2026 Türkiye'de İskan | Alıcılar İçin Kapsamlı İskan Rehberi

Giriş

İstanbul'da bir daire satın alırken, yabancı alıcılar hızla birkaç Türk emlak terimiyle karşılaşır:

• Tapu

• Kat Mülkiyeti

• Kat İrtifakı

• Yapı Ruhsatı

• İskan

• Yapı Kayıt Belgesi

Bunlar ilişkilidir, ancak aynı anlama gelmezler.

En yaygın hatalardan biri şunu varsaymaktır:

"Dairenin Tapu'su var, bu nedenle binanın İskan'ı olmalı."

Bir diğeri:

"Binanın İskan'ı var, bu nedenle yapısal olarak güvenli ve tamamen sorunsuz olmalı."

Bu sonuçların hiçbiri otomatik olarak çıkarılmamalıdır.

İskan, resmi belge için genellikle kullanılan yaygın emlak terimidir:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

veya:

Bina Kullanım / İskan İzni

Bakanlığın mevcut rehberliği, süreci, yapı ruhsatı ve onaylanmış proje dokümantasyonuna uygun olarak tamamlanmış ve kullanıma izin verilen bir bina ile ilgili olarak tanımlar. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izinlerini verme yetkisi öncelikle ilgili belediyeye veya diğer yetkili yerel idareye aittir.

Bir mülk alıcısı için bu, İskan'ın Tapu'dan farklı bir soruyu yanıtladığı anlamına gelir.

Yararlı bir başlangıç formülü:

Tapu şunu sorar: "Mülk kime ait?"

iken:

İskan şunu sorar: "Bina, geçerli yapı ruhsatı süreci kapsamında kullanımının resmi olarak yetkilendirildiği idari aşamaya ulaştı mı?"

Bu ayrımı anlamak, İstanbul'da aşağıdakileri satın almadan önce çok önemlidir:

• Yeni bina dairesi

• Yeniden satılık daire

• Plan dışı mülk

• Kat İrtifakı mülkü

Türkiye'de İskan Nedir?

İskan, Türk emlak piyasasında şunlar için yaygın olarak kullanılan terimdir:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Resmi İngilizce karşılığı genellikle şu şekilde çevrilir:

Bina Kullanım İzni

veya:

İskan İzni

Amacı, binanın onaylı inşaat çerçevesi altında tamamlanması ve yasal kullanımı ile bağlantılıdır.

Bakanlığın bina yönetmeliği rehberliği, Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni, binanın ruhsatı ve onaylanmış proje dokümantasyonuna uygun olarak tamamlandığı ve yetkili kullanıma geçmeye uygun olduğu durumlarda verilen belge olarak tanımlar.

Bu nedenle İskan, temelde bir:

bina / planlama / iskan belgesidir

bir mülkiyet senedinden ziyade.

İskan Bina ile İlgilidir, Sadece Alıcı ile Değil

Bu ayrım önemlidir.

Büyük bir konut projesinde 24 numaralı daireyi satın aldığınızı varsayalım.

Tapunuz, kayıtlı mülkteki mülkiyetinizle ilgilidir.

Ancak İskan, binanın veya geliştirmenin ilgili tamamlanmış kısmının idari durumuyla ilgilidir.

Bu nedenle:

Alıcı A ve Alıcı B, aynı bina kullanım izni çerçevesine güvenirken aynı binada ayrı dairelere sahip olabilirler.

İskan, yalnızca bir yabancının bir daire satın alması nedeniyle bireysel olarak verilen özel bir sertifika değildir.

İskan'ı Kim Verir?

Olağan sistem altında, aşağıdakileri verme sorumluluğu:

• Yapı Ruhsatı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• İlgili iş yeri açma/kullanım izinleri

öncelikle yetkili yerel idareye, normalde ilgili belediyeye veya yasal olarak yetkilendirilmiş diğer idarelere aittir. Bakanlık, mevcut rehberliğinde bu sorumluluk dağılımını onaylamaktadır.

Bir İstanbul dairesi için pratik durum tespiti süreci bu nedenle genellikle aşağıdakilerle bağlantılı kayıtların kontrol edilmesini içerecektir:

• ilgili belediye

ek olarak şunları kontrol etmenin yanı sıra:

• TKGM / Tapu Sicili kayıtları.

Bu, tapu durum tespiti ve bina durum tespitinin aynı araştırma olarak ele alınmamasının başka bir nedenidir.

İskan vs Tapu

Tapu ve İskan arasındaki fark temeldir.

Tapu
Öncelikle şunlarla ilgilidir:

• Kayıtlı malik

• Kayıtlı mülk

• Bağımsız bölüm

• Mülkiyet payı

• Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı

• Kayıtlı ipotekler

İskan
Öncelikle şunlarla ilgilidir:

• Binanın ruhsat çerçevesi altında tamamlanması

• Kullanım izni amacıyla yapı ruhsatı ve onaylanmış projeye uygunluk

• Binanın veya ilgili tamamlanmış kısmının kullanımının yetkilendirilmesi

Bu nedenle bir mülk alıcısı şöyle düşünmelidir:

Tapu = Mülkiyet
İskan = İskan / Bina Kullanım Yetkilendirmesi

Bunlar bağlantılı sistemlerdir, ancak farklı yasal ve idari soruları yanıtlarlar.

Örnek: Geçerli Tapu Ancak İskan Yine de İncelenmeli

Bir dairenin aşağıdakilere sahip olduğunu hayal edin:

• Kayıtlı Tapu

• Tanımlanmış bağımsız bölüm

• Kat İrtifakı

Bina fiziksel olarak tamamlanmış ve aileler zaten orada yaşıyor.

Bir alıcı şunu varsayabilir:

"İnsanlar burada yaşıyor, bu nedenle İskan mevcut olmalı."

Bu güvenli bir varsayım değildir.

Doğru sorular şunlardır:

• Yapı Kullanma İzin Belgesi verildi mi?

• İlgili binayı kapsıyor mu?

• Tapu neden hala Kat İrtifakı gösteriyor?

• Bina Kat Mülkiyeti'ne dönüşüm mü bekliyor?

• Başka bir tarihsel yasal yapı söz konusu mu?

İnsanların fiziksel olarak bir binayı işgal etmesi gerçeği, belgesel doğrulamanın yerini tutmaz.

Tapu Otomatik Olarak İskan'ı Kanıtlamaz

Bu, Türk mülk durum tespitinin temel kurallarından biri olmalıdır.

Bir Tapu, alıcıya kayıtlı mülkiyet hakkında bilgi verir.

Alıcı, bunu binanın iskan dokümantasyonunu kontrol etmek için bir ikame olarak kullanmamalıdır.

Tapu şunu gösterse bile:

Kat Mülkiyeti

İskan'ın varlığı ve geçmişi satın alma için önemliyse, fiili bina dokümantasyonunu doğrulamak yine de ihtiyatlıdır.

Bu, özellikle Türkiye'de, bazı tapu değişikliklerinin, normal Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin aynı şekilde gerekli olmadığı Yapı Kayıt Belgesi prosedürleri yoluyla gerçekleşebildiği istisnai yasal rejimler olduğu için önem kazanmaktadır. TKGM'nin İmar Barışı kuralları, nitelikli tarihsel koşullar altında, normal iskan belgesi gerektirmeden cins değişikliği ve Kat Mülkiyeti prosedürlerine açıkça izin vermiştir.

Bu nedenle:

Tüm bina geçmişini Tapu'daki tek bir kelimeden çıkarmayın.

Yapı Ruhsatı Nedir?

İskan'ı tam olarak anlamadan önce, yabancı alıcıların anlaması gerekenler:

Yapı Ruhsatı

Bu, yapı ruhsatıdır.

Basitleştirilmiş terimlerle:

Yapı Ruhsatı, inşaat/kullanım tamamlanmasından önce gelir

iken:

Yapı Kullanma İzin Belgesi, bina gerekli tamamlama ve uyum aşamasına ulaştıktan sonra gelir.

Yetkili makam, geçerli planlama ve proje dokümantasyonuna dayanarak yapı ruhsatını verirken, daha sonraki iskan/kullanım izni süreci, tamamlanan binanın ruhsat ve destekleyici onaylı belgelerine uygun olup olmadığını inceler. Mevcut Bakanlık hizmet rehberliği, Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi gerekliliklerini ayrı ayrı listeler ve bunların farklı idari aşamalar olduğunu onaylar.

İskan vs Yapı Ruhsatı

Basit bir karşılaştırma:

Ayrımı hatırlamanın en kolay yolu:

Ruhsat = İnşaat İzni

İskan = Tamamlanmış Binayı Kullanma İzni

Bu alıcılar için basitleştirilmiştir, ancak pratik ayrımı yakalar.

Yapı Ruhsatı Neden Alıcı İçin Önemlidir?

Bir yapı ruhsatı, yalnızca bir geliştirici belgesi değildir.

Projenin onaylı inşaat çerçevesinin önemli bir bölümünü oluşturur.

Aşağıdaki gibi soruları yanıtlamaya yardımcı olabilir:

• Hangi bina yasal olarak yetkilendirildi?

• Hangi proje onaylandı?

• Hangi kullanımlar yetkilendirildi?

• Hangi yapının inşa edilmesi gerekiyordu?

Bu, özellikle fiziksel binanın başlangıçta onaylanandan farklı olduğu durumlarda önem kazanır.

Örnek: Daire Onaylı Projeden Farklı Görünüyor

Bir alıcının aşağıdakileri olan bir daireyi ziyaret ettiğini varsayalım:

• Büyük kapalı balkon

• Ek yatak odası

• Genişletilmiş oturma odası

Satıcı şöyle diyor:

"Yıllar önce yenilendi."

Bu zararsız olabilir.

Ancak alıcı yine de fiziksel düzenin aşağıdakilere uygun olup olmadığını sormalıdır:

• Onaylanmış mimari proje

• Kayıtlı bağımsız bölüm

• Bina dokümantasyonu

Tapu'nun varlığı, sonraki her fiziksel değişikliği otomatik olarak yasallaştırmaz.

Yapı Ruhsatı'ndan Sonra İskan Neden Önemlidir?

Yapı ruhsatı, onaylı inşaat çerçevesini oluşturur.

İskan aşaması, binanın bu çerçeve altında yetkili kullanım için uygun duruma gelip gelmediğini sorar.

Bakanlığın mevcut rehberliği, binanın ruhsatı ve ekli projelerine uygun olarak tamamlandığı durumlarda, yetkili makamın yapı kullanma izni sürecine devam edebileceğini belirtir.

Alıcılar için önemli ifade:

ruhsat ve onaylanmış proje dokümantasyonuna uygun olarak tamamlanmış

çünkü bu, fiziksel binayı yasal inşaat dosyasına bağlar.

İskan Sadece "İnşaat Bitti" Değildir

Yabancı alıcılar bazen sorar:

"Bina bitti. Neden İskan'ı olmasın?"

Fiziksel tamamlama ve idari tamamlama mutlaka aynı değildir.

Bir bina dışarıdan bitmiş görünebilirken:

• Dokümantasyon eksik

• Ortak alanlar bitmemiş

• Proje tutarsızlıkları mevcut

• İdari prosedürler tamamlanmamış

Bu nedenle:

Bitmiş Görünüm ≠ Onaylanmış İskan

Her zaman doğrulayın.

Kat İrtifakı Nedir?

Tapu rehberinde açıklandığı gibi, Kat İrtifakı, planlanan veya henüz tam olarak tamamlanmamış bağımsız bölümler için yaygın olarak kullanılan kayıtlı yapıdır.

Özellikle aşağıdakiler sırasında yaygındır:

• İnşaat

• Yeni geliştirme

• Plan dışı satın alma

İskan ile önemli bağlantı, bina tamamlandığında ne olduğudur.

TKGM'nin mevcut rehberliği, bir mülkün Kat İrtifakı'na sahip olması ve Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin alınmış olması durumunda, TKGM tarafından belirtilen idari mekanizmalar dahil olmak üzere Kat Mülkiyeti'ne dönüşümün ilerleyebileceğini belirtir.

Kat İrtifakı + İskan = Önemli Soru

Tamamlanmış bir daire satın aldığınızı ve tapunun hala şunu söylediğini varsayalım:

Kat İrtifakı

Bina yine de zaten İskan'a sahip olabilir.

Eğer öyleyse, alıcı sormalıdır:

Tapu neden henüz Kat Mülkiyeti'ne dönüştürülmedi?

TKGM şu anda, Kat İrtifakı mevcut olduğunda ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alındığında, ilgili bir mal sahibinin başvurusu veya yetkili makam tarafından iskan belgesinin iletilmesi üzerine geçerli çerçeve kapsamında Kat Mülkiyeti'ne dönüşümün gerçekleşebileceğini belirtmektedir.

Bu nedenle:

Tamamlanmış Bina + Kat İrtifakı otomatik olarak "İskan yok" anlamına gelmez.

Fiili kayıtları kontrol edin.

Kat İrtifakı Binanın İskan'ı Olmadığı Anlamına mı Gelir?

Hayır.

Kat İrtifakı ve İskan, mülkün farklı yönlerini tanımlar.

Bir bina, iskan belgesi alınmış ve dönüşüm süreci henüz yansıtılmamış veya tamamlanmamış olsa bile tarihsel olarak Kat İrtifakı statüsünde kalabilir.

Doğru sıralama:

1. Tapu durumunu kontrol edin

2. İskan'ı kontrol edin

3. Kat Mülkiyeti'nin neden kurulduğunu veya kurulmadığını kontrol edin

Bir belgeyi diğerinin yerine kullanmayın.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat Mülkiyeti, binadaki bağımsız olarak kayıtlı birimler için tamamlanmış kat mülkiyeti yapısıdır.

Normal çerçevede, İskan'ın aşağıdakilerden dönüşümle doğrudan ilişkisi vardır:

Kat İrtifakı

Kat Mülkiyeti

TKGM'nin mevcut SSS'si, Kat Mülkiyeti prosedürleri için bağımsız bölümlerin yapı kullanma izninin normal çerçevenin bir parçası olduğunu ve yapı kullanma iznine sahip bir Kat İrtifakı mülkünün geçerli prosedür kapsamında Kat Mülkiyeti'ne dönüştürülebileceğini belirtir.

Bu nedenle birçok alıcı, Kat Mülkiyeti'ni tamamlanmış bir daire için olumlu bir gösterge olarak makul bir şekilde görür.

Ancak doğru yorumlanmalıdır.

Kat Mülkiyeti Her Zaman Normal İskan'ın Var Olduğu Anlamına mı Gelir?

Bu dikkatli bir cevap gerektirir.

Normal Çerçevede

Tamamlanmış bir bina için Kat Mülkiyeti, yapı kullanma izni süreciyle bağlantılıdır.

TKGM şu anda normal Kat Mülkiyeti prosedürlerinde Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin kullanımını onaylamaktadır.

Ancak Tarihsel İstisnalar Var

Türkiye'nin İmar Barışı / Yapı Kayıt Belgesi rejimi istisnai prosedürler yarattı.

TKGM'nin resmi kuralları, nitelikli Yapı Kayıt Belgesi'ne sahip yapılar için, belirli:

• Cins değişikliği

• Kat Mülkiyeti

işlemlerinin, belirtilen koşulların karşılanması kaydıyla, normal bir Yapı Kullanma İzin Belgesi gerektirmeden tamamlanabileceğini açıkça belirtmiştir.

Bu nedenle:

Kat Mülkiyeti, Binanın Normal İskan Yolunu İzlediğini Her Zaman Kanıtlamaz

Bu ayrım, özellikle eski binalar için önemlidir.

Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

Yapı Kayıt Belgesi ayrı bir kavramdır.

Tarihsel:

İmar Barışı

veya bina tescil / imar affı rejimi ile ilişkilendirilmiştir.

Normal bir:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

ile karıştırılmamalıdır.

TKGM, İmar Barışı'nı, mülkiyet/planlama sorunları olan belirli binaları kaydetmeyi ve nitelikli yapıları tanınmış bir idari duruma getirmeyi amaçlayan bir çerçeve olarak tanımlar.

Yapı Kayıt Belgesi İskan ile Aynı Değildir

Bu ayrım, yeniden satış alıcıları için son derece önemlidir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi
Normal yapı ruhsatı/tamamlama/kullanım süreciyle bağlantılıdır.

Yapı Kayıt Belgesi
Nitelikli yapılar için tarihsel İmar Barışı imar affı çerçevesiyle bağlantılıdır.

Bu nedenle:

YKB ≠ Normal İskan

Bir satıcının şunu söylemesi:

"Endişelenmeyin, binanın Yapı Kayıt Belgesi var."

şu şekilde yorumlanmamalıdır:

"Binanın normal iskan belgesi var."

Bunlar, farklı çerçevelerden kaynaklanan farklı yasal belgelerdir.

Yapı Kayıt Belgesi Neden 2026 Alıcısı İçin Önemlidir?

Mutlaka yeni bir İmar Barışı başvurusuyla uğraşmıyorsunuz.

Bunun yerine, mevcut yasal/tapu geçmişi mevcut bir Yapı Kayıt Belgesi tarafından şekillendirilmiş eski bir bina satın alıyor olabilirsiniz.

