2026 Türkiye Mülk Değerleme Raporu | Ekspertiz ve TTB Rehberi

Giriş

İstanbul'da mülk satın alırken, yabancı alıcılar sıklıkla aynı daireye bağlı birkaç farklı rakamla karşılaşır.

Örneğin:

• Satıcı 350.000 ABD Doları istiyor

• Alıcı fiyatı 325.000 ABD Doları'na indiriyor

• Belediyenin vergiyle ilgili çok daha düşük bir mülk değeri var

• Profesyonel bir değerleme uzmanı başka bir rakam tahmin edebilir

• Tapu işleminde beyan edilen tutarın kendi yasal önemi vardır

• Döviz Alım Belgesi bir döviz çevrim tutarını kaydeder

• Bir vatandaşlık işlemi ayrı bir yatırım değeri tespiti gerektirebilir

Bu rakamlar birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Türkiye'deki yabancı bir gayrimenkul alıcısı için en önemli derslerden biri şudur:

Her yasal, vergi, yatırım, bankacılık ve vatandaşlık amacına hizmet eden tek bir mülk "değeri" yoktur.

Bir mülkün:

• talep fiyatı

otomatik olarak onun:

• piyasa değeri

değildir ve hiçbiri otomatik olarak şunlarla aynı değildir:

• Emlak Vergisi değeri, Tapu işlem tutarı, değerleme raporu değeri, DAB tutarı veya vatandaşlık yatırım değeri.

Bu farklılıkları anlamak, yabancı bir alıcının aşağıdakilerden kaçınmasına yardımcı olabilir:

• Fazla ödeme

• Bir geliştiricinin ilan ettiği fiyatı yanlış anlama

• Vergi değerlerini piyasa fiyatlarıyla karıştırma

• Tapu ödemelerini yanlış yapılandırma

• Vatandaşlık eşiklerini yanlış anlama

• Bir değerlemeyi yatırım kalitesinin garantisi olarak ele alma

Bu rehber, 2026'da Türkiye'de mülk değerlemesinin nasıl çalıştığını ve yabancı alıcıların bir işlemle ilişkili farklı rakamları nasıl yorumlaması gerektiğini açıklar.

Türkiye'de Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Bir gayrimenkul değerleme raporu genellikle Türkçe'de şu şekilde anılır:

Taşınmaz Değerleme Raporu

Günlük emlak konuşmalarında ayrıca şunları da duyabilirsiniz:

• Ekspertiz Raporu

• Eksper Raporu

• Gayrimenkul Değerleme Raporu

Profesyonel mülk değerlemesinin amacı, belirli bir mülkün veya mülk hakkının, belirli bir tarihte, tanınmış değerleme yöntemleri ve ilgili piyasa kanıtları kullanılarak değerini tahmin etmektir.

Türkiye'nin Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), gayrimenkul değerlemesini, gayrimenkulün, gayrimenkul projelerinin veya ilgili hak ve menfaatlerin, geçerli değerleme standartları altında belirli bir tarihteki olası değerinin bağımsız ve tarafsız olarak tahmin edilmesi olarak tanımlar.

Bu, bir satıcıya sormaktan çok farklıdır:

"Daire için ne kadar istiyorsunuz?"

Talep Fiyatı vs Değerleme

Bir İstanbul dairesinin şu fiyattan ilan edildiğini varsayalım:

350.000 ABD Doları

Bu sayı:

satıcının talep fiyatıdır.

Mülkün 350.000 ABD Doları değerinde olduğunu kanıtlamaz.

Satıcı fiyatı şu şekilde belirlemiş olabilir:

• Agresif

• İyimser

• Başka bir listeye dayanarak

• Beklenen pazarlığa dayanarak

• Vatandaşlık alıcı talebine dayanarak

• Kendi mali ihtiyaçlarına dayanarak

Profesyonel bir değerleme farklı bir süreç kullanır.

Değerleme uzmanı, mülkün değerini aşağıdakilere dayanarak bağımsız olarak tahmin etmeye çalışır:

• İlgili yasal özellikler

• Fiziksel özellikler

• Konum

• Piyasa kanıtları

• Karşılaştırılabilir mülkler

• Değerleme metodolojisi

Bu nedenle:

Talep Fiyatı ≠ Profesyonel Değerleme

Talep Fiyatı vs Piyasa Değeri

Bu ayrım, İstanbul'da son derece önemli hale gelir çünkü yabancı alıcılar genellikle mülkleri çevrimiçi listeler aracılığıyla karşılaştırır.

Aynı projede üç daire hayal edin.

Daire A
İlan edilen fiyat: 290.000 ABD Doları

Daire B
İlan edilen fiyat: 340.000 ABD Doları

Daire C
İlan edilen fiyat: 375.000 ABD Doları

Bu, Daire C'nin objektif olarak Daire A'dan yaklaşık %29 daha değerli olduğu anlamına gelmez.

Olası açıklamalar şunları içerir:

• Farklı kat

• Farklı yön

• Deniz manzarası

• Daha büyük net alan

• Daha iyi yenileme

• Farklı malik beklentileri

• Satmak için farklı aciliyet

• Veya basitçe: bir satıcı çok fazla istiyor olabilir.

Bu nedenle:

Liste fiyatları piyasa kanıtıdır, ancak bir liste fiyatı tek başına piyasa değerinin kanıtı değildir.

Piyasa Değeri Nedir?

Profesyonel değerlemede amaç, genellikle mülkün ilgili piyasadaki olası değerini, belirli bir tarihte, kabul görmüş değerleme standartları ve uygun kanıtlar kullanarak tahmin etmektir.

Bir alıcı için pratik anlamı:

Mülkün gerçek özellikleri ve piyasa koşulları tarafından makul ölçüde desteklenebilecek fiyat nedir?

Bu soru şundan farklıdır:

Satıcı ne istiyor?

Pazarlık Edilen Fiyat vs Piyasa Değeri

Nihai pazarlık edilen satın alma fiyatı da tahmini piyasa değerinden farklı olabilir.

Örneğin:

• Değerleme: 300.000 ABD Doları

• Satıcı Talep Fiyatı: 325.000 ABD Doları

• Nihai Pazarlık Edilen Fiyat: 292.000 ABD Doları

Alıcı iyi bir anlaşma yapmış olabilir.

Şimdi şunu düşünün:

• Değerleme: 300.000 ABD Doları

• Talep Fiyatı: 330.000 ABD Doları

• Nihai Satın Alma Fiyatı: 325.000 ABD Doları

Alıcı bir prim ödemiş olabilir.

Ancak bu bile otomatik olarak alıcının kötü bir karar verdiği anlamına gelmez.

Belki daire şunlara sahiptir:

• Olağanüstü manzara

• Benzersiz kat planı

• Stratejik konum

• Mobilya paketi

• Anında kullanılabilirlik

alıcının daha çok değer verdiği.

Profesyonel değerleme bu nedenle yararlı bir kıyaslamadır.

Alıcı ve satıcıya hangi fiyat üzerinde anlaşmaları gerektiğini söyleyen bir emir değildir.

Değerleme Uzmanı Satış Fiyatını Belirler mi?

Hayır.

Bir gayrimenkul değerleme uzmanı normalde alıcı ve satıcının yasal olarak ne ödemesi gerektiğine karar vermez.

Taraflar hala ticari işlemi müzakere eder.

Bir değerleme şunu söyleyebilir:

Tahmini Değer: 15.000.000 TL

alıcı ve satıcı ise şu konuda anlaşabilir:

15.500.000 TL

veya:

14.500.000 TL

pazarlığa bağlı olarak.

Rapor, değerleme kanıtı sağlar.

Taraflar arasındaki ticari anlaşmanın yerini almaz.

Gayrimenkul Değerlemesi Yabancı Alıcılar İçin Neden Önemlidir?

Yabancı yatırımcılar, deneyimli yerel alıcılara kıyasla çeşitli dezavantajlarla karşılaşabilir.

Aşağıdakilere aşina olmayabilirler:

• Mahalle fiyatlandırması

• Bina kalitesi farklılıkları

• Türk emlak terminolojisi

• Net vs brüt metrekare

• Geliştirici fiyatlandırması

• Yeniden satış indirimleri

• Yerel pazarlık uygulamaları

Bağımsız bir değerleme başka bir referans noktası sağlayabilir.

Bu, özellikle alıcının aşağıdakileri değerlendirdiği durumlarda yararlıdır:

• Yüksek değerli bir daire

• Vatandaşlık mülkü

• Bilinmeyen bir bölge

• Plan dışı bir proje

• Alışılmadık derecede pahalı bir geliştirici birimi

Örnek: Yabancı Alıcı Aşırı Fiyatlandırma Riski

Bir geliştirici şunu ilan eder:

2+1 Daire — 420.000 ABD Doları

Satış temsilcisi şöyle der:

"Bu, İstanbul'daki normal piyasa fiyatıdır."

Ancak yakınlardaki benzer tamamlanmış birimler çok daha düşük fiyattan işlem görebilir.

Yerel piyasa bilgisi olmadan, yabancı bir alıcı şunları karıştırabilir:

uluslararası pazarlama fiyatı

ile:

yerel piyasa değeri.

Profesyonel bir değerleme bu farkı belirlemeye yardımcı olabilir.

Bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Fiilen Neyi Değerlendirir?

Profesyonel bir değerleme tek bir rakama dayanmaz.

Mülke ve raporun amacına bağlı olarak, değerleme uzmanı çeşitli bilgi kategorilerini inceleyebilir.

Bunlar şunları içerebilir:

• Mülk konumu

• Kadastral bilgiler

• Tapu özellikleri

• Bağımsız bölüm bilgileri

• Yasal durum

• Bina özellikleri

• Mülk türü

• Kat

• Büyüklük

• Fiziksel durum

• Yaş

• Mahalle özellikleri

• Piyasa karşılaştırmaları

• Değerle ilgili haklar veya kısıtlamalar

Profesyonel değerleme ayrıca aşağıdakilerin analizini de içerebilir:

• Yasal özellikler

• Piyasa koşulları

• Geliştirme potansiyeli

• Karşılaştırılabilir kanıtlar

• Uygun olduğunda en iyi ve en verimli kullanım değerlendirmeleri

Konum En Büyük Değerleme Faktörlerinden Biridir

İstanbul'da konum, çok kısa bir mesafede mülk değerini önemli ölçüde değiştirebilir.

Her iki daire de şurada bulunabilir:

Şişli

ancak biri şu olabilir:

• Metroya 200 metre

• Sessiz bir konut caddesinde

• Ofislere ve alışverişe yakın

diğeri ise şu olabilir:

• Toplu taşımadan uzak

• Gürültülü bir ana yolda

• Daha zayıf bir mikro konumda

İlçe adı tek başına yeterli değildir.

Profesyonel değerleme, fiili mülk konumunu dikkate alır.

Mikro Konum, Birçok Yabancı Alıcının Beklediğinden Daha Önemlidir

Örneğin:

Kadıköy

tek tip bir pazar değildir.

Bir dairenin değeri aşağıdakilere göre değişebilir:

• Mahalle

• Cadde

• Marmaray'a uzaklık

• Metro erişimi

• Feribot erişimi

• Denize yakınlık

• Manzara

• Bina kalitesi

Bu nedenle:

İlçe Ortalaması ≠ Bireysel Mülk Değeri

Aynı durum İstanbul'un her yerinde geçerlidir.

Kat Değeri Etkileyebilir

Modern bir konut kulesinde, şu kattaki bir daire:

Kat 25

engelsiz Boğaz veya şehir manzarasıyla, benzer bir birime göre önemli bir prim talep edebilir:

Kat 3.

Ancak asansörsüz eski bir alçak binada, üst katlar bazen daha az çekici olabilir.

Bu nedenle:

daha yüksek kat ≠ otomatik olarak daha yüksek değer

bina ve yerel pazar dikkate alınmadan.

Manzara Değeri Etkileyebilir

Manzaralar önemli fiyat farklılıkları yaratabilir.

Örnekler şunları içerir:

• Boğaz manzarası

• Deniz manzarası

• Orman manzarası

• Şehir silüeti

• İç avlu

• Bina manzarası

Ancak alıcılar şunları ayırt etmelidir:

Kalıcı / Korunan Manzara

ve:

Mevcut Manzara

Yeni bir gelişme, mevcut açık bir manzarayı engelleyebilir.

Bir değerleme, yalnızca pazarlama diline güvenmek yerine, değerleme tarihinde mevcut olan piyasa kanıtlarını dikkate almalıdır.

Net Alan vs Brüt Alan

Yabancı alıcıların en büyük fiyatlandırma hatalarından biri metrekareleri içerir.

Bir geliştirici şunu ilan edebilir:

150 m²

ancak bu, projeye bağlı olarak farklı unsurları içeren brüt bir ölçüyü temsil edebilir.

Alıcı, aşağıdakiler gibi ilgili kavramlar arasında ayrım yapmalıdır:

• Net kullanılabilir alan

• Brüt alan

• Satılabilir alan

• Ortak alan tahsisi

Şu şekilde ilan edilen iki daire:

150 m²

çok farklı fiili iç yaşam alanı sağlayabilir.

Bu nedenle:

İlan Edilen m² Başına Fiyat

alan tanımları tutarsızsa yanıltıcı olabilir.

Örnek: Brüt Alan Çarpıklığı

Daire A

• İlan edilen: 150 m²

• Fiili iç kullanılabilir alan: 112 m²

• Fiyat: 300.000 ABD Doları

Daire B

• İlan edilen: 135 m²

• Fiili iç kullanılabilir alan: 115 m²

• Fiyat: 290.000 ABD Doları

Daire B, pazarlama başlığından daha küçük görünüyor.

Ancak fiilen daha fazla kullanılabilir iç alan sağlayabilir.

Bu nedenle ciddi değerleme, broşür metrekare rakamlarını karşılaştırmaktan daha fazlasını gerektirir.

Bina Yaşı Önemlidir

Bina yaşı aşağıdakileri etkileyebilir:

• Fiziksel amortisman

• Bakım

• Bina sistemleri

• Alıcı talebi

• Deprem algısı

• Yenileme gereksinimleri

Ancak:

Daha yeni, otomatik olarak daha değerli anlamına gelmez.

Şu yerlerdeki eski bir daire:

• Nişantaşı

• Kadıköy

• Beşiktaş

daha zayıf bir konumdaki yeni bir daireden çok daha yüksek bir fiyat talep edebilir.

Mülk değeri aynı anda birden çok değişkeni yansıtır.

Bina Kalitesi Önemlidir

Aynı yılda inşa edilen iki bina çok farklı değerlere sahip olabilir.

İlgili faktörler şunları içerebilir:

• İnşaat kalitesi

• Giriş ve ortak alanlar

• Asansör

• Otopark

• Güvenlik

• Tesisler

• Bakım

• Yönetim

• Aidat

Bu nedenle değerleme uzmanları, mülk değerini belirlemek için basitçe:

bina yılı + metrekare

kullanmazlar.

Yasal Durum Değeri Etkileyebilir

Aşağıdakilere sahip net bir mülk:

• Tapu

• Bağımsız bölüm

• Kat Mülkiyeti

• Bina dokümantasyonu

karmaşık veya belirsiz yasal özelliklere sahip bir mülke göre piyasa tarafından anlaşılması daha kolay olabilir.

Benzer şekilde, aşağıdakileri içeren sorunlar:

• Hisseli mülkiyet

• İpotek

• Kısıtlamalar

• Proje uyumsuzluğu

• Olağandışı bina geçmişi

pazarlanabilirliği ve dolayısıyla değerleme analizini etkileyebilir.

Bu nedenle değerleme süreci, ayrı Tapu ve İskan rehberlerimizde ele alınan durum tespiti konularıyla kesişir.

Değerleme, Yasal Durum Tespiti ile Aynı Şey Değildir

Bu ayrım çok önemlidir.

Bir değerleme raporu, değeri etkileyebilecekleri için yasal özellikleri inceleyebilir.

Ancak alıcılar şunu varsaymamalıdır:

"Bir değerleme mevcut, bu nedenle yasal durum tespitim tamam."

Ayrı Tapu araştırması yine de aşağıdakiler gibi konuları doğrulamalıdır:

• Malik

• Bağımsız bölüm

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Mülkiyet yapısı

Bu nedenle:

Değerleme İncelemesi ≠ Tam Tapu Durum Tespiti

Değerleme, İskan Durum Tespiti ile Aynı Şey Değildir

Benzer şekilde, bir değerleme raporu aşağıdakileri kontrol etmek için bir ikame olarak kullanılmamalıdır:

• Yapı Ruhsatı

• İskan

• Onaylı mimari proje

• Bina geçmişi

Bunlar değerlemeyi etkileyebilir.

Ancak bina belgesi durum tespiti ayrı bir alıcı sorumluluğu olarak kalır.

Yararlı bir formül:

Tapu Kontrolü + İskan Kontrolü + Değerleme Kontrolü

bir belgeyi diğerlerinin yerine kullanmak yerine.

Değerleme Bir Deprem Güvenliği Raporu Değildir

Bu ayrım da aynı derecede önemlidir.

Bir mülk değerlemesi şunlar değildir:

• Yapısal mühendislik raporu

• Beton testi

• Deprem performans analizi

• Temel incelemesi

Bir değerleme uzmanı, piyasa değerini etkileyen bina özelliklerini dikkate alabilir.

Bu, mülkün ayrıntılı bir yapısal sismik değerlendirmeden geçtiği anlamına gelmez.

Bu nedenle:

Değerleme Raporu ≠ Deprem Güvenliği Sertifikası

Deprem güvenliğiyle ilgilenen yabancı alıcılar, Depreme Dayanıklı İstanbul Daireleri rehberimizde tartışılan ayrı teknik durum tespitini yapmalıdır.

Değerleme Bir Yatırım Garantisi Değildir

Bir raporun bir daireyi şu değerde değerlendirdiğini varsayalım:

300.000 ABD Doları

Bu şu anlama gelmez:

"Daire üç yıl içinde 400.000 ABD Doları değerinde olacak."

Profesyonel bir değerleme şunlara bağlıdır:

• Belirli bir mülk

• Piyasa bilgisi

• Bir değerleme tarihi

Değerleme tarihinden sonra piyasa koşulları değişirse, mülkün sonraki değeri farklı olabilir.

Bu nedenle:

Mevcut Değerleme ≠ Gelecek Getiri Garantisi

Değerleme Tarihi Önemlidir

Gayrimenkul değerlemesi zamana duyarlıdır.

Şu tarihte yapılan bir değerlemeyi hayal edin:

Ocak 2025

ve alıcı buna güvenmek istiyor:

Ağustos 2026.

Piyasa koşulları önemli ölçüde değişmiş olabilir.

Faktörler şunları içerebilir:

• Enflasyon

• Döviz kuru

• Faiz oranları

• Konut arzı

• Yerel talep

• Proje tamamlanması

• Yeni ulaşım altyapısı

Bu nedenle bir değerleme her zaman şunlarla birlikte okunmalıdır:

Değerleme Tarihi

Türkiye'de Gayrimenkul Değerleme Raporlarını Kim Hazırlar?

