2026 Türkiye'de Mülk Satın Alma Süreci | Adım Adım Rehber

Türkiye'de gayrimenkul satın alma süreci, her aşama doğru sırayla ele alındığında yabancı alıcılar tarafından verimli bir şekilde tamamlanabilir.

Tipik işlem birkaç farklı aşamadan geçer:

Gayrimenkul Arama

↓

İlk Doğrulama

↓

Rezervasyon / Kapora

↓

Hukuki ve Teknik Durum Tespiti

↓

Satın Alma Sözleşmesi

↓

Bankacılık ve Fon Kaynağı

↓

Değerleme

↓

DAB

↓

DASK

↓

Web Tapu / Satış Başvurusu

↓

Vergiler ve Harçlar

↓

Nihai Tapu Kontrolü

↓

Resmi Satış ve Tescil

↓

Ödeme Tamamlama

↓

Gayrimenkul Teslimi

En önemli ilke, bu aşamaların birbirinden kopuk idari görevler olarak görülmemesidir.

Sürecin başındaki bir hata, sonraki her şeyi etkileyebilir.

Örneğin:

• Tapu'yu kontrol etmeden önce iade edilemez bir depozito ödemek, alıcının pazarlık konumunu zayıflatabilir;

• DAB sürecini planlamadan önce para transfer etmek, ödeme belgeleme sorunları yaratabilir;

• satıcı yetkisini doğrulamadan bir satın alma sözleşmesi imzalamak, yasal risk yaratabilir;

• DASK'ı düzenlemek için Tapu gününe kadar beklemek, kapanışı geciktirebilir;

• nihai bir kontrol olmadan eski bir tapu kaydına güvenmek, alıcıyı yeni tescil edilmiş bir kısıtlamaya maruz bırakabilir.

Türkiye'nin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) — tapu sicili başvurularının Web Tapu aracılığıyla, özel bir yabancı kullanıcı portalı dahil olmak üzere elektronik olarak başlatılmasına olanak tanır. Tapu sicili süreci daha sonra belge incelemesi, harç bildirimi, randevu/imza ve nihai tescil yoluyla ilerler.

Bu kılavuz, 2026'da Türkiye'deki tüm gayrimenkul satın alma sürecini uluslararası bir alıcının bakış açısıyla açıklamaktadır.

Önemli: Kesin prosedür, alıcının uyruğuna, gayrimenkul türüne, gayrimenkulün ikinci el mi yoksa geliştiriciye ait mi olduğuna, finansman kullanılıp kullanılmadığına, alıcının bir Vekaletname aracılığıyla hareket edip etmediğine ve Türk vatandaşlığının yatırım hedefinin bir parçası olup olmadığına göre farklılık gösterebilir.

Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma Süreci: Hızlı 18 Adımlı Özet

İstanbul'da bir daire satın alan tipik bir yabancı birey için süreç şu şekilde özetlenebilir:

1. Gayrimenkul hedefinizi ve toplam bütçenizi tanımlayın.

2. Yabancı alıcı uygunluğunu teyit edin.

3. Gayrimenkulü bulun ve inceleyin.

4. Satıcıyı ve tam gayrimenkulü doğrulayın.

5. Fiyat ve temel ticari şartları müzakere edin.

6. Gerekirse kontrollü bir rezervasyon sözleşmesi imzalayın.

7. Hukuki, geliştirici ve teknik durum tespitini tamamlayın.

8. Satın alma sözleşmesini sonuçlandırın.

9. Türk bankacılığı ve fon kaynağı belgelerini hazırlayın.

10. Gerekli gayrimenkul değerleme raporunu alın.

11. DAB döviz prosedürünü tamamlayın.

12. Gerekirse Vekaletname/tercüman ayarlayın.

13. Gerektiğinde alıcı tarafı DASK'ı alın.

14. Web Tapu / resmi kanal aracılığıyla satış başvurusunu gönderin.

15. Tapu harçlarını ve geçerli hizmet ücretlerini ödeyin.

16. Tapu ve kapanış koşullarını yeniden kontrol edin.

17. Resmi satışı ve tescili tamamlayın.

18. Tapu'yu doğrulayın ve fiziksel teslimi tamamlayın.

Her adım farklı bir amaca hizmet eder.

Birini atlamak diğerlerini güçlendirmez.

Gayrimenkul Satın Alma Süreci Ne Kadar Sürer?

Tek bir garantili işlem süresi yoktur.

Aşağıdakilere sahip basit bir nakit ikinci el satın alımı:

• temiz tapu;

• hazır belgeler;

• alıcı fonları zaten mevcut;

• tamamlanmış değerleme;

• tamamlanmış DAB;

şunlardan çok daha hızlı ilerleyebilir:

• plan aşamasında bir satın alma;

• ipotekli bir ikinci el satış;

• bir vatandaşlık işlemi;

• yurtdışında düzenlenmiş Vekaletname kullanan uzaktan bir edinim;

• ek yabancı alıcı incelemesi gerektiren bir işlem.

Bu nedenle zaman çizelgesi, bir satış temsilcisinin şu vaadi etrafında değil, işlem hazırlığı etrafında oluşturulmalıdır:

"Her şey yarın bitecek."

Adım 1 — Neden Satın Aldığınızı Tanımlayın

Bir gayrimenkul seçmeden önce hedefi tanımlayın.

Olası hedefler şunları içerebilir:

• kişisel ikamet;

• uzun vadeli kira geliri;

• kısa vadeli yatırım;

• sermaye değer artışı;

• gelecekteki taşınma;

• yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı;

• aile kullanımı;

• çeşitlendirme.

Bir hedef için doğru olan gayrimenkul, bir diğeri için uygun olmayabilir.

Örneğin:

• Üst düzey merkezi bir daire, bir yaşam tarzı alıcısına uyabilir.

• Metroya bağlı daha küçük bir daire, daha güçlü kira ekonomisi sunabilir.

• 400.000 $+ değerinde bir gayrimenkul vatandaşlık için pazarlanabilir, ancak vatandaşlık uygunluğu ayrı yasal kontroller gerektirir.

Adım 2 — Gerçek Bütçeyi Belirleyin

Bütçeniz ilan fiyatından daha fazlasını içermelidir.

Dikkate alın:

Gayrimenkul Fiyatı

Müzakere edilen edinim değeri.

Tapu Harcı

Gayrimenkul devirleri tapu harcına tabidir.

Değerleme

Gerektiğinde.

Bankacılık / Döviz

Uluslararası transfer ve döviz dönüşüm maliyetleri.

DASK

Uygulanabilir olduğunda zorunlu deprem sigortası.

Hukuki / Tercüme / Vekaletname

Gerekirse.

Acente Komisyonu

Uygulanabilir olduğunda.

Mobilya / Tadilat

Özellikle ikinci el daireler için.

Aidat

Aylık bina/site yönetim ücretleri.

Satın Alma Sonrası Rezerv

Kamu hizmetleri, sigorta, bakım ve yönetim.

