2026 Türkiye'de Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti: Avukat ve Yabancı Alıcı Rehberi

Türkiye'de gayrimenkul hukuki durum tespiti, alıcı finansal olarak bağlanmadan önce mülkün, satıcının, tapu kayıtlarının, sözleşmelerin ve işlem yapısının hukuken tutarlı olduğunu doğrulama sürecidir.

Yabancı alıcılar için bu, Türkiye'de bir daire, villa, ticari birim veya arsa satın almanın en önemli aşamalarından biridir.

Bir mülk, görüntüleme sırasında tamamen normal görünebilir ve yine de aşağıdakileri içeren hukuki sorunları olabilir:

• mülkiyet;

• ipotekler;

• hacizler;

• şerhler;

• üçüncü taraf hakları;

• bina durumu;

• iskan belgeleri;

• geliştirici yetkisi;

• yabancı mülkiyet kısıtlamaları;

• sözleşmesel yükümlülükler; veya

• pazarlanan mülk ile tapu sicilinde kayıtlı mülk arasındaki tutarsızlıklar.

Bu nedenle durum tespitinin amacı basitçe şunu sormak değildir:

"Bu dairenin Tapusu var mı?"

Doğru sorular şunlardır:

• Tam olarak ne kayıtlı?

• Kime ait?

• Hangi haklar veya kısıtlamalar etkiliyor?

• Bu alıcı yasal olarak satın alabilir mi?

• Sözleşme, kayıtlı mülkle uyuşuyor mu?

• Ve alıcı parayı göndermeden önce ne olmalı?

Türkiye'nin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), takyidatı genel olarak mülkiyet haklarını kısıtlayabilecek veya etkileyebilecek şerhler, beyanlar, irtifaklar, gayrimenkul mükellefiyetleri, vakıf şerhleri ve ipotekler olarak tanımlar. Bu kayıtlar bu nedenle hukuki mülk durum tespitinin merkezi bir parçasıdır.

İstanbul'da gayrimenkul satın alan yabancı bir yatırımcı için bağımsız bir hukuki inceleme ideal olarak önemli miktarda iade edilemez bir ödemeden önce, bağlayıcı satın alma belgelerini imzalamadan önce ve kesinlikle nihai tapu devrinden önce yapılmalıdır.

Bu 2026 kılavuzu, bir gayrimenkul avukatının neleri kontrol edebileceğini, hangi belgelerin önemli olduğunu, Tapu ve takyidat kontrollerinin nasıl işlediğini, yabancı alıcıların geliştirici ve ikinci el işlemlerinde neleri araştırması gerektiğini ve hangi hukuki kırmızı bayrakların çözülene kadar alıcıyı durdurması gerektiğini açıklar.

Önemli: Bu kılavuz genel eğitim bilgisidir ve belirli bir Türk gayrimenkul işlemi için hukuki tavsiye teşkil etmez. Gerekli kontroller mülke, satıcıya, alıcının uyruğuna, işlem yapısına ve amaçlanan kullanıma bağlıdır.

Türkiye'de Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti Nedir?

Hukuki durum tespiti, bir gayrimenkul işlemini tamamlamadan önce yürütülen yapılandırılmış bir araştırmadır.

Amacı, aşağıdakileri etkileyebilecek hukuki riskleri belirlemektir:

• mülkiyet;

• devredilebilirlik;

• mülkün kullanımı;

• sözleşmesel haklar;

• finansman;

• vatandaşlık uygunluğu;

• gelecekteki yeniden satış;

• kiralama işletmesi; veya

• alıcının mülkiyeti tescil ettirme kabiliyeti.

Uygun bir inceleme tek bir belgeyle sınırlı değildir.

Normalde bilgileri şu kaynaklar arasında karşılaştırır:

• tapu sicili kayıtları;

• satıcı belgeleri;

• sözleşmeler;

• ilgili olduğunda şirket kayıtları;

• belediye veya bina belgeleri;

• yabancı alıcı gereklilikleri;

• ödeme belgeleri;

• ve işleme özgü koşullar.

Önemli kelime karşılaştırmaktır.

Bir belge kendi başına geçerli görünebilirken işlemin başka bir bölümüyle çelişebilir.

Örneğin:

• Satış sözleşmesi: Daire 82 der.

• Geliştirici broşürü: Daire B-82 der.

• Tapu kaydı: Bağımsız Bölüm 76'ya atıfta bulunur.

Bu tutarsızlık kapanıştan önce açıklanmalıdır.

Türkiye'de Gayrimenkul Alırken Hukuki Durum Tespiti Zorunlu mudur?

Yabancı bir alıcı şunları ayırt etmelidir:

• tapu sicilinin işlemi gerçekleştirmek için resmi olarak gerektirdiği şeyler

ve

• ihtiyatlı bir alıcının işlemi kabul etmeden önce bağımsız olarak doğrulaması gereken şeyler.

TKGM'nin yayınlanan yabancı alıcı işlem belgeleri, mülk/tapu bilgileri, kimlik, uygun olduğunda değerleme belgeleri, belediye değer belgeleri, ilgili binalar için zorunlu deprem sigortası, tercüman gereklilikleri ve vekaletname kullanıldığında temsil belgeleri gibi konuları içerir. Ayrı bir özel avukat tutmak, yabancı alıcının tapu sicili başvurusu için evrensel bir belgesel ön koşul olarak listelenmemiştir.

Bu, hukuki durum tespitini gereksiz kılmaz.

Tapu sicili resmi işlemi gerçekleştirir.

Ancak anlaşmanın iyi veya güvenli olup olmadığına dair alıcının kendi ticari ve hukuki araştırmasının yerini almaz.

Yabancı Alıcıların Türkiye'de Gayrimenkul Alması İçin Avukata İhtiyacı Var mı?

Yabancı alıcılar, sırf yabancı oldukları için genellikle her gayrimenkul satın alımı için bağımsız bir özel avukat tutmak zorunda değildir.

Ancak bir avukatın zorunlu olup olmadığı ile bağımsız hukuki tavsiye almanın mantıklı olup olmadığı farklı sorulardır.

Bir alıcı şunları transfer etmeye hazırlanıyor olabilir:

• 150.000 €,

• 300.000 €,

• 400.000 $,

• veya önemli ölçüde daha fazlasını.

Bu ölçekte, bağımsız hukuki inceleme genel işlem riskinin nispeten küçük bir bileşeni olabilir.

Bu özellikle şu durumlarda önemlidir:

• alıcı Türkçe konuşmuyorsa;

• mülk off-plan ise;

• satıcı bir şirketse;

• mülkte ipotek varsa;

• tapu daha sonra devredilecekse;

• alıcı uzaktan satın alıyorsa;

• Vekaletname kullanılacaksa;

• vatandaşlık yatırım hedefinin bir parçasıysa;

• Tapu'dan önce önemli miktarda para ödeniyorsa;

• veya sözleşme büyük ölçüde satıcı lehine hazırlanmışsa.

Bağımsız Avukat vs Satıcının Avukatı

Bağımsızlık önemlidir.

Geliştiricinin avukatı normalde geliştiricinin çıkarlarını temsil eder.

Satıcının avukatı satıcıyı temsil eder.

Bir emlak acentesi, acentenin komisyon alabileceği ticari bir işlemi temsil eder.

Bir noter resmi bir hukuki işlev görür.

Bir tapu sicili memuru resmi tescil işlevini görür.

Bu rollerin hiçbiri otomatik olarak şununla eşdeğer değildir:

alıcının konumunu korumakla görevli bağımsız bir hukuki danışman.

Yabancı bir alıcı, tavsiyelerine güvenmeden önce her profesyonelin kimi temsil ettiğini bilmelidir.

Avukat vs Emlak Acentesi vs Noter vs Tapu Müdürlüğü

Bu roller karıştırılmamalıdır.

