2026 Türkiye'de Mülk Kapora: Kapora, Rezervasyon Depozitoları ve İade Kuralları

Türkiye'de gayrimenkul kapora ödemesi, genellikle yabancı bir alıcının bir daire bulduktan sonra yaptığı ilk finansal taahhütlerden biridir.

Bir satış temsilcisi buna şöyle diyebilir:

• rezervasyon ücreti;

• rezervasyon ödemesi;

• tutma depozitosu;

• peşinat;

• ilk ödeme;

• Kapora;

• bağlanma parası; veya

• cayma parası.

Bu ifadeler günlük gayrimenkul işlemlerinde bazen birbirinin yerine kullanılır.

Ancak hukuki olarak çok farklı sonuçlar doğurabilirler.

Gayri resmi olarak "Kapora" diye tanımlanan 5.000 avroluk bir ödeme, alıcının fikrini değiştirmesi durumunda parayı otomatik olarak kaybedeceği anlamına gelmez.

Ayrıca satıcının işlemi tamamlamayı reddetmesi durumunda satıcının otomatik olarak iki katını geri ödemesi gerektiği anlamına da gelmez.

Hukuki etki şunlara bağlıdır:

• tarafların gerçekte ne üzerinde anlaştığına;

• ödemenin nasıl tanımlandığına;

• imzalanan belgenin ifadesine;

• gayrimenkul işleminin türüne;

• tüketici koruma kurallarının uygulanıp uygulanmadığına; ve

• temel sözleşmenin o işleme uygulanan resmi gereklilikleri karşılayıp karşılamadığına.

Bu ayrım, özellikle İstanbul'da uzaktan gayrimenkul satın alan, bir geliştiriciden daire rezerve eden, plan aşamasındaki (off-plan) bir mülk satın alan veya tapu ve hukuki kontrolleri tamamlamadan önce para ödeyen yabancı alıcılar için önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 177. maddesi uyarınca, bir sözleşme kurulurken verilen para, aksi ispat edilmedikçe, cayma parası yerine sözleşmenin kurulduğunu kanıtlayan bağlanma parası olarak kabul edilir. Sözleşme veya yerel örf aksini öngörmedikçe, asıl borçtan düşülür. 178. madde ise cayma parasını ayrıca düzenler; burada açıkça kararlaştırılan bir cayma ödemesi her iki tarafa da cayma hakkı tanır: ödeyen taraf ödemeyi bırakır, cayma hakkını kullanan alıcı ise ödemenin iki katını iade eder.

Bu, Türk gayrimenkul işlemlerindeki en yaygın varsayımlardan birinin —

"Alıcı iptal ederse, depozito her zaman kaybedilir; satıcı iptal ederse, her zaman iki katını öder."

— aşırı basit olduğu anlamına gelir.

Önce sözleşme incelenmelidir.

Bu kılavuz, 2026'da Türkiye'de gayrimenkul depozitolarının nasıl işlediğini, Kapora'nın pratikte gerçekte ne anlama geldiğini, bağlanma parası ile cayma parası arasındaki farkı, depozitonun ne zaman iade edilebilir olabileceğini, rezervasyon sözleşmesinde nelerin yazılması gerektiğini ve yabancı alıcıların para transferi öncesinde neleri kontrol etmesi gerektiğini açıklar.

Önemli: Bu makale genel gayrimenkul bilgileri sağlar, kişiselleştirilmiş hukuki tavsiye değildir. Bir ödemenin nitelendirilmesi ve geri alınabilirliği, tam sözleşmeye, işlem yapısına, taraflara, tüketici statüsüne ve koşullara bağlı olabilir.

Türk Gayrimenkulünde Kapora Nedir?

Kapora, Türkiye'de bir işlemin başında ciddiyeti göstermek veya bir şeyi rezerve etmek için ödenen para için yaygın olarak kullanılan ticari bir terimdir.

Bir gayrimenkul anlaşmasında amaç şunlar olabilir:

• belirli bir daireyi rezerve etmek;

• mülkü geçici olarak piyasadan çekmek;

• alıcının bağlılığını göstermek;

• kararlaştırılan fiyatı güvence altına almak;

• taraflara ana sözleşmeyi hazırlamak için zaman tanımak;

• durum tespitinin yapılmasına izin vermek;

• bankacılık veya yabancı alıcı prosedürlerini başlatmak; veya

• toplam satın alma fiyatının bir parçasını oluşturmak.

Ancak Kapora kelimesinin kendisi en önemli hukuki soruyu yanıtlamaz:

İşlem tamamlanmazsa paraya ne olur?

Bu, sözleşmeden ve geçerli hukuktan tespit edilmelidir.

Bu nedenle yabancı alıcılar sadece miktara odaklanmaktan kaçınmalıdır.

Daha önemli konu, ödemenin hukuki işlevidir.

Kapora Tek Bir Hukuki Kavram Değildir

Günlük Türkçede insanlar şöyle diyebilir:

"Kapora verdim."

Anlamı:

"Bir depozito ödedim."

Ancak Türk sözleşme hukuku uyarınca, sözleşmenin başında yapılan bir ödeme farklı işlevlere hizmet edebilir.

Yabancı gayrimenkul alıcılarının özellikle anlaması gereken iki kavram şunlardır:

Bağlanma Parası

ve

Cayma Parası

Bunlar aynı şey değildir.

Bağlanma Parası Nedir?

Bağlanma parası, genel olarak tarafların bir sözleşme akdettiklerinin kanıtı olarak verilen para olarak anlaşılabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 177. maddesi, bir sözleşme yapılırken verilen paranın, cayma parası yerine sözleşmenin kanıtı olarak verildiğinin varsayıldığını öngörür.

Taraflar aksini kararlaştırmadıkça veya yerel örf aksini öngörmedikçe, ödeme borçlu olunan anapara tutarından düşülür.

Pratik gayrimenkul açısından bu şu anlama gelebilir:

Gayrimenkul fiyatı: 250.000 €
İlk ödeme: 5.000 €
Kalan fiyat: 245.000 €

eğer taraflar 5.000 €'yu satın alma bedelinin bir parçası olarak yapılandırmışsa.

Kritik nokta, bağlanma parasının, ödemeyi feda ederek işlemden çekilme hakkını otomatik olarak yaratmamasıdır.

Bu onu cayma parasından ayıran şeydir.

Cayma Parası Nedir?

Cayma parası farklıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 178. maddesi, cayma parasının kararlaştırıldığı durumlarda, her iki tarafın da sözleşmeden cayma hakkına sahip olduğunu belirtir.

Bu mekanizma uyarınca:

• cayma parasını ödeyen taraf cayarsa, o taraf parayı alıcıda bırakır;

• cayma parasını alan taraf cayarsa, alıcı miktarın iki katını iade eder.

Örneğin:

Kararlaştırılan cayma parası: 5.000 €

Alıcı kararlaştırılan cayma hakkını kullanırsa:

Alıcı 5.000 € kaybedebilir.

Satıcı ilgili cayma hakkını kullanırsa:

Satıcının 10.000 € iade etmesi gerekebilir.

Ancak bu kural, Kapora olarak adlandırılan her ödemeye mekanik olarak uygulanmamalıdır.

Taraflar, ödemeyi gerçekten cayma parası olarak tesis etmiş veya ilgili sözleşme mekanizmasını başka şekilde oluşturmuş olmalıdır.

