فرآیند خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶ | راهنمای گام به گام

فرآیند خرید ملک در ترکیه می‌تواند توسط خریداران خارجی به طور کارآمد تکمیل شود، زمانی که هر مرحله به ترتیب صحیح انجام شود.

معامله معمولی از چندین مرحله متمایز عبور می‌کند:

جستجوی ملک

↓

تأیید اولیه

↓

رزرو / کاپورا

↓

بررسی حقوقی و فنی

↓

قرارداد خرید

↓

بانکداری و منبع وجوه

↓

ارزیابی

↓

DAB

↓

DASK

↓

Web Tapu / درخواست فروش

↓

مالیات‌ها و هزینه‌ها

↓

بررسی نهایی سند

↓

فروش رسمی و ثبت

↓

تکمیل پرداخت

↓

تحویل ملک

مهم‌ترین اصل این است که این مراحل نباید به عنوان وظایف اداری جدا از هم در نظر گرفته شوند.

یک اشتباه در مراحل اولیه فرآیند می‌تواند بر تمام آنچه در پی می‌آید تأثیر بگذارد.

برای مثال:

• پرداخت بیعانه غیرقابل استرداد قبل از بررسی Tapu می‌تواند موقعیت مذاکره‌ای خریدار را تضعیف کند؛

• انتقال پول قبل از برنامه‌ریزی فرآیند DAB می‌تواند مشکلات مستندسازی پرداخت ایجاد کند؛

• امضای قرارداد خرید قبل از تأیید اختیار فروشنده می‌تواند خطر قانونی ایجاد کند؛

• انتظار تا روز Tapu برای ترتیب DASK می‌تواند بستن معامله را به تأخیر بیندازد؛

• اتکا به سابقه سند قدیمی بدون بررسی نهایی می‌تواند خریدار را در معرض محدودیت تازه ثبت‌شده قرار دهد.

اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) — اجازه می‌دهد درخواست‌های دفتر اسناد رسمی به صورت الکترونیکی از طریق Web Tapu، از جمله از طریق پورتال اختصاصی کاربران خارجی، آغاز شوند. سپس فرآیند دفتر اسناد رسمی از طریق بررسی اسناد، اطلاع‌رسانی هزینه‌ها، نوبت/امضا و ثبت نهایی پیش می‌رود.

این راهنما کل فرآیند خرید ملک در ترکیه در سال ۲۰۲۶ را از دیدگاه یک خریدار بین‌المللی توضیح می‌دهد.

مهم: رویه دقیق می‌تواند بسته به تابعیت خریدار، نوع ملک، اینکه ملک بازفروش است یا متعلق به توسعه‌دهنده، اینکه آیا از تأمین مالی استفاده می‌شود، اینکه آیا خریدار از طریق وکالتنامه اقدام می‌کند، و اینکه آیا شهروندی ترکیه بخشی از هدف سرمایه‌گذاری است، متفاوت باشد.

فرآیند خرید ملک در ترکیه: خلاصه سریع ۱۸ مرحله‌ای

برای یک فرد خارجی معمولی که در استانبول آپارتمان می‌خرد، فرآیند را می‌توان به شرح زیر خلاصه کرد:

۱. هدف خرید ملک و بودجه کل خود را تعیین کنید.
۲. واجد شرایط بودن خریدار خارجی را تأیید کنید.
۳. ملک را پیدا و بازرسی کنید.
۴. فروشنده و ملک دقیق را تأیید کنید.
۵. قیمت و شرایط تجاری کلیدی را مذاکره کنید.
۶. در صورت لزوم یک توافقنامه رزرو کنترل‌شده امضا کنید.
۷. بررسی حقوقی، توسعه‌دهنده و فنی را تکمیل کنید.
۸. قرارداد خرید را نهایی کنید.
۹. بانکداری ترکیه و اسناد منبع وجوه را آماده کنید.
۱۰. گزارش ارزیابی ملک مورد نیاز را دریافت کنید.
۱۱. رویه DAB ارز خارجی را تکمیل کنید.
۱۲. در صورت نیاز وکالتنامه/مترجم را ترتیب دهید.
۱۳. DASK طرف خریدار را در صورت لزوم دریافت کنید.
۱۴. درخواست فروش را از طریق Web Tapu / کانال رسمی ارسال کنید.
۱۵. هزینه‌های Tapu و هزینه‌های خدماتی قابل اعمال را بپردازید.
۱۶. سند و شرایط بستن معامله را دوباره بررسی کنید.
۱۷. فروش رسمی و ثبت را تکمیل کنید.
۱۸. Tapu را تأیید کنید و تحویل فیزیکی را تکمیل کنید.

هر مرحله هدف متفاوتی را دنبال می‌کند.

حذف یکی، دیگران را قوی‌تر نمی‌کند.

فرآیند خرید ملک چقدر طول می‌کشد؟

هیچ دوره معامله تضمین‌شده واحد وجود ندارد.

یک خرید نقدی مستقیم بازفروش با:

• سند پاک؛

• اسناد آماده؛

• وجوه خریدار قبلاً موجود؛

• ارزیابی تکمیل‌شده؛

• DAB تکمیل‌شده؛

می‌تواند بسیار سریع‌تر از موارد زیر پیش برود:

• خرید خارج از پلان؛

• بازفروش دارای رهن؛

• معامله شهروندی؛

• خرید از راه دور با استفاده از وکالتنامه صادرشده در خارج؛

• معامله‌ای که نیاز به بررسی اضافی خریدار خارجی دارد.

بنابراین جدول زمانی باید حول آمادگی معامله ساخته شود، نه وعده فروشنده که:

"همه چیز فردا تمام می‌شود."

گام ۱ — تعیین کنید چرا می‌خرید

قبل از انتخاب ملک، هدف را تعریف کنید.

اهداف احتمالی شامل موارد زیر هستند:

• اقامت شخصی؛

• درآمد اجاره بلندمدت؛

• سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت؛

• افزایش سرمایه؛

• نقل مکان آینده؛

• شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری؛

• استفاده خانوادگی؛

• تنوع‌بخشی.

ملک صحیح برای یک هدف ممکن است برای هدف دیگری نامناسب باشد.

برای مثال:

• یک آپارتمان مرکزی لوکس ممکن است برای خریدار سبک زندگی مناسب باشد.

• یک آپارتمان کوچک‌تر متصل به مترو ممکن است اقتصاد اجاره قوی‌تری ارائه دهد.

• یک ملک با ارزش ۴۰۰,۰۰۰ دلار+ ممکن است برای شهروندی بازاریابی شود، اما واجد شرایط بودن شهروندی نیاز به بررسی‌های قانونی جداگانه دارد.

گام ۲ — بودجه واقعی را تعیین کنید

بودجه شما باید بیشتر از قیمت آگهی باشد.

در نظر بگیرید:

قیمت ملک

ارزش خرید مذاکره‌شده.

هزینه Tapu

انتقال ملک مشمول هزینه‌های سند مالکیت است.

ارزیابی

در صورت لزوم.

بانکداری / ارز

هزینه‌های انتقال بین‌المللی و تبدیل ارز.

DASK

بیمه اجباری زلزله در صورت لزوم.

حقوقی / ترجمه / وکالتنامه

در صورت نیاز.

کمیسیون آژانس

در صورت لزوم.

مبلمان / بازسازی

به ویژه برای آپارتمان‌های بازفروش.

Aidat

هزینه‌های ماهانه مدیریت ساختمان/مجتمع.

ذخیره پس از خرید

خدمات شهری، بیمه، نگهداری و مدیریت.