Bir kişi veya kurumun her türlü durum tespitini yapması beklenmemelidir.

Hukuki Durum Tespiti Teknik Durum Tespiti ile Aynı Şey Değildir

Bu ayrım kritiktir.

Bir avukat şunları belirleyebilir:

• mülkiyet sorunları;

• ipotekler;

• hacizler;

• sözleşmesel riskler;

• devir kısıtlamaları;

• şirket yetkisi;

• hukuki belge sorunları.

Bir avukat normalde şunları belirlemez:

• betonun yapısal olarak sağlam olup olmadığını;

• donatının yeterli olup olmadığını;

• deprem performansının tatmin edici olup olmadığını;

• su yalıtımının başarısız olup olmadığını;

• elektrik sistemlerinin kusurlu olup olmadığını;

• istinat duvarının stabil olup olmadığını.

Bunlar teknik sorulardır.

Aynı şekilde, bir avukat otomatik olarak mülkün gerçek piyasa değerini belirleyen kişi değildir.

Büyük edinimler için alıcıların üç ayrı çalışma koluna ihtiyacı olabilir:

Hukuki inceleme
Teknik inceleme
Değerleme

Bunlar birbirini tamamlamalıdır.

Hukuki Durum Tespiti Ne Zaman Yapılmalıdır?

İdeal sıralama şudur:

Alıcı maddi olarak maruz kalmadan önce.

Bu, her araştırmanın küçük bir rezervasyon ödemesinden önce tamamlanması gerektiği anlamına gelmez.

Ancak önce rezervasyon depozitosu ödenirse, rezervasyon sözleşmesi ideal olarak işlemi tatmin edici hukuki kontrollere bağlı hale getirmelidir.

En güvenli sıralama genellikle şöyledir:

Mülk seçildi
↓
Temel satıcı/mülk doğrulaması
↓
Yalnızca uygun ve doğru şekilde belgelenmişse rezervasyon
↓
Hukuki durum tespiti
↓
Sözleşme sonuçlandırıldı
↓
Gerekli değerleme / bankacılık / yabancı alıcı prosedürleri
↓
Nihai kapanış doğrulaması
↓
Ödeme + resmi tapu devri

Kesin sıra anlaşmaya bağlıdır.

Önemli olan, alıcının önemli riskler bilinmeden önce finansal olarak tuzağa düşmesini önlemektir.

1. Kayıtlı Sahibi Doğrulayın

İlk temel hukuki soru şudur:

Mülkün sahibi kim?

Yalnızca şunlara güvenmeyin:

• satış temsilcisi;

• satıcının beyanı;

• fatura;

• daire anahtarları;

• bina yöneticisi;

• eski Tapu fotokopisi;

• WhatsApp mesajı.

Mevcut tapu sicili durumu önemlidir.

Avukat, satıcının kayıtlı mülk sahibiyle örtüşüp örtüşmediğini ve mülkiyet yapısının alıcıya söylenenle eşleşip eşleşmediğini doğrulamalıdır.

Ortak Mülkiyet ve Mülkiyet Payları

Bir mülk şunlara ait olabilir:

• tek bir malik;

• birkaç ortak malik;

• bir şirket;

• mirasçılar;

• başka bir mülkiyet yapısı.

Birden fazla kayıtlı malik varsa, işlem tüm ilgili mülkiyet paylarını hesaba katmalıdır.

Alıcı, mülkü fiziksel olarak işgal eden bir kişinin tüm mülkü satma yetkisine sahip olduğunu varsaymamalıdır.

Kesin mülkiyet payı önemlidir.

2. Mülkün Kimliğini Doğrulayın

Bir avukat, pazarlanan dairenin tapu sicili kaydına karşılık geldiğini doğrulamalıdır.

İlgili bilgiler şunları içerebilir:

• il;

• ilçe;

• mahalle;

• ada;

• parsel;

• blok/bina;

• kat;

• bağımsız bölüm numarası;

• mülk türü;

• arsa payı.

Bu kulağa basit geliyor.

Pratikte, en önemli kontrollerden biridir.

Alıcı, denetlediği ve üzerinde anlaştığı aynı hukuki mülkü satın almalıdır.

Pazarlama Daire Numarası vs Resmi Bağımsız Bölüm

Büyük projeler bazen resmi tapu sicili tanımlayıcılarından farklı dahili pazarlama numaraları kullanır.

Örneğin:

• Satış ofisi numarası: B2-1407

• Resmi bağımsız bölüm: 268

Bu fark tamamen meşru olabilir.

Ancak uzlaştırılmalıdır.

Sözleşme, ödeme belgeleri ve nihai tapu işlemi hepsi aynı varlığı açıkça tanımlamalıdır.

3. Güncel Tapu Kaydını Alın ve İnceleyin

Eski bir Tapu kopyasını mülkün mevcut hukuki durumunun nihai kanıtı olarak görmeyin.

Bir mülkün sicil konumu değişebilir.

Güncel bir kayıt, durum tespitinin bir parçası olarak incelenmeli ve uygun olduğunda kapanıştan önce tekrar güncellenmelidir.

TKGM, tapu kaydı kopyalarının tapu sicili ofisine gitmeden Web Tapu sistemi aracılığıyla talep edilebileceğini belirtir.

İnceleme şunları doğrulamalıdır:

• kayıtlı malik;

• mülk özellikleri;

• mülkiyet payı;

• bağımsız bölüm;

• şerhler;

• beyanlar;

• irtifaklar;

• ipotekler;

• ilgili kısıtlamalar.

4. Takyidatı Kontrol Edin

Takyidat, yabancı gayrimenkul alıcılarının bilmesi gereken en önemli Türkçe terimlerden biridir.

TKGM bunu, mülkiyeti kısıtlayabilecek veya etkileyebilecek kayıtları kapsayan genel bir kategori olarak tanımlar:

• şerhler;

• beyanlar;

• irtifaklar;

• gayrimenkul mükellefiyetleri;

• vakıf şerhleri;

• ipotekler.

Bu nedenle bir Tapu, sicilde gerçekte hangi kayıtların göründüğü anlaşılmadan basitçe şöyle tanımlanmamalıdır:

"temiz"

5. İpotekleri Kontrol Edin — İpotek

İşlem yapısına bağlı olarak ipotek varken bir mülk satılabilir.

Ancak alıcı ipoteği asla kapanış gününde tesadüfen keşfetmemelidir.

İnceleme şunları belirlemelidir:

• ipotek olup olmadığını;

• alacaklının kimliğini;

• ilgili olduğunda derece/sıra;

• sicilde gösterilen ipotek tutarı veya limitini;

• kalıp kalmayacağını;

• kapanıştan önce veya sırasında kaldırılması gerekip gerekmediğini;

• kaldırmanın ödemeyle nasıl koordine edileceğini.

TKGM'nin elektronik ipotek bilgi hizmetleri özellikle ipotek tutarı, derece, alacaklı kurum ve kaldırma durumu hakkında bilgi içerir.

Satıcı şöyle derse:

"İpotek zaten ödendi."

bu şununla aynı şey değildir:

İpotek sicilden kaldırıldı.

Güncel kaydı doğrulayın.

6. Hacizleri Kontrol Edin — Haciz

Bir haciz veya benzeri icra ile ilgili kısıtlama işlemi maddi olarak etkileyebilir.

Hukuki inceleme, sicilin devri engelleyebilecek veya karmaşıklaştırabilecek kayıtlar içerip içermediğini belirlemelidir.

Bir haciz kapanıştan önce kaldırılmalıysa, sözleşme şunları belirlemelidir:

• kim kaldırır;

• hangi tarihe kadar;

• ödemenin kaldırmaya bağlı olup olmadığını;

• kaldırma başarısız olursa ne olacağını.

Şuna güvenmeyin:

"Kesinlikle gelecek hafta kaybolacak."