Kapora vs Bağlanma Parası vs Cayma Parası

Pratik ders basittir:

Sadece "Kapora" kelimesine güvenmeyin.

Sözleşme, ödemenin tam olarak ne olduğunu belirtmelidir.

Türkiye'de Gayrimenkul Rezervasyon Depozitosu İade Edilebilir mi?

Bazen evet.

Bazen hayır.

Bazen kısmen.

Sözleşmeyi okumadan ve hukuki çerçeveyi belirlemeden güvenli evrensel bir cevap yoktur.

İade edilebilirlik, işlemin neden başarısız olduğuna bağlı olabilir.

Örneğin:

Senaryo 1 — Alıcı sadece fikrini değiştirir

Sonuç, ödemenin aşağıdakilerden birini oluşturup oluşturmadığına bağlı olabilir:

• bağlanma parası;

• cayma parası;

• sözleşmeye bağlı rezervasyon ücreti;

• avans ödeme; veya

• başka bir ödeme türü.

Senaryo 2 — Satıcı satmayı reddeder

Alıcının hakları şunlara bağlı olacaktır:

• sözleşme ifadesi;

• satıcı temerrüt hükümleri;

• depozitonun nitelendirilmesi;

• temel işlemin geçerliliği;

• geçerli tüketici hukuku; ve

• mevcut çözüm yolları.

Senaryo 3 — Mülkte ciddi bir tapu sorunu vardır

İyi hazırlanmış bir rezervasyon sözleşmesi bunu özellikle ele almalıdır.

Alıcı, aşağıdakileri keşfettikten sonra belirsiz ifadelere güvenmek zorunda kalmamalıdır:

• beklenmedik bir ipotek;

• haciz;

• devir kısıtlaması;

• mülkiyet tutarsızlığı; veya

• başka bir maddi hukuki sorun.

Senaryo 4 — Alıcının mülkü edinmesine yasal olarak izin verilmez

Yabancı alıcılar, alıcıya, mülke ve konuma bağlı olarak mülk edinme kısıtlamalarına tabi olabilir.

Bir rezervasyon sözleşmesi, yasal edinim devam edemezse depozitoya ne olacağını belirtmelidir.

Senaryo 5 — Mülk, açıkça kararlaştırılan bir vatandaşlık koşulunu karşılayamaz

Türk vatandaşlığına uygunluk sözleşmeye bağlı bir koşulsa, iade mekanizması açıkça belirtilmelidir.

Bir satış temsilcisinin şu beyanı:

"Vatandaşlık için uygun olmalı."

usulüne uygun hazırlanmış bir sözleşme koşuluna eşdeğer değildir.

Senaryo 6 — Finansman reddedilir

Bir ipotek reddi, aşağıdaki durumlar dışında depozitonun otomatik olarak iade edilmesi gerektiği anlamına gelmez:

• sözleşme finansmanı bir koşul haline getiriyorsa;

• geçerli hukuk alıcıya başka bir hak veriyorsa; veya

• taraflar aksini kararlaştırıyorsa.

Bu nedenle banka finansmanına güvenen yabancı alıcılar, depozitoyu ödemeden önce bu konuyu ele almalıdır.

Satıcı Her Zaman Kaporanın İki Katını İade Etmek Zorunda mıdır?

Hayır.

Bu, Türk gayrimenkul işlemlerindeki en yaygın yanlış anlamalardan biridir.

178. maddenin çift iade mekanizması özellikle cayma parası ile ilgilidir.

Bu nedenle alıcı şunu varsaymamalıdır:

Satıcı iptal eder = otomatik olarak her depozitonun 2 katı

sırf bir acente ödemeye Kapora dediği için.

Bu sonucu sözleşme ve hukuki nitelendirme desteklemelidir.

Bu nedenle sözleşme, ödemenin aşağıdakilerden birini oluşturup oluşturmadığını açıkça belirtmelidir:

• kısmi ödeme;

• bağlanma parası;

• cayma parası;

• iade edilebilir rezervasyon ödemesi; veya

• tanımlanmış koşullara tabi iade edilemez rezervasyon ücreti.

Belirsiz terminoloji anlaşmazlıklar yaratır.

Alıcı İptal Ederse Depozitoyu Her Zaman Kaybeder mi?

Hayır.

Ters varsayım da güvensizdir.

Bir satıcı, sözleşmeyi bir bütün olarak ve geçerli olan herhangi bir zorunlu yasal korumayı dikkate almadan, basitçe şu kelimeye güvenemez:

"iade edilemez"

Örneğin, Türk tüketici hukuku tarafından yönetilen nitelikli ön ödemeli konut işlemleri, basitçe bir satış ofisi etiketiyle değiştirilemeyecek yasal cayma ve fesih korumalarına sahiptir.

Ticaret Bakanlığı'nın Mart 2026 tarihli rehberi, nitelikli ön ödemeli konut satışlarının resmi gerekliliklere ve yasal tüketici haklarına tabi olduğunu doğrulamaktadır.

Bu nedenle:

"İade edilemez rezervasyon ücreti" zorunlu hukuku geçersiz kılan sihirli bir ifade değildir.

Rezervasyon Depozitosu vs Peşinat

Bir rezervasyon depozitosu ve bir peşinat otomatik olarak aynı şey olarak muamele görmemelidir.

Bir rezervasyon ödemesi öncelikli olarak şu amaçlara hizmet edebilir:

• üniteyi tutmak;

• fiyatı geçici olarak dondurmak;

• mülkün pazarlamasını durdurmak; veya

• işlemin bir sonraki aşaması için zaman tanımak.

Bir peşinat genellikle gerçek satın alma fiyatıyla daha yakından bağlantılıdır.

Belge açıkça şunları belirtmelidir:

Rezervasyon ödemesi satın alma fiyatının bir parçası haline gelir

veya

Ayrı bir ücrettir.

Örneğin:

Satın alma fiyatı: 400.000 Rezervasyono¨demesi:10.000Rezervasyono¨demesi:10.000

Sözleşme, bakiyenin şu olup olmadığını belirtmelidir:

390.000 $

veya 10.000 $'ın ayrıca mı ücretlendirildiğini.

Asla varsaymayın.

Rezervasyon Sözleşmesi vs Gayrimenkul Satın Alma Sözleşmesi

Bu ayrım önemlidir.

Bir rezervasyon sözleşmesi genellikle ana işlemden önceki kısa dönemi ele alır.

Şunları tanımlayabilir:

• daire;

• rezervasyon miktarı;

• rezervasyon süresi;

• fiyat;

• iade koşulları;

• sonraki sözleşme adımı; ve

• rezervasyon süresi boyunca sorumluluklar.

Buna karşılık, bir gayrimenkul satın alma sözleşmesi normalde daha geniş işlemi ele alır, bunlar arasında:

• satın alma fiyatı;

• ödeme planı;

• tapu devri;

• teslimat;

• satıcı yükümlülükleri;

• temerrüt;

• teknik özellikler;

• kapanış; ve

• diğer maddi şartlar.

İki belge birlikte çalışmalıdır.

Birbirleriyle çelişmemelidirler.

Rezervasyon Sözleşmesi Mülkiyeti Devreder mi?

Hayır.

Depozito ödemek veya bir rezervasyon belgesi imzalamak, alıcıyı tek başına Türk gayrimenkulünün kayıtlı sahibi yapmaz.