TKGM'nin resmi kuralları, bu belgeye sahip nitelikli binaların, normal yoldan normal iskan belgesi gerektirmeden, belirtilen koşullar altında cins değişikliği ve Kat Mülkiyeti dahil olmak üzere belirli tescil prosedürlerine erişmesine izin verdi.

Bu nedenle, eski bir daire satın alırken şunu sorun:

Binanın normal İskan'ı var mı, yoksa mevcut durumu kısmen tarihsel bir Yapı Kayıt Belgesi'ne mi dayanıyor?

Bu çok daha kesin bir durum tespiti sorusudur.

Yapı Kayıt Belgesi'nin Binanın Yapısal Olarak Güvenli Olduğu Anlamına Geldiğini Varsaymayın

Tarihsel imar affı süreci, mühendislik analizinin yerine geçecek şekilde ele alınmamalıdır.

TKGM'nin İmar Barışı materyalleri, tescil ve idari sonuçlarla ilgilenir.

Yapısal bir deprem performansı sertifikasyon sistemi değildir.

Bu nedenle:

Yapı Kayıt Belgesi ≠ Deprem Güvenliği Sertifikası

ve aynı şekilde:

İskan ≠ Deprem Güvenliği Sertifikası

Teknik durum tespiti ayrı kalır.

İskan Deprem Güvenliğini Kanıtlar mı?

Hayır.

Bu başka bir büyük yanlış anlamadır.

İskan, binanın izin verilen projesi ve inşaat çerçevesi ile ilgili olarak ilgili idari kullanım izni aşamasına ulaştığını gösterir.

Binanın deprem performansının mevcut bir yapısal mühendislik değerlendirmesi değildir.

İskan'ı olan bir bina yine de aşağıdakilerin araştırılmasını gerektirebilir:

• İnşaat yaşı

• Geçerli deprem yönetmeliği dönemi

• Yapısal değişiklikler

• Beton durumu

• Korozyon

• Temel sorunları

• Mevcut bina durumu

Doğru formül:

İskan Kontrolü + Yapısal Durum Tespiti

değil:

İskan = Depreme Dayanıklı

Örnek: İskan'ı Olan Eski Bina

Bir binanın:

• İskan'ı var

• Kat Mülkiyeti var

• Onlarca yıl önce inşa edildi

Bu dokümantasyon, idari perspektiften ilgili ve olumludur.

Ancak alıcıya binanın modern sismik beklentilere karşı nasıl performans gösterdiğini söylemez.

Alıcı ayrıca şunları incelemelidir:

• Bina yaşı

• Yapısal geçmiş

• Mühendislik endişeleri

• Büyük değişiklikler

Bu nedenle, ayrı "İstanbul'da Depreme Dayanıklı Daireler" rehberi gerekli olmaya devam etmektedir.

Örnek: Henüz Nihai İskan'ı Olmayan Yeni Bina

Şimdi tamamen farklı bir senaryo düşünün.

Yeni tamamlanmış bir geliştirme:

• Geçerli Yapı Ruhsatı var

• İnşaat neredeyse tamamlandı

• Kat İrtifakı kuruldu

• Geliştirici İskan başvurusunun devam ettiğini söylüyor

Bu, normal iskan sürecini hiç tamamlamamış, 20 yıllık işgal edilmiş bir binayla mutlaka karşılaştırılabilir değildir.

Her ikisi de gayri resmi olarak şu şekilde tanımlanabilir:

"Henüz İskan yok."

Ancak risk profilleri çok farklı olabilir.

Alıcı nedeni araştırmalıdır.

"İskan Yok" Tam Bir Teşhis Değildir

Birisi size şunu söylediğinde:

"Mülkün İskan'ı yok."

şunu sorun:

Neden?

Olası durumlar şunları içerebilir:

• Yeni proje hala prosedürleri tamamlıyor

• Bina tam olarak tamamlanmamış

• Dokümantasyon eksik

• Onaylı projeden farklılıklar

• Tarihsel idari sorun

• Mevcut Yapı Kayıt Belgesi çerçevesi

Bu koşullar eşdeğer olarak ele alınmamalıdır.

"İskan Var mı?" Sorusundan Daha İyi Bir Soru

Sadece şunu sormak yerine:

Binanın İskan'ı var mı?

şunu sorun:

• Yapı Ruhsatı durumu nedir?

• Yapı Kullanma İzin Belgesi verildi mi?

• İlgili binanın tamamını kapsıyor mu?

• Tapu Kat İrtifakı mı yoksa Kat Mülkiyeti mi?

• Fiziksel bina onaylı projeyle eşleşiyor mu?

• Bir Yapı Kayıt Belgesi geçmişi var mı?

• Mevcut tapu/bina durumu neden var?

Bu, çok daha güçlü bir durum tespiti resmi oluşturur.

Bir Binanın Kısmi İskan'ı Olabilir mi?

Evet, Türk planlama kuralları, uygun koşullarda bir:

Kısmi Kullanma İzni

olasılığını tanır.

Mevcut Bakanlık rehberliği, bir yapı kullanma izninin kısmen verilebileceğini onaylar, ancak önemli bir sınırlama getirir: süreç, gerekli ortak/ortak alanlar kullanılamaz durumdayken yalıtılmış bir daireyi onaylamakla ilgili değildir. İlgili tamamlanmış bağımsız bölümler ve gerekli ortak kullanım alanlarının geçerli çerçeve kapsamında kullanıma hazır olması gerekir.

Bu, özellikle aşağıdakiler için geçerlidir:

• Büyük gelişmeler

• Çok bloklu projeler

• Aşamalı inşaat

Kısmi İskan vs Tam Bina İskanı

Bir projenin aşağıdakileri içerdiğini varsayalım:

• Blok A

• Blok B

• Blok C

ve inşaat aşamalar halinde ilerliyor.

Bir parçanın hazır olması, tüm geliştirmenin aynı idari aşamaya ulaştığı anlamına gelmez.

Bu nedenle yabancı bir alıcı şunu sormalıdır:

İskan izni benim blokumu ve ilgili ortak alanları kapsıyor mu?

sadece:

Projenin İskan'ı var mı? değil.

Bu, Bölüm 2'de daha ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Ortak Alanlar Neden Önemlidir?

Bir bina, iç daireden daha fazlasıdır.

Yetkili kullanım için, ilgili ortak altyapı, tamamlama analizinin bir parçası olarak önemli olabilir.

Kısmi kullanım izinlerine ilişkin mevcut Bakanlık rehberliği, konseptin yalıtılmış bir bağımsız bölümle sınırlı olmadığını; tamamlanan bölümler için gerekli olan ilişkili ortak kullanım alanlarının da hazır olması gerektiğini açıkça belirtir.

Bu, özellikle dairenin kendisinin tamamlanmış göründüğü ancak:

• Girişler

• Yangın sistemleri

• Asansörler

• Ortak dolaşım

• Saha altyapısı

hala bitmemiş olan projelerde önemlidir.

İskan ve Kullanım Tesisatları

Yabancı emlak pazarlaması genellikle İskan'ı şunlarla ilişkilendirir:

• Elektrik

• Su

• Gaz

Ancak alıcılar şu gibi genel iddialardan kaçınmalıdır:

"İskan yok, her zaman elektriğiniz olamaz" anlamına gelir.

Tarihsel ve istisnai çerçeveler farklı durumlar yaratabilir.

Örneğin, TKGM'nin İmar Barışı kuralları, nitelikli Yapı Kayıt Belgesi binalarının bu özel rejim kapsamında geçici tesisat bağlantıları almasına açıkça izin vermiştir.

Bu nedenle, fiili tesisat durumu, yalnızca tek bir belgeden çıkarım yapmak yerine doğrudan kontrol edilmelidir.

İskan ve DASK Farklıdır

DASK, ilgili konut binaları için zorunlu deprem sigortasıdır.

Şunlarla aynı değildir:

• İskan

• Yapısal inceleme

• Yapı ruhsatı

Bir alıcı şunu yorumlamamalıdır:

DASK var

şunun kanıtı olarak:

İskan var

veya:

bina depreme dayanıklıdır.

Her belge farklı bir işleve hizmet eder.

İskan ve Enerji Kimlik Belgesi Farklıdır

Modern mülk dosyaları aşağıdakiler gibi başka belgeler içerebilir:

Enerji Kimlik Belgesi

Yine:

Enerji Sertifikası ≠ İskan

Mevcut Bakanlık hizmet çerçevesi, yapı kullanma izni süreci içinde farklı destekleyici belgeleri listeler ve mülk dosyasının birkaç ayrı idari belge içerdiğini pekiştirir.

İskan Sadece Daireler İçin mi Gereklidir?

Hayır.

Yapı kullanma izni kavramı, ilgili inşaat/kullanım izni çerçevesine tabi binalar için daha geniş bir şekilde geçerlidir.

Bu nedenle yabancı bir gayrimenkul yatırımcısı için aşağıdakileri satın alırken önemli olabilir:

• Konut

• Ofis

• Dükkan

• Diğer tamamlanmış bina birimi

Ancak, ayrıntılı gereksinimler ve mülkün amacı farklılık gösterebilir.

Bu rehber öncelikle İstanbul'daki konut dairelerine odaklanmaktadır.

Yeni Bir Bina İskan'a İhtiyaç Duyar mı?

Yeni inşa edilen bir bina, nihayetinde geçerli bina tamamlama ve kullanım yetkilendirme çerçevesinden geçmelidir.

Ancak zamanlama önemlidir.

Aşağıdakileri satın alan bir alıcı:

inşaat sırasında

İskan var olmadan satın alıyor olabilir.

Bu otomatik olarak yanlış bir şey olduğu anlamına gelmez.

Bina, kullanım izni aşaması için henüz yeterince tamamlanmamış olabilir.

Anahtar, aşağıdakileri anlamaktır:

• Mevcut inşaat aşaması

• Yapı ruhsatı

• Onaylı proje

• Geliştirici yükümlülüğü

• Beklenen iskan süreci

• Gelecekteki Kat Mülkiyeti dönüşümü

Plan Dışı Mülk ve İskan

Plan dışı yatırımcılar, izin henüz mevcut olmasa bile, satın alma sözleşmesini imzalamadan önce İskan'ı dikkate almalıdır.

Sözleşme ve durum tespiti şunları belirlemelidir:

• Ne izin verildi?

• Ne inşa ediliyor?

• İskan izni almaktan kim sorumlu?

• Süreç gecikirse ne olur?

• Kat Mülkiyeti ne zaman bekleniyor?

Bu, İskan'ı aşağıdakilerin bir parçası yapar:

gelecek teslim durum tespiti

inşaattan sonra kontrol edilecek bir belge olmaktan ziyade.

Kat İrtifakı ile Tamamlanmış Yeni Bina

Yaygın bir İstanbul senaryosu:

• Bina tamamlanmış görünüyor

• Daireler teslim edildi

• Tapu hala Kat İrtifakı gösteriyor

Alıcı, mülkün kusurlu olduğu sonucuna hemen varmamalıdır.

Bunun yerine:

Kontrol 1
Yapı Kullanma İzin Belgesi verildi mi?

Kontrol 2
Evetse, Kat Mülkiyeti neden henüz yansıtılmadı?

Kontrol 3
Dönüşüm zaten devam ediyor mu?

TKGM'nin mevcut rehberliği, Kat İrtifakı mevcut olduğunda ve iskan belgesi alındığında, mevcut Tapu Sicili çerçevesi altında Kat Mülkiyeti'ne dönüşümün ilerleyebileceğini onaylar.

2026 Güncellemesi: Dijital Bina Modelleri

Türk bina ve Tapu Sicili yönetimi giderek daha dijital hale geliyor.

26 Şubat 2026'da TKGM, aşağıdakilerin kullanımına ilişkin 2025/2 sayılı Genelgesi'nde bir değişiklik duyurdu:

Üç Boyutlu Dijital Bina Modelleri

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti prosedürlerinde.

Bu önemlidir çünkü 2026'da mülk araştıran alıcılar, eski makalelerde açıklanan prosedürlerin mevcut teknik/idari iş akışını doğru bir şekilde temsil ettiğini varsaymamalıdır.

2026 Planlama Yönetmeliği Güncellemesi

Türkiye ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ni şu tarihte değiştirdi:

1 Temmuz 2026

izinler ve mevcut binalardaki değişikliklerle ilgili konular da dahil olmak üzere çeşitli bina yönetmeliği konularını kapsayan değişikliklerle.

Alıcılar için pratik ders:

Güncel resmi kayıtları ve güncel belediye yorumunu kullanın—birkaç yıllık eski bir geliştirici SSS'sini değil.

İskan ve Onaylı Mimari Proje

Güçlü bir mülk araştırması üç katmanı birbirine bağlar:

Fiziksel Mülk
Gördüğünüz şey.

Onaylı Proje
Yetkilendirilen şey.

Tapu
Kayıtlı olan şey.

İskan, tamamlanmış bina ile onaylı izin/proje çerçevesi arasındaki köprünün bir parçasını oluşturur.

Bu, yararlı bir durum tespiti formülü oluşturur:

Fiziksel Daire ↔ Onaylı Proje ↔ Yapı Ruhsatı ↔ İskan ↔ Tapu

Bu unsurlar ne kadar yakın karşılık gelirse, yasal resmi anlamak o kadar kolay olur.

Örnek: Kapalı Balkon

Bir dairenin başlangıçta aşağıdakilere sahip olduğunu varsayalım:

açık balkon

ancak mal sahibi daha sonra bunu şuna dönüştürdü:

iç yaşam alanı.

Binada hala orijinal İskan olabilir.

Bu, sonraki değişikliğin otomatik olarak onaylı projenin bir parçasını oluşturduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle:

Binanın İskan'ı Var ≠ Her Mevcut Fiziksel Değişiklik Onaylanmıştır

Bu, özellikle yeniden satış daireleri için önemlidir.

Örnek: İki Daire Birleştirilmiş

İki komşu dairenin fiziksel olarak tek bir büyük birim halinde birleştirildiğini varsayalım.

Alıcı şunu görür:

tek bir 4+1 ev

ancak Tapu Sicili hala şunları gösterir:

• Bağımsız Bölüm 12

• Bağımsız Bölüm 13

veya başka bir tescil yapısı.

İskan, mevcut konfigürasyonun aşağıdakilere uygun olup olmadığını kontrol etme ihtiyacını ortadan kaldırmaz:

• Onaylı proje

• Tapu

• Kayıtlı bağımsız bölümler

Gerçek yasal yapıyı her zaman doğrulayın.

İskan Size Ne Söyleyebilir?

Doğrulanmış normal bir Yapı Kullanma İzin Belgesi, binanın ilgili izinli inşaat süreci kapsamında resmi iskan/kullanım aşamasına ulaştığını belirlemeye yardımcı olduğu için kullanışlıdır.

Bir alıcı için bu, önemli idari netlik sağlayabilir.

Ancak bu, mülk dosyasının yalnızca bir bileşenidir.

İskan'ın Size Söyleyemeyeceği Şeyler

İskan tek başına size şunları söylemez:

• Mülkün fiyatı adil mi

• Bir İpotek var mı

• Bir Haciz var mı

• Mevcut sahibinin satma yetkisi var mı

• Bina bugün depreme dayanıklı mı

• Her sonraki değişiklik onaylı mı

• Daire iyi bir kira yatırımı mı

• Mülk vatandaşlık için uygun mu

• Mülk ikamet için uygun mu

Bu sorular ayrı analiz gerektirir.

İskan ve Mülk İkamet İzni

Mülk bazlı ikamet izni arayan yabancı alıcılar, bina dokümantasyonunu göçmenlik uygunluğu ile karıştırmamalıdır.

İkamet izni çerçevesi ayrıca aşağıdakiler dahil konuları değerlendirir:

• Mülk sahipliği

• Konut durumu

• Gerekli mülk değeri

• Fiili konut kullanımı

• Başvuru sahibi dokümantasyonu

Bu nedenle:

İskan ≠ İkamet İzni

Bir bina uygun iskan dokümantasyonuna sahip olabilirken alıcı hala göçmenlik gerekliliklerini karşılayamayabilir.

İskan ve Türk Vatandaşlığı

Aynı prensip, mülk yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı için de geçerlidir.

Bir binanın İskan durumu, mülk durum tespitinin bir parçasıdır.

Vatandaşlık uygunluğu ayrıca, aşağıdakiler dahil olmak üzere vatandaşlık yatırım çerçevesine bağlıdır:

• Nitelikli yatırım tutarı

• Uygun işlem

• Ödeme kanıtı

• TTB

• Üç yıllık kısıtlama

Bu nedenle:

İskan ≠ Vatandaşlık Uygunluğu

Bir mülk normal İskan'a sahip olabilir ancak yine de ayrı bir vatandaşlık koşulunu karşılayamayabilir.

İskan ve İpotek Finansmanı

Bankalar kendi borç verme ve teminat değerlendirmelerini yaparlar.

Bu nedenle bir alıcı şu gibi mutlak ifadelerden kaçınmalıdır:

"İskan yok, hiçbir banka mülkü finanse edemez" anlamına gelir.

Fiili finansman uygunluğu aşağıdakilere bağlı olabilir:

• Banka

• Mülk

• Tapu durumu

• Değerleme

• Bina belgeleri

• Borçlu

Alıcının bakış açısından daha güvenli yaklaşım:

Finansman veya gelecekteki ipotek yeniden satışı sizin için önemliyse, satın almadan önce belirli mülkün banka uygunluğunu kontrol edin.

