نحوه بررسی ملک در ترکیه قبل از خرید ۲۰۲۶: چک‌لیست کامل خریدار خارجی

دانستن نحوه بررسی ملک در ترکیه قبل از خرید مهم‌تر از یافتن جذاب‌ترین آپارتمان آنلاین است.

ممکن است یک خریدار آپارتمانی زیبا در استانبول با موارد زیر کشف کند:

• منظره بسفر؛

• آشپزخانه جدید؛

• مبلمان مدرن؛

• دسترسی به مترو؛

• قیمت رقابتی.

اما هیچ‌یک از این ویژگی‌ها به سؤالات اساسی پاسخ نمی‌دهد:

• چه کسی قانوناً مالک ملک است؟

• آیا آپارتمان با Tapu مطابقت دارد؟

• آیا رهن یا توقیف دارد؟

• آیا ساختمان مجوزهای صحیح را دارد؟

• آیا وضعیت فیزیکی قابل قبول است؟

• آیا قیمت معقول است؟

• آیا یک خریدار خارجی می‌تواند قانوناً آن را خریداری کند؟

• و دقیقاً چه چیزی در زمان بستن معامله منتقل می‌شود؟

بنابراین یک بررسی جدی ملک نیاز به چندین لایه جداگانه دارد.

یک بررسی قوی قبل از خرید باید موارد زیر را بررسی کند:

• مالکیت قانونی و Tapu

• وضعیت ساختمان و مجوز

• وضعیت فیزیکی و فنی

• خطر زلزله و ساختاری

• کیفیت مالی و سرمایه‌گذاری

• موقعیت و محله

• ساختار قرارداد و پرداخت

• الزامات خریدار خارجی و بستن معامله

هیچ سند واحدی به همه این سؤالات پاسخ نمی‌دهد.

گزارش ارزیابی یک گزارش بررسی حقوقی نیست.

Tapu یک گزارش مهندسی سازه نیست.

بیمه‌نامه DASK یک گواهی ایمنی زلزله نیست.

تأیید رهن بانکی یک توصیه سرمایه‌گذاری نیست.

بروشور توسعه‌دهنده یک پروژه معماری تأییدشده نیست.

بنابراین هدف این راهنما گردآوری تمام بررسی‌های اصلی قبل از خرید در یک چک‌لیست اصلی عملی برای خریداران خارجی در ترکیه است.

مهم: این راهنما اطلاعات عمومی ارائه می‌دهد و جایگزین مشاوره حقوقی، مهندسی، مالیاتی یا ارزیابی خاص معامله نمی‌شود.

بررسی ۸ لایه‌ای ملک

یک روش ساده برای ساختاردهی فرآیند:

ملک نباید فقط به این دلیل که یک لایه خوب به نظر می‌رسد، قبول شود.

بخش ۱ — بررسی‌های حقوقی

۱. مالک ثبت‌شده را تأیید کنید

اولین سؤال همیشه باید این باشد:

چه کسی قانوناً مالک ملک است؟

فقط به موارد زیر تکیه نکنید:

• اظهارات فروشنده؛

• کلیدهای آپارتمان؛

• قبوض خدمات شهری؛

• عکس‌های قدیمی Tapu؛

• آگهی‌های املاک.

موقعیت فعلی دفتر اسناد رسمی مهم است.

فروشنده باید با مالک ثبت‌شده مطابقت داشته باشد یا بتواند اختیار قانونی کافی برای اقدام از طرف آن مالک را نشان دهد.

اگر کسی از طریق موارد زیر امضا می‌کند:

• وکالتنامه؛

• اختیار شرکتی؛

• ارث؛

• ترتیب نمایندگی دیگر،

آن اختیار باید تأیید شود.

۲. ملک دقیق را شناسایی کنید

یک توسعه در استانبول می‌تواند شامل صدها آپارتمان مشابه باشد.

قرارداد، بازدید و Tapu شما همه باید به یک دارایی قانونی واحد اشاره کنند.

بررسی کنید:

• استان؛

• شهرستان؛

• محله؛

• Ada؛

• Parsel؛

• بلوک؛

• طبقه؛

• شماره بخش مستقل؛

• سهم زمین؛

• نوع ملک ثبت‌شده.

نخرید:

"آپارتمان ۲+۱ در طبقه دوازدهم."

یک بخش مستقل قابل شناسایی بخرید.

شماره واحد بازاریابی در مقابل شماره Tapu

توسعه‌دهندگان گاهی از شماره‌های واحد دفتر فروش استفاده می‌کنند که با شماره‌های رسمی بخش مستقل متفاوت است.

برای مثال:

• واحد بازاریابی: A-1207

• بخش مستقل رسمی: 188

این ممکن است کاملاً طبیعی باشد.

اما رابطه بین آنها باید مستند شود.

۳. اطلاعات فعلی Tapu را بررسی کنید

یک کپی قدیمی Tapu اطلاعات تاریخی را نشان می‌دهد.

تضمین نمی‌کند که ملک امروز بدون تغییر باقی مانده است.

خریدار باید قبل از تعهد مادی، دفتر ثبت فعلی را تأیید کند و قبل از انتقال نهایی، بررسی مجدد را در نظر بگیرد.

TKGM خدمات دیجیتال ملک و دفتر اسناد رسمی را از طریق Web Tapu ارائه می‌دهد و تأیید می‌کند که کاربران خارجی می‌توانند به پورتال خارجی‌ها برای رویه‌های قابل اعمال دسترسی داشته باشند.

۴. Takyidat را بررسی کنید

فقط نپرسید:

"آیا ملک Tapu دارد؟"

بپرسید:

"در takyidat چه چیزی ظاهر می‌شود؟"

Takyidat می‌تواند شامل حقوق یا محدودیت‌های ثبت‌شده مؤثر بر ملک باشد، مانند:

• رهن — ipotek؛

• توقیف — haciz؛

• شروح — şerhler؛

• اظهارات — beyanlar؛

• حقوق ارتفاق — irtifak hakları؛

• سایر حقوق یا محدودیت‌های ثبت‌شده.

هر سابقه مادی باید قبل از خرید درک شود.

۵. رهن را بررسی کنید — İpotek

رهن به طور خودکار دلیلی برای رد ملک نیست.

بسیاری از املاک بازفروش و توسعه‌دهنده می‌توانند به طور مشروع رهن داشته باشند.

اما خریدار باید بداند:

• طلبکار کیست؛

• چه رهنی ثبت شده است؛

• آیا باقی می‌ماند؛

• چگونه رفع خواهد شد؛

• چه زمانی رفع خواهد شد؛

• آیا پرداخت مشروط به رفع است.

گفته فروشنده:

"وام قبلاً پرداخت شده است."

لزوماً به این معنا نیست:

"رهن قبلاً از دفتر اسناد رسمی حذف شده است."

خود ثبت را تأیید کنید.

۶. توقیفات را بررسی کنید — Haciz

توقیف می‌تواند یک پیچیدگی بزرگ در بستن معامله ایجاد کند.

اگر وجود دارد، تعیین کنید:

• دلیل؛

• مبلغ در صورت لزوم؛

• طلبکار؛

• رویه رفع؛

• تاریخ رفع مورد انتظار.

پرداخت را فقط بر اساس این تکمیل نکنید:

"بعد از اینکه پرداخت کردید، آن را برمی‌داریم."

مکانیسم پرداخت و رفع باید به صورت قراردادی کنترل شود.

۷. شروح و حقوق اشخاص ثالث را بررسی کنید

شروح ثبت‌شده می‌توانند بر حقوق خریدار تأثیر بگذارند.

مثال‌ها می‌توانند شامل موارد خاص زیر باشند:

• وعده‌های فروش؛

• حقوق قراردادی؛

• حقوق مرتبط با اجاره؛

• محدودیت‌های خانه خانوادگی؛

• سایر ادعاهای اشخاص ثالث.