Gayrimenkul mülkiyeti nihayetinde resmi devir ve tescil sürecine bağlıdır.

TKGM materyalleri, sözleşmeye dayalı hakları fiili tapu mülkiyetinden ayırır ve resmi gayrimenkul satışları resmi tescil çerçevesi aracılığıyla tamamlanır.

Bu nedenle:

Rezervasyon ≠ mülkiyet

ve

Kapora makbuzu ≠ Tapu

Yabancı alıcılar, bir rezervasyon formunun kayıtlı tapu ile aynı korumayı sağladığı varsayımıyla önemli miktarda fon transfer etmemelidir.

Bir Geliştirici Geçerli Bir Off-Plan Sözleşmesinden Önce Rezervasyon Depozitosu Alabilir mi?

Bu özellikle önemli bir konudur.

Türkiye'nin ön ödemeli konut tüketici rejimine giren işlemler için, mevcut Ticaret Bakanlığı rehberi satışın resmi gerekliliklere tabi olduğunu belirtmektedir.

Geçerli bir ön ödemeli konut satışı genellikle şu yollardan biriyle yapılandırılmalıdır:

• ilgili kat irtifakı tescili ile birlikte öngörülen yazılı sözleşme; veya

• noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesi.

Bakanlık ayrıca, geçerli bir sözleşme kurulmadığı durumlarda satıcının tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme talep edemeyeceğini veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge talep edemeyeceğini belirtmektedir.

Bu ifade son derece önemlidir.

Parayı şöyle adlandırmak:

• rezervasyon ücreti;

• rezervasyon ücreti;

• Kapora;

• ön ödeme; veya

• başka bir ticari isim

satıcının zorunlu tüketici hukuku formalitelerini atlamasına izin vermez.

Nitelikli off-plan konut mülkü satın alan yabancı alıcılar, para ödemeden önce geliştiricinin hangi hukuki yapıyı kullandığını tespit etmelidir.

Ön Ödemeli Konut ve 14 Günlük Cayma Hakkı

Nitelikli ön ödemeli konut satışları (ön ödemeli konut satışları) belirli tüketici korumalarına tabidir.

Ticaret Bakanlığı'nın 5 Mart 2026 tarihli güncellenmiş rehberi, tüketicilerin sözleşmenin akdedildiği tarihten itibaren, bir neden belirtmeye veya sözleşme cezası ödemeye gerek kalmadan 14 günlük cayma hakkına sahip olduğunu doğrulamaktadır.

Bu yasal cayma hakkının geçerli olduğu durumlarda, satıcı cayma bildirimini aldıktan sonra öngörülen süre içinde tüketiciye borçlu olunan tutarları ve ilgili borç senetlerini iade etmelidir.

Mevcut rehber, bu iade süresinin cayma bildiriminin satıcıya ulaşmasından en geç 14 gün sonra olduğunu belirtmektedir.

Bu hak sıradan bir Kapora maddesiyle karıştırılmamalıdır.

Türkiye'de Her Gayrimenkul Alıcısının İptal İçin 14 Günü Var mıdır?

Hayır.

Yukarıda açıklanan 14 günlük cayma hakkı, nitelikli ön ödemeli konut tüketici sözleşmeleriyle ilgilidir.

Şu anlama gelmez:

Herhangi bir Türk dairesi için Kapora ödeyen herkes 14 gün içinde iptal edebilir.

Özel bir kişiden satın alınan bir ikinci el daire çok farklı bir hukuki çerçeve içerebilir.

Ticari bir yatırımcı veya şirket de bir tüketiciden farklı bir konumda olabilir.

Her zaman önce işlem türünü belirleyin.

Ön Ödemeli Konut İçin 24 Aylık Cayma Mekanizması

14 günlük cayma süresi, nitelikli ön ödemeli konut için geçerli olan daha uzun yasal haktan da ayrıdır.

Ticaret Bakanlığı'nın 2026 rehberi, ilgili kurallara tabi olarak, bir tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar bir neden belirtmeden ön ödemeli konut sözleşmesinden cayabileceğini belirtmektedir.

Satıcı belirli durumlarda sözleşmeden bu yana geçen süreye bağlı olarak yasal masraf ve tazminat talep edebilir.

Mevcut yayınlanmış eşikler şunlardır:

Belirli yasal koşullar bu masraflar olmadan caymaya izin verir.

Bu yasal rejim, sıradan sözleşmeye bağlı Kapora kurallarından ayrıdır.

Türkiye'de Bir Gayrimenkul Depozito Sözleşmesi Neler İçermelidir?

Bir depozito sözleşmesi anlaşılacak kadar kısa, ancak belirsizliği ortadan kaldıracak kadar ayrıntılı olmalıdır.

En azından, yabancı bir alıcı aşağıdaki soruları yanıtlamasını beklemelidir.

1. Depozitoyu Kim Alıyor?

Belge şunları tanımlamalıdır:

Alıcı

• tam yasal isim;

• pasaport veya kimlik bilgileri;

• iletişim bilgileri.

Satıcı

• tam yasal isim veya şirket adı;

• ilgili tescil bilgileri;

• adres.

Bir acente ödemeyi alıyorsa, sözleşme şunları açıklamalıdır:

• acentenin neden ödemeyi almaya yetkili olduğunu;

• paranın satıcı adına alınıp alınmadığını;

• satıcının ödemeyi kabul edip etmediğini; ve

• fonlara ne olacağını.

Bir acentenin otomatik olarak satın alma fonlarını tutma yetkisine sahip olduğunu asla varsaymayın.

2. Hangi Mülk Rezerve Ediliyor?

Belge mülkü tam olarak tanımlamalıdır.

İşleme bağlı olarak şunları ekleyin:

• il;

• ilçe;

• mahalle;

• proje adı;

• bina/blok;

• kat;

• daire numarası;

• bağımsız bölüm numarası;

• ada;

• parsel;

• birim tipi;

• ilgili olduğunda net/brüt alan.

Geliştirici projeleri için, tek başına bir pazarlama kodu her zaman yeterli olmayabilir.

Alıcı, piyasadan tam olarak hangi birimin çekildiğini bilmelidir.

3. Kararlaştırılan Gayrimenkul Fiyatı Nedir?

Depozito sözleşmesi, işlem devam ederse geçerli olan fiyatı belirtmelidir.

Örneğin:

Toplam satın alma fiyatı: 300.000 €

basitçe:

"Fiyat ana sözleşmede kararlaştırılacaktır."

değil.

Aksi takdirde, depozito ödemek, alıcının üzerinde anlaşıldığını düşündüğü ticari şartları gerçekten kilitlemeyebilir.

4. Depozito Fiyatı Kilitliyor mu?

Bu açık olmalıdır.

Amaç bir daireyi şu fiyattan rezerve etmekse:

350.000 $

satıcı üç gün sonra şunu söylemekte serbest olmamalıdır:

"Yeni fiyat 370.000 $."

sözleşme buna izin vermedikçe.

Güçlü bir rezervasyon sözleşmesi şunları belirtir:

• rezervasyon fiyatı;

• rezervasyon süresi;

• fiyatın sabit olup olmadığı;

• ayarlamaya izin veren koşullar.

5. Depozito Ne Kadar?

Kesin miktarı ve para birimini belirtin.