Bu nedenle 300.000 €'luk bir gayrimenkul, tam olarak 300.000 €'dan daha fazla mevcut sermaye gerektirir.

Adım 3 — Yabancı Alıcı Uygunluğunu Teyit Edin

Yabancı gerçek kişiler, geçerli kısıtlamalara tabi olarak Türk gayrimenkulü edinebilirler.

Önemli bir depozito ödemeden önce şunları teyit edin:

• alıcının uyruğu uygun;

• gayrimenkul konumu ilgili bir kısıtlamaya tabi değil;

• geçerli yabancı mülkiyet sınırları aşılmamış;

• gayrimenkul o alıcı tarafından yasal olarak edinilebilir.

Bu özellikle şunlar için önemlidir:

• arazi;

• olağandışı gayrimenkul türleri;

• hassas coğrafi bölgeler.

Çoğu standart İstanbul dairesi için bu adım rutin olabilir — ancak yine de teyit edilmelidir.

Adım 4 — Gayrimenkulü Bulun ve İnceleyin

Uygunluk ve bütçe anlaşıldığında, uygun gayrimenkulleri kısa listeye alın.

Değerlendirin:

• ilçe;

• mahalle;

• bina;

• ulaşım;

• kat;

• manzara;

• yön;

• net alan;

• bina yaşı;

• fiziksel durum;

• kiralama profili.

Bir gayrimenkulü yalnızca ilan fotoğraflarını kullanarak değerlendirmeyin.

İkinci el gayrimenkul için fiziksel olarak inceleyin:

• daire;

• bina girişi;

• bodrum;

• ortak alanlar;

• otopark;

• çevre sokak.

Uzaktan satın alımlar için, yalnızca önceden kaydedilmiş pazarlama materyaline güvenmek yerine canlı bir video incelemesi ayarlayın.

Adım 5 — Tam Gayrimenkulü Belirleyin

Ciddi bir şekilde müzakere etmeden önce, tam olarak ne satın aldığınızı belirleyin.

İlgili bilgiler şunları içerebilir:

• il;

• ilçe;

• mahalle;

• ada;

• parsel;

• bina/blok;

• kat;

• bağımsız bölüm;

• gayrimenkul türü.

Geliştirici projeleri için şunları ayırt edin:

pazarlama birim numarası

ile

resmi bağımsız bölüm numarası.

Farklı olabilirler.

Fark izlenebilir olmalıdır.

Adım 6 — Satıcıyı Doğrulayın

Satma yetkisine yasal olarak kimin sahip olduğunu belirleyin.

Satıcı şunlar olabilir:

• kayıtlı bireysel malik;

• geliştirici şirketi;

• başka bir kurumsal kuruluş;

• Vekaletname altında temsilci.

Bireyler için, gayrimenkulü sunan kişinin kayıtlı mülkiyete karşılık geldiğini teyit edin.

Şirketler için şunları teyit edin:

• tam yasal kuruluş;

• şirket bilgileri;

• imza yetkisi.

Sadece bir satış temsilcisinin daire anahtarları var diye depozito göndermeyin.

Adım 7 — Ticari Şartları Müzakere Edin

Para ödemeden önce temel işlem şartları üzerinde anlaşın.

Bunlar normalde şunları içerir:

• satın alma fiyatı;

• para birimi;

• depozito;

• ödeme planı;

• ana sözleşme tarihi;

• beklenen Tapu devir tarihi;

• dahil edilen mobilya;

• boş teslim;

• ilgili olduğunda geliştirici teslimatı.

İpotek alıcıları için finansman koşulları da ele alınmalıdır.

Önemli ticari vaatler nihayetinde yazılı olarak görünmelidir.

Adım 8 — Yalnızca Gerekirse Rezervasyon Sözleşmesi İmzalayın

Gayrimenkulü piyasadan çekmek için bir rezervasyon ödemesi — genellikle Kapora olarak adlandırılır — talep edilebilir.

Ödemeden önce, rezervasyon belgesi şunları belirtmelidir:

• tam gayrimenkul;

• satın alma fiyatı;

• ödenen tutar;

• rezervasyon süresi;

• tutarın satın alma fiyatının bir parçası olup olmadığı;

• iade koşulları;

• satıcı iptali;

• alıcı iptali;

• durum tespiti koşulları.

Her Kapora ödemesinin yasal olarak aynı olduğunu varsaymayın.

Türk hukuku şu kavramlar arasında ayrım yapar:

• bağlanma parası;

• cayma parası.

Adım 9 — Hukuki Durum Tespitini Tamamlayın

Bu, Türkiye'deki gayrimenkul satın alma sürecinin en önemli aşamalarından biridir.

Maddi olarak bağlanmadan önce şunları kontrol edin:

Mülkiyet

Gayrimenkule kim sahip?

Gayrimenkul Kimliği

Daire sicille eşleşiyor mu?

Takyidat

Şunlar var mı:

• ipotekler;

• hacizler;

• şerhler;

• irtifaklar;

• diğer kısıtlamalar?

Satıcı Yetkisi

Kişi/şirket gerçekten satabilir mi?

Bina Durumu

Şunlar nedir:

• kat mülkiyeti;

• kat irtifakı;

• İskan;

• izin durumu?

Yabancı Alıcı Uygunluğu

Bu özel alıcı bu özel gayrimenkulü edinebilir mi?

Bir gayrimenkul, sırf satıcı şöyle dediği için kapanışa ilerlememelidir:

"Tapu temiz."

Altta yatan kayıt incelenmelidir.

Adım 10 — Teknik ve Fiziksel Kontrolleri Tamamlayın

Hukuki durum tespiti şunu yanıtlar:

"Yasal olarak satın alabilir miyim?"

Teknik inceleme şunu yanıtlar:

"Fiziksel olarak ne satın alıyorum?"

Gayrimenkulün yaşına ve değerine bağlı olarak şunları inceleyin:

• çatlaklar;

• nem;

• sıhhi tesisat;

• elektrik sistemleri;

• pencereler;

• ısıtma;

• klima;

• çatı;

• bodrum;

• asansörler;

• ortak alanlar.

Depremle ilgili endişeler için, şunları kesin mühendislik kanıtı olarak değerlendirmek yerine uygun bir teknik uzmana danışın:

• DASK;

• bina yaşı;

• görünüm.

Adım 11 — Yeni Bina Gayrimenkulü için Geliştirici Durum Tespitini Gerçekleştirin

Bir geliştiriciden satın alıyorsanız, başka bir katman ekleyin.

Doğrulayın:

• yasal satıcı;

• MERSİS kayıtları;

• arazi mülkiyeti;

• inşaat yüklenicisi;

• yapı ruhsatı;

• proje yapısı;

• teknik şartname;

• ödeme koruması;

• teslim geçmişi.

Plan aşamasındaki projeler için, proje tamamlanmazsa ödemelerinizi neyin koruduğunu belirleyin.

Adım 12 — Satın Alma Sözleşmesini Sonuçlandırın

Maddi riskler anlaşıldığında, gayrimenkul satın alma sözleşmesini sonuçlandırın.