بنابراین یک ملک ۳۰۰,۰۰۰ یورویی نیاز به بیش از دقیقاً ۳۰۰,۰۰۰ یورو سرمایه موجود دارد.

گام ۳ — تأیید واجد شرایط بودن خریدار خارجی

افراد حقیقی خارجی می‌توانند ملک ترکیه را با رعایت محدودیت‌های قابل اعمال خریداری کنند.

قبل از پرداخت بیعانه قابل توجه، تأیید کنید که:

• تابعیت خریدار واجد شرایط است؛

• موقعیت ملک مشمول محدودیت مربوطه نیست؛

• محدودیت‌های مالکیت خارجی قابل اعمال تجاوز نشده است؛

• ملک می‌تواند قانوناً توسط آن خریدار خریداری شود.

این امر به ویژه برای موارد زیر مهم است:

• زمین؛

• انواع ملک غیرعادی؛

• مناطق جغرافیایی حساس.

برای اکثر آپارتمان‌های استاندارد استانبول، این مرحله ممکن است روتین باشد — اما باید تأیید شود.

گام ۴ — ملک را پیدا و بازرسی کنید

هنگامی که واجد شرایط بودن و بودجه درک شد، املاک مناسب را در فهرست کوتاه قرار دهید.

ارزیابی کنید:

• منطقه؛

• محله؛

• ساختمان؛

• حمل و نقل؛

• طبقه؛

• منظره؛

• جهت؛

• مساحت خالص؛

• سن ساختمان؛

• وضعیت فیزیکی؛

• مشخصات اجاره.

یک ملک را فقط با استفاده از عکس‌های آگهی ارزیابی نکنید.

برای ملک بازفروش، از نظر فیزیکی بازرسی کنید:

• آپارتمان؛

• ورودی ساختمان؛

• زیرزمین؛

• مناطق مشترک؛

• پارکینگ؛

• خیابان اطراف.

برای خریدهای از راه دور، بازرسی ویدیویی زنده ترتیب دهید نه اینکه فقط به مواد بازاریابی ضبط‌شده قبلی تکیه کنید.

گام ۵ — ملک دقیق را شناسایی کنید

قبل از مذاکره جدی، دقیقاً مشخص کنید چه چیزی می‌خرید.

اطلاعات مربوطه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• استان؛

• شهرستان؛

• محله؛

• Ada؛

• Parsel؛

• ساختمان/بلوک؛

• طبقه؛

• بخش مستقل؛

• نوع ملک.

برای پروژه‌های توسعه‌دهنده، تمایز قائل شوید بین:

شماره واحد بازاریابی

و

شماره بخش مستقل رسمی.

آنها می‌توانند متفاوت باشند.

تفاوت باید قابل ردیابی باشد.

گام ۶ — فروشنده را تأیید کنید

تعیین کنید چه کسی اختیار قانونی فروش دارد.

فروشنده ممکن است باشد:

• مالک فردی ثبت‌شده؛

• شرکت توسعه‌دهنده؛

• نهاد شرکتی دیگر؛

• نماینده تحت وکالتنامه.

برای افراد، تأیید کنید که شخصی که ملک را ارائه می‌دهد با مالکیت ثبت‌شده مطابقت دارد.

برای شرکت‌ها، تأیید کنید:

• نهاد قانونی دقیق؛

• جزئیات شرکت؛

• اختیار امضا.

فقط به این دلیل که یک فروشنده کلیدهای آپارتمان را دارد، بیعانه ارسال نکنید.

گام ۷ — شرایط تجاری را مذاکره کنید

قبل از پرداخت پول، بر شرایط اصلی معامله توافق کنید.

این‌ها معمولاً شامل موارد زیر هستند:

• قیمت خرید؛

• ارز؛

• بیعانه؛

• برنامه پرداخت؛

• تاریخ قرارداد اصلی؛

• تاریخ انتقال Tapu مورد انتظار؛

• مبلمان مشمول؛

• تحویل خالی؛

• تحویل توسعه‌دهنده در صورت لزوم.

برای خریداران رهن، شرایط تأمین مالی نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

وعده‌های تجاری مهم باید در نهایت به صورت کتبی ظاهر شوند.

گام ۸ — فقط در صورت نیاز توافقنامه رزرو امضا کنید

ممکن است برای حذف ملک از بازار، پرداخت رزرو — که معمولاً کاپورا (Kapora) نامیده می‌شود — درخواست شود.

قبل از پرداخت، سند رزرو باید بیان کند:

• ملک دقیق؛

• قیمت خرید؛

• مبلغ پرداخت‌شده؛

• دوره رزرو؛

• آیا مبلغ بخشی از قیمت خرید می‌شود؛

• شرایط استرداد؛

• لغو فروشنده؛

• لغو خریدار؛

• شرایط بررسی حقوقی.

فرض نکنید که هر پرداخت کاپورا قانوناً یکسان است.

قانون ترکیه بین مفاهیمی مانند موارد زیر تمایز قائل می‌شود:

• bağlanma parası؛

• cayma parası.

گام ۹ — بررسی حقوقی را تکمیل کنید

این یکی از مهم‌ترین مراحل فرآیند خرید ملک در ترکیه است.

قبل از تعهد مادی، بررسی کنید:

مالکیت

چه کسی مالک ملک است؟

هویت ملک

آیا آپارتمان با دفتر مطابقت دارد؟

Takyidat

آیا موارد زیر وجود دارد:

• رهون؛

• توقیفات؛

• شروح؛

• حقوق ارتفاق؛

• محدودیت‌های دیگر؟

اختیار فروشنده

آیا شخص/شرکت واقعاً می‌تواند بفروشد؟

وضعیت ساختمان

موارد زیر چیست:

• kat mülkiyeti؛

• kat irtifakı؛

• İskan؛

• وضعیت مجوز؟

واجد شرایط بودن خریدار خارجی

آیا این خریدار خاص می‌تواند این ملک خاص را خریداری کند؟

ملک نباید فقط به این دلیل که فروشنده می‌گوید:

"Tapu پاک است."

به بستن معامله برسد.

سابقه اساسی باید بررسی شود.

گام ۱۰ — بررسی‌های فنی و فیزیکی را تکمیل کنید

بررسی حقوقی به این سؤال پاسخ می‌دهد:

"آیا می‌توانم قانوناً آن را بخرم؟"

بازرسی فنی به این سؤال پاسخ می‌دهد:

"از نظر فیزیکی چه چیزی می‌خرم؟"

بسته به سن و ارزش ملک، بازرسی کنید:

• ترک‌ها؛

• رطوبت؛

• لوله‌کشی؛

• سیستم‌های برقی؛

• پنجره‌ها؛

• گرمایش؛

• تهویه مطبوع؛

• پشت‌بام؛

• زیرزمین؛

• آسانسورها؛

• مناطق مشترک.

برای نگرانی‌های مربوط به زلزله، با یک متخصص فنی مناسب مشورت کنید نه اینکه موارد زیر را به عنوان شواهد مهندسی قطعی در نظر بگیرید:

• DASK؛

• سن ساختمان؛

• ظاهر.

گام ۱۱ — بررسی توسعه‌دهنده را برای ملک نوساز انجام دهید

اگر از یک توسعه‌دهنده می‌خرید، لایه دیگری اضافه کنید.

تأیید کنید:

• فروشنده قانونی؛

• سوابق MERSİS؛

• مالکیت زمین؛

• پیمانکار ساختمان؛

• مجوز ساختمان؛

• ساختار پروژه؛

• مشخصات فنی؛

• حفاظت پرداخت؛

• سابقه تحویل.