Örneğin:

Rezervasyon Depozitosu: 5.000 EUR

Şu gibi tanımlamalardan kaçının:

"Yaklaşık 5.000 €."

Para içeren bir sözleşme, miktarı belirsiz bırakmamalıdır.

6. Ödemenin Hukuki Niteliği Nedir?

Bu belki de en önemli maddedir.

Sözleşme, miktarın aşağıdakilerden biri olarak işlev görmesinin amaçlanıp amaçlanmadığını açıklığa kavuşturmalıdır:

• iade edilebilir rezervasyon ödemesi;

• satın alma fiyatına mahsup;

• bağlanma parası;

• cayma parası;

• başka bir özel olarak tanımlanmış ödeme.

Doğru terminolojiyi kullanmak önemlidir çünkü Türk hukuku bağlanma parası ile cayma parasını birbirinden ayırır.

7. Depozito Satın Alma Fiyatından Düşülür mü?

Belge bunu tek bir cümleyle yanıtlamalıdır.

Örneğin:

"Tamamlandığında, rezervasyon depozitosu toplam satın alma fiyatından düşülecektir."

Böyle bir ifade olmadan, depozitonun fiyata ek olup olmadığı konusunda anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.

8. Mülk Ne Kadar Süre Rezerve Edilir?

Rezervasyon sözleşmelerinin tanımlanmış bir süresi olmalıdır.

Örneğin:

20 Eylül 2026 saat 17:00'ye kadar geçerlidir.

Bu şundan daha iyidir:

"Mülk yaklaşık bir hafta rezerve edilecektir."

Yabancı alıcılar genellikle şunlar için zamana ihtiyaç duyar:

• belge hazırlama;

• sözleşme incelemesi;

• banka havalesi;

• değerleme;

• Vekaletname;

• seyahat düzenlemeleri;

• şirket kontrolleri; veya

• durum tespiti.

Rezervasyon süresi gerçek işlemi yansıtmalıdır.

9. Satıcı Rezervasyon Sırasında Mülkü Pazarlayabilir veya Satabilir mi?

Alıcı bir üniteyi piyasadan çekmek için para ödüyorsa, sözleşme satıcının ne yapması gerektiğini belirtmelidir.

Örneğin:

• üniteyi pazarlamayı durdur;

• rakip teklifleri kabul etmeyi durdur;

• başka bir rezervasyon imzalamama;

• kararlaştırılan süre boyunca mülkü başka bir tarafa satmama.

Böyle bir yükümlülük olmadan, "rezervasyon" un anlamı sorgulanır hale gelir.

10. Alıcı Devam Etmezse Ne Olur?

Bu varsayımlara bırakılmamalıdır.

Sözleşme şunları ayırt etmelidir:

Alıcı gönüllü olarak fikrini değiştirir

ve

Alıcı, tanımlanmış bir sözleşme koşulu başarısız olduğu için devam etmez.

Bunlar çok farklı durumlardır.

11. Satıcı Devam Etmezse Ne Olur?

Belge, satıcının aşağıdakileri yapması durumunda ne olacağını belirtmelidir:

• fikrini değiştirirse;

• fiyatı artırırsa;

• başkasına satarsa;

• ana sözleşmeyi imzalamayı reddederse;

• tapuyu devredemezse; veya

• başka bir rezervasyon yükümlülüğünü ihlal ederse.

Sadece şu gibi sözlü güvencelere güvenmeyin:

"Elbette iade ederiz."

12. Durum Tespiti Bir Sorun Bulursa Ne Olur?

Bu özellikle ikinci el mülk için önemlidir.

Alıcı, kontroller açıklanmayan maddi bir sorunu ortaya çıkarırsa depozitonun iade edilmesini makul olarak isteyebilir.

Olası koşullar şunları içerebilir:

• beklenmedik ipotek;

• haciz;

• mahkeme kısıtlaması;

• satıcının kayıtlı mal sahibi olmaması;

• izinsiz inşaat;

• önemli tapu tutarsızlığı;

• yabancı alıcıyı etkileyen edinim kısıtlaması;

• çözülmemiş mülkiyet anlaşmazlığı.

Sözleşme, hangi bulguların iptal ve iadeye izin verdiğini tanımlamalıdır.

13. Alıcı Mülkü Yasal Olarak Edinemezse Ne Olur?

Yabancı alıcıların ek edinim hususları vardır.

Bir rezervasyon sözleşmesi, yasal uygunluğu bir koşul haline getirerek alıcıyı koruyabilir.

Örneğin:

Tamamlama, alıcının ilgili mülkü edinmeye yasal olarak uygun olduğunun teyit edilmesine tabidir.

Böyle bir ifade olmadan, alıcı, satın alma yasal olarak devam edemese bile depozito konusunda bir anlaşmazlıkla karşılaşabilir.

14. Vatandaşlık Uygunluğu Başarısız Olursa Ne Olur?

Özellikle Türk vatandaşlığı için satın alınan bir mülk için, konu depozito geri döndürülemez hale gelmeden önce ele alınmalıdır.

Sözleşme sadece şunu söylememelidir:

"Vatandaşlık için uygun."

Bunun ne anlama geldiğini tanımlamalıdır.

Örneğin:

• gerekli minimum yatırım;

• ilgili değerleme;

• satıcı/mülk uygunluğu;

• belgesel gereklilikler;

• ödeme yapısı;

• resmi işlem koşulları.

Vatandaşlık uygunluğu alıcının kararı için temel ise, sözleşme mülkün açıkça kararlaştırılan gereklilikleri karşılayamaması durumunda ne olacağını belirtmelidir.

15. İpotek Reddedilirse Ne Olur?

Banka finansmanı esas ise, ticari olarak kararlaştırıldıysa bir finansman koşulu ekleyin.

Aksi takdirde, bir alıcı koşulsuz bir rezervasyon imzalayabilir ve daha sonra ipotek reddinin kendisini otomatik olarak sözleşmeden kurtarmadığını keşfedebilir.

16. İade Nasıl Yapılır?

"İade edilebilir" yeterli değildir.

Sözleşme şunları belirtmelidir:

• iade miktarı;

• iade para birimi;

• alıcı hesabı;

• zaman sınırı;

• izin verilen kesintiler;

• banka masrafları;

• döviz kuru muamelesi.

Örneğin:

"İade edilebilir tutar, alıcının bildirdiği banka hesabına beş iş günü içinde iade edilecektir."

şundan çok daha açıktır:

"Depozito iade edilecektir."

17. İade İçin Hangi Para Birimi Kullanılacak?

Bu özellikle yabancı alıcılar için önemlidir.

Hayal edin:

Ödenen depozito: 10.000 €

ancak sözleşme satıcının şunu iade edebileceğini söylüyor:

iade tarihinde hesaplanan Türk lirası karşılığı.

Para birimi hareketleri alıcının ekonomik sonucunu önemli ölçüde değiştirebilir.

Bu nedenle belirtin:

• ödeme para birimi;

• iade para birimi;

• dönüşüm uygulanırsa döviz kuru kaynağı.

18. İki Dilli Bir Sözleşmede Hangi Versiyon Geçerlidir?

Birçok yabancı alıcı şunları alır:

Türkçe + İngilizce

veya

Türkçe + Arapça

rezervasyon belgeleri.

Çeviriler farklıysa, hangisi geçerlidir?

Sözleşme, geçerli versiyonu belirtmelidir.

