2026 Türkiye'de Müteahhit vs Özel Satıcı Mülk | Alıcı Rehberi

İstanbul'da daire arayan yabancı bir alıcı normalde temelde birbirinden farklı iki işlem yapısıyla karşılaşır:

Bir müteahhitten satın almak

veya

Özel bir ikinci el sahibinden satın almak.

Daire her iki durumda da benzer görünebilir.

Ancak hukuki ve ticari riskler aynı değildir.

Bir müteahhitten satın alırken alıcının değerlendirmesi gerekebilecek hususlar:

müteahhit şirketi;
arazi sahipliği;
yapı ruhsatı;
yüklenici;
proje finansmanı;
inşaat ilerlemesi;
teslim yükümlülükleri;
teknik şartnameler;
tüketici koruması;
taksitli ödemeler;
gelecekteki Tapu devri.

Özel bir satıcıdan satın alırken mülk genellikle zaten mevcuttur ve odak daha çok şu yönlere kayar:

mevcut kayıtlı mülkiyet;
ipotekler;
hacizler;
kiracı durumu;
fiziksel durum;
satıcı yetkisi;
boş teslim;
son ödeme zamanlaması;
derhal Tapu devri.

Hiçbir yol otomatik olarak daha güvenli, daha ucuz veya daha iyi değildir.

Daha iyi işlem şunlara bağlıdır:

belirli mülk;
alıcının amacı;
müteahhit kalitesi;
ikinci el durumu;
ödeme koşulları;
hukuki yapı;
fiyat.

Bu nedenle güçlü bir alıcı şunu sormaz:

"Müteahhitler özel satıcılardan daha mı iyi?"

Daha iyi soru şudur:

"Bu işlemde hangi riskler var ve bunları kabul etmem karşılığında tazmin ediliyor muyum?"

Bu ayrım, özellikle uzaktan satın alan, döviz kullanan, edinimi finanse eden veya Türk vatandaşlığı için satın alan uluslararası alıcılar için önemlidir.

Bu 2026 rehberi, en çok önem taşıyan konularda her iki işlem türünü karşılaştırmaktadır.

Önemli: Müteahhit satın alımlarında tüketici korumalarına yapılan atıflar, alıcının, satıcının ve işlemin hukuki statüsüne bağlıdır. Bir işlem, alıcı gerçek kişi olduğu için tek başına tüketici işlemi haline gelmez.

Hızlı Karşılaştırma: Müteahhit vs Özel Satıcı

Bu tablo yalnızca başlangıç noktasıdır.

"Müteahhitten Satın Almak" Ne Anlama Gelir?

Bir müteahhit işlemi genellikle gayrimenkul geliştirme veya satışında profesyonel olarak faaliyet gösteren bir şirketten mülk satın almayı içerir.

Mülk şu olabilir:

plan öncesi;
inşaat halinde;
yeni tamamlanmış;
taşınmaya hazır.

Ancak "müteahhit" kelimesi bile yanıltıcı olabilir.

Hukuki satıcı, reklam panosunda tanıtılan marka olmayabilir.

Bir proje şunlar için ayrı varlıkları içerebilir:

arazi sahipliği;
geliştirme;
inşaat;
pazarlama;
gerçek satış.

Bu nedenle, imzalamadan önce şunu belirleyin:

Mülkü fiilen hangi tüzel kişilik satıyor?

Sözleşmesel yükümlülükleri önemli olan şirket o şirkettir.

"Özel Satıcıdan Satın Almak" Ne Anlama Gelir?

Özel bir ikinci el satın alımı normalde mevcut bir mülkü mevcut sahibinden satın almayı içerir.

Örneğin:

Bir Türk gerçek kişi Kadıköy'de bir daireye sahiptir ve satmak istemektedir.

Veya:

Bir yabancı malik birkaç yıl önce bir daire satın almıştır ve şimdi yeniden satmaktadır.

Mülk genellikle zaten şunlara sahiptir:

fiziksel bir daire;
yerleşik bir tapu;
bir bina geçmişi;
gerçek işletme maliyetleri;
potansiyel olarak bir kiracı.

Bu nedenle birincil işlem riski, binanın tamamlanıp tamamlanmayacağıyla ilgili olmaktan çok, şunlarla ilgilidir:

hukuken ve fiziksel olarak zaten var olan şey.

Tüketici Hukuku İkisi Arasında Farklılık Gösterebilir

Bu en önemli hukuki farklardan biridir.

Türkiye'nin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu, tüketici hukuku açısından satıcıyı, malları tüketicilere ticari veya mesleki amaçlarla sunan gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlar.

Tüketiciyi ise ticaret veya mesleği dışındaki amaçlarla hareket eden kişi olarak tanımlar.

Bu nedenle:

Müteahhit → bireysel son alıcı

hukuki koşulların sağlandığı durumlarda genellikle tüketici hukuku yapısına girebilir.

Ancak:

özel bireysel malik → başka bir bireysel alıcı

otomatik olarak aynı tür tüketici işlemi değildir.

Bu önemlidir çünkü özel tüketici korumaları, nitelikli müteahhit/ön ödemeli konut satışlarına uygulanabilir ve sıradan bireyler arası tek seferlik ikinci el satışlara otomatik olarak uygulanmaz.

Müteahhitten Satın Alma: Özel Ön Ödemeli Konut Korumaları

İşlemin ön ödemeli konut satışı olarak nitelendirildiği durumlarda, Türkiye Ticaret Bakanlığı şu anda çeşitli korumalar talep etmektedir.

Sözleşmeden önce:

tüketici, öngörülen sözleşme öncesi bilgileri en az bir gün önceden almalıdır;
yapı ruhsatı zaten mevcut olmalıdır;
proje planları ve teknik dokümantasyon sağlanmalıdır;
arazi sahipliği ve kayıtlı kısıtlamalar araştırılmalıdır.

İşlem ayrıca resmi hukuki gereklilikleri karşılamalıdır.

Bakanlık, nitelikli bir ön ödemeli konut işleminin şu yollarla kurulabileceğini belirtmektedir:

gerekli yazılı sözleşmeyle birlikte kat irtifakı devri; veya
noter onaylı satış vaadi sözleşmesi.

Geçerli bir sözleşme kurulmamışsa, satıcı tüketiciden hiçbir ad altında ödeme talep edemez.

Bu, özel bir daire sahibiyle basit bir ikinci el pazarlığından çok farklıdır.

Her Müteahhit Satışında Bu Haklar Var mı?

Hayır.

