına aittir.
Bu nedenle: DAB ≠ TTB

TTB Neyi Yanıtlar?

Farkı anlamanın basit bir yolu:

Vatandaşlık yatırımcılarının bu sistemlerin birlikte çalışmasına ihtiyacı vardır.

Örnek: DAB, TTB'den Yüksek

Varsayalım:

• DAB: 450.000 USD

• TTB: 390.000 USD

Alıcı şu sonuca varmamalıdır:

"450.000 USD dönüştürdüm, bu nedenle mülküm otomatik olarak vatandaşlığa hak kazanır."

Yüksek bir DAB, TTB sonucunu değiştirmez.
Bu nedenle: Yüksek DAB, Düşük Vatandaşlık Değerini Otomatik Olarak Kurtaramaz

Örnek: TTB, DAB'dan Yüksek

Şimdi varsayalım:

• TTB: 430.000 USD

• DAB: 390.000 USD

Bu, tam tersi sorunu yaratır.
Vatandaşlık çerçevesi bu tutarları birlikte değerlendirir ve DAB, TTB tutarının altında olduğunda tanınan tutarı sınırlayabilir.
Bu ilişki, ilerleyen bölümlerde ayrıntılı olarak açıklanacaktır.
Şimdilik pratik ders şudur:
Vatandaşlık yatırımcıları, kapanıştan önce TTB ve DAB'ı koordine etmelidir.

DAB ve Tapu

DAB ayrıca Tapu'nun kendisiyle de karıştırılmamalıdır.

Bu nedenle: DAB ≠ Tapu Belgesi

Geçerli Bir DAB, Tapunun Temiz Olduğu Anlamına Gelmez

Alıcının mükemmel hazırlanmış bir DAB'ı olduğunu hayal edin.
Mülk hala aşağıdakilere sahip olabilir:

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Mülkiyet anlaşmazlığı

• Bağımsız bölüm kimliğinde hata

DAB, bu tapu sorunlarını çözmez.
Ayrı bir Tapu durum tespiti gerekli olmaya devam eder.

DAB ve İskan

DAB ayrıca bina kullanım izni hakkında size hiçbir şey söylemez.
Tamamen geçerli bir DAB, aşağıdakileri kanıtlamaz:

• Yapı Ruhsatı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Kat Mülkiyeti

• Proje uygunluğu

Bu nedenle: DAB ≠ İskan
Bina belgeleri durum tespiti için ayrı İskan kılavuzuna bakın.

DAB ve Deprem Güvenliği

Açıkçası DAB, teknik bina güvenliğini belgelemez.
Size şunları söylemez:

• Taşıyıcı sistem

• Beton durumu

• Temel durumu

• Deprem performansı

• Bina hasar geçmişi

Bu nedenle: DAB ≠ Yapısal Durum Tespiti
Finansal uygunluk ile bina kalitesini karıştırmayın.

DAB Tutarı Neden Tapu Sürecinde Görünür?

TKGM'nin resmi DAB duyurusu, DAB kapsamında dönüştürülen dövizin Türk Lirası karşılığının, geçerli süreç kapsamında harç matrahına ilişkin değer olarak resmi tapuya yansıtıldığını belirtir.
Bu, DAB ile resmi Tapu işlem belgeleri arasında önemli bir bağlantı oluşturur.
Ancak DAB tutarının resmi tapu sürecine girmesi, onu bağımsız bir piyasa değerlemesine dönüştürmez.

Örnek: DAB ve TL Tutarı
Alıcının gerekli bankacılık süreci aracılığıyla 400.000 USD dönüştürdüğünü varsayalım.
İlgili dönüştürme aşamasında, banka Türk Lirası karşılığını kaydeder.
Örnek vermek gerekirse: 400.000 USD → 18.000.000 TL.
DAB, ilgili resmi dönüşüm bilgilerini içerir.
Bu Türk Lirası tutarı, Tapu işlem süreci içinde önemli hale gelir.
Ancak:
DAB üzerindeki 18.000.000 TL, dairenin piyasa değerinin tam olarak 18.000.000 TL olduğunu bağımsız olarak kanıtlamaz.
Döviz dönüşümüyle ilişkili tutarı kanıtlar.

Döviz Kuru Zamanlaması Neden Önemlidir?

DAB, dövizi Türk Lirası karşılığına dönüştürdüğü için, zamanlama TL tutarını etkileyebilir.

Örnek:
1. Gün: 400.000 USD, 17.800.000 TL'ye dönüşür.
10. Gün: Aynı 400.000 USD, uygulanan döviz kuruna bağlı olarak 18.200.000 TL'ye dönüşebilir.

Bu nedenle: DAB zamanlaması, gayrimenkul işlemiyle koordine edilmeli, gelişigüzel ele alınmamalıdır.

Hangi Dövizler Kullanılabilir?

Yabancı alıcılar sık sık sorar:

"Amerikan Doları getirmem gerekir mi?"

DAB çerçevesi, yalnızca belirli bir dolar birimiyle değil, nitelikli dövizle ilgilidir.
Bankaya ve geçerli Merkez Bankası çerçevesine bağlı olarak, işlemler aşağıdakiler gibi uygun döviz cinslerini içerebilir:

• ABD Doları (USD)

• Euro (EUR)

• İngiliz Sterlini (GBP)

Banka, geçerli kurallara göre dönüşümü gerçekleştirir ve işlem için gerekli TL karşılığını üretir.
Vatandaşlık hesaplamaları daha sonra ayrı vatandaşlık çerçevesi kapsamında USD eşdeğeri karşılaştırmalarını kullanabilir.

Satıcının Döviz Alması Gerekir mi?

Bu başka bir yaygın yanlış anlamadır.
DAB süreci, yabancı alıcının dövizinin gerekli dönüşümü etrafında tasarlanmıştır.
Nihai satıcı ödeme yapısı ayrıca koordine edilmelidir.
Şunu varsaymayın:

"Satıcı, DAB'da gösterilen aynı dövizi bizzat almalıdır."

Döviz dönüşümü ve ödeme süreçleri bağlantılıdır ancak yasal olarak farklı adımlardır.

Alıcı Tapuya Basitçe Nakit Getirebilir mi?

Yabancı bir alıcı işlemi şu şekilde tasarlamamalıdır:

"400.000 USD nakit getirip Tapu dairesinde satıcıya teslim edeceğim."

Bu yaklaşım, mevcut döviz dönüşümü ve bankacılık belgeleme çerçevesini görmezden gelir.
Yüksek değerli yabancı gayrimenkul işlemleri, gerekli bankacılık süreci aracılığıyla yapılandırılmalıdır.

Nakit Neden Sorun Yaratır?
Nakit, aşağıdakileri tesis etmeyi zorlaştırır:

• Döviz dönüşümü

• Ödeme izi

• Gönderen

• Alıcı

• İşlem referansı

• Varsa vatandaşlık kanıtı

Özellikle vatandaşlık alıcıları için bankacılık izlenebilirliği çok önemlidir.
Bu nedenle: İzlenebilir Bankacılık Süreci > Kayıt Dışı Nakit Ödeme

Alıcı, DAB Hazırlanmadan Önce Para Transferi Yapabilir mi?

Bu, basit bir evet/hayır kuralından ziyade bir işlem sıralaması sorusudur.
Daha güvenli ilke şudur:
Önemli satın alma fonlarını, DAB ve ödeme yapısı birlikte planlanana kadar transfer etmeyin.
Aksi takdirde, alıcı daha sonra şunları keşfedebilir:

• Yanlış ödeyici

• Yanlış alıcı

• Yanlış döviz dönüşüm sırası

• Yetersiz DAB

• Eksik mülk referansı

• Vatandaşlık tutarsızlığı

Ödeme Öncesi Planlama Neden Önemlidir?

Para hareket ettikten sonra, belgeleri düzeltmek daha zor hale gelir.
En güçlü sıralama şudur:
İşlemi Anla → DAB'ı Planla → Banka Talimatlarını Onayla → Dövizi Dönüştür → Belgeleri Doğrula → Satın Alma Fonlarını Transfer Et → Tapuyu Tamamla
yerine:
Önce Öde → Sonra Soruları Sor

DAB Kuralı Ne Zaman Başladı?

Tarih net olarak hatırlanmalıdır:
24 Ocak 2022

TKGM, yabancı gerçek kişiler tarafından satın alma yoluyla yapılan gayrimenkul edinimleri için döviz dönüşümü zorunluluğu ve DAB yükümlülüğünün bu tarihten itibaren yürürlüğe girdiğini belirtir.
Bu, daha eski gayrimenkul satın alımlarının farklı bir çerçeve altında gerçekleşmiş olabileceği anlamına gelir.

2022 Tarihi Eski İşlemler İçin Neden Önemlidir?

Yabancı bir mal sahibinin 2019 yılında İstanbul'dan bir daire satın aldığını varsayalım.
Alıcı, bu tarihi işlemin zorunlu olarak bir DAB içermesini beklememelidir çünkü mevcut gereklilik henüz yürürlüğe girmemişti.
Şimdi 2026 yılında satın alan yabancı bir alıcıyla karşılaştırın.
Modern DAB çerçevesi geçerlidir.
Bu nedenle: Henüz var olmayan gereklilikleri kullanarak tarihi işlemleri değerlendirmeyin.

2022, DAB Sürecinin Evrimini Sonlandırmadı

DAB sürecinin kendisi, Tapu Sistemi ile daha da bütünleşmeye devam etti.
TKGM'nin resmi yabancı işler duyuruları, sistemin devam eden prosedürel gelişiminin bir parçası olarak DAB ile ilgili ek bir uygulama güncellemesinin şu tarihte yayınlandığını göstermektedir:
9 Aralık 2022

Önemli gelişmelerden biri, DAB bilgilerinin banka/KEP süreci aracılığıyla ilgili Tapu Müdürlüğü'ne elektronik olarak iletilmesidir.

KEP Nedir?

DAB araştırması yaparken sıklıkla başka bir kısaltma göreceksiniz:
KEP
Bu, şu anlama gelir:
Kayıtlı Elektronik Posta

Modern DAB/Tapu sürecinde KEP, banka ile ilgili Tapu Müdürlüğü arasındaki güvenli elektronik iletişimin bir parçası olarak kullanılır.
Bu önemlidir çünkü:
DAB artık alıcının taşıdığı basit bir kağıt parçası değildir.
Sistem giderek artan bir şekilde doğrudan elektronik doğrulamaya bağlıdır.

Basılı DAB ve Resmi Elektronik Kayıt

Alıcı, bankadan kayıtları için bir PDF veya basılı kopya alabilir.
Bu yararlı olabilir.
Ancak yalnızca kağıt bir kopyanın varlığı, alıcıyı şu varsayıma götürmemelidir:

"Tapu kesinlikle doğru DAB'a sahiptir."

İlgili elektronik iletim ve işlem referansı da uygulanabilir olduğunda doğrulanmalıdır.

Mülk Kimliği Neden Önemlidir?

DAB, gerçek gayrimenkul işlemine bağlanmalıdır.
Bu, özellikle bir alıcının aşağıdakileri satın alması durumunda önem kazanır:

• Birden fazla daire

• Birden fazla bağımsız bölüm

• Farklı satıcılardan gayrimenkuller

• Birkaç gayrimenkulden oluşan vatandaşlık portföyü

Mülkle anlamlı bir bağlantısı olmayan genel bir döviz dönüşümü, önlenebilir sorunlar yaratabilir.

DAB, Bir İşlem Zincirinin Parçasıdır

DAB'ı anlamanın en güçlü yolu, onu izole bir sertifika olarak görmek değildir.
Onu bir zincirdeki halka olarak düşünün:

Alıcı Kimliği → Mülk Kimliği → Döviz → Banka Dönüşümü → DAB → Ödeme Kanıtı → Tapu İşlemi

Vatandaşlık için:
+ TTB → Asgari Yatırım Tutarı → Üç Yıllık Satış Yasağı

Tüm halkalar tutarlı bir hikaye anlatmalıdır.

Örnek: Temiz DAB İşlemi

Varsayalım:

• Alıcı: Yabancı gerçek kişi.

• Mülk: Daire 18, doğru kaydedilmiş.

• Satın Alma Fiyatı: 420.000 USD karşılığı.

• Döviz Dönüşümü: Banka aracılığıyla doğru işlenmiş.

• DAB: Doğru alıcı ve mülk için düzenlenmiş.

• Ödeme: Doğru satıcıya aktarılmış.

• Tapu: İlgili işlem bilgileriyle tamamlanmış.

Bu, tutarlı bir mali iz oluşturur.

Örnek: Zayıf DAB İşlemi

Şimdi şunu düşünün:

• Alıcı: Yabancı yatırımcı.

• Döviz: 420.000 USD.

• Dönüşüm: İlgisiz bir kişi tarafından gerçekleştirilmiş.

• DAB: Net bir mülk bağlantısı eksik.

• Ödeme: Yetkilinin kişisel hesabına gönderilmiş.

• Satıcı: Farklı kayıtlı malik.

Para nihayetinde projeye ulaşsa bile, işlem izini açıklamak çok daha zordur.
Yabancı alıcılar gereksiz yere bu tür bir karmaşıklık oluşturmaktan kaçınmalıdır.

DAB ve Satıcının Banka Hesabı

Alıcı, satın alma parasının fiilen nereye gideceğini doğrulamalıdır.
Sor:

• Bu, kayıtlı satıcının hesabı mı?

• Satıcı bir şirket mi?

• Alıcı, satıcıyla yasal olarak bağlantılı mı?

• Ödeme bir temsilci aracılığıyla mı yapılıyor?

• Bir ipotek alacaklısı var mı?

• Başka bir alıcı için belgelenmiş bir neden var mı?

Bu, özellikle vatandaşlık işlemleri için önemli hale gelir.

"Önce Yetkiliye Öde" Ciddi Bir Durum Tespiti Sorusudur

Bir yetkili şunları söyleyebilir:

"Parayı hesabımıza gönderin, biz her şeyi hallederiz."

Bu, soruları tetiklemelidir.
Alıcının anlaması gerekir:

• Yetkilinin parayı neden aldığı.

• Satıcının buna izin verip vermediği.

• Ödemenin nasıl belgeleneceği.

• DAB ve ödeme kayıtlarının nasıl bağlanacağı.

• Varsa vatandaşlık kurallarının yapıyı kabul edip etmediği.

Ödeme yönlendirmesini idari bir ayrıntı olarak ele almayın.

DAB ve Geliştiriciler

Geliştirici işlemleri şunları içerebilir:

• Şirket satıcısı

• Proje hesabı

• Yetkili ödeme hesabı

• Birden fazla taksit

• KDV

• Hizmet bedelleri

Alıcı, aşağıdakileri ayırt etmelidir:
Gerçek Mülk Satın Alma Fiyatı
ile:
Komisyon, KDV, Mobilya, Yasal ücretler, Hizmet paketleri, Diğer giderler
özellikle Türk vatandaşlığı hedefleniyorsa.

DAB, Her Gideri Mülk Değerinin Bir Parçası Yapmaz

Geliştirici paketinin şöyle olduğunu varsayalım:

• Daire: 380.000 USD

• KDV: 20.000 USD

• Mobilya: 15.000 USD

• Yasal / Hizmet Paketi: 10.000 USD

• Toplam Nakit Çıkışı: 425.000 USD

Alıcı otomatik olarak şu sonuca varmamalıdır:

"Yatırım tutarım 425.000 USD'dir."

İlgili mülk ve vatandaşlık hesaplamalarının kendi kuralları vardır.
DAB tek başına her gideri nitelikli mülk değerine dönüştürmez.