Sözleşme açıkça şunları belirtmelidir:

• taraflar;

• tam gayrimenkul;

• satın alma fiyatı;

• para birimi;

• ödeme planı;

• depozito kredisi;

• tapu devir koşulları;

• teslimat;

• temerrüt;

• iade koşulları;

• cezalar;

• uyuşmazlık şartları.

Plan aşamasındaki gayrimenkul için şunları ekleyin:

• teknik şartnameler;

• proje belgeleri;

• teslim son tarihi;

• proje değişikliği hükümleri.

Özel bir sözleşme, gerçek mülkiyetin devredildiği resmi tescil sürecinin yerini tek başına almaz.

Adım 13 — Gerektiğinde Türk Vergi / Kimlik Numarası Alın

Yabancı alıcılar, resmi işlem ve ilgili bankacılık prosedürleri için uygun kimlik bilgilerine ihtiyaç duyar.

Alıcının durumuna bağlı olarak, bu şunları içerebilir:

• Türk Yabancı Kimlik Numarası;

• Türk Vergi Kimlik Numarası.

Uygun Türk kimliğine zaten sahip olmayan yabancılar, bankacılık ve kapanış aşamalarına geçmeden önce ilgili vergi numarası düzenlemelerini alabilirler.

Bu genellikle pratikte erken tamamlanır çünkü bankalar ve diğer işlem katılımcıları buna ihtiyaç duyabilir.

Adım 14 — Banka Hesabını ve Para Akışını Hazırlayın

Bir Türk banka hesabı genellikle faydalıdır ancak her gayrimenkul satın alma yapısı için evrensel bir gereklilik değildir.

Önemli fonlar göndermeden önce şunları belirleyin:

• paranın şu anda nerede olduğunu;

• hangi para biriminde tutulduğunu;

• hangi bankanın alacağını;

• nihai lehtarın kim olduğunu;

• hangi fon kaynağı kanıtının gerekli olacağını;

• DAB'ın nasıl düzenleneceğini.

Banka hesabınızın şunları yaptığını keşfetmek için Tapu gününe kadar beklemeyin:

• transfer limitleri var;

• uyum belgelerine ihtiyacı var;

• gelen fonları temizlemedi.

Adım 15 — Fon Kaynağı Belgelerini Hazırlayın

Büyük uluslararası gayrimenkul transferleri normal KYC/AML kontrollerini tetikleyebilir.

Para kaynağına bağlı olarak, belgeler şunları içerebilir:

• banka tasarrufları;

• maaş kayıtları;

• başka bir gayrimenkulün satışı;

• şirket temettüleri;

• iş geliri;

• yatırım tasfiyesi;

• miras.

Meşru bir işlem, alıcı şunları açıkça belgeleyebildiğinde çok daha kolay işlenir:

paranın nereden geldiğini

ve

neden transfer edildiğini.

Adım 16 — Gayrimenkul Değerleme Raporunu Alın

TKGM şu anda yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu belirli işlemler için değerleme raporları gerektirmektedir. TKGM, mevcut değerleme çerçevesinin yabancı gerçek kişiler tarafından ilgili edinim işlemlerine uygulandığını ve değerleme raporlarının yetkili değerleme kuruluşları aracılığıyla hazırlandığını belirtmektedir.

Değerleme süreci genellikle gayrimenkulün geçerli işlem için resmi olarak değerlendirilen piyasa değerini belirler.

Rapor şunlarla karıştırılmamalıdır:

• hukuki durum tespiti;

• mühendislik incelemesi;

• yatırım tavsiyesi.

Her birinin farklı bir işlevi vardır.

Değerleme Satın Alma Fiyatından Düşük Olabilir mi?

Evet.

Örneğin:

• Kararlaştırılan satın alma fiyatı: 20 milyon TL

• Değerleme: 17.5 milyon TL

Bu otomatik olarak sıradan bir satın almayı engellemez.

Ancak fark şunlar için önemli olabilir:

• finansman;

• vatandaşlık;

• alıcı fiyat analizi.

Büyük açıklanamayan bir fark araştırmayı hak eder.

Adım 17 — DAB Sürecini Tamamlayın

Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancı gerçek kişiler Döviz Alım Belgesi — DAB sürecine tabidir.

TKGM, yabancı alıcıların ilgili yabancı parayı bir banka aracılığıyla Merkez Bankası çerçevesine satmaları ve banka tarafından verilen DAB'ı tapu sicili işlemi için sunmaları gerektiğini doğrulamaktadır. DAB gerekliliği 24 Ocak 2022'den beri yabancı gerçek kişiler tarafından yapılan edinimlere uygulanmaktadır.

Bu, resmi satıştan önce koordine edilmelidir.

Şunları yapmayın:

önce tüm yabancı paranızı gayri resmi olarak dönüştürün

ve sonra sorun:

"DAB'ı nasıl oluşturacağız?"

Dönüşümden önce işlem akışını planlayın.

DAB'ı Kim Düzenleyebilir?

İşlem yapısına bağlı olarak, dönüşüm geçerli kurallar uyarınca izin verilen işlem tarafları veya yetkili temsilciler tarafından ilgili banka aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Önemli olan şudur:

• alıcı bilgileri;

• gayrimenkul işlemi;

• para birimi tutarı;

• bankacılık belgeleri;

doğru şekilde koordine edilir.

Vatandaşlık Alıcıları Ek Banka Kanıtına İhtiyaç Duyar

Sıradan yabancı alıcı gayrimenkul satışları için TKGM, DAB'ı kilit para birimi belgesi olarak tanımlar.

Türk vatandaşlığı gayrimenkul işlemleri için TKGM ek olarak alıcıdan satıcıya ödemeyi gösteren banka kanıtı gerektirir.

Bu, ödeme sıralamasını özellikle önemli kılar.

Adım 18 — Katılmayacaksanız Vekaletname Hazırlayın

Yabancı bir alıcının her adıma şahsen katılması mutlaka gerekli değildir.

Usulüne uygun hazırlanmış bir Vekaletname — Vekaletname — bir temsilciyi belirli işlemleri yapmak üzere yetkilendirebilir.

Yurtdışında hazırlanırsa, vekaletname şunları gerektirebilir:

• Apostille veya geçerli legalizasyon;

• Türkçe çeviri;

• uygun şekil;

• belirli edinim yetkisi.

TKGM, tapu sicili işlemleri için kullanılan yurtdışında düzenlenmiş Vekaletnameler için özel rehberlik sürdürmektedir.

Adım 19 — Gerekirse Yeminli Tercüman Ayarlayın

Resmi işleme şahsen katılan bir taraf Türkçe konuşmuyorsa, yeminli bir tercüman gerekebilir.

TKGM'nin yayınlanan yabancı satış prosedürü, bir tarafın Türkçe konuşmadığı durumlarda gereksinimler arasında yeminli tercümanı listelemektedir.