Yabancı alıcılar, İngilizce veya Arapça satış çevirisinin Türkçe sözleşme ifadesini geçersiz kıldığını varsaymamalıdır.

19. Bildirimler Nasıl Gönderilecek?

Sözleşme geçerli iletişim yöntemlerini tanımlamalıdır.

İşlemin ciddiyetine bağlı olarak, bu şunları içerebilir:

• yazılı bildirim;

• taahhütlü iletişim;

• noter bildirimi;

• e-posta;

• açıkça kararlaştırılan diğer yöntemler.

Yasal tüketici cayma hakları, belirli bildirim yöntemlerini kendileri öngörebilir.

Ön ödemeli konut için, Bakanlığın mevcut rehberi, ilgili tüketici rejimi kapsamındaki cayma/fesih bildirimlerinin bir noter aracılığıyla satıcıya yönlendirildiğini belirtmektedir.

20. Hangi Hukuk ve Anlaşmazlık Mekanizması Uygulanır?

Türk gayrimenkulü için, sözleşme Türk hukuku ve geçerli anlaşmazlık çözüm çerçevesi bağlamında incelenmelidir.

İşleme bağlı olarak, anlaşmazlıklar şunları içerebilir:

• tüketici makamları;

• tüketici mahkemeleri;

• olağan mahkemeler;

• arabuluculuk gereklilikleri;

• sözleşmeye bağlı anlaşmazlık mekanizmaları.

Sadece belge "basit rezervasyon formu" olarak tanımlandığı için anlamadığınız maddeleri kabul etmekten kaçının.

Gayrimenkul Rezervasyon Depozitosu Örneği

Aşağıdaki basitleştirilmiş işlemi düşünün:

Mülk
İstanbul'da 2+1 daire

Fiyat
280.000 $

Depozito
5.000 $

Rezervasyon süresi
7 gün

Amaç
Tapu incelemesi ve satın alma sözleşmesinin imzalanması için zaman

İyi yapılandırılmış bir rezervasyon sözleşmesi şunları yanıtlamalıdır:

• 5.000 ,280.000,280.000'ın bir parçası mı?

• Satıcı bu yedi gün içinde başka bir alıcıyı kabul edebilir mi?

• Tapu incelemesi açıklanmayan bir ipotek ortaya çıkarırsa ne olur?

• Alıcı sadece fikrini değiştirirse ne olur?

• Satıcı devam etmeyi reddederse ne olur?

• Herhangi bir iade ne zaman yapılmalıdır?

• İade hangi para biriminde yapılacaktır?

• Yedi günlük süre dolduktan sonra ne olur?

5.000 $ rakamı karmaşık kısım değildir.

Ona bağlı koşullar karmaşık kısımdır.

Türkiye'de Gayrimenkul İçin Ne Kadar Depozito Ödemelisiniz?

Her Türk gayrimenkul rezervasyonunun kullanması gereken tek bir yasal yüzde yoktur.

Miktar ticari bir konudur ve şunlara göre değişebilir:

• mülk değeri;

• geliştirici;

• ikinci el satıcı;

• rezervasyon süresi;

• piyasa talebi;

• ödeme planı;

• işlem yapısı.

Daha önemli ilke şudur:

Hukuki yapıyı anlamadan ticari olarak gerekenden fazlasını ödemeyin.

Bir alıcı şunu sormalıdır:

Bu ödeme karşılığında tam olarak ne alıyorum?

Cevap belirsizse, depozitoyu artırmak yalnızca riski artırır.

Büyük Depozitolar Daha Fazla Koruma Gerektirir

Şunlar arasında anlamlı bir fark vardır:

Bir üniteyi kısa süreliğine tutmak için 1.000 €

ve

Hukuki kontrolleri tamamlamadan önce 50.000 €.

Miktar arttıkça, alıcı şunlarda daha güçlü belgeler ve daha fazla kesinlik beklemelidir:

• satıcı kimliği;

• tapu;

• iade hakları;

• ana sözleşme;

• ödeme hedefi;

• işlem koşulları.

Büyük bir "rezervasyon ücreti", sırf gayrimenkul fiyatının kendisi çok daha yüksek olduğu için gelişigüzel ele alınmamalıdır.

Tapu Kontrolünden Önce Depozito Ödemeli misiniz?

İdeal olarak, maddi hukuki riskler önemli miktarda iade edilemez para taahhüt edilmeden önce anlaşılmalıdır.

En azından, yabancı alıcılar şunları belirlemelidir:

• mülkün sahibi kim;

• satıcının yetkisi var mı;

• ünite tanımlanabilir mi;

• önemli takyidatlar var mı;

• yabancı alıcı tarafından edinim mümkün görünüyor mu.

Daha derin hukuki durum tespiti süreci ayrıca şurada ele alınacaktır:

Türkiye'de Gayrimenkul için Avukat ve Hukuki Durum Tespiti — Makale 22.

Bu ayrım kasıtlıdır.

Depozito makalesi şunu yanıtlar:

"Para ne olacak?"

Durum tespiti makalesi şunu yanıtlar:

"Satın almadan önce tam olarak ne kontrol edilmelidir?"

Satıcıyı Belirlemeden Kapora Ödemeyin

Yaygın bir risk, alıcının şuna ödediğini düşünmesi durumunda ortaya çıkar:

"mülk sahibi"

ancak para aslında şuraya gider:

• bir acente;

• satış temsilcisi;

• çalışan;

• ilgisiz şirket;

• danışman;

• üçüncü taraf banka hesabı.

Ödemeden önce şunları belirleyin:

• mülkün sahibi kim;

• rezervasyon sözleşmesini kim imzaladı;

• fonları kim alıyor;

• o kişi/kuruluş neden yetkili.

Ödeme izi mantıklı olmalıdır.

Kapora Nakit Ödenmeli mi?

Önemli bir gayrimenkul işlemi için, delil ve risk yönetimi perspektifinden izlenebilir ödeme genellikle tercih edilir.

Bir banka kaydı şunları belirlemeye yardımcı olabilir:

• kim ödedi;

• kim aldı;

• tarih;

• miktar;

• para birimi;

• işlem referansı.

Ödeme yapılırsa, açıklama uygun olduğunda işleme açıkça atıfta bulunmalıdır.

Örneğin:

Rezervasyon ödemesi — Daire B12 — Proje X

şundan daha bilgilendiricidir:

Havale

Uygun olduğunda bir makbuz da alınmalıdır.

İlgisiz Bir Kişisel Hesaba Para Göndermeyin

Bu özel dikkati hak eder.

Satıcı şuysa:

ABC İnşaat A.Ş.

ancak alıcıya depozitoyu şuraya transfer etmesi talimatı verilirse:

bireysel bir çalışanın kişisel hesabı,

alıcı nedenini anlamalıdır.

Olası açıklamalar olabilir.

Ancak ödeme asla körü körüne yapılmamalıdır.

Doğrulayın:

• yetki;

• sözleşmeye bağlı alıcı;

• iade sorumluluğu;

• ödeme onayı.

Bir Geliştirici Mülkü İçin Rezervasyon Depozitosu

Geliştirici işlemleri genellikle standart rezervasyon formları kullanır.

İmzalamadan önce kontrol edin:

Tam ünite
Hangi daire rezerve edildi?

Fiyat
Satış fiyatı sabit mi?