Yukarıda tartışılan özel kurallar, özellikle nitelikli tüketici ön ödemeli konut işlemleriyle ilgilidir.

Bir işlem şu durumlarda farklılık gösterebilir:

mülk zaten tamamlanmışsa;
alıcı ticari hareket ediyorsa;
alıcı bir şirketse;
işlemin başka bir hukuki yapısı varsa.

Bir şirket tarafından yapılan her satışa tek bir tüketici kuralını otomatik olarak uygulamayın.

Müteahhit Satın Alma Avantajı: Ürünü Teslimattan Önce Tanımlayabilirsiniz

İnşaat halindeki bir mülkte alıcı bazen şunları seçebilir:

kat;
manzara;
ünite tipi;
mutfak paketi;
kaplamalar;
taksit planı.

Bu, mevcut bir daire satın almaktan daha fazla esneklik yaratabilir.

Ancak aynı zamanda farklı bir soru da yaratır:

Tamamlanan mülk vaat edilenden farklı olursa ne olur?

Bu nedenle sözleşme ve teknik şartname özellikle önemli hale gelir.

Özel Satıcı Avantajı: Gerçek Ürünü İnceleyebilirsiniz

İkinci el bir dairede alıcı genellikle tam olarak ne satın aldığını gezebilir.

Şunları inceleyebilirsiniz:

gerçek manzara;
gerçek gün ışığı;
gerçek gürültü;
gerçek zemin;
su basıncı;
bina durumu;
otopark;
ortak alanlar.

Mülkü bir CGI görselinden hayal etmeye gerek yoktur.

Ancak mevcut mülk, yeni bir dairenin henüz biriktirmediği gizli kusurlar da içerebilir.

Müteahhit Riski: İnşaat Henüz Gerçekleşmedi

Daire plan öncesiyse, alıcı kısmen bir vaat satın almaktadır.

Alıcı, şunları almadan önce önemli miktarda para transfer edebilir:

tamamlanmış daire;
İskan;
kat mülkiyeti;
son ortak alanlar;
anahtarlar.

Bu, müteahhit performans riski yaratır.

İnşaat aşaması ne kadar erken olursa, şunların önemi o kadar artar:

müteahhit durum tespiti;
ödeme güvenliği;
teslim süresi;
geri ödeme hakları.

Özel Satıcı Riski: Sorunlar Zaten Mevcut

İkinci el riski farklıdır.

Olası sorunlar şunları içerir:

gizli nem;
yasadışı değişiklikler;
eskiyen tesisat;
eski elektrik sistemleri;
kiracı anlaşmazlıkları;
ipotek;
ödenmemiş bina giderleri;
çatı sorunları;
izinsiz balkon kapatma.

Avantaj, bu sorunların çoğunun satın almadan önce incelenebilmesidir.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Tapu Durumu

Müteahhit Mülkü

Tapu konumu değişebilir.

Mülk şunlara sahip olabilir:

arazi tapusu;
kat irtifakı;
gelecekteki bağımsız bölüm;
tamamlanmadan sonra kat mülkiyeti.

Alıcı, her aşamada tam olarak ne satın alındığını anlamalıdır.

Özel İkinci El

Tamamlanmış bir ikinci el daire genellikle zaten yerleşik bir bağımsız bölüm kaydına sahiptir.

Bu, durum tespitini basitleştirebilir.

Ancak bir ikinci el mülkün otomatik olarak mükemmel tapu durumuna sahip olduğunu varsaymayın.

Kontrol edin:

kat mülkiyeti;
kat irtifakı;
İskan;
mevcut takyidat.

Müteahhit vs Özel Satıcı: İpotek Riski

Her ikisinde de ipotek olabilir.

Ancak yapılar farklıdır.

Müteahhit

Bir müteahhit şunlar üzerinde proje finansman ipoteğine sahip olabilir:

arazi;
proje;
bireysel bölümler.

Önemli soru şudur:

Birimim bankanın teminatından nasıl çıkarılacak?

Özel Satıcı

Bireysel bir malik normal bir konut ipoteğine sahip olabilir.

O zaman kapanışın şunları koordine etmesi gerekir:

borç ödemesi;
banka ibra;
Tapu devri;
son satın alma ödemesi.

Hiçbir ipotek basitçe göz ardı edilmemelidir.

Proje İpoteği Olan Bir Müteahhit Mülkü Satın Almak

Proje ipoteği otomatik olarak kabul edilemez değildir.

Birçok müteahhit inşaatı bankalar aracılığıyla finanse eder.

Sorun:

İpoteği hangi banka tutuyor?
Biriminizi kapsıyor mu?
Hangi ödeme biriminizi serbest bırakır?
Yazılı ibra belgesi var mı?
İpotek ne zaman kalkacak?

Şu yanıt:

"Merak etmeyin; tüm müteahhitlerin ipoteği var."

yeterli değildir.

İpotekli İkinci El Daire Satın Almak

İkinci el ipotek genellikle kapanışın bir parçası olarak ele alınabilir.

Ancak alıcı, ödemeden önce mekanizmayı anlamalıdır.

Yapı şunları içerebilir:

Alıcı fonları

↓

Satıcının kalan kredisi ödenir

↓

İpotek ibra

↓

Tapu devri / kalan ödeme

Sıra belgelenmeli ve kontrol edilmelidir.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Kapora

Her iki işlem türü de başlangıç kapora gerektirebilir.

Ancak ticari bağlam farklıdır.

Müteahhit Kapora

Genellikle satış ofisi tarafından standartlaştırılır:

rezervasyon formu;
sabit rezervasyon tutarı;
ana sözleşme için son tarih.

Özel Satıcı Kapora

Genellikle doğrudan pazarlık edilir:

Kapora;
rezervasyon;
ciddi ödeme.

Her iki durumda da:

Yalnızca Kapora kelimesine güvenmeyin.

Sözleşme, işlem başarısız olursa ne olacağını belirtmelidir.

Bakınız:

Türkiye'de Mülk Kaporası 2026 — Madde 21.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Sözleşme Karmaşıklığı

Müteahhit sözleşmeleri genellikle daha uzundur.

Şunları içerebilir:

taksit programı;
teslimat;
teknik ekler;
proje değişiklikleri;
gecikme hükümleri;
mücbir sebep;
ortak alanlar;
devir kısıtlamaları.

Özel ikinci el sözleşmeleri genellikle daha basittir.

Ancak basit, önemsiz anlamına gelmez.

