2026 Türkiye'de Müteahhit Durum Tespiti: Satın Almadan Önce Bir Müteahhit Nasıl Kontrol Edilir

Türkiye'de geliştirici durum tespiti, yeni veya plan aşamasındaki bir mülkün arkasındaki şirket, arazi, inşaat yetkisi, proje yapısı, mali korumalar ve sözleşmesel yükümlülüklerin önemli miktarda para taahhüt etmeden önce araştırılması sürecidir.

Yabancı alıcılar için bu süreç özellikle önemlidir çünkü profesyonelce tasarlanmış bir satış ofisi, bir projeyi altında yatan yasal yapısından çok daha basit gösterebilir.

Bir alıcı şurada tek bir marka adı görebilir:

• projenin web sitesi;

• billboard;

• broşür;

• satış ofisi;

• Instagram hesabı.

Ancak yasal olarak, proje birkaç farklı kuruluşu içerebilir:

Arsa Sahibi

↓

Geliştirici

↓

İnşaat Yüklenicisi

↓

Satıcı / Sözleşme Şirketi

Bu kuruluşlar aynı şirket olabilir.

Tamamen farklı da olabilirler.

Bu, şu sorunun:

"Bu ünlü bir geliştirici mi?"

yeterli olmadığı anlamına gelir.

Daha iyi bir durum tespiti süreci şunu sorar:

• Daireyi hangi yasal şirket satıyor?

• Proje arsasına kim sahip?

• Binayı yasal olarak kim inşa ediyor?

• Geçerli bir yapı ruhsatı var mı?

• Arsa üzerinde ipotek veya kısıtlama var mı?

• Proje başarısız olursa alıcı ödemelerini ne korur?

• Dairemin tesliminden sözleşmesel olarak kim sorumlu?

Bu sorular özellikle plan aşamasındaki bir mülk satın alımında önem kazanır; burada yabancı alıcı, tamamlanmış daireyi teslim almadan aylar veya yıllar önce satın alma bedelinin önemli bir kısmını transfer edebilir.

Türkiye Ticaret Bakanlığı, 5 Mart 2026'da ön ödemeli konut rehberini güncelledi. Rehber, tüketicilere açıkça proje arsasının mülkiyetini araştırmalarını, tapu sicili şerhlerini ve beyanlarını kontrol etmelerini, bağımsız bölüm planını ve teknik şartnameyi incelemelerini, alıcı ödemelerini kapsayan korumayı anlamalarını ve ilgili ön ödemeli konut sözleşmesini imzalamadan önce yapı ruhsatının mevcut olduğunu doğrulamalarını söylüyor.

Bu nedenle geliştirici durum tespiti, isteğe bağlı bir internet itibar kontrolü olarak görülmemelidir.

Gerçek satın alma riski analizinin bir parçasıdır.

Önemli: Bu kılavuz genel bilgi sağlar, işleme özgü hukuki, mali veya mühendislik tavsiyesi değildir. Aşağıda tartışılan tüketici korumaları, işlemin ilgili Türk ön ödemeli konut tüketici çerçevesine girdiği durumlarda geçerlidir; şirket alıcıları, ticari işlemler veya farklı yapılandırılmış anlaşmalar farklı bir analiz gerektirebilir.

Geliştirici Durum Tespiti Nedir?

Geliştirici durum tespiti, bir gayrimenkul projesinin arkasındaki kişi ve şirketlerin aşağıdakilere sahip olup olmadığının incelenmesi anlamına gelir:

• yasal kimlik;

• yetki;

• mülkiyet hakları;

• inşaat izinleri;

• sözleşmesel yapı;

• mali korumalar;

• operasyonel kapasite;

alıcıya vaat ettiklerini yerine getirmek için gerekli olan.

Süreç üç geniş soruyu yanıtlamalıdır.

1. Proje, temsil edildiği gibi yasal olarak var mı?

Var mı:

• tanımlanabilir arazi;

• tanımlanabilir mülkiyet;

• yapı ruhsatı;

• onaylanmış proje;

• tanımlanabilir birim?

2. İlgili şirketler yasal olarak yetkili ve doğru şekilde bağlantılı mı?

Kim:

• arsa sahibi?

• satıcı?

• geliştirici?

• yüklenici?

3. Bir şeyler ters giderse alıcıyı ne korur?

Örneğin:

• tamamlama koruması;

• banka garantisi;

• ilerleme ödeme sistemi;

• sözleşmesel çözümler;

• iade hakları;

• kayıtlı sözleşmesel koruma.

Bu nedenle geliştirici durum tespiti, sadece şirketin ne kadar süredir var olduğunu sormaktan daha kapsamlıdır.

Geliştirici Durum Tespiti vs Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti

Bu iki inceleme örtüşür, ancak aynı değildir.

Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti

Öncelikle şunlara odaklanır:

• belirli mülk;

• Tapu;

• mülkiyet;

• ipotekler;

• hacizler;

• takyidat;

• sözleşme;

• yabancı alıcı uygunluğu.

Geliştirici Durum Tespiti

Daha ağırlıklı olarak şunlara odaklanır:

• proje şirketi;

• geliştirici yapısı;

• inşaat yüklenicisi;

• arazi-geliştirme ilişkisi;

• izin;

• inşaat kapasitesi;

• mali güvence;

• geliştirme geçmişi;

• tamamlama riski.

Madde 22 birinci konuyu ayrıntılı olarak ele alır:

Türkiye'de Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti 2026.

Bu makale ikinciye odaklanır.

Geliştirici, Satıcı, Yüklenici ve Arsa Sahibi Her Zaman Aynı Şirket Değildir

Bu, yeni bina mülk durum tespitindeki en önemli kavramlardan biridir.

Şu şekilde pazarlanan bir proje hayal edin:

"Istanbul Residence"

Yapı şu olabilir:

Arsa Sahibi

ABC Arsa A.Ş.

Geliştirici / Proje Yöneticisi

XYZ Gayrimenkul A.Ş.

İnşaat Yüklenicisi

DEF İnşaat Ltd. Şti.

Sözleşmenizi İmzalayan Satıcı

XYZ Proje Pazarlama A.Ş.

Dört şirket de ilişkili olabilir.

Ancak yasal olarak farklı rolleri vardır.

Yabancı bir alıcı tam olarak şunu belirlemelidir:

hangi şirket hangi yükümlülüğü borçlu.

Yasal Satıcı Neden Önemlidir

Ünlü geliştirici markasının şu olduğunu varsayalım:

Global Istanbul Developments

ancak sözleşmeniz şu şirketle:

Example Proje 7 Ltd. Şti.

Sözleşme tarafınız, reklamlarda görünen ana marka değil, daha küçük proje şirketi olabilir.

İmzalamadan önce belirleyin:

• tam yasal şirket adı;

• şirket türü;

• MERSİS numarası;

• ticaret sicili numarası;

• ilgili olduğunda vergi bilgileri;

• kayıtlı adres;

• yetkili imza sahipleri.

Sadece bir logoya güvenmeyin.

1. Şirketin Yasal Varlığını MERSİS Aracılığıyla Doğrulayın

Türkiye, Merkezi Sicil Kayıt Sistemi — MERSİS'i işletmektedir.

Ticaret Bakanlığı, MERSİS'in şirket ve ticari işletme tescil, değişiklik ve silinme bilgilerini merkezi olarak depoladığını ve işlediğini ve tüzel kişiler ile ekonomik birimler için birleşik bir tescil çerçevesi sağladığını açıklamaktadır.

Geliştirici durum tespiti için bu, alıcıya sunulan şirketin gerçek bir kayıtlı tüzel kişiliğe karşılık geldiğini doğrulamaya yardımcı olur.

Kontrol edin:

• tam şirket adı mevcut mu;

• tüzel kişilik aktif mi;

• şirket bilgileri sağlanan belgelerle uyuşuyor mu;

• MERSİS bilgileri tutarlı mı.

Marka Adı Şirket Adı Değildir

Pazarlama adları genellikle kayıtlı kurumsal adlardan daha kısa ve daha çekicidir.

Örneğin:

Proje Markası: Bosphorus Crown

Geliştirici Markası: ABC Holding

Yasal Satıcı: ABC Gayrimenkul Yatırım Proje Geliştirme Sanayi ve Ticaret A.Ş.

İşlem belgelerinde yalnızca doğru tüzel kişilik görünmelidir.

Sorun:

"Sözleşmemi imzalayan şirketin tam kayıtlı yasal adı nedir?"

Sonra doğrulayın.

2. Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'ni Kontrol Edin

Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi, kayıtlı kurumsal duyuruları yayınlar.

Resmi platformu, 1957'ye kadar uzanan yayınlanmış bildirimlere erişim sağlar ve şirket unvanı aramalarını ve kayıtlı duyurulara erişimi destekler.