برای پروژه‌های خارج از پلان، تعیین کنید چه چیزی از پرداخت‌های شما محافظت می‌کند اگر پروژه تکمیل نشود.

گام ۱۲ — قرارداد خرید را نهایی کنید

هنگامی که خطرات مادی درک شدند، توافقنامه خرید ملک را نهایی کنید.

قرارداد باید به وضوح بیان کند:

• طرفین؛

• ملک دقیق؛

• قیمت خرید؛

• ارز؛

• برنامه پرداخت؛

• محاسبه بیعانه؛

• شرایط انتقال سند؛

• تحویل؛

• قصور؛

• شرایط استرداد؛

• جریمه‌ها؛

• شرایط اختلاف.

برای ملک خارج از پلان، اضافه کنید:

• مشخصات فنی؛

• اسناد پروژه؛

• مهلت تحویل؛

• مقررات تغییر پروژه.

قرارداد خصوصی به خودی خود جایگزین فرآیند ثبت رسمی نمی‌شود که از طریق آن مالکیت واقعی منتقل می‌شود.

گام ۱۳ — شماره مالیاتی / شناسایی ترکی را در صورت نیاز دریافت کنید

خریداران خارجی برای معامله رسمی و رویه‌های بانکی مربوطه به اطلاعات شناسایی مناسب نیاز دارند.

بسته به وضعیت خریدار، این می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• شماره شناسایی خارجی ترکیه؛

• شماره شناسایی مالیاتی ترکیه.

خارجی‌هایی که قبلاً شناسایی ترکی مناسب ندارند، می‌توانند ترتیبات شماره مالیاتی مربوطه را قبل از ورود به مراحل بانکداری و بستن معامله دریافت کنند.

این اغلب در عمل زود تکمیل می‌شود زیرا بانک‌ها و سایر شرکت‌کنندگان در معامله ممکن است به آن نیاز داشته باشند.

گام ۱۴ — حساب بانکی و جریان پول را آماده کنید

حساب بانکی ترکیه اغلب مفید است اما برای هر ساختار خرید ملک یک نیاز جهانی نیست.

قبل از ارسال وجوه قابل توجه، تعیین کنید:

• پول در حال حاضر کجاست؛

• در چه ارزی نگهداری می‌شود؛

• کدام بانک آن را دریافت می‌کند؛

• ذی‌نفع نهایی کیست؛

• چه مدرکی از منبع وجوه لازم خواهد بود؛

• DAB چگونه ترتیب داده می‌شود.

تا روز Tapu صبر نکنید تا کشف کنید که بانک شما:

• محدودیت‌های انتقال دارد؛

• به اسناد انطباق نیاز دارد؛

• وجوه ورودی را تسویه نکرده است.

گام ۱۵ — اسناد منبع وجوه را آماده کنید

انتقالات بزرگ بین‌المللی ملک می‌تواند بررسی‌های عادی KYC/AML را برانگیزد.

بسته به منبع پول، اسناد ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• پس‌انداز بانکی؛

• سوابق حقوق؛

• فروش ملک دیگر؛

• سود سهام شرکت؛

• درآمد کسب و کار؛

• تصفیه سرمایه‌گذاری؛

• ارث.

یک معامله مشروع زمانی که خریدار می‌تواند به وضوح مستند کند بسیار آسان‌تر پردازش می‌شود:

پول از کجا آمده

و

چرا منتقل می‌شود.

گام ۱۶ — گزارش ارزیابی ملک را دریافت کنید

TKGM در حال حاضر برای معاملات مشخصی که در آن یک فرد حقیقی خارجی خریدار است، گزارش ارزیابی را الزامی می‌داند. TKGM بیان می‌کند که چارچوب ارزیابی فعلی برای معاملات خرید مربوطه توسط افراد حقیقی خارجی اعمال می‌شود و گزارش‌های ارزیابی از طریق سازمان‌های ارزیابی مجاز تهیه می‌شوند.

فرآیند ارزیابی عموماً ارزش بازار رسمی ملک را برای معامله قابل اعمال تعیین می‌کند.

گزارش نباید با موارد زیر اشتباه گرفته شود:

• بررسی حقوقی؛

• بازرسی مهندسی؛

• توصیه سرمایه‌گذاری.

هر یک عملکرد متفاوتی دارد.

آیا ارزیابی می‌تواند کمتر از قیمت خرید باشد؟

بله.

برای مثال:

• قیمت خرید توافق‌شده: ۲۰ میلیون لیر ترکیه

• ارزیابی: ۱۷.۵ میلیون لیر ترکیه

این به طور خودکار مانع یک خرید معمولی نمی‌شود.

اما تفاوت ممکن است برای موارد زیر مهم باشد:

• تأمین مالی؛

• شهروندی؛

• تحلیل قیمت خریدار.

یک تفاوت بزرگ غیرقابل توضیح سزاوار تحقیق است.

گام ۱۷ — فرآیند DAB را تکمیل کنید

افراد حقیقی خارجی که در ترکیه ملک می‌خرند، تابع فرآیند Döviz Alım Belgesi — DAB هستند.

TKGM تأیید می‌کند که خریداران خارجی باید ارز خارجی مربوطه را از طریق یک بانک به چارچوب بانک مرکزی بفروشند و DAB صادرشده توسط بانک را برای معامله دفتر اسناد رسمی ارائه دهند. الزام DAB از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ برای خریدهای افراد حقیقی خارجی اعمال شده است.

این باید قبل از فروش رسمی هماهنگ شود.

این کار را نکنید:

ابتدا تمام ارز خارجی خود را به طور غیررسمی تبدیل کنید

و سپس بپرسید:

"DAB را چگونه ایجاد کنیم؟"

جریان معامله را قبل از تبدیل برنامه‌ریزی کنید.

چه کسی می‌تواند DAB را ترتیب دهد؟

بسته به ساختار معامله، تبدیل می‌تواند از طریق بانک مربوطه توسط طرفین مجاز معامله یا نمایندگان مجاز تحت قوانین قابل اعمال انجام شود.

آنچه مهم است این است که:

• جزئیات خریدار؛

• معامله ملک؛

• مبلغ ارز؛

• اسناد بانکی؛

به درستی هماهنگ شوند.

خریداران شهروندی به شواهد بانکی اضافی نیاز دارند

برای فروش‌های عادی ملک به خریدار خارجی، TKGM DAB را به عنوان سند کلیدی ارز شناسایی می‌کند.

برای معاملات ملک شهروندی ترکیه، TKGM علاوه بر این به شواهد بانکی نشان‌دهنده پرداخت از خریدار به فروشنده نیاز دارد.

این توالی پرداخت را به ویژه مهم می‌کند.

گام ۱۸ — اگر حضور نخواهید داشت، وکالتنامه آماده کنید

خریدار خارجی لزوماً نیازی به حضور شخصی در هر مرحله ندارد.

یک وکالتنامه که به درستی تهیه شده است — Vekaletname — می‌تواند یک نماینده را برای انجام اقدامات مشخصی مجاز کند.

اگر در خارج از کشور تهیه شده باشد، وکالتنامه ممکن است نیاز داشته باشد به:

• Apostille یا تسدید قابل اعمال؛

• ترجمه ترکی؛

• شکل مناسب؛

• اختیار خرید خاص.

TKGM راهنمای اختصاصی برای وکالتنامه‌های صادرشده در خارج که برای معاملات دفتر اسناد رسمی استفاده می‌شوند، نگهداری می‌کند.

گام ۱۹ — در صورت نیاز مترجم قسم‌خورده ترتیب دهید

اگر طرفی که شخصاً در معامله رسمی شرکت می‌کند ترکی صحبت نمی‌کند، ممکن است به مترجم قسم‌خورده نیاز باشد.

