2026 Türkiye'de Yabancılar İçin Tapu | Kapsamlı Tapu Rehberi

Giriş

İstanbul'da bir daire satın alan yabancı bir alıcı için, neredeyse tüm broşürlerden, rezervasyon formlarından, geliştirici sunumlarından ve satış vaatlerinden daha önemli olan tek bir belge vardır:

Tapu

Türk Tapusu veya tapu senedi, resmi Tapu Sicilindeki mülkiyet kaydıyla bağlantılıdır.

Bir alıcının aşağıdakileri olabilir:

• İmzalı satış sözleşmesi

• Rezervasyon anlaşması

• Geliştirici faturaları

• Banka ödeme makbuzları

• Dairenin anahtarları

ancak bu belgeler, resmi Tapu Sicili mülkiyet devri prosedürünün tamamlanmasıyla karıştırılmamalıdır.

TKGM'nin resmi yabancı alıcı prosedürü, başvuru incelendikten, ücretler ödendikten ve taraflar resmi imza sürecini tamamladıktan sonra, Tapu Sicili işleminin tamamlandığını ve tapu senedinin yabancı mal sahibine veya yetkili temsilcisine teslim edildiğini belirtir.

Bu, Türkiye'de mülk satın almak için en önemli kurallardan birini yaratır:

Satış sözleşmesi bir işlemi tanımlar. Tapu Sicili süreci, kayıtlı mülkiyet durumunu oluşturur.

Yabancı alıcılar için Tapu'yu anlamak, isteğe bağlı bir durum tespiti değildir.

Güvenli bir mülk satın alımının temellerinden biridir.

Türkiye'de Tapu Nedir?

Tapu, kayıtlı bir gayrimenkul mülkiyet kaydıyla ilişkili tapu senedi için kullanılan günlük Türkçe terimdir.

Türkiye'nin Tapu ve Kadastro sistemi aşağıdakiler tarafından yönetilir:

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM

TKGM aşağıdakiler için kullanılan sistemleri ve prosedürleri yönetir:

• Mülk tescil

• Satış

• İpotek

• Miras devri

• Diğer tapu işlemleri

ve yabancı mülk alıcıları için özel rehberlik sağlar.

Yabancılar ayrıca, Türkiye'de mülk edinimiyle ilgili güncel bilgiler için TKGM'nin resmi "Your Key Türkiye" platformunu kullanabilirler. TKGM, hizmeti, yabancıların Türk gayrimenkulleriyle ilgili güncel bilgilere ve prosedürlere erişmesine yardımcı olmak için özel olarak oluşturulmuş çok dilli bir portal olarak tanımlar.

Tapu Neden Bu Kadar Önemlidir?

Bir mülk satın alımının iki çok farklı boyutu vardır.

Ticari Boyut
Şunları içerir:

• Fiyat

• Pazarlık

• Depozito

• Ödeme planı

• Mobilya

• Teslim tarihi

Yasal Mülkiyet Boyutu
Şunları içerir:

• Mülk kime ait

• Hangi kesin mülk kayıtlı

• Hangi paya sahip olunduğu

• Bağımsız bir bölüm olup olmadığı

• Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı olup olmadığı

• Hangi hakların veya kısıtlamaların kayıtlı olduğu

Yabancı bir yatırımcı, işlemin ticari tarafının yasal tarafın yerini almasına asla izin vermemelidir.

Bir satış görevlisi şunu söyleyebilir:

"Bu, Daire 24."

Ancak alıcı şunu sormalıdır:

"Tapu Sicilinde Daire 24 tam olarak nedir?"

Bu çok farklı bir sorudur.

Satış Sözleşmesi vs Tapu

Bu ayrım, büyük bir depozito ödemeden önce anlaşılmalıdır.

Bir alıcının bir geliştiriciyle şunları belirten bir sözleşme imzaladığını varsayalım:

• Birim: B Blok, 8. Kat, Daire 24

• Satın Alma Fiyatı: 300.000 ABD Doları

Sözleşme, geliştiricinin satmayı kabul ettiğini gösterir.

Kendi başına şunları kanıtlamaz:

• Daire 24'ün ayrıca kayıtlı bağımsız bir bölüm olduğu

• Satıcının kayıtlı mal sahibi olduğu

• Mülkün ipoteği olmadığı

• Mülkün haczi olmadığı

• Kayıtlı kullanımın pazarlanan kullanımla eşleştiği

• İşlemin mülkiyeti zaten devrettiği

Resmi Tapu Sicili prosedürü hala önemlidir.

TKGM'nin yabancı gerçek kişiler için resmi satış süreci, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvuru, belgelerin incelenmesi, geçerli ücretlerin ödenmesi, işlemin resmi olarak yürütülmesi ve prosedür tamamlandıktan sonra tapu senedinin teslim edilmesini gerektirir.

Bu nedenle:

Sözleşme ≠ Tamamlanmış Tapu Devri

Rezervasyon Formu vs Tapu

Bir rezervasyon belgesiyle fark daha da büyüktür.

Bir rezervasyon formu genellikle aşağıdakiler gibi ticari koşulları belirlemekten başka bir şey yapmaz:

• Seçilen daire

• Depozito

• Geçici fiyat

• Ana sözleşmeyi imzalamak için son tarih

Kayıtlı mülk sahipliği olarak yorumlanmamalıdır.

Bu, özellikle aşağıdakilerle önemli hale gelir:

• Plan dışı gelişmeler

• Erken inşaat projeleri

• Taksitli satın alımlar

Yabancı bir alıcı, kayıtlı mal sahibi olmadan önce potansiyel olarak önemli miktarlar ödeyebilir.

Bu nedenle ödeme planı ve tapu devir planı ayrı ayrı anlaşılmalıdır.

Bir Türk Mülkünü Hangi Bilgiler Tanımlar?

Türk Tapu Sicili verileri, gayrimenkulü birkaç özel bilgi parçası aracılığıyla tanımlar.

TKGM'nin veri kuralları, aşağıdakiler dahil mülk özelliklerini tanımlar:

• İl

• İlçe

• Mahalle veya köy

• Konum

• Ada

• Parsel

• Mülkün niteliği

• Yüzölçümü

• Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti durumu

• Uygun olduğunda blok/bina bilgileri

• Bağımsız bölüm numarası.

Bir daire alıcısı için bu tanımlayıcılar, aşağıdaki gibi bir pazarlama tanımından daha güvenilirdir:

"Metroya yakın lüks daire."

İl

İl, ili tanımlar.

Örneğin:

İstanbul

Bu açık görünebilir, ancak Tapu Sicili tanımlaması, genel gayrimenkul pazarlama alanlarından ziyade resmi idari kayıtlardan çalışır.

İlçe

İlçe, resmi ilçeyi tanımlar.

Örnekler şunları içerir:

• Kadıköy

• Üsküdar

• Şişli

• Kağıthane

• Bakırköy

• Başakşehir

Bir projenin pazarlama adı daha iyi bilinen komşu bir ilçeden bahsedebilir, ancak resmi mülk kaydı kontrol edilmelidir.

Mahalle

Mahalle, resmi mahalleyi tanımlar.

İstanbul'da mikro konum çok önemlidir.

Aynı ilçedeki iki bina aşağıdakiler açısından önemli ölçüde farklılık gösterebilir:

• Ulaşım

• Piyasa değeri

• Bina kalitesi

• Kira talebi

• Yeniden satış likiditesi

Tapu Sicili tanımlaması, mülkün tam olarak nereye kaydedildiğini belirlemeye yardımcı olur.

Ada

Ada, bir kadastral blok tanımlayıcısıdır.

Kadastral sistem içindeki parselleri gruplandırır.

Örneğin:

Ada: 1245

Bu, dairenin bina numarası değildir.

Arazinin kadastral tanımlamasının bir parçasıdır.

Parsel

Parsel, kadastral blok içindeki belirli arazi parselini tanımlar.

Örneğin:

• Ada: 1245

• Parsel: 18

Birlikte, Ada ve Parsel, geliştirmenin altındaki arazi için temel tanımlayıcılardır.

Bu, özellikle aşağıdakileri kontrol ederken önemli hale gelir:

• Arazi sahipliği

• Plan dışı projeler

• Parsel sınırları

• Geliştirme dokümantasyonu

Bağımsız Bölüm

Daire alıcıları için en önemli kavramlardan biri:

Bağımsız Bölüm

TKGM, bağımsız bölümü, ana gayrimenkulün bağımsız kullanıma uygun, Tapu Sicilinde ayrıca kayıtlı ve bağımsız mülkiyete konu olabilen kısmı olarak tanımlar.

Onaylanmış mimari projeye bağlı olarak, bağımsız bir bölüm şunları içerebilir:

• Daire

• Ofis

• Dükkan

• Mağaza

• Depo

• Diğer bağımsız kullanılabilir bölüm.

Bu kritiktir.

Satın aldığınızı düşünüyorsanız:

Daire 24

karşılık geleni doğrulamalısınız:

Bağımsız Bölüm No. 24

veya sicilde fiilen geçerli olan bağımsız bölüm numarası.

Daire Numarası ve Bağımsız Bölüm Numarası Her Zaman Aynı Şey Olmayabilir

Bir binada aşağıdakiler bulunabilir:

• Kapı numarası

• Dahili proje numarası

• Satış birim numarası

• Bağımsız bölüm numarası

Bu tanımlayıcılar bazen farklılık gösterebilir.

Örneğin:

• Pazarlama Birimi: A-806

• Kapı Numarası: 24

• Kayıtlı Bağımsız Bölüm: 63

Bu nedenle, yalnızca satış broşürünü kontrol etmek tehlikeli olabilir.

Alıcının doğrulaması gerekir:

Hangi kayıtlı bağımsız bölümü fiilen ediniyorum?

Mülkün Niteliği — Niteliği / Cinsi

Resmi mülk kaydı ayrıca gayrimenkulün yasal niteliği hakkında bilgiler içerir.

Bu, aşağıdaki gibi kayıtlı mülkler arasında ayrım yapmaya yardımcı olabilir:

• Arsa

• Mesken

• Dükkan

• Büro

• Diğer yasal olarak kaydedilmiş mülk türleri

Onaylanmış mimari proje, bağımsız bölümlerin nasıl kaydedileceğinin belirlenmesinde önemli bir rol oynar. TKGM, Tapu Sicilinin bağımsız bir bölümün amacını bağımsız olarak yeniden sınıflandırmadığını; tescilin yetkili makam tarafından onaylanan projeyi takip ettiğini belirtir.

Bu, önemli bir yabancı alıcı kuralı yaratır:

Pazarlama tanımı asla resmi mülk sınıflandırmasının yerini almamalıdır.

"Konut" olarak ilan edilen bir birim yine de resmi dokümantasyonda kontrol edilmelidir.

Arsa Payı

Yabancı daire alıcılarının sıklıkla yanlış anladığı bir diğer terim:

Arsa Payı

Bir dairenin sahibi, yalnızca iç fiziksel alana sahip değildir.

Türkiye'nin kat mülkiyeti sistemi altında, bağımsız bölüm, alttaki arazinin orantılı bir payına bağlanır.

TKGM, arsa payını, Kat Mülkiyeti Kanunu ilkelerine göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlar.

Örneğin:

Daireniz şu şekilde temsil edilen bir arsa payına sahip olabilir:

40 / 10.000

Bu, dairenizin yalnızca 40/10.000'ine sahip olduğunuz anlamına gelmez.

Bu, bağımsız olarak sahip olunan dairenin, alttaki ana mülkün orantılı bir payına yasal olarak bağlı olduğu anlamına gelir.

Arsa Payı Normalde Daireden Ayrılamaz

TKGM, bağımsız bir bölüme tahsis edilen arsa payının o bölüme yasal olarak bağlı olduğunu açıklar.

Bağımsız bölüm devredildiğinde, kendisine bağlı arsa payı da onunla birlikte devreder.

Arsa payı, normalde ait olduğu bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez.

Bu nedenle:

Daire Mülkiyeti + Bağlı Arsa Payı

birlikte çalışır.

Bu, bir arazi parselinin sıradan bölünmemiş bir payını satın almakla karıştırılmamalıdır.

Bu ayrım, bu rehberin ilerleyen kısımlarında Hisseli Tapu tartışılırken önem kazanır.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat Mülkiyeti, daire alıcıları için en önemli tapu kavramlarından biridir.

TKGM'nin mevcut kat mülkiyeti çerçevesi altında:

Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı üzerinde tesis edilebilir.

TKGM'nin mevcut genelgesi, Kat Mülkiyeti'nin tamamlanmış bir bina üzerinde tesis edilmesi nedeniyle, kat mülkiyeti tesis edilmeden önce ilgili kadastral/mülk tipi dönüşümünün gerektiği şekilde tamamlanmış olması gerektiğini belirtir.

Pratik terimlerle, Kat Mülkiyeti, tamamlanmış binanın kat mülkiyeti sistemi altında ayrıca kayıtlı bağımsız bölümlere sahip olduğu anlamına gelir.

Bir daire alıcısı için bu, genellikle satın alınan dairenin tamamlanmış kat mülkiyeti yapısı içinde tanımlanmış bir bağımsız bölüm olarak var olduğu anlamına gelir.

Kat Mülkiyeti Size Ne Verir?

Kat Mülkiyeti birkaç yasal unsuru birbirine bağlar.

Alıcı, kayıtlı bağımsız bölümün mülkiyetini, aşağıdakilere bağlı haklarla birlikte edinir:

• Tahsis edilen arsa payı

• İlgili ortak alanlar

• Varsa eklentiler

TKGM, bağımsız bir bölüm devredildiğinde, ilişkili arsa payı ve bağlı hakların bu devri takip ettiğini açıklar.

Bu, Kat Mülkiyeti'ni Türkiye'de tamamlanmış daire mülkiyeti için merkezi bir yapı haline getirir.

Kat Mülkiyeti, Mülkün Tamamen Risksiz Olduğu Anlamına mı Gelir?

Hayır.

Bu, yabancı alıcıların yaptığı en büyük yanlış anlamalardan biridir.

Kat Mülkiyeti, önemli mülkiyet sorularını yanıtlar.

Her gayrimenkul durum tespiti sorusunu yanıtlamaz.

Kat Mülkiyeti olan bir mülk, aşağıdakileri içeren potansiyel sorunlara sahip olabilir:

• İpotek

• Haciz

• Kayıtlı şerhler

• Bina bakımı

• Yapısal durum

• Deprem riski

• Yüksek aidat

• Zayıf piyasa değeri

• Yetkisiz sonraki değişiklikler

Bu nedenle:

Kat Mülkiyeti önemli bir mülkiyet durumudur, mülk kalitesinin evrensel bir sertifikası değildir.

Kat Mülkiyeti Deprem Güvenliğini Kanıtlamaz

Bu ayrıca vurgulanmayı hak eder.

Tapu senedi, mülk sahipliği sisteminin bir parçasıdır.

Yapısal bir mühendislik raporu değildir.

Kat Mülkiyeti'nin varlığı size şunları söylemez:

• Beton dayanımı

• Donatı kalitesi

• Temel durumu

• Deprem performansı

• Yetkisiz yapısal değişiklikler

Bunlar ayrı teknik durum tespiti gerektirir.

Bu nedenle yatırımcı aşağıdakiler arasında ayrım yapmalıdır:

Tapu Durum Tespiti

ve:

Yapısal Durum Tespiti

Her ikisi de önemlidir.

Kat Mülkiyeti, Yatırımın İyi Olduğunu Otomatik Olarak Söylemez

İki daireyi düşünün.

Daire A

• Kat Mülkiyeti

• Mükemmel tapu yapısı

• Kötü konum

• Çok yüksek aidat

• Aşırı fiyatlı

Daire B

• Kat Mülkiyeti

• Temiz işlem

• Güçlü konum

• Makul fiyat

• İyi kira talebi

Her ikisi de aynı genel kat mülkiyeti kategorisine sahip olabilir.

Ancak eşit derecede çekici yatırımlar değillerdir.

Yasal mülkiyet kalitesi ve finansal yatırım kalitesi ayrı ayrı analiz edilmelidir.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat İrtifakı, Türk mülk sahipliğinde bir diğer önemli kavramdır.

TKGM, bunu, arsa üzerinde inşa edilecek veya inşaat halindeki bir veya daha fazla binanın bağımsız bölümleri için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tesis edilen hak olarak tanımlar.

TKGM'nin mevcut genelgesi ayrıca, Kat İrtifakı'nın aşağıdaki durumlarda tesis edilebileceğini açıklar:

• Bina henüz inşa edilmemişse

• veya:

• Bina henüz tamamlanmamışsa.

Bu nedenle Kat İrtifakı, aşağıdakilerde özellikle yaygındır:

• Yeni projeler

• İnşaat halindeki gelişmeler

• Tam Kat Mülkiyeti'ne dönüşüm bekleyen mülkler

Kat İrtifakı "Mülkiyet Yok" Anlamına Gelmez

Yabancı alıcılar bazen şunu duyar:

"Bu dairenin yalnızca Kat İrtifakı var."

ve hiçbir şeye sahip olmadıklarını varsayarlar.

Bu çok basite indirgemektir.

Kat İrtifakı, tanımlanmış gelecekteki veya gelişmekte olan bağımsız bölümlerle bağlantılı, yasal olarak tanınan kayıtlı bir yapıdır.

Daha iyi sorular:

• İnşaat tamamlandı mı?

• Onaylanmış projede ne gösteriliyor?

• Hangi bağımsız bölüm kayıtlı?

• Kat Mülkiyeti neden henüz tesis edilmedi?

• Tamamlanan bina için hangi belgeler mevcut?

• Dönüşüm bekleniyor mu veya gerekli mi?

Cevap, belirli mülke bağlıdır.

Kat İrtifakı İnşaat Tamamlanmadan Önce Var Olabilir

Bu, onun tanımlayıcı özelliklerinden biridir.

TKGM'nin kat mülkiyeti genelgesi uyarınca, Kat İrtifakı, planlanan yapının aşağıdaki durumlarda olduğu arazi üzerinde oluşturulabilir:

• Henüz inşa edilmemiş

• veya:

• Henüz tamamlanmamış.

Plan dışı alıcılar için bu çok yararlı olabilir çünkü tamamlanmış kat mülkiyeti aşamasından önce tanımlanmış bağımsız bölümler için kayıtlı bir yapı sağlar.

Ancak bu aşağıdakileri ortadan kaldırmaz:

• Geliştirici riski

• İnşaat riski

• Teslimat riski

• Proje uyum riski

Bina Tamamlandığında Ne Olur?

Bina, tam kat mülkiyetinin tesis edilmesi gereken yasal aşamaya ulaştığında, mülk aşağıdakilerden geçebilir:

Kat İrtifakı

Kat Mülkiyeti

geçerli prosedürlere ve bina dokümantasyonuna tabi olarak.