İskan ve Yeniden Satış Değeri

Normal İskan'ı olmayan bir mülk mevcut tapu yapısı altında yasal olarak devredilebilse bile, belirsiz bina dokümantasyonu alıcı algısını etkileyebilir.

Gelecekteki alıcılar bugün sorduğunuz soruların aynısını sorabilir:

• Neden normal İskan yok?

• Mülk neden hala Kat İrtifakı?

• Bir Yapı Kayıt Belgesi var mı?

• Kat Mülkiyeti'ne dönüştürülebilir mi?

Bu nedenle, idari belirsizlik aşağıdakiler haline gelebilir:

yeniden satış likiditesi sorunu

dairenin kendisi çekici görünse bile.

Net İskan'ı Olmayan Daha Ucuz Bir Daire Otomatik Olarak Bir Fırsat Değildir

Varsayalım:

Daire A

• Fiyat: 250.000 ABD Doları

• Bina dokümantasyonu net.

Daire B

• Fiyat: 225.000 ABD Doları

• Benzer boyut ve konum.

• Satıcı diyor ki: "İskan yok, ama herkes burada yaşıyor."

25.000 ABD Doları indirim şunlar olabilir:

• Bir fırsat

• veya:

• Yasal/idari belirsizlik için tazminat.

Nedeni araştırana kadar bilemezsiniz.

İskan, Fiyat Müzakeresi Bitmeden Kontrol Edilmelidir

İdeal olarak, bir alıcı, nihai fiyat üzerinde anlaşmadan önce bina belge durumunu bilmelidir.

Eğer:

• İskan eksik

• Kat Mülkiyeti kurulmamış

• Yapı Kayıt geçmişi var

• Proje tutarsızlıkları tespit edildi

bu gerçekler aşağıdakileri maddi olarak değiştirebilir:

• Satın alıp almayacağınız

• Ödeyeceğiniz fiyat

• İhtiyaç duyduğunuz sözleşme korumaları

Bu nedenle durum tespiti, değerlemenin bir parçasıdır.

Yaygın İskan Yanlış Anlamaları

"Mülkün Tapu'su Var, Yani İskan'ı Var"
Mutlaka değil.
Bina kullanım dokümantasyonunu ayrıca kontrol edin.

"Kat Mülkiyeti Her Zaman Normal İskan'ı Kanıtlar"
Normal çerçeve Kat Mülkiyeti'ni Yapı Kullanma İzin Belgesi ile ilişkilendirir, ancak tarihsel Yapı Kayıt Belgesi istisnaları bunun evrensel olarak varsayılmaması gerektiği anlamına gelir.

"Kat İrtifakı İskan Yok Anlamına Gelir"
Yanlış.
Bir bina Kat İrtifakı'na sahip olabilir ve dönüşüm beklerken veya tamamlanmamışken zaten bir kullanım iznine sahip olabilir.

"Yapı Ruhsatı İskan ile Aynıdır"
Hayır.
Biri onaylı çerçeve altında inşaat izniyle ilgilidir; diğeri ise ilgili tamamlama aşamasından sonra kullanım izniyle ilgilidir.

"Yapı Kayıt Belgesi İskan'dır"
Hayır.
Yapı Kayıt Belgesi farklı bir tarihsel imar affı çerçevesine aittir.

"İskan Depreme Dayanıklı Anlamına Gelir"
Hayır.
Yapısal güvenlik ayrı teknik durum tespiti gerektirir.

"İnsanlar Orada Yaşıyor, Yani İskan Olmalı"
Fiziksel işgal, belgesel kanıt değildir.

"Yeni Binalar Her Zaman Zaten İskan'a Sahiptir"
İnşaat/idareyi tamamlamakta olan bir proje henüz kullanım izni aşamasına ulaşmamış olabilir.

"İskan Yok Asla Satın Alma"
Çok basite indirgeme.
Neden, proje durumu, bina geçmişi, tapu yapısı ve risk araştırılmalıdır.

Yabancı Alıcılar İçin Ön İskan Kontrol Listesi

Tamamlanmış bir İstanbul dairesine bağlanmadan önce aşağıdakileri belirleyin:

Tapu

•  Kat Mülkiyeti mi yoksa Kat İrtifakı mı?

•  Doğru bağımsız bölüm?

•  Konut sınıflandırması onaylandı mı?

Yapı Ruhsatı

•  Uygun olduğunda Yapı Ruhsatı mevcut mu?

•  Onaylı proje tanımlandı mı?

•  Fiziksel mülk genel olarak projeye karşılık geliyor mu?

İskan

•  Yapı Kullanma İzin Belgesi onaylandı mı?

•  Tam mı yoksa kısmi mi izin?

•  İlgili binayı/bloğu kapsıyor mu?

Tarihsel Durum

•  Herhangi bir Yapı Kayıt Belgesi?

•  Herhangi bir İmar Barışı geçmişi?

•  Mevcut tapu durumu neden var?

Teknik

•  Bina yaşı kontrol edildi mi?

•  Yapısal durum tespiti dikkate alındı mı?

•  Büyük sonraki değişiklikler tespit edildi mi?

Bölüm 2, bunu ayrıntılı bir doğrulama iş akışına dönüştürecektir.

Doğru İskan Durum Tespiti Zihniyeti

Sadece şunu sormayın:

"İskan var mı?"

Şunu sorun:

"Hangi kesin iskan belgesi mevcut, hangi binayı kapsıyor, Yapı Ruhsatı ve onaylı proje ile nasıl ilişkili ve mevcut fiziksel bina bu dokümantasyonla uyumlu mu?"

Bu çok daha güçlü bir alıcı sorusudur.

Daha İyi Bir Bina Dokümantasyonu Formülü

Zayıf bir alıcı analizi:

Tapu Var → Satın Al

Daha güçlü bir analiz:

Tapu + Yapı Ruhsatı + Onaylı Proje + Yapı Kullanma İzin Belgesi + Mevcut Fiziksel Durum + Teknik Durum Tespiti = Daha İyi Bina Durum Tespiti

Bu unsurların hiçbiri otomatik olarak diğerlerinin yerini almamalıdır.

Ana Çıkarımlar

İskan, aşağıdakiler için yaygın emlak piyasası terimidir:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Binanın, geçerli yapı ruhsatı ve onaylı proje sürecinin ardından kullanım/iskana ilişkin yetkilendirilmesiyle ilgilidir.

Bakanlığın mevcut rehberliği, Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni ayrı aşamalar olarak ele alır ve bu prosedürlerden normalde yetkili belediyenin veya diğer yetkili yerel idarenin sorumlu olduğunu onaylar.

Yabancı alıcılar için en önemli ayrım:

Tapu = Kayıtlı Mülkiyet

iken:

İskan = Bina Kullanım / İskan Yetkilendirmesi

Bir alıcı her ikisini de doğrulamalıdır.

Kat İrtifakı ayrıca otomatik olarak İskan'ın eksik olduğunun kanıtı olarak yorumlanmamalıdır. TKGM şu anda, Kat İrtifakı mevcut olduğunda ve bir Yapı Kullanma İzin Belgesi alındığında, geçerli Tapu Sicili süreci kapsamında Kat Mülkiyeti'ne dönüşümün ilerleyebileceğini belirtmektedir.

Benzer şekilde, Kat Mülkiyeti, bir binanın mutlaka normal İskan yolunu izlediğinin kanıtı olarak körü körüne kullanılmamalıdır.

Türkiye'nin tarihsel Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı çerçevesi, nitelikli yapıların, belirtilen koşullar altında, normal Yapı Kullanma İzin Belgesi gerektirmeden belirli mülk tipi ve Kat Mülkiyeti tescillerini tamamlamasına izin verdi.

Bu nedenle:

Yapı Kayıt Belgesi ≠ Normal İskan

ve:

Kat Mülkiyeti ≠ Tüm Bina Geçmişinin Otomatik Kanıtı

Planlama çerçevesi kapsamında kısmi iskan yetkilendirmesi de mümkündür. Mevcut Bakanlık rehberliği, uygun olduğunda kısmi kullanım izinlerinin verilebileceğini, tamamlanan bağımsız bölümler ve gerekli ortak alanların, yalıtılmış bir daireyi tek husus olarak ele almak yerine kullanıma hazır olması gerektiğini teyit eder.

Son olarak, ne İskan ne de Tapu, yapısal bir deprem güvenliği sertifikası olarak ele alınmamalıdır.

Doğru yabancı alıcı yaklaşımı:

Mülkiyet Kontrolü + Bina Dokümantasyonu + Teknik Kontrol + Yatırım Analizi

Tamamlanmış bir daire için, anahtar soru bu nedenle basitçe şu olmamalıdır:

"Bu dairenin Tapu'su var mı?"

veya hatta:

"Bu binanın İskan'ı var mı?"

Daha iyi soru:

"Tapu, Yapı Ruhsatı, onaylı proje, iskan dokümantasyonu ve fiziksel bina tutarlı bir yasal hikaye anlatıyor mu?"

Bu, Türkiye'de daha güçlü mülk durum tespitinin temelidir.

Türkiye'de Mülk Satın Almadan Önce İskan Nasıl Kontrol Edilir

İskan'ın ne anlama geldiğini bilmek yeterli değildir.

İstanbul'da bir daire satın almadan önce, alıcının çok daha pratik bir soruyu yanıtlaması gerekir:

Binanın, satıcının iddia ettiği iskan dokümantasyonuna fiilen sahip olduğunu nasıl doğrulayabilirim?

En güvenli yaklaşım tek bir belgeye güvenmek değildir.

Bunun yerine şunları bağlayın:

Tapu + Yapı Ruhsatı + Onaylı Mimari Proje + Yapı Kullanma İzin Belgesi + Fiziksel Daire

Tutarlı bir mülk dosyası, tüm bu kayıtlarda aynı hikayeyi anlatmalıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca, Yapı Kullanma İzin Belgesi, bir binanın ruhsatı ve onaylanmış proje dokümantasyonuna uygun olarak tamamlandığını ve kullanımını yetkilendirdiğini gösteren onaylı belgedir.

Yabancı bir alıcı için bu, İskan doğrulamasının gerçekten bir belge eşleştirme çalışması olduğu anlamına gelir.

Amaç, yalnızca üzerinde şu yazılı bir fotokopi elde etmek değildir:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Amaç, iznin:

• Gerçek olduğunu

• Doğru parselle ilgili olduğunu

• Doğru bina veya blokla ilgili olduğunu

• Satın alınan mülkü kapsadığını

• Mevcut Tapu durumuna uyduğunu

• Onaylı projeye uyduğunu

• Bugün fiziksel olarak var olan binaya uyduğunu

kanıtlamaktır.

Adım 1 — Tapu ile Başlayın

Tapu senedi bilgileriyle başlayın.

Kaydedin:

• İl

• İlçe

• Mahalle

• Ada

• Parsel

• Blok/bina bilgileri

• Bağımsız bölüm numarası

• Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı durumu

• Mülk sınıflandırması

Bu tanımlayıcılar, daireyi belediyenin bina dosyasına bağlamanıza yardımcı olacaktır.

Şununla başlamayın:

"Satıcı bu binanın İskan'ı olduğunu söylüyor."

Şununla başlayın:

"Hangi resmi olarak kayıtlı mülkü araştırıyorum?"

Ada ve Parsel Neden Önemlidir?

Bir belediye, bir binayı yalnızca ticari proje adına göre araştırmaz.

Bir geliştirme şu şekilde pazarlanabilir:

Sky Residence İstanbul

ancak resmi kayıtlar şu gibi kadastral tanımlayıcılara bağlıdır:

Ada 1521 / Parsel 7

Proje adı değişebilir.

Parsel tanımlaması, durum tespiti için çok daha önemlidir.

Adım 2 — Yetkili Belediyeyi veya Makamı Belirleyin

Çoğu sıradan kentsel mülk için, yapı ruhsatı ve iskan kayıtları, ilgili belediye veya diğer yasal olarak yetkili yerel makam aracılığıyla tutulur.

Bu nedenle, alıcı aşağıdakilerden sorumlu makamı tanımlamalıdır:

• Yapı Ruhsatı

• Onaylı mimari proje

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• İlgili sonraki değişiklik izinleri

Bu normalde binanın bulunduğu belediye ile bağlantılıdır.

Şunu varsaymayın:

TKGM / Tapu Dairesi

ve:

Belediye

tam olarak aynı bilgi kategorilerini tutar.

Farklı işlevlere hizmet ederler.

Tapu Sicili vs Belediye

Yararlı bir ayrım:

TKGM / Tapu Sicili
Öncelikle şunları araştırın:

• Mülkiyet

• Bağımsız bölüm

• Kat Mülkiyeti

• Kat İrtifakı

• İpotek

• Haciz

• Şerh

Belediye / Yetkili Bina Otoritesi
Öncelikle şunları araştırın:

• Yapı Ruhsatı

• Onaylı proje

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Bina değişiklikleri

• Bazı planlama kayıtları

Bu nedenle, uygun mülk durum tespiti genellikle her iki sistemden de bilgi gerektirir.

Adım 3 — Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni İsteyin

Satıcı binanın İskan'ı olduğunu iddia ediyorsa, ilgili:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

ni talep edin.

Sadece şunu kabul etmeyin:

"Evet, İskan'ı var."

Belgeyi görmeyi isteyin veya yetkili makamdan onay alın.

İzin daha sonra mülkle eşleştirilmelidir.

İskan'da Ne Eşleştirilmelidir?

İznin formatına ve yaşına bağlı olarak, ilgili tanımlayıcılar aşağıdaki gibi bilgileri içerebilir:

• Bina adresi

• Parsel detayları

• Yapı ruhsatı bilgileri

• Bina/blok bilgileri

• Kullanım

• İnşaat bilgileri

• Bağımsız bölümler veya ilgili bina kapsamı

Kesin format, iznin verildiği döneme bağlı olarak değişebilir.

Önemli olan görsel düzeni ezberlemek değildir.

Şunu tespit etmektir:

Bu iskan izni gerçekten dairemi içeren binaya mı ait?

Başka Bir Bloktan İskan Kabul Etmeyin

Büyük İstanbul projeleri şunları içerebilir:

• Blok A

• Blok B

• Blok C

• Ticari blok

• Konut bloku

• Birden fazla inşaat aşaması

Satış ofisinin size şunu söylediğini hayal edin:

"Projenin İskan'ı var."

Ancak yalnızca:

Blok A

iskan sürecini tamamlamıştır.

Siz satın alıyorsunuz:

Blok C.

Bu nedenle ifade:

"Projenin İskan'ı var."

yanıltıcı olabilir.

Bunun yerine şunu sorun:

"İskan yetkilendirmesi benim tam blokumu kapsıyor mu?"

Proje Düzeyinde Pazarlama vs Bina Düzeyinde Dokümantasyon

Bu ayrım, aşağıdakileri içeren gelişmelerde özellikle önemlidir:

• 5 kule

• Alışveriş merkezi

• Otel

• Konut binaları

• Ofis binaları

Geliştirmenin farklı kısımları farklı zamanlarda tamamlanabilir.

Bir binanın idari durumu, yalnızca aynı proje adını paylaştıkları için otomatik olarak başka bir binaya atanmamalıdır.

Adım 4 — İskan'ın Tam mı yoksa Kısmi mi Olduğunu Belirleyin

Türk planlama kuralları, iskan yetkilendirmesinin, karmaşık bir geliştirmenin her öğesinin aynı anda işlevsel hale gelmesini gerektirmek yerine, daha büyük bir geliştirmenin tamamlanmış bir kısmıyla ilgili olabileceği durumları tanır.

Buna pratikte sıklıkla şu şekilde atıfta bulunulur:

Kısmi Yapı Kullanma İzni

Bu ayrım, büyük gelişmelerde önemli ölçüde fark yaratabilir.

Kısmi İskan İzni Nedir?

Kısmi iskan yaklaşımı, projenin nitelikli tamamlanmış kısımlarının, diğer kısımlar bitmemişken kullanıma girmesine izin verebilir.

Ancak, şu şekilde anlaşılmamalıdır:

"Dairem bitti, bu nedenle belediye diğer her şeyi görmezden gelebilir."

İlgili tamamlanmış kısımların ve gerekli ortak alanların kullanılabilirliği, geçerli bina kullanım çerçevesi içinde de önemlidir.

Örnek: Çok Bloklu Geliştirme

Şunları düşünün:

• Blok A: Tamamlandı.

• Blok B: Tamamlandı.

• Blok C: Hala inşaat halinde.

Blok A'daki bir alıcı şunları belirlemelidir:

• Blok A'nın bir iskan iznine dahil olup olmadığı

• Blok A'ya hizmet eden gerekli ortak tesislerin kapsanıp kapsanmadığı

• Bitmemiş Blok C'nin alıcının belirli binası için herhangi bir sorun yaratıp yaratmadığı

Sadece şunu sormayın:

"Tüm proje bitti mi?"

Daha yararlı soru:

"Projenin hangi kesin kısmı yasal olarak iskan durumuna ulaştı?"

Kısmi İskan Otomatik Olarak Kırmızı Bayrak Değildir

Kısmi bir iskan izni, büyük aşamalı bir geliştirmede tamamen mantıklı olabilir.