Kapanışta gayrimenkul satış temsilcisinin gayri resmi olarak resmi tercüman olarak hizmet etmesine güvenmeyin.

Adım 20 — Kapanıştan Önce DASK'ı Ayarlayın

İlgili binalar için, zorunlu deprem sigortası Tapu sürecinin bir parçasını oluşturur.

Ancak önemli bir yeni 2026 kuralı vardır.

5 Eylül 2026'da veya sonrasında tescil edilen konut satışları için DASK şunları belirtmektedir:

• satıcının mevcut poliçesi işlem tarihinde sona erer;

• alıcı, gayrimenkul devrinden önce kendi adına geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi almalıdır;

• alıcının poliçesi satış sırasında kontrol edilir;

• aynı kural, satışın Tapu Müdürlüğü önünde veya bir noter önünde tamamlanıp tamamlanmadığına bakılmaksızın geçerlidir.

Bu, 2026 kapanış kontrol listeleri için büyük bir değişikliktir.

DASK Deprem Güvenliğini Kanıtlamaz

DASK bir sigorta gerekliliğidir.

Binanın:

• her yapısal standardı karşıladığını;

• depreme dayanıklı olduğunu;

• bir mühendislik değerlendirmesinden geçtiğini

onaylamaz.

Yapısal durum tespiti ayrıdır.

Adım 21 — Resmi Satış Başvurusunu Gönderin

Satış başvurusu, Web Tapu dahil olmak üzere resmi tapu sicili kanalları aracılığıyla başlatılabilir.

TKGM, Web Tapu'nun gayrimenkul sahiplerinin veya yetkili kullanıcıların şunları yapmasına olanak tanıdığını açıklamaktadır:

• işlem başvurularını çevrimiçi gönderme;

• gerekli belgeleri elektronik olarak gönderme;

• süreci takip etme;

• ücret ve randevu bilgilerini alma.

Türk Yabancı Kimlik Numarası/e-Devlet kimlik bilgileri olmayan yabancı gerçek kişiler özel FOR FOREIGNER portalını kullanabilir.

Yabancı Alıcı Satışı için Tipik Belgeler

TKGM'nin yayınlanan satış prosedürü şunları içeren belgeleri tanımlar:

• pasaport / kimlik belgesi;

• uygulanabilir olduğunda temsil belgesi;

• mevcut olduğunda gayrimenkul tapu bilgileri;

• gerekli gayrimenkul değerleme raporu;

• uygulanabilir olduğunda zorunlu deprem sigortası;

• gerektiğinde yeminli tercüman.

İşleme bağlı olarak, ek belgeler gibi:

• DAB;

• vatandaşlık için banka ödeme kanıtı;

• vekaletname;

• şirket belgeleri;

de gerekli olabilir.

Adım 22 — Belge İncelemesini Bekleyin

Başvuru gönderildikten sonra, Tapu Sicili dosyayı inceler.

Bu şunları doğrulamayı içerebilir:

• taraflar;

• gayrimenkul;

• kısıtlamalar;

• belgeler;

• yabancı alıcı gereksinimleri;

• ücretler.

Başvuru sahibi, aşağıdakiler dahil ilgili başvuru bilgilerini takip edebilir:

• mevcut aşama;

• eksik belgeler;

• ücret kodları;

• randevu detayları;

• tescil tamamlanması,

TKGM'nin başvuru takip sistemleri aracılığıyla.

Belgeler eksikse, kapanış randevusundan önce eksikliği giderin.

Adım 23 — SMS / Randevu Bilgilerini Alın

Web Tapu iş akışı kapsamında, TKGM dosya işlendikten sonra ilgili bildirimleri gönderir.

Bunlar şunları içerebilir:

• gerekli Tapu harcı;

• döner sermaye/hizmet ücreti;

• ödeme kodları;

• imza tarihi ve saati.

TKGM'nin yayınlanan Web Tapu prosedürü, başvuru incelendikten sonra başvuru sahibinin ödeme ve randevu bilgilerini aldığını ve belirlenen zamanda imza aşamasını tamamladığını açıklamaktadır.

Sadece birisi size gayri resmi bir banka hesabı gönderdiği için ücret ödemeyin.

Resmi ödeme talimatlarını doğrulayın.

Adım 24 — Tapu Harcını Ödeyin

2026 itibarıyla, resmi gayrimenkul devir ücreti şöyledir:

Alıcı

Beyan edilen gerçek devir/edinim değerinin %2'si

Satıcı

Beyan edilen gerçek devir/edinim değerinin %2'si

Toplam yasal yük:

%4, %2 + %2 olarak bölünmüş.

Türkiye'nin Gelir İdaresi Başkanlığı, alıcı ve satıcının ayrı ayrı binde 20 (%2) ile ücretlendirildiğini ve beyan edilen değerin ücret hesaplaması için gayrimenkulün geçerli emlak vergisi değerinden düşük olamayacağını doğrulamaktadır.

Örnek: Tapu Harcı

Beyan edilen gerçek devir fiyatının şu olduğunu varsayalım:

15.000.000 TL

Alıcının yasal payı

%2

=

300.000 TL

Satıcının yasal payı

%2

=

300.000 TL

Toplam:

600.000 TL

Ticari olarak, taraflar bazen belirli maliyetleri ekonomik olarak kimin üstleneceğini müzakere eder.

Ancak yasal sorumluluk çerçevesi özel ticari düzenlemelerden ayırt edilmelidir.

Yapay Olarak Düşük Satış Fiyatı Beyan Etmeyin

Gelir İdaresi, alıcıları ve satıcıları gerçek gayrimenkul devir fiyatını beyan etmeleri konusunda özellikle uyarır.

Beyan edilen fiyatın gayrimenkulün emlak vergisi değerinin altında olduğu durumlarda, geçerli hesaplama basitçe o daha düşük rakamı kullanamaz.

Düşük beyan şunları yaratabilir:

• vergi maruziyeti;

• cezalar;

• gelecekteki sermaye kazancı sorunları;

• vatandaşlık tutarsızlıkları;

• bankacılık-belge uyuşmazlıkları.

Adım 25 — TKGM Döner Sermaye / Hizmet Ücretini Ödeyin

Tapu harcına ek olarak, tapu sicili işlemleri geçerli bir döner sermaye hizmet ücretini içerebilir.

TKGM, 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli özel bir 2026 tarifesi yayınlamaktadır.

Miktar, gayrimenkul fiyatının evrensel bir yüzdesi olmaktan ziyade geçerli işlem/tarife kategorisine bağlıdır.

İşlem bildiriminden resmi tutarı teyit edin.

Adım 26 — Nihai Tapu Kontrolünü Gerçekleştirin

Nihai satın alma fiyatı geri döndürülemez hale gelmeden önce, mevcut sicili tekrar kontrol edin.

Şunları teyit edin:

• satıcı kayıtlı malik olarak kalıyor;

• beklenen ipotek durumu;

• hacizler;

• şerhler;

• kararlaştırılan serbest bırakmalar;

• beklenmedik yeni bir kısıtlama yok.