TKGM'nin mevcut çerçevesi, bina tamamlanmışsa ve Kat İrtifakı tesisi talebi sırasında tüm yapının yapı kullanma izin belgesi sunulmuşsa, bu durumda Kat İrtifakı tesis edilmemesi gerektiğini; bunun yerine gerekli mülk tipi değişikliğinin tamamlanması ve Kat Mülkiyeti'nin tesis edilmesi gerektiğini belirtir.

Bu, önemli bir ilkeyi göstermektedir:

Kat İrtifakı, inşaat/geliştirme aşamasıyla ilişkilidir; Kat Mülkiyeti ise tamamlanmış kat mülkiyeti yapısıyla ilişkilidir.

Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı Çerçevesinde 2026 Önemli Güncellemesi

Yabancı alıcılar, eski emlak blogları yerine güncel kuralları kullanmalıdır.

TKGM, 2 Temmuz 2026 tarihinde 2021/4 Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi'nde başka bir değişiklik yayınladı.

Bu, 2026'daki herhangi bir makale veya durum tespiti süreci için önemlidir çünkü:

Kat mülkiyeti tescil prosedürüne ilişkin eski açıklamalar, TKGM'nin en son idari çerçevesini yansıtmayabilir.

Bu nedenle, bireysel bir satın alma için, belirli birim ve binanın tam durumu, birkaç yıllık çevrimiçi bir rehbere güvenmek yerine, mevcut sicile ve geçerli TKGM prosedürlerine göre kontrol edilmelidir.

Kat Mülkiyeti vs Kat İrtifakı

Basitleştirilmiş bir karşılaştırma:

Tablo yararlıdır, ancak şu şekilde yorumlanmamalıdır:

Kat Mülkiyeti = Satın Al

ve:

Kat İrtifakı = Reddet

Doğru karar daha fazla bağlam gerektirir.

Kat Mülkiyeti Her Zaman Kat İrtifakı'ndan Daha İyi midir?

Tamamlanmış bir dairenin alıcısı için Kat Mülkiyeti, mülkün tamamlanmış bir kat mülkiyeti yapısı içinde çalıştığına dair daha fazla netlik sağlayabilir.

Ancak, bir mülk yalnızca tapu üzerindeki bir kelimeyi kontrol ederek seçilmemelidir.

Kat İrtifakı olan bir daire için şunları araştırın:

• Bina tamamlanması

• Onaylanmış proje

• Bina kullanım dokümantasyonu

• Dönüşüm neden gerçekleşmedi

• Bağımsız bölüm tanımlaması

Kat Mülkiyeti olan bir daire için yine de şunları araştırın:

• İpotek

• Haciz

• Şerhler

• Bina durumu

• Yasal değişiklikler

• Yapısal durum

• Piyasa fiyatı

Doğru yaklaşım:

Durumu Anla → Nedenini Araştır → Destekleyici Belgeleri Doğrula

Arsa Tapusu Nedir?

Arsa, bir arazi parseli anlamına gelir.

Arsa Tapusu, genellikle gayrimenkulün ayrıca kayıtlı bir kat mülkiyeti dairesi olarak değil, arazi olarak kaydedildiği bir tapu kaydını ifade eder.

Bu, Kat Mülkiyeti altında kayıtlı bağımsız bir bölüm satın almaktan temelde farklıdır.

Örneğin:

Mülk A
Kayıtlı bağımsız daire: Bağımsız Bölüm 12

Mülk B
Şunun payı: Ada 450 / Parsel 8 — Arsa

Bunlar eşdeğer mülkiyet yapıları değildir.

Arsa Tapusu Neden Daire Alıcıları İçin Ekstra Dikkat Gerektirir?

Bir satış görevlisinin şunu söylediğini varsayalım:

"Bu, ikinci kattaki daireniz."

Ancak tapu yapısı alıcıya yalnızca:

• alttaki arazinin kesirli bir payını

verir, o daireye karşılık gelen ayrıca kayıtlı bir bağımsız bölüm olmadan.

Alıcının tam olarak hangi yasal hakkın edinildiğini anlaması gerekir.

Fiziksel bir daire ve ayrıca kayıtlı bağımsız bir birim otomatik olarak aynı şey değildir.

Sıradan bir daire alıcısı için bu fark son derece önemlidir.

Kat Mülkiyeti Altındaki Arsa Payı vs Arazi Payı Satın Almak

Bu kavramlar sıklıkla karıştırılır.

Kat Mülkiyetli Daire
Kayıtlı bağımsız bir bölüme sahipsiniz.
Bu bölüm, tahsis edilen Arsa Payını otomatik olarak taşır.

TKGM, bu bağlı arsa payının bağımsız bölümü takip ettiğini ve normalde ayrı olarak devredilemeyeceğini onaylar.

Sıradan Paylı Arazi Mülkiyeti
Bunun yerine, parselin tamamının bir yüzdesine sahip olabilirsiniz.
Bu, otomatik olarak ayrıca kayıtlı bir dairenin mülkiyetini yaratmaz.

Bu nedenle:

Bir daireye bağlı Arsa Payı ≠ sıradan kesirli arazi mülkiyeti

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli Tapu, genellikle mülkiyetin birden fazla kişi arasında paylaşıldığı bir durumu ifade eder.

Örneğin:

• Malik A: 50%

• Malik B: 30%

• Malik C: 20%

Paylı mülkiyet aşağıdakilerde ortaya çıkabilir:

• Arazi

• Evler

• Miras kalan mülkler

• Diğer kayıtlı gayrimenkuller

Alıcının aşağıdakilerden hangisini edindiğini belirlemek önemlidir:

• kayıtlı bağımsız bir daire

• veya:

• daha büyük bir mülkün kesirli bir payı

çünkü bunlar çok farklı yapılardır.

Hisseli Tapu Sizin İçin Mutlaka Belirli Bir Daireyi Belirlemez

Bir parsel üzerinde bir bina durduğunu hayal edin.

Birkaç kişi parselde pay sahibidir.

Satıcı şunu söylüyor:

"Benim %25'lik payım üçüncü kat dairesine karşılık geliyor."

Bu ifade, otomatik olarak şuna eşdeğer olarak kabul edilmemelidir:

• üçüncü kat dairesinin ayrıca kayıtlı mülkiyeti.

Bir kat mülkiyeti bağımsız bölümü mevcut olduğunda, bu bölümün kendi kayıtlı yasal yapısı vardır.

Daha büyük mülkün yalnızca bölünmemiş payları mevcut olduğunda, alıcı, payın tam olarak hangi hakkı yarattığını araştırmalıdır.

Bu, bağımsız yasal incelemenin özellikle değerli olduğu durumlardan biridir.

Hisseli Tapu vs Arsa Payı

Bu terimler, her ikisi de yüzdeler içerdiği için benzer görünür.

Ancak karıştırılmamalıdırlar.

Arsa Payı
Bir kat mülkiyeti bağımsız bölümüne yasal olarak bağlı tahsis edilmiş bir arsa payı.

Hisseli Mülkiyet
Birkaç kişi, kayıtlı mülkte doğrudan pay sahibidir.

Normal bir kat mülkiyeti dairesi için:

Bağımsız dairenizin %100'üne sahip olabilirsiniz ve bu dairenin kendisi ana mülkte kesirli bir arsa payı taşır.

Hiçbir çelişki yoktur.

Örnek: Küçük Bir Arsa Payı ile %100 Daire Mülkiyeti

Tapu yapısının şunu gösterdiğini varsayalım:

• Bağımsız Bölüm: Daire 15

• Malik: Yabancı Alıcı

• Daire Mülkiyeti: %100

• Arsa Payı: 50 / 10.000

Alıcı, kayıtlı dairenin tamamına sahiptir.

50/10.000, alıcının dairenin yalnızca %0.5'ine sahip olduğu anlamına gelmez.

Bu, o bağımsız bölüme bağlı arsa payını ifade eder.

Bu ayrım, yaygın bir yabancı alıcı yanlış anlamasını önler.

Örnek: Gerçek Paylı Mülkiyet

Şimdi şunu düşünün:

• Mülk: Bir konut binası / parsel

• Alıcı Payı: 1/4

• Pazarlanan daireye karşılık gelen ayrıca kayıtlı bağımsız bir bölüm yok

Bu çok farklı bir edinim olabilir.

Alıcı aşağıdakileri elde ediyor olabilir:

Kayıtlı mülkün %25'i

yerine:

Yasal olarak ayrı bir dairenin %100 kayıtlı mülkiyeti

Fiziksel düzenleme, kayıtlı mülkiyet yapısını asla gizlememelidir.

Ortak Alanlar Nelerdir?

Kat mülkiyeti ayrıca ortak alanları da içerir.

TKGM, ortak alanları, bireysel bağımsız bölümlerin dışındaki ana mülkün aşağıdakilere hizmet eden kısımları olarak tanımlar:

• Koruma

• Ortak kullanım

• Ortak fayda

Kat malikleri, ilgili kat mülkiyeti çerçevesine ve arsa paylarına göre bu ortak alanlarda hak sahibidir.

Tipik ortak alanlar şunları içerebilir:

• Girişler

• Merdivenler

• Yapısal / ortak bina kısımları

• Ortak kullanım için belirlenmiş diğer alanlar

Onaylanmış proje ve yasal dokümantasyon kesin durumu belirler.

Peki Ya Otopark ve Depolama?

Yabancı alıcılar sıklıkla şunu duyar:

"Daire, bir otopark yeri ve bir depolama odası ile birlikte gelir."

Ancak yasal yapı kontrol edilmelidir.

Projeye bağlı olarak, bir otopark veya depolama alanı şunlar olabilir:

• Bağımsız bir bölüm

• Daireye bağlı bir eklenti

• Tahsis edilmiş kullanımı olan ortak alanın bir parçası

• Sadece bir yönetim düzenlemesi

TKGM, garaj ve depolama alanları gibi alanların, bağımsız bölüm veya eklenti olarak ele alınacakları durumlarda onaylanmış projede uygun şekilde tanımlanması gerektiğini; aksi takdirde yasal muamelelerinin farklı olabileceğini belirtir.

Bu nedenle:

Bir broşürdeki "dahil otopark" yeterli değildir. Otopark hakkının yasal olarak nasıl yapılandırıldığını sorun.

Tapu, Onaylanmış Mimari Projenin Yerini Almaz

Tapu kaydı mülkiyeti tanımlar.

Onaylanmış mimari proje, binanın ve bağımsız bölümlerin yasal olarak nasıl düzenlendiğini belirlemeye yardımcı olur.

TKGM, bağımsız bölümlerin niteliğinin, yetkili makam tarafından onaylanan mimari projeye göre tescil edildiğini belirtir.

Bu, proje incelemesini özellikle aşağıdaki durumlarda önemli kılar:

• Daire düzeni değiştiyse

• İki birim birleştirildiyse

• Balkon kapatıldıysa

• Ticari alan konut olarak kullanılıyorsa

• Depolama yaşam alanına dönüştürüldüyse

Fiziksel mülk, yasal/proje dokümantasyonuyla uyumlu olmalıdır.

Gerçekte Daha Büyük Bir Daire Her Zaman Daha İyi Bir Anlaşma Değildir

Tapu/proje belgelerinin şuna karşılık geldiğini varsayalım:

90 m² daire

ancak satıcı şunları gösteriyor:

120 m² kullanılabilir alan

çünkü mal sahibi şunları dahil etmiştir:

• Ortak koridor

• Teras

• Depolama

• Başka bir alan

Bu görünen ekstra alan araştırma gerektirebilir.

Doğru soru:

Ek alan, kayıtlı ve onaylı birimin yasal bir parçası mı?

Daha fazla fiziksel alan, otomatik olarak daha fazla yasal olarak sahip olunan alan anlamına gelmez.

Yabancılar Türk Mülküne Doğrudan Sahip Olabilir mi?

Uygun yabancı gerçek kişiler, yabancılar için geçerli yasal kısıtlamalara tabi olarak Türk gayrimenkulünü kendi adlarına doğrudan edinebilirler.

TKGM'nin resmi yabancı alıcı rehberi, yabancı gerçek kişiler tarafından edinimin Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ve ilgili bölgesel/güvenlik sınırlamalarına tabi olduğunu açıklar. Rehber ayrıca, uygun bir yabancı gerçek kişinin sadece gayrimenkul satın almak için Türk ikamet iznine ihtiyacı olmadığını teyit eder.

Bu şu anlama gelir:

Mülk Sahipliği ve İkamet Durumu Ayrı Hukuki Sorulardır.

Bir yabancı, halihazırda bir Türk ikamet iznine sahip olmadan bir Türk dairesine sahip olabilir.

Yabancı Mülkiyetinin Hala Yasal Kısıtlamaları Vardır

Yabancı mülk sahipliği tamamen kısıtsız değildir.

TKGM'nin resmi rehberliği, aşağıdakiler dahil kısıtlamaları tanımlar:

• Yabancı edinim çerçevesi kapsamında uygunluk

• Bölgesel sınırlar

• Askeri yasak bölgelere ilişkin kısıtlamalar

• Güvenlikle ilgili alanlar

• Toplam edinim sınırları.

İstanbul'daki sıradan bir daire için bu kontrollerin çoğu, resmi Tapu Sicili süreci içinde gerçekleşir.

Yine de, bir alıcı, yabancı uyruklu olmanın işlem üzerinde hiçbir etkisi olmadığını varsaymamalıdır.

Yabancı Alıcı Portalı ve Resmi Bilgiler

TKGM, Türk yabancı kimlik numarası veya e-Devlet şifresi olmayabilecek yabancı kullanıcılar için halihazırda bir Web Tapu Yabancı Portalı sağlamaktadır.

TKGM, yabancı başvuru sahiplerine Web Tapu'ya erişmeleri ve özel yabancı portalı kullanmak için YABANCI bölümünü seçmeleri talimatını verir.

Bu özellikle yararlıdır çünkü yabancı alıcılar, doğrudan resmi doğrulama mevcut olduğunda, aşağıdakiler tarafından iletilen ekran görüntülerine güvenmek yerine resmi sistemlere güvenmelidir:

• Satıcılar

• Brokerlar

• Geliştiriciler

Web Tapu Bilgi Göstermekten Daha Fazlasını Yapar

TKGM, Web Tapu'yu aşağıdakiler gibi işlemlere ilişkin başvuruların yapılabileceği bir platform olarak tanımlar:

• Satış

• İpotek

• Miras devri

• Benzer Tapu Sicili prosedürleri

başvuru aşaması için başlangıçta Tapu Sicili ofisini ziyaret etmeden.

Kesin işlem prosedürü yine de resmi imza ve diğer gerekli adımları gerektirebilir.

Parsel Sorgulama, Tam Tapu Durum Tespiti ile Aynı Şey Değildir

TKGM ayrıca resmi bir:

Parsel Sorgulama

sistemi sağlar.

Bu, aşağıdakileri kontrol etmek için kullanışlıdır:

• Parsel konumu

• Kadastral tanımlama

• Arazi bağlamı

Ancak bir harita/parsel araması, aşağıdakilerin kapsamlı bir incelemesiyle karıştırılmamalıdır:

• Mülkiyet

• İpotekler

• Hacizler

• Şerhler

Bunlar, ilgili resmi Tapu Sicili bilgilerini ve işlem düzeyinde durum tespitini gerektirir.

Yabancı Alıcılar İçin Your Key Türkiye

TKGM'nin Your Key Türkiye hizmeti özellikle yabancılara yöneliktir ve çok dilli olarak mülk edinim bilgileri sağlar.

TKGM, bunu yabancı yatırımcıların Türkiye'de gayrimenkul edinimiyle ilgili resmi bilgileri alabileceği güncel bir platform olarak tanımlar.

Yabancı alıcılar için bu, kurallar veya prosedürler değişmiş olabileceğinden eski blog makalelerine güvenmekten daha iyidir.

2026 Alıcıları Neden Güncel Tapu Bilgilerine İhtiyaç Duyar?

Mülk hukuku nispeten istikrarlı olabilir, ancak idari prosedürler değişmeye devam eder.

Buna açık bir örnek şu tarihte gerçekleşti:

2 Temmuz 2026

TKGM, 2021/4 Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi'nde bir değişiklik yayınladığında.

Bu nedenle, bir:

2021

veya:

2023

emlak rehberini okuyan bir alıcı, her prosedürel ifadenin 2026'da güncel kaldığını varsaymamalıdır.

Kavramları anlamak için eski içeriği kullanın.

İşlemi doğrulamak için güncel TKGM bilgilerini kullanın.

Tapu Her Durum Tespiti Sorusunu Yanıtlamaz

Bu belki de Bölüm 1'deki en önemli derstir.

Bir Tapu aşağıdakileri belirlemeye yardımcı olabilir:

• Kayıtlı mülk

• Mülkiyet

• Mülk sınıflandırması

• Bağımsız bölüm yapısı

• Mülkiyet payı

Ancak alıcının yine de ek soruları araştırması gerekir.

Satıcının Gerçekten Satma Yetkisi Var mı?
Doğrulayın.

Kesin Daire Doğru mu?
Bağımsız bölümü doğrulayın.

İpotek Var mı?
Kayıtlı ipotekleri kontrol edin.

Haciz Var mı?
Kontrol edin.

Şerhler veya Kısıtlamalar Var mı?
Kontrol edin.

Daire Onaylanmış Proje ile Eşleşiyor mu?
Ayrıca araştırın.

Binada Gerekli Bina Dokümantasyonu Var mı?
Ayrıca araştırın.

Bina Depreme Karşı Güvenli mi?
Ayrı teknik durum tespiti gerektirir.

Daire Adil Fiyatlı mı?
Piyasa analizi gerektirir.

Temiz Görünümlü Tapu Fotoğrafı Yeterli Değildir

Yabancı alıcılar bazen bir tapu senedinin WhatsApp görüntüsünü alır ve kendilerine şöyle söylenir:

"Her şey temiz."

Bu, durum tespiti sürecini sonlandırmamalıdır.

Bir belge görüntüsü:

• Eski

• Eksik

• Sonraki kayıtları eksik

• Yanlış bağımsız birimle ilgili

olabilir.

Önemli bir işlem için mülkiyet ve kısıtlamalar, güncel resmi kayıtlar ve resmi Tapu Sicili süreci aracılığıyla kontrol edilmelidir.

Tapu, Fiziksel Olarak İncelediğiniz Mülkle Eşleşmelidir

Satın almadan önce üç şeyi birbirine bağlayın:

1. Fiziksel Daire
Ziyaret ettiğiniz yer.

2. Onaylanmış Proje / Birim Tanımlaması
Bina dokümantasyonunun tanımladığı şey.

3. Tapu Sicili Bağımsız Bölümü
Yasal olarak edindiğiniz şey.

Her üçü de uyumlu olmalıdır.

