العناية الواجبة القانونية للعقار في تركيا هي عملية التحقق من أن العقار والبائع وسجلات الملكية والعقود وهيكل المعاملة متوافقة قانونيًا قبل أن يصبح المشتري ملتزمًا ماليًا.
بالنسبة للمشترين الأجانب، تُعد واحدة من أهم مراحل شراء شقة أو فيلا أو وحدة تجارية أو أرض في تركيا.
قد يبدو العقار طبيعيًا تمامًا أثناء المعاينة ومع ذلك يكون لديه مشكلات قانونية تتعلق بـ:
الملكية؛
الرهون؛
الحجوزات؛
التدوينات (الشروح)؛
حقوق الغير؛
حالة البناء؛
وثائق الإشغال؛
صلاحية المطور؛
قيود ملكية الأجانب؛
الالتزامات التعاقدية؛ أو
عدم الاتساق بين العقار الذي يتم تسويقه والعقار المسجل في السجل العقاري.
لذلك، فإن الغرض من العناية الواجبة ليس مجرد السؤال:
"هل هذه الشقة لديها Tapu؟"
الأسئلة الصحيحة هي:
ما المسجل بالضبط؟
من يملكه؟
ما الحقوق أو القيود التي تؤثر عليه؟
هل يمكن لهذا المشتري شراؤه قانونيًا؟
هل يتطابق العقد مع العقار المسجل؟
وما الذي يجب أن يحدث قبل أن يرسل المشتري المال؟
تُعرّف المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة في تركيا، Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)، مصطلح تاكييدات (takyidat) بشكل واسع بأنه التدوينات والإقرارات وحقوق الارتفاق والالتزامات العقارية وإشارات الأوقاف والرهون التي قد تقيد أو تؤثر على حقوق الملكية. لذلك، تُعد هذه السجلات جزءًا محوريًا من العناية الواجبة القانونية للعقار.
بالنسبة لمستثمر أجنبي يشتري عقارًا في إسطنبول، يجب أن تتم المراجعة القانونية المستقلة بشكل مثالي قبل أي دفعة كبيرة غير قابلة للاسترداد، وقبل توقيع مستندات الشراء الملزمة، وبالتأكيد قبل نقل الملكية النهائي.
يشرح هذا الدليل لعام 2026 ما يمكن للمحامي العقاري فحصه، والمستندات المهمة، وكيفية عمل فحوصات Tapu والتاكييدات، وما يجب على المشترين الأجانب التحقيق فيه في معاملات المطور وإعادة البيع، وما هي العلامات الحمراء القانونية التي يجب أن تمنع المشتري من المضي قدمًا حتى يتم حلها.
هام: هذا الدليل هو معلومات تعليمية عامة ولا يشكل مشورة قانونية لمعاملة عقارية تركية معينة. تعتمد الفحوصات المطلوبة على العقار والبائع وجنسية المشتري وهيكل المعاملة والغرض المقصود.
ما هي العناية الواجبة القانونية للعقار في تركيا؟
العناية الواجبة القانونية هي تحقيق منظم يتم إجراؤه قبل إتمام معاملة عقارية.
الغرض منها هو تحديد المخاطر القانونية التي قد تؤثر على:
الملكية؛
قابلية النقل؛
استخدام العقار؛
الحقوق التعاقدية؛
التمويل؛
أهلية الجنسية؛
إعادة البيع المستقبلي؛
التشغيل الإيجاري؛ أو
قدرة المشتري على تسجيل الملكية.
المراجعة السليمة لا تقتصر على مستند واحد.
عادةً ما تقارن المعلومات عبر:
سجلات السجل العقاري؛
مستندات البائع؛
العقود؛
سجلات الشركة حيثما ينطبق؛
وثائق البلدية أو البناء؛
متطلبات المشتري الأجنبي؛
مستندات الدفع؛
والشروط الخاصة بالمعاملة.
الكلمة المهمة هي "المقارنة".
قد يبدو المستند صالحًا بمفرده بينما يتعارض مع جزء آخر من المعاملة.
على سبيل المثال:
يقول عقد البيع: شقة 82.
يقول كتيب المطور: شقة B-82.
يشير سجل Tapu إلى: القسم المستقل 76.
يجب تفسير هذا التناقض قبل إغلاق المعاملة.
هل العناية الواجبة القانونية إلزامية عند شراء عقار في تركيا؟
يجب على المشتري الأجنبي التمييز بين:
ما يتطلبه السجل العقاري رسميًا لمعالجة المعاملة
و
ما يجب على المشتري الحصيف التحقق منه بشكل مستقل قبل الموافقة على المعاملة.
تتضمن وثائق معاملة المشتري الأجنبي المنشورة من TKGM أمورًا مثل: معلومات العقار/الملكية، والهوية، ووثائق التقييم حيثما ينطبق، ووثائق القيمة البلدية، والتأمين الإلزامي ضد الزلازل للمباني ذات الصلة، ومتطلبات المترجم، ووثائق التمثيل عند استخدام التوكيل الرسمي. لا يُدرج تعيين محامٍ خاص مستقل كشرط مستندي عالمي لتطبيق المشتري الأجنبي في السجل العقاري.
هذا لا يجعل العناية الواجبة القانونية غير ضرورية.
يعالج السجل العقاري المعاملة الرسمية.
لكنه لا يحل محل التحقيق التجاري والقانوني الخاص بالمشتري فيما إذا كانت الصفقة جيدة أو آمنة.
هل يحتاج المشترون الأجانب إلى محامٍ لشراء عقار في تركيا؟
لا يُطلب عمومًا من المشترين الأجانب، بمجرد كونهم أجانب، تعيين محامٍ خاص مستقل لكل عملية شراء عقار.
ومع ذلك، فإن ما إذا كان المحامي إلزاميًا وما إذا كان الحصول على مشورة قانونية مستقلة أمرًا حكيمًا هما سؤالان مختلفان.
قد يكون المشتري يستعد لتحويل:
150,000 يورو،
300,000 يورو،
400,000 دولار،
أو أكثر بكثير.
على هذا النطاق، يمكن أن تكون المراجعة القانونية المستقلة مكونًا صغيرًا نسبيًا من مخاطر المعاملة الإجمالية.
هذا مهم بشكل خاص عندما:
لا يتحدث المشتري التركية؛
يكون العقار خارج الخطة؛
يكون البائع شركة؛
يكون على العقار رهن؛
يتم نقل الملكية لاحقًا؛
يشتري المشتري عن بُعد؛
سيُستخدم توكيل رسمي؛
تكون الجنسية جزءًا من هدف الاستثمار؛
يتم دفع مبالغ كبيرة قبل Tapu؛
أو يكون العقد مصاغًا بشكل كبير لصالح البائع.
المحامي المستقل مقابل محامي البائع
الاستقلالية مهمة.
محامي المطور يمثل عادةً مصالح المطور.
محامي البائع يمثل البائع.
وكيل العقارات يمثل معاملة تجارية قد يحصل فيها على عمولة.
كاتب العدل يؤدي وظيفة قانونية شكلية.
موظف السجل العقاري يؤدي وظيفة التسجيل الرسمية.
لا يوجد أي من هذه الأدوار تلقائيًا معادلًا لـ:
مستشار قانوني مستقل واجبه حماية موقف المشتري.
يجب أن يعرف المشتري الأجنبي من يمثل كل محترف قبل الاعتماد على مشورته.
المحامي مقابل وكيل العقارات مقابل كاتب العدل مقابل مكتب Tapu
لا ينبغي الخلط بين هذه الأدوار.
| المحترف / الجهة | الدور الرئيسي |
|---|---|
| محامي المشتري | يراجع المخاطر القانونية ويحمي الموقف التعاقدي للمشتري |
| وكيل العقارات | يسهل تسويق العقار والمعاملة |
| محامي البائع | يحمي المصالح القانونية للبائع |
| كاتب العدل | يؤدي الوظائف التوثيقية والمعاملات الرسمية المصرح بها قانونًا |
| Tapu Müdürlüğü | يتعامل مع إجراءات السجل العقاري والتسجيل |
| شركة التقييم | تحدد القيمة وفقًا لمنهجية التقييم المعمول بها |
| المهندس / الخبير الفني | يراجع الأمور المادية أو الإنشائية |
لا ينبغي توقع أن يقوم شخص واحد أو مؤسسة واحدة بكل شكل من أشكال العناية الواجبة.