Türkiye'de profesyonel gayrimenkul değerlemesi, düzenlenmiş bir profesyonel çerçeve içinde faaliyet gösterir.

SPK, yetkili:

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları

hakkında bilgi tutar.

Profesyonel değerleme, geçerli düzenleyici çerçeve içinde faaliyet gösteren lisanslı uzmanları ve kuruluşları içerir.

Bu önemlidir çünkü:

Bir emlakçının fiyat görüşü, resmi bir profesyonel değerleme raporuyla aynı şey değildir.

Emlakçı Fiyat Görüşü vs Profesyonel Değerleme

Bir emlakçı yararlı piyasa bilgisi sağlayabilir.

Güçlü bir emlakçı şunları bilebilir:

• Son işlemler

• Satıcı beklentileri

• Kira talebi

• Pazarlık seviyeleri

Ancak bu ticari görüş otomatik olarak şu şekilde tanımlanmamalıdır:

resmi Ekspertiz raporu.

Profesyonel değerleme farklı bir çerçeve altında çalışır.

Geliştirici "Değerlemesi" vs Bağımsız Değerleme

Bir geliştiricinin şunu söylemesiyle başka bir yaygın sorun ortaya çıkar:

"Şirketimiz bu daireyi 450.000 ABD Doları olarak değerlendiriyor."

Bu rakam şunları temsil edebilir:

• Geliştirici satış fiyatı

• Dahili fiyat listesi

• Pazarlama fiyatı

Bağımsız profesyonel değerlemeyi otomatik olarak temsil etmez.

Yabancı alıcılar şunları ayırt etmelidir:

Geliştirici Fiyat Listesi

ve:

Bağımsız Mülk Değerlemesi

Satıcı Piyasa Değeri Olarak Herhangi Bir Rakamı Seçebilir mi?

Bir satıcı, ticari olarak pazarlık edilen bir fiyat isteyebilir.

Ancak bu talep fiyatını, sadece bir broşüre yazarak bağımsız bir piyasa değerlemesi haline getiremezler.

Örneğin:

• Geliştirici Fiyatı: 500.000 ABD Doları

• Bağımsız Piyasa Kanıtları: Benzer daireler: 350.000 - 380.000 - 390.000 ABD Doları

Geliştirici yine de 500.000 ABD Doları isteyebilir.

Alıcı, primin haklı olup olmadığına karar vermelidir.

Üç Yaygın Değerleme Yaklaşımı

Profesyonel değerleme, mülke ve amaca bağlı olarak farklı yöntemler kullanabilir.

Sıradan konut daireleri için en sezgisel yaklaşımlardan biri piyasa karşılaştırmasıdır.

Diğer durumlar ayrıca şunları içerebilir:

• Gelir bazlı analiz

• Maliyet bazlı analiz

Uygun metodoloji, varlığa bağlıdır.

Karşılaştırılabilir Satışlar / Piyasa Yaklaşımı

Değerleme uzmanı, ilgili piyasadaki karşılaştırılabilir gayrimenkulleri inceler.

Olası değişkenler şunları içerir:

• Konum

• Bina

• Kat

• Büyüklük

• Yaş

• Manzara

• Durum

• Otopark

• Tesisler

Daha sonra ayarlamalar dikkate alınabilir.

Örnek

Konu daire:
120 m² 2+1

Karşılaştırılabilir 1: 125 m² — 310.000 ABD Doları
Karşılaştırılabilir 2: 118 m² — 295.000 ABD Doları
Karşılaştırılabilir 3: 122 m² — 305.000 ABD Doları

Değerleme uzmanı mutlaka:

basit ortalama = nihai değer

hesaplamasını yapmaz.

Ayarlamalar gerekebilir çünkü bir daire diğerine göre şunlara sahip olabilir:

• Daha iyi manzara

• Daha yüksek kat

• Daha iyi yenileme

• Otopark

Gelir Yaklaşımı

Gelir getirici gayrimenkuller için değerleme, varlığın üretebileceği geliri dikkate alabilir.

Örneğin:

• Yıllık Net Gelir: 18.000 ABD Doları

İlgili getiri veya kapitalizasyon varsayımları, yatırım değerinin tahmin edilmesine yardımcı olabilir.

Bu özellikle aşağıdakiler için geçerli olabilir:

• Ticari mülk

• Kira odaklı varlıklar

Ancak konut yatırım analizi yine de fiili yerel kira piyasasını dikkate almalıdır.

Maliyet Yaklaşımı

Bazı durumlarda, değerleme ayrıca şunları da dikkate alabilir:

• Arazi değeri

• İnşaat veya yenileme maliyeti

• Amortisman

Bu yaklaşım, piyasa karşılaştırmalarının sınırlı olduğu veya mülkün olağandışı özelliklere sahip olduğu durumlarda geçerli olabilir.

Daha sonra uygun olduğunda farklı yöntemler bağdaştırılabilir.

Karşılaştırılabilir Listeler Tek Başına Neden Yanıltıcı Olabilir

On dairenin şu aralıkta listelendiğini varsayalım:

300.000 ile 400.000 ABD Doları.

Bu, mülklerin fiilen bu fiyatlardan satıldığını kanıtlamaz.

Listeler şunları gösterir:

satıcı beklentileri.

Tamamlanan işlemler farklı kanıtlar sağlar.

Yalnızca çevrimiçi talep fiyatlarını karşılaştıran yabancı alıcılar, piyasayı sistematik olarak fazla tahmin edebilir.

"Bu Projedeki Herkes 400 Bin Dolar İstiyor"

Bu yaygın bir satış argümanıdır.

Ancak belki de:

• Birimler 12 aydır listeleniyor

• Fiili işlemler 330 bin dolardan kapanıyor

• Satıcılar yüksek fiyatlardan başlıyor

Bu nedenle:

Talep fiyatı fikir birliği, mutlaka işlem fiyatı fikir birliği değildir.

Emlak Rayiç Değeri Nedir?

Yabancı alıcılar sıklıkla başka bir değerle karşılaşır:

Emlak Rayiç Değeri

veya daha kesin olarak birçok resmi bağlamda:

Emlak Vergisi Değeri

Bu, belediye ve emlak vergisi sistemiyle ilgilidir.

Bağımsız piyasa değerlemesiyle otomatik olarak karıştırılmamalıdır.

Emlak vergisi değeri, bağımsız bir profesyonel piyasa değerlemesiyle aynı süreçten ziyade, yasal bir belediye/vergi çerçevesi içinde hesaplanır.

Bu nedenle:

Belediye Vergi Değeri ≠ Profesyonel Piyasa Değerlemesi

Emlak Vergisi Değeri Neden Piyasa Değerinden Farklı Olabilir

Bir İstanbul dairesini düşünün.

• Fiili Piyasa İşlemi: 15.000.000 TL

• Belediye Emlak Vergisi Değeri: 5.000.000 TL

Bu rakamlar farklı yasal amaçlara hizmet edebilir.

Daha düşük belediye rakamı şu şekilde yorumlanmamalıdır:

"Dairenin gerçek piyasa değeri sadece 5 milyon TL."

Benzer şekilde, bir satıcının 15 milyon TL istemesi, mülkün 15 milyon değerinde olduğunu bağımsız olarak kanıtlamaz.

Farklı değerleme sistemleri farklı soruları yanıtlar.

Emlak Rayiç vs Piyasa Değeri

Basitleştirilmiş bir karşılaştırma:

Tapu Satış Tutarı vs Piyasa Değeri

Mülk devir sürecinde başka bir önemli rakam ortaya çıkar.

Alıcı ve satıcı, Tapu devrinde kullanılan işlem değerini beyan eder.

Türk mülk devir çerçevesi altında, gerçek alım satım tutarı beyan edilmelidir, beyan edilen tutar ise geçerli Emlak Vergisi değerinin altına düşemez.

Bu önemli bir ayrım yaratır:

Tapu Beyan Edilen İşlem Tutarı

kavramsal olarak şununla aynı değildir:

Bağımsız Profesyonel Değerleme

Satış Fiyatını Yapay Olarak Düşük Beyan Etmeyin

Tarihsel olarak, bazı emlak piyasası katılımcıları Tapu ücretlerini azaltmak için düşük rakamlar beyan ederdi.

Bu risklidir.

Doğru çerçeve, Emlak Vergisi değerine bağlı yasal asgariye tabi olarak fiili alım/satım tutarının beyan edilmesini gerektirir.

Bu nedenle:

Belediye Değeri, Ücret Çerçevesi İçin Asgari Bir Referanstır — Yapay Olarak Düşük Bir Fiyat Beyan Etme İzni Değildir.

Örnek: Tapu Tutarı

• Fiili anlaşılan fiyat: 14.000.000 TL

• Belediye Emlak Vergisi değeri: 4.500.000 TL

Şu sonuca varmak yanlış olur:

"Belediye değeri bu olduğu için basitçe 4.5 milyon beyan edebiliriz."

Fiili işlem tutarı resmi devirle ilgili olmaya devam eder.

Tapu Tutarı vs Talep Fiyatı

Varsayalım:

• Satıcı Başlangıçta İstedi: 16.000.000 TL

• Pazarlık Edilen Gerçek Satın Alma Fiyatı: 14.000.000 TL

• Tapu İşlemi: İlgili gerçek işlem tutarı 14.000.000 TL'dir

Taraflar gerçekten daha düşük bir satış fiyatı üzerinde pazarlık ettikten sonra, orijinal talep fiyatının işlem tutarı olması için bir neden yoktur.

Yine:

Talep Fiyatı ≠ Fiili Satış Fiyatı

Piyasa Değeri vs Fiili Satış Fiyatı

Bir mülk, piyasa değerinin altında satılabilir.

Örneğin:

• Tahmini Piyasa Değeri: 15.000.000 TL

• Fiili İşlem: 13.000.000 TL

Olası nedenler:

• Satıcının acilen nakde ihtiyacı var

• Aile işlemi

• Mülkün yenilenmeye ihtiyacı var

• Alıcının güçlü pazarlık pozisyonu var

Tersine, bir alıcı prim ödemeye istekliyse, bir daire tahmini piyasa değerinin üzerinde satılabilir.

Bu nedenle:

Piyasa değeri analitik bir tahmindir; satış fiyatı fiili bir ticari sonuçtur.

Yabancı Alıcıların Bilmesi Gereken Altı Farklı Değer

Bu aşamada, en az altı önemli rakamı ayırt edebiliriz.

1. Talep Fiyatı — Satıcının istediği.

2. Pazarlık Edilen Satın Alma Fiyatı — Alıcı ve satıcının fiilen anlaştığı.

3. Piyasa / Değerleme Değeri — Mülk değerinin profesyonel tahmini.

4. Emlak Vergisi / Belediye Değeri — Vergiyle ilgili yasal mülk değeri.

5. Tapu İşlem Tutarı — Resmi devir ve ücret çerçevesi içinde kullanılan fiili beyan edilen edinim/satış tutarı.

6. Vatandaşlık / Özel Düzenleyici Değer — Türk vatandaşlığı gibi düzenlenmiş bir amaç için bir işlemin kullanıldığı ayrı bir kavram.

Vatandaşlığa özel değerleme ve TTB çerçevesi Bölüm 2'de açıklanacaktır.

En Önemli Değer Karşılaştırması

Son ikisi Bölüm 2 ve 3'te merkezi hale gelir.

Yabancı Alıcılar Bu Değerleri Neden Karıştırır?

Gayrimenkul pazarlaması bazen hepsini tek bir iddiada birleştirir:

"Resmi değer 400.000 ABD Doları."

Ancak bu ifade eksiktir.

Profesyonel bir alıcı sormalıdır:

Hangi resmi değer?

Şunları mı kastediyorlar:

• Tapu işlem tutarı?

• Değerleme raporu?

• DAB?

• Vatandaşlık TTB?

• Belediye değeri?

Bunlar birbirinin yerine kullanılamaz.

Örnek: "Resmi Değer 450 Bin Dolar"

Bir satış görevlisinin şunu söylediğini hayal edin:

"Bu dairenin resmi değeri 450.000 ABD Dolarıdır."

Sorun:

Soru 1: Hangi belge 450.000 ABD Doları gösteriyor?
Soru 2: Belge ne zaman hazırlandı?
Soru 3: Kim hazırladı?
Soru 4: Hangi yasal amaç için?
Soru 5: Bu bir değerleme raporu mu, bir TTB mi, yoksa sadece bir geliştirici fiyat listesi mi?

Cevap, iddianın anlamını tamamen değiştirebilir.

Her Yabancı Alıcı İçin Bir Değerleme Raporu Gerekli mi?

Bu, eski çevrimiçi makalelerin genellikle güncel olmayan toptan cevaplar vermesi nedeniyle dikkatli bir şekilde ele alınmayı gerektirir.

Türkiye'nin yabancı alıcı değerleme kuralları zamanla değişmiştir.

İlgili TKGM çerçevesi, işlemleri aşağıdakilere göre ayırt eder:

• Yabancı kişinin alıcı olup olmadığı

• Tapu Sicili işleminin türü

• Spesifik düzenleyici amaç

Bu nedenle, güncel bir makale şu gibi eski iddiaları basitçe tekrarlamamalıdır:

"Herhangi bir yabancıyı içeren her işlem her zaman bir değerleme gerektirir."

Kesin gereklilik, mevcut işlem kapsamına bağlıdır.

Bölüm 2 bunu ayrıntılı olarak incelemektedir.

Eski Yabancı Alıcı Rehberleri Neden Yanıltıcı Olabilir?

Yabancı alıcı değerlemesine ilişkin kurallar zamanla değişmiştir.

Bu, şunun neden mükemmel bir örneğidir:

Mülk durum tespiti, eski bir bloga veya güncel olmayan bir kontrol listesine değil, mevcut resmi kurallara dayanmalıdır.

Bir işlem için değerleme raporu gerektiğinde, alıcı mevcut gerekliliği aşağıdakiler aracılığıyla doğrulamalıdır:

• Geçerli Web Tapu süreci

• Tapu Müdürlüğü prosedürü

• Mevcut TKGM rehberliği

Bir Değerleme Raporu Sizi Fazla Ödemekten Korur mu?

Yardımcı olabilir.

Ancak tüm fiyatlandırma riskini ortadan kaldırmaz.

Varsayalım:

• Bağımsız Değerleme: 300.000 ABD Doları

• Satıcı Talebi: 380.000 ABD Doları

Bu tutarsızlık soruları tetiklemelidir.

Belki satıcı:

• Daireyi aşırı fiyatlandırmıştır

• Mobilya dahil etmiştir

• Manzara primi tahsis etmiştir

• Vatandaşlık alıcılarını hedeflemiştir

Alıcı, değerlemeyi pazarlık kanıtı olarak kullanabilir.

Ancak Değerleme Hala Bir Tahmindir

Değerleme, aşağıdakilere dayanan profesyonel bir görüştür:

• Mevcut bilgiler

• Metodoloji

• Piyasa kanıtları

• Değerleme tarihi

Kesin bir bilimsel ölçüm değildir.

İki yetkin değerleme uzmanı potansiyel olarak biraz farklı sonuçlara varabilir.

Bu mutlaka birinin sahtekar olduğu anlamına gelmez.

Gayrimenkul değerlemesi profesyonel yargı içerir.

Rapor Çok Yüksek Görünüyorsa?

Yabancı bir alıcı, çok yüksek bir değerlemeyi otomatik olarak kutlamamalıdır.

Şunları sorun:

• Karşılaştırılabilir mülkler bunu destekliyor mu?

• Mülk büyüklüğü doğru mu?

• Yasal özellikler doğru mu?

• Manzara ve kat varsayımları makul mu?

• Son piyasa kanıtları bunu destekliyor mu?

Yüksek bir değerleme, düşük bir değerleme kadar incelemeye tabi tutulmaya değerdir.

Rapor Çok Düşük Görünüyorsa?

Benzer şekilde, düşük bir rapor soruşturmayı tetiklemelidir.

Olası açıklamalar şunları içerir:

• Talep fiyatı çok yüksek

• Zayıf karşılaştırılabilir veri

• Yasal sorun

• Farklı alan hesaplaması

• Zayıf konum

• Fiziksel durum

• Piyasa hareketi

Alıcı, karar vermeden önce nedeni anlamalıdır.

Bir Değerleme Raporuna İtiraz Edebilir veya Düzeltebilir misiniz?

Resmi değerleme sistemi, gerçek hatalar veya eksik bilgilerle başa çıkmak için prosedürler sağlar.

Olası gerçek sorunlar şunları içerebilir:

• Yanlış kat

• Yanlış bağımsız bölüm

• Yanlış alan

• Yanlış mülk özellikleri

Düzeltme süreci, alıcı vatandaşlık uygunluğu istediği için daha yüksek bir rakam talep etmekten farklıdır.

İstenen Değeri Meşru Bir Şekilde "Sipariş Edemezsiniz"

Birisi şunu söylerse alıcı dikkatli olmalıdır:

"Hangi değere ihtiyacınız olduğunu söyleyin, raporu alayım."

Profesyonel bir değerleme bağımsız olmalıdır.

Amaç, değeri tahmin etmektir.

Önceden belirlenmiş bir sayıyı tersine mühendislik yapmak değil.

Bağımsız Değerleme vs Satış Teşviki

Şu durumlarda doğal bir çatışma vardır:

satıştan komisyon kazanan kişi

size şunu da söylüyorsa:

dairenin değeri ne.

Bu, her acentenin güvenilmez olduğu anlamına gelmez.

Ancak bağımsız değerlemenin neden alıcının kararına değer katabileceğini açıklar.

Değerleme Şirketi vs Bireysel Uzman

Resmi değerleme şunları içerebilir:

• Yetkili değerleme kuruluşu

• Lisanslı değerleme uzmanları

• Sorumlu inceleyiciler

Bu, gayri resmi bir emlak danışmanına görüş sormaktan farklıdır.

Yetkili Değerleme Şirketlerini Kontrol Edebilir misiniz?

Evet.

SPK, yetkili:

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları

hakkında resmi bilgiler tutar.

Bununla birlikte, resmi işlemler için alıcılar, ilgili işleme uygulanan belirli sipariş ve atama prosedürünü de takip etmelidir.

Herhangi bir raporu bağımsız olarak sipariş etmeyin ve aşağıdakiler için otomatik olarak kabul edileceğini varsaymayın:

• Tapu

• Vatandaşlık

• Başka bir düzenlenmiş süreç

Vatandaşlık Değerlemesi Özel Bir Sistem Kullanır

Bu, Bölüm 2 bunu ayrıntılı olarak incelemesine rağmen erken bir uyarıyı hak eder.

Normal bir piyasa değerlemesi ve mevcut Türk vatandaşlığı mülk değeri doğrulama sistemi aynı süreç olarak ele alınmamalıdır.

Vatandaşlıkla ilgili değerleme, aşağıdakileri içeren özel bir resmi iş akışını takip eder:

• Web Tapu

• ve:

• GEDAŞ

mevcut TKGM çerçevesi altında.