Sorun şu kelime değil:

kısmi

tek başına.

Alıcının anlaması gerekir:

• Ne tamamlandı

• Ne tamamlanmadı

• Hangi ortak tesisler bitmemiş kaldı

• Dairelerinin yetkilendirilmiş kısım içinde olup olmadığı

• Gelecekteki inşaatın yaşam koşullarını maddi olarak etkileyip etkilemeyeceği

Adım 5 — Yapı Ruhsatı'nı Kontrol Edin

Ardından, aşağıdakileri doğrulayın:

Yapı Ruhsatı

Bölüm 1'de açıklandığı gibi:

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi ayrı belgelerdir.

Yapı ruhsatı, onaylı inşaat çerçevesini oluşturur.

İskan izni, bu çerçeve altında tamamlama ve kullanım yetkilendirmesini ilgilendirir.

İskan Zaten Varsa Neden Yapı Ruhsatı Kontrol Edilir?

Çünkü alıcı tüm idari geçmişi anlamak ister.

Sorular şunları içerir:

• Bina ne zaman ruhsatlandırıldı?

• Hangi kullanım onaylandı?

• Hangi bina yetkilendirildi?

• Daha sonra izinler veya değişiklikler verildi mi?

• Mevcut bina, yetkilendirilmiş yapıya karşılık geliyor mu?

Fiziksel bina ile yasal dosya arasında bariz farklılıklar varsa, tek bir iskan belgesi araştırmayı durdurmamalıdır.

Adım 6 — Onaylı Mimari Proje'yi Kontrol Edin

En güçlü durum tespiti kontrollerinden biri, fiili daireyi aşağıdakilerle karşılaştırmaktır:

Onaylı Mimari Proje

2026 TKGM dijital bina çerçevesi, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti prosedürlerinde onaylı mimari proje bilgisi gerektirmeye devam etmektedir. Mevcut sistem altında, yetkili yapı ruhsatı kurumları proje bilgilerini kontrol eder ve onaylar ve ilgili belgeleri kadastral/tapu iş akışına elektronik olarak iletir.

Bu, onaylı projeyi aşağıdakiler arasında en önemli bağlantılardan biri yapar:

gördüğünüz bina

ve:

yasal sistemde kayıtlı mülk.

Ne Karşılaştırılmalıdır?

Daireye bağlı olarak şunları karşılaştırın:

• Binadaki konumu

• Kat

• Bağımsız bölüm numarası

• Düzen

• Balkonlar

• Teraslar

• Dış duvarlar

• Malzeme açısından iç dağılım

• Depolama

• Otopark yapısı

• Ortak alanlar

Alıcının bu analizi kişisel olarak yapması gerekmez.

Mülkün karmaşık olduğu durumlarda, teknik uzmanlarla çalışan bir mimar, mühendis, harita mühendisi veya avukat yardımcı olabilir.

Fiziksel Daire vs Onaylı Daire

Temel soru şudur:

"Satın aldığım şey, fiziksel olarak onaylı dokümantasyonda gösterilen aynı yasal daire mi?"

Bu, özellikle mal sahiplerinin uzun yıllar boyunca tadilat yapmış olabileceği yeniden satış dairelerinde önemlidir.

Yaygın Fiziksel Değişiklik Türleri

Örnekler şunları içerir:

• Kapalı balkon

• Dönüştürülmüş teras

• Kaldırılmış duvar

• Eklenmiş oda

• Birleştirilmiş mutfak/oturma odası

• Ortak koridorun dahil edilmesi

• Depolama alanına genişletilmiş daire

• Birleştirilmiş iki daire

• Bir dairenin ikiye bölünmesi

• Dükkanın konuta dönüştürülmesi

• Konutun ofise dönüştürülmesi

Her değişiklik mutlaka aynı yasal sorunu yaratmaz.

Ancak maddi farklılıklar araştırılmalıdır.

İskan Sonraki Değişiklikleri Otomatik Olarak Onaylamaz

Binanın İskan'ı şu tarihte aldığını varsayalım:

2012

ve daire sahibi büyük değişiklikleri şu tarihte yaptı:

2021.

Orijinal 2012 İskan'ının varlığı, 2021 değişikliğinin yasal olarak onaylandığını otomatik olarak kanıtlamaz.

Bu nedenle alıcı şunları ayırt etmelidir:

Orijinal Bina Uyumu

ve:

Sonraki Daire Değişiklikleri

Bu, özellikle yoğun şekilde yenilenmiş mülkler satın alırken önemlidir.

2026 Alıcısı Mevcut Değişiklik Kurallarını Kontrol Etmelidir

Türkiye'nin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, mevcut binalardaki lisanslama ve değişikliklere ilişkin hükümler dahil olmak üzere 1 Temmuz 2026'da tekrar değiştirilmiştir.

Bu nedenle, bir bina veya daire yakın zamanda önemli bir değişikliğe uğradıysa, en güvenli yaklaşım, çevrimiçi bulunan izin kurallarının eski bir açıklamasına güvenmek yerine, mevcut belediye dosyasını kontrol etmektir.

Adım 7 — Mülk Kullanımının Dokümantasyonla Eşleşip Eşleşmediğini Kontrol Edin

Bir dairenin yasal kullanımı önemlidir.

Örneğin:

Konut dairesi

ve:

Ticari ofis

fiziksel olarak benzer göründükleri için otomatik olarak birbirinin yerine kullanılabilir olarak ele alınmamalıdır.

Bakanlığın resmi rehberliği, binaların ve işyerlerinin, yapı ruhsatı ve bina kullanım belgelerinde gösterilen kullanıma uygun olarak kullanılmasının beklendiğini vurgular; amaçlanan kullanım maddi olarak değiştiğinde, ek değişiklik/lisanslama prosedürleri gerekebilir.

Örnek: Daire Olarak Kullanılan Ofis

Bir birim:

• Mutfağı var

• Yatak odası var

• Normal bir daire gibi görünüyor

ancak onaylı yasal kullanımı:

ofis

Alıcı, mobilyaların yasal durumunu belirlediğini varsaymamalıdır.

Kontrol edin:

• Tapu sınıflandırması

• Yapı Ruhsatı

• Onaylı proje

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

Bu, özellikle alıcı mülkü aşağıdakiler için kullanmayı planlıyorsa önemli hale gelir:

• Mülk bazlı ikamet izni

• Normal konut yaşamı

• Kısa süreli konaklama

Ticari-Konut Dönüşümleri

Bir mülkün amacı değiştiyse, şunu sorun:

• Bir tadilat ruhsatı alındı mı?

• Onaylı proje değiştirildi mi?

• Yeni iskan/kullanım dokümantasyonu değişikliği yansıtıyor mu?

• Tapu sınıflandırmasının güncellenmesi gerekiyor mu?

Şunu kabul etmeyin:

"Herkes bu ofisleri daire olarak kullanıyor."

yasal durum tespiti olarak.

Adım 8 — Kat İrtifakı ile Tamamlanmış Bina

Bu, en yaygın alıcı sorularından biridir.

Aşağıdakileri yapan bir binayı incelersiniz:

• Tamamlanmış görünür

• Sakinleri vardır

• Asansörleri vardır

• Tesisatları vardır

ancak Tapu şunu söyler:

Kat İrtifakı

Ne yapmalısınız?

Mülkü hemen reddetmeyin.

Bunun yerine nedeni belirleyin.

Soru 1 — Binanın Yapı Kullanma İzin Belgesi Var mı?

Bu ilk büyük kontroldür.

Cevap:

Hayır

ise, nedenini anlamanız gerekir.

Cevap:

Evet

ise, bir sonraki soru şudur:

Kat Mülkiyeti neden henüz yansıtılmadı?

İskan ile Kat İrtifakı Dönüştürülebilir

TKGM'nin mevcut rehberliği açıktır.

Aşağıdakilere sahip bir mülk için:

Kat İrtifakı kurulmuş

ve:

Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış

mal sahiplerinden birinin talebi veya yetkili makam tarafından iskan belgesinin iletilmesi üzerine Kat Mülkiyeti'ne dönüşüm gerçekleşebilir. TKGM, bu süreç kapsamında, dönüşümün kendisi için yeni bir DASK poliçesi gibi ek belge gerektirmeden, resen tamamlanabileceğini belirtir.

Bu nedenle:

Kat İrtifakı + İskan ≠ Otomatik Olarak Sorunlu

Ancak açıklama gerektirir.

Örnek

Varsayalım:

• Bina tamamlanması: 2025

• İskan: 2026'da verildi

• Tapu: hala Kat İrtifakı

Mülk, idari geçiş aşamasında olabilir.

Bu, aşağıdakinden çok farklıdır:

• Bina tamamlanması: 2008

• Normal İskan yok

• Tapu: Kat İrtifakı

Her ikisi de Tapu'da aynı iki kelimeyi gösterir:

Kat İrtifakı

ancak risk profilleri tamamen farklıdır.

Binanın Ne Kadar Süredir Tamamlandığını Sorun

Bu soru bağlam ekler.

Dönüşüm bekleyen yeni bitmiş bir bina bir senaryodur.

Aşağıdakiler için işgal edilmiş bir bina:

15 yıl

net normal iskan dokümantasyonu olmadan başka bir senaryodur.

Zaman tek başına yasallığı veya yasa dışılığı kanıtlamaz.

Ancak hangi soruların sorulacağını belirlemeye yardımcı olur.

Adım 9 — Kat Mülkiyeti Neden Kurulmadı?

Tamamlanmış bir bina Kat İrtifakı olarak kalıyorsa, olası sorular şunları içerir:

• İskan verildi mi?

• Yalnızca yakın zamanda mı verildi?

• Dönüşüm bekleniyor mu?

• Bina kısmen tamamlandı mı?

• Bir Yapı Kayıt Belgesi geçmişi var mı?

• Proje tutarsızlıkları var mı?

• Farklı aşamalarda birden fazla blok var mı?

Acentenin tüm bunları şu şekilde yanıtlamasına izin vermeyin:

"Bu normal."

Belge isteyin.

Adım 10 — Kat Mülkiyeti Dönüşüm Sürecini Anlayın

TKGM'nin normal mevcut çerçevesi, tam kat mülkiyetini iskan dokümantasyonu ile ilişkilendirir.

Mevcut rehberliği, Kat İrtifakı kurulduğunda ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alındığında, sicilin geçerli prosedür aracılığıyla yapıyı Kat Mülkiyeti'ne dönüştürebileceğini belirtir.

TKGM'nin kat mülkiyeti genelgesi ayrıca, normal Kat Mülkiyeti kurulum prosedüründe, tüm bağımsız bölümleri kapsayan bir Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin gerekli dokümantasyonun bir parçası olduğunu belirtir.

Bu, yararlı bir alıcı kuralı oluşturur:

Tamamlanmış bir Kat İrtifakı binası için, İskan durumu araştıracağınız ilk şeylerden biri olmalıdır.

2026 Dijital Kat Mülkiyeti Prosedürleri

Geçiş ve kurulum süreci giderek daha dijital hale geliyor.

Şubat 2026'da TKGM, aşağıdakilerle ilgili genelgesini değiştirdi:

Üç Boyutlu Dijital Bina Modelleri

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti işlemlerinde kullanılan.

Güncellenmiş çerçeve altında:

• Onaylı mimari projeler, yapı ruhsatlarından sorumlu makam tarafından kontrol edilir

• Üç boyutlu bina modelleri, onaylı mimari projeye dayanır

• Bilgiler, kadastral/sicil iş akışı içinde elektronik olarak iletilir ve doğrulanır

Alıcılar için pratik ders, 3D kadastral yazılımı anlamaları gerektiği değildir.

Bunun yerine:

2026 tapu/bina prosedürleri giderek entegre dijital proje kayıtlarına dayanmaktadır, bu nedenle evrak işleriyle ilgili eski varsayımlar mevcut dosyaya karşı doğrulanmalıdır.

Adım 11 — Yapı Kayıt Belgesi Geçmişini Kontrol Edin

Eski binalar için en önemli sorulardan biri, mevcut yasal durumun aşağıdakileri içerip içermediğidir:

Yapı Kayıt Belgesi

tarihsel:

İmar Barışı

çerçevesi altında.

Bölüm 1'de açıklandığı gibi:

Yapı Kayıt Belgesi normal İskan ile aynı değildir.

Bu Neden Önemlidir?

Tarihsel İmar Barışı rejimi altında, TKGM, nitelikli Yapı Kayıt Belgesi'ne sahip yapıların, geçerli koşulların karşılanması kaydıyla, normal Yapı Kullanma İzin Belgesi gerektirmeden belirli:

• Cins değişikliği

• Kat Mülkiyeti

işlemlerini tamamlamasına izin verdi.

Bu nedenle, bir bina potansiyel olarak aşağıdakilere sahip olabilir:

Kat Mülkiyeti

ancak geçmişi, normal Yapı Ruhsatı → tamamlama → Yapı Kullanma İzin Belgesi yolundan geçen bir binayla aynı değildir.

İmar Barışı Geçmişini Nasıl Belirleyebilirsiniz?

Doğrudan sorun:

• Bir Yapı Kayıt Belgesi var mı?

• Bina veya binanın bir kısmı İmar Barışı yoluyla imar affına tabi tutuldu mu?

• Kat Mülkiyeti bu yolu kullanarak kuruldu mu?

• Yalnızca belirli katlar/bölümler kapsandı mı?

• Belediye dosyası ek tarihsel düzensizlikleri tanımlıyor mu?

Belgesel inceleme şarttır.

Bir Binanın Karma Geçmişi Olabilir

Bu özellikle önemlidir.

TKGM'nin kendi İmar Barışı SSS'si, aşağıdaki durumları tanır:

• Binanın bir kısmı Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne sahipti

• Başka bir kısmı Yapı Kayıt Belgesi'ne sahipti

ve bu karma durumlar için ayrı tescil işlemi sağlar.

Bu nedenle, her binanın tek bir basit yasal geçmişe sahip olduğunu varsaymayın.

Örnek

Aşağıdakilere sahip bir bina hayal edin:

Kat 1–5
Normal bina/kullanım dokümantasyonu ile kaplıdır.

Kat 6
Daha sonra eklenmiş ve Yapı Kayıt Belgesi altında imar affına tabi tutulmuştur.

Kat 6'dan satın alan bir alıcı, binanın:

orijinal ruhsatlı kısmı

ve:

daha sonra imar affına tabi tutulan kısmı

nın farklı geçmişleri olabileceğini anlamalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi Daha Fazla Soruyu Tetiklemeli, Hemen Reddetme Değil

Tarihsel bir Yapı Kayıt Belgesi otomatik olarak şu anlama gelmez:

"Asla satın alma."

Ancak daha fazla araştırmayı tetiklemelidir.

Sorular şunları içerir:

• Tam olarak ne imar affına tabi tutuldu?

• Benim birimimle ilgili mi?

• Mevcut fiziksel bina, kayıtlı yapıyla eşleşiyor mu?

• Hangi belediye kayıtları kalıyor?

• Gelecekteki yeniden geliştirmeyi nasıl etkiler?

• Mevcut bir yapısal endişe var mı?

Alıcı, mülke bir fiyat biçmeden önce geçmişi anlamalıdır.

Adım 12 — Sonraki Değişiklikleri Kontrol Edin

Bir bina ilk tamamlandığında mükemmel dokümantasyona sahip olabilir.

Sonraki sahipler yine de bireysel birimleri değiştirebilir.

Yaygın değişiklikler şunları içerir:

• Balkon kapatma

• Teras kapatma

• Oda ekleme

• Ortak alan dahil etme

• Birim birleştirme

• Birim ayırma

Bu değişiklikler aşağıdakilerle karşılaştırılmalıdır:

• Mevcut onaylı proje

• Değişiklik izinleri

• Tapu yapısı

malzeme açısından.

Balkon Kapatma

Balkon değişiklikleri son derece yaygındır.

Hayal edin:

Onaylı daire: 90 m² + açık balkon
Mevcut daire: 100 m² kapalı yaşam alanı

Alıcı sormalıdır:

Balkon kapatma, onaylı projeye yasal olarak dahil edildi mi?

Ek alan fiziksel olarak kullanılabilir olduğu için mülkü basitçe 100 m²'lik yasal bir daire olarak değerlendirmeyin.

Teras Kapatma

Teraslar daha da büyük farklılıklar yaratabilir.

Bir çatı katı şu şekilde ilan edilebilir:

200 m²

ancak resmi/proje dokümantasyonu şunları tanımlayabilir:

150 m² daire
50 m² teras

Teras daha sonra kapatılmışsa, bu değişikliğin yetkilendirilip yetkilendirilmediğini araştırın.

Fark aşağıdakiler için önemli olabilir:

• Yasal alan

• Yeniden satış

• Yenileme

• Gelecekteki bina anlaşmazlıkları

Daireye Dahil Edilen Ortak Alan

Bu özel dikkat gerektirir.

Bir mal sahibinin fiziksel olarak devraldığını varsayalım:

• Koridor

• Çatı bölümü

• Depolama

• Merdiven boşluğu alanı

• Bahçe alanı

Alanın uzun yıllardır özel olarak kullanılmış olması, mutlaka kayıtlı bağımsız bölümün bir parçasını oluşturduğu anlamına gelmez.

Proje ve kat mülkiyeti kayıtlarını kontrol edin.