DAB ve Plan Dışı (Off-Plan) Satın Alımlar

Plan dışı işlemler, ödemeler zaman içinde gerçekleşebileceği için daha fazla planlama gerektirir.
Örneğin:

• Rezervasyon ödemesi

• Peşinat

• İnşaat taksitleri

• Son ödeme

• Tapu devri

Alıcı, hangi ödemelerin aşağıdakilerle bağlantılı olduğunu bilmelidir:

• DAB

• Banka dekontu

• Satış vaadi

• Vatandaşlık eşiği

• Nihai Tapu devri

DAB Sizi Fazla Ödemeye Karşı Korur mu?

Hayır.
Bu çok önemli bir yatırım noktasıdır.

Varsayalım:

• DAB: 500.000 USD

• Bağımsız Piyasa Değeri: 400.000 USD

DAB sizi 100.000 USD Piyasa Üstü ödemekten korumaz.
Bu nedenle, değerleme analizi (Madde 17) gerekli olmaya devam eder.

DAB ve Piyasa Analizi Ayrı Olmalıdır

Alıcı şunları gerçekleştirmelidir:
DAB Uygunluğu
ve:
Piyasa Değerlemesi
ayrı görevler olarak.
Finansal olarak uyumlu bir işlem yine de kötü bir yatırım olabilir.

DAB, Satıcının Mülke Sahip Olduğunu Kanıtlar mı?

Hayır.
Aşağıdakileri ayrıca doğrulamanız gerekir:

• Satıcı kimliği

• Kayıtlı malik

• Vekaletname

• Şirket yetkisi

• Şerhler
  uygun Tapu durum tespiti süreci aracılığıyla.
  Bu nedenle: DAB + Yanlış Satıcı = Yine Bir Sorun

DAB, Mülkün Konut Olduğunu Kanıtlar mı?

Hayır.
Bir DAB, o birimin aşağıdakilerden hangisi olduğuna karar vermeden bir mülk işlemine bağlanabilir:

• Konut

• Ofis

• Dükkan

• Arsa

Bu soru, Tapu ve bina belgelerine aittir.
Bu, özellikle ikamet izni alıcıları için önemli hale gelir.

DAB Size İkamet İzni Verir mi?

Hayır.
Yabancı bir alıcı DAB sürecini doğru bir şekilde tamamlayabilir ve yine de mülk bazlı ikamet iznine hak kazanamayabilir.
İkamet ayrı bir göçmenlik sürecidir.
Bu nedenle: DAB ≠ İkamet İzni

DAB Vatandaşlığı Garanti Eder mi?

Hayır.
Vatandaşlık da ayrı bir yasal çerçeve gerektirir.
Doğru kavram şudur:
DAB = Bir Bileşen
değil:
DAB = Vatandaşlık

DAB ve Diğer Temel Mülk Belgeleri

Bu tabloyu anlamak, en yaygın yabancı alıcı hatalarının çoğunu önler.

Yaygın DAB Yanlış Anlamaları

• "DAB Bir Mülk Değerlemesidir"

  • Yanlış. DAB, döviz dönüşümünü kaydeder.

• "DAB, Satıcıya Ödeme Yapıldığını Kanıtlar"

  • Şart değil. Ödeme kanıtı ayrıdır.

• "SWIFT Dekontu DAB ile Aynıdır"

  • Hayır. Farklı olayları belgeliyorlar.

• "Her Döviz Dekontu İşe Yarar"

  • Bunu varsaymayın. Doğru mülk işlem süreci takip edilmelidir.

• "DAB Yalnızca Vatandaşlık İçindir"

  • Hayır. Yabancı alıcı DAB çerçevesi, nitelikli gerçek kişi yabancılar tarafından yapılan edinimler için daha geniş ölçüde geçerlidir.

• "400 Bin Dolarlık DAB Vatandaşlığı Garantiler"

  • Hayır. TTB, ödeme ve diğer vatandaşlık gereklilikleri geçerli olmaya devam eder.

• "500 Bin Dolarlık DAB, Mülkün 500 Bin Değerinde Olduğu Anlamına Gelir"

  • Hayır. Piyasa değerlemesi ayrıdır.

• "DAB, Tapunun Temiz Olduğu Anlamına Gelir"

  • Hayır. Tapu durum tespiti ayrıdır.

• "DAB, Binanın İskan'ı Olduğu Anlamına Gelir"

  • Hayır. Bina belgeleri ayrıdır.

• "DAB, Dairenin Depreme Dayanıklı Olduğu Anlamına Gelir"

  • Hayır. Yapısal durum tespiti ayrıdır.

Yabancı Alıcılar İçin Ön DAB Kontrol Listesi

Önemli miktarlarda fon transfer etmeden önce aşağıdaki alanları doğrulayın:

Alıcı

• Doğru alıcı adı

• Doğru uyruk

• Doğru pasaport veya yabancı kimlik numarası

• Doğru yasal alıcı

Mülk

• Doğru mülkün tanımlanması

• Doğru satıcının tanımlanması

• Varsa doğru bağımsız bölümün tanımlanması

• Doğru işlem türünün anlaşılması

Banka

• Bankanın işlemin yabancı mülk satın alımı olduğunu anlaması

• Doğru DAB sürecinin onaylanması

• Doğru dövizin planlanması

• Dönüşüm zamanlamasının anlaşılması

Ödeme

• Satıcı ödeme yolunun onaylanması

• Alıcı banka hesabının kontrol edilmesi

• Ödeme kanıtının planlanması

• DAB'ın ödeme dekontu ile karıştırılmaması

Vatandaşlık

• Varsa:

  • TTB gerekliliğinin anlaşılması

  • 400.000 USD eşiğinin ayrıca dikkate alınması

  • DAB ve TTB'nin birlikte planlanması

  • Ödeme kanıtının planlanması

  • Üç yıllık satış yasağının anlaşılması

Döviz Dönüştürmeden Önce Bankaya Sorulacak Sorular

Yabancı alıcı sormalıdır:

• Bu Dönüşüm Bir Mülk DAB'ı Olarak İşleniyor mu?

  • Varsaymayın.

• Hangi Alıcı Bilgileri Görünecek?

  • Yazımı ve kimlik numaralarını doğrulayın.

• Mülk Nasıl Tanımlanacak?

  • Birden fazla mülk için özellikle önemlidir.

• Hangi USD Eşdeğeri Kaydedilecek?

  • Vatandaşlık için önemlidir.

• Hangi TL Tutarı Kaydedilecek?

  • Tapu işlem çerçevesi için önemlidir.

• DAB İlgili Tapu Müdürlüğü'ne Gönderilecek mi?

  • Bankanın elektronik sürecini doğrulayın.

Satıcıya veya Geliştiriciye Öncesinde Sorulacak Sorular

Ödeme öncesinde sorun:

• Satın Alma Fiyatı Hangi Banka Hesabına Yatırılmalıdır?

  • Sahipliği/yetkiyi onaylayın.

• Bu Hesap Satıcının Adına mı?

  • Değilse, neden?

• Ödemenin Mülke Referans Vermesi Gerekiyor mu?

  • Genellikle iyi bir uygulamadır.

• KDV, Komisyon ve Diğer Maliyetler Ayrı mı?

  • Özellikle vatandaşlık yatırımcıları için önemlidir.

• Tapu Devri Ne Zaman Gerçekleşecek?

  • DAB zamanlamasını kapanışla koordine edin.

Daha İyi Bir DAB Zihniyeti

Zayıf alıcı şöyle düşünür:

"Bir DAB'a ihtiyacım var. Banka halleder."

Daha güçlü bir alıcı şöyle düşünür:

"DAB, daha büyük bir finansal işlemin bir parçasıdır, bu nedenle döviz dönüşümü, alıcı kimliği, mülk tanımlaması, satıcı ödemesi ve Tapu sürecinin tümü eşleşmelidir."

Bu doğru zihniyettir.

DAB İşlem Formülü

Kullanın:

Doğru Alıcı → Doğru Mülk → Doğru Döviz Dönüşümü → Doğru DAB → Doğru Ödeme Alıcısı → İzlenebilir Banka Ödemesi → Doğru Tapu İşlemi = Daha İyi Finansal Uyum

Vatandaşlık için ekleyin:
TTB → Asgari Yatırım Tutarı → Üç Yıllık Satış Yasağı

Ana Çıkarımlar (Bölüm 1)

• DAB, Döviz Alım Belgesi anlamına gelir ve yabancı gerçek bir kişi Türkiye'de gayrimenkul satın aldığında kullanılan temel belgelerden biridir.

• TKGM, yabancı gerçek kişiler tarafından gayrimenkul edinimleri için döviz dönüşümü zorunluluğunun 24 Ocak 2022'de yürürlüğe girdiğini belirtir.

• Sistem kapsamında, döviz bir banka aracılığıyla Merkez Bankası mekanizmasına satılır ve banka, ilgili Tapu işlemi için Döviz Alım Belgesi'ni düzenler.

• Ancak DAB'ın belirli bir işlevi vardır.

• Belgeler: Döviz Dönüşümü

• Bağımsız olarak belgelemez:

  • Mülkün piyasa değeri

  • Satıcıya fiili ödeme

  • Temiz tapu

  • İskan

  • Yapısal güvenlik

  • Vatandaşlık onayı

• Bu, Bölüm 1'deki en önemli formülü oluşturur:

  • DAB ≠ Banka Dekontu ≠ Değerleme Raporu ≠ TTB

  • Her belge farklı bir soruyu yanıtlar.

• Yabancı bir alıcı ayrıca DAB'ın vatandaşlık işlemleriyle sınırlı olmadığını hatırlamalıdır. TKGM yabancı alıcı kuralı, geçerli çerçeve kapsamında yabancı gerçek kişiler tarafından satın alma yoluyla yapılan mülk edinimleri için daha geniş ölçüde geçerlidir.

• Vatandaşlık alıcıları ise ek bir katmanla karşı karşıyadır. Koordine etmelidirler: DAB, TTB, Resmi işlem tutarı, Fiili banka ödemesi, Asgari yatırım tutarı, Üç yıllık satış yasağı.

• Yüksek bir DAB tek başına vatandaşlık uygunluğu oluşturmaz.

• Benzer şekilde, yüksek bir DAB piyasa değeri oluşturmaz. DAB = 500.000 USD ancak bağımsız piyasa değeri = 400.000 USD ise, alıcı yine de yaklaşık 100.000 USD fazla ödüyor olabilir.

• DAB bu nedenle bir uyum belgesidir - bir yatırım kalitesi sertifikası değil.

• DAB tutarının ayrıca resmi Tapu süreciyle doğrudan bir bağlantısı vardır. TKGM, DAB çerçevesi aracılığıyla gösterilen dönüştürülen dövizin Türk Lirası karşılığının, geçerli süreç kapsamında ilgili işlem/harç değeri olarak resmi tapuya yansıtıldığını belirtir.

• Son olarak, DAB süreci giderek daha elektronik hale gelmiştir. TKGM'nin resmi yabancı işler kayıtları, modern banka-Tapu iletim sürecinin bir parçasını oluşturan 9 Aralık 2022'de ek bir DAB uygulama güncellemesinin getirildiğini göstermektedir.

• Alıcı için temel ders basittir: DAB'ı izole bir sertifika olarak ele almayın. Onu, tam ödeme ve Tapu işlem zincirinde bir halka olarak ele alın.

• En güçlü işlem bu nedenle şunları birbirine bağlar: Alıcı Kimliği → Mülk Kimliği → Döviz → Banka Dönüşümü → DAB → Ödeme Kanıtı → Tapu Devri.

• Vatandaşlık için: + TTB → 400.000 USD Eşiği → Üç Yıllık Satış Yasağı.

Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alırken DAB Nasıl Alınır

DAB'ın ne anlama geldiğini anlamak yalnızca ilk adımdır.
Bir sonraki soru çok daha pratiktir:
Yabancı bir alıcı, Döviz Alım Belgesi'ni fiilen nasıl almalı ve gayrimenkul ödemesini doğru şekilde yapılandırmalıdır?

Bu önemlidir çünkü DAB, alıcı tüm satın alma fiyatını zaten transfer ettikten sonra gelişigüzel düzenlenmesi gereken bir şey değildir.
Döviz dönüşümü, DAB, satıcı ödemesi, Tapu başvurusu ve vatandaşlık işlemlerinde TTB ve banka ödeme kanıtı, koordineli bir işlem olarak planlanmalıdır.

En güvenli ilke şudur:
Parayı Hareket Ettirmeden Önce Nakit Akışını Planlayın

Yabancı bir alıcı şunları bilmelidir:

• Hangi mülkün satın alındığı

• Yasal satıcının kim olduğu

• Hangi bankanın DAB'ı işleyeceği

• Hangi dövizin dönüştürüleceği

• Dönüşümü kimin gerçekleştireceği

• DAB üzerinde hangi tutarın görüneceği

• DAB'ın Tapu Müdürlüğü'ne nasıl ulaşacağı

• Hangi hesabın mülk ödemesini alacağı

• Vatandaşlık kurallarının geçerli olup olmadığı
  önemli miktarlardaki fon transferinden önce.

Temel DAB Süreci

Sıradan DAB iş akışı şu şekilde basitleştirilebilir:

Döviz ↓ Yetkili Bankacılık Süreci ↓ Dövizin Merkez Bankası Mekanizması Aracılığıyla Satılması ↓ Döviz Alım Belgesi Düzenlenmesi ↓ DAB'ın KEP Aracılığıyla Tapu'ya Gönderilmesi ↓ Mülk İşleminin İlerlemesi ↓ Tapu Devri

TKGM'nin 2022/1 çerçevesi, mülk satın alımıyla bağlantılı döviz satışının edinimden önce gerçekleştirilmesini ve ilgili DAB'ın Tapu sürecine sunulabilir olmasını gerektirir. Çerçeve ayrıca, DAB'da kaydedilen TL tutarının bu sistem kapsamında Tapu'ya satış tutarı olarak beyan edildiğini belirtir.
9 Aralık 2022'den itibaren, banka yeni düzenlenen DAB'ları aynı gün içinde KEP aracılığıyla ilgili Tapu idaresine iletmeli ve DAB, ilgili tarafların Tapu başvurusunu sunabilmesi için Tapu'ya ulaşmış olmalıdır.

Adım 1 — DAB Düzenlemeden Önce Tam Mülkü Tanımlayın

Şununla başlamayın:

"Bir mülk için 400.000 USD dönüştürmek istiyorum."

Şununla başlayın:

"Bu dönüşüm hangi tam mülk işlemine bağlı?"

Şunları onaylayın:

• Satıcı

• Alıcı

• Mülk

• Satın alma fiyatı

• Bağımsız bölüm

• İşlem türü

Bir vatandaşlık işlemi için, DAB ile tam mülk arasındaki ilişki özellikle önemli hale gelir.
Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi, DAB'ın mülkü taşınmaz numarası aracılığıyla tanımlamasını gerektirir. Bu numara sağlanamıyorsa, belge bunun yerine ilgili Ada, Parsel, Varsa Blok, Bağımsız Bölüm numarası bilgilerini içermelidir.
Bu nedenle: Önce Mülkü Tanımlayın → Ardından DAB'ı Yapılandırın

Adım 2 — Yasal Satıcıyı Onaylayın

Büyük miktarda döviz dönüştürmeden önce, mülkü fiilen kimin sattığını doğrulayın.
Satıcı şunlar olabilir:

• Bireysel mal sahibi

• Geliştirici şirket

• Birden fazla kayıtlı malik

• Bir temsilci aracılığıyla hareket eden satıcı

Anlaşmayı müzakere eden kişinin otomatik olarak kayıtlı satıcı olduğunu varsaymayın.
Tapu durum tespitiniz aşağıdakileri zaten belirlemiş olmalıdır:

• Kayıtlı malik

• Satıcı yetkisi

• Varsa vekaletname

• Varsa şirket yetkisi

Bu önemlidir çünkü mali iz, yasal işlemle karşılaştırıldığında mantıklı olmalıdır.

Adım 3 — Mülk DAB'ını İşleyebilecek Bir Banka Seçin

Döviz dönüşümü, geçerli DAB / Merkez Bankası mekanizması dahilinde faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla gerçekleşmelidir.
Her: Şubenin, İlişki yöneticisinin, Döviz masasının, yabancı mülk DAB işlemlerini aynı sıklıkta ele aldığını varsaymayın.