Bir ikinci el anlaşması yine de şu konularda netlik gerektirir:

tam mülk;
fiyat;
kapora;
ipotek kaldırma;
Tapu tarihi;
boş teslim;
mobilya;
satıcı temerrüdü.

Müteahhit Sözleşmeleri Genellikle Satıcı Tarafından Hazırlanır

Büyük müteahhitler genellikle standartlaştırılmış sözleşmeler kullanır.

Satış temsilcisi şöyle diyebilir:

"Herkes aynı sözleşmeyi imzalıyor."

Bu, alıcının incelemeyi atlaması gerektiği anlamına gelmez.

Standart maddeler yine de bir tarafı ağır şekilde kayırabilir.

Önemli konular şunları içerir:

teslim uzatmaları;
müteahhidin malzeme değiştirme hakkı;
iptal cezaları;
devir ücretleri;
geri ödeme zamanlaması;
tek taraflı proje değişiklikleri.

Özel Satıcı Sözleşmeleri Daha Pazarlık Edilebilir Olabilir

Özel bir satıcı şunları pazarlık etmeye daha istekli olabilir:

kapora tutarı;
kapanış tarihi;
dahil mobilya;
tamir işleri;
boş teslim;
ödeme zamanlaması.

Bu, daha fazla işlem esnekliği yaratabilir.

Ancak gayri resmi pazarlık, önemli vaatlerin yalnızca sözlü kalma riskini de yaratır.

Maddi vaatleri yazılı hale getirin.

Plan Öncesi Tüketici Cayma Hakları

Nitelikli ön ödemeli konut işlemleri için, Ticaret Bakanlığı'nın Mart 2026 rehberi, sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 günlük, gerekçe göstermeksizin ve sözleşmesel ceza olmaksızın cayma hakkını teyit etmektedir.

Aynı rehber, geçerli koşullara ve sınırlı tazminat yüzdelerine tabi olarak 24 aya kadar ayrı bir yasal cayma imkânı da sağlamaktadır.

Bu hakların, özel bir malikten normal bir ikinci el daire satın alırken aynı şekilde var olduğu varsayılmamalıdır.

Müteahhit Ödeme Koruması

30 veya daha fazla konut içeren nitelikli ön ödemeli konut projeleri için, satıcı satışlara başlamadan önce tanınan tüketici ödeme güvenliği biçimlerinden birini sağlamalıdır.

Bunlar şunları içerir:

bina tamamlama sigortası;
banka teminatı;
hakediş / ilerleme ödemesi sistemi;
bağlantılı kredi teminatı;
ödemeleri koruyan başka bir onaylanmış yöntem.

Bu, özel bir ikinci el satın alımından önemli bir yapısal farktır.

Özel İkinci El: Alıcı Koruması Kapanış Kontrolünden Gelir

Özel bir satıcı normalde şunları sunmaz:

bina tamamlama sigortası;
müteahhit banka teminatı;
ilerleme ödemesi sistemi.

Bunun yerine, alıcı koruması daha çok şunlara bağlıdır:

tapu kontrolleri;
satın alma sözleşmesi;
güvenli ödeme sıralaması;
son sicil doğrulaması.

En önemli soru şu hale gelir:

Temiz kayıtlı mülkiyet almadan satıcıya ödeme yapmaktan nasıl kaçınırım?

Önemli 2026 Güvenli Ödeme Değişikliği

Yabancı alıcıların bilmesi gereken önemli bir yaklaşan kural var.

Türkiye Ticaret Bakanlığı, 1 Ekim 2026'dan itibaren, mülk satış bedelinin bir kısmının veya tamamının şu yollarla ödendiği durumlarda:

nakit;
banka havalesi;
elektronik fon transferi;

ödemenin, mülkiyet devriyle ödemeyi senkronize etmek için tasarlanmış Güvenli Ödeme Sistemi aracılığıyla işlenmesinin planlandığını duyurmuştur.

25 Eylül 2026 itibarıyla, bu zorunlu başlangıç tarihi hâlâ gelecektedir.

1 Ekim'de veya sonrasında bir işlemi tamamlayan alıcılar, kapanıştan önce kendi satışlarına uygulanan operasyonel prosedürü doğrulamalıdır.

Bu, düzenlemenin uygulandığı hem müteahhit hem de özel satıcı mülk kapanışlarını etkileyecektir.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Ödeme Planı

Müteahhit

Yaygın yapılar şunları içerir:

%30 peşinat;
aylık taksitler;
aşamalı ödemeler;
teslimatta bakiye.

Bu, hemen ihtiyaç duyulan sermaye miktarını azaltabilir.

Ancak alıcıyı müteahhide daha uzun süre maruz bırakır.

Özel Satıcı

Çoğu bireysel satıcı şunları tercih eder:

kapora;
Tapu'da büyük bakiye.

Ödeme süresi daha kısadır.

Bu, uzun vadeli satıcı maruziyetini azaltır ancak kapanışta daha fazla mevcut sermaye gerektirir.

"0% Faiz" Müteahhit Planları

Bir müteahhit şunu reklam edebilir:

"24 ay boyunca %0 faiz."

Taksit planını yalnızca banka faiziyle karşılaştırmayın.

Karşılaştırın:

müteahhit taksit fiyatı

ile

müteahhit nakit fiyatı.

Örneğin:

Nakit

€250.000

Taksit Planı

€280.000

Broşür "0% faiz" ifadesini kullansa bile ekonomik finansman maliyeti mevcuttur.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Fiyat

Yeni yapıların daha pahalı olduğuna dair evrensel bir kural yoktur.

Ancak müteahhit mülkü genellikle şunlar için prim içerir:

yeni inşaat;
olanaklar;
aşamalı ödemeler;
pazarlama;
garantiler;
vatandaşlık konumlandırması.

İkinci el mülk fiyatlandırması şunlardan etkilenebilir:

satıcı aciliyeti;
tadilat;
mevcut kiracı;
ipotek;
durum.

Her zaman benzeri benzerle karşılaştırın.

Müteahhit İstenen Fiyat vs Pazarlık Edilen Fiyat

Müteahhitlerin şunları olabilir:

resmi liste fiyatı;
nakit indirimi;
kampanya fiyatı;
kat primi;
manzara primi.

Şunu isteyin:

gerçek ödeme planınız kapsamında nihai her şey dahil fiyat.

Özel Satıcı Pazarlığı

Özel bir satıcı şunlarla motive olabilir:

taşınma;
borç;
başka bir mülk satın alma;
miras;
likidite arzusu.

Bu, pazarlık alanı yaratabilir.