سؤال مهم این نیست:

"آیا شرحی وجود دارد؟"

بلکه این است:

"این شرح قانوناً برای خرید من چه معنایی دارد؟"

بخش ۲ — بررسی‌های ساختمان و مجوز

۸. Kat Mülkiyeti در مقابل Kat İrtifakı را بررسی کنید

دو مفهوم سند اغلب در خریدهای ملک ترکیه ظاهر می‌شوند:

Kat Mülkiyeti

مالکیت مشترک مرتبط با یک ساختمان تکمیل‌شده.

Kat İrtifakı

حق ارتفاق مالکیت مشترک که معمولاً با ساختمانی مرتبط است که هنوز انتقال به مالکیت مشترک کامل را تکمیل نکرده است.

TKGM تأیید می‌کند که در جایی که kat irtifakı وجود دارد و مجوز استفاده از ساختمان مربوطه به دست آمده است، ساختمان می‌تواند از طریق فرآیند قابل اعمال به kat mülkiyeti منتقل شود.

هیچ اصطلاحی نباید بدون زمینه ارزیابی شود.

آیا Kat İrtifakı به طور خودکار بد است؟

خیر.

بسیاری از املاک مشروع می‌توانند به طور موقت یا تاریخی تحت kat irtifakı باقی بمانند.

با این حال، برای یک آپارتمان تکمیل‌شده فیزیکی، بپرسید:

• چرا هنوز kat irtifakı است؟

• آیا İskan به دست آمده است؟

• چه چیزی قبل از تبدیل باقی مانده است؟

• آیا ساختمان واقعی با پروژه تأییدشده سازگار است؟

نپذیرید:

"همه در ترکیه این را دارند."

به عنوان جایگزینی برای پاسخ خاص معامله.

۹. İskan را بررسی کنید — Yapı Kullanma İzin Belgesi

مجوز استفاده از ساختمان، که معمولاً به عنوان İskan بحث می‌شود، یک بررسی مهم برای ملک تکمیل‌شده است.

اداره مربوطه ارزیابی می‌کند که آیا ساختمان تکمیل‌شده با مجوز و اسناد تأییدشده مطابقت دارد قبل از صدور Yapı Kullanma İzin Belgesi.

اطلاعات فعلی وزارت، این فرآیند را به عنوان تأیید اینکه یک سازه مطابق با مجوز ساختمان و اسناد پروژه پیوست قبل از صدور مجوز استفاده تکمیل شده است، توصیف می‌کند.

برای یک آپارتمان تکمیل‌شده، تعیین کنید:

• آیا İskan وجود دارد؛

• آیا ساختمان را پوشش می‌دهد؛

• آیا وضعیت فعلی ساختمان با آن سازگار است.

۱۰. مجوز ساختمان را تأیید کنید — Yapı Ruhsatı

برای ملک جدیدتر یا خارج از پلان، اطلاعاتی درباره Yapı Ruhsatı دریافت کنید.

این به ویژه در معاملات پیش‌پرداخت توسعه‌دهنده مهم است.

راهنمای فعلی وزارت تجارت در مارس ۲۰۲۶ صراحتاً بیان می‌کند:

قرارداد مسکن پیش‌پرداخت نمی‌تواند با مصرف‌کننده قبل از دریافت مجوز ساختمان منعقد شود.

اگر توسعه‌دهنده می‌گوید:

"مجوز به زودی می‌رسد."

آن را متفاوت از:

"این مجوز صادرشده است."

در نظر بگیرید.

۱۱. آپارتمان واقعی را با پروژه تأییدشده مقایسه کنید

ممکن است یک ملک به صورت فیزیکی تغییر کرده باشد.

مثال‌های بالقوه شامل موارد زیر هستند:

• بستن بالکن؛

• گسترش اتاق؛

• حذف دیوارها؛

• آپارتمان‌های ترکیبی؛

• ادغام مناطق مشترک؛

• بستن تراس؛

• تغییر استفاده تجاری/مسکونی.

آپارتمان فیزیکی باید با اسناد قانونی/پروژه مربوطه در صورت مادی بودن مقایسه شود.

یک بازسازی می‌تواند جذاب به نظر برسد در حالی که هنوز سؤالات قانونی یا ساختاری ایجاد می‌کند.

۱۲. استفاده ثبت‌شده را بررسی کنید

ملکی که به عنوان:

"آپارتمان مسکونی لوکس"

بازاریابی می‌شود ممکن است قانوناً تحت نوع استفاده دیگری ثبت شده باشد.

بررسی کنید که آیا ماهیت رسمی بخش مستقل با استفاده مورد نظر مطابقت دارد.

این می‌تواند برای موارد زیر مهم باشد:

• سکونت؛

• تأمین مالی؛

• خدمات شهری؛

• استراتژی اجاره؛

• فروش مجدد.

بخش ۳ — بررسی‌های ساختمان جدید و خارج از پلان

۱۳. طرح بخش مستقل را بررسی کنید

برای ملک توسعه‌دهنده، آپارتمان دقیق را روی طرح‌های رسمی یا قراردادی تأیید کنید.

راهنمای مسکن پیش‌پرداخت وزارت تجارت در سال ۲۰۲۶ به مصرف‌کنندگان می‌گوید که موارد زیر را بررسی کنند:

• طرح بخش مستقل؛

• طرح سایت؛

• طرح طبقه؛

• مشخصات فنی؛

قبل از ورود به قرارداد مربوطه.

مقایسه کنید:

بروشور فروش

با

اسناد قرارداد.

۱۴. مساحت خالص در مقابل ناخالص را بررسی کنید

آپارتمان‌های استانبول را فقط با استفاده از متر مربع ناخالص سرتیتر مقایسه نکنید.

درخواست کنید:

• مساحت داخلی خالص؛

• مساحت ناخالص؛

• بالکن؛

• تراس؛

• باغ؛

• تخصیص مناطق مشترک.

راهنمای فعلی مسکن پیش‌پرداخت وزارت به طور خاص به مصرف‌کنندگان می‌گوید که هم مساحت‌های خالص و هم ناخالص، موقعیت، جهت و ویژگی‌های داخلی وعده‌داده‌شده را در برابر قرارداد ارزیابی کنند.

۱۵. مشخصات فنی را بررسی کنید

برای خرید ساختمان جدید، مشخصات فنی می‌تواند مهم‌تر از بروشور باشد.

بررسی کنید:

• کف‌ها؛

• پنجره‌ها؛

• درها؛

• آشپزخانه؛

• حمام؛

• گرمایش؛

• سرمایش؛

• عایق‌بندی؛

• لوازم خانگی؛

• نما؛

• پارکینگ؛

• انبار؛

• امکانات مشترک.

توسعه‌دهنده نباید بتواند هر ویژگی وعده‌داده‌شده را صرفاً با نامیدن هر جایگزینی "معادل" جایگزین کند.

۱۶. توسعه‌دهنده را بررسی کنید

بررسی توسعه‌دهنده باید شامل موارد زیر باشد:

• فروشنده قانونی دقیق؛

• MERSİS؛

• سوابق شرکتی؛

• رابطه با زمین؛

• پیمانکار؛

• مجوز ساختمان؛

• پروژه‌های قبلی؛

• حفاظت پرداخت.

۱۷. مالکیت زمین را در یک پروژه خارج از پلان تأیید کنید

وزارت تجارت صراحتاً به خریداران مسکن پیش‌پرداخت توصیه می‌کند که تحقیق کنند چه کسی مالک زمین است و سابقه سند را برای شروح یا اظهاراتی که می‌تواند ارزش ملک را کاهش دهد، بررسی کنند.

توسعه‌دهنده ممکن است:

• مالک زمین باشد؛

• با یک مالک زمین جداگانه کار کند؛

• از طریق یک توافقنامه توسعه عمل کند.

درک کنید کدام ساختار اعمال می‌شود.

بخش ۴ — بازرسی فیزیکی آپارتمان

۱۸. آپارتمان را در نور روز بازرسی کنید

بهترین زمان برای یک بازدید فیزیکی در طول روز است.