Bu nedenle:

Bir geliştiricinin özel değerlemesi, bir vatandaşlık başvurusunu karşıladığı asla otomatik olarak varsayılmamalıdır.

GEDAŞ Nedir?

Şimdilik, önemli nokta GEDAŞ'ın, mevcut vatandaşlıkla ilgili değerleme talepleri için kullanılan resmi mülk değerleme iş akışının bir parçasını oluşturmasıdır.

Ayrıntılı:

• GEDAŞ süreci

• Web Tapu uygulaması

• TTB

• Vatandaşlık değeri hesaplaması

Bölüm 2'de ele alınmaktadır.

Piyasa Değerlemesi ve Vatandaşlık Değerlemesi Farklı Soruları Yanıtlar

Bu ayrım temeldir.

Normal Alıcı Sorusu
Bu daire makul olarak ne değerinde?

Vatandaşlık Sorusu
İşlem, vatandaşlık için mevcut resmi yatırım değeri çerçevesini karşılıyor mu?

Örtüşürler.

Ancak aynı değillerdir.

Örnek: 450.000 ABD Doları Reklamı

Bir geliştirici bir daireyi şu şekilde pazarlar:

450.000 ABD Doları Vatandaşlık İçin Uygun

Yabancı bir alıcı, reklamı nihai kanıt olarak yorumlamamalıdır.

Alıcı şunları ayırt etmelidir:

• Geliştirici talep fiyatı

• Fiili anlaşılan fiyat

• Profesyonel değerleme

• Resmi işlem tutarı

• Ödeme dokümantasyonu

• Vatandaşlık TTB/değer tespiti

Bölüm 2, vatandaşlık uygunluğu belirlenmeden önce 450.000 ABD Doları tutarındaki bir listenin neden daha fazla analiz gerektirebileceğini açıklamaktadır.

Değerleme ve Mülk İkamet İzni

Mülk bazlı ikamet de ayrı bir sistemdir.

Nitelikli mülkün değeri ve konut özelliklerine ilişkin göçmenlik kuralları, bir satıcının değerlemesiyle basitçe değiştirilmez.

Bu nedenle:

Özel bir piyasa değerlemesi, kendi başına bir Türk ikamet izni vermez.

İkamet uygunluğu, mevcut Göç İdaresi gereklilikleri kapsamında ayrıca analiz edilmelidir.

Değerleme ve Emlak Vergileri

Profesyonel bir değerleme ayrıca aşağıdakiler için kullanılan değerlerden farklıdır:

• Emlak Vergisi

• Tapu Harcı

• Değerli Konut Vergisi

Her verginin kendi yasal çerçevesi vardır.

Bu nedenle yabancı alıcılar şunu varsaymaktan kaçınmalıdır:

"Değerlemem 500.000 TL diyor, bu nedenle her Türk emlak vergisi 500.000 TL üzerinden hesaplanacak."

Bu otomatik olarak gerçekleşmez.

Vergi kuralları ayrıca kontrol edilmelidir.

Değerleme ve Tapu Harcı

Sıradan bir mülk devri için Tapu Harcı, Emlak Vergisi değerine bağlı geçerli asgariye tabi olarak beyan edilen gerçek işlem değeri üzerinden kendi yasal çerçevesi altında hesaplanır.

Bu kural, profesyonel piyasa değerlemesi kavramından ayrı olarak işler.

Bu nedenle:

Profesyonel Değerleme ≠ Otomatik Tapu Harcı Matrahı

Örnek: Bir Dairede Dört Farklı Değer

Bir İstanbul dairesini düşünün.

• Satıcı Talep Fiyatı: 16.000.000 TL

• Anlaşılan Satın Alma Fiyatı: 14.500.000 TL

• Profesyonel Değerleme: 14.000.000 TL

• Belediye Emlak Vergisi Değeri: 5.000.000 TL

Dört rakamın tamamı potansiyel olarak aynı anda var olabilir.

Farklı soruları yanıtlarlar.

Hangisi "Gerçek" Değer?

Bu, hangi soruyu sorduğunuza bağlıdır.

• Satıcı ne istiyor? 16M

• Alıcı fiilen ne ödeyecek? 14.5M

• Bağımsız değerleme ne tahmin ediyor? 14M

• Vergi çerçevesi belediye değeri nedir? 5M

Bu nedenle:

"Resmi mülk değeri" ifadesi, altta yatan belge ve amaç tanımlanmadan kullanılamayacak kadar belirsizdir.

Yabancı Alıcılar İçin Yedi Değer Çerçevesi

Bu rehberin geri kalanı için bu çerçeveyi kullanın.

Değer 1 — Talep Fiyatı — Pazarlama numarası.
Değer 2 — Pazarlık Edilen Satış Fiyatı — Fiili ticari anlaşma.
Değer 3 — Profesyonel Piyasa Değerlemesi — Bağımsız değerleme tahmini.
Değer 4 — Emlak Vergisi Değeri — Belediye/yasal vergi referansı.
Değer 5 — Tapu İşlem Tutarı — Resmi olarak beyan edilen gerçek devir değeri.
Değer 6 — DAB Tutarı — Yabancı alıcı işlemiyle ilişkili döviz çevrim dokümantasyonu.
Değer 7 — TTB / Vatandaşlık Yatırım Değeri — Mevcut vatandaşlık yatırım çerçevesinde kullanılan özel değer tespiti.

Son ikisi Bölüm 2'de merkezi hale gelir.

Yaygın Gayrimenkul Değerleme Hataları

Talep Fiyatını Piyasa Değeri Olarak Ele Almak
Satıcının beklentisi bağımsız bir değerleme değildir.

Geliştirici Fiyatını Resmi Değer Olarak Ele Almak
Geliştirici fiyat listesi ticari bir belgedir.

Emlak Rayiç'i Piyasa Fiyatı Olarak Ele Almak
Belediye/vergi değeri farklı bir yasal amaca hizmet eder.

Tapu Tutarını Değerleme Olarak Ele Almak
Resmi işlem tutarı, kendi başına bağımsız bir değerleme raporu değildir.

Yapay Olarak Düşük Tapu Tutarı Beyan Etmek
Geçerli mülk devir kuralları kapsamında gerçek işlem tutarı beyan edilmelidir.

Değerlemeyi Yapısal Durum Tespiti Olarak Ele Almak
Deprem performans raporu değildir.

Değerlemeyi Temiz Tapu Sertifikası Olarak Ele Almak
Ayrı Tapu durum tespiti hala gereklidir.

Yüksek Değerlemeyi Garantili Gelecek Değer Artışı Olarak Ele Almak
Değerleme tarihe özeldir ve piyasalar değişir.

Eski Bir Yabancı Alıcı Makalesi Kullanmak
Yabancı alıcı değerleme kuralları zamanla değişmiştir.
Mevcut resmi rehberliği kullanın.

Herhangi Bir Değerleme Raporunun Vatandaşlık İçin Çalışacağını Varsaymak
Mevcut vatandaşlık değerlemesi özel bir resmi süreci takip eder.

Ön Gayrimenkul Değerleme Kontrol Listesi

Satın almadan önce şunları sorun:

Fiyat

• Talep fiyatı nedir?

• Gerçekçi pazarlık fiyatı nedir?

• Bu rakamı hangi karşılaştırılabilir mülkler destekliyor?

Mülk

• Doğru bağımsız bölüm tanımlandı mı?

• Doğru büyüklük doğrulandı mı?

• Net ve brüt alan anlaşıldı mı?

• Kat ve yön doğrulandı mı?

• Bina yaşı kontrol edildi mi?

Yasal

• Tapu durumu kontrol edildi mi?

• İskan ve bina dokümantasyonu incelendi mi?

• Değerle ilgili kısıtlamalar anlaşıldı mı?

Değerleme

• Bu işlem için resmi bir rapor gerekli mi?

• Kim hazırladı veya hazırlayacak?

• Değerleme tarihi nedir?

• Hangi amaçla hazırlandı?

Vatandaşlık
Uygun olduğunda:

• Bu doğru resmi vatandaşlık değerleme süreci mi?

• Rapor mevcut Web Tapu/GEDAŞ çerçevesi aracılığıyla mı?

• Satıcı, talep fiyatını vatandaşlık değeriyle karıştırdı mı?

Birisi Size Bir Değerleme Gösterdiğinde Sorulacak Sorular

Sadece son rakama bakmayın.

Sorun:

Hangi Mülk Değerlendirildi?
Bağımsız bölümü doğrulayın.

Hangi Tarih?
Piyasa koşulları değişir.

Hangi Amaçla?
Şunun için mi hazırlandı:

• Banka kredisi?

• Satın alma?

• Vatandaşlık?

• Başka bir amaç?

Kim Hazırladı?
Profesyonel çerçeveyi doğrulayın.

Hangi Varsayımlar Kullanıldı?
Özellikle:

• Büyüklük

• Yasal durum

• Durum

Hangi Karşılaştırmalar Dikkate Alındı?
Konu mülke gerçekten benziyorlar mı?

Daha İyi Bir Fiyat Analizi Formülü

Bunun yerine:

Satıcı Fiyatı = Mülk Değeri

şunu kullanın:

Mülk Özellikleri + Yasal Durum + Fiziksel Durum + Konum + Karşılaştırılabilir Piyasa Kanıtları + Profesyonel Analiz = Daha İyi Değerleme Kıyaslaması

Sonra bu kıyaslamayı satıcının fiyatıyla karşılaştırın.

Alıcı Örneği: 320.000 ABD Doları Makul mü?

Yabancı bir alıcının şunu bulduğunu varsayalım:

Kağıthane'de 2+1 daire

Satıcı istiyor:

320.000 ABD Doları

Alıcı şunları araştırmalıdır:

Karşılaştırılabilir Mülkler
Benzer birimler şu civarda satılıyor: 270.000 - 285.000 - 295.000 ABD Doları

Birim Farkı
Konu daire şunlara sahip:

• Daha iyi manzara

• Daha yüksek kat

• Mobilya

Potansiyel prim: 15.000 - 20.000 ABD Doları

Analitik olarak desteklenen bir değer bu nedenle şuna daha yakın olabilir: 290.000 - 310.000 ABD Doları

320.000 ABD Doları'nı otomatik olarak kabul etmek yerine.

Kesin rakam fiili piyasa kanıtı gerektirir.

Ancak bu, muhakeme sürecini göstermektedir.

Alıcı Örneği: Ucuz Mülk

Başka bir mülk şu fiyattan ilan edilmiştir:

230.000 ABD Doları

benzer mülkler ise yaklaşık:

280.000 ABD Doları.

Alıcı hemen şu sonuca varmamalıdır:

"Harika fırsat."

Sorun:

• İpoteği var mı?

• Hisseli mi?

• İskan eksik mi?

• Yapısal bir endişe var mı?

• Birim onaylı projeden farklı mı?

• Satıcının acil nakde ihtiyacı var mı?

Düşük fiyat şu olabilir:

• fırsat

• veya:

• risk sinyali

Değerleme Bir Durum Tespiti Aracıdır, Yargının Yerine Geçmez

En güçlü alıcı, değerlemeyi daha geniş bir sistemin parçası olarak kullanır:

Piyasa Analizi + Değerleme + Tapu Durum Tespiti + İskan Durum Tespiti + Teknik Durum Tespiti + Finansal Analiz

Bir rapor, alıcının kararını iyileştirmelidir.

Alıcının kararının yerini almamalıdır.

Ana Çıkarımlar

Türkiye'de bir gayrimenkul değerleme raporu, bir geliştiricinin fiyat listesinden veya satıcının talep fiyatından temelde farklıdır.

Profesyonel değerleme, belirli bir tarihte gayrimenkulün olası değerini bağımsız ve profesyonel bir süreçle tahmin etmeyi amaçlar.

Yabancı alıcılar en azından aşağıdaki kavramları ayırt etmelidir:

• Talep Fiyatı: Satıcının istediği miktar.

• Pazarlık Edilen Satış Fiyatı: Fiili ticari anlaşma.

• Profesyonel Değerleme: Mülk değerinin bağımsız tahmini.

• Emlak Vergisi Değeri: Yasal belediye/emlak vergisi değeri.

• Tapu İşlem Tutarı: Devir çerçevesi içinde beyan edilen gerçek edinim/satış tutarı.

• DAB Tutarı: Döviz çevrim dokümantasyonu.

• TTB / Vatandaşlık Değeri: Vatandaşlık amaçları için ayrı özel yatırım değeri tespiti.

Bu değerler farklı olabilir.

2026 için bir diğer önemli ders, yabancı alıcı değerleme gereksinimlerinin zamanla değişmiş olmasıdır.

Bu, şunu söyleyen eski makalelerin:

"Herhangi bir yabancıyı içeren her işlem her zaman bir değerleme gerektirir."

otomatik olarak güvenilmemesi gerektiği anlamına gelir.

Kesin gereklilik, mevcut işleme özel TKGM süreci kapsamında kontrol edilmelidir.

Vatandaşlık mülk değerlemesi ayrıca aşağıdakileri içeren özel bir resmi çerçeveyi takip eder:

Web Tapu → GEDAŞ

ve vatandaşlığa özel TTB süreci.

Bu sistem, Bölüm 2'nin ana odak noktasıdır.

Bölüm 1'deki merkezi kural:

Bir mülkün talep fiyatı, piyasa değeri, belediye değeri, Tapu işlem tutarı ve düzenleyici yatırım değeri farklı kavramlardır. Rakama güvenmeden önce her zaman hangi değerin tartışıldığını belirleyin.

Bu nedenle en güçlü alıcı şunu kullanır:

Bağımsız Değerleme + Piyasa Karşılaştırması + Yasal Durum Tespiti + Bina Durum Tespiti

yerine:

Yalnızca Satıcı Fiyatı

2026'da Türkiye'de Yabancı Alıcılar İçin Gayrimenkul Değerleme Raporu Gerekli mi?

Yabancı mülk alıcıları için en kafa karıştırıcı sorulardan biri:

"Yabancılar Türkiye'de gayrimenkul satın almak için hala Ekspertiz / gayrimenkul değerleme raporuna ihtiyaç duyuyor mu?"

Cevap, basit bir evet veya hayırdan daha fazla hassasiyet gerektirir.

Türkiye'nin değerleme raporu kuralları zamanla değişmiştir.

Değiştirilmiş TKGM çerçevesi altında, gereklilik artık yalnızca her iki tarafta da bir yabancı kişi göründüğü için her işlemi kapsayan toptan bir kural olarak ifade edilmemektedir.

TKGM, 2019/1 çerçevesi kapsamında değerleme raporlarının aşağıdaki durumlarda gerekli olduğunu belirtir:

• Yabancı gerçek kişi alıcı ise

• İşlem, ilgili kural tarafından belirtilen işlem kategorilerine giriyorsa

Yabancının yalnızca satıcı olduğu durumları da kapsayan önceki daha geniş kural daraltılmıştır.

Bu nedenle:

Yalnızca Yabancı Satıcı ≠ Otomatik Değerleme Gereksinimi

ve:

Yabancı Alıcı → Mevcut İşleme Özel Değerleme Kuralını Kontrol Edin

İstanbul'da bir daire satın alan tipik bir yabancı birey için değerleme gereksinimleri bu nedenle son derece ilgilidir, ancak kesin yasal gereklilik, eski bir çevrimiçi kontrol listesi yerine belirli işleme karşı doğrulanmalıdır.

Yabancı Alıcı Değerlemesi Hakkındaki Eski Makaleler Neden Genellikle Yanlıştır?

Eski rehberler sıklıkla şunu belirtir:

"Bir yabancıyı içeren her gayrimenkul işlemi bir değerleme raporu gerektirir."

Bu, TKGM rejiminin daha önceki bir formülasyonunu yansıtıyordu.

Değiştirilmiş 2019/1 çerçevesi, yabancı gerçek kişinin alıcı olması ve işlemin ilgili listelenen kategoriler içinde olması durumunda değerleme raporlarının isteneceği şekilde kuralı özellikle değiştirdi.

Bu, yabancı alıcıların neden şunları ayırt etmesi gerektiğinin iyi bir örneğidir:

Tarihsel Kural

ve:

Mevcut İşlem Kuralı

2019 veya 2020'de yazılmış bir blog, o zamandan beri değişmiş bir prosedürü tanımlarken Google'da hala üst sıralarda yer alabilir.

Bazı İşlemlerin Ayrı Muamelesi veya Muafiyetleri Vardır

TKGM çerçevesi ayrıca, olağan yabancı alıcı kuralı kapsamında bir değerleme raporunun istenmediği işlem kategorilerini de içerir.

Bu nedenle doğru soru şu değildir:

"Ben yabancı mıyım?"

Şudur:

"Hangi kesin Tapu Sicili işlemini yürütüyorum ve mevcut TKGM işlem listesi bunun için bir değerleme raporu gerektiriyor mu?"

Özel bir satıcıdan yapılan sıradan bir piyasa satın alımı için, aksi belirtilmedikçe değerleme, yabancı alıcı işlem iş akışının bir parçası olarak düşünülmelidir.

TKGM SSS vs Ayrıntılı Genelge

Yabancı alıcılar, bazı TKGM SSS sayfalarının daha geniş ifadeler kullandığını ve bir mülk satışında bir yabancı kişi yer aldığında değerleme raporunun gerekli belgeler arasında olduğunu belirttiğini fark edebilir.

Aynı zamanda, TKGM'nin daha ayrıntılı değiştirilmiş 2019/1 kuralı, zorunlu çerçevenin, yabancı gerçek kişinin alıcı olması ve işlemin listelenen işlem türlerinden biri olması durumunda geçerli olduğunu belirtir.

Gerçek bir işlem için bu nedenle daha güvenli yaklaşım:

Kesin başvuru için mevcut Web Tapu / Tapu Müdürlüğü işlem gerekliliklerini, tek bir genelleştirilmiş SSS cümlesine güvenmek yerine kullanın.

Resmi Değerleme Raporu Nasıl Talep Edilir?

İlgili TKGM işlemlerine yönelik resmi değerleme raporları aşağıdakilere entegre edilmiştir:

Web Tapu + TADEBİS

2024/2 TKGM Genelgesi, gerçek kişilere ait mülkler için değerleme başvurularının, mülk sahibi tarafından resmi Web Tapu sistemi aracılığıyla yapıldığını belirtir.

Türk vatandaşı sahipleri için, TKGM tarafından belirtilen durumlarda ALO 181 de kullanılabilir.

Bu, resmi iş akışının şu olmadığı anlamına gelir:

Alıcı rastgele bir değerleme uzmanını arar → PDF alır → Tapu'ya yükler.

Bunun yerine, resmi süreç devlet değerleme sistemiyle entegredir.

Mülk Satılmadan Önce Kim Başvurur?

Bu önemli bir pratik detaydır.

Satıştan önce, daire hala satıcıya aittir.

2024/2 Genelgesi, gerçek kişiye ait bir mülk için değerleme talebinin aşağıdakiler tarafından yapıldığını belirtir:

taşınmaz maliki — mülk sahibi

Web Tapu aracılığıyla.