Para göndermeden önce, bankaya özellikle sorun:

"Geçerli mülk edinim çerçevesi kapsamında yabancı bir gerçek kişinin gayrimenkul satın alımı için Döviz Alım Belgesi işleyebilir misiniz?"

Bu ifade, basitçe sormaktan çok daha güvenlidir:

"Dolarımı bozabilir misiniz?"

çünkü sıradan bir döviz dönüşümü, zorunlu olarak bir mülk DAB'ı ile aynı operasyonel süreç değildir.

Sıradan Döviz Dönüşümü ve Mülk DAB'ı

Alıcının bankaya girdiğini ve şöyle dediğini hayal edin:

"300.000 Euro'yu Türk Lirası'na çevirin."

Banka sıradan bir dönüşüm gerçekleştirir.
Daha sonra alıcı şöyle der:

"Dairem için bir DAB'a ihtiyacım var."

Bu, gereksiz komplikasyonlar yaratabilir.
Bunun yerine, bankayı dönüşümden önce işlemin şunlarla ilgili olduğu konusunda bilgilendirin:
Yabancı Mülk Edinimi
ve varsa:
Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı
İşlem amacı en başından itibaren net olmalıdır.

Adım 4 — Hangi Dövizin Kullanılacağına Karar Verin

2022/1 çerçevesi, bankaların bu mekanizma kapsamında doğrudan Merkez Bankası'na sattığı döviz cinslerini şu şekilde tanımlar:

• ABD Doları (USD)

• Euro (EUR)

• İngiliz Sterlini (GBP)

Diğer döviz cinslerinden kaynaklanan işlemler için, banka, geçerli Merkez Bankası çapraz kur metodolojisini kullanarak tutarı bu desteklenen dövizlerden birine dönüştürür ve gerekli mekanizma aracılığıyla satmadan önce.
Bu nedenle: USD ile Gelmek Zorunda Değilsiniz
EUR veya GBP tutan bir alıcı, bu dövizleri doğrudan desteklenen çerçeve içinde kullanabilir.
Başka bir döviz tutan bir alıcı, DAB düzenlenmeden önce bankaya bu dövizin nasıl dönüştürüleceğini sormalıdır.

USD Eşdeğeri Neden Hala Önemlidir?

Orijinal döviz EUR veya GBP olsa bile, DAB, geçerli mekanizma kapsamında satın alınan dövizin USD Eşdeğerini içerir.
TKGM'nin 2022/1 kuralı, DAB'ın dönüştürülen dövizin USD eşdeğerini içermesini gerektirir.
Bu USD eşdeğeri rakamı, aşağıdakilerde özellikle önemli hale gelir:

• Vatandaşlık hesaplamaları

• Eşik karşılaştırmaları

• TTB/DAB analizi

Örnek: Euro Alıcı
Bir alıcının 390.000 EUR tuttuğunu varsayalım.
Alıcının bankaya gitmeden önce fonları USD'ye dönüştürmesi gerekmez.
İlgili banka, EUR'yu DAB çerçevesi altında işleyebilir.
Belge yine de geçerli metodoloji altında hesaplanan gerekli USD eşdeğerini içerecektir.
Bu nedenle: DAB Dövizi EUR Olabilir ancak DAB Yine de USD Eşdeğerini Gösterir

Adım 5 — Döviz Satışını Kimin Gerçekleştireceğini Belirleyin

Birçok alıcının bilmediği önemli bir nokta, yabancı alıcının döviz satışını yapan tek kişi olmak zorunda olmamasıdır.
TKGM 2022/1 çerçevesi kapsamında, bankaya yapılan döviz satışı aşağıdakiler tarafından gerçekleştirilebilir:

• Mülk alıcısı

• Mülk satıcısı

• Alıcının veya satıcının vekili

• Alıcının veya satıcının temsilcisi
  işlemin geçerli çerçeve içinde olması koşuluyla.
  Bu nedenle: Alıcının Dövizi Şahsen Dönüştürmesi Tek Olası Yapı Değildir

Ancak, dövizi işleyen kişinin mülk işlemiyle net bir yasal bağlantısı olmalıdır.

İlgisiz Bir Yetkili Dövizi Dönüştürebilir mi?
İlgisiz bir yetkilinin dönüşümü kendi adına gerçekleştirebileceğini varsaymayın.
Resmi çerçeve, dövizi bankaya satabilecek kişileri şunlarla sınırlar:

• Alıcı

• Satıcı

• Vekilleri (vekil)

• Temsilcileri (temsilci)

Bu nedenle, bir yetkili dahilse, bu kişinin yalnızca bir komisyoncu olarak işlev görmek yerine fiilen yetkili bir vekil veya temsilci olarak hareket edip etmediğini doğrulayın.

Adım 6 — Doğru DAB Tutarını Belirleyin

Bu en önemli adımlardan biridir.
DAB mekanizması aracılığıyla satılan döviz miktarı, resmi işlemde kullanılan TL satış tutarıyla doğrudan bağlantılı hale gelir.
TKGM, DAB'da kaydedilen TL tutarının bu çerçeve kapsamında Tapu'ya satış tutarı olarak beyan edildiğini belirtir.
Bu nedenle: Keyfi bir miktar dönüştürüp Tapu tutarını daha sonra belirleyebileceğinizi varsaymayın.
İkisi bağlantılıdır.

Örnek: Satın Alma Fiyatı ve DAB
Varsayalım:

• Kararlaştırılan Mülk Fiyatı: 420.000 USD karşılığı.

• Alıcı, tüm işlemi DAB çerçevesi altında tamamlamayı planlıyor.

• DAB bu nedenle fiili satış bedeliyle tutarlı olarak planlanmalıdır.

• 300.000 USD için gelişigüzel bir DAB almayın ve ardından 420.000 USD'lik bir işlemin otomatik olarak uyum sağlamasını bekleyin.

DAB Tutarı İlgisiz Maliyetleri İçermemelidir

TKGM 2022/1 Genelgesi, resmi beyan için kullanılan döviz satış tutarının, mülk satışı veya satış vaadi bedeli dışındaki ödeme kalemlerini içermemesi konusunda açıkça uyarır; örneğin:

• Komisyon

• Giderler
  çünkü DAB'ın TL tutarı, sistem kapsamında resmi tapu değerinin temeli haline gelir.
  Bu önemli bir kural oluşturur:
  Mülk Fiyatı, İşlem Giderlerinden Ayrılmalıdır

Örnek: Mülk + Komisyon
Varsayalım:

• Daire: 400.000 USD

• Yetkili Komisyonu: 12.000 USD

• Yasal ve Hizmet Maliyetleri: 5.000 USD

• Gerekli Toplam Nakit: 417.000 USD

Resmi gayrimenkul satış fiyatı 417.000 USD'ymiş gibi otomatik olarak bir mülk DAB'ı oluşturmayın, çünkü bu sizin toplam harcamanızdır.
Mülk fiyatı ve harici giderler ayırt edilmelidir.

Bu Vatandaşlık İçin Neden Önemlidir?

Vatandaşlık alıcıları için ayrım daha da önemli hale gelir.
Bir vatandaşlık yatırımcısı basitçe şunları toplayamaz:

• Mülk fiyatı

• Komisyon

• Hizmet ücretleri

• Yasal ücretler

• Diğer maliyetler
  ve toplam nakit çıkışının nitelikli gayrimenkul yatırımı olduğunu iddia edemez.
  DAB, ilgili nitelikli işlem yapısına karşılık gelmelidir.

Adım 7 — DAB'ın Gerekli Alıcı Bilgilerini İçerdiğinden Emin Olun

Sıradan yabancı alıcı DAB işlemi için, TKGM'nin 2022/1 kuralı, açıklama bölümünün en azından aşağıdakileri içermesini gerektirir:

• Dövizin dönüştürüldüğü kişinin adı ve soyadı

• Pasaport numarası veya Yabancı Kimlik Numarası

• Dövizin USD eşdeğeri

• İşlemin Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesi uyarınca yapıldığını belirten bir ibare
  TL eşdeğeri de DAB'da görünür.
  Bu ayrıntıları düzenlendikten hemen sonra kontrol edin.

Pasaport Numarası Hataları Önemlidir

Alıcının pasaport numarasının şöyle olduğunu hayal edin: U12345678
ancak DAB şunu gösteriyor: U12345687
Varsaymayın:

"Sadece bir rakam farklı."

DAB, resmi bir Tapu işleminin parçasıdır.
Aşağıdakileri içeren hatalar:

• İsim

• Pasaport

• Yabancı Kimlik Numarası
  kapanış süreci ilerlemeden önce düzeltilmelidir.

İsim Biçimlendirmesi de Önemlidir

Yabancı isimler, aşağıdakiler arasında farklı yazılabildikleri için sıklıkla operasyonel sorunlar yaratır:

• Pasaport

• Türk vergi numarası

• Banka hesabı

• Tapu kayıtları

• İkamet belgeleri

Örnekler:
Mohamed Al Hassan
karşı:
Mohammed Alhassan

Alıcı, işlem belgeleri arasında tutarlılık hedeflemelidir.

Adım 8 — Vatandaşlık Alıcılarının Ek Mülk Kimliğine İhtiyacı Vardır

Mevcut vatandaşlık işlemleri için gereklilikler daha ayrıntılıdır.
Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi, DAB'ın en azından aşağıdakileri içermesi gerektiğini belirtir:

• Ad ve soyad

• Pasaport numarası veya Yabancı Kimlik Numarası

• Mülk numarası

• USD eşdeğeri

• İşlemin Türk vatandaşlığı için veya ilgili Sermaye Hareketleri çerçevesinin 13. maddesi uyarınca yapıldığını belirten ibare

Mülk numarası alınamıyorsa, DAB mülkü aşağıdaki ayrıntıları kullanarak tanımlamalıdır:

• Ada

• Parsel

• Varsa Blok

• Bağımsız Bölüm

Bu, arasında daha güçlü bir bağ oluşturur:
Alıcı → Döviz → DAB → Belirli Mülk

Örnek: Yanlış Mülk Referansı Olan Vatandaşlık Alıcısı
Bir vatandaşlık yatırımcısının şunları satın aldığını varsayalım: B Blok, Bağımsız Bölüm 48
ancak DAB şunu ifade ediyor: B Blok, Bağımsız Bölüm 46
Bu kozmetik bir sorun değildir.
DAB, mali belgelerin vatandaşlık işleminde kullanılan gerçek mülke karşılık gelecek şekilde düzeltilmelidir.

Adım 9 — DAB Üzerindeki TL Tutarını Anlayın

DAB, bankacılık mekanizması aracılığıyla satılan dövizin Türk Lirası Eşdeğeri'ni içerir.
TKGM'nin mevcut çerçevesi altında, bu TL tutarı, Tapu'nun başvuru tarihinde yeni bir döviz kuru hesaplaması yapmak yerine Tapu sürecinde kullanılır. 2022/1 kuralları, resmi tapunun DAB'da gösterilen TL değeri kullanılarak hazırlandığını belirtir.
Mevcut vatandaşlık rehberi aynı prensibi korur: Tapu, DAB'da gösterilen TL tutarını kullanır ve işlem tutarını ayrı bir başvuru günü döviz kuru kullanarak yeniden hesaplamaz.

Örnek: DAB TL Tutarı
Varsayalım:

• Satılan Döviz: 420.000 USD

• DAB TL Eşdeğeri: 18.900.000 TL

DAB çerçevesi kapsamındaki ilgili Tapu satış tutarı şu etrafında inşa edilir:
18.900.000 TL
Tapu, basitçe kapanışı beklemez ve ardından o gün var olan döviz kurunu kullanarak 420.000 USD'yi yeniden hesaplamaz.

DAB Zamanlaması Neden Önemlidir?

Alıcının DAB'ı bugün aldığını varsayalım.
Döviz kuru şunu üretir: 18.9 milyon TL.
Alıcı iki hafta bekleseydi, aynı döviz tutarı farklı bir TL rakamı üretebilirdi.
DAB'ın TL değerinin resmi işlemde doğrudan rolü olduğundan, zamanlama aşağıdakilerle koordine edilmelidir:

• Sözleşme

• Ödeme

• Tapu başvurusu

• Vatandaşlık stratejisi

Adım 10 — Banka DAB'ı KEP Aracılığıyla Tapu'ya Göndermelidir

9 Aralık 2022'den itibaren, operasyonel süreç, yeni işlemler için DAB düzenleyen bankaların bunları Aynı Gün içinde KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) aracılığıyla ilgili Tapu idaresine iletmelerini gerektirir.
Bu kritik bir operasyonel gerekliliktir.

KEP Nedir?
KEP, Kayıtlı Elektronik Posta anlamına gelir.
Resmi süreçlerde kullanılan güvenli bir elektronik iletişim sistemidir.
DAB için banka, belgeyi bu mekanizmayı kullanarak doğrudan ilgili Tapu Müdürlüğü'ne gönderir.

KEP Pratik İş Akışını Neden Değiştirdi?

Aralık 2022 uygulama değişikliğinden önce, alıcılar genellikle DAB'ı şöyle düşünürdü:

"Bankadan alıp Tapu'ya taşıdığım bir kağıt."

Daha yeni iş akışı farklıdır.
Banka, DAB'ı elektronik olarak iletmelidir.
Bu nedenle: Banka → KEP → Tapu artık sürecin temel bir parçasıdır.

Basılı Bir DAB, Sürecin Tamamı Değildir

Banka alıcıya şunları verebilir:

• Basılı DAB

• PDF kopyası

• İşlem dekontu
  kendi kayıtları için.
  Bu belgeleri saklayın.
  Ancak 9 Aralık 2022 sonrası kurala tabi işlemler için TKGM, banka tarafından oluşturulan DAB'ın KEP aracılığıyla ilgili Tapu idaresine elektronik olarak gönderilmesini gerektirir.
  Bu nedenle: Telefonunuzda bir PDF olması, Tapu Müdürlüğü'nün belgeyi aldığını tek başına kanıtlamaz.

Adım 11 — Tapu Başvurusundan Önce KEP İletiminin Gerçekleştiğini Doğrulayın

TKGM'nin 9 Aralık 2022 tarihli talimatı özellikle açıktır:

"Tarafların Tapu işlem başvurusunu yapabilmeleri için, satış bedelinin veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin peşin ödenen kısmının dönüşümünü kanıtlayan DAB'ın banka tarafından Tapu'ya gönderilmiş olması gerekir."

Bu nedenle sıralama şöyledir:
DAB Düzenlenir → Banka DAB'ı KEP Aracılığıyla Gönderir → Tapu Alır → Başvuru İlerler
değil:
Tapu Başvurusu Yapılır → DAB'ı Daha Sonra Bulmaya Çalışmak

Pratik Banka Sorusu:
Banka belgeyi düzenledikten sonra sorun:

"Bu DAB, KEP aracılığıyla doğru Tapu Müdürlüğü'ne iletildi mi?"

Ayrıca şunları da onaylayın:

• Hangi Tapu ofisi

• İletim tarihi

• Varsa işlem/referans ayrıntıları

Yanlış Tapu Müdürlüğü Gecikme Yaratabilir

Bankanın DAB'ı şu adrese gönderdiğini varsayalım: Kadıköy Tapu Müdürlüğü
ancak işlem aslında şu tarafından işleniyor: Üsküdar Tapu Müdürlüğü.
Altta yatan döviz dönüşümü doğru olabilir, ancak idari akış gecikebilir.
Banka KEP iletişimini göndermeden önce doğru ofisi doğrulayın.