نور طبیعی ارزیابی موارد زیر را آسان‌تر می‌کند:

• ترک‌ها؛

• تعمیرات دیوار؛

• لکه‌های رطوبت؛

• وضعیت پنجره؛

• کف‌پوش؛

• منظره؛

• نور طبیعی.

حتی اگر ابتدا آپارتمان را در شب دیدید، قبل از تعهد نهایی یک بازرسی در روز ترتیب دهید.

۱۹. رطوبت و آسیب آب را بررسی کنید

به اطراف نگاه کنید:

• سقف‌های حمام؛

• آشپزخانه؛

• بالکن‌ها؛

• دیوارهای خارجی؛

• لبه‌های پنجره؛

• سقف‌های زیر تراس‌ها؛

• زیرزمین؛

• آپارتمان‌های سطح پشت‌بام.

علائم هشدار شامل موارد زیر هستند:

• تغییر رنگ؛

• رنگ‌آمیزی کنده‌شده؛

• کپک؛

• رنگ‌آمیزی مجدد تازه موضعی؛

• بوی غیرعادی.

رنگ تازه به خودی خود مشکلی نیست.

رنگ تازه‌ای که یک گوشه کوچک مرطوب را می‌پوشاند، سزاوار یک سؤال است.

۲۰. ترک‌ها را با دقت بررسی کنید

هر ترک ساختاری نیست.

بسیاری آرایشی هستند.

اما خریداران باید بین موارد زیر تمایز قائل شوند:

• ترک‌خوردگی سطحی گچ؛

• ترک‌های عریض مکرر؛

• ترک‌های اطراف ستون/تیر؛

• ترک‌خوردگی مورب؛

• تغییر شکل آشکار.

اگر چیزی قابل توجه به نظر می‌رسد، خودتان آن را تشخیص ندهید.

از یک مهندس سازه استفاده کنید.

۲۱. پنجره‌ها و درهای خارجی را بررسی کنید

تست کنید:

• هر پنجره اصلی؛

• درهای بالکن؛

• درزگیرها؛

• قفل‌ها؛

• قاب‌ها؛

• ضدآب بودن در صورت مشاهده.

پنجره‌های بد نصب‌شده می‌توانند ایجاد کنند:

• سر و صدا؛

• اتلاف گرما؛

• ورود آب؛

• میعان.

۲۲. لوله‌کشی را بررسی کنید

شیرها را باز کنید.

تست کنید:

• فشار آب؛

• آب گرم؛

• زهکشی؛

• توالت‌ها؛

• دوش‌ها؛

• نشتی‌های قابل مشاهده.

زیر موارد زیر را نگاه کنید:

• سینک‌ها؛

• کابینت‌های آشپزخانه؛

• کابینت‌های حمام.

برای آپارتمان‌های قدیمی‌تر، بپرسید درباره:

• لوله‌ها؛

• نشتی‌های قبلی؛

• تاریخ بازسازی.

۲۳. سیستم‌های برقی را بررسی کنید

انتظار نمی‌رود خریدار بازرسی برقکار انجام دهد.

اما بررسی‌های اولیه می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• وضعیت پنل برق؛

• پریزها؛

• چراغ‌ها؛

• سیم‌کشی بداهه قابل مشاهده.

برای یک آپارتمان قدیمی یا به طور گسترده بازسازی‌شده، بازرسی حرفه‌ای برق می‌تواند ارزشمند باشد.

۲۴. گرمایش و سرمایش را تست کنید

بسته به ساختمان، تعیین کنید که آیا آپارتمان از موارد زیر استفاده می‌کند:

• گاز طبیعی؛

• گرمایش مرکزی؛

• دیگ فردی؛

• پمپ حرارتی؛

• تهویه مطبوع؛

• سرمایش مرکزی.

بپرسید:

• چه کسی دما را کنترل می‌کند؟

• مصرف چگونه صورتحساب می‌شود؟

• آیا هزینه‌های ثابت مرکزی وجود دارد؟

• تجهیزات چند ساله است؟

یک آپارتمان با ظاهر مدرن می‌تواند هنوز سیستم گرمایشی گران یا ناکارآمد داشته باشد.

۲۵. بالکن و تراس را بازرسی کنید

برای املاک با بالکن یا تراس بزرگ، بررسی کنید:

• زهکشی؛

• عایق‌بندی آب؛

• شیب؛

• نرده؛

• ترک‌ها؛

• وضعیت قانونی.

تراسی که به عنوان:

"تراس خصوصی ۴۰ متری"

تبلیغ می‌شود باید قانوناً هم بررسی شود.

آیا بخشی از بخش مستقل است؟

حق استفاده انحصاری؟

منطقه مشترکی که غیررسمی استفاده می‌شود؟

فقط به دسترسی فیزیکی تکیه نکنید.

بخش ۵ — کل ساختمان را بازرسی کنید

۲۶. فقط آپارتمان را بازرسی نکنید

ساختمان اغلب بیشتر از دکوراسیون داخلی بازسازی‌شده به شما می‌گوید.

در موارد زیر قدم بزنید:

• ورودی؛

• زیرزمین؛

• پله‌ها؛

• آسانسورها؛

• راهروها؛

• گاراژ؛

• منطقه پشت‌بام در صورت دسترسی؛

• امکانات مشترک.

به دنبال موارد زیر بگردید:

• نگهداری؛

• آسیب آب؛

• تغییرات ساختاری؛

• سیستم‌های نادیده گرفته‌شده.

بازسازی داخلی ۵۰,۰۰۰ یورویی نمی‌تواند یک ساختمان بد مدیریت‌شده را درست کند.

۲۷. زیرزمین را بازرسی کنید

زیرزمین‌ها می‌توانند مشکلات پنهان در طبقات بالا را آشکار کنند.

بررسی کنید:

• آب؛

• رطوبت؛

• عناصر ساختاری قابل مشاهده؛

• نگهداری ضعیف؛

• تغییرات غیرعادی.

برای خریداران آگاه از زلزله، تغییرات آشکار در ستون‌ها یا عناصر ساختاری نیاز به توجه حرفه‌ای دارد.

۲۸. در صورت لزوم پشت‌بام را بررسی کنید

این به ویژه برای موارد زیر مهم است:

• آپارتمان‌های طبقه آخر؛

• ساختمان‌های قدیمی‌تر؛

• دوبلکس‌ها.

بپرسید:

• آخرین بار پشت‌بام چه زمانی تعمیر شد؟

• آیا آپارتمان نشتی داشته است؟

• چه کسی هزینه‌های پشت‌بام را پرداخت می‌کند؟

۲۹. آسانسور را بررسی کنید

بپرسید:

• تعداد آسانسورها؛

• وضعیت نگهداری؛

• سن؛

• ظرفیت.

در پروژه‌های بلندمرتبه، عملکرد آسانسور می‌تواند مستقیماً بر زندگی روزمره و مطلوبیت اجاره تأثیر بگذارد.

۳۰. پارکینگ را بازرسی کنید

تأیید کنید که آیا پارکینگ:

• سندی؛

• تخصیصی؛

• مشترک؛

• اول‌آمده اول‌خدمت؛

• مکانیکی؛

• فضای باز.

است.

گفته فروشنده:

"پارکینگ شامل است."

به اندازه کافی مشخص نیست.

بخش ۶ — بررسی‌های زلزله و ساختاری

۳۱. ایمنی زلزله را با ظاهر قضاوت نکنید

یک آشپزخانه جدید تقریباً هیچ چیزی درباره عملکرد ساختاری ساختمان به شما نمی‌گوید.

تحلیل زلزله باید عواملی مانند موارد زیر را در نظر بگیرد:

• سیستم ساختاری؛

• طراحی ساختمان؛

• دوره ساخت؛

• تغییرات؛

• مواد؛

• شرایط زمین؛

• عملکرد مهندسی.

آیین‌نامه زلزله ساختمان ترکیه چارچوب مهندسی را هم برای طراحی ساختمان جدید و هم برای ارزیابی ساختمان‌های موجود تحت اثرات زلزله فراهم می‌کند. آیین‌نامه فعلی در سال ۲۰۱۹ لازم‌الاجرا شد.

