گزارش ارزش‌گذاری ملک در ترکیه ۲۰۲۶ | راهنمای کارشناسی و TTB

مقدمه

هنگام خرید ملک در استانبول، خریداران خارجی اغلب با چندین عدد مختلف مرتبط با یک آپارتمان مواجه می‌شوند.

به عنوان مثال:

• فروشنده ۳۵۰,۰۰۰ دلار درخواست می‌کند

• خریدار قیمت را به ۳۲۵,۰۰۰ دلار کاهش می‌دهد

• شهرداری ارزش مالیاتی بسیار پایین‌تری برای ملک دارد

• یک ارزیاب حرفه‌ای ممکن است رقم دیگری را تخمین بزند

• مبلغ اعلام شده در معامله تابو اهمیت قانونی خاص خود را دارد

• سند خرید ارز خارجی (DAB) مبلغ تبدیل ارز را ثبت می‌کند

• یک معامله شهروندی ممکن است نیاز به تعیین ارزش سرمایه‌گذاری جداگانه داشته باشد

این ارقام نباید به جای یکدیگر استفاده شوند.

یکی از مهم‌ترین درس‌ها برای یک خریدار خارجی املاک در ترکیه این است:

هیچ "ارزش" واحدی برای ملک وجود ندارد که به تمام اهداف قانونی، مالیاتی، سرمایه‌گذاری، بانکی و شهروندی خدمت کند.

قیمت درخواستی ملک به طور خودکار ارزش بازار آن نیست و هیچکدام به طور خودکار با ارزش Emlak Vergisi، مبلغ معامله تابو، ارزش گزارش ارزیابی، مبلغ DAB یا ارزش سرمایه‌گذاری شهروندی یکسان نیستند.

درک این تفاوت‌ها می‌تواند به خریدار خارجی در موارد زیر کمک کند:

• جلوگیری از پرداخت اضافی

• درک نادرست قیمت اعلام شده توسط توسعه‌دهنده

• اشتباه گرفتن ارزش‌های مالیاتی با قیمت‌های بازار

• ساختاردهی نادرست پرداخت‌های تابو

• درک نادرست آستانه‌های شهروندی

• در نظر گرفتن ارزیابی به عنوان ضمانت کیفیت سرمایه‌گذاری

این راهنما نحوه عملکرد ارزیابی املاک در ترکیه در سال ۲۰۲۶ و نحوه تفسیر خریداران خارجی از اعداد مختلف مرتبط با یک معامله را توضیح می‌دهد.

گزارش ارزیابی املاک در ترکیه چیست؟

گزارش ارزیابی املاک به طور کلی در ترکی به نام زیر شناخته می‌شود:

Taşınmaz Değerleme Raporu

در مکالمات روزمره املاک، ممکن است اصطلاحات زیر را نیز بشنوید:

• گزارش کارشناسی (Ekspertiz Raporu)

• گزارش کارشناس (Eksper Raporu)

• گزارش ارزیابی املاک (Gayrimenkul Değerleme Raporu)

هدف از ارزیابی حرفه‌ای املاک، تخمین ارزش یک ملک خاص یا حق ملکی در یک تاریخ خاص با استفاده از روش‌های ارزیابی شناخته شده و شواهد بازار مرتبط است.

هیئت بازار سرمایه ترکیه (SPK) ارزیابی املاک را به عنوان تخمین مستقل و بی‌طرفانه ارزش احتمالی املاک، پروژه‌های املاک یا حقوق و منافع مرتبط در یک تاریخ خاص تحت استانداردهای ارزیابی قابل اجرا تعریف می‌کند.

این بسیار متفاوت از پرسیدن از فروشنده است:

"چقدر برای آپارتمان می‌خواهید؟"

قیمت درخواستی در مقابل ارزیابی

فرض کنید یک آپارتمان در استانبول با قیمت زیر آگهی شده است:

۳۵۰,۰۰۰ دلار

این عدد:

قیمت درخواستی فروشنده است.

این ثابت نمی‌کند که ارزش ملک ۳۵۰,۰۰۰ دلار است.

فروشنده ممکن است قیمت را بر اساس موارد زیر تعیین کرده باشد:

• تهاجمی

• خوش‌بینانه

• بر اساس لیست دیگری

• بر اساس مذاکرات مورد انتظار

• بر اساس تقاضای خریداران شهروندی

• بر اساس نیازهای مالی خود

ارزیابی حرفه‌ای از فرآیند متفاوتی استفاده می‌کند.

ارزیاب سعی می‌کند ارزش ملک را به طور مستقل بر اساس موارد زیر تخمین بزند:

• ویژگی‌های قانونی مرتبط

• ویژگی‌های فیزیکی

• موقعیت

• شواهد بازار

• املاک مشابه

• روش‌شناسی ارزیابی

بنابراین:

قیمت درخواستی ≠ ارزیابی حرفه‌ای

قیمت درخواستی در مقابل ارزش بازار

این تمایز در استانبول بسیار مهم می‌شود زیرا خریداران خارجی اغلب املاک را از طریق لیست‌های آنلاین مقایسه می‌کنند.

سه آپارتمان در یک پروژه را تصور کنید.

آپارتمان A
قیمت آگهی شده: ۲۹۰,۰۰۰ دلار

آپارتمان B
قیمت آگهی شده: ۳۴۰,۰۰۰ دلار

آپارتمان C
قیمت آگهی شده: ۳۷۵,۰۰۰ دلار

این به این معنا نیست که آپارتمان C به طور عینی حدود ۲۹٪ بیشتر از آپارتمان A ارزش دارد.

توضیحات احتمالی شامل موارد زیر است:

• طبقه متفاوت

• جهت متفاوت

• چشم‌انداز دریا

• مساحت خالص بزرگتر

• بازسازی بهتر

• انتظارات مختلف مالک

• فوریت متفاوت برای فروش

• یا به سادگی: ممکن است یکی از فروشندگان قیمت زیادی درخواست کند.

بنابراین:

قیمت‌های لیست، شواهد بازار هستند، اما یک قیمت لیست به خودی خود مدرک ارزش بازار نیست.

ارزش بازار چیست؟

در ارزیابی حرفه‌ای، هدف به طور کلی تخمین ارزش احتمالی ملک در بازار مربوطه در یک تاریخ خاص، با استفاده از استانداردهای ارزیابی پذیرفته شده و شواهد مناسب است.

برای یک خریدار، معنای عملی این است:

چه قیمتی را می‌توان به طور معقول با ویژگی‌های واقعی ملک و شرایط بازار پشتیبانی کرد؟

این سؤال با موارد زیر متفاوت است:

فروشنده چه می‌خواهد؟

قیمت مذاکره شده در مقابل ارزش بازار

قیمت نهایی خرید مذاکره شده نیز می‌تواند با ارزش بازار تخمینی متفاوت باشد.

به عنوان مثال:

• ارزیابی: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

• قیمت درخواستی فروشنده: ۳۲۵,۰۰۰ دلار

• قیمت نهایی مذاکره شده: ۲۹۲,۰۰۰ دلار

خریدار ممکن است معامله خوبی انجام داده باشد.

حالا موارد زیر را در نظر بگیرید:

• ارزیابی: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

• قیمت درخواستی: ۳۳۰,۰۰۰ دلار

• قیمت نهایی خرید: ۳۲۵,۰۰۰ دلار

خریدار ممکن است حق‌الامتیاز پرداخت کرده باشد.

اما حتی این نیز به طور خودکار به این معنا نیست که خریدار تصمیم بدی گرفته است.

شاید آپارتمان دارای موارد زیر باشد:

• چشم‌انداز استثنایی

• پلان منحصر به فرد

• موقعیت استراتژیک

• بسته مبلمان

• در دسترس بودن فوری

که خریدار بیشتر برای آنها ارزش قائل است.

بنابراین، ارزیابی حرفه‌ای یک معیار مفید است.

این یک دستور نیست که به خریدار و فروشنده بگوید باید بر سر چه قیمتی توافق کنند.

آیا ارزیاب قیمت فروش را تعیین می‌کند؟

خیر.

یک ارزیاب املاک معمولاً تصمیم نمی‌گیرد که خریدار و فروشنده از نظر قانونی چه مبلغی را باید پرداخت کنند.

طرفین همچنان در مورد معامله تجاری مذاکره می‌کنند.

یک ارزیابی ممکن است بگوید:

ارزش تخمینی: ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

در حالی که خریدار و فروشنده بر سر موارد زیر توافق می‌کنند:

۱۵,۵۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

یا:

۱۴,۵۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

بسته به مذاکره.

گزارش، شواهد ارزیابی را ارائه می‌دهد.

این جایگزین توافق تجاری بین طرفین نمی‌شود.

چرا ارزیابی املاک برای خریداران خارجی مهم است؟

سرمایه‌گذاران خارجی ممکن است در مقایسه با خریداران محلی با تجربه، با چندین نقطه ضعف روبرو شوند.

آنها ممکن است با موارد زیر آشنا نباشند:

• قیمت‌گذاری محله‌ها

• تفاوت‌های کیفیت ساختمان

• اصطلاحات املاک ترکیه

• متر مربع خالص در مقابل ناخالص

• قیمت‌گذاری توسعه‌دهنده

• تخفیف‌های فروش مجدد

• رویه‌های چانه‌زنی محلی

یک ارزیابی مستقل می‌تواند نقطه مرجع دیگری را فراهم کند.

این امر به ویژه زمانی مفید است که خریدار در نظر دارد:

• آپارتمان با ارزش بالا

• ملک شهروندی

• منطقه ناآشنا

• پروژه خارج از برنامه

• واحد توسعه‌دهنده با قیمت غیرمعمول بالا

مثال: ریسک قیمت‌گذاری بیش از حد برای خریدار خارجی

یک توسعه‌دهنده آگهی می‌کند:

آپارتمان ۲+۱ — ۴۲۰,۰۰۰ دلار

نماینده فروش می‌گوید:

"این قیمت عادی بازار در استانبول است."

اما واحدهای مشابه تکمیل شده در نزدیکی ممکن است با قیمت بسیار کمتری معامله شوند.

بدون آگاهی از بازار محلی، یک خریدار خارجی ممکن است موارد زیر را اشتباه بگیرد:

قیمت بازاریابی بین‌المللی

با:

ارزش بازار محلی.

یک ارزیابی حرفه‌ای ممکن است به شناسایی این تفاوت کمک کند.

یک ارزیاب املاک واقعاً چه چیزی را ارزیابی می‌کند؟

ارزیابی حرفه‌ای بر اساس یک عدد نیست.

بسته به ملک و هدف گزارش، ارزیاب می‌تواند چندین دسته اطلاعات را بررسی کند.

اینها ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• موقعیت ملک

• اطلاعات کاداستر

• ویژگی‌های سند

• اطلاعات بخش مستقل

• وضعیت قانونی

• ویژگی‌های ساختمان

• نوع ملک

• طبقه

• اندازه

• وضعیت فیزیکی

• سن

• ویژگی‌های محله

• مقایسه‌های بازار

• حقوق یا محدودیت‌های مرتبط با ارزش

ارزیابی حرفه‌ای همچنین می‌تواند شامل تحلیل موارد زیر باشد:

• ویژگی‌های قانونی

• شرایط بازار

• پتانسیل توسعه

• شواهد مقایسه‌ای

• ملاحظات بهترین و بالاترین استفاده در صورت لزوم

موقعیت یکی از بزرگترین عوامل ارزیابی است

در استانبول، موقعیت می‌تواند ارزش ملک را در فاصله بسیار کوتاهی به طور قابل توجهی تغییر دهد.

هر دو آپارتمان ممکن است در موارد زیر واقع شوند:

شیشلی

اما یکی ممکن است:

• ۲۰۰ متر از مترو فاصله داشته باشد

• در خیابان مسکونی آرام باشد

• نزدیک به دفاتر و مراکز خرید باشد

در حالی که دیگری ممکن است:

• دورتر از حمل و نقل عمومی باشد

• در خیابان اصلی پر سر و صدا باشد

• در موقعیت کوچک ضعیف‌تری باشد

بنابراین نام منطقه به تنهایی کافی نیست.

ارزیابی حرفه‌ای موقعیت واقعی ملک را در نظر می‌گیرد.

موقعیت خرد مهم‌تر از آن چیزی است که بسیاری از خریداران خارجی انتظار دارند

به عنوان مثال:

کادیکوی

یک بازار یکپارچه نیست.

ارزش یک آپارتمان می‌تواند بر اساس موارد زیر متفاوت باشد:

• محله

• خیابان

• فاصله از مرمرای

• دسترسی به مترو

• دسترسی به ferry

• نزدیکی به دریا

• چشم‌انداز

• کیفیت ساختمان

بنابراین:

میانگین منطقه ≠ ارزش ملک فردی

این در سراسر استانبول صدق می‌کند.

طبقه می‌تواند بر ارزش تأثیر بگذارد

در یک برج مسکونی مدرن، یک آپارتمان در:

طبقه ۲۵

با چشم‌انداز بدون مانع بسفر یا شهر، ممکن است حق‌الامتیاز قابل توجهی نسبت به واحد مشابه در:

طبقه ۳

داشته باشد.

اما در یک ساختمان قدیمی کم‌ارتفاع بدون آسانسور، طبقات بالاتر ممکن است گاهی جذابیت کمتری داشته باشند.

بنابراین:

طبقه بالاتر ≠ به طور خودکار ارزش بالاتر

بدون در نظر گرفتن ساختمان و بازار محلی.

چشم‌انداز می‌تواند بر ارزش تأثیر بگذارد

چشم‌اندازها می‌توانند تفاوت‌های قیمتی قابل توجهی ایجاد کنند.

نمونه‌ها شامل موارد زیر است:

• چشم‌انداز بسفر

• چشم‌انداز دریا

• چشم‌انداز جنگل

• خط افق شهر

• حیاط داخلی

• چشم‌انداز رو به ساختمان

اما خریداران باید بین موارد زیر تمایز قائل شوند:

چشم‌انداز دائمی / محافظت شده

و:

چشم‌انداز فعلی

یک توسعه جدید ممکن است در نهایت چشم‌انداز باز موجود را مسدود کند.

ارزیابی باید شواهد بازار موجود در تاریخ ارزیابی را در نظر بگیرد، نه اینکه صرفاً به زبان بازاریابی تکیه کند.

مساحت خالص در مقابل مساحت ناخالص

یکی از بزرگترین اشتباهات قیمت‌گذاری خریداران خارجی مربوط به متر مربع است.

یک توسعه‌دهنده ممکن است آگهی کند:

۱۵۰ متر مربع

اما این ممکن است نشان‌دهنده یک اندازه ناخالص باشد که بسته به پروژه، عناصر مختلفی را شامل می‌شود.

خریدار باید بین مفاهیم مرتبط مانند موارد زیر تمایز قائل شود:

• مساحت قابل استفاده خالص

• مساحت ناخالص

• مساحت قابل فروش

• تخصیص فضای مشترک

دو آپارتمان که به عنوان:

۱۵۰ متر مربع

آگهی شده‌اند، ممکن است فضای زندگی داخلی واقعی بسیار متفاوتی داشته باشند.

بنابراین:

قیمت به ازای هر متر مربع آگهی شده

در صورت ناسازگاری تعاریف مساحت، می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

مثال: تحریف مساحت ناخالص

آپارتمان A

• آگهی شده: ۱۵۰ متر مربع

• مساحت داخلی قابل استفاده واقعی: ۱۱۲ متر مربع

• قیمت: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

آپارتمان B

• آگهی شده: ۱۳۵ متر مربع

• مساحت داخلی قابل استفاده واقعی: ۱۱۵ متر مربع

• قیمت: ۲۹۰,۰۰۰ دلار

آپارتمان B از عنوان بازاریابی کوچکتر به نظر می‌رسد.

اما ممکن است در واقع فضای داخلی قابل استفاده بیشتری را فراهم کند.

به همین دلیل است که ارزیابی جدی نیاز به بیش از مقایسه ارقام متر مربع بروشور دارد.

سن ساختمان مهم است

سن ساختمان می‌تواند بر موارد زیر تأثیر بگذارد:

• استهلاک فیزیکی

• نگهداری

• سیستم‌های ساختمان

• تقاضای خریداران

• درک خطر زلزله

• نیازهای بازسازی

با این حال:

جدیدتر به طور خودکار به معنای ارزش‌مندتر نیست.

یک آپارتمان قدیمی در:

• نشانتاشی

• کادیکوی

• بشیکتاش

ممکن است قیمت بسیار بالاتری نسبت به یک آپارتمان جدید در موقعیت ضعیف‌تر داشته باشد.

ارزش ملک همزمان چندین متغیر را منعکس می‌کند.

کیفیت ساختمان مهم است

دو ساختمان ساخته شده در یک سال می‌توانند ارزش‌های بسیار متفاوتی داشته باشند.

عوامل مرتبط ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• کیفیت ساخت

• لابی و مناطق مشترک

• آسانسور

• پارکینگ

• امنیت

• امکانات

• نگهداری

• مدیریت

• هزینه مدیریت (Aidat)

به همین دلیل است که ارزیاب‌ها به سادگی از موارد زیر برای تعیین ارزش ملک استفاده نمی‌کنند:

سال ساخت + متر مربع

وضعیت قانونی می‌تواند بر ارزش تأثیر بگذارد

یک ملک با موارد زیر:

• تابو واضح

• بخش مستقل

• مالکیت طبقه‌ای (Kat Mülkiyeti)

• مستندات ساختمان

می‌تواند برای بازار قابل درک‌تر از ملکی با ویژگی‌های قانونی پیچیده یا نامشخص باشد.

به همین ترتیب، مسائل مربوط به:

• مالکیت مشاع (Hisseli)

• رهن

• محدودیت‌ها

• عدم تطابق پروژه

• تاریخچه غیرعادی ساختمان

ممکن است بر قابلیت بازاریابی و در نتیجه تحلیل ارزیابی تأثیر بگذارد.

به همین دلیل است که فرآیند ارزیابی با موضوعات بررسی‌های لازم که در راهنماهای جداگانه تابو و اسکان ما پوشش داده شده‌اند، تلاقی می‌کند.

ارزیابی با بررسی قانونی یکسان نیست

این تمایز ضروری است.

یک گزارش ارزیابی ممکن است ویژگی‌های قانونی را بررسی کند زیرا می‌توانند بر ارزش تأثیر بگذارند.

اما خریداران نباید فرض کنند:

"ارزیابی وجود دارد، بنابراین بررسی قانونی من کامل است."

تحقیق جداگانه تابو همچنان باید مسائلی مانند موارد زیر را تأیید کند:

• مالک

• بخش مستقل

• رهن (İpotek)

• توقیف (Haciz)

• شرح (Şerh)

• ساختار مالکیت

بنابراین:

بررسی ارزیابی ≠ بررسی کامل سند

ارزیابی با بررسی اسکان یکسان نیست

به همین ترتیب، گزارش ارزیابی نباید به عنوان جایگزینی برای بررسی موارد زیر استفاده شود:

• مجوز ساخت (Yapı Ruhsatı)

• اسکان (İskan)

• پروژه معماری تأیید شده

• تاریخچه ساختمان

اینها می‌توانند بر ارزیابی تأثیر بگذارند.

اما بررسی مستندات ساختمان همچنان یک مسئولیت جداگانه برای خریدار است.

یک فرمول مفید:

بررسی تابو + بررسی اسکان + بررسی ارزیابی

به جای در نظر گرفتن یک سند به عنوان جایگزینی برای دیگران.

ارزیابی گزارش ایمنی در برابر زلزله نیست

این تمایز به همان اندازه مهم است.

ارزیابی املاک موارد زیر نیست:

• گزارش مهندسی سازه

• تست بتن

• تحلیل عملکرد زلزله

• بازرسی فونداسیون

یک ارزیاب ممکن است ویژگی‌های ساختمان را که بر ارزش بازار تأثیر می‌گذارند، در نظر بگیرد.

این به این معنا نیست که ملک تحت ارزیابی ساختاری لرزه‌ای دقیق قرار گرفته است.

بنابراین:

گزارش ارزیابی ≠ گواهی ایمنی در برابر زلزله

خریداران خارجی نگران ایمنی لرزه‌ای باید بررسی فنی جداگانه مورد بحث در راهنمای ما "آپارتمان‌های ایمن در برابر زلزله در استانبول" را انجام دهند.

ارزیابی تضمین سرمایه‌گذاری نیست

فرض کنید یک گزارش، یک آپارتمان را به ارزش:

۳۰۰,۰۰۰ دلار

ارزیابی کرده است.

این به این معنا نیست:

"آپارتمان در سه سال آینده ۴۰۰,۰۰۰ دلار ارزش خواهد داشت."

ارزیابی حرفه‌ای به موارد زیر مرتبط است:

• ملک خاص

• اطلاعات بازار

• تاریخ ارزیابی

اگر شرایط بازار پس از تاریخ ارزیابی تغییر کند، ارزش بعدی ملک ممکن است متفاوت باشد.

بنابراین:

ارزیابی فعلی ≠ تضمین بازده آینده

تاریخ ارزیابی مهم است

ارزیابی املاک به زمان حساس است.

