كيفية التحقق من العقار في تركيا قبل الشراء 2026: قائمة تحقق شاملة للمشتري الأجنبي

معرفة كيفية فحص عقار في تركيا قبل الشراء أهم من العثور على أجمل شقة على الإنترنت.

قد يكتشف المشتري شقة جميلة في إسطنبول مع:

• إطلالة على البوسفور؛

• مطبخ جديد؛

• أثاث حديث؛

• وصول إلى المترو؛

• سعر تنافسي.

لكن لا شيء من هذه الميزات يجيب على الأسئلة الأساسية:

من يملك العقار قانونيًا؟
هل تتطابق الشقة مع Tapu؟
هل عليها رهن أو توقيف؟
هل يمتلك المبنى التصاريح الصحيحة؟
هل الحالة المادية مقبولة؟
هل السعر معقول؟
هل يمكن للمشتري الأجنبي شراؤه قانونيًا؟
وما الذي سيتم نقله بالضبط عند الإغلاق؟

لذلك، يحتاج الفحص الجاد للعقار إلى عدة طبقات منفصلة.

يجب أن تفحص المراجعة القوية قبل الشراء:

• الملكية القانونية و Tapu

• حالة البناء والتصاريح

• الحالة المادية والفنية

• مخاطر الزلازل والهيكل

• الجودة المالية والاستثمارية

• الموقع والحي

• هيكل العقد والدفع

• متطلبات المشتري الأجنبي والإغلاق

لا يوجد مستند واحد يجيب على كل هذه الأسئلة.

تقرير التقييم ليس تقرير فحص قانوني.

Tapu ليس تقرير هندسة إنشائية.

بوليصة DASK ليست شهادة سلامة زلزالية.

موافقة الرهن العقاري البنكي ليست توصية استثمارية.

كتيب المطور ليس مشروعًا معماريًا معتمدًا.

لذلك، هدف هذا الدليل هو جمع جميع الفحوصات الرئيسية قبل الشراء في قائمة مراجعة شاملة عملية واحدة للمشترين الأجانب في تركيا.

هام: يقدم هذا الدليل معلومات عامة ولا يحل محل المشورة القانونية أو الهندسية أو الضريبية أو التقييمية الخاصة بمعاملة معينة.

فحص العقار من 8 طبقات

طريقة بسيطة لهيكلة العملية هي:

لا ينبغي أن يمر عقار ببساطة لأن طبقة واحدة تبدو جيدة.

الجزء 1 — الفحوصات القانونية

1. التحقق من المالك المسجل

يجب أن يكون السؤال الأول دائمًا:

من يملك العقار قانونيًا؟

لا تعتمد فقط على:

• بيانات البائع؛

• مفاتيح الشقة؛

• فواتير المرافق؛

• صور Tapu القديمة؛

• قوائم العقارات.

موقف السجل العقاري الحالي هو المهم.

يجب أن يتوافق البائع مع المالك المسجل أو أن يكون قادرًا على إثبات سلطة كافية قانونيًا للتصرف نيابة عن ذلك المالك.

إذا وقّع شخص من خلال:

• توكيل رسمي؛

• سلطة شركية؛

• ميراث؛

• ترتيب تمثيل آخر،

فيجب التحقق من تلك السلطة.

2. تحديد العقار الدقيق

قد يحتوي تطوير في إسطنبول على مئات الشقق المتشابهة.

يجب أن يشير عقدك ومعاينتك و Tapu جميعًا إلى نفس الأصل القانوني.

تحقق من:

• المحافظة؛

• المنطقة؛

• الحي؛

• Ada؛

• Parsel؛

• الكتلة؛

• الطابق؛

• رقم القسم المستقل؛

• حصة الأرض؛

• نوع العقار المسجل.

لا تشترِ:

"شقة 2+1 في الطابق الثاني عشر."

اشترِ قسمًا مستقلًا قابلًا للتحديد.

رقم الوحدة التسويقي مقابل رقم Tapu

يستخدم المطورون أحيانًا أرقام وحدات مكتب المبيعات التي تختلف عن أرقام الأقسام المستقلة الرسمية.

على سبيل المثال:

• الوحدة التسويقية: A-1207

• القسم المستقل الرسمي: 188

قد يكون هذا طبيعيًا تمامًا.

لكن يجب توثيق العلاقة بينهما.

3. مراجعة معلومات Tapu الحالية

تُظهر نسخة Tapu القديمة معلومات تاريخية.

لا تضمن أن العقار لم يتغير اليوم.

يجب على المشتري التحقق من السجل الحالي قبل الالتزام ماديًا والنظر في إعادة فحصه قبل النقل النهائي.

توفر TKGM خدمات العقارات والسجل العقاري الرقمية من خلال Web Tapu وتؤكد أن المستخدمين الأجانب يمكنهم الوصول إلى بوابة الأجانب للإجراءات المعمول بها.

4. فحص Takyidat

لا تسأل فقط:

"هل العقار لديه Tapu؟"

اسأل:

"ماذا يظهر في takyidat؟"

يمكن أن تشمل takyidat حقوقًا أو قيودًا مسجلة تؤثر على العقار، مثل:

• رهن — ipotek؛

• توقيف — haciz؛

• شروح — şerhler؛

• إقرارات — beyanlar؛

• حقوق ارتفاق — irtifak hakları؛

• حقوق أو قيود مسجلة أخرى.

يجب فهم كل سجل جوهري قبل الشراء.

5. فحص الرهن — İpotek

الرهن ليس تلقائيًا سببًا لرفض العقار.

يمكن أن يكون للعديد من عقارات إعادة البيع والمطورين رهون مشروعة.

لكن يجب أن يعرف المشتري:

• من هو الدائن؛

• ما الرهن المسجل؛

• هل سيبقى؛

• كيف سيُرفع؛

• متى سيُرفع؛

• هل الدفع مشروط بالرفع.

قول البائع:

"تم سداد القرض بالفعل."

لا يعني بالضرورة:

"تم حذف الرهن بالفعل من السجل العقاري."

تحقق من التسجيل نفسه.

6. فحص التوقيفات — Haciz

يمكن أن يخلق التوقيف تعقيدًا كبيرًا في الإغلاق.

إذا وُجد، حدد:

• السبب؛

• المبلغ حيثما كان ذلك مناسبًا؛

• الدائن؛

• إجراء الإزالة؛

• تاريخ الإزالة المتوقع.

لا تكمل الدفع بناءً فقط على:

"سنزيله بعد أن تدفع."

يجب التحكم في آلية الدفع والإزالة تعاقديًا.

7. مراجعة الشروح وحقوق الغير

يمكن أن تؤثر الشروح المسجلة على حقوق المشتري.

يمكن أن تشمل الأمثلة بعض:

• وعود البيع؛

• الحقوق التعاقدية؛

• الحقوق المتعلقة بالإيجار؛

• قيود المنزل العائلي؛

• مطالبات أخرى من طرف ثالث.