العناية الواجبة القانونية ليست نفس العناية الواجبة الفنية
هذا التمييز حاسم.
قد يحدد المحامي:
مشكلات الملكية؛
الرهون؛
الامتيازات؛
المخاطر التعاقدية؛
قيود النقل؛
صلاحية الشركة؛
مشكلات الوثائق القانونية.
لا يحدد المحامي عادةً ما إذا كان:
الخرسانة سليمة إنشائيًا؛
التسليح كافياً؛
أداء الزلازل مُرضياً؛
العزل المائي قد فشل؛
الأنظمة الكهربائية معيبة؛
الجدار الاستنادي غير مستقر.
تلك أسئلة فنية.
وبالمثل، لا يكون المحامي تلقائيًا هو الشخص الذي يحدد القيمة السوقية الحقيقية للعقار.
بالنسبة للمشتريات الكبرى، قد يحتاج المشترون إلى ثلاثة مسارات منفصلة:
مراجعة قانونية
مراجعة فنية
تقييم
يجب أن تكمل هذه المسارات بعضها البعض.
متى يجب إجراء العناية الواجبة القانونية؟
التسلسل المثالي هو:
قبل أن يصبح المشتري معرضًا بشكل جوهري.
هذا لا يعني بالضرورة أن كل تحقيق يجب أن يكتمل قبل دفعة حجز صغيرة.
لكن إذا تم دفع عربون الحجز أولاً، فيجب أن تجعل اتفاقية الحجز بشكل مثالي المعاملة مشروطة بفحوصات قانونية مرضية.
التسلسل الأكثر أمانًا هو عمومًا:
اختيار العقار
↓
التحقق الأساسي من البائع/العقار
↓
الحجز فقط إذا كان مناسبًا وموثقًا بشكل صحيح
↓
العناية الواجبة القانونية
↓
إنهاء العقد
↓
إجراءات التقييم / البنك / المشتري الأجنبي المطلوبة
↓
التحقق النهائي من الإغلاق
↓
الدفع + نقل الملكية الرسمي
يعتمد الترتيب الدقيق على الصفقة.
المهم هو منع المشتري من الوقوع في فخ مالي قبل معرفة المخاطر المهمة.
1. التحقق من المالك المسجل
أول سؤال قانوني أساسي هو:
من يملك العقار؟
لا تعتمد فقط على:
مندوب المبيعات؛
بيان البائع؛
فاتورة المرافق؛
مفاتيح الشقة؛
مدير المبنى؛
نسخة قديمة من Tapu؛
رسالة واتساب.
موقف السجل العقاري الحالي هو المهم.
يجب أن يتحقق المحامي مما إذا كان البائع يتوافق مع المالك المسجل وما إذا كان هيكل الملكية يتطابق مع ما قيل للمشتري.
الملكية المشتركة وحصص الملكية
قد ينتمي العقار إلى:
مالك واحد؛
عدة ملاك مشاركين؛
شركة؛
ورثة؛
هيكل ملكية آخر.
إذا كان هناك عدة ملاك مسجلين، يجب أن تراعي المعاملة جميع مصالح الملكية ذات الصلة.
لا ينبغي للمشتري أن يفترض أن شخصًا واحدًا يشغل العقار فعليًا لديه صلاحية بيع العقار بأكمله.
الحصة الدقيقة في الملكية مهمة.
2. تأكيد هوية العقار
يجب أن يتحقق المحامي من أن الشقة التي يتم تسويقها تتوافق مع سجل السجل العقاري.
قد تشمل المعلومات ذات الصلة:
المحافظة؛
المنطقة؛
الحي؛
Ada؛
Parsel؛
الكتلة/المبنى؛
الطابق؛
رقم القسم المستقل؛
نوع العقار؛
حصة الأرض.
يبدو هذا أساسيًا.
عمليًا، إنه أحد أهم الفحوصات.
يجب أن يشتري المشتري نفس العقار القانوني الذي فحصه وتفاوض عليه.
رقم الشقة التسويقي مقابل القسم المستقل الرسمي
تستخدم التطورات الكبيرة أحيانًا أرقامًا تسويقية داخلية تختلف عن معرفات السجل العقاري الرسمية.
على سبيل المثال:
رقم مكتب المبيعات: B2-1407
القسم المستقل الرسمي: 268
قد يكون هذا الاختلاف مشروعًا تمامًا.
لكن يجب التوفيق بينه.
يجب أن يحدد العقد ومستندات الدفع ومعاملة الملكية النهائية بوضوح نفس الأصل.
3. الحصول على سجل Tapu الحالي ومراجعته
لا تتعامل مع نسخة Tapu القديمة كدليل نهائي على الوضع القانوني الحالي للعقار.
يمكن أن يتغير موقف سجل العقار.
يجب مراجعة سجل حالي كجزء من العناية الواجبة وتحديثه مرة أخرى حيثما كان ذلك مناسبًا قبل الإغلاق.
تنص TKGM على أنه يمكن طلب نسخ سجل الملكية من خلال نظام Web Tapu دون الحاجة بالضرورة لزيارة مكتب السجل العقاري.
يجب أن تؤكد المراجعة:
المالك المسجل؛
خصائص العقار؛
حصة الملكية؛
القسم المستقل؛
التدوينات؛
الإقرارات؛
حقوق الارتفاق؛
الرهون؛
القيود ذات الصلة.
4. فحص التاكييدات (Takyidat)
التاكييدات هي واحدة من أهم المصطلحات التركية التي يجب أن يعرفها مشتري العقارات الأجانب.
تُعرّفها TKGM كفئة عامة تغطي السجلات التي يمكن أن تقيد أو تؤثر على الملكية، بما في ذلك:
التدوينات (الشروح)؛
الإقرارات؛
حقوق الارتفاق؛
الالتزامات العقارية؛
إشارات الأوقاف؛
الرهون.
لذلك، لا ينبغي وصف Tapu ببساطة بأنه:
"نظيف"
دون فهم السجلات التي تظهر فعليًا في السجل العقاري.
5. فحص الرهون — İpotek
يمكن بيع العقار أثناء وجود رهن، اعتمادًا على هيكل المعاملة.
لكن لا ينبغي للمشتري أبدًا اكتشاف الرهن بالصدفة في يوم الإغلاق.
يجب أن تحدد المراجعة:
ما إذا كان هناك رهن؛
هوية الدائن؛
الرتبة/الدرجة حيثما كان ذلك مناسبًا؛
مبلغ الرهن أو الحد الأقصى الموضح في السجل؛
ما إذا كان سيبقى؛
ما إذا كان يجب رفعه قبل أو أثناء الإغلاق؛
كيف سيتم تنسيق الرفع مع الدفع.
تتضمن خدمات معلومات الرهن الإلكترونية لـ TKGM على وجه التحديد معلومات حول مبلغ الرهن والدرجة ومؤسسة الدائن وحالة الرفع.
إذا قال البائع:
"تم دفع الرهن بالفعل."
فهذا لا يعني:
تم إزالة الرهن من السجل.
تحقق من التسجيل الحالي.
6. فحص الحجوزات — Haciz
يمكن أن يؤثر الحجز أو أي قيد مماثل متعلق بالتنفيذ بشكل جوهري على المعاملة.
يجب أن تحدد المراجعة القانونية ما إذا كان السجل يحتوي على سجلات قد تعرقل أو تعقد النقل.
إذا كان يجب إزالة حجز قبل الإغلاق، فيجب أن يحدد العقد:
من يزيله؛
بحلول أي تاريخ؛
ما إذا كان الدفع مشروطًا بالإزالة؛
ماذا يحدث إذا فشلت الإزالة.
لا تعتمد على:
"سيختفي بالتأكيد الأسبوع القادم."
يجب توثيق شروط الإغلاق.
7. مراجعة التدوينات — Şerhler
ليست كل قيد سجل مهم هو رهن.
قد تعكس التدوينات حقوقًا أو قيودًا قانونية تؤثر على العقار.