Kapanış koşulları belgelenmelidir.

7. Şerhleri İnceleyin — Şerhler

Her önemli sicil kaydı ipotek değildir.

Şerhler mülkü etkileyen hukuki hakları veya kısıtlamaları yansıtabilir.

Duruma bağlı olarak, kayıtlar şu gibi konularla ilgili olabilir:

• satış vaatleri;

• aile konutu hakları;

• tescil edilebilir olduğunda kiralamalar;

• sözleşmesel haklar;

• kısıtlamalar;

• diğer hukuki talepler.

İlgili soru sadece şu değildir:

"Şerh var mı?"

Şudur:

"Bu belirli şerhin bu edinim üzerindeki hukuki etkisi nedir?"

8. İrtifakları ve Üçüncü Taraf Haklarını İnceleyin

Mülkler ayrıca irtifak haklarından etkilenebilir.

Bunlar şunlara fayda sağlayabilir veya yük getirebilir:

• başka bir mülke;

• bir altyapı sağlayıcısına;

• bir kişiye;

• başka bir hukuki menfaate.

Birçok irtifak normaldir.

Bazıları geliştirmeyi veya kullanımı maddi olarak etkileyebilir.

Örneğin, araziden geçen bir irtifak, yerleşik bir sitede 15. kattaki bir daireyi satın alırken olduğundan çok daha önemli olabilir.

Bağlam önemlidir.

9. Kat Mülkiyeti vs Kat İrtifakı'nı Kontrol Edin

Yabancı alıcılar sıklıkla şu iki terimi görür:

Kat Mülkiyeti

ve

Kat İrtifakı

Bunlar birbirinin yerine kullanılabilir olarak görülmemelidir.

TKGM'nin kat mülkiyeti rehberi, kat mülkiyetinin tamamlanmış bir bina üzerinde kurulduğunu, kat irtifakının ise binanın henüz inşa edilmediği veya tamamlanmadığı arazi üzerinde kurulabileceğini açıklar.

Bu ayrım özellikle şunlar için önemlidir:

• tamamlanmış geliştirici birimleri;

• eski daireler;

• off-plan mülk;

• yeni tamamlanmış projeler.

Tamamen tamamlanmış bir daire olarak pazarlanan bir mülkü satın alan bir alıcı, durum buysa tapunun neden hala kat irtifakı statüsünde olduğunu anlamalıdır.

10. İskan / Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni Kontrol Edin

İskan, resmi olarak yapı kullanma izni veya Yapı Kullanma İzin Belgesi ile ilişkili olup, gayrimenkul hukuki durum tespitinin bir başka önemli parçasıdır.

TKGM, bir mülkün kat irtifakı olduğu ve yapı kullanma izninin alındığı durumlarda, kat mülkiyetine dönüşümün geçerli süreç aracılığıyla ilerleyebileceğini doğrular.

Hükümet rehberi ayrıca kat mülkiyetinin kurulmasını onaylanmış mimari proje, yapı kullanma izni ve yönetim planıyla ilişkilendirir.

Bu nedenle alıcı şunları belirlemelidir:

• binanın tamamlanıp tamamlanmadığını;

• İskan'ın olup olmadığını;

• ilgili yapıyı kapsayıp kapsamadığını;

• şu anda hangi tapu statüsünün geçerli olduğunu;

• kat mülkiyetine geçişin hala bekleyip beklemediğini.

İskan Eksikliği Otomatik Olarak Asla Satın Almamalı mısınız Anlamına Gelir?

Mutlaka değil.

Ancak araştırma gerektirir.

Bir mülkün mevcut belge durumu için meşru bir açıklaması olabilir.

Önemli sorular şunlardır:

• Belge neden eksik?

• Bina yasal olarak elde edebilir mi?

• Neyin eksik olduğunu?

• Kim sorumlu?

• Alıcı hangi riskleri üstleniyor?

• Kamu hizmetlerini, finansmanı, yeniden satışı veya amaçlanan kullanımı etkiler mi?

Karmaşık bir bina durumu sorununu basit bir evet/hayır kuralına indirgemeyin.

11. Kayıtlı Mülk Türünü Gerçek Kullanımla Karşılaştırın

Daire olarak kullanılan bir birim, kayıtlı/yasal karakteriyle karşılaştırılmalıdır.

Benzer şekilde, şu şekilde pazarlanan mülkler:

• konut;

• ev ofisi;

• ticari birim;

• otel rezidansı;

• dükkan;

• depo;

amaçlanan kullanımını etkileyen yasal özelliklere sahip olabilir.

Alıcı, mülkün yasal olarak ne olduğunu anlamalıdır, sadece görüntüleme sırasında nasıl göründüğünü değil.

12. Onaylanmış Projeyi ve Bina Belgelerini Kontrol Edin

Bazı işlemler için, özellikle daha yeni projelerde, hukuki durum tespiti gerçek birimi mevcut olduğunda ilgili onaylanmış proje belgeleriyle karşılaştırmalıdır.

Potansiyel sorunlar şunları içerir:

• onaysız kapatılmış balkonlar;

• eklenen odalar;

• kaldırılan duvarlar;

• daireye dahil edilen ortak alanlar;

• yasal dayanak olmaksızın özel olarak kullanılan teraslar;

• birleştirilmiş birimler;

• konut olarak kullanılan ticari alanlar;

• diğer sapmalar.

Her fiziksel değişiklik aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Ancak önemli bir uyumsuzluk göz ardı edilmemelidir.

13. Off-Plan Mülk İçin Yapı Ruhsatı Durumunu Kontrol Edin

Nitelikli ön ödemeli konut satışları için yapı ruhsatı özellikle önemlidir.

Türk Ticaret Bakanlığı'nın 5 Mart 2026 tarihli güncellenmiş rehberi, tüketicilerle ön ödemeli konut sözleşmelerinin ilgili yapı ruhsatı alınmadan önce yapılamayacağını belirtmektedir.

Bu, alıcı nitelikli bir off-plan projesine para yatırmadan önce kontrol edilmelidir.

14. Satıcının Kimliğini Kontrol Edin

Satıcı bir bireyse, şunları doğrulayın:

• kimliğin mülkiyet kayıtlarına karşılık geldiğini;

• imzalayan kişinin malik veya geçerli temsilci olduğunu;

• kimlik belgelerinin tutarlı olduğunu.

Bir dairenin anahtarlarını tutan bir kişi mutlaka yasal sahibi değildir.

15. Bir Temsilci İmzaladığında Satıcının Yetkisini Kontrol Edin

Satıcı şu yollarla hareket edebilir:

• Vekaletname;

• şirket temsilcisi;

• başka bir yasal yetkili kişi.

Alıcı yetkinin kendisini doğrulamalıdır.

Vekaletname ilgili eylemi yetkilendiriyor mu?

Kişinin şu yetkisi var mı:

• sözleşmeyi imzalamak?

• para almak?

• satışı tamamlamak?

• beyanlarda bulunmak?

• tapuyu devretmek?

Bir yetki belgesi, gerçekte kullanıldığı işlem için incelenmelidir.

16. Kurumsal Satıcıyı Kontrol Edin

Bir mülk bir geliştirici veya başka bir şirket tarafından satıldığında, hukuki durum tespiti gerçek tüzel kişiliği belirlemelidir.

Reklamda kullanılan marka yasal satıcı olmayabilir.

Örneğin:

• Pazarlama markası: Istanbul Luxury Homes

• ancak

• Sözleşme şirketi: ABC Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.

Alıcı şunları doğrulamalıdır:

• yasal şirket adı;

• şirket tescili;

• ilgili olduğunda MERSİS bilgileri;

• kayıtlı adres;

• yetkili imza sahipleri;

• mülk/proje ile ilişki.

Alıcı, sözleşmesel yükümlülükleri tam olarak hangi tüzel kişiliğin üstlendiğini bilmelidir.