Mevcut şirket kayıtlarına bağlı olarak, bu bildirimler aşağıdaki gibi konuların araştırılmasına yardımcı olabilir:

• şirket kuruluşu;

• ad değişiklikleri;

• sermaye değişiklikleri;

• yönetim değişiklikleri;

• yetkili temsilciler;

• adres değişiklikleri;

• kurumsal yeniden yapılandırma;

• yasal olarak yayınlanan hisse ile ilgili duyurular;

• tasfiye ile ilgili kayıtlar.

Bu, geliştiricinin adını Google'a yazıp yalnızca reklamlara bakmaktan çok daha faydalıdır.

Ticaret Sicilinin Size Söylemedikleri

Kurumsal tescil, bir şirketin kayıtlı olduğunu kanıtlar.

Şirketin aşağıdakilere sahip olduğunu otomatik olarak kanıtlamaz:

• projeyi bitirmek için yeterli nakdi;

• hiç anlaşmazlık yaşamadığını;

• her zaman zamanında teslim ettiğini;

• yüksek kaliteli mülk inşa ettiğini;

• ödeme gücünü koruyacağını.

Kurumsal doğrulama yalnızca bir katmandır.

Şunu yanıtlar:

"Bu şirket kim?"

Şunu değil:

"Bu şirket dairemi kesinlikle tamamlayacak mı?"

3. Geliştirici Adına Kimin İmzalayabileceğini Doğrulayın

Bir satış temsilcisi otomatik olarak bir şirketi bağlama yetkisine sahip değildir.

Sözleşme şu kişi tarafından imzalanmalıdır:

• yetkili bir şirket temsilcisi;

• veya geçerli yetki altında hareket eden başka bir kişi.

Kontrol edin:

• yetkili imza sahibi;

• uygun olduğunda imza sirküleri / yetki;

• birisi temsilci olarak imzaladığında Vekaletname;

• güncel kurumsal temsil kayıtları.

Güzel bir satış ofisi, masanın karşısında oturan kişinin proje şirketi adına 400.000 €'luk bir sözleşmeyi yasal olarak imzalayabileceğini kanıtlamaz.

4. İnşaat Yüklenicisini Doğrulayın

Projeyi satan şirket, fiziksel olarak inşaattan sorumlu şirket olmayabilir.

Türkiye, YAMBİS — Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi aracılığıyla bir yüklenici yetkilendirme ve sınıflandırma çerçevesi sürdürmektedir.

Resmi Bakanlık rehberi, yapı ruhsatına tabi inşaatın yetkili bir yapı müteahhidi sorumluluğunda yürütülmesi gerektiğini ve yüklenici yetki numaralarının yapı ruhsatı ve iskan belgeleri dahil belgelerde kullanıldığını belirtmektedir.

Belirleyin:

• yüklenicinin yasal adı;

• yüklenici yetki numarası;

• güncel durum;

• yüklenici sınıflandırması/grupu.

Yüklenici Çevrimiçi Kontrol Edilebilir mi?

Evet.

Bakanlık rehberi, yüklenici yetkilendirme bilgilerinin ve durumunun elektronik olarak, YAMBİS/e-devlet sistemleri aracılığıyla sorgulanabileceğini açıklamaktadır.

Resmi kurallar ayrıca yüklenicinin:

• yetki numaralarının;

• sınıflandırma gruplarının;

• ticari adlarının;

• iptal işlemlerinin;

YAMBİS aracılığıyla kamuya açık olduğunu belirtmektedir.

Bu, alıcılara satış materyallerinin ötesinde başka bir doğrulama noktası sağlar.

Yüklenici Lisansı İnşaat Kalitesini Garanti Eder mi?

Hayır.

Geçerli bir yetki numarası, düzenleyici kaydı/yetkilendirmeyi kanıtlar.

Aşağıdakiler için bağımsız bir garanti değildir:

• işçiliğin mükemmel olduğu;

• her malzemenin broşüre uyduğu;

• projenin erken biteceği;

• hiçbir kusurun oluşmayacağı.

Bunu şöyle değerlendirin:

bir uyumluluk kontrolü

şöyle değil:

bir kalite sertifikası.

Geliştirici vs Yüklenici Geçmiş Performansı

Daha önce tamamlanmış projelerin bir listesini isteyin.

Ancak bunları gerçekte hangi kuruluşun tamamladığını doğrulayın.

Bir proje şöyle pazarlanabilir:

"25. başarılı geliştirmemiz."

Yine de bazı önceki projeler şu şekilde tamamlanmış olabilir:

• başka bir yan kuruluş tarafından;

• başka bir yüklenici tarafından;

• kurumsal yeniden yapılandırmadan önce;

• ortak girişim olarak.

Geçmiş deneyimin alaka düzeyi, mevcut anlaşmanızda yükümlülüğü gerçekte kimin üstlendiğine bağlıdır.

5. Proje Arsasına Kimin Sahip Olduğunu Doğrulayın

Bu, plan aşamasındaki bir satın alımdaki en önemli kontrollerden biridir.

Ticaret Bakanlığı'nın mevcut 2026 rehberi, evin inşa edileceği arsanın mülkiyetinin Tapu Sicili aracılığıyla araştırılmasını ve değeri etkileyebilecek şerh veya beyanlar için tapunun kontrol edilmesini açıkça önermektedir.

Sorun:

Geliştirici arsaya sahip mi?

Birkaç olasılık vardır.

Geliştirici arsaya doğrudan sahip

Daha basit yapı, ancak takyidatların yine de kontrol edilmesi gerekir.

İlgili şirket arsaya sahip

İlişki anlaşılmalıdır.

Üçüncü taraf arsa sahibi arsaya sahip

Geliştirici, arsa payı karşılığı inşaat veya gelir paylaşımı yapısı altında faaliyet gösterebilir.

Birden fazla malik arsaya sahip

Yetki ve proje haklarının daha yakından analiz edilmesi gerekir.

Geliştirici Arsaya Sahip Değil: Bu Otomatik Olarak Kötü mü?

Hayır.

Birçok meşru Türk geliştirmesi şu arasındaki düzenlemelerle inşa edilir:

arsa sahibi + geliştirici.

Yaygın yapılar, genel olarak şu şekilde tanımlanan anlaşmaları içerebilir:

• kat karşılığı inşaat;

• arsa payı karşılığı inşaat;

• gelir paylaşımlı geliştirme.

Böyle bir yapının varlığı başlı başına bir kırmızı bayrak değildir.

Alıcının, geliştiricinin aşağıdakiler için yeterli yasal hakka sahip olup olmadığını anlaması gerekir:

• inşa etme;

• satma;

• ilgili daireyi devretme.

Üçüncü Taraf Arsaya Sahipse Sorulacak Sorular

Belirleyin:

• Kayıtlı arsa sahibi kim?

• Hangi anlaşma geliştiricinin inşa etmesine izin veriyor?

• Hangi birimler geliştiriciye ait?

• Hangi birimler arsa sahibine ait?

• Daireniz geliştiricinin satış yetkisi içinde mi?

• Arsa sahibinin tapu devrine katılması gerekiyor mu?

• Arsa sahibi ile geliştirici arasında anlaşmazlıklar var mı?

Yabancı bir alıcı, bir satış ofisine sahip olmanın proje arsasının mülkiyetini kanıtladığını varsaymamalıdır.

6. İpotekler ve Kısıtlamalar İçin Tapu Sicilini Kontrol Edin

Temel proje arsası güncel takyidat için kontrol edilmelidir.

TKGM, takyidatı genel olarak aşağıdakileri içeren kayıtlı kısıtlamalar ve haklar olarak tanımlar:

• şerhler;

• beyanlar;

• irtifaklar;

• gayrimenkul mükellefiyetleri;

• ipotekler;

• mülkiyeti etkileyen diğer ilgili kayıtlı hususlar.

Olası proje arsası sorunları şunları içerebilir:

• inşaat finansmanı ipoteği;

• haciz;

• satış vaadi;

• irtifak;

• üçüncü taraf hakkı;

• diğer kayıtlı kısıtlama.

Her kayıt bir projeyi kabul edilemez kılmaz.

Her maddi kayıt anlaşılmalıdır.

Arsa İpoteği Otomatik Olarak Kırmızı Bayrak Değildir

Geliştiriciler genellikle proje finansmanı kullanır.

Bu nedenle proje arsası üzerindeki bir banka ipoteğinin meşru bir finansman açıklaması olabilir.

Önemli sorular şunlardır:

• İpoteği hangi banka tutuyor?

• Hangi tutar veya teminat yapısı var?

• Bağımsız bölümünüz nasıl serbest bırakılacak?

• Borç veren birim birim serbest bırakma onayı veriyor mu?

• İpotek biriminizden ne zaman kaldırılacak?

• Kaldırma ödemenize bağlı mı?

Alıcının proje ipoteğinden bir çıkış mekanizmasına ihtiyacı vardır.

"İpotek Normaldir"i Tüm Açıklama Olarak Kabul Etmeyin

"Normal" yasal bir mekanizma değildir.

Bir proje ipoteği varsa, birimin sonunda üzerinde istenmeyen bir banka ipoteği kalmadan nasıl devredilebileceğini gösteren belgelenmiş süreci isteyin.