Yerel Yetki Alanı Dışındaki İşlemler

TKGM'nin Aralık 2022 talimatı ayrıca, bir Tapu ofisinin sıradan coğrafi yetkisi dışında işlenen işlemleri de ele alır.
Gerektiğinde, bir ofis tarafından KEP aracılığıyla alınan ve arşivlenen DAB bilgileri, yetkili bölge dışı işlemi yürüten Tapu ofisine TAKBİS aracılığıyla iletilebilir.
Alıcı için pratik ders şudur:
Hangi ofisin Tapu işlemini fiilen yürüttüğünü bankaya söyleyin.

Adım 12 — Satıcıya Nasıl Ödeme Yapıldığını Anlayın

Burası birçok yabancı alıcının kafasının karıştığı yerdir.
TKGM tarafından atıfta bulunulan Sermaye Hareketleri hükmü, yabancı alıcının ödeme yükümlülüğünün döviz cinsinden yerine getirildiğini; bu dövizin bir bankaya ve ardından banka tarafından Merkez Bankası'na satıldığını, ilgili taraflara yapılan ödemenin geçerli mekanizma kapsamında Türk Lirası olarak yapıldığını belirtir.
Bu nedenle, yabancı bir alıcı şunu varsaymamalıdır:

"420.000 getirdiğim için satıcı 420.000 USD nakit almalıdır."
DAB sistemi, özellikle döviz satışı ve TL takas çerçevesi etrafında inşa edilmiştir.

Satış Sözleşmesi Hala Döviz Cinsinden Olabilir mi?

Evet. 2022/1 Genelgesi, alıcı olarak yabancı gerçek kişiyi içeren gayrimenkul satışlarının, geçerli döviz kuralları uyarınca döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılandırılabileceğini açıklamaktadır.
Ancak, DAB çerçevesi altındaki Tapu değeri için, DAB'da kaydedilen TL değeri kullanılır.
Bu nedenle: Sözleşme Dövize Atıfta Bulunabilir ancak Tapu, geçerli süreç kapsamında DAB TL Değerini Kullanır.

Adım 13 — DAB'ı Satıcı Ödeme Kanıtından Ayırın

Sıradan bir yabancı alıcı satışı için, TKGM'nin resmi DAB duyurusu, DAB'ın satış işleminin döviz belgeleme bileşeni için yeterli olduğunu belirtir.
Ancak Türk vatandaşlığı için kullanılan bir mülk satın alımı için TKGM, ek olarak alıcıdan satıcıya onaylı bir banka dekontu aracılığıyla yapılan transferin kanıtını gerektirir.
Bu ayrım son derece önemlidir.

Sıradan Satın Alma
Ana DAB uygunluk sorusu: Döviz, DAB sistemi aracılığıyla doğru şekilde dönüştürüldü ve belgelendi mi?

Vatandaşlık Satın Alımı
Ek soru: Alıcı ayrıca satıcıya veya uygun şekilde ilişkili alıcıya yapılan nitelikli ödemeyi kanıtlayabilir mi?

Bu nedenle: Vatandaşlık Daha Güçlü Ödeme Kanıtı Gerektirir

DAB ve Banka Dekontu Yeniden Ziyaret Edildi

Yararlı bir model:

• DAB: Döviz dönüşümünü kanıtlar.

• Banka Dekontu: Ödemeyi/transferi kanıtlar.

Vatandaşlık için her ikisi de mali kanıt zincirinin parçası haline gelir.

Adım 14 — İzlenebilir Bir Ödeme Açıklaması Kullanın

Satın alma tutarını transfer ederken, özellikle vatandaşlık için, ödemeyi aşağıdakilerle net bir şekilde ilişkilendiren bir transfer açıklaması kullanın:

• Mülk

• Satıcı

• Uygunsa DAB veya ilgili işlem referansı

Büyük bir mülk ödemesi için, daha net bir mülkle ilgili referans kullanılabilecekken "kişisel transfer" gibi belirsiz açıklamalardan kaçının.

Örnek: Daha Güçlü Ödeme İzi
Bir ödeme açıklaması şunları tanımlayabilir:

• Mülk numarası

• Ada / Parsel

• Bağımsız bölüm

• Satın alma ödeme amacı
  bankaya ve işlem talimatlarına bağlı olarak.

Amaç şudur: Para İzi, Mülk İziyle Eşleşmelidir

Adım 15 — Satıcının Banka Hesabını Doğrulayın

Fon transfer etmeden önce şunları kontrol edin:

• Alıcı banka hesabı kime ait?

• En güçlü sıradan yapı genellikle şudur: Alıcı → Kayıtlı Satıcı

• veya satıcı bir şirketse: Alıcı → Satıcı Şirket

• Ancak bazı meşru işlemler başka alıcıları içerebilir, örneğin: Yetkili temsilci, İpotek alacaklısı, Haciz alacaklısı, İlgili sözleşme tarafı.

• Para doğrudan kayıtlı satıcıya gitmiyorsa, net bir yasal açıklama alın.

Sadece Daha Kolay Olduğu İçin Bir Yetkiliye Para Göndermeyin

Gayrimenkul yetkilisinin şöyle dediğini varsayalım:

"Her şeyi hesabıma gönderin. Ben geliştiriciye dağıtacağım."

Bunu otomatik olarak yapmayın.
Sorun:

• Yetkili neden parayı alıyor?

• Hangi yasal yetki mevcut?

• Satıcı buna izin veriyor mu?

• Banka dekontu amaçlanan işlem için kabul edilecek mi?

• Vatandaşlık dahilse, ödeme yapısı satıcı/mülk ile net bir ilişki yaratıyor mu?

Ödeme yolu ne kadar dolaylıysa, o kadar fazla belge gerekebilir.

Adım 16 — Birden Fazla Ödeme, Birden Fazla DAB Kullanabilir

Yabancı alıcılar genellikle gayrimenkulü taksitle satın alır.
Yararlı bir güncel TKGM SSS'si şunları onaylar:
Birden Fazla DAB'a İzin Verilir
TKGM, taksit/kısmi ödeme yapısı kapsamında her ödeme için ayrı bir DAB düzenlenebileceğini belirtir.
Bu nedenle: Bir Mülk, Zorunlu Olarak Tek Bir DAB Anlamına Gelmez

Örnek: Üç Taksit

• Satın alma fiyatı: 450.000 USD

• Ödeme yapısı:

  • Ödeme 1: 150.000 USD

  • Ödeme 2: 150.000 USD

  • Ödeme 3: 150.000 USD

• Şunlara sahip olmak mümkündür: DAB 1, DAB 2, DAB 3 ayrı ödemelere karşılık gelir.

• İşlem belgeleri, birleşik DAB'ların toplam satın alma fiyatıyla nasıl ilişkili olduğunu açıkça göstermelidir.

Birden Fazla DAB Neden Daha İyi Kayıt Tutma Gerektirir?

Tek bir DAB ile alıcının tek bir ana dönüşüm belgesi vardır.
Beş taksitle alıcı şunlara sahip olabilir:

• Beş DAB

• Beş ödeme dekontu

• Farklı tarihler

• Farklı TL değerleri

• Farklı USD eşdeğerleri
  Yapılandırılmış bir işlem dosyası tutun.

Önerilen Ödeme Kaydı:

Bu, özellikle vatandaşlık veya karmaşık plan dışı işlemler için kullanışlı hale gelir.

Adım 17 — Birden Fazla DAB Farklı TL Değerlerine Sahip Olabilir

Taksitler farklı tarihlerde dönüştürülebileceğinden, her DAB farklı bir döviz kurunu yansıtabilir.
Örnek:

• DAB 1: 100.000 USD → TL eşdeğeri: 4.400.000 TL

• DAB 2: 100.000 USD → TL eşdeğeri: 4.550.000 TL

• DAB 3: 100.000 USD → TL eşdeğeri: 4.700.000 TL

Döviz tutarı aynıdır.
TL değerleri farklıdır.
Bu, ödemeler arasında döviz kurları değiştiğinde normaldir.

Nihai Kapanış Günü Kurunu Kullanarak Her Şeyi Yeniden Hesaplamayın

DAB çerçevesi altında, DAB değerleri ilgili dönüşüm tutarlarını belirler.
Resmi kurallar, önceki DAB değerlerini basitçe atmaz ve tüm işlemi nihai Tapu başvuru tarihindeki döviz kurunu kullanarak yeniden hesaplamaz.
Bu nedenle her taksitin DAB'ı saklanmalıdır.

Adım 18 — Plan Dışı (Off-Plan) Mülk İçin DAB

Plan dışı mülkler, alıcı nihai teslimattan aylar veya yıllar önce ödeme yapabileceğinden dikkatli bir sıralama gerektirir.
Olası kilometre taşları şunları içerir:

• Rezervasyon

• Peşinat

• İnşaat taksidi

• Noter onaylı satış vaadi

• Son ödeme

• Tapu tescil

DAB stratejisi, fiili yasal yapıya bağlanmalıdır.

Rezervasyon Ödemesi, Otomatik Olarak Satış Vaadi Ödemesiyle Aynı Değildir

Bir geliştirici, bir üniteyi piyasadan çekmek için 5.000 USD rezervasyon depozitosu kabul edebilir.
Bu ticari rezervasyon, özellikle vatandaşlık söz konusu olduğunda, resmi bir Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi için gereken ödeme yapısıyla otomatik olarak karıştırılmamalıdır.
Yasal işlem ve ödeme takvimi ayrıca incelenmelidir.

DAB ve Satış Vaadi Sözleşmeleri

TKGM'nin Aralık 2022 KEP talimatı, bir gayrimenkul satış vaadi başvurusu için, peşin ödenen kısma ait DAB'ın, başvuru yapılmadan önce banka tarafından Tapu idaresine iletilmiş olması gerektiğini belirtir.
Vatandaşlık satış vaadi işlemleri için, mevcut TKGM rehberi daha da ileri gider ve DAB'ın en azından peşin ödenen tutar için Satış Vaadi Sözleşme Tarihinden daha geç olmamak üzere düzenlenmiş olmasını gerektirir.
Bu zamanlama kuralı son derece önemlidir.

Vatandaşlık Plan Dışı Örnek:
Yabancı bir yatırımcının, 15 Ekim'de vatandaşlık odaklı noter onaylı bir satış vaadi imzaladığını ve işlemin nitelikli bir peşinat tutarı gerektirdiğini varsayalım.
Yatırımcı şunları yapabileceğini varsaymamalıdır:

• 15 Ekim'de sözleşmeyi imzala

• Daha sonra öde

• Kasım'da DAB al
  ve ardından yapılan ödemeyi, gerekli peşinat DAB zamanlamasını karşılamış gibi otomatik olarak ele almak.

Vatandaşlık satış vaatleri için resmi rehber, nitelikli peşinat tutarına ilişkin DAB'ın sözleşme tarihinden daha geç olmamak üzere düzenlenmesini gerektirir.

Adım 19 — Birden Fazla Mülk İçin DAB

Yabancı bir yatırımcı şunları satın alabilir:

• Daire A

• Daire B

• Daire C
  ya yatırım ya da vatandaşlık için.
  İşlem dosyası, hangi DAB'ın hangi mülkle ilgili olduğunu açıkça belirtmelidir.
  Bu, özellikle aşağıdaki durumlarda önemli hale gelir:

• Farklı satıcılar söz konusudur

• Farklı Tapu ofisleri söz konusudur

• Farklı TTB'ler mevcuttur

• Vatandaşlık eşiğine birden fazla mülk üzerinden ulaşılıyor

Vatandaşlık Alıcıları: Mülk Bazında Eşleştirme Önemlidir

Mevcut vatandaşlık çerçevesi altında, birden fazla mülkün birleştirildiği durumlarda, ilgili TTB tutarları toplanır.
Ancak, belirli bir mülk için TTB tutarı, o mülkün DAB tutarını aşarsa, o mülk için tanınan tutar DAB tutarıyla sınırlandırılır.
Bu nedenle: Tüm DAB'ları Tek Bir Anonim Havuz Olarak Ele Almayın
Her Mülk ↔ TTB ↔ DAB arasındaki ilişki önemlidir.

Örnek: İki Mülklü Vatandaşlık Satın Alımı

• Mülk A: TTB: 230.000 USD, DAB: 230.000 USD ← Bu karşılaştırmadan tanınan: 230.000 USD

• Mülk B: TTB: 220.000 USD, DAB: 190.000 USD ← Bu karşılaştırmadan tanınan: 190.000 USD

• Toplam: 420.000 USD

Mülk B'nin TTB'si 220.000 olmasına rağmen, bu karşılaştırma için yalnızca 190.000 USD'si DAB'ı tarafından desteklenmektedir.

Adım 20 — Mülk DAB'ını Mobilya ve Hizmetlerle KarıştırmayınGeliştiriciler sıklıkla aşağıdakileri içeren paketler satar:

• Daire

• Mobilya

• İç tasarım

• Kiralama yönetim paketi

• Yasal hizmet

• Vatandaşlık danışmanlığı

• Komisyon

Ticari bir perspektiften bu tek bir fatura paketi olabilir.
DAB ve resmi mülk değeri perspektifinden, bu kalemler otomatik olarak tek bir gayrimenkul satış fiyatı olarak ele alınmamalıdır.
TKGM'nin 2022/1 kuralı, resmi beyan olarak kullanılan DAB satış tutarının, komisyon ve giderler gibi mülk satışı veya satış vaadi bedeli dışındaki kalemleri içermemesi gerektiğini açıkça belirtir.

Örnek: Geliştirici Paketi

• Daire: 410.000 USD

• Mobilya: 15.000 USD

• Danışmanlık: 10.000 USD

• Komisyon: 12.000 USD

• Toplam Paket: 447.000 USD

DAB/mülk işlemi basitçe şunu varsaymamalıdır:
Mülk Değeri = 447.000 USD
çünkü paket, mülk dışı kalemler içerir.

Adım 21 — DAB'ı Tapu Harcı Hesaplamasıyla Karıştırmayın

DAB TL tutarı, yabancı alıcı DAB çerçevesi kapsamında Tapu'da beyan edilen satış tutarının belirlenmesinde doğrudan role sahiptir.
Ancak bu, her ayrı ödeme veya hizmet giderinin mülk işlem değerinin bir parçası haline geldiği anlamına gelmez.
Doğru yaklaşım şudur:
Gerçek Mülk Bedelini Belirleyin → DAB'ı Yapılandırın → Tapu Sürecinde Doğru TL Tutarını Kullanın → Mevcut Kurallar Kapsamında Uygulanabilir Harçları Hesaplayın

Adım 22 — Her Şeyin Kopyalarını Saklayın

Banka DAB'ı elektronik olarak iletse bile, alıcı kendi işlem dosyasını saklamalıdır.
Şunları saklayın:

• DAB kopyaları

• Banka ödeme dekontları

• SWIFT kayıtları

• Satış sözleşmesi

• Rezervasyon anlaşması

• Varsa satış vaadi sözleşmesi

• Tapu başvuru kayıtları

• Nihai Tapu

• Varsa TTB

• Varsa değerleme raporu

Karmaşık bir işlemi yıllar sonra yeniden yapılandırabileceğinize güvenmeyin.

Önerilen Dijital Dosya Yapısı:
Alıcı şöyle bir klasör tutabilir:

• 01 — Sözleşme

• 02 — Tapu Belgeleri

• 03 — DAB

• 04 — Banka Ödemeleri

• 05 — Değerleme

• 06 — TTB

• 07 — Vatandaşlık

• 08 — Vergiler ve Harçlar

Bu, özellikle birden fazla mülk veya taksitli ödeme söz konusu olduğunda kullanışlı hale gelir.

Adım 23 — Nihai Tapu Randevusundan Önce Her Şeyi Doğrulayın

Kapanıştan önce bir mali belge mutabakatı gerçekleştirin.