Güçlü bir durum tespiti ilkesi:

Gör → Tanımla → Doğrula

Örnek: Güvenli Tanımlama Süreci

Aşağıdakileri incelediğinizi varsayalım:

A Kulesi, 12. Kat, Daire 1204

Tam fiyatı ödemeden önce aşağıdakileri doğrulayın:

• Kule/blok kimliği

• Resmi kat

• Bağımsız bölüm numarası

• Mülk niteliği

• Kayıtlı malik

• Mülkiyet payı

• Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı durumu

• İlgili kısıtlamalar

Ancak bu unsurlar uyuştuktan sonra alıcı, fiziksel daireyi ve yasal mülkü aynı varlık olarak ele almalıdır.

Yaygın Tapu Yanlış Anlamaları

"Satış Sözleşmem Var, Yani Daireye Sahibim"
Mutlaka değil.
Kayıtlı devir, resmi Tapu Sicili sürecini takip eder.

"Kat Mülkiyeti, Kontrol Edilecek Başka Bir Şey Olmadığı Anlamına Gelir"
Yanlış.
Mülkiyet durumu, yasal, teknik ve mali durum tespitinin yerini almaz.

"Kat İrtifakı, Mülkün Yasadışı Olduğu Anlamına Gelir"
Yanlış.
Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında planlanmış veya tamamlanmamış yapılar için tanınan resmi bir yasal yapıdır.

"Arsa Payı, Dairemin Sadece Bir Kısmına Sahip Olduğum Anlamına Gelir"
Yanlış.
Arsa payı, bağımsız bölüme bağlıdır.

"Hisseli Tapu, Ayrı Bir Daireye Sahip Olmakla Aynı Şeydir"
Mutlaka değil.
Daha büyük kayıtlı bir mülkteki kesirli pay, bir kat mülkiyeti bağımsız bölümünün ayrı mülkiyetinden ayırt edilmelidir.

"Broşür Konut Diyor, Yani Tapu Konut Olmalı"
Bunu varsaymayın.
Resmi mülk sınıflandırmasını ve onaylanmış projeyi kontrol edin.

"Tapu, Binanın Depreme Karşı Güvenli Olduğunu Kanıtlar"
Hayır.
Yapısal güvenlik ayrı mühendislik durum tespiti gerektirir.

"Bir Tapu Fotoğrafı Yeterlidir"
Önemli bir satın alma için güncel resmi kayıtları doğrulayın.

Yabancı Alıcılar İçin Ön Tapu Kontrol Listesi

Ödemeye geçmeden önce en az aşağıdakileri belirleyin.

Mülk Kimliği

•  İl

•  İlçe

•  Mahalle

•  Ada

•  Parsel

•  Bina/blok

•  Bağımsız bölüm numarası

Yasal Nitelik

•  Konut / ticari / arazi durumu

•  Kat Mülkiyeti

•  Kat İrtifakı

•  Arsa mülkiyeti

•  Varsa paylı mülkiyet

Mülkiyet

•  Kayıtlı malik belirlendi

•  Satıcı malikle eşleşiyor veya uygun yetkiye sahip

•  Mülkiyet yüzdesi onaylandı

Daire Yapısı

•  Fiziksel birim, kayıtlı bağımsız bölümle eşleşiyor

•  Arsa payı anlaşıldı

•  Otopark/depolama yasal durumu anlaşıldı

Ek İnceleme Gerekli

•  İpotek kontrolü

•  Haciz kontrolü

•  Şerh kontrolü

•  Bina dokümantasyonu

•  Onaylanmış proje

•  Yapısal durum tespiti

•  Piyasa fiyatı karşılaştırması

İkinci kontrol grubu Bölüm 2'de ayrıntılı olarak incelenecektir.

Tapu Hakkında Daha İyi Bir Düşünme Yolu

Şöyle düşünmeyin:

"Bu dairenin Tapusu var mı?"

Bu soru çok basittir.

Bunun yerine şunu sorun:

"Tam olarak ne kayıtlı, kime ait, ne tür bir mülkiyet var, hangi bağımsız bölümü ediniyorum, onunla birlikte gelen pay nedir ve buna karşı hangi kısıtlamalar kayıtlı?"

Bu, uygun tapu durum tespitidir.

Ana Çıkarımlar

• Bir Türk Tapusu, bir mülkün kayıtlı mülkiyet durumunu anlamanın merkezindedir.

• Yabancı gerçek kişiler için resmi satın alma süreci TKGM'nin Tapu Sicili sistemi üzerinden işler. İşlem incelenir, geçerli ücretler ödenir, resmi imzalar tamamlanır ve mülkiyet devir süreci tamamlandıktan sonra tapu senedi teslim edilir.

• Daire alıcıları için birkaç terim özellikle önemlidir.

• Bağımsız Bölüm, ayrı mülkiyete konu olabilen bir binanın bağımsız olarak kaydedilmiş kısmını tanımlar.

• Arsa Payı, o bağımsız bölüme yasal olarak bağlı olan ve mülkiyet devredildiğinde daireyi takip eden arsa payıdır.

• Kat Mülkiyeti, kat mülkiyeti sistemi içindeki tamamlanmış yapılar için geçerlidir.

• Kat İrtifakı, planlanan, inşaat halindeki veya henüz tamamlanmamış binalardaki bağımsız bölümler için tanınan yasal bir yapıdır.

• Yabancı alıcılar ayrıca aşağıdakiler arasındaki farkı da tanımalıdır:

  • bağlı bir arsa payı ile kayıtlı bağımsız bir dairenin %100'üne sahip olmak

  • ve bölünmemiş bir mülkün yalnızca kesirli bir payına sahip olmak.

• Bunlar aynı mülkiyet yapıları değildir.

• TKGM ayrıca 2 Temmuz 2026'da Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti idari genelgesinde bir değişiklik yayınlayarak, 2026 işlemleri için neden güncel resmi bilgilerin kullanılması gerektiğini pekiştirmiştir.

• Uygun yabancı gerçek kişiler, geçerli yabancı edinim kısıtlamalarına tabi olarak Türk gayrimenkulüne doğrudan sahip olabilirler ve bir Türk ikamet izni, yalnızca mülk satın almak için başlı başına bir ön koşul değildir.

Ancak bir tapu senedi görmek asla durum tespitinin sonu olmamalıdır.

Merkezi ilke şudur:

Bir Tapu, bir mülkiyet yapısını ortaya koyar; mülkün yasal olarak sorunsuz, yapısal olarak güvenli, doğru fiyatlı veya yatırım amacınıza uygun olduğunu otomatik olarak kanıtlamaz.

Bu nedenle daha güvenli bir satın alma şu formülü takip eder:

Doğru Malik + Doğru Mülk + Doğru Bağımsız Bölüm + Doğru Mülkiyet Türü + Güncel Resmi Kayıtlar + Daha Geniş Durum Tespiti = Daha Güvenli Mülk Satın Alımı

Türkiye'de Mülk Satın Almadan Önce Tapu Nasıl Kontrol Edilir

Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm gibi terimleri anlamak, tapu durum tespitinin yalnızca ilk aşamasıdır.

Bir sonraki soru çok daha pratiktir:

Ödemek üzere olduğunuz dairenin, satın aldığınızı düşündüğünüz mülk olduğunu ve kayıtlı tapuda açıklanmamış bir yasal sorun bulunmadığını nasıl doğrularsınız?

Yabancı bir alıcı için tapu durum tespiti, dört farklı unsuru birbirine bağlamalıdır:

• Satıcı

• Mülk

• Kayıtlı Haklar ve Kısıtlamalar

• Satın Alma İşlemi

Güvenli bir işlem, dördünün de eşleşmesini gerektirir.

Bu nedenle bir Tapu'yu kontrol etmenin amacı, yalnızca bir tapu senedinin var olduğunu doğrulamak değildir.

Aşağıdakileri belirlemektir:

• Mülkü yasal olarak kim sahipleniyor

• Hangi kesin mülk devrediliyor

• Hangi mülkiyet payı satılıyor

• Dairenin doğru bağımsız bölüm olup olmadığı

• İpotekler veya diğer kısıtlamaların kayıtlı olup olmadığı

• İmzalayan kişinin satma yetkisine sahip olup olmadığı

• Nihai Tapu Sicili işleminin ticari anlaşmayla eşleşip eşleşmediği

Ancak bu hususlar doğrulandıktan sonra alıcı nihai ödemeye geçmelidir.

Adım 1 — Yasal Maliki Doğrulayın

İlk sorulardan biri şu olmalıdır:

Bu mülkün şu anki kayıtlı maliki kim?

Bu soruyu aşağıdakilere dayanarak cevaplamayın:

• Emlakçı

• Geliştirici broşürü

• WhatsApp mesajı

• Yalnızca satış sözleşmesi

• Eski bir Tapu fotoğrafı

İlgili konu, mevcut Tapu Sicili kaydıdır.

Normal bir yeniden satış dairesi için, mülkü satan kişi ya:

• Kayıtlı malik olmalı

• veya:

• Malik adına hareket etmeye yasal olarak yetkili olmalıdır.

TKGM, Tapu Sicili başvurularının mülk sahibi tarafından bizzat veya yetkili bir temsilci aracılığıyla yapılabileceğini onaylar.

Satıcı Adı Yasal İşlemle Eşleşmelidir

Emlakçının size şunu söylediğini varsayalım:

"Daire, Bay A'ya aittir."

Ancak tapu kaydı şunları tanımlar:

Malik: B Şirketi

Bu fark açıklanmalıdır.

Belki:

• Bay A, B Şirketi'ne sahiptir

• Bay A, şirketin yetkili temsilcisidir

• Başka bir sözleşmeye dayalı yapı mevcuttur

Ancak bu açıklamalardan hiçbiri varsayılmamalıdır.

Alıcı şunları belirlemelidir:

Bu kayıtlı mülkü devretmeye yasal yetkisi olan kimdir?

Geliştirici Markası vs Yasal Malik

Bu, özellikle yeni gelişmelerde önemlidir.

Şu şekilde pazarlanan bir proje hayal edin:

İstanbul Grand Residence

Ancak fiili arazi veya bağımsız birim şuraya kayıtlıdır:

ABC Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

satış ofisi ise şuraya aittir:

XYZ Pazarlama Ltd.

Bunların hepsi ilgili işletmeler olabilir.

Ancak tapu perspektifinden bakıldığında, ilgili soru şudur:

Devredilen mülkü hangi tüzel kişilik sahipleniyor?

Reklam panosunda reklamı yapılan marka, mutlaka kayıtlı malik değildir.

Adım 2 — Kesin Bağımsız Bölümü Doğrulayın

Daire satın alımlarında satıcıyı teyit etmek yeterli değildir.

Ayrıca şunları da teyit etmelisiniz:

Satıcı hangi daireye fiilen sahiptir?

Bölüm 1'de açıklandığı gibi, Türk kat mülkiyeti kayıtları daireleri şu kavram aracılığıyla tanımlar:

Bağımsız Bölüm

TKGM'nin dijital sistemleri, ilgili parsel ve bağımsız bölüm numarası dahil bilgileri kaydeder.

Bu, fiziksel olarak incelediğiniz daireyle eşleşmelidir.

Fiziksel Daire vs Kayıtlı Daire

Bir alıcı şunları inceleyebilir:

• B Kulesi

• 9. Kat

• Daire 904

Ancak kayıtlı bilgiler şunları kullanabilir:

Bağımsız Bölüm No. 57

İki sayının aynı olması gerekmez.

Önemli olan, bunları güvenilir bir şekilde birbirine bağlayabilmektir.

Durum tespiti süreci şunu ortaya koymalıdır:

Ziyaret Edilen Daire = Onaylanmış Projedeki Birim = Devredilen Bağımsız Bölüm

Yanlış Bağımsız Bölüm Ciddi Bir Sorun Olabilir

Satış sözleşmesinin şunu söylediğini varsayalım:

Birim A-904

ancak Tapu Sicili devri fiilen şunlarla ilgilidir:

Bağımsız Bölüm 56

alıcıya gösterilen daire ise şunlara karşılık gelir:

Bağımsız Bölüm 57

Bu küçük bir evrak sorunu değildir.

Alıcı potansiyel olarak yanlış yasal varlığı edinebilir.

Bu nedenle, resmi devri imzalamadan önce:

• Blok/binayı kontrol edin

• Varsa katı kontrol edin

• Bağımsız bölüm numarasını kontrol edin

• Proje tanımlamasını kontrol edin

• Fiziksel birimi kontrol edin

Adım 3 — Mülkiyet Payını Doğrulayın

Yabancı alıcılar, aşağıdakilerden hangisini edindiklerini belirlemelidir:

Kayıtlı Bağımsız Bir Dairenin %100'ü

veya:

Mülkün Kesirli Bir Payı

Bunlar temelde farklı satın alımlardır.

Örneğin:

Mülkiyet: 1/1

genellikle alıcının devredilen kayıtlı hakkın tamamına sahip olacağı anlamına gelir.

Buna karşılık:

1/2

veya:

1/4

kesirli mülkiyeti gösterir.

Bölüm 1'de açıklandığı gibi, bu, bir kat mülkiyeti bağımsız bölümüne bağlı arsa payı olan Arsa Payı ile karıştırılmamalıdır.

Tam Daire Mülkiyeti vs Hisseli Mülkiyet

Şunları düşünün:

İşlem A

• Bağımsız Bölüm 25

• Alıcı 1/1 mülkiyet edinir

• Daire ayrıca 45/10.000 Arsa Payına sahiptir

• Alıcı, bağımsız dairenin tamamına sahiptir.

İşlem B

• Fiziksel birime karşılık gelen ayrıca kayıtlı bir daire yok.

• Alıcı, tüm mülkün 1/4 payını edinir.

• Bu paylı mülkiyettir.

Ekonomik ve yasal sonuçlar farklıdır.

Adım 4 — Mülk Sınıflandırmasını Kontrol Edin

Alıcı, kayıtlı mülkün yasal olarak şu şekilde sınıflandırılıp sınıflandırılmadığını doğrulamalıdır:

• Mesken / Konut

• Ofis

• Dükkan

• Arazi

• Başka bir mülk türü

Bu, özellikle mülk aşağıdakiler için satın alındığında önemli hale gelir:

• İkamet izni

• Kiralama stratejisi

• Ticari kullanım

• Vatandaşlık yatırımı

Tapu sınıflandırması, alıcının hedefiyle uyumlu olmalıdır.

Kontrol Etmeden "Ev Ofisi" Pazarlamasına Güvenmeyin

Bir proje bir birimi şu şekilde adlandırabilir:

Ev Ofisi Konutu

Ancak bu terim birçok farklı yasal yapıyı tanımlayabilir.

Özellikle konut dairesine ihtiyaç duyan bir alıcı için, resmi mülk ve proje kayıtları incelenmelidir.

Pazarlama terminolojisi, Tapu Sicili ve onaylanmış proje dokümantasyonunun yerini tutamaz.

Adım 5 — Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Kontrol Edin

Tapu incelemesi, dairenin halihazırda aşağıdakilerden hangisine sahip olduğunu doğrulamalıdır:

Kat Mülkiyeti

veya:

Kat İrtifakı

Bölüm 1'de tartışıldığı gibi:

• Kat Mülkiyeti, tamamlanmış kat mülkiyeti ile ilgilidir

• Kat İrtifakı, genellikle planlanan, inşaat halindeki veya henüz tam olarak tamamlanmamış binalarla ilişkilidir

Ancak her iki kategori de daha ileri kontrollere olan ihtiyacı ortadan kaldırmaz.

Kat Mülkiyeti İse

Şunları doğrulayın:

• Doğru bağımsız birim

• Doğru malik

• İpotekler

• Hacizler

• Şerhler

• Bina dokümantasyonu

• Fiziksel daire vs onaylanmış proje

Kat İrtifakı İse

Ek sorular sorun:

• İnşaat tamamlandı mı?

• İskan verildi mi?

• Kat Mülkiyeti neden henüz tesis edilmedi?

• Fiziksel daire, onaylanmış projeyle uyumlu mu?

• Bina resmi dönüşüm mü bekliyor?

• Geliştiriciyle ilgili ipotekler var mı?

Kat İrtifakı, mülkü reddetmek için otomatik bir neden değildir.

Daha fazla bağlamsal durum tespiti yapmak için bir nedendir.

Adım 6 — İpotek Kontrolü: Mülk Üzerindeki İpotek

En önemli kayıtlı ipoteklerden biri:

İpotek

Bir ipotek, alacaklıya mülk üzerinde kayıtlı bir güvenlik hakkı verir.

TKGM'nin elektronik ipotek sistemi, aşağıdakiler dahil bilgileri kaydeder:

• İpotek tutarı

• İpotek sırası

• Alacaklı kurum

• Tescil tarihi

• İlgili Tapu Sicili bilgileri.

Alıcılar için, bir ipoteğin varlığı asla göz ardı edilmemelidir.

İpotek, Mülkü Satın Alamayacağınız Anlamına mı Gelir?

Mutlaka değil.

Kritik soru şudur:

İpotek satıştan sonra kalacak mı, yoksa işlemin bir parçası olarak terkin mi edilecek?

Yasal koşullara bağlı olarak, bir mülk ipotekliyken potansiyel olarak devredilebilir.

Bu nedenle alıcının amaçlanan yapıyı anlaması gerekir.

TKGM'nin mevcut sistemleri ayrıca, ilgili alacaklı gerekli terkin onayını gönderdikten sonra elektronik ipotek iptalini—veya fek'i—destekler.

"İpotek Otomatik Olarak Kaybolacak"ı Kabul Etmeyin

Bir geliştirici veya satıcı şunu söyleyebilir:

"Endişelenmeyin, banka ipoteği satış sırasında kaldırılacaktır."

Bu amaçlanan işlem yapısı olabilir.

Ancak doğrulanmalıdır.

Alıcı şunları belirlemelidir:

• İpoteği hangi banka tutuyor?

• Güvence altına alınan miktar nedir?

• Hangi bağımsız bölüm etkileniyor?

• Terkin için hangi ödeme gerekiyor?

• Banka terkin ne zaman yayınlayacak?

• Tapu, terkinden önce mi sonra mı devredilecek?

• Sonrasında herhangi bir ipotek kalacak mı?

Örnek: Geliştirici İpoteği

Bir proje geliştiricisinin inşaatı finanse etmek için bir bankadan borç aldığını varsayalım.

Banka, birden fazla daire üzerinde ipotek kaydettirdi.

Alıcı bir daire satın alıyor.

Olası bir işlem yapısı şunları içerebilir:

• Alıcı, kararlaştırılan terkin tutarını öder

• Banka, o belirli daire üzerindeki ipoteğin terkinini onaylar

• İpotek terkin, Tapu Sicili sistemine ulaşır

• Alıcı, daireyi o ipotek olmadan teslim alır

Ancak alıcı, satış temsilcisi bunu tanımladığı için bu yapının var olduğunu varsaymamalıdır.