رویه فروش خارجی منتشرشده TKGM مترجم قسم‌خورده را در میان الزامات جایی که یک طرف ترکی صحبت نمی‌کند، فهرست می‌کند.

به فروشنده املاک به عنوان مترجم رسمی غیررسمی در زمان بستن معامله تکیه نکنید.

گام ۲۰ — DASK را قبل از بستن معامله ترتیب دهید

برای ساختمان‌های مربوطه، بیمه اجباری زلزله بخشی از فرآیند Tapu است.

اما یک قانون جدید مهم برای سال ۲۰۲۶ وجود دارد.

برای فروش‌های مسکونی ثبت‌شده در ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ یا بعد از آن، DASK بیان می‌کند که:

• بیمه‌نامه موجود فروشنده در تاریخ معامله پایان می‌یابد؛

• خریدار باید قبل از انتقال ملک یک بیمه‌نامه معتبر بیمه اجباری زلزله به نام خود دریافت کند؛

• بیمه‌نامه خریدار در حین فروش بررسی می‌شود؛

• همین قانون صرف‌نظر از اینکه فروش در برابر اداره ثبت اسناد رسمی یا در برابر سردفتر انجام شود، اعمال می‌شود.

این یک تغییر بزرگ برای چک‌لیست‌های بستن معامله در سال ۲۰۲۶ است.

DASK ایمنی زلزله را اثبات نمی‌کند

DASK یک الزام بیمه است.

گواهی نمی‌کند که ساختمان:

• هر استاندارد ساختاری را برآورده می‌کند؛

• مقاوم در برابر زلزله است؛

• از یک ارزیابی مهندسی عبور کرده است.

بررسی ساختاری جداگانه است.

گام ۲۱ — درخواست فروش رسمی را ارسال کنید

درخواست فروش می‌تواند از طریق کانال‌های رسمی دفتر اسناد رسمی، از جمله Web Tapu آغاز شود.

TKGM توضیح می‌دهد که Web Tapu به مالکان ملک یا کاربران مجاز اجازه می‌دهد:

• درخواست‌های معاملات را به صورت آنلاین ارسال کنند؛

• اسناد لازم را به صورت الکترونیکی ارسال کنند؛

• فرآیند را دنبال کنند؛

• اطلاعات هزینه و نوبت را دریافت کنند.

افراد حقیقی خارجی که فاقد شماره شناسایی خارجی ترکیه/اعتبارنامه e-Devlet هستند می‌توانند از پورتال FOR FOREIGNER اختصاصی استفاده کنند.

اسناد معمول برای فروش به خریدار خارجی

رویه فروش منتشرشده TKGM اسنادی از جمله موارد زیر را شناسایی می‌کند:

• گذرنامه / سند هویت؛

• سند نمایندگی در صورت لزوم؛

• اطلاعات سند مالکیت در صورت موجود بودن؛

• گزارش ارزیابی ملک مورد نیاز؛

• بیمه اجباری زلزله در صورت لزوم؛

• مترجم قسم‌خورده در صورت نیاز.

بسته به معامله، اسناد اضافی مانند:

• DAB؛

• شواهد پرداخت بانکی برای شهروندی؛

• وکالتنامه؛

• اسناد شرکت؛

نیز ممکن است مورد نیاز باشد.

گام ۲۲ — منتظر بررسی اسناد بمانید

پس از ارسال درخواست، دفتر اسناد رسمی پرونده را بررسی می‌کند.

این می‌تواند شامل تأیید موارد زیر باشد:

• طرفین؛

• ملک؛

• محدودیت‌ها؛

• اسناد؛

• الزامات خریدار خارجی؛

• هزینه‌ها.

متقاضی می‌تواند اطلاعات درخواست مربوطه را دنبال کند، از جمله:

• مرحله فعلی؛

• اسناد مفقود؛

• کدهای هزینه؛

• جزئیات نوبت؛

• تکمیل ثبت،

از طریق سیستم‌های ردیابی درخواست TKGM.

اگر اسناد ناقص باشند، نقص را قبل از نوبت بستن معامله برطرف کنید.

گام ۲۳ — پیامک / اطلاعات نوبت را دریافت کنید

تحت جریان کاری Web Tapu، TKGM پس از پردازش پرونده اطلاعیه‌های مربوطه را ارسال می‌کند.

این‌ها می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• هزینه Tapu مورد نیاز؛

• هزینه صندوق گردشی/خدمات؛

• کدهای پرداخت؛

• تاریخ و زمان امضا.

رویه منتشرشده Web Tapu TKGM توضیح می‌دهد که پس از بررسی درخواست، متقاضی اطلاعات پرداخت و نوبت را دریافت می‌کند و مرحله امضا را در زمان تعیین‌شده تکمیل می‌کند.

هرگز فقط به این دلیل که کسی یک حساب بانکی غیررسمی برای شما ارسال می‌کند، هزینه پرداخت نکنید.

دستورالعمل‌های پرداخت رسمی را تأیید کنید.

گام ۲۴ — Tapu Harcı را بپردازید

از سال ۲۰۲۶، هزینه رسمی انتقال ملک ثابت است:

خریدار

۲٪ از ارزش واقعی انتقال/خرید اعلام‌شده

فروشنده

۲٪ از ارزش واقعی انتقال/خرید اعلام‌شده

کل بار قانونی:

۴٪، تقسیم‌شده به ۲٪ + ۲٪.

اداره درآمد ترکیه تأیید می‌کند که از خریدار و فروشنده به طور جداگانه ۲۰ در هزار (۲٪) دریافت می‌شود و اینکه ارزش اعلام‌شده نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیات ملک قابل اعمال برای محاسبه هزینه باشد.

مثال: هزینه Tapu

فرض کنید قیمت واقعی انتقال اعلام‌شده این است:

۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

سهم قانونی خریدار

۲٪

=

۳۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

سهم قانونی فروشنده

۲٪

=

۳۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

مجموع:

۶۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

از نظر تجاری، طرفین گاهی مذاکره می‌کنند که چه کسی اقتصادی هزینه‌های خاصی را متحمل می‌شود.

اما چارچوب مسئولیت قانونی باید از ترتیبات تجاری خصوصی متمایز شود.

قیمت فروش پایین به صورت مصنوعی اعلام نکنید

اداره درآمد به طور خاص به خریداران و فروشندگان هشدار می‌دهد که قیمت واقعی انتقال ملک را اعلام کنند.

جایی که قیمت اعلام‌شده کمتر از ارزش مالیات ملک باشد، محاسبه قابل اعمال نمی‌تواند به سادگی از آن رقم پایین‌تر استفاده کند.

کم‌اعلامی می‌تواند ایجاد کند:

• قرار گرفتن در معرض مالیات؛

• جریمه‌ها؛

• مسائل مالیات بر عایدی سرمایه در آینده؛

• ناسازگاری‌های شهروندی؛

• عدم تطابق اسناد بانکی.

گام ۲۵ — هزینه صندوق گردشی / خدمات TKGM را بپردازید

علاوه بر Tapu harcı، معاملات دفتر اسناد رسمی می‌توانند شامل هزینه خدمات döner sermaye قابل اعمال باشند.

TKGM یک تعرفه خاص ۲۰۲۶ را منتشر می‌کند که از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است.

مبلغ به دسته معامله/تعرفه قابل اعمال بستگی دارد نه اینکه درصد جهانی قیمت ملک باشد.

مبلغ رسمی را از اطلاعیه معامله تأیید کنید.