Ancak düşük bir fiyatı otomatik olarak cazip olarak yorumlamayın.

Bir indirim şunları gizleyebilir:

tapu sorunu;
kiracı sorunu;
tamir ihtiyacı.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Değerleme

Yabancı gerçek kişi alıcılar, satıcının şu olup olmadığına bakılmaksızın geçerli resmi değerleme prosedürünü koordine etmelidir:

müteahhit;
birey.

TKGM'nin rehberi, değerleme raporu gerekliliğini, yabancı gerçek kişinin belirtilen işlemlerde alıcı olduğu durumlarda geçerli kılar; yalnızca müteahhit satın alımlarıyla sınırlı değildir.

Yani:

Müteahhit satışı ≠ değerleme yok

ve

İkinci el ≠ farklı yabancı alıcı muafiyeti.

Müteahhit vs Özel Satıcı: DAB

Döviz Alım Belgesi gerekliliği de temel olarak yabancı alıcı işlemine bağlıdır, yalnızca satıcı kategorisine değil.

Mülk edinen bir yabancı gerçek kişi, şu satıcılardan satın alsa da geçerli DAB prosedürünü koordine etmelidir:

müteahhit;
Türk özel malik;
başka bir uygun satıcı.

Ödeme zinciri yine de önemli ölçüde farklılık gösterebilir.

Müteahhit Ödemeleri Daha Karmaşık Hale Gelebilir

Bir müteahhit anlaşması şunları içerebilir:

rezervasyon;
taksit;
birden fazla ödeme tarihi;
proje şirketi banka hesabı.

Alıcı, ödemelerin şunlarla tutarlı kalmasını sağlamalıdır:

sözleşme;
DAB;
değerleme;
kapanış belgeleri.

Özel Satıcı Ödemeleri Genellikle Daha Basittir

Yapı şu olabilir:

Kapora

↓

Son ödeme

Ancak basitlik, yabancı bir alıcı için uyumluluk gerekliliklerini ortadan kaldırmaz.

Müteahhit vs Özel Satıcı: DASK

5 Eylül 2026'dan itibaren kaydedilen nitelikli konut işlemleri için DASK, satıcının mevcut zorunlu deprem sigortasının devir tarihinde sona erdiğini ve alıcının tapu devrinden önce kendi adına geçerli bir poliçe alması gerektiğini teyit etmektedir.

Bu, satıcının şu olup olmadığına bakılmaksızın geçerlidir:

müteahhit;
özel malik,

ilgili konut satışının kural kapsamına girdiği durumlarda.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Bina Durumu

Yeni Müteahhit Mülkü

Potansiyel avantajlar:

yeni sistemler;
yeni borular;
modern yalıtım;
daha yeni elektrik altyapısı.

Potansiyel riskler:

inşaat kusurları henüz ortaya çıkmamış;
ortak tesisler tamamlanmamış olabilir;
peyzaj görsellere uymayabilir;
eksiklik giderme gerekebilir.

İkinci El Mülk

Genellikle şunları görebilirsiniz:

gerçek aşınma;
sızıntılar;
bina bakımı;
ortak alanların nasıl yaşlandığı.

Ancak onarım maliyetleri hemen olabilir.

Yeni Bir Mülk Yine de Denetim Gerektirir

Sık yapılan bir hata:

"Yepyeni, bu yüzden denetim gereksiz."

Yeni mülk yine de şunlara sahip olabilir:

hasarlı zemin;
kötü silikon işçiliği;
sızdıran tesisat;
kırık pencereler;
tamamlanmamış elektrik prizleri;
boya kusurları;
eksik armatürler.

Uygun olduğunda teslimi kabul etmeden önce eksiklik denetimi yapın.

İkinci El Mülk İç Denetimden Fazlasını Gerektirir

Yenilenmiş bir ikinci el daire içeriden yeni görünebilirken bina şunlara sahip olabilir:

eski borular;
cephe sorunları;
asansör sorunları;
bodrum nemi;
pahalı planlı onarımlar.

Dairenin yanı sıra binayı da inceleyin.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Deprem Durum Tespiti

Hiçbir satıcı türü otomatik bir deprem güvenliği sonucu sağlamaz.

Yeni bir bina daha yeni standartlara göre tasarlanmış olabilir.

Ancak:

yeni, sonsuza kadar bağımsız olarak sertifikalı güvenli anlamına gelmez.

İkinci el bir bina daha eski ama iyi tasarlanmış ve bakımlı olabilir.

Teknik değerlendirme, satış iddialarından ayrılmalıdır.

Müteahhit vs Özel Satıcı: İskan

Her ikisi de dikkatli inceleme gerektirir.

Tamamlanmış Müteahhit Mülkü

Sorun:

İskan verildi mi?
Kat mülkiyeti kuruldu mu?
Kurulmadıysa neden?

İkinci El

Yaşın, belgelerin otomatik olarak çözüldüğü anlamına geldiğini varsaymayın.

Daha eski mülkler de şunlara sahip olabilir:

kat irtifakı;
kullanım sorunları;
onaylanmamış değişiklikler.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Teslimat

Bu en büyük farklardan biridir.

Müteahhit / Plan Öncesi

Alıcının beklemesi gerekebilir.

Mevcut Bakanlık rehberi, nitelikli ön ödemeli konut teslimatının sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı aşamayacağını ve sözleşmeyle daha kısa bir süre vaat edilmişse satıcının o daha kısa süreyle bağlı olduğunu belirtmektedir.

İkinci El

Teslimat genellikle şu zamanlarda olabilir:

Tapu günü;
hemen sonrasında;
belirlenen daha sonraki bir tarihte.

Ancak satıcı kullanımı veya kiracılar zilyetliği karmaşıklaştırabilir.

Anahtar Teslimi, Plan Öncesi Konut için Yasal Teslimle Aynı Değildir

Ticaret Bakanlığı, nitelikli ön ödemeli konut çerçevesinde yalnızca anahtar tesliminin tek başına resmi yasal teslim oluşturmadığını açıkça belirtmektedir.

Bu nedenle müteahhide ayrı ayrı sorun:

Anahtarlar ne zaman teslim edilir?
Tapu ne zaman devredilir?
Mülk ne zaman yasal olarak tamamlanır?
İskan ne zaman alınır?

Özel Satıcı: Boş Teslim Önemlidir

İkinci el alıcısı şunu sormalıdır:

"Şu anda dairede kim yaşıyor?"

Olası yanıtlar şunları içerir:

satıcı;
kiracı;
aile üyesi;
boş mülk.