Bunu doğrulayın.

Fek Nedir?

Fek, ipoteğin iptali / terkinini ifade eder.

TKGM'nin E-İpotek sistemi, geri ödemeden sonra ipoteğin elektronik olarak izlenmesine izin verirken, E-Terkin sistemi, ipotekler de dahil olmak üzere süresi dolmuş veya terk edilmiş kısıtlayıcı tescil kayıtlarının silinmesini destekler.

Alıcı için önemli prensip:

Ödenmiş borç ≠ İpotek tescil kaydı fiilen terk edilene kadar otomatik olarak temiz tapu.

Sicil sonucu önemlidir.

Birden Fazla İpotek

Bir mülk potansiyel olarak birden fazla ipoteğe sahip olabilir.

İpotek önceliği veya sırası da önemli olabilir.

TKGM'nin sistemleri aşağıdakiler hakkında bilgi sağlar:

• İpotek sırası

• Birden fazla ipotek

• Alacaklı kurum

• İpotek tutarı.

Bu nedenle bir alıcı, şunu duyduktan sonra durmamalıdır:

"Yalnızca küçük bir banka kredisi var."

Tüm ipotek durumunu gözden geçirin.

Adım 7 — Haciz Kontrolü

Bir diğer önemli terim:

Haciz

Bir haciz, bir alacaklının veya kamu otoritesinin mülke karşı icra takibi başlatması durumunda ortaya çıkabilir.

Bu, sıradan bir ipotekten önemli ölçüde farklıdır.

TKGM'nin E-Terkin sistemi, hacz, ipotek ve bazı şerhleri, yasal dayanakları sona erdiğinde resmi olarak kaldırılması gerekebilecek kısıtlayıcı tescil kayıtları olarak ele alır.

Hacizli Bir Mülk Satın Alınmalı mı?

Hacizli bir mülk, gelişmiş yasal incelemeye tabi tutulmalıdır.

Satıcı şunu söylediği için devam etmeyin:

"Borç neredeyse ödendi."

Alıcı şunları belirlemelidir:

• Haczi kim kaydettirdi?

• Neden?

• Hangi miktarı veya yükümlülüğü güvence altına alıyor?

• Yasal olarak devri engelliyor mu?

• Kaldırılabilir mi?

• Kaldırma ne zaman gerçekleşecek?

• Kaldırma ne kanıtlıyor?

Cevap, belirli tescil kaydına bağlıdır.

Haciz, Her İşlemin Aynı Şekilde Çalıştığı Anlamına Gelmez

Bir haczin etkisi aşağıdakilere bağlı olabilir:

• İcra türü

• Otorite

• Mahkeme veya icra dairesi kararı

• Diğer kayıtlı kısıtlamalar

Bu nedenle, sorumlu bir rehber şunu söylememelidir:

"Tüm hacizli mülkler satılabilir."

veya:

"Hiçbir hacizli mülk asla satılamaz."

Fiili kayıt incelenmelidir.

Adım 8 — Şerh: Kayıtlı Açıklama Kontrolü

Şerh, geniş bir kayıtlı açıklama kategorisidir.

Farklı şerhler çok farklı yasal etkilere sahip olabilir.

Örnekler aşağıdakilerle ilgili olabilir:

• Satış vaatleri

• Aile konutu

• Kira hakları

• Sözleşmeye dayalı kısıtlamalar

• Mahkeme ile ilgili konular

• Yasal yasaklar

Bu nedenle, şu kelimeyi görmek:

Şerh

size yeterli bilgi vermez.

Bilmeniz gerekir:

Hangi şerh?

Bazı Şerhler Diğerlerinden Daha Önemlidir

Bir şerh, yalnızca bir hakka ilişkin bildirim sağlayabilir.

Bir diğeri aşağıdakileri maddi olarak etkileyebilir:

• Satış

• Kullanım

• Zilyetlik

• Gelecekteki devir

TKGM, farklı türdeki şerhlere ilişkin kapsamlı ayrı idari rehberlik tutar çünkü yasal etkileri aynı değildir.

Bu nedenle, alıcı veya avukat, her kayıtlı girdiyi ayrı ayrı tanımlamalı ve yorumlamalıdır.

Sadece "Tapu Temiz mi?" diye Sormayın

Şu ifade:

"Temiz Tapu"

mülk satışlarında yaygın olarak kullanılır.

Ancak kesin değildir.

Daha güçlü bir soru:

"Lütfen bu bağımsız bölümü etkileyen her mevcut ipoteği, hacciz, şerhi, beyanı ve diğer kayıtlı kısıtlamayı tanımlayın."

Bu, çok daha iyi bir durum tespiti standardı yaratır.

Adım 9 — Beyanları ve Diğer Kayıtlı Bilgileri Kontrol Edin

Tapu sistemi ayrıca şunları da içerebilir:

Beyanlar

veya diğer kayıtlı bilgiler.

Bunlar, mülkle ilgili yasal olarak ilgili bilgiler sağlayabilir.

Her beyan satın almayı engellemez.

Ancak her maddi kayıt anlaşılmalıdır.

Alıcı, tapuyu basitçe şu şekilde ele almaktan kaçınmalıdır:

Malik Adı + Daire Numarası

Tam sicil durumu önemlidir.

Adım 10 — Güncel Resmi Kayıtları Kullanın

2022 tarihli bir Tapu fotoğrafı, 2026'daki durumu kanıtlamaz.

Bu tarihler arasında mülk aşağıdakileri edinmiş olabilir:

• İpotek

• Haciz

• Yeni şerh

• Mülkiyet değişikliği

Bu nedenle tapu araştırması güncel resmi bilgilere dayanmalıdır.

TKGM'nin E-Terkin rehberliği, ipotek veya haciz gibi kısıtlayıcı kayıtlar kaldırıldıktan sonra güncellenmiş bir tapu kaydı alınmasını vurgular.

Yabancı Alıcılar Web Tapu'yu Kullanabilir mi?

Evet.

TKGM, halihazırda Türk YKN veya e-Devlet şifresi olmayabilecek yabancı gerçek kişiler için özel bir:

WEBTAPU Yabancı Portalı

işletmektedir.

TKGM, yabancı kullanıcılara resmi Web Tapu sistemine girmelerini ve yabancı portalına erişmek için:

YABANCI

seçeneğini seçmeleri talimatını verir.

Bu, yabancı mülk işlemleri için önemli bir resmi kanaldır.

Web Tapu Nedir?

Web Tapu, TKGM'nin elektronik Tapu Sicili platformudur.

TKGM, aşağıdakiler gibi işlemlere ilişkin başvuruların:

• Satış

• Bağış

• Miras devri

• Diğer Tapu Sicili prosedürleri

gerekli bilgi ve belgelerin sistem aracılığıyla sunulmasıyla elektronik olarak başlatılabileceğini belirtir.

Yabancı alıcılar için yabancı portal, başvurular için özel bir yol sağlar.

Web Tapu veya e-Devlet Şifrenizi Bir Emlakçıya Vermeyin

TKGM, kullanıcıları aşağıdakileri vermemeleri konusunda özellikle uyarır:

• e-Devlet şifreleri

• Web Tapu şifreleri

• Kişisel erişim kimlik bilgileri

şunlara:

• Emlakçılar

• Brokerlar

• Yetkisiz aracılar

• veya işlemi hızlandırmak için şifreye ihtiyaç duyduğunu iddia eden herhangi biri

TKGM, bu kimlik bilgilerinin kötüye kullanımının önemli kişisel ve mülk bilgilerini ifşa edebileceği ve sahtekarlığı kolaylaştırabileceği konusunda uyarır.

Bu nedenle:

Bir danışman bir işleme yardımcı olabilir. Kişisel devlet şifrenize ihtiyaç duymamalıdır.

Parsel Sorgulama

TKGM ayrıca resmi:

Parsel Sorgulama

hizmetini sunar.

Bu, aşağıdakileri doğrulamak için yararlı olabilir:

• Parsel konumu

• Ada / Parsel bilgileri

• Kadastral bağlam

TKGM, Parsel Sorgulama'yı kamuya açık elektronik mülk hizmetleri arasında listeler.

Ancak tam tapu durum tespiti ile karıştırılmamalıdır.

Parsel Haritası ≠ Tam Tapu Kaydı

Bir parsel sorgulaması şunu yanıtlamaya yardımcı olabilir:

"Ada 100, Parsel 20 nerede?"

Kendi başına şunları yanıtlamaz:

• Daire şu anda kime ait?

• İpotek var mı?

• Haciz var mı?

• Kısıtlayıcı şerh var mı?

Bu nedenle:

Parsel Sorgulama = Konum / Kadastral Araç

iken:

Tapu Sicili Durum Tespiti = Mülkiyet + Haklar + Kısıtlamalar

Adım 11 — Satıcının Vekaletnamesini Doğrulayın

Kayıtlı malikin, uygun şekilde yetkilendirilmiş geçerli bir temsilci varsa, bizzat bulunması gerekmez.

TKGM, Tapu Sicili başvurularının yetkili bir temsilci aracılığıyla yapılmasına izin verir.

Birisi satıcı adına imza atıyorsa, yetkiyi dikkatlice inceleyin.

Vekaletname İlgili İşlemi Fiilen Yetkilendirmelidir

Her genel vekaletnamenin otomatik olarak gayrimenkul satma yetkisini içerdiğini varsaymayın.

Belge, amaçlanan işlem için ihtiyaç duyulan yetkiler açısından incelenmelidir.

Sorular şunları içerir:

• Satışı yetkilendiriyor mu?

• İlgili mülkü veya yetkiyi yeterince geniş kapsıyor mu?

• Hala geçerli mi?

• Feshedildi mi?

• TKGM gereksinimlerini karşılıyor mu?

Belirsizlik durumunda bir avukat belgeyi incelemelidir.

Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnameler

Yabancı alıcılar ve satıcılar sıklıkla Türkiye dışında vekaletname düzenlerler.

TKGM, yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerin Türk Tapu Sicili işlemleri için ne zaman kabul edilebileceğini açıklayan özel bir 2015/5 Genelgesi ve tamamlayıcı rehbere sahiptir.

Gereksinimler kısmen belgenin nerede ve nasıl düzenlendiğine bağlıdır.

Yabancı Vekaletname ve Apostil

TKGM'nin resmi rehberliği, aşağıdakiler tarafından düzenlenen vekaletnameler arasında ayrım yapar:

• Türk konsoloslukları

• Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf ülkeler

• Bu sözleşme dışındaki ülkeler

Yasal tasdik prosedürü bu nedenle farklılık gösterebilir.

Yabancı bir alıcı için bu şu anlama gelir:

İnternetten bir vekaletname şablonu kopyalayıp TKGM tarafından kabul edileceğini varsaymayın.

Yurt dışında imzalamadan önce gerekli formatı onaylayın.

Yabancı Vekaletnamenin Tercümesi

TKGM'nin mevcut yabancı alıcı belge rehberliği, yurt dışında düzenlenmiş bir vekaletname kullanıldığında, orijinal veya onaylı kopyası ile gerekli tercümesinin geçerli TKGM kurallarını karşılaması gerektiğini belirtir.

Bu, Tapu randevusundan önce hazırlanmalıdır.

Adım 12 — Yabancı Alıcının Belgelerini Hazırlayın

TKGM'nin mevcut yabancı satın alma dokümantasyon sayfası, satın alma başvurularıyla ilgili başlıca belgeleri listeler.

Bunlar şunları içerir:

• Mülkün Tapu / tapu bilgileri

• Uyruğu gösteren pasaport veya ulusal kimlik belgesi

• Türk vatandaşlık talepleri için gayrimenkul değerleme raporu

• Belediye Emlak Rayiç bilgileri

• Binalar için DASK

• Kimlik Bildirim Formu ve fotoğraf

• Uygun olduğunda yabancı kimlik / vergi kimlik numarası işlemi

• Döviz Alım Belgesi

• Türk vatandaşlık başvuruları için banka onaylı ödeme makbuzu

• Taraf Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman

• Bir taraf adına hareket eden kişi için temsil belgesi.

Bu güncel liste önemlidir çünkü eski çevrimiçi rehberler güncel olmayan gereksinimler içerebilir.

2026 Önemli Noktası: Değerleme Raporu Her Sıradan Yabancı Satın Alma İçin Listelenmemiştir

Eski yabancı mülk makaleleri sıklıkla şunu belirtir:

"Her yabancı alıcı bir değerleme raporu almalıdır."

Mevcut TKGM satın alma belge sayfası şimdi aşağıdakileri listeler:

Taşınmaz Değerleme / Eksper Raporu

özellikle şunlar için:

Türk vatandaşlık talepleri.

Bu, 2026 alıcıları için önemli bir ayrımdır.

Mevcut TKGM kurallarını kontrol etmeden eski bir kontrol listesine güvenmeyin.

Vatandaşlık İşlemleri Hala Ek Gereksinimlere Sahiptir

Satın alma Türk vatandaşlığı için yapılandırılıyorsa, mülk dosyası sıradan bir yabancı alıcı işleminin ötesinde ek gereksinimlere sahiptir.

Örneğin, TKGM'nin mevcut satın alma belge listesi şunları tanımlar:

• Vatandaşlıkla ilgili değerleme belgeleri

• Banka onaylı transfer makbuzu

özellikle vatandaşlık talepleriyle bağlantılı olarak.

Bu nedenle vatandaşlık yatırımcısı, özel rehberimizde açıklanan ayrı vatandaşlık sürecini takip etmelidir.

Adım 13 — Döviz Alım Belgesi

Yabancı gerçek kişi alıcılar için önemli bir gereklilik:

Döviz Alım Belgesi — DAB

TKGM, Türk gayrimenkulü satın alan yabancı gerçek kişilerin, bu tür edinimler için getirilen döviz çevrim çerçevesini takip etmeleri gerektiğini onaylar.

Bu süreç kapsamında, döviz bir banka aracılığıyla Merkez Bankası mekanizmasına satılır ve banka, Tapu Sicili işlemi için Döviz Alım Belgesi'ni düzenler.

DAB, Sıradan Yabancı Alımlar İçin de Gereklidir

Döviz Alım Belgesi, vatandaşlık işlemleriyle sınırlı değildir.

TKGM'nin mevcut satın alma belge sayfası, aşağıdakileri listeler:

Döviz Alım Belgesi

normal yabancı alıcı belgeleri arasında ve bankanın bunu KEP aracılığıyla ilettiğini belirtir.

Bu nedenle:

Yabancı Alıcı + Normal Mülk Satın Alımı → DAB hala önemlidir

Vatandaşlık daha fazla ödeme belgesi ekler, ancak DAB'ın kendisi daha geniş yabancı satın alma çerçevesinin bir parçasıdır.

DAB Sürecini Anlamadan Parayı Çevirmeyin

Büyük bir miktar dövizi bağımsız olarak çevirmeden önce, mülk ödeme yapısını aşağıdakilerle koordine edin:

• Banka

• Gerektiğinde avukat/muhasebeci

• Satıcı

• Tapu prosedürü

DAB sisteminin belirli belge gereksinimleri vardır.

Bir alıcı, gerekli dönüşüm sürecini, fonlar zaten belgeleme sorunları yaratacak şekilde taşındıktan sonra keşfetmemelidir.

Resmi İşlemde Hangi Tutar Görünür?

TKGM, Döviz Alım Belgesi'nde gösterilen Türk Lirası karşılığının, geçerli prosedür kapsamında ücret matrahıyla ilgili tutar olarak resmi işleme yansıtıldığını belirtir.

Bu, aşağıdakilerin neden başka bir nedenidir:

• Satın alma fiyatı

• Banka havalesi

• Döviz çevrimi

• Resmi beyan

birbirinden bağımsız adımlar olarak değil, koordine edilmelidir.

Banka Makbuzu: Normal Satın Alma vs Vatandaşlık Satın Alması

Bu ayrım önemlidir.

TKGM'nin mevcut belge listesi özellikle şunları tanımlar:

Banka onaylı ödeme makbuzu

şunlar için:

Türk vatandaşlık başvuruları.

TKGM'nin DAB rehberliği benzer şekilde, DAB'ın sıradan yabancı edinim gereksinimi için yeterli olduğunu, mülk yoluyla vatandaşlık işlemlerinin ise ek olarak alıcıdan satıcıya banka havalesi kanıtı gerektirdiğini açıklar.

Bu nedenle:

Vatandaşlık İşlemi, genel DAB gereksiniminden daha yüksek bir Ödeme Kanıtı Katmanına sahiptir.

Sıradan Alıcılar Yine de Banka ile Ödemeli mi?

Aynı kural kapsamında vatandaşlığa özel bir banka makbuzu gerekli olmasa bile, işlem riski perspektifinden izlenebilir bankacılık kanallarını kullanmak genellikle çok daha güvenlidir.

Bir alıcı aşağıdakileri belgeleyebilmelidir:

• Ödenen tutar

• Tarih

• Alıcı

• Para birimi

• Sözleşme referansı

Bu, daha sonra bir anlaşmazlık çıkarsa özellikle yararlıdır.

Adım 14 — DASK

Aşağıdakiler gibi nitelikli binalar için:

• Konut

• İşyeri

TKGM'nin mevcut yabancı satın alma belge listesi, uygun olduğunda aşağıdakileri gerektirir:

Zorunlu Deprem Sigortası — DASK

DASK, yapısal durum tespiti ile karıştırılmamalıdır.

DASK, Binanın Yapısal Olarak Güvenli Olduğu Anlamına Gelmez

DASK bir sigorta gereksinimidir.

Şunlar değildir:

• Deprem dayanım sertifikası

• Mühendislik raporu

• Bina incelemesi

• Yapısal garanti

Bu nedenle alıcı, Depreme Dayanıklı İstanbul Daireleri rehberimizde açıklanan deprem bilinçli durum tespitini ayrıca yapmalıdır.

Adım 15 — Yeminli Tercüman

Türkçe bilmeyen yabancı bir alıcı, resmi tapuyu gayri resmi olarak açıklaması için emlakçıya güvenemez.

TKGM'nin mevcut dokümantasyonu, bir tarafın Türkçe bilmediği durumlarda yetkili bir:

Yeminli Tercüman

gerektirir.

TKGM'nin tercüme rehberliği ayrıca, bir tarafın Türkçe bilmediği durumlarda, yetkili bir yeminli tercümanın resmi işleme katıldığını onaylar.

Ayrıca İki Tanığa İhtiyacınız Var mı?

Sadece Türkçe bilmediğiniz için değil.