۳۲. سن ساختمان مفید است — اما کافی نیست

تاریخ ساخت زمینه را فراهم می‌کند.

اما:

قدیمی = ناایمن

و

جدید = ایمن

هر دو ساده‌سازی بیش از حد هستند.

خطر واقعی یک ساختمان به بیش از سن بستگی دارد.

برای نگرانی‌های جدی، از شواهد مهندسی به جای فرضیات استفاده کنید.

۳۳. اطلاعات فنی ساختمان را درخواست کنید

اطلاعات بالقوه مفید می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• سال مجوز ساخت؛

• مجوز سکونت؛

• پروژه ساختاری تأییدشده؛

• سوابق بازرسی ساختمان؛

• تاریخ بازسازی؛

• کارهای تقویتی؛

• آسیب‌های قبلی.

در دسترس بودن بسته به ساختمان متفاوت است.

۳۴. در صورت وجود Bina Kimlik Sistemi را بررسی کنید

Bina Kimlik Sistemi — BKS در ترکیه برای ایجاد سوابق هویت فنی برای ساختمان‌های تکمیل‌شده در چارچوب سیستم بازرسی ساختمان قابل اعمال معرفی شد.

وزارت توضیح می‌دهد که این سیستم می‌تواند اطلاعات فنی و عمومی ساختمان را ذخیره کند و هدف آن بهبود دسترسی به اسناد ساختمان و بازرسی آینده است.

هر ساختمان قدیمی‌تر سطح یکسانی از اطلاعات BKS نخواهد داشت.

در صورت وجود، می‌تواند یک منبع اطلاعاتی اضافی باشد — نه جایگزینی برای ارزیابی مهندسی.

۳۵. در جایی که خطر آن را توجیه می‌کند، از مهندس سازه استفاده کنید

اگر ساختمان عدم قطعیت جدی را ارائه می‌دهد، یک مهندس می‌تواند ارزیابی حرفه‌ای‌تری انجام دهد.

برای تعیین‌های رسمی riskli yapı تحت قانون شماره ۶۳۰۶، وزارت مؤسسات و سازمان‌های مجاز/دارای مجوز را برای ارزیابی ریسک نگهداری می‌کند.

ارزیابی ریسک قانونی رسمی با بازرسی بصری عادی ملک متفاوت است.

آنها را اشتباه نگیرید.

DASK یک گواهی ایمنی زلزله نیست

این یک تمایز حیاتی است.

داشتن Zorunlu Deprem Sigortası — DASK/ZDS توسط یک ملک ثابت نمی‌کند که یک مهندس ساختمان را به عنوان ایمن در برابر زلزله تأیید کرده است.

DASK پوشش بیمه‌ای در برابر خسارات فیزیکی تعریف‌شده مرتبط با زلزله در چارچوب خود است.

این یک گزارش عملکرد ساختاری نیست.

خود DASK بیان می‌کند که املاک می‌توانند در برخی شرایط حتی بدون kat mülkiyeti بیمه شوند، که این واقعیت را تقویت می‌کند که یک بیمه‌نامه نباید به عنوان تأییدیه جامع قانونی یا ساختاری تفسیر شود.

تغییر مهم DASK 2026 برای خریداران

یک قانون جدید به ویژه مهم برای سال ۲۰۲۶ وجود دارد.

برای فروش‌های مسکونی واجد شرایط ثبت‌شده در دفتر اسناد رسمی در ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ یا بعد از آن، DASK بیان می‌کند که:

• بیمه زلزله اجباری فروشنده در روز تکمیل معامله سند پایان می‌یابد؛

• خریدار باید بیمه‌نامه معتبر خود را قبل از انتقال سند دریافت کند؛

• بیمه‌نامه در حین فروش بررسی می‌شود؛

• این قانون صرف‌نظر از اینکه معامله در دفتر Tapu یا از طریق سردفتر انجام شود، اعمال می‌شود.

این بدان معناست که خریدار سپتامبر ۲۰۲۶ نباید به سادگی بپرسد:

"آیا فروشنده DASK دارد؟"

بلکه باید آماده کند:

"آیا بیمه‌نامه مورد نیاز به نام خودم را قبل از بستن معامله دارم؟"

بخش ۷ — بررسی‌های مالی

۳۶. قیمت درخواستی را با بازار مقایسه کنید

هرگز قیمت را فقط با پرسیدن این ارزیابی نکنید:

"آیا این ارزان‌تر از دبی/لندن/اروپا است؟"

مقایسه مربوطه این است:

املاک مشابه در همان بازار خرد.

مقایسه کنید:

• همان منطقه؛

• همان محله؛

• همان سن ساختمان؛

• همان وضعیت سند؛

• همان اندازه؛

• طبقه مشابه؛

• منظره مشابه؛

• وضعیت مشابه.

قیمت هر متر مربع می‌تواند گمراه‌کننده باشد

یک ملک می‌تواند در هر متر مربع ناخالص ارزان به نظر برسد اما در هر متر مربع خالص قابل استفاده گران باشد.

برای مثال:

آپارتمان A

ناخالص: ۱۵۰ متر مربع
خالص: ۹۵ متر مربع
قیمت: ۳۰۰,۰۰۰ یورو

آپارتمان B

ناخالص: ۱۲۵ متر مربع
خالص: ۱۰۵ متر مربع
قیمت: ۳۰۰,۰۰۰ یورو

قیمت خرید یکسان، ارزش‌گذاری فضای قابل استفاده بسیار متفاوتی ایجاد می‌کند.

در صورت امکان مساحت خالص را مقایسه کنید.

۳۷. از ارزیابی مستقل استفاده کنید

برای معاملات مربوطه که شامل خریدار حقیقی خارجی است، TKGM چارچوب رسمی گزارش ارزیابی و رویه‌های ارزیابی را نگهداری می‌کند.

اما خریداران باید هدف گزارش را درک کنند.

ارزیابی برای ارزیابی ارزش مفید است.

جایگزین موارد زیر نمی‌شود:

• بررسی حقوقی؛

• بازرسی مهندسی؛

• بررسی قرارداد.

۳۸. شکاف‌های بزرگ قیمت را بررسی کنید

فرض کنید:

قیمت فروشنده: ۲۵ میلیون لیر ترکیه

ارزیابی مستقل: ۱۸ میلیون لیر ترکیه

این به طور خودکار به این معنا نیست که قیمت فروشنده غیرقانونی است.

اما یک شکاف بزرگ سزاوار توضیح است.

دلایل ممکن می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• مبلمان؛

• منظره غیرعادی؛

• قیمت‌گذاری تهاجمی توسعه‌دهنده؛

• داده‌های مقایسه‌ای قدیمی؛

• حق‌بیمه شهروندی؛

• حق‌بیمه بازاریابی.

درک کنید برای چه چیزی پرداخت می‌کنید.

۳۹. هزینه کامل تحصیل را محاسبه کنید

قیمت خرید تنها هزینه نیست.

در نظر بگیرید:

• هزینه‌های مربوط به Tapu؛

• ارزیابی؛

• DAB/بانکداری؛

• خدمات حقوقی؛

• کمیسیون آژانس در صورت لزوم؛

• بیمه؛

• مبلمان؛

• بازسازی؛

• راه‌اندازی خدمات شهری.

هزینه کامل تحصیل پایه سرمایه‌گذاری واقعی شما را تعیین می‌کند.

۴۰. Aidat ماهانه را بررسی کنید

در یک مجتمع بزرگ استانبول، aidat ماهانه می‌تواند به طور مادی بر بازده سرمایه‌گذاری تأثیر بگذارد.

درخواست کنید:

• aidat فعلی؛

• چه چیزی را شامل می‌شود؛

• افزایش‌های اخیر؛

• افزایش‌های پیش‌بینی‌شده؛

• هزینه‌های فوق‌العاده.