17. Geliştiricinin Arsasına Kim Sahip?

Yaygın bir varsayım şudur:

"Geliştirici projeyi inşa ediyor, yani geliştirici arsaya sahip."

Bu doğru olabilir.

Yanlış da olabilir.

Proje yapıları şunları içerebilir:

• geliştiriciye ait arsa;

• arsa sahibi/geliştirici anlaşmaları;

• gelir paylaşımı yapıları;

• ortak geliştirme;

• diğer düzenlemeler.

Büyük bir off-plan satın alımı için, arasındaki hukuki ilişki:

geliştirici → arsa → daire → alıcı

mantıklı olmalıdır.

Daha derin kurumsal ve proje düzeyinde araştırma şuna aittir:

Türkiye'de Geliştirici Durum Tespiti — Madde 26.

18. Gayrimenkul Satın Alma Sözleşmesini İnceleyin

Hukuki durum tespiti aynı zamanda sözleşmenin işlemi doğru yansıtıp yansıtmadığını kontrol etmek anlamına gelir.

Önemli hükümler şunları içerir:

• taraflar;

• kesin mülk;

• fiyat;

• para birimi;

• ödeme planı;

• tapu devir tarihi;

• teslimat;

• satıcı yükümlülükleri;

• alıcı yükümlülükleri;

• temerrüt;

• cezalar;

• iadeler;

• mücbir sebep;

• uyuşmazlık çözümü;

• teknik ekler.

Bir sözleşme, mülk kayıtlarından bağımsız olarak incelenmemelidir.

Tapu bir şey söylüyorsa ve sözleşme başka bir şey söylüyorsa, tutarsızlık çözülmelidir.

Ayrıntılı sözleşme kılavuzu için bkz:

Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma Sözleşmesi 2026 — Madde 20.

19. Rezervasyon Depozitosunu İnceleyin

Yabancı bir alıcı, tam hukuki durum tespiti başlamadan önce Kapora ödemiş olabilir.

Öyleyse, şunları inceleyin:

• ödemenin hukuki niteliği;

• tutar;

• iade koşulları;

• son tarih;

• satıcı temerrüdü;

• durum tespiti koşulu;

• yasal edinim koşulu.

Anahtar soru şu hale gelir:

Maddi bir hukuki sorun keşfedilirse alıcı depozitoyu geri alabilir mi?

Bu, ayrıntılı olarak şurada ele alınmaktadır:

Türkiye'de Gayrimenkul Depozitosu 2026 — Madde 21.

20. Yabancı Alıcı Uygunluğunu Doğrulayın

Yabancı alıcılar belirli Türk gayrimenkul edinme kurallarına tabidir.

TKGM'nin Tapu Kanunu'nun 35. maddesiyle ilgili yayınlanan rehberi uyarınca, yabancı gerçek kişiler yasal kısıtlamalara tabi olarak mülk edinir.

Mevcut resmi rehberlik şunları içeren kısıtlamaları tanımlar:

• uyruk uygunluğu;

• yabancı gerçek kişiler için genellikle 30 hektarla sınırlı ülke çapında edinim limiti;

• özel mülkiyete izin verilen alanın %10'u kadar ilçe düzeyinde limit;

• askeri yasak bölgeler ve belirli güvenlik/stratejik alanlarla ilgili kısıtlamalar.

Bu nedenle, durum tespiti yalnızca şunu düşünmemelidir:

"Mülk yasal olarak devredilebilir mi?"

aynı zamanda:

"Bu belirli yabancı alıcıya yasal olarak devredilebilir mi?"

Yabancı Alıcıların Satın Almak İçin Otomatik Olarak Oturma İznine İhtiyacı Yoktur

Mülk edinimi ve oturma izni farklı hukuki konulardır.

TKGM'nin yabancı alıcı rehberi, uygun yabancı gerçek kişilerin geçerli edinim çerçevesi kapsamında mülk edinmek için sadece Türk oturma iznine sahip olmaları gerekmediğini doğrular.

Mülk satın almak ayrıca her oturma izni başvurusunun otomatik olarak onaylanacağı anlamına gelmez.

İki konu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

21. Arsa İçin Özel Durum Tespiti

Gelişmemiş arsa satın almak ek araştırma gerektirir.

TKGM rehberi, inşa edilmemiş gayrimenkul edinen yabancı bir kişinin bir proje geliştirmesi ve geçerli iki yıllık süre içinde ilgili bakanlığa onay için sunması gerektiğini belirtir.

Bu nedenle arsa için durum tespiti şunları düşünmelidir:

• imar durumu;

• izin verilen geliştirme;

• erişim;

• parsel durumu;

• yabancı alıcı kısıtlamaları;

• proje yükümlülükleri;

• irtifaklar;

• altyapı;

• geliştirme fizibilitesi.

Ucuz bir arsa mutlaka kullanılabilir bir geliştirme arsası değildir.

22. Belediye ve Planlama Durumunu Kontrol Edin

Tapu sicili mülkiyeti yalnızca bir katmandır.

Mülk türüne bağlı olarak, alıcının belediye planlama ve yapı durumunu da anlaması gerekebilir.

Sorular şunları içerebilir:

• İmar durumu nedir?

• Yasal olarak hangi geliştirmeye izin verilir?

• Onaylanmış bir yapı projesi var mı?

• Çözülmemiş belediye sorunları var mı?

• Gerçek mülk izinlerle tutarlı mı?

• Kentsel dönüşüm ilgili mi?

• Gelecekteki kamu işleri veya planlama kararları maddi mi?

Bu sorular özellikle şunlar için önemlidir:

• arsa;

• yeniden geliştirme mülkleri;

• eski binalar;

• önemli değişiklikleri olan mülkler.

23. Yapı Kayıt Belgesi'ni Tam Bina Uyumluluğuyla Karıştırmayın

Bazı Türk mülklerinde tarihi İmar Barışı çerçevesiyle ilişkili bir Yapı Kayıt Belgesi olabilir.

Bu, otomatik olarak normal tam yapı ruhsatı ve iskan prosedürlerine uyumla aynı şey olarak görülmemelidir.

Yapı Kayıt Belgesi ile ilgili resmi kurallar, eksik veya uyumsuz ruhsat/kullanım durumları olan yapıları açıkça ele alır ve ayrıca bu çerçeve kapsamında deprem dayanıklılığı ve teknik standartlara uyum sorumluluğunun mülk sahiplerinde kaldığını belirtir.

Satıcı şöyle derse:

"Yapı Kayıt Belgemiz olduğu için sorun yok."

alıcı, belgenin tam olarak neyi kanıtladığını ve neyi kanıtlamadığını araştırmalıdır.

24. Yönetim Planını İnceleyin

Daire mülkiyeti genellikle dairenin iç kısmının ötesine uzanan haklar ve yükümlülükler içerir.

Yönetim planı, apartman/site ile ilgili önemli konuları yönetebilir.

Hükümet rehberi, yönetim planını kat mülkiyeti kurulmasında yer alan belgelerin bir parçası olarak tanımlar.

Geliştirmeye bağlı olarak, bir alıcı şunları anlamak isteyebilir:

• ortak tesislerin kullanımı;

• yönetim yapısı;

• malik yükümlülükleri;

• ortak alanlar;

• kısıtlamalar;

• oylama/yönetim düzenlemeleri.

Bu, özellikle büyük İstanbul konut sitelerinde önemli olabilir.

25. Aidat ve Site Yükümlülüklerini Kontrol Edin

Aylık aidat bir tapu takyidatı olmayabilir, ancak yatırımı maddi olarak etkileyebilir.

Kapanıştan önce şunları belirleyin:

• mevcut aylık aidat;

• birimle ilgili ödenmemiş tutarlar;

• büyük olağanüstü aidatlar;

• planlanan bina giderleri;

• otopark/depo ek ücret taşıyıp taşımadığını.