اعتمادًا على الحالة، قد تتعلق السجلات بأمور مثل:
وعود البيع؛
حقوق المنزل العائلي؛
الإيجارات حيثما كانت قابلة للتسجيل؛
الحقوق التعاقدية؛
القيود؛
المطالبات القانونية الأخرى.
السؤال ذو الصلة ليس فقط:
"هل هناك شرح (şerh)؟"
بل:
"ما الأثر القانوني لهذا الشرح المحدد على هذا الاستحواذ؟"
8. مراجعة حقوق الارتفاق وحقوق الغير
قد تتأثر العقارات أيضًا بـ حقوق الارتفاق (irtifak hakları).
قد تفيد هذه أو تُثقل:
عقارًا آخر؛
مزود بنية تحتية؛
شخصًا؛
مصلحة قانونية أخرى.
العديد من حقوق الارتفاق طبيعية.
البعض يمكن أن يؤثر جوهريًا على التطوير أو الاستخدام.
على سبيل المثال، قد يكون حق ارتفاق يعبر الأرض أكثر أهمية بكثير عند شراء قطعة أرض للتطوير مقارنة بشراء شقة في الطابق الخامس عشر في مجمع قائم.
السياق مهم.
9. فحص Kat Mülkiyeti مقابل Kat İrtifakı
غالبًا ما يرى المشترون الأجانب هذين المصطلحين:
Kat Mülkiyeti
و
Kat İrtifakı
لا ينبغي التعامل معهما على أنهما قابلان للتبادل.
يوضح دليل TKGM للملكية المشتركة أن kat mülkiyeti يُنشأ على مبنى مكتمل، بينما يمكن إنشاء kat irtifakı على أرض لم يُبنَ عليها المبنى بعد أو لم يكتمل بعد.
هذا التمييز مهم بشكل خاص لـ:
وحدات المطور المكتملة؛
الشقق القديمة؛
العقارات خارج الخطة؛
المشاريع المكتملة حديثًا.
يجب أن يفهم المشتري الذي يشتري ما يتم تسويقه كشقة مكتملة تمامًا سبب وجود حالة kat irtifakı في الملكية إذا كان هذا هو الحال.
10. فحص İskan / Yapı Kullanma İzin Belgesi
İskan، المرتبط رسميًا برخصة استخدام المبنى أو Yapı Kullanma İzin Belgesi، هو جزء مهم آخر من العناية الواجبة للعقار.
تؤكد TKGM أنه عندما يكون العقار لديه kat irtifakı وتم الحصول على رخصة استخدام المبنى، يمكن أن يستمر التحويل إلى kat mülkiyeti من خلال العملية المطبقة.
تربط الإرشادات الحكومية أيضًا إنشاء kat mülkiyeti بالمشروع المعماري المعتمد ورخصة استخدام المبنى وخطة الإدارة.
لذلك، يجب على المشتري تحديد:
ما إذا كان المبنى مكتملاً؛
ما إذا كان İskan موجودًا؛
ما إذا كان يغطي الهيكل ذي الصلة؛
حالة الملكية الحالية؛
ما إذا كان الانتقال إلى kat mülkiyeti لا يزال معلقًا.
هل يعني İskan المفقود تلقائيًا أنه لا يجب الشراء أبدًا؟
ليس بالضرورة.
لكنه يتطلب تحقيقًا.
قد يكون لدى العقار تفسير مشروع لحالة وثائقه الحالية.
الأسئلة المهمة هي:
لماذا المستند مفقود؟
هل المبنى قادر قانونيًا على الحصول عليه؟
ما الذي لا يزال غير مكتمل؟
من المسؤول؟
ما المخاطر التي يتحملها المشتري؟
هل يؤثر على المرافق أو التمويل أو إعادة البيع أو الاستخدام المقصود؟
لا تختصر مسألة حالة بناء معقدة إلى قاعدة نعم/لا بسيطة.
11. مقارنة نوع العقار المسجل بالاستخدام الفعلي
يجب فحص الوحدة المستخدمة كشقة مقابل طابعها المسجل/القانوني.
وبالمثل، العقار الذي يتم تسويقه كـ:
سكن؛
مكتب منزلي؛
وحدة تجارية؛
سكن فندقي؛
متجر؛
مستودع؛
قد يكون له خصائص قانونية تؤثر على استخدامه المقصود.
يجب أن يفهم المشتري ما هو العقار قانونيًا، وليس فقط كيف يبدو أثناء المعاينة.
12. فحص المشروع المعتمد ووثائق البناء
بالنسبة لبعض المعاملات، خاصة التطورات الأحدث، يجب أن تقارن العناية الواجبة القانونية الوحدة الفعلية بوثائق المشروع المعتمدة ذات الصلة حيثما كانت متاحة.
تشمل المشكلات المحتملة:
شرفات مغلقة دون موافقة؛
غرف مضافة؛
جدران مُزالة؛
مناطق مشتركة مدمجة في الشقة؛
تراسات مشغولة حصريًا دون أساس قانوني؛
وحدات مدمجة؛
مناطق تجارية مستخدمة سكنيًا؛
انحرافات أخرى.
لا ينتج كل تغيير مادي نفس النتيجة القانونية.
لكن لا ينبغي تجاهل عدم تطابق كبير.
13. فحص حالة رخصة البناء للعقار خارج الخطة
بالنسبة لمبيعات المساكن المدفوعة مقدمًا المؤهلة، تكون رخصة البناء مهمة بشكل خاص.
تنص إرشادات وزارة التجارة التركية المحدثة بتاريخ 5 مارس 2026 على أنه لا يمكن إبرام عقود المساكن المدفوعة مقدمًا مع المستهلكين قبل الحصول على yapı ruhsatı، أو رخصة البناء، ذات الصلة.
يجب فحص هذا قبل أن يلتزم المشتري بالمال لمشروع خارج الخطة مؤهل.
14. التحقق من هوية البائع
إذا كان البائع فردًا، تحقق من أن:
الهوية تتوافق مع سجلات الملكية؛
الشخص الموقع هو المالك أو الممثل الصالح؛
وثائق الهوية متسقة.
الشخص الذي يحمل مفاتيح الشقة ليس بالضرورة مالكها القانوني.
15. التحقق من صلاحية البائع عند توقيع ممثل
قد يتصرف البائع من خلال:
توكيل رسمي؛
ممثل شركة؛
شخص آخر مخول قانونيًا.
يجب أن يتحقق المشتري من الصلاحية نفسها.
هل يخول التوكيل الرسمي الإجراء ذي الصلة؟
هل يملك الشخص صلاحية:
توقيع العقد؟
استلام المال؟
إتمام البيع؟
تقديم الإقرارات؟
نقل الملكية؟
يجب مراجعة وثيقة التفويض للمعاملة التي تُستخدم من أجلها فعليًا.
16. التحقق من البائع الشركة
عندما يتم بيع عقار من قبل مطور أو شركة أخرى، يجب أن تحدد العناية الواجبة القانونية الكيان القانوني الفعلي.
قد لا تكون العلامة التجارية المستخدمة في الإعلانات هي البائع القانوني.
على سبيل المثال:
العلامة التجارية التسويقية: Istanbul Luxury Homes
لكن شركة التعاقد: ABC Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.
يجب أن يتحقق المشتري من:
اسم الشركة القانوني؛
تسجيل الشركة؛
معلومات MERSİS حيثما كان ذلك مناسبًا؛
العنوان المسجل؛
الموقعون المفوضون؛
العلاقة بالعقار/المشروع.
يحتاج المشتري إلى معرفة الكيان القانوني بالضبط الذي يدين بالالتزامات التعاقدية.
17. من يملك أرض المطور؟
الافتراض الشائع هو:
"المطور يبني المشروع، لذا يملك الأرض."
قد يكون هذا صحيحًا.
وقد يكون خاطئًا أيضًا.
يمكن أن تتضمن هياكل المشروع:
أرض مملوكة للمطور؛
اتفاقيات مالك الأرض/المطور؛
هياكل تقاسم الإيرادات؛
تطوير مشترك؛
ترتيبات أخرى.
بالنسبة لعملية شراء كبيرة خارج الخطة، يجب أن تكون العلاقة القانونية بين:
المطور ← الأرض ← الشقة ← المشتري
منطقية.