السؤال المهم ليس:

"هل هناك شرح؟"

بل:

"ماذا يعني هذا الشرح قانونيًا بالنسبة لشرائي؟"

الجزء 2 — فحوصات البناء والتصاريح

8. فحص Kat Mülkiyeti مقابل Kat İrtifakı

يظهر مفهومان للسند بشكل متكرر في مشتريات العقارات التركية:

Kat Mülkiyeti

ملكية الملكية المشتركة المرتبطة بمبنى مكتمل.

Kat İrtifakı

ارتفاق الملكية المشتركة المرتبط عادةً بمبنى لم يكمل بعد الانتقال إلى ملكية الملكية المشتركة الكاملة.

تؤكد TKGM أنه حيث يوجد kat irtifakı وتم الحصول على رخصة استخدام المبنى ذات الصلة، يمكن للمبنى الانتقال إلى kat mülkiyeti من خلال العملية المطبقة.

لا ينبغي تقييم أي من المصطلحين بدون سياق.

هل Kat İrtifakı سيء تلقائيًا؟

لا.

يمكن أن تبقى العديد من العقارات المشروعة مؤقتًا أو تاريخيًا تحت kat irtifakı.

ومع ذلك، لشقة مكتملة ماديًا، اسأل:

• لماذا لا تزال kat irtifakı؟

• هل تم الحصول على İskan؟

• ما الذي يتبقى قبل التحويل؟

• هل المبنى الفعلي متوافق مع المشروع المعتمد؟

لا تقبل:

"الجميع في تركيا لديهم هذا."

كبديل لإجابة خاصة بالمعاملة.

9. فحص İskan — Yapı Kullanma İzin Belgesi

رخصة استخدام المبنى، التي تُناقش عادةً باسم İskan، هي فحص مهم للعقار المكتمل.

تقيّم الإدارة ذات الصلة ما إذا كان المبنى المكتمل يتوافق مع الرخصة والوثائق المعتمدة قبل إصدار Yapı Kullanma İzin Belgesi.

تصف معلومات الوزارة الحالية العملية بأنها تأكيد أن الهيكل قد اكتمل وفقًا لرخصة البناء ووثائق المشروع المرفقة قبل إصدار رخصة الاستخدام.

بالنسبة لشقة مكتملة، حدد:

• ما إذا كان İskan موجودًا؛

• ما إذا كان يغطي المبنى؛

• ما إذا كانت الحالة الحالية للمبنى متوافقة معه.

10. التحقق من رخصة البناء — Yapı Ruhsatı

بالنسبة للعقارات الأحدث أو خارج الخطة، احصل على معلومات بخصوص Yapı Ruhsatı.

هذا مهم بشكل خاص في معاملات المطور المدفوعة مقدمًا.

تنص إرشادات وزارة التجارة الحالية لشهر مارس 2026 صراحةً:

لا يمكن إبرام عقد مسكن مدفوع مقدمًا مع مستهلك قبل الحصول على رخصة البناء.

إذا قال المطور:

"ستصل الرخصة قريبًا."

تعامل مع ذلك بشكل مختلف عن:

"هذه هي الرخصة الصادرة."

11. مقارنة الشقة الفعلية بالمشروع المعتمد

قد يكون العقار قد تغير ماديًا.

تشمل الأمثلة المحتملة:

• إغلاق الشرفة؛

• تمديد الغرفة؛

• إزالة الجدران؛

• دمج الشقق؛

• دمج المناطق المشتركة؛

• إغلاق التراس؛

• تغيير الاستخدام التجاري/السكني.

يجب مقارنة الشقة الفعلية بالوثائق القانونية/المشروع ذات الصلة حيثما كان ذلك جوهريًا.

يمكن أن تبدو عملية التجديد جذابة بينما لا تزال تخلق أسئلة قانونية أو هيكلية.

12. فحص الاستخدام المسجل

عقار يُسوَّق على أنه:

"شقة سكنية فاخرة"

قد يكون مسجلًا قانونيًا تحت نوع استخدام آخر.

تحقق مما إذا كانت الطبيعة الرسمية للقسم المستقل تتوافق مع الاستخدام المقصود.

يمكن أن يكون هذا مهمًا لـ:

• الإشغال؛

• التمويل؛

• المرافق؛

• استراتيجية الإيجار؛

• إعادة البيع.

الجزء 3 — فحوصات المباني الجديدة وخارج الخطة

13. مراجعة مخطط القسم المستقل

بالنسبة لعقار مطور، تأكد من الشقة الدقيقة على المخططات الرسمية أو التعاقدية.

تخبر إرشادات وزارة التجارة لعام 2026 للمساكن المدفوعة مقدمًا المستهلكين بمراجعة:

• مخطط القسم المستقل؛

• مخطط الموقع؛

• مخطط الطابق؛

• المواصفات الفنية؛

قبل الدخول في العقد ذي الصلة.

قارن:

كتيب المبيعات

مع

وثائق العقد.

14. فحص المساحة الصافية مقابل الإجمالية

لا تقارن شقق إسطنبول باستخدام الأمتار المربعة الإجمالية الرئيسية فقط.

اطلب:

• المساحة الداخلية الصافية؛

• المساحة الإجمالية؛

• الشرفة؛

• التراس؛

• الحديقة؛

• تخصيص المناطق المشتركة.

تخبر إرشادات الوزارة الحالية للمساكن المدفوعة مقدمًا المستهلكين تحديدًا بتقييم كل من المساحات الصافية والإجمالية والموقع والاتجاه والخصائص الداخلية الموعودة مقابل العقد.

15. مراجعة المواصفات الفنية

بالنسبة لشراء مبنى جديد، يمكن أن تكون المواصفات الفنية أكثر أهمية من الكتيب.

تحقق من:

• الأرضيات؛

• النوافذ؛

• الأبواب؛

• المطبخ؛

• الحمام؛

• التدفئة؛

• التبريد؛

• العزل؛

• الأجهزة؛

• الواجهة؛

• موقف السيارات؛

• التخزين؛

• المرافق المشتركة.

لا ينبغي أن يكون المطور قادرًا على استبدال كل ميزة موعودة بمجرد تسمية أي بديل "مكافئ".

16. فحص المطور

يجب أن يشمل فحص المطور:

• البائع القانوني الدقيق؛

• MERSİS؛

• السجلات الشركية؛

• العلاقة بالأرض؛

• المقاول؛

• رخصة البناء؛

• المشاريع السابقة؛

• حماية الدفع.

17. التحقق من ملكية الأرض في مشروع خارج الخطة

تنصح وزارة التجارة صراحةً مشتري المساكن المدفوعة مقدمًا بالتحقيق في من يملك الأرض وفحص سجل السند بحثًا عن شروح أو إقرارات قد تقلل من قيمة العقار.

قد:

• يملك المطور الأرض؛

• يعمل مع مالك أرض منفصل؛

• يعمل من خلال اتفاقية تطوير.

افهم أي هيكل ينطبق.

الجزء 4 — الفحص المادي للشقة

18. فحص الشقة في ضوء النهار

يُفضل إجراء المعاينة المادية خلال النهار.

يجعل الضوء الطبيعي من الأسهل تقييم:

• الشقوق؛

• إصلاحات الجدران؛

• بقع الرطوبة؛

• حالة النوافذ؛

• الأرضيات؛

• المنظر؛

• الإضاءة الطبيعية.