Alıcı Kimliği

• İsim tutarlı

• Pasaport / Yabancı Kimlik tutarlı

Mülk

• Doğru bağımsız bölüm

• Doğru mülk referansı

DAB

• Doğru tutar

• Doğru alıcı

• Doğru işlem amacı

• KEP iletimi onaylandı

Ödeme

• Doğru alıcı

• Doğru tutar

• İzlenebilir dekont

Vatandaşlık

• Varsa:

  • TTB tutarlı

  • DAB eşiği tutarlı

  • Ödeme kanıtı tutarlı

  • Resmi işlem tutarı tutarlı

Hedef şudur: Tapu'da Sürpriz Yok

Tam Sıradan Yabancı Alıcı Akışı

Basit bir yeniden satış dairesi için basitleştirilmiş bir sıralama:

1. Mülk Durum Tespiti: Tapu, satıcı ve binayı kontrol edin.

2. Gerçek Satın Alma Fiyatı Üzerinde Anlaşın: Gerçek fiyatı muğlak bırakmayın.

3. Banka DAB Prosedürünü Onaylayın: Bankaya bunun bir yabancı mülk satın alımı olduğunu söyleyin.

4. Mülk ve Alıcı Bilgilerini Onaylayın: Veri hatalarından kaçının.

5. Gerekli Dövizi Banka Aracılığıyla Satın: Banka bunu geçerli Merkez Bankası mekanizması dahilinde işler.

6. DAB Düzenlenir: Ayrıntıları gözden geçirin.

7. Banka DAB'ı KEP Aracılığıyla Tapu'ya Gönderir: Modern iş akışında başvurudan önce gereklidir.

8. Ödeme Yapısını Tamamlayın: Üzerinde anlaşılan yasal ve bankacılık yolunu izleyin.

9. Tapu İşlemini Sunun / Tamamlayın: Geçerli resmi süreçte DAB TL tutarını kullanın.

Tam Vatandaşlık Mülk Akışı

Vatandaşlık ek adımlar gerektirir.
Basitleştirilmiş bir yapı:

Mülk Seçimi ↓ Tapu ve Bina Durum Tespiti ↓ Piyasa Değerleme Analizi ↓ Resmi Vatandaşlık Değerlemesi / TTB ↓ DAB'ı Planla ↓ Dövizi Banka Aracılığıyla Dönüştür ↓ Banka DAB'ı KEP ile Gönderir ↓ İzlenebilir Nitelikli Ödemeyi Yap ↓ Banka Dekontunu Al ↓ Tapu İşlemini Tamamla ↓ Üç Yıllık Satış Yasağını Kaydettir ↓ Vatandaşlık Yatırım Doğrulamasına Devam Et

Kesin sıralama, belirli işleme göre değişebilir, ancak önemli prensip şudur:
TTB + DAB + Ödeme + Tapu Koordine Edilmelidir

Yaygın DAB Zamanlama Hataları

• Mülkü Seçmeden Önce Döviz Dönüştürmek: Özellikle vatandaşlık için mülk tanımlama sorunları yaratabilir.

• DAB'ı Planlamadan Önce Satıcıya Ödeme Yapmak: Uyumluluğu yeniden yapılandırmayı zorlaştırır.

• DAB Hakkında Soru Sormak İçin Tapu Randevusunu Beklemek: DAB, ilgili Tapu sürecine zaten girmiş olmalıdır.

• KEP İletimini Unutmak: Basılı bir belge, modern iş akışının tamamı değildir.

• Yanlış Tapu Müdürlüğü Kullanmak: İdari gecikme yaratabilir.

• Yanlış Tutarı Dönüştürmek: DAB tutarı, resmi işlem değeriyle doğrudan bağlantılıdır.

• Komisyon ve Giderleri Dahil Etmek: DAB satış tutarı, ilgisiz maliyetleri değil, ilgili mülk bedelini temsil etmelidir.

• Sıradan Bir Döviz Dekontu Kullanmak: Mülk DAB prosedürünü karşıladığını varsaymayın.

• Yanlış Pasaport Numarası: Kapanıştan önce düzeltin.

• Yanlış Mülk Referansı: Özellikle vatandaşlık işlemleri için ciddi bir sorundur.

• Net Tahsis Olmadan Birden Fazla Mülkü Karıştırmak: Her mülkün belgeleri izlenebilir olmalıdır.

Yaygın Taksit Hataları

• Önceki DAB'ları Kaybetmek: Her belgeyi saklayın.

• Tüm DAB'lara Aynı Döviz Kuruna Sahipler Gibi Davranmak: Her birinin kendi TL değeri vardır.

• Ödemeleri DAB'larla Eşleştirememek: Bir ödeme takvimi tutun.

• Satış Vaadi Zamanlamasını Unutmak: Özellikle vatandaşlık için tehlikelidir.

DAB Öncesi Bankaya Sorulacak Sorular

Bankaya sorun:

• Yabancı mülk Döviz Alım Belgesi işlemlerini işliyor musunuz?

• Hangi döviz cinslerini doğrudan kabul edebilirsiniz?

• Alıcıdan hangi bilgilere ihtiyacınız var?

• Hangi mülk bilgilerine ihtiyacınız var?

• Hangi USD eşdeğeri görünecek?

• Hangi TL tutarı görünecek?

• DAB ne zaman düzenlenecek?

• Aynı gün KEP aracılığıyla iletilecek mi?

• Hangi Tapu Müdürlüğü alacak?

• İletimi nasıl teyit edebilirim?

Ödeme Öncesi Satıcıya Sorulacak Sorular

Sorun:

• Kararlaştırılan kesin mülk fiyatı nedir?

• Kayıtlı satıcı kimdir?

• Ödemeyi hangi banka hesabı alır?

• Başka bir hesap kullanılıyorsa, neden?

• Komisyon ve hizmetler ayrı faturalandırılıyor mu?

• Tapu devri ne zaman gerçekleşecek?

• İşlem taksitli mi?

• Satış vaadi dahil mi?

• Geliştirici için: Üniteyi hangi tüzel kişilik satıyor? Ödeme hesabı bu kuruluşa ait mi? KDV ayrı mı? Mobilya ayrı mı? Hizmet veya vatandaşlık danışmanlık ücretleri ayrı mı?

Pratik Bir DAB Örneği

İstanbul'dan bir daire satın alan yabancı bir alıcıyı düşünelim.

• Kararlaştırılan Mülk Fiyatı: 425.000 USD karşılığı

• Alıcı Dövizi: Euro

• Satıcı: Türk geliştirici şirket

• İşlem: Normal doğrudan satış

Alıcı ve satıcı önce şunları onaylar:

• Tam bağımsız bölüm

• Satıcı şirket

• Gerçek satın alma fiyatı

Alıcı daha sonra bir bankayla iletişime geçer ve dönüşümün şunlar için olduğunu açıkça belirtir:

• yabancı gerçek kişi gayrimenkul edinimi.

Banka, EUR'yu geçerli mekanizma aracılığıyla işler ve aşağıdakileri içeren bir DAB düzenler:

• Alıcı kimliği

• Pasaport / Yabancı Kimlik

• USD eşdeğeri

• TL eşdeğeri

• Gerekli işlem amacı beyanı

Banka, DAB'ı KEP aracılığıyla ilgili Tapu Müdürlüğü'ne iletir.
Mülk işlemi daha sonra DAB çerçevesi altında kaydedilen TL değeri kullanılarak ilerler.
Bu, aşağıdakinden çok daha güçlü bir yapı oluşturur:

"Alıcı rastgele 425.000 Euro gönderir ve yetkiliden belgeleri daha sonra düzeltmesini ister."

Pratik Bir Vatandaşlık Örneği

Şimdi varsayalım:

• Mülk Fiyatı: 425.000 USD

• TTB: 420.000 USD nitelikli tutar

• DAB: 420.000 USD eşdeğeri

• Banka Ödemesi: 420.000 USD nitelikli ödeme

Yatırımcının hala diğer tüm vatandaşlık koşullarına ihtiyacı vardır, ancak ana değer belgeleri nispeten uyumludur.

Şimdi yalnızca bir unsuru değiştirin:

• DAB: 390.000 USD

Mali yapı, mevcut vatandaşlık çerçevesi, TTB'nin DAB'ı aştığı durumlarda dikkate alınan tutarı DAB tutarıyla sınırlayabildiği için maddi olarak farklı hale gelir.
Bu nedenle DAB planlaması kapanıştan önce yapılmalıdır.

DAB Durum Tespiti Kontrol Listesi

Döviz Dönüşümünden Önce

• Tam mülk tanımlandı

• Satıcı doğrulandı

• Gerçek satın alma fiyatı üzerinde anlaşıldı

• Doğru banka tanımlandı

• Bankaya işlem amacı açıklandı

• Varsa vatandaşlık hedefi açıklandı

• DAB tutarı hesaplandı

• Mülk dışı giderler ayrıştırıldı

DAB Düzenlenmeden Önce

• Alıcı adı doğrulandı

• Pasaport veya Yabancı Kimlik doğrulandı

• Mülk verileri mevcut

• Doğru döviz seçildi

• Doğru Tapu Müdürlüğü onaylandı

DAB Düzenlendikten Sonra

• İsim doğru

• Kimlik doğru

• USD eşdeğeri doğru

• TL tutarı gözden geçirildi

• İşlem amacı ibaresi mevcut

• Varsa vatandaşlık mülk bilgileri mevcut

• KEP iletimi onaylandı

Satıcı Ödemesinden Önce

• Alıcı hesabı doğrulandı

• Satıcı ilişkisi doğrulandı

• Ödeme açıklaması hazırlandı

• Tutar DAB ile mutabık kılındı

• Vatandaşlık banka dekontu gereklilikleri dikkate alındı

Tapu'dan Önce

• DAB, Tapu tarafından alındı

• Tüm taksit DAB'ları saklandı

• Ödeme dekontları saklandı

• Fiili satış tutarı mutabık kılındı

• Varsa TTB mutabık kılındı

Doğru DAB Sıralaması

Güçlü bir alıcı şunları takip eder:
Mülk → Satıcı → Fiyat → Banka → Döviz → DAB → KEP → Ödeme → Tapu

Zayıf bir alıcı şunları takip eder:
Ödeme → Kafa Karışıklığı → Yetkili → Banka → "DAB'ımı Düzeltebilir misiniz?" → Tapu Sorunu

Sıralama önemlidir.

Ana Çıkarımlar (Bölüm 2)

• DAB almak, basitçe bir döviz bürosunu ziyaret etme meselesi değildir.

• Gayrimenkul işlemi en baştan doğru bir şekilde yapılandırılmalıdır.

• TKGM'nin 2022/1 çerçevesi kapsamında, mülk satın alımına ilişkin döviz tutarı, edinimden önce bir banka aracılığıyla Merkez Bankası mekanizmasına satılmalı ve ilgili DAB, Tapu sürecinde kullanılır. Döviz satışı, alıcı, satıcı veya yetkili vekilleri veya temsilcileri tarafından gerçekleştirilebilir.

• Bankaların çerçeve kapsamında Merkez Bankası'na doğrudan sattığı desteklenen dövizler şunlardır: USD, EUR, GBP. Diğer dövizler, Merkez Bankası'na satılmadan önce banka tarafından geçerli çapraz kur süreci kapsamında bu dövizlerden birine dönüştürülür.

• DAB, aşağıdakiler dahil temel bilgileri içermelidir: Ad ve soyad, Pasaport numarası veya Yabancı Kimlik Numarası, USD eşdeğeri, Gerekli işlem amacı ibaresi ve TL eşdeğeri de kaydedilir.

• Mevcut vatandaşlık işlemleri için DAB, ayrıca belirli mülkü mülk numarası veya mevcut değilse ilgili ada/parsel ve blok/bağımsız bölüm ayrıntıları aracılığıyla tanımlamalıdır.

• DAB üzerinde gösterilen TL değeri yalnızca bilgilendirme amaçlı değildir. Tapu'nun başvuru tarihinde taze bir döviz değeri hesaplaması yapmak yerine ilgili resmi tapu sürecinde kullanılan değer haline gelir.

• Yabancı alıcılar bu nedenle DAB Tutarı'na çok dikkat etmelidir çünkü Resmi İşlem Tutarı'nı etkiler.

• DAB satış tutarı ayrıca mülk satışı veya satış vaadi bedeli dışındaki komisyon ve giderler gibi ilgisiz maliyetleri içermemelidir.

• Bir diğer önemli operasyonel kural 9 Aralık 2022'de yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren, yeni düzenlenen DAB'lar, düzenleyen banka tarafından ilgili Tapu idaresine KEP aracılığıyla aynı gün içinde iletilmelidir.

• DAB, tarafların ilgili mülk işlem başvurusunu sunabilmesi için Tapu idaresine ulaşmış olmalıdır.

• Bu nedenle: Basılı DAB Tek Başına ≠ Tamamlanmış Modern DAB İş Akışı. Banka-Tapu KEP iletimi önemlidir.

• Taksitli satın alımlar da sistem içinde ele alınabilir. TKGM'nin güncel SSS'si, her kısmi ödeme için ayrı DAB'lar düzenlenebileceğini onaylar. Bu, peşinat, ikinci taksit, son taksit yapan alıcıların tüm DAB'larını saklamaları ve mutabık kılmaları gerektiği anlamına gelir.

• Satış vaadi işlemleri için zamanlama özellikle önemli hale gelir. Peşin ödenen kısma ilişkin DAB, ilgili Tapu başvurusundan önce iletilmeli ve mevcut vatandaşlık satış vaadi işlemlerinde, gerekli DAB en azından peşinat için satış vaadi sözleşme tarihinden daha geç olmamak üzere düzenlenmelidir.

• Son olarak, DAB ve satıcı ödemesi asla karıştırılmamalıdır. Sıradan yabancı alıcı DAB uygunluğu için TKGM, DAB'ı ana döviz belgesi olarak tanımlar. Vatandaşlık işlemleri için TKGM, ek olarak alıcıdan satıcıya yapılan ödemenin banka kanıtını gerektirir.

• Bu nedenle: DAB = Döviz Dönüşümü iken Banka Dekontu = Ödeme Kanıtı ve TTB = Vatandaşlık Değer Belirlemesi.

• Alıcı, üçünün de aynı mali hikayeyi anlatmasını sağlamalıdır.

En iyi operasyonel formül şudur:
Doğru Mülk → Doğru Alıcı → Doğru DAB Tutarı → Doğru Banka → Doğru KEP İletimi → Doğru Ödeme Alıcısı → Doğru Ödeme Kanıtı → Doğru Tapu Tutarı = Daha İyi Yabancı Alıcı Ödeme Kontrolü

Vatandaşlık için:
+ Doğru TTB → 400.000 USD Eşiği → Üç Yıllık Satış Yasağı

2026'da Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı İçin DAB

Sıradan bir yabancı alıcı için DAB, öncelikle mülk edinimiyle bağlantılı döviz uyum sürecinin bir parçasıdır.
Ancak bir vatandaşlık yatırımcısı için DAB, çok daha büyük bir değer doğrulama sisteminin parçası haline gelir.

Mevcut vatandaşlık çerçevesi, ayrı ancak birbirine bağlı birkaç katman olarak anlaşılmalıdır:
Mülk → TTB → DAB → Banka Ödemesi → Resmi Satış Tutarı → Üç Yıllık Satış Yasağı

Bir vatandaşlık yatırımcısı bu unsurlardan yalnızca birine güvenle güvenemez.

Mevcut mülk yatırım eşiği: 400.000 USD veya nitelikli döviz eşdeğeri, birlikte gerekli üç yıllık satış yasağı ile birlikte.
TKGM'nin mevcut vatandaşlık rehberi, resmi satış fiyatı veya satış vaadi tutarı ile toplam nitelikli ödemenin bağımsız olarak geçerli asgari yatırım tutarını karşılaması gerektiğini ve yatırım değerinin ayrıca mevcut TTB çerçevesi aracılığıyla teyit edilmesi gerektiğini belirtir.
Bu nedenle: DAB Tek Başına ≠ Vatandaşlık Uygunluğu

En Önemli Vatandaşlık Kuralı

Yabancı bir alıcı asla şununla başlamamalıdır:

"400.000 USD dönüştürdüm, bu nedenle mülküm uygun."