گام ۲۶ — بررسی نهایی سند را انجام دهید

قبل از اینکه قیمت نهایی خرید غیرقابل برگشت شود، دفاتر فعلی را دوباره بررسی کنید.

تأیید کنید:

• فروشنده همچنان مالک ثبت‌شده است؛

• وضعیت رهن مورد انتظار؛

• توقیفات؛

• شروح؛

• آزادسازی‌های توافق‌شده؛

• محدودیت جدید غیرمنتظره‌ای وجود ندارد.

این به ویژه زمانی مهم است که هفته‌ها یا ماه‌ها از بررسی اولیه گذشته باشد.

به فرآیند این‌گونه فکر کنید:

بررسی بررسی حقوقی

"موقعیت قانونی ملک زمانی که تصمیم به خرید می‌گیرم چیست؟"

بررسی بستن معامله

"آیا امروز هنوز در موقعیت قانونی توافق‌شده است؟"

هر دو مهم هستند.

گام ۲۷ — اگر فروشنده بدهی دارد، رفع رهن را تأیید کنید

یک ملک بازفروش می‌تواند در حالی فروخته شود که یک رهن بانکی موجود به عنوان بخشی از بستن معامله پرداخت می‌شود.

معامله باید هماهنگ کند:

• بدهی فروشنده؛

• پرداخت بانک؛

• اسناد رفع رهن؛

• پرداخت خریدار؛

• ثبت.

TKGM بیان می‌کند که پس از اینکه بانک مربوطه اسناد رفع رهن را به صورت الکترونیکی ارسال کند، دفتر اسناد رسمی می‌تواند حذف را پردازش کند.

فقط به گفته فروشنده تکیه نکنید:

"دیروز به بانک پرداخت کردم."

گام ۲۸ — پرداخت نهایی را هماهنگ کنید

قبل از روز بستن معامله، همه باید بدانند:

پول دقیقاً چه زمانی حرکت می‌کند؟

ساختارهای ممکن بسته به معامله هستند.

خطر کلیدی سؤال کلاسیک بستن معامله است:

آیا خریدار اول پرداخت می‌کند یا مالکیت اول منتقل می‌شود؟

فرآیند باید دوره‌ای را که یک طرف ارزش را واگذار کرده بدون دریافت عملکرد متقابل توافق‌شده به حداقل برساند.

Güvenilir Hesap / پرداخت امن

TKGM و Takasbank Güvenilir Hesap را اداره می‌کنند، یک سیستم دیجیتال که برای کاهش خطر پرداخت در برابر سند طراحی شده است.

تحت این سیستم:

• درخواست فروش آغاز می‌شود؛

• وجوه خرید به یک حساب ویژه Takasbank منتقل می‌شوند؛

• وجوه مسدود می‌مانند؛

• پس از تکمیل ثبت، پول به طور خودکار به فروشنده آزاد می‌شود.

با این حال، الزامات کاربر منتشرشده فعلی شامل اطلاعات هویت/IBAN ترکی خاص است، بنابراین خریداران خارجی باید واجد شرایط بودن و ساختار معامله خود را تأیید کنند نه اینکه فرض کنند سیستم برای هر خریدار بین‌المللی به طور جهانی در دسترس است.

گام ۲۹ — در بستن رسمی شرکت کنید

فروش نهایی می‌تواند از طریق مسیر رسمی مجاز تکمیل شود.

برای فرآیند استاندارد دفتر اسناد رسمی، طرفین مورد نیاز یا نمایندگان مجاز آنها در مرحله امضای مربوطه شرکت می‌کنند.

اسناد و اظهارات رسمی بررسی می‌شوند.

اگر خریدار ترکی صحبت نمی‌کند و شخصاً شرکت می‌کند، ممکن است به مترجم قسم‌خورده تأییدشده نیاز باشد.

خریدار باید قبل از امضا تأیید کند:

• نام؛

• ملک؛

• قیمت؛

• سهم مالکیت؛

• نوع معامله.

اول امضا نکنید و بعد سؤال بپرسید.

گام ۳۰ — جایگزین: فروش رسمی ملک از طریق سردفتر

ترکیه همچنین به سردفتران اجازه می‌دهد قراردادهای فروش رسمی ملک غیرمنقول را اجرا کنند.

وزارت دادگستری تأیید می‌کند که سیستم به سردفتران اجازه می‌دهد:

• درخواست را دریافت کنند؛

• محدودیت‌ها و الزامات قانونی را بررسی کنند؛

• قرارداد فروش رسمی را تهیه کنند؛

• از طریق سیستم یک شماره دفتر روزنامه دفتر اسناد رسمی دریافت کنند؛

• معامله را برای ثبت ارسال کنند.

این یک مسیر رسمی جایگزین است — نه همان صرفاً توثیق یک توافقنامه خرید خصوصی.

الزامات خریدار خارجی مانند موارد قابل اعمال:

• DAB؛

• ارزیابی؛

• محدودیت‌های خرید؛

• DASK؛

هنوز باید برآورده شوند.

قانون بیمه‌نامه خریدار DASK در ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ به صراحت برای فروش‌هایی که در دفتر اسناد رسمی یا در برابر سردفتر انجام می‌شوند، اعمال می‌شود.

هزینه فروش سردفتر در ۲۰۲۶

تعرفه سردفتر ۲۰۲۶ مقرر می‌دارد که جایی که سردفتر یک قرارداد فروش رسمی ملک غیرمنقول تهیه می‌کند، هزینه سردفتر با نرخ ۱ در هزار از ارزش فروش ملک محاسبه می‌شود، رهنًا به حداقل و حداکثر قابل اعمال تعرفه.

چارچوب عادی هزینه انتقال ملک جداگانه باقی می‌ماند.

بنابراین، قبل از انتخاب مسیر سردفتر، کل هزینه‌های رویه را مقایسه کنید.

گام ۳۱ — ثبت مالکیت را منتقل می‌کند

این لحظه قانونی حیاتی است.

توافقنامه رزرو خریدار را مالک ثبت‌شده نمی‌کند.

توافقنامه فروش خصوصی به خودی خود خریدار را مالک ثبت‌شده نمی‌کند.

تغییر واقعی مالکیت از طریق فرآیند ثبت رسمی رخ می‌دهد.

پس از تأیید و ثبت فروش:

فروشنده

↓

مالکیت ثبت‌شده

↓

خریدار

سپس خریدار باید نتیجه رسمی را تأیید کند.

گام ۳۲ — Tapu جدید را تأیید کنید

پس از ثبت، تأیید کنید:

• هویت کامل خریدار؛

• سهم مالکیت؛

• بخش مستقل دقیق؛

• جزئیات ملک.

معامله را فقط با موارد زیر ترک نکنید:

• پیام تبریک فروشنده؛

• رسید پرداخت؛

• قرارداد خصوصی.

مالکیت ثبت‌شده را تأیید کنید.

گام ۳۳ — پرونده کامل معامله را نگه دارید

نگه دارید:

حقوقی

• قرارداد خرید؛

• وکالتنامه؛

• گزارش بررسی حقوقی.

دفتر اسناد رسمی

• Tapu؛

• سوابق درخواست/بستن معامله.

بانکداری

• SWIFT ورودی؛

• DAB؛

• رسید پرداخت فروشنده.

ارزیابی

• اسناد Ekspertiz / ارزیابی.

بیمه

• DASK.

هزینه‌ها

• رسیدهای هزینه Tapu؛

• رسیدهای هزینه خدمات؛

• فاکتورهای حقوقی/آژانس.

خریداران شهروندی باید به ویژه در مورد سوابق معاملات منظم باشند.