Sözleşme şunları koordine etmelidir:

alıcı ödemesi

ile

ipotek kaldırma

ve

Tapu devri.

7. Yapı Ruhsatını Kontrol Edin — Yapı Ruhsatı

Geçerli bir Yapı Ruhsatı veya yapı ruhsatı, temel bir geliştirici durum tespiti maddesidir.

Türkiye Ticaret Bakanlığı, Mart 2026 rehberinde açıkça belirtmektedir:

Yapı ruhsatı alınmadan önce bir tüketiciyle ön ödemeli konut sözleşmesi yapılamaz.

Plan aşamasındaki bir alıcı için şunları isteyin:

• ruhsat numarası;

• ruhsat tarihi;

• veren belediye;

• parsel;

• proje bilgileri;

• yüklenici bilgileri.

Sonra ruhsatın satılan projeye karşılık geldiğini doğrulayın.

"Ruhsat Başvurusu Yapıldı" "Ruhsat Verildi" ile Aynı Şey Değildir

Bu ifadeler eşdeğer olarak görülmemelidir:

"Belediye ruhsatımızı işliyor."

ve

"Yapı ruhsatı verildi."

Geçerli işlem, ön ödemeli konut sözleşmesi yapılmadan önce yasal olarak ruhsat gerektiriyorsa, gelecekteki bir ruhsat mevcut bir ruhsatla aynı şey değildir.

8. Yapı Ruhsatını Arazi ve Projeyle Karşılaştırın

Ruhsatın aşağıdakilere karşılık gelip gelmediğini kontrol edin:

• doğru ada;

• doğru parsel;

• doğru proje;

• doğru geliştirici/yüklenici yapısı;

• doğru inşaat türü.

Geliştiriciden gelen bir belge, yalnızca satın aldığınız mülkle gerçekten ilgiliyse faydalıdır.

9. Onaylanmış Projeyi İnceleyin

Geliştirici, pazarlama planlarının arkasındaki resmi projeyi tanımlayabilmelidir.

Yabancı alıcılar şunları karşılaştırmalıdır:

pazarlama planı

ile

onaylanmış yasal proje

uygun olduğunda.

Kontrol edin:

• blok;

• kat;

• bağımsız bölüm;

• birim tipi;

• yön;

• balkon;

• teras;

• otopark;

• depolama;

• ortak alanlar.

Ticaret Bakanlığı'nın mevcut rehberi, tüketicinin ilgili ön ödemeli konut sözleşmesinden önce bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve teknik şartname dahil proje ile ilgili belgeleri almasını gerektirmektedir.

10. Tam Daireyi Doğrulayın

Satın almayın:

"C Blok'ta 2+1 birim."

Tanımlanabilir bir mülk satın alın.

Sözleşme şunları belirlemenize izin vermelidir:

• bina;

• kat;

• birim numarası;

• kurulduğu yerlerde bağımsız bölüm;

• yön;

• net/brüt alan.

500 daireli bir geliştirme için belirsiz tanımlar gereksiz risktir.

Net Alan vs Brüt Alan

Bir geliştirici şunu reklam edebilir:

120 m²

gerçek iç kullanılabilir alan önemli ölçüde daha düşükken.

Ticaret Bakanlığı özellikle tüketicilere şunları karşılaştırmalarını söyler:

• brüt alan;

• net alan;

• konum;

• yön;

• vaat edilen iç özellikler;

sözleşmeye karşı.

Sorun:

Reklamı yapılan metrekare rakamı tam olarak neyi içeriyor?

11. Teknik Şartnameyi İnceleyin

Teknik şartname — genellikle mahal listesi / teknik şartname olarak adlandırılır — yeni bina işlemindeki en değerli belgelerden biri olabilir.

Şunları tanımlayabilir:

• zemin kaplaması;

• kapılar;

• pencereler;

• mutfak dolapları;

• beyaz eşyalar;

• banyolar;

• ısıtma;

• klima;

• cephe;

• yalıtım;

• akıllı ev sistemleri;

• ortak tesisler.

Bakanlığın 2026 rehberi, teknik şartnameyi özellikle alıcıların sözleşme yapmadan önce incelemesi gereken belgeler arasında tanımlamaktadır.

Broşür Kalitesi Sözleşme Kalitesi Değildir

Bir broşür şunları vaat edebilir:

• İtalyan mutfak;

• premium mermer;

• akıllı ev;

• sonsuzluk havuzu;

• peyzajlı park.

Ancak sözleşme şunu diyorsa:

"Geliştirici, kendi takdirine bağlı olarak eşdeğer malzemeleri ikame edebilir,"

yasal taahhüt broşürün önerdiğinden çok daha zayıf olabilir.

Önemli ürün özellikleri, uygun olduğunda uygulanabilir sözleşmesel belgelere dahil edilmelidir.

12. Zorunlu Sözleşme Öncesi Bilgileri Alın

Nitelikli ön ödemeli konut satışları için satıcı, sözleşme yapılmadan en az bir gün önce tüketiciye bir ön bilgilendirme formu sağlamalıdır.

Bakanlığın Mart 2026 rehberi ayrıca formun ve sözleşmenin ilgili yönetmelikte öngörülen zorunlu bilgileri içermesi gerektiğini söylemektedir.

Yabancı alıcılar şunu kabul etmemelidir:

"Şimdi imzala, teknik belgeleri sonra göndeririz."

geçerli yasal çerçevenin önceden açıklama gerektirdiği durumlarda.

13. Resmi Sözleşme Yapısını Doğrulayın

Nitelikli ön ödemeli konut işlemleri resmi gerekliliklere tabidir.

Bakanlığın mevcut rehberine göre, geçerli bir ön ödemeli konut satışı şu şekilde yapılandırılabilir:

• tüketici lehine kat irtifakı tescili ile birlikte gerekli yazılı sözleşme; veya

• noter tarafından öngörülen şekilde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi.

Bakanlık ayrıca şunu belirtmektedir:

Geçerli bir sözleşme kurulmamışsa, satıcı tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme talep edemez veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge talep edemez.

Bu, geliştirici durum tespiti ile son derece ilgilidir.

"Rezervasyon Ücreti" Tüketici Hukukunu Otomatik Olarak Atlatmaz

Satış ekibi bir ödemeyi şöyle tanımlayabilir:

• rezervasyon ücreti;

• rezervasyon ödemesi;

• Kapora;

• işlem ücreti;

• ilk taksit.

Etiket, ödemenin nitelikli bir ön ödemeli konut yapısı altında yasal olarak izin verilebilir olup olmadığını mutlaka belirlemez.

Temel işlem önemlidir.

14. Alıcı Ödemelerinin Nasıl Korunduğunu Kontrol Edin

Kritik plan aşaması sorusu şudur:

Geliştirici projeyi bitiremezse paramı ne korur?

30 veya daha fazla konut içeren nitelikli ön ödemeli konut projeleri için Ticaret Bakanlığı şu anda satıcının, satışlara başlamadan önce, aşağıdakiler gibi en az bir tanınmış koruma yöntemi sağlamasını gerektirmektedir:

• bina tamamlama sigortası;

• banka garantisi;

• ilerleme ödeme sistemi;

• bağlantılı kredi koruması;

• tüketici ödemelerini koruyan Bakanlık onaylı başka bir yöntem.

30 konutun altındaki projeler için bu özel güvence gerekliliği geçerli değildir, ancak diğer ön ödemeli konut kuralları geçerli olmaya devam eder.

Genel Bir Vaat Değil, Tam Korumayı İsteyin

Sormayın:

"Proje garantili mi?"

Sorun:

"Bu projeye hangi yasal ödeme koruma mekanizması uygulanıyor?"

Sonra belgeleri isteyin.

Örneğin:

Bina Tamamlama Sigortası

• Sigortacı kim?

• Tam olarak ne sigortalanıyor?

Banka Garantisi

• Hangi banka?

• Hangi tutar?

• Lehtar kim?

İlerleme Ödeme Sistemi

• Hesabı hangi banka kontrol ediyor?

• Fonlar geliştiriciye ne zaman serbest bırakılıyor?

Bağlantılı Kredi

• Satın alma bedelinin hangi kısmı gerçekten bağlantılı kredi tarafından korunuyor?

Bina Tamamlama Sigortası

Türkiye'nin ön ödemeli konut çerçevesi kapsamında, bina tamamlama sigortası, tanımlanmış proje tamamlama risklerine karşı tüketici koruması sağlamak üzere tasarlanmıştır.

Resmi tüketici rehberi, geçerli koşullar altında geliştiricinin iflası veya mülkü tamamlayamaması gibi konularla ilişkili teminat kavramlarını tanımlamaktadır.

Alıcı, sigortanın gerçekten şunlarla ilgili olduğunu doğrulamalıdır:

• bu satıcı;

• bu proje;

• bu işlem.

Broşürdeki genel bir sigorta şirketi logosuna güvenmeyin.

Banka Garantisi

Doğru yapılandırıldığında bir banka garantisi daha güçlü ödeme koruması sağlayabilir.