Satın alma sözleşmesi hangi yükümlülüklerin satıcıya ait olduğunu ve hangilerinin alıcıyla başladığını netleştirmelidir.

26. Kiracı ve İşgal Durumunu Kontrol Edin

Şu şekilde reklamı yapılan bir mülk:

"taşınmaya hazır"

aslında işgal edilmiş olabilir.

Şunların olup olmadığını doğrulayın:

• kiracı;

• mevcut kira sözleşmesi;

• gayri resmi işgalci;

• kapanıştan sonra geçici olarak kalan satıcı.

Alıcı boş teslim bekliyorsa, bu belgelenmelidir.

Bir kiracı sorunu, basit bir yatırım edinimini bir zilyetlik anlaşmazlığına dönüştürebilir.

27. Mobilya ve Demirbaşlar

Mobilyalı ikinci el mülkler için nelerin dahil olduğunu belirleyin.

Bir ilan fotoğrafı mutlaka kesin bir envanter oluşturmaz.

Öğeler değeri maddi olarak etkiliyorsa, sözleşme bunları tanımlamalıdır.

Örnekler:

• beyaz eşyalar;

• gömme dolaplar;

• klimalar;

• mobilyalar;

• aydınlatma;

• elektronik eşyalar.

Bu, tapu mülkiyetinden daha az önemlidir ancak yine de işlem kesinliğinin bir parçasıdır.

28. DAB ve Ödeme Uyumluluğunu Kontrol Edin

Türk gayrimenkulü satın alan yabancı gerçek kişiler geçerli döviz belgesi sürecine tabidir.

Bu nedenle işlemin ödeme yapısı şunlarla tutarlı olmalıdır:

• satın alma fiyatı;

• sözleşme;

• banka havalesi;

• DAB;

• resmi tapu prosedürü;

• uygun olduğunda değerleme belgeleri.

Bu, nihai ödemeden önce planlanmalıdır.

Ayrıntılı süreç için bkz:

Yabancı Gayrimenkul Alıcıları İçin Türkiye'de DAB 2026.

29. Gayrimenkul Değerleme Sürecini Kontrol Edin

Bir değerleme raporu, hukuki durum tespitinin yerine geçen bir şey olarak görülmemelidir.

Farklı bir dizi soruyu yanıtlar.

TKGM, ilgili yabancı alıcı işlemleriyle ilgili özel değerleme raporu prosedürlerini sürdürmeye devam etmektedir.

Bir değerleme raporu şunlarda yardımcı olabilir:

• değer;

• karşılaştırmalı analiz;

• mülk özellikleri;

• geçerli resmi işlem gereklilikleri.

Ancak otomatik olarak şunları kanıtlamaz:

• temiz tapu;

• geçerli satıcı yetkisi;

• uygulanabilir sözleşme;

• her hukuki kısıtlamanın yokluğu.

Değerleme ve hukuki durum tespitini ayrı kontrol sistemleri olarak düşünün.

30. Vatandaşlık Mülkü Ek Hukuki Durum Tespiti Gerektirir

Bir mülk sıradan mülkiyet için tamamen uygun olabilir ancak belirli bir yatırım yoluyla vatandaşlık yapısı için uygun olmayabilir.

Vatandaşlık yatırım hedefiyse, hukuki durum tespiti genişletilmelidir.

Önemli kontroller şunları içerebilir:

• gerekli yatırım eşiği;

• mülk türü;

• satıcı/mülk uygunluğu;

• ilgili olduğunda önceki mülkiyet veya devir geçmişi;

• değerleme gereklilikleri;

• ödeme belgeleri;

• DAB;

• resmi işlem tutarı;

• vatandaşlık şerhi/taahhüdü;

• gerekli elde tutma süresi.

Alıcı, finansal yapı geri döndürülemez hale gelmeden önce bu kontrolleri yapmalıdır.

Bir satış temsilcisinin şunu söylemesi:

"Bu daire vatandaşlık için uygun."

hukuki durum tespiti değildir.

31. Vekaletnameyi Doğrulayın

Uzaktan alıcılar sıklıkla bir Vekaletname kullanır.

Belge şunlar için kontrol edilmelidir:

• özgünlük/şekil;

• kapsam;

• kimlik bilgileri;

• uygun olduğunda gerekli çeviri/legalizasyon;

• verilen yetkiler;

• ilgili olduğunda son kullanma veya sınırlama.

TKGM'nin yabancı alıcı rehberi, işlemler bir temsilci aracılığıyla tamamlandığında temsil belgelerini açıkça içerir.

Dar hazırlanmış bir Vekaletname, alıcının beklediği her işlemi yetkilendirmeyebilir.

Tam kılavuz için bkz:

Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma İçin Vekaletname 2026 — Madde 19.

32. Off-Plan Durum Tespiti Ek Koruma Gerektirir

Off-plan mülk farklı bir risk profiline sahiptir çünkü:

tamamlanmış varlık var olmadan önce para hareket edebilir.

Nitelikli ön ödemeli konut işlemleri için, Ticaret Bakanlığı'nın Mart 2026 rehberi şunları belirtir:

• tüketici, sözleşme yapılmadan en az bir gün önce öngörülen sözleşme öncesi bilgileri almalıdır;

• ön ödemeli konut sözleşmesi yapılmadan önce yapı ruhsatı mevcut olmalıdır;

• sözleşme resmi yasal gereklilikleri karşılamalıdır;

• ilgili proje belgeleri ve teknik özellikler sağlanmalıdır;

• tüketicilerin yasal cayma korumaları vardır.

Bakanlık ayrıca özellikle arsa mülkiyetinin araştırılmasını ve mülkün değerini düşürebilecek şerh veya beyanlar için tapu sicili kaydının kontrol edilmesini önermektedir.

Bu, etkili bir şekilde resmi tüketici rehberliğine doğrudan yerleştirilmiş durum tespitidir.

Ön Ödemeli Konutta Resmi Gereklilikler Önemlidir

Bakanlığın mevcut rehberi, nitelikli ön ödemeli konut işlemlerinin resmi gerekliliklere tabi olduğunu belirtir.

Bunlar şu yollarla yapılandırılabilir:

• gerekli yazılı sözleşmeyle birlikte ilgili kat irtifakının devri/tescili; veya

• yasal olarak öngörülen noter şeklinde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi.

Bakanlık ayrıca, gerekli şekli karşılayan geçerli bir sözleşme mevcut olmadan satıcının tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme talep edemeyeceğini belirtir.

Off-plan alıcıları için bu, önemli ödemeden önce kontrol edilmelidir.

33. Geliştirici Güvenlik Mekanizmalarını Kontrol Edin

Geçerli düzenleyici eşiğin üzerindeki nitelikli ön ödemeli konut projeleri için, tüketici mevzuatı ödemeleri korumayı amaçlayan güvenlik mekanizmaları sağlar.

Bakanlığın mevcut rehberi şu gibi mekanizmaları tanımlar:

• bina tamamlama sigortası;

• banka garantisi;

• ilerleme ödemesi mekanizmaları;

• nitelikli bağlantılı kredi yapıları,

geçerli düzenlemeye bağlı olarak.

Alıcı şunu anlamalıdır:

Geliştirici projeyi tamamlamadan başarısız olursa paramı ne korur?

Bu soru gerçek bir cevabı hak ediyor.

34. Teslim Yükümlülüğünü Kontrol Edin

Geliştirici durum tespiti şunları belirlemelidir:

• sözleşmesel teslim tarihi;

• teslimin yasal şekli;

• teslimde tapu durumu;

• gerekli tamamlama belgeleri;

• gecikme sonuçları.

Nitelikli ön ödemeli konut için mevcut Bakanlık rehberi ayrıca, sadece bir anahtar teslim etmenin yasal rejim kapsamında teslimi yasal olarak tamamlamakla eşdeğer olmadığını vurgular.