ارزیابی انجام شده در:

ژانویه ۲۰۲۵

را تصور کنید و خریدار می‌خواهد در:

اوت ۲۰۲۶

به آن تکیه کند.

شرایط بازار ممکن است به طور قابل توجهی تغییر کرده باشد.

عوامل ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• تورم

• نرخ ارز لیر ترکیه

• نرخ بهره

• عرضه مسکن

• تقاضای محلی

• تکمیل پروژه

• زیرساخت حمل و نقل جدید

بنابراین، ارزیابی همیشه باید همراه با:

تاریخ ارزیابی

خوانده شود.

چه کسی گزارش‌های ارزیابی املاک را در ترکیه تهیه می‌کند؟

ارزیابی حرفه‌ای املاک در ترکیه در چارچوب حرفه‌ای تنظیم شده فعالیت می‌کند.

SPK اطلاعاتی در مورد:

سازمان‌های ارزیابی املاک مجاز (Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları)

نگهداری می‌کند.

ارزیابی حرفه‌ای شامل کارشناسان و سازمان‌های دارای مجوز است که در چارچوب نظارتی قابل اجرا فعالیت می‌کنند.

این مهم است زیرا:

نظر قیمت یک مشاور املاک با گزارش ارزیابی حرفه‌ای رسمی یکسان نیست.

نظر قیمت مشاور در مقابل ارزیابی حرفه‌ای

یک مشاور املاک می‌تواند دانش مفید بازار را ارائه دهد.

یک مشاور قوی ممکن است موارد زیر را بداند:

• معاملات اخیر

• انتظارات فروشنده

• تقاضای اجاره

• سطوح مذاکره

اما این نظر تجاری نباید به طور خودکار به عنوان:

گزارش کارشناسی رسمی

توصیف شود.

ارزیابی حرفه‌ای در چارچوب متفاوتی عمل می‌کند.

"ارزیابی" توسعه‌دهنده در مقابل ارزیابی مستقل

مشکل رایج دیگر زمانی رخ می‌دهد که توسعه‌دهنده می‌گوید:

"شرکت ما این آپارتمان را به ارزش ۴۵۰,۰۰۰ دلار ارزیابی می‌کند."

این رقم ممکن است نشان‌دهنده موارد زیر باشد:

• قیمت فروش توسعه‌دهنده

• لیست قیمت داخلی

• قیمت بازاریابی

به طور خودکار نشان‌دهنده ارزیابی حرفه‌ای مستقل نیست.

خریداران خارجی باید بین موارد زیر تمایز قائل شوند:

لیست قیمت توسعه‌دهنده

و:

ارزیابی مستقل ملک

آیا فروشنده می‌تواند هر عددی را به عنوان ارزش بازار انتخاب کند؟

یک فروشنده می‌تواند یک قیمت تجاری مذاکره شده را درخواست کند.

اما نمی‌تواند با نوشتن آن در بروشور، آن قیمت درخواستی را به یک ارزیابی مستقل بازار تبدیل کند.

به عنوان مثال:

• قیمت توسعه‌دهنده: ۵۰۰,۰۰۰ دلار

• شواهد مستقل بازار: آپارتمان‌های مشابه: ۳۵۰,۰۰۰ - ۳۸۰,۰۰۰ - ۳۹۰,۰۰۰ دلار

توسعه‌دهنده همچنان می‌تواند ۵۰۰,۰۰۰ دلار درخواست کند.

خریدار باید تصمیم بگیرد که آیا حق‌الامتیاز موجه است یا خیر.

سه رویکرد رایج ارزیابی

ارزیابی حرفه‌ای بسته به ملک و هدف می‌تواند از روش‌های مختلفی استفاده کند.

برای آپارتمان‌های مسکونی معمولی، یکی از شهودی‌ترین رویکردها، مقایسه بازار است.

موقعیت‌های دیگر همچنین می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• تحلیل مبتنی بر درآمد

• تحلیل مبتنی بر هزینه

روش‌شناسی مناسب به دارایی بستگی دارد.

فروش‌های مشابه / رویکرد بازار

ارزیاب، املاک مشابه در بازار مربوطه را بررسی می‌کند.

متغیرهای احتمالی شامل موارد زیر است:

• موقعیت

• ساختمان

• طبقه

• اندازه

• سن

• چشم‌انداز

• وضعیت

• پارکینگ

• امکانات

سپس ممکن است تعدیل‌هایی در نظر گرفته شود.

مثال

آپارتمان مورد ارزیابی:
۱۲۰ متر مربع ۲+۱

مشابه ۱: ۱۲۵ متر مربع — ۳۱۰,۰۰۰ دلار
مشابه ۲: ۱۱۸ متر مربع — ۲۹۵,۰۰۰ دلار
مشابه ۳: ۱۲۲ متر مربع — ۳۰۵,۰۰۰ دلار

ارزیاب لزوماً محاسبه نمی‌کند:

میانگین ساده = ارزش نهایی.

تعدیل‌ها ممکن است مورد نیاز باشد زیرا ممکن است یک آپارتمان دارای موارد زیر باشد:

• چشم‌انداز بهتر

• طبقه بالاتر

• بازسازی بهتر

• پارکینگ

نسبت به دیگری.

رویکرد درآمد

برای املاک درآمدزا، ارزیابی می‌تواند درآمدی را که دارایی قادر به تولید آن است، در نظر بگیرد.

به عنوان مثال:

• درآمد خالص سالانه: ۱۸,۰۰۰ دلار

مفروضات بازده یا سرمایه‌گذاری مرتبط می‌توانند به تخمین ارزش سرمایه‌گذاری کمک کنند.

این ممکن است به ویژه برای موارد زیر مرتبط باشد:

• املاک تجاری

• دارایی‌های متمرکز بر اجاره

اما تحلیل سرمایه‌گذاری مسکونی همچنان باید بازار اجاره محلی واقعی را در نظر بگیرد.

رویکرد هزینه

در برخی موارد، ارزیابی همچنین می‌تواند موارد زیر را در نظر بگیرد:

• ارزش زمین

• هزینه ساخت یا جایگزینی

• استهلاک

این رویکرد زمانی می‌تواند مرتبط باشد که مقایسه‌های بازار محدود باشد یا ملک دارای ویژگی‌های غیرعادی باشد.

سپس روش‌های مختلف در صورت لزوم می‌توانند تطبیق داده شوند.

چرا لیست‌های مشابه به تنهایی می‌توانند گمراه‌کننده باشند

فرض کنید ده آپارتمان در محدوده:

۳۰۰,۰۰۰ تا ۴۰۰,۰۰۰ دلار

لیست شده‌اند.

این ثابت نمی‌کند که املاک واقعاً به آن قیمت‌ها فروخته می‌شوند.

لیست‌ها نشان می‌دهند:

انتظارات فروشندگان.

معاملات تکمیل شده شواهد متفاوتی را ارائه می‌دهند.

خریداران خارجی که فقط قیمت‌های درخواستی آنلاین را مقایسه می‌کنند، ممکن است به طور سیستماتیک بازار را بیش از حد تخمین بزنند.

"همه در این پروژه ۴۰۰ هزار دلار می‌خواهند"

این یک argument فروش رایج است.

اما شاید:

• واحدها به مدت ۱۲ ماه لیست شده‌اند

• معاملات واقعی با ۳۳۰ هزار دلار بسته می‌شوند

• فروشندگان قیمت‌های بالایی را تثبیت می‌کنند

بنابراین:

اجماع قیمت درخواستی لزوماً اجماع قیمت معامله نیست.

ارزش Emlak Rayiç Değeri چیست؟

خریداران خارجی اغلب با ارزش دیگری روبرو می‌شوند:

Emlak Rayiç Değeri

یا به طور دقیق‌تر در بسیاری از زمینه‌های رسمی:

Emlak Vergisi Değeri

این مربوط به سیستم مالیات شهرداری و املاک است.

نباید به طور خودکار با ارزیابی مستقل بازار اشتباه گرفته شود.

ارزش مالیات بر دارایی در چارچوب قانونی شهرداری / مالیاتی محاسبه می‌شود، نه از طریق همان فرآیند ارزیابی مستقل حرفه‌ای بازار.

بنابراین:

ارزش مالیاتی شهرداری ≠ ارزیابی حرفه‌ای بازار

چرا ارزش Emlak Vergisi می‌تواند با ارزش بازار متفاوت باشد

یک آپارتمان در استانبول را در نظر بگیرید.

• معامله واقعی بازار: ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• ارزش مالیاتی شهرداری: ۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

این اعداد می‌توانند اهداف قانونی متفاوتی داشته باشند.

عدد کمتر شهرداری نباید به این صورت تفسیر شود:

"ارزش واقعی بازار آپارتمان فقط ۵ میلیون لیر است."

به همین ترتیب، این واقعیت که فروشنده ۱۵ میلیون لیر درخواست می‌کند، به طور مستقل ثابت نمی‌کند که ارزش ملک ۱۵ میلیون است.

سیستم‌های ارزیابی مختلف به سؤالات مختلف پاسخ می‌دهند.

Emlak Rayiç در مقابل ارزش بازار

مقایسه ساده:

مبلغ فروش تابو در مقابل ارزش بازار

عدد مهم دیگری در فرآیند انتقال ملک ظاهر می‌شود.

خریدار و فروشنده ارزش معامله مورد استفاده در انتقال تابو را اعلام می‌کنند.

تحت چارچوب انتقال ملک ترکیه، مبلغ واقعی خرید و فروش باید اعلام شود، در حالی که مبلغ اعلام شده نمی‌تواند کمتر از ارزش Emlak Vergisi قابل اجرا باشد.

این یک تمایز مهم ایجاد می‌کند:

مبلغ معامله اعلام شده تابو

از نظر مفهومی با موارد زیر یکسان نیست:

ارزیابی حرفه‌ای مستقل

قیمت فروش را به طور مصنوعی کاهش ندهید

از نظر تاریخی، برخی از فعالان بازار املاک برای کاهش هزینه‌های تابو، ارقام پایینی اعلام می‌کردند.

این ریسک‌پذیر است.

چارچوب صحیح ایجاب می‌کند که مبلغ واقعی خرید / فروش، با رعایت حداقل قانونی مرتبط با ارزش Emlak Vergisi، اعلام شود.

بنابراین:

ارزش شهرداری یک مرجع حداقل برای چارچوب هزینه است — نه اجازه‌ای برای اعلام قیمت مصنوعی پایین.

مثال: مبلغ تابو

• قیمت واقعی توافق شده: ۱۴,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• ارزش Emlak Vergisi شهرداری: ۴,۵۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

نتیجه‌گیری زیر اشتباه خواهد بود:

"ما به سادگی می‌توانیم ۴.۵ میلیون اعلام کنیم زیرا این ارزش شهرداری است."

مبلغ واقعی معامله همچنان برای انتقال رسمی مرتبط است.

مبلغ تابو در مقابل قیمت درخواستی

فرض کنید:

• قیمت درخواستی اولیه فروشنده: ۱۶,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• قیمت خرید واقعی مذاکره شده: ۱۴,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• معامله تابو: مبلغ واقعی معامله مرتبط ۱۴,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه است

هیچ دلیلی وجود ندارد که قیمت درخواستی اصلی به مبلغ معامله تبدیل شود، زیرا طرفین واقعاً بر سر قیمت فروش کمتری مذاکره کرده‌اند.

باز هم:

قیمت درخواستی ≠ قیمت فروش واقعی

ارزش بازار در مقابل قیمت فروش واقعی

یک ملک می‌تواند زیر ارزش بازار فروخته شود.

به عنوان مثال:

• ارزش بازار تخمینی: ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• معامله واقعی: ۱۳,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

دلایل احتمالی:

• فروشنده به نقدینگی فوری نیاز دارد

• معامله خانوادگی

• ملک نیاز به بازسازی دارد

• خریدار موقعیت چانه‌زنی قوی دارد

برعکس، اگر خریدار willing به پرداخت حق‌الامتیاز باشد، یک آپارتمان می‌تواند بالاتر از ارزش بازار تخمینی فروخته شود.

بنابراین:

ارزش بازار یک تخمین تحلیلی است؛ قیمت فروش یک نتیجه تجاری واقعی است.

شش ارزش مختلف که خریداران خارجی باید بدانند

در این مرحله، می‌توانیم حداقل شش رقم مهم را تشخیص دهیم.

۱. قیمت درخواستی — آنچه فروشنده می‌خواهد.
۲. قیمت خرید مذاکره شده — آنچه خریدار و فروشنده واقعاً توافق می‌کنند.
۳. ارزش بازار / ارزیابی — تخمین حرفه‌ای ارزش ملک.
۴. ارزش Emlak Vergisi / شهرداری — ارزش قانونی ملک مرتبط با مالیات.
۵. مبلغ معامله تابو — مبلغ واقعی اعلام شده تحصیل / فروش مورد استفاده در چارچوب انتقال و هزینه رسمی.
۶. ارزش شهروندی / نظارتی خاص — یک مفهوم جداگانه که در آن یک معامله برای یک هدف تنظیم شده مانند شهروندی ترکیه استفاده می‌شود.

ارزیابی خاص شهروندی و چارچوب TTB در بخش ۲ توضیح داده خواهد شد.

مهم‌ترین مقایسه ارزش

دو مورد آخر در بخش‌های ۲ و ۳ محوری می‌شوند.

چرا خریداران خارجی این ارزش‌ها را اشتباه می‌گیرند؟

بازاریابی املاک گاهی همه آنها را در یک ادعا فشرده می‌کند:

"ارزش رسمی ۴۰۰,۰۰۰ دلار است."

اما این بیانیه ناقص است.

یک خریدار حرفه‌ای باید بپرسد:

کدام ارزش رسمی؟

آیا آنها منظورشان:

• مبلغ معامله تابو؟

• گزارش ارزیابی؟

• DAB؟

• TTB شهروندی؟

• ارزش شهرداری؟

اینها قابل تعویض نیستند.

مثال: "ارزش رسمی ۴۵۰ هزار دلار است"

تصور کنید یک فروشنده می‌گوید:

"این آپارتمان به طور رسمی ۴۵۰,۰۰۰ دلار ارزش‌گذاری شده است."

بپرسید:

سؤال ۱: کدام سند ۴۵۰,۰۰۰ دلار را نشان می‌دهد؟
سؤال ۲: سند چه زمانی تهیه شده است؟
سؤال ۳: چه کسی آن را تهیه کرده است؟
سؤال ۴: برای چه هدف قانونی؟
سؤال ۵: آیا این یک گزارش ارزیابی است، یک TTB، یا صرفاً یک برگه قیمت توسعه‌دهنده؟

پاسخ می‌تواند معنای ادعا را کاملاً تغییر دهد.

آیا گزارش ارزیابی برای هر خریدار خارجی لازم است؟

این نیاز به بررسی دقیق دارد زیرا مقالات قدیمی آنلاین اغلب پاسخ‌های کلی قدیمی می‌دهند.

قوانین ارزیابی خریداران خارجی در ترکیه در طول زمان تغییر کرده است.

چارچوب TKGM مرتبط، معاملات را بر اساس موارد زیر متمایز می‌کند:

• اینکه آیا شخص خارجی خریدار است

• نوع معامله دفتر اسناد رسمی

• هدف نظارتی خاص

بنابراین، یک مقاله فعلی نباید به سادگی ادعاهای قدیمی مانند:

"هر معامله ای که شامل هر خارجی باشد، همیشه نیاز به ارزیابی دارد."

را تکرار کند.

الزام دقیق به محدوده معامله فعلی بستگی دارد.

بخش ۲ این را به تفصیل بررسی می‌کند.

چرا راهنماهای قدیمی خریداران خارجی می‌توانند گمراه‌کننده باشند

قوانین مربوط به ارزیابی خریداران خارجی در طول زمان تغییر کرده است.

این مثال عالی از این است که چرا:

بررسی ملک باید بر اساس قوانین رسمی فعلی باشد، نه یک وبلاگ قدیمی یا یک چک‌لیست منسوخ.

هنگامی که یک گزارش ارزیابی برای یک معامله مورد نیاز است، خریدار باید الزام فعلی را از طریق موارد زیر تأیید کند:

• فرآیند Web Tapu قابل اجرا

• رویه Tapu Müdürlüğü

• راهنمای فعلی TKGM

آیا گزارش ارزیابی از شما در برابر پرداخت اضافی محافظت می‌کند؟

می‌تواند کمک کند.

اما تمام ریسک قیمت‌گذاری را از بین نمی‌برد.

فرض کنید:

• ارزیابی مستقل: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

• درخواست فروشنده: ۳۸۰,۰۰۰ دلار

این اختلاف باید سؤالاتی را ایجاد کند.

شاید فروشنده:

• قیمت آپارتمان را بیش از حد بالا برده است

• مبلمان را شامل شده است

• حق‌الامتیاز چشم‌انداز اختصاص داده است

• خریداران شهروندی را هدف قرار داده است

خریدار می‌تواند از ارزیابی به عنوان مدرک مذاکره استفاده کند.

اما ارزیابی هنوز یک تخمین است

ارزیابی یک نظر حرفه‌ای بر اساس موارد زیر است:

• اطلاعات موجود

• روش‌شناسی

• شواهد بازار

• تاریخ ارزیابی

این یک اندازه‌گیری علمی دقیق نیست.

دو ارزیاب توانمند می‌توانند به طور بالقوه به نتایج کمی متفاوت برسند.

این لزوماً به این معنا نیست که یکی کلاهبردار است.

ارزیابی املاک شامل قضاوت حرفه‌ای است.

اگر گزارش خیلی بالا به نظر می‌رسد؟

یک خریدار خارجی نباید به طور خودکار یک ارزیابی بسیار بالا را جشن بگیرد.

بپرسید که آیا:

• املاک مشابه از آن پشتیبانی می‌کنند

• اندازه ملک صحیح است

• ویژگی‌های قانونی صحیح است

• مفروضات چشم‌انداز و طبقه معقول است

• شواهد بازار اخیر از آن پشتیبانی می‌کند

یک ارزیابی بالا به همان اندازه که یک ارزیابی پایین نیاز به بررسی دارد، مهم است.

اگر گزارش خیلی پایین به نظر می‌رسد؟

به همین ترتیب، یک گزارش پایین باید تحقیق را آغاز کند.

توضیحات احتمالی شامل موارد زیر است:

• قیمت درخواستی خیلی بالا است

• داده‌های مشابه ضعیف است

• مشکل قانونی وجود دارد

• محاسبه منطقه متفاوت است

• موقعیت ضعیف است

• وضعیت فیزیکی

• حرکت بازار

خریدار باید قبل از تصمیم‌گیری، دلیل آن را درک کند.

آیا می‌توانید به یک گزارش ارزیابی اعتراض یا آن را اصلاح کنید؟

سیستم ارزیابی رسمی رویه‌هایی برای رسیدگی به اشتباهات واقعی یا اطلاعات از دست رفته ارائه می‌دهد.

مشکلات واقعی احتمالی ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• طبقه اشتباه

• بخش مستقل اشتباه

• مساحت نادرست

• ویژگی‌های ملک نادرست

فرآیند اصلاح با درخواست ساده یک عدد بالاتر به این دلیل که خریدار خواهان صلاحیت شهروندی است، متفاوت است.

نمی‌توانید به طور قانونی ارزش مورد نظر را "سفارش" دهید

اگر کسی بگوید، خریدار باید محتاط باشد:

"به من بگویید به چه ارزشی نیاز دارید و من گزارش را می‌گیرم."

ارزیابی حرفه‌ای باید مستقل باشد.

هدف، تخمین ارزش است.

نه مهندسی معکوس یک عدد از پیش تعیین شده.

ارزیابی مستقل در مقابل انگیزه فروش

زمانی که:

شخصی که از فروش کمیسیون دریافت می‌کند

همچنین به شما می‌گوید:

آپارتمان چه ارزشی دارد.

یک تضاد طبیعی وجود دارد.

این به این معنا نیست که هر مشاوری غیرقابل اعتماد است.

اما توضیح می‌دهد که چرا ارزیابی مستقل می‌تواند به تصمیم خریدار ارزش اضافه کند.

شرکت ارزیابی در مقابل کارشناس فردی

ارزیابی رسمی می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• سازمان ارزیابی مجاز

• متخصصان ارزیابی دارای مجوز

• بازبینان مسئول

این با سوال از یک مشاور غیررسمی املاک برای نظر متفاوت است.

آیا می‌توانید شرکت‌های ارزیابی مجاز را بررسی کنید؟

بله.

SPK اطلاعات رسمی در مورد:

سازمان‌های ارزیابی املاک مجاز

نگهداری می‌کند.

با این حال، برای معاملات رسمی، خریداران باید رویه سفارش و انتصاب خاص قابل اجرا برای معامله مربوطه را نیز دنبال کنند.