ساختمانی با:

• استخر؛

• باشگاه ورزشی؛

• امنیت ۲۴ ساعته؛

• محوطه‌سازی گسترده؛

• آسانسورهای متعدد؛

معمولاً هزینه‌های عملیاتی بیشتری از یک بلوک آپارتمانی ساده خواهد داشت.

۴۱. درباره هزینه‌های فوق‌العاده ساختمان بپرسید

aidat ماهانه معمولی تنها بخشی از داستان است.

از مدیریت ساختمان بپرسید آیا کارهای بزرگ تأییدشده یا مورد انتظاری شامل موارد زیر وجود دارد:

• نما؛

• پشت‌بام؛

• آسانسور؛

• عایق‌بندی آب؛

• سیستم گرمایش؛

• تقویت؛

• مناطق مشترک.

هزینه ماهانه پایین فعلی تضمین هزینه‌های پایین آینده نیست.

۴۲. فرضیات اجاره را تأیید کنید

اگر برای سرمایه‌گذاری خرید می‌کنید، فقط به این تکیه نکنید:

"این آپارتمان ۲,۰۰۰ دلار اجاره داده می‌شود."

شواهد درخواست کنید.

مقایسه کنید:

• آگهی‌های رقابتی فعلی؛

• اجاره‌های محلی واقعی؛

• مبله در مقابل غیرمبله؛

• بلندمدت در مقابل کوتاه‌مدت؛

• خالی بودن.

محاسبه کنید:

اجاره ناخالص سالانه ÷ هزینه کل تحصیل

سپس برای موارد زیر تنظیم کنید:

• خالی بودن؛

• aidat؛

• مدیریت؛

• مالیات؛

• نگهداری؛

• بیمه.

بخش ۸ — بررسی‌های سکونت، مستأجر و تحویل

۴۳. آیا ملک خالی است؟

فرض نکنید.

یک آپارتمان بازفروش ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• مستأجر؛

• فروشنده؛

• عضو خانواده؛

• ساکن غیررسمی.

اگر انتظار تصرف خالی دارید، قرارداد باید به آن بپردازد.

۴۴. هر اجاره موجود را بررسی کنید

اگر ملک توسط مستأجر اشغال شده است، قبل از خرید پیامدهای قانونی و تجاری را بررسی کنید.

درک کنید:

• اجاره موجود؛

• اجاره بها؛

• ودیعه؛

• وضعیت پرداخت؛

• انتظارات سکونت.

خرید یک ملک اجاره‌ای با خرید یک آپارتمان بلافاصله خالی متفاوت است.

۴۵. تأیید کنید چه مبلمانی شامل است

برای خریدهای مبله، یک فهرست تهیه کنید.

شامل شود:

• یخچال؛

• فر؛

• ماشین لباسشویی؛

• کولرها؛

• مبلمان؛

• تلویزیون‌ها؛

• روشنایی؛

• پرده‌ها؛

• کمدهای دیواری.

"مبله" برای یک خرید قابل توجه بسیار مبهم است.

بخش ۹ — بررسی‌های موقعیت

۴۶. محله را در زمان‌های مختلف بازدید کنید

یک خیابان در:

۱۱:۰۰ سه‌شنبه

ممکن است در:

۲۲:۰۰ جمعه

بسیار متفاوت احساس شود.

در صورت امکان بازدید کنید:

• روزهای هفته؛

• آخر هفته؛

• روز؛

• شب.

در نظر بگیرید:

• سر و صدا؛

• ترافیک؛

• مغازه‌ها؛

• تصور امنیت؛

• پارکینگ؛

• فعالیت عابر پیاده.

۴۷. ادعاهای حمل و نقل را تأیید کنید

نپذیرید:

"پنج دقیقه تا مترو."

بپرسید:

پنج دقیقه پیاده یا با ماشین؟

مسیر پیاده‌روی واقعی را بررسی کنید.

در نظر بگیرید:

• تپه‌ها؛

• بزرگراه‌ها؛

• گذرگاه‌ها؛

• ورودی ایستگاه.

فاصله مستقیم ۶۰۰ متری می‌تواند به یک پیاده‌روی دشوار ۱۵ دقیقه‌ای تبدیل شود.

۴۸. ساخت و ساز آینده اطراف ملک را بررسی کنید

منظره ممتاز امروز ممکن است برای همیشه باز نماند.

تحقیق کنید درباره موارد نزدیک:

• زمین‌های خالی؛

• ساخت و ساز فعال؛

• منطقه‌بندی؛

• مناطق بازتوسعه.

هرگز حق‌بیمه دائمی برای یک منظره فقط بر اساس این پرداخت نکنید:

"هرگز نمی‌توانند آنجا چیزی بسازند."

این ادعا را تأیید کنید.

۴۹. موقعیت خرد را ارزیابی کنید

دو آپارتمان در همان منطقه می‌توانند ویژگی‌های سرمایه‌گذاری کاملاً متفاوتی داشته باشند.

مقایسه کنید:

• خیابان؛

• حمل و نقل؛

• کیفیت ساختمان؛

• محیط تجاری؛

• مدارس؛

• بیمارستان‌ها؛

• خرید؛

• قابلیت پیاده‌روی؛

• سر و صدا.

"قاضی‌کوی" یا "شیشلی" به تنهایی برای تعریف کیفیت ملک کافی نیست.

بخش ۱۰ — بررسی‌های قرارداد و پرداخت

۵۰. قرارداد خرید را قبل از پرداخت بخوانید

توافقنامه باید مشخص کند:

• خریدار؛

• فروشنده؛

• ملک؛

• قیمت؛

• ارز؛

• برنامه پرداخت؛

• شرایط انتقال سند؛

• تحویل؛

• استرداد؛

• قصور؛

• جریمه‌ها.

۵۱. عربون رزرو را محافظت کنید

قبل از پرداخت Kapora، بدانید:

• پرداخت قانوناً چه چیزی را نشان می‌دهد؛

• آیا قابل استرداد است؛

• اگر بررسی حقوقی شکست بخورد چه اتفاقی می‌افتد؛

• اگر فروشنده انصراف دهد چه اتفاقی می‌افتد.

۵۲. ذی‌نفع بانکی را تأیید کنید

اگر فروشنده:

ABC Gayrimenkul A.Ş.

است

اما پرداخت به:

حساب شخصی آقای X

درخواست می‌شود

توقف کنید و تأیید کنید.

مسیر پرداخت باید با معامله مطابقت داشته باشد.

۵۳. اسناد منبع وجوه را آماده کنید

خریداران خارجی که مبالغ بین‌المللی قابل توجهی ارسال می‌کنند ممکن است با بررسی‌های عادی KYC/AML بانکی روبرو شوند.

شواهدی آماده کنید که توضیح دهد:

• منبع؛

• فرستنده؛

• هدف معامله.

این کار را قبل از روز بستن معامله انجام دهید.

۵۴. DAB را قبل از ارسال وجوه برنامه‌ریزی کنید

خریداران حقیقی خارجی باید فرآیند قابل اعمال Döviz Alım Belgesi را هماهنگ کنند.

مبالغ بزرگ را بدون درک اولیه موارد زیر منتقل یا تبدیل نکنید:

• مسیر پرداخت؛

• بانک؛

• فرآیند تبدیل؛

• اسناد DAB.

۵۵. ملک را قبل از پرداخت نهایی دوباره بررسی کنید

گزارش بررسی حقوقی که ماه‌ها قبل تکمیل شده است، بررسی نهایی بستن معامله نیست.

قبل از پرداخت مانده باقیمانده، تأیید کنید:

• فروشنده هنوز مالک ملک است؛

• رهن مورد انتظار رفع شده یا مکانیسم بستن معامله ایجاد شده است؛

• محدودیت جدید غیرمنتظره‌ای ظاهر نشده است؛

• شرایط قرارداد برآورده شده‌اند.

بخش ۱۱ — بررسی‌های خریدار خارجی

۵۶. تأیید کنید که می‌توانید قانوناً ملک را تحصیل کنید

اشخاص حقیقی خارجی ملک ترکیه را با رعایت محدودیت‌های قانونی خریداری می‌کنند.