گام ۳۴ — تحویل فیزیکی را تکمیل کنید

مالکیت قانونی و تصرف فیزیکی مرتبط اما جداگانه هستند.

در تحویل، بررسی کنید:

• کلیدها؛

• کارت‌های دسترسی؛

• کنترل پارکینگ؛

• انبار؛

• مبلمان؛

• لوازم خانگی؛

• قرائت کنتورها؛

• نقص‌های قابل مشاهده.

برای ملک توسعه‌دهنده، در صورت لزوم از یک سابقه تحویل/نقص کتبی استفاده کنید.

گام ۳۵ — Aidat و مدیریت ساختمان را بررسی کنید

با مدیریت مجتمع یا ساختمان تماس بگیرید.

تأیید کنید:

• aidat ماهانه؛

• روش پرداخت؛

• مانده معوق فروشنده؛

• سیستم‌های دسترسی؛

• اطلاعات تماس مدیریت.

قرارداد خرید باید مسئولیت بدهی‌های انباشته قبل از انتقال را روشن کند.

گام ۳۶ — حساب‌های خدمات شهری را منتقل / باز کنید

بسته به ملک، ترتیب دهید:

• برق؛

• آب؛

• گاز؛

• اینترنت.

گام ۳۷ — اگر در خارج از کشور زندگی می‌کنید، مدیریت ملک را ترتیب دهید

مالکان خارجی که در ترکیه زندگی نخواهند کرد باید تصمیم بگیرند چه کسی مدیریت خواهد کرد:

• موارد اضطراری؛

• قبوض؛

• نگهداری؛

• مستأجران؛

• کلیدها؛

• بازرسی‌ها.

این کار را بلافاصله پس از بستن معامله انجام دهید نه اینکه منتظر اولین مشکل بمانید.

فرآیند خریدار نقدی

یک معامله نقدی مستقیم ممکن است به این ترتیب پیش برود:

ملک انتخاب شد
↓
بیعانه
↓
بررسی حقوقی
↓
قرارداد
↓
ارزیابی
↓
وجوه آماده شد
↓
DAB
↓
DASK
↓
درخواست Web Tapu
↓
هزینه‌ها
↓
بررسی نهایی سند
↓
پرداخت + ثبت
↓
تحویل

نقد، بررسی‌های قانونی را حذف نمی‌کند.

فقط ارزیابی اعتباری وام‌دهنده را حذف می‌کند.

فرآیند خریدار رهن

خرید تأمین‌شده یک مسیر دیگر اضافه می‌کند:

تأیید اولیه
↓
انتخاب ملک
↓
ارزیابی ملک توسط بانک
↓
بررسی حقوقی / وثیقه
↓
تأیید نهایی اعتبار
↓
سرمایه خریدار + وام
↓
هماهنگی DAB / پرداخت
↓
Tapu + ثبت رهن

قرارداد ملک باید به این موضوع بپردازد که اگر:

• تأمین مالی رد شود؛

• ارزیابی خیلی پایین باشد؛

• بانک کمتر از حد انتظار تأیید کند، چه اتفاقی می‌افتد.

فرآیند خریدار از راه دور

خریداری که از خارج از کشور می‌خرد ممکن است استفاده کند از:

انتخاب ملک از راه دور
↓
بررسی حقوقی مستقل
↓
وکالتنامه خارجی/کنسولی
↓
قرارداد
↓
بانکداری / DAB
↓
نماینده بستن معامله را انجام می‌دهد
↓
تأیید Tapu
↓
تحویل / مدیریت از راه دور

فرآیند خریدار خارج از پلان

خریدهای خارج از پلان نیاز به مراحل اضافی قبل از فرآیند عادی بستن معامله دارند.

جریان کاری معمول:

تأیید توسعه‌دهنده
↓
بررسی زمین / مجوز
↓
اطلاعات پیش از قرارداد
↓
ساختار رسمی مسکن پیش‌پرداخت
↓
امنیت پرداخت
↓
اقساط
↓
نظارت بر ساخت
↓
تکمیل / İskan
↓
انتقال نهایی

برای مسکن پیش‌پرداخت واجد شرایط، قوانین فعلی وزارت تجارت حفاظت‌های اضافی مصرف‌کننده را تحمیل می‌کنند.

فرآیند خرید ملک برای شهروندی

یک خرید متمرکز بر شهروندی لایه انطباق دیگری اضافه می‌کند.

ساختار معمول شامل موارد زیر است:

• انتخاب ملک مناسب؛

• بررسی واجد شرایط بودن شهروندی؛

• انجام بررسی حقوقی؛

• تأیید واجد شرایط بودن فروشنده/ملک؛

• دریافت ارزیابی / TTB؛

• ساختاربندی پرداخت‌های بانکی؛

• دریافت DAB؛

• انتقال مبلغ واجد شرایط؛

• تکمیل Tapu؛

• ثبت محدودیت/تعهد مورد نیاز؛

• ادامه با اسناد شهروندی.

واجد شرایط بودن شهروندی را به عنوان یک چک‌باکس نهایی ساده در نظر نگیرید.

باید از ابتدا بر معامله تأثیر بگذارد.

چک‌لیست جدید بستن معامله ۲۰۲۶

برای فروش‌های ملکی که در سپتامبر ۲۰۲۶ و بعد از آن تکمیل می‌شوند، پرونده بستن معامله باید به طور خاص قانون جدید DASK را در نظر بگیرد.

قبل از Tapu

•  بیمه‌نامه DASK خریدار به نام خریدار صادر شده

•  بیمه‌نامه معتبر است

•  اطلاعات ملک صحیح است

•  بررسی بیمه‌نامه مورد نیاز می‌تواند تکمیل شود

DASK بیان می‌کند که این الزام برای فروش‌های مسکونی ثبت‌شده در ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ یا بعد از آن اعمال می‌شود.

چک‌لیست کامل اسناد خریدار خارجی

خریدار

•  گذرنامه / شناسایی پذیرفته‌شده

•  اطلاعات مالیاتی/YKN ترکیه در صورت لزوم

•  اطلاعات تماس

•  وکالتنامه در صورت نمایندگی

•  ترتیبات مترجم قسم‌خورده در صورت نیاز

ملک

•  اطلاعات سند مالکیت فعلی

•  بخش مستقل دقیق

•  گزارش ارزیابی در صورت نیاز

•  DASK

•  اسناد ساختمان/ملک در صورت لزوم

حقوقی

•  بررسی بررسی حقوقی

•  اسناد رفع رهن در صورت لزوم

•  اختیار فروشنده

•  قرارداد خرید

بانکداری

•  مدرک منبع وجوه

•  DAB

•  رسیدهای انتقال

•  حساب فروشنده تأیید شد

بستن معامله

•  Tapu harcı پرداخت شد

•  هزینه Döner sermaye/خدمات پرداخت شد

•  بررسی نهایی سند

•  نوبت تأیید شد

•  ساختار پرداخت نهایی تأیید شد

شهروندی در صورت لزوم

•  TTB / ارزیابی مورد نیاز

•  رسید بانکی خریدار → فروشنده

•  DAB

•  ارزش واجد شرایط تأیید شد

•  شرح/تعهد مورد نیاز ترتیب داده شد

در روز Tapu چه اتفاقی می‌افتد؟

یک توالی ساده‌شده روز بستن معامله می‌تواند به این شکل باشد:

۱. نوبت را تأیید کنید
اطمینان حاصل کنید که اسناد و طرفین/نمایندگان آماده هستند.

۲. تأیید کنید هزینه‌ها پرداخت شده‌اند
از دستورالعمل‌های پرداخت رسمی استفاده کنید.