Geçerli ön ödemeli konut yönetmeliği, banka garantisi mekanizmasını, satıcının ilgili yükümlülükleri yerine getirememesi durumunda korunan tüketici ödemeleriyle ilgili kesin, süresiz bir banka taahhüdü olarak tanımlamaktadır.

Gerçek belgeyi veya güvenilir onayı isteyin.

"Bank X tarafından destekleniyor" yasal olarak etkili bir alıcı garantisinden başka birçok şey anlamına gelebilir.

İlerleme Ödeme Sistemi — Hakediş Sistemi

Bir hakediş sistemi kapsamında, tüketici ödemeleri belirlenmiş bir banka hesabına yatırılır ve doğrulanmış inşaat ilerlemesine göre satıcıya serbest bırakılır.

Yönetmelik, fonların inşaat ilerlemesine dayalı izin verilen serbest bırakmaya kadar bloke tutulduğunu belirtmektedir.

Bu, alıcı riskini önemli ölçüde değiştirir.

Yalnızca inşaat ilerledikçe serbest bırakılan para, aşağıdakilerden çok farklıdır:

Temeller tamamlanmadan önce doğrudan geliştiriciye ödenen %70.

Bağlantılı Kredi Koruması

Bir ön ödemeli konut satın alımı nitelikli bir bağlantılı kredi yapısı kullanıyorsa, yasal koruma ilgili kredi tutarı içinde geçerlidir.

Yönetmelik ayrıca, satın alma bedelinin bağlantılı kredi tutarını aşması durumunda, kalan kısmın gerektiğinde ayrıca güvence altına alınması gerektiğini belirtmektedir.

Varsaymayın:

"Banka projeyi finanse ediyor"

şu anlama gelir:

"Banka tüm satın almamı garanti ediyor."

15. Geliştiricinin Mali Yapısını Anlayın

Bir şirket yasal olarak kayıtlı olabilir ve yine de mali baskıyla karşılaşabilir.

Bu nedenle geliştirici durum tespiti şunları sormalıdır:

• Proje sürekli ön satışlara mı bağlı?

• İnşaat maddi olarak alıcı taksitleriyle mi finanse ediliyor?

• Arsa üzerinde proje finansmanı ipotekleri var mı?

• Ödeme kilometre taşları inşaat ilerlemesine bağlı mı?

• Hangi resmi tüketici koruması var?

• Satıcı ince sermayeli bir proje şirketi mi?

Her cevap kamuya açık olmayacaktır.

Bu belirsizliğin kendisi, iyimser varsayımlarla değiştirilmek yerine kabul edilmelidir.

Maruz Kalma Haklıysa Mali Kanıt İsteyin

Büyük bir plan aşaması edinimi için danışmanlar şunlar gibi uygun kanıtlar talep etmeyi düşünebilir:

• ilgili kurumsal bilgiler;

• proje finansman yapısı;

• banka garantisi;

• tamamlama sigortası;

• diğer proje güvenlik belgeleri.

Amaç tüm geliştiriciyi denetlemek değildir.

Anlamak:

daire satışları yavaşlarsa projenin tamamlanmasına hangi mali mekanizma izin verir?

Kurumsal Sermayeyi Mevcut Proje Nakdiyle Karıştırmayın

Kayıtlı sermaye rakamı, belirli bir projeyi bitirmek için şu anda ne kadar likit nakit mevcut olduğunu mutlaka söylemez.

Aynı şekilde:

büyük şirket ≠ sıfır proje riski.

Birden fazla gösterge kullanın.

16. İnşaat İlerlemesini Bağımsız Olarak Kontrol Edin

İnşaat halindeki bir daire için belirleyin:

• gerçek inşaat aşaması;

• tamamlanma yüzdesi;

• çalışmanın aktif olup olmadığı;

• ilerlemenin zaman çizelgesiyle tutarlı görünüp görünmediği.

Sadece şuna güvenmeyin:

"Proje %70 tamamlandı."

Bu yüzdenin nasıl hesaplandığını sorun.

İnşaat Sahasını Ziyaret Edin

Mümkünse sahayı denetleyin.

Uzak bir alıcı için şunları düzenleyin:

• canlı video;

• bağımsız temsilci;

• mühendis;

• mülk denetçisi.

Arayın:

• aktif işçiler;

• makineler;

• tamamlanmış katlar;

• cephe ilerlemesi;

• altyapı;

• erişim yolları;

• ortak alan inşaatı.

Bir CGI görüntüsü inşaat ilerlemesini göstermez.

İlerlemeyi Zaman İçinde Karşılaştırın

Tarihli kanıt isteyin.

Örneğin:

• Ocak: temeller

• Nisan: yapısal katlar

• Temmuz: cephe

Birkaç ay boyunca ilerleme, tek bir inşaat fotoğrafından daha bilgilendiricidir.

17. Geliştiricinin Önceki Projelerini Doğrulayın

Geçmiş performans faydalı kanıt sağlayabilir.

İsteyin:

• tamamlanmış proje adları;

• konumlar;

• teslim yılları.

Sonra bazılarını bağımsız olarak denetleyin.

Kontrol edin:

• Proje gerçekten tamamlandı mı?

• İskan alındı mı?

• Malikler orada yaşıyor mu?

• Fiziksel kalite pazarlamaya benziyor mu?

• Ortak alanlar çalışıyor mu?

Bir geliştiricinin önceki binası, gelecekteki bir bina hakkındaki satış sunumundan daha bilgilendiricidir.

Mümkün Olduğunda Mevcut Maliklerle Konuşun

Mevcut malikler şunlar hakkında pratik bilgi sağlayabilir:

• teslim gecikmeleri;

• eksiklikler;

• satış sonrası hizmet;

• site yönetimi;

• aidat;

• ortak tesisler;

• inşaat kalitesi.

Bireysel görüşleri dikkatli ele alın.

Tek bir memnuniyetsiz çevrimiçi yorum sistemik suiistimali kanıtlamaz.

Ancak birden fazla bağımsız kaynakta tutarlı kalıplar daha fazla araştırmayı haklı çıkarabilir.

Çevrimiçi Yorumlar Kanıt Değil, İpucudur

Şu sonuca varmayın:

"Beş yıldız = güvenli geliştirici."

veya:

"Tek şikayet = kötü geliştirici."

Çevrimiçi yorumlar şunlar olabilir:

• gerçek;

• teşvik edilmiş;

• sahte;

• güncelliğini yitirmiş;

• projenizle ilgisiz.

Bunları ek sorular için ipucu olarak kullanın.

Belgelerin ikamesi olarak değil.

18. Teslim Geçmişini Kontrol Edin

Sorun:

Önceki projeler vaat edildiğinde teslim edildi mi?

Ancak "teslim edildi"nin ne anlama geldiğini doğrulayın.

Geliştiriciler farklı tanımlar kullanabilir:

• anahtarlar teslim edildi;

• daire fiziksel olarak bitti;

• iskan alındı;

• tapu devredildi;

• ortak tesisler tamamlandı.

Teslim kalitesi, teslim tarihi kadar önemlidir.

19. Sözleşmesel Teslim Tarihini Kontrol Edin

Sözleşme belirli bir teslim yükümlülüğü içermelidir.

Şöyle belirsiz ifadelerden kaçının:

"Tahmini tamamlanma Q4."

Sorun:

Hangi sözleşmesel tarih satıcı sorumluluğu yaratır?

Nitelikli ön ödemeli konut için, mevcut Bakanlık rehberi yasal teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemeyeceğini, ancak tarafların daha kısa bir süre üzerinde anlaşabileceğini ve bu durumda satıcının o daha kısa sözleşmesel süreyle bağlı olduğunu belirtmektedir.

Anahtar Teslimi Mutlaka Yasal Teslim Değildir

Bu önemli bir 2026 durum tespiti noktasıdır.

Bakanlık açıkça, mülkün fiziksel olarak teslim edilmesinin veya sadece anahtarların verilmesinin, ön ödemeli konut kuralları kapsamında yasal teslimin tamamlandığı anlamına gelmediğini belirtmektedir.

Bu nedenle sorun:

• Anahtarlar ne zaman teslim edilir?

• Tapu ne zaman devredilir?

• Hangi tapu durumu mevcut?

• Daire yasal olarak oturulabilir mi?

• Teslimde hangi belgeler var?

20. Gecikme Cezalarını İnceleyin

Geliştirici geç kalırsa:

Ne olur?

Sözleşme şunları sağlayabilir:

• tazminat;

• aylık ödeme;

• fesih hakkı;

• ek süre.

Geliştiricinin geniş nedenlerle teslimi uzatmasına izin veren maddelere dikkat edin.

Altı aylık bir ek süre, reklamı yapılan "Haziran 2027" teslimini önemli ölçüde değiştirebilir.

Mücbir Sebep Her Şey Anlamına Gelmemelidir

Geliştirici sözleşmeleri genellikle uzun mücbir sebep olayları listeleri içerir.