Adım 13 — Birleştirilmiş Daireleri Kontrol Edin

Başka bir yaygın senaryo:

Daire 12 + Daire 13

fiziksel olarak tek bir konutta birleştirilmiştir.

Satın almadan önce, aşağıdakileri belirleyin:

• İki ayrı Tapu birimi olarak mı kalıyorlar?

• Yasal bir birleşme kaydedildi mi?

• Onaylı proje değiştirildi mi?

• Bir veya iki bağımsız bölüm satılıyor mu?

Bu, işlem yapısını etkiler.

İki Fiziksel Birim vs Tek Yasal Birim

İki zıt risk vardır.

Durum A
İki yasal daire fiziksel olarak birleştirilmiştir.

Durum B
Bir yasal daire fiziksel olarak iki kiralanabilir birime bölünmüştür.

Hiçbiri otomatik olarak fiziksel görünümüyle eşleşen olarak ele alınmamalıdır.

Kayıtlı bağımsız bölüm yapısını doğrulayın.

Adım 14 — Binaya Yapılan Eklemeleri Kontrol Edin

Eski binalar için aşağıdaki gibi bariz eklemeleri araştırın:

• Ek çatı katı

• Kapatılmış çatı

• Yeni bodrum kullanımı

• Eklenmiş oda

• Genişletilmiş ticari cephe

Bir iskan iznine sahip ancak daha sonra onaylı projeye aykırı olarak inşa edilmiş binalara ilişkin mevcut bir Bakanlık görüşü, sonraki proje ihlallerinin geçerli kaldığını; mevcut bir Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin, sonraki uyumsuz inşaatı geçersiz kılmadığını doğrulamaktadır.

Bu nedenle:

Orijinal İskan, sonraki her eklemeyi yasallaştırmaz.

Adım 15 — Yeni Bina İskan Durum Tespiti

Yeni bina alıcıları farklı sorularla karşı karşıyadır.

Bina henüz tamamlanmadıysa, İskan meşru olarak mevcut olmayabilir.

Alıcı bunun yerine onu elde etme yolunu araştırmalıdır.

Geliştiriciye Sorun

Sorular şunları içermelidir:

• Yapı Ruhsatı verildi mi?

• Ruhsat numarası/tarihi nedir?

• Kat İrtifakı kuruldu mu?

• Onaylı proje, satılan daireyle eşleşiyor mu?

• İnşaatın tamamlanması ne zaman bekleniyor?

• Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni almaktan kim sorumlu?

• İskan, geliştiricinin sözleşmeye dayalı yükümlülüklerine dahil mi?

• Kat Mülkiyeti ne zaman bekleniyor?

"İskan Daha Sonra Gelecek" Yeterli Değil

Çoğu plan dışı proje, İskan'ı daha sonra bekler.

İfadenin kendisi çok az bilgi sağlar.

Alıcı şunu sormalıdır:

Geliştiricinin onu elde etmek için ne gibi sözleşmeye dayalı yükümlülüğü var?

ve:

İzin gecikirse ne olur?

Önemli Geliştirici Vaadlerini Sözleşmeye Koyun

İskan ve Kat Mülkiyeti satın alma kararı için önemliyse, yalnızca sözlü vaatlere güvenmeyin.

Sözleşme aşağıdakilere ilişkin hükümler açısından incelenmelidir:

• Tamamlama

• Teslimat

• Bina dokümantasyonu

• İskan izni

• Tapu devir aşaması

• Kat Mülkiyeti dönüşümü

• Gecikme/temerrüt sonuçları

Kesin taslak, uygun olduğunda bağımsız hukuk danışmanı tarafından incelenmelidir.

Adım 16 — Plan Dışı Mülk: İskan'dan Önce Yapı Ruhsatı'nı Kontrol Edin

İskan daha sonra geldiği için, plan dışı durum tespiti yapı ruhsatıyla başlar.

Kontrol edin:

• Ruhsat mevcut

• Proje, pazarlanan geliştirmeye karşılık geliyor

• Birim, onaylı projeye karşılık geliyor

• Geliştiricinin arazi/proje ile bağlantılı yasal yetkisi var

Yatırımcı yalnızca aşağıdakilere dayanarak satın almamalıdır:

• Çizimler

• Broşür

• Gösteri dairesi

Adım 17 — Satış Planını Onaylı Proje ile Karşılaştırın

Bir geliştirici şunları ilan edebilir:

Birim B-1205

ile:

• 2 yatak odası

• 2 banyo

• 110 m²

Projenin onaylı dokümantasyonunun satılan birimi desteklediğini doğrulayın.

Pazarlama kat planı tek kaynak olmamalıdır.

Adım 18 — Teslimatın Fiziksel Teslimat mı Yoksa Yasal Tamamlama mı Olduğunu Kontrol Edin

Bunlar her zaman aynı şey değildir.

Bir geliştirici şunu söyleyebilir:

"Daireniz Aralık ayında teslim edilecek."

Teslimatın ne anlama geldiğini sorun.

Bu şu anlama mı geliyor:

Fiziksel Teslimat
Anahtarlar teslim edilir.

veya:

İdari Tamamlama
Yapı Kullanma İzin Belgesi alındı.

veya:

Tapu Tamamlanması
Kat Mülkiyeti kuruldu.

Bu kilometre taşları farklı zamanlarda gerçekleşebilir.

Anahtar Teslimi ≠ İskan

Anahtarları almak, iskan belgesinin verildiğini kanıtlamaz.

Aynı şekilde:

Mobilya kurulumu

şunu kanıtlamaz:

bina yönetimi tamamlandı.

Bu ayrım, satın alma sözleşmesine ve alıcı beklentilerine dahil edilmelidir.

Adım 19 — Tesisatları Kontrol Edin, Ancak Bunları İskan Kanıtı Olarak Kullanmayın

Çalışan bir:

• Elektrik sayacı

• Su bağlantısı

• Gaz bağlantısı

pratik bilgi sağlayabilir.

Ancak fiili iskan dokümantasyonunu kontrol etmenin yerini almamalıdır.

Tarihsel çerçeveler, geçici bağlantılar ve projeye özel koşullar şu anlama gelir:

Tesisatlar Çalışıyor ≠ Normal İskan'ın Otomatik Kanıtı

Fiili belgeyi kontrol edin.

Adım 20 — DASK'ı İskan Kanıtı Olarak Kullanmayın

Benzer şekilde:

DASK var

şunu kanıtlamaz:

normal İskan var.

DASK, zorunlu deprem sigortasıyla ilgilidir.

Bina kullanım izni ayrı bir konudur.

Adım 21 — Yönetim Planı ve Ortak Alanları Kontrol Edin

Bir kat mülkiyeti mülkü için alıcılar ayrıca aşağıdakileri de anlamalıdır:

Yönetim Planı

ve uygun olduğunda ortak alan yapısı.

Bu İskan ile aynı değildir.

Ancak aşağıdakileri belirlemeye yardımcı olur:

• Ortak alanlar

• Bina yönetimi

• Kullanım çerçevesi

• Ortak tesisler

Bu, özellikle bir alıcının:

• Otopark

• Teras

• Depolama

• Bahçe

nin yalnızca daireye ait olduğuna inandığı projelerde yararlı hale gelir.

Adım 22 — Otopark ve Depolamayı Yasal Yapıya Karşı Kontrol Edin

Bir acente şunu söyleyebilir:

"İki otopark yeri alıyorsunuz."

Şunu sorun:

• Bunlar bağımsız bölümler mi?

• Eklenti mi?

• Tahsis edilmiş ortak alan kullanımı mı?

• Sadece yönetim uygulaması mı?

İskan tek başına bu alanlarla ilgili mülkiyet sorularını yanıtlamaz.

Tapu ve onaylı projeye geri dönün.

Adım 23 — Bina Yaşını Dokümantasyona Karşı Kontrol Edin

Aşağıdakilerin tarihleri:

• Yapı Ruhsatı

• İskan izni

• Tapu yapısı

bir zaman çizelgesi oluşturmaya yardımcı olabilir.

Bu, aşağıdakileri değerlendirmede yararlı olabilir:

• İnşaat dönemi

• Geçerli düzenleyici bağlam

• Dönüşüm neden uzun yıllar aldı

• Daha sonra inşaat olup olmadığı

Ancak unutmayın:

İdari tarih ≠ Yapısal mühendislik sonucu.

Adım 24 — İskan Bir Deprem İncelemesi Değildir

Yukarıdakilerin tümünü onayladıktan sonra bile, alıcının uygun olduğunda ayrı bir teknik risk değerlendirmesine ihtiyacı vardır.

Tam bir bina durum tespiti iş akışı:

Yasal / İdari
Tapu + Ruhsat + İskan + Proje

Teknik
Bina yaşı + yapı + mühendislik durumu

Belediye dosyasından sonra durmayın.

Rezervasyon Depozitosu Ödemeden Önce

İskan kararınız için önemliyse, büyük, iade edilemez bir rezervasyon tutarı ödemeden önce en azından ön bir bina belgesi incelemesi yapın.

Tamamlanmış Yeniden Satış Mülkü
Depozitodan önce aşağıdakileri tespit etmeye çalışın:

•  Tapu durumu

•  Kat Mülkiyeti mi yoksa Kat İrtifakı mı

•  Yapı Kullanma İzin Belgesi durumu

•  Yapı Ruhsatı durumu

•  Büyük bariz proje tutarsızlıkları

•  Uygun olduğunda Yapı Kayıt Belgesi geçmişi

Tamamlanmış Yeni Bina Mülkü
Kontrol edin:

•  İskan zaten verildi mi?

•  Değilse, neden?

•  Başvuru yapıldı mı?

•  Bina fiziksel olarak bitti mi?

•  Ne eksik kaldı?

•  Kat Mülkiyeti ne zaman kurulacak?

Plan Dışı Mülk
Kontrol edin:

•  Yapı Ruhsatı

•  Onaylı proje

•  Kat İrtifakı durumu

•  Geliştirici yetkisi

•  Sözleşmeye dayalı İskan yükümlülüğü

•  Beklenen tapu dönüşüm süreci

Tam Satın Alma Fiyatını Ödemeden Önce

Daha güçlü bir son kontrol aşağıdakileri tespit etmelidir:

Mülkiyet

•  Doğru Tapu

•  Doğru bağımsız bölüm

•  Satıcı yetkisi

Bina Dokümantasyonu

•  Yapı Ruhsatı kontrol edildi

•  Yapı Kullanma İzin Belgesi kontrol edildi

•  Tam/kısmi kapsam anlaşıldı

•  Doğru blok onaylandı

Onaylı Proje

•  Daire projeyle eşleşiyor

•  Büyük değişiklikler araştırıldı

•  Teras/balkon sorunları anlaşıldı

•  Birleştirilmiş/bölünmüş birimler araştırıldı

Tarihsel Durum

•  Uygun olduğunda Yapı Kayıt Belgesi tanımlandı

•  İmar Barışı geçmişi anlaşıldı

Kat Mülkiyeti

•  Mevcut tapu durumu anlaşıldı

•  Kat İrtifakı + İskan ise, dönüşüm durumu kontrol edildi

Teknik

•  Uygun olduğunda ayrı yapısal durum tespiti tamamlandı

Örnek 1 — Düşük Riskli Tamamlanmış Daire

Varsayalım:

• Bina 2023'te tamamlandı

• Yapı Ruhsatı onaylandı

• Normal Yapı Kullanma İzin Belgesi onaylandı

• Kat Mülkiyeti kuruldu

• Daire onaylı projeyle eşleşiyor

• Sonraki maddi değişiklik yok

İdari belge perspektifinden bu nispeten basittir.

Teknik ve mali durum tespiti hala gereklidir.

Örnek 2 — Kat Mülkiyeti Bekleyen Yeni Bina

Varsayalım:

• Bina 2026'da tamamlandı

• İskan yakın zamanda verildi

• Tapu Kat İrtifakı olarak kalıyor

• Geliştirici dönüşümün devam ettiğini söylüyor

TKGM, Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne sahip Kat İrtifakı mülkünün mevcut prosedür aracılığıyla Kat Mülkiyeti'ne geçebileceğini onaylar.

Bu, temel bir bina sorunundan ziyade idari bir zamanlama sorunu olabilir.

Fiili durumu doğrulayın.

Örnek 3 — Normal İskan'ı Olmayan Eski Bina

Varsayalım:

• Bina 2005'ten beri işgal ediliyor

• Kat İrtifakı

• Net normal Yapı Kullanma İzin Belgesi yok

• Satıcı "herkes burada yaşıyor" diyor

Bu çok daha derin bir araştırma gerektirir.

Sorular şunları içerir:

• İskan neden hiç alınmadı?

• Yapı Kayıt Belgesi var mı?

• Bina projeyle eşleşiyor mu?

• Mevcut durum imar affına tabi tutulabilir veya dönüştürülebilir mi?

• Belediye dosyası ne gösteriyor?

Bu mülkü, Örnek 1 ile aynı idari riske sahipmiş gibi fiyatlandırmayın.

Örnek 4 — İmar Barışı Geçmişi Yoluyla Kat Mülkiyeti

Varsayalım:

• Tapu Kat Mülkiyeti gösteriyor

• Satıcı bunun normal İskan'ı kanıtladığını iddia ediyor

• Belediye dosyası Yapı Kayıt Belgesi geçmişini ortaya koyuyor

TKGM'nin tarihsel kuralları, nitelikli Yapı Kayıt Belgesi mülklerinin, belirtilen koşullar altında normal Yapı Kullanma İzin Belgesi olmadan Kat Mülkiyeti kurmasına izin verdi.

Bu nedenle:

Kat Mülkiyeti tek başına soruyu yanıtlamadı.

Bina geçmişi önemliydi.

Örnek 5 — Daha Sonra Yasadışı Görünen Uzantılı Daire

Varsayalım:

• Normal İskan mevcut

• Kat Mülkiyeti mevcut

• Satıcı yıllar sonra büyük bir teras kapattı

• Mevcut düzen projeyle eşleşmiyor gibi görünüyor

Şunu söylemeyin:

"İskan var, bu nedenle teras yasal."

Sonraki değişiklik ayrı bir araştırma gerektirir.

Bakanlığın mevcut yaklaşımı, iskan iznine sahip binaların, ruhsat ve proje dokümantasyonlarıyla tutarsız sonraki inşaatlar içerebileceğini; orijinal iznin varlığının bu sorunu ortadan kaldırmadığını doğrulamaktadır.

Yaygın İskan Doğrulama Hataları

Yalnızca Acente'ye Sormak
Belgesel kanıt kullanın.

Yalnızca Tapu'yu Kontrol Etmek
Tapu ve İskan farklı soruları yanıtlar.

Yalnızca "İskan Var mı?" Kontrol Etmek
Hangi bina/bloğu kapsadığını onaylayın.

Kısmi İskan'ı Görmezden Gelmek
Büyük projelerin farklı tamamlama aşamaları olabilir.

Yapı Ruhsatı'nı Görmezden Gelmek
Yapı ruhsatı, önemli proje bağlamı sağlar.

Fiziksel Daireyi Onaylı Proje ile Karşılaştırmamak
Sonraki değişiklikler önemli olabilir.

Kat İrtifakı'nın İskan Yok Anlamına Geldiğini Varsaymak
TKGM, iskan iznine sahip Kat İrtifakı mülkünün, Kat Mülkiyeti'ne dönüşüm tamamlanmadan önce var olabileceğini onaylar.

Kat Mülkiyeti'nin Her Zaman Normal İskan Anlamına Geldiğini Varsaymak
Tarihsel Yapı Kayıt Belgesi istisnaları bu varsayımı güvensiz kılar.

Yapı Kayıt Belgesi'ni İskan Olarak Ele Almak
Farklı yasal çerçevelere aittirler.

Karma Bina Geçmişini Görmezden Gelmek
Bir yapının bazı kısımları farklı belgeleme geçmişlerine sahip olabilir.

Anahtarların Yasal Tamamlama Anlamına Geldiğini Varsaymak
Fiziksel teslimat ve iskan yetkilendirmesi farklı kilometre taşlarıdır.

Tesisatların İskan'ı Kanıtladığını Varsaymak
Fiili belgeyi doğrulayın.

DASK'ın İskan'ı Kanıtladığını Varsaymak
Sigorta ve iskan izni ayrıdır.

İskan'ın Yapısal Güvenliği Kanıtladığını Varsaymak
Mühendislik durum tespitinin yerini almaz.

İskan Doğrulama Kontrol Listesi

Mülkü Tanımlayın

•  İl

•  İlçe

•  Mahalle

•  Ada

•  Parsel

•  Blok

•  Bağımsız bölüm

Tapu

•  Kat Mülkiyeti mi?

•  Kat İrtifakı mı?

•  Mülk türü doğru mu?

Belediye / Bina Otoritesi

•  Yapı Ruhsatı bulundu

•  Yapı Kullanma İzin Belgesi bulundu

•  İzin tarihi onaylandı

•  Doğru bina/blok onaylandı

•  Tam vs kısmi kapsam anlaşıldı

Onaylı Proje

•  Doğru daire tanımlandı

•  Düzen genel olarak eşleşiyor

•  Balkon/teras kontrol edildi

•  Depolama kontrol edildi

•  Otopark yapısı kontrol edildi

•  Büyük sonraki değişiklikler incelendi

Tarihsel Kayıtlar

•  Yapı Kayıt Belgesi?