Bu nedenle, normal bir yeniden satış işleminde, resmi değerleme iş akışı için satıcı işbirliği gerekli olabilir.

Yabancı alıcılar bunu kapanış tarihine gelmeden önce tartışmalıdır.

Yabancı Mal Sahipleri Web Tapu'ya Erişebilir

TKGM, Web Tapu içinde özel bir:

YABANCI

portalı sağlar.

Yabancı gerçek kişi mülk sahipleri, bu rotayı mevcut Web Tapu çerçevesi kapsamında değerleme raporu başvuruları dahil ilgili hizmetler için kullanabilir.

Bu, gayri resmi aracıların değerleme sürecini kontrol etme ihtiyacını azaltır.

Adım Adım Değerleme Başvuru Süreci

Resmi süreç genel olarak şu yapıyı takip eder:

Adım 1 — Web Tapu'ya Girin
Mülk sahibi, uygun Web Tapu portalından girer.

Adım 2 — Değerleme Talebini Seçin
Uygun işlem amacı seçilir.

Adım 3 — Mülkü Tanımlayın
Değerleme talebi, kayıtlı gayrimenkule bağlanır.

Adım 4 — Doğru Amacı Seçin
Bu ayrım kritiktir:

• Sıradan İşlem: Normal "Satış" değerleme amacını seçin.

• Vatandaşlık İşlemi: "Vatandaşlığa Konu Satış"ı seçin ve vatandaşlığa özel GEDAŞ rotasını kullanın.

Sıradan Değerleme vs Vatandaşlık Değerlemesi

2026 sisteminin iki farklı yola ayrıldığı nokta burasıdır.

Sıradan / Vatandaşlık Dışı Değerleme
Türk vatandaşlığı için kullanılmayan bir değerleme için, TKGM'nin 2024/2 çerçevesi, ilgili değerleme şirketinin aşağıdakilerden seçilmesine izin verir:

• Mevcut yetkili listeden

• Otomatik algoritma aracılığıyla

Vatandaşlık Değerlemesi
Gayrimenkul yatırımı yoluyla olağanüstü Türk vatandaşlığını desteklemeye yönelik bir işlem için:

• GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. belirlenmiş vatandaşlık talep yolu aracılığıyla seçilmelidir.

Bu ayrım temeldir.

Herhangi Bir Özel Değerlemeyi Görevlendirip Tapu'da Kullanabilir misiniz?

TKGM değerleme sisteminin geçerli olduğu resmi bir işlem için değil.

2024/2 Genelgesi, aşağıdakilerin dışında hazırlanan raporların:

• Web Tapu

• Uygun olduğunda ALO 181

• TADEBİS

süreci ve gerekli format ve standartlar dışında, bu Tapu Sicili işlemleri için kabul edilmediğini belirtir.

Bu nedenle:

Kendi Yatırım Analiziniz İçin Özel Değerleme ≠ Otomatik Olarak Geçerli Resmi TKGM Raporu

Kendi karar vermeniz için bağımsız analiz sipariş edebilirsiniz.

Ancak bunun, Tapu Sicili veya vatandaşlık süreci için gerekli olan resmi olarak oluşturulan raporun yerini alabileceğini varsaymayın.

Değerlemeyi Kim Hazırlar?

Türkiye düzenlenmiş bir gayrimenkul değerleme mesleğine sahiptir.

SPK, aşağıdakiler hakkında resmi bilgiler ve listeler tutar:

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları

SPK'nin düzenleyici çerçevesi, aşağıdakileri içeren gereklilikleri içerir:

• Kurumsal yapı

• Lisanslı profesyonel personel

• Bağımsızlık

• Mesleki davranış

• Değerleme standartları

Bu nedenle, bir emlakçının fiyat tahmini, resmi bir profesyonel değerlemeden temelde farklıdır.

Değerleme Şirketi Nasıl Seçilir?

2024/2 çerçevesi kapsamındaki vatandaşlık dışı işlemler için Web Tapu süreci şunlara izin verebilir:

Tercihli Seçim
Uygun listeden bir değerleme şirketi seçilebilir.

veya:

Otomatik Atama
Sistem, atama algoritmasını kullanabilir.

Vatandaşlıkla ilgili değerleme için:

GEDAŞ'ı seçin belirli vatandaşlık işlem amacı aracılığıyla.

Başvurudan Sonra Ne Olur?

TKGM'nin 2024/2 prosedürü sonraki aşamaları tanımlar.

Başvuru prosedürü tamamlandıktan sonra:

• Başvuru sahibi, değerleme ücreti ve ödeme süresi hakkında bilgi alır.

• Başvuru sahibi bir talep/referans numarası alır.

• Ücret belirtilen süre içinde ödenmezse, talep iptal edilir.

• Ödemeden sonra, değerleme talebi TADEBİS aracılığıyla iletilir.

• Yetkili değerleme kuruluşu, raporu hazırlamak üzere bir profesyonel atar.

Bu, atamanın gerekli değerleme hizmeti ödemesi tamamlandıktan sonra gerçekleştiği anlamına gelir.

Başvuru Sahibi Değerleme Talebini İptal Edebilir mi?

Hizmet ücreti ödenmeden önce, başvuru sahibi, TKGM tarafından açıklanan prosedür kapsamında Web Tapu üzerinden değerleme talebini iptal edebilir.

Ödemeden sonra, süreç TADEBİS aracılığıyla değerleme atama aşamasına geçer.

Normal Bir Tapu Değerleme Raporu Ne Kadar Süre Kullanılabilir?

2024/2 Genelgesi, bu çerçeve kapsamında Tapu işlemlerinde kullanılan değerleme raporlarının:

3 Aylık Kullanım Süresi

olduğunu belirtir.

Bu süre Tapu Sicili işleminden önce dolarsa, sistem üzerinden yeni bir rapor talep edilmelidir.

9 Aralık 2024'ten sonra düzenlenen daha yeni vatandaşlığa özel TTB belgeleri için ayrı bir geçerlilik çerçevesi vardır.

Bu ayrımı Bölüm 3'te inceleyeceğiz.

Değerleme Raporunda Hata Varsa?

Resmi sistem ayrıca hataları veya eksiklikleri düzeltmek için mekanizmalar içerir.

TKGM, bir raporda hatalar veya eksik bilgiler tespit edildiğinde durumlar için değerleme sistemine bir düzeltme talebi prosedürünün entegre edildiğini belirtir.

Olası gerçek sorunlar şunları içerebilir:

• Yanlış kat

• Yanlış bağımsız bölüm bilgisi

• Yanlış alan

• Mülk özelliği hatası

Düzeltmenin amacı, gerçek bir gerçek veya raporlama sorununu düzeltmektir.

Şunu söylemek için meşru bir yöntem değildir:

"Değer vatandaşlık için çok düşük, lütfen artırın."

Kontrol Değerleme Raporları

2024/2 çerçevesi ayrıca şu kavramı da tanımlar:

Kontrol Değerleme Raporu

Aşağıdakilerle ilgili endişeler olduğunda bir kontrol değerlemesi talep edilebilir:

• Atanan değer

• Değeri etkileyen faktörler

• Değerleme sonuçları arasındaki farklılıklar

ve TKGM, karşılaştırma ve kontrol amacıyla TADEBİS aracılığıyla başka bir yetkili değerleme düzenleyebilir.

Bu, resmi sisteme başka bir denetim katmanı ekler.

Özel Vatandaşlık Değerleme Sistemi

Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı çok daha spesifik bir değerleme süreci gerektirir.

Mevcut gayrimenkul yatırım eşiği:

400.000 ABD Doları

veya geçerli çerçeve altındaki nitelikli döviz karşılığı, gerekli üç yıllık devir kısıtlaması ile birlikte.

Ancak:

400.000 ABD Doları veya daha fazla olarak ilan edilen bir mülk, işlemin vatandaşlık yatırım kurallarını karşıladığını kanıtlamaz.

Mevcut vatandaşlık çerçevesi, birkaç ayrı değer ve ödeme kontrolü kullanır.

Vatandaşlık Değerlemesi Neden Değişti?

Mart 2024'te TKGM, gayrimenkul değerleme prosedürlerini düzenleyen 2024/2 Genelgesi'ni yayınladı.

Genelge, vatandaşlığa özel önemli bir kural getirdi:

Vatandaşlıkla ilgili satış başvuruları için, değerleme talebi aşağıdakileri kullanmalıdır:

GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

belirlenmiş Web Tapu vatandaşlık satış süreci aracılığıyla.

Genelge ayrıca, genelgenin yürürlüğe girmesinden sonra yapılan satışlar veya satış vaatleri için, sonraki vatandaşlık taleplerinin yalnızca GEDAŞ yoluyla hazırlanan değerleme raporlarını kabul edeceğini belirtir.

GEDAŞ Nedir?

Yabancı bir mülk yatırımcısı için GEDAŞ'ın pratik rolü basittir:

TKGM çerçevesi altında mevcut mülk bazlı vatandaşlık başvuruları için gerekli resmi değerleme yolunu oluşturur.

Başvuru sahibi, istenen değeri sunan herhangi bir özel değerlemeyi basitçe seçmez.

Vatandaşlık talebi şunları takip etmelidir:

Web Tapu → Vatandaşlık Satış Amacı → GEDAŞ

mevcut sistem altında.

Vatandaşlık Değerlemesi Artık Sadece Bir Ekspertiz Raporu Değil

Bir diğer büyük değişiklik ise şu tarihte yürürlüğe girdi:

9 Aralık 2024

TKGM'nin güncellenmiş 2024/4 Vatandaşlık Genelgesi ve Rehberi, aşağıdakileri içeren mevcut yatırım tutarı doğrulama çerçevesini tanıttı:

TTB

veya:

Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi

Mevcut TKGM vatandaşlık belge kütüphanesi, mülk bazlı vatandaşlık işlemleri için mevcut resmi materyaller olarak hem:

• 2024/4 Vatandaşlık Genelgesi

• TTB örneği

• 2024/4 uygulama rehberi

ni listeler.

TTB Nedir?

TTB yaklaşık olarak şu şekilde çevrilebilir:

Mülk Edinimi Yoluyla Vatandaşlık Kazanımına Esas Yatırım Tutarı Tespit Belgesi

Amacı, vatandaşlık çerçevesi altında tanınabilecek bir mülk yatırımının miktarını belirlemektir.

Resmi TTB örneği, aşağıdakiler kapsamında hazırlandığını belirtir:

• TKGM'nin 2024/4 Genelgesi

• İlgili değerleme raporunun eki olarak

• TADEBİS sistemi aracılığıyla

Bu nedenle:

TTB ≠ Sıradan Tapu Değerleme Raporu

ancak:

TTB, Mevcut Vatandaşlık Değerleme/Doğrulama Çerçevesine Yerleştirilmiştir

TTB vs Ekspertiz Raporu

Fark şu şekilde basitleştirilebilir:

Vatandaşlık alıcıları bu terimleri asla birbirinin yerine kullanmamalıdır.

TTB Ne Diyor?

Tek bir mülke dayalı bir vatandaşlık başvurusu için, mevcut TKGM rehberi, TTB'nin mülkün:

vatandaşlık yönetmeliği kapsamında gerekli asgari yatırım tutarını karşıladığına

dair tespiti içermesi gerektiğini belirtir.

Bu tespit mevcut olduğunda, Tapu Müdürlüğü ilgili süreç için TTB'yi doğrudan kullanır.

Bu, bir TTB'nin sadece şunu söyleyen bir belge olmadığı anlamına gelir:

"Piyasa değeri: X."

Vatandaşlığa özel bir yatırım tespiti içerir.

450.000 ABD Doları Tutarındaki Bir Liste Neden Vatandaşlıkta Başarısız Olabilir?

Şunları düşünün:

• Geliştirici Talep Fiyatı: 450.000 ABD Doları

Pazarlama materyali şöyle diyor:

"Vatandaşlık İçin Uygun."

Bu ifade tek başına hiçbir şeyi kanıtlamaz.

Mevcut vatandaşlık çerçevesi altında, resmi süreç birkaç farklı unsuru dikkate alır.

Mevcut TKGM rehberi, ilgili:

• Resmi senet / satış vaadi tutarı

• Ödeme / transfer tutarı

nın asgari yatırım eşiğini ayrı ayrı karşılamasını gerektirirken, yatırım TTB çerçevesi aracılığıyla doğrulanır.

Bu nedenle:

Liste Fiyatı ≠ Vatandaşlık Yeterliliği

Vatandaşlık Değer Testi Çok Katmanlıdır

Mevcut 400.000 ABD Doları mülk yolu için dört ayrı katman düşünün.

Katman 1 — Resmi İşlem Tutarı
Resmi senette beyan edilen satış tutarı — veya nitelikli satış vaadi tutarı — ilgili yatırım eşiğini karşılamalıdır.

Katman 2 — Fiili Ödeme
Belgeli transfer/ödeme, eşiği ayrıca karşılamalıdır.

Katman 3 — DAB
Döviz çevrim dokümantasyonu, nitelikli işlem tutarını desteklemelidir.

Katman 4 — TTB
Vatandaşlığa özel yatırım tutarı tespiti işlemi desteklemelidir.

Güçlü bir vatandaşlık işleminin bu bileşenleri uyumlu hale getirmesi gerekir.

Vatandaşlık Formülü

Basitleştirilmiş kavramsal bir formül:

Nitelikli TTB + Yeterli Resmi Satış Tutarı + Yeterli DAB + Yeterli Banka Ödeme Kanıtı = Vatandaşlık İşleminin Değer Tarafı

Diğer yasal vatandaşlık gereklilikleri hala geçerlidir.

Örnek 1 — 450 Bin Dolarlık Liste, 390 Bin Dolarlık Vatandaşlık Değeri

Varsayalım:

• Liste Fiyatı: 450.000 ABD Doları

• Anlaşılan Fiyat: 450.000 ABD Doları

• DAB: 450.000 ABD Doları

• TTB Tanınan Yatırım Tutarı: 390.000 ABD Doları

Tek mülk işlemi için TTB, mevcut 400.000 ABD Doları asgari tutarını karşılamaz.

Satıcının daireyi şu fiyattan ilan etmiş olması:

450.000 ABD Doları

açığı kapatmaz.

Bu şunu gösterir:

Pazarlama Fiyatı TTB'yi Geçersiz Kılamaz

Örnek 2 — TTB 400 Bin Doların Üzerinde Ancak DAB 400 Bin Doların Altında

Varsayalım:

• TTB Yatırım Tutarı: 430.000 ABD Doları

• DAB: 395.000 ABD Doları

Mevcut TKGM rehberi belirli bir kural içerir:

TTB'de gösterilen ABD Doları tutarı, o mülk için sunulan DAB tutarından büyükse, yalnızca:

DAB

tutarına kadar olan miktar dikkate alınır.

Bu nedenle, bu basitleştirilmiş örnekte:

395.000 ABD Doları

yerine:

430.000 ABD Doları

bu karşılaştırmadan ilgili olacaktır.

Vatandaşlık eşiği bu esasa göre karşılanmamış olacaktır.

Bu Kritik Bir Kural Yaratır: TTB, Yetersiz Bir DAB'ı Kurtaramaz

Yatırımcı, kapanıştan önce döviz çevrim sürecini doğru bir şekilde koordine etmelidir.

Örnek 3 — Yüksek Değerleme, Düşük Fiili Ödeme

Varsayalım:

• TTB: 450.000 ABD Doları

• DAB: 450.000 ABD Doları

• Fiili Banka Ödemesi: 380.000 ABD Doları

Bu hala sorunludur.

Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi, gerekli asgari tutarın satıcıya veya ilgili alıcıya fiilen ödendiğine dair belgesel kanıt gerektirir ve ödeme tutarı, yatırım değeri testinde ayrıca dikkate alınır.

Bu nedenle:

Yüksek bir değerleme, yetersiz bir gerçek ödemenin yerini almaz.

Örnek 4 — Tüm Ana Tutarlar 400 Bin Doların Üzerinde

Şunları düşünün:

• TTB Yatırım Tutarı: 425.000 ABD Doları

• DAB: 420.000 ABD Doları

• Resmi Satış Tutarı: 420.000 ABD Doları karşılığı

• Nitelikli Banka Ödemesi: 420.000 ABD Doları karşılığı

İşlemin değer tarafı çok daha tutarlıdır çünkü her ana eşik bileşeni bağımsız olarak şunun üzerinde kalır:

400.000 ABD Doları

tabii ki diğer tüm vatandaşlık koşullarına tabidir.

DAB Nedir?

DAB şu anlama gelir:

Döviz Alım Belgesi

Bu bir mülk değerleme raporu değildir.

Yabancı alıcı mülk edinim çerçevesi altında, ilgili döviz, Merkez Bankası mekanizmasına satılmak üzere bir Türk bankası aracılığıyla satılır ve banka, mülk işlemiyle bağlantılı DAB'ı üretir.

Mevcut vatandaşlık rehberi, DAB'ın banka tarafından KEP aracılığıyla ilgili Tapu Müdürlüğü'ne gönderildiğini belirtir.

DAB Hangi Bilgileri İçermelidir?

Vatandaşlık işlemi için mevcut rehber, aşağıdakiler dahil tanımlayıcı bilgiler gerektirir:

• Döviz çevrimi yapılan kişinin adı ve soyadı

• Pasaport veya yabancı kimlik numarası

• Mülk numarası

• Çevrilen dövizin ABD Doları karşılığı

• İlgili işlem amacı beyanı

Mülk numarası mevcut değilse, aşağıdakiler gibi tanımlayıcı mülk bilgileri:

• Ada

• Parsel

• Uygun olduğunda blok

• Bağımsız bölüm numarası

mevcut kuralda belirtildiği şekilde dahil edilmelidir.

Bu nedenle, genel bir banka döviz makbuzu, otomatik olarak doğru hazırlanmış bir mülk DAB'ı olarak kabul edilmemelidir.

DAB vs Değerleme Raporu

İşlevler tamamen farklıdır.

DAB
Şunu yanıtlar:

• Gerekli bankacılık süreci aracılığıyla ne kadar nitelikli döviz çevrildi?

Değerleme Raporu
Şunu yanıtlar:

• Mülk, değerleme çerçevesi kapsamında ne değerinde?

TTB
Şunu yanıtlar:

• Vatandaşlık yatırım tespitinde hangi tutar tanınır?

Bu nedenle:

DAB ≠ Ekspertiz ≠ TTB

DAB Piyasa Değerini Kanıtlamaz

Bir alıcının şu kadar çevirdiğini varsayalım:

500.000 ABD Doları

DAB süreci aracılığıyla.

Bu, dairenin şu piyasa değerine sahip olduğunu kanıtlamaz:

500.000 ABD Doları.

DAB, döviz çevrimini belgeler.

Bu bir değerleme değildir.

Yüksek Değerleme DAB Uyumunu Kanıtlamaz

Benzer şekilde:

Değerleme: 500.000 ABD Doları

şunu kanıtlamaz:

500.000 ABD Doları DAB

doğru şekilde tamamlandı.