Bu, ilk durum tespitinden bu yana haftalar veya aylar geçtiğinde özellikle önemlidir.

Süreci şöyle düşünün:

Durum Tespiti Kontrolü

"Satın almaya karar verdiğimde gayrimenkulün yasal konumu nedir?"

Kapanış Kontrolü

"Bugün hala kararlaştırılan yasal konumda mı?"

Her ikisi de önemlidir.

Adım 27 — Satıcının Borcu Varsa İpotek Kaldırmayı Teyit Edin

Bir ikinci el gayrimenkul, mevcut bir banka ipoteği kapanışın bir parçası olarak ödenirken satılabilir.

İşlem şunları koordine etmelidir:

• satıcı borcu;

• banka ödemesi;

• ipotek kaldırma belgeleri;

• alıcı ödemesi;

• tescil.

TKGM, ilgili banka ipotek kaldırma belgelerini elektronik olarak gönderdikten sonra, Tapu Sicili'nin silme işlemini gerçekleştirebileceğini belirtmektedir.

Yalnızca satıcının şöyle demesine güvenmeyin:

"Dün bankaya ödedim."

Adım 28 — Nihai Ödemeyi Koordine Edin

Kapanış gününden önce herkes şunu bilmelidir:

Para tam olarak ne zaman hareket eder?

Olası yapılar işleme bağlıdır.

Kilit risk, klasik kapanış sorusudur:

Alıcı önce mi öder, yoksa mülkiyet önce mi devredilir?

Süreç, bir tarafın kararlaştırılan karşı edimi almadan değerden vazgeçtiği süreyi en aza indirmelidir.

Güvenilir Hesap / Güvenli Ödeme

TKGM ve Takasbank, ödeme-mülkiyet riskini azaltmayı amaçlayan dijital bir sistem olan Güvenilir Hesap'ı işletmektedir.

Sistem kapsamında:

• satış başvurusu başlatılır;

• satın alma fonları özel bir Takasbank hesabına transfer edilir;

• fonlar bloke kalır;

• tescil tamamlandıktan sonra para otomatik olarak satıcıya serbest bırakılır.

Ancak, mevcut yayınlanan kullanıcı gereksinimleri belirli Türk kimlik/IBAN bilgilerini içerir, bu nedenle yabancı alıcılar sistemin her uluslararası alıcı için evrensel olarak mevcut olduğunu varsaymak yerine kendi uygunluklarını ve işlem yapılarını teyit etmelidir.

Adım 29 — Resmi Kapanışa Katılın

Nihai satış, resmi yetkili yol aracılığıyla tamamlanabilir.

Standart Tapu Sicili süreci için, gerekli taraflar veya yetkili temsilcileri ilgili imza aşamasına katılır.

Resmi belgeler ve beyanlar kontrol edilir.

Alıcı Türkçe konuşmuyorsa ve şahsen katılıyorsa, onaylı bir yeminli tercüman gerekebilir.

Alıcı imzalamadan önce şunları doğrulamalıdır:

• isim;

• gayrimenkul;

• fiyat;

• mülkiyet payı;

• işlem türü.

Önce imzalamayın ve sonra soru sormayın.

Adım 30 — Alternatif: Noter Aracılığıyla Resmi Gayrimenkul Satışı

Türkiye ayrıca noterlerin resmi gayrimenkul satış sözleşmelerini düzenlemesine izin vermektedir.

Adalet Bakanlığı, sistemin noterlerin şunları yapmasına olanak tanıdığını doğrulamaktadır:

• başvuruyu almak;

• kısıtlamaları ve yasal gereklilikleri kontrol etmek;

• resmi satış sözleşmesini hazırlamak;

• sistem aracılığıyla bir tapu sicili günlük numarası almak;

• işlemi tescil için iletmek.

Bu alternatif bir resmi yoldur — özel bir satın alma sözleşmesini basitçe noter onayından geçirmekle aynı şey değildir.

Yabancı alıcı gereksinimleri gibi geçerli:

• DAB;

• değerleme;

• edinim kısıtlamaları;

• DASK;

yine de karşılanmalıdır.

5 Eylül 2026 DASK alıcı poliçesi kuralı, Tapu Sicili'nde veya bir noter önünde yapılan satışlara açıkça uygulanır.

2026'da Noter Satış Ücreti

2026 noter tarifesi, bir noterin resmi bir gayrimenkul satış sözleşmesi hazırladığı durumlarda, noter ücretinin gayrimenkul satış değerinin binde 1'i üzerinden hesaplandığını, tarifenin geçerli asgari ve azami tutarlarına tabi olduğunu öngörmektedir.

Normal gayrimenkul devir ücreti çerçevesi ayrı kalır.

Bu nedenle, noter yolunu seçmeden önce toplam prosedür maliyetlerini karşılaştırın.

Adım 31 — Tescil Mülkiyeti Devreder

Bu kritik yasal andır.

Bir rezervasyon sözleşmesi alıcıyı kayıtlı malik yapmaz.

Özel bir satış sözleşmesi tek başına alıcıyı kayıtlı malik yapmaz.

Gerçek mülkiyet değişikliği resmi tescil süreci aracılığıyla gerçekleşir.

Satış onaylandıktan ve tescil edildikten sonra:

Satıcı

↓

Kayıtlı Mülkiyet

↓

Alıcı

Alıcı daha sonra resmi sonucu doğrulamalıdır.

Adım 32 — Yeni Tapu'yu Doğrulayın

Tescilden sonra şunları teyit edin:

• alıcının tam kimliği;

• mülkiyet payı;

• tam bağımsız bölüm;

• gayrimenkul detayları.

İşlemi yalnızca şunlarla bırakmayın:

• bir satış temsilcisinin tebrik mesajı;

• ödeme makbuzu;

• özel sözleşme.

Kayıtlı mülkiyeti teyit edin.

Adım 33 — Tam İşlem Dosyasını Saklayın

Şunları saklayın:

Hukuki

• satın alma sözleşmesi;

• vekaletname;

• durum tespiti raporu.

Tapu Sicili

• Tapu;

• başvuru/kapanış kayıtları.

Bankacılık

• gelen SWIFT;

• DAB;

• satıcı ödeme makbuzu.

Değerleme

• Ekspertiz / değerleme belgeleri.

Sigorta

• DASK.

Maliyetler

• Tapu harcı makbuzları;

• hizmet ücreti makbuzları;

• hukuki/acente faturaları.

Vatandaşlık alıcıları işlem kayıtları konusunda özellikle disiplinli olmalıdır.

Adım 34 — Fiziksel Teslimi Tamamlayın

Yasal mülkiyet ve fiziksel zilyetlik ilişkili ancak ayrıdır.

Teslimde şunları kontrol edin:

• anahtarlar;

• giriş kartları;

• otopark kumandaları;

• depolama;

• mobilya;

• beyaz eşyalar;

• sayaç okumaları;

• görünür kusurlar.