•  İmar Barışı geçmişi?

•  Karma normal İskan/YKB geçmişi?

Kat İrtifakı Mülkü

•  Bina tamamlandı mı?

•  İskan var mı?

•  Neden Kat Mülkiyeti yok?

•  Dönüşüm bekleniyor mu?

Yeni Bina

•  Yapı ruhsatı onaylandı

•  Proje onaylandı

•  İskan sorumluluğu sözleşmeye dahil

•  Beklenen Kat Mülkiyeti aşaması anlaşıldı

Teknik İnceleme

•  İskan deprem sertifikası olarak ele alınmadı

•  Yapısal inceleme ayrıca düşünüldü

Satın Almadan Önce Kırmızı Bayraklar

Satıcı aşağıdakileri söylüyorsa duraklayın ve araştırın:

"İskan'ımız yok, ama herkes burada yaşıyor."
Bu bir açıklama değildir.

"Kat Mülkiyeti, İskan'ı görmenize gerek olmadığı anlamına gelir."
Her zaman değil.

"Kat İrtifakı, ama bu önemli değil."
Önemli olabilir veya olmayabilir. Nedenini öğrenin.

"Projenin İskan'ı var."
Hangi bloğu olduğunu sorun.

"Anahtarlar hazır, bu nedenle tüm izinler tamam."
Fiziksel teslimat, idari tamamlamayı kanıtlamaz.

"Ekstra teras planda yok, ama kimse kontrol etmiyor."
Bu, durum tespitinizi artırmalı — azaltmamalı.

"Bu Yapı Kayıt Belgesi; İskan ile tamamen aynı."
Değil.

Doğru Doğrulama Sırası

Yabancı bir alıcı aşağıdaki iş akışını kullanabilir:

1. Tapu'yu Tanımlayın
   Tam olarak neyin kayıtlı olduğunu belirleyin.

2. Belediye Dosyasını Tanımlayın
   Binanın ruhsat kayıtlarını bulun.

3. Yapı Ruhsatı'nı Doğrulayın
   Onaylı inşaat esasını anlayın.

4. İskan'ı Doğrulayın
   Hangi iskan izninin mevcut olduğunu ve neyi kapsadığını onaylayın.

5. Tam vs Kısmi Kapsamı Kontrol Edin
   Özellikle büyük projelerde.

6. Onaylı Projeyi Karşılaştırın
   Gördüğünüz mülkün yasal projeyle uyumlu olduğundan emin olun.

7. Tarihsel İmar Affını Kontrol Edin
   Uygun olduğunda Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı'nı tanımlayın.

8. Kat İrtifakı'nı Açıklayın
   Bina tamamlanmışsa, Kat Mülkiyeti'nin neden henüz kurulmadığını belirleyin.

9. Teknik Durum Tespiti Yapın
   İzin incelemesinden ayrı.

10. Fiyata Karar Verin
    Yalnızca yasal ve idari riskler anlaşıldıktan sonra.

Daha İyi Bir Durum Tespiti Formülü

Kullanmayın:

Satıcı İskan'ın Var Olduğunu Söylüyor → Satın Almak Güvenli

Kullanın:

Mevcut Tapu + Belediye Dosyası + Yapı Ruhsatı + Doğrulanmış İskan + Onaylı Proje + Fiziksel Eşleşme + Tarihsel Durum + Teknik İnceleme = Daha İyi Bina Durum Tespiti

Bu, özellikle Türk bina terminolojisine aşina olmayabilecek yabancı alıcılar için önemlidir.

Ana Çıkarımlar

İskan'ı doğrulamak, binanın iskan iznine sahip olup olmadığını sormaktan daha fazlası anlamına gelir.

Bir alıcı aşağıdakileri tespit etmelidir:

• Belgenin hangi binayla ilgili olduğu

• İlgili bloğu kapsayıp kapsamadığı

• İznin tam mı yoksa kısmi mi olduğu

• Yapı Ruhsatı ile nasıl ilişkili olduğu

• Fiziksel dairenin onaylı projeyle eşleşip eşleşmediği

• Tarihsel Yapı Kayıt Belgesi prosedürlerinin dahil olup olmadığı

Onaylı proje, bu analizin kritik bir parçası olmaya devam etmektedir. TKGM'nin güncellenmiş 2026 dijital bina çerçevesi, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti prosedürlerini, yetkili makamlar aracılığıyla iletilen ve doğrulanan onaylı mimari projeler ve üç boyutlu dijital bina modelleriyle ilişkilendirmeye devam etmektedir.

Hala Kat İrtifakı gösteren tamamlanmış bir bina otomatik olarak reddedilmemelidir.

TKGM şu anda, Kat İrtifakı mevcut olduğunda ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alındığında, mevcut sicil çerçevesi altında Kat Mülkiyeti'ne dönüşümün ilerleyebileceğini onaylamaktadır.

Ancak:

Kat İrtifakı + Tamamlanmış Bina = Nedenini Sorun

Binanın yaşı, iskan izni durumu, dönüşüm süreci ve proje geçmişi incelenmelidir.

Benzer şekilde:

Kat Mülkiyeti = Normal İskan Geçmişini Otomatik Olarak Varsaymayın

çünkü tarihsel Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı kuralları, nitelikli mülklerin belirtilen koşullar altında normal bir Yapı Kullanma İzin Belgesi olmadan Kat Mülkiyeti kurmasına izin vermiştir.

Eski binalar ayrıca karma belgeleme geçmişlerine sahip olabilir. TKGM'nin kendi rehberliği, bir yapının bazı kısımlarının normal iskan dokümantasyonuna sahip olduğu, diğer bir kısmının ise Yapı Kayıt Belgesi aracılığıyla işleme alındığı durumları tanır.

Son olarak, orijinal bir İskan, sonraki her fiziksel değişikliği otomatik olarak onaylamaz.

Bakanlığın rehberliği, bir kullanım iznine sahip bir binanın, onaylı izin/projesine aykırı sonraki inşaatlar içerebileceğini, yani sonraki değişikliklerin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini doğrulamaktadır.

Bu nedenle en güçlü alıcı şunu sormaz:

"Bu mülkün İskan'ı var mı?"

ancak:

"Mevcut Tapu, Yapı Ruhsatı, iskan izni, onaylı mimari proje ve fiziksel daire birbirine karşılık geliyor mu—ve eğer gelmiyorsa, neden?"

Bu soru, yüzeysel bir belge kontrolünü gerçek mülk durum tespitine dönüştürür.

Türkiye'de İskan'sız Daire Satın Alabilir misiniz?

Bu, birçok yabancı alıcının sonunda ulaştığı sorudur:

"Dairenin normal İskan'ı yok. Yine de satın almalı mıyım?"

Sorumlu bir evrensel evet veya hayır yoktur.

İlk görev, o belirli binada "İskan yok" un tam olarak ne anlama geldiğini belirlemektir.

Son iskan prosedürünü bekleyen yeni tamamlanmış bir proje, normal bir Yapı Kullanma İzin Belgesi olmadan yirmi yıldır işgal edilen bir binadan çok farklıdır.

Üçüncü bir mülk, İmar Barışı çerçevesi altında tarihsel bir:

Yapı Kayıt Belgesi

ne sahip olabilir.

Dördüncüsü zaten:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

ne sahip olabilir, ancak Tapu hala:

Kat İrtifakı

gösteriyor olabilir çünkü Kat Mülkiyeti dönüşümü henüz yansıtılmamıştır.

Bu durumlar bir araya getirilmemelidir.

Bu nedenle doğru soru:

Bu belirli mülk neden beklediğim normal İskan / Kat Mülkiyeti yapısını göstermiyor?

Ancak bu soruyu yanıtladıktan sonra alıcı riski değerlendirebilir.

İskan'sız Bir Mülk Otomatik Olarak Yasadışı mıdır?

Piyasada şu şekilde tanımlanan her durum:

"İskansız"

aynı yasal anlama sahip değildir.

Örneğin, TKGM şu anda bir mülkün aşağıdakilere sahip olabileceğini onaylamaktadır:

Kat İrtifakı

Geçerli bir Yapı Kullanma İzin Belgesi

ve hala Kat Mülkiyeti'ne idari geçişi bekliyor veya gerektiriyor. Kullanım izni mevcut olduğunda, mevcut çerçeve, ilgili Tapu Sicili prosedürü aracılığıyla Kat Mülkiyeti'ne dönüşüme izin verir.

Bu, hiçbir normal kullanım izninin alınmadığı bir binadan temelde farklıdır.

Türkiye'nin tarihsel Yapı Kayıt Belgesi çerçevesi başka bir kategori yaratır. Bu kurallar altında, nitelikli binalar, normal yoldan normal Yapı Kullanma İzin Belgesi gerektirmeden belirli cins değişikliği ve Kat Mülkiyeti prosedürlerini tamamlayabilirdi.

Bu nedenle:

"Normal İskan yok" araştırma gerektiren bir gerçektir—kendi başına tam bir yasal teşhis değil.

Dört Yaygın İskan'sız Senaryo

Pratik bir alıcı, mülkü dört geniş senaryodan birine sınıflandırabilir.

Senaryo 1 — İskan Sürecini Hala Tamamlayan Yeni Bina
Örnek:

• Yapı Ruhsatı mevcut

• Onaylı proje mevcut

• İnşaat büyük ölçüde tamamlandı

• Kat İrtifakı mevcut

• Geliştirici iskan prosedürünü tamamlıyor

Bu normal bir geliştirme aşaması durumu olabilir.

Anahtar sorular:

• Geliştirici fiilen başvurdu mu?

• Ne tamamlanmadı?

• Proje sapmaları var mı?

• İskan'ı alma yükümlülüğü sözleşmeye yazılmış mı?

• Süreç gecikirse ne olur?

Risk esas olarak:
tamamlama ve uygulama riskidir.

Senaryo 2 — Bina İskan'a Sahip Ancak Tapu Hala Kat İrtifakı Diyor
Bu çok daha az endişe verici olabilir.

TKGM'nin mevcut rehberliği, Kat İrtifakı mevcut olduğunda ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alındığında, bir mal sahibinin başvurusu veya yetkili makam tarafından iskan belgesinin iletilmesi üzerine Kat Mülkiyeti'ne dönüşümün ilerleyebileceğini belirtir.

Bu nedenle:
Kat İrtifakı otomatik olarak eksik İskan'ı kanıtlamaz.

Doğru eylem, iskan iznini doğrulamak ve sicil dönüşümünün neden beklediğini anlamaktır.

Senaryo 3 — Eski Bina Hiç Normal İskan Almadı
Bu çok daha fazla dikkat gerektirir.

Sorular şunları içerir:

• İskan neden alınmadı?

• İnşaat onaylı projeye aykırı mıydı?

• Ortak alanlar tamamlanmamış mıydı?

• Sonraki değişiklikler normal tamamlamayı mı engelledi?

• Belediye dosyası ne gösteriyor?

• Herhangi bir Yapı Kayıt Belgesi geçmişi var mı?

Bu, idari süreci hala devam eden yeni bir geliştirmeden maddi olarak farklı bir risktir.

Senaryo 4 — Bina Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı Geçmişi Kullanıyor
Bu da ayrı muamele gerektirir.

TKGM'nin resmi İmar Barışı kuralları, nitelikli Yapı Kayıt Belgesi binalarının, belirtilen tarihsel koşullar altında normal İskan olmadan belirli tapu ve kat mülkiyeti prosedürlerini tamamlamasına izin verdi.

Belgenin ayrıca önemli bir sınırlaması vardır:
TKGM, Yapı Kayıt Belgesi'nin, yapı yeniden inşa edilene veya kentsel dönüşüm yeniden geliştirmesine tabi olana kadar geçerli olduğunu, bundan sonra mevcut planlama kurallarının geçerli olduğunu belirtir. Ayrıca, deprem dayanımı ve teknik uygunluk konusundaki sorumluluğu açıkça bina sahiplerine yükler.

Bu nedenle:
Yapı Kayıt Belgesi, normal bir İskan veya yapısal güvenlik sertifikasının eşdeğeri olarak ele alınmamalıdır.

Alıcılar İçin Bir Risk Matrisi

Basitleştirilmiş bir risk çerçevesi yardımcı olabilir.

Bu yasal bir sıralama değildir.

Ne kadar araştırma gerektiğine karar vermenin pratik bir yoludur.

Normal İskan'sız Her Mülk Reddedilmeli mi?

Hayır.

Ancak nedenini anlamadan satın alma fikrini reddetmelisiniz.

Örneğin:

Mülk A
Tamamlandıktan sonra İskan'ın beklendiği yeni bir geliştirme.

Mülk B
Normal İskan'ı olmayan ve net olmayan belediye geçmişine sahip 25 yıllık bir bina.

İfade:

"İskan yok"

her ikisi için de geçerlidir.

Ancak bunlar karşılaştırılabilir işlemler değildir.

Eksik İskan Ne Zaman Ciddi Bir Kırmızı Bayrak Haline Gelmelidir?

Risk şu durumlarda artar:

• Kimse İskan'ın neden eksik olduğunu açıklayamıyorsa

• Satıcı belediye kontrollerini reddediyorsa

• Geliştirici İskan vaat ediyor ancak yazılı olarak vermiyorsa

• Fiziksel bina, onaylı projeden maddi olarak farklıysa

• Eski bina uzun yıllardır açıklama olmaksızın Kat İrtifakı olarak kaldıysa

• Ek katlar veya kapalı alanlar onaylı dokümantasyonla tutarsız görünüyorsa

• Yapı Kayıt Belgesi geçmişi gizleniyorsa

• Satıcı, dokümantasyonun "önemli olmadığı" konusunda ısrar ediyorsa

Sorun genellikle yalnızca eksik belge değildir.

Güvenilir bir açıklamanın olmamasıdır.

İskan ve Mülk Finansmanı

Yabancı alıcılar sıklıkla sorar:

"Dairenin İskan'ı yoksa ipotek alabilir miyim?"

Sorumlu bir makalenin şunu söylemesine izin veren tek bir kural yoktur:

"Her banka reddeder."

veya:

"Her banka finanse eder."

Bankalar kendi:

• Kredi değerlendirmelerini

• Mülk değerlemelerini

• Teminat değerlendirmelerini

• Yasal belge incelemelerini

yaparlar.

Bu nedenle bir banka, mülkün dokümantasyonunu kendi bireysel borç verme kararının bir parçası olarak ele alabilir.

Finansman satın almanız için önemliyse, iade edilemez bir depozito ödemeden önce belirli mülk için onay alın.

Nakit Alıcı Olsanız Bile Banka Uygunluğu Önemlidir

Nakit ödeme yapan bir alıcı şunu düşünebilir:

"Bankaya ihtiyacım yok, bu yüzden umurumda değil."

Ancak gelecekteki alıcılar finansmana ihtiyaç duyabilir.

Belirsiz bina dokümantasyonu, gelecekteki bir satışta borç verenleri veya değerleme uzmanlarını daha ihtiyatlı hale getiriyorsa, bu potansiyel olarak aşağıdakileri azaltabilir:

• Alıcı havuzu

• Yeniden satış hızı

• Pazarlık gücü

Bu nedenle, finansman bazen şu şekilde düşünülmelidir:

gelecekteki likidite sorunu

bugünün borçlanma sorunundan ziyade.

Banka Onayının Mülkün Risksiz Olduğunu Kanıtladığını Varsaymayın

Tersi hata da yaygındır.

Bir banka bir mülkü teminat olarak kabul ederse, bu şu anlama gelmez:

• Her bina belgesi mükemmel

• Mülk depreme dayanıklı

• Fiyat çekici

• Her değişiklik onaylı

Banka kredi değerlendirmesi ve bağımsız alıcı durum tespiti farklı amaçlara hizmet eder.

İskan ve Mülk Değerlemesi

Eksik veya olağandışı bina dokümantasyonu, değerleme analizini de etkileyebilir.

Sebep açıktır:

Profesyonel bir değerleme uzmanı, yalnızca iç dekorasyonu değil, bir gayrimenkul varlığını değerlendirmektedir.

İlgili hususlar şunları içerebilir:

• Tapu yapısı

• Yasal kullanım

• Proje dokümantasyonu

• Fiziksel/yasal tutarlılık

• Pazarlanabilirlik

Etkisi, belirli mülke bağlı olacaktır.

Bu nedenle:

Yasal/bina dokümantasyonları maddi olarak farklıysa, fiziksel olarak aynı iki dairenin eşit piyasa değerine sahip olması gerektiğini varsaymayın.

Örnek: Aynı Bina, Farklı Yasal Netlik

Başka türlü benzer iki daire hayal edin.

Daire A

• Normal İskan doğrulandı

• Kat Mülkiyeti

• Onaylı proje eşleşiyor

• Fiyat: 260.000 ABD Doları

Daire B

• Kat İrtifakı

• Net İskan kanıtı yok

• Satıcı "çözülecek" diyor

• Fiyat: 245.000 ABD Doları

15.000 ABD Doları indirim otomatik olarak bir fırsat olarak kabul edilmemelidir.

İdari belirsizlik için tazminat olabilir.

Doğru soru:

Bu indirim için ne kadar risk kabul ediyorum?