۳. DASK را تأیید کنید
برای معاملات مسکونی واجد شرایط پس از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، بیمه‌نامه خریدار باید قبلاً فعال باشد.

۴. بررسی نهایی سند را انجام دهید
تأیید کنید که محدودیت غیرمنتظره‌ای وجود ندارد.

۵. آمادگی پرداخت را تأیید کنید
وجوه خریدار باید مطابق با مکانیسم بستن معامله توافق‌شده در دسترس باشد.

۶. جزئیات معامله رسمی را بررسی کنید
بررسی کنید:

• ملک؛

• قیمت؛

• طرفین.

۷. اسناد فروش رسمی را امضا کنید
خریدار/فروشنده یا نمایندگان مجاز اظهارات رسمی را تکمیل می‌کنند.

۸. ثبت انجام می‌شود
مالکیت به خریدار ثبت می‌شود.

۹. پرداخت را تکمیل کنید
مطابق با مکانیسم بستن معامله کنترل‌شده.

۱۰. موقعیت سند جدید را تأیید کنید
ثبت را تأیید کنید.

در روز بستن معامله هرگز چه کاری نباید انجام دهید؟

انجام ندهید:

• کل قیمت خرید را به صورت نقدی بدون دلیل مستند نیاورید؛

• پول را به IBAN تازه تغییر‌یافته بدون تأیید ارسال نکنید؛

• اسنادی را که نمی‌فهمید امضا نکنید؛

• به مترجم غیررسمی تکیه نکنید؛

• بررسی نهایی دفتر را حذف نکنید؛

• رهن/شرح جدیدی را که انتظار نداشتید نپذیرید؛

• قیمت فروش پایین به صورت مصنوعی اعلام نکنید؛

• فرض نکنید که DASK قدیمی فروشنده پس از قانون جدید ۲۰۲۶ کافی باقی می‌ماند.

روز بستن معامله باید تصمیماتی را که قبلاً گرفته شده‌اند اجرا کند.

نباید روزی باشد که برای اولین بار ساختار معامله را کشف می‌کنید.

اشتباهات رایج خرید ملک

اشتباه ۱ — پرداخت قبل از بررسی حقوقی
خریدار قبل از دانستن خطرات، اهرم خود را از دست می‌دهد.

اشتباه ۲ — اشتباه گرفتن قرارداد با مالکیت
مالکیت به ثبت رسمی بستگی دارد.

اشتباه ۳ — در نظر گرفتن کاپورا به عنوان غیرقابل استرداد به طور خودکار
ماهیت حقوقی و قراردادی آن مهم است.

اشتباه ۴ — باز کردن حساب بانکی خیلی دیر
وجوه بین‌المللی ممکن است نیاز به بررسی انطباق داشته باشند.

اشتباه ۵ — تبدیل ارز قبل از برنامه‌ریزی DAB
این می‌تواند اسناد پرداخت خریدار خارجی را پیچیده کند.

اشتباه ۶ — استفاده از کپی قدیمی Tapu
محدودیت‌های فعلی می‌توانند متفاوت باشند.

اشتباه ۷ — نادیده گرفتن DASK طرف خریدار در سپتامبر ۲۰۲۶
قانون جدید نیاز به بیمه‌نامه خود خریدار قبل از انتقال سند مسکونی قابل اعمال دارد.

اشتباه ۸ — کم‌اعلام کردن قیمت ملک
GİB نیاز به اعلام قیمت واقعی انتقال دارد، رهنًا به قانون حداقل ارزش مالیات ملک.

اشتباه ۹ — پرداخت به حساب نامرتبط
مسیر پرداخت باید از نظر قانونی و تجاری منطقی باشد.

اشتباه ۱۰ — عدم تأیید Tapu نهایی
معامله فقط به این دلیل که فروشنده پول دریافت کرده، تمام نشده است.

پرچم‌های قرمز فرآیند خرید ملک

فرآیند خرید ملک: چه کسی چه کاری انجام می‌دهد؟

درک نقش‌ها خطر انتظار از یک طرف برای انجام همه کار را کاهش می‌دهد.

سؤالات متداول: فرآیند خرید ملک در ترکیه

فرآیند خرید ملک در ترکیه به عنوان یک خارجی چیست؟

فرآیند معمول شامل موارد زیر است:

• انتخاب ملک؛

• تأیید فروشنده/ملک؛

• رزرو در صورت لزوم؛

• بررسی حقوقی و فنی؛

• قرارداد خرید؛

• آماده‌سازی بانکی؛

• ارزیابی؛

• DAB؛

• DASK؛

• درخواست Web Tapu؛

• پرداخت هزینه؛

• بررسی نهایی سند؛

• فروش رسمی؛

• ثبت؛

• تحویل.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در ترکیه ملک بخرند؟

افراد حقیقی خارجی واجد شرایط می‌توانند ملک ترکیه را با رعایت محدودیت‌های قانونی تابعیت، جغرافیایی و کمی خریداری کنند.

خریدار و ملک خاص باید قبل از پرداخت قابل توجه بررسی شوند.

آیا خریداران خارجی به وکیل نیاز دارند؟

یک وکیل خصوصی برای هر فروش Tapu یک پیش‌نیاز قانونی جهانی نیست.

با این حال، یک وکیل مستقل می‌تواند بررسی کند:

• سند؛

• takyidat؛

• قرارداد؛

• اختیار فروشنده؛

• محدودیت‌های خریدار خارجی؛

• شرایط بستن معامله.

آیا خارجی‌ها به گزارش ارزیابی ملک نیاز دارند؟

چارچوب فعلی TKGM برای معاملات مشخصی که در آن یک فرد حقیقی خارجی خریدار است، گزارش ارزیابی را الزامی می‌داند.

گزارش مورد نیاز باید از طریق سیستم رسمی قابل اعمال هماهنگ شود.

آیا خریداران خارجی به DAB نیاز دارند؟

بله، افراد حقیقی خارجی که تحت چارچوب خرید خریدار خارجی قابل اعمال ملک می‌خرند، باید فرآیند Döviz Alım Belgesi را قبل از فروش تکمیل کنند.

آیا به حساب بانکی ترکیه نیاز دارم؟

نه به طور جهانی.

حساب ترکیه اغلب بسیار مفید است، اما ساختارهای پرداخت منطبق خریدار خارجی می‌توانند شامل وجوهی باشند که مستقیماً از خارج از کشور منشأ می‌گیرند.

DAB و مسیر پرداخت باید قبل از انتقال برنامه‌ریزی شوند.

هزینه Tapu در ترکیه در ۲۰۲۶ چقدر است؟

هزینه قانونی انتقال سند مالکیت ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده است، محاسبه‌شده بر اساس ارزش واقعی انتقال اعلام‌شده، رهنًا به قانونی که پایه نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیات ملک قابل اعمال باشد.

آیا هزینه خدمات Tapu دیگری وجود دارد؟

بله.

TKGM یک هزینه صندوق گردشی/خدمات قابل اعمال را اعمال می‌کند و تعرفه لازم‌الاجرا برای ۲۰۲۶ را منتشر کرده است.

آیا قبل از خرید آپارتمان به DASK نیاز دارم؟

برای فروش‌های مسکونی واجد شرایط ثبت‌شده در ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ یا بعد از آن، خریدار باید قبل از معامله سند یک بیمه‌نامه معتبر بیمه اجباری زلزله به نام خود دریافت کند.

آیا می‌توانم از بیمه‌نامه DASK فروشنده استفاده کنم؟

برای فروش‌های ثبت‌شده از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، بیمه‌نامه فروشنده در روز انتقال پایان می‌یابد و خریدار باید قبل از معامله بیمه‌نامه معتبر خود را داشته باشد.