التحقيق الأعمق على مستوى الشركة والمشروع ينتمي إلى:
العناية الواجبة للمطور في تركيا — المادة 26.
18. مراجعة عقد شراء العقار
تعني العناية الواجبة القانونية أيضًا فحص ما إذا كان العقد يعكس المعاملة بدقة.
تشمل الأحكام المهمة:
الأطراف؛
العقار الدقيق؛
السعر؛
العملة؛
جدول الدفع؛
تاريخ نقل الملكية؛
التسليم؛
التزامات البائع؛
التزامات المشتري؛
التقصير؛
العقوبات؛
المبالغ المستردة؛
القوة القاهرة؛
تسوية النزاعات؛
الملاحق الفنية.
لا ينبغي مراجعة العقد بشكل مستقل عن سجلات العقار.
إذا قال Tapu شيئًا وقال العقد شيئًا آخر، فيجب حل التناقض.
لدليل مفصل للعقود، راجع:
عقد شراء العقار في تركيا 2026 — المادة 20.
19. مراجعة عربون الحجز
قد يكون المشتري الأجنبي قد دفع بالفعل كابورا قبل بدء العناية الواجبة القانونية الكاملة.
إذا كان الأمر كذلك، راجع:
التوصيف القانوني للدفعة؛
المبلغ؛
شروط الاسترداد؛
الموعد النهائي؛
تقصير البائع؛
شرط العناية الواجبة؛
شرط الشراء القانوني.
يصبح السؤال الرئيسي:
هل يمكن للمشتري استرداد العربون إذا تم اكتشاف مشكلة قانونية جوهرية؟
هذا مغطى بالتفصيل في:
عربون العقار في تركيا 2026 — المادة 21.
20. التحقق من أهلية المشتري الأجنبي
يخضع المشترون الأجانب لقواعد محددة لشراء العقارات التركية.
بموجب إرشادات TKGM المنشورة المتعلقة بالمادة 35 من قانون السجل العقاري، يشتري الأشخاص الطبيعيون الأجانب العقارات الخاضعة لقيود قانونية.
تحدد الإرشادات الرسمية الحالية قيودًا تشمل:
أهلية الجنسية؛
حد استحواذ وطني يبلغ عمومًا 30 هكتارًا للأشخاص الطبيعيين الأجانب؛
حد على مستوى المنطقة يبلغ 10٪ من المساحة حيث يُسمح بالملكية الخاصة؛
قيود تتعلق بالمناطق العسكرية المحظورة ومناطق أمنية/استراتيجية معينة.
لذلك، يجب أن تنظر العناية الواجبة ليس فقط في:
"هل العقار قابل للنقل قانونيًا؟"
بل أيضًا:
"هل هو قابل للنقل قانونيًا لهذا المشتري الأجنبي بالتحديد؟"
لا يحتاج المشترون الأجانب تلقائيًا إلى تصريح إقامة للشراء
شراء العقار وتصريح الإقامة مسألتان قانونيتان مختلفتان.
تؤكد إرشادات TKGM للمشتري الأجنبي أن الأشخاص الطبيعيين الأجانب المؤهلين لا يحتاجون إلى حمل تصريح إقامة تركي لمجرد شراء عقار بموجب إطار الاستحواذ المعمول به.
كما أن شراء العقار لا يعني أن كل طلب تصريح إقامة سيُوافق عليه تلقائيًا.
يجب تقييم الموضوعين بشكل منفصل.
21. العناية الواجبة الخاصة للأراضي
يتطلب شراء الأراضي غير المطورة تحقيقًا إضافيًا.
تنص إرشادات TKGM على أن الشخص الأجنبي الذي يشتري عقارًا غير مبني يجب أن يطور مشروعًا ويقدمه إلى الوزارة ذات الصلة للموافقة عليه خلال فترة السنتين المعمول بها.
لذلك، يجب أن تنظر العناية الواجبة للأراضي في:
تقسيم المناطق؛
التطوير المسموح به؛
الوصول؛
حالة القطعة؛
قيود المشتري الأجنبي؛
التزامات المشروع؛
حقوق الارتفاق؛
البنية التحتية؛
جدوى التطوير.
قطعة أرض رخيصة ليست بالضرورة قطعة أرض تطوير قابلة للاستخدام.
22. فحص الحالة البلدية والتخطيطية
ملكية السجل العقاري هي طبقة واحدة فقط.
اعتمادًا على نوع العقار، قد يحتاج المشتري أيضًا إلى فهم الحالة التخطيطية والبناء البلدية.
قد تشمل الأسئلة:
ما هو تصنيف تقسيم المناطق؟
ما التطوير المسموح به قانونيًا؟
هل هناك مشروع بناء معتمد؟
هل هناك مشكلات بلدية غير محلولة؟
هل العقار الفعلي متوافق مع التراخيص؟
هل التحول الحضري ذو صلة؟
هل الأعمال العامة المستقبلية أو قرارات التخطيط جوهرية؟
هذه الأسئلة مهمة بشكل خاص لـ:
الأراضي؛
عقارات إعادة التطوير؛
المباني القديمة؛
العقارات ذات التعديلات الكبيرة.
23. لا تخلط بين Yapı Kayıt Belgesi والامتثال الكامل للبناء
قد يكون لدى بعض العقارات التركية Yapı Kayıt Belgesi مرتبط بإطار İmar Barışı التاريخي.
لا ينبغي التعامل مع هذا تلقائيًا على أنه نفس الشيء مثل الامتثال الكامل العادي لإجراءات رخصة البناء والإشغال.
تعالج القواعد الرسمية المتعلقة بـ Yapı Kayıt Belgesi صراحةً الهياكل ذات حالات الترخيص/الاستخدام المفقودة أو غير المتوافقة، كما تنص على أن مسؤولية مقاومة الزلازل والامتثال للمعايير الفنية تبقى على عاتق مالكي العقارات بموجب هذا الإطار.
إذا قال البائع:
"لا توجد مشكلة لأن لدينا Yapı Kayıt Belgesi."
فيجب على المشتري التحقيق في ما يثبته المستند بالضبط وما لا يثبته.
24. مراجعة خطة الإدارة
غالبًا ما تتضمن ملكية الشقة حقوقًا والتزامات تمتد إلى ما هو أبعد من الجزء الداخلي للشقة.
يمكن أن تحكم yönetim planı، أو خطة الإدارة، أمورًا مهمة تتعلق بالملكية المشتركة/الموقع.
تحدد الإرشادات الحكومية خطة الإدارة كجزء من الوثائق المتضمنة في إنشاء ملكية الملكية المشتركة.
اعتمادًا على التطوير، قد يرغب المشتري في فهم:
استخدام المرافق المشتركة؛
هيكل الإدارة؛
التزامات المالك؛
المناطق المشتركة؛
القيود؛
ترتيبات التصويت/الإدارة.
يمكن أن يكون هذا مهمًا بشكل خاص في مجمعات إسطنبول السكنية الكبيرة.
25. فحص Aidat والتزامات الموقع
قد لا تكون aidat الشهرية عبئًا على الملكية، لكنها يمكن أن تؤثر جوهريًا على الاستثمار.
قبل الإغلاق، حدد:
aidat الشهرية الحالية؛
المبالغ المستحقة المتعلقة بالوحدة؛
التقييمات الاستثنائية الكبرى؛
نفقات البناء المخطط لها؛
ما إذا كان موقف السيارات/التخزين يحمل رسومًا إضافية.
يجب أن يوضح عقد الشراء الالتزامات التي تنتمي إلى البائع وأيها يبدأ مع المشتري.
26. فحص حالة المستأجر والإشغال
عقار يُعلن عنه كـ:
"جاهز للسكن"
قد يكون في الواقع مشغولاً.
تحقق مما إذا كان هناك:
مستأجر؛
عقد إيجار قائم؛
شاغل غير رسمي؛
بائع يبقى مؤقتًا بعد الإغلاق.
إذا كان المشتري يتوقع حيازة خالية، فيجب توثيق ذلك.
يمكن أن تحول مشكلة المستأجر عملية استحواذ استثمارية بسيطة إلى نزاع حيازة.
27. الأثاث والتجهيزات الثابتة
بالنسبة للعقارات المفروشة المعاد بيعها، حدد ما هو مشمول.