Alıcı kapanışta boş bir daire bekliyorsa, sözleşme şunları belirtmelidir:

teslim tarihi;
boş teslim yükümlülüğü;
gecikme sonuçları.

Kiracılı İkinci El Mülk Satın Almak

Bir kiracı, mülkü bir yatırımcı için cazip hale getirebilir çünkü kira geliri zaten mevcuttur.

Ancak aynı zamanda şunların incelenmesini gerektirir:

mevcut kira sözleşmesi;
kira;
depozito;
kiracı hakları;
ödeme geçmişi;
amaçlanan gelecek kullanım.

Mülkü satın almanın otomatik olarak derhal boş teslim yarattığını varsaymayın.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Mobilya

Müteahhit

Mobilya şu olabilir:

hariç;
paket olarak satılır;
premium ünitelerde dahil.

Örnek daire, mutlaka teslim edilen spesifikasyon değildir.

Özel Satıcı

Mobilya genellikle fiyata dahil edilmek üzere pazarlık edilebilir.

Bir envanter hazırlayın.

Şuna güvenmeyin:

"Gördüğünüz her şey kalıyor."

Müteahhit vs Özel Satıcı: Site Yönetimi ve Aidat

Yeni bir lüks gelişme yüksek aylık site yönetim maliyetleri taşıyabilir.

Müteahhit başlangıçta yalnızca bir tahmin sunabilir.

Maliyeti neyin sürüklediğini sorun:

güvenlik;
havuz;
spor salonu;
konsiyerj;
peyzaj;
ısıtma/soğutma.

İkinci el bir dairede, gerçek tarihsel aidat genellikle doğrulanması daha kolaydır.

Mevcut Bina Maliyetlerini Gözlemlemek Daha Kolaydır

İkinci el bir binada alıcılar şunları sorabilir:

mevcut aidat;
son yıllık artışlar;
olağanüstü aidatlar;
planlanan çatı/cephe/asansör işleri.

Bu tarihsel veriler, sahiplik maliyeti tahminini kolaylaştırabilir.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Kira Getirisi

Bir müteahhit, öngörülen gelecek kira kullanarak satış yapabilir.

Örneğin:

"Beklenen kira geliri: €2.500/ay."

Özel bir ikinci el mülkte şunlar olabilir:

mevcut kira sözleşmesi;
önceki kira kaydı;
aynı binadaki benzer birimler.

Gelecekteki müteahhit kirası daha belirsiz olabilir çünkü tamamlanmış kiralama piyasası henüz mevcut değildir.

Müteahhitten Kira Garantisi

Bir müteahhit şunu teklif ederse:

garantili kira geliri

sorun:

kim garanti ediyor;
ne kadar süreyle;
brüt mü net mi;
para birimi;
aidat dahil mi;
garantör temerrüde düşerse ne olur.

Kira garantisi sözleşmesel bir kredi vaadidir.

Piyasa kirasıyla aynı şey değildir.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Finansman

Müteahhit

Şunları sunabilir:

iç taksitler;
banka ortaklıkları;
aşamalı ödeme.

Özel Satıcı

Normalde nakit veya alıcı tarafından düzenlenen ipotek bekler.

Bir müteahhit ödeme planı finansmanı basitleştirebilir — ancak toplam fiyatını nakit fiyatla karşılaştırın.

Müteahhit vs Özel Satıcı: İpotek Onayı

Bankalar bireysel mülkleri farklı değerlendirebilir.

Yeni projeler şunlara sahip olabilir:

banka ilişkileri;
proje ipoteği;
onaylanmış finansman.

İkinci el bir mülk, banka değerlemesinde şu nedenlerle başarısız olabilir:

hukuki durum;
düşük değerleme;
bina durumu.

Ancak bir müteahhit birimi de kabul edilemez teminat olabilir.

Her zaman işleme özgü banka onayı alın.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Uzaktan Satın Alma

Müteahhit satış ofisleri uzaktan uluslararası alıcılar için oldukça optimize edilmiştir.

Şunları sağlayabilirler:

sanal turlar;
kat planları;
dijital sözleşmeler;
uluslararası ödeme desteği.

Bu kolaylık yararlı olabilir.

Ancak aynı zamanda bir risk yaratır:

müteahhit, alıcının tek bilgi kaynağı haline gelir.

Bağımsız kontroller kullanın.

Uzaktan İkinci El Satın Alımları

Özel ikinci eli uzaktan satın almak daha fazla koordinasyon gerektirebilir çünkü:

malik profesyonel satış altyapısına sahip olmayabilir;
mülk fiziksel denetim gerektirir;
mobilya/durum belgelenmelidir;
satıcı banka/ödeme bilgilerinin doğrulanması gerekir.

Bağımsız bir temsilci özellikle değerli hale gelir.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Satıcı Durum Tespiti

Müteahhit

Araştırın:

şirket;
MERSİS;
Ticaret Sicili;
arazi sahibi;
yüklenici;
yapı ruhsatı;
proje ipoteği;
teslim geçmişi.

Özel Satıcı

Araştırın:

kimlik;
mevcut kayıtlı mülkiyet;
mülkiyet payı;
temsil ediliyorsa Vekaletname;
miras/ortak malik sorunları.

Özel satışta inceleme daha dardır ancak yine de kritik olabilir.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Hukuki Durum Tespiti

Her ikisi de gerektirir:

mevcut Tapu;
takyidat;
ipotek incelemesi;
mülk tanımlama;
yabancı alıcı uygunluğu.

Fark, ek proje katmanıdır.

Bir müteahhit satın alımı şunları gerektirir:

Mülk Durum Tespiti

↓

Müteahhit Durum Tespiti

İkinci el bir satın alım genellikle daha çok şuna odaklanır:

Mülk + Satıcı Durum Tespiti.

Vatandaşlık Satın Alımları: Müteahhit vs İkinci El

Yabancı vatandaşlık yatırımcıları şunu varsaymamalıdır:

"Müteahhit mülkü her zaman vatandaşlığa uygundur."

veya:

"İkinci el mülk kullanılamaz."

Her ikisi de mevcut kurallara bağlı olarak potansiyel olarak ilgili olabilir.

Ancak ikinci el vatandaşlık satın alımları işlem ve mülkiyet geçmişine ek dikkat gerektirir.

TKGM'nin mevcut vatandaşlık rehberi, önceki yabancı mülkiyete ve önceki devirlere dayalı olarak belirli ikinci el mülkleri etkileyen kısıtlamalar içermektedir.