Geçerlilik
Rezervasyon ne kadar sürer?

Depozito muamelesi
Fiyattan düşülüyor mu?

İade
Hangi koşullar altında?

Ana sözleşme
Ne zaman imzalanmalı?

Geliştirici kimliği
Gerçekte hangi tüzel kişi satıyor?

İnşaat ruhsatı
İşlem nitelikli bir ön ödemeli tüketici konut satışıysa, ruhsat ve resmi sözleşmeyi çevreleyen hukuki çerçeve önemlidir.

Ticaret Bakanlığı'nın 2026 rehberi, inşaat ruhsatı alınmadan önce tüketici ile ön ödemeli konut sözleşmesi yapılamayacağını belirtmektedir.

Off-Plan Mülk İçin Rezervasyon Depozitoları

Off-plan satın alımlar daha sıkı kontrolleri hak eder çünkü alıcı henüz tamamlanmamış bir ünite için ödeme yapıyor olabilir.

Ödemeden önce şunları belirleyin:

• inşaat aşaması;

• inşaat ruhsatı durumu;

• proje kimliği;

• satıcı/geliştirici kimliği;

• tam ünite;

• planlanan tapu yapısı;

• resmi sözleşme mekanizması;

• teslim zaman çizelgesi;

• geçerli olduğunda yasal tüketici korumaları.

Nitelikli ön ödemeli konut satışları için, mevcut kurallar resmi sözleşme ve tüketici koruma gereklilikleri getirmektedir.

Bir rezervasyon formu bu gereklilikleri gizlemek için kullanılmamalıdır.

İkinci El Daire İçin Rezervasyon Depozitosu

İkinci el satın alımlar farklı riskler içerir.

Özel bir mal sahibi, alıcının teklifini kabul ettikten sonra Kapora talep edebilir.

Rezervasyon sözleşmesi şunları ele almalıdır:

• kayıtlı mal sahibinin kimliği;

• tam mülk;

• kararlaştırılan fiyat;

• ana sözleşme veya kapanış tarihi;

• mevcut kiracılar;

• dahil edilen mobilyalar;

• takyidat koşulları;

• satıcı temerrüdü;

• alıcı temerrüdü;

• iade tetikleyicileri.

Alıcı, rezervasyon süresi boyunca tapu ve teknik kontroller yapmayı planlıyorsa, bu sözleşmeye yazılmalıdır.

Uzaktan Satın Alırken Depozito Ödemek

Yabancı alıcılar sıklıkla Türkiye'de fiziksel olarak bulunmadan İstanbul dairelerini rezerve ederler.

Bu, belgelerin önemini artırır.

Uzaktan para göndermeden önce:

• satıcıyı doğrulayın;

• mülk kimliğini onaylayın;

• ilgili olduğunda şirket bilgilerini doğrulayın;

• yazılı rezervasyon şartlarını alın;

• iade kurallarını anlayın;

• ödeme talimatlarını bağımsız olarak doğrulayın;

• tüm ödeme kanıtlarını saklayın.

Sadece şunlara güvenmeyin:

• WhatsApp mesajları;

• ekran görüntüleri;

• sesli notlar;

• pazarlama sunumları.

Bağlamı destekleyebilirler, ancak önemli bir ödeme için açık bir sözleşmenin yerini almamalıdırlar.

Vekaletname Kullanılabilir mi?

Usulüne uygun yetkilendirilmiş bir temsilci, bir Türk gayrimenkul işleminin birçok aşamasında yabancı bir alıcı adına hareket edebilir.

Ancak, temsilcinin yetkisi, kendisinden istenen şeye karşılık gelmelidir.

Birisi şunları yapacaksa:

• rezervasyon sözleşmesini imzalayacaksa;

• ödemeleri yapacaksa;

• iadeleri alacaksa;

• ana gayrimenkul sözleşmesini imzalayacaksa;

• Tapu prosedürlerini tamamlayacaksa,

Vekaletname buna göre incelenmelidir.

Gayrimenkul Depozitosu ve DAB

Yabancı alıcılar ayrıca ilk rezervasyon ödemesini daha sonraki Döviz Alım Belgesi (DAB) ve resmi ödeme uyum süreciyle karıştırmaktan kaçınmalıdır.

Küçük bir rezervasyon ödemesi, nihai kapanış yapısı uygulanmadan önce gerçekleşebilir.

Ancak satın alma ilerledikçe, tüm ödeme izi yabancı gayrimenkul alıcılarına uygulanan gerekliliklerle koordine edilmelidir.

Bu nedenle, büyük sonraki ödemeleri yapmadan önce şunları belirleyin:

• halihazırda ne kadar ödendi;

• depozitonun nasıl mahsup edileceği;

• kalan ödemelerin nasıl yapılandırılacağı;

• belgelerin resmi satın alımla nasıl uyumlu olacağı.

Gayrimenkul Depozitosu ve Türk Vatandaşlığı

Vatandaşlıkla ilgili bir gayrimenkul satın alımı ek dikkat gerektirir.

Hayal edin:

Gayrimenkul fiyatı: 410.000 I˙lkdepozito:20.000I˙lkdepozito:20.000

Alıcı, mülkü Türk vatandaşlığı için kullanmayı amaçlamaktadır.

20.000 $'ı geri döndürülemez olarak değerlendirmeden önce, alıcı işlemin geçerli vatandaşlık gereklilikleriyle tutarlı bir şekilde yapılandırılıp yapılandırılamayacağını belirlemelidir.

Önemli konular şunları içerebilir:

• mülk uygunluğu;

• satıcı uygunluğu;

• değerleme;

• resmi satın alma değeri;

• ödeme kanıtı;

• DAB;

• gerekli taahhütler veya şerhler;

• zamanlama.

Rezervasyon sözleşmesi, açıkça kararlaştırılan bir vatandaşlıkla ilgili koşulun karşılanamaması durumunda ne olacağını belirtmelidir.

Sadece şuna güvenmeyin:

"Vatandaşlık garantili."

Uygunluk, yasal ve belgesel bir konudur, pazarlama sloganı değil.

Depozito vs Nihai Satın Alma Ödemesi

Yabancı alıcılar iki soruyu ayırmalıdır:

Soru 1:

İlk depozitomu nasıl korurum?

Soru 2:

Kapanışta kalan satın alma fiyatını güvenli bir şekilde nasıl öderim?

Bunlar ilişkili ancak farklı sorulardır.

Kapanış aşaması ödemesi için, TKGM şu anda Takasbank ile işbirliği içinde Güvenilir Hesap sistemini sunmaktadır.

Sistem kapsamında, satış fonları tapu tescili tamamlanana kadar bloke edilir ve ardından otomatik olarak satıcıya aktarılır; işlem iptal edilirse, bloke edilen tutar sistem sürecine göre alıcıya iade edilir.

Bu, klasik kapanış sorununu ele alır:

"Para önce mi hareket etmeli yoksa Tapu önce mi devredilmeli?"

Ancak bu, anlaşmanın başında usulüne uygun yapılandırılmış bir rezervasyon depozitosu ihtiyacının yerini almaz.