حتى إذا رأيت الشقة لأول مرة في الليل، رتب فحصًا نهاريًا قبل الالتزام النهائي.

19. فحص الرطوبة وأضرار المياه

انظر حول:

• أسقف الحمام؛

• المطبخ؛

• الشرفات؛

• الجدران الخارجية؛

• حواف النوافذ؛

• الأسقف تحت التراسات؛

• القبو؛

• الشقق في مستوى السطح.

تشمل علامات التحذير:

• تغير اللون؛

• تقشر الطلاء؛

• العفن؛

• إعادة طلاء موضعية حديثة؛

• رائحة غير عادية.

الطلاء الجديد ليس بحد ذاته مشكلة.

الطلاء الجديد الذي يغطي زاوية رطبة صغيرة واحدة يستحق سؤالًا.

20. فحص الشقوق بعناية

ليست كل شقوق هيكلية.

العديد منها تجميلي.

لكن يجب على المشترين التمييز بين:

• تشقق الجص السطحي؛

• شقوق عريضة متكررة؛

• شقوق حول الأعمدة/العوارض؛

• تشقق قطري؛

• تشوه واضح.

إذا بدا شيء ما مهمًا، لا تشخصه بنفسك.

استخدم مهندسًا إنشائيًا.

21. فحص النوافذ والأبواب الخارجية

اختبر:

• كل نافذة رئيسية؛

• أبواب الشرفة؛

• الحشوات؛

• الأقفال؛

• الإطارات؛

• مقاومة الماء حيثما كانت مرئية.

يمكن أن تخلق النوافذ المثبتة بشكل سيء:

• ضوضاء؛

• فقدان الحرارة؛

• تسرب المياه؛

• تكثيف.

22. فحص السباكة

افتح الصنابير.

اختبر:

• ضغط الماء؛

• الماء الساخن؛

• الصرف؛

• المراحيض؛

• الدشات؛

• التسريبات المرئية.

انظر تحت:

• الأحواض؛

• خزائن المطبخ؛

• خزائن الحمام.

بالنسبة للشقق الأقدم، اسأل عن:

• الأنابيب؛

• التسريبات السابقة؛

• تاريخ التجديد.

23. فحص الأنظمة الكهربائية

لا يُتوقع من المشتري إجراء فحص كهربائي.

لكن الفحوصات الأساسية يمكن أن تشمل:

• حالة اللوحة الكهربائية؛

• المقابس؛

• الأضواء؛

• الأسلاك المرتجلة المرئية.

بالنسبة لشقة أقدم أو مجددة بشكل مكثف، يمكن أن يكون الفحص الكهربائي المهني جديرًا بالاهتمام.

24. اختبار التدفئة والتبريد

اعتمادًا على المبنى، حدد ما إذا كانت الشقة تستخدم:

• الغاز الطبيعي؛

• التدفئة المركزية؛

• غلاية فردية؛

• مضخة حرارية؛

• تكييف الهواء؛

• التبريد المركزي.

اسأل:

• من يتحكم في درجة الحرارة؟

• كيف تُحتسب الاستهلاك؟

• هل هناك رسوم مركزية ثابتة؟

• كم عمر المعدات؟

يمكن أن لا تزال الشقة ذات المظهر الحديث لديها نظام تدفئة مكلف أو غير فعال.

25. فحص الشرفة والتراس

بالنسبة للعقارات ذات الشرفات أو التراسات الكبيرة، تحقق من:

• الصرف؛

• العزل المائي؛

• الميل؛

• الدرابزين؛

• الشقوق؛

• الوضع القانوني.

تراس يُعلن عنه على أنه:

"تراس خاص 40 م²"

يجب أيضًا فحصه قانونيًا.

هل هو جزء من القسم المستقل؟

حق استخدام حصري؟

منطقة مشتركة تُستخدم بشكل غير رسمي؟

لا تعتمد فقط على الوصول المادي.

الجزء 5 — فحص المبنى بأكمله

26. لا تفحص الشقة فقط

غالبًا ما يخبرك المبنى أكثر من الديكور الداخلي المجدد.

تجول في:

• المدخل؛

• القبو؛

• السلالم؛

• المصاعد؛

• الممرات؛

• المرآب؛

• منطقة السطح حيثما كان ذلك ممكنًا؛

• المرافق المشتركة.

ابحث عن:

• الصيانة؛

• أضرار المياه؛

• التعديل الهيكلي؛

• الأنظمة المهملة.

لا يمكن لتجديد داخلي بقيمة 50,000 يورو إصلاح مبنى سيء الإدارة.

27. فحص القبو

يمكن أن تكشف الأقبية عن مشاكل مخفية في الطوابق العليا.

تحقق من:

• الماء؛

• الرطوبة؛

• العناصر الهيكلية المرئية؛

• سوء الصيانة؛

• التعديلات غير العادية.

بالنسبة للمشترين المهتمين بالزلازل، تستدعي التعديلات الواضحة على الأعمدة أو العناصر الهيكلية اهتمامًا مهنيًا.

28. فحص السطح إذا كان ذلك مناسبًا

هذا مهم بشكل خاص لـ:

• شقق الطابق العلوي؛

• المباني الأقدم؛

• الدوبلكس.

اسأل:

• متى تم إصلاح السطح آخر مرة؟

• هل تعرضت الشقة للتسرب؟

• من يدفع نفقات السطح؟

29. فحص المصعد

اسأل:

• عدد المصاعد؛

• حالة الصيانة؛

• العمر؛

• السعة.

في مشاريع الأبراج، يمكن أن يؤثر أداء المصعد مباشرة على الحياة اليومية والجاذبية الإيجارية.

30. فحص موقف السيارات

تأكد مما إذا كان موقف السيارات:

• بسند؛

• مخصص؛

• مشترك؛

• من يأتي أولاً يُخدم أولاً؛

• ميكانيكي؛

• خارجي.

قول مندوب المبيعات:

"موقف السيارات مشمول."

ليس محددًا بما فيه الكفاية.

الجزء 6 — فحوصات الزلازل والهيكل

31. لا تحكم على السلامة الزلزالية بالمظهر

المطبخ الجديد لا يخبرك تقريبًا بأي شيء عن الأداء الهيكلي للمبنى.

يجب أن يأخذ تحليل الزلازل في الاعتبار عوامل مثل:

• النظام الهيكلي؛

• تصميم المبنى؛

• فترة البناء؛

• التعديلات؛

• المواد؛

• ظروف الأرض؛

• الأداء الهندسي.

يوفر لائحة الزلازل التركية للمباني الإطار الهندسي لكل من تصميم المباني الجديدة وتقييم المباني القائمة تحت تأثيرات الزلازل. دخلت اللائحة الحالية حيز التنفيذ في عام 2019.

32. عمر المبنى مفيد — لكنه ليس كافيًا

يوفر تاريخ البناء سياقًا.

لكن:

قديم = غير آمن

و

جديد = آمن

كلاهما تبسيط مفرط.

يعتمد المخاطر الفعلية للمبنى على أكثر من العمر.