صورة الإعلان ليست بالضرورة تشكل جردًا دقيقًا.
إذا كانت العناصر تؤثر جوهريًا على القيمة، فيجب أن يحددها العقد.
أمثلة:
الأجهزة؛
الخزائن المدمجة؛
وحدات التكييف؛
الأثاث؛
الإضاءة؛
الإلكترونيات.
هذا أقل أهمية من ملكية الملكية لكنه لا يزال جزءًا من يقين المعاملة.
28. فحص DAB والامتثال للدفع
يخضع الأشخاص الطبيعيون الأجانب الذين يشترون عقارات تركية لعملية وثائق الصرف الأجنبي المعمول بها.
لذلك، يجب أن يكون هيكل دفع المعاملة متسقًا مع:
سعر الشراء؛
العقد؛
التحويل المصرفي؛
DAB؛
إجراء الملكية الرسمي؛
وثائق التقييم حيثما ينطبق.
يجب التخطيط لهذا قبل الدفع النهائي.
للعملية التفصيلية، راجع:
DAB في تركيا لمشتري العقارات الأجانب 2026.
29. فحص عملية تقييم العقار
لا ينبغي التعامل مع تقرير التقييم كبديل للعناية الواجبة القانونية.
إنه يجيب على مجموعة مختلفة من الأسئلة.
تواصل TKGM الحفاظ على إجراءات تقرير التقييم المحددة المتعلقة بمعاملات المشتري الأجنبي ذات الصلة.
قد يساعد تقرير التقييم في:
القيمة؛
التحليل المقارن؛
خصائص العقار؛
متطلبات المعاملة الرسمية المعمول بها.
لكنه لا يثبت تلقائيًا:
ملكية نظيفة؛
صلاحية بائع صالحة؛
عقد قابل للتنفيذ؛
غياب كل قيد قانوني.
فكر في التقييم والعناية الواجبة القانونية كنظامي تحكم منفصلين.
30. عقار الجنسية يتطلب عناية واجبة قانونية إضافية
قد يكون العقار مناسبًا تمامًا للملكية العادية لكنه غير مناسب لهيكل معين للجنسية عن طريق الاستثمار.
إذا كانت الجنسية هي هدف الاستثمار، فيجب توسيع العناية الواجبة القانونية.
يمكن أن تشمل الفحوصات المهمة:
حد الاستثمار المطلوب؛
نوع العقار؛
أهلية البائع/العقار؛
تاريخ الملكية أو النقل السابق حيثما كان ذلك مناسبًا؛
متطلبات التقييم؛
وثائق الدفع؛
DAB؛
مبلغ المعاملة الرسمي؛
تدوين/تعهد الجنسية؛
فترة الاحتفاظ المطلوبة.
يجب على المشتري إجراء هذه الفحوصات قبل أن يصبح الهيكل المالي غير قابل للتراجع.
قول مندوب المبيعات:
"هذه الشقة مؤهلة للجنسية."
ليس عناية واجبة قانونية.
31. التحقق من التوكيل الرسمي
غالبًا ما يستخدم المشترون عن بُعد Vekaletname، أو توكيل رسمي.
يجب فحص المستند من حيث:
الأصالة/الشكل؛
النطاق؛
تفاصيل الهوية؛
الترجمة/التسديد المطلوب حيثما ينطبق؛
الصلاحيات الممنوحة؛
انتهاء الصلاحية أو القيد حيثما كان ذلك مناسبًا.
تتضمن إرشادات TKGM للمشتري الأجنبي صراحةً وثائق التمثيل عند إتمام المعاملات من خلال ممثل.
قد لا يخول توكيل رسمي ضيق النطاق كل معاملة يتوقعها المشتري.
لدليل كامل، راجع:
التوكيل الرسمي في تركيا لشراء العقار 2026 — المادة 19.
32. العناية الواجبة خارج الخطة تتطلب حماية إضافية
ملف مخاطر العقار خارج الخطة مختلف لأن:
قد يتحرك المال قبل وجود الأصل المكتمل.
بالنسبة لمعاملات المساكن المدفوعة مقدمًا المؤهلة، تنص إرشادات وزارة التجارة لشهر مارس 2026 على أنه:
يجب أن يتلقى المستهلك معلومات ما قبل العقد المقررة قبل يوم واحد على الأقل من التعاقد؛
يجب أن تكون رخصة البناء موجودة قبل إبرام عقد المسكن المدفوع مقدمًا؛
يجب أن يستوفي العقد المتطلبات القانونية الشكلية؛
يجب تقديم وثائق المشروع والمواصفات الفنية ذات الصلة؛
للمستهلكين حماية قانونية للانسحاب.
توصي الوزارة أيضًا على وجه التحديد بالتحقيق في ملكية الأرض وفحص سجل السجل العقاري للتدوينات أو الإقرارات التي قد تقلل من قيمة العقار.
هذا فعليًا عناية واجبة مدمجة مباشرة في إرشادات المستهلك الرسمية.
المتطلبات الشكلية مهمة في المساكن المدفوعة مقدمًا
تنص إرشادات الوزارة الحالية على أن معاملات المساكن المدفوعة مقدمًا المؤهلة تخضع لمتطلبات شكلية.
يمكن هيكلتها من خلال:
نقل/تسجيل ارتفاق الملكية المشتركة ذي الصلة مع العقد المكتوب المطلوب؛ أو
عقد وعد بيع منفذ بالشكل التوثيقي المقرر قانونيًا.
وتنص الوزارة كذلك على أن البائع لا يمكنه طلب الدفع من المستهلك تحت أي اسم قبل وجود عقد صالح يستوفي الشكل المطلوب.
بالنسبة لمشتري العقارات خارج الخطة، يجب فحص هذا قبل الدفع الكبير.
33. فحص آليات ضمان المطور
بالنسبة لمشاريع المساكن المدفوعة مقدمًا المؤهلة التي تتجاوز الحد التنظيمي المعمول به، يوفر تشريع المستهلك آليات ضمان تهدف إلى حماية المدفوعات.
تحدد إرشادات الوزارة الحالية آليات مثل:
تأمين إكمال البناء؛
ضمان بنكي؛
آليات الدفع المرحلي؛
هياكل الائتمان المرتبط المؤهلة،
اعتمادًا على الترتيب المعمول به.
يجب أن يفهم المشتري:
ما الذي يحمي أموالي إذا فشل المطور قبل إكمال المشروع؟
هذا السؤال يستحق إجابة فعلية.
34. فحص التزام التسليم
يجب أن تحدد العناية الواجبة للمطور:
تاريخ التسليم التعاقدي؛
الشكل القانوني للتسليم؛
حالة الملكية عند التسليم؛
وثائق الإنجاز المطلوبة؛
عواقب التأخير.
تؤكد إرشادات الوزارة الحالية للمساكن المدفوعة مقدمًا المؤهلة أيضًا على أن مجرد تسليم مفتاح ليس بالضرورة معادلًا لإكمال التسليم قانونيًا بموجب النظام القانوني.
لا ينبغي الخلط بين الحيازة المادية والإنجاز القانوني.
35. مراجعة حقوق الإلغاء والاسترداد
يجب أن يحدد المحامي ما يحدث إذا:
انسحب المشتري
قصر البائع
فشلت العناية الواجبة القانونية
فشل التمويل
فشلت أهلية الجنسية
تأخر البناء
تعذر الحصول على مستند مطلوب
تعذر نقل الملكية
يجب أن تأتي الإجابة من:
العقد؛
القانون المعمول به؛
هيكل المعاملة؛
وليس من وعد شفهي لمندوب مبيعات.
36. لا تعتمد على "استرداد مضمون"
إذا تم وصف المال بأنه قابل للاسترداد، اسأل:
تحت أي ظروف؟
ثم:
خلال كم يوم؟
ثم:
بأي عملة؟
ثم:
من الملزم قانونيًا بإجراء الاسترداد؟
يصبح الوعد أقوى بشكل جوهري عندما تكون الأسئلة الأربعة جميعها لها إجابات مكتوبة.
37. مراجعة بنود العقوبات
غالبًا ما تفرض العقود عقوبات على:
تأخر دفع المشتري؛
الإلغاء؛
الأقساط الفائتة.