Güvenli Depozito Ödeme Kontrol Listesi

Herhangi bir gayrimenkul depozitosu göndermeden önce şunları onaylayın:

Kimlik

•  Satıcı belirlendi

•  Uygun olduğunda kayıtlı mal sahibi kontrol edildi

•  Geliştirici şirketi belirlendi

•  İmza yetkisi tespit edildi

Mülk

•  Tam daire belirlendi

•  Proje/blok/kat/ünite belirtildi

•  Mevcut olduğunda tapu tanımlayıcıları dahil edildi

Fiyat

•  Toplam gayrimenkul fiyatı sabitlendi

•  Para birimi onaylandı

•  Rezervasyon ödemesi belirtildi

•  Amaçlandıysa depozito satın alma fiyatından düşüldü

Rezervasyon

•  Rezervasyon süresi tanımlandı

•  Satıcı kararlaştırılan süre boyunca başka bir alıcıya satamaz

•  Ana sözleşme son tarihi belirtildi

İade

•  İade edilebilir/iade edilemez koşullar açık

•  Alıcı iptali ele alındı

•  Satıcı iptali ele alındı

•  Başarısız durum tespiti ele alındı

•  Yasal edinim başarısızlığı ele alındı

•  İlgiliyse finansman başarısızlığı ele alındı

•  İlgiliyse vatandaşlık koşulu ele alındı

Ödeme

•  Doğru lehtar onaylandı

•  Banka bilgileri doğrulandı

•  Ödeme referansı kullanıldı

•  Makbuz saklandı

Hukuki Anlam

•  Ödemenin işlevi açıkça tanımlandı

•  Bağlanma parası vs cayma parası anlaşıldı

•  Sözleşme dili anlaşıldı

•  Geçerli dil belirlendi

Kapora Ödemeden Önce Kırmızı Bayraklar

Yabancı Alıcıların Yaptığı Yaygın Gayrimenkul Depozito Hataları

Hata 1: Her Depozitonun "Cayma Parası" Olduğunu Varsaymak

Değildir.

Türk hukuku bağlanma parası ve cayma parasını açıkça birbirinden ayırır.

Sözleşmeyi okuyun.

Hata 2: Satıcının Her Zaman İki Katını Ödediğine İnanmak

Çift iade mekanizması, gelişigüzel Kapora denilen her ödemeye değil, cayma parasına bağlıdır.

Hata 3: Şartları Görmeden Ödeme Yapmak

Sıra şu olmamalıdır:

Öde → koşulları sonra keşfet.

Önce şartları anlayın.

Hata 4: Tam Daireyi Belirlememek

Bir proje yüzlerce benzer birim içerebilir.

Rezervasyonu mülke özel yapın.

Hata 5: Yetkiyi Netleştirmeden Bir Acenteye Ödeme Yapmak

Acente ilişkisi varsayılmamalıdır.

Bilin:

• parayı kim alıyor;

• kimin adına;

• kim iade etmeli.

Hata 6: WhatsApp'ı Tam Sözleşme Olarak Görmek

Mesajlar müzakereleri belgeleyebilir, ancak net bir yazılı rezervasyon sözleşmesi şunları tanımlamak için çok daha güvenlidir:

• miktar;

• mülk;

• fiyat;

• süre;

• iade kuralları.

Hata 7: Durum Tespiti Koşullarını Görmezden Gelmek

Alıcı, tapu kontrollerinin başarısız olduğu durumlarda iade istiyorsa, bu koşulu işlem yapısına yazın.

Hata 8: Finansman Koşulu Oluşturmamak

İpotek ihtiyacı olan bir alıcı, kredi reddinin işlemi otomatik olarak finansal sonuçlar olmadan iptal ettiğini varsaymamalıdır.

Hata 9: Koşulsuz "Vatandaşlığa Uygun" Kabul Etmek

Sözleşme, vatandaşlık uygunluğunun önemini ve mülkün kararlaştırılan kriterleri karşılayamaması durumunda sonucu tanımlamalıdır.

Hata 10: "Bugün Başkası Alacak" Diye Büyük Depozito Ödemek

Acil durum gayrimenkul satışlarında yaygındır.

Doğrulamanın yerini almamalıdır.

Gerçek bir fırsat yine de usulüne uygun olarak belgelenebilir.

Türkiye'de Gayrimenkul Depozitosu Ödemeden Önce Sorulacak 12 Soru

Kaporayı transfer etmeden önce sorun:

1. Mülkün yasal sahibi kim?

2. Paramı kim alacak?

3. Tam olarak hangi daireyi rezerve ediyorum?

4. Kararlaştırılan nihai satın alma fiyatı nedir?

5. Depozito o fiyattan düşülüyor mu?

6. Rezervasyon ne kadar süre geçerli?

7. Satıcı bu süre içinde mülkü başkasına satabilir mi?

8. Depozitom hangi koşullar altında iade edilebilir?

9. Sadece devam etmemeye karar verirsem ne olur?

10. Satıcı devam etmezse ne olur?

11. Hukuki kontroller ciddi bir sorun bulursa ne olur?

12. İade ne zaman ve hangi para biriminde yapılmalı?

Bu soruların net cevapları yoksa, sözleşme hazır değildir.

Depozito Hakkında Düşünmenin Daha İyi Bir Yolu

Yabancı alıcılar sıklıkla şunu sorar:

"5.000 € normal bir depozito mu?"

Daha faydalı soru şudur:

"Bu 5.000 € ile hangi hakları satın alıyorum?"

Şunları mı alıyorsunuz:

• sabit bir fiyat?

• özel rezervasyon?

• durum tespiti için zaman?

• tapu sorunları ortaya çıkarsa iade?

• edinim imkansızsa iade?

• tanımlanmış bir sonraki adım?

• satıcının caymasına karşı sözleşmeye bağlı koruma?

Miktar tek başına size çok az şey söyler.

Miktara bağlı haklar önemli olanlardır.

Örnek: Güçlü vs Zayıf Rezervasyon İfadesi

Zayıf

Alıcı 5.000 € Kapora öder. Alıcı iptal ederse, depozito iade edilmez.

Bu, birçok soruyu cevapsız bırakır.

Peki ya:

• satıcı tapuyu devredemezse?

• mülkte açıklanmayan bir kısıtlama varsa?

• satıcı fiyatı değiştirirse?

• alıcı yasal olarak mülkü edinemezse?

• geliştirici ana sözleşmeyi imzalamazsa?

• satıcı başkasına satarsa?

Daha İyi Yapı

Daha güçlü bir sözleşme ayrı ayrı şunları tanımlar:

• rezervasyonun amacı;

• tam mülk;

• sabit satın alma fiyatı;

• depozito miktarı;

• depozitonun hukuki işlevi;

• rezervasyon süresi;

• satıcının münhasırlık yükümlülüğü;

• alıcı iptali;

• satıcı temerrüdü;

• durum tespiti başarısızlığı;

• yasal edinim başarısızlığı;

• iade zamanlaması;

• iade para birimi;

• sonraki sözleşme adımı.

Amaç, rezervasyon belgesini gereksiz yere uzun yapmak değildir.

Önemli sonuçları öngörülebilir kılmaktır.

SSS: Türkiye'de Gayrimenkul Depozitoları ve Kapora

Türkiye'de gayrimenkul alırken Kapora ne anlama gelir?

Kapora, Türkiye'de ilk depozito veya rezervasyon ödemesi için yaygın olarak kullanılan bir ticari ifadedir. Kesin hukuki etkisi sözleşmeye ve koşullara bağlıdır. Türk hukuku bağlanma parası ve cayma parası gibi kavramları ayrı ayrı düzenler, bu nedenle yalnızca etiket ödemenin iade edilebilir mi yoksa kaybedilebilir mi olduğunu belirlemez.