بالنسبة للمخاوف الجادة، استخدم الأدلة الهندسية بدلاً من الافتراضات.

33. اطلب معلومات فنية عن المبنى

يمكن أن تشمل المعلومات المفيدة المحتملة:

• سنة رخصة البناء؛

• رخصة الإشغال؛

• المشروع الهيكلي المعتمد؛

• سجلات فحص المبنى؛

• تاريخ التجديد؛

• أعمال التقوية؛

• الأضرار السابقة.

يختلف التوفر حسب المبنى.

34. فحص Bina Kimlik Sistemi حيثما كان متاحًا

تم تقديم Bina Kimlik Sistemi — BKS في تركيا لإنشاء سجلات هوية فنية للمباني المكتملة ضمن نظام فحص المباني المعمول به.

توضح الوزارة أن النظام يمكنه تخزين المعلومات الفنية والعامة للمبنى ويهدف إلى تحسين الوصول إلى وثائق المبنى والفحص المستقبلي.

لن يكون لدى كل مبنى أقدم نفس مستوى معلومات BKS.

حيثما كان متاحًا، يمكن أن يكون مصدر معلومات إضافيًا — وليس بديلاً عن التقييم الهندسي.

35. استخدم مهندسًا إنشائيًا حيثما يبرر الخطر ذلك

إذا قدم المبنى عدم يقين جاد، يمكن للمهندس إجراء تقييم أكثر احترافية.

بالنسبة لتحديدات riskli yapı الرسمية بموجب القانون رقم 6306، تحتفظ الوزارة بمؤسسات ومنظمات مرخصة لتقييم المخاطر.

يختلف التقييم القانوني الرسمي للمخاطر عن الفحص البصري العادي للعقار.

لا تخلط بينهما.

DASK ليس شهادة سلامة زلزالية

هذا تمييز حاسم.

امتلاك العقار لـ Zorunlu Deprem Sigortası — DASK/ZDS لا يثبت أن مهندسًا قد شهد بأن المبنى آمن من الزلازل.

DASK هو تغطية تأمينية ضد خسائر مادية محددة متعلقة بالزلازل ضمن إطاره.

إنه ليس تقرير أداء هيكلي.

تنص DASK نفسها على أن العقارات يمكن في بعض الظروف تأمينها حتى بدون kat mülkiyeti، مما يعزز حقيقة أنه لا ينبغي تفسير بوليصة التأمين كموافقة قانونية أو هيكلية شاملة.

تغيير DASK المهم لعام 2026 للمشترين

هناك قاعدة جديدة مهمة بشكل خاص لعام 2026.

بالنسبة لمبيعات المساكن المؤهلة المسجلة في السجل العقاري في أو بعد 5 سبتمبر 2026، تنص DASK على أن:

• ينتهي تأمين الزلازل الإلزامي للبائع في يوم إتمام معاملة السند؛

• يجب على المشتري الحصول على بوليصة سارية خاصة به قبل نقل السند؛

• يتم فحص البوليصة أثناء البيع؛

• تنطبق القاعدة سواء حدثت المعاملة في مكتب Tapu أو من خلال سردفتر.

هذا يعني أن مشتري سبتمبر 2026 يجب ألا يسأل ببساطة:

"هل لدى البائع DASK؟"

بل يجب أن يستعد:

"هل لدي البوليصة المطلوبة باسمي قبل الإغلاق؟"

الجزء 7 — الفحوصات المالية

36. مقارنة سعر الطلب بالسوق

لا تقيّم السعر أبدًا بالسؤال فقط:

"هل هذا أرخص من دبي/لندن/أوروبا؟"

المقارنة ذات الصلة هي:

عقارات مماثلة في نفس السوق المصغرة.

قارن:

• نفس المنطقة؛

• نفس الحي؛

• نفس عمر المبنى؛

• نفس حالة السند؛

• نفس الحجم؛

• طابق مماثل؛

• منظر مماثل؛

• حالة مماثلة.

سعر المتر المربع يمكن أن يكون مضللًا

قد يبدو العقار غير مكلف لكل متر مربع إجمالي لكنه مكلف لكل متر مربع صافٍ قابل للاستخدام.

على سبيل المثال:

الشقة أ

إجمالي: 150 م²
صافي: 95 م²
السعر: 300,000 يورو

الشقة ب

إجمالي: 125 م²
صافي: 105 م²
السعر: 300,000 يورو

يخلق سعر الشراء المتطابق تقييمًا مختلفًا تمامًا للمساحة القابلة للاستخدام.

قارن المساحة الصافية حيثما أمكن.

37. استخدام تقييم مستقل

بالنسبة للمعاملات ذات الصلة التي تتضمن مشتريًا أجنبيًا طبيعيًا، تحتفظ TKGM بإطار تقرير التقييم الرسمي وإجراءات التقييم.

لكن يجب أن يفهم المشترون الغرض من التقرير.

التقييم مفيد لتقييم القيمة.

لا يحل محل:

• الفحص القانوني؛

• الفحص الهندسي؛

• مراجعة العقد.

38. التحقيق في فجوات الأسعار الكبيرة

لنفترض:

سعر البائع: 25 مليون ليرة تركية

التقييم المستقل: 18 مليون ليرة تركية

هذا لا يعني تلقائيًا أن سعر البائع غير قانوني.

لكن الفجوة الكبيرة تستحق تفسيرًا.

يمكن أن تشمل الأسباب المحتملة:

• الأثاث؛

• منظر غير عادي؛

• تسعير المطور العدواني؛

• بيانات مقارنة قديمة؛

• علاوة الجنسية؛

• علاوة التسويق.

افهم ما تدفع مقابله.

39. حساب تكلفة الاستحواذ الكاملة

سعر الشراء ليس التكلفة الوحيدة.

خذ بعين الاعتبار:

• التكاليف المتعلقة بـ Tapu؛

• التقييم؛

• DAB/الخدمات المصرفية؛

• الخدمات القانونية؛

• عمولة الوكالة حيثما تنطبق؛

• التأمين؛

• التأثيث؛

• التجديد؛

• إعداد المرافق.

تحدد تكلفة الاستحواذ الكاملة أساس استثمارك الحقيقي.

40. فحص Aidat الشهري

في مسكن كبير في إسطنبول، يمكن أن تؤثر aidat الشهرية بشكل مادي على عوائد الاستثمار.

اطلب:

• aidat الحالي؛

• ما الذي يتضمنه؛

• الزيادات الأخيرة؛

• الزيادات المتوقعة؛

• النفقات الاستثنائية.

مبنى به:

• حمام سباحة؛

• صالة رياضية؛

• أمن على مدار 24 ساعة؛

• مناظر طبيعية واسعة؛

• مصاعد متعددة؛

سيكون عادةً لديه تكاليف تشغيلية أكبر من مبنى شقق بسيط.

41. السؤال عن نفقات البناء الاستثنائية

aidat الشهرية العادية هي فقط جزء من القصة.

اسأل إدارة المبنى عما إذا كانت هناك أعمال كبيرة معتمدة أو متوقعة تشمل:

• الواجهة؛

• السطح؛

• المصعد؛

• العزل المائي؛

• نظام التدفئة؛

• التقوية؛

• المناطق المشتركة.