يجب أن تفحص العناية الواجبة أيضًا سبل الانتصاف ضد البائع.
ماذا يحدث إذا:
رفض البائع نقل الملكية؟
باع لشخص آخر؟
تأخر في التسليم؟
لم يستطع إزالة عبء؟
غير المشروع جوهريًا؟
العقد غير المتماثل للغاية يستحق مراجعة أقرب.
38. فحص متلقي الدفع
أحد أبسط الفحوصات وأكثرها أهمية هو:
من يتلقى المال؟
إذا كان البائع:
ABC Gayrimenkul A.Ş.
لكن تعليمات الدفع تظهر:
فردًا غير مرتبط
فيجب على المشتري تحديد السبب.
يجب أن تتصل سلسلة الدفع منطقيًا بـ:
المشتري ← العقد ← البائع ← العقار
تخلق الحسابات الثالثة غير المبررة مخاطر يمكن تجنبها.
39. الحفاظ على مسار دفع قابل للتتبع
بالنسبة لمدفوعات العقارات الكبيرة، التوثيق مهم.
احتفظ بأدلة تظهر:
المرسل؛
المستلم؛
التاريخ؛
المبلغ؛
العملة؛
غرض المعاملة؛
العقار ذي الصلة.
يجب أن تكون أوصاف الدفع ذات معنى حيثما كان ذلك ممكنًا.
بالنسبة لمشتريات الجنسية، يصبح الاتساق الوثائقي النظيف أكثر أهمية.
40. إعادة فحص الملكية قبل الإغلاق
العناية الواجبة التي تمت قبل ثلاثة أشهر لا تضمن بقاء السجل دون تغيير.
قبل النقل النهائي، يجب على المشتري التفكير فيما إذا كانت هناك حاجة لمراجعة جديدة/حالية.
قد تشمل السجلات الجديدة المحتملة:
رهن؛
حجز؛
تدوين؛
قيد.
يسمح إطار Web Tapu الخاص بـ TKGM بمراجعة معلومات الملكية الحالية والقيود المسجلة ذات الصلة من خلال الإجراءات المعمول بها.
يجب أن يجيب الفحص النهائي على:
هل لا يزال العقار في الحالة التي وافقت على شرائه بها؟
ما الذي يجب أن يغطيه تقرير العناية الواجبة القانونية للمحامي؟
لا ينبغي أن يقول تقرير العناية الواجبة القانونية المكتوب المفيد فقط:
"العقار بخير."
بل يجب أن يشرح:
| المجال | ما يجب الإبلاغ عنه |
|---|---|
| العقار | التعريف القانوني الدقيق |
| الملكية | المالك المسجل وحصة الملكية |
| التاكييدات | الرهون والتدوينات وحقوق الارتفاق والقيود ذات الصلة |
| البائع | الهوية والصلاحية |
| حالة البناء | حالة الملكية/الترخيص/الإشغال ذات الصلة |
| العقد | التزامات المشتري الجوهرية والمخاطر |
| المشتري الأجنبي | أهلية الاستحواذ والقيود ذات الصلة |
| الدفع | الشروط القانونية/الدفع التي تتطلب تنسيقًا |
| الجنسية | شروط إضافية إذا انطبقت |
| القضايا المعلقة | المستندات أو الإزالات المطلوبة قبل الإغلاق |
| التوصية | المضي، المضي بشروط، إعادة التفاوض أو التوقف |
يجب أن يحدد التقرير القضايا غير المحلولة بدلاً من إخفاء عدم اليقين.
نتائج العناية الواجبة الخضراء والكهرمانية والحمراء
النهج العملي هو تصنيف القضايا.
أخضر
لم يتم تحديد مشكلة جوهرية بناءً على الوثائق المراجعة.
مثال:
المالك المسجل يتطابق مع البائع ولم يتم تحديد عبء جوهري.
كهرماني
المشكلة موجودة لكن قد تكون قابلة للإدارة قبل الإغلاق.
مثال:
يوجد رهن بنكي، لكن المعاملة تحتوي على عملية موثقة واضحة للإبراء قبل أو بالتزامن مع النقل.
أحمر
المشكلة تهدد بشكل جوهري الملكية أو القانونية أو النقل أو الهدف الأساسي للمشتري.
مثال:
الشخص الذي يتلقى الدفع لا يمكنه إثبات الملكية أو صلاحية بيع الشقة.
النتيجة الحمراء لا تعني:
"تفاوض على خصم وتجاهلها."
بل تعني حل المخاطرة قبل المضي قدمًا.
علامات الخطر في العناية الواجبة القانونية
| علامة الخطر | لماذا هي مهمة |
|---|---|
| يرفض البائع تقديم معلومات العقار الحالية | لا يمكن التحقق من الملكية/القيود بشكل صحيح |
| الاسم في العقد يختلف عن المالك المسجل دون تفسير | خطر الصلاحية |
| رهن غير مفسر | قد يتلقى المشتري عقارًا مثقلًا |
| حجز أو قيد نقل | قد يُحظر الإغلاق أو يتعقد |
| وحدة العقد لا تتطابق مع وحدة الملكية | خطر شراء الأصل القانوني الخاطئ |
| شقة مكتملة لا تزال لديها مشكلات غير مفسرة في الملكية/حالة البناء | مطلوب مزيد من التحقيق |
| المطور لا يستطيع إثبات العلاقة بالأرض | خطر ملكية المشروع |
| رخصة البناء غير واضحة في بيع خارج الخطة مؤهل | مشكلة قانونية/مستهلك جوهرية |
| يُطلب من المشتري الدفع قبل وجود هيكل العقد المطلوب قانونيًا | خطر الدفع |
| طلب الدفع إلى حساب شخصي غير مرتبط | خطر الاسترداد/التوثيق |
| "الجنسية مضمونة" دون مراجعة قانونية | قد تفشل الأهلية |
| يرفض البائع شرط العناية الواجبة | يفترض المشتري مخاطر غير معروفة |
| مطلوب دفعة كبيرة قبل مراجعة الملكية | يصبح المشتري معرضًا مبكرًا جدًا |
| تقديم نسخة Tapu قديمة كافية | قد تكون الحالة الحالية قد تغيرت |
| الوعود الشفهية تتعارض مع العقد المكتوب | قد تسود الالتزامات المكتوبة في نزاع |
العناية الواجبة القانونية للعقار المعاد بيعه
بالنسبة لشقة قائمة في إسطنبول، أعط الأولوية لـ:
الملكية
من هو المالك المسجل؟
التاكييدات
أي رهن أو حجز أو تدوين؟
حالة الملكية
Kat mülkiyeti أم kat irtifakı؟
حالة البناء
هل İskan ذو صلة ومتاح؟
الإشغال
مستأجر أم شاغر؟
البائع
مالك أم ممثل؟
العقد
هل يتطابق مع العقار المسجل؟
الدفع
متى يتم تحويل المال بالنسبة لـ Tapu؟
الحيازة
متى يتم تسليم المفاتيح والحيازة الخالية؟
قضايا العقار المعلقة
هل تم الكشف عن أي أمور موقعية أو إدارية جوهرية؟
العناية الواجبة لإعادة البيع غالبًا أبسط من معاملة معقدة خارج الخطة — لكن لا ينبغي تخطيها لمجرد أن الشقة مكتملة ماديًا.
العناية الواجبة القانونية للعقار الجديد
بالنسبة لعقار مطور مكتمل، افحص:
هوية المطور/البائع؛
ملكية الأرض؛
حالة الملكية؛
القسم المستقل؛
الرهون؛
İskan؛
kat mülkiyeti / kat irtifakı؛
خطة الإدارة؛
العقد؛
شروط التسليم؛
هيكل الدفع.
يمكن أن لا تزال الشقة الجديدة تمامًا لديها تعقيد قانوني على مستوى الملكية أو المشروع.
"جديد" لا يعني "خالٍ من المخاطر".
العناية الواجبة القانونية للعقار خارج الخطة
يجب أن تركز مراجعة خارج الخطة بشكل أكبر على:
الهوية القانونية للمطور؛
العلاقة بالأرض؛
رخصة البناء؛
هيكل البيع الرسمي؛
الوحدة المستقلة الدقيقة؛
الملاحق الفنية؛
الموعد النهائي للتسليم؛
حماية قانون المستهلك؛
آلية ضمان المطور؛
حقوق الاسترداد؛
بنود تغيير المشروع؛
هيكل نقل الملكية المستقبلي.