راهنمای TKGM برای خریدار خارجی شامل قوانین مربوط به موارد زیر است:

• خریداران خارجی واجد شرایط؛

• محدودیت‌های جغرافیایی؛

• محدودیت ۳۰ هکتاری سراسری برای اشخاص حقیقی خارجی؛

• محدودیت ۱۰٪ مربوط به زمین‌های خصوصی در یک شهرستان؛

• مناطق ممنوعه/امنیتی.

برای یک آپارتمان معمولی استانبول، بسیاری از خریداران با مشکلی روبرو نمی‌شوند.

اما صلاحیت باید قبل از پرداخت غیرقابل برگشت تأیید شود.

۵۷. زمین نیاز به بررسی‌های اضافی دارد

خریداران خارجی که زمین توسعه‌نیافته می‌خرند باید در موارد زیر تحقیق کنند:

• منطقه‌بندی؛

• تعهدات پروژه؛

• حقوق توسعه؛

• دسترسی؛

• خدمات شهری.

چارچوب مالکیت خارجی ترکیه الزامات اضافی برای برخی املاک توسعه‌نیافته که توسط اشخاص حقیقی خارجی تحصیل می‌شود، ایجاد می‌کند.

بررسی حقوقی زمین باید گسترده‌تر از خرید آپارتمان باشد.

۵۸. ملک شهروندی نیاز به چک‌لیست جداگانه دارد

یک ملک خوب به طور خودکار یک ملک واجد شرایط شهروندی نیست.

خریداران شهروندی باید به طور جداگانه بررسی کنند:

• ارزش واجد شرایط؛

• ارزیابی / TTB؛

• واجد شرایط بودن فروشنده/ملک؛

• مسیر پرداخت؛

• DAB؛

• ارزش رسمی Tapu؛

• محدودیت/تعهد مورد نیاز.

ترکیب نکنید:

سرمایه‌گذاری خوب

و

واجد شرایط بودن شهروندی

را در یک فرض.

بخش ۱۲ — بررسی‌های نهایی بستن معامله

۵۹. موقعیت صحیح DASK را تأیید کنید

به دلیل قانون مؤثر از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، خریداران مسکونی واجد شرایط اکنون باید اطمینان حاصل کنند که بیمه‌نامه زلزله اجباری مورد نیاز به نام خود خریدار قبل از معامله سند وجود دارد.

این را به چک‌لیست بستن معامله اضافه کنید.

۶۰. در صورت استفاده وکالتنامه را تأیید کنید

برای خریدهای از راه دور، تأیید کنید:

• دامنه وکالتنامه؛

• هویت؛

• ترجمه؛

• Apostille/تسدید در صورت لزوم؛

• اختیار خرید ملک خاص.

۶۱. زمان‌بندی پرداخت نهایی را تأیید کنید

خریدار باید بداند:

دقیقاً چه زمانی پول نهایی نسبت به انتقال رسمی سند حرکت می‌کند؟

این را در دفتر Tapu بداهه نکنید.

۶۲. Tapu را پس از انتقال تأیید کنید

پس از معامله، بررسی کنید:

• نام خریدار؛

• ملک دقیق؛

• سهم مالکیت؛

• ثبت.

فقط به این تکیه نکنید:

"تبریک، همه چیز تمام شد."

نتیجه رسمی را تأیید کنید.

چک‌لیست آپارتمان بازفروش

برای یک آپارتمان بازفروش، اولویت دهید به:

• مالک ثبت‌شده؛

• Tapu فعلی؛

• takyidat؛

• رهن/توقیف؛

• kat mülkiyeti / kat irtifakı؛

• İskan؛

• مستأجر؛

• وضعیت ساختمان؛

• نگرانی‌های زلزله/فنی؛

• aidat؛

• نقص‌های فیزیکی؛

• قیمت بازار؛

• قرارداد خرید؛

• زمان‌بندی پرداخت؛

• تصرف خالی.

چک‌لیست آپارتمان تکمیل‌شده توسعه‌دهنده

برای یک آپارتمان تکمیل‌شده توسعه‌دهنده، اولویت دهید به:

• هویت توسعه‌دهنده/فروشنده؛

• سند؛

• رفع رهن؛

• بخش مستقل دقیق؛

• İskan؛

• kat mülkiyeti؛

• مشخصات فنی؛

• عیب‌یابی؛

• تکمیل مناطق مشترک؛

• aidat؛

• DASK؛

• سابقه تحویل.

چک‌لیست ملک خارج از پلان

برای خرید خارج از پلان، اولویت دهید به:

• فروشنده قانونی؛

• مالکیت زمین؛

• مجوز ساختمان؛

• پیمانکار؛

• نقشه‌های پروژه؛

• واحد دقیق؛

• مساحت خالص/ناخالص؛

• مشخصات فنی؛

• امنیت پرداخت؛

• پیشرفت ساخت؛

• تاریخ تحویل الزام‌آور؛

• حقوق استرداد؛

• حقوق تغییر پروژه؛

• رویه رفع رهن؛

• ساختار Tapu آینده.

راهنمای مصرف‌کننده وزارت تجارت ترکیه در مارس ۲۰۲۶ در اینجا به ویژه مفید است زیرا صراحتاً اطلاعات پیش از قرارداد را الزامی می‌کند و مصرف‌کنندگان را به بررسی مالکیت زمین، شروح سند، نقشه‌های پروژه، مشخصات فنی و حفاظت پرداخت قبل از خرید مسکن پیش‌پرداخت واجد شرایط هدایت می‌کند.

پرچم‌های قرمز ملک

یافته‌های سبز، کهربایی و قرمز ملک

سبز

مثال‌ها:

• فروشنده با مالک مطابقت دارد؛

• هویت ملک سازگار است؛

• محدودیت غیرمنتظره مادی وجود ندارد؛

• وضعیت ساختمان درک شده است؛

• وضعیت فیزیکی قابل قبول است؛

• قیمت توسط شواهد بازار پشتیبانی می‌شود.

کهربایی

مثال:

یک رهن قابل مدیریت با رفع مستند در زمان بستن معامله وجود دارد.

یا:

یک ملک تکمیل‌شده هنوز kat irtifakı است، اما İskan وجود دارد و انتقال به وضوح مستند شده است.

یک مشکل کهربایی به این معناست:

آن را قبل از بستن معامله درک و کنترل کنید.

قرمز

مثال‌ها:

• فروشنده نمی‌تواند مالکیت را اثبات کند؛

• توقیف مانع انتقال مورد انتظار می‌شود؛

• مجوز ساختمان در یک معامله واجد شرایط خارج از پلان وجود ندارد؛

• نگرانی ساختاری بزرگ نادیده گرفته شده است؛

• پرداخت به شخص ثالث غیرقابل توضیح درخواست می‌شود.

یک مشکل قرمز نباید فقط به این دلیل که فروشنده تخفیف ارائه می‌دهد، به سبز تبدیل شود.