الرسم الشهري المنخفض الحالي لا يضمن نفقات مستقبلية منخفضة.

42. التحقق من افتراضات الإيجار

إذا كنت تشتري للاستثمار، لا تعتمد فقط على:

"هذه الشقة تُؤجَّر بـ 2,000 دولار."

اطلب أدلة.

قارن:

• القوائم المنافسة الحالية؛

• الإيجارات المحلية الفعلية؛

• مفروشة مقابل غير مفروشة؛

• طويلة الأجل مقابل قصيرة الأجل؛

• الشواغر.

احسب:

الإيجار السنوي الإجمالي ÷ تكلفة الاستحواذ الإجمالية

ثم عدّل لـ:

• الشواغر؛

• aidat؛

• الإدارة؛

• الضريبة؛

• الصيانة؛

• التأمين.

الجزء 8 — فحوصات الإشغال والمستأجر والتسليم

43. هل العقار شاغر؟

لا تفترض ذلك.

قد تحتوي شقة إعادة البيع على:

• مستأجر؛

• البائع؛

• فرد من العائلة؛

• شاغل غير رسمي.

إذا كنت تتوقع حيازة خالية، يجب أن يتناول العقد ذلك.

44. فحص أي عقد إيجار قائم

إذا كان العقار مشغولًا من قبل مستأجر، راجع العواقب القانونية والتجارية قبل الشراء.

افهم:

• عقد الإيجار الحالي؛

• الإيجار؛

• التأمين؛

• حالة الدفع؛

• توقعات الإشغال.

شراء عقار مؤجر يختلف عن شراء شقة شاغرة على الفور.

45. تأكيد الأثاث المشمول

بالنسبة للمشتريات المفروشة، أعد جردًا.

ضمّن:

• الثلاجة؛

• الفرن؛

• الغسالة؛

• مكيفات الهواء؛

• الأثاث؛

• أجهزة التلفاز؛

• الإضاءة؛

• الستائر؛

• الخزائن المدمجة.

"مفروش" غامض جدًا لشراء كبير.

الجزء 9 — فحوصات الموقع

46. زيارة الحي في أوقات مختلفة

شارع في:

11:00 يوم الثلاثاء

قد يبدو مختلفًا تمامًا في:

22:00 يوم الجمعة.

قم بالزيارة حيثما أمكن:

• أيام الأسبوع؛

• عطلة نهاية الأسبوع؛

• النهار؛

• المساء.

خذ بعين الاعتبار:

• الضوضاء؛

• المرور؛

• المتاجر؛

• تصور الأمان؛

• مواقف السيارات؛

• نشاط المشاة.

47. التحقق من ادعاءات النقل

لا تقبل:

"خمس دقائق إلى المترو."

اسأل:

خمس دقائق سيرًا على الأقدام أم بالسيارة؟

تحقق من مسار المشي الفعلي.

خذ بعين الاعتبار:

• التلال؛

• الطرق السريعة؛

• المعابر؛

• مدخل المحطة.

يمكن أن تصبح مسافة 600 متر في خط مستقيم مشيًا صعبًا لمدة 15 دقيقة.

48. فحص البناء المستقبلي حول العقار

قد لا يبقى المنظر المتميز اليوم مفتوحًا إلى الأبد.

حقق في المناطق القريبة:

• قطع الأراضي الفارغة؛

• البناء النشط؛

• تقسيم المناطق؛

• مناطق إعادة التطوير.

لا تدفع أبدًا علاوة دائمة لمنظر بناءً فقط على:

"لا يمكن بناء أي شيء هناك أبدًا."

تحقق من الادعاء.

49. تقييم الموقع المصغر

يمكن أن يكون لشقتين في نفس المنطقة خصائص استثمارية مختلفة تمامًا.

قارن:

• الشارع؛

• النقل؛

• جودة المبنى؛

• البيئة التجارية؛

• المدارس؛

• المستشفيات؛

• التسوق؛

• قابلية المشي؛

• الضوضاء.

"قاضي كوي" أو "شيشلي" وحدها ليست كافية لتحديد جودة العقار.

الجزء 10 — فحوصات العقد والدفع

50. اقرأ عقد الشراء قبل الدفع

يجب أن تحدد الاتفاقية:

• المشتري؛

• البائع؛

• العقار؛

• السعر؛

• العملة؛

• جدول الدفع؛

• شروط نقل السند؛

• التسليم؛

• الاسترداد؛

• التقصير؛

• العقوبات.

51. حماية عربون الحجز

قبل دفع Kapora، اعرف:

• ما الذي تمثله الدفعة قانونيًا؛

• ما إذا كانت قابلة للاسترداد؛

• ماذا يحدث إذا فشل الفحص القانوني؛

• ماذا يحدث إذا انسحب البائع.

52. التحقق من المستفيد البنكي

إذا كان البائع:

ABC Gayrimenkul A.Ş.

لكن يُطلب الدفع إلى:

الحساب الشخصي للسيد X

توقف وتحقق.

يجب أن يتطابق مسار الدفع مع المعاملة.

53. إعداد وثائق مصدر الأموال

قد يواجه المشترون الأجانب الذين يرسلون مبالغ دولية كبيرة فحوصات KYC/AML المصرفية العادية.

أعد أدلة تشرح:

• المصدر؛

• المرسل؛

• غرض المعاملة.

افعل ذلك قبل يوم الإغلاق.

54. تخطيط DAB قبل إرسال الأموال

يجب على المشترين الأجانب من الأشخاص الطبيعيين تنسيق عملية Döviz Alım Belgesi المعمول بها.

لا تحوّل أو تبدّل مبالغ كبيرة دون فهم أولاً:

• مسار الدفع؛

• البنك؛

• عملية التحويل؛

• وثائق DAB.

55. إعادة فحص العقار قبل الدفع النهائي

تقرير الفحص القانوني المكتمل قبل أشهر ليس فحص الإغلاق النهائي.

قبل دفع الرصيد المتبقي، تأكد من:

• لا يزال البائع يملك العقار؛

• تم إزالة الرهن المتوقع أو تم إنشاء آلية الإغلاق؛

• لم يظهر قيد جديد غير متوقع؛

• تم استيفاء شروط العقد.

الجزء 11 — فحوصات المشتري الأجنبي

56. تأكيد أنه يمكنك قانونيًا شراء العقار

يشتري الأشخاص الطبيعيون الأجانب العقارات التركية رهنًا لقيود قانونية.

تتضمن إرشادات TKGM للمشتري الأجنبي قواعد تتعلق بـ:

• المشترين الأجانب المؤهلين؛

• القيود الجغرافية؛

• حد 30 هكتار على مستوى البلاد للأشخاص الطبيعيين الأجانب؛

• حد 10٪ المتعلق بالأراضي المملوكة ملكية خاصة داخل المنطقة؛

• المناطق المحظورة/الأمنية.

بالنسبة لشقة عادية في إسطنبول، لا يواجه العديد من المشترين مشكلة.

لكن يجب تأكيد الأهلية قبل الدفع غير القابل للتراجع.