المشتري لا يشتري مجرد عقار.
المشتري يفترض أيضًا مخاطر أداء المطور.
العناية الواجبة القانونية لعقار الجنسية
بالنسبة للمشتريات الموجهة نحو الجنسية، للعناية الواجبة هدفان متزامنان:
الهدف 1
ضمان أن معاملة العقار نفسها سليمة قانونيًا.
الهدف 2
ضمان أن المعاملة يمكن أن تلبي شروط استثمار الجنسية الحالية.
يمكن أن يجتاز العقار الهدف 1 ويفشل في الهدف 2.
يجب فهم هذا التمييز قبل العربون والدفع.
ما لا يمكن للعناية الواجبة القانونية ضمانه
لا يمكن لأي مراجعة مهنية أن تضمن أن شيئًا لن يحدث أبدًا.
تقلل العناية الواجبة المخاطر القابلة للتحديد بناءً على الأدلة المتاحة.
لا يمكنها ضمان:
القيمة السوقية المستقبلية؛
الأداء المستقبلي للعملة؛
عوائد الإيجار؛
أداء الزلازل الإنشائي؛
إكمال البنية التحتية المستقبلية غير ذات الصلة؛
التغييرات المستقبلية في القانون؛
التغييرات المستقبلية في الضرائب؛
سياسة الهجرة المستقبلية.
يجب أن يميز تقرير العناية الواجبة الجيد بين الحقائق القانونية والتنبؤات التجارية.
قائمة مراجعة العناية الواجبة للعقار للمشترين الأجانب
أهلية المشتري
تم فحص جنسية المشتري/أهلية الاستحواذ
تم النظر في قيود الملكية الأجنبية
تم النظر في قيود موقع العقار
تم فحص المتطلبات الخاصة بالجنسية إذا كانت ذات صلة
الملكية
تم التحقق من المالك المسجل الحالي
تم تأكيد حصة الملكية
هوية البائع تتطابق مع السجلات
تم التحقق من صلاحية الممثل إذا انطبق
تحديد العقار
تم تأكيد المحافظة
تم تأكيد المنطقة
تم تأكيد الحي
تم تأكيد Ada
تم تأكيد Parsel
تم تأكيد القسم المستقل
تم مطابقة الوحدة التسويقية مع الوحدة المسجلة
تم مراجعة حصة الأرض حيثما كان ذلك مناسبًا
التاكييدات
تم فحص الرهون
تم فحص الحجوزات
تم فحص التدوينات
تم فحص الإقرارات
تم مراجعة حقوق الارتفاق
تم مراجعة القيود الأخرى
حالة البناء
تم تحديد Kat mülkiyeti / kat irtifakı
تم مراجعة حالة İskan
تم مراجعة رخصة البناء حيثما كان ذلك مناسبًا
تم النظر في المشروع المعتمد
تم تحديد التناقضات المادية/القانونية الجوهرية
البائع / المطور
تم التحقق من البائع الفردي
تم التحقق من بائع الشركة
تم فحص الموقع المفوض
تم فهم علاقة المطور بالأرض
تم فحص آلية ضمان خارج الخطة حيثما كان ذلك مناسبًا
العقد
وصف العقار يتطابق مع السجلات
تم تأكيد سعر الشراء
تم مراجعة جدول الدفع
شروط نقل الملكية واضحة
تمت معالجة تقصير البائع
تمت معالجة تقصير المشتري
تم مراجعة بنود الاسترداد
تم مراجعة بنود العقوبات
تم مراجعة شروط التسليم
تم مراجعة القوة القاهرة
المال
تم مراجعة هيكل العربون
تم التحقق من مستفيد الدفع
تم التخطيط لأدلة البنك/الدفع
تم تنسيق عملية DAB حيثما ينطبق
الدفع النهائي مرتبط بهيكل إغلاق آمن
الإغلاق النهائي
تم إعادة فحص موقف الملكية الحالي
تمت إزالة الأعباء المطلوبة أو توثيق آلية الإغلاق
تم مراجعة العقد النهائي
تم ترتيب مترجم حيثما كان مطلوبًا
تم التحقق من التوكيل الرسمي إذا تم استخدامه
تم فحص تفاصيل الملكية قبل الموافقة
15 سؤالاً لطرحها على محامي العقار
قبل الموافقة على الشراء، يجب أن يتلقى المشتري الأجنبي إجابات واضحة على:
من هو المالك المسجل؟
هل يملك البائع صلاحية كاملة للبيع؟
ما هي الهوية الرسمية الدقيقة للعقار في السجل العقاري؟
هل هناك رهون؟
هل هناك حجوزات؟
ما التاكييدات الأخرى التي تؤثر على العقار؟
هل العقار kat mülkiyeti أم kat irtifakı؟
ما هي حالة İskan؟
هل يبدو العقار متسقًا مع الوثائق القانونية المعتمدة؟
هل يمكنني قانونيًا شراء هذا العقار كمواطن أجنبي؟
هل يتطابق عقد الشراء مع السجل؟
ما الذي يجب على البائع إصلاحه قبل الإغلاق؟
في أي نقطة يجب أن أقوم بالدفع النهائي؟
هل هناك قضايا قانونية غير محلولة أقبلها؟
هل ستتابع هذه المعاملة في ظل الوثائق الحالية؟
السؤال الأخير يفرض على التحليل أن يصبح موجهًا نحو القرار.
الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المشترون الأجانب
الاعتماد فقط على وكيل العقارات
يمكن أن يكون الوكلاء مفيدين للغاية في:
اكتشاف العقار؛
التفاوض؛
المعاينة؛
تنسيق المعاملة.
لكن تحليل المخاطر القانونية المستقل هو وظيفة مهنية مختلفة.
النظر فقط إلى صورة Tapu
صورة Tapu ليست نفس المراجعة الحالية لموقف السجل العقاري.
افتراض أن "لا رهن" يعني "لا مشكلة قانونية"
الرهن هو فئة واحدة فقط.
راجع التاكييدات ذات الصلة بأكملها.
الفحص بعد الدفع
تفقد العناية الواجبة الكثير من قيمتها الوقائية عندما تُجرى فقط بعد أن يدفع المشتري مبلغًا كبيرًا غير قابل للاسترداد.
الاعتقاد بأن المبنى الجديد يحتاج إلى مراجعة قانونية أقل
تقدم المباني الجديدة مخاطر مختلفة:
المطور؛
حالة البناء؛
ملكية الأرض؛
تكوين الملكية؛
التسليم؛
حماية المستهلك خارج الخطة.
التعامل مع İskan كتفصيل إداري
يمكن أن يكون لحالة الإشغال والملكية المشتركة آثار عملية على الاستخدام والتمويل وإعادة البيع.
افتراض أن المطور يملك الأرض
تحقق من العلاقة القانونية.
استخدام محامي البائع كمحامي المشتري
اعرف من يمثل المحامي.
افتراض أهلية الجنسية لأن السعر يتجاوز 400,000 دولار
السعر وحده لا يثبت أهلية الجنسية.
الفشل في إعادة الفحص قبل النقل
يمكن أن تتغير الحالة القانونية بين التحقيق الأولي والإغلاق.
الأسئلة الشائعة: العناية الواجبة القانونية للعقار في تركيا
ما هي العناية الواجبة القانونية عند شراء عقار في تركيا؟
العناية الواجبة القانونية هي مراجعة ما قبل الشراء لملكية العقار وسجلات الملكية والأعباء وحالة البناء/القانونية وصلاحية البائع والعقود ومتطلبات الاستحواذ الخاصة بالمشتري.
الغرض منها هو تحديد المشكلات القانونية قبل أن يصبح المشتري ملتزمًا بالكامل.
هل يحتاج الأجانب إلى محامٍ لشراء عقار في تركيا؟
لا يُدرج TKGM محاميًا خاصًا كشرط مستندي رسمي عالمي لمجرد أن المشتري أجنبي. ومع ذلك، قد تكون المراجعة القانونية المستقلة ذات قيمة لأن عملية السجل العقاري نفسها ليست بديلاً عن تحليل العقد والمخاطر الخاص بالمشتري.