آیا خارجی‌ها می‌توانند از Web Tapu استفاده کنند؟

بله.

TKGM یک مسیر Web Tapu FOR FOREIGNER برای افراد حقیقی خارجی که اعتبارنامه YKN/e-Devlet ندارند، فراهم می‌کند.

چه اسنادی معمولاً در Tapu مورد نیاز هستند؟

رویه فروش خریدار خارجی منتشرشده TKGM شامل:

• گذرنامه/هویت؛

• سند نمایندگی در صورت لزوم؛

• گزارش ارزیابی؛

• DASK در صورت لزوم؛

• مترجم قسم‌خورده در صورت نیاز.

معامله خاص ممکن است به اسناد اضافی نیاز داشته باشد.

آیا می‌توانم از طریق وکالتنامه ملک بخرم؟

بله، به شرطی که وکالتنامه معتبر باشد و اختیار لازم را اعطا کند.

وکالتنامه‌های صادرشده در خارج باید الزامات دفتر اسناد رسمی ترکیه قابل اعمال را برآورده کنند.

آیا سردفتر می‌تواند مالکیت ملک را در ترکیه منتقل کند؟

بله.

سردفتران از زمان معرفی رویه جدید در سال ۲۰۲۳ اختیار اجرای قراردادهای فروش رسمی ملک غیرمنقول را از طریق سیستم سند یکپارچه، پس از انجام بررسی‌های قانونی مورد نیاز، دارند.

آیا امضای قرارداد خصوصی ملک برای مالکیت آپارتمان کافی است؟

خیر.

قرارداد خرید می‌تواند تعهدات قراردادی ایجاد کند، اما مالکیت ثبت‌شده به تکمیل فرآیند انتقال و ثبت رسمی بستگی دارد.

چه زمانی باید کل قیمت خرید را پرداخت کنم؟

پرداخت باید با ساختار انتقال رسمی هماهنگ شود.

از در دسترس قرار دادن غیرقابل برگشت کل مبلغ برای فروشنده مدت‌ها قبل از ثبت سند خودداری کنید مگر اینکه معامله حفاظت کافی فراهم کند.

اگر ملک رهن داشته باشد چه اتفاقی می‌افتد؟

یک ملک مرهونه می‌تواند به طور بالقوه خریداری شود، اما معامله باید مشخص کند که رهن چگونه پرداخت و رفع می‌شود.

خریدار باید وضعیت دفتر فعلی را قبل از ثبت تأیید کند.

آیا باید شخصاً در دفتر Tapu حضور داشته باشم؟

نه لزوماً.

معامله می‌تواند از طریق یک نماینده که به درستی تحت وکالتنامه مجاز شده است یا از طریق یک مسیر رسمی قانونی دیگر تکمیل شود.

چه زمانی قانوناً مالک ملک می‌شوم؟

مالکیت ثبت‌شده زمانی منتقل می‌شود که معامله رسمی تکمیل شود و خرید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.

بلافاصله پس از دریافت Tapu چه باید بکنم؟

جزئیات سند را تأیید کنید و سپس موارد زیر را تکمیل کنید:

• تحویل فیزیکی؛

• انتقال کلید؛

• خدمات شهری؛

• ثبت در مدیریت ساختمان؛

• ترتیبات aidat؛

• بیمه؛

• مدیریت ملک در صورت نیاز.

چک‌لیست نهایی فرآیند خرید ملک

قبل از انتخاب

•  هدف تعریف شد

•  بودجه تعریف شد

•  واجد شرایط بودن خریدار خارجی در نظر گرفته شد

قبل از بیعانه

•  فروشنده شناسایی شد

•  ملک شناسایی شد

•  بررسی اولیه Tapu

•  قیمت توافق شد

•  شرایط بیعانه نوشته شد

قبل از قرارداد

•  بررسی حقوقی تکمیل شد

•  بازرسی فنی در صورت نیاز تکمیل شد

•  توسعه‌دهنده در صورت لزوم بررسی شد

•  وضعیت ساختمان درک شد

•  رهن/محدودیت‌ها درک شد

قبل از بانکداری

•  ترتیبات مالیاتی/YKN آماده

•  مسیر بانک/پرداخت برنامه‌ریزی شد

•  مدرک منبع وجوه آماده شد

•  ذی‌نفع فروشنده تأیید شد

قبل از درخواست Tapu

•  قرارداد نهایی شد

•  ارزیابی تکمیل شد

•  DAB تکمیل شد

•  وکالتنامه در صورت نیاز آماده

•  مترجم در صورت نیاز ترتیب داده شد

•  DASK خریدار تحت قانون فعلی آماده

قبل از امضا

•  هزینه‌های Tapu پرداخت شد

•  هزینه خدمات پرداخت شد

•  سند فعلی دوباره بررسی شد

•  مکانیسم رفع رهن تأیید شد

•  پرداخت نهایی آماده

•  جزئیات رسمی ملک تأیید شد

بعد از امضا

•  ثبت تأیید شد

•  Tapu جدید تأیید شد

•  سوابق پرداخت ذخیره شد

•  کلیدها دریافت شد

•  تحویل مستند شد

•  خدمات شهری ترتیب داده شد

•  aidat/مدیریت راه‌اندازی شد

توصیه نهایی برای خریداران خارجی

امن‌ترین راه برای درک فرآیند خرید ملک در ترکیه این است که آن را به عنوان یک معامله واحد در نظر نگیرید.

این یک توالی از تصمیمات کنترل‌شده است.

خریدار باید از:

"من این آپارتمان را دوست دارم."

به:

"من دقیقاً می‌دانم چیست."

سپس:

"من می‌دانم چه کسی مالک آن است."

سپس:

"من خطرات حقوقی و فنی آن را درک می‌کنم."

سپس:

"من می‌دانم چه چیزی امضا می‌کنم."

سپس:

"من دقیقاً می‌دانم پول چگونه حرکت خواهد کرد."

و فقط در نهایت:

"من آماده‌ام مالک ثبت‌شده شوم."

قوی‌ترین جریان کاری:

جستجو
→ تأیید
→ بازرسی
→ مذاکره
→ رزرو دقیق
→ بررسی حقوقی
→ قرارداد
→ ارزیابی
→ بانکداری
→ DAB
→ DASK
→ Web Tapu
→ هزینه‌ها
→ بررسی نهایی دفتر
→ فروش رسمی
→ ثبت
→ تحویل

چند جزئیات ۲۰۲۶ سزاوار توجه ویژه هستند.

خریداران حقیقی خارجی همچنان به فرآیند DAB قابل اعمال قبل از خرید ملک نیاز دارند.

اداره درآمد تأیید می‌کند که ساختار هزینه Tapu قانونی ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده بر اساس ارزش واقعی انتقال اعلام‌شده باقی می‌ماند.

و برای معاملات مسکونی واجد شرایط ثبت‌شده از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، خریدار اکنون باید قبل از انتقال سند بیمه‌نامه DASK معتبر خود را داشته باشد، نه اینکه به بیمه‌نامه فروشنده تکیه کند.

این جزئیات رویه‌ای مهم هستند.

اما اصل بزرگ‌تر مهم‌تر است:

هرگز معامله را حول تاریخ پرداخت ترجیحی فروشنده سازماندهی نکنید. آن را حول نقطه‌ای سازماندهی کنید که هر خطر خریدار به طور رضایت‌بخشی کنترل شده است.

این رویکرد، خرید ملک در ترکیه را از یک سری مراحل اداری به یک فرآیند خرید ساختاریافته تبدیل می‌کند.