چک‌لیست کامل قبل از خرید

حقوقی

•  مالک ثبت‌شده تأیید شد

•  اختیار فروشنده تأیید شد

•  ملک دقیق شناسایی شد

•  Ada/parsel بررسی شد

•  بخش مستقل بررسی شد

•  Tapu فعلی بررسی شد

•  رهن بررسی شد

•  توقیف بررسی شد

•  شروح بررسی شد

•  حقوق ارتفاق بررسی شد

ساختمان

•  Kat mülkiyeti / kat irtifakı شناسایی شد

•  İskan بررسی شد

•  مجوز ساختمان در صورت لزوم بررسی شد

•  پروژه تأییدشده در نظر گرفته شد

•  استفاده ثبت‌شده بررسی شد

•  آپارتمان واقعی با نقشه‌ها مقایسه شد

توسعه‌دهنده / خارج از پلان

•  شرکت فروشنده تأیید شد

•  مالکیت زمین بررسی شد

•  اختیار توسعه‌دهنده بررسی شد

•  پیمانکار بررسی شد

•  مجوز ساختمان تأیید شد

•  حفاظت پرداخت بررسی شد

•  مشخصات فنی بررسی شد

•  تاریخ تحویل بررسی شد

آپارتمان فیزیکی

•  بازرسی در روز تکمیل شد

•  ترک‌ها بررسی شد

•  رطوبت بررسی شد

•  پنجره‌ها تست شد

•  لوله‌کشی تست شد

•  وضعیت برق در نظر گرفته شد

•  گرمایش تست شد

•  سرمایش تست شد

•  بالکن/تراس بررسی شد

•  فهرست مبلمان بررسی شد

وضعیت ساختمان

•  ورودی بازرسی شد

•  زیرزمین بازرسی شد

•  پشت‌بام در نظر گرفته شد

•  آسانسور بررسی شد

•  گاراژ بررسی شد

•  مناطق مشترک بازرسی شد

•  کیفیت نگهداری ارزیابی شد

زلزله / فنی

•  دوره ساخت شناسایی شد

•  نگرانی‌های ساختاری در نظر گرفته شد

•  تغییرات غیرعادی بررسی شد

•  اطلاعات BKS در صورت وجود بررسی شد

•  مهندس در صورت لزوم استخدام شد

•  DASK با تأیید مهندسی اشتباه گرفته نشد

مالی

•  مقایسه‌های بازار بررسی شد

•  متر مربع خالص در نظر گرفته شد

•  ارزیابی بررسی شد

•  هزینه‌های کل خرید محاسبه شد

•  aidat تأیید شد

•  هزینه‌های فوق‌العاده بررسی شد

•  فرضیات اجاره به طور مستقل بررسی شد

موقعیت

•  محله بازدید شد

•  شرایط شب/روز در نظر گرفته شد

•  فاصله مترو/پیاده بررسی شد

•  ترافیک/سر و صدا بررسی شد

•  ساخت و ساز آینده در نظر گرفته شد

•  موقعیت خرد ارزیابی شد

قرارداد

•  طرفین صحیح

•  ملک صحیح

•  قیمت صحیح

•  ارز صحیح

•  شرایط سپرده واضح

•  شرایط استرداد واضح

•  تاریخ انتقال سند واضح

•  قصور فروشنده بررسی شد

•  قصور خریدار بررسی شد

بانکداری / بستن معامله

•  IBAN فروشنده تأیید شد

•  منبع وجوه آماده شد

•  DAB برنامه‌ریزی شد

•  توالی پرداخت نهایی تعریف شد

•  سند قبل از بستن معامله دوباره بررسی شد

•  DASK خریدار در صورت نیاز تحت قانون سپتامبر ۲۰۲۶ آماده شد

•  وکالتنامه در صورت لزوم بررسی شد

•  Tapu نهایی تأیید شد

۲۰ سؤال برای پاسخ قبل از خرید

قبل از گفتن بله به یک ملک ترکیه، باید قادر به پاسخگویی باشید:

۱. چه کسی قانوناً مالک آن است؟
۲. آیا فروشنده مجاز است؟
۳. دقیقاً کدام بخش مستقل را می‌خرم؟
۴. در سابقه فعلی Tapu چه چیزی ظاهر می‌شود؟
۵. آیا رهن وجود دارد؟
۶. آیا توقیف وجود دارد؟
۷. چه takyidat دیگری وجود دارد؟
۸. آیا kat mülkiyeti است یا kat irtifakı؟
۹. آیا ساختمان İskan مربوطه را دارد؟
۱۰. آیا آپارتمان فیزیکی با نقشه‌های قانونی مطابقت دارد؟
۱۱. آیا نگرانی‌های فنی یا زلزله وجود دارد؟
۱۲. مساحت خالص واقعی چقدر است؟
۱۳. آیا قیمت درخواستی توسط ملک مشابه پشتیبانی می‌شود؟
۱۴. aidat ماهانه چقدر است؟
۱۵. آیا هزینه‌های بزرگ ساختمان مورد انتظار است؟
۱۶. آیا ملک اشغال شده است؟
۱۷. توافقنامه سپرده من چه می‌گوید؟
۱۸. پول من دقیقاً کجا ارسال می‌شود؟
۱۹. قبل از انجام پرداخت نهایی چه باید اتفاق بیفتد؟
۲۰. چه شواهد رسمی ثابت می‌کند که ملک به نام من ثبت شده است؟

اگر چندین پاسخ از این‌ها:

"نماینده گفت خوب است،"

باشد، فرآیند بررسی حقوقی تمام نشده است.

اشتباهات رایج خریداران خارجی

اشتباه ۱ — عاشق آپارتمان شدن قبل از بررسی سند

طراحی داخلی می‌تواند تغییر کند.

مشکل سند بسیار جدی‌تر است.

اشتباه ۲ — فقط نگاه کردن داخل آپارتمان

کل ساختمان را بازرسی کنید.

اشتباه ۳ — استفاده از DASK به عنوان اثبات ایمنی زلزله

DASK بیمه است، نه گواهی ساختاری.

اشتباه ۴ — باور به اینکه جدید یعنی بدون ریسک

املاک جدید ریسک توسعه‌دهنده، مجوز و تحویل را معرفی می‌کنند.

اشتباه ۵ — باور به اینکه قدیمی یعنی به طور خودکار ناایمن

سن ساختمان به تنهایی نمی‌تواند عملکرد مهندسی را تعیین کند.

اشتباه ۶ — مقایسه فقط متر مربع ناخالص

فضای قابل استفاده خالص مهم است.

اشتباه ۷ — نادیده گرفتن Aidat

هزینه‌های عملیاتی هم بر سبک زندگی و هم بر بازده سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارند.

اشتباه ۸ — بررسی ملک فقط پس از پرداخت Kapora

خطرات اصلی باید ایده‌آل قبل از تعهد بزرگ غیرقابل استرداد بررسی شوند.

اشتباه ۹ — اجازه دادن به یک طرف برای تأیید همه چیز

یک نماینده یا توسعه‌دهنده نباید تنها منبع تأیید موارد زیر باشد:

• مالکیت؛

• قیمت؛

• ایمنی قانونی؛

• وضعیت فنی.

اشتباه ۱۰ — رد کردن بررسی نهایی دفتر ثبت

شرایط می‌توانند بین بررسی اولیه و بستن معامله تغییر کنند.

سؤالات متداول: بررسی ملک قبل از خرید در ترکیه

قبل از خرید ملک در ترکیه چه چیزی را باید بررسی کنم؟

حداقل، بررسی کنید:

• مالکیت فعلی؛

• هویت دقیق ملک؛

• Tapu/takyidat؛

• رهن و توقیفات؛

• kat mülkiyeti / kat irtifakı؛

• İskan؛

• وضعیت فیزیکی؛

• نگرانی‌های ساختاری؛

• قیمت بازار؛

• aidat؛

• قرارداد؛

• ساختار پرداخت؛

• واجد شرایط بودن خریدار خارجی.

چگونه بفهمم که یک ملک ترکیه رهن دارد؟

باید سابقه فعلی دفتر اسناد رسمی برای اطلاعات رهن ثبت‌شده مربوطه بررسی شود.

فقط به کپی Tapu قدیمی فروشنده تکیه نکنید.

آیا Tapu برای اثبات ایمن بودن ملک برای خرید کافی است؟

خیر.

Tapu برای مالکیت مرکزی است اما به طور مستقل موارد زیر را اثبات نمی‌کند:

• وضعیت فیزیکی؛

• ایمنی زلزله؛

• کیفیت قرارداد؛

• ارزش بازار؛

• کیفیت سرمایه‌گذاری.

بررسی جامع خرید نیاز به چندین جریان کاری جداگانه دارد.

آیا باید İskan را بررسی کنم؟

برای یک ساختمان تکمیل‌شده، وضعیت استفاده از ساختمان باید درک شود.