Bu nedenle:

vatandaşlık uygunluğu tam mülk ve satıcı geçmişi üzerinde kontrol edilmelidir.

Müteahhit Pazarlaması ve Vatandaşlık

Bir müteahhit birimleri şöyle etiketleyebilir:

Vatandaşlık Onaylı

veya

Pasaport Uygun

Bu yeterli değildir.

Alıcı yine de şunları doğrulamalıdır:

nitelikli değer;
değerleme/TTB;
DAB;
satıcı uygunluğu;
mülk geçmişi;
ödeme kanıtı;
gerekli elde tutma kısıtlaması.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Derhal Kullanım

Müteahhit / Hazır Ünite

Potansiyel olarak derhal eğer:

inşaat tamamlanmış;
altyapı hazır;
İskan/tapu konumu çözülmüş.

Plan Öncesi

Derhal değil.

İkinci El

Genellikle derhal kullanım için en hızlı yol eğer:

boş;
teslim anlaşılmış;
kiracı yok.

İstanbul'a hızlı taşınan bir aile için bu faktör küçük bir fiyat farkından daha önemli olabilir.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Yatırım Görünürlüğü

Tamamlanmış bir ikinci el mülk daha fazla gözlemlenebilir veri sağlar.

Şunları inceleyebilirsiniz:

gerçek manzara;
kira;
aidat;
bina doluluk;
perakende faaliyeti;
yerel ulaşım;
komşu inşaat.

Plan öncesi bir müteahhit projesi daha fazla tahmin gerektirir.

Alıcı şunlara bahis oynamaktadır:

tamamlanma;
gelecekteki mahalle;
gelecekteki arz;
gelecekteki kiralar.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Kişiselleştirme

Bir müteahhit satın alımı şunlara izin verebilir:

farklı zemin;
mutfak seçeneği;
ünite birleştirme;
aşamalı mobilya.

İkinci el daha az başlangıç kişiselleştirmesi sunar ancak kapanıştan sonra yenilenebilir.

Ekonomik soru şudur:

Müteahhit kişiselleştirmesi yeni yapı primini haklı çıkarıyor mu?

Müteahhit vs Özel Satıcı: İşlem Hızı

Hazır İkinci El

Genellikle hızlı kapanabilir eğer:

tapu temiz;
satıcı hazır;
değerleme/DAB tamam.

Tamamlanmış Müteahhit Ünitesi

Ayrıca hızlı olabilir, ancak kurumsal imza yetkilisi ve proje ipoteği ibra koordinasyonu gerekebilir.

Plan Öncesi

Sözleşme hızlı olabilir, ancak tam yasal teslim aylar veya yıllar sonra gerçekleşebilir.

Yalnızca şunu karşılaştırmayın:

sözleşme imzalama hızı.

Şunu karşılaştırın:

gerçek kayıtlı ve kullanılabilir mülkiyete kadar geçen süre.

Müteahhit vs Özel Satıcı: Ana Risk Özeti

Müteahhit Mülkü Kırmızı Bayrakları

Yapı ruhsatı verilmemiş.

Hukuki satıcı belirsiz.

Müteahhit arazi sahipliğini açıklayamıyor.

Geçerli hukuki yapıdan önce büyük ödeme talep ediliyor.

Proje ipoteğinin ünite ibra süreci yok.

Nitelikli bir projede alıcı ödeme koruması belirsiz.

Teslim tarihi yalnızca "tahmini".

Teknik şartname eksik.

Daire planla eşleştirilemiyor.

Ödeme satış temsilcisinin kişisel hesabına isteniyor.

Hukuki inceleme olmadan "vatandaşlık garantili".

Yalnızca alıcı neredeyse her şeyi peşin öderse büyük indirim.

Özel Satıcı Kırmızı Bayrakları

Satıcı adı mülkiyetle eşleşmiyor.

Eski Tapu kopyası sağlanan tek kanıt.

Açıklanamayan ipotek veya haciz.

Satıcı teknik denetim için erişimi reddediyor.

Mevcut kiracı durumu belirsiz.

Büyük tadilatlar yasal planla eşleşmiyor.

Satıcı ipotek ibranın yalnızca tam ödemeden sonra olacağını vaat ediyor.

Mobilya vaatleri sözlü kalıyor.

Ödenmemiş bina giderleri ihtilaflı.

Ödeme hesabı açıklama olmadan başka bir kişiye ait.

Satıcı yapay olarak düşük Tapu beyanı istiyor.

Müteahhit Satın Alma Kontrol Listesi

Şirket

• Hukuki satıcı belirlendi

• MERSİS kontrol edildi

• İmza yetkisi doğrulandı

• Müteahhit/yüklenici ilişkisi anlaşıldı

Proje

• Arazi sahibi belirlendi

• Yapı ruhsatı kontrol edildi

• Proje ipoteği kontrol edildi

• Tam ünite belirlendi

• Teknik şartname incelendi

Koruma

• Uygulanabilirse sözleşme öncesi bilgi alındı

• Geçerli sözleşme yapısı kontrol edildi

• Alıcı ödeme koruması incelendi

• Teslim süresi tanımlandı

• Geri ödeme hakları anlaşıldı

Ödeme

• Kapora koşulları anlaşıldı

• Taksit programı net

• Lehtar doğrulandı

• DAB koordine edildi

• Son Tapu koşulları tanımlandı

Özel Satıcı Satın Alma Kontrol Listesi

Satıcı

• Satıcı kimliği doğrulandı

• Kayıtlı mülkiyet doğrulandı

• Mülkiyet payı kontrol edildi

• Temsilci hareket ediyorsa vekaletname kontrol edildi

Mülk

• Mevcut Tapu kontrol edildi

• İpotek kontrol edildi

• Haciz kontrol edildi

• Diğer takyidat incelendi

• İskan/tapu durumu kontrol edildi

Fiziksel

• Daire incelendi

• Bina incelendi

• Nem kontrol edildi

• Tesisat kontrol edildi

• Teknik endişeler incelendi

Kullanım

• Kiracı durumu teyit edildi

• Boş teslim üzerinde anlaşıldı

• Mobilya envanteri üzerinde anlaşıldı

Kapanış

• Kapora belgelendi

• Satıcı IBAN doğrulandı

• İpotek ibra prosedürü oluşturuldu

• DAB hazırlandı

• DASK hazırlandı

• Son tapu yeniden kontrol edildi

Hangi Yapı Hangi Alıcılara Uygundur?

Derhal Kullanım İsteyen Alıcı

Tamamlanmış bir ikinci el veya hazır müteahhit dairesi, plan öncesinden daha pratik olabilir.