TKGM'nin özel rehberliği, tek sorunun bir tarafın Türkçe bilmemesi olduğu durumlarda:

• Bir tercüman gerekir

• Bu nedenle otomatik olarak iki ek tanık gerekmez

Ayrı tanık gereksinimleri, imza atamama veya diğer yasal durumları içeren bazı durumlar gibi başka koşullarda ortaya çıkabilir.

Satıcının Satış Görevlisini Gayri Resmi Tercümanınız Olarak Kullanmayın

Resmi işlem, yasal olarak bağlayıcı haklar ve yükümlülükler yaratır.

Alıcı, tam olarak neyin imzalandığını anlamalıdır.

Tercüman, resmi işlemi doğru bir şekilde çevirmelidir — sadece şu şekilde özetlememelidir:

"Her şey standart, sadece burayı imzalayın."

Adım 16 — Tapu Sicili Başvurusunu Yapın

Yabancı alıcının satış işlemi, Web Tapu dahil ilgili TKGM kanalları aracılığıyla başlatılabilir.

TKGM'nin standart süreci, işlem akışını geniş ölçüde şu şekilde tanımlar:

• Alıcı ve satıcı anlaşır

• Başvuru yapılır

• Tapu Sicili memuru belgeleri inceler

• Gerekirse eksik belgeler bildirilir

• Ücretler ve döner sermaye ücretleri hesaplanır

• Ödemeler yapılır

• Resmi senet hazırlanır

• Taraflar imza için çağrılır

• Tescil tamamlanır

• Tapu senedi malike veya temsilciye teslim edilir.

Bu, yasal mülkiyet devir sürecidir.

Web Tapu Başvurusu, Mülkiyetin Zaten Devredildiği Anlamına Gelmez

Web Tapu, başvuruyu başlatabilir ve yönetebilir.

Ancak işlemin yine de aşağıdakilere ilerlemesi gerekir:

• İnceleme

• Ücretler

• Resmi senet

• Gerekli imzalar

• Tescil

Alıcı aşağıdakileri karıştırmamalıdır:

Başvuru Oluşturuldu

ile:

Mülkiyet Devredildi

Adım 17 — Tapu Sicili Tarafından Belge İncelemesi

Başvurunun ardından TKGM personeli, sunulan belgeleri inceler.

Belgeler eksikse, başvuru sahibine bildirim yapılabilir.

TKGM'nin süreç rehberi, işlemin nihai senet hazırlığı ve imza aşamasına geçmeden önceki incelemeyi tanımlar.

Bu, aşağıdakileri hazırlamak için başka bir nedendir:

• Pasaport

• DAB

• DASK

• Mülkiyet belgeleri

• Temsil belgeleri

• Tercüman düzenlemeleri

beklenen imza tarihinden önce.

Adım 18 — Tapu Harcı Ödeyin

Sıradan mülk satışları için, yasal Tapu Harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır.

Standart oran:

Alıcı için %2

ve:

Satıcı için %2

ilgili beyan edilen satış tutarı üzerinden hesaplanır; bu tutar, yasal çerçeve kapsamında ilgili belediye Emlak Vergisi değerinin altında olamaz. TKGM oranı her taraf için binde 20 olarak belirtir.

Her iki taraf için toplam yasal ücret:

%4

Tapu Harcı Örneği

İlgili işlem değerinin şu olduğunu varsayalım:

12.000.000 TL

Alıcı Tarafı
12.000.000 × %2 = 240.000 TL

Satıcı Tarafı
12.000.000 × %2 = 240.000 TL

Birleştirilmiş Yasal Tutar
480.000 TL

Bu örnek, ayrı TKGM döner sermaye ücretlerini hariç tutar.

Satıcının %2'sini Fiilen Kim Öder?

Yasa, tapu harcını alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplar.

Ancak ticari sözleşmeler bazen işlem giderlerini farklı şekilde tahsis eder.

Örneğin, bir geliştirici şunu ilan edebilir:

"Alıcı Tüm Tapu Masraflarını Öder."

Bu nedenle alıcı aşağıdakiler arasında ayrım yapmalıdır:

Yasal Yükümlülük

ve:

Ticari Maliyet Tahsisi

İmzalamadan önce sorun:

"Sözleşmeye göre hangi ücretleri ödemem bekleniyor?"

Adım 19 — Döner Sermaye Hizmet Bedeli

Tapu Harcı'na ek olarak, TKGM aşağıdakileri tahsil eder:

Döner Sermaye Hizmet Bedeli

Tapu Sicili hizmetleri için.

TKGM'nin 2026 tarifesi 1 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi.

Kesin tutar, işleme ve geçerli yerel katsayıya bağlı olabilir.

Bu nedenle, aşağıdakileri karıştırmayın:

Tapu Harcı

ile:

Döner Sermaye Ücreti

Bunlar ayrı ücretlerdir.

Elektronik Ücret Ödemesi

TKGM'nin E-Tahsilat sistemi, aşağıdakilerin ödenmesine izin verir:

• Tapu Harcı

• Döner Sermaye ücretleri

desteklenen dijital ve bankacılık kanalları aracılığıyla.

TKGM, ödemelerin sistemleriyle entegre olduğunu ve işlem iş akışına elektronik olarak yansıtılabileceğini belirtir.

Resmi ödeme kanallarını kullanın.

Sahte Ücret Taleplerine Dikkat Edin

Aşağıdakileri göndermeyin:

• Tapu ücretleri

• Devlet hizmet ücretleri

bir acentenin özel banka hesabına, sadece şunu iddia ettikleri için:

"Biz sizin için ödeyeceğiz."

Resmi ödeme referanslarını kullanın ve makbuzları saklayın.

Adım 20 — İmzalamadan Önce Resmi Senedi İnceleyin

Tapu Sicili resmi satış belgesini hazırladığında, alıcı işlemi dikkatlice incelemelidir.

Şunları doğrulayın:

• Alıcı kimliği

• Satıcı kimliği

• Mülk kimliği

• Bağımsız bölüm bilgileri

• Mülkiyet payı

• Resmi satış değeri

• Kalan kısıtlamalar

• Özel beyanlar

İmza randevusunu bir formalite olarak değerlendirmeyin.

Bu yasal devirdir.

Kalan Her İpoteği Sorun

İmzalamadan önce alıcı, aşağıdakilerden herhangi birinin:

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Beyan

• Diğer kısıtlama

devirden sonra kayıtlı kalıp kalmayacağını bilmelidir.

Şunu varsaymayın:

"Tapu işleme izin veriyorsa, mülk tüm ipoteklerden tamamen arınmış olmalıdır."

Bazı haklar, yasal niteliklerine bağlı olarak devirden sonra devam edebilir.

Alıcının neyin kalacağını bilmesi gerekir.

Adım 21 — Resmi İşlemi İmzalayın

Belgeler ve ödemeler tamamlandıktan sonra, taraflar veya yetkili temsilciler resmi işlemi imzalar.

TKGM'nin yabancı alıcı süreci, imza ve tescilin ardından tapu senedinin yabancı mal sahibine veya yetkili temsilcisine teslim edildiğini belirtir.

Tapu Sicili mülkiyet işleminin merkezi hale geldiği nokta burasıdır — önceki rezervasyon sözleşmesi değil.

Alıcı Nihai Ödemeyi Ne Zaman Yapmalıdır?

Bu, bir mülk satın alımındaki en ticari olarak hassas sorulardan biridir.

Her işlem için uygun tek bir ödeme planı yoktur.

Ancak alıcı, aşağıdakileri anlamadan tüm satın alma fiyatını serbest bırakmaktan kaçınmalıdır:

• Satıcı mülkiyeti

• İpotekler

• Tapu hazırlığı

• DAB

• İpotek terkin

• Tescil sırası

Güçlü bir işlem aşağıdakileri koordine etmelidir:

Para Transferi

ile:

Tapu Devri

bunları birbirinden kopuk olaylar olarak ele almak yerine.

Örnek: Temiz Yeniden Satış İşlemi

Basitleştirilmiş bir sıralama şöyle olabilir:

1. Durum Tespiti Tamamlandı
   Satıcı ve mülk doğrulandı.

2. Depozito Ödendi
   Yazılı anlaşma kapsamında sınırlı miktar.

3. Tapu Başvurusu Yapıldı
   Gerekli belgeler işlendi.

4. DAB Tamamlandı
   Yabancı alıcı gereksinimi karşılandı.

5. Nihai Sicil Durumu Onaylandı
   Kararlaştırılan ipotek terkini tamamlandı.

6. Nihai Ödeme Koordine Edildi
   Ödeme, kararlaştırılan kapanış yapısına göre yapıldı.

7. Resmi Senet İmzalandı

8. Tescil Tamamlandı

Kesin sıralama ve zamanlama, işlem için tasarlanmalıdır.

Örnek: İpotekli Daire

Daha güvenli bir işlem şunları gerektirebilir:

Satıcı Bankası

• Kesin ipotek terkin tutarını onaylar.

Alıcı

• Kararlaştırılan terkin yapısına göre bedelin bir kısmını transfer eder.

Banka

• İpotek iptal talimatını verir.

Tapu Sicili

• İpotek terkini kaydeder.

Kalan Satın Alma Fiyatı

• Kararlaştırılan kapanış düzenlemesi kapsamında ödenir.

Satış Tamamlandı.

Yine, işleme özel hukuki tavsiye uygundur çünkü ipotek terkin yapıları farklılık gösterir.

Gelecekteki İpotek Kaldırma Vaadine Dayanarak Tam Fiyatı Ödemeyin

Tehlikeli bir sıralama:

Alıcı %100 Öder → Satıcı Bankaya Daha Sonra Ödeme Sözü Verir → İpotek Kalır

Alıcı, nihai ödemeden önce kapanış sırasını anlamalı ve kontrol etmelidir.

Yabancı Alıcı Kimliği

TKGM'nin mevcut belge gereksinimleri şunları içerir:

• Uyruğu gösteren pasaport veya ülke kimlik belgesi

• Kimlik beyan belgeleri

• Uygun olduğunda yabancı kimlik / vergi kimlik numarası işlemi.

Aşağıdakilerde kullanılan adın tutarlı olduğundan emin olun:

• Pasaport

• Banka

• Sözleşme

• Tapu

İsim Çevirisi Sorunları

Yabancı isimler Latin alfabesinde farklı yazılabilir.

Örneğin:

• Mohammad vs Muhammed

• Aleksandr vs Alexander

Bu farklılıklar tutarlı bir şekilde ele alınmalıdır.

Mülkiyet kaydı, fiili alıcıyı açıkça tanımlamalıdır.

Yabancı Alıcının Sadece Mülk Satın Almak İçin İkamet İznine İhtiyacı Yoktur

Bölüm 1'de tartışıldığı gibi, yabancı mülk sahipliği ve Türk göçmenlik durumu ayrı kavramlardır.

Yabancı alıcının, uygun Türk gayrimenkulünü satın almak için önce bir mülk ikamet izni alması gerekmez.

İkamet başvuruları ayrı bir yasal çerçeve altında gerçekleşir.

Avukat Aracılığıyla Satın Alma

Bir avukat aşağıdakilere yardımcı olabilir:

• Malik doğrulaması

• Tapu incelemesi

• İpotek incelemesi

• Haciz / Şerh yorumu

• Sözleşme

• Vekaletname

• Kapanış yapısı

Bağımsız danışmanın en güçlü değeri, yalnızca Tapu randevusuna katılmak değildir.

Alıcının parasının geri alınması zorlaşmadan önce sorunları tespit etmektir.

Satış Ofisi Avukatı vs Bağımsız Avukat

Bir geliştirici aşağıdakileri sağlayabilir:

"Ücretsiz avukat hizmeti."

Bu, idari işler için uygun olabilir.

Ancak yatırımcı, bu avukatın kimi temsil ettiğini anlamalıdır.

Kişi öncelikle aşağıdakiler için çalışıyorsa:

• Geliştirici

• Acente

• Satıcı

rolü, mutlaka bağımsız alıcı temsiline eşdeğer değildir.

Yüksek değerli işlemler için, bağımsız yasal inceleme çıkar çatışmalarını azaltabilir.

Tapu Durum Tespiti Ana Depozitodan Önce Yapılmalıdır

İdeal sıralama:

Aday Mülk → Ön Tapu Kontrolü → Sözleşme İncelemesi → Depozito

yerine:

Büyük İade Edilemez Depozito → Tapu Kontrolü

Bu, özellikle mülkün aşağıdakilere sahip olması durumunda önemlidir:

• Hisseli mülkiyet

• Geliştirici ipoteği

• Kat İrtifakı

• Karmaşık vekaletname

• Mevcut şerh

Rezervasyon Depozitosu Ödemeden Önce Kontrol Edilecekler

En azından:

Mülk Kimliği

•  Ada

•  Parsel

•  Bağımsız bölüm

•  Bina/blok

Mülkiyet

•  Mevcut kayıtlı malik

•  Mülkiyet payı

•  Satıcı yetkisi

Mülk Türü

•  Konut / ticari

•  Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı

Büyük Riskler

•  Bilinen ipotek

•  Bilinen haciz

•  Bilinen şerh

Bir rezervasyon ödemesi, durum tespitinin yerini almamalıdır.

Tam Satın Alma Fiyatını Ödemeden Önce Kontrol Edilecekler

Son önemli ödemeden önce şunları onaylayın:

Satıcı

•  Kayıtlı malik hala eşleşiyor

•  Vekaletname kullanılıyorsa geçerli kalıyor

Mülk

•  Doğru bağımsız bölüm

•  Doğru mülkiyet payı

•  Fiziksel birim yasal birimle eşleşiyor

İpotekler

•  İpotek durumu doğrulandı

•  Kararlaştırılan ipotek terkini tamamlandı veya kapanış yapısı onaylandı

•  Haciz durumu doğrulandı

•  Şerhler anlaşıldı

•  Kalan kayıtlı kısıtlamalar bilinçli olarak kabul edildi

Yabancı Alıcı Gereksinimleri

•  DAB tamamlandı

•  DASK hazır

•  Kimlik belgeleri kabul edildi

•  Gerektiğinde tercüman ayarlandı

Tapu Süreci

•  Başvuru imza için onaylandı

•  Ücretler ödendi

•  Resmi işlem bilgileri incelendi

Ancak o zaman alıcı, kararlaştırılan kapanış yapısına göre devam etmelidir.

Güncel Yabancı Alıcı Belge Kontrol Listesi

TKGM'nin mevcut yabancı satın alma rehberliğine dayanmaktadır:

Kimlik

•  Pasaport / uyruğu gösteren ulusal kimlik

•  Varsa gerekli tercüme

•  Kimlik Bildirim Formu

•  Fotoğraf

Mülk

•  Tapu veya mülk bilgileri

•  Belediye Emlak Rayiç bilgileri

•  Uygun binalar için DASK

Yabancı Alıcı Finansal Dokümantasyon

•  Döviz Alım Belgesi

Yalnızca Uygun Olduğunda Vatandaşlık Satın Alımı

•  Vatandaşlık değerleme dokümantasyonu

•  Banka onaylı alıcıdan satıcıya ödeme makbuzu

Dil

•  Alıcı Türkçe bilmiyorsa yetkili yeminli tercüman

Temsil

•  Temsilci hareket ediyorsa geçerli Vekaletname / yetki belgesi.

Yaygın Tapu Durum Tespiti Hataları

Yalnızca Tapu Fotoğrafını Kontrol Etmek
Güncel resmi bilgileri kullanın.

Satıcıyı Doğrulamamak
Paranızı alan kişi, kayıtlı malikle açık bir yasal bağa sahip olmalıdır.

Yanlış Bağımsız Bölümü Satın Almak
Fiziksel daireyi her zaman kayıtlı bağımsız bölüm numarasıyla bağlantılandırın.

Arsa Payı ile Mülkiyet Payını Karıştırmak
Bunlar farklı kavramlardır.

Hisseli Mülkiyeti Görmezden Gelmek
Aşağıdakilerden hangisini edindiğinizi bilin:

• Bir dairenin %100'ü

• veya: daha büyük bir mülkün payı.

İpoteği Görmezden Gelmek
Kapanışta ipoteğe ne olacağını sorun.

Ödenmiş İpoteğin Otomatik Olarak Kaldırıldığına İnanmak
Terkin Tapu Sicili'ne ulaşmalı ve tescil iptal edilmelidir.

Haczi Görmezden Gelmek
Bir haciz, satın almadan önce yasal analiz gerektirir.

Şerhi Görmezden Gelmek
Her şerh tanımlanmalı ve etkisi anlaşılmalıdır.

Eski Bir Sicil Kaydı Kullanmak
İpotekler değişebilir.

Bir Emlakçıya e-Devlet Şifrenizi Vermek
TKGM buna karşı açıkça uyarır.

Yanlış Vekaletname Kullanmak
Yurt dışında düzenlenen vekaletnameler TKGM gereksinimlerini karşılamalıdır.

Değerleme Raporunun Her Yabancı Satın Alma İçin Gerekli Olduğunu Varsaymak
TKGM'nin mevcut 2026'ya yönelik belge rehberliği, değerleme raporlarını özellikle vatandaşlık talepleri için listeler.

Döviz Alım Belgesi'ni Unutmak
DAB, yabancı gerçek kişi satın alma çerçevesinin bir parçası olmaya devam ediyor.

DAB'ı Vatandaşlık Ödeme Kanıtı ile Karıştırmak
Vatandaşlık işlemleri ek bir banka havalesi kanıt katmanı gerektirir.

Yeminli Tercüman Ayarlamamak
Türkçe bilmeyen yabancı bir taraf, işlem için yetkili bir tercüman gerektirir.

İpotek Terkini Anlaşılmadan Tüm Parayı Ödemek
Tapu ve ödemeyi koordine edin.

Tapu Dairesi Durum Tespitinin Alıcı Durum Tespitinin Yerini Aldığını Varsaymak
Tapu Sicili, tescilin yasallığını ele alır.
Aşağıdakilere karar vermez:

• Adil piyasa değerini ödeyip ödemediğiniz

• Dairenin depreme dayanıklı olup olmadığı

• Binanın iyi bir yatırım olup olmadığı

• Projenin güçlü bir kira talebi olup olmadığı

Alıcı, yatırım durum tespitinden sorumludur.

Tapu Devir Süreci Özeti

Yabancı bir alıcı, işlemi üç aşamada düşünebilir.

Aşama 1 — Başvuru Öncesi
Şunları doğrulayın:

• Malik

• Birim

• Mülkiyet yapısı

• İpotekler

• Sözleşme

Aşama 2 — Tapu Sicili Hazırlığı
Şunları tamamlayın:

• Web Tapu / başvuru

• Kimlik belgeleri

• DAB

• DASK

• Varsa vekaletname

• Tercüman

• Ücretler

Aşama 3 — Kapanış
Şunları doğrulayın:

• Mevcut tapu durumu

• İpotek/Haciz/Şerh durumu

• Resmi satış bilgileri

• Ödeme yapısı

Sonra:
İmza → Tescil → Mülkiyet Kaydını Alın

TKGM'nin resmi yabancı satış iş akışı, başvuru ve incelemeden ücret ödemesi, resmi senet, imza ve yabancı mal sahibine veya temsilciye devir yoluyla bu geniş ilerlemeyi takip eder.