Fiziksel zilyetlik ve yasal tamamlama karıştırılmamalıdır.

35. İptal ve İade Haklarını İnceleyin

Bir avukat şu durumlarda ne olacağını belirlemelidir:

• Alıcı cayarsa

• Satıcı temerrüde düşerse

• Hukuki durum tespiti başarısız olursa

• Finansman başarısız olursa

• Vatandaşlık uygunluğu başarısız olursa

• İnşaat gecikirse

• Gerekli bir belge elde edilemezse

• Tapu devredilemezse

Cevap şunlardan gelmelidir:

• sözleşme;

• geçerli hukuk;

• işlem yapısı;

bir satış temsilcisinin sözlü vaadinden değil.

36. "Garantili İade"ye Güvenmeyin

Para iade edilebilir olarak tanımlanıyorsa, sorun:

Hangi koşullar altında?

Sonra:

Kaç gün içinde?

Sonra:

Hangi para biriminde?

Sonra:

İadeyi yapmakla yasal olarak kim yükümlü?

Dört sorunun da yazılı cevapları olduğunda bir vaat maddi olarak çok daha güçlü hale gelir.

37. Ceza Maddelerini İnceleyin

Sözleşmeler genellikle şunlar için cezalar uygular:

• alıcının geç ödemesi;

• iptal;

• kaçırılan taksitler.

Hukuki durum tespiti ayrıca satıcıya karşı çözüm yollarını da incelemelidir.

Satıcı şunları yaparsa ne olur:

• tapuyu devretmeyi reddederse?

• başka birine satarsa?

• teslimi kaçırırsa?

• bir takyidatı kaldıramazsa?

• projeyi maddi olarak değiştirirse?

Son derece asimetrik bir sözleşme daha yakından incelenmeyi hak eder.

38. Ödeme Alıcısını Kontrol Edin

En basit ama en önemli kontrollerden biri:

Parayı kim alıyor?

Satıcı:

ABC Gayrimenkul A.Ş.

ancak ödeme talimatları şunu gösteriyorsa:

ilgisiz bir birey

alıcı nedenini belirlemelidir.

Ödeme zinciri mantıksal olarak şuna bağlanmalıdır:

Alıcı → Sözleşme → Satıcı → Mülk

Açıklanamayan üçüncü taraf hesapları önlenebilir risk yaratır.

39. Ödeme İzini Takip Edilebilir Tutun

Önemli gayrimenkul ödemeleri için belgeler önemlidir.

Şunları gösteren kanıtları saklayın:

• gönderen;

• alıcı;

• tarih;

• tutar;

• para birimi;

• işlem amacı;

• ilgili mülk.

Ödeme açıklamaları mümkün olduğunda anlamlı olmalıdır.

Vatandaşlık satın alımları için, temiz belgesel tutarlılık daha da önemli hale gelir.

40. Kapanıştan Önce Tapuyu Yeniden Kontrol Edin

Üç ay önce yapılan durum tespiti, sicilin değişmeden kaldığını garanti etmez.

Nihai devirden önce, alıcı yeni/güncel bir incelemenin gerekli olup olmadığını düşünmelidir.

Potansiyel yeni kayıtlar şunları içerebilir:

• ipotek;

• haciz;

• şerh;

• kısıtlama.

TKGM'nin Web Tapu çerçevesi, mevcut tapu bilgilerinin ve ilgili kayıtlı kısıtlamaların geçerli prosedürler aracılığıyla incelenmesine olanak tanır.

Nihai kontrol şunu yanıtlamalıdır:

Mülk hala satın almayı kabul ettiğim durumda mı?

Bir Avukatın Gayrimenkul Durum Tespiti Raporu Neleri Kapsamalıdır?

Kullanışlı bir yazılı hukuki durum tespiti raporu sadece şunu söylememelidir:

"Mülk iyi."

Şunları açıklamalıdır:

Rapor, belirsizliği gizlemek yerine çözülmemiş sorunları tanımlamalıdır.

Yeşil, Amber ve Kırmızı Durum Tespiti Bulguları

Pratik bir yaklaşım sorunları sınıflandırmaktır.

Yeşil

İncelenen belgelere dayanarak maddi bir sorun tespit edilmedi.

Örnek:

Kayıtlı malik satıcıyla eşleşiyor ve maddi bir takyidat tespit edilmedi.

Amber

Sorun var ancak kapanıştan önce yönetilebilir olabilir.

Örnek:

Bir banka ipoteği var, ancak işlem devirden önce veya aynı anda ibra için açık belgelenmiş bir süreç içeriyor.

Kırmızı

Sorun mülkiyeti, yasallığı, devri veya alıcının temel hedefini maddi olarak tehdit ediyor.

Örnek:

Ödemeyi alan kişi, daireyi satma mülkiyetini veya yetkisini kanıtlayamıyor.

Kırmızı bir bulgu şu anlama gelmez:

"İndirim için pazarlık yap ve görmezden gel."

Devam etmeden önce riski çözmek anlamına gelir.

Hukuki Durum Tespiti Kırmızı Bayrakları

İkinci El Mülk Hukuki Durum Tespiti

Mevcut bir İstanbul dairesi için öncelik verin:

Mülkiyet
Kayıtlı malik kim?

Takyidat
Herhangi bir ipotek, haciz veya şerh var mı?

Tapu Durumu
Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı?

Bina Durumu
İskan ilgili ve mevcut mu?

İşgal
Kiracı mı boş mu?

Satıcı
Malik mi temsilci mi?

Sözleşme
Kayıtlı mülkle uyuşuyor mu?

Ödeme
Tapu'ya göre para ne zaman transfer edilir?

Zilyetlik
Anahtarlar ve boş zilyetlik ne zaman teslim edilir?

Çözülmemiş Mülk Sorunları
Herhangi bir maddi site veya idari konu açıklandı mı?

İkinci el durum tespiti genellikle karmaşık bir off-plan işleminden daha basittir — ancak daire fiziksel olarak tamamlanmış olduğu için asla atlanmamalıdır.

Yeni Bina Hukuki Durum Tespiti

Tamamlanmış bir geliştirici mülkü için şunları inceleyin:

• geliştirici/satıcı kimliği;

• arsa mülkiyeti;

• tapu durumu;

• bağımsız bölüm;

• ipotekler;

• İskan;

• kat mülkiyeti / kat irtifakı;

• yönetim planı;

• sözleşme;

• teslim koşulları;

• ödeme yapısı.

Yepyeni bir daire hala tapu veya proje düzeyinde hukuki karmaşıklığa sahip olabilir.

"Yeni" "risksiz" anlamına gelmez.

Off-Plan Mülk Hukuki Durum Tespiti

Off-plan incelemesi şunlara daha fazla vurgu yapmalıdır:

• geliştiricinin yasal kimliği;

• arsa ilişkisi;

• yapı ruhsatı;

• resmi satış yapısı;

• kesin bağımsız bölüm;

• teknik ekler;

• teslim son tarihi;

• tüketici hukuku korumaları;

• geliştirici güvenlik mekanizması;

• iade hakları;

• proje değişikliği maddeleri;

• gelecekteki tapu devri yapısı.

Alıcı sadece gayrimenkul satın almıyor.

Alıcı aynı zamanda geliştirici performans riskini de üstleniyor.

Vatandaşlık Mülkü Hukuki Durum Tespiti

Vatandaşlık odaklı satın alımlar için durum tespitinin iki eşzamanlı hedefi vardır:

Hedef 1

Mülk işleminin kendisinin hukuken sağlam olduğundan emin olmak.

Hedef 2

İşlemin mevcut vatandaşlık yatırım koşullarını karşılayabileceğinden emin olmak.

Bir mülk Hedef 1'i geçip Hedef 2'de başarısız olabilir.