Bir geliştirici gayrimenkulü için, uygun olduğunda yazılı bir teslim/eksiklik kaydı kullanın.

Adım 35 — Aidat ve Bina Yönetimini Kontrol Edin

Site veya bina yönetimiyle iletişime geçin.

Şunları teyit edin:

• aylık aidat;

• ödeme yöntemi;

• satıcının ödenmemiş bakiyesi;

• erişim sistemleri;

• yönetim iletişim bilgileri.

Satın alma sözleşmesi, devirden önce tahakkuk eden yükümlülüklerin sorumluluğunu netleştirmelidir.

Adım 36 — Kamu Hizmeti Hesaplarını Devredin / Açın

Gayrimenkule bağlı olarak şunları düzenleyin:

• elektrik;

• su;

• gaz;

• internet.

Adım 37 — Yurtdışında Yaşıyorsanız Gayrimenkul Yönetimini Ayarlayın

Türkiye'de yaşamayacak yabancı mal sahipleri şunları kimin yöneteceğine karar vermelidir:

• acil durumlar;

• faturalar;

• bakım;

• kiracılar;

• anahtarlar;

• denetimler.

Bunu ilk sorunu beklemek yerine kapanıştan hemen sonra yapın.

Nakit Alıcı Süreci

Basit bir nakit işlem şu şekilde ilerleyebilir:

Gayrimenkul Seçildi
↓
Depozito
↓
Durum Tespiti
↓
Sözleşme
↓
Değerleme
↓
Fonlar Hazırlandı
↓
DAB
↓
DASK
↓
Web Tapu Başvurusu
↓
Ücretler
↓
Nihai Tapu Kontrolü
↓
Ödeme + Tescil
↓
Teslim

Nakit, yasal kontrolleri ortadan kaldırmaz.

Sadece kredi verenin değerlendirmesini kaldırır.

İpotek Alıcısı Süreci

Finanse edilen bir satın alma başka bir yol ekler:

Ön Onay
↓
Gayrimenkul Seçimi
↓
Banka Gayrimenkul Değerlemesi
↓
Hukuki / Teminat İncelemesi
↓
Nihai Kredi Onayı
↓
Alıcı Öz Sermayesi + Kredi
↓
DAB / Ödeme Koordinasyonu
↓
Tapu + İpotek Tescili

Gayrimenkul sözleşmesi şu durumlarda ne olacağını ele almalıdır:

• finansman reddedilirse;

• değerleme çok düşükse;

• banka beklenenden az onaylarsa.

Uzaktan Alıcı Süreci

Yurtdışından satın alan bir alıcı şunları kullanabilir:

Uzaktan Gayrimenkul Seçimi
↓
Bağımsız Durum Tespiti
↓
Yabancı/Konsolosluk Vekaletnamesi
↓
Sözleşme
↓
Bankacılık / DAB
↓
Temsilci Kapanışı Yürütür
↓
Tapu Doğrulaması
↓
Uzaktan Teslim / Yönetim

Plan Aşaması Alıcı Süreci

Plan aşamasındaki satın alımlar, olağan kapanış sürecinden önce ek adımlar gerektirir.

Tipik iş akışı:

Geliştirici Doğrulaması
↓
Arazi / İzin Kontrolü
↓
Sözleşme Öncesi Bilgi
↓
Resmi Ön Ödemeli Konut Yapısı
↓
Ödeme Güvenliği
↓
Taksitler
↓
İnşaat İzleme
↓
Tamamlama / İskan
↓
Nihai Devir

Nitelikli ön ödemeli konut için, mevcut Ticaret Bakanlığı kuralları ek tüketici korumaları getirmektedir.

Vatandaşlık Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Vatandaşlığa yönelik bir edinim başka bir uyumluluk katmanı ekler.

Tipik yapı şunları içerir:

• uygun gayrimenkulü seçin;

• vatandaşlık uygunluğunu kontrol edin;

• hukuki durum tespitini yapın;

• satıcı/gayrimenkul uygunluğunu doğrulayın;

• değerleme / TTB alın;

• banka ödemelerini yapılandırın;

• DAB alın;

• nitelikli tutarı transfer edin;

• Tapu'yu tamamlayın;

• gerekli kısıtlamayı/taahhüdü tescil edin;

• vatandaşlık belgeleriyle devam edin.

Vatandaşlık uygunluğunu basit bir nihai kontrol kutusu olarak değerlendirmeyin.

Başlangıçtan itibaren işlemi etkilemelidir.

Yeni 2026 Kapanış Kontrol Listesi

Eylül 2026 ve sonrasında tamamlanan gayrimenkul satışları için, kapanış dosyası yeni DASK kuralını özellikle hesaba katmalıdır.

Tapu'dan Önce

•  Alıcı adına düzenlenmiş alıcı DASK poliçesi

•  Poliçe geçerli

•  Gayrimenkul bilgileri doğru

•  Gerekli poliçe kontrolü tamamlanabilir

DASK, bu gerekliliğin 5 Eylül 2026'da veya sonrasında tescil edilen konut satışlarına uygulandığını belirtmektedir.

Tam Yabancı Alıcı Belge Kontrol Listesi

Alıcı

•  Pasaport / kabul edilen kimlik

•  Uygulanabilir olduğunda Türk vergi/YKN bilgileri

•  İletişim bilgileri

•  Temsil ediliyorsa vekaletname

•  Gerektiğinde yeminli tercüman düzenlemeleri

Gayrimenkul

•  Güncel tapu bilgileri

•  Tam bağımsız bölüm

•  Gerektiğinde değerleme raporu

•  DASK

•  İlgili olduğunda bina/gayrimenkul belgeleri

Hukuki

•  Durum tespiti incelemesi

•  Uygulanabilir olduğunda ipotek kaldırma belgeleri

•  Satıcı yetkisi

•  Satın alma sözleşmesi

Bankacılık

•  Fon kaynağı kanıtı

•  DAB

•  Transfer makbuzları

•  Satıcı hesabı doğrulandı

Kapanış

•  Tapu harcı ödendi

•  Döner sermaye/hizmet ücreti ödendi

•  Nihai tapu kontrolü

•  Randevu teyit edildi

•  Nihai ödeme yapısı teyit edildi

Uygulanabilir Olduğunda Vatandaşlık

•  TTB / gerekli değerleme

•  Banka makbuzu alıcı → satıcı

•  DAB

•  Nitelikli değer doğrulandı

•  Gerekli şerh/taahhüt düzenlendi

Tapu Gününde Ne Olur?

Basitleştirilmiş bir kapanış günü sırası şöyle görünebilir:

1. Randevuyu teyit edin
Belgelerin ve tarafların/temsilcilerin hazır olduğundan emin olun.

2. Ücretlerin ödendiğini teyit edin
Resmi ödeme talimatlarını kullanın.

3. DASK'ı teyit edin
5 Eylül 2026 sonrası nitelikli konut işlemleri için, alıcı tarafı poliçesi zaten aktif olmalıdır.

4. Nihai tapu incelemesini gerçekleştirin
Beklenmedik bir kısıtlama olmadığını teyit edin.

5. Ödeme hazırlığını teyit edin
Alıcı fonları kararlaştırılan kapanış mekanizmasına göre mevcut olmalıdır.