Sıradan ticari zorlukların alıcıya kaydırılıp kaydırılmadığını inceleyin.

Sorular şunları içerir:

• Malzeme fiyat enflasyonu teslimi otomatik olarak uzatır mı?

• İşgücü kıtlığı teslimi otomatik olarak uzatır mı?

• Finansman sorunları mücbir sebep olabilir mi?

• Hükümet eylemi kapsanıyor mu?

• Satıcı hangi bildirimi yapmalıdır?

Madde, sabit bir teslim tarihini tamamen isteğe bağlı bir hedefe dönüştürmemelidir.

21. Proje Değişikliklerini Araştırın

Alıcı, sözleşme imzalandıktan sonra geliştiricinin ne kadar değişiklik yapabileceğini anlamalıdır.

Potansiyel değişiklikler şunları içerir:

• daire planı;

• bina tasarımı;

• ortak alanlar;

• peyzaj;

• malzemeler;

• proje olanakları.

Mevcut ön ödemeli konut tüketici rehberi kapsamında, nitelikli proje değişiklikleri tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı bir veri ortamı aracılığıyla bildirilmelidir. Nitelikli bir değişikliği kabul etmeyen tüketici, geçerli bir aylık süre içinde Bakanlık tarafından tanımlanan koşullar altında cayabilir.

"Eşdeğer Malzeme" Maddelerinin Sınırlara İhtiyacı Vardır

Bir geliştiricinin makul esnekliğe ihtiyacı olabilir.

Ancak sınırsız ikameye izin veren bir madde kalite riski yaratır.

Örneğin:

Sözleşme vaadi: mühendislik meşe zemin

geliştirici "eşdeğer" dediği için kolayca şuna dönüşmemelidir:

düşük maliyetli laminat.

Teknik şartnameler performansı ölçebilecek kadar spesifik olmalıdır.

22. Ödeme Alıcısını Doğrulayın

Ödemeler ticari ve yasal olarak mantıklı olmalıdır.

Sözleşmeniz şununla ise:

ABC Gayrimenkul A.Ş.

ancak size para transfer etmeniz söyleniyorsa:

bir çalışan

veya

ilgisiz şirket

nedenini sorun.

Geliştirici durum tespiti şunları bağlamalıdır:

Sözleşme Satıcısı

↓

Banka Lehtarı

↓

Mülk

Açıklanamayan ödeme zincirleri geri kazanım ve uyumluluk riski yaratır.

Satış Temsilcilerine Şahsen Ödeme Yapmaktan Kaçının

Bir satış temsilcisi müzakere etmeye yetkili olabilir.

Bu, satış temsilcisinin şahsen aşağıdakileri almaya yetkili olduğu anlamına otomatik olarak gelmez:

10.000 € rezervasyon parası

veya

200.000 € taksit ödemeleri.

Lehtarı bağımsız olarak doğrulayın.

23. Ödemeleri İşleme Bağlayın

Taksitli satın alımlar için sözleşme şunları belirtmelidir:

• ödeme tutarı;

• vade tarihi;

• para birimi;

• tetikleyici.

Ticari olarak mümkün olduğunda, alıcılar ödemelerin gerçek inşaat ilerlemesine bağlı olup olmadığını anlamalıdır.

Bu özellikle plan aşamasındaki satın alımlarda önemlidir.

Büyük Peşin Ödeme Geliştirici Riskini Artırır

Karşılaştırın:

Yapı A

Şimdi %20
Yapısal tamamlamadan sonra %20
Cepheden sonra %30
Tapu/teslimde %30

ile:

Yapı B

Hemen %80
İki yıl içinde teslimde %20

Yapı B, geliştirici performans göstermemesine karşı çok daha büyük maruz kalma yaratır.

Fiyat indirimi, ek risk karşısında değerlendirilmelidir.

24. Tüketici Cayma Haklarını Anlayın

Nitelikli ön ödemeli konut sözleşmeleri için, tüketiciler şu anda sözleşme kuruluşundan itibaren 14 günlük yasal cayma hakkına sahiptir; neden belirtmeden veya sözleşmesel ceza ödemeden.

Bu, aşağıdakilerden ayrıdır:

• ticari iptal;

• depozito şartları;

• daha uzun yasal cayma mekanizması.

Yabancı alıcılar, işlemlerinin ilgili tüketici rejimine yasal olarak girip girmediğini belirlemelidir.

24 Aylık Cayma Mekanizması

Mevcut Bakanlık rehberi ayrıca, nitelikli ön ödemeli konut işlemlerindeki tüketicilerin, yasal çerçeveye tabi olarak, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar cayabileceğini belirtmektedir.

Zamanlamaya bağlı olarak, tanımlanmış tazminat uygulanabilir.

Bunu geliştiricinin gönüllü olarak sunduğu şeyle karıştırmayın:

"Ücretsiz iptal."

Yasal ve sözleşmesel haklar farklıdır.

25. İade Zamanlamasını Kontrol Edin

Alıcının iade hakkı olsa bile:

Para gerçekte ne zaman iade edilmelidir?

Mevcut Bakanlık rehberi, 14 günlük cayma hakkının kullanılmasının ardından nitelikli iadelerin, ilgili borç belgeleriyle birlikte, cayma bildirimi satıcıya ulaştıktan sonra en fazla 14 gün içinde iade edilmesi gerektiğini belirtmektedir.

Sözleşmeden ayrı yasal cayma mekanizması için, mevcut rehber en fazla 180 günlük bir iade süresi tanımlamaktadır.

Bu ayrımlar imzalamadan önce anlaşılmalıdır.

26. Satış Vaadi Korumasını İnceleyin

Bir ön ödemeli konut işlemi noter onaylı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aracılığıyla yapılandırıldığında, Bakanlık tüketicinin bu anlaşmanın tapu siciline şerh edilmesini talep edebileceğini açıklamaktadır.

Böyle bir şerh, alıcının sözleşmesel hakkını sicilde görünür kılmaya yardımcı olabilir.

Yabancı alıcılar bu korumanın işlemleriyle ilgili olup olmadığını sormalıdır.

27. Vatandaşlık İddialarını Ayrıca Kontrol Edin

Bir geliştirici daireleri şöyle pazarlayabilir:

"Vatandaşlığa Uygun."

Bu ifade ek durum tespitini tetiklemelidir.

Sadece şu nedenlerle uygunluk varsaymayın:

• fiyat 400.000 $'ı aşıyor;

• geliştirici daha önce vatandaşlık alıcılarına satmış;

• pazarlama broşürü "pasaport mülkü" diyor.

Bir vatandaşlık işlemi ayrıca şunların incelenmesini gerektirir:

• değerleme / TTB;

• satıcı/mülk uygunluğu;

• ilgili olduğunda mülkiyet geçmişi;

• DAB;

• ödeme kanıtı;

• Tapu tutarı;

• gerekli taahhüt;

• elde tutma süresi gereksinimi.

Vatandaşlık uygunluğu işleme özgüdür.

Geliştirici Garantisi vs Devlet Vatandaşlık Kuralları

Bir satış şirketi Türk vatandaşlık düzenlemelerini geçersiz kılamaz.

Şöyle diyen bir sözleşme:

"Vatandaşlık garantili"

yine de resmi gerekliliklere karşı analiz edilmelidir.

Daha güvenli soru şudur:

"Bu mülk hangi objektif vatandaşlık gereksinimini karşılıyor ve başarısız olursa sözleşmesel olarak ne olur?"

28. Yabancı Alıcı Uygunluğunu Kontrol Edin

Geliştiricinin mülkü genel olarak satabilmesi, her yabancı uyruklunun her birimi satın alabileceği anlamına gelmez.

Yabancı alıcı kısıtlamaları şunlara bağlı olabilir:

• uyruk;

• konum;

• askeri/güvenlik kısıtlamaları;

• yasal edinim sınırları.

Yabancı alıcının uygunluğu, geliştirici kalitesinden ayrı olarak doğrulanmalıdır.

29. Uzaktan Alıcılar Daha Güçlü Geliştirici Kontrollerine İhtiyaç Duyar

Yurtdışından satın alan yabancı yatırımcılar genellikle geliştiricinin uluslararası satış departmanına büyük ölçüde güvenir.

Bu, bilgi asimetrisi yaratır.

Uzak bir alıcı bağımsız olarak şunları doğrulamalıdır:

• kurumsal kimlik;

• arazi mülkiyeti;

• yapı ruhsatı;

• inşaat ilerlemesi;

• tam daire;

• sözleşme;

• ödeme alıcısı.

Geliştiricinin kendini doğrulayan tek kaynak olmasına izin vermeyin.

30. Bina Kalitesi Ayrı Bir Durum Tespiti İş Koludur

Şirket durum tespiti mühendislik kalitesini belirlemez.

Bir geliştirici şunlara sahip olabilir:

• doğru kurumsal kayıtlar;

• geçerli ruhsat;

• doğru sözleşme;

ve yine de kötü işçilik üretebilir.