هیچ گزارشی را به طور مستقل سفارش ندهید و فرض نکنید که به طور خودکار برای موارد زیر پذیرفته می‌شود:

• تابو

• شهروندی

• هر فرآیند تنظیم شده دیگر

ارزیابی شهروندی از یک سیستم خاص استفاده می‌کند

این شایسته یک هشدار اولیه است، حتی اگر بخش ۲ آن را به تفصیل بررسی کند.

یک ارزیابی بازار معمولی و سیستم تأیید ارزش ملک شهروندی ترکیه فعلی نباید به عنوان یک فرآیند در نظر گرفته شوند.

ارزیابی مربوط به شهروندی از یک جریان کار رسمی تخصصی شامل موارد زیر پیروی می‌کند:

• Web Tapu

• و:

• GEDAŞ

تحت چارچوب فعلی TKGM.

بنابراین:

ارزیابی خصوصی یک توسعه‌دهنده هرگز نباید به طور خودکار تصور شود که یک درخواست شهروندی را برآورده می‌کند.

GEDAŞ چیست؟

در حال حاضر، نکته مهم این است که GEDAŞ بخشی از جریان کار رسمی ارزیابی املاک مورد استفاده برای درخواست‌های ارزیابی مربوط به شهروندی فعلی را تشکیل می‌دهد.

جزئیات:

• فرآیند GEDAŞ

• برنامه Web Tapu

• TTB

• محاسبه ارزش شهروندی

در بخش ۲ پوشش داده شده است.

ارزیابی بازار و ارزیابی شهروندی به سؤالات مختلف پاسخ می‌دهند

این تمایز اساسی است.

سؤال خریدار معمولی:
ارزش معقول این آپارتمان چقدر است؟

سؤال شهروندی:
آیا این معامله چارچوب ارزش سرمایه‌گذاری رسمی فعلی برای شهروندی را برآورده می‌کند؟

آنها همپوشانی دارند.

اما یکسان نیستند.

مثال: آگهی ۴۵۰,۰۰۰ دلار

یک توسعه‌دهنده یک آپارتمان را به عنوان:

۴۵۰,۰۰۰ دلار — واجد شرایط شهروندی

بازاریابی می‌کند.

یک خریدار خارجی نباید آگهی را به عنوان مدرک نهایی تفسیر کند.

خریدار باید بین موارد زیر تمایز قائل شود:

• قیمت درخواستی توسعه‌دهنده

• قیمت واقعی توافق شده

• ارزیابی حرفه‌ای

• مبلغ معامله رسمی

• مستندات پرداخت

• تعیین TTB / ارزش شهروندی

بخش ۲ توضیح می‌دهد که چرا یک لیست ۴۵۰,۰۰۰ دلاری هنوز هم می‌تواند قبل از اثبات صلاحیت شهروندی، نیاز به تحلیل بیشتر داشته باشد.

ارزیابی و اجازه اقامت ملکی

اقامت مبتنی بر ملک نیز یک سیستم جداگانه است.

قوانین مهاجرتی مربوط به ارزش ملک واجد شرایط و ویژگی‌های مسکونی آن به سادگی با ارزیابی فروشنده جایگزین نمی‌شوند.

بنابراین:

یک ارزیابی بازار خصوصی به خودی خود اجازه اقامت ترکیه را اعطا نمی‌کند.

صلاحیت اقامت باید به طور جداگانه تحت الزامات فعلی اداره مهاجرت تحلیل شود.

ارزیابی و مالیات‌های املاک

یک ارزیابی حرفه‌ای همچنین با ارزش‌های مورد استفاده برای موارد زیر متفاوت است:

• Emlak Vergisi

• Tapu Harcı

• مالیات مسکن با ارزش

هر مالیاتی چارچوب قانونی خود را دارد.

بنابراین، خریداران خارجی باید از فرض کردن موارد زیر خودداری کنند:

"ارزیابی من می‌گوید ۵۰۰,۰۰۰ لیر، بنابراین هر مالیات املاک ترکیه بر اساس ۵۰۰,۰۰۰ لیر خواهد بود."

این به طور خودکار صدق نمی‌کند.

قوانین مالیاتی باید به طور جداگانه بررسی شوند.

ارزیابی و Tapu Harcı

برای انتقال معمولی ملک، Tapu Harcı تحت چارچوب قانونی خود بر اساس ارزش معامله واقعی اعلام شده، با رعایت حداقل قابل اجرا مرتبط با ارزش Emlak Vergisi، محاسبه می‌شود.

این قاعده به طور جداگانه از مفهوم ارزیابی حرفه‌ای بازار عمل می‌کند.

بنابراین:

ارزیابی حرفه‌ای ≠ مبنای خودکار Tapu Harcı

مثال: چهار ارزش مختلف برای یک آپارتمان

یک آپارتمان در استانبول را در نظر بگیرید.

• قیمت درخواستی فروشنده: ۱۶,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• قیمت خرید توافق شده: ۱۴,۵۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• ارزیابی حرفه‌ای: ۱۴,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• ارزش Emlak Vergisi شهرداری: ۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

هر چهار عدد به طور بالقوه می‌توانند به طور همزمان وجود داشته باشند.

آنها به سؤالات مختلف پاسخ می‌دهند.

کدام یک ارزش "واقعی" است؟

این بستگی به سؤالی دارد که می‌پرسید.

• فروشنده چه می‌خواهد؟ ۱۶ میلیون

• خریدار واقعاً چه می‌پردازد؟ ۱۴.۵ میلیون

• ارزیابی مستقل چه تخمین می‌زند؟ ۱۴ میلیون

• ارزش شهرداری برای چارچوب مالیاتی چیست؟ ۵ میلیون

بنابراین:

عبارت "ارزش رسمی ملک" برای استفاده بدون تعریف سند و هدف زیرین بسیار مبهم است.

چارچوب هفت ارزش برای خریداران خارجی

برای بقیه این راهنما، از این چارچوب استفاده کنید.

ارزش ۱ — قیمت درخواستی — عدد بازاریابی.
ارزش ۲ — قیمت فروش مذاکره شده — توافق تجاری واقعی.
ارزش ۳ — ارزیابی حرفه‌ای بازار — تخمین ارزیابی مستقل.
ارزش ۴ — ارزش Emlak Vergisi — مرجع مالیاتی شهرداری / قانونی.
ارزش ۵ — مبلغ معامله تابو — ارزش انتقال واقعی اعلام شده رسمی.
ارزش ۶ — مبلغ DAB — مستندات تبدیل ارز خارجی مرتبط با معامله خریدار خارجی.
ارزش ۷ — TTB / ارزش سرمایه‌گذاری شهروندی — تعیین ارزش تخصصی مورد استفاده در چارچوب سرمایه‌گذاری شهروندی فعلی.

دو مورد آخر در بخش ۲ محوری می‌شوند.

اشتباهات رایج ارزیابی املاک

در نظر گرفتن قیمت درخواستی به عنوان ارزش بازار
انتظار فروشنده یک ارزیابی مستقل نیست.

در نظر گرفتن قیمت توسعه‌دهنده به عنوان ارزش رسمی
لیست قیمت توسعه‌دهنده یک سند تجاری است.

در نظر گرفتن Emlak Rayiç به عنوان قیمت بازار
ارزش شهرداری / مالیاتی هدف قانونی متفاوتی دارد.

در نظر گرفتن مبلغ تابو به عنوان ارزیابی
مبلغ معامله رسمی به خودی خود یک گزارش ارزیابی مستقل نیست.

اعلام مبلغ تابو به طور مصنوعی پایین
مبلغ معامله واقعی باید تحت قوانین انتقال ملک قابل اجرا اعلام شود.

در نظر گرفتن ارزیابی به عنوان بررسی سازه‌ای
این یک گزارش عملکرد زلزله نیست.

در نظر گرفتن ارزیابی به عنوان گواهی سند تمیز
بررسی جداگانه تابو همچنان مورد نیاز است.

در نظر گرفتن ارزیابی بالا به عنوان افزایش ارزش تضمینی آینده
ارزیابی به تاریخ خاص است و بازارها تغییر می‌کنند.

استفاده از مقاله قدیمی خریداران خارجی
قوانین ارزیابی خریداران خارجی در طول زمان تغییر کرده است.
از راهنمای رسمی فعلی استفاده کنید.

فرض اینکه هر گزارش ارزیابی برای شهروندی کار می‌کند
ارزیابی شهروندی فعلی از یک فرآیند رسمی تخصصی پیروی می‌کند.

چک‌لیست اولیه ارزیابی املاک

قبل از خرید، بپرسید:

قیمت

• قیمت درخواستی چیست؟

• قیمت مذاکره واقعی چیست؟

• چه املاک مشابهی از آن عدد پشتیبانی می‌کنند؟

ملک

• آیا بخش مستقل صحیح شناسایی شده است؟

• آیا اندازه صحیح تأیید شده است؟

• آیا مساحت خالص و ناخالص درک شده است؟

• آیا طبقه و جهت تأیید شده است؟

• آیا سن ساختمان بررسی شده است؟

قانونی

• آیا وضعیت تابو بررسی شده است؟

• آیا اسکان و مستندات ساختمان بررسی شده است؟

• آیا محدودیت‌های مرتبط با ارزش درک شده است؟

ارزیابی

• آیا گزارش رسمی برای این معامله مورد نیاز است؟

• چه کسی آن را تهیه کرده یا تهیه خواهد کرد؟

• تاریخ ارزیابی آن چیست؟

• برای چه هدفی تهیه شده است؟

شهروندی
در صورت لزوم:

• آیا این فرآیند ارزیابی رسمی شهروندی صحیح است؟

• آیا گزارش از طریق چارچوب Web Tapu / GEDAŞ فعلی است؟

• آیا فروشنده قیمت درخواستی را با ارزش شهروندی اشتباه گرفته است؟

سؤالاتی که وقتی کسی یک ارزیابی به شما نشان می‌دهد، باید بپرسید

فقط به عدد نهایی نگاه نکنید.

بپرسید:

چه ملکی ارزیابی شد؟
بخش مستقل را بررسی کنید.

چه تاریخی؟
شرایط بازار تغییر می‌کند.

برای چه هدفی؟
آیا برای موارد زیر تهیه شده است:

• وام بانکی؟

• خرید؟

• شهروندی؟

• هدف دیگر؟

چه کسی آن را تهیه کرد؟
چارچوب حرفه‌ای را بررسی کنید.

چه مفروضاتی استفاده شد؟
به ویژه:

• اندازه

• وضعیت قانونی

• وضعیت

چه مقایسه‌هایی در نظر گرفته شد؟
آیا آنها واقعاً شبیه ملک مورد نظر هستند؟

فرمول بهتر برای تحلیل قیمت

به جای:

قیمت فروشنده = ارزش ملک

از:

ویژگی‌های ملک + وضعیت قانونی + وضعیت فیزیکی + موقعیت + شواهد بازار مشابه + تحلیل حرفه‌ای = معیار ارزیابی بهتر

سپس آن معیار را با قیمت فروشنده مقایسه کنید.

مثال خریدار: آیا ۳۲۰,۰۰۰ دلار معقول است؟

فرض کنید یک خریدار خارجی پیدا کرد:

آپارتمان ۲+۱ در کاغیتهانه

فروشنده می‌خواهد:

۳۲۰,۰۰۰ دلار

خریدار باید موارد زیر را بررسی کند:

املاک مشابه
واحدهای مشابه حدود: ۲۷۰,۰۰۰ - ۲۸۵,۰۰۰ - ۲۹۵,۰۰۰ دلار فروخته می‌شوند

تفاوت واحد
آپارتمان مورد نظر دارای:

• چشم‌انداز بهتر

• طبقه بالاتر

• مبلمان

حق‌الامتیاز بالقوه: ۱۵,۰۰۰ - ۲۰,۰۰۰ دلار

بنابراین یک ارزش پشتیبانی شده تحلیلی ممکن است نزدیک‌تر باشد به: ۲۹۰,۰۰۰ - ۳۱۰,۰۰۰ دلار

به جای پذیرش خودکار ۳۲۰,۰۰۰ دلار.

عدد دقیق نیاز به شواهد بازار واقعی دارد.

اما این فرآیند استدلال را نشان می‌دهد.

مثال خریدار: ملک ارزان

ملک دیگری با قیمت زیر آگهی شده است:

۲۳۰,۰۰۰ دلار

در حالی که املاک مشابه تقریباً:

۲۸۰,۰۰۰ دلار

هستند.

خریدار نباید فوراً نتیجه بگیرد:

"معامله عالی."

بپرسید:

• آیا رهن دارد؟

• آیا مشاع (Hisseli) است؟

• آیا اسکان وجود ندارد؟

• آیا نگرانی سازه‌ای وجود دارد؟

• آیا واحد با پروژه تأیید شده متفاوت است؟

• آیا فروشنده به پول نقد فوری نیاز دارد؟

قیمت پایین می‌تواند:

• فرصت

• یا:

• سیگنال خطر

باشد.

ارزیابی یک ابزار بررسی است، نه جایگزینی برای قضاوت

قوی‌ترین خریدار از ارزیابی به عنوان بخشی از یک سیستم گسترده‌تر استفاده می‌کند:

تحلیل بازار + ارزیابی + بررسی تابو + بررسی اسکان + بررسی فنی + تحلیل مالی

یک گزارش باید تصمیم خریدار را بهبود بخشد.

نباید جایگزین تصمیم خریدار شود.

نکات کلیدی

یک گزارش ارزیابی املاک در ترکیه اساساً با لیست قیمت توسعه‌دهنده یا قیمت درخواستی فروشنده متفاوت است.

ارزیابی حرفه‌ای با هدف تخمین ارزش احتمالی ملک در یک تاریخ خاص از طریق یک فرآیند مستقل و حرفه‌ای است.

خریداران خارجی باید حداقل مفاهیم زیر را تشخیص دهند:

• قیمت درخواستی: مبلغ درخواستی فروشنده.

• قیمت فروش مذاکره شده: توافق تجاری واقعی.

• ارزیابی حرفه‌ای: تخمین مستقل ارزش ملک.

• ارزش Emlak Vergisi: ارزش قانونی شهرداری / مالیاتی.

• مبلغ معامله تابو: مبلغ واقعی تحصیل / فروش اعلام شده در چارچوب انتقال.

• مبلغ DAB: مستندات تبدیل ارز خارجی.

• ارزش TTB / شهروندی: تعیین ارزش سرمایه‌گذاری تخصصی جداگانه برای اهداف شهروندی.

این ارزش‌ها می‌توانند متفاوت باشند.

یک درس مهم دیگر برای سال ۲۰۲۶ این است که الزامات ارزیابی خریداران خارجی در طول زمان تغییر کرده است.

این به این معناست که مقالات قدیمی که می‌گویند:

"هر معامله‌ای که شامل هر خارجی باشد، همیشه نیاز به ارزیابی دارد."

نمی‌توان به طور خودکار به آنها اعتماد کرد.

الزام دقیق باید تحت فرآیند TKGM خاص معامله فعلی بررسی شود.

ارزیابی ملک شهروندی همچنین از یک چارچوب رسمی تخصصی شامل موارد زیر پیروی می‌کند:

Web Tapu → GEDAŞ

و فرآیند TTB خاص شهروندی.

این سیستم تمرکز اصلی بخش ۲ است.

قاعده مرکزی از بخش ۱:

قیمت درخواستی ملک، ارزش بازار، ارزش شهرداری، مبلغ معامله تابو و ارزش سرمایه‌گذاری نظارتی مفاهیم متفاوتی هستند. همیشه قبل از تکیه بر یک عدد، مشخص کنید که کدام ارزش مورد بحث است.

بنابراین، قوی‌ترین خریدار از موارد زیر استفاده می‌کند:

ارزیابی مستقل + مقایسه بازار + بررسی قانونی + بررسی ساختمان

به جای تکیه بر:

فقط قیمت فروشنده

آیا گزارش ارزیابی املاک برای خریداران خارجی در ترکیه در سال ۲۰۲۶ مورد نیاز است؟

یکی از گیج‌کننده‌ترین سؤالات برای خریداران خارجی املاک:

"آیا خارجی‌ها هنوز برای خرید ملک در ترکیه به گزارش کارشناسی / ارزیابی املاک نیاز دارند؟"

پاسخ به دقت بیشتری نسبت به یک بله یا خیر ساده نیاز دارد.

قوانین گزارش ارزیابی برای خریداران خارجی در طول زمان تغییر کرده است.

تحت چارچوب TKGM اصلاح شده، الزام دیگر به عنوان یک قاعده کلی که هر معامله را صرفاً به دلیل حضور یک شخص خارجی در هر یک از طرفین پوشش می‌دهد، بیان نمی‌شود.

TKGM بیان می‌کند که گزارش‌های ارزیابی تحت چارچوب ۲۰۱۹/۱ در موارد زیر مورد نیاز است:

• شخص حقیقی خارجی خریدار است

• معامله در دسته‌بندی معاملات مشخص شده توسط قاعده مربوطه قرار می‌گیرد

قاعده قبلی گسترده‌تر که موقعیت‌هایی را که خارجی فقط فروشنده بود نیز پوشش می‌داد، محدود شد.

بنابراین:

فقط فروشنده خارجی ≠ الزام ارزیابی خودکار

و:

خریدار خارجی → قاعده ارزیابی خاص معامله فعلی را بررسی کنید

برای یک فرد خارجی معمولی که یک آپارتمان در استانبول خریداری می‌کند، الزامات ارزیابی بسیار مرتبط است، اما الزام قانونی دقیق باید در مقابل معامله خاص تأیید شود، نه یک چک‌لیست آنلاین قدیمی.

چرا مقالات قدیمی در مورد ارزیابی خریداران خارجی اغلب اشتباه هستند

راهنماهای قدیمی اغلب بیان می‌کنند:

"هر معامله ملکی که شامل یک خارجی باشد، نیاز به گزارش ارزیابی دارد."

این بیانگر یک فرمول‌بندی قبلی از رژیم TKGM بود.

چارچوب اصلاح شده ۲۰۱۹/۱ به طور خاص قاعده را تغییر داد تا گزارش‌های ارزیابی در جایی که شخص حقیقی خارجی خریدار است و معامله در دسته‌بندی‌های لیست شده مربوطه قرار دارد، درخواست شود.

این مثال خوبی از این است که چرا خریداران خارجی باید بین موارد زیر تمایز قائل شوند:

قاعده تاریخی

و:

قاعده معامله فعلی

یک وبلاگ نوشته شده در سال ۲۰۱۹ یا ۲۰۲۰ ممکن است هنوز در گوگل رتبه بالایی داشته باشد در حالی که رویه‌ای را توصیف می‌کند که از آن زمان تغییر کرده است.

برخی معاملات رفتار یا معافیت جداگانه دارند

چارچوب TKGM همچنین شامل دسته‌بندی معاملاتی است که در آن گزارش ارزیابی تحت قاعده معمولی خریدار خارجی درخواست نمی‌شود.

به همین دلیل است که سؤال صحیح این نیست:

"آیا من خارجی هستم؟"

بلکه:

"دقیقاً چه معامله دفتر اسناد رسمی را انجام می‌دهم، و آیا لیست معاملات فعلی TKGM برای آن به گزارش ارزیابی نیاز دارد؟"

برای یک خرید معمولی بازار از یک فروشنده خصوصی، ارزیابی باید بخشی از جریان کار معامله خریدار خارجی در نظر گرفته شود مگر اینکه رویه رسمی خاص خلاف آن را تأیید کند.

سؤالات متداول TKGM در مقابل بخشنامه تفصیلی

خریداران خارجی ممکن است متوجه شوند که برخی از صفحات سؤالات متداول TKGM از عبارت‌های گسترده‌تری استفاده می‌کنند و بیان می‌کنند که گزارش ارزیابی در میان مدارک مورد نیاز زمانی است که یک شخص خارجی در فروش ملک شرکت دارد.

در عین حال، قاعده جزئی‌تر اصلاح شده TKGM ۲۰۱۹/۱ مشخص می‌کند که چارچوب اجباری در مواردی اعمال می‌شود که شخص حقیقی خارجی خریدار است و معامله یکی از انواع معاملات لیست شده است.

برای یک معامله واقعی، رویکرد ایمن‌تر بنابراین:

از الزامات معامله Web Tapu / Tapu Müdürlüğü فعلی برای درخواست دقیق استفاده کنید، نه اینکه به یک جمله کلی سؤالات متداول تکیه کنید.

چگونه یک گزارش ارزیابی رسمی درخواست می‌شود؟

گزارش‌های ارزیابی رسمی در نظر گرفته شده برای معاملات TKGM مرتبط در موارد زیر ادغام شده‌اند:

Web Tapu + TADEBİS

بخشنامه TKGM ۲۰۲۴/۲ بیان می‌کند که درخواست‌های ارزیابی برای املاک متعلق به اشخاص حقیقی توسط مالک ملک از طریق سیستم رسمی Web Tapu انجام می‌شود.

برای مالکان شهروند ترکیه، در شرایط مشخص شده توسط TKGM، می‌توان از ALO ۱۸۱ نیز استفاده کرد.

این به این معناست که جریان کار رسمی این نیست:

خریدار با یک ارزیاب تصادفی تماس می‌گیرد → PDF می‌گیرد → آن را در Tapu آپلود می‌کند.