Bu ayrım depozito ve ödemeden önce anlaşılmalıdır.

Hukuki Durum Tespitinin Garanti Edemeyeceği Şeyler

Hiçbir profesyonel inceleme, hiçbir şeyin asla yanlış gitmeyeceğini garanti edemez.

Durum tespiti, mevcut kanıtlara dayalı olarak tanımlanabilir riski azaltır.

Şunları garanti edemez:

• gelecekteki piyasa değeri;

• gelecekteki döviz performansı;

• kiralama getirileri;

• yapısal deprem performansı;

• ilgisiz gelecekteki altyapının tamamlanması;

• gelecekteki yasa değişiklikleri;

• gelecekteki vergi değişiklikleri;

• gelecekteki göç politikası.

İyi bir durum tespiti raporu, hukuki gerçekleri ticari tahminlerden ayırır.

Yabancı Alıcılar İçin Gayrimenkul Durum Tespiti Kontrol Listesi

Alıcı Uygunluğu

•  Alıcı uyruğu/edinim uygunluğu kontrol edildi

•  Yabancı mülkiyet kısıtlamaları dikkate alındı

•  Mülk konumu kısıtlamaları dikkate alındı

•  İlgiliyse vatandaşlığa özgü gereklilikler kontrol edildi

Mülkiyet

•  Güncel kayıtlı malik doğrulandı

•  Mülkiyet payı onaylandı

•  Satıcı kimliği kayıtlarla eşleşiyor

•  Uygulanabilirse temsilci yetkisi doğrulandı

Mülk Kimliği

•  İl onaylandı

•  İlçe onaylandı

•  Mahalle onaylandı

•  Ada onaylandı

•  Parsel onaylandı

•  Bağımsız bölüm onaylandı

•  Pazarlama birimi kayıtlı birimle eşleştirildi

•  İlgili olduğunda arsa payı incelendi

Takyidat

•  İpotekler kontrol edildi

•  Hacizler kontrol edildi

•  Şerhler kontrol edildi

•  Beyanlar kontrol edildi

•  İrtifaklar incelendi

•  Diğer kısıtlamalar incelendi

Bina Durumu

•  Kat mülkiyeti / kat irtifakı belirlendi

•  İskan durumu incelendi

•  İlgili olduğunda yapı ruhsatı incelendi

•  Onaylanmış proje dikkate alındı

•  Maddi fiziksel/hukuki tutarsızlıklar belirlendi

Satıcı / Geliştirici

•  Bireysel satıcı doğrulandı

•  Şirket satıcısı doğrulandı

•  Yetkili imza sahibi kontrol edildi

•  Geliştirici-arsa ilişkisi anlaşıldı

•  İlgili olduğunda off-plan güvenlik mekanizması kontrol edildi

Sözleşme

•  Mülk tanımı kayıtlarla eşleşiyor

•  Satın alma fiyatı onaylandı

•  Ödeme planı incelendi

•  Tapu devir koşulları açık

•  Satıcı temerrüdü ele alındı

•  Alıcı temerrüdü ele alındı

•  İade maddeleri incelendi

•  Ceza maddeleri incelendi

•  Teslim koşulları incelendi

•  Mücbir sebep incelendi

Para

•  Depozito yapısı incelendi

•  Ödeme lehdarı doğrulandı

•  Banka/ödeme kanıtı planlandı

•  Uygulanabilirse DAB süreci koordine edildi

•  Nihai ödeme güvenli kapanış yapısına bağlandı

Nihai Kapanış

•  Güncel tapu konumu yeniden kontrol edildi

•  Gerekli takyidatlar kaldırıldı veya kapanış mekanizması belgelendi

•  Nihai sözleşme incelendi

•  Gerektiğinde tercüman ayarlandı

•  Kullanıldıysa Vekaletname doğrulandı

•  Onaydan önce tapu detayları kontrol edildi

Gayrimenkul Avukatınıza Sorulacak 15 Soru

Satın almayı onaylamadan önce, yabancı bir alıcı şunlara net cevaplar almalıdır:

1. Kayıtlı malik kim?

2. Satıcının tam satış yetkisi var mı?

3. Mülkün kesin resmi tapu sicili kimliği nedir?

4. İpotek var mı?

5. Haciz var mı?

6. Mülkü hangi diğer takyidat etkiliyor?

7. Mülk kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı?

8. İskan durumu nedir?

9. Mülk onaylanmış yasal belgelerle tutarlı görünüyor mu?

10. Yabancı uyruklu olarak bu mülkü yasal olarak satın alabilir miyim?

11. Satın alma sözleşmesi sicille uyuşuyor mu?

12. Satıcı kapanıştan önce neyi düzeltmeli?

13. Nihai ödemeyi hangi noktada yapmalıyım?

14. Kabul ettiğim çözülmemiş hukuki sorunlar var mı?

15. Mevcut belgeler altında bu işleme devam eder miydiniz?

Son soru, analizin karar odaklı hale gelmesini zorlar.

Yabancı Alıcıların Yaptığı Yaygın Hatalar

Yalnızca Emlak Acentesine Güvenmek

Acenteler şunlar için son derece faydalı olabilir:

• mülk keşfi;

• müzakere;

• görüntüleme;

• işlem koordinasyonu.

Ancak bağımsız hukuki risk analizi farklı bir profesyonel işlevdir.

Yalnızca Bir Tapu Fotoğrafına Bakmak

Bir Tapu fotoğrafı, tapu sicili konumunun güncel bir incelemesiyle aynı şey değildir.

"İpotek Yok"un "Hukuki Sorun Yok" Anlamına Geldiğini Varsaymak

İpotek yalnızca bir kategoridir.

İlgili takyidatın tamamını inceleyin.

Ödedikten Sonra Kontrol Etmek

Durum tespiti, yalnızca alıcı büyük bir iade edilemez miktar ödedikten sonra yapıldığında koruyucu değerinin çoğunu kaybeder.

Yeni Bir Binanın Daha Az Hukuki İnceleme Gerektirdiğine İnanmak

Yeni binalar farklı riskler getirir:

• geliştirici;

• inşaat durumu;

• arsa mülkiyeti;

• tapu oluşumu;

• teslim;

• off-plan tüketici korumaları.

İskan'ı İdari Bir Detay Olarak Görmek

İşgal ve kat mülkiyeti durumu, kullanım, finansman ve yeniden satış için pratik sonuçlar doğurabilir.

Geliştiricinin Arsaya Sahip Olduğunu Varsaymak

Hukuki ilişkiyi doğrulayın.

Satıcının Avukatını Alıcının Avukatı Olarak Kullanmak

Avukatın kimi temsil ettiğini bilin.

Fiyat 400.000 $'ı Aştığı İçin Vatandaşlık Uygunluğunu Varsaymak

Yalnızca fiyat vatandaşlık uygunluğunu belirlemez.

Devirden Önce Yeniden Kontrol Etmemek

Hukuki durum ilk araştırma ile kapanış arasında değişebilir.

SSS: Türkiye'de Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti

Türkiye'de gayrimenkul alırken hukuki durum tespiti nedir?

Hukuki durum tespiti, mülkün mülkiyeti, tapu kayıtları, takyidatları, bina/hukuki durumu, satıcı yetkisi, sözleşmeleri ve alıcıya özgü edinim gerekliliklerinin satın alma öncesi incelenmesidir.

Amacı, alıcı tamamen bağlanmadan önce hukuki sorunları belirlemektir.

Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul alması için avukata ihtiyacı var mı?

TKGM, sırf alıcı yabancı olduğu için özel bir avukatı evrensel bir resmi belge gerekliliği olarak listelemez. Ancak tapu sicili sürecinin kendisi alıcının kendi sözleşme ve risk analizinin yerini almadığı için bağımsız hukuki inceleme değerli olabilir.

Türkiye'de bir gayrimenkul avukatı neyi kontrol etmelidir?