57. الأرض تتطلب فحوصات إضافية

يجب على المشترين الأجانب الذين يشترون أراضي غير مطورة التحقيق في:

• تقسيم المناطق؛

• التزامات المشروع؛

• حقوق التطوير؛

• الوصول؛

• المرافق.

يخلق الإطار التركي للملكية الأجنبية متطلبات إضافية لبعض الأراضي غير المطورة التي يشتريها الأشخاص الطبيعيون الأجانب.

يجب أن يكون الفحص القانوني للأرض أكثر شمولاً من شراء شقة.

58. عقار الجنسية يتطلب قائمة مراجعة منفصلة

العقار الجيد ليس تلقائيًا عقارًا مؤهلًا للجنسية.

يجب على مشتري الجنسية التحقق بشكل منفصل من:

• القيمة المؤهلة؛

• التقييم / TTB؛

• أهلية البائع/العقار؛

• مسار الدفع؛

• DAB؛

• قيمة Tapu الرسمية؛

• القيد/التعهد المطلوب.

لا تدمج:

استثمار جيد

و

أهلية الجنسية

في افتراض واحد.

الجزء 12 — فحوصات الإغلاق النهائية

59. تأكيد موقف DASK الصحيح

بسبب القاعدة السارية من 5 سبتمبر 2026، يحتاج مشتري المساكن المؤهلون الآن إلى ضمان وجود بوليصة الزلازل الإلزامية المطلوبة باسم المشتري قبل معاملة السند.

أضف هذا إلى قائمة مراجعة الإغلاق.

60. تأكيد التوكيل الرسمي إذا استُخدم

بالنسبة للمشتريات عن بُعد، تحقق من:

• نطاق التوكيل الرسمي؛

• الهوية؛

• الترجمة؛

• Apostille/التسديد حيثما كان ضروريًا؛

• سلطة شراء العقار المحدد.

61. تأكيد توقيت الدفع النهائي

يجب أن يعرف المشتري:

متى يتحرك المال النهائي بالضبط بالنسبة لنقل السند الرسمي؟

لا ترتجل هذا في مكتب Tapu.

62. التحقق من Tapu بعد النقل

بعد المعاملة، تحقق من:

• اسم المشتري؛

• العقار الدقيق؛

• حصة الملكية؛

• التسجيل.

لا تعتمد فقط على:

"تهانينا، كل شيء تم."

تحقق من النتيجة الرسمية.

قائمة مراجعة شقة إعادة البيع

بالنسبة لشقة إعادة البيع، أعط الأولوية لـ:

• المالك المسجل؛

• Tapu الحالي؛

• takyidat؛

• الرهن/التوقيف؛

• kat mülkiyeti / kat irtifakı؛

• İskan؛

• المستأجر؛

• حالة المبنى؛

• مخاوف الزلازل/الفنية؛

• aidat؛

• العيوب المادية؛

• سعر السوق؛

• عقد الشراء؛

• توقيت الدفع؛

• الحيازة الخالية.

قائمة مراجعة شقة مطور مكتملة

بالنسبة لشقة مطور مكتملة، أعط الأولوية لـ:

• هوية المطور/البائع؛

• السند؛

• إطلاق الرهن؛

• القسم المستقل الدقيق؛

• İskan؛

• kat mülkiyeti؛

• المواصفات الفنية؛

• العيوب؛

• اكتمال المناطق المشتركة؛

• aidat؛

• DASK؛

• سجل التسليم.

قائمة مراجعة عقار خارج الخطة

بالنسبة لشراء خارج الخطة، أعط الأولوية لـ:

• البائع القانوني؛

• ملكية الأرض؛

• رخصة البناء؛

• المقاول؛

• مخططات المشروع؛

• الوحدة الدقيقة؛

• المساحة الصافية/الإجمالية؛

• المواصفات الفنية؛

• أمن الدفع؛

• تقدم البناء؛

• تاريخ التسليم الملزم؛

• حقوق الاسترداد؛

• حقوق تغيير المشروع؛

• إجراء إطلاق الرهن؛

• هيكل Tapu المستقبلي.

تعد إرشادات المستهلك التركية لشهر مارس 2026 مفيدة بشكل خاص هنا لأنها تتطلب صراحةً معلومات ما قبل العقد وتوجه المستهلكين لمراجعة ملكية الأرض وشروح السند ومخططات المشروع والمواصفات الفنية وحماية الدفع قبل شراء مسكن مدفوع مقدمًا مؤهل.

علامات الخطر في العقار

نتائج العقار الخضراء والكهرمانية والحمراء

أخضر

أمثلة:

• البائع يتطابق مع المالك؛

• هوية العقار متسقة؛

• لا يوجد قيد جديد غير متوقع جوهري؛

• حالة المبنى مفهومة؛

• الحالة المادية مقبولة؛

• السعر مدعوم بأدلة السوق.

كهرماني

مثال:

رهن قابل للإدارة موجود، مع إزالة موثقة عند الإغلاق.

أو:

عقار مكتمل لا يزال kat irtifakı، لكن İskan موجود والانتقال موثق بوضوح.

مشكلة كهرمانية تعني:

افهمها وتحكم فيها قبل الإغلاق.

أحمر

أمثلة:

• البائع لا يستطيع إثبات الملكية؛

• التوقيف يمنع النقل المتوقع؛

• رخصة البناء غائبة في معاملة خارج الخطة مؤهلة؛

• مخاوف هيكلية كبيرة تم تجاهلها؛

• الدفع مطالب به لطرف ثالث غير مفسر.

لا ينبغي تحويل مشكلة حمراء إلى خضراء فقط لأن البائع يقدم خصمًا.