ما الذي يجب أن يفحصه محامي العقار في تركيا؟
يمكن أن تشمل المراجعة:
الملكية؛
Tapu؛
التاكييدات؛
الرهون؛
الحجوزات؛
التدوينات؛
حقوق الارتفاق؛
صلاحية البائع؛
حالة البناء؛
العقد؛
أهلية المشتري الأجنبي؛
شروط الدفع؛
متطلبات الجنسية حيثما ينطبق.
يعتمد النطاق الدقيق على المعاملة.
ما هو التاكييدات؟
يستخدم TKGM التاكييدات كمصطلح عام يغطي الأمور المسجلة التي تؤثر على الملكية، بما في ذلك التدوينات والإقرارات وحقوق الارتفاق والالتزامات العقارية وبعض إشارات الأوقاف والرهون.
كيف يمكنني التحقق مما إذا كان العقار التركي عليه رهن؟
يجب مراجعة سجل السجل العقاري الحالي.
تحتوي أنظمة TKGM على معلومات الرهن المسجلة بما في ذلك الدائن والدرجة وبيانات الرهن ذات الصلة، ويوفر Web Tapu آليات للحصول على معلومات الملكية ومراجعتها.
ما الفرق بين kat irtifakı و kat mülkiyeti؟
توضح TKGM أن kat mülkiyeti يتعلق بالمباني المكتملة، بينما يمكن إنشاء kat irtifakı على أرض لم يُبنَ عليها البناء بعد أو لم يكتمل بالكامل.
يجب أن يحقق المشتري في السبب عندما يظل عقار مكتمل تحت kat irtifakı.
هل يجب فحص İskan قبل الشراء؟
بالنسبة للمباني المكتملة ذات الصلة، يجب مراجعة وثائق الإشغال وحالة الملكية المشتركة. يربط TKGM رخصة استخدام المبنى بعملية الانتقال من kat irtifakı إلى kat mülkiyeti.
هل يمكن للأجنبي شراء أي عقار في تركيا؟
لا.
يشتري الأشخاص الطبيعيون الأجانب العقارات الخاضعة لقيود قانونية على الجنسية والجغرافيا والكمية. تتضمن إرشادات TKGM المنشورة الحد الوطني البالغ 30 هكتارًا، وحد 10٪ للملكية الخاصة على مستوى المنطقة، والقيود المتعلقة بالمناطق المحظورة/الأمنية.
هل يحتاج الأجانب إلى تصريح إقامة لشراء عقار تركي؟
ليس بالضرورة. تؤكد TKGM أن الشخص الطبيعي الأجنبي المؤهل لا يحتاج إلى حمل تصريح إقامة لمجرد شراء عقار بموجب إجراءات المادة 35.
هل تقرير التقييم هو نفسه العناية الواجبة القانونية؟
لا.
يعالج تقرير التقييم في المقام الأول قيمة العقار والأمور المتعلقة بالتقييم.
تحقق العناية الواجبة القانونية في الملكية والقيود والعقود والصلاحية ومخاطر النقل.
قد يكون كلاهما ضروريًا.
هل يمكنني إجراء العناية الواجبة القانونية بعد دفع الكابورا؟
لا يزال بإمكانك إجراء العناية الواجبة، لكن المشتري عادةً ما يكون محميًا بشكل أفضل إذا حدثت الفحوصات الجوهرية قبل دفعة كبيرة غير قابلة للاسترداد.
إذا كان يجب دفع عربون الحجز أولاً، ففكر في جعل الإتمام مشروطًا بمراجعة قانونية مرضية.
هل يكفي Tapu نظيف؟
ليس بالضرورة.
يجب أن تنظر المراجعة القانونية ليس فقط في سند الملكية المرئي ولكن أيضًا في معلومات السجل الحالية والتاكييدات وحالة البناء وصلاحية البائع وشروط العقد ومتطلبات الاستحواذ الخاصة بالمشتري.
ماذا يجب أن يحدث إذا كان هناك رهن؟
يجب أن يحدد المشتري ما إذا كان سيبقى أم سيُبرأ.
إذا كان الإبراء مطلوبًا، يجب أن توثق المعاملة كيف ومتى تتم الإزالة وكيف تتفاعل مع الدفع والإغلاق.
هل يمكنني شراء شقة بـ kat irtifakı؟
يمكن شراء مثل هذه العقارات، لكن يجب أن يفهم المشتري حالة إنجاز المبنى وإشغاله وسبب عدم إنشاء kat mülkiyeti.
تعتمد المخاطرة على الوقائع.
ما الذي يجب أن أفحصه في مشروع خارج الخطة؟
تشمل الفحوصات القانونية الرئيسية:
هوية المطور؛
ملكية الأرض؛
رخصة البناء؛
هيكل العقد الرسمي؛
هيكل الملكية؛
الشقة الدقيقة؛
وثائق المشروع؛
آلية الضمان؛
الدفع؛
التسليم؛
حقوق المستهلك.
بالنسبة للمساكن المدفوعة مقدمًا المؤهلة، تفرض وزارة التجارة متطلبات شكلية محددة وحمايات قانونية.
هل يمكن للمطور طلب المال قبل توقيع عقد مسكن مدفوع مقدمًا صالح؟
بالنسبة للمعاملات التي تقع ضمن إطار المستهلك القانوني للمساكن المدفوعة مقدمًا، تنص وزارة التجارة على أن البائع لا يمكنه طلب الدفع تحت أي اسم قبل إنشاء عقد صالح يستوفي المتطلبات الشكلية المعمول بها.
هل يجب فحص الملكية مرة أخرى في يوم الإغلاق؟
المراجعة النهائية الحالية أو الحديثة بما فيه الكفاية أمر منطقي لأن شروط الملكية يمكن أن تتغير بين العناية الواجبة الأولية والنقل.
يجب أن يؤكد المشتري أن القيود المطلوبة قد أُزيلت وأنه لم تظهر سجلات جديدة غير متوقعة.
النصيحة النهائية للمشترين الأجانب
يجب أن تجيب العناية الواجبة القانونية للعقار في تركيا على سؤال بسيط قبل أن يرسل المشتري أموالاً كبيرة:
هل الأصل القانوني الذي أشتريه هو بالفعل الأصل الذي أعتقد أنني أشتريه — وهل يمكن نقله إليّ بالشروط التي وافقت عليها؟
هذا يتطلب أكثر من رؤية شقة.
يتطلب أكثر من رؤية صورة من Tapu.
ويتطلب أكثر من أن يُقال لك:
"كل شيء نظيف."
المراجعة السليمة تربط:
البائع
↓
الملكية
↓
هوية العقار
↓
التاكييدات
↓
حالة البناء
↓
العقد
↓
الدفع
↓
أهلية المشتري الأجنبي
↓
النقل الرسمي
بالنسبة للمشترين الأجانب الذين يشترون عقارات في إسطنبول، فإن أهم الفحوصات عادةً ما تكون:
تأكيد المالك المسجل؛
تحديد العقار الدقيق؛
مراجعة معلومات Tapu الحالية؛
فحص الرهون والحجوزات والتدوينات والتاكييدات الأخرى؛
فهم kat mülkiyeti / kat irtifakı وحالة İskan؛
التحقق من صلاحية البائع أو المطور؛
تأكيد أهلية المشتري الأجنبي؛
مقارنة العقد مع العقار القانوني؛
جعل المدفوعات مشروطة بمعالم المعاملة الصحيحة؛
إعادة فحص شروط الملكية الجوهرية قبل الإغلاق.
الغرض ليس جعل معاملة عقارية معقدة بشكل غير ضروري.
الغرض هو اكتشاف التعقيدات قبل أن تصبح مشكلة المشتري.
يجب أن تنتهي عملية العناية الواجبة القوية بأحد أربعة استنتاجات:
المضي قدمًا.
المضي قدمًا فقط بعد استيفاء شروط محددة.
إعادة التفاوض على المعاملة.
أو
عدم المضي قدمًا.
هذا النهج الموجه نحو القرار أكثر فائدة بكثير من مجرد جمع المستندات.