İnceleme şunları içerebilir:

• mülkiyet;

• Tapu;

• takyidat;

• ipotekler;

• hacizler;

• şerhler;

• irtifaklar;

• satıcı yetkisi;

• bina durumu;

• sözleşme;

• yabancı alıcı uygunluğu;

• ödeme koşulları;

• uygulanabilirse vatandaşlık gereklilikleri.

Kesin kapsam işleme bağlıdır.

Takyidat nedir?

TKGM, takyidatı mülkiyeti etkileyen kayıtlı konuları kapsayan genel bir terim olarak kullanır; şerhler, beyanlar, irtifaklar, gayrimenkul mükellefiyetleri, belirli vakıf şerhleri ve ipotekler dahil.

Bir Türk mülkünde ipotek olup olmadığını nasıl kontrol edebilirim?

Güncel tapu sicili kaydı incelenmelidir.

TKGM'nin sistemleri alacaklı, derece ve ilgili ipotek verileri dahil kayıtlı ipotek bilgilerini içerir ve Web Tapu, tapu bilgilerini elde etmek ve incelemek için mekanizmalar sağlar.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

TKGM, kat mülkiyetinin tamamlanmış binalarla ilgili olduğunu, kat irtifakının ise inşaatın henüz yapılmadığı veya tamamen tamamlanmadığı arazi üzerinde kurulabileceğini açıklar.

Tamamlanmış bir mülk kat irtifakı altında kaldığında alıcı nedeni araştırmalıdır.

Satın almadan önce İskan kontrol edilmeli mi?

İlgili tamamlanmış binalar için, işgal belgeleri ve kat mülkiyeti durumu incelenmelidir. TKGM, yapı kullanma iznini kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreciyle ilişkilendirir.

Bir yabancı Türkiye'de herhangi bir mülkü satın alabilir mi?

Hayır.

Yabancı gerçek kişiler yasal uyruk, coğrafi ve nicel kısıtlamalara tabi olarak mülk edinir. TKGM'nin yayınlanan rehberi, ülke çapında 30 hektar limitini, %10 ilçe özel mülkiyet limitini ve yasaklı/güvenlik alanlarıyla ilgili kısıtlamaları içerir.

Yabancıların Türk mülkü satın almak için oturma iznine ihtiyacı var mı?

Mutlaka değil. TKGM, uygun bir yabancı gerçek kişinin Madde 35 prosedürleri kapsamında mülk edinmek için sadece oturma iznine sahip olması gerekmediğini doğrular.

Değerleme raporu hukuki durum tespitiyle aynı mıdır?

Hayır.

Bir değerleme raporu öncelikle mülk değerini ve ilgili değerleme konularını ele alır.

Hukuki durum tespiti mülkiyet, kısıtlamalar, sözleşmeler, yetki ve devir riskini araştırır.

Her ikisi de gerekli olabilir.

Kapora ödedikten sonra hukuki durum tespiti yapabilir miyim?

Hala durum tespiti yapabilirsiniz, ancak alıcı genellikle maddi kontroller önemli miktarda iade edilemez bir ödemeden önce yapılırsa daha iyi korunur.

Önce bir rezervasyon ödemesi yapılması gerekiyorsa, tamamlamayı tatmin edici hukuki incelemeye bağlı hale getirmeyi düşünün.

Temiz bir Tapu yeterli mi?

Mutlaka değil.

Hukuki inceleme yalnızca görünür tapu senedi belgesini değil, aynı zamanda güncel sicil bilgilerini, takyidatı, bina durumunu, satıcı yetkisini, sözleşme koşullarını ve alıcıya özgü edinim gerekliliklerini de dikkate almalıdır.

İpotek varsa ne olmalı?

Alıcı, ipoteğin kalıp kalmayacağını veya ibra edilip edilmeyeceğini belirlemelidir.

İbra gerekiyorsa, işlem kaldırmanın nasıl ve ne zaman gerçekleşeceğini ve ödeme ve kapanışla nasıl etkileşime gireceğini belgelemelidir.

Kat irtifakı olan bir daire satın alabilir miyim?

Bu tür mülkler edinilebilir, ancak alıcı binanın tamamlanma ve işgal durumunu ve kat mülkiyetinin neden kurulmadığını anlamalıdır.

Risk gerçeklere bağlıdır.

Off-plan bir projede neyi kontrol etmeliyim?

Temel hukuki kontroller şunları içerir:

• geliştirici kimliği;

• arsa mülkiyeti;

• yapı ruhsatı;

• resmi sözleşme yapısı;

• tapu yapısı;

• kesin daire;

• proje belgeleri;

• güvenlik mekanizması;

• ödeme;

• teslim;

• tüketici hakları.

Nitelikli ön ödemeli konut için Ticaret Bakanlığı belirli resmi gereklilikler ve yasal korumalar getirir.

Bir geliştirici geçerli bir ön ödemeli konut sözleşmesi imzalanmadan önce para isteyebilir mi?

Yasal ön ödemeli konut tüketici çerçevesine giren işlemler için, Ticaret Bakanlığı, geçerli resmi gereklilikleri karşılayan geçerli bir sözleşme kurulmadan önce satıcının herhangi bir ad altında ödeme talep edemeyeceğini belirtir.

Tapu kapanış gününde tekrar kontrol edilmeli mi?

Güncel veya yeterince yeni bir nihai inceleme mantıklıdır çünkü tapu koşulları ilk durum tespiti ile devir arasında değişebilir.

Alıcı, gerekli kısıtlamaların kaldırıldığını ve beklenmedik yeni kayıtların ortaya çıkmadığını doğrulamalıdır.

Yabancı Alıcılar İçin Son Tavsiye

Türkiye'de gayrimenkul hukuki durum tespiti, alıcı önemli miktarda para göndermeden önce basit bir soruyu yanıtlamalıdır:

Satın aldığım hukuki varlık, gerçekten satın aldığımı düşündüğüm varlık mı — ve üzerinde anlaştığım koşullar altında bana devredilebilir mi?

Bu, bir daireyi görmekten daha fazlasını gerektirir.

Bir Tapu fotokopisini görmekten daha fazlasını gerektirir.

Ve şunun söylenmesinden daha fazlasını gerektirir:

"Her şey temiz."

Uygun bir inceleme şunları birbirine bağlar:

Satıcı
↓
Mülkiyet
↓
Mülk kimliği
↓
Takyidat
↓
Bina durumu
↓
Sözleşme
↓
Ödeme
↓
Yabancı alıcı uygunluğu
↓
Resmi devir

İstanbul'da gayrimenkul satın alan yabancı alıcılar için en önemli kontroller genellikle şunlardır:

• kayıtlı maliki doğrulayın;

• kesin mülkü tanımlayın;

• güncel Tapu bilgilerini inceleyin;

• ipotekleri, hacizleri, şerhleri ve diğer takyidatı kontrol edin;

• kat mülkiyeti / kat irtifakı ve İskan durumunu anlayın;

• satıcı veya geliştirici yetkisini doğrulayın;

• yabancı alıcı uygunluğunu onaylayın;

• sözleşmeyi hukuki mülkle karşılaştırın;

• ödemeleri doğru işlem kilometre taşlarına bağlı hale getirin;

• kapanıştan önce maddi tapu koşullarını yeniden kontrol edin.

Amaç, bir gayrimenkul işlemini gereksiz yere karmaşık hale getirmek değildir.

Amaç, karmaşıklıkları alıcının sorunu haline gelmeden önce keşfetmektir.

Güçlü bir durum tespiti süreci dört sonuçtan biriyle bitmelidir:

Devam et.

Yalnızca belirtilen koşullar yerine getirildikten sonra devam et.

İşlemi yeniden müzakere et.

veya

Devam etme.

Bu karar odaklı yaklaşım, sadece belge toplamaktan çok daha faydalıdır.