قائمة مراجعة كاملة قبل الشراء

قانوني

•  تم التحقق من المالك المسجل

•  تم التحقق من سلطة البائع

•  تم تحديد العقار الدقيق

•  تم فحص Ada/parsel

•  تم فحص القسم المستقل

•  تمت مراجعة Tapu الحالي

•  تم فحص الرهن

•  تم فحص التوقيف

•  تمت مراجعة الشروح

•  تمت مراجعة حقوق الارتفاق

البناء

•  تم تحديد Kat mülkiyeti / kat irtifakı

•  تم فحص İskan

•  تم فحص رخصة البناء حيثما كان ذلك مناسبًا

•  تم النظر في المشروع المعتمد

•  تم فحص الاستخدام المسجل

•  تمت مقارنة الشقة الفعلية بالمخططات

المطور / خارج الخطة

•  تم التحقق من شركة البائع

•  تم فحص ملكية الأرض

•  تم فحص سلطة المطور

•  تم فحص المقاول

•  تم التحقق من رخصة البناء

•  تم فحص حماية الدفع

•  تمت مراجعة المواصفات الفنية

•  تمت مراجعة تاريخ التسليم

الشقة المادية

•  تم إكمال الفحص النهاري

•  تم فحص الشقوق

•  تم فحص الرطوبة

•  تم اختبار النوافذ

•  تم اختبار السباكة

•  تم النظر في الحالة الكهربائية

•  تم اختبار التدفئة

•  تم اختبار التبريد

•  تم فحص الشرفة/التراس

•  تم فحص جرد الأثاث

حالة المبنى

•  تم فحص المدخل

•  تم فحص القبو

•  تم النظر في السطح

•  تم فحص المصعد

•  تم فحص المرآب

•  تم فحص المناطق المشتركة

•  تم تقييم جودة الصيانة

الزلازل / الفني

•  تم تحديد فترة البناء

•  تم النظر في المخاوف الهيكلية

•  تم فحص التعديلات غير العادية

•  تم فحص معلومات BKS حيثما كانت متاحة

•  تم إشراك مهندس إذا لزم الأمر

•  لم يتم الخلط بين DASK والموافقة الهندسية

مالي

•  تم فحص المقارنات السوقية

•  تم النظر في م² الصافية

•  تمت مراجعة التقييم

•  تم حساب تكاليف الشراء الإجمالية

•  تم تأكيد aidat

•  تم التحقيق في النفقات الاستثنائية

•  تم فحص افتراضات الإيجار بشكل مستقل

الموقع

•  تمت زيارة الحي

•  تم النظر في ظروف الليل/النهار

•  تم فحص مسافة المترو/المشي

•  تم فحص المرور/الضوضاء

•  تم النظر في البناء المستقبلي

•  تم تقييم الموقع المصغر

العقد

•  الأطراف الصحيحة

•  العقار الصحيح

•  السعر الصحيح

•  العملة الصحيحة

•  شروط العربون واضحة

•  شروط الاسترداد واضحة

•  تاريخ نقل السند واضح

•  تمت معالجة تقصير البائع

•  تمت معالجة تقصير المشتري

الخدمات المصرفية / الإغلاق

•  تم التحقق من IBAN البائع

•  تم إعداد مصدر الأموال

•  تم التخطيط لـ DAB

•  تم تحديد تسلسل الدفع النهائي

•  تم إعادة فحص السند قبل الإغلاق

•  تم إعداد DASK المشتري حيثما كان مطلوبًا بموجب قاعدة سبتمبر 2026

•  تم فحص التوكيل الرسمي إذا انطبق

•  تم التحقق من Tapu النهائي

20 سؤالًا للإجابة عليها قبل الشراء

قبل أن تقول نعم لعقار تركي، يجب أن تكون قادرًا على الإجابة:

1. من يملكه قانونيًا؟

2. هل البائع مخول؟

3. أي قسم مستقل دقيق أشتريه؟

4. ماذا يظهر في سجل Tapu الحالي؟

5. هل هناك رهن؟

6. هل هناك توقيف؟

7. ما هي takyidat الأخرى الموجودة؟

8. هل هو kat mülkiyeti أم kat irtifakı؟

9. هل يمتلك المبنى İskan ذي الصلة؟

10. هل تتطابق الشقة الفعلية مع المخططات القانونية؟

11. هل هناك مخاوف فنية أو زلزالية؟

12. ما هي المساحة الصافية الحقيقية؟

13. هل سعر الطلب مدعوم بعقار مماثل؟

14. ما هي aidat الشهرية؟

15. هل هناك نفقات بناء كبيرة متوقعة؟

16. هل العقار مشغول؟

17. ماذا تقول اتفاقية العربون الخاصة بي؟

18. أين سيُرسل أموالي بالضبط؟

19. ما الذي يجب أن يحدث قبل أن أقوم بالدفع النهائي؟

20. ما الدليل الرسمي الذي سيثبت أن العقار قد سُجل باسمي؟

إذا كانت عدة إجابات من هذه:

"قال الوكيل إنه بخير،"

فإن عملية الفحص القانوني لم تنته بعد.

الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المشترون الأجانب

الخطأ 1 — الوقوع في حب الشقة قبل فحص السند

يمكن تغيير التصميم الداخلي.

مشكلة السند أكثر خطورة بكثير.

الخطأ 2 — النظر داخل الشقة فقط

افحص المبنى بأكمله.

الخطأ 3 — استخدام DASK كدليل على السلامة الزلزالية

DASK تأمين، وليس شهادة هيكلية.

الخطأ 4 — الاعتقاد بأن الجديد يعني خالٍ من المخاطر

تقدم العقارات الجديدة مخاطر المطور والتصاريح والتسليم.

الخطأ 5 — الاعتقاد بأن القديم يعني تلقائيًا غير آمن

عمر المبنى وحده لا يمكنه تحديد الأداء الهندسي.

الخطأ 6 — مقارنة الأمتار المربعة الإجمالية فقط

المساحة الصافية القابلة للاستخدام مهمة.

الخطأ 7 — تجاهل Aidat

تؤثر تكاليف التشغيل على نمط الحياة وعوائد الاستثمار.

الخطأ 8 — فحص العقار فقط بعد دفع Kapora

يجب فحص المخاطر الرئيسية بشكل مثالي قبل الالتزام الكبير غير القابل للاسترداد.

الخطأ 9 — السماح لطرف واحد بالتحقق من كل شيء

لا ينبغي أن يكون الوكيل أو المطور المصدر الوحيد الذي يؤكد:

• الملكية؛

• السعر؛

• السلامة القانونية؛

• الحالة الفنية.

الخطأ 10 — تخطي فحص السجل النهائي

يمكن أن تتغير الظروف بين المراجعة الأولية والإغلاق.

الأسئلة الشائعة: فحص العقار قبل الشراء في تركيا

ما الذي يجب أن أفحصه قبل شراء عقار في تركيا؟

كحد أدنى، افحص:

• الملكية الحالية؛

• هوية العقار الدقيقة؛

• Tapu/takyidat؛

• الرهن والتوقيفات؛

• kat mülkiyeti / kat irtifakı؛

• İskan؛

• الحالة المادية؛

• المخاوف الهيكلية؛

• سعر السوق؛

• aidat؛

• العقد؛

• هيكل الدفع؛

• أهلية المشتري الأجنبي.

كيف أعرف ما إذا كان عقار تركي عليه رهن؟

يجب مراجعة سجل السجل العقاري الحالي للحصول على معلومات الرهن المسجلة ذات الصلة.

لا تعتمد فقط على نسخة Tapu القديمة للبائع.

هل Tapu كافٍ لإثبات أن العقار آمن للشراء؟

لا.

Tapu مركزي للملكية لكنه لا يثبت بشكل مستقل:

• الحالة المادية؛

• السلامة الزلزالية؛

• جودة العقد؛

• قيمة السوق؛

• جودة الاستثمار.

يتطلب فحص الشراء الشامل عدة مسارات عمل منفصلة.

هل يجب أن أفحص İskan؟

بالنسبة لمبنى مكتمل، يجب فهم حالة استخدام المبنى.

تؤكد TKGM أن المبنى الذي لديه kat irtifakı و Yapı Kullanma İzin Belgesi يمكنه المضي إلى kat mülkiyeti بموجب العملية المعمول بها.

هل kat irtifakı مشكلة؟

ليس تلقائيًا.

لكن إذا كان المبنى مكتملًا بالكامل، حقق في:

• لماذا لم يتم إنشاء kat mülkiyeti؛

• ما إذا كان İskan موجودًا؛

• ما إذا كانت هناك تناقضات في المشروع.