Daha İyi Bir Tapu Kapanış Formülü

Şunu kullanmayın:

Tapu Randevusu + Para = Güvenli Satın Alma

Şunu kullanın:

Doğrulanmış Malik + Doğru Bağımsız Bölüm + Bilinen İpotekler + Doğru Belgeler + Koordineli Ödeme + Resmi Tescil = Daha Güvenli Kapanış

Bu, iyi yönetilen bir Tapu işleminin temel ilkesidir.

Ana Çıkarımlar

• Bir Türk Tapusu'nu kontrol etmek, bir tapu senedinin fotoğrafına bakmaktan çok daha fazlası anlamına gelmelidir.

• Yabancı bir alıcı önce şunları doğrulamalıdır:

  • Kayıtlı malik

  • Kesin bağımsız bölüm

  • Mülkiyet payı

  • Mülk sınıflandırması

  • Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı durumu

• Ardından kayıtlı hakları ve kısıtlamaları araştırmalıdır.

• Bir ipotek — veya İpotek — aşağıdakiler açısından anlaşılmalıdır:

  • Alacaklısı

  • Tutarı

  • Sırası

  • Terkin prosedürü

• TKGM'nin elektronik sistemleri, ipotek tescilini ve elektronik terkin takibini destekler, ancak ekonomik olarak ödenmiş bir ipotek, tescil kaydı fiilen kaldırılana kadar yasal olarak gitmiş sayılmamalıdır.

• Hacizler ve şerhler de inceleme gerektirir.

• Hepsi aynı yasal sonuçlara sahip değildir, bu nedenle alıcı, tapunun "temiz" olup olmadığını sormak yerine her kaydı anlamalıdır.

• Yabancı gerçek kişiler, Türk yabancı kimlik numarası veya e-Devlet şifresi olmayan kullanıcılar dahil olmak üzere TKGM'nin özel Web Tapu Yabancı Portalı'nı kullanabilir.

• Mevcut satın alma başvuruları için TKGM, aşağıdakiler dahil belgeleri listeler:

  • Pasaport / ulusal kimlik

  • Mülk bilgileri

  • Emlak Rayiç bilgileri

  • Uygun olduğunda DASK

  • Kimlik dokümantasyonu

  • Döviz Alım Belgesi

  • Gerektiğinde yeminli tercüman

  • Uygun olduğunda geçerli temsil dokümantasyonu.

• 2026 için önemli bir ayrım, TKGM'nin mevcut belge listesinin, gayrimenkul değerleme raporunu her sıradan yabancı satın alma için evrensel bir gereklilik olarak tanımlamak yerine, özellikle Türk vatandaşlık talepleri için tanımlamasıdır. Vatandaşlık işlemleri ayrıca ek banka ödeme kanıtı gerektirir.

• Döviz Alım Belgesi, yabancı gerçek kişi mülk edinimleri için temel bir gereklilik olmaya devam ediyor ve bankacılık süreci Tapu Sicili prosedürüne elektronik olarak bağlanıyor.

• Alıcı Türkçe anlamadığında, resmi işlem için yetkili bir yeminli tercüman gereklidir.

• İşlem daha sonra aşağıdakiler aracılığıyla ilerler:

  • Başvuru → Belge İncelemesi → Ücretler → Resmi Senet → İmza → Tescil

  • tapu senedi tamamlandıktan sonra yabancı mal sahibine veya yetkili temsilciye teslim edilir.

Bu nedenle merkezi kural:

Birisi size bir Tapu gösterdiği için asla önemli satın alma fonlarını serbest bırakmayın. Önce mevcut Tapu Sicili kaydının fiilen ne söylediğini ve nihai ödeme ile mülkiyet devrinin nasıl gerçekleşeceğini doğrulayın.

Daha güvenli bir işlem şunları birleştirir:

Güncel Sicil Kontrolü + Doğru Malik + Doğru Birim + İpotek İncelemesi + Doğru Yabancı Alıcı Belgeleri + Kontrollü Kapanış

Bu, sadece bir tapu senedi görmek ile gerçek Tapu durum tespiti yapmak arasındaki farktır.

Temiz Tapu Otomatik Olarak Güvenli Mülk Anlamına Gelmez

Yabancı bir alıcı, tapu incelemesini tamamlayabilir, kayıtlı maliki doğrulayabilir, doğru bağımsız bölümü tanımlayabilir ve kabul edilemez bir ipotek veya haciz bulamayabilir.

Bu önemlidir.

Ancak bu yine de mülk durum tespitinin sonu değildir.

Bir Tapu öncelikle aşağıdakiler hakkındaki soruları yanıtlar:

• Kayıtlı mülkiyet

• Mülk kimliği

• Mülkiyet yapısı

• Kayıtlı haklar

• Kayıtlı kısıtlamalar

Otomatik olarak aşağıdakileri kanıtlamaz:

• Binanın onaylanmış projesine tam olarak uygun inşa edildiği

• Dairenin hiç yasadışı olarak değiştirilmediği

• Binanın yapısal olarak güvenli olduğu

• Mülkün depreme dayanıklı olduğu

• Binanın iyi bir bakıma sahip olduğu

• Dairenin adil fiyatlı olduğu

• Projenin güçlü bir yatırım olduğu

Bu, bu rehberdeki en önemli ilkelerden birine yol açar:

Temiz Tapu ≠ Risksiz Mülk

Daha güvenli bir satın alma, birkaç katman durum tespiti gerektirir.

Dört Katmanlı Mülk Durum Tespiti

Yabancı alıcılar, araştırmayı dört kategoriye ayırmalıdır.

1. Tapu Durum Tespiti
Şunları kontrol edin:

• Malik

• Bağımsız bölüm

• Mülkiyet payı

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Diğer kayıtlı kısıtlamalar

2. Bina / Planlama Durum Tespiti
Şunları kontrol edin:

• Yapı Ruhsatı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan

• Onaylanmış mimari proje

• Mülk sınıflandırması

• Sonraki değişiklikler

3. Teknik Durum Tespiti
Şunları kontrol edin:

• Yapısal durum

• Bina yaşı

• Deprem hususları

• Bakım

• Görünür kusurlar

4. Yatırım Durum Tespiti
Şunları kontrol edin:

• Piyasa fiyatı

• Kira talebi

• Aidat

• Konum

• Yeniden satış likiditesi

İdeal olarak bir mülk, dört testi de geçmelidir.

Tapu vs İskan: Fark Nedir?

Yabancı alıcılar sıklıkla aşağıdakileri karıştırır:

Tapu

ile:

İskan

Bunlar aynı belge değildir.

Tapu
Tapu aşağıdakilerle ilgilidir:

• kayıtlı mülk sahipliği ve Tapu Sicili durumu.
  Aşağıdaki gibi soruları yanıtlar:

• Daire kime ait?

• Hangi birim kayıtlı?

• Ne tür bir mülkiyet var?

• Hangi ipotekler kayıtlı?

İskan
İskan, aşağıdakiler için kullanılan yaygın emlak terimidir:

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Binanın, geçerli inşaat ve idari sürecin ardından kullanım izniyle ilgilidir.

Bu nedenle:

Tapu = Mülkiyet

iken:

İskan = Bina Kullanım / İskan Dokümantasyonu

Bir alıcı bu kavramları birbirinin yerine kullanılabilir olarak ele almamalıdır.

Kat Mülkiyeti, Binanın İskanı Olduğu Anlamına mı Gelir?

Sıradan kat mülkiyeti çerçevesinde, tamamlanmış bir bina için Kat İrtifakı'ndan Kat Mülkiyeti'ne geçiş, geleneksel olarak Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin Tapu Sicili'ne sunulmasını içermiştir. TKGM'nin kat mülkiyeti tescil materyalleri, iskan belgesini bu sıradan geçiş sürecinin bir parçası olarak açıkça tanımlar.

Ancak, yabancı alıcıların mevcut İskan durumunu yalnızca Kat Mülkiyeti kelimelerinden çıkarmamaları için önemli bir neden vardır.

Türkiye'de, Yapı Kayıt Belgesi çerçevesi de dahil olmak üzere olağanüstü yasal rejimler olmuştur; bu çerçeve kapsamında, belirtilen durumlarda sıradan bir Yapı Kullanma İzin Belgesi gerektirmeden tapu/mülk tipi değişiklikleri ve Kat Mülkiyeti tesis edilebilmiştir. TKGM'nin kendi rehberliği bu istisnayı açıkça tanımlar.

Bu nedenle:

Kat Mülkiyeti güçlü mülkiyet bilgisidir, ancak İskan sizin durum tespitiniz için önemliyse, Tapu'dan varsaymak yerine İskan'ın kendisini doğrulayın.

Bu çok daha güvenli bir kuraldır.

Bu, Eski Daireler İçin Neden Önemlidir

İki tamamlanmış binayı incelediğinizi varsayalım.

Bina A

• Kat Mülkiyeti

• Belediye normal iskan dokümantasyonunu onaylıyor

• Daire onaylanmış projeyle eşleşiyor

Bina B

• Kat Mülkiyeti

• Tarihsel yasallaştırma / Yapı Kayıt belgeleri söz konusu

• Sonraki fiziksel değişiklikler mevcut

Her ikisi de Kat Mülkiyeti gösterebilir.

Ancak idari geçmişleri farklı olabilir.

Bu nedenle, ciddi alıcılar şunu sormalıdır:

"Bu binanın mevcut yasal durumu nasıl oluşturuldu?"

sadece:

"Kat Mülkiyeti mi yazıyor?" değil.

Tapu vs Yapı Ruhsatı

Bir diğer önemli ayrım:

Tapu

ve:

Yapı Ruhsatı

Yapı Ruhsatı Nedir?

Yapı Ruhsatı, sıradan yasal çerçeve altında inşaattan önce ilgili planlama/inşaat otoritesi aracılığıyla verilen inşaat iznidir.

Aşağıdakiler gibi konularla ilgilidir:

• Onaylanmış proje

• Planlanan bina

• Yasal inşaat süreci

TKGM'nin kat mülkiyeti çerçevesi, tescil ve kayıt sürecinde onaylanmış proje / yapı ruhsatı bilgisi gerektirir ve mevcut 2026 dijital bina modeli kuralları, bir yapı ruhsatı numarası ve onaylanmış mimari proje etrafında çalışmaya devam eder.

Tapu, Yapı Ruhsatı İncelemesinin Yerini Almaz

Tapu size neyin kayıtlı olduğunu söyler.

Kendi başına, sonraki her fiziksel değişikliğin hala orijinal onaylanmış bina dokümantasyonuyla uyumlu olup olmadığını size söylemez.

Örneğin, bir mal sahibi, orijinal tapu yapısı oluşturulduktan sonra aşağıdakileri yapmış olabilir:

• Balkonu kapatmış

• Odaları birleştirmiş

• Yapısal duvarları taşımış

• Ortak alanları dahil etmiş

• Komşu birimleri birleştirmiş

Bu nedenle, önemli farklılıklardan şüpheleniliyorsa fiziksel daire, onaylanmış projeyle karşılaştırılmalıdır.

Fiziksel Daire vs Onaylanmış Proje

Bu, eski ve yoğun şekilde yenilenmiş mülklerde en yararlı kontrollerden biridir.

Onaylanmış bağımsız bölümün şu olduğunu varsayalım:

95 m²

ancak satıcı şunları pazarlıyor:

125 m² kullanılabilir alan

Ekstra alan aşağıdakilerden gelmiş olabilir:

• Teras kapatma

• Ortak alan dahil etme

• Depolama dönüşümü

• Başka bir alanla birleştirme

Bu, mülkün otomatik olarak yasadışı olduğu anlamına gelmez.

Ancak araştırılmalıdır.

Yararlı bir kural:

Fiziksel metrekareler için, yasal olarak daireye ait olup olmadıklarını anlayana kadar ödeme yapmayın.

Tapu Deprem Güvenliğini Kanıtlamaz

Bir Tapu bir mühendislik sertifikası değildir.

Ne:

• Kat Mülkiyeti

• Kat İrtifakı

• İskan

deprem bilinçli teknik durum tespitinin yerine geçecek şekilde ele alınmamalıdır.

Bir tapu senedi aşağıdakileri ölçmez:

• Beton dayanımı

• Donatı

• Temel kalitesi

• Yapısal değişiklikler

• Mevcut sismik performans

Bu nedenle:

Yasal Mülkiyet Kontrolü + Yapısal Kontrol

ayrı kalmalıdır.

Bu, özellikle eski İstanbul konut stoğu için önemlidir.

İskan da Depreme Dayanıklı Anlamına Gelmez

Normal inşaat ve iskan dokümantasyonuna sahip bir bina bile şunlar olabilir:

• Eski

• Bozulmaya uğramış

• Daha sonra yetkisiz değişiklikler yapılmış

• Bakım sorunları var

Bir binanın idari geçmişi önemlidir.

Mevcut fiziksel durumu da önemlidir.

Bu nedenle alıcı, basit varsayımdan kaçınmalıdır:

"İskanı var, bu nedenle depreme dayanıklıdır."

Bu sonuç geçerli değildir.

Yabancı Alıcıların Dikkate Alması Gereken Bina Belgeleri

Mülke bağlı olarak, durum tespiti aşağıdakilerin incelenmesini içerebilir:

• Tapu

• Onaylanmış mimari proje

• Yapı Ruhsatı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Yönetim planı

• Belediye kayıtları

• Varsa ilgili yasallaştırma belgeleri

TKGM'nin mevcut belge sınıflandırması, Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni tapu tescil kayıtlarından farklı belge türleri olarak ele alır.

Pratik ders:

Tam bir mülk dosyası birden fazla belge içerir.

Plan Dışı Mülk: Tapu Durum Tespiti Daha Önemli Hale Gelir

Plan dışı alıcılar, bitmiş daire henüz nihai fiziksel formda mevcut olmayabileceğinden farklı bir risk profiliyle karşı karşıyadır.

Bu nedenle alıcının aşağıdakileri araştırması gerekebilir:

• Arazi tapusu

• Geliştiricinin mülkiyet hakları

• Kat İrtifakı

• Onaylanmış proje

• Yapı ruhsatı

• Geliştirici ipoteği

• İnşaat sözleşmesi

• Teslim yükümlülükleri

Plan dışı bir işlemde, alttaki araziyi anlamak özellikle önemlidir.

Arazi Kime Ait?

Bu, plan dışı ilk sorulardan biri olmalıdır.

Bir geliştiricinin şunları tanıttığını varsayalım:

X Projesi Konutları

Ancak alttaki parsel şunlara aittir:

• Başka bir şirket

• Birden fazla kişi

• Pay karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arazi sahipleri

Bu, projenin otomatik olarak güvensiz olduğu anlamına gelmez.

Birçok Türk geliştirmesi, meşru arazi sahibi/geliştirici yapıları aracılığıyla inşa edilir.

Ancak alıcının şunu anlaması gerekir:

Geliştiricinin gelecekteki birimi satmak için hangi yasal hakkı var?

Geliştirici Mülkiyeti vs Geliştirici Sözleşme Hakları

Birkaç olası yapı vardır.

Yapı A
Geliştirici, arazinin sahibidir.

Yapı B
Arazi, bireysel sahiplere aittir ve geliştiricinin pay karşılığı inşaat sözleşmesi vardır.

Yapı C
Arazi, başka bir grup şirketine aittir.

Satış yapısı, geliştiricinin yasal yetkisiyle uyumlu olmalıdır.

Şunu varsaymayın:

Geliştirici inşa etti → Geliştirici her şeye sahiptir

Bu doğru olmayabilir.

Plan Dışı Satın Alımlarda Kat İrtifakı

Kat İrtifakı, gelecekteki bağımsız bölümler proje yapısı içinde resmi olarak tanımlandığı için önemli netlik sağlayabilir.

Ancak inşaat riskini ortadan kaldırmaz.

Alıcı yine de şunları araştırmalıdır:

• İnşaat aşaması

• Geliştiricinin mali durumu

• Tamamlama yükümlülükleri

• İzin durumu

• İpotekler

• Birim tanımlaması

Kat İrtifakı, bir mülkiyet yapısı sorusunu yanıtlar.

Teslimatı garanti etmez.

Geliştirici İpoteği Riski

Büyük gelişmeler genellikle banka finansmanı kullanır.

Bu, aşağıdakiler üzerinde bir İpotek oluşturabilir:

• Arazi

• Birden fazla birim

• Bireysel daireler

Finansmanın varlığı otomatik olarak olumsuz değildir.

Ancak alıcı, satın alınan kesin daire için terkin prosedürünü anlamalıdır.

Tehlikeli bir senaryo:

Alıcı, banka birim üzerinde hala ipotek tutarken ve kontrollü bir terkin mekanizması yokken geliştiriciye tam ödeme yapar.

Bölüm 2, ipotek terkini nihai ödemeyle koordine etmenin neden gerekli olduğunu açıkladı.

Plan Dışı Rezervasyon Anlaşmaları

Bir rezervasyon anlaşması aşağıdakileri güvence altına almaya yardımcı olabilir:

• Fiyat

• Birim

• Depozito koşulları

Ancak aşağıdakilerle karıştırılmamalıdır:

• Tapu mülkiyeti

• Kat İrtifakı tescil

• Varsa noter satış vaadi

Her belgenin yasal önemi farklıdır.

Yabancı alıcılar, hangi aşamada olduklarını tam olarak bilmelidir.

Yeni Bina vs Yeniden Satış Tapu Riski

Yeni bina ve yeniden satış mülklerinin farklı tapu riskleri vardır.

Hiçbir kategori otomatik olarak daha güvenli değildir.

Yeni Bina Tapu Riskleri
Tipik sorunlar şunları içerebilir:

• Nihai Kat Mülkiyeti yerine Kat İrtifakı

• Geliştirici ipotekleri

• Proje hala tamamlanma aşamasında

• Eksik nihai iskan belgeleri

• Broşür ile onaylanmış proje arasındaki birim farklılıkları

• Yüksek arazi geliştirme karmaşıklığı

Bu nedenle yeni bina durum tespiti büyük ölçüde şunlara odaklanmalıdır:

• Geliştirici + Proje + Arazi + Tescil Yapısı

Yeniden Satış Tapu Riskleri
Yeniden satış daireleri için yaygın tapu sorunları şunları içerir:

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Paylı mülkiyet

• Satıcı vekaletnamesi

• Tarihsel değişiklikler

• Fiziksel birimin onaylı plandan farklı olması

Yeniden satış durum tespiti genellikle daha çok şunlara odaklanır:

• Mevcut Malik + Mevcut İpotekler + Bina Geçmişi

Eski Bina, Kötü Tapu Anlamına Gelmez

Eski bir daire aşağıdakilere sahip olabilir:

• Net Kat Mülkiyeti

• Temiz tapu

• Güçlü mahalle

• İyi bakım

Yaş tek başına bir tapu sorunu yaratmaz.