Eksik İskan, Sorun Anlaşıldıktan Sonra Müzakereleri Etkilemelidir

Sadece şunu söyleyerek pazarlık yapmayın:

"İskan yok, bana %10 indirim ver."

Önce sorunu belirleyin.

Bina:

• Zaten İskan'a sahipse

• Yalnızca Kat Mülkiyeti dönüşümünü bekliyorsa

risk sınırlı olabilir.

Bina:

• Büyük proje sapmaları varsa

• Normal süreci hiç tamamlamadıysa

küçük bir indirim, riski telafi etmeyebilir.

Durum tespiti, fiyat müzakeresinden önce gelmelidir.

İskan ve Tesisatlar

Yaygın bir emlak piyasası iddiası:

"İskan olmadan elektrik ve su imkansızdır."

Bu çok geniştir.

Tarihsel ve istisnai kurallar tabloyu karmaşıklaştırır.

Örneğin, TKGM'nin resmi Yapı Kayıt Belgesi kuralları, nitelikli kayıtlı yapılar için talep üzerine geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlantılarına açıkça izin verdi.

Bu nedenle:

Çalışan tesisatlar normal İskan'ı kanıtlamaz ve normal İskan'ın olmaması tek başına size kesin tesisat durumunu söylemez.

Belirli bina için fiili abonelikleri ve dokümantasyonu kontrol edin.

Tesisat Bağlantısı Bina Durum Tespitinin Yerini Almamalıdır

Bir acente şunu söyleyebilir:

"Elektrik, su ve gaz var, bu nedenle her şey yasal."

Bu geçerli değildir.

Tesisat hizmeti şunu yanıtlar:

Hizmet bağlı mı?

İskan farklı bir idari soruyu yanıtlar.

Onaylı proje başka bir soruyu yanıtlar.

Tapu başka bir soruyu yanıtlar.

Bu sistemleri tek bir sistemde birleştirmeyin.

İskan ve Yeniden Satış Riski

Yabancı yatırımcılar, satın almadan önce bir sonraki alıcıyı düşünmelidir.

Gelecekteki bir alıcı şunları sorabilir:

• Binanın İskan'ı var mı?

• Tapu neden hala Kat İrtifakı?

• Yapı Kayıt Belgesi var mı?

• Finanse edebilir miyim?

• Fiziksel daire projeyle eşleşiyor mu?

Bu soruları bugün cevaplamak zorsa, satarken hala zor olabilir.

Bu nedenle:

Dokümantasyon Netliği = Yeniden Satış Likiditesinin Bir Parçası

Açıklaması Daha Kolay Olan Mülk, Satılması Daha Kolay Olabilir

Karşılaştırın:

Mülk A
Alıcı hemen şunları doğrulayabilir:

• Kat Mülkiyeti

• İskan

• Onaylı proje

• Temiz tapu

Mülk B
Satış, aşağıdakilerin 30 dakikalık bir açıklamasını gerektirir:

• Eski Kat İrtifakı

• Tarihsel Yapı Kayıt Belgesi

• Kapalı teras

• Belediye geçmişi

Mülk B hala yasal olarak satın alınabilir ve ekonomik olarak çekici olabilir.

Ancak yeniden satış süreci daha karmaşık olabilir.

Karmaşıklığın kendisi değer etkilerine sahiptir.

İskan ve Mülk Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Başka bir sık sorulan soru:

"Mülkün vatandaşlık için İskan'a ihtiyacı var mı?"

İskan ve Türk vatandaşlığı ayrı yasal kavramlardır.

Mevcut resmi mülk yoluyla vatandaşlık çerçevesi, geçerli yatırım gereklilikleri arasında en az:

400.000 ABD Doları

veya eşdeğer döviz tutarında nitelikli bir gayrimenkul yatırımı ve en az:

Üç Yıl

süreyle yeniden satışı önleyen bir Tapu Sicili kısıtlaması gerektirir.

Bu nedenle vatandaşlık analizi, ayrı yatırım ve işlem gerekliliklerine odaklanır.

İskan Bir Mülkü Otomatik Olarak Vatandaşlığa Uygun Hale Getirmez

Bir mülk aşağıdakilere sahip olabilir:

• Mükemmel normal İskan

• Kat Mülkiyeti

• Temiz Tapu

ve yine de farklı bir vatandaşlık gereksinimini karşılayamayabilir.

Örneğin:

• Yetersiz nitelikli değer

• Yanlış işlem yapısı

• Başka bir vatandaşlık uygunluk sorunu

Bu nedenle:

İskan ≠ Vatandaşlık Uygunluğu

Vatandaşlık Uygunluğu da İskan Durum Tespitinin Yerini Almaz

Tersi de doğrudur.

Bir işlem, vatandaşlık yatırım gerekliliklerini karşılamak için yapılandırılabilir.

Bu, yatırımcının aşağıdakileri görmezden gelmesi gerektiği anlamına gelmez:

• Bina dokümantasyonu

• İskan

• Yapısal durum

• Proje uyumu

Vatandaşlık onayı, bir mülk kalite garantisi değildir.

Vatandaşlık Yatırımcısı Formülü

Bir vatandaşlık alıcısının iki paralel kontrole ihtiyacı vardır.

Yatırım Uygunluğu

• 400.000 ABD Doları+ nitelikli yatırım

• Doğru işlem

• Üç yıllık kısıtlama

• Gerekli resmi doğrulama

Mülk Durum Tespiti

• Tapu

• İskan

• Yapı Ruhsatı

• Onaylı proje

• İpotekler

• Bina kalitesi

Doğru formül:

Vatandaşlık Uyumu + Mülk Durum Tespiti

değil:

Vatandaşlık Uyumu = Güvenli Mülk

İskan ve Mülk Bazlı İkamet İzni

Mülk bazlı ikamet başka bir ayrı çerçevedir.

Mülk sahipliğine güvenen yabancılar için mevcut e-İkamet dokümantasyonu, nitelikli evin aşağıdakileri yapmasını gerektirir:

• Başvuru sahibine ait olmak

• Konut olmak

• Edinim tarihinde en az 200.000 ABD Doları'nın Türk Lirası karşılığı değere sahip olmak

• Yabancı tarafından ikametgah olarak kullanılmak

• Bu ikamet dayanağı kapsamında kira veya benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılmamak

Göç İdaresi ayrıca, mülk sahibi kısa dönem ikamet kategorisi için kullanılan taşınmazın bir ev olması ve bu amaçla kullanılması gerektiğini belirtir.

İskan Otomatik Olarak İkamet Vermez

Bir binanın normal İskan'ı olabilir.

Bu şu anlama gelmez:

"Herhangi bir yabancı alıcı otomatik olarak ikamet alır."

Göçmenlik makamı hala ayrı mülk-ikamet koşullarını değerlendirir.

Bu nedenle:

İskan ≠ İkamet İzni

Ancak Bina Dokümantasyonu Yine de İkamet Alıcıları İçin Önemlidir

Göçmenlik uygunluğu ayrı olsa da, özellikle yaşamak için daire satın alan yabancı bir alıcı yine de binayı dikkatlice araştırmalıdır.

Örneğin:

• Mülk yasal olarak konut mu?

• Fiziksel birim, onaylı kullanımına karşılık geliyor mu?

• Bina iskan dokümantasyonu net mi?

• Adres idari olarak kullanılabilir mi?

İkamet odaklı alıcılar, dairenin fiili evleri olması amaçlandığı için daha da dikkatli olmalıdır.

İskan ve Deprem Güvenliği

Bu ayrım, rehber boyunca açık kalmalıdır.

İskan Bir Deprem Güvenliği Sertifikası Değildir

Bir bina kullanım izni, idari inşaat/kullanım süreciyle ilgilidir.

Mevcut bir yapısal performans değerlendirmesi sağlamaz.

TKGM'nin Yapı Kayıt Belgesi çerçevesi, tarihsel imar affı bağlamında daha da açıktır: Binanın deprem dayanımı ve teknik standartlara uygunluğu sorumluluğu mülk sahiplerine aittir.

Bu nedenle, ne:

• İskan

• Kat Mülkiyeti

• Yapı Kayıt Belgesi

deprem bilinçli teknik durum tespitinin yerini almalıdır.

Örnek: İskan'ı Olan İki Bina

Bina A

• Yakın zamanda inşa edildi.

• Normal İskan.

• Modern inşaat.

Bina B

• Onlarca yıl önce inşa edildi.

• Normal İskan.

• Önemli yaş ve değişiklikler.

Her ikisinin de İskan'ı var.

Bu, aynı sismik riske sahip oldukları anlamına gelmez.

Alıcı hala şunları araştırmalıdır:

• İnşaat tarihi

• Geçerli deprem yönetmeliği dönemi

• Yapısal durum

• Değişiklikler

• Uygun olduğunda zemin/konum hususları

Örnek: Yapı Kayıt Belgesi Olan Bina

Bir bina, tarihsel imar affı çerçevesi aracılığıyla Yapı Kayıt Belgesi aldı.

Belge, mevcut yasal/idari durumunu açıklamaya yardımcı olabilir.

Ancak TKGM, deprem dayanımı sorumluluğunun mülk sahiplerine ait olduğunu açıkça belirtir.

Bu nedenle:

İmara Uygun Hale Getirilmiş ≠ Yapısal Olarak Sertifikalandırılmış

Yabancı Bir Alıcı Kat Mülkiyeti + Normal İskan'ı Tercih Etmeli mi?

İdari basitlik arayan tipik bir alıcı için, aşağıdakilere sahip tamamlanmış bir daire:

• Kat Mülkiyeti

• Doğrulanmış normal İskan

• Fiziksel/proje tutarlılığı

• Net tapu

çözülmemiş idari geçmişi olan bir mülkten genellikle daha anlaşılırdır.

Ancak bu, otomatik olarak aşağıdakiler olduğu anlamına gelmez:

• Daha iyi konumlu

• Yapısal olarak daha güvenli

• Daha iyi fiyatlı

• Daha yüksek getirili

Yasal netlik bir yatırım faktörüdür.

Tüm yatırım kararı değildir.

İskan'sız Yeni Bina: Ne Zaman Kabul Edilebilir?

Proje meşru olarak hala inşaat halindeyken veya idari prosedürleri tamamlarken, nihai İskan'dan önce yeni bir bina satın alımı makul olabilir.

Ancak yatırımcı, riski sözleşmeyle kontrol etmelidir.

Yeni Binalar İçin Sözleşme Korumaları

İskan henüz mevcut değilse, satın alma sözleşmesi aşağıdaki gibi konular açısından incelenmelidir:

Geliştirici Yükümlülüğü

• Geliştirici aşağıdakileri almayı taahhüt ediyor mu:

  • Yapı Kullanma İzin Belgesi?

Son Tarih

• Bir hedef veya sözleşmeye dayalı tamamlama tarihi var mı?

Kat Mülkiyeti

• Anlaşma, aşağıdakilerden geçişi ele alıyor mu:

  • Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti?

Gecikme

• Geliştirici gerekli dokümantasyonu tamamlayamazsa ne olur?

Son Ödeme

• Satın alma fiyatının bir kısmı anlamlı tamamlama kilometre taşlarına bağlı mı?

Kesin korumalar işleme bağlıdır ve bağımsız danışman tarafından incelenmelidir.

Belirsiz Sözleşme Dilinden Kaçının

Zayıf ifade:

"Geliştirici, mümkün olduğunda gerekli izinleri alacaktır."

Daha güçlü ticari taslak, aşağıdakileri açıkça belirlemelidir:

• Hangi izin

• Kimin sorumluluğu

• Beklenen zamanlama

• Başarısızlığın sonucu

Bir satış görevlisinin:

"İskan her zaman daha sonra gelir."

şeklindeki sözlü beyanına güvenmeyin.

Son Ödeme ve İskan

Plan dışı veya yeni tamamlanmış bir mülk için alıcı, aşağıdakilerden önce hangi dokümantasyonun mevcut olması gerektiğini anlamalıdır:

• Son taksit

• Anahtar teslimi

• Tapu devri

• Nihai kabul

Bu kilometre taşlarının aynı tarihte gerçekleşmesi gerekmez.

Ancak kasıtlı olarak yapılandırılmalıdırlar.

Anahtar Teslimini Yasal Tamamlama ile Karıştırmayın

Bir geliştirici, aşağıdakiler devam ederken daireyi teslim edebilir:

• İskan hala bekliyor

• Kat Mülkiyeti dönüşümü bekliyor

Bu, sözleşmede öngörülmüş olabilir.

Alıcının sadece farkı anlaması gerekir.

Sorun:

"Anahtarları aldıktan sonra yasal veya idari olarak ne eksik kalıyor?"

Ödemenin Bir Kısmını Geri Tutmalı mısınız?

Bir alıkoyma veya aşamalı ödemenin ticari olarak mümkün olup olmadığı, sözleşmeye ve pazarlık konumuna bağlıdır.

Ancak alıcılar, son ödemenin yalnızca belirtilen:

• İnşaat

• Dokümantasyon

• Tapu

kilometre taşlarından sonra yapılıp yapılmaması gerektiğini en azından düşünmelidir.

Yüksek değerli veya plan dışı işlemler için bağımsız hukuki tavsiye uygundur.

İskan'sız Yeniden Satış Satın Almak Farklı Bir Sözleşme Stratejisi Gerektirir

Yeniden satış için satıcı, bina çapında bir sorunu çözme konusunda bir geliştirici ile aynı yeteneğe sahip olmayabilir.

Bu nedenle, normal İskan eksikse, sorun:

Bu bireysel satıcı, vaat edilen çözümü fiilen sunabilir mi?

İznin alınması aşağıdakileri gerektiriyorsa:

• Belediye eylemi

• Tüm mal sahipleri

• Bina düzeyinde düzeltmeler

• Geliştirici katılımı

tek bir daire sahibinin vaadi sınırlı pratik değere sahip olabilir.

"Satıcı Satıştan Sonra İskan'ı Alacak" Zayıf Bir Vaaddir

Satın aldıktan sonra, ekonomik teşvik değişebilir.

Mülk çözüm gerektirecek kadar önemliyse, gelecekteki iyi niyete güvenmek yerine, sorunu kapanıştan önce çözmeyi veya belgelemeyi düşünün.

Alıcı Karar Matrisi

Bu basitleştirilmiş çerçeveyi kullanın.

Yeşil — Daha Düşük İdari Karmaşıklık

• Kat Mülkiyeti

• Normal İskan doğrulandı

• Ruhsat/proje tutarlı

• Fiziksel birim eşleşiyor

• Olağandışı tarihsel sorun yok

Normal:

• Tapu

• Teknik

• Mali

durum tespitine devam edin.

Sarı — Araştırın
Örnekler:

• Kat İrtifakı + doğrulanmış İskan

• Nihai dönüşümü bekleyen yeni bina

• Kısmi iskan izni

• Küçük belgeli proje değişiklikleri

• Tam olarak anlaşılan Yapı Kayıt Belgesi geçmişi

Bunlar otomatik olarak ret gerektirmez.
Açıklama gerektirirler.

Kırmızı — Duraklatın
Örnekler:

• Satıcı herhangi bir bina kaydı üretemiyor veya doğrulayamıyor

• Belediye bilgileri satıcıyla çelişiyor

• Büyük fiziksel eklemeler projeyle eşleşmiyor

• Eski binanın net bir iskan geçmişi yok

• Geliştirici, vaat edilen İskan için sözleşmeye dayalı sorumluluğu reddediyor

• Satıcı, alıcının önce ödemesi ve sonra araştırması gerektiğinde ısrar ediyor

Tutarsızlık çözülene kadar devam etmeyin.

İskan Durum Tespiti Puan Kartı

Bir alıcı, mülkü beş boyutta puanlayabilir.

1. Dokümantasyon
   İlgili belgeler mevcut ve tutarlı mı?

2. Bina Durumu
   Beklenen çerçeve altında tamamlandı ve yasal olarak kullanımda mı?

3. Tapu Durumu
   Kat Mülkiyeti mi yoksa açıklanmış Kat İrtifakı mı?

4. Fiziksel Eşleşme
   Gerçeklik, onaylı projeyle eşleşiyor mu?

5. Gelecekteki Pazarlanabilirlik
   Başka bir alıcı aynı yapıyı anlayacak ve kabul edecek mi?

En zayıf kategori, gerçek riski belirleyebilir.

Mülk A vs Mülk B

İki seçeneği düşünün.

Mülk A

• Fiyat: 275.000 ABD Doları

• Kat Mülkiyeti

• Doğrulanmış normal İskan

• Onaylı proje eşleşiyor

• Güçlü konum

Mülk B

• Fiyat: 250.000 ABD Doları

• Kat İrtifakı

• Doğrulanmış normal İskan yok

• Eski bina

• Projede net olarak gösterilmeyen kapalı teras

Daha ucuz mülk otomatik olarak daha iyi bir anlaşma değildir.

Alıcı şunları karşılaştırmalıdır:

Fiyat İndirimi

karşı:

İdari + Teknik + Yeniden Satış Riski

Mülk C — Farklı Türde Kat İrtifakı

Şimdi şunu düşünün:

• 255.000 ABD Doları

• Yepyeni bina

• Geçen ay İskan verildi

• Kat İrtifakı hala gösteriliyor

• Dönüşüm bekleniyor

TKGM'nin mevcut kuralları, Kat İrtifakı artı Yapı Kullanma İzin Belgesi'nden Kat Mülkiyeti'ne net bir yol sağlar.