Sistemler ayrı ayrı ele alınmalıdır.

Resmi Senette Hangi Tutar Kullanılır?

Mevcut vatandaşlık rehberi altında, Tapu Müdürlüğü, DAB sistemi kapsamındaki işlemler için resmi senedi hazırlarken DAB'da gösterilen Türk Lirası tutarını kullanır.

Rehber, DAB prosedürünün uygulamaya konmasından sonra, ilgili işlem tutarını belirlemek için başvuru tarihine göre ayrı bir döviz kuru hesaplaması yapılmadığını; bunun yerine DAB'ın kullanıldığını belirtir.

Bu, kapanıştan önce uygun DAB hazırlığını özellikle önemli kılar.

KDV ve Ücretler Vatandaşlık Mülk Tutarına Dahil Edilebilir mi?

Yabancı yatırımcıların şunları ayırt etmesi gerekir:

• mülk fiyatı

• ve:

• işlem giderleri

Mevcut TKGM rehberi, beyan edilen mülk/satış vaadi tutarı olarak kullanılan döviz satış tutarının, aşağıdakiler gibi mülk fiyatı dışı kalemleri içermemesi gerektiğini belirtir:

• KDV

• Komisyon

• Giderler

• Vergi

• Ücretler

Bu nedenle, bir geliştirici basitçe şunu söylememelidir:

"Mülk 380 bin + KDV + komisyon + yasal ücretler = 400 binin üzerinde, yani vatandaşlık için uygun."

Nitelikli mülk tutarı bu şekilde hesaplanmamalıdır.

Örnek: 380 Bin Dolarlık Mülk + 30 Bin Dolarlık Maliyetler

Varsayalım:

• Mülk Fiyatı: 380.000 ABD Doları

• KDV + Komisyon + Diğer Maliyetler: 30.000 ABD Doları

• Toplam Nakit Çıkışı: 410.000 ABD Doları

Yatırımcı şunu varsaymamalıdır:

"410.000 ABD Doları harcadım, bu nedenle vatandaşlık eşiğini geçtim."

Vatandaşlık yatırım gereksinimi, nitelikli gayrimenkul yatırım tutarıyla ilgilidir — alıcının satın alma sırasında harcadığı her dolar değil.

Banka Ödeme Kanıtı

Vatandaşlık işlemleri ayrıca, nitelikli satın alma fiyatının fiilen ödendiğine dair kanıt gerektirir.

Mevcut TKGM rehberi, geçerli asgari tutarın aşağıdakilere ödendiğini gösteren onaylı bir banka makbuzu gerektirir:

• Mülk satıcısı

• Rehberde belirtilen koşullar altında uygun şekilde bağlantılı ilgili bir alıcı

Bu ödeme kanıtı, DAB'dan ayrıdır.

Hem DAB hem de Banka Makbuzu Neden Gereklidir?

İki belge farklı soruları yanıtlar.

DAB
Gerekli döviz çevrim sürecini gösterir.

Banka Makbuzu
Mülk bedelinin transferini/ödemesini gösterir.

Bu nedenle:

Döviz Çevrildi ≠ Otomatik Olarak Mülk Fiyatı Ödendi

ve:

Ödeme Yapıldı ≠ Otomatik Olarak Doğru DAB Tamamlandı

Vatandaşlık dosyası, işlem izinin tutarlı olmasını gerektirir.

Banka Makbuzu Neye Atıfta Bulunmalıdır?

Mevcut vatandaşlık rehberi, ödeme makbuzunun DAB'da gösterilen mülk bilgilerini içermesi veya ilgili DAB işlemine atıfta bulunması gerektiğini belirtir.

Bu, aşağıdakileri bağlamaya yardımcı olur:

• Para

• Mülk

• Vatandaşlık İşlemi

Kayıtlı Satıcı Dışındaki Bir Kişiye Ödeme

İşlemler bazen satıcının kişisel banka hesabı dışındaki meşru ödeme alıcılarını içerebilir.

Mevcut TKGM rehberi, Tapu görevlilerinin, fonların aşağıdakiler gibi ilgili kişilere aktarıldığı durumlarda makul bir ilişkiyi değerlendirmesine izin verir:

• Yetkili temsilci

• Eş

• Arsa karşılığı inşaat hakkı sahibi

• İpotek alacaklısı

• Haciz alacaklısı

• Şirket sahibi

işlem yapısına bağlı olarak.

Ancak bu, parayı acentenin seçtiği herhangi bir hesaba göndermek için izin değildir.

Yasal ilişki mantıklı olmalı ve belgelenmelidir.

Bir Vatandaşlık Mülkünün Bedelini İlgisiz Bir Acente Hesabına Ödemeyin

Yüksek riskli bir yapı şöyle olurdu:

Alıcı → Acentenin kişisel hesabı

satıcı veya mülkle net bir belgesel ilişki olmadan.

Vatandaşlık ödeme izi, fonlar transfer edilmeden önce tasarlanmalı, sonradan yeniden oluşturulmamalıdır.

Türk Vatandaşlığı İçin Birden Fazla Mülk

Bir vatandaşlık yatırımcısının mutlaka tek bir 400.000 ABD Doları değerinde daire satın alması gerekmez.

Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi, doğrudan satın almalar için sabit bir maksimum mülk sayısı olmadığını belirtir.

Temel gereklilik, nitelikli yatırım tutarına ulaşılmasıdır.

Bu nedenle, bir alıcı potansiyel olarak şunları kullanabilir:

• Daire A: 220.000 ABD Doları nitelikli tutar

• Daire B: 200.000 ABD Doları nitelikli tutar

• Toplam: 420.000 ABD Doları

TTB, DAB, ödeme ve diğer tüm gerekliliklere tabidir.

Birden Fazla Mülk TTB Altında Nasıl Değerlendirilir?

Birden fazla mülk için mevcut rehber, bireysel TTB'lerin vatandaşlık değeri bölümünde gösterilen ABD Doları yatırım tutarlarının toplandığını belirtir.

Bununla birlikte, bir mülkün TTB tutarı, DAB tutarını aşarsa, o mülk için yalnızca DAB tutarı sayılır.

Bu, mülk bazında bir tavan oluşturur.

Örnek: İki Mülk

Mülk A

• TTB: 230.000 ABD Doları

• DAB: 230.000 ABD Doları

• Sayılan: 230.000 ABD Doları

Mülk B

• TTB: 210.000 ABD Doları

• DAB: 190.000 ABD Doları

• Sayılan: 190.000 ABD Doları

Bu Karşılaştırmadan Tanınan Toplam
230.000 + 190.000 = 420.000 ABD Doları

İkinci mülkün 210.000 ABD Doları TTB'si, DAB'ı yalnızca 190.000 ABD Doları olduğu için 210.000 ABD Doları'nın sayılmasına izin vermez.

Başka Bir Çoklu Mülk Örneği

Mülk A

• TTB/DAB tarafından tanınan tutar: 205.000 ABD Doları

Mülk B

• TTB/DAB tarafından tanınan tutar: 180.000 ABD Doları

Toplam: 385.000 ABD Doları

Birleşik liste fiyatları şu olsa bile:

450.000 ABD Doları

ilgili değer karşılaştırması yine de 400.000 ABD Doları eşiğinin altında kalacaktır.

Birden Fazla Satış Vaadi Sözleşmesi Farklıdır

Şunlar için kurallar:

• doğrudan tamamlanmış satın almalar

• ve:

• noter satış vaadi işlemleri

aynı değildir.

Doğrudan satın alma için mevcut rehber, eşiğe ulaşmak için kullanılan mülk sayısına ilişkin sayısal bir sınır getirmez.

Ancak, bir satış vaadine dayalı vatandaşlık başvuruları için, gerekli yatırım tutarı aşağıdakiler aracılığıyla karşılanmalıdır:

Tek Bir Satış Vaadi Sözleşmesi

Bu tek sözleşme birden fazla mülk içerebilir.

Ancak mevcut rehber, birden fazla ayrı satış vaadi sözleşmesinin vatandaşlık başvurusu için birleştirilemeyeceğini belirtir.

Satış Vaadi Örneği

Prensip olarak kabul edilebilir yapı:
Tek Bir Noter Satış Vaadi Sözleşmesi
içeren:

• Daire 1

• Daire 2

• Daire 3
  nitelikli tutarın karşılanmasıyla.

Mevcut rehber altında kabul edilmez:

• Sözleşme A: 150.000 ABD Doları

• Sözleşme B: 150.000 ABD Doları

• Sözleşme C: 120.000 ABD Doları

toplanması amaçlanan üç ayrı satış vaadi sözleşmesi olarak.

Bazı Mülkleri Satın Alıp Geri Kalanını Satış Vaadi ile Tamamlayabilir misiniz?

Mevcut vatandaşlık rehberi, rehber kapsamında halihazırda edinilmiş mülklerin gerekli vatandaşlık tutarına ulaşmaması durumunda, kalan açığın bir satış vaadi sözleşmesi kullanılarak basitçe tamamlanamayacağını belirtir.

Bu, vatandaşlık portföyünü satın almadan önce yapılandırmak için başka bir nedendir.

Satış Vaadi Ödemesi Peşin Olmalıdır

Noter satış vaadi sözleşmesine dayalı bir vatandaşlık başvurusu için mevcut rehber, nitelikli tutarın:

Peşin Ödenmesini

ve tutarın satış vaadi sözleşmesinin tarihinden daha geç olmamak üzere ödenmesini gerektirir.

Bu nedenle:

Nitelikli satış vaadi tarihinden sonra ödenen taksitler, vatandaşlık kuralını karşıladığı varsayılamaz.

Hangi Mülkler Vatandaşlık Satış Vaadi İçin Kullanılabilir?

Mevcut TKGM rehberi, noter satış vaatlerine dayalı vatandaşlık başvurularının, aşağıdakilerin kurulduğu mülkler için geçerli olduğunu belirtir:

• Kat Mülkiyeti

• Kat İrtifakı

Bu, özellikle plan dışı yatırımcılar için önemlidir.

Plan Dışı, "Herhangi Bir Gelecek Dairesi" Anlamına Gelmez

Bir yatırımcı, tanımlanmamış bir gelecek birimi için basitçe özel bir geliştirici rezervasyon sözleşmesi imzalayıp bunun bir vatandaşlık satış vaadi olarak nitelendirildiğini varsayamaz.

Mülkün ve sözleşmenin yasal yapısı önemlidir.

Mevcut resmi yol, satış vaadi vatandaşlık başvuruları için uygun kayıtlı Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı yapısını gerektirir.

Yeni İnşaat ve İnşaat Halindeki Mülklerin Değerlemesi

Resmi değerleme kuralları ayrıca tamamlanmamış inşaatı da ele alır.

TKGM'nin 2024/2 değerleme çerçevesi, aşağıdakiler için özel olarak ayrıntılı kurallar içerir:

tamamlanmamış / inşaat halindeki mülkler (natamam)

Kat İrtifakı kurulmuş olan.

Değerleme uzmanı, geliştiricinin gelecekteki tamamlanmış fiyatını basitçe yüz değerinden almaz.

İnşaat Halindeki Bir Mülk Nasıl Değerlendirilir?

Hala inşaat halindeki bir mülk için değerleme, aşağıdakiler dahil hususları dikkate almalıdır:

• Karşılaştırılabilir tamamlanmış projelerin mevcut değeri

• Tamamlama ile ilişkili maliyetler

• Tanımlanabilir tamamlama riskleri

• Mevcut inşaat aşaması

Bu şu anlama gelir:

Geliştirici Gelecek Fiyatı ≠ Otomatik Mevcut Değerleme

İnşaat Riski Değerlemeyi Azaltabilir veya Engelleyebilir

TKGM'nin 2024/2 çerçevesi daha da ileri gider.

Aşağıdakiler konusunda önemli risk bulunan tamamlanmamış bir mülk için:

• Proje terk edilmiş

• İnşaat devam etmeyecek

değerleme uzmanı normal bir mülk değeri atamayı reddedebilir ve ilgili değer alanını şu şekilde gösterebilir:

"hesaplanmadı"

Bu, yabancı plan dışı yatırımcılar için çok önemli bir korumadır.

Yapı Ruhsatı Zamanlaması da Önemlidir

2024/2 değerleme kuralları, aşağıdakilere bağlı kontroller içerir:

• Yapı ruhsatı tarihi

• İnşaatın fiilen başlayıp başlamadığı

• İnşaat aşaması

• Ruhsatın yenilenmesi gerekip gerekmediği

Örneğin, çerçeve, ruhsatın üzerinden çok fazla zaman geçtiği ve inşaatın düzgün başlamadığı veya ruhsatın yenilenmesi gerektiği bazı durumlarda, olağan çerçeve altında bir değerleme atanmayabileceğini belirtir.

Bu, değerlemenin, parlak bir broşürün ortaya çıkarmadığı plan dışı proje riskini nasıl ortaya çıkarabileceğini gösterir.

Değerleme ve Onaylı Yasal Alan

2024/2 çerçevesindeki bir diğer önemli ilke, onaylı projeye yasal olarak uymayan alanlarla ilgilidir.

Tamamlanmamış mülkler için, mimari projeyle tutarsız olan ve henüz inşa edilmemiş alanlar, değerleme amaçları için basitçe bağımsız bölümün brüt alanına dahil edilmez.

Bu, aşağıdakiler arasındaki bağlantıyı güçlendirir:

• Değerleme

• ve:

• İskan / Proje Durum Tespiti

Büyük İzinsiz Yenileme Değerlemeyi Etkileyebilir

TKGM'nin değerleme çerçevesi ayrıca önemli değişiklikleri de ele alır.

Büyük bir değişiklik geçiren fiziksel olarak tamamlanmış bir mülk için, gerekli değişiklik ruhsatı mevcut olmalıdır.

Gerekli ruhsat olmadan büyük değişiklik devam ediyorsa, çerçeve, olağan şekilde bir değer atanmadığını belirtir.

Bu nedenle, tadilattan sonra daha büyük veya daha lüks görünen bir daire, otomatik olarak daha yüksek bir yasal kullanım değerlemesi almayabilir.

Örnek: Yasadışı Görünen Penthouse Uzantısı

Satıcı şunları ilan eder:

180 m² Penthouse

Ancak onaylı yasal konfigürasyon şunları destekler:

140 m²

ile:

40 m² kapalı teras

uygun proje desteğinden yoksun.

Profesyonel bir değerleme, her fiziksel metrekareyi eşit derecede meşru olarak ele alamaz.

Yasal kullanım özellikleri, değerlemeyi maddi olarak etkileyebilir.

Yeni Bina vs Yeniden Satış Değerlemesi

Yeni Bina
Değerleme özellikle şunlara dikkat edebilir:

• İnşaat aşaması

• Yapı ruhsatı

• Kat İrtifakı

• Tamamlama riski

• Karşılaştırılabilir tamamlanmış gelişmeler

Yeniden Satış
Değerleme daha çok şunlara odaklanabilir:

• Mevcut fiziksel durum

• Yasal kullanım

• Yenileme

• Bina yaşı

• Karşılaştırılabilir işlemler

• Mevcut pazarlanabilirlik

Her ikisi de profesyonel analiz gerektirir.

Vatandaşlık Değerlemesi ve Hisseli Mülkiyet

Mevcut vatandaşlık rehberi, yabancı bir başvuru sahibinin, birden fazla yabancı alıcı arasında paylı mülkiyet oluşturacak şekilde bir mülk edinerek hak kazanamayacağını belirtir.

Örneğin:

• Yabancı A %50 satın alır

• ve:

• Yabancı B %50 satın alır

tek bir dairenin.

Bu mülk, her alıcı tarafından vatandaşlık mülkü yolu için basitçe bağımsız olarak kullanılamaz.

Buna karşılık, daha önce birden fazla kişiye ait olan bir mülk, tek bir yabancı başvuru sahibi tarafından tamamen satın alınabilir.

Bu, değerleme ve kapanış masrafları yapılmadan önce düşünülmelidir.

TTB Tek Başına Tapu Harcı Değerini Kontrol Etmez

Başka bir ince ama önemli ayrım:

TKGM'nin mevcut 2024/4 Genelgesi, bir TTB'de belirlenen tutarın, mevcut ücret mevzuatı kapsamında Tapu Harcı amaçları için kendi başına bağlayıcı bir etkiye sahip olmadığını belirtir.

Bu nedenle:

TTB ≠ Tapu Vergi/Ücret Matrahı

Bu, Madde 17'nin merkezi dersini pekiştirir:

Farklı yasal amaçlar için farklı mülk değerleri mevcuttur.

TTB'yi Tek Yatırım Değerlemeniz Olarak Kullanmayın

Bir vatandaşlık yatırımcısı ayrıca ters hatadan da kaçınmalıdır.

Bir TTB, bir işlemin vatandaşlık yatırım tutarı çerçevesini karşıladığını kanıtlayabilir.

Bu otomatik olarak şu anlama gelmez:

• Mülk adil fiyatlı

• Kira getirisi cazip

• Mahalle güçlü

• Geliştirici güvenilir

• Yeniden satış kolay olacak

Bu nedenle:

Vatandaşlık Değeri ≠ Yatırım Kalitesi

Bir alıcının hala sıradan piyasa analizine ihtiyacı vardır.

Örnek: Vatandaşlığa Uygun Ancak Aşırı Fiyatlı

Varsayalım:

• TTB: 430.000 ABD Doları

• Fiili Satın Alma Fiyatı: 500.000 ABD Doları

• Karşılaştırılabilir Piyasa Kanıtları: 420.000 - 440.000 ABD Doları

İşlem, vatandaşlık değeri gereksinimini karşılayabilir.

Ancak alıcı yine de şu kadar fazla ödüyor olabilir:

60.000 - 80.000 ABD Doları

makul bir piyasa kıyaslamasının üzerinde.

Vatandaşlık uygunluğu, aşırı fiyatlandırmayı görmezden gelmek için asla bir bahane olarak kullanılmamalıdır.

"Vatandaşlık İçin Uygun" Asla Bir Fiyat Analizinin Yerini Almamalıdır

Yabancı alıcılara sıklıkla şu sunulur:

Vatandaşlık Paketi — 450.000 ABD Doları

Doğru sorular şunlardır:

• Bağımsız piyasa değeri nedir?

• TTB neyi tanıyor?

• DAB tutarı nedir?

• Resmi satış tutarı nedir?

• Fiilen transfer edilen tutar nedir?

• Fiyat benzer birimlerle karşılaştırıldığında nasıl?

Ancak o zaman yatırımcı, hem:

• Vatandaşlık Uyumu

• ve:

• Yatırım Değeri

nin mantıklı olup olmadığına karar verebilir.

Yaygın Yabancı Alıcı Değerleme Hataları

Eski Bir Değerleme Kuralı Kullanmak
Zorunlu yabancı alıcı çerçevesi değişti.
Mevcut TKGM gerekliliklerini kullanın.