Ancak eski binalar genellikle aşağıdakilere daha fazla dikkat gösterilmesini haklı çıkarır:

• Teknik durum

• Belediye / proje geçmişi

• Sonraki değişiklikler

Yeni Bina, Temiz İşlem Anlamına Gelmez

Benzer şekilde, yepyeni bir proje hala aşağıdakilere sahip olabilir:

• Geliştirici ipoteği

• Karmaşık arazi mülkiyeti

• Gecikmiş tapu dönüşümü

• Sözleşme riski

Bu nedenle:

Yeni vs Yeniden Satış, durum tespitinin yerine geçmez.

Türkiye'de Yabancı Mülkiyet Kısıtlamaları

Uygun yabancı gerçek kişiler, geçerli yasal sınırlamalara tabi olarak aşağıdakiler dahil farklı Türk gayrimenkul kategorilerini satın alabilir:

• Konut

• İşyeri

• Arazi

• Tarım arazisi

TKGM'nin yabancı alıcı rehberliği, uygun yabancı gerçek kişilerin yabancı mülkiyet çerçevesi altında farklı mülk türlerini edinebileceğini onaylar.

Ancak, yabancı alıcılar, Türk vatandaşları için aynı şekilde geçerli olmayan kısıtlamalara tabidir.

Uyrukluk Uygunluğu

Yabancı edinim hakları, kısmen Türk hukuku uyarınca oluşturulan uyrukluk çerçevesine bağlıdır.

TKGM, yabancı alıcının, geçerli 35. madde çerçevesi kapsamında Türk gayrimenkulü edinmesine izin verilen bir ülkenin vatandaşı olması ve ilgili edinim koşullarını karşılaması gerektiğini belirtir.

Bu nedenle:

Her uyrukluğun her mülk kategorisi için aynı edinim haklarına sahip olduğunu varsaymayın.

İşleme başlamadan önce belirli uyrukluk doğrulanmalıdır.

30 Hektar Bireysel Sınır

Tapu Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca, bir yabancı gerçek kişinin Türkiye genelindeki toplam nitelikli mülk ve bağımsız/daimi sınırlı hak edinimleri genellikle aşağıdakileri aşamaz:

30 hektar

yasal çerçeveye ve limitle ilgili cumhurbaşkanlığı yetkisine tabidir.

Bu, aktif bir sistem endişesi olmaya devam ediyor: TKGM'nin son kurumsal raporlaması, TAKBİS sistemlerinin 30 hektarlık yabancı edinim kısıtlamasını izlediğini doğruluyor.

Sıradan bir İstanbul daire alıcısı için bu sınır pratikte nadiren kısıtlayıcıdır.

Ancak aşağıdakiler için önemlidir:

• Büyük arazi alıcıları

• Tarım yatırımcıları

• Portföy edinimleri

%10 İlçe Sınırlaması

Aynı yasal çerçeve, yabancı gerçek kişilerin nitelikli edinimlerinin, yasal kural kapsamında toplamda ilgili ilçenin özel mülkiyetindeki alanın aşağıdakileri aşamayacağını belirtir:

%10'u

Bu, bireysel olarak şu şekilde hesaplanmaz:

"İlçenin %10'una kişisel olarak sahip olabilirsiniz."

Bu, daha geniş bir yasal yabancı edinim sınırlamasıdır.

Askeri ve Güvenlik Kısıtlamaları

Yabancı mülkiyeti ayrıca aşağıdakilerle ilgili kısıtlamalara tabidir:

• Askeri yasak bölgeler

• Güvenlik bölgeleri

• Stratejik / özel güvenlik alanları

TKGM'nin mevcut yabancı mülk materyalleri, askeri/güvenlik düzenleyici çerçevesini sürdürmeye devam ediyor ve resmi rehberlik, ilgili kısıtlı alanlarda yabancı edinimin yasak olduğunu veya yetkiye tabi olduğunu belirtir.

Birçok sıradan kentsel İstanbul daire işlemi için bu kontroller, resmi Tapu Sicili sistemleri aracılığıyla gerçekleştirilir.

Ancak alıcı şunu anlamalıdır:

İstekli bir satıcı, yasal yabancı edinim kısıtlamalarını geçersiz kılmaz.

Özel Güvenlik Alanları

Belirli özel güvenlik alanlarında, edinim, kısıtsız bir yabancı satın alma olarak ele alınmak yerine yetkili il çerçevesi aracılığıyla onay gerektirebilir. TKGM'nin resmi rehberliği bu yetkilendirme mekanizmasını tanımlar.

Bu, özellikle aşağıdakiler için geçerlidir:

• Arazi

• Alışılmadık konumlar

• Güvenlik açısından hassas alanlar

tipik merkezi daire satın alımları yerine.

Yabancıların Arazi ve Tarım Mülkü Edinimi

Yabancılar potansiyel olarak aşağıdakileri edinebilir:

• Arsa

• Tarla

geçerli kısıtlamalara tabi olarak.

Ancak inşa edilmemiş mülk ek bir yükümlülük yaratır.

TKGM'nin yabancı alıcı rehberliği, yabancı bir gerçek kişinin inşa edilmemiş bir mülk edinmesi durumunda, mülkün niteliğine uygun bir projenin geliştirilmesi ve ilgili bakanlığa onay için sunulması gerektiğini belirtir:

İki Yıl

Proje gereksinimine uyulmaması, yasal tasfiye sürecini tetikleyebilir.

Bu, arazi satın almayı bir daire satın almaktan çok farklı kılar.

Örnek: Daire vs Boş Arazi

Daire
Yabancı alıcı satın alır:
İstanbul'da 2+1 daire
İnşa edilmemiş arazi proje yükümlülüğü ana sorun değildir.

Boş Parsel
Yabancı alıcı satın alır:
10.000 m² gelişmemiş parsel
Artık alıcı, sıradan tapu durum tespitine ek olarak proje yükümlülüğü çerçevesiyle karşı karşıya kalabilir.

Bu nedenle:

Arazi, sadece bir daire yatırımının daha büyük bir versiyonu olarak ele alınmamalıdır.

Tarım Mülkü Ek İnceleme Gerektirir

TKGM'nin yabancı rehberliği, edinimin tarım arazisiyle ilgili olması durumunda, ilgili tarım otoritesinin edinimi geçerli kurallara göre değerlendirmesi gerekebileceğini belirtir.

Bu nedenle tarım yatırımı aşağıdakileri gerektirir:

• Tapu Sicili incelemesi

• Arazi kullanım analizi

• Tarım hukuku incelemesi

satın almadan önce.

Korunan / SİT Alanları

Korunan kültürel veya çevresel alanlar içindeki mülkler de ek onay veya görüş gerektirebilir.

TKGM'nin yabancı alıcı rehberliği, korunan bir SİT alanında edinimin, korunan bölgenin niteliğine bağlı olarak yetkili kültür veya çevre otoritelerini içerebileceğini belirtir.

Bu, genel bir ilkeyi pekiştirir:

Tapu mülkiyeti, planlama, çevre, kültür veya güvenlik yasasını geçersiz kılmaz.

Tapu ve Mülk Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Yabancı vatandaşlık yatırımcılarının şunu anlaması gerekir:

Tapu'ya sahip olmak

otomatik olarak şu anlama gelmez:

vatandaşlığa uygun bir işlem.

Vatandaşlık yolunun ek yasal ve mali koşulları vardır.

Mevcut vatandaşlık yönetmeliği, uygun mülk için aşağıdaki gayrimenkul eşiğini korur:

400.000 ABD Doları

veya eşdeğer döviz, birlikte satışı üç yıl süreyle önleyen bir tescil ile.

Üç Yıllık Vatandaşlık Şerhi

Vatandaşlık için kullanılan tamamlanmış bir satın alma için, ilgili mülk, Tapu Sicili çerçevesinde gerekli:

üç yıllık satış yasağı

kısıtlamasıyla kaydedilir.

Bu nedenle, bir vatandaşlık Tapu'su, normal bir yatırım satın alımında görünmeyen ek bir vatandaşlıkla ilgili kısıtlama içerebilir.

Bu bir kusur değildir.

Nitelikli vatandaşlık işleminin bir parçasıdır.

Tapu Tek Başına Vatandaşlık Uygunluğunu Kanıtlamaz

Sıradan bir alıcı aşağıdakileri satın alabilir:

500.000 ABD Doları daire

tamamen geçerli bir Tapu ile.

Bu, işlemin otomatik olarak vatandaşlık için uygun olduğu anlamına gelmez.

Vatandaşlık süreci ayrıca aşağıdakiler dahil konuları dikkate alır:

• Uygun mülk

• TTB yatırım tutarı doğrulaması

• Ödeme yapısı

• Satıcı / işlem koşulları

• Üç yıllık kısıtlama

• Uygunluk Belgesi

TKGM'nin mevcut Dış İşleri dokümantasyonu, 2024/4 vatandaşlık genelgesini ve TTB'yi geçerli sistemin bir parçası olarak tanımlamaya devam ediyor.

Bu nedenle:

Tapu Geçerliliği ≠ Vatandaşlık Uygunluğu

Vatandaşlık İşlemi Satın Almadan Önce Yapılandırılmalıdır

TKGM'nin vatandaşlık rehberliği, yatırımcıları, satın almadan önce geçerli vatandaşlık kurallarını incelemeleri konusunda açıkça uyarır; böylece edinimden sonra yatırım koşullarının uygun şekilde karşılanmadığını keşfetmezler.

Bu, aşağıdakileri ayırmak için en güçlü argümanlardan biridir:

sıradan tapu durum tespiti

ve:

vatandaşlık durum tespiti.

Her ikisi de gereklidir.

Tapu ve Mülk Yoluyla İkamet İzni

Aynı ayrım, mülk bazlı ikamet yolu için de geçerlidir.

Bir Tapu'ya sahip olmak, otomatik olarak bir Türk ikamet izni yaratmaz.

Tapu, mülk sahipliğinin kanıtı olabilir.

Ancak göçmenlik süreci ayrıca aşağıdakileri değerlendirir:

• Konut kullanımı

• Mevcut mülk değeri gereksinimi

• Başvuru sahibi

• Adres

• Destekleyici belgeler

Bu nedenle:

Tapu Mülkiyeti ≠ Otomatik İkamet İzni

Özellikle ikamet için satın alan yabancı alıcılar, satın almadan önce ayrı göçmenlik çerçevesini kontrol etmelidir.

Konut Sınıflandırması İkamet Alıcıları İçin Önemlidir

Mülk bazlı ikamet arayan bir alıcı, aşağıdaki gibi pazarlanan birimleri satın alırken özellikle dikkatli olmalıdır:

• Ev ofisi

• Otel dairesi

• Ticari konut

çünkü göçmenlik yolu, konut mülkü koşullarına dayanır.

Bu nedenle tapu/mülk sınıflandırması, ikamet gereklilikleriyle birlikte incelenmelidir.

Vekaletname Yoluyla Satın Alma

Yabancı bir alıcının, her Türk Tapu Sicili adımını kişisel olarak tamamlaması gerekmez.

TKGM, uygun şekilde yetkilendirilmiş temsilciler aracılığıyla işlemlere izin verir.

Bölüm 2'de tartışıldığı gibi, yurt dışında düzenlenen vekaletnameler ilgili tasdik ve tercüme kurallarına uymalıdır.

Dikkatlice hazırlanmış bir vekaletname, ifadesine bağlı olarak aşağıdakiler gibi konuları potansiyel olarak yetkilendirebilir:

• Satın alma

• Satış

• Tapu başvurusu

• İmza

• Tescil

Geniş Vekaletname vs Sınırlı Vekaletname

Bir alıcı, ne kadar yetki verdiğini anlamalıdır.

Geniş Vekalet
Kapsamlı mülk işlemlerine izin verebilir.

Sınırlı Vekalet
Aşağıdakiler için hazırlanabilir:

• Belirli bir mülk

• Belirli bir işlem

• Belirli bir satın alma yetkisi

Yüksek değerli bir satın alma için yatırımcı, imzalamadan önce verilen her yetkiyi anlamalıdır.

Gereksiz Yere Satış Yetkisi Vermeyin

Amacınız yalnızca birini aşağıdakiler için yetkilendirmekse:

sizin için belirli bir daire satın almak

bu temsilcinin gerçekten aşağıdakiler için yetkiye ihtiyacı olup olmadığını düşünün:

• Mülkünüzü daha sonra satmak

• İpotek ettirmek

• Başka bir kişiye devretmek

Gereksiz yetki, önlenebilir risk yaratır.

Vekaletname, fiili amaca uygun olmalıdır.

Yurtdışındayken Tapu İşlemi Tamamlanabilir mi?

Evet, belirli koşullarda.

TKGM, Berlin Başkonsolosluğu temsilciliği aracılığıyla Türkiye'ye gelmeden tapu işlemlerinin yapılabileceğini şu anda teyit etmektedir.

TKGM'nin yabancı prosedür rehberi, Berlin'deki bir yabancı alıcının, Berlin Tapu Sicili Temsilciliği Ofisi aracılığıyla bir İstanbul mülk işlemi gerçekleştirmesi örneğini bile verir.

TKGM'nin mevcut Dış İşleri iletişim sayfası, Berlin temsilciliğini aktif bir birim olarak listelemeye devam etmektedir.

Berlin, Evrensel Bir Dünya Çapında Uzaktan Tapu Sistemi Değildir

Yabancı alıcılar bunu şu şekilde yorumlamamalıdır:

"Her ülkedeki her Türk konsolosluğu Tapu devri yapar."

Mevcut resmi TKGM bilgileri özellikle Berlin temsilciliğini onaylamaktadır.

Diğer yerlerdeki alıcılar, aşağıdakilerden hangisinin kendi durumları için uygun olduğunu doğrulamalıdır:

• Bir TKGM yurtdışı ofisi

• Vekaletname

• Başka bir yetkili prosedür

Uzaktan İşlem Yine de Durum Tespiti Gerektirir

Berlin'den imza atabilmek, aşağıdakileri doğrulama ihtiyacını ortadan kaldırmaz:

• Mülk

• Malik

• İpotekler

• Ödeme

• Sözleşme

Uzaktan rahatlık, yasal durum tespitini asla azaltmamalıdır.

Yabancı Alıcılar İçin Tapu Sahtekarlığını Önleme

Mülk sahtekarlığı genellikle alıcıların daireye odaklanıp işlem kontrollerini göz ardı etmesi nedeniyle başarılı olur.

Birkaç basit kural riski önemli ölçüde azaltır.

Yalnızca Bir Tapu Fotoğrafına Güvenmeyin
Bir satıcı şunları gönderebilir:

• Eski tapu

• Güncel olmayan tapu

• Başka bir birimin tapusu

Her zaman uygun resmi süreç aracılığıyla mevcut tescil kaydını doğrulayın.

Yalnızca Bir Satış Görevlisinin Beyanına Dayanarak Ödeme Yapmayın
Aşağıdaki gibi beyanlar:

• "İpotek kaldırılacak."

• "İskan gelecek ay geliyor."

• "Tapu konuttur."

• "Bu otopark yeri size aittir."

belgelerle desteklenmelidir.

Devlet Giriş Kimlik Bilgilerinizi Asla Vermeyin
Bölüm 2'de açıklandığı gibi, TKGM, mülk sahiplerini aşağıdakileri paylaşmamaları konusunda açıkça uyarır:

• e-Devlet şifresi

• Web Tapu şifresi

emlakçılar veya diğer yetkisiz taraflarla.

Resmi hesapların kontrolünü elinizde tutun.

Ödemeden Önce Banka Hesaplarını Doğrulayın
Büyük transferler için aşağıdakileri doğrulayın:

• Alıcı

• Satıcı

• Tüzel kişilik

• Sözleşme

• Ödeme referansı

Bir geliştirici satış temsilcisinin kişisel hesabı, derhal daha fazla araştırmayı tetiklemelidir.

Satıcıyı Tapu ile Eşleştirin
Para aşağıdakilere ödeniyorsa:

• B Şirketi

ancak kayıtlı mülk aşağıdakilere aitse:

• A Kişisi

ilişkinin yasal olarak açıklanması gerekir.

İpotekleri Anlamadan Nihai Fonları Serbest Bırakmayın
İpotekli bir mülk için:

• Alacaklıyı onaylayın

• Terkin tutarını onaylayın

• Terkin sürecini onaylayın

Hacizli bir mülk için:

• Devam etmeden önce hukuki tavsiye alın

Bir Şerh için:

• Tam olarak ne anlama geldiğini belirleyin

Fiziksel Daireyi Doğrulayın
Yabancı bir alıcı, aşağıdakileri fiziksel veya bağımsız olarak doğrulamalıdır:

• Konum

• Bina

• Kat

• Birim

Yalnızca aşağıdakileri kullanarak yüksek değerli bir satın alma işlemini tamamlamayın:

• Bilgisayar çizimleri

• Kat planı PDF'i

• WhatsApp videosu

bu risk, bir plan dışı stratejinin parçası olarak açıkça anlaşılmadıkça.

Mülk Fiyatını Yasal Güvenlikten Ayrı Olarak Kontrol Edin
Yasal olarak temiz bir daire yine de aşağıdakiler olabilir:

• %30 aşırı fiyatlı

Yasal durum tespiti, mülkiyeti korur.

Piyasa durum tespiti, yatırım sermayesini korur.

İkisine de ihtiyacınız var.

Geliştirici Durum Tespiti Soruları

Yeni bir proje satın almadan önce şunları sorun:

• Arazi kime ait?

• Bağımsız birimim kime ait?

• Kat İrtifakı tesis edildi mi?

• İpotek var mı?

• Yapı Ruhsatı geçerli mi?

• Planlanan tapu dönüşüm süreci nedir?

• Hangi teslim yükümlülükleri var?

• Satışı kim imzalıyor?

• Nihai mülkiyet ne zaman devrediliyor?

Yeniden Satış Durum Tespiti Soruları

Yeniden satış için:

• Daire kime ait?

• Mülkiyet 1/1 mi?

• İpotek var mı?

• Haciz var mı?

• Şerh var mı?

• Fiziksel daire projeyle eşleşiyor mu?

• İskan var mı?

• Bina maddi olarak değiştirildi mi?

Tapu ve Emlak Vergileri

Tapu devri ayrıca vergi ve edinim maliyetleriyle de etkileşime girer.