Bunun yerine sorun:

"TTB, DAB, fiili ödeme ve resmi işlem tutarının tümü gerekli yatırımı destekliyor mu?"

Bu ayrım, bir vatandaşlık yatırımcısının yapabileceği en pahalı hatalardan birini önler.

DAB ve TTB Birlikte Analiz Edilmelidir

Madde 17'de açıklandığı gibi:

• DAB, nitelikli döviz dönüşümünü belgeler.

• TTB, mevcut mülk bazlı vatandaşlık değerleme çerçevesi içinde tanınan yatırım tutarını belirler.

Farklı işlevleri yerine getirirler.
Ancak vatandaşlık için etkileşime girerler.

TTB DAB'dan Yüksekse Ne Olur?

Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi çok önemli bir kural sağlar.
Birden fazla mülk kullanıldığında ve belirli bir mülk için TTB'de gösterilen USD tutarı, o mülk için sunulan DAB'dan yüksekse:
Bu karşılaştırma için Yalnızca DAB Tutarı Dikkate Alınır.
Bu, pratik bir tavan oluşturur.

Örnek: TTB 430K, DAB 390K
Varsayalım:

• TTB Yatırım Tutarı: 430.000 USD

• DAB: 390.000 USD

Alıcı şunu düşünebilir:

"TTB 400.000 USD'nin üzerinde, yani vatandaşlık için uygun."

Bu sonuç güvenli değildir.
DAB yalnızca 390.000 USD'yi destekler bu karşılaştırma için.
Bu nedenle yatırımcı, daha yüksek TTB rakamına basitçe güvenemez.

Kritik Kural: TTB > DAB ise → DAB, Dikkate Alınan Tutarı Sınırlayabilir

Bu nedenle DAB tutarı, idari bir sonradan akla gelen fikir olarak değil, kapanıştan önce planlanmalıdır.

DAB TTB'den Yüksekse Ne Olur?

Şimdi sayıları tersine çevirin.

• DAB: 450.000 USD

• TTB: 390.000 USD

Alıcı 400.000 USD'den fazla dönüştürmüştür.
Ancak TTB, gerekli asgari yatırım tutarını belirlemez.
Daha yüksek DAB, TTB'yi 450.000 USD'ye dönüştürmez.
Bu nedenle: Yüksek DAB, Düşük TTB'yi Otomatik Olarak Kurtaramaz

Örnek: DAB 500K, TTB 385K
Varsayalım:

• Geliştirici İstenen Fiyatı: 500.000 USD

• DAB: 500.000 USD

• Banka Ödemesi: 500.000 USD

• TTB: 385.000 USD

Bir satış görevlisi şunları söyleyebilir:

"Yarım milyon dolar ödediniz, yani vatandaşlık kesinlikle uygun olmalı."

Ancak 9 Aralık 2024 sonrası mevcut TTB sistemi, resmi yazılım tabanlı değerlendirme sürecinin ardından TTB üzerinde gösterilen tutarı veya asgari yatırım belirlemesini kullanır. TKGM, bu yeni TTB'lerin, Tapu ofisi tarafından ayrı bir takdirî değerleme incelemesi olmaksızın doğrudan işleme alındığını belirtir.
Bu nedenle: Harcanan Para ≠ Otomatik Olarak Vatandaşlık Değeri

Dört Tutarlı Vatandaşlık Testi

İşlemi yapılandırmak için kullanışlı bir yol, dört rakamı izlemektir.

1. TTB: Resmi vatandaşlık değer belirlemesi gerekli yatırımı destekliyor mu?

2. DAB: Mülk için ne kadar nitelikli döviz dönüştürüldü?

3. Resmi Satış Tutarı: Resmi tapuda veya nitelikli satış vaadi yapısında belirtilen tutar nedir?

4. Banka Ödemesi: Alıcı, gerekli bankacılık izi aracılığıyla fiilen ne kadar ödediğini kanıtlayabilir?

Güçlü bir vatandaşlık işlemi için: Dördü de Gerekli Eşikle Tutarlı Olmalıdır

Örnek: Güçlü Vatandaşlık Yapısı

• TTB: 425.000 USD

• DAB: 420.000 USD

• Resmi Satış Tutarı: 420.000 USD karşılığı

• Nitelikli Banka Ödemesi: 420.000 USD karşılığı

Dört ana mali rakamın tümü 400.000 USD'nin üzerinde kalır.
Bu vatandaşlığı garanti etmez çünkü diğer yasal gereklilikler hala geçerlidir.
Ancak değer yapısı tutarlıdır.

Örnek: Zayıf Vatandaşlık Yapısı

• TTB: 430.000 USD

• DAB: 420.000 USD

• Resmi Satış Tutarı: 420.000 USD karşılığı

• Banka Ödemesi: 380.000 USD

Şimdi bariz bir sorun var.
Belgelenen fiili ödeme vatandaşlık eşiğinin altında kalıyor.
Yüksek TTB ve yüksek DAB, yetersiz ödeme kanıtının yerini tutmaz.

Vatandaşlık İçin DAB ve Banka Ödemesi

Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi, nitelikli tutarın mülk satıcısına veya uygun şekilde ilişkili bir alıcıya ödendiğini gösteren onaylı bir bankacılık belgesi gerektirir.
Ayrıca ödeme dekontunun, DAB'da gösterilen ilgili mülk bilgilerini içermesini veya ilgili DAB işlemine atıfta bulunmasını gerektirir.
Bu nedenle: DAB = Döviz Dönüşümü iken Banka Dekontu = Fiili Ödeme Kanıtı
Vatandaşlık yatırımcılarının normalde her iki kavramın da uyumlu olmasına ihtiyacı vardır.

Ödeme Dekontu Mülke Bağlanmalıdır

Ödeme izi belirsiz olmamalıdır.
Güçlü bir ödeme kaydı, parayı şunlara bağlamalıdır:

• Alıcı

• Satıcı veya nitelikli alıcı

• Mülk

• DAB işlemi

Mevcut TKGM rehberi, özellikle ödeme dekontunun DAB'da görünen mülk bilgilerini içermesini veya ilgili DAB işlemine atıfta bulunmasını gerektirir.
Bu, mali zincirin doğrulanmasını kolaylaştırır.

Kayıtlı Satıcıya Ödeme Yapmak

En açık yapı genellikle şudur:
Alıcı → Kayıtlı Satıcı

Örnek:
Yabancı alıcı, ABC İnşaat A.Ş.'den bir daire satın alır.
Ödeme, ABC İnşaat A.Ş.'nin belgelenmiş şirket banka hesabına gider.
Mali izi anlamak kolaydır.

Ödeme Satıcıdan Başka Birine Gidebilir mi?

Potansiyel olarak, evet.
Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi, ödemenin aşağıdakiler gibi ilgili bir kişiye gitmesi durumunda Tapu ofisinin makul bir ilişki olup olmadığını değerlendirebileceğini belirtir:

• Yetkili temsilci

• Eş

• Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında hak sahibi

• İpotek alacaklısı

• Haciz alacaklısı

• Şirket sahibinin hesabı
  koşullara bağlı olarak.

Bu, parayı herhangi bir uygun hesaba göndermek için izin değildir.
Belgelenmiş ve anlaşılabilir bir ilişki olmalıdır.

Örnek: İpotek Alacaklısı
Mülkün ipotekli olduğunu varsayalım.
İşlem, satış fiyatının bir kısmının ipoteğin kaldırılabilmesi için doğrudan alacaklı bankaya ödenmesini gerektirir.
Bu ödemenin satışla meşru bir bağlantısı olabilir.
Alıcı şunları saklamalıdır:

• Ödeme talimatı

• İpotek bilgileri

• Banka dekontu

• Kaldırma belgeleri
  böylece para izi anlaşılır kalır.

Örnek: Yetkilinin Kişisel Hesabı
Şimdi yetkilinin şöyle dediğini varsayalım:

"420.000 USD'yi kişisel banka hesabıma gönderin. Daha sonra satıcıyla anlaşırız."

Bu ciddi bir durum tespitini tetiklemelidir.
Sorun:

• Yetkili neden parayı alıyor?

• Yetkili yasal olarak yetkili mi?

• Satıcı bunu onaylıyor mu?

• Sözleşmeye yansıyor mu?

• Tapu ödeme ilişkisini kabul edecek mi?

• Vatandaşlık ödeme kanıtını karşılayacak mı?

İlişki açıkça belgelenmedikçe, bu yüksek riskli bir yapıdır.

Geliştirici Ödemeleri

Bir geliştiriciden satın alırken, tam satıcı tüzel kişiliğini tanımlayın.
Örnek:

• Pazarlama markası: İstanbul Lüks Konutları

• Yasal satıcı: XYZ Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

Ödemeler otomatik olarak şunlara gönderilmemelidir:

• Kardeş şirket

• Pazarlama şirketi

• Danışman

• Bireysel satış temsilcisi
  nedenini anlamadan.

Ticari marka ve yasal mülk satıcısı farklı tüzel kişilikler olabilir.

Vatandaşlık İçin DAB ve Birden Fazla Mülk

Yabancı bir yatırımcı, doğrudan satın alma yapısında birden fazla mülk kullanarak mevcut vatandaşlık eşiğine potansiyel olarak ulaşabilir.
TKGM'nin mevcut vatandaşlık rehberi, doğrudan edinimler için sabit bir azami mülk sayısı olmadığını; önemli olanın gerekli yatırım tutarına ulaşmak olduğunu belirtir.
Bu nedenle, bir yatırımcı şunları satın alabilir:

• Mülk A: 220.000 USD

• Mülk B: 210.000 USD

• Kombine nitelikli yatırım: 430.000 USD
  tüm geçerli TTB, DAB, ödeme ve işlem gerekliliklerine tabi olarak.

Her Mülk Ayrı Ayrı Takip Edilmelidir

Çok mülklü bir vatandaşlık portföyünü tek bir anonim toplam olarak ele almayın.
Her mülk için şunları takip edin:

Bu, potansiyel açıkları kapanıştan önce görünür kılar.

Örnek: 450 Bin Gibi Görünen Ancak Uygun Olmayan İki Mülk

• Mülk A: TTB: 200.000 USD, DAB: 200.000 USD

• Mülk B: TTB: 250.000 USD, DAB: 180.000 USD

• Satıcı pazarlama toplamı: 450.000 USD

• Ancak TTB/DAB karşılaştırmasından:

  • Mülk A katkısı: 200.000 USD

  • Mülk B ile sınırlıdır: 180.000 USD

  • Toplam: 380.000 USD

Portföy bu karşılaştırmadan 400.000 USD'ye ulaşmıyor.
Pazarlama toplamları vatandaşlık uygunluğunu belirlemez.

Tek Bir Mülk İçin Birden Fazla DAB

Bir mülk, ödemeler taksitler halinde yapıldığında birden fazla DAB da içerebilir.
Örnek:

• DAB 1: 100.000 USD

• DAB 2: 150.000 USD

• DAB 3: 170.000 USD

• Dönüştürülen Toplam: 420.000 USD

Alıcı tüm DAB'ları ve ilgili ödeme kanıtlarını saklamalıdır.
Yalnızca son DAB'ın önemli olduğunu varsaymayın.

Taksitli İşlemler Mutabakat Gerektirir

Her taksit için şunları saklayın:

• DAB

• Tarih

• USD eşdeğeri

• TL eşdeğeri

• Banka ödeme dekontu

• Ödeme alıcısı

• Mülk referansı

Sonunda, tüm işlemi mutabık kılın.

Vatandaşlık Satış Vaadi İşlemleri İçin DAB

Plan dışı vatandaşlık işlemleri ek zamanlama disiplini gerektirir.
Mevcut TKGM rehberi kapsamında, vatandaşlık noter onaylı bir Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ne dayanıyorsa, gerekli asgari yatırım tutarı peşin olarak ödenmelidir.
Nitelikli ödeme, satış vaadi sözleşme tarihinden daha geç olmamak üzere tamamlanmalıdır.
DAB da en azından peşin ödenen kısım için sözleşme tarihinden daha geç olmamak üzere düzenlenmelidir.

Tehlikeli Plan Dışı Sıralama

Kaçının:
Satış Vaadini İmzala → Daha Sonra Öde → Daha Sonra DAB Al → Vatandaşlık Uygunluğunu Varsay

Bir vatandaşlık satış vaadi için resmi rehber, nitelikli tutarın ilgili sözleşme tarihine kadar ödenmiş olmasını gerektirir.

Daha İyi Plan Dışı Sıralama

Kullanın:
Mülk Uygunluğunu Onayla → Kat İrtifakı / Kat Mülkiyetini İncele → TTB'yi Al → DAB'ı Planla → Nitelikli Peşinat Ödemesini Yap → Ödeme Kanıtını Al → Noter Onaylı Satış Vaadini İmzala → Gerekli Şerhi Kaydettir

Tam işlem, dosyayı yürüten profesyonellerle koordine edilmelidir.

Tek Satış Vaadi Sözleşmesi Kuralı

Bir diğer önemli ayrım birden fazla mülkle ilgilidir.
Doğrudan satın almalar için birkaç mülk birleştirilebilir.
Ancak satış vaatlerine dayalı bir vatandaşlık stratejisi için mevcut rehber, asgari tutara Tek Bir Satış Vaadi Sözleşmesi aracılığıyla ulaşılmasını gerektirir.
Bu tek sözleşme birden fazla mülk içerebilir.
Ancak birden fazla ayrı satış vaadi sözleşmesi, eşiği karşılamak için basitçe toplanamaz.

Örnek

• Potansiyel olarak kabul edilebilir yapı: Tek Noter Onaylı Sözleşme: Daire A, Daire B, Daire C kombine nitelikli tutar: 420.000 USD.

• Mevcut rehber kapsamında basit bir toplama olarak kabul edilemez: Sözleşme 1 (150.000 USD) + Sözleşme 2 (150.000 USD) + Sözleşme 3 (120.000 USD). Üç ayrı satış vaadi sözleşmesi vatandaşlık başvurusu için basitçe birleştirilemez.

Eşiği Tamamlamak İçin Doğrudan Satın Alma ve Satış Vaadi Karıştırılabilir mi?

Mevcut TKGM rehberi, vatandaşlık çerçevesi kapsamında zaten edinilmiş mülklerin gerekli tutara ulaşmaması durumunda, kalan eksikliğin bir satış vaadi sözleşmesi kullanılarak basitçe tamamlanamayacağını belirtir.
Bu, ilk mülkü satın almadan önce işlemi tasarlamak için başka bir nedendir.

DAB ve KDV

Büyük bir vatandaşlık hatası, her gideri mülk yatırımının bir parçası olarak ele almaya çalışmaktır.
Mevcut TKGM rehberi, resmi olarak beyan edilen mülk/satış vaadi değerinin temelini oluşturan döviz tutarının, aşağıdakiler gibi ayrı ödeme kalemlerini içermemesi gerektiğini belirtir:

• KDV

• Komisyon

• Giderler

• Vergiler

• Harçlar
  nitelikli mülk bedelinin dışında.

Bu nedenle: Toplam Harcanan Nakit ≠ Otomatik Olarak Nitelikli Mülk Tutarı

Örnek: KDV Sizi Otomatik Olarak 400 Bin USD'nin Üzerine Çıkarmaz
Varsayalım:

• Daire Fiyatı: 385.000 USD

• KDV: 25.000 USD

• Toplam: 410.000 USD

Sonucuna varmayın:

"410 bin USD harcadım, bu nedenle vatandaşlık eşiğine ulaşıldı."

Ayrı KDV tutarı, resmi yatırım hesaplaması için nitelikli mülk fiyatına basitçe eklenmemelidir.

DAB ve Komisyon

Aynı kural.

• Mülk: 395.000 USD

• Gayrimenkul Komisyonu: 10.000 USD

• Toplam Nakit Çıkışı: 405.000 USD

Komisyon, mülkü otomatik olarak 405.000 USD'lik nitelikli bir gayrimenkul yatırımına dönüştürmez.