Yabancı Satıcının Zorunlu Değerleme Anlamına Geldiğini Varsaymak
Değiştirilen kural, yabancı gerçek kişi alıcılara ve listelenen işlem kategorilerine odaklanır.

Rastgele Özel Bir Rapor Sipariş Etmek
İlgili TKGM işlemlerinde kullanılan resmi raporlar, resmi sistemi takip etmelidir.

Vatandaşlık İçin Normal Bir Değerleme Şirketi Seçmek
Mevcut vatandaşlık yolu GEDAŞ'ı kullanır.

Ekspertiz'i TTB ile Karıştırmak
Farklı işlevlere hizmet ederler.

Liste Fiyatının Vatandaşlık Değerini Belirlediğini Varsaymak
Belirlemez.

TTB'nin Tek Başına Yeterli Olduğunu Varsaymak
Resmi işlem tutarı, DAB ve banka ödemesi de önemlidir.

Yüksek TTB'nin Düşük DAB'ı Geçersiz Kılabileceğini Varsaymak
TTB, o mülk için DAB'ı aşarsa, DAB tutarı dikkate alınan tutarı sınırlar.

400 Bin Dolara Ulaşmak için KDV ve Komisyonu Eklemek
Mülk fiyatı dışı kalemler, nitelikli beyan edilen gayrimenkul tutarına basitçe dahil edilmemelidir.

DAB'ı Planlamadan Önce Ödeme Yapmak
Döviz çevrim ve ödeme yapısı kapanıştan önce tasarlanmalıdır.

Birden Fazla Ayrı Satış Vaadi Sözleşmesini Birleştirmek
Mevcut vatandaşlık rehberi, eşiği karşılamak için birden fazla satış vaadi sözleşmesinin birleştirilmesine izin vermez.

İnşaat Halindeki Bir Mülkün Gelecekteki Broşür Fiyatından Değerlenmesi Gerektiğine İnanmak
Değerleme kuralları, tamamlama maliyetini ve inşaat riskini açıkça dikkate alır.

Depozito Ödemeden Önce Vatandaşlık Değerleme Kontrol Listesi

Mülk

• Mülk, amaçlanan vatandaşlık işlemi için uygun

• Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı yapısı kontrol edildi

• Plan dışı yasal yapı doğrulandı

Piyasa

• Satıcı talep fiyatı yerel piyasayla karşılaştırıldı

• Karşılaştırılabilir mülkler incelendi

• Vatandaşlık primi belirlendi

Değerleme

• Vatandaşlık değerlemesi doğru Web Tapu yoluyla talep edildi

• GEDAŞ süreci anlaşıldı

• Mülk bilgileri doğru

• Yalnızca geliştiricinin değerlemesine dayalı varsayım yok

TTB

• TTB yatırım tespiti anlaşıldı

• Tek mülk eşiği kontrol edildi

• Uygun olduğunda birden fazla mülk tutarı hesaplandı

DAB

• Doğru tutar planlandı

• Doğru alıcı/pasaport bilgileri

• Doğru mülk tanımlaması

• DAB, gerekli yatırım tutarından düşük değil

Ödeme

• Banka alıcısı doğrulandı

• Mülk/DAB referansı dahil edildi

• Nitelikli tutar izlenebilir bankacılık kanalıyla ödendi

• Ödeme eşiği ayrıca karşılıyor

Resmi İşlem

• Resmi satış tutarı eşiği karşılıyor

• Mülk dışı giderler nitelikli mülk tutarına dahil edilmedi

• Üç yıllık kısıtlama prosedürü anlaşıldı

Daha İyi Bir Vatandaşlık Değeri İş Akışı

Bunun yerine:

400 Bin Dolarlık Liste Bul → Öde → Uygun mu Diye Sor

şunu kullanın:

Vatandaşlık Kurallarını Onayla → Uygun Mülkü Belirle → Piyasa Değerini Analiz Et → Resmi Değerleme Sürecini Başlat → TTB'yi İncele → DAB'ı Yapılandır → Banka Ödemesini Yapılandır → Resmi Satışı Tamamla → Vatandaşlık Kısıtlamasını Kaydettir

Bu sıralama, satın alma fonları zaten transfer edildikten sonra bir değerleme sorunu keşfetme riskini azaltır.

Ana Çıkarımlar

2026 yabancı alıcı değerleme sistemi, ilişkili ancak farklı iki çerçeve olarak anlaşılmalıdır.

Sıradan Yabancı Alıcı Değerlemesi
Değiştirilmiş TKGM çerçevesi altında, yabancı gerçek kişinin alıcı olması ve işlemin geçerli işlem kategorilerine girmesi durumunda bir değerleme raporu gereklidir.

Resmi işlem raporları aşağıdakilere entegre edilmiştir:

Web Tapu + TADEBİS

resmi süreç dışında görevlendirilen sıradan özel PDF'ler olmak yerine.

Vatandaşlık dışı işlemler için mevcut 2024/2 çerçevesi, yetkili değerleme kuruluşunun uygun listeden veya sistemin otomatik atama süreci aracılığıyla seçilmesine izin verir.

Vatandaşlık Değerlemesi
Vatandaşlıkla ilgili işlemler için 2024/2 çerçevesi aşağıdakileri gerektirir:

GEDAŞ

belirlenmiş Web Tapu vatandaşlık değerleme yolu aracılığıyla.

Mevcut vatandaşlık sistemi daha sonra aşağıdakileri ekler:

TTB — Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi

TKGM'nin mevcut 2024/4 çerçevesi altında.

TTB, TADEBİS değerleme sisteminin bir parçası olarak oluşturulur ve vatandaşlığa özel yatırım tutarı tespitini içerir.

Tek bir mülk için TTB, mülkün geçerli asgari yatırım tutarını karşıladığı tespitini desteklemelidir.

Birden fazla mülk için, TTB'lerinde gösterilen nitelikli ABD Doları tutarları toplanabilir.

Bununla birlikte, bir mülkün TTB tutarı DAB tutarını aşarsa, o mülk için yalnızca DAB tutarı dikkate alınır.

Mevcut vatandaşlık yatırım eşiği, gerekli üç yıllık kısıtlama ile birlikte geçerli mülk edinim yolu için:

400.000 ABD Doları

olmaya devam etmektedir.

Ancak bu eşiğe ulaşmak liste fiyatıyla belirlenmez.

Mevcut çerçeve, ilgili resmi satış/satış vaadi tutarının ve belgeli ödemelerin yasal asgariyi bağımsız olarak karşılamasını gerektirirken, vatandaşlık değeri TTB çerçevesi aracılığıyla doğrulanır.

Bu, Bölüm 2'deki en önemli formülü yaratır:

Liste Fiyatı ≠ Değerleme ≠ TTB ≠ DAB ≠ Banka Ödemesi

Vatandaşlık için bu rakamlar, birbirlerinin yerine kullanılmak yerine koordine edilmelidir.

Özellikle önemli bir kural:

TTB > DAB ise → DAB, Dikkate Alınan Tutarı Sınırlar

Vatandaşlık alıcıları ayrıca şunları hatırlamalıdır:

• KDV

• Komisyon

• Vergiler

• Ücretler

• Diğer giderler

gibi işlem maliyetleri, gerekli yatırım eşiğini oluşturmak için mülk fiyatına basitçe eklenmemelidir.

Son olarak, inşaat halindeki mülkler için değerleme kuralları, bir geliştiricinin gelecekteki satış fiyatını kullanmaktan önemli ölçüde daha sofistike bir şekilde ele alınır.

Mevcut değerleme çerçevesi, aşağıdakilerin dikkate alınmasını gerektirir:

• Karşılaştırılabilir tamamlanmış projeler

• Tamamlama maliyeti

• İnşaat aşaması

• Tanımlanabilir proje riskleri

ve yüksek riskli tamamlanmamış projelerde değerleme uzmanı normal bir değer atamayı reddedebilir.

Bu nedenle, doğru yabancı yatırımcı yaklaşımı:

Piyasa Değeri Analizi + Resmi Değerleme + Uygun Olduğunda TTB + DAB + Banka Ödeme Doğrulaması + Tapu Durum Tespiti = Daha İyi İşlem Kontrolü

Türkiye'de Bir Gayrimenkul Değerleme Raporu Ne Kadar Süre Geçerlidir?

Gayrimenkul değerlemesi zamana duyarlıdır.

Bir değerleme şunları yansıtır:

• Belirli bir mülk

• Belirli bir yasal ve fiziksel durum

• Piyasa kanıtları

• Belirli bir değerleme tarihi

Bu nedenle, kalıcı olarak geçerli olarak ele alınmamalıdır.

Bu, özellikle aşağıdakiler için mülk satın alan yabancı alıcılar için önemlidir:

• Türk vatandaşlığı

• Düzenlenmiş bir Tapu Sicili işlemi

• Finansman

• Yatırım analizi

çünkü geçerli belge, işlem tamamlanmadan önce sona erebilir.

2026 Değerleme Raporu Geçerliliği: 3 Ay vs 6 Ay

Mevcut sistemdeki en önemli ayrımlardan biri tarihtir:

9 Aralık 2024

TKGM'nin mevcut resmi SSS'si şunu belirtir:

• 9 Aralık 2024'ten önce hazırlanan değerleme raporları, yayın tarihlerinden itibaren üç ay geçerlidir

• 9 Aralık 2024'ten sonra düzenlenen Tutar Tespit Belgeleri — TTB'ler — altı ay geçerlidir

Bu nedenle:

Eski Çerçeve Değerleme Raporu = 3 Ay

iken:

Mevcut Vatandaşlık TTB = 6 Ay

Bu ayrım özellikle vatandaşlık alıcıları için önemlidir.

Tarih Neden Önemlidir

Yabancı bir yatırımcının vatandaşlık değerleme raporunu şu tarihte aldığını hayal edin:

20 Kasım 2024

Bu belge, önceki çerçeve kapsamına girer.

Şimdi TTB'si şu tarihte düzenlenen başka bir yatırımcıyı karşılaştırın:

10 Ocak 2026.

İkinci belge, daha yeni TTB çerçevesine tabidir ve altı aylık bir geçerlilik süresine sahiptir.

Bu nedenle, sadece şunu sormayın:

"Değerleme ne zaman hazırlandı?"

Sorun:

"Bu eski bir değerleme raporu mu yoksa mevcut bir TTB mi ve hangi geçerlilik kuralı geçerli?"

Örnek: TTB Geçerliliği

Bir vatandaşlık TTB'sinin şu tarihte düzenlendiğini varsayalım:

15 Mart 2026

Mevcut altı aylık geçerlilik çerçevesi, yatırımcının işlemi, ilgili vatandaşlık-mülk prosedürünün belgeyi bu süre içinde kullanacağı şekilde yapılandırması gerektiği anlamına gelir.

Aşağıdaki durumlarda TTB'yi gereksiz yere erken sipariş etmeyin:

• Geliştirici tamamlaması aylar sonra

• DAB hazır değil

• Ödeme yapısı çözülmemiş

• Tapu devri önemli ölçüde gecikecek

Zamanlama koordine edilmelidir.

Bir Değerleme, Yasal Olarak Sona Ermeden Önce Pratik Olarak Güncelliğini Yitirebilir

Resmi geçerlilik süresi içinde bile, piyasa koşulları değişebilir.

Örneğin:

• Döviz hareketleri

• Büyük faiz oranı değişiklikleri

• Yeni metro açılışı

• Proje tamamlanması

• Mahalle gelişimi

• Mülkte fiziksel hasar

yatırımcının ekonomik değerlendirmesini etkileyebilir.

Bu nedenle:

Yasal belge geçerliliği ve yatırım ilgisi mutlaka aynı değildir.

Alıcı ek taze piyasa analizi yapmaya karar verirken bir rapor yasal olarak kullanılabilir olabilir.

Değerlemeden Sonra Mülk Değişirse Ne Olur?

Bir değerleme, o sırada değerlendirilen mülk özelliklerine uygulanır.

Daha sonra maddi değişiklikler meydana gelirse, önceki rapor otomatik olarak mevcut bir analiz olarak ele alınmamalıdır.

Örnekler şunları içerir:

• Büyük yenileme

• Daireleri birleştirme

• Birimi bölme

• Cins değişikliği

• Yeni bir irtifak hakkı kurulması

• Önemli fiziksel hasar

Sicil veya fiziksel değişiklikler değeri maddi olarak etkilediğinde, eski bir rapora süresiz olarak güvenmek yerine yeni bir değerleme gerekli olabilir.

Bu, hala değişmekte olan bir işlemde değerlemeyi çok erken sipariş etmekten kaçınmak için başka bir nedendir.

Değerleme Satın Alma Fiyatından Düşükse?

Bu, en önemli alıcı senaryolarından biridir.

Varsayalım:

• Satıcı Talep Fiyatı: 350.000 ABD Doları

• Pazarlık Edilen Fiyat: 330.000 ABD Doları

• Profesyonel Değerleme: 285.000 ABD Doları

Alıcının artık bir:

45.000 ABD Doları Boşluğu

var.

Pazarlık edilen satın alma fiyatı ile değerleme arasında.

Bu, işlemi otomatik olarak yasadışı yapmaz.

Ancak bir yatırım sorusu yaratır:

Neden bağımsız olarak 285.000 ABD Dolarına daha yakın değerlenen bir şey için 330.000 ABD Doları ödüyorum?

Daha Yüksek Bir Satın Alma Fiyatı İçin Olası Nedenler

Fark şunlarla açıklanabilir:

• Olağanüstü manzara

• Mobilya paketi

• Satıcı finansmanı

• Benzersiz kat

• Anında kullanılabilirlik

• Duygusal veya yaşam tarzı değeri

• Sınırlı envanter

Ancak aynı zamanda basitçe şu anlama da gelebilir:

Mülk Aşırı Fiyatlandırılmış

Alıcı, kapanıştan önce araştırmalıdır.

Örnek: %15 Prim Ödemek

• Profesyonel değerleme: 300.000 ABD Doları

• Satın alma fiyatı: 345.000 ABD Doları

• Prim: 45.000 ABD Doları

• Yüzde prim: %15

Alıcı, mülkün benzersiz özelliklerinin %15'lik bir prim ödemeyi haklı çıkarıp çıkarmadığına bilinçli olarak karar vermelidir.

Satış görevlisinin bunu şu şekilde çevirmesine izin vermeyin:

"Değerleme şirketi her zaman muhafazakardır."

Bu, belirli durumda doğru olabilir veya olmayabilir.

Kanıt isteyin.

Daha Düşük Bir Değerleme Bir Pazarlık Aracıdır

Bağımsız bir rapor, alıcının pazarlık pozisyonunu güçlendirebilir.

Örneğin:

• Satıcı istiyor: 330.000 ABD Doları

• Değerleme: 285.000 ABD Doları

Alıcı ticari olarak yanıt verebilir:

"Bağımsız kanıtlar, mülkün talep fiyatından maddi olarak daha az değerli olduğunu gösteriyor."

Satıcı şunları yapabilir:

• Fiyatı düşürmek

• Primi açıklamak

• Pazarlığı reddetmek

Ancak alıcı artık daha iyi bilgiye sahiptir.

Değerleme Satın Alma Fiyatından Yüksekse?

Şimdi tam tersini düşünün.

• Profesyonel Değerleme: 350.000 ABD Doları

• Satın Alma Fiyatı: 300.000 ABD Doları

Bu iyi bir satın alma işlemini gösterebilir.

Olası nedenler:

• Aceleci satıcı

• Güçlü pazarlık

• Sıkıntılı satış

• Aile koşulları

• Mülkün hızlı likiditeye ihtiyacı var

Ancak:

Yüksek Değerleme ≠ Otomatik Fırsat

Alıcı yine de şunları araştırmalıdır:

• Tapu

• İskan

• Yapısal durum

• İpotekler

• Fiziksel/yasal tutarlılık

Bazen bir mülk bir sebeple ucuzdur.

Yüksek Değerlemenin Durum Tespitinin Yerini Almasına İzin Vermeyin

Varsayalım:

• Değerleme: 400.000 ABD Doları

• Satın Alma Fiyatı: 330.000 ABD Doları

ancak daire ayrıca şunlara da sahiptir:

• Geliştirici ipoteği

• Belirsiz İskan

• Önemli fiziksel değişiklikler

Değerleme bu sorunları ortadan kaldırmaz.

Doğru sonuç şu değildir:

"Rapor 400 bin dolar diyor, bu nedenle her şey güvenli."

Bir değerleme yalnızca bir durum tespiti katmanıdır.

TTB 400.000 ABD Dolarının Altındaysa?

Vatandaşlık yatırımcıları için bu çok daha sonuçludur.

Mevcut doğrudan mülk yatırımı vatandaşlık eşiği, gerekli üç yıllık tapu kısıtlaması ile birlikte:

400.000 ABD Doları

olmaya devam etmektedir.

9 Aralık 2024'ten bu yana, GEDAŞ tarafından düzenlenen TTB'ler, ilgili değerleme karşılaştırması ve değerlendirme sürecinden sonra oluşturulur ve belgede gösterilen tutar veya sonuca göre kullanılır.

Bu şu anlama gelir:

Tapu dairesine satıcının dairenin daha değerli olduğunu söylediğini basitçe söyleyemezsiniz.

TTB sonucu önemlidir.

Örnek: TTB 385.000 ABD Doları Diyor

Varsayalım:

• Liste Fiyatı: 450.000 ABD Doları

• Alıcı Ödeme Planı: 450.000 ABD Doları

• TTB Yatırım Tutarı: 385.000 ABD Doları

Tek mülk stratejisi için bu TTB, mevcut:

400.000 ABD Doları asgari yatırım tutarını

belirlemez.

Liste fiyatı, TTB sonucunu geçersiz kılmaz.

450 Bin Dolarlık Reklam Yine de Vatandaşlık Değer Testinde Başarısız Olabilir

Bu, makalenin tamamındaki en önemli uyarılardan biridir.

Bir mülk şu şekilde ilan edilebilir:

"450.000 ABD Doları — Vatandaşlık Garantili"

ancak yine de yasal eşiğin altında bir TTB sonucuna sahip olabilir.

Bu nedenle:

450 Bin Dolarlık Liste ≠ 450 Bin Dolarlık Vatandaşlık Değeri

Yabancı alıcılar, geliştirici pazarlamasını asla nihai vatandaşlık belirlemesi olarak görmemelidir.

9 Aralık 2024'ten Sonra Ne Değişti?

Mevcut TTB sisteminden önce, DAB ve ödeme kanıtlarının eşiği karşılaması durumunda 400.000 ABD Dolarının altındaki GEDAŞ değerleme raporlarının daha fazla idari incelemeye sevk edilebildiği durumlar vardı.

9 Aralık 2024 sonrası TTB'ler için mevcut çerçeve farklıdır.

Daha yeni TTB'ler için belge, sistemin karşılaştırma ve değerlendirme sürecinden sonra oluşturulur ve ardından gösterilen asgari yatırım sonucuna veya tutara göre kullanılır.

Bu, modern süreci daha doğrudan hale getirir.