Tapu işlemi aşağıdakileri içerebilir:

• Tapu Harcı

• TKGM hizmet ücretleri

• Belediye Emlak Rayiç bilgileri

Edinimden sonra, yeni mal sahibinin daha sonra aşağıdakileri içeren yükümlülükleri olabilir:

• Emlak Vergisi

• Kira gelir vergisi

• Uygun olduğunda Değerli Konut Vergisi

Bunlar, ayrı "Türkiye'de Yabancılar İçin Emlak Vergileri" rehberinde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Buradaki kilit nokta:

Tapu'yu almak, mülkiyet yükümlülüklerinin başlangıcıdır, finansal analizin sonu değil.

Tapu Piyasa Değerini Gösterir mi?

Yabancı alıcıların sıklıkla varsaydığı anlamda değil.

Tapu Sicili işlemi, beyan edilen bir satış değerini içerir.

Bu, Tapu'nun bağımsız bir piyasa değerleme raporu olarak işlev gördüğü anlamına gelmez.

Aşağıdakileri kullanmayın:

Tapu İşlem Değeri

şunun otomatik kanıtı olarak:

Adil Piyasa Fiyatı

Ayrı bir karşılaştırmalı piyasa analizi yapın.

Tapu Kiralama Haklarını Garanti Eder mi?

Mülkiyet, yasaya ve kayıtlı kısıtlamalara tabi olarak size mülk hakları verir.

Ancak belirli bir kiralama modelini işletme yeteneği, diğer mevzuata bağlı olabilir.

Örneğin:

• Konut kiralaması

• Kısa süreli turizm kiralaması

• Bina kuralları

ayrı gereksinimler içerebilir.

Bu nedenle:

Tapu Mülkiyeti ≠ Her Ticari Kullanım İçin Otomatik İzin

Tapu İkamet İzni Uygunluğunu Garanti Eder mi?

Hayır.

Daha önce açıklandığı gibi:

Göçmenlik hukuku ayrıdır.

Geçerli bir konut Tapu'su, belirli mülk sahibi ikamet vakaları için gerekli kanıt olabilir, ancak göçmenlik makamı ikamet başvurusunu ayrıca belirler.

Tapu Vatandaşlığı Garanti Eder mi?

Hayır.

Sıradan bir tapu devri, bir vatandaşlık onayı değildir.

Vatandaşlık yatırım işlemi, ayrı nitelikli çerçeveyi karşılamalıdır.

Türkiye'de Tapu Hakkında Sık Sorulan Sorular

Türkiye'de Tapu nedir?
Tapu, resmi Tapu Sicili mülk sahipliği kaydıyla ilişkili tapu senedi için kullanılan yaygın Türkçe terimdir.

Tapu mülkiyet kanıtı mıdır?
Kayıtlı Tapu Sicili mülkiyet durumunun temel kanıtıdır.
Resmi mülkiyet devri, yalnızca özel bir rezervasyon sözleşmesi aracılığıyla değil, Tapu Sicili süreci aracılığıyla gerçekleşir.

Kat Mülkiyeti nedir?
Kat Mülkiyeti, geçerli çerçeve altında tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri için tesis edilen kat mülkiyetidir.

Kat İrtifakı nedir?
Kat İrtifakı, planlanan, inşaat halindeki veya henüz tamamlanmamış binalardaki tanımlanmış bağımsız bölümler için yaygın olarak kullanılan kayıtlı irtifak yapısıdır.

Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı'ndan daha mı iyidir?
Tamamlanmış bir daire için Kat Mülkiyeti, daha net bir tamamlanmış kat mülkiyeti durumu sağlayabilir.
Ancak daha geniş bina ve tapu koşulları incelenmeden hiçbiri kabul edilmeli veya reddedilmemelidir.

Kat Mülkiyeti İskan'ın varlığını kanıtlar mı?
Yalnızca bu varsayıma güvenmeyin.
Sıradan Kat İrtifakı'ndan Kat Mülkiyeti'ne geçiş çerçevesi Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni kullanır, ancak istisnai Yapı Kayıt Belgesi kuralları da belirtilen durumlarda sıradan bir İskan olmadan Kat Mülkiyeti tesisine izin vermiştir.
Fiili iskan dokümantasyonunu ayrıca doğrulayın.

Hisseli Tapu nedir?
Hisseli Tapu, birden fazla kişinin kayıtlı bir mülkün kesirli paylarına sahip olduğu paylı mülkiyeti tanımlar.
Yalnızca bağlı bir arsa payı taşıyan bağımsız bir dairenin %100'üne sahip olmaktan ayırt edilmelidir.

Arsa Payı nedir?
Arsa Payı, bir kat mülkiyeti bağımsız bölümüne yasal olarak bağlı olan orantılı arsa payıdır.
Sahip olduğunuz dairenin yüzdesi değildir.

Yabancılar Türkiye'de doğrudan mülk sahibi olabilir mi?
Uygun yabancı gerçek kişiler, geçerli uyrukluk, alan, güvenlik ve diğer yasal sınırlamalara tabi olarak Türk gayrimenkulünü doğrudan edinebilirler.

Bir yabancının sahip olabileceği maksimum arazi miktarı var mı?
Yasal bireysel sınır, genellikle ülke genelinde 30 hektardır ve geçerli yasal çerçeveye tabidir.

Yabancılar tarım arazisi satın alabilir mi?
Potansiyel olarak, ek yabancı mülkiyet, tarım ve proje gereksinimlerine tabidir. TKGM'nin rehberliği, yabancı alıcıların farklı mülk türlerini edinebileceğini ancak tarım arazisinin yetkili tarım otoritesi tarafından incelenmesini içerebileceğini belirtir.

Yabancı boş arazi satın alırsa ne olur?
İnşa edilmemiş bir mülk için, yabancı alıcı, iki yıl içinde ilgili bakanlığa uygun bir proje geliştirme ve sunma gereksinimine tabi olabilir.

Yabancılar askeri bölgelerde mülk satın alabilir mi?
Yabancı edinim, askeri yasak ve güvenlik alanlarıyla ilgili kısıtlamalara tabidir. Bazı edinimler yasaktır, bazı güvenlik alanı durumları ise yetki gerektirebilir.

İpotekli bir mülk satın alabilir miyim?
Potansiyel olarak, ancak ipoteğin işlemin bir parçası olarak kalıp kalmayacağını veya terk edilip edilmeyeceğini anlamanız gerekir.
Net bir kapanış yapısı olmadan devam etmeyin.

Haciz nedir?
Haciz, mülkü etkileyen bir haciz / icra kaydıdır.
Satın almadan önce belirli yasal sonuçları gözden geçirilmelidir.

Şerh nedir?
Şerh, kayıtlı bir açıklamadır.
Farklı şerhler farklı yasal etkilere sahiptir, bu nedenle kesin kayıt tanımlanmalıdır.

Tapu deprem güvenliğini kanıtlar mı?
Hayır.
Bir tapu senedi, yapısal bir mühendislik değerlendirmesi değildir.

Tapu, dairenin iyi bir yatırım olduğunu kanıtlar mı?
Hayır.
Yatırım kalitesi, yasal tapuya ek olarak aşağıdakilere bağlıdır:

• Fiyat

• Konum

• Kira talebi

• Bina kalitesi

• Yeniden satış potansiyeli

Tapu Türk vatandaşlığı için kullanılabilir mi?
Nitelikli bir Tapu işlemi, vatandaşlık sürecinin bir parçasını oluşturabilir, ancak ayrı vatandaşlık kuralları da karşılanmalıdır.
Mevcut nitelikli gayrimenkul çerçevesi, diğer koşulların yanı sıra en az 400.000 ABD Doları ve üç yıllık Tapu Sicili kısıtlaması kullanır.

Tapu ikamet izni için kullanılabilir mi?
Mülk sahipliği, ayrı göçmenlik koşulları karşılandığında bir mülk sahibi ikamet başvurusunu destekleyebilir.
Tapu mülkiyeti tek başına otomatik olarak ikamet izni vermez.

Tapu işlemini Türkiye dışından tamamlayabilir miyim?
TKGM, işlemlerin Türkiye'ye seyahat etmeden Berlin Başkonsolosluğu Tapu Sicili temsilciliği aracılığıyla yapılabileceğini şu anda teyit etmektedir.
Diğer yabancı alıcılar, konumları için mevcut prosedürü doğrulamalıdır.

Türk mülkü satın almak için avukata ihtiyacım var mı?
Bir avukat, Tapu Sicili sürecinin sadece bir alternatifi değildir.
Bununla birlikte, bağımsız yasal inceleme, mülkün aşağıdakilere sahip olması durumunda özellikle yararlı olabilir:

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Hisseli mülkiyet

• Karmaşık geliştirici yapısı

• Yabancı vekaletname

• Plan dışı işlem

Bir Tapu fotoğrafı durum tespiti için yeterli midir?
Hayır.
Güncel resmi Tapu Sicili bilgilerini kullanın.
Eski bir Tapu belgesi düzenlendikten sonra kayıtlı mülkiyet ve ipotekler değişebilir.

Yabancı Alıcılar İçin Nihai Tapu Durum Tespiti Kontrol Listesi

Satıcı

•  Kayıtlı malik doğrulandı

•  Satıcı kimliği kayıtlarla eşleşiyor

•  Kurumsal satıcıysa şirket yetkisi doğrulandı

•  Kullanıldıysa vekaletname kontrol edildi

Mülk Kimliği

•  İl onaylandı

•  İlçe onaylandı

•  Mahalle onaylandı

•  Ada onaylandı

•  Parsel onaylandı

•  Blok/bina onaylandı

•  Bağımsız bölüm onaylandı

Mülkiyet Yapısı

•  1/1 vs kesirli mülkiyet onaylandı

•  Hisseli Tapu riski kontrol edildi

•  Arsa Payı anlaşıldı

•  Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı onaylandı

Kayıtlı Kısıtlamalar

•  İpotek kontrol edildi

•  Haciz kontrol edildi

•  Şerh kontrol edildi

•  Beyanlar incelendi

•  Gerekirse ipotek terkini koordine edildi

•  Kapanıştan önce nihai güncel kayıt kontrol edildi

Bina

•  Varsa Yapı Ruhsatı kontrol edildi

•  İskan / Yapı Kullanma İzin Belgesi kontrol edildi

•  Gerektiğinde onaylanmış mimari proje incelendi

•  Fiziksel daire, yasal/proje yapısıyla eşleşiyor

•  Sonraki değişiklikler araştırıldı

Teknik

•  Bina yaşı kontrol edildi

•  Yapısal durum incelendi

•  Deprem bilinçli durum tespiti tamamlandı

•  Görünür kusurlar araştırıldı

Plan Dışı

•  Arazi sahibi doğrulandı

•  Geliştirici yetkisi doğrulandı

•  Kat İrtifakı kontrol edildi

•  Yapı ruhsatı kontrol edildi

•  Geliştirici ipoteği kontrol edildi

•  Teslim koşulları incelendi

•  Tapu devir zamanlaması anlaşıldı

Yabancı Alıcı Kısıtlamaları

•  Uyrukluk uygunluğu kontrol edildi

•  Güvenlik kısıtlamaları kontrol edildi

•  Varsa 30 hektar sınırı dikkate alındı

•  Varsa arazi/tarım kuralları kontrol edildi

•  İnşa edilmemiş arazi için iki yıllık proje gereksinimi kontrol edildi

Finansal Kapanış

•  Gerektiğinde DAB yapıldı

•  Ödeme alıcısı doğrulandı

•  Nihai ödeme tapu devriyle koordine edildi

•  Tapu Harcı hesaplandı

•  TKGM hizmet ücretleri dahil edildi

•  Resmi makbuzlar saklandı

Vatandaşlık Alıcıları

•  400.000 ABD Doları çerçevesi doğrulandı

•  TTB süreci doğrulandı

•  Ödeme kanıtı doğrulandı

•  Üç yıllık kısıtlama doğru kaydedildi

•  Uygunluk süreci anlaşıldı

İkamet Alıcıları

•  Mülk yasal olarak konuttur

•  Mevcut ikamet mülk değeri gereksinimi kontrol edildi

•  Kişisel konut kullanımı planlandı

•  Göçmenlik prosedürü ayrıca incelendi

Kırmızı Bayrak Kontrol Listesi

Aşağıdakileri duyarsanız işlemi duraklatın:

"İpotek konusunda endişelenmeyin."
Doğrulayın.

"Daire numarası eşleşmiyor ama bu normal."
Tam olarak nedenini belirleyin.

"Tapu yalnızca arsa payı, ancak bu belirli daire sizin."
Bağımsız yasal inceleme alın.

"İskan kesinlikle sonra gelecek."
Mevcut bina durumunu doğrulayın.

"Önce her şeyi ödeyin, haftaya Tapu'yu devrederiz."
Bunu yapmadan önce kapanış riskini anlayın.

"Güncel sicili görmenize gerek yok."
Görmeniz gerekir.

"Bana e-Devlet şifrenizi verin."
Vermeyin.

"Bu 400 bin dolarlık Tapu otomatik olarak vatandaşlık verir."
Vermez.

"Bu Tapu otomatik olarak ikamet verir."
Vermez.

Yabancı Alıcının Nihai Karar Çerçevesi

Satın almadan önce altı soru sorun.

1. Tam olarak ne satın aldığımı biliyor muyum?
Aşağıdakileri tanımlayabilir misiniz:

• Ada

• Parsel

• Bağımsız bölüm

• Mülkiyet payı?

2. Tam olarak kime ait olduğunu biliyor muyum?
Satıcının yasal yetkisi var mı?

3. Buna karşı neyin kayıtlı olduğunu biliyor muyum?
Aşağıdakileri incelediniz mi:

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Diğer kısıtlamalar?

4. Fiziksel mülk yasal mülkle eşleşiyor mu?
Karşılaştırın:

• Fiziksel daire

• Onaylanmış proje

• Tapu yapısı

5. Bina ayrı durum tespitini geçiyor mu?
Kontrol edin:

• İskan

• Yapı ruhsatı

• Yapısal durum

• Deprem hususları

6. İşlem hedefimle eşleşiyor mu?
Aşağıdakiler için mi satın alıyorsunuz:

• İkamet

• Kira yatırımı

• Vatandaşlık

• Uzun vadeli sermaye büyümesi?

Tapu ve işlem yapısı bu hedefi desteklemelidir.

Tam Daha Güvenli Satın Alma Formülü

Sıradan bir alıcı şöyle düşünür:

Tapu Var = Güvenli Mülk

Çok daha iyi bir formül:

Doğru Malik + Doğru Bağımsız Bölüm + Doğru Mülkiyet Türü + Kabul Edilmeyen İpotek Yok + Doğru Bina Dokümantasyonu + Teknik Durum Tespiti + Adil Piyasa Fiyatı + Kontrollü Ödeme ve Tescil = Daha Güvenli Mülk Satın Alımı

Gerçek Tapu durum tespitinin rolü budur.

Sonuç

Türk Tapusu, herhangi bir mülk satın alımındaki en önemli belgelerden biridir.

Ancak profesyonel bir alıcı, onu asla önemli olan tek belge olarak ele almamalıdır.

Tapu Sicili kaydı aşağıdakileri belirleyebilir:

• Mülkü kimin sahiplendiği

• Hangi bağımsız bölümün kayıtlı olduğu

• Ne tür bir mülkiyet payının var olduğu

• İpoteklerin, hacizlerin veya şerhlerin kayıtlı olup olmadığı

Ancak otomatik olarak aşağıdakileri onaylamaz:

• İskan

• Yapı ruhsatı uyumu

• Mevcut yapısal durum

• Deprem güvenliği

• Adil piyasa değeri

• Yatırım kalitesi

Tapu ve bina dokümantasyonu arasındaki fark özellikle önemlidir.

Sıradan kat mülkiyeti çerçevesi altında, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Kat İrtifakı'ndan Kat Mülkiyeti'ne geçişin bir parçası olmuştur, ancak istisnai Yapı Kayıt Belgesi prosedürleri, belirtilen durumlarda sıradan bir iskan belgesi olmadan Kat Mülkiyeti tesis edilmesine de izin vermiştir.

Bu nedenle:

Her bina gerçeğini yalnızca tapudan çıkarmayın. Fiilen ihtiyacınız olan belgeyi doğrulayın.

Plan dışı alıcılar, aşağıdakileri içeren ek risklerle karşı karşıyadır:

• Arazi mülkiyeti

• Geliştirici yetkisi

• Kat İrtifakı

• Yapı Ruhsatı

• Geliştirici ipotekleri

• Teslim yükümlülükleri

Yabancı alıcılar ayrıca Türkiye'nin belirli yabancı edinim çerçevesi içinde kalmalıdır.

Mevcut TKGM rehberliği, ülke genelinde 30 hektarlık bireysel edinim limiti ve yasal %10 ilçe düzeyinde sınırlama dahil kısıtlamaların yanı sıra güvenlik alanı kurallarının geçerliliğini onaylar.

İnşa edilmemiş arazi satın alan yabancılar da belirli bir proje gereksinimiyle karşı karşıyadır: uygun proje, geçerli çerçeveye tabi olarak genellikle iki yıl içinde ilgili bakanlığa sunulmalıdır.

Vatandaşlık yatırımcılarının ek bir katmanı vardır.

Mevcut mülk yoluyla vatandaşlık çerçevesi, en az:

400.000 ABD Doları

tutarında nitelikli gayrimenkul ile birlikte:

Üç Yıllık Satış Yasağı

ve daha geniş yatırım doğrulama sürecine uyum gerektirir.

Bu nedenle:

Sıradan Tapu Devri ≠ Vatandaşlık-Nitelikli Tapu İşlemi

Benzer şekilde:

Tapu Mülkiyeti ≠ Otomatik İkamet İzni

Göçmenlik yolu ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancı yatırımcılar ayrıca her tapu işlemi için Türkiye'ye seyahat etmek zorunda değildir. TKGM, Tapu Sicili işlemlerinin geçerli prosedür kapsamında Berlin Başkonsolosluğu temsilciliği aracılığıyla tamamlanabileceğini şu anda teyit etmektedir.

Sonuç olarak, İstanbul mülkü satın almanın en güvenli yolu sadece şunu sormak değildir:

"Tapusu var mı?"

Bunun yerine şunu sorun:

"Mevcut Tapu Sicili kaydı tam olarak ne gösteriyor, mülkü hangi bina belgeleri destekliyor ve fiziksel daire, parasını ödediğim yasal varlıkla eşleşiyor mu?"

Gerçek durum tespiti budur.

Bu kapsamlı rehberin merkezi ilkesi:

Bir Türk Tapusu Kayıtlı Bir Mülkiyet Durumunu Kanıtlar — Güvenli Bir Satın Alma, Tüm Mülk ve İşlemin Doğrulanmasını Gerektirir