DAB ve Mobilya

Mobilya benzer bir sorun yaratır.
Bir geliştiricinin şunları sattığını varsayalım:

• Daire: 390.000 USD

• Mobilya Paketi: 20.000 USD

• Toplam: 410.000 USD

Alıcı şunları ayırt etmelidir:

• Gayrimenkul

• ve Taşınır Mobilya

Her paketlenmiş geliştirici maliyetinin nitelikli mülk değerinin bir parçası haline geldiğini varsaymayın.

DAB ve Vatandaşlık Danışmanlık Ücretleri

Aynısı şunlar için de geçerlidir:

• Avukat ücreti

• Vatandaşlık danışmanı

• Tercüme

• Noter

• Vekaletname

• Başvuru hizmetleri

Bu giderler vatandaşlık elde etmenin toplam maliyetinin bir parçası olabilir.
Otomatik olarak gayrimenkul yatırım tutarının bir parçası değildirler.

DAB ve Tapu Harcı

DAB ve Tapu Harcı bağlantılıdır ancak aynı kavramlar değildir.
DAB çerçevesi kapsamındaki yabancı alıcı işlemleri için, DAB'da kaydedilen TL tutarı, geçerli döviz süreci kapsamında resmi tapunun hazırlanmasında kullanılır.
Aynı zamanda, Türkiye'nin mevcut Tapu Harcı çerçevesi, mülkün Emlak Vergisi değeriyle temsil edilen yasal asgariye tabi olarak gerçek edinim/satış tutarının beyan edilmesini gerektirir.
Mevcut GİB rehberi, alıcı ve satıcının her birinin geçerli transfer değerinin %2'sini ödediğini belirtir.
Bu nedenle: DAB Ayrı Bir Vergi Değildir. Döviz uyum yapısının bir parçasıdır. Tapu Harcı ayrı bir işlem ücretidir.

Sahte Bir Satış Fiyatını Haklı Çıkarmak İçin DAB'ı Kullanmayın

Fiili mülk fiyatının şöyle olduğunu varsayalım: 20.000.000 TL.
Alıcı ve satıcı, daha düşük beyan edilmiş bir rakam üretmek için işlemi yapay olarak manipüle etmemelidir.
Mevcut GİB rehberi, geçerli Emlak Vergisi değerinin yasal asgari görevi gördüğü gerçek satın alma/satış tutarının beyan edilmesini gerektirir.

DAB ve Mülk İkamet İzni

DAB, bir mülk edinim uyum belgesidir.
Bir ikamet izni belgesi değildir.
Yabancı bir alıcı DAB sürecini doğru bir şekilde tamamlayabilir ve yine de mülk bazlı ikamet iznine hak kazanamayabilir.
Göç İdaresi, mülk sahibi kısa süreli ikamet yolu kapsamında dayanılan mülkün bir Ev/Konut Mülkü olmasını ve yabancı tarafından bu amaçla kullanılmasını şart koşar.
Mevcut e-İkamet belge listesi ayrıca, nitelikli ikametgahın, bu mülk sahibi yolu kapsamında en az 200.000 USD'nin TL eşdeğeri bir edinim tarihi değerine sahip olması gerektiğini belirtir.
Bu nedenle: DAB ≠ İkamet İzni Uygunluğu

DAB, 200 Bin Dolarlık İkamet Testi Değildir

Örnek:

• DAB: 250.000 USD

• Ancak: Mülk yasal olarak ofis

DAB tutarı tek başına, üniteyi mülk sahibi ikamet yolu için konut mülkü olarak uygun hale getirmez.
Mülk sınıflandırması ve fiili kullanım hala önemlidir.

Yabancı Bir Mülk Sattığında DAB Gerekli midir?

Temel DAB zorunluluğu aşağıdaki durumlarda geçerlidir:
Yabancı Gerçek Kişi Alıcıdır

TKGM, zorunlu döviz dönüşümü kuralını, yabancıların alıcı olduğu işlemlere ve yabancı gerçek kişiler tarafından satın alma yoluyla yapılan mülk edinimlerine uygulandığını belirtir.
Bu nedenle, eğer: Satıcı = Yabancı birey, Alıcı = Türk vatandaşı ise, bu, yabancı gerçek kişinin mülk satın almasıyla aynı DAB edinim senaryosu değildir.
Satıcının yabancı olması nedeniyle yabancı alıcı DAB kuralını otomatik olarak uygulamayın.

DAB Düzeltilebilir mi?

DAB banka tarafından düzenlenir.
Aşağıdakiler gibi gerçek bir sorun keşfederseniz:

• Yanlış isim

• Yanlış pasaport numarası

• Yanlış mülk numarası

• Yanlış bağımsız bölüm

• Yanlış işlem amacı

• Yanlış tutar

Belgeyi kendiniz düzenlemeyin veya Tapu'nun sorunu görmezden geleceğini varsaymayın.
En güvenli operasyonel yaklaşım şudur:
Düzenleyen Bankayı Derhal Arayın
ve gerekli herhangi bir düzeltme/değiştirme işlemini aşağıdakilerle koordine edin:

• Banka

• İlgili Tapu Müdürlüğü
  işlem ilerlemeden önce.

Bu kılavuz için incelenen mevcut resmi kaynaklar, gerekli DAB içeriklerini ve elektronik iletim sürecini tanımlar, ancak her tür DAB hatasının her zaman tamamlanmadan sonra düzeltilebileceğini söyleyen evrensel bir alıcı odaklı kural sağlamazlar.
Bu nedenle: Mümkün olduğunda hataları Tapu'dan önce düzeltin.

Yanlış Alıcı Adı

Örnek:

• Pasaport: Alexander Petrov

• DAB: Alexandre Petrov

Farkın zararsız olduğunu varsaymayın.
Kapanıştan önce bankadan kaydı onaylamasını/düzeltmesini isteyin.

Yanlış Pasaport Numarası

Bu özellikle ciddidir çünkü TKGM, DAB'ın, adına döviz dönüşümü yapılan kişinin Pasaport numarası veya Yabancı Kimlik Numarası'nı içermesini gerektirir.
Yanlış bir kimlik numarasını acil düzeltme gerektiren bir şey olarak ele alın.

Yanlış Mülk Numarası

Vatandaşlık işlemleri için DAB, mülk numarasını veya bu numaranın alınamadığı durumlarda ilgili Ada, Parsel, Blok, Bağımsız Bölüm bilgilerini içermelidir, mevcut rehber kapsamında.
Yanlış daireye atıfta bulunuluyorsa, bu belgeyi vatandaşlık dosyasında kullanmadan önce sorunu düzeltin.

Yanlış DAB Tutarı

Yanlış bir tutar, basit bir yazım hatasından daha fazlasını yaratabilir.
Aşağıdakileri etkileyebilir:

• Resmi işlem yapısı

• Vatandaşlık eşiği

• TTB/DAB karşılaştırması

• Resmi tapu tutarı

Şunu varsayarak bir vatandaşlık işlemini kapatmayın:

"Eksik tutarı daha sonra bir şekilde ekleyebiliriz."

Gerekli DAB tutarını işlemden önce planlayın.

Eksik KEP İletimi

9 Aralık 2022'den bu yana, ilgili yeni işlemler için DAB düzenleyen bankaların bunları aynı gün içinde KEP aracılığıyla ilgili Tapu idaresine göndermeleri gerekmektedir.
Bu nedenle, en pratik son kontrollerden biri şudur:

"Tapu ofisi DAB'ı gerçekten aldı mı?"

DAB Var Ancak Tapu Göremiyor

Olası pratik nedenler şunlardır:

• Yanlış Tapu ofisi

• İletim gecikmesi

• Yanlış mülk referansı

• KEP sorunu

Alıcı, basılı bir kopyanın elektronik kayıt sorununu çözdüğünü varsaymak yerine doğrudan düzenleyen banka ve Tapu ofisi ile koordine etmelidir.

DAB Kayıtlarınızı Saklayın

TKGM'nin mevcut belge saklama çerçevesi, Tapu sistemi arşivinde elektronik olarak saklanan belgeler arasında Döviz Alım Belgesi'ni tanımlar.
Alıcı yine de aşağıdakilerin kişisel kopyalarını saklamalıdır:

• DAB

• Banka dekontları

• SWIFT kayıtları

• Sözleşme

• TTB

• Tapu
  özellikle vatandaşlık işlemleri için.

DAB Dolandırıcılık Uyarısı: "İhtiyacınız Olan Her Miktarı Yapabiliriz"

En güçlü kırmızı bayraklardan biri şudur:

"Bize hangi DAB tutarına ihtiyacınız olduğunu söyleyin, biz her şeyi ayarlarız."

DAB, gerçek bir nitelikli döviz işlemini yansıtmalıdır.
Sadece bir vatandaşlık numarası üretmek için tasarlanmış kurgusal bir sertifika olması amaçlanmamıştır.

DAB Dolandırıcılık Uyarısı: "Satıcıya Ödeme Yapmaya Gerek Yok"

Bir diğer tehlikeli iddia:

"DAB yeterli. Para başka bir yerde kalabilir."

Vatandaşlık için ödeme kanıtı ayrı bir gereklilik olmaya devam etmektedir.
TKGM, nitelikli tutarın satıcıya veya uygun şekilde ilişkili bir alıcıya ödendiğini gösteren onaylı bir bankacılık belgesi gerektirir.
Bu nedenle: Gerçek Ödeme Olmadan Döviz Dönüşümü, Tamamlanmış Yatırım ile Aynı Şey Değildir

DAB Dolandırıcılık Uyarısı: "Yüksek DAB, TTB'yi Garantiler"

Yanlış.
DAB ve TTB ayrı sistemlerdir.
Profesyonel vatandaşlık değer belirlemesi, yalnızca daha fazla para dönüştürülerek değiştirilemez.

DAB Dolandırıcılık Uyarısı: "Yetkili Hesabı Standarttır"

Belki meşru bir yasal yapı vardır.
Belki yoktur.
Şunları isteyin:

• Yazılı yetki

• Satıcı onayı

• Sözleşmeye dayalı dayanak

• Banka ilişkisi

• Vatandaşlık ödeme kabul edilebilirliği

Asla kabul etmeyin:

"Herkes böyle yapar."

mali durum tespiti olarak.

DAB Dolandırıcılık Uyarısı: "Tapu'dan Sonra Düzeltiriz"

Bazı idari sorunlar düzeltilebilir olabilir.
Ancak alıcılar, bilerek şunlarla kapanış yapmamalıdır:

• Yanlış isim

• Yanlış mülk

• Yanlış tutar

• Eksik ödeme kanıtı
  her şeyin daha sonra tamir edilebileceği varsayımıyla.
  Tutarsızlıkları mümkün olduğunca kapanıştan önce düzeltin.

Yabancı Alıcı Karar Matrisi

Yeşil / Sarı / Kırmızı DAB Çerçevesi

Yeşil

• Alıcı doğru tanımlandı

• Mülk doğru tanımlandı

• DAB tutarı işlem stratejisiyle eşleşiyor

• Satıcı ödemesi izlenebilir

• KEP iletimi onaylandı

• Varsa vatandaşlık TTB/ödeme/DAB uyumlu

• Daha geniş durum tespiti tabi olarak kapanışa devam edin.

Sarış

• Birden fazla taksit

• Yetkili bir temsilci aracılığıyla ödeme

• Birkaç mülk

• Farklı DAB tarihleri

• Karmaşık geliştirici yapısı

• Bunlar meşru olabilir. Ancak belgeler dikkatle mutabık kılınmalıdır.

Kırmızı

• TTB/DAB eşik uyumsuzluğu

• Yetkili, net yetki olmaksızın kişisel hesap ödemesi istiyor

• Yanlış alıcı kimliği

• DAB üzerinde yanlış mülk

• Satıcı, alıcıdan resmi satış tutarını görmezden gelmesini istiyor

• KEP iletimi eksik

• Komisyon/mobilya yapay olarak 400.000 USD'ye ulaşmak için kullanılıyor

• Alıcıya vatandaşlığın tek başına DAB ile garanti edildiği söylendi

• Daha fazla para transfer etmeden önce duraklayın.

Örnek: Güçlü Sıradan Satın Alma

• Yabancı Alıcı: Doğru tanımlandı

• Mülk: Doğru bağımsız bölüm

• Fiyat: Kararlaştırıldı ve belgelendi

• DAB: Doğru düzenlendi

• KEP: Onaylandı

• Satıcı Ödemesi: İzlenebilir

• Tapu: Tutarlı hazırlandı

Bu basit bir mali yapıdır.
Ayrı Tapu, İskan, Teknik, Vergi durum tespiti hala gereklidir.

Örnek: Güçlü Vatandaşlık Satın Alımı

• TTB: 425.000 USD

• DAB: 420.000 USD

• Ödeme: 420.000 USD nitelikli tutar

• Resmi Satış Tutarı: Tutarlı

• Satıcı: Doğru tanımlandı

• Üç Yıllık Satış Yasağı: Doğru kaydedildi

İşlem, değer belgesi perspektifinden tutarlıdır.
Vatandaşlık, yetkili makamların tam incelemesine ve kararına tabidir.

Örnek: Vatandaşlık Tuzağı

• İlan Edilen Fiyat: 450.000 USD

• Mülk Fiyatı: 385.000 USD

• Mobilya + Hizmet Paketi: 35.000 USD

• Komisyon: 10.000 USD

• Alıcı Toplam Nakit Çıkışı: 430.000 USD

Bir satış görevlisi şunları söyleyebilir:

"400.000 USD'den fazla harcadınız, yani vatandaşlık için uygun."

Bu güvenli bir sonuç değildir.
Mevcut TKGM rehberi, KDV, Komisyon, Giderler, Vergiler, Harçlar gibi ayrı kalemleri, eşiğe ulaşmak için nitelikli beyan edilen mülk/satış vaadi fiyatının bir parçası olarak değerlendirilmekten açıkça hariç tutar.

Örnek: TTB-DAB Uyumsuzluğu

• Mülk: Daire A

• TTB: 420.000 USD

• DAB: 395.000 USD

Alıcı, TTB 400.000 USD'yi aştığı için vatandaşlık eşiğinin karşılandığını düşünür.
Ancak mevcut TKGM rehberi, mülkün TTB tutarının DAB'ını aştığı durumlarda dikkate alınan tutarı DAB ile sınırlar.
Bu nedenle, bu yapı kapanıştan önce dikkat gerektirir.

Türkiye'de DAB Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

DAB Ne Anlama Gelir?
DAB, Döviz Alım Belgesi anlamına gelir. Yabancı gerçek kişiler tarafından nitelikli mülk edinimleriyle bağlantılı gerekli döviz dönüşümünü belgeler.

DAB Ne Zamandan Beri Zorunludur?
TKGM, zorunluluğun, yabancı gerçek kişiler tarafından satın alma yoluyla yapılan mülk edinimleri için 24 Ocak 2022'de yürürlüğe girdiğini belirtir.

DAB Yalnızca Türk Vatandaşlığı İçin midir?
Hayır. Temel DAB zorunluluğu, yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu nitelikli satın alımlar için daha geniş ölçüde geçerlidir. Vatandaşlık ek gereklilikler ekler.

DAB Banka Dekontu ile Aynı mıdır?
Hayır. DAB, döviz dönüşümünü kanıtlar. Banka dekontu, ödemeyi kanıtlar.

DAB SWIFT ile Aynı mıdır?
Hayır. Bir SWIFT dekontu bir banka transferini belgeler. Kendisi bir Döviz Alım Belgesi değildir.

DAB Gayrimenkul Değerleme Raporu ile Aynı mıdır?
Hayır. DAB, döviz dönüşümüyle ilgilidir. Değerleme, mülk değeriyle ilgilidir.

DAB TTB ile Aynı mıdır?
Hayır. TTB, vatandaşlığa özel bir yatırım değeri belirlemesidir.