كيف يمكنني فحص السلامة الزلزالية قبل الشراء؟

ابدأ بـ:

• تاريخ المبنى؛

• التصاريح/الوثائق؛

• التعديلات المرئية؛

• المراجعة الهندسية المهنية حيثما كان ذلك مبررًا.

بالنسبة لتقييمات riskli yapı الرسمية بموجب القانون رقم 6306، فإن المؤسسات المرخصة مخولة بإجراء تحديد المخاطر القانوني ذي الصلة.

هل يعني DASK أن المبنى آمن من الزلازل؟

لا.

DASK هو تأمين زلازل إلزامي ضمن نطاقه القانوني، وليس شهادة هندسة إنشائية.

هل أحتاج إلى DASK قبل شراء عقار في سبتمبر 2026؟

بالنسبة لمبيعات المساكن المؤهلة المسجلة في أو بعد 5 سبتمبر 2026، تنص DASK على أن المشتري يجب أن يحصل على بوليصة تأمين الزلازل الإلزامية المطلوبة باسمه قبل معاملة السند.

هل يجب أن يتم فحص الشقة فنيًا؟

بالنسبة للعقارات الأقدم أو الباهظة أو المجددة بشكل كبير أو المشبوهة، يمكن أن يكون الفحص الفني المستقل ذا قيمة.

يمكن أن ينظر الفحص في:

• الرطوبة؛

• الأنظمة الكهربائية؛

• السباكة؛

• علامات التحذير الهيكلية؛

• حالة المبنى.

هل يجب أن أحصل على تقرير تقييم؟

يمكن أن يساعد التقييم المستقل في تقييم ما إذا كان السعر المتفق عليه مدعومًا بالسوق.

تدير TKGM أيضًا إطار تقرير تقييم رسمي للمعاملات ذات الصلة بالمشتري الأجنبي.

ما الذي يجب أن أفحصه في عقار خارج الخطة؟

افحص:

• المطور؛

• ملكية الأرض؛

• رخصة البناء؛

• المقاول؛

• الوحدة الدقيقة؛

• مخطط المشروع؛

• المواصفات الفنية؛

• حماية دفع المشتري؛

• تاريخ التسليم؛

• العقد؛

• آلية إطلاق الرهن.

تحدد إرشادات وزارة التجارة لشهر مارس 2026 هذه المجالات على وجه التحديد كمهمة لمشتري المساكن المدفوعة مقدمًا.

هل يمكن للمطور البيع قبل الحصول على رخصة البناء؟

بالنسبة للمعاملات التي يحكمها إطار المستهلك التركي للمساكن المدفوعة مقدمًا، تنص وزارة التجارة على أنه لا يمكن إبرام عقد مسكن مدفوع مقدمًا قبل الحصول على رخصة البناء ذات الصلة.

هل يجب أن أدفع Kapora قبل فحص العقار؟

قد يسبق حجز صغير أحيانًا الفحص الكامل، لكن يجب أن تحمي الاتفاقية المشتري إذا فشلت الفحوصات الجوهرية.

لا ينبغي عادةً إجراء مدفوعات كبيرة غير قابلة للاسترداد دون فهم مخاطر العقار الرئيسية.

كيف أتحقق مما إذا كان سعر العقار عادلًا؟

قارن مع عقارات مماثلة في نفس الموقع المصغر وخذ بعين الاعتبار:

• المساحة الصافية؛

• المبنى؛

• الطابق؛

• الحالة؛

• المنظر؛

• حالة السند.

استخدم تقييمًا مستقلًا حيثما كان ذلك مناسبًا.

هل يجب أن أشتري إذا كان هناك رهن على العقار؟

الرهن لا يمنع تلقائيًا الشراء الآمن.

لكن يجب أن تكون عملية الإزالة واضحة ومنسقة مع الدفع ونقل السند.

هل يجب أن أشتري عقارًا به مستأجر؟

يمكنك ذلك، لكن افهم عقد الإيجار الحالي وحالة الحيازة أولاً.

لا تفترض أن شراء Tapu يعني أن المستأجر سيغادر فورًا.

هل الشراء من مطور أكثر أمانًا من الشراء من بائع خاص؟

يتضمنان مخاطر مختلفة.

قد تتضمن مشتريات المطور:

• البناء؛

• التسليم؛

• التصاريح؛

• تمويل المشروع.

قد تتضمن مشتريات إعادة البيع الخاصة:

• السند الحالي؛

• المستأجر؛

• العيوب المادية؛

• مشاكل المبنى الأقدم.

ستقارن المادة 30 بين هذين الطريقين بشكل شامل.

النصيحة النهائية للمشترين الأجانب

تعلم كيفية فحص عقار في تركيا قبل الشراء يعني تعلم فصل خمسة أسئلة مختلفة:

1. هل هو قابل للنقل قانونيًا؟

2. هل المبنى موثق بشكل صحيح؟

3. هل العقار مقبول ماديًا وهيكليًا؟

4. هل السعر معقول تجاريًا؟

5. هل المعاملة منظمة بأمان؟

قد يمر العقار بأربعة ويفشل في واحد.

على سبيل المثال:

• شقة جميلة بسعر جيد يمكن أن يكون لها قيد على السند.

• شقة نظيفة قانونيًا يمكن أن يكون لها مشاكل هيكلية كبيرة.

• تطوير جديد ممتاز تقنيًا يمكن أن يكون مبالغًا في سعره بشكل كبير.

• عقار جيد لا يزال يمكن شراؤه من خلال عقد سيء.

لهذا السبب يجب أن تتحرك المراجعة الكاملة قبل الشراء بهذا الترتيب:

هوية العقار
↓
الملكية و Tapu
↓
وثائق البناء
↓
الفحص المادي / الفني
↓
مراجعة الزلازل
↓
قيمة السوق
↓
تكاليف الملكية
↓
العقد
↓
الخدمات المصرفية / DAB
↓
فحص السجل النهائي
↓
نقل Tapu

يجب أيضًا إضافة تغيير مهم واحد إلى قائمة مراجعة الإغلاق لكل مشتري لعام 2026:

بالنسبة لمبيعات المساكن المؤهلة المسجلة من 5 سبتمبر 2026 فصاعدًا، تنتهي بوليصة تأمين الزلازل الإلزامية للبائع مع المعاملة، ويجب أن يكون لدى المشتري بوليصة DASK/ZDS سارية خاصة به قبل نقل السند.

المبدأ المركزي بسيط:

لا تدع أبدًا علامة خضراء واحدة تلغي عدة علامات حمراء.

المنظر الجيد لا يلغي مشكلة الرهن.

المطور الشهير لا يلغي الوثائق المفقودة.

السعر الرخيص لا يلغي المخاوف الهيكلية.

بوليصة DASK لا تلغي الحاجة إلى الحكم الهندسي.

وقول مندوب المبيعات:

"كل شيء بخير."

لا يحل محل التحقق المستقل.

العقار الصحيح ليس مجرد عقار تريد شراءه.

إنه عقار لا يزال منطقيًا بعد الإجابة على كل سؤال مهم.