در عوض، فرآیند رسمی با سیستم ارزیابی دولت یکپارچه شده است.

چه کسی قبل از فروش ملک درخواست می‌دهد؟

این یک جزئیات عملی مهم است.

قبل از فروش، آپارتمان هنوز متعلق به فروشنده است.

بخشنامه ۲۰۲۴/۲ بیان می‌کند که درخواست ارزیابی برای یک ملک متعلق به شخص حقیقی توسط:

مالک ملک (taşınmaz maliki)

از طریق Web Tapu ارسال می‌شود.

بنابراین، در یک معامله فروش مجدد معمولی، همکاری فروشنده می‌تواند برای جریان کار ارزیابی رسمی ضروری باشد.

خریداران خارجی باید این را قبل از رسیدن به تاریخ بسته شدن مورد بحث قرار دهند.

مالکان خارجی می‌توانند به Web Tapu دسترسی داشته باشند

TKGM یک پورتال اختصاصی:

برای خارجیان

را در Web Tapu فراهم می‌کند.

مالکان خارجی اشخاص حقیقی می‌توانند از این مسیر برای خدمات مرتبط، از جمله درخواست‌های گزارش ارزیابی تحت چارچوب Web Tapu فعلی استفاده کنند.

این نیاز به واسطه‌های غیررسمی برای کنترل فرآیند ارزیابی را کاهش می‌دهد.

فرآیند درخواست ارزیابی گام به گام

فرآیند رسمی به طور کلی این ساختار را دنبال می‌کند:

مرحله ۱ — وارد Web Tapu شوید
مالک ملک از طریق پورتال Web Tapu مناسب وارد می‌شود.

مرحله ۲ — درخواست ارزیابی را انتخاب کنید
هدف معامله مناسب انتخاب می‌شود.

مرحله ۳ — ملک را شناسایی کنید
درخواست ارزیابی به ملک ثبت‌شده متصل می‌شود.

مرحله ۴ — هدف صحیح را انتخاب کنید
این تمایز حیاتی است:

• معامله معمولی: هدف ارزیابی معمولی "فروش — Satış" را انتخاب کنید.

• معامله شهروندی: "فروش موضوع شهروندی — Vatandaşlığa Konu Satış" را انتخاب کنید و از مسیر GEDAŞ خاص شهروندی استفاده کنید.

ارزیابی معمولی در مقابل ارزیابی شهروندی

اینجاست که سیستم ۲۰۲۶ به دو مسیر مختلف تقسیم می‌شود.

ارزیابی معمولی / غیر مرتبط با شهروندی
برای ارزیابی که برای شهروندی ترکیه استفاده نمی‌شود، چارچوب TKGM ۲۰۲۴/۲ اجازه می‌دهد تا شرکت ارزیابی مربوطه:

• از لیست مجاز موجود انتخاب شود

• از طریق الگوریتم خودکار

ارزیابی شهروندی
برای معامله‌ای که برای حمایت از شهروندی استثنایی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی در نظر گرفته شده است:

• GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. باید از طریق مسیر درخواست شهروندی تعیین شده انتخاب شود.

این تمایز اساسی است.

آیا می‌توانید هر ارزیابی خصوصی را سفارش داده و در Tapu استفاده کنید؟

برای یک معامله رسمی که در آن سیستم ارزیابی TKGM اعمال می‌شود، خیر.

بخشنامه ۲۰۲۴/۲ بیان می‌کند که گزارش‌های تهیه شده خارج از موارد زیر:

• Web Tapu

• ALO ۱۸۱ در صورت لزوم

• TADEBİS

و خارج از قالب و استانداردهای مورد نیاز، برای آن معاملات دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی‌شوند.

بنابراین:

ارزیابی خصوصی برای تحلیل سرمایه‌گذاری خودتان ≠ به طور خودکار گزارش رسمی معتبر TKGM

می‌توانید برای تصمیم‌گیری خود، تحلیل مستقلی سفارش دهید.

اما فرض نکنید که می‌تواند جایگزین گزارش تولید شده رسمی مورد نیاز برای فرآیند دفتر اسناد رسمی یا شهروندی شود.

چه کسی ارزیابی را تهیه می‌کند؟

ترکیه دارای یک حرفه ارزیابی املاک تنظیم شده است.

SPK اطلاعات و لیست‌های رسمی در مورد:

سازمان‌های ارزیابی املاک مجاز

نگهداری می‌کند.

چارچوب نظارتی SPK شامل الزامات مربوط به موارد زیر است:

• ساختار سازمانی

• کارکنان حرفه‌ای دارای مجوز

• استقلال

• رفتار حرفه‌ای

• استانداردهای ارزیابی

بنابراین، تخمین قیمت یک مشاور املاک اساساً با یک ارزیابی حرفه‌ای رسمی متفاوت است.

شرکت ارزیابی چگونه انتخاب می‌شود؟

برای معاملات غیر مرتبط با شهروندی تحت چارچوب ۲۰۲۴/۲، فرآیند Web Tapu می‌تواند اجازه دهد:

انتخاب ترجیحی
یک شرکت ارزیابی از لیست واجد شرایط انتخاب شود.

یا:

تخصیص خودکار
سیستم می‌تواند از الگوریتم تخصیص خود استفاده کند.

برای ارزیابی مربوط به شهروندی:

GEDAŞ را انتخاب کنید از طریق هدف معامله شهروندی خاص.

بعد از درخواست چه اتفاقی می‌افتد؟

رویه TKGM ۲۰۲۴/۲ مراحل بعدی را توصیف می‌کند.

پس از تکمیل رویه درخواست:

• متقاضی اطلاعاتی در مورد هزینه ارزیابی و دوره پرداخت دریافت می‌کند.

• متقاضی یک شماره درخواست / مرجع دریافت می‌کند.

• اگر هزینه در دوره مشخص شده پرداخت نشود، درخواست لغو می‌شود.

• پس از پرداخت، درخواست ارزیابی از طریق TADEBİS ارسال می‌شود.

• سازمان ارزیابی مجاز، یک متخصص را برای تهیه گزارش تعیین می‌کند.

این به این معناست که تخصیص پس از تکمیل پرداخت خدمات ارزیابی مورد نیاز انجام می‌شود.

آیا متقاضی می‌تواند درخواست ارزیابی را لغو کند؟

قبل از پرداخت هزینه خدمات، متقاضی می‌تواند درخواست ارزیابی را از طریق Web Tapu تحت رویه توصیف شده توسط TKGM لغو کند.

پس از پرداخت، فرآیند از طریق TADEBİS به مرحله تخصیص ارزیابی می‌رود.

یک گزارش ارزیابی Tapu معمولی چقدر قابل استفاده است؟

بخشنامه ۲۰۲۴/۲ بیان می‌کند که گزارش‌های ارزیابی مورد استفاده در معاملات Tapu تحت آن چارچوب دارای:

دوره استفاده ۳ ماهه

هستند.

اگر این دوره قبل از معامله دفتر اسناد رسمی منقضی شود، باید یک گزارش جدید از طریق سیستم درخواست شود.

اکنون یک چارچوب اعتبار جداگانه برای اسناد TTB خاص شهروندی جدیدتر که پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ صادر شده‌اند، وجود دارد.

ما آن تمایز را در بخش ۳ بررسی خواهیم کرد.

اگر گزارش ارزیابی حاوی خطا باشد چه؟

سیستم رسمی همچنین شامل مکانیسم‌هایی برای اصلاح اشتباهات یا کاستی‌ها است.

TKGM بیان می‌کند که یک رویه درخواست اصلاح برای شرایطی که اشتباهات یا اطلاعات از دست رفته در یک گزارش شناسایی می‌شود، در سیستم ارزیابی ادغام شده است.

مشکلات واقعی احتمالی ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• طبقه اشتباه

• اطلاعات بخش مستقل نادرست

• مساحت نادرست

• خطا در ویژگی ملک

هدف از اصلاح، رفع یک مشکل واقعی یا گزارشی است.

این یک روش مشروع برای گفتن موارد زیر نیست:

"ارزش برای شهروندی خیلی پایین است، لطفاً آن را افزایش دهید."

گزارش‌های ارزیابی کنترلی

چارچوب ۲۰۲۴/۲ همچنین مفهوم زیر را تعریف می‌کند:

گزارش ارزیابی کنترلی (Kontrol Değerleme Raporu)

هنگامی که نگرانی‌هایی در مورد موارد زیر وجود دارد، می‌توان یک ارزیابی کنترلی درخواست کرد:

• ارزش تعیین شده

• عوامل مؤثر بر ارزش

• تفاوت‌های بین نتایج ارزیابی

و TKGM می‌تواند برای مقایسه و کنترل، ارزیابی مجاز دیگری را از طریق TADEBİS ترتیب دهد.

این یک لایه نظارتی دیگر به سیستم رسمی اضافه می‌کند.

سیستم ارزیابی ویژه شهروندی

اخذ شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی به یک فرآیند ارزیابی بسیار خاص‌تر نیاز دارد.

آستانه سرمایه‌گذاری ملکی فعلی همچنان:

۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

یا معادل ارز خارجی واجد شرایط آن تحت چارچوب قابل اجرا، همراه با محدودیت سه ساله مورد نیاز در انتقال است.

اما:

تبلیغ یک ملک با قیمت ۴۰۰,۰۰۰ دلار یا بیشتر، ثابت نمی‌کند که معامله قوانین سرمایه‌گذاری شهروندی را برآورده می‌کند.

چارچوب شهروندی فعلی از چندین بررسی جداگانه ارزش و پرداخت استفاده می‌کند.

چرا ارزیابی شهروندی تغییر کرد؟

در مارس ۲۰۲۴، TKGM بخشنامه ۲۰۲۴/۲ را صادر کرد که رویه‌های ارزیابی املاک را تنظیم می‌کند.

بخشنامه یک قاعده مهم خاص شهروندی را معرفی کرد:

برای درخواست‌های فروش مرتبط با شهروندی، درخواست ارزیابی باید از:

GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

از طریق فرآیند فروش شهروندی Web Tapu تعیین شده استفاده کند.

بخشنامه همچنین بیان می‌کند که برای فروش‌ها یا وعده‌های فروش انجام شده پس از لازمالاجرا شدن بخشنامه، درخواست‌های شهروندی بعدی فقط گزارش‌های ارزیابی تهیه شده از طریق مسیر GEDAŞ را می‌پذیرند.

GEDAŞ چیست؟

برای یک سرمایه‌گذار خارجی ملک، نقش عملی GEDAŞ ساده است:

این مسیر ارزیابی رسمی مورد نیاز برای درخواست‌های شهروندی مبتنی بر ملک فعلی تحت چارچوب TKGM را تشکیل می‌دهد.

متقاضی به سادگی هر ارزیابی خصوصی که ارزش مورد نظر را ارائه می‌دهد، انتخاب نمی‌کند.

درخواست شهروندی باید موارد زیر را دنبال کند:

Web Tapu → هدف فروش شهروندی → GEDAŞ

تحت سیستم فعلی.

ارزیابی شهروندی دیگر فقط یک گزارش کارشناسی نیست

تغییر عمده دیگر در تاریخ:

۹ دسامبر ۲۰۲۴

لازمالاجرا شد.

بخشنامه و راهنمای به‌روز شده شهروندی TKGM ۲۰۲۴/۴، چارچوب تأیید مبلغ سرمایه‌گذاری فعلی را معرفی کرد که شامل موارد زیر است:

TTB

یا:

سند تعیین مبلغ مبنای تحصیل شهروندی از طریق خرید ملک (Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi)

کتابخانه اسناد شهروندی فعلی TKGM، هر دو:

• بخشنامه شهروندی ۲۰۲۴/۴

• نمونه TTB

• راهنمای اجرایی ۲۰۲۴/۴

را به عنوان مواد رسمی فعلی برای معاملات شهروندی مبتنی بر ملک فهرست می‌کند.

TTB چیست؟

TTB تقریباً می‌تواند به صورت زیر ترجمه شود:

سند تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری برای تحصیل شهروندی از طریق خرید ملک

هدف آن تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری ملکی است که می‌تواند تحت چارچوب شهروندی شناسایی شود.

نمونه رسمی TTB بیان می‌کند که:

• تحت بخشنامه TKGM ۲۰۲۴/۴

• به عنوان ضمیمه گزارش ارزیابی مربوطه

• از طریق سیستم TADEBİS

تهیه می‌شود.

بنابراین:

TTB ≠ گزارش ارزیابی معمولی Tapu

اما:

TTB در چارچوب ارزیابی / تأیید شهروندی فعلی تعبیه شده است

TTB در مقابل گزارش کارشناسی

تفاوت را می‌توان به صورت زیر ساده کرد:

خریداران شهروندی هرگز نباید از این اصطلاحات به جای یکدیگر استفاده کنند.

TTB چه می‌گوید؟

برای یک درخواست شهروندی مبتنی بر یک ملک، راهنمای فعلی TKGM بیان می‌کند که TTB باید حاوی تعیین این باشد که ملک:

حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری مورد نیاز تحت مقررات شهروندی را برآورده می‌کند.

هنگامی که آن تعیین وجود دارد، Tapu Müdürlüğü مستقیماً از TTB برای فرآیند مربوطه استفاده می‌کند.

این به این معناست که TTB صرفاً سندی نیست که بگوید:

"ارزش بازار: X."

این شامل یک تعیین سرمایه‌گذاری خاص شهروندی است.

چرا یک لیست ۴۵۰,۰۰۰ دلاری همچنان می‌تواند در شهروندی شکست بخورد

موارد زیر را در نظر بگیرید:

• قیمت درخواستی توسعه‌دهنده: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

مطالب بازاریابی می‌گوید:

"واجد شرایط شهروندی."

این بیانیه به تنهایی هیچ چیزی را ثابت نمی‌کند.

تحت چارچوب شهروندی فعلی، فرآیند رسمی چندین عنصر متمایز را در نظر می‌گیرد.

راهنمای فعلی TKGM الزام می‌کند که:

• مبلغ سند رسمی / وعده فروش

• مبلغ پرداخت / انتقال

به طور جداگانه حداقل آستانه سرمایه‌گذاری قابل اجرا را برآورده کنند، در حالی که سرمایه‌گذاری از طریق چارچوب TTB تأیید می‌شود.

بنابراین:

قیمت لیست ≠ صلاحیت شهروندی

تست ارزش شهروندی چندلایه است

برای مسیر ملک فعلی ۴۰۰,۰۰۰ دلاری، به چهار لایه جداگانه فکر کنید.

لایه ۱ — مبلغ معامله رسمی
مبلغ فروش اعلام شده در سند رسمی — یا مبلغ وعده فروش واجد شرایط — باید آستانه سرمایه‌گذاری مربوطه را برآورده کند.

لایه ۲ — پرداخت واقعی
انتقال / پرداخت مستند باید به طور جداگانه آستانه را برآورده کند.

لایه ۳ — DAB
مستندات تبدیل ارز خارجی باید مبلغ معامله واجد شرایط را پشتیبانی کند.

لایه ۴ — TTB
تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری خاص شهروندی باید معامله را پشتیبانی کند.

بنابراین، یک معامله قوی شهروندی نیاز به هماهنگی این مؤلفه‌ها دارد.

فرمول شهروندی

یک فرمول مفهومی ساده:

TTB واجد شرایط + مبلغ فروش رسمی کافی + DAB کافی + مدرک پرداخت بانکی کافی = سمت ارزش معامله شهروندی

سایر الزامات قانونی شهروندی همچنان اعمال می‌شوند.

مثال ۱ — لیست ۴۵۰ هزار دلاری، ارزش شهروندی ۳۹۰ هزار دلاری

فرض کنید:

• قیمت لیست: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• قیمت توافق شده: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• DAB: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• مبلغ سرمایه‌گذاری شناسایی شده TTB: ۳۹۰,۰۰۰ دلار

برای یک معامله تک ملکی، TTB حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلاری فعلی را پشتیبانی نمی‌کند.

این واقعیت که فروشنده آپارتمان را با قیمت:

۴۵۰,۰۰۰ دلار

تبلیغ کرده است، کسری را جبران نمی‌کند.

این نشان می‌دهد:

قیمت بازاریابی نمی‌تواند بر TTB غلبه کند

مثال ۲ — TTB بالای ۴۰۰ هزار دلار اما DAB زیر ۴۰۰ هزار دلار

فرض کنید:

• مبلغ سرمایه‌گذاری TTB: ۴۳۰,۰۰۰ دلار

• DAB: ۳۹۵,۰۰۰ دلار

راهنمای فعلی TKGM شامل یک قاعده خاص است:

اگر مبلغ دلار نشان داده شده در TTB بیشتر از مبلغ DAB ارائه شده برای آن ملک باشد، فقط مبلغ تا:

DAB

در نظر گرفته می‌شود.

بنابراین، در این مثال ساده:

۳۹۵,۰۰۰ دلار

به جای:

۴۳۰,۰۰۰ دلار

از این مقایسه مرتبط خواهد بود.

آستانه شهروندی بر آن اساس برآورده نخواهد شد.

این یک قاعده حیاتی ایجاد می‌کند: TTB نمی‌تواند یک DAB ناکافی را نجات دهد

سرمایه‌گذار باید فرآیند تبدیل ارز را قبل از بسته شدن به درستی هماهنگ کند.

مثال ۳ — ارزیابی بالا، پرداخت واقعی پایین

فرض کنید:

• TTB: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• DAB: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• پرداخت بانکی واقعی: ۳۸۰,۰۰۰ دلار

این همچنان مشکل‌ساز است.

راهنمای شهروندی فعلی TKGM به مدرک مستنداتی نیاز دارد که نشان دهد حداقل مبلغ مورد نیاز واقعاً به فروشنده یا گیرنده مربوطه پرداخت شده است، و مبلغ پرداخت به طور جداگانه در تست ارزش سرمایه‌گذاری در نظر گرفته می‌شود.

بنابراین:

ارزیابی بالا جایگزین پرداخت واقعی ناکافی نمی‌شود.

مثال ۴ — تمام مبالغ اصلی بالای ۴۰۰ هزار دلار

موارد زیر را در نظر بگیرید:

• مبلغ سرمایه‌گذاری TTB: ۴۲۵,۰۰۰ دلار

• DAB: ۴۲۰,۰۰۰ دلار

• مبلغ فروش رسمی: معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار

• پرداخت بانکی واجد شرایط: معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار

سمت ارزش معامله بسیار منسجم‌تر است زیرا هر مؤلفه اصلی آستانه به طور مستقل بالاتر از:

۴۰۰,۰۰۰ دلار

می‌ماند، البته مشروط به تمام شرایط دیگر شهروندی.

DAB چیست؟

DAB مخفف عبارت:

سند خرید ارز خارجی (Döviz Alım Belgesi)

است.

این یک گزارش ارزیابی ملک نیست.

تحت چارچوب تملک ملک توسط خریدار خارجی، ارز خارجی مربوطه از طریق یک بانک ترکیه برای فروش به مکانیسم بانک مرکزی فروخته می‌شود و بانک DAB مرتبط با معامله ملک را تولید می‌کند.

راهنمای شهروندی فعلی بیان می‌کند که DAB توسط بانک از طریق KEP به Tapu Müdürlüğü مربوطه ارسال می‌شود.

DAB باید چه اطلاعاتی داشته باشد؟

برای معامله شهروندی، راهنمای فعلی به اطلاعات شناسایی از جمله موارد زیر نیاز دارد:

• نام و نام خانوادگی شخصی که تبدیل ارز برای او انجام می‌شود

• شماره پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی

• شماره ملک

• معادل دلار آمریکا ارز تبدیل شده

• بیانیه هدف معامله مربوطه

در صورت عدم وجود شماره ملک، اطلاعات شناسایی ملک مانند:

• بلوک (Ada)

• قطعه (Parsel)

• بلوک در صورت لزوم

• شماره بخش مستقل

باید طبق قاعده فعلی گنجانده شود.

به همین دلیل، یک رسید تبدیل بانکی عمومی نباید به طور خودکار به عنوان یک DAB ملکی به درستی تهیه شده در نظر گرفته شود.

DAB در مقابل گزارش ارزیابی

عملکردها کاملاً متفاوت هستند.

DAB
پاسخ می‌دهد:

• چه مقدار ارز خارجی واجد شرایط از طریق فرآیند بانکی مورد نیاز تبدیل شد؟

گزارش ارزیابی
پاسخ می‌دهد:

• ملک تحت چارچوب ارزیابی چه ارزشی دارد؟

TTB
پاسخ می‌دهد:

• چه مبلغی در تعیین سرمایه‌گذاری شهروندی شناسایی می‌شود؟

بنابراین:

DAB ≠ کارشناسی ≠ TTB

DAB ارزش بازار را ثابت نمی‌کند

فرض کنید یک خریدار به مبلغ زیر تبدیل می‌کند:

۵۰۰,۰۰۰ دلار

از طریق فرآیند DAB.

این ثابت نمی‌کند که آپارتمان دارای ارزش بازار:

۵۰۰,۰۰۰ دلار

است.