Bu nedenle Mülk C, otomatik olarak Mülk B ile aynı risk kategorisine yerleştirilmemelidir.

Bağlam her şeyi değiştirir.

Yaygın Alıcı Hataları

Her Kat İrtifakı Mülkünü Reddetmek
Çok basite indirgeme.
Önce İskan'ın var olup olmadığını kontrol edin.

Daha Fazla İnceleme Yapmadan Her Kat Mülkiyeti Mülkünü Kabul Etmek
Ayrıca çok basite indirgeme.
Tarihsel Yapı Kayıt Belgesi prosedürleri, tapu durumunun her zaman tüm bina geçmişini tanımlamadığı anlamına gelir.

Sadece "İskan Var mı?" Diye Sormak
Hangi kesin iznin mevcut olduğunu ve neyi kapsadığını sorun.

Acentenin PDF'ine Güvenmek
Belgeyi yetkili makam kayıtlarına karşı doğrulayın.

Yapı Kayıt Belgesi'ni Normal İskan ile Karıştırmak
Bunlar ayrı çerçevelerdir.

Çalışan Tesisatları İskan Kanıtı Olarak Ele Almak
Tarihsel kurallar, normal İskan olmadan tesisat bağlantılarının bulunabileceği durumlara izin verir.

İskan'ı Deprem Sertifikası Olarak Ele Almak
Değildir.

Sonraki Değişiklikleri Görmezden Gelmek
Orijinal bina uyumlu olabilirken daire daha sonra değiştirilmiş olabilir.

Sorunu Anlamadan Tam Fiyatı Ödemek
Durum tespiti, pazarlık gücünüz kaybolmadan önce yapılmalıdır.

"Binadaki Herkes Böyle Satın Aldı"ya Güvenmek
Diğer sahiplerin riski kabul etmesi, yasal yapıyı açıklamaz.

Vatandaşlığın İskan'ı Gereksiz Kıldığını Varsaymak
Vatandaşlık uyumu ve bina durum tespiti ayrıdır.

İkamet İzni Uygunluğunun Bina Kalitesini Kanıtladığını Varsaymak
Göçmenlik onayı, bina sertifikasyonu değildir.

Türkiye'de İskan Hakkında Sık Sorulan Sorular

Türkiye'de İskan nedir?
İskan, Yapı Kullanma İzin Belgesi için kullanılan yaygın emlak terimidir; binanın geçerli inşaat çerçevesi altında kullanım yetkilendirmesiyle ilişkili bina kullanım veya iskan iznidir.

İskan Tapu ile aynı mı?
Hayır.
Tapu, kayıtlı mülkiyetle ilgilidir.
İskan, bina kullanım yetkilendirmesiyle ilgilidir.

İskan Yapı Ruhsatı ile aynı mı?
Hayır.
Basitleştirilmiş bir ayrım:
Yapı Ruhsatı = İnşaat İzni
İskan = Nitelikli Tamamlanmadan Sonra Kullanım İzni

İskan'sız mülk satın alabilir miyim?
Potansiyel olarak, mülkün mevcut tapu ve yasal koşullarına bağlı olarak.
Ancak satın almadan önce normal İskan'ın neden eksik olduğunu tam olarak belirlemelisiniz.

İskan'sız bir mülk otomatik olarak yasadışı mıdır?
Bu ifade çok geniştir.
İznini bekleyen yeni bir bina, zaten İskan'a sahip ancak dönüşmemiş bir Kat İrtifakı binası ve eski bir Yapı Kayıt Belgesi mülkü farklı yasal durumlardır.

Kat İrtifakı İskan yok anlamına mı gelir?
Hayır.
TKGM, Kat İrtifakı olan bir binanın zaten Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne sahip olabileceğini ve ardından Kat Mülkiyeti'ne dönüşebileceğini onaylar.

Kat İrtifakı nasıl Kat Mülkiyeti olur?
Kat İrtifakı ve geçerli bir Yapı Kullanma İzin Belgesi olan bir bina için TKGM, bir mal sahibinin başvurusu veya yetkili makam tarafından iznin iletilmesi üzerine geçerli prosedür kapsamında dönüşümün gerçekleşebileceğini belirtir.

Kat Mülkiyeti her zaman normal İskan'ın var olduğunu kanıtlar mı?
Bu varsayımı evrensel olarak yapmayın.
Tarihsel Yapı Kayıt Belgesi rejimi, belirtilen koşullar altında nitelikli mülklerin normal Yapı Kullanma İzin Belgesi olmadan Kat Mülkiyeti kurmasına izin vermiştir.

Yapı Kayıt Belgesi nedir?
Tarihsel İmar Barışı bina imar affı rejimiyle ilişkili bir belgedir.
Normal İskan ile aynı değildir.

Yapı Kayıt Belgesi ne kadar geçerlidir?
TKGM'nin resmi kuralları, bina yeniden inşa edilene veya kentsel dönüşüm yeniden geliştirmesine girene kadar geçerli olduğunu, bundan sonra mevcut planlama kurallarının geçerli olduğunu belirtir.

Yapı Kayıt Belgesi deprem güvenliğini kanıtlar mı?
Hayır.
TKGM, bu çerçeve kapsamında deprem dayanımı ve teknik standartlara uygunluk sorumluluğunu açıkça mülk sahiplerine yükler.

İskan deprem güvenliğini kanıtlar mı?
Hayır.
Mevcut bir yapısal değerlendirme ayrı bir teknik konudur.

Bir binanın kısmi İskan'ı olabilir mi?
Evet, bina kullanım çerçevesi, bir projenin nitelikli tamamlanmış kısımlarının geçerli kısmi kullanım kuralları altında kullanıma girmesine izin verebilir.
Büyük bir geliştirme için, belirli bloğunuzun ve gerekli ortak alanların kapsandığını doğrulayın.

İskan'sız ipotek alabilir miyim?
Bu, bankaya, mülke, değerlemeye ve borçluya bağlıdır.
Evrensel olarak onay veya ret varsaymayın.
Taahhütte bulunmadan önce borç verene belirli mülkü sorun.

İskan yeniden satışı etkiler mi?
Net bina dokümantasyonu, bir mülkü gelecekteki alıcıların anlaması ve değerlendirmesi için daha kolay hale getirebilir.
Belirsiz durum, yeniden satış sırasında ek sorular yaratabilir.

İskan mülk değerini etkiler mi?
Yasal/belgesel netlik ve pazarlanabilirlik ile ilgili olabilir, ancak etkisi, belirli mülke ve eksik veya olağandışı dokümantasyonun nedenine bağlıdır.

İskan bir mülkü Türk vatandaşlığına uygun hale getirir mi?
Hayır.
Vatandaşlık ayrı bir yatırım çerçevesidir.
Mevcut mülk yolu, diğer gerekliliklerin yanı sıra en az 400.000 ABD Doları değerinde nitelikli gayrimenkul ve üç yıllık yeniden satış kısıtlaması gerektirir.

Normal İskan'ı olmayan bir mülk vatandaşlık için kullanılabilir mi?
Bunu yalnızca İskan durumundan cevaplamayın.
Vatandaşlık işlemi ve binanın yasal durumu, mevcut TKGM/vatandaşlık çerçevesi altında ayrıca incelenmelidir.

İskan bir yabancıyı otomatik olarak ikamet iznine hak kazandırır mı?
Hayır.
Mevcut mülk sahibi ikamet yolu ayrıca, başvuru sahibine ait ve kullandığı nitelikli bir konut mülkü ve mevcut e-İkamet belge listesine göre edinimde en az 200.000 ABD Doları eşdeğeri değer gerektirir.

İskan verilmeden önce yeni bir daire satın almalı mıyım?
Bu, plan dışı veya yeni tamamlanan bir projede normal olabilir.
Ancak satın almadan önce şunları inceleyin:

• Yapı Ruhsatı

• Onaylı proje

• Sözleşme

• Geliştirici yükümlülüğü

• İskan zaman çizelgesi

• Kat Mülkiyeti süreci

Normal İskan'ı olmayan eski bir daire satın almalı mıyım?
Yalnızca normal İskan'dan neden yoksun olduğunu anladıktan ve belediye, tapu, proje ve teknik etkileri inceledikten sonra.
Çözülmemiş eski vakalar, genellikle idari tamamlamayı bekleyen yeni tamamlanmış bir projeden daha derin durum tespiti gerektirir.

Yabancı Alıcılar İçin Nihai İskan Kontrol Listesi

Tapu

•  Kayıtlı malik onaylandı

•  Doğru bağımsız bölüm

•  Konut/ticari durum anlaşıldı

•  Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı tanımlandı

Yapı Ruhsatı

•  Uygun olduğunda yapı ruhsatı mevcut

•  Ruhsat detayları binaya karşılık geliyor

•  Sonraki değişiklikler tanımlandı

İskan

•  Yapı Kullanma İzin Belgesi doğrulandı

•  Doğru parsel onaylandı

•  Doğru blok onaylandı

•  Tam vs kısmi izin anlaşıldı

•  Tarih kontrol edildi

Onaylı Proje

•  Daire konumu eşleşiyor

•  Düzen maddi olarak eşleşiyor

•  Balkon durumu kontrol edildi

•  Teras durumu kontrol edildi

•  Ortak alan eklemeleri araştırıldı

•  Birleştirilmiş/bölünmüş birimler araştırıldı

Kat İrtifakı
Varsa:

•  Bina tamamlanması kontrol edildi

•  İskan varlığı kontrol edildi

•  Kat Mülkiyeti olmama nedeni belirlendi

•  Dönüşüm süreci araştırıldı

Tarihsel Durum

•  Yapı Kayıt Belgesi kontrol edildi

•  İmar Barışı geçmişi anlaşıldı

•  Normal İskan vs YKB ayrımı anlaşıldı

•  Karma bina geçmişi kontrol edildi

Yeni Bina

•  Geliştirici, geliştirme haklarına sahip veya kontrol ediyor

•  Yapı Ruhsatı kontrol edildi

•  İskan yükümlülüğü sözleşmede görünüyor

•  Tamamlama son tarihi incelendi

•  Kat Mülkiyeti yükümlülüğü incelendi

•  Gecikme/temerrüt sonuçları anlaşıldı

Yeniden Satış

•  Sonraki değişiklikler tanımlandı

•  Orijinal İskan'ın değişiklikleri onayladığı varsayılmadı

•  Mevcut fiziksel durum projeyle karşılaştırıldı

Teknik

•  İskan deprem sertifikası olarak ele alınmadı

•  Gerektiğinde yapısal inceleme yapıldı

•  Bina yaşı dikkate alındı

Yatırım

•  Uygun olduğunda finansman etkileri kontrol edildi

•  Yeniden satış etkileri dikkate alındı

•  Fiyat, dokümantasyon riskini yansıtıyor

•  Gelecekteki alıcı endişeleri öngörüldü

Nihai Kırmızı Bayraklar

Şu durumlarda işlemi yeniden değerlendirin veya duraklatın:

Satıcı Belediye Doğrulamasını Reddediyor
Makul durum tespitini caydırmak için nadiren iyi bir neden vardır.

Geliştirici İskan Yükümlülüğünü Yazılı Olarak Vermiyor
Sözlü bir vaat, net bir sözleşme yükümlülüğünden çok daha az değerlidir.

Eski Binanın İskan'ı Yok ve Kimse Nedenini Bilmiyor
Açıklanmamış geçmiş sorundur.

Büyük Fiziksel Farklılıklar Var
Özellikle:

• Ek kat

• Kapalı teras

• Ortak alan genişlemesi

• Birleştirilmiş birimler

Kat İrtifakı Uzun Yıllardır Açıklama Olmadan Var
Nedenini araştırın.

Yapı Kayıt Belgesi "İskan ile Tamamen Aynı" Olarak Tanımlanıyor
Değil.

Vatandaşlık, Bina Sorunlarından Uzaklaştırmak İçin Kullanılıyor
Vatandaşlık uygunluğu, durum tespitinin yerini almaz.

"Herkes Burada Yaşıyor" Tek Kanıt
Komşuların işgali, dokümantasyonun yerine geçmez.

Nihai Alıcı Karar Çerçevesi

İmzalamadan önce yedi soruyu yanıtlayın.

1. Tapu Durumu Nedir?
   Kat Mülkiyeti mi yoksa Kat İrtifakı mı?

2. Yapı Ruhsatı Var mı?
   Hangi proje yasal olarak yetkilendirildi?

3. İskan Var mı?
   Hangi kesin bina/bloğu kapsıyor?

4. Gerçeklik Onaylı Projeyle Eşleşiyor mu?
   Önemli sonraki değişiklikler var mı?

5. Yapı Kayıt Belgesi Geçmişi Var mı?
   Evetse, tam olarak ne imar affına tabi tutuldu?

6. Bina Teknik Olarak Kabul Edilebilir mi?
   İdari dokümantasyon, yapısal sertifikasyon değildir.

7. Fiyat, Kalan Riski Telafi Ediyor mu?
   Bir dokümantasyon sorunu, yatırım kararına yansıtılmalıdır.

Tam Mülk-Belge Formülü

En zayıf yaklaşım:

Tapu Var → Daire İyi Görünüyor → Satın Al

Daha güçlü bir çerçeve:

Tapu + Yapı Ruhsatı + İskan + Onaylı Proje + Fiziksel Eşleşme + Yapısal Durum Tespiti + Piyasa Analizi = Daha İyi Mülk Kararı

Olağandışı binalar için ekleyin:

Yapı Kayıt Belgesi / Tarihsel İnceleme

Sonuç

İskan, Türk gayrimenkulünde en çok yanlış anlaşılan kavramlardan biridir.

Yabancı alıcılar için en büyük hata, onu basit bir onay kutusu olarak ele almaktır:

İskan: Evet / Hayır

Gerçek analiz çok daha inceliklidir.

Nihai iskan prosedürlerini bekleyen yeni tamamlanmış bir proje, hiç normal İskan almamış eski bir binayla aynı değildir.

Aşağıdakilere sahip bir bina:

Kat İrtifakı + doğrulanmış Yapı Kullanma İzin Belgesi

ayrıca hiç iskan dokümantasyonu olmayan bir binayla aynı değildir.

TKGM şu anda, Kat İrtifakı mevcut olduğunda ve bina Yapı Kullanma İzin Belgesi aldığında, Tapu Sicili çerçevesi altında Kat Mülkiyeti'ne dönüşümün ilerleyebileceğini onaylamaktadır.

Aynı zamanda, alıcılar şunu varsaymamalıdır:

Kat Mülkiyeti her zaman normal İskan geçmişi anlamına gelir.

Türkiye'nin tarihsel Yapı Kayıt Belgesi rejimi, nitelikli binaların belirtilen koşullar altında normal Yapı Kullanma İzin Belgesi olmadan cins değişikliği ve Kat Mülkiyeti kurmasına izin vermiştir.

Bu nedenle, eski daire durum tespiti şunları ayırt etmelidir:

Normal İskan

ve:

Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı

İkisi birbirinin yerine kullanılamaz.

Yapı Kayıt Belgesi de asla bir deprem güvenliği sertifikası olarak ele alınmamalıdır. TKGM, bu çerçeve kapsamında deprem dayanımı ve teknik standartlara uygunluk sorumluluğunun bina sahiplerine ait olduğunu açıkça belirtir.

Aynı geniş prensip, normal İskan için de geçerlidir:

Bina kullanım yetkilendirmesi, mevcut bir yapısal değerlendirmenin yerine geçmez.

Türk vatanaşlığı için satın alan yabancı yatırımcılar da sistemleri ayrı tutmalıdır.

Mevcut mülk yoluyla vatandaşlık yolu, geçerli koşulları arasında en az 400.000 ABD Doları tutarında nitelikli gayrimenkul ve üç yıllık yeniden satış kısıtlaması gerektirir.

Bu nedenle:

İskan ≠ Vatandaşlık Uygunluğu

Benzer şekilde, mülk bazlı ikamet ayrı bir göçmenlik sürecidir.

Mevcut e-İkamet dokümantasyonu, mülk sahibi yolu kapsamında kullanılan konutun yabancı başvuru sahibine ait olmasını, konut olmasını, edinim tarihinde en az 200.000 ABD Doları'nın Türk Lirası karşılığı değere sahip olmasını ve bu dayanak kapsamında kira veya benzeri gelir getirici kullanım yerine başvuru sahibi tarafından ikamet olarak kullanılmasını gerektirir.

Böylece:

İskan ≠ İkamet İzni Uygunluğu

Nihayetinde, en güvenli alıcı sadece şunu sormaz:

"Bu binanın İskan'ı var mı?"

Daha güçlü soru:

"Bu binanın mevcut durumunu hangi kesin yasal ve idari yol üretti ve Tapu'su, Yapı Ruhsatı, İskan'ı, onaylı projesi ve fiziksel durumu tutarlı bir hikaye anlatıyor mu?"

Bu, yüzeysel bir mülk incelemesini gerçek bina durum tespitine dönüştüren sorudur.

Nihai formül:

Net Mülkiyet + Net Yapı Ruhsatı + Net İskan Durumu + Proje Tutarlılığı + Teknik Güvenlik İncelemesi + Adil Fiyat = Daha Güvenli İstanbul Mülk Satın Alımı