Önce Alıp TTB'yi Daha Sonra Düzeltmeyi Umut Etmeyin

Tehlikeli bir sıralama:

Geliştirici 450 Bin Dolar Diyor → Alıcı Öder → TTB 380 Bin Dolardan Düzenlenir → Vatandaşlık Sorunu

Daha iyi bir sıralama:

Mülk Seç → Mevcut Vatandaşlık Değerleme Sürecini Anla → Resmi Değer Dokümantasyonunu Edin ve İncele → DAB ve Ödemeyi Yapılandır → İşlemi Tamamla

Vatandaşlık hedefi, paranın geri alınması zorlaşmadan önce kapanış yapısını etkilemelidir.

TTB 400.000 ABD Dolarının Üzerinde Ancak Satın Alma Fiyatı Daha Düşükse?

Başka bir yaygın yanlış anlama:

"TTB'm 450.000 dolar diyorsa, daireyi 350.000 dolara satın alabilir ve yine de hak kazanabilirim."

Bu varsayılmamalıdır.

Vatandaşlık yolu, yalnızca değerleme rakamına dayanmaz.

Mülk yatırımının kendisi, mevcut 400.000 ABD Doları gereksinimini karşılamalıdır.

Bu nedenle:

Yüksek TTB ≠ 400 Bin Doların Altında Nitelikli Bir Yatırım Yapma İzni

Fiili işlem yapısı hala önemlidir.

Örnek

• TTB: 460.000 ABD Doları

• Fiili Satın Alma Fiyatı: 370.000 ABD Doları

Alıcı şunu varsaymamalıdır:

"Rapor bana fazladan 90.000 dolar veriyor."

Bir değerleme tahmini, yatırılan nakit değildir.

Vatandaşlık yatırımı, nitelikli gayrimenkul yatırımının kendisini gerektirir.

Piyasa Değeri ve Vatandaşlık Değeri Ayrı Analiz Edilmelidir

İdeal bir vatandaşlık yatırımı iki testi geçer.

Vatandaşlık Testi
Resmi yatırım gerekliliklerini karşılıyor mu?

Yatırım Testi
Ödediğime yaklaşık olarak değer mi?

Bunlar aynı soru değildir.

Örnek: Vatandaşlığa Uygun Ancak Ekonomik Olarak Kötü

Varsayalım:

• TTB: 410.000 ABD Doları

• Satın Alma Fiyatı: 500.000 ABD Doları

• Karşılaştırılabilir Piyasa Kanıtları: 400.000 - 425.000 ABD Doları

Mülk, vatandaşlık değeri eşiğini potansiyel olarak karşılayabilir.

Ancak alıcı yine de şu kadar fazla ödüyor olabilir:

75.000 - 100.000 ABD Doları

makul piyasa kanıtının üzerinde.

Bu nedenle:

Vatandaşlığa uygun olmak, adil fiyatlı olmak anlamına gelmez.

"Vatandaşlık Primi"

Bazı mülkler özellikle yabancı vatandaşlık yatırımcılarına pazarlanmaktadır.

Bu, şunları yaratabilir:

Vatandaşlık Primi

yabancı alıcıdan normal bir piyasa odaklı alıcıdan daha fazla ödemesinin istendiği durum.

Örneğin:

• Yerel Piyasa Fiyatı: 410.000 ABD Doları

• Vatandaşlık Paketi: 470.000 ABD Doları

• Fark: 60.000 ABD Doları

Alıcı sormalıdır:

"Bu ek 60.000 ABD Doları için ne alıyorum?"

Cevap sadece:

"Vatandaşlık hizmeti dahil"

ise, ticari değer dikkatlice analiz edilmelidir.

Aşırı Fiyatlı Bir Vatandaşlık Mülkü Nasıl Tespit Edilir

Birkaç kontrol kullanın.

Karşılaştırılabilir Yeniden Satışlar
Benzer mevcut birimlere bakın.

Aynı Proje Envanteri
Karşılaştırın:

• Yabancı alıcı fiyatı

• Yerel veya yeniden satış fiyatı

• Geliştirici fiyatı

Kullanılabilir Metrekare Başına Fiyat
Yalnızca ilan edilen brüt metrekare değil.

Bağımsız Piyasa Değerlemesi
Satış ofisi görüşünden ayrı.

Kira Getirisi
Kira, iddia edilen fiyatı destekliyor mu?

Yeniden Satış Senaryosu
Normal bir piyasa alıcısına yaklaşık aynı fiyattan satabilir misiniz?

Son soru özellikle önemlidir.

Vatandaşlık Çıkış Testi

Satın almadan önce şunu sorun:

"Vatandaşlık olmasaydı, başka bir alıcı bu daire için bu fiyatı makul bir şekilde öder miydi?"

Cevap:

Hayır

ise, yatırımcı güçlü bir gayrimenkul varlığından ziyade bir vatandaşlık ürünü satın alıyor olabilir.

Bu ayrım kasıtlı olmalıdır.

Değerleme ve Kira Getirisi

Değerleme ayrıca kira ekonomisiyle de etkileşime girer.

Varsayalım:

• Mülk Fiyatı: 400.000 ABD Doları

• Yıllık Brüt Kira: 16.000 ABD Doları

• Brüt kira getirisi: %4

Şimdi aynı mülkü bir yabancıya şu fiyattan pazarlanırken düşünün:

500.000 ABD Doları

kira ise şu seviyede kalır:

16.000 ABD Doları

Brüt getiri şuna düşer:

%3.2

Mülkün kendisi değişmedi.

Yalnızca ödenen fiyat değişti.

Bu nedenle, fazla ödeme doğrudan yatırım getirisini azaltır.

Brüt Getiri Formülü

Basitleştirilmiş bir hesaplama:

Yıllık Brüt Kira ÷ Mülk Fiyatı × 100

Örnek:

• Yıllık brüt kira: 18.000 ABD Doları

• Satın alma fiyatı: 450.000 ABD Doları

• Brüt getiri: %4

Bu şunları içermez:

• Aidat

• Bakım

• Vergi

• Boşluk

• Yönetim

• Mobilya

Net getiri daha düşük olacaktır.

Değerleme ve Kira Getirisi Farklı Analizlerdir

Profesyonel bir değerleme, uygun olduğunda kira veya gelir kanıtlarını kullanabilir.

Ancak yabancı bir yatırımcı yine de kendi yatırım modelini oluşturmalıdır.

Sorun:

• Gerçekçi aylık kira nedir?

• Kaç ay boşluk varsayılmalıdır?

• Aidatı kim öder?

• Daire mobilyalı mı?

• Hangi yönetim maliyeti uygulanır?

• Kira gelirine hangi vergi uygulanır?

Bir mülkün değerlemesi, onun yatırım getirisi değildir.

Değerleme ve Emlak Rayiç / Emlak Vergisi Değeri

Bölüm 1'de açıklandığı gibi:

profesyonel piyasa değeri

ve:

belediye emlak vergisi değeri

farklı amaçlara hizmet eder.

Profesyonel değerlemenin maddi olarak altında olan bir belediye değeri, mutlaka yanlış bir şey olduğu anlamına gelmez.

Sistemler farklı değerleme metodolojileri ve yasal amaçlar kullanır.

Örnek

• Profesyonel Piyasa Değerlemesi: 15.000.000 TL

• Emlak Vergisi Değeri: 5.000.000 TL

Alıcı şu sonuca varmamalıdır:

"Değerleme uzmanı mülkü 10 milyon şişirdi."

Belediye rakamı, bağımsız bir açık piyasa satış değerlemesi olacak şekilde tasarlanmamıştır.

Değerleme ve Tapu Harcı

Bu ayrım, mülk devir ücretleri için de önemlidir.

Sıradan bir mülk devri için Tapu Harcı, geçerli Emlak Vergisi asgarisine tabi olarak ilgili beyan edilen gerçek işlem tutarı üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır:

Her biri %2

Bu nedenle:

TTB / Profesyonel Değerleme ≠ Otomatik Olarak Tapu Harcı Matrahı

Ücret çerçevesinin kendi yasal kuralları vardır.

Örnek: Tapu Harcı

• Fiili gerçek satış fiyatı: 12.000.000 TL

• Emlak Vergisi değeri: 4.000.000 TL

Alıcı basitçe şunu söyleyemez:

"Belediye değeri bu olduğu için 4 milyon beyan edelim."

Gerçek işlem tutarı resmi devirle ilgili olmaya devam eder.

Düşük Beyan Riski

İdare daha sonra beyan edilen değerin gerçek işlemi yansıtmadığını tespit ederse, ek vergi veya ücret sonuçları ortaya çıkabilir.

Bu nedenle:

Düşük belediye değeri, beyan edilen satın alma fiyatını yapay olarak düşürmek için bir araç olarak ele alınmamalıdır.

Doğru işlem, fiili ticari tutarı belgelemelidir.

Değerleme ve Emlak Vergileri

Profesyonel bir değerleme raporu ayrıca her gelecekteki emlak vergisini otomatik olarak belirlemez.

Farklı vergiler farklı yasal matrahlar kullanır.

Örnekler şunları içerebilir:

• Emlak Vergisi

• Değerli Konut Vergisi

• Kira gelir vergisi

• Sermaye kazancı vergisi

Bunlar, ayrı vergi kuralları altında incelenmelidir.

Bu nedenle:

Değerleme Değeri ≠ Evrensel Vergi Matrahı

Bu, ayrı "Türkiye'de Yabancılar İçin Emlak Vergileri" rehberimizde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Değerleme ve Mülk İkamet İzni

Mülk değerlemesi ve göçmenlik ayrı kavramlar olarak kalmalıdır.

Türkiye'nin mülk sahibi ikamet çerçevesi, ilgili konut mülkünü ve başvuru sahibini göçmenlik kuralları kapsamında değerlendirir.

Ancak:

Profesyonel bir değerleme raporu, kendi başına ikamet izni vermez.

İkamet başvurusu, göçmenlik hukuku kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Yüksek Değerlemenin İkamet Başvurusunu Otomatik Yaptığını Varsaymayın

Varsayalım:

• Mülk Değerlemesi: 300.000 ABD Doları

Bu şu anlama gelmez:

"İkamet garantili."

Başvuru sahibi yine de aşağıdakileri karşılamalıdır:

• Mülk sahibi gereklilikleri

• Konut kullanım gereklilikleri

• Mevcut mülk değeri gereklilikleri

• Genel ikamet koşulları

Değerleme, mülkle ilgili bir bileşendir, göçmenlik kararı değildir.

Değerleme Konut Kullanımını Kanıtlamaz

Bir birim yüksek değere sahip olabilir ancak yasal olarak şu olabilir:

• Ofis

• Ticari birim

• Dükkan

Mülk bazlı ikamet stratejisi için, mülkün konut sınıflandırması ve kullanımı önemli olmaya devam eder.

Bu nedenle:

Yüksek Değer ≠ Konut Uygunluğu

Mülk türünü kontrol edin.

Bir Değerleme Raporu Tapu'nun Temiz Olduğunu Kanıtlar mı?

Hayır.

Bu kritik bir ayrımdır.

Bir değerleme uzmanı, değeri etkileyebileceği için Tapu Sicili özelliklerini inceleyebilir.

Ancak bu, bağımsız tapu durum tespitinin yerini almaz.

Alıcı ayrıca şunları doğrulamalıdır:

• Mevcut malik

• Mülkiyet payı

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Diğer kısıtlamalar

Ayrı "Türkiye'de Yabancılar İçin Tapu" rehberine bakın.

Değerleme Raporu vs Tapu Durum Tespiti

İkisini de kullanın.

Değerleme
Sorar:
"Bu varlık ne değerinde?"

Tapu Durum Tespiti
Sorar:
"Yasal olarak tam olarak neye sahibim ve hangi haklar veya kısıtlamalar bunu etkiliyor?"

Bunlar farklı sorulardır.

Bir Değerleme Raporu İskan'ın Varlığını Kanıtlar mı?

Hayır.

Bir değerleme şunları inceleyebilir:

• Bina dokümantasyonu

• Yasal durum

• Onaylı proje

çünkü bu faktörler değeri etkileyebilir.

Ancak aşağıdakilerin özel bir kontrolünün yerini almamalıdır:

• Yapı Ruhsatı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Onaylı mimari proje

Ayrı "Türkiye'de İskan" rehberine bakın.

Yasal Değer vs Fiziksel Değer

Mülk değerlemesinde özellikle yararlı bir konu, aşağıdakiler arasındaki ayrımdır:

• Fiili/mevcut kullanım

• Yasal olarak desteklenen kullanım

Mülkün yasal ve fiziksel durumları farklı olduğunda, değerleme dokümantasyonu bu tutarsızlıkları tanımlayabilir.

Bu, yenilenmiş daireler için çok önemlidir.

Örnek: Kapalı Teras

• Yasal proje: 120 m² daire + açık teras

• Fiziksel mülk: 150 m² kapalı konut

Alıcı şunu görebilir:

150 m²

Değerleme sürecinin aşağıdakiler arasında ayrım yapması gerekebilir:

• Yasal olarak desteklenen alan

• Fiziksel/mevcut kullanım

Bu nedenle:

Fazladan fiziksel metrekare, otomatik olarak fazladan yasal piyasa değeri anlamına gelmez.

Bir Değerleme Raporu Deprem Güvenliğini Kanıtlar mı?

Hayır.

Bir gayrimenkul değerlemesi şunlar değildir:

• Yapısal mühendislik analizi

• Deprem performans raporu

• Beton testi

• Temel değerlendirmesi

Değerleme uzmanı binanın şunları dikkate alabilir:

• Yaş

• Durum

• Piyasa algısı

Ancak bu, sismik güvenliği onaylamaz.

Bu nedenle:

Değerleme ≠ Deprem Değerlendirmesi

Ayrı "İstanbul'da Depreme Dayanıklı Daireler" durum tespiti sürecini kullanın.

Yüksek Değer, Güvenli Bina Anlamına Gelmez

Lüks bir daire şu değerde değerlendirilebilir:

1 milyon ABD Doları

ve hala yapısal durum tespiti gerektirebilir.

Piyasa değeri şunlar tarafından yönlendirilebilir:

• Konum

• Manzara

• Büyüklük

• Nadirlik

yapısal performanstan ziyade.

Bu ayrım, özellikle merkezi İstanbul'da geçerlidir.

Bir Mülk Değerlemesine İtiraz Edebilir misiniz?

TKGM/Web Tapu değerleme sistemi içinde değerleme raporlarını düzeltmek veya incelemek için mekanizmalar vardır.

Düzeltme prosedürleri, aşağıdakiler gibi gerçek sorunlar için tasarlanmıştır:

• Gerçek hatalar

• Eksik bilgiler

• Yanlış mülk verileri

Daha yüksek bir değer üretmek için tasarlanmamıştır.

Ne Düzeltilebilir?

Örnekler, aşağıdakiler gibi gerçek gerçek sorunları içerebilir:

• Yanlış kat

• Yanlış daire numarası

• Yanlış alan

• Eksik bina bilgisi

• Yanlış mülk özelliği

Düzeltme süreci, gerçekleri düzeltmek için kullanılmalıdır.

"Daha Yüksek Bir Değere İhtiyacım Var" Gerçek Bir Hata Değildir

Varsayalım:

• Rapor: 380.000 ABD Doları

• Vatandaşlık Gereksinimi: 400.000 ABD Doları

Alıcı meşru bir şekilde şunu söyleyemez:

"Lütfen vatandaşlığa ihtiyacım olduğu için 405.000 ABD Doları olarak değiştirin."

Bu bir düzeltme talebi değildir.

Değerleme süreci bağımsız kalmalıdır.

Kontrol Değerleme Raporu Nedir?

Değerleme çerçevesi ayrıca şunları tanır:

Kontrol Değerleme Raporu

Bu, aşağıdakiler hakkında maddi endişeler olduğunda karşılaştırma ve kontrol için kullanılan ayrı bir değerlemedir:

• Atanan değer

• Değeri etkileyen faktörler

• Raporlar arasındaki önemli farklılıklar

Kısıtsız değerleme alışverişine izin vermek yerine ek bir kontrol katmanı sağlamak için tasarlanmıştır.

Kontrol Raporları Neden Önemlidir

Bir kontrol mekanizması olmadan, bir alıcı teorik olarak şunları yapabilir:

• Değerleme sipariş et

• Değerden hoşlanma

• Başka bir sipariş ver

• İstenen sayıyı gösteren bir rapor elde edene kadar tekrarla

Bu, değerleme sisteminin bütünlüğünü zayıflatırdı.

Kontrol prosedürleri, özellikle maddi farklılıklar ortaya çıktığında aşağıdakileri azaltmaya yardımcı olur:

Değerleme Alışverişi

İki Değerleme Uzmanı Anlaşmazlığa Düşerse?

Profesyonel değerlemeler arasında bazı farklılıklar normaldir.

Örneğin:

• Rapor A: 300.000 ABD Doları

• Rapor B: 310.000 ABD Doları

• Fark: yaklaşık %3.3

Bu sadece profesyonel yargıyı yansıtabilir.

Şimdi şunu düşünün:

• Rapor A: 300.000 ABD Doları

• Rapor B: 420.000 ABD Doları

• Fark: %40

Bu ciddi bir soru yaratmalıdır:

"Neden iki profesyonel analiz bu kadar uzak?"

Cevap şunları içerebilir:

• Farklı mülk verileri

• Hata

• Farklı yasal varsayımlar

• Farklı fiziksel alan

• Piyasa kanıtları

Maddi bir tutarsızlık araştırılmalıdır.

Asla Bir Vatandaşlık Numarası İçin Alışveriş Yapmayın

En güçlü kırmızı bayraklardan biri, bir aracının şunu söylemesidir:

"Endişelenmeyin, bir değerleme düşükse başka bir şirket buluruz."

Resmi sistem, bu tür değer alışverişini azaltmak için özel olarak yapılandırılmıştır.

Vatandaşlık alıcıları şunları aramalıdır:

Doğru Değer

değil:

İstenen Değer

Alıcı Karar Matrisi: Satın Alma Fiyatı vs Değerleme

Yeşil / Sarı / Kırmızı Değerleme Çerçevesi

Yeşil

• Fiyat karşılaştırmalarla destekleniyor

• Değerleme satın alma fiyatına yakın

• Doğru yasal ve fiziksel bilgiler

• Vatandaşlık değeri açığı yok

Daha geniş durum tespiti ile devam edin.

Sarı

• Fiyat değerlemenin %5-15 üzerinde

• Olağandışı manzara veya mobilya primi

• Küçük rapor düzeltmeleri gerekli

• Önemli geliştirici pazarlama primi

Araştırın ve pazarlık edin.

Kırmızı

• TTB, gerekli vatandaşlık eşiğinin altında

• Satıcı değerlemenin "önemli olmadığını" söylüyor

• Yerel fiyatlar ile yabancı fiyat arasında büyük uçurum

• Acente değerlemeyi manipüle edeceğine söz veriyor

• Birden fazla açıklanamayan tutarsız rapor

• Mülk fiziksel alanı, yasal alanı maddi olarak aşıyor

• Alıcı, resmi değerlemeden önce ödeme yapması için baskı görüyor

İşlemi duraklatın.