Teknik inceleme şunları içerebilir:

• yapı mühendisi;

• mimar;

• bina denetçisi;

• eksiklik uzmanı.

Bu nedenle geliştirici durum tespiti, uygun olduğunda teknik denetimle birleştirilmelidir.

Yüklenici Sınıflandırması Deprem Sertifikası Değildir

YAMBİS yüklenici sistemi düzenleyici nitelik/kayıt değerlendirir.

Belirli bir binanın gelecekteki bir depremde güvenli performans göstereceğini onaylamaz.

Depremle ilgili edinim kararları için şunları araştırın:

• inşaat tarihi;

• tasarım kodu;

• yapısal sistem;

• zemin koşulları;

• mühendislik belgeleri;

• gerektiğinde profesyonel değerlendirmeler.

31. Tamamlanmış Geliştirici Mülkü İçin İskan'ı Kontrol Edin

Proje fiziksel olarak zaten tamamlanmışsa, durum tespiti değişir.

Sorun:

• Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan alındı mı?

• Bina yasal olarak tamamlandı mı?

• Birim kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı?

• Kamu hizmetleri tam olarak çalışıyor mu?

• Ortak alanlar tamamlandı mı?

Şöyle pazarlanan bir proje:

"taşınmaya hazır"

tamamlanmış bir mülk olarak araştırılmalı, sadece mobilya ve anahtarlara dayanarak kabul edilmemelidir.

32. Kat Mülkiyeti vs Kat İrtifakı'nı Kontrol Edin

Yeni tamamlanmış bir daire hala kat mülkiyeti yerine kat irtifakı'na sahip olabilir.

Bu otomatik olarak kabul edilemez değildir.

Ancak alıcılar şunları anlamalıdır:

• neden;

• hangi belgelerin eksik olduğu;

• dönüşümün ne zaman beklendiği.

Çözülmemiş yasal tamamlama soruları olan tamamlanmış bir proje daha yakın incelemeyi hak eder.

33. Yönetim Planını İnceleyin

Büyük bir konut projesi satın alma sonrasında maliyet yaratmaya devam eder.

Şunlar hakkında bilgi isteyin:

• site yönetimi;

• ortak tesisler;

• otopark;

• kullanım kısıtlamaları;

• yönetim yapısı;

• tahmini aidat.

Sadece satın alma fiyatına odaklanmayın.

Lüks bir site önemli aylık işletme maliyetleri yaratabilir.

Satın Almadan Önce Aidat'ı Tahmin Edin

Geliştirici şöyle diyebilir:

"Aidat henüz belirlenmedi."

Şunlara dayalı gerçekçi bir tahmin isteyin:

• yüzme havuzları;

• güvenlik;

• peyzaj;

• konsiyerj;

• spor salonu;

• asansörler;

• ısıtma/soğutma sistemleri.

Düşük bir kira getirisi, site yönetim ücretlerinden sonra daha da düşebilir.

34. Teslimattan Önce Devir ve Yeniden Satışı İnceleyin

Plan aşamasında satın alan yatırımcılar bazen tamamlanmadan önce sözleşmeyi yeniden satmayı planlar.

Bunun sınırsız olduğunu varsaymayın.

Sözleşmenin şunlara izin verip vermediğini kontrol edin:

• devir;

• atama;

• Tapu'dan önce yeniden satış.

Ve şunları empoze edip etmediğini:

• geliştirici onayı;

• devir ücreti;

• minimum elde tutma süresi;

• kısıtlamalar.

Bir satış temsilcisinin vaat ettiği "kolay çıkış", yatırımınız için önemliyse sözleşmesel yapıda görünmelidir.

35. Kira Garantileri Ayrı Doğrulama Gerektirir

Bazı projeler şunları reklam eder:

Garantili %8 kira getirisi

veya benzer teklifler.

Sorun:

• Garantiyi kim veriyor?

• Geliştirici mi?

• Otel işletmecisi mi?

• Ayrı yönetim şirketi mi?

• Ne kadar süreyle?

• Brüt mü net getiri mi?

• TL, USD veya EUR cinsinden mi?

• Aidat düşülüyor mu?

• İşletmeci temerrüde düşerse ne olur?

Kira garantisini devlet tahviliyle eşdeğer olarak değerlendirmeyin.

Belirli bir karşı taraftan sözleşmesel bir vaattir.

36. Garantili Geri Alım Maddeleri

Aynı ilke şunun için de geçerlidir:

"Geliştirici üç yıl sonra dairenizi geri alacak."

Doğrulayın:

• vaadi veren tüzel kişilik;

• fiyat formülü;

• para birimi;

• koşullar;

• son tarih;

• garantörün mali kabiliyeti.

Geri alım maddesi, yalnızca onu yerine getirmekle yükümlü kuruluş kadar güçlüdür.

Geliştiriciden İstenmesi Gereken Belgeler

Ciddi bir alıcının aşağıdakilerle ilgili ilgili kopyaları/bilgileri incelemesi veya edinmesi gerekebilir:

Her proje belgeleri aynı biçimde sunmayacaktır.

Alıcının avukatı, belirli işlem için hangilerinin gerekli olduğunu belirlemelidir.

Geliştirici Durum Tespiti Karnesi

Tek bir faktöre güvenmek yerine birkaç boyutu değerlendirin.

Tek bir yeşil sinyal tüm riski ortadan kaldırmaz.

Yeşil, Amber ve Kırmızı Bulgular

Yeşil

Örnek:

• satıcı açıkça tanımlanmış;

• arazi hakları doğrulanmış;

• izin mevcut;

• yüklenici yetkili;

• ödeme koruması belgelenmiş;

• proje temsil edildiği gibi ilerliyor.

Bu gelecekteki performansı garanti etmez, ancak yapı daha açıktır.

Amber

Örnek:

Proje arsası bir banka ipoteği taşıyor.

Ancak:

• borç veren ilişkisi belgelenmiş;

• birim serbest bırakma prosedürü mevcut;

• sözleşme devirden önce ipotek kaldırmayı koordine ediyor.

Bu yönetilebilir olabilir.

Kırmızı

Örnek:

• geliştirici arsaya sahip değil;

• satıcı geliştirme haklarının kanıtını üretemiyor;

• geçerli izin yok;

• hemen büyük ödeme talep ediliyor;

• ödeme ilgisiz kişisel hesaba gidiyor.

İndirimi yapısal riski çözmenin ikamesi olarak görmeyin.