6. Resmi işlem detaylarını inceleyin
Şunları kontrol edin:

• gayrimenkul;

• fiyat;

• taraflar.

7. Resmi satış belgelerini imzalayın
Alıcı/satıcı veya yetkili temsilcileri resmi beyanları tamamlar.

8. Tescil gerçekleşir
Mülkiyet alıcıya tescil edilir.

9. Ödemeyi tamamlayın
Kontrollü kapanış mekanizmasına göre.

10. Yeni tapu konumunu teyit edin
Tescili doğrulayın.

Kapanış Gününde Asla Yapmamanız Gerekenler

Şunları yapmayın:

• belgelenmiş bir neden olmadan tam satın alma fiyatını nakit olarak getirmeyin;

• doğrulama olmadan yeni değiştirilmiş bir IBAN'a para göndermeyin;

• anlamadığınız belgeleri imzalamayın;

• gayri resmi bir tercümana güvenmeyin;

• nihai sicil kontrolünü atlamayın;

• beklemediğiniz yeni bir ipotek/şerh kabul etmeyin;

• yapay olarak düşük bir satış fiyatı beyan etmeyin;

• yeni 2026 kuralından sonra satıcının eski DASK'ının yeterli kaldığını varsaymayın.

Kapanış günü, zaten alınmış kararları uygulamalıdır.

İşlemin yapısını ilk kez keşfettiğiniz gün olmamalıdır.

Yaygın Gayrimenkul Satın Alma Hataları

Hata 1 — Durum Tespitinden Önce Ödeme Yapmak
Alıcı, riskleri bilmeden önce kozunu kaybeder.

Hata 2 — Sözleşmeyi Mülkiyetle Karıştırmak
Mülkiyet resmi tescile bağlıdır.

Hata 3 — Kapora'yı Otomatik Olarak İade Edilemez Olarak Değerlendirmek
Yasal ve sözleşmesel niteliği önemlidir.

Hata 4 — Banka Hesabını Çok Geç Açmak
Uluslararası fonlar uyum incelemesi gerektirebilir.

Hata 5 — DAB'ı Planlamadan Para Birimini Dönüştürmek
Bu, yabancı alıcı ödeme belgelerini karmaşıklaştırabilir.

Hata 6 — Eski Bir Tapu Kopyası Kullanmak
Mevcut kısıtlamalar farklı olabilir.

Hata 7 — Eylül 2026'da Alıcı Tarafı DASK'ı Görmezden Gelmek
Yeni kural, geçerli konut tapu devirlerinden önce alıcının kendi poliçesini gerektirir.

Hata 8 — Gayrimenkul Fiyatını Düşük Beyan Etmek
GİB, asgari emlak vergisi değeri kuralına tabi olarak gerçek devir fiyatının beyan edilmesini gerektirir.

Hata 9 — İlgisiz Bir Hesaba Ödeme Yapmak
Ödeme izi yasal ve ticari olarak mantıklı olmalıdır.

Hata 10 — Nihai Tapu'yu Doğrulamamak
İşlem, sırf satıcı para aldı diye bitmiş değildir.

Gayrimenkul Satın Alma Süreci Kırmızı Bayrakları

Gayrimenkul Satın Alma Süreci: Kim Ne Yapar?

Rolleri anlamak, bir taraftan her şeyi yapmasını bekleme riskini azaltır.

SSS: Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Yabancı olarak Türkiye'de gayrimenkul satın alma süreci nedir?

Tipik süreç şunları içerir:

• gayrimenkul seçimi;

• satıcı/gayrimenkul doğrulaması;

• gerektiğinde rezervasyon;

• hukuki ve teknik durum tespiti;

• satın alma sözleşmesi;

• bankacılık hazırlığı;

• değerleme;

• DAB;

• DASK;

• Web Tapu başvurusu;

• ücret ödemesi;

• nihai tapu kontrolü;

• resmi satış;

• tescil;

• teslim.

Yabancılar Türkiye'de gayrimenkul satın alabilir mi?

Uygun yabancı gerçek kişiler, yasal uyruk, coğrafi ve nicel kısıtlamalara tabi olarak Türk gayrimenkulü satın alabilir.

Belirli alıcı ve gayrimenkul, önemli ödemeden önce kontrol edilmelidir.

Yabancı alıcıların avukata ihtiyacı var mı?

Özel bir avukat her Tapu satışı için evrensel bir yasal ön koşul değildir.

Ancak bağımsız bir avukat şunları inceleyebilir:

• tapu;

• takyidat;

• sözleşme;

• satıcı yetkisi;

• yabancı alıcı kısıtlamaları;

• kapanış koşulları.

Yabancıların gayrimenkul değerleme raporuna ihtiyacı var mı?

TKGM'nin mevcut çerçevesi, yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu belirli işlemler için bir değerleme raporu gerektirir.

Gerekli rapor, geçerli resmi sistem aracılığıyla koordine edilmelidir.

Yabancı alıcıların DAB'a ihtiyacı var mı?

Evet, geçerli yabancı alıcı edinim çerçevesi kapsamında gayrimenkul satın alan yabancı gerçek kişiler, satıştan önce Döviz Alım Belgesi sürecini tamamlamalıdır.

Türk banka hesabına ihtiyacım var mı?

Evrensel olarak değil.

Bir Türk hesabı genellikle çok faydalıdır, ancak uyumlu yabancı alıcı ödeme yapıları doğrudan yurtdışından kaynaklanan fonları da içerebilir.

DAB ve ödeme yolu transferden önce planlanmalıdır.

2026'da Türkiye'de Tapu harcı ne kadar?

Yasal tapu devir ücreti alıcı için %2 ve satıcı için %2'dir, beyan edilen gerçek devir değeri üzerinden hesaplanır, temel değerin geçerli emlak vergisi değerinin altına düşemeyeceği kuralına tabidir.

Başka bir Tapu hizmet ücreti var mı?

Evet.

TKGM geçerli bir döner sermaye/hizmet ücreti uygular ve 2026 için yürürlükte olan tarifeyi yayınlamıştır.

Bir daire satın almadan önce DASK'a ihtiyacım var mı?

5 Eylül 2026'da veya sonrasında tescil edilen nitelikli konut satışları için, alıcı tapu işleminden önce kendi adına geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi almalıdır.

Satıcının DASK poliçesini kullanabilir miyim?

5 Eylül 2026'dan itibaren tescil edilen satışlar için, satıcının poliçesi devir günü sona erer ve alıcının işlemden önce kendi geçerli poliçesi olmalıdır.

Yabancılar Web Tapu'yu kullanabilir mi?

Evet.

TKGM, YKN/e-Devlet kimlik bilgileri olmayan yabancı gerçek kişiler için bir FOR FOREIGNER Web Tapu yolu sağlar.