400.000 USD'lik Bir DAB Vatandaşlığı Garanti Eder mi?
Hayır. TTB, resmi işlem tutarı, nitelikli ödeme, mülk uygunluğu ve diğer vatandaşlık koşulları geçerli olmaya devam eder.

TTB DAB'dan Yüksekse Ne Olur?
Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi kapsamında, bir mülkün TTB USD tutarı, o mülk için sunulan DAB tutarını aşarsa, bu karşılaştırma için yalnızca DAB tutarı dikkate alınır.

DAB TTB'den Yüksekse Ne Olur?
Daha yüksek DAB, TTB sonucunu otomatik olarak artırmaz. TTB, gerekli yatırım belirlemesini bağımsız olarak desteklemelidir.

Birden Fazla DAB Kullanabilir miyim?
Taksitli işlemler birden fazla DAB içerebilir. Her ödeme, mülke açıkça belgelenmiş ve bağlanmış olarak kalmalıdır.

Vatandaşlık İçin Birden Fazla Mülk Kullanabilir miyim?
Doğrudan edinimler için, TKGM'nin mevcut rehberi sabit bir sayı sınırı getirmez; nitelikli eşiğe, geçerli kurallara tabi olarak birden fazla mülk aracılığıyla ulaşılabilir.

Vatandaşlık İçin Birden Fazla Satış Vaadi Sözleşmesi Kullanabilir miyim?
Mevcut rehber kapsamında vatandaşlık eşiğini toplamak için değil. Gerekli asgari tutara, bu sözleşme birden fazla mülk içerebilse de, tek bir nitelikli satış vaadi sözleşmesi aracılığıyla ulaşılmalıdır.

Bir Vatandaşlık Satış Vaadi İçin DAB Ne Zaman Düzenlenmelidir?
En azından peşin ödenen kısım için, satış vaadi sözleşme tarihinden daha geç olmamak üzere.

KDV, 400.000 Dolarlık Vatandaşlık Eşiğine Sayılabilir mi?
Eşiği oluşturmak için daha düşük bir mülk fiyatına ayrı KDV eklemeyin. Mevcut TKGM rehberi, KDV, komisyon, giderler, vergiler ve harçlar gibi ayrı kalemleri, nitelikli beyan edilen mülk/satış vaadi bedelini oluşturan döviz satış tutarından hariç tutar.

Komisyon 400.000 Dolarlık Eşiğe Sayılabilir mi?
Sadece eşiğe ulaşmak için ayrı bir mülk dışı fiyat kalemi olarak değil.

Mobilya Vatandaşlığa Sayılabilir mi?
Mobilya, gayrimenkul varlığının kendisi değildir. 400.000 USD'den düşük bir mülk fiyatına nitelikli bir mülk yatırımı oluşturmak için bir mobilya paketinin eklenebileceğini varsaymayın.

Ödeme Bir Geliştirici Şirketine Gidebilir mi?
Evet, bu şirket meşru satıcı veya nitelikli alıcıysa ve işlem uygun şekilde belgelenmişse.

Ödeme Bir Temsilciye Gidebilir mi?
Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi, yetkili temsilciler ve diğer ilgili taraflar gibi alıcıları içeren makul ilişkileri Tapu ofislerinin değerlendirmesine izin verir. Yetki ve ilişki belgelenmelidir.

Gayrimenkul Yetkilisine Ödeme Yapabilir miyim?
Varsaymayın. Yetkili, satıcı veya uygun şekilde yetkilendirilmiş/ilişkili bir alıcı değilse, mülk fiyatını kişisel hesabına göndermek önemli risk oluşturabilir.

DAB Tapu'ya Gönderilmeli mi?
Evet, mevcut 9 Aralık 2022 sonrası süreç kapsamında, düzenleyen banka ilgili DAB'ı aynı gün KEP aracılığıyla Tapu idaresine gönderir.

Basılı Bir DAB Yeterli midir?
Yalnızca basılı bir kopyaya güvenmeyin. Modern iş akışı, banka-Tapu arasında KEP aracılığıyla elektronik iletim içerir.

Yanlış Bir DAB Düzeltilebilir mi?
Bir hata bulunursa, derhal düzenleyen banka ve ilgili Tapu ofisi ile iletişime geçin. Resmi kurallar gerekli DAB bilgilerini tanımlar, ancak alıcılar her tür hatanın işlemden sonra her zaman onarılabileceğini varsaymamalıdır. Mümkünse sorunları kapanıştan önce düzeltin.

Yabancı Bir Mülk Sattığında DAB Gerekli midir?
Zorunlu edinim kuralı, yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu işlemler etrafında çerçevelenmiştir. Türk alıcılı yabancı satıcı, otomatik olarak aynı DAB edinim senaryosu değildir.

DAB Bana İkamet İzni Verir mi?
Hayır. İkamet uygunluğu ayrı göçmenlik kurallarına tabidir.

DAB Tapunun Temiz Olduğunu Kanıtlar mı?
Hayır. Bağımsız Tapu durum tespiti yapın.

DAB Binanın İskan'ı Olduğunu Kanıtlar mı?
Hayır. Bina kullanım belgeleri ayrıca kontrol edilmelidir.

DAB Deprem Güvenliğini Kanıtlar mı?
Hayır. DAB, bir bankacılık/döviz uyum belgesidir. Herhangi bir yapısal mühendislik sertifikası sağlamaz.

Yabancı Mülk Alıcıları İçin Nihai DAB Kontrol Listesi

Alıcı Kimliği

• Doğru yasal alıcı

• İsim pasaportla eşleşiyor

• Pasaport veya Yabancı Kimlik Numarası doğru

• Varsa vatandaşlık hedefi bankaya açıklandı

Mülk

• Doğru mülk tanımlandı

• Doğru bağımsız bölüm

• Doğru satıcı

• Mülk numarası onaylandı

• Gerektiğinde ada/parsel/blok bilgileri mevcut

Satın Alma Fiyatı

• Gerçek mülk fiyatı açıkça ayrıldı

• Komisyon ayrıldı

• Varsa KDV ayrıca tanımlandı

• Mobilya ayrıldı

• Yasal/hizmet ücretleri ayrıldı

Banka

• Banka işlemin yabancı mülk edinimi olduğunu anlıyor

• Doğru desteklenen döviz seçildi

• DAB işlem amacı onaylandı

• DAB tutarı dönüşümden önce planlandı

DAB

• Alıcı bilgileri doğru

• USD eşdeğeri doğru

• TL eşdeğeri gözden geçirildi

• Gerektiğinde mülk bilgileri doğru

• Gerekli işlem beyanı mevcut

KEP

• Doğru Tapu Müdürlüğü tanımlandı

• Banka iletimi tamamlandı

• Tapu alımı/görünürlüğü onaylandı

Satıcı Ödemesi

• Doğru alıcı hesabı

• Satıcıyla ilişki açık

• Ödeme izlenebilir

• Varsa mülk/DAB referansı dahil edildi

• Banka dekontu saklandı

Birden Fazla Ödeme

• Her DAB saklandı

• Her ödeme dekontu saklandı

• DAB/ödeme takvimi mutabık kılındı

• TL tutarları ayrı ayrı saklandı

Vatandaşlık

• TTB gözden geçirildi

• Mevcut 400.000 USD eşiği onaylandı

• DAB, gerekli tanınan tutarın altında değil

• Resmi satış tutarı tutarlı

• Nitelikli ödeme tutarlı

• Mülk dışı giderler hariç tutuldu

• Üç yıllık satış yasağı planlandı

Satış Vaadi

• Sözleşme yapısı gözden geçirildi

• Nitelikli peşinat ödemesi gerekli tarihte tamamlandı

• DAB zamanlaması kontrol edildi

• Vatandaşlık tek sözleşme kuralı anlaşıldı

Nihai Kapanış

• Tapu durum tespiti tamamlandı

• İskan durum tespiti tamamlandı

• Ödeme belgeleri mutabık kılındı

• DAB Tapu'da görünür

• Bilinen gerçek hata kalmadı

Nihai DAB Kırmızı Bayrakları

Aşağıdaki durumlarda işlemi duraklatın:

• "Ödemeyi Yaptıktan Sonra DAB'ı Biz Hallederiz." Mali yapı ödeme öncesinde planlanmalıdır.

• "Her Banka Döviz Dekontu Geçerlidir." Bunu varsaymayın.

• "Yetkilinin Hesabı Daha Kolay." Yasal yetki ve satıcı onayı isteyin.

• "DAB 450.000 USD, Yani Vatandaşlık Garantili." Yanlış.

• "TTB Sadece 380.000 USD, ancak DAB Daha Yüksek." Daha yüksek DAB, TTB'yi otomatik olarak düzeltmez.

• "400.000 USD'yi Geçmek İçin KDV ve Komisyonu Ekledik." Mevcut vatandaşlık çerçevesi kapsamında ayrı mülk dışı fiyat kalemleri bu şekilde kullanılmamalıdır.

• "Tapu, Bankanın Bir Şey Göndermesine İhtiyaç Duymaz." 9 Aralık 2022 sonrası sistem, banka iletimini KEP aracılığıyla gerektirir.

• "Pasaport Numarası Yanlış, Ama Önemli Değil." Kimlik hatalarını kapanıştan önce düzeltin.

• "Her Şeyi Tapu'dan Sonra Düzeltebiliriz." Bilinen tutarsızlıklarla bilerek kapanış yapmayın.

Yabancı Alıcının Tam DAB İş Akışı

En güçlü sıradan satın alma sıralaması şudur:
Mülk Durum Tespiti → Satıcıyı Onayla → Gerçek Fiyat Üzerinde Anla → Bankayı Seç → Döviz Dönüşümünü Planla → Doğru DAB'ı Al → KEP İletimini Onayla → İzlenebilir Ödemeyi Yap → Tapu Devrini Tamamla

Vatandaşlık için:
Mülk Durum Tespiti → Piyasa Analizi → TTB → DAB'ı Planla → 400.000 USD Yapısını Onayla → DAB'ı Al → KEP → Nitelikli Banka Ödemesi → Resmi Satış / Satış Vaadi → Üç Yıllık Satış Yasağı → Vatandaşlık Yatırım Doğrulaması

Tam DAB Formülü

Zayıf bir alıcı şöyle düşünür:

DAB Var → İşlem Güvende

Daha güçlü bir alıcı ayırır:
DAB ≠ Banka Dekontu ≠ Değerleme Raporu ≠ TTB ≠ Tapu ≠ Vatandaşlık Onayı

Her biri farklı bir soruyu yanıtlar.

Tam Yabancı Alıcı Ödeme Formülü

Kullanın:
Doğru Alıcı → Doğru Mülk → Gerçek Satın Alma Fiyatı → Doğru DAB → Doğru KEP İletimi → Doğru Satıcı Ödemesi → Doğru Tapu Tutarı = Daha İyi Ödeme Uyumluluğu

Vatandaşlık için ekleyin:
Doğru TTB → Nitelikli 400.000 USD Yatırımı → Doğru Ödeme Kanıtı → Üç Yıllık Satış Yasağı

Sonuç

Döviz Alım Belgesi (DAB), yabancı bir alıcının Türkiye'de gayrimenkul satın alırken karşılaştığı en önemli mali belgelerden biridir.

Ancak DAB sıklıkla yanlış anlaşılmaktadır.

Şunlar değildir:

• Bir gayrimenkul değerlemesi

• Satıcıya ödeme yapıldığının kanıtı

• Bir Tapu belgesi

• Bir İskan belgesi

• Bir vatandaşlık onayı

Temel rolü, nitelikli mülk edinimiyle ilişkili gerekli döviz dönüşümünü belgelemektir.

TKGM, DAB zorunluluğunun, yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu mülk satın alımları için geçerli olduğunu ve bu tür edinimler için 24 Ocak 2022 tarihinden itibaren zorunlu hale geldiğini belirtir.

DAB'ın ayrıca Tapu süreciyle doğrudan bir ilişkisi vardır.
Belgede gösterilen TL eşdeğeri, geçerli yabancı alıcı çerçevesi kapsamında resmi işlemin hazırlanmasında kullanılır.
9 Aralık 2022'den itibaren, düzenleyen banka ayrıca DAB'ı aynı gün içinde KEP aracılığıyla ilgili Tapu idaresine iletmelidir.
Bu nedenle: Basılı bir DAB, modern işlem iş akışının tamamı değildir.

Vatandaşlık yatırımcıları ek karmaşıklıkla karşı karşıyadır.
Mevcut mülk yatırım eşiği 400.000 USD'dir ve vatandaşlık işlemi aşağıdakilerle birlikte yapılandırılmalıdır:

• TTB

• DAB

• Resmi satış tutarı

• Banka ödemesi

• Üç yıllık satış yasağı

TKGM'nin mevcut vatandaşlık rehberi, TTB ve DAB arasındaki ilişkiyi özellikle önemli kılmaktadır.
Bir mülkün TTB USD tutarı, o mülk için sunulan DAB'ı aştığında: DAB Tutarı, Dikkate Alınan Tutarı Sınırlar

Bu şu anlama gelir:

• 430.000 USD'lik bir TTB ile 390.000 USD'lik bir DAB, 430.000 USD'lik bir vatandaşlık yatırımı olarak ele alınmamalıdır.

• Tersi de önemlidir. Büyük bir DAB, gerekli vatandaşlık değerini desteklemeyen bir TTB'yi otomatik olarak kurtaramaz.

Bu nedenle: Yüksek DAB ≠ Yüksek Mülk Değeri ve Yüksek DAB ≠ Vatandaşlık Onayı

Ödeme kanıtı da ayrıdır.
Mevcut TKGM rehberi, satıcıya veya uygun şekilde ilişkili bir alıcıya yapılan ödemeyi gösteren, ödemenin mülk/DAB işlemine bağlandığı nitelikli bir banka dekontu gerektirir.
İşte böylece: DAB = Döviz Dönüşümü iken Banka Dekontu = Ödeme ve TTB = Vatandaşlık Yatırım Değer Belirlemesi

Yabancı yatırımcılar bu kayıtların aynı mali hikayeyi anlatmasını sağlamalıdır.

Bir diğer kritik hata, vatandaşlık eşiğini oluşturmak için işlem giderlerini kullanmaya çalışmaktır.
Mevcut vatandaşlık rehberi, mülk bedelini, nitelikli beyan edilen mülk tutarına basitçe dahil edilmemesi gereken KDV, Komisyon, Giderler, Vergiler, Harçlar gibi ayrı kalemlerden açıkça ayırır.
Bu nedenle: Toplamda 400.000 USD'den fazla harcamak, mutlaka 400.000 USD değerinde nitelikli gayrimenkul satın aldığınız anlamına gelmez.

Doğrudan edinimler için çok mülklü vatandaşlık stratejileri mümkündür, ancak her mülk ayrı ayrı analiz edilmelidir.
Yatırımcı, portföyü bir araya getirmeden önce Mülk ↔ TTB ↔ DAB ↔ Ödeme'yi takip etmelidir.
Satış vaadi işlemleri zamanlama açısından daha da hassastır.
Mevcut rehber, nitelikli tutarın peşin ödenmesini ve DAB için en azından peşin ödenen kısmın satış vaadi sözleşme tarihinden daha geç olmamak üzere belgelenmesini gerektirir.

Sonuç olarak, DAB asla son dakika bankacılık formu olarak ele alınmamalıdır.
Yabancı alıcının mülk işleminin yasal ve mali mimarisinin bir parçasıdır.

En güvenli alıcı şunları planlar:
Alıcı → Mülk → Fiyat → Varsa TTB → DAB → KEP → Banka Ödemesi → Tapu → Vatandaşlık / İkamet Stratejisi
önemli miktarda para kontrollerinden çıkmadan önce.

Bu kılavuzun temel kuralı budur:
Gayrimenkul parasını transfer etmeden önce mali uygunluğu planlayın - sonra değil.