TKGM تأیید می‌کند که یک ساختمان با kat irtifakı و Yapı Kullanma İzin Belgesi می‌تواند تحت فرآیند قابل اعمال به kat mülkiyeti برود.

آیا kat irtifakı یک مشکل است؟

نه به طور خودکار.

اما اگر ساختمان کاملاً تکمیل شده است، تحقیق کنید:

• چرا kat mülkiyeti ایجاد نشده است؛

• آیا İskan وجود دارد؛

• آیا اختلافات پروژه وجود دارد.

چگونه می‌توانم ایمنی زلزله را قبل از خرید بررسی کنم؟

با موارد زیر شروع کنید:

• تاریخ ساختمان؛

• مجوز/اسناد؛

• تغییرات قابل مشاهده؛

• بررسی مهندسی حرفه‌ای در صورت توجیه.

برای ارزیابی‌های رسمی riskli yapı تحت قانون شماره ۶۳۰۶، مؤسسات دارای مجوز مجاز به انجام تعیین ریسک قانونی مربوطه هستند.

آیا DASK یعنی ساختمان ایمن در برابر زلزله است؟

خیر.

DASK بیمه اجباری زلزله در محدوده قانونی خود است، نه گواهی مهندسی ساختاری.

آیا در سپتامبر ۲۰۲۶ قبل از خرید ملک به DASK نیاز دارم؟

برای فروش‌های مسکونی واجد شرایط ثبت‌شده در ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ یا بعد از آن، DASK بیان می‌کند که خریدار باید بیمه‌نامه اجباری زلزله مورد نیاز را به نام خود قبل از معامله سند دریافت کند.

آیا باید آپارتمان را از نظر فنی بازرسی کنم؟

برای املاک قدیمی‌تر، گران‌تر، به شدت بازسازی‌شده یا مشکوک، بازرسی فنی مستقل می‌تواند ارزشمند باشد.

بازرسی می‌تواند به موارد زیر نگاه کند:

• رطوبت؛

• سیستم‌های برقی؛

• لوله‌کشی؛

• علائم هشدار ساختاری؛

• وضعیت ساختمان.

آیا باید گزارش ارزیابی بگیرم؟

ارزیابی مستقل می‌تواند به ارزیابی اینکه آیا قیمت توافق‌شده توسط بازار پشتیبانی می‌شود کمک کند.

TKGM همچنین چارچوب رسمی گزارش ارزیابی را برای معاملات مربوطه خریدار خارجی اداره می‌کند.

در یک ملک خارج از پلان چه چیزی را باید بررسی کنم؟

بررسی کنید:

• توسعه‌دهنده؛

• مالکیت زمین؛

• مجوز ساختمان؛

• پیمانکار؛

• واحد دقیق؛

• نقشه پروژه؛

• مشخصات فنی؛

• حفاظت پرداخت خریدار؛

• تاریخ تحویل؛

• قرارداد؛

• مکانیسم رفع رهن.

راهنمای مارس ۲۰۲۶ وزارت تجارت به طور خاص این حوزه‌ها را برای خریداران مسکن پیش‌پرداخت مهم تعیین می‌کند.

آیا یک توسعه‌دهنده می‌تواند قبل از دریافت مجوز ساختمان بفروشد؟

برای معاملات تحت چارچوب مصرف‌کننده مسکن پیش‌پرداخت ترکیه، وزارت تجارت بیان می‌کند که قرارداد مسکن پیش‌پرداخت نمی‌تواند قبل از دریافت مجوز ساختمان مربوطه منعقد شود.

آیا باید قبل از بررسی ملک Kapora بپردازم؟

یک رزرو کوچک گاهی می‌تواند قبل از بررسی کامل باشد، اما توافقنامه باید در صورت شکست بررسی‌های مادی از خریدار محافظت کند.

پرداخت‌های بزرگ غیرقابل استرداد معمولاً نباید بدون درک خطرات اصلی ملک انجام شوند.

چگونه بررسی کنم که آیا قیمت ملک منصفانه است؟

با املاک مشابه در همان موقعیت خرد مقایسه کنید و در نظر بگیرید:

• مساحت خالص؛

• ساختمان؛

• طبقه؛

• وضعیت؛

• منظره؛

• وضعیت سند.

در صورت لزوم از ارزیابی مستقل استفاده کنید.

آیا اگر روی ملک رهن باشد باید بخرم؟

رهن به طور خودکار مانع خرید ایمن نمی‌شود.

اما رویه رفع باید واضح و با پرداخت و انتقال سند هماهنگ باشد.

آیا باید ملکی با مستأجر بخرم؟

می‌توانید، اما ابتدا اجاره موجود و وضعیت تصرف را درک کنید.

فرض نکنید که خرید Tapu یعنی مستأجر فوراً ترک می‌کند.

آیا خرید از توسعه‌دهنده ایمن‌تر از خرید از فروشنده خصوصی است؟

آنها شامل خطرات متفاوتی هستند.

خریدهای توسعه‌دهنده ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• ساخت؛

• تحویل؛

• مجوز؛

• تأمین مالی پروژه.

خریدهای بازفروش خصوصی ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• سند موجود؛

• مستأجر؛

• نقص‌های فیزیکی؛

• مشکلات ساختمان قدیمی.

ماده ۳۰ این دو مسیر را به طور جامع مقایسه خواهد کرد.

توصیه نهایی برای خریداران خارجی

یادگیری نحوه بررسی ملک در ترکیه قبل از خرید یعنی یادگیری جدا کردن پنج سؤال مختلف:

۱. آیا قانوناً قابل انتقال است؟
۲. آیا ساختمان به درستی مستند شده است؟
۳. آیا ملک از نظر فیزیکی و ساختاری قابل قبول است؟
۴. آیا قیمت از نظر تجاری معقول است؟
۵. آیا معامله به طور ایمن ساختاردهی شده است؟

یک ملک می‌تواند چهار مورد را پاس کند و یکی را رد کند.

برای مثال:

• یک آپارتمان زیبا با قیمت خوب می‌تواند محدودیت سند داشته باشد.

• یک آپارتمان قانوناً تمیز می‌تواند مشکلات ساختاری قابل توجهی داشته باشد.

• یک توسعه جدید از نظر فنی عالی می‌تواند به طور قابل توجهی گران‌تر باشد.

• یک ملک خوب هنوز می‌تواند از طریق یک قرارداد بد خریداری شود.

به همین دلیل یک بررسی کامل قبل از خرید باید به این ترتیب حرکت کند:

هویت ملک
↓
مالکیت و Tapu
↓
اسناد ساختمان
↓
بازرسی فیزیکی / فنی
↓
بررسی زلزله
↓
ارزش بازار
↓
هزینه‌های مالکیت
↓
قرارداد
↓
بانکداری / DAB
↓
بررسی نهایی دفتر ثبت
↓
انتقال Tapu

یک تغییر مهم نیز باید به چک‌لیست بستن معامله هر خریدار در سال ۲۰۲۶ اضافه شود:

برای فروش‌های مسکونی واجد شرایط ثبت‌شده از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ به بعد، بیمه‌نامه زلزله اجباری فروشنده با معامله پایان می‌یابد و خریدار باید بیمه‌نامه DASK/ZDS معتبر خود را قبل از انتقال سند داشته باشد.

اصل مرکزی ساده است:

هرگز اجازه ندهید یک پرچم سبز چند پرچم قرمز را لغو کند.

یک منظره خوب مشکل رهن را لغو نمی‌کند.

یک توسعه‌دهنده معروف اسناد مفقود را لغو نمی‌کند.

یک قیمت ارزان نگرانی‌های ساختاری را لغو نمی‌کند.

یک بیمه‌نامه DASK نیاز به قضاوت مهندسی را لغو نمی‌کند.

و گفته یک فروشنده:

"همه چیز خوب است."

جایگزین تأیید مستقل نمی‌شود.

ملک درست فقط ملکی نیست که می‌خواهید بخرید.

ملکی است که پس از پاسخ به هر سؤال مهم، هنوز منطقی است.