Tapu'da normalde hangi belgeler gereklidir?

TKGM'nin yayınlanan yabancı alıcı satış prosedürü şunları içerir:

• pasaport/kimlik;

• uygulanabilir olduğunda temsil belgesi;

• değerleme raporu;

• uygulanabilir olduğunda DASK;

• gerektiğinde yeminli tercüman.

Belirli işlem ek belgeler gerektirebilir.

Bir Vekaletname aracılığıyla gayrimenkul satın alabilir miyim?

Evet, Vekaletname geçerli olduğu ve gerekli yetkiyi verdiği sürece.

Yurtdışında düzenlenen vekaletnameler geçerli Türk tapu sicili gereksinimlerini karşılamalıdır.

Bir noter Türkiye'de gayrimenkul mülkiyetini devredebilir mi?

Evet.

Noterler, gerekli yasal kontrolleri yaptıktan sonra, entegre tapu sistemi aracılığıyla resmi gayrimenkul satış sözleşmelerini düzenleme yetkisine sahiptir.

Özel bir gayrimenkul sözleşmesi imzalamak daireye sahip olmak için yeterli mi?

Hayır.

Satın alma sözleşmesi sözleşmesel yükümlülükler oluşturabilir, ancak kayıtlı mülkiyet resmi devir ve tescil sürecinin tamamlanmasına bağlıdır.

Tam satın alma fiyatını ne zaman ödemeliyim?

Ödeme, resmi devir yapısıyla koordine edilmelidir.

İşlem yeterli koruma sağlamadıkça, tam tutarı tapu tescilden çok önce satıcı için geri döndürülemez şekilde mevcut hale getirmekten kaçının.

Gayrimenkulde ipotek varsa ne olur?

İpotekli bir gayrimenkul potansiyel olarak satın alınabilir, ancak işlem ipoteğin nasıl ödeneceğini ve kaldırılacağını belirtmelidir.

Alıcı, tescil öncesi mevcut sicil durumunu teyit etmelidir.

Tapu ofisine şahsen katılmam gerekiyor mu?

Mutlaka değil.

İşlem, Vekaletname altında usulüne uygun yetkilendirilmiş bir temsilci veya başka bir yasal olarak mevcut resmi yol aracılığıyla tamamlanabilir.

Yasal olarak ne zaman gayrimenkul sahibi olurum?

Kayıtlı mülkiyet, resmi işlem tamamlandığında ve edinim tapu siciline tescil edildiğinde devredilir.

Tapu'yu aldıktan hemen sonra ne yapmalıyım?

Tapu detaylarını doğrulayın ve ardından şunları tamamlayın:

• fiziksel teslim;

• anahtar devri;

• kamu hizmetleri;

• bina yönetimi kaydı;

• aidat düzenlemeleri;

• sigorta;

• gerektiğinde gayrimenkul yönetimi.

Nihai Gayrimenkul Satın Alma Süreci Kontrol Listesi

Seçimden Önce

•  Hedef tanımlandı

•  Bütçe tanımlandı

•  Yabancı alıcı uygunluğu dikkate alındı

Depozitodan Önce

•  Satıcı belirlendi

•  Gayrimenkul belirlendi

•  İlk Tapu kontrolü

•  Fiyat üzerinde anlaşıldı

•  Depozito koşulları yazıldı

Sözleşmeden Önce

•  Hukuki durum tespiti tamamlandı

•  Gerektiğinde teknik inceleme tamamlandı

•  Uygulanabilir olduğunda geliştirici kontrol edildi

•  Bina durumu anlaşıldı

•  İpotek/kısıtlamalar anlaşıldı

Bankacılıktan Önce

•  Vergi/YKN düzenlemeleri hazır

•  Banka/ödeme yolu planlandı

•  Fon kaynağı kanıtı hazırlandı

•  Satıcı lehtarı doğrulandı

Tapu Başvurusundan Önce

•  Sözleşme sonuçlandırıldı

•  Değerleme tamamlandı

•  DAB tamamlandı

•  Gerekirse vekaletname hazır

•  Gerekirse tercüman ayarlandı

•  Mevcut kural uyarınca alıcı DASK hazır

İmzalamadan Önce

•  Tapu harçları ödendi

•  Hizmet ücreti ödendi

•  Mevcut tapu yeniden kontrol edildi

•  İpotek kaldırma mekanizması teyit edildi

•  Nihai ödeme hazır

•  Resmi gayrimenkul detayları doğrulandı

İmzalamadan Sonra

•  Tescil teyit edildi

•  Yeni Tapu doğrulandı

•  Ödeme kayıtları saklandı

•  Anahtarlar alındı

•  Teslim belgelendi

•  Kamu hizmetleri düzenlendi

•  Aidat/yönetim kuruldu

Yabancı Alıcılar için Son Tavsiye

Türkiye'deki gayrimenkul satın alma sürecini anlamanın en güvenli yolu, onu tek bir işlem olarak düşünmemektir.

Bu, kontrollü kararlar dizisidir.

Alıcı şuradan hareket etmelidir:

"Bu daireyi seviyorum."

şuraya:

"Tam olarak ne olduğunu biliyorum."

sonra:

"Kime ait olduğunu biliyorum."

sonra:

"Yasal ve teknik risklerini anlıyorum."

sonra:

"Ne imzaladığımı biliyorum."

sonra:

"Paranın tam olarak nasıl hareket edeceğini biliyorum."

ve ancak sonunda:

"Kayıtlı malik olmaya hazırım."

En güçlü iş akışı:

Ara
→ Doğrula
→ İncele
→ Müzakere Et
→ Dikkatlice Rezerve Et
→ Durum Tespiti
→ Sözleşme
→ Değerleme
→ Bankacılık
→ DAB
→ DASK
→ Web Tapu
→ Ücretler
→ Nihai Sicil Kontrolü
→ Resmi Satış
→ Tescil
→ Teslim

Birkaç 2026 detayı özel dikkat hak etmektedir.

Yabancı gerçek kişi alıcılar, gayrimenkul ediniminden önce geçerli DAB sürecine hala ihtiyaç duymaktadır.

Gelir İdaresi, yasal Tapu harcı yapısının gerçek beyan edilen devir değeri üzerinden alıcı için %2 ve satıcı için %2 olarak kaldığını doğrulamaktadır.

Ve 5 Eylül 2026'dan itibaren tescil edilen nitelikli konut işlemleri için, alıcı artık satıcının poliçesine güvenmek yerine tapu devrinden önce kendi geçerli DASK poliçesine sahip olmalıdır.

Bu prosedürel detaylar önemlidir.

Ancak daha büyük ilke daha da önemlidir:

İşlemi asla satıcının tercih ettiği ödeme tarihi etrafında düzenlemeyin. Her alıcı riskinin tatmin edici şekilde kontrol edildiği nokta etrafında düzenleyin.

Bu yaklaşım, Türkiye'de gayrimenkul satın almayı bir dizi idari adımdan yapılandırılmış bir edinim sürecine dönüştürür.