DAB تبدیل ارز را مستند می‌کند.

این یک ارزیابی نیست.

ارزیابی بالا انطباق DAB را ثابت نمی‌کند

به همین ترتیب:

ارزیابی: ۵۰۰,۰۰۰ دلار

ثابت نمی‌کند که:

DAB ۵۰۰,۰۰۰ دلاری

به درستی تکمیل شده است.

سیستم‌ها باید به طور جداگانه مدیریت شوند.

کدام مبلغ در سند رسمی استفاده می‌شود؟

تحت راهنمای شهروندی فعلی، Tapu Müdürlüğü از مبلغ لیر ترکیه نشان داده شده در DAB هنگام تهیه سند رسمی برای معاملات تحت سیستم DAB استفاده می‌کند.

راهنما بیان می‌کند که پس از معرفی رویه DAB، برای تعیین مبلغ معامله مربوطه، محاسبه نرخ ارز جداگانه بر اساس تاریخ درخواست انجام نمی‌شود؛ در عوض از DAB استفاده می‌شود.

این امر آماده‌سازی صحیح DAB را قبل از بسته شدن به ویژه مهم می‌کند.

آیا مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌ها می‌توانند در مبلغ ملک شهروندی گنجانده شوند؟

سرمایه‌گذاران خارجی باید بین موارد زیر تمایز قائل شوند:

• قیمت ملک

• و:

• هزینه‌های معامله

راهنمای فعلی TKGM بیان می‌کند که مبلغ فروش ارز خارجی مورد استفاده به عنوان قیمت ملک / مبلغ وعده فروش اعلام شده نباید شامل موارد غیر مرتبط با قیمت ملک مانند:

• مالیات بر ارزش افزوده

• کمیسیون

• هزینه‌ها

• مالیات

• عوارض

باشد.

بنابراین، یک توسعه‌دهنده نباید به سادگی بگوید:

"ملک ۳۸۰ هزار + مالیات بر ارزش افزوده + کمیسیون + هزینه‌های قانونی = بیش از ۴۰۰ هزار، بنابراین شهروندی واجد شرایط است."

مبلغ ملک واجد شرایط نباید به این صورت محاسبه شود.

مثال: ملک ۳۸۰ هزار دلاری + ۳۰ هزار دلار هزینه

فرض کنید:

• قیمت ملک: ۳۸۰,۰۰۰ دلار

• مالیات بر ارزش افزوده + کمیسیون + سایر هزینه‌ها: ۳۰,۰۰۰ دلار

• کل خروج نقدی: ۴۱۰,۰۰۰ دلار

سرمایه‌گذار نباید فرض کند:

"من ۴۱۰,۰۰۰ دلار خرج کردم، بنابراین از آستانه شهروندی عبور کردم."

الزام سرمایه‌گذاری شهروندی مربوط به مبلغ سرمایه‌گذاری ملکی واجد شرایط است — نه هر دلاری که خریدار در طول خرید خرج می‌کند.

مدرک پرداخت بانکی

معاملات شهروندی همچنین به مدرکی مبنی بر پرداخت واقعی قیمت خرید واجد شرایط نیاز دارند.

راهنمای فعلی TKGM به یک رسید بانکی تأیید شده نیاز دارد که پرداخت حداقل مبلغ قابل اجرا را به موارد زیر نشان دهد:

• فروشنده ملک

• گیرنده مرتبط مناسب تحت شرایط مشخص شده در راهنما

این مدرک پرداخت از DAB جدا است.

چرا هم DAB و هم رسید بانکی مورد نیاز هستند

دو سند به سؤالات مختلف پاسخ می‌دهند.

DAB
فرآیند تبدیل ارز مورد نیاز را نشان می‌دهد.

رسید بانکی
انتقال / پرداخت بهای ملک را نشان می‌دهد.

بنابراین:

ارز تبدیل شده ≠ به طور خودکار قیمت ملک پرداخت شده

و:

پرداخت انجام شده ≠ به طور خودکار DAB صحیح تکمیل شده

پرونده شهروندی نیاز به منسجم بودن مسیر معامله دارد.

رسید بانکی باید به چه چیزی ارجاع دهد؟

راهنمای شهروندی فعلی بیان می‌کند که رسید پرداخت باید حاوی اطلاعات ملک نشان داده شده در DAB باشد یا به معامله DAB مربوطه ارجاع دهد.

این به اتصال موارد زیر کمک می‌کند:

• پول

• به:

• ملک

• به:

• معامله شهروندی

پرداخت به شخصی غیر از فروشنده ثبت‌شده

معاملات گاهی می‌توانند شامل گیرندگان پرداخت قانونی غیر از حساب بانکی شخصی فروشنده باشند.

راهنمای فعلی TKGM به مقامات Tapu اجازه می‌دهد تا در مواردی که وجوه به افراد مرتبط مانند:

• نماینده مجاز

• همسر

• دارنده حق ساخت در برابر زمین

• بستانکار رهن

• بستانکار توقیف

• مالک شرکت

منتقل می‌شود، رابطه معقول را ارزیابی کنند.

بسته به ساختار معامله.

اما این مجوزی برای ارسال پول به هر حسابی که توسط نماینده انتخاب می‌شود، نیست.

رابطه قانونی باید منطقی و مستند باشد.

بهای ملک شهروندی را به حساب نماینده نامرتبط پرداخت نکنید

یک ساختار پرریسک به این صورت خواهد بود:

خریدار → حساب شخصی نماینده

بدون رابطه مستنداتی واضح با فروشنده یا ملک.

مسیر پرداخت شهروندی باید قبل از انتقال وجوه طراحی شود، نه اینکه بعداً بازسازی شود.

املاک متعدد برای شهروندی ترکیه

یک سرمایه‌گذار شهروندی لزوماً نیازی به خرید یک آپارتمان ۴۰۰,۰۰۰ دلاری ندارد.

راهنمای فعلی شهروندی TKGM بیان می‌کند که برای تحصیلات فروش مستقیم، تعداد حداکثر املاک ثابتی وجود ندارد.

الزام اساسی این است که مبلغ سرمایه‌گذاری واجد شرایط به دست آید.

بنابراین، یک خریدار به طور بالقوه می‌تواند از موارد زیر استفاده کند:

• آپارتمان A: مبلغ واجد شرایط ۲۲۰,۰۰۰ دلار

• آپارتمان B: مبلغ واجد شرایط ۲۰۰,۰۰۰ دلار

• مجموع: ۴۲۰,۰۰۰ دلار

مشروط به TTB، DAB، پرداخت و تمام الزامات دیگر.

املاک متعدد تحت TTB چگونه ارزیابی می‌شوند؟

برای املاک متعدد، راهنمای فعلی بیان می‌کند که مبالغ سرمایه‌گذاری به دلار نشان داده شده در بخش ارزش شهروندی TTBهای فردی با هم جمع می‌شوند.

با این حال، اگر مبلغ TTB یک ملک از مبلغ DAB آن بیشتر شود، فقط مبلغ DAB برای آن ملک محاسبه می‌شود.

این یک سقف برای هر ملک ایجاد می‌کند.

مثال: دو ملک

ملک A

• TTB: ۲۳۰,۰۰۰ دلار

• DAB: ۲۳۰,۰۰۰ دلار

• محاسبه شده: ۲۳۰,۰۰۰ دلار

ملک B

• TTB: ۲۱۰,۰۰۰ دلار

• DAB: ۱۹۰,۰۰۰ دلار

• محاسبه شده: ۱۹۰,۰۰۰ دلار

مجموع شناسایی شده از این مقایسه
۲۳۰,۰۰۰ + ۱۹۰,۰۰۰ = ۴۲۰,۰۰۰ دلار

TTB ۲۱۰,۰۰۰ دلاری ملک دوم اجازه نمی‌دهد ۲۱۰,۰۰۰ دلار محاسبه شود زیرا DAB آن فقط ۱۹۰,۰۰۰ دلار است.

مثال دیگر از املاک متعدد

ملک A

• مبلغ شناسایی شده TTB/DAB: ۲۰۵,۰۰۰ دلار

ملک B

• مبلغ شناسایی شده TTB/DAB: ۱۸۰,۰۰۰ دلار

مجموع: ۳۸۵,۰۰۰ دلار

حتی اگر قیمت‌های لیست ترکیبی آنها:

۴۵۰,۰۰۰ دلار

بود، مقایسه ارزش مربوطه همچنان زیر آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلار خواهد بود.

قراردادهای وعده فروش متعدد متفاوت هستند

قوانین برای:

• خریدهای مستقیم تکمیل شده

• و:

• معاملات وعده فروش رسمی

یکسان نیستند.

برای خرید مستقیم، راهنمای فعلی محدودیت عددی برای تعداد املاک مورد استفاده برای رسیدن به آستانه اعمال نمی‌کند.

با این حال، برای درخواست‌های شهروندی مبتنی بر وعده فروش، مبلغ سرمایه‌گذاری مورد نیاز باید از طریق:

یک قرارداد وعده فروش

تأمین شود.

آن قرارداد واحد می‌تواند شامل املاک متعدد باشد.

اما راهنمای فعلی بیان می‌کند که قراردادهای وعده فروش جداگانه متعدد را نمی‌توان برای درخواست شهروندی ترکیب کرد.

مثال وعده فروش

ساختار قابل قبول در اصل:
یک قرارداد وعده فروش رسمی
شامل:

• آپارتمان ۱

• آپارتمان ۲

• آپارتمان ۳
  با تأمین مبلغ واجد شرایط.

تحت راهنمای فعلی پذیرفته نمی‌شود:

• قرارداد A: ۱۵۰,۰۰۰ دلار

• قرارداد B: ۱۵۰,۰۰۰ دلار

• قرارداد C: ۱۲۰,۰۰۰ دلار

به عنوان سه قرارداد وعده فروش جداگانه که قرار است تجمیع شوند.

آیا می‌توانید برخی املاک را بخرید و بقیه را با وعده فروش تکمیل کنید؟

راهنمای شهروندی فعلی بیان می‌کند که در مواردی که املاک قبلاً تحت راهنما به مبلغ شهروندی مورد نیاز نمی‌رسند، کسری باقی‌مانده را نمی‌توان به سادگی با استفاده از یک توافقنامه وعده فروش تکمیل کرد.

این دلیل دیگری برای ساختاربندی پرتفوی شهروندی قبل از خرید است.

پرداخت وعده فروش باید پیش‌پرداخت باشد

برای یک درخواست شهروندی مبتنی بر توافقنامه وعده فروش رسمی، راهنمای فعلی الزام می‌کند که مبلغ واجد شرایط:

پیش‌پرداخت

شود و مبلغ باید حداکثر تا تاریخ قرارداد وعده فروش پرداخت شود.

بنابراین:

اقساط پرداخت شده پس از تاریخ وعده فروش واجد شرایط را نمی‌توان به سادگی فرض کرد که قاعده شهروندی را برآورده می‌کنند.

کدام املاک را می‌توان برای وعده فروش شهروندی استفاده کرد؟

راهنمای فعلی TKGM بیان می‌کند که درخواست‌های شهروندی مبتنی بر وعده‌های فروش رسمی برای املاکی معتبر است که در آنها:

• مالکیت طبقه‌ای (Kat Mülkiyeti)

• حق انتفاع بنا (Kat İrtifakı)

ایجاد شده باشد.

این امر به ویژه برای سرمایه‌گذاران خارج از برنامه مهم است.

خارج از برنامه به معنای "هر آپارتمان آینده" نیست

یک سرمایه‌گذار نمی‌تواند به سادگی یک توافقنامه رزرو خصوصی با یک توسعه‌دهنده برای یک واحد آینده تعریف‌نشده امضا کند و فرض کند که به عنوان یک وعده فروش شهروندی واجد شرایط است.

ساختار قانونی ملک و قرارداد مهم است.

مسیر رسمی فعلی برای درخواست‌های شهروندی مبتنی بر وعده فروش، به ساختار Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı ثبت‌شده مناسب نیاز دارد.

ارزیابی املاک جدید و در حال ساخت

قوانین ارزیابی رسمی همچنین به ساخت و ساز ناتمام می‌پردازند.

چارچوب ارزیابی TKGM ۲۰۲۴/۲ شامل قوانین دقیقی به طور خاص برای:

املاک ناتمام / در حال ساخت (natamam)

که در آنها حق انتفاع بنا (Kat İrtifakı) ایجاد شده است، می‌شود.

ارزیاب به سادگی قیمت آینده تکمیل شده توسعه‌دهنده را به ظاهر نمی‌پذیرد.

یک ملک در حال ساخت چگونه ارزیابی می‌شود؟

برای یک ملک که هنوز در حال ساخت است، ارزیابی باید مواردی از جمله موارد زیر را در نظر بگیرد:

• ارزش فعلی پروژه‌های تکمیل شده مشابه

• هزینه‌های مرتبط با تکمیل

• ریسک‌های قابل شناسایی تکمیل

• مرحله ساخت فعلی

این به این معناست:

قیمت آینده توسعه‌دهنده ≠ ارزیابی فعلی خودکار

ریسک ساخت می‌تواند ارزیابی را کاهش دهد یا از آن جلوگیری کند

چارچوب TKGM ۲۰۲۴/۲ فراتر می‌رود.

برای یک ملک ناتمام که در آن ریسک قابل توجهی وجود دارد که:

• پروژه رها شده است

• ساخت و ساز ادامه نخواهد یافت

کارشناس ارزیابی می‌تواند از تعیین یک ارزش ملک معمولی خودداری کرده و فیلد ارزش مربوطه را به صورت:

"محاسبه نشده (hesaplanmadı)"

نشان دهد.

این یک محافظت بسیار مهم برای سرمایه‌گذاران خارجی خارج از برنامه است.

زمان‌بندی مجوز ساخت نیز مهم است

قوانین ارزیابی ۲۰۲۴/۲ شامل بررسی‌های مرتبط با موارد زیر است:

• تاریخ مجوز ساخت

• اینکه آیا ساخت و ساز واقعاً شروع شده است

• مرحله ساخت

• اینکه آیا مجوز نیاز به تمدید دارد

به عنوان مثال، چارچوب بیان می‌کند که در برخی موقعیت‌ها که زمان زیادی از مجوز گذشته است و ساخت و ساز به درستی شروع نشده است یا مجوز نیاز به تمدید دارد، ممکن است یک ارزیابی تحت چارچوب معمولی تعیین نشود.

این نشان می‌دهد که چگونه ارزیابی می‌تواند ریسک پروژه خارج از برنامه را که یک بروشور براق نشان نمی‌دهد، آشکار کند.

ارزیابی و مساحت قانونی تأیید شده

اصل مهم دیگر در چارچوب ۲۰۲۴/۲ مربوط به مناطقی است که از نظر قانونی با پروژه تأیید شده مطابقت ندارند.

برای املاک ناتمام، مناطقی که با پروژه معماری ناسازگار هستند و هنوز ساخته نشده‌اند، به سادگی در مساحت ناخالص بخش مستقل برای اهداف ارزیابی گنجانده نمی‌شوند.

این ارتباط بین موارد زیر را تقویت می‌کند:

• ارزیابی

• و:

• بررسی اسکان / پروژه

بازسازی عمده بدون مجوز می‌تواند بر ارزیابی تأثیر بگذارد

چارچوب ارزیابی TKGM همچنین به تغییرات اساسی می‌پردازد.

برای یک ملک تکمیل شده فیزیکی که تحت یک تغییر عمده قرار می‌گیرد، مجوز تغییر لازم باید وجود داشته باشد.

در جایی که تغییر عمده بدون مجوز مورد نیاز ادامه می‌یابد، چارچوب بیان می‌کند که یک ارزش به روش معمولی تعیین نمی‌شود.

به همین دلیل است که یک آپارتمان که پس از بازسازی بزرگ‌تر یا مجلل‌تر به نظر می‌رسد، ممکن است به طور خودکار ارزیابی استفاده قانونی بالاتری دریافت نکند.

مثال: پسوند پنت‌هاوس که غیرقانونی به نظر می‌رسد

فروشنده آگهی می‌کند:

پنت‌هاوس ۱۸۰ متر مربع

اما پیکربندی قانونی تأیید شده از موارد زیر پشتیبانی می‌کند:

۱۴۰ متر مربع

با:

۴۰ متر مربع تراس بسته

که فاقد پشتیبانی پروژه مناسب است.

یک ارزیابی حرفه‌ای نمی‌تواند به سادگی هر متر مربع فیزیکی را به یک اندازه مشروع در نظر بگیرد.

ویژگی‌های استفاده قانونی می‌توانند به طور مادی بر ارزیابی تأثیر بگذارند.

ارزیابی ساخت جدید در مقابل فروش مجدد

ساخت جدید
ارزیابی ممکن است به ویژه به موارد زیر توجه کند:

• مرحله ساخت

• مجوز ساخت

• حق انتفاع بنا

• ریسک تکمیل

• پروژه‌های تکمیل شده مشابه

فروش مجدد
ارزیابی ممکن است بیشتر بر موارد زیر متمرکز شود:

• وضعیت فیزیکی موجود

• استفاده قانونی

• بازسازی

• سن ساختمان

• معاملات مشابه

• قابلیت بازاریابی فعلی

هر دو نیاز به تحلیل حرفه‌ای دارند.

ارزیابی شهروندی و مالکیت مشاع (Hisseli)

راهنمای شهروندی فعلی بیان می‌کند که یک متقاضی خارجی نمی‌تواند از طریق خرید ملکی که مالکیت مشترک بین چندین خریدار خارجی ایجاد می‌کند، واجد شرایط شود.

به عنوان مثال:

• خارجی A ۵۰٪ می‌خرد

• و:

• خارجی B ۵۰٪ می‌خرد

از یک آپارتمان.

آن ملک را نمی‌توان به سادگی به طور مستقل توسط هر خریدار برای مسیر ملک شهروندی استفاده کرد.

در مقابل، یک ملک که قبلاً متعلق به چندین نفر بوده، می‌تواند به طور کامل توسط یک متقاضی خارجی خریداری شود.

این باید قبل از تحمل هزینه‌های ارزیابی و بسته شدن در نظر گرفته شود.

TTB به تنهایی ارزش Tapu Harcı را کنترل نمی‌کند

تمایز ظریف اما مهم دیگر:

بخشنامه فعلی TKGM ۲۰۲۴/۴ بیان می‌کند که مبلغ تعیین شده در یک TTB به خودی خود برای اهداف Tapu Harcı تحت قوانین هزینه فعلی، اثر الزام‌آور ندارد.

بنابراین:

TTB ≠ مبنای مالیات / هزینه Tapu

این درس مرکزی ماده ۱۷ را تقویت می‌کند:

ارزش‌های ملک متفاوتی برای اهداف قانونی مختلف وجود دارد.

از TTB به عنوان تنها ارزیابی سرمایه‌گذاری خود استفاده نکنید

یک سرمایه‌گذار شهروندی همچنین باید از اشتباه عکس اجتناب کند.

یک TTB ممکن است ثابت کند که یک معامله چارچوب مبلغ سرمایه‌گذاری شهروندی را برآورده می‌کند.

این به طور خودکار به این معنا نیست:

• قیمت ملک منصفانه است

• بازده اجاره جذاب است

• محله قوی است

• توسعه‌دهنده قابل اعتماد است

• فروش مجدد آسان خواهد بود

بنابراین:

ارزش شهروندی ≠ کیفیت سرمایه‌گذاری

یک خریدار همچنان به تحلیل بازار معمولی نیاز دارد.

مثال: واجد شرایط شهروندی اما گران‌قیمت

فرض کنید:

• TTB: ۴۳۰,۰۰۰ دلار

• قیمت خرید واقعی: ۵۰۰,۰۰۰ دلار

• شواهد بازار مشابه: ۴۲۰,۰۰۰ - ۴۴۰,۰۰۰ دلار

معامله ممکن است نیاز ارزش شهروندی را برآورده کند.

اما خریدار همچنان ممکن است مبلغ زیر را پرداخت کند:

۶۰,۰۰۰ - ۸۰,۰۰۰ دلار

بالاتر از معیار معقول بازار.

صلاحیت شهروندی هرگز نباید به عنوان بهانه‌ای برای نادیده گرفتن قیمت‌گذاری بیش از حد استفاده شود.

"واجد شرایط شهروندی" هرگز نباید جایگزین تحلیل قیمت شود

اغلب به خریداران خارجی موارد زیر ارائه می‌شود:

بسته شهروندی — ۴۵۰,۰۰۰ دلار

سؤالات صحیح عبارتند از:

• ارزش مستقل بازار چیست؟

• TTB چه چیزی را شناسایی می‌کند؟

• مبلغ DAB چقدر است؟

• مبلغ فروش رسمی چقدر است؟

• چه مبلغی واقعاً منتقل می‌شود؟

• قیمت در مقایسه با واحدهای مشابه چگونه است؟

فقط در این صورت است که سرمایه‌گذار می‌تواند تصمیم بگیرد که آیا هر دو:

• انطباق با شهروندی

• و:

• ارزش سرمایه‌گذاری

منطقی هستند.