Belirleyici faktörler şunlar olmalıdır:

hukuki hazırlık;
durum;
fiyat;
teslim.

Taksit İsteyen Alıcı

Müteahhit satın alımları genellikle daha fazla ödeme planı seçeneği sunar.

Karşılaştırın:

taksit fiyatı;
nakit fiyatı;
müteahhit riski.

Maksimum Fiziksel Kesinlik İsteyen Alıcı

İkinci el bir daire, gerçek varlığın ve işletme binasının incelenmesine izin verir.

Yepyeni Bir Mülk İsteyen Alıcı

Müteahhit/yeni yapı stoğu şunları sunar:

yeni sistemler;
daha yeni tasarım;
mevcut olanaklar.

Ancak teslimat ve proje belgelerini kontrol edin.

Kiralama Yatırımı Arayan Alıcı

Gerçek sayıları karşılaştırın.

Müteahhit:

öngörülen gelecek kira

karşısında

İkinci el:

mevcut ulaşılabilir kira.

Hiçbiri piyasa kanıtı olmadan kabul edilmemelidir.

Vatandaşlık Alıcısı

Önce satıcı türünü seçmeyin.

Önce şunları belirleyin:

mülk uygunluğu;
satıcı uygunluğu;
işlem geçmişi;
değerleme;
DAB;
ödeme yapısı.

Sonra yatırım kalitesini karşılaştırın.

Örnek 1: Müteahhit Satın Alımı

Yabancı alıcı İstanbul'da yeni yapı bir daire düşünüyor:

Fiyat: €350.000
Peşinat: %40
Bakiye: 18 ay
Teslim: 14 ay

Sorular:

Yapı ruhsatı verildi mi?
Araziyi kim sahipleniyor?
Proje ipoteği var mı?
%40 başlangıç ödemesini ne koruyor?
Bağlayıcı teslim tarihi nedir?
Teslim gecikirse ne olur?
Tapu ne zaman devredilir?
€350.000 nakit fiyat mı yoksa taksit fiyatı mı?

Yalnızca ödeme planı karar vermek için yeterli değildir.

Örnek 2: Özel İkinci El

Başka bir daire şu kadar:

€325.000

Zaten tamamlanmış.

Satıcı hâlâ bankaya €80.000 borçlu.

Alıcı şunları belirlemelidir:

ipotek tutarı;
banka ödemesi;
ibra yöntemi;
fiziksel durum;
kiracı durumu;
son ödeme sırası.

Mülk müteahhit anlaşmasından daha basit olabilir — ancak ipotek kapanışı yine de kontrol edilmelidir.

Örnek 3: Müteahhit Primi vs İkinci El

Yeni Müteahhit Ünitesi

€400.000
Beklenen kira: €1.900/ay

Yakında Beş Yıllık İkinci El

€335.000
Gözlemlenen kira: €1.850/ay

Müteahhit ünitesi yine de avantajlara sahip olabilir.

Ancak alıcı şunu sormalıdır:

yenilik;
olanaklar;
ödeme planı;
gelecekteki yeniden satış cazibesi;

€65.000 primini haklı çıkarıyor mu?

Sloganlar değil, sayılar kullanın.

Müteahhit veya Özel Satıcı Seçmeden Önce Sorulacak 20 Soru

Mülk tamamlandı mı?

Tam daireyi inceleyebilir miyim?

Hukuki satıcı kim?

Mevcut Tapu mevcut mu?

Hangi ipotek veya kısıtlamalar var?

Binada İskan var mı?

Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı?

Gerçek net alan nedir?

Nihai satın alma fiyatı nedir?

Nakit fiyat indirimi var mı?

Hangi ödeme planı mevcut?

Aidat nedir?

Yasal olarak ne zaman zilyet olabilirim?

Kiracı var mı?

Hangi teknik kusurlar var?

Hangi alıcı korumaları geçerli?

Satıcı tamamlayamazsa ne olur?

İptal edersem ne olur?

Ödeme ve Tapu devri nasıl senkronize edilecek?

Bu mülk gerçek amacıma uygun mu?

SSS: Türkiye'de Müteahhit vs Özel Satıcı

Türkiye'de bir müteahhitten mi yoksa özel satıcıdan mı mülk satın almak daha güvenli?

Hiçbiri otomatik olarak daha güvenli değildir.

Müteahhit satın alımları inşaat, şirket, teslim ve proje finansmanı risklerini içerebilir.

Özel ikinci el satın alımları tapu, ipotek, kiracı ve fiziksel durum risklerini içerebilir.

Doğru karşılaştırma işleme özgüdür.

Bir müteahhitten satın almak Türk tüketici hukuku kapsamında mı?

İşlemin tüketici işlemi yasal tanımını karşıladığı durumlarda olabilir.

Türkiye'nin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu, ilgili satıcıyı ticari veya mesleki hareket eden kişi, tüketiciyi ise ticari/mesleki amaçlar dışında hareket eden kişi olarak tanımlar.

Özel ön ödemeli konut kuralları yalnızca belirli işlem nitelikli olduğunda uygulanır.

Özel bir malikten satın aldığımda tüketici koruması geçerli mi?

Aynı şekilde otomatik olarak değil.

Normal bir tek seferlik özel malik ikinci el satışı, tüketici hukuku kapsamındaki satıcı tarafı ticari/mesleki tanımını mutlaka karşılamaz.

Olağan mülk ve sözleşme kuralları yine de geçerlidir.

Bir müteahhit yapı ruhsatı almadan plan öncesi satış yapabilir mi?

Nitelikli ön ödemeli tüketici konut işlemleri için hayır.

Ticaret Bakanlığı, ilgili sözleşmenin yapı ruhsatı alınmadan önce yapılamayacağını belirtmektedir.

Bir müteahhit geçerli bir ön ödemeli konut sözleşmesinden önce para toplayabilir mi?

Nitelikli ön ödemeli konut tüketici rejimi kapsamında, Bakanlık, satıcının resmi gereklilikleri karşılayan geçerli bir sözleşme mevcut olmadan tüketiciden hiçbir ad altında ödeme talep edemeyeceğini belirtmektedir.

Müteahhit mülk satın alımını iptal etmek için 14 günüm var mı?

Nitelikli ön ödemeli konut sözleşmeleri için tüketicinin gerekçe göstermeksizin veya sözleşmesel ceza ödemeksizin 14 günlük yasal cayma hakkı vardır.

Bu, her mülk satışı için evrensel bir 14 günlük iptal kuralı değildir.