Başlıca Geliştirici Kırmızı Bayrakları

Geliştirici Durum Tespiti Kontrol Listesi

Kurumsal Kimlik

•  Tam yasal satıcı tanımlandı

•  MERSİS bilgileri kontrol edildi

•  Ticaret Sicili duyuruları incelendi

•  Kayıtlı adres kontrol edildi

•  Yetkili imza sahibi doğrulandı

•  Marka-şirket ilişkisi anlaşıldı

Yüklenici

•  İnşaat yüklenicisi tanımlandı

•  YAMBİS yetkilendirmesi kontrol edildi

•  Yüklenici durumu kontrol edildi

•  İlgili olduğunda yüklenici grubu/sınıflandırması incelendi

•  Geliştirici/yüklenici ilişkisi anlaşıldı

Arazi

•  Kayıtlı arsa sahibi tanımlandı

•  Geliştiricinin arazi hakları doğrulandı

•  Ada/parsel onaylandı

•  İpotekler kontrol edildi

•  Hacizler kontrol edildi

•  Şerhler kontrol edildi

•  İrtifaklar incelendi

•  İlgiliyse arsa sahibi-geliştirici anlaşması incelendi

İzinler / Proje

•  Yapı ruhsatı mevcut

•  Ruhsat proje parseliyle eşleşiyor

•  Uygun olduğunda onaylanmış proje incelendi

•  Blok/kat/birim onaylandı

•  Net/brüt alan kontrol edildi

•  Teknik şartname incelendi

•  Vaziyet planı incelendi

•  Bağımsız bölüm planı incelendi

Tüketici Koruması

•  Uygulanabilir olduğunda ön bilgilendirme formu alındı

•  Resmi ön ödemeli satış yapısı kontrol edildi

•  Uygunsuz ön ödeme talep edilmedi

•  Ödeme koruma yöntemi tanımlandı

•  30+ birim güvence gerekliliği kontrol edildi

•  Cayma hakları anlaşıldı

•  Proje değişikliği hakları anlaşıldı

Mali / Ödeme

•  Depozito alıcısı doğrulandı

•  Taksit lehtarı doğrulandı

•  Ödeme planı incelendi

•  Proje ipoteği anlaşıldı

•  Birim ipotek kaldırma mekanizması oluşturuldu

•  Alıcı güvenliği belgelendi

Geçmiş Performans

•  Önceki projeler tanımlandı

•  Tamamlanmış projeler bağımsız olarak kontrol edildi

•  Teslim kaydı araştırıldı

•  Mevcut malik geri bildirimi değerlendirildi

•  Satış sonrası geçmişi araştırıldı

Sözleşme

•  Tam mülk belirtildi

•  Sabit satın alma fiyatı belirtildi

•  Teslim son tarihi belirtildi

•  Gecikme çözümleri belirtildi

•  Geliştirici temerrüdü ele alındı

•  İade son tarihi belirtildi

•  Mücbir sebep incelendi

•  Teknik ek dahil edildi

•  Devir/yeniden satış hakları kontrol edildi

Nihai Karar

•  Çözülmemiş sorunlar listelendi

•  Ön koşullar tanımlandı

•  Hukuki inceleme tamamlandı

•  Uygun olduğunda teknik inceleme tamamlandı

•  Ödeme yalnızca gerekli koşullardan sonra onaylandı

Satın Almadan Önce Bir Emlak Geliştiricisine Sorulacak 20 Soru

1. Dairemi satan şirketin tam yasal adı nedir?

2. MERSİS numarası nedir?

3. Sözleşmemi imzalamaya kim yetkili?

4. Proje arsasına yasal olarak kim sahip?

5. Arsaya sahip değilseniz, size hangi anlaşma geliştirme ve satış hakları veriyor?

6. Projenin ada ve parsel numaraları nelerdir?

7. Arsa üzerinde ipotek var mı?

8. Varsa, ipotek dairemden nasıl kaldırılacak?

9. Yapı ruhsatı verildi mi?

10. Ruhsat numarası ve tarihi nedir?

11. Kayıtlı inşaat yüklenicisi kim?

12. Yüklenicinin YAMBİS yetkilendirmesi nedir?

13. Ön ödemelerimi hangi yasal koruma kapsıyor?

14. Hangi tam daireyi satın alıyorum?

15. Net ve brüt alanı nedir?

16. Sözleşmemin parçası olan teknik şartname nedir?

17. Bağlayıcı teslim tarihi nedir?

18. Teslim gecikirse hangi tazminat uygulanır?

19. Aynı şirket veya yüklenici tarafından teslim edilmiş tamamlanmış projeleri gösterebilir misiniz?

20. Proje tamamlanmazsa parama ne olur?

Ciddi bir geliştirici, temel proje yapısı sorularını makul olmayan olarak değerlendirmeden yanıtlayabilmelidir.

Örnek: Güçlü Geliştirici Yapısı

İstanbul'da plan aşamasında bir proje hayal edin:

Yasal Satıcı

ABC Gayrimenkul A.Ş.

Arsa Sahibi

ABC Gayrimenkul A.Ş.

Yüklenici

XYZ İnşaat A.Ş., doğrulanmış yüklenici yetkilendirmesiyle.

Yapı Ruhsatı

Verilmiş ve proje parseliyle eşleşiyor.

Arazi

Banka ipoteği mevcut.

İpotek Kaldırma

Borç veren tarafından onaylanmış yazılı birim serbest bırakma prosedürü.

Alıcı Koruması

Belirli bir banka aracılığıyla hakediş sistemi.

Sözleşme

Belirli birim + teknik şartname + sabit teslim tarihi.

İnşaat

%35 tamamlanmış ve bağımsız olarak doğrulanabilir.

Bu tüm geliştirme riskini ortadan kaldırmaz.

Ancak yapı anlaşılabilir.

Örnek: Zayıf Geliştirici Yapısı

Şimdi şunu düşünün:

Proje Markası

Luxury Istanbul Residence

Satıcı

Satış ekibi, ön ödeme yapılana kadar tam yasal şirket adını vermeyecek.

Arazi

"Arsa sahibiyle çalışıyoruz."

Belge sağlanmadı.

İzin

"Neredeyse hazır."

Depozito

Bugün 20.000 € gerekli.

Lehtar

Satış müdürünün kişisel hesabı.

Teslim

"Yaklaşık iki yıl."

Güvenlik

"Merak etmeyin, şirketimiz çok güçlü."

Bu yapı birden fazla çözülmemiş risk içeriyor.

Güzel bir showroom bunları geçersiz kılmamalıdır.

Tamamlanmış Yeni Bina Mülkü İçin Geliştirici Durum Tespiti

Daire zaten tamamlanmışsa, odak değişir.

Kontrol edin:

• yasal satıcı;

• güncel tapu;

• ipotek;

• İskan;

• kat mülkiyeti / kat irtifakı;

• ortak alan tamamlanması;

• kusurlar;

• yönetim planı;

• aidat;

• teslim durumu.

Tamamlanma inşaat riskini azaltır.

Tapu, sözleşme veya kalite riskini ortadan kaldırmaz.

Plan Aşamasındaki Mülk İçin Geliştirici Durum Tespiti

Plan aşamasındaki satın alımlar için öncelik verin:

• satıcı kimliği;

• arazi mülkiyeti;

• geliştirme hakları;

• yapı ruhsatı;

• yüklenici;

• yasal alıcı ödeme güvenliği;

• resmi sözleşme yapısı;

• inşaat ilerlemesi;

• teslim son tarihi;

• ipotek kaldırma.

İnşaat aşaması ne kadar erken olursa, bu kontroller o kadar önemli hale gelir.

Vatandaşlık Mülkü İçin Geliştirici Durum Tespiti

Vatandaşlık satın alımları için ikinci bir bağımsız inceleme ekleyin.

Mülk şunları karşılamalıdır:

Geliştirici / işlem güvenliği

ve

vatandaşlık uygunluğu.

Bir proje meşru olabilir ancak yine de alıcının vatandaşlık hedefinde başarısız olabilir.

Doğrulayın:

• uygun işlem değeri;

• TTB / değerleme;

• DAB;

• satıcı/mülk koşulları;

• ödeme izi;

• vatandaşlık taahhüdü;

• uygulanabilir olduğunda üç yıllık kısıtlama.

Geliştirici durum tespiti ve vatandaşlık durum tespitinin tek bir belirsiz ifadeye dönüşmesine izin vermeyin:

"Her şey yolunda."

Geliştirici Durum Tespitinin Garanti Edemedikleri

Güçlü bir inceleme bile şunları garanti edemez:

• sıfır inşaat kusuru;

• gelecekteki piyasa değer artışı;

• kira getirisi;

• gelecekteki döviz kuru;

• gelecekteki geliştirici kârlılığı;

• düzenleyici değişiklik olmaması;

• inşaat gecikmesi olmaması.

Durum tespiti tanımlanabilir riski azaltır.

Yatırım riskini ortadan kaldırmaz.

Sadece Büyük Geliştiricilerden mi Satın Almalısınız?

Mutlaka değil.

Büyük geliştiriciler şunları sunabilir:

• daha uzun geçmiş performans kayıtları;

• daha büyük kaynaklar;

• daha kurumsal finansman.

Küçük geliştiriciler bazen şunları sunabilir:

• iyi konumlar;

• daha düşük genel giderler;

• güçlü yerel uygulama.

Doğru soru şu değildir:

"Geliştirici ne kadar büyük?"

Şudur:

"Bu belirli projenin yasal, mali ve inşaat yapısı kabul edilebilir mi?"

Ünlü Bir Marka Plan Aşamasındaki Mülkü Güvenli Yapar mı?

Hiçbir marka projeye özgü durum tespitini ortadan kaldırmaz.

Ünlü bir grup her proje için ayrı bir şirket kurabilir.

Bu nedenle doğrulayın:

• hangi kuruluş imzalıyor;

• ana şirketin yükümlülükleri garanti edip etmediğini;

• hangi şirketin arsaya sahip olduğunu;

• hangi şirketin ödemeleri aldığını.

Marka itibarı faydalı bağlamdır.

Yasal yapı hakları belirler.

SSS: Türkiye'de Geliştirici Durum Tespiti

Türkiye'de bir emlak geliştiricisini nasıl kontrol edebilirim?

Geliştiricinin tam yasal şirket adını belirleyerek ve MERSİS ile Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi bilgilerini inceleyerek başlayın.

Sonra şunları araştırın:

• arazi mülkiyeti;

• takyidat;

• yapı ruhsatı;

• yüklenici yetkilendirmesi;

• proje belgeleri;

• alıcı ödeme güvenliği;

• sözleşme;

• önceki projeler.

MERSİS, Türkiye'nin merkezi ticari tescil sistemidir; Ticaret Sicili Gazetesi ise kayıtlı kurumsal duyurulara erişim sağlar.

MERSİS nedir?

MERSİS, Türkiye'nin Merkezi Sicil Kayıt Sistemi'dir.

Ticaret Bakanlığı bunu şirket ve ticari işletme tescili, değişiklikler, silinme ve ilgili tüzel kişilik bilgileri için kullanılan merkezi sistem olarak tanımlamaktadır.

Bir Türk inşaat yüklenicisini kontrol edebilir miyim?

Evet.

Türkiye, YAMBİS aracılığıyla yüklenici yetkilendirme ve sınıflandırma kayıtlarını tutmaktadır ve resmi Bakanlık bilgileri, yüklenici yetki numarası, durumu ve ilgili sınıflandırma bilgilerinin elektronik olarak sorgulanabileceğini belirtmektedir.

Her Türk yüklenicinin yetkilendirmeye ihtiyacı var mı?