اشتباهات رایج ارزیابی خریداران خارجی

استفاده از یک قاعده ارزیابی قدیمی
چارچوب اجباری خریداران خارجی تغییر کرده است.
از الزامات فعلی TKGM استفاده کنید.

فرض اینکه فروشنده خارجی به معنای ارزیابی اجباری است
قاعده اصلاح شده بر خریداران خارجی اشخاص حقیقی و دسته‌بندی معاملات لیست شده متمرکز است.

سفارش یک گزارش خصوصی تصادفی
گزارش‌های رسمی مورد استفاده در معاملات TKGM مربوطه باید از سیستم رسمی پیروی کنند.

انتخاب یک شرکت ارزیابی معمولی برای شهروندی
مسیر شهروندی فعلی از GEDAŞ استفاده می‌کند.

اشتباه گرفتن کارشناسی با TTB
آنها عملکردهای متفاوتی دارند.

فرض اینکه قیمت لیست ارزش شهروندی را تعیین می‌کند
این کار را نمی‌کند.

فرض اینکه TTB به تنهایی کافی است
مبلغ معامله رسمی، DAB و پرداخت بانکی نیز مهم هستند.

فرض اینکه TTB بالا می‌تواند بر DAB پایین غلبه کند
اگر TTB از DAB برای آن ملک بیشتر شود، مبلغ DAB مبلغ در نظر گرفته شده را محدود می‌کند.

افزودن مالیات بر ارزش افزوده و کمیسیون برای رسیدن به ۴۰۰ هزار دلار
موارد غیر مرتبط با قیمت ملک نباید به سادگی در مبلغ ملک واجد شرایط اعلام شده گنجانده شوند.

پرداخت قبل از برنامه‌ریزی DAB
ساختار تبدیل ارز و پرداخت باید قبل از بسته شدن طراحی شود.

ترکیب قراردادهای وعده فروش جداگانه متعدد
راهنمای شهروندی فعلی اجازه ترکیب چندین قرارداد وعده فروش برای برآورده کردن آستانه را نمی‌دهد.

باور به اینکه یک ملک در حال ساخت باید با قیمت بروشور آینده خود ارزش‌گذاری شود
قوانین ارزیابی به صراحت هزینه تکمیل و ریسک ساخت را در نظر می‌گیرند.

چک‌لیست ارزیابی شهروندی قبل از پرداخت ودیعه

ملک

• ملک برای معامله شهروندی مورد نظر واجد شرایط است

• ساختار Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı بررسی شد

• ساختار قانونی خارج از برنامه تأیید شد

بازار

• قیمت درخواستی فروشنده با بازار محلی مقایسه شد

• املاک مشابه بررسی شدند

• حق‌الامتیاز شهروندی شناسایی شد

ارزیابی

• ارزیابی شهروندی از طریق مسیر صحیح Web Tapu درخواست شد

• فرآیند GEDAŞ درک شد

• اطلاعات ملک صحیح است

• هیچ فرضی فقط بر اساس ارزیابی توسعه‌دهنده وجود ندارد

TTB

• تعیین سرمایه‌گذاری TTB درک شد

• آستانه تک ملک بررسی شد

• مبالغ املاک متعدد در صورت لزوم محاسبه شد

DAB

• مبلغ صحیح برنامه‌ریزی شد

• اطلاعات خریدار / پاسپورت صحیح

• شناسایی ملک صحیح

• DAB کمتر از مبلغ سرمایه‌گذاری مورد نیاز نیست

پرداخت

• گیرنده بانکی تأیید شد

• مرجع ملک / DAB گنجانده شد

• مبلغ واجد شرایط از طریق کانال بانکی قابل ردیابی پرداخت شد

• پرداخت به طور جداگانه آستانه را برآورده می‌کند

معامله رسمی

• مبلغ فروش رسمی آستانه را برآورده می‌کند

• هزینه‌های غیر ملکی در مبلغ ملک واجد شرایط محاسبه نمی‌شوند

• رویه محدودیت سه ساله درک شد

جریان کار بهتر برای ارزش شهروندی

به جای:

یافتن لیست ۴۰۰ هزار دلاری → پرداخت → پرسیدن اینکه آیا واجد شرایط است

از موارد زیر استفاده کنید:

تأیید قوانین شهروندی → شناسایی ملک واجد شرایط → تحلیل ارزش بازار → شروع فرآیند ارزیابی رسمی → بررسی TTB → ساختاربندی DAB → ساختاربندی پرداخت بانکی → تکمیل فروش رسمی → ثبت محدودیت شهروندی

این توالی، ریسک کشف یک مشکل ارزیابی را پس از انتقال وجوه خرید، کاهش می‌دهد.

نکات کلیدی

سیستم ارزیابی خریداران خارجی ۲۰۲۶ باید به عنوان دو چارچوب مرتبط اما متمایز درک شود.

ارزیابی معمولی خریدار خارجی
تحت چارچوب TKGM اصلاح شده، در صورتی که شخص حقیقی خارجی خریدار باشد و معامله در دسته‌بندی معاملات قابل اجرا قرار گیرد، گزارش ارزیابی مورد نیاز است.

گزارش‌های معامله رسمی در موارد زیر ادغام شده‌اند:

Web Tapu + TADEBİS

به جای اینکه فایل‌های PDF خصوصی معمولی باشند که خارج از فرآیند رسمی سفارش داده می‌شوند.

برای معاملات غیر مرتبط با شهروندی، چارچوب ۲۰۲۴/۲ فعلی اجازه می‌دهد سازمان ارزیابی مجاز از لیست واجد شرایط یا از طریق فرآیند تخصیص خودکار سیستم انتخاب شود.

ارزیابی شهروندی
برای معاملات مربوط به شهروندی، چارچوب ۲۰۲۴/۲ نیاز دارد:

GEDAŞ

از طریق مسیر ارزیابی فروش شهروندی تعیین شده در Web Tapu.

سپس سیستم شهروندی فعلی موارد زیر را اضافه می‌کند:

TTB — سند تعیین مبلغ مبنای تحصیل شهروندی از طریق خرید ملک

تحت چارچوب فعلی TKGM ۲۰۲۴/۴.

TTB به عنوان بخشی از سیستم ارزیابی TADEBİS تولید می‌شود و شامل تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری خاص شهروندی است.

برای یک ملک واحد، TTB باید از این یافته پشتیبانی کند که ملک حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری قابل اجرا را برآورده می‌کند.

برای املاک متعدد، مبالغ دلار واجد شرایط نشان داده شده در TTBهای آنها می‌تواند جمع شود.

با این حال، اگر مبلغ TTB یک ملک از مبلغ DAB آن بیشتر شود، فقط مبلغ DAB برای آن ملک در نظر گرفته می‌شود.

آستانه سرمایه‌گذاری شهروندی فعلی، همراه با محدودیت سه ساله مورد نیاز، برای مسیر تحصیل ملک قابل اجرا:

۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

باقی می‌ماند.

اما رسیدن به آن آستانه با قیمت لیست تعیین نمی‌شود.

چارچوب فعلی نیاز دارد که مبلغ فروش / وعده فروش رسمی مربوطه و پرداخت‌های مستند به طور مستقل حداقل قانونی را برآورده کنند، در حالی که ارزش شهروندی از طریق چارچوب TTB تأیید می‌شود.

این مهم‌ترین فرمول در بخش ۲ را ایجاد می‌کند:

قیمت لیست ≠ ارزیابی ≠ TTB ≠ DAB ≠ پرداخت بانکی

برای شهروندی، این ارقام باید هماهنگ شوند، نه اینکه به عنوان جایگزین یکدیگر در نظر گرفته شوند.

یک قاعده به ویژه مهم:

اگر TTB > DAB ← DAB مبلغ در نظر گرفته شده را محدود می‌کند

خریداران شهروندی همچنین باید به یاد داشته باشند که هزینه‌های معامله مانند:

• مالیات بر ارزش افزوده

• کمیسیون

• مالیات‌ها

• عوارض

• سایر هزینه‌ها

نباید به سادگی به قیمت ملک اضافه شوند تا آستانه سرمایه‌گذاری مورد نیاز ایجاد شود.

در نهایت، قوانین ارزیابی برای املاک در حال ساخت به طور قابل توجهی پیچیده‌تر از صرفاً استفاده از قیمت فروش آینده توسعه‌دهنده است.

چارچوب ارزیابی فعلی نیاز به در نظر گرفتن موارد زیر دارد:

• پروژه‌های تکمیل شده مشابه

• هزینه تکمیل

• مرحله ساخت

• ریسک‌های قابل شناسایی پروژه

و در پروژه‌های ناتمام پرریسک، ارزیاب حتی می‌تواند از تعیین یک ارزش معمولی خودداری کند.

بنابراین، رویکرد صحیح سرمایه‌گذار خارجی:

تحلیل ارزش بازار + ارزیابی رسمی + TTB در صورت لزوم + DAB + تأیید پرداخت بانکی + بررسی تابو = کنترل بهتر معامله

یک گزارش ارزیابی املاک در ترکیه چقدر اعتبار دارد؟

ارزیابی املاک به زمان حساس است.

یک ارزیابی منعکس‌کننده موارد زیر است:

• ملک خاص

• وضعیت قانونی و فیزیکی خاص

• شواهد بازار

• تاریخ ارزیابی خاص

بنابراین نباید به عنوان اعتبار دائمی در نظر گرفته شود.

این امر به ویژه برای خریداران خارجی که ملک را برای موارد زیر خریداری می‌کنند، مهم است:

• شهروندی ترکیه

• یک معامله دفتر اسناد رسمی تنظیم شده

• تأمین مالی

• تحلیل سرمایه‌گذاری

زیرا سند قابل اجرا ممکن است قبل از تکمیل معامله منقضی شود.

اعتبار گزارش ارزیابی ۲۰۲۶: ۳ ماه در مقابل ۶ ماه

یکی از مهم‌ترین تمایزات در سیستم فعلی، تاریخ:

۹ دسامبر ۲۰۲۴

است.

سؤالات متداول رسمی فعلی TKGM بیان می‌کند که:

• گزارش‌های ارزیابی تهیه شده قبل از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ از تاریخ صدور خود به مدت سه ماه اعتبار دارند

• اسناد تعیین مبلغ — TTBهای صادر شده پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ — به مدت شش ماه اعتبار دارند

بنابراین:

گزارش ارزیابی چارچوب قدیمی = ۳ ماه

در حالی که:

TTB شهروندی فعلی = ۶ ماه

این تمایز به ویژه برای خریداران شهروندی مهم است.

چرا تاریخ مهم است

تصور کنید یک سرمایه‌گذار خارجی یک گزارش ارزیابی شهروندی را در تاریخ:

۲۰ نوامبر ۲۰۲۴

دریافت کرده است.

این سند تحت چارچوب قبلی قرار می‌گیرد.

حالا سرمایه‌گذار دیگری را مقایسه کنید که TTB او در تاریخ:

۱۰ ژانویه ۲۰۲۶

صادر شده است.

سند دوم تحت چارچوب جدیدتر TTB قرار دارد و دارای دوره اعتبار شش ماهه است.

بنابراین، فقط نپرسید:

"ارزیابی چه زمانی تهیه شد؟"

بپرسید:

"این یک گزارش ارزیابی قدیمی است یا یک TTB فعلی، و کدام قاعده اعتبار اعمال می‌شود؟"

مثال: اعتبار TTB

فرض کنید یک TTB شهروندی در تاریخ:

۱۵ مارس ۲۰۲۶

صادر شده است.

چارچوب اعتبار شش ماهه فعلی آن به این معناست که سرمایه‌گذار باید معامله را به گونه‌ای ساختاربندی کند که رویه ملک شهروندی مربوطه از سند در آن دوره استفاده کند.

اگر موارد زیر صادق است، TTB را به طور غیرضروری زود سفارش ندهید:

• تکمیل توسعه‌دهنده ماه‌ها فاصله دارد

• DAB آماده نیست

• ساختار پرداخت حل نشده است

• انتقال Tapu به طور قابل توجهی به تأخیر خواهد افتاد

زمان‌بندی باید هماهنگ شود.

یک ارزیابی می‌تواند قبل از انقضای قانونی، عملاً منسوخ شود

حتی در دوره اعتبار رسمی، شرایط بازار می‌تواند تغییر کند.

به عنوان مثال:

• حرکات ارزی

• تغییرات عمده نرخ بهره

• افتتاح مترو جدید

• تکمیل پروژه

• توسعه محله

• آسیب فیزیکی به ملک

می‌تواند بر ارزیابی اقتصادی خریدار تأثیر بگذارد.

بنابراین:

اعتبار سند قانونی و ارتباط سرمایه‌گذاری لزوماً یکسان نیستند.

یک گزارش ممکن است هنوز به طور قانونی قابل استفاده باشد در حالی که خریدار تصمیم می‌گیرد تحلیل بازار تازه اضافی انجام دهد.

اگر ملک پس از ارزیابی تغییر کند، چه اتفاقی می‌افتد؟

یک ارزیابی برای ویژگی‌های ملک ارزیابی شده در آن زمان اعمال می‌شود.

اگر تغییرات مادی بعداً رخ دهد، گزارش قبلی نباید به طور خودکار به عنوان یک تحلیل فعلی در نظر گرفته شود.

نمونه‌ها شامل موارد زیر است:

• بازسازی عمده

• ترکیب آپارتمان‌ها

• تقسیم یک واحد

• تغییر نوع (Cins değişikliği)

• ایجاد حق ارتفاق جدید

• آسیب فیزیکی قابل توجه

زمانی که تغییرات ثبت یا فیزیکی به طور مادی بر ارزش تأثیر می‌گذارند، ممکن است به جای تکیه بی‌نهایت بر یک گزارش قدیمی، یک ارزیابی جدید لازم باشد.

این دلیل دیگری برای اجتناب از سفارش ارزیابی خیلی زود در معامله‌ای که هنوز در حال تغییر است، می‌باشد.

اگر ارزیابی از قیمت خرید کمتر باشد؟

این یکی از مهم‌ترین سناریوهای خریدار است.

فرض کنید:

• قیمت درخواستی فروشنده: ۳۵۰,۰۰۰ دلار

• قیمت مذاکره شده: ۳۳۰,۰۰۰ دلار

• ارزیابی حرفه‌ای: ۲۸۵,۰۰۰ دلار

خریدار اکنون یک:

شکاف ۴۵,۰۰۰ دلاری

بین قیمت خرید مذاکره شده و ارزیابی دارد.

این به طور خودکار معامله را غیرقانونی نمی‌کند.

اما یک سؤال سرمایه‌گذاری ایجاد می‌کند:

چرا من ۳۳۰,۰۰۰ دلار برای چیزی می‌پردازم که به طور مستقل نزدیک‌تر به ۲۸۵,۰۰۰ دلار ارزش‌گذاری شده است؟

دلایل احتمالی برای قیمت خرید بالاتر

تفاوت ممکن است با موارد زیر توضیح داده شود:

• چشم‌انداز استثنایی

• بسته مبلمان

• تأمین مالی فروشنده

• طبقه منحصر به فرد

• در دسترس بودن فوری

• ارزش عاطفی یا سبک زندگی

• موجودی محدود

اما ممکن است به سادگی به این معنا نیز باشد:

ملک گران‌قیمت است

خریدار باید قبل از بسته شدن بررسی کند.

مثال: پرداخت حق‌الامتیاز ۱۵٪

• ارزیابی حرفه‌ای: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

• قیمت خرید: ۳۴۵,۰۰۰ دلار

• حق‌الامتیاز: ۴۵,۰۰۰ دلار

• درصد حق‌الامتیاز: ۱۵٪

خریدار باید آگاهانه تصمیم بگیرد که آیا ویژگی‌های منحصر به فرد ملک، پرداخت حق‌الامتیاز ۱۵٪ را توجیه می‌کند یا خیر.

اجازه ندهید فروشنده این را به موارد زیر تبدیل کند:

"شرکت ارزیابی همیشه محافظه‌کار است."

این ممکن است در مورد خاص درست باشد یا نباشد.

مدرک بخواهید.

ارزیابی پایین‌تر یک ابزار مذاکره است

یک گزارش مستقل می‌تواند موقعیت مذاکره خریدار را تقویت کند.

به عنوان مثال:

• فروشنده درخواست می‌کند: ۳۳۰,۰۰۰ دلار

• ارزیابی: ۲۸۵,۰۰۰ دلار

خریدار می‌تواند به صورت تجاری پاسخ دهد:

"شواهد مستقل نشان می‌دهد که ارزش ملک به طور مادی کمتر از قیمت درخواستی است."

فروشنده می‌تواند:

• قیمت را کاهش دهد

• حق‌الامتیاز را توضیح دهد

• مذاکره را رد کند

اما اکنون خریدار اطلاعات بهتری دارد.

اگر ارزیابی از قیمت خرید بیشتر باشد؟

حالا عکس آن را در نظر بگیرید.

• ارزیابی حرفه‌ای: ۳۵۰,۰۰۰ دلار

• قیمت خرید: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

این ممکن است نشان‌دهنده یک خرید خوب باشد.

دلایل احتمالی:

• فروشنده فوری

• مذاکره قوی

• فروش ناگوار

• شرایط خانوادگی

• ملک نیاز به نقدینگی سریع دارد

اما:

ارزیابی بالا ≠ معامله خودکار

خریدار همچنان باید موارد زیر را بررسی کند:

• تابو

• اسکان

• وضعیت سازه

• بارها (تعهدات)

• سازگاری فیزیکی / قانونی

گاهی یک ملک به دلیلی ارزان است.

اجازه ندهید ارزیابی بالا جایگزین بررسی شود

فرض کنید:

• ارزیابی: ۴۰۰,۰۰۰ دلار

• قیمت خرید: ۳۳۰,۰۰۰ دلار

اما آپارتمان همچنین دارای موارد زیر است:

• رهن توسعه‌دهنده

• اسکان نامشخص

• تغییرات فیزیکی قابل توجه

ارزیابی آن مشکلات را برطرف نمی‌کند.

نتیجه صحیح این نیست:

"گزارش می‌گوید ۴۰۰ هزار دلار، بنابراین همه چیز ایمن است."

ارزیابی فقط یک لایه بررسی است.

اگر TTB زیر ۴۰۰,۰۰۰ دلار باشد؟

برای سرمایه‌گذاران شهروندی، این بسیار مهم‌تر است.

آستانه سرمایه‌گذاری مستقیم ملک فعلی برای شهروندی، همراه با محدودیت سه ساله سند مورد نیاز:

۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

است.

از ۹ دسامبر ۲۰۲۴، TTBهای صادر شده توسط GEDAŞ پس از فرآیند مقایسه و ارزیابی مربوطه تولید می‌شوند و با توجه به مبلغ یا نتیجه نشان داده شده در سند استفاده می‌شوند.

این به این معناست:

شما نمی‌توانید به سادگی به دفتر Tapu بگویید که فروشنده می‌گوید آپارتمان ارزش بیشتری دارد.

نتیجه TTB مهم است.

مثال: TTB می‌گوید ۳۸۵,۰۰۰ دلار

فرض کنید:

• قیمت لیست: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• برنامه پرداخت خریدار: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• مبلغ سرمایه‌گذاری TTB: ۳۸۵,۰۰۰ دلار

برای یک استراتژی تک ملکی، آن TTB حداقل سرمایه‌گذاری فعلی:

۴۰۰,۰۰۰ دلار

را تعیین نمی‌کند.

قیمت لیست نمی‌تواند بر نتیجه TTB غلبه کند.

آگهی ۴۵۰ هزار دلاری همچنان می‌تواند در تست ارزش شهروندی شکست بخورد

این یکی از مهم‌ترین هشدارهای کل مقاله است.

یک ملک می‌تواند به عنوان:

"۴۵۰,۰۰۰ دلار — شهروندی تضمینی"

تبلیغ شود، اما همچنان نتیجه TTB زیر آستانه قانونی داشته باشد.

بنابراین:

لیست ۴۵۰ هزار دلاری ≠ ارزش شهروندی ۴۵۰ هزار دلاری

خریداران خارجی هرگز نباید بازاریابی توسعه‌دهنده را به عنوان تعیین نهایی شهروندی در نظر بگیرند.

بعد از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ چه چیزی تغییر کرد؟

قبل از سیستم فعلی TTB، شرایطی وجود داشت که در صورت برآورده شدن DAB و شواهد پرداخت، گزارش‌های ارزیابی GEDAŞ زیر ۴۰۰,۰۰۰ دلار می‌توانستند برای بررسی اداری بیشتر ارجاع داده شوند.

چارچوب فعلی برای TTBهای پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ متفاوت است.

برای TTBهای جدیدتر، سند پس از فرآیند مقایسه و ارزیابی سیستم تولید می‌شود و سپس با توجه به نتیجه یا مبلغ حداقل سرمایه‌گذاری نشان داده شده استفاده می‌شود.

این باعث می‌شود فرآیند مدرن مستقیم‌تر باشد.