Örnek: Normal Alıcı

• Mülk talep fiyatı: 300.000 ABD Doları

• Değerleme: 290.000 ABD Doları

• Pazarlık edilen fiyat: 292.000 ABD Doları

• Değerlemeden fark: 2.000 ABD Doları

Bu nispeten tutarlı bir fiyat yapısıdır.

Alıcı aşağıdakilerle devam etmelidir:

• Tapu

• İskan

• Teknik

• Vergi

durum tespiti.

Örnek: Aşırı Fiyatlı Yabancı Alıcı Paketi

• Mülk talep fiyatı: 450.000 ABD Doları

• Değerleme: 350.000 ABD Doları

• Karşılaştırılabilir yeniden satış birimleri: 340.000 - 365.000 ABD Doları

Alıcı potansiyel olarak şu kadar fazla ödüyor:

85.000 - 110.000 ABD Doları

normal piyasa kanıtının üzerinde.

Bu ciddi pazarlığı tetiklemelidir.

Örnek: Vatandaşlık Mülkü

• Satın Alma Fiyatı: 420.000 ABD Doları

• TTB: Asgari yatırım tutarının karşılandığını gösteriyor

• Karşılaştırılabilir Piyasa Değeri: Yaklaşık 410.000 - 425.000 ABD Doları

Bu çok daha tutarlıdır.

Gelecekteki değer artışını garanti etmez.

Ancak vatandaşlık ve piyasa değeri hedefleri daha iyi hizalanmıştır.

Örnek: Vatandaşlık Tuzağı

• Geliştirici Fiyatı: 500.000 ABD Doları

• TTB: 405.000 ABD Doları

• Benzer Yerel Yeniden Satışlar: 390.000 - 420.000 ABD Doları

Vatandaşlık gereksinimi değerleme tarafından potansiyel olarak karşılanabilir.

Ancak yatırımcı yine de şu kadar fazla ödüyor olabilir:

yaklaşık 80.000 - 110.000 ABD Doları

yerel piyasa kanıtının üzerinde.

Yasal hedef, mali kaybı ortadan kaldırmaz.

Türkiye'de Gayrimenkul Değerlemesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Türkiye'de Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?
Bir gayrimenkul varlığının yasal, fiziksel ve piyasa özelliklerine dayalı olarak değerini tahmin etmek için kullanılan profesyonel bir değerlemedir.

Ekspertiz Nedir?
Ekspertiz, bir değerleme veya kıymet takdiri süreci veya raporu için kullanılan yaygın Türkçe terimdir.
Resmi Türk gayrimenkul değerlemesi, düzenlenmiş profesyonel değerleme kuruluşları aracılığıyla işler.

Talep Fiyatı Piyasa Değeri ile Aynı mı?
Hayır.
Talep fiyatı, satıcının istediğidir.
Piyasa değerlemesi, bağımsız bir değer tahminidir.

Emlak Rayiç Piyasa Değeri ile Aynı mı?
Hayır.
Belediye/emlak vergisi değerleri ve profesyonel piyasa değerlemeleri farklı amaçlara hizmet eder.

Tapu İşlem Tutarı Piyasa Değeri ile Aynı mı?
Mutlaka değil.
Tapu işlem tutarı, resmi devir için kullanılan gerçek beyan edilen satın alma/satış tutarını yansıtır.
Profesyonel değerleme ayrı bir tahmindir.

Bir Gayrimenkul Değerleme Raporu Ne Kadar Süre Geçerlidir?
Eski değerleme raporları ve mevcut TTB'ler farklı geçerlilik çerçevelerini takip eder.
Önceki çerçeve altında hazırlanan raporlar genellikle daha kısa bir geçerlilik süresine tabiydi.

TTB Ne Kadar Süre Geçerlidir?
9 Aralık 2024'ten sonra düzenlenen mevcut TTB'lerin:

Altı Aylık Geçerlilik Süresi

vardır.

TTB Nedir?
TTB, mevcut mülk bazlı vatandaşlık yatırım değeri çerçevesi içinde kullanılan:
Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi'dir.

TTB Sıradan Bir Değerleme Raporu ile Aynı mı?
Hayır.
Mevcut resmi değerleme çerçevesiyle ilişkili vatandaşlığa özel bir yatırım tutarı tespitidir.

TTB'm 400.000 ABD Dolarının Altındaysa Ne Olur?
Tek mülk vatandaşlık stratejisi için, mevcut 400.000 ABD Doları asgari tutarını belirlemeyen bir TTB, eşiğin değer tarafını karşılamaz.
Satıcının liste fiyatı, resmi sonucu geçersiz kılamaz.

Satıcı Satış Sözleşmesi Fiyatını Basitçe Artırabilir mi?
Bir sözleşme numarasını artırmak, profesyonel değerleme veya TTB değerini bağımsız olarak artırmaz.

Değerleme Satın Alma Fiyatımdan Düşükse?
Değerlemenin üzerinde neden ödeme yaptığınızı yine de analiz edebilirsiniz.
Sıradan bir yatırım için bu bir fiyatlandırma kararıdır.
Vatandaşlık için ayrı eşik kuralları da karşılanmalıdır.

Değerleme Satın Alma Fiyatından Yüksekse?
Bu çekici bir satın almayı gösterebilir, ancak tapu, bina veya yapısal riskleri ortadan kaldırmaz.
Vatandaşlık için, fiili nitelikli yatırımın yine de geçerli 400.000 ABD Doları çerçevesini karşılaması gerekir.

Düşük Bir Değerlemeye İtiraz Edebilir miyim?
Değerleme çerçevesi, gerçek hataların veya ilgili değerleme sorunlarının olduğu durumlarda düzeltme ve inceleme için mekanizmalar sağlar.
Düzeltme prosedürü, istenen bir vatandaşlık numarasına ulaşmak için bir raporu yapay olarak artırmaya yönelik bir mekanizma değildir.

Kontrol Değerleme Raporu Nedir?
Değerleme sonuçlarında maddi endişeler veya tutarsızlıklar olduğunda karşılaştırma veya kontrol için kullanılan ek bir değerlemedir.

Resmi Değerlememi Bir Emlakçı Hazırlayabilir mi?
Bir emlakçı ticari bir piyasa görüşü sağlayabilir.
Bu, resmi değerleme sistemi içinde kullanılan düzenlenmiş profesyonel değerlemeden farklıdır.

Geliştirici Vatandaşlık Değerini Seçebilir mi?
Hayır.
Geliştiricinin satış fiyatı, resmi vatandaşlık TTB sonucunu belirlemez.

Yüksek TTB, Mülkün İyi Bir Yatırım Olduğu Anlamına mı Gelir?
Hayır.
TTB, vatandaşlık yatırım değeri uyumuyla ilgilenir.
Şunları garanti etmez:

• Kira getirisi

• Değer artışı

• Adil satın alma fiyatı

• Yeniden satış likiditesi

Bir Değerleme Raporu Tapu'nun Temiz Olduğunu Kanıtlar mı?
Hayır.
Ayrı Tapu durum tespiti yapın.

Bir Değerleme Raporu İskan'ın Varlığını Kanıtlar mı?
Hayır.
İskan ve bina dokümantasyonunu ayrıca doğrulayın.

Bir Değerleme Raporu Deprem Güvenliğini Kanıtlar mı?
Hayır.
Yapısal durum tespiti ayrıdır.

Bir Değerleme Raporu İkamet İzni Onayını Garanti Eder mi?
Hayır.
Mülk ikameti ayrı bir göçmenlik sürecidir.

Bir Değerleme Raporu Tapu Harcı'nı Belirler mi?
Tek başına değil.
Tapu Harcı, kendi yasal işlem değeri çerçevesini takip eder.

Tapu Harcı Ne Kadardır?
Sıradan bir mülk devri için standart çerçeve:

• Alıcı: %2

• Satıcı: %2
  ilgili işlem değeri matrahının.

**Gerçek Satın Alma Fiyatı Yerine Belediye Değerini Beyan Edebilir miyim?
Gerçek işlem fiyatı daha yüksek olduğunda değil.
Gerçek satın alma veya satış tutarı, geçerli devir çerçevesi içinde yansıtılmalıdır; Emlak Vergisi değeri yasal bir asgari görevi görür.

Yabancı Alıcılar İçin Nihai Değerleme Kontrol Listesi

Mülk Tanımlaması

•  Doğru Ada

•  Doğru Parsel

•  Doğru bağımsız bölüm

•  Doğru bina veya blok

•  Doğru kat

•  Doğru mülk türü

Fiyat

•  Talep fiyatı belirlendi

•  Pazarlık edilen fiyat belirlendi

•  Karşılaştırılabilir mülkler kontrol edildi

•  Yabancı alıcı primi araştırıldı

Alan

•  Brüt alan anlaşıldı

•  Net kullanılabilir alan anlaşıldı

•  Yasal alan fiziksel alanla karşılaştırıldı

•  Teras ve balkon eklemeleri kontrol edildi

Resmi Değerleme

•  Doğru resmi değerleme yolu kullanıldı

•  Doğru mülk amacı seçildi

•  Rapor tarihi kontrol edildi

•  Geçerlilik süresi kontrol edildi

•  Mülk bilgileri hatalara karşı incelendi

Vatandaşlık

•  Mevcut 400.000 ABD Doları eşiği onaylandı

•  Doğru GEDAŞ/TTB yolu kullanıldı

•  TTB sonucu anlaşıldı

•  Altı aylık TTB geçerliliği dikkate alındı

•  Satın alma ve ödeme yapısı mevcut gereklilikleri bağımsız olarak karşılıyor

•  Üç yıllık kısıtlama anlaşıldı

Piyasa Analizi

•  Yerel karşılaştırılabilir satışlar dikkate alındı

•  Aynı proje yeniden satış birimleri kontrol edildi

•  Net kullanılabilir m² başına fiyat analiz edildi

•  Manzara primi değerlendirildi

•  Kat primi değerlendirildi

Kira Yatırımı

•  Gerçekçi aylık kira tahmin edildi

•  Brüt kira getirisi hesaplandı

•  Aidat dikkate alındı

•  Boşluk dikkate alındı

•  Yönetim maliyetleri dikkate alındı

Tapu

•  Kayıtlı malik kontrol edildi

•  Mülkiyet yapısı kontrol edildi

•  İpotek kontrol edildi

•  Haciz kontrol edildi

•  Şerh kontrol edildi

Bina

•  İskan kontrol edildi

•  Uygun olduğunda Yapı Ruhsatı kontrol edildi

•  Onaylı proje kontrol edildi

•  Fiziksel ve yasal tutarsızlıklar araştırıldı

Teknik

•  Değerleme yapısal inceleme olarak ele alınmadı

•  Deprem bilinçli durum tespiti ayrıca tamamlandı

Vatandaşlık Alıcısı Nihai Kontrol Listesi

Şu şekilde pazarlanan bir mülk için ödeme yapmadan önce:

"Vatandaşlık İçin Uygun"

şunları doğrulayın:

• Piyasa fiyatı

• Fiili pazarlık edilen fiyat

• Resmi TTB

• TTB geçerliliği

• Mevcut 400 bin ABD Doları eşiği

• Ödeme yapısı

• DAB

• Banka ödeme kanıtı

• Resmi Tapu tutarı

• Üç yıllık kısıtlama

• Tapu durum tespiti

• İskan ve bina durum tespiti

• Vatandaşlık süresinden sonra yeniden satış değeri

En önemlisi:

Vatandaşlık hedefinin, bir mülk yatırımcısı gibi davranmayı bırakmanıza neden olmasına izin vermeyin.

Nihai Kırmızı Bayraklar

Aşağıdakileri duyarsanız işlemi duraklatın:

"Liste Fiyatı Resmi Değerdir."
Mutlaka değil.

"Belediye Değeri, Dairenin Ne Değerinde Olduğunu Kanıtlar."
Kanıtlamaz.

"İhtiyacınız Olan Her Değerlemeyi Alabiliriz."
Büyük kırmızı bayrak.

"TTB Düşük, ancak Satış Sözleşmesi Daha Yüksek, Bu Yüzden Önemli Değil."
TTB sonucu, vatandaşlık değerlendirmesinde doğrudan önemlidir.

"Bu Daire 500 Bin Dolar Çünkü Vatandaşlıkla Birlikte Geliyor."
Normal piyasayla karşılaştırın.

"Yüksek Değerleme, Binanın Güvenli Olduğunu Kanıtlar."
Kanıtlamaz.

"Değerleme Tapu'yu Kontrol Etti, Bu Yüzden Avukata İhtiyacınız Yok."
Değerleme ve yasal tapu incelemesi farklıdır.

"Değerleme 450 Bin Dolar Diyor, Yani Sadece 350 Bin Dolar Ödeyebilirsiniz."
Bunun mevcut vatandaşlık yatırım gereksinimini karşıladığını varsaymayın.

"Tapu Ücretlerini Azaltmak için Belediye Değerini Beyan Edin."
Gerçek işlem tutarı resmi devirle ilgili olmaya devam eder.

Yabancı Alıcının Nihai Değerleme Çerçevesi

Satın almadan önce sekiz soruyu yanıtlayın.

1. Talep Fiyatı Nedir? Satıcı ne istiyor?

2. Pazarlık Edilen Fiyat Nedir? Fiilen ne ödeyeceksiniz?

3. Profesyonel Piyasa Değeri Nedir? Bağımsız değerleme neyi destekliyor?

4. Belediye Değeri Nedir? Bunu ayrı bir vergiyle ilgili değer olarak anlayın.

5. Tapu İşlem Tutarı Nedir? Mevcut ücret çerçevesine uygun olarak gerçek işlemi yansıtmalıdır.

6. Vatandaşlık Dahilse, TTB Ne Diyor? Pazarlamaya güvenmeyin.

7. Ödediğiniz Fiyatta Mülk İyi Bir Yatırım mı? Getiri ve yeniden satışı analiz edin.

8. Ayrı Yasal ve Teknik Durum Tespitini Tamamladınız mı? Değerleme her şeyi yanıtlayamaz.

Tam Değerleme Formülü

Zayıf bir alıcı şöyle düşünür:

Satıcı 400 Bin Dolar Diyor → Mülk 400 Bin Değerinde

Daha güçlü bir alıcı şunları ayırır:

Talep Fiyatı ≠ Pazarlık Edilen Fiyat ≠ Profesyonel Piyasa Değeri ≠ Emlak Vergisi Değeri ≠ Tapu İşlem Tutarı ≠ DAB ≠ TTB

Her sayı farklı bir nedenle vardır.

Tam Mülk Yatırım Formülü

Şunu kullanın:

Piyasa Değerlemesi + Karşılaştırılabilir Satışlar + Tapu Durum Tespiti + İskan Durum Tespiti + Yapısal İnceleme + Kira Analizi + Vergi Analizi = Daha İyi Mülk Kararı

Vatandaşlık için:

Daha İyi Mülk Kararı + Mevcut Vatandaşlık Uyumu + TTB + Doğru Ödeme Yapısı + Üç Yıllık Kısıtlama = Daha İyi Vatandaşlık Yatırımı

Sonuç

Türkiye'de gayrimenkul değerlemesi, sadece şunu sormaktan çok daha fazlasıdır:

"Bu daire ne kadar eder?"

Yabancı bir alıcı, tek bir işlem sırasında birden fazla değerle karşılaşabilir:

• Satıcı talep fiyatı

• Pazarlık edilen fiyat

• Profesyonel değerleme

• Belediye veya emlak vergisi değeri

• Tapu işlem tutarı

• DAB

• Vatandaşlık TTB

Bu sayılar asla eş anlamlı olarak ele alınmamalıdır.

Bir satıcının talep fiyatı şunu yansıtır:

satıcının ne istediği.

Profesyonel bir değerleme şunu tahmin eder:

mülkün geçerli değerleme çerçevesi altında makul olarak ne değerinde olabileceği.

Emlak Vergisi değeri, farklı bir yasal vergi sistemine aittir.

Tapu işlem tutarı, Tapu Sicili ve ücret çerçevesi içindeki fiili beyan edilen satış işlemini yansıtır.

Ve TTB, özellikle modern vatandaşlık yatırım değeri sistemi içinde var olur.

Zamanlama kuralları da önemlidir.

9 Aralık 2024'ten sonra düzenlenen mevcut TTB'lerin:

Altı Aylık Geçerlilik Süresi

vardır.

Vatandaşlık yatırımcıları, TTB sonucuna özellikle dikkat etmelidir.

Mevcut TTB'ler için belge, resmi değerleme karşılaştırması ve değerlendirme sürecinden sonra üretilir ve ardından üzerinde belirtilen asgari yatırım bulgusuna veya tutara göre kullanılır.

Bu nedenle:

450.000 ABD Doları tutarındaki bir reklam, gerekli yatırım değerini desteklemeyen bir TTB'yi geçersiz kılamaz.

Mevcut mülk yoluyla vatandaşlık eşiği, geçerli yatırım çerçevesi kapsamında en az:

Üç Yıl

süreyle yeniden satışa karşı gerekli kısıtlama ile birlikte:

400.000 ABD Doları

olmaya devam etmektedir.

Ancak vatandaşlık uygunluğu, satın almanın yalnızca bir tarafıdır.

Bir daire, vatandaşlık yatırım testini karşılayabilir ve yine de:

• Aşırı fiyatlı

• Düşük getirili

• Yeniden satılması zor

• Kötü konumlu

olabilir.

Bu nedenle yabancı yatırımcı hem:

Yasal Yeterlilik

hem de:

Ekonomik Değer

i analiz etmelidir.

Bir değerleme raporu ayrıca tapu durum tespitinin yerini alamaz.

Otomatik olarak şunları kanıtlamaz:

• Temiz Tapu

• İpotek yok

• Haciz yok

• Normal İskan

• Yapısal güvenlik

Bu sorular, diğer durum tespiti süreçlerine aittir.

Mülk bazlı ikamet de değerlemeden ayrıdır.

Benzer şekilde, Tapu Harcı'nın kendi yasal değerleme matrahı vardır ve profesyonel bir değerlemeden veya TTB'den otomatik olarak türetilmemelidir.

Bu rehberin merkezi kuralı bu nedenle:

Bir sayıya güvenmeden önce her zaman neyi temsil ettiğini sorun.

Birisi size şunu söylerse:

"Resmi değer 450.000 ABD Dolarıdır."

sorun:

"Hangi resmi değer?"

Bu mu:

• Talep fiyatı?

• Bağımsız bir değerleme?

• Tapu tutarı?

• DAB?

• TTB?

• Belediye vergi değeri?

Bu soru cevaplanana kadar, sayının çok az anlamı vardır.

En güçlü yabancı alıcı şunları birleştirir:

Doğru Değerleme + Doğru Yasal Yapı + Doğru Bina Dokümantasyonu + Doğru Yatırım Analizi

tek bir başlık fiyatına dayanarak satın almak yerine.