Geçerli yapı ruhsatı çerçevesine giren inşaat için Bakanlık rehberi, binanın gerekli yetki numarasına sahip bir yüklenicinin sorumluluğunda inşa edilmesi gerektiğini belirtmektedir.

Proje arsasına kimin sahip olduğunu kontrol etmeli miyim?

Evet.

Türkiye Ticaret Bakanlığı, ön ödemeli konut satın alan tüketicilere özellikle Tapu Sicili aracılığıyla arazi mülkiyetini araştırmalarını ve mülkü etkileyen şerh veya beyanları kontrol etmelerini tavsiye etmektedir.

Geliştirici arsaya sahip değilse kötü mü?

Otomatik olarak değil.

Projeler, ayrı arsa sahipleriyle yapılan anlaşmalar kapsamında meşru olarak geliştirilebilir.

Alıcı, geliştiricinin yasal geliştirme ve satış haklarını doğrulamalı ve seçilen birimin yasal olarak devredilebileceğini onaylamalıdır.

Proje arsasında ipotek varsa satın almalı mıyım?

İpotek satın almayı otomatik olarak engellemez.

Ancak alıcı şunları anlamalıdır:

• borç veren;

• teminat;

• birim serbest bırakma süreci;

• ipotek kaldırma zamanlaması.

Sadece ipoteğin sonra kaybolacağına dair sözlü bir vaade dayanarak ilerlemeyin.

Plan aşamasındaki bir projenin yapı ruhsatına ihtiyacı var mı?

Nitelikli ön ödemeli konut tüketici satışları için Ticaret Bakanlığı, ilgili yapı ruhsatı alınmadan önce sözleşmenin yapılamayacağını belirtmektedir.

Bir geliştirici geçerli bir ön ödemeli konut sözleşmesinden önce para toplayabilir mi?

İlgili ön ödemeli konut tüketici çerçevesine giren işlemler için, mevcut Bakanlık rehberi, gerekli resmi yapıyı karşılayan geçerli bir sözleşme kurulmadan önce satıcının herhangi bir ad altında ödeme talep edemeyeceğini veya tüketiciyi borç altına sokmasını isteyemeyeceğini belirtmektedir.

Plan aşamasındaki bir projede alıcı ödemeleri nasıl korunur?

30 veya daha fazla konut içeren nitelikli ön ödemeli konut projeleri için satıcı, bina tamamlama sigortası, banka garantisi, ilerleme ödeme sistemi, bağlantılı kredi koruması veya tüketici ödemelerini koruyan Bakanlık onaylı başka bir yöntem gibi tanınmış bir güvenlik mekanizması sağlamalıdır.

30 daireden az projeler aynı güvenceye ihtiyaç duyar mı?

Bakanlığın mevcut rehberi, 30 veya daha fazla konut için tanımlanan özel yasal güvence gerekliliğinin 30 konutun altındaki projelere uygulanmadığını, ancak diğer ön ödemeli konut kurallarının geçerli olmaya devam ettiğini belirtmektedir.

Bina tamamlama sigortası nedir?

Türkiye'nin ön ödemeli konut çerçevesi kapsamında nitelikli projeler için mevcut koruma mekanizmalarından biridir ve tüketiciyi tanımlanmış geliştirici/proje tamamlama risklerine karşı korumayı amaçlar.

Hakediş sistemi nedir?

İlerleme ödeme veya hakediş sistemi kapsamında, tüketici fonları bir bankaya yatırılır ve inşaat ilerlemesine göre satıcıya serbest bırakılır, hemen serbestçe kullanılabilir olmak yerine.

Bir geliştirici plan aşamasındaki bir mülkü teslim etmek için ne kadar sürebilir?

Mevcut Bakanlık rehberi uyarınca nitelikli ön ödemeli konut satışları için yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez.

Sözleşme daha kısa bir süre vaat ediyorsa, satıcı o daha kısa sözleşmesel süreyle bağlıdır.

Anahtarları almak geliştiricinin mülkü yasal olarak teslim ettiği anlamına gelir mi?

Mutlaka değil.

Bakanlık özellikle, fiziksel teslimin veya sadece anahtarların verilmesinin ön ödemeli konut çerçevesi kapsamında resmi yasal teslimi tek başına oluşturmadığını belirtmektedir.

Bir geliştirici imzaladıktan sonra projeyi değiştirebilir mi?

Geçerli tüketici kuralları, nitelikli ön ödemeli konut işlemlerinde proje değişikliklerini düzenler.

Mevcut Bakanlık rehberi, nitelikli değişikliklerin bildirilmesini gerektirir ve tüketicinin bunları kabul etmediği belirli durumlarda cayma hakkı sağlar.

Bir Türk bankası projeyi finanse ettiği için geliştiriciye güvenmeli miyim?

Banka katılımı ilgili olabilir, ancak otomatik olarak şunları garanti etmez:

• her alıcı ödemesi;

• inşaat kalitesi;

• yatırım performansı.

Bankanın gerçek yasal rolünü belirleyin.

Bir geliştiricinin önceki proje geçmişi önemli mi?

Evet, ancak bağımsız olarak doğrulayın.

Gerçek tamamlanmış projelere bakın ve şunları ayırt edin:

• geliştirici;

• yüklenici;

• ilgili şirket.

Tarihsel deneyim faydalı kanıttır, ancak gelecekteki performansın garantisi değildir.

Satın almadan önce geliştirici durum tespiti yeterli mi?

Hayır.

Bir alıcı ayrıca şunlara ihtiyaç duyabilir:

• gayrimenkul hukuki durum tespiti;

• teknik denetim;

• değerleme;

• sözleşme incelemesi;

• yabancı alıcı uygunluk incelemesi;

• uygulanabilir olduğunda vatandaşlık incelemesi.

Geliştirici durum tespiti, daha geniş edinim sürecinin bir bileşenidir.

Yabancı Alıcılar İçin Son Tavsiye

Türkiye'de geliştirici durum tespiti, satış sunumlarının nadiren tam olarak yanıtladığı bir soruyu yanıtlamalıdır:

Bugünkü ödememi daha sonra yasal olarak devredilebilir, tamamlanmış bir daireye dönüştürmekten gerçekte kim sorumlu?

Bir alıcı, projeyi net bir zincir aracılığıyla izleyebilmelidir:

Yasal Satıcı

↓

Kurumsal Tescil

↓

Arazi Mülkiyeti / Geliştirme Hakları

↓

Yapı Ruhsatı

↓

Yetkili Yüklenici

↓

Onaylanmış Proje

↓

Alıcı Ödeme Koruması

↓

İnşaat

↓

Teslim

↓

Tapu Devri

Bu zincirin bir parçası eksikse, alıcı devam etmeden önce nedenini anlamalıdır.

Plan aşamasındaki yabancı bir alıcı için en önemli kontroller şunları içerir:

• tam yasal satıcıyı belirlemek;

• MERSİS ve ticaret sicili bilgilerini doğrulamak;

• imza yetkisini doğrulamak;

• yetkili yükleniciyi belirlemek ve kontrol etmek;

• arazi mülkiyetini doğrulamak;

• ipotekleri ve diğer takyidatları araştırmak;

• yapı ruhsatını onaylamak;

• onaylanmış projeyi ve tam birimi incelemek;

• teknik şartnameleri incelemek;

• yasal ödeme koruma mekanizmasını belirlemek;

• gerçek inşaat ilerlemesini araştırmak;

• önceki tamamlanmış projeleri incelemek;

• bağlayıcı teslim tarihini anlamak;

• iade ve gecikme çözümlerini doğrulamak;

• ödemeyi tapu ve ipotek kaldırma ile koordine etmek.

Türkiye'nin mevcut tüketici koruma rehberi, yabancı alıcılara birkaç faydalı kontrol noktası sağlar.

Nitelikli ön ödemeli konut için Bakanlık, sözleşme öncesi açıklama gerektirir, yapı ruhsatı mevcut olmadan sözleşme yapılmasını yasaklar, resmi sözleşme yapıları gerektirir, tüketicileri proje arsasını ve tapu sicili kısıtlamalarını kontrol etmeye yönlendirir ve 30 veya daha fazla konut içeren nitelikli projeler için ödeme güvenlik mekanizmaları gerektirir.

Ancak düzenleme, alıcı kararının gerekliliğini ortadan kaldırmaz.

Bir proje temel resmi gerekliliklere uyabilir ve yine de:

• aşırı fiyatlı;

• kötü konumlu;

• ticari olarak çekici olmayan;

• teknik olarak zayıf;

• mali açıdan riskli olabilir.

Bu nedenle doğru karar çerçevesi şu değildir:

"Bu geliştirici ünlü mü?"

Şudur:

"Şirketi, araziyi, izni, projeyi, korumayı ve teslime giden sözleşmesel yolu bağımsız olarak doğruladım mı?"

Bu, yabancı bir yatırımcının bir Türk emlak geliştiricisine önemli miktarda para transfer etmeden önce uygulaması gereken standarttır.