ابتدا خرید نکنید و امیدوار باشید که بعداً TTB را اصلاح کنید

یک توالی خطرناک:

توسعه‌دهنده می‌گوید ۴۵۰ هزار دلار → خریدار پرداخت می‌کند → TTB با ۳۸۰ هزار دلار صادر می‌شود → مشکل شهروندی

توالی بهتر:

انتخاب ملک → درک فرآیند ارزیابی شهروندی فعلی → دریافت و بررسی مستندات ارزش رسمی → ساختاربندی DAB و پرداخت → تکمیل معامله

هدف شهروندی باید قبل از اینکه بازیابی پول دشوار شود، بر ساختار بسته شدن تأثیر بگذارد.

اگر TTB بالای ۴۰۰,۰۰۰ دلار باشد اما قیمت خرید کمتر باشد؟

یک تصور غلط رایج دیگر:

"اگر TTB من ۴۵۰,۰۰۰ دلار بگوید، می‌توانم آپارتمان را با ۳۵۰,۰۰۰ دلار بخرم و همچنان واجد شرایط باشم."

این را نباید فرض کرد.

مسیر شهروندی فقط بر اساس رقم ارزیابی نیست.

خود سرمایه‌گذاری ملک باید نیاز ۴۰۰,۰۰۰ دلاری فعلی را برآورده کند.

بنابراین:

TTB بالا ≠ مجوز برای انجام سرمایه‌گذاری واجد شرایط زیر ۴۰۰ هزار دلار

ساختار معامله واقعی همچنان مهم است.

مثال

• TTB: ۴۶۰,۰۰۰ دلار

• قیمت خرید واقعی: ۳۷۰,۰۰۰ دلار

خریدار نباید فرض کند:

"گزارش ۹۰,۰۰۰ دلار اضافی به من می‌دهد."

تخمین ارزیابی، پول سرمایه‌گذاری شده نیست.

سرمایه‌گذاری شهروندی به خود سرمایه‌گذاری ملکی واجد شرایط نیاز دارد.

ارزش بازار و ارزش شهروندی باید به طور جداگانه تحلیل شوند

یک سرمایه‌گذاری خوب شهروندی به طور ایده‌آل دو تست را پشت سر می‌گذارد.

تست شهروندی
آیا الزامات سرمایه‌گذاری رسمی را برآورده می‌کند؟

تست سرمایه‌گذاری
آیا واقعاً تقریباً به اندازه مبلغی که من می‌پردازم، ارزش دارد؟

اینها سؤال یکسانی نیستند.

مثال: مطابق با شهروندی اما از نظر اقتصادی بد

فرض کنید:

• TTB: ۴۱۰,۰۰۰ دلار

• قیمت خرید: ۵۰۰,۰۰۰ دلار

• شواهد بازار مشابه: ۴۰۰,۰۰۰ - ۴۲۵,۰۰۰ دلار

ملک ممکن است به طور بالقوه آستانه ارزش شهروندی را برآورده کند.

اما خریدار همچنان ممکن است مبلغ زیر را پرداخت کند:

۷۵,۰۰۰ - ۱۰۰,۰۰۰ دلار

بالاتر از شواهد معقول بازار.

بنابراین:

واجد شرایط شهروندی بودن به معنای قیمت منصفانه نیست.

"حق‌الامتیاز شهروندی"

برخی از املاک به طور خاص برای سرمایه‌گذاران خارجی شهروندی بازاریابی می‌شوند.

این می‌تواند یک:

حق‌الامتیاز شهروندی

ایجاد کند که در آن از خریدار خارجی خواسته می‌شود بیش از یک خریدار معمولی بازار محور بپردازد.

به عنوان مثال:

• قیمت بازار محلی: ۴۱۰,۰۰۰ دلار

• بسته شهروندی: ۴۷۰,۰۰۰ دلار

• تفاوت: ۶۰,۰۰۰ دلار

خریدار باید بپرسد:

"من برای آن ۶۰,۰۰۰ دلار اضافی چه چیزی دریافت می‌کنم؟"

اگر پاسخ صرفاً:

"خدمات شهروندی شامل می‌شود"

است، ارزش تجاری باید به دقت تحلیل شود.

چگونه یک ملک شهروندی گران‌قیمت را تشخیص دهیم

از چندین بررسی استفاده کنید.

فروش مجدد مشابه
به واحدهای موجود مشابه نگاه کنید.

موجودی همان پروژه
مقایسه کنید:

• قیمت خریدار خارجی

• قیمت داخلی یا فروش مجدد

• قیمت توسعه‌دهنده

قیمت به ازای هر متر مربع قابل استفاده
نه فقط متر مربع ناخالص آگهی شده.

ارزیابی مستقل بازار
جدا از نظر دفتر فروش.

بازده اجاره
آیا اجاره از قیمت ادعا شده پشتیبانی می‌کند؟

سناریوی فروش مجدد
آیا می‌توانید تقریباً به همان قیمت به یک خریدار معمولی بازار بفروشید؟

سؤال آخر به ویژه مهم است.

تست خروج شهروندی

قبل از خرید، بپرسید:

"اگر شهروندی وجود نداشت، آیا خریدار دیگری به طور معقول این قیمت را برای این آپارتمان می‌پرداخت؟"

اگر پاسخ:

خیر

است، سرمایه‌گذار ممکن است به جای یک دارایی ملکی قوی، یک محصول شهروندی خریداری کند.

آن تمایز باید عمدی باشد.

ارزیابی و بازده اجاره

ارزیابی همچنین با اقتصاد اجاره تعامل دارد.

فرض کنید:

• قیمت ملک: ۴۰۰,۰۰۰ دلار

• اجاره ناخالص سالانه: ۱۶,۰۰۰ دلار

• بازده ناخالص اجاره: ۴٪

حالا همان ملک را در نظر بگیرید که به یک خارجی با قیمت:

۵۰۰,۰۰۰ دلار

فروخته می‌شود، در حالی که اجاره ثابت می‌ماند:

۱۶,۰۰۰ دلار

بازده ناخالص به:

۳.۲٪

کاهش می‌یابد.

خود ملک تغییر نکرده است.

فقط قیمت پرداخت شده تغییر کرده است.

بنابراین، پرداخت اضافی به طور مستقیم بازده سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد.

فرمول بازده ناخالص

یک محاسبه ساده:

اجاره ناخالص سالانه ÷ قیمت ملک × ۱۰۰

مثال:

• اجاره ناخالص سالانه: ۱۸,۰۰۰ دلار

• قیمت خرید: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• بازده ناخالص: ۴٪

این شامل موارد زیر نمی‌شود:

• هزینه مدیریت (Aidat)

• نگهداری

• مالیات

• خالی بودن

• مدیریت

• مبلمان

بازده خالص کمتر خواهد بود.

ارزیابی و بازده اجاره تحلیل‌های متفاوتی هستند

یک ارزیابی حرفه‌ای ممکن است در صورت لزوم از شواهد اجاره یا درآمد استفاده کند.

اما یک سرمایه‌گذار خارجی همچنان باید مدل سرمایه‌گذاری خود را بسازد.

بپرسید:

• اجاره ماهانه واقعی چقدر است؟

• چند ماه خالی بودن باید فرض شود؟

• چه کسی هزینه مدیریت (Aidat) را می‌پردازد؟

• آیا آپارتمان مبله است؟

• چه هزینه مدیریتی اعمال می‌شود؟

• چه مالیاتی بر درآمد اجاره اعمال می‌شود؟

ارزیابی یک ملک، بازده سرمایه‌گذاری آن نیست.

ارزیابی و ارزش Emlak Rayiç / Emlak Vergisi

همانطور که در بخش ۱ توضیح داده شد:

ارزش بازار حرفه‌ای

و:

ارزش مالیات بر دارایی شهرداری

اهداف متفاوتی دارند.

یک ارزش شهرداری که به طور مادی کمتر از ارزیابی حرفه‌ای است، لزوماً به این معنا نیست که مشکلی وجود دارد.

سیستم‌ها از روش‌شناسی ارزیابی و اهداف قانونی متفاوتی استفاده می‌کنند.

مثال

• ارزیابی حرفه‌ای بازار: ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• ارزش Emlak Vergisi: ۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

خریدار نباید نتیجه بگیرد:

"ارزیاب، ملک را ۱۰ میلیون گران‌تر کرده است."

رقم شهرداری برای یک ارزیابی فروش مستقل بازار آزاد طراحی نشده است.

ارزیابی و Tapu Harcı

این تمایز برای هزینه‌های انتقال ملک نیز مهم است.

برای یک انتقال ملک معمولی، Tapu Harcı به طور جداگانه برای خریدار و فروشنده با نرخ:

۲٪ هر کدام

بر مبلغ معامله واقعی اعلام شده مربوطه، با رعایت حداقل Emlak Vergisi قابل اجرا، محاسبه می‌شود.

بنابراین:

TTB / ارزیابی حرفه‌ای ≠ به طور خودکار مبنای Tapu Harcı

چارچوب هزینه، قوانین قانونی خود را دارد.

مثال: Tapu Harcı

• قیمت فروش واقعی: ۱۲,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

• ارزش Emlak Vergisi: ۴,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

خریدار نمی‌تواند به سادگی بگوید:

"بیایید ۴ میلیون اعلام کنیم زیرا این ارزش شهرداری است."

مبلغ معامله واقعی برای انتقال رسمی مرتبط باقی می‌ماند.

ریسک اعلام پایین‌تر

اگر اداره بعداً تشخیص دهد که ارزش اعلام شده منعکس‌کننده معامله واقعی نیست، ممکن است عواقب مالیاتی یا هزینه‌ای اضافی به دنبال داشته باشد.

به همین دلیل:

ارزش پایین شهرداری نباید به عنوان ابزاری برای کاهش مصنوعی قیمت خرید اعلام شده در نظر گرفته شود.

معامله صحیح باید مبلغ تجاری واقعی را مستند کند.

ارزیابی و مالیات‌های املاک

یک گزارش ارزیابی حرفه‌ای همچنین به طور خودکار هر مالیات ملک آینده را تعیین نمی‌کند.

مالیات‌های مختلف از مبانی قانونی متفاوتی استفاده می‌کنند.

نمونه‌ها می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• Emlak Vergisi

• مالیات مسکن با ارزش

• مالیات بر درآمد اجاره

• مالیات بر سود سرمایه

اینها باید تحت قوانین مالیاتی جداگانه خود بررسی شوند.

بنابراین:

ارزش ارزیابی ≠ مبنای مالیاتی جهانی

این به تفصیل در راهنمای جداگانه ما "مالیات‌های املاک در ترکیه برای خارجیان" پوشش داده شده است.

ارزیابی و اجازه اقامت ملکی

ارزیابی املاک و مهاجرت نیز باید مفاهیم جداگانه‌ای باقی بمانند.

چارچوب اقامت مالک ملک ترکیه، ملک مسکونی مربوطه و متقاضی را تحت قوانین مهاجرت ارزیابی می‌کند.

اما:

یک گزارش ارزیابی حرفه‌ای به خودی خود اجازه اقامت را اعطا نمی‌کند.

درخواست اقامت به طور جداگانه تحت قانون مهاجرت ارزیابی می‌شود.

فرض نکنید که ارزیابی بالا، درخواست اقامت را خودکار می‌کند

فرض کنید:

• ارزیابی ملک: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

این به این معنا نیست:

"اقامت تضمینی است."

متقاضی همچنان باید موارد زیر را برآورده کند:

• الزامات مالک ملک

• الزامات استفاده مسکونی

• الزامات ارزش ملک فعلی

• شرایط عمومی اقامت

ارزیابی یک مؤلفه مرتبط با ملک است، نه تصمیم مهاجرتی.

ارزیابی استفاده مسکونی را اثبات نمی‌کند

یک واحد ممکن است ارزش بالایی داشته باشد اما از نظر قانونی:

• دفتر کار

• واحد تجاری

• مغازه

باشد.

برای یک استراتژی اقامت مبتنی بر ملک، طبقه‌بندی مسکونی و استفاده از ملک مهم باقی می‌ماند.

بنابراین:

ارزش بالا ≠ صلاحیت مسکونی

نوع ملک را بررسی کنید.

آیا یک گزارش ارزیابی ثابت می‌کند که تابو تمیز است؟

خیر.

این یک تمایز حیاتی است.

یک کارشناس ارزیابی ممکن است ویژگی‌های دفتر اسناد رسمی را بررسی کند زیرا می‌توانند بر ارزش تأثیر بگذارند.

اما این جایگزین بررسی مستقل سند نمی‌شود.

خریدار باید به طور جداگانه موارد زیر را تأیید کند:

• مالک فعلی

• سهم مالکیت

• رهن (İpotek)

• توقیف (Haciz)

• شرح (Şerh)

• سایر محدودیت‌ها

به راهنمای جداگانه تابو برای خارجیان مراجعه کنید.

گزارش ارزیابی در مقابل بررسی تابو

از هر دو استفاده کنید.

ارزیابی
می‌پرسد:
"این دارایی چه ارزشی دارد؟"

بررسی تابو
می‌پرسد:
"دقیقاً چه چیزی را به طور قانونی مالک هستم، و چه حقوق یا محدودیت‌هایی بر آن تأثیر می‌گذارند؟"

اینها سؤالات متفاوتی هستند.

آیا یک گزارش ارزیابی وجود اسکان را ثابت می‌کند؟

خیر.

یک ارزیابی ممکن است موارد زیر را بررسی کند:

• مستندات ساختمان

• وضعیت قانونی

• پروژه تأیید شده

زیرا این عوامل می‌توانند بر ارزش تأثیر بگذارند.

اما نباید جایگزین بررسی خاص موارد زیر شود:

• مجوز ساخت (Yapı Ruhsatı)

• مجوز استفاده از ساختمان (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

• پروژه معماری تأیید شده

به راهنمای جداگانه اسکان در ترکیه مراجعه کنید.

ارزش قانونی در مقابل ارزش فیزیکی

یک موضوع به ویژه مفید در ارزیابی املاک، تمایز بین موارد زیر است:

• استفاده واقعی / فعلی

• استفاده پشتیبانی شده قانونی

زمانی که وضعیت قانونی و فیزیکی ملک متفاوت است، مستندات ارزیابی می‌توانند آن ناسازگاری‌ها را شناسایی کنند.

این برای آپارتمان‌های بازسازی شده بسیار مهم است.

مثال: تراس بسته

• پروژه قانونی: آپارتمان ۱۲۰ متر مربع + تراس باز

• ملک فیزیکی: اقامتگاه بسته ۱۵۰ متر مربع

خریدار ممکن است ببیند:

۱۵۰ متر مربع

فرآیند ارزیابی ممکن است نیاز به تمایز بین موارد زیر داشته باشد:

• مساحت پشتیبانی شده قانونی

• استفاده فیزیکی / فعلی

بنابراین:

متر مربع فیزیکی اضافی به طور خودکار به معنای ارزش بازار قانونی اضافی نیست.

آیا یک گزارش ارزیابی ایمنی در برابر زلزله را ثابت می‌کند؟

خیر.

ارزیابی املاک موارد زیر نیست:

• تحلیل مهندسی سازه

• گزارش عملکرد زلزله

• تست بتن

• ارزیابی فونداسیون

ارزیاب ممکن است موارد زیر را در نظر بگیرد:

• سن ساختمان

• وضعیت

• ادراک بازار

اما این ایمنی لرزه‌ای را تأیید نمی‌کند.

بنابراین:

ارزیابی ≠ ارزیابی زلزله

از فرآیند بررسی جداگانه "آپارتمان‌های ایمن در برابر زلزله در استانبول" استفاده کنید.

ارزش بالا به معنای ساختمان ایمن نیست

یک آپارتمان لوکس ممکن است به ارزش:

۱ میلیون دلار

ارزیابی شود و همچنان نیاز به بررسی سازه‌ای داشته باشد.

ارزش بازار می‌تواند توسط موارد زیر هدایت شود:

• موقعیت

• چشم‌انداز

• اندازه

• کمیابی

به جای عملکرد سازه‌ای به تنهایی.

این تمایز به ویژه در مرکز استانبول مرتبط است.

آیا می‌توانید به یک ارزیابی ملک اعتراض کنید؟

مکانیسم‌هایی در سیستم ارزیابی TKGM / Web Tapu برای تصحیح یا بازبینی گزارش‌های ارزیابی وجود دارد.

رویه‌های تصحیح برای مسائل واقعی مانند موارد زیر در نظر گرفته شده است:

• اشتباهات واقعی

• اطلاعات از دست رفته

• داده‌های ملک نادرست

آنها برای ایجاد یک ارزش بالاتر در نظر گرفته نشده‌اند.

چه چیزی قابل تصحیح است؟

نمونه‌ها می‌توانند شامل مسائل واقعی مانند موارد زیر باشند:

• طبقه اشتباه

• شماره آپارتمان اشتباه

• مساحت نادرست

• اطلاعات ساختمان از دست رفته

• ویژگی ملک نادرست

فرآیند تصحیح باید برای تصحیح حقایق استفاده شود.

"من به ارزش بالاتری نیاز دارم" یک خطای واقعی نیست

فرض کنید:

• گزارش: ۳۸۰,۰۰۰ دلار

• الزام شهروندی: ۴۰۰,۰۰۰ دلار

خریدار نمی‌تواند به طور مشروع بگوید:

"لطفاً آن را به ۴۰۵,۰۰۰ دلار تغییر دهید زیرا من به شهروندی نیاز دارم."

این یک درخواست اصلاح نیست.

فرآیند ارزیابی باید مستقل باقی بماند.

گزارش ارزیابی کنترلی چیست؟

چارچوب ارزیابی همچنین موارد زیر را تشخیص می‌دهد:

گزارش ارزیابی کنترلی (Kontrol Değerleme Raporu)

این یک ارزیابی جداگانه است که برای مقایسه و کنترل زمانی که نگرانی‌های مادی در مورد موارد زیر وجود دارد، استفاده می‌شود:

• ارزش تعیین شده

• عوامل مؤثر بر ارزش

• تفاوت‌های قابل توجه بین گزارش‌ها

هدف آن ارائه یک لایه کنترل اضافی به جای اجازه خرید ارزیابی نامحدود است.

چرا گزارش‌های کنترلی مهم هستند

بدون یک مکانیسم کنترل، یک خریدار به طور تئوری می‌تواند:

• ارزیابی سفارش دهد

• از ارزش خوشش نیاید

• یکی دیگر سفارش دهد

• تا زمانی که یک گزارش عدد مورد نظر را نشان دهد، تکرار کند

این امر یکپارچگی سیستم ارزیابی را تضعیف می‌کند.

رویه‌های کنترلی به کاهش موارد زیر کمک می‌کنند:

خرید ارزیابی

به ویژه زمانی که اختلافات مادی ظاهر می‌شوند.

اگر دو ارزیاب اختلاف نظر داشته باشند؟

برخی از تفاوت‌ها بین ارزیابی‌های حرفه‌ای طبیعی است.

به عنوان مثال:

• گزارش A: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

• گزارش B: ۳۱۰,۰۰۰ دلار

• تفاوت: حدود ۳.۳٪

این ممکن است به سادگی منعکس‌کننده قضاوت حرفه‌ای باشد.

حالا موارد زیر را در نظر بگیرید:

• گزارش A: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

• گزارش B: ۴۲۰,۰۰۰ دلار

• تفاوت: ۴۰٪

این باید یک سؤال جدی ایجاد کند:

"چرا دو تحلیل حرفه‌ای تا این حد از هم فاصله دارند؟"

پاسخ ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• داده‌های ملک متفاوت

• خطا

• مفروضات قانونی متفاوت

• مساحت فیزیکی متفاوت

• شواهد بازار

یک اختلاف مادی باید بررسی شود.

هرگز برای یک عدد شهروندی خرید نکنید

یکی از قوی‌ترین پرچم‌های قرمز، زمانی است که یک واسطه می‌گوید:

"نگران نباشید، اگر یک ارزیابی پایین بود، شرکت دیگری پیدا می‌کنیم."

سیستم رسمی به طور خاص برای کاهش این نوع خرید ارزش ساختاردهی شده است.

خریداران شهروندی باید به دنبال موارد زیر باشند:

ارزش صحیح

نه:

ارزش مورد نظر

ماتریس تصمیم خریدار: قیمت خرید در مقابل ارزیابی

چارچوب ارزیابی سبز / زرد / قرمز

سبز

• قیمت توسط مقایسه‌ها پشتیبانی می‌شود

• ارزیابی نزدیک به قیمت خرید است

• اطلاعات قانونی و فیزیکی صحیح است

• کسری ارزش شهروندی وجود ندارد

با بررسی گسترده‌تر ادامه دهید.

زرد

• قیمت ۵–۱۵٪ بالاتر از ارزیابی

• چشم‌انداز غیرعادی یا حق‌الامتیاز مبلمان

• اصلاحات جزئی گزارش مورد نیاز است

• حق‌الامتیاز بازاریابی قابل توجه توسعه‌دهنده

بررسی و مذاکره کنید.