Plan öncesi projelerde alıcı ödemeleri korunuyor mu?

30 veya daha fazla konut içeren nitelikli ön ödemeli konut projeleri için satıcı, tamamlama sigortası, banka teminatı, hakediş sistemi veya bağlantılı kredi teminatı gibi onaylanmış bir koruma yöntemi sağlamalıdır.

Bir müteahhit bir daireyi teslim etmek için 5 yıl alabilir mi?

Nitelikli ön ödemeli konut işlemleri için mevcut Bakanlık rehberi, yasal teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı aşamayacağını belirtmektedir. Daha kısa bir sözleşmesel vaat, satıcıyı o daha kısa süreye bağlar.

İkinci el bir daire satın almak daha kolay mı?

Daha basit olabilir çünkü:

daire mevcut;
tapu genellikle mevcut;
bina incelenebilir.

Ancak ipotek, kiracı, fiziksel durum ve tapu sorunları yine de bir ikinci el işlemini karmaşık hale getirebilir.

İpotekli bir ikinci el mülk satın almalı mıyım?

Yapılabilir, ancak ipotek ibra süreci ödeme ve Tapu devriyle koordine edilmelidir.

Yalnızca satıcının sonradan kaldırma vaadine güvenmeyin.

Müteahhit finansmanı ipotekten daha mı iyi?

Mutlaka değil.

Karşılaştırın:

nakit fiyat;
taksit fiyatı;
toplam geri ödeme;
teslim riski.

Bir "0% faiz" müteahhit planı, finansman maliyetini mülk fiyatına dahil edebilir.

Hem müteahhit hem de ikinci el satın alımları yabancı alıcılar için DAB gerektirir mi?

DAB kuralları, yabancı gerçek kişiler tarafından yapılan geçerli edinimlere uygulanır ve tek bir satıcı kategorisiyle sınırlı değildir.

Banka prosedürü kapanıştan önce koordine edilmelidir.

Her ikisi de değerleme raporu gerektirir mi?

İlgili TKGM çerçevesi, yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu belirtilen edinimlere uygulanır; mülkün bir müteahhit veya özel malik tarafından satılıp satılmadığına bakılmaksızın.

İkinci el bir mülk Türk vatandaşlığı için işe yarar mı?

Potansiyel olarak, ancak uygunluk işleme özgüdür.

Mevcut TKGM vatandaşlık rehberi, belirli ikinci el mülk sahiplik geçmişlerini etkileyen ek kısıtlamalar içermektedir, bu nedenle ikinci el uygunluğu ödemeden önce kontrol edilmelidir.

Müteahhit mülkleri otomatik olarak vatandaşlığa uygun mu?

Hayır.

İşlem, mevcut vatandaşlık gerekliliklerini bağımsız olarak karşılamalıdır.

Pazarlama dili uygunluk tesis etmez.

Her iki satıcı türünden satın alırken DASK gerekli mi?

5 Eylül 2026'da veya sonrasında kaydedilen nitelikli konut satışları için alıcı, devirden önce kendi adına geçerli zorunlu deprem sigortası almalıdır.

1 Ekim 2026'da ne değişiyor?

Ticaret Bakanlığı, nitelikli mülk satış ödemeleri için zorunlu Güvenli Ödeme Sistemi'nin 1 Temmuz'dan ertelendikten sonra 1 Ekim 2026'da yürürlüğe girmesinin planlandığını duyurmuştur.

O tarihte veya sonrasında kapanış yapan alıcılar, mevcut uygulama ayrıntılarını işlem profesyonelleri/banka ile doğrulamalıdır.

Yabancı Alıcılar için Son Tavsiye

Türkiye'de bir müteahhitten vs özel satıcıdan satın almak temelde şunlar arasında bir seçim değildir:

yeni mülk

ve

eski mülk.

İki farklı risk yapısı arasında bir seçimdir.

Bir müteahhit işlemi sizden şunları değerlendirmenizi ister:

Şirket

↓

Arazi

↓

Ruhsat

↓

İnşaat

↓

Ödeme Koruması

↓

Teslimat

↓

Tapu

Özel bir ikinci el işlemi sizden şunları değerlendirmenizi ister:

Satıcı

↓

Mevcut Tapu

↓

İpotek / Takyidat

↓

Fiziksel Durum

↓

Kiracı / Zilyetlik

↓

Ödeme

↓

Derhal Devir

Hiçbir yapı körü körüne güveni hak etmez.

Müteahhit, yalnızca showroom etkileyici olduğu için paranızı almamalıdır.

Özel satıcı, yalnızca daire fiziksel olarak mevcut olduğu için paranızı almamalıdır.

Bir müteahhit satın alımı için özellikle şunlara odaklanın:

hukuki satıcı;
arazi hakları;
yapı ruhsatı;
yüklenici;
proje ipoteği;
ödeme koruması;
teknik şartname;
bağlayıcı teslim tarihi.

Bir ikinci el satın alımı için özellikle şunlara odaklanın:

kayıtlı malik;
mevcut Tapu;
ipotek ve takyidat;
bina/tapu durumu;
teknik durum;
kiracı;
boş teslim;
kapanış ödemesi.

2026'ya ait bir ek nokta dikkat gerektirir.

Nitelikli ön ödemeli konut projeleri için Bakanlığın mevcut rehberi, sözleşme öncesi açıklamalar, resmi sözleşme gereklilikleri, 14 günlük cayma hakkı, 30 veya daha fazla konut içeren nitelikli projeler için proje ödeme korumaları ve maksimum 48 aylık yasal teslim süresi dahil olmak üzere önemli tüketici kontrolleri sağlamaktadır.

Tipik bir özel ikinci el satıcısı aynı tüketici hukuku yapısını oluşturmaz.

Öte yandan, özel bir ikinci el mülk iki büyük belirsizliği ortadan kaldırabilir:

Bina gerçekten tamamlanacak mı?

ve

Daire gerçekten nasıl görünecek?

Cevabı zaten görebilirsiniz.

Bu nedenle yabancı alıcıların bir satıcı türünü seçmesi gerektiğine dair evrensel bir kural yoktur.

Doğru çerçeve şudur:

En güçlü işlemi satın alın — en güçlü satış hikâyesini değil.

Karşılaştırın:

mülk;
fiyat;
belgeler;
satıcı;
riskler;
korumalar;
ödeme;
çıkış stratejisi.

Sonra belirli müteahhidin veya belirli özel satıcının daha güçlü edinimi sunup sunmadığına karar verin.