Türkiye'de Kapora iade edilebilir mi?

Sözleşmeye, ödeme türüne, işlemin başarısız olma nedenine ve geçerli yasal kurallara bağlı olarak olabilir.

Her gayrimenkul Kapora ödemesinin her zaman iade edilebilir veya her zaman iade edilemez olduğuna dair güvenilir evrensel bir kural yoktur.

Bağlanma parası nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 177. maddesi uyarınca, bir sözleşme yapılırken verilen para, cayma parası oluşturmak yerine sözleşmenin akdedildiğini kanıtladığı varsayılır. Aksi kararlaştırılmadıkça veya yerel örf tarafından belirlenmedikçe, asıl borçtan düşülür.

Cayma parası nedir?

Cayma parası, Türk Borçlar Kanunu'nun 178. maddesi tarafından düzenlenen kararlaştırılmış bir cayma ödemesidir. Uygulandığı durumlarda, cayarak ödeyen ödemeyi bırakır, cayarak alan ise miktarın iki katını iade eder.

Satıcı iptal ederse, Kaporanın iki katını iade etmek zorunda mıdır?

Otomatik olarak değil.

Çift iade kuralı, ödemenin cayma parası hukuki niteliğine sahip olduğu veya sözleşmenin başka şekilde böyle bir yükümlülük yarattığı durumlarda geçerlidir. Kapora denilen her miktarın bu sonucu doğurduğunu varsaymayın.

Alıcı fikrini değiştirirse, depozitoyu her zaman kaybeder mi?

Hayır.

Cevap sözleşmeye ve hukuki çerçeveye bağlıdır. Nitelikli ön ödemeli konut satışlarına özel yasal tüketici hakları da uygulanabilir.

Bir rezervasyon sözleşmesi bana mülkün mülkiyetini verir mi?

Hayır.

Bir rezervasyon sözleşmesi, resmi gayrimenkul devri ve tapu tescili sürecinin yerini almaz.

Bir geliştirici off-plan sözleşmesi imzalamadan önce rezervasyon ödemesi isteyebilir mi?

Ön ödemeli konut tüketici rejimine giren işlemler için, Ticaret Bakanlığı rehberi, geçerli resmi gereklilikleri karşılayan geçerli bir sözleşme kurulmadan önce satıcının herhangi bir ad altında ödeme talep edemeyeceğini belirtmektedir.

Kapora ödedikten sonra iptal etmek için 14 günüm var mı?

Mutlaka değil.

Yasal 14 günlük cayma hakkı, Türk tüketici mevzuatı kapsamındaki nitelikli ön ödemeli konut sözleşmeleri için geçerlidir. Her gayrimenkul depozitosu için evrensel bir iptal süresi değildir.

Tapu kontrolünden önce Kapora ödemeli miyim?

Yabancı alıcılar, önemli miktarda iade edilemez bir ödeme yapmadan önce en azından mülkün kimliğini, satıcının yetkisini ve ana hukuki riskleri belirlemelidir. Daha fazla durum tespiti gerektiğinde, rezervasyon sözleşmesi bu kontrollerin maddi bir sorun ortaya çıkarması durumunda ne olacağını tanımlamalıdır.

Depozito gayrimenkul fiyatından düşülmeli mi?

Ticari niyet buysa, sözleşme bunu açıkça belirtmelidir. 177. madde ayrıca, sözleşme veya yerel örf aksini göstermedikçe, bağlanma parasının genellikle asıl borçtan düşüldüğünü öngörür.

Gayrimenkul depozitosunu euro veya dolar olarak ödeyebilir miyim?

Yabancı alıcılar sıklıkla yabancı para birimlerinde ödemeleri müzakere eder, ancak para birimi, ödeme yöntemi, iade para birimi ve sonraki yabancı alıcı ödeme prosedürleri sözleşmede açıkça koordine edilmelidir.

Yurtdışından uzaktan satın alırken depozito ödeyebilir miyim?

Evet, işlemler sıklıkla uzaktan başlatılır, ancak uzaktaki alıcılar satıcı doğrulamasına, yazılı şartlara, banka hesabı doğrulamasına ve izlenebilir ödeme belgelerine daha fazla önem vermelidir.

Bir gayrimenkul depozito sözleşmesi için WhatsApp mesajı yeterli mi?

Önemli gayrimenkul ödemeleri yalnızca gayri resmi mesajlara bağlı olmamalıdır. Mülkü, tarafları, fiyatı, miktarı, rezervasyon süresini ve iade koşullarını açıkça tanımlayan yazılı bir sözleşme belirsizliği önemli ölçüde azaltır.

Nihai gayrimenkul fiyatı için güvenli bir ödeme sistemi var mı?

TKGM ve Takasbank, gayrimenkul satış ödemeleri için Güvenilir Hesap sistemini sunmaktadır. Fonlar tapu devri tamamlanana kadar bloke edilebilir ve ardından satıcıya serbest bırakılabilir, böylece para ve tapu devrinin koordinasyonuna yardımcı olunur.

Yabancı Alıcılar İçin Son Tavsiye

Türkiye'de bir gayrimenkul depozitosu, bir İstanbul dairesinin toplam fiyatıyla karşılaştırıldığında küçük bir adım gibi görünebilir.

Ancak hukuki ve ticari olarak, genellikle alıcının ilk kez finansal olarak taahhüt altına girdiği andır.

En önemli kural şudur:

Ödemenin tam olarak ne anlama geldiğini bilmeden "Kapora" ödemeyin.

Para göndermeden önce şunları belirleyin:

• kim alıyor;

• hangi mülkü rezerve ediyor;

• hangi satın alma fiyatını güvence altına alıyor;

• satın alma fiyatının bir parçasını oluşturup oluşturmadığını;

• bağlanma parası, cayma parası veya başka bir sözleşmeye bağlı ödeme olup olmadığını;

• ne zaman iade edilebilir olduğunu;

• satıcı cayarsa ne olacağını;

• hukuki kontroller başarısız olursa ne olacağını;

• iadelerin ne kadar hızlı yapılması gerektiğini; ve

• sıradaki belgenin ne olduğunu.

Bağlanma parası ile cayma parası arasındaki ayrım özellikle önemlidir.

Türk sözleşme hukuku uyarınca, bir ilk ödeme otomatik olarak sözleşmeden cayma ücreti değildir. 177. madde, sözleşme kurulurken verilen parayı, aksi ispat edilmedikçe cayma parası yerine sözleşmenin kanıtı olarak ele alır; 178. madde ise kararlaştırılan cayma ödemesinin ayrı kavramını düzenler.

Bu nedenle yabancı alıcılar için pratik strateji basittir:

Önce doğrulayın. İkinci olarak ödemeyi tanımlayın. Üçüncü olarak parayı transfer edin.

İyi bir rezervasyon sözleşmesi, yanıtladığından daha fazla soru yaratmamalıdır.

Alıcının depozito karşılığında ne aldığını ve her gerçekçi sonuçta paraya tam olarak ne olacağını açıkça belirtmelidir.

Bu, sadece Kapora ödemek ile bir gayrimenkul rezervasyonunu usulüne uygun yapılandırmak arasındaki farktır.