قرمز

• TTB زیر آستانه شهروندی مورد نیاز

• فروشنده می‌گوید ارزیابی "مهم نیست"

• شکاف بزرگ بین قیمت‌های محلی و قیمت خارجی

• نماینده قول دستکاری ارزیابی می‌دهد

• چندین گزارش ناسازگار غیرقابل توضیح

• مساحت فیزیکی ملک به طور مادی از مساحت قانونی بیشتر است

• به خریدار برای پرداخت قبل از ارزیابی رسمی فشار وارد می‌شود

معامله را متوقف کنید.

مثال: خریدار معمولی

• قیمت درخواستی ملک: ۳۰۰,۰۰۰ دلار

• ارزیابی: ۲۹۰,۰۰۰ دلار

• قیمت مذاکره شده: ۲۹۲,۰۰۰ دلار

• تفاوت از ارزیابی: ۲,۰۰۰ دلار

این یک ساختار قیمت نسبتاً منسجم است.

خریدار باید با موارد زیر ادامه دهد:

• تابو

• اسکان

• فنی

• مالیاتی

بررسی.

مثال: بسته خریدار خارجی گران‌قیمت

• قیمت درخواستی ملک: ۴۵۰,۰۰۰ دلار

• ارزیابی: ۳۵۰,۰۰۰ دلار

• واحدهای فروش مجدد مشابه: ۳۴۰,۰۰۰ - ۳۶۵,۰۰۰ دلار

خریدار به طور بالقوه مبلغ زیر را پرداخت می‌کند:

۸۵,۰۰۰ - ۱۱۰,۰۰۰ دلار

بالاتر از شواهد بازار معمولی.

این باید مذاکره جدی را تحریک کند.

مثال: ملک شهروندی

• قیمت خرید: ۴۲۰,۰۰۰ دلار

• TTB: نشان می‌دهد که حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برآورده شده است

• ارزش بازار مشابه: تقریباً ۴۱۰,۰۰۰ - ۴۲۵,۰۰۰ دلار

این بسیار منسجم‌تر است.

افزایش ارزش آینده را تضمین نمی‌کند.

اما اهداف شهروندی و ارزش بازار بهتر هماهنگ شده‌اند.

مثال: تله شهروندی

• قیمت توسعه‌دهنده: ۵۰۰,۰۰۰ دلار

• TTB: ۴۰۵,۰۰۰ دلار

• فروش مجدد محلی مشابه: ۳۹۰,۰۰۰ - ۴۲۰,۰۰۰ دلار

الزام شهروندی ممکن است از سمت ارزیابی به طور بالقوه برآورده شود.

اما سرمایه‌گذار همچنان ممکن است مبلغ زیر را پرداخت کند:

حدود ۸۰,۰۰۰ - ۱۱۰,۰۰۰ دلار

بالاتر از شواهد بازار محلی.

هدف قانونی، ضرر مالی را از بین نمی‌برد.

سوالات متداول در مورد ارزیابی املاک در ترکیه

گزارش ارزیابی املاک در ترکیه چیست؟
این یک ارزیابی حرفه‌ای است که برای تخمین ارزش یک دارایی ملکی بر اساس ویژگی‌های قانونی، فیزیکی و بازار آن استفاده می‌شود.

کارشناسی (Ekspertiz) چیست؟
کارشناسی اصطلاح رایج ترکی برای فرآیند یا گزارش ارزیابی یا ارزش‌گذاری است.
ارزیابی رسمی املاک ترکیه از طریق سازمان‌های ارزیابی حرفه‌ای تنظیم شده عمل می‌کند.

آیا قیمت درخواستی همان ارزش بازار است؟
خیر.
قیمت درخواستی چیزی است که فروشنده درخواست می‌کند.
ارزیابی بازار یک تخمین مستقل از ارزش است.

آیا Emlak Rayiç همان ارزش بازار است؟
خیر.
ارزش‌های شهرداری / مالیاتی و ارزیابی‌های حرفه‌ای بازار اهداف متفاوتی دارند.

آیا مبلغ معامله تابو همان ارزش بازار است؟
لزوماً نه.
مبلغ معامله تابو منعکس‌کننده مبلغ واقعی خرید / فروش اعلام شده برای انتقال رسمی است.
ارزیابی حرفه‌ای یک تخمین جداگانه است.

یک گزارش ارزیابی املاک چقدر اعتبار دارد؟
گزارش‌های ارزیابی قدیمی و TTBهای فعلی از چارچوب‌های اعتبار متفاوتی پیروی می‌کنند.
گزارش‌های تهیه شده تحت چارچوب قبلی عموماً مشمول دوره اعتبار کوتاه‌تری بودند.

TTB چقدر اعتبار دارد؟
TTBهای فعلی صادر شده پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ دارای:

دوره اعتبار شش ماهه

هستند.

TTB چیست؟
TTB مخفف:
سند تعیین مبلغ مبنای تحصیل شهروندی از طریق خرید ملک (Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi)
است که در چارچوب ارزش سرمایه‌گذاری شهروندی مبتنی بر ملک فعلی استفاده می‌شود.

آیا TTB همان گزارش ارزیابی معمولی است؟
خیر.
این یک تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری خاص شهروندی است که با چارچوب ارزیابی رسمی فعلی مرتبط است.

اگر TTB من زیر ۴۰۰,۰۰۰ دلار باشد، چه اتفاقی می‌افتد؟
برای یک استراتژی شهروندی تک ملکی، TTB که حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار فعلی را تعیین نمی‌کند، سمت ارزش آستانه را برآورده نمی‌کند.
قیمت لیست فروشنده نمی‌تواند نتیجه رسمی را لغو کند.

آیا فروشنده می‌تواند به سادگی قیمت قرارداد فروش را افزایش دهد؟
افزایش یک شماره قرارداد، ارزش ارزیابی حرفه‌ای یا TTB را به طور مستقل افزایش نمی‌دهد.

اگر ارزیابی از قیمت خرید من کمتر باشد چه؟
شما همچنان می‌توانید تحلیل کنید که چرا بالاتر از ارزیابی پرداخت می‌کنید.
برای یک سرمایه‌گذاری معمولی، این یک تصمیم قیمت‌گذاری است.
برای شهروندی، قوانین آستانه جداگانه نیز باید برآورده شوند.

اگر ارزیابی از قیمت خرید بالاتر باشد چه؟
این می‌تواند یک خرید جذاب را نشان دهد، اما ریسک‌های سند، ساختمان یا سازه را از بین نمی‌برد.
برای شهروندی، سرمایه‌گذاری واجد شرایط واقعی همچنان باید چارچوب ۴۰۰,۰۰۰ دلاری قابل اجرا را برآورده کند.

آیا می‌توانم به یک ارزیابی پایین اعتراض کنم؟
چارچوب ارزیابی مکانیسم‌هایی برای اصلاح و بازبینی در مواردی که خطاهای واقعی یا مسائل ارزیابی مرتبط وجود دارد، فراهم می‌کند.
رویه اصلاح، مکانیسمی برای افزایش مصنوعی یک گزارش برای رسیدن به یک شماره شهروندی مطلوب نیست.

گزارش ارزیابی کنترلی چیست؟
این یک ارزیابی اضافی است که برای مقایسه یا کنترل در صورت وجود نگرانی‌ها یا اختلافات مادی در نتایج ارزیابی استفاده می‌شود.

آیا یک مشاور املاک می‌تواند ارزیابی رسمی من را تهیه کند؟
یک مشاور می‌تواند یک نظر بازار تجاری ارائه دهد.
این با ارزیابی حرفه‌ای تنظیم شده مورد استفاده در سیستم ارزیابی رسمی متفاوت است.

آیا توسعه‌دهنده می‌تواند ارزش شهروندی را انتخاب کند؟
خیر.
قیمت فروش توسعه‌دهنده، نتیجه TTB رسمی شهروندی را تعیین نمی‌کند.

آیا TTB بالا به این معناست که ملک سرمایه‌گذاری خوبی است؟
خیر.
TTB به انطباق ارزش سرمایه‌گذاری شهروندی می‌پردازد.
موارد زیر را تضمین نمی‌کند:

• بازده اجاره

• افزایش ارزش

• قیمت خرید منصفانه

• نقدینگی فروش مجدد

آیا یک گزارش ارزیابی ثابت می‌کند که تابو تمیز است؟
خیر.
بررسی جداگانه تابو را انجام دهید.

آیا یک گزارش ارزیابی وجود اسکان را ثابت می‌کند؟
خیر.
اسکان و مستندات ساختمان را به طور جداگانه تأیید کنید.

آیا یک گزارش ارزیابی ایمنی در برابر زلزله را ثابت می‌کند؟
خیر.
بررسی سازه‌ای جداگانه است.

آیا یک گزارش ارزیابی تأیید اجازه اقامت را تضمین می‌کند؟
خیر.
اقامت ملکی یک فرآیند مهاجرتی جداگانه است.

آیا یک گزارش ارزیابی Tapu Harcı را تعیین می‌کند؟
به خودی خود نه.
Tapu Harcı از چارچوب ارزش معامله قانونی خود پیروی می‌کند.

Tapu Harcı چقدر است؟
برای یک انتقال ملک معمولی، چارچوب استاندارد:

• خریدار: ۲٪

• فروشنده: ۲٪
  از مبنای ارزش معامله مربوطه است.

آیا می‌توانم به جای قیمت خرید واقعی، ارزش شهرداری را اعلام کنم؟
نه در مواردی که قیمت معامله واقعی بالاتر است.
مبلغ واقعی خرید یا فروش باید در چارچوب انتقال قابل اجرا منعکس شود، با ارزش Emlak Vergisi به عنوان حداقل قانونی عمل می‌کند.

چک‌لیست نهایی ارزیابی برای خریداران خارجی

شناسایی ملک

•  بلوک صحیح (Ada)

•  قطعه صحیح (Parsel)

•  بخش مستقل صحیح

•  ساختمان یا بلوک صحیح

•  طبقه صحیح

•  نوع ملک صحیح

قیمت

•  قیمت درخواستی شناسایی شد

•  قیمت مذاکره شده شناسایی شد

•  املاک مشابه بررسی شدند

•  حق‌الامتیاز خریدار خارجی بررسی شد

مساحت

•  مساحت ناخالص درک شد

•  مساحت قابل استفاده خالص درک شد

•  مساحت قانونی با مساحت فیزیکی مقایسه شد

•  اضافات تراس و بالکن بررسی شد

ارزیابی رسمی

•  مسیر ارزیابی رسمی صحیح استفاده شد

•  هدف ملک صحیح انتخاب شد

•  تاریخ گزارش بررسی شد

•  دوره اعتبار بررسی شد

•  اطلاعات ملک برای خطاها بررسی شد

شهروندی

•  آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری فعلی تأیید شد

•  مسیر GEDAŞ/TTB صحیح استفاده شد

•  نتیجه TTB درک شد

•  اعتبار شش ماهه TTB در نظر گرفته شد

•  ساختار خرید و پرداخت به طور مستقل الزامات فعلی را برآورده می‌کند

•  محدودیت سه ساله درک شد

تحلیل بازار

•  فروش‌های مشابه محلی در نظر گرفته شد

•  واحدهای فروش مجدد همان پروژه بررسی شد

•  قیمت به ازای هر متر مربع قابل استفاده خالص تحلیل شد

•  حق‌الامتیاز چشم‌انداز ارزیابی شد

•  حق‌الامتیاز طبقه ارزیابی شد

سرمایه‌گذاری اجاره

•  اجاره ماهانه واقعی تخمین زده شد

•  بازده ناخالص اجاره محاسبه شد

•  هزینه مدیریت (Aidat) در نظر گرفته شد

•  خالی بودن در نظر گرفته شد

•  هزینه‌های مدیریت در نظر گرفته شد

تابو

•  مالک ثبت‌شده بررسی شد

•  ساختار مالکیت بررسی شد

•  رهن (İpotek) بررسی شد

•  توقیف (Haciz) بررسی شد

•  شرح (Şerh) بررسی شد

ساختمان

•  اسکان بررسی شد

•  مجوز ساخت (Yapı Ruhsatı) در صورت لزوم بررسی شد

•  پروژه تأیید شده بررسی شد

•  ناسازگاری‌های فیزیکی و قانونی بررسی شد

فنی

•  ارزیابی به عنوان بازرسی سازه‌ای در نظر گرفته نشد

•  بررسی مربوط به زلزله به طور جداگانه تکمیل شد

چک‌لیست نهایی خریدار شهروندی

قبل از پرداخت برای یک ملک که به عنوان:

"واجد شرایط شهروندی"

بازاریابی می‌شود، موارد زیر را تأیید کنید:

• قیمت بازار

• قیمت واقعی مذاکره شده

• TTB رسمی

• اعتبار TTB

• آستانه ۴۰۰ هزار دلاری فعلی

• ساختار پرداخت

• DAB

• مدرک پرداخت بانکی

• مبلغ رسمی Tapu

• محدودیت سه ساله

• بررسی سند تابو

• بررسی اسکان و ساختمان

• ارزش فروش مجدد پس از دوره شهروندی

مهم‌تر از همه:

اجازه ندهید هدف شهروندی باعث شود که رفتار خود را به عنوان یک سرمایه‌گذار ملکی متوقف کنید.

پرچم‌های قرمز نهایی

اگر موارد زیر را شنیدید، معامله را متوقف کنید:

"قیمت لیست، ارزش رسمی است."
لزوماً اینطور نیست.

**"ارزش شهرداری ثابت می‌کند که آپارتمان چه ارزشی دارد.""
این کار را نمی‌کند.

**"ما می‌توانیم هر ارزیابی که نیاز دارید را دریافت کنیم.""
پرچم قرمز بزرگ.

"TTB پایین است، اما قرارداد فروش بالاتر است، بنابراین مهم نیست."
نتیجه TTB مستقیماً در ارزیابی شهروندی مهم است.

**"این آپارتمان ۵۰۰ هزار دلار است زیرا با شهروندی همراه است.""
با بازار معمولی مقایسه کنید.

**"ارزیابی بالا ثابت می‌کند که ساختمان ایمن است.""
این کار را نمی‌کند.

**"ارزیابی تابو را بررسی کرد، بنابراین نیازی به وکیل ندارید.""
ارزیابی و بررسی سند قانونی متفاوت هستند.

**"ارزیابی ۴۵۰ هزار دلار می‌گوید، بنابراین شما فقط می‌توانید ۳۵۰ هزار دلار پرداخت کنید.""
فرض نکنید که این الزام سرمایه‌گذاری شهروندی فعلی را برآورده می‌کند.

**"برای کاهش هزینه‌های Tapu، ارزش شهرداری را اعلام کنید.""
مبلغ معامله واقعی برای انتقال رسمی مرتبط باقی می‌ماند.

چارچوب نهایی ارزیابی برای خریدار خارجی

قبل از خرید، به هشت سؤال پاسخ دهید.

۱. قیمت درخواستی چیست؟ فروشنده چه می‌خواهد؟
۲. قیمت مذاکره شده چیست؟ شما واقعاً چه خواهید پرداخت؟
۳. ارزش حرفه‌ای بازار چیست؟ ارزیابی مستقل از چه چیزی پشتیبانی می‌کند؟
۴. ارزش شهرداری چیست؟ آن را به عنوان یک ارزش جداگانه مرتبط با مالیات درک کنید.
۵. مبلغ معامله تابو چیست؟ باید معامله واقعی را مطابق با چارچوب هزینه فعلی منعکس کند.
۶. اگر شهروندی درگیر است، TTB چه می‌گوید؟ به بازاریابی اعتماد نکنید.
۷. آیا ملک با قیمتی که پرداخت می‌کنید، سرمایه‌گذاری خوبی است؟ بازده و فروش مجدد را تحلیل کنید.
۸. آیا بررسی قانونی و فنی جداگانه را تکمیل کرده‌اید؟ ارزیابی نمی‌تواند به همه چیز پاسخ دهد.

فرمول کامل ارزیابی

یک خریدار ضعیف فکر می‌کند:

فروشنده ۴۰۰ هزار دلار می‌گوید → ملک ۴۰۰ هزار دلار ارزش دارد

یک خریدار قوی‌تر موارد زیر را از هم جدا می‌کند:

قیمت درخواستی ≠ قیمت مذاکره شده ≠ ارزش حرفه‌ای بازار ≠ ارزش Emlak Vergisi ≠ مبلغ معامله تابو ≠ DAB ≠ TTB

هر عدد به دلیلی متفاوت وجود دارد.

فرمول کامل سرمایه‌گذاری ملکی

از موارد زیر استفاده کنید:

ارزیابی بازار + فروش‌های مشابه + بررسی تابو + بررسی اسکان + بررسی سازه‌ای + تحلیل اجاره + تحلیل مالیاتی = تصمیم بهتر برای ملک

برای شهروندی:

تصمیم بهتر برای ملک + انطباق شهروندی فعلی + TTB + ساختار پرداخت صحیح + محدودیت سه ساله = سرمایه‌گذاری بهتر شهروندی

نتیجه‌گیری

ارزیابی املاک در ترکیه بسیار فراتر از پرسیدن است:

"این آپارتمان چقدر ارزش دارد؟"

یک خریدار خارجی ممکن است در طول یک معامله با ارزش‌های متعددی روبرو شود:

• قیمت درخواستی فروشنده

• قیمت مذاکره شده

• ارزیابی حرفه‌ای

• ارزش شهرداری یا مالیاتی

• مبلغ معامله تابو

• DAB

• TTB شهروندی

این اعداد هرگز نباید به عنوان مترادف در نظر گرفته شوند.

قیمت درخواستی فروشنده نشان‌دهنده موارد زیر است:

آنچه فروشنده می‌خواهد.

یک ارزیابی حرفه‌ای تخمین می‌زند:

آنچه ملک ممکن است به طور معقول تحت چارچوب ارزیابی قابل اجرا ارزش داشته باشد.

ارزش Emlak Vergisi به یک سیستم مالیاتی قانونی متفاوت تعلق دارد.

مبلغ معامله تابو، معامله فروش واقعی اعلام شده را در چارچوب دفتر اسناد رسمی و هزینه منعکس می‌کند.

و TTB به طور خاص در سیستم ارزش سرمایه‌گذاری شهروندی مدرن وجود دارد.

قوانین زمان‌بندی نیز مهم هستند.

TTBهای فعلی صادر شده پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ دارای:

دوره اعتبار شش ماهه

هستند.

سرمایه‌گذاران شهروندی باید به ویژه به نتیجه TTB توجه کنند.

برای TTBهای فعلی، سند پس از فرآیند مقایسه و ارزیابی رسمی تولید می‌شود و سپس با توجه به یافته حداقل سرمایه‌گذاری یا مبلغ ذکر شده در آن استفاده می‌شود.

بنابراین:

یک آگهی ۴۵۰,۰۰۰ دلاری نمی‌تواند بر TTB که از ارزش سرمایه‌گذاری مورد نیاز پشتیبانی نمی‌کند، غلبه کند.

آستانه فعلی شهروندی از طریق ملک، همراه با محدودیت مورد نیاز علیه فروش مجدد برای حداقل:

سه سال

تحت چارچوب سرمایه‌گذاری قابل اجرا:

۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

است.

اما صلاحیت شهروندی تنها یک جنبه از خرید است.

یک آپارتمان می‌تواند تست سرمایه‌گذاری شهروندی را پشت سر بگذارد و همچنان:

• گران‌قیمت

• کم‌بازده

• سخت برای فروش مجدد

• در موقعیت ضعیف

باشد.

بنابراین، سرمایه‌گذار خارجی باید هر دو را تحلیل کند:

صلاحیت قانونی

و:

ارزش اقتصادی

یک گزارش ارزیابی همچنین نمی‌تواند جایگزین بررسی سند شود.

به طور خودکار موارد زیر را ثابت نمی‌کند:

• تابو تمیز

• بدون رهن

• بدون توقیف

• اسکان معمولی

• ایمنی سازه‌ای

آن سوالات به فرآیندهای بررسی دیگر تعلق دارند.

اقامت مبتنی بر ملک نیز از ارزیابی جدا است.

به همین ترتیب، Tapu Harcı مبنای ارزیابی قانونی خود را دارد و نباید به طور خودکار از یک ارزیابی حرفه‌ای یا TTB استخراج شود.

بنابراین، قاعده مرکزی این راهنما:

همیشه قبل از تکیه بر یک عدد، بپرسید که چه چیزی را نشان می‌دهد.

اگر کسی به شما بگوید:

"ارزش رسمی ۴۵۰,۰۰۰ دلار است."

بپرسید:

"کدام ارزش رسمی؟"

آیا این است:

• قیمت درخواستی؟

• ارزیابی مستقل؟

• مبلغ Tapu؟

• DAB؟

• TTB؟

• ارزش مالیاتی شهرداری؟

تا زمانی که به آن سؤال پاسخ داده نشود، عدد معنای بسیار کمی دارد.

قوی‌ترین خریدار خارجی موارد زیر را ترکیب می‌کند:

ارزیابی صحیح + ساختار قانونی صحیح + مستندات ساختمان صحیح + تحلیل سرمایه‌گذاری صحیح

به جای خرید بر اساس یک قیمت عنوان.