DAB في تركيا 2026 | دليل وثيقة شراء العملة الأجنبية للمشترين الأجانب

مقدمة

يواجه المشترين الأجانب الذين يقومون بشراء عقارات في تركيا عدة مستندات مرتبطة بتحويل الأموال وتقييمها وتسجيلها.

من بين أهم هذه المستندات:

• دوفيز أليم بلجيسي (DAB)

• إيصال الدفع البنكي

• تقرير تقييم العقار

• TTB (تحديد مبلغ الاستثمار المؤهل للتجنيس)

• قيمة معاملة الطابو

ترتبط هذه المستندات بنفس معاملة العقار، لكنها لا تخدم نفس الغرض.

من أكثر الأخطاء الشائعة هو الافتراض التالي:

"إذا كان لديّ DAB بقيمة 400,000، فهذا يعني أن قيمة عقاري رسميًا هي 400,000."

هذا غير صحيح.

وهناك سوء فهم شائع آخر:

"إذا أصدر البنك الـ DAB، فهذا يثبت أن البائع قد استلم المال."

هذا غير صحيح أيضًا.

لـ DAB دور محدد.

DAB هي اختصار لـ دوفيز أليم بلجيسي (Döviz Alım Belgesi).

بتبسيط الأمور، هي وثيقة تثبت تحويل العملة الأجنبية المطلوب المرتبط بمعاملة عقارية لمشترٍ أجنبي مؤهل.

هي ليست:

• تقييمًا للعقار.

• إيصال دفع بنكي.

• شهادة ملكية نظيفة (طابو).

• شهادة إسكان (إسكان).

• موافقة على الجنسية.

فهم هذا التمييز أساسي قبل تحويل الأموال لشراء عقار في إسطنبول.

ما هو DAB في تركيا؟

DAB هو الاختصار الشائع الاستخدام لـ:

دوفيز أليم بلجيسي (Döviz Alım Belgesi)

يمكن فهم المصطلح باللغة الإنجليزية كـ:

• شهادة شراء العملة الأجنبية (Foreign Currency Purchase Certificate)

• أو وثيقة شراء الصرف الأجنبي (Foreign Exchange Purchase Document)

في سياق شراء العقارات في تركيا، يوثق الـ DAB بيع العملة الأجنبية من خلال الآلية المصرفية المطلوبة، وذلك فيما يتعلق بشراء عقار من قبل شخص طبيعي (فرد) أجنبي.

تصرح مديرية الطابو والكاداستر (TKGM) بأن القاعدة التي تلزم المشترين الأجانب ببيع العملة الأجنبية ذات الصلة من خلال بنك لآلية البنك المركزي قد دخلت حيز التنفيذ في:

24 يناير 2022

وأن دوفيز أليم بلجيسي أصبح إلزاميًا لعمليات شراء العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب.

لماذا تم تقديم نظام DAB؟

ينشئ نظام DAB سجلاً مصرفيًا رسميًا لتحويل العملة الأجنبية المرتبط بمعاملة العقار.

تؤسس العملية لعلاقة موثقة بين:

• المشتري الأجنبي.

• العملة الأجنبية.

• البنك التركي.

• آلية تحويل البنك المركزي.

• معاملة العقار.

• عملية الطابو.

من منظور المشتري، يعتبر الـ DAB في المقام الأول وثيقة امتثال للصرف الأجنبي.

لا ينبغي الخلط بينه وبين وثيقة تحدد ما إذا كان العقار نفسه يستحق المبلغ المحول.

من يخضع لمتطلب DAB؟

تم صياغة قاعدة TKGM بشكل خاص حول:

الأشخاص الطبيعيين (الأفراد) الأجانب الذين يشترون عقارات.

ينص الإعلان الرسمي على أن الـ DAB إلزامي لعمليات الاستحواذ من قبل الأشخاص الطبيعيين/الأجانب الحقيقيين عن طريق الشراء.

هذا التمييز مهم.

المحفز ذو الصلة ليس ببساطة:

"أجنبي مرتبط بطريقة ما بالمعاملة."

القاعدة تتعلق بالأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يستحوذون على العقار عن طريق الشراء في إطار القوانين المعمول بها.

المشتري الأجنبي مقابل البائع الأجنبي

لنفكر في معاملتين:

المعاملة (أ)
مالك تركي يبيع شقة لشخص طبيعي أجنبي.
الشخص الأجنبي هو: المشتري.
إطار الـ DAB ذو صلة مباشرة هنا.

المعاملة (ب)
مالك أجنبي يبيع شقة لمواطن تركي.
الشخص الأجنبي هو: البائع.
هذا ليس نفس سيناريو الـ DAB الخاص بشخص طبيعي أجنبي يستحوذ على العقار.

لذلك:
المشتري الأجنبي ≠ البائع الأجنبي عند تحليل التزامات DAB.

هل DAB مطلوب للمشترين الأتراك؟

لا ينبغي وصف الـ DAB كمتطلب عام لكل عملية بيع عقاري تركي.

النظام الذي تمت مناقشته في هذا الدليل يتعلق بإطار استحواذ المشتري الأجنبي.

لا ينبغي معاملة عملية الشراء العادية من قبل مواطن تركي على أنها تخضع تلقائيًا لمتطلب DAB الخاص بالمشترين الأجانب لمجرد أن العقار مملوك سابقًا لأجنبي.

هل ينطبق DAB فقط على مشتري الجنسية؟

لا.

هذا واحد من أكبر المفاهيم الخاطئة.

لا يقتصر الـ DAB حصريًا على وثائق الجنسية التركية.

ينطبق إعلان TKGM الرسمي للمشترين الأجانب على متطلب تحويل العملة الأجنبية بشكل عام على الأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يشترون عقارات بموجب الإطار المعمول به، وليس فقط على المشترين الذين يسعون للحصول على الجنسية.

لذلك:
DAB لشراء العقارات من قبل أجانب و DAB للجنسية مفهومان مرتبطان لكنهما ليسا متطابقين.

معاملات الجنسية تضيف متطلبات إضافية.

المشتري الأجنبي العادي مقابل مشتري الجنسية

لنفكر في:

المشتري (أ)
جنسية أجنبية يشتري شقة في إسطنبول للاستخدام الشخصي.
لا يوجد طلب للحصول على الجنسية.

المشتري (ب)
جنسية أجنبية يشتري عقارًا مؤهلاً للحصول على الجنسية التركية.

كلا المشترين قد يواجهان الـ DAB.

لكن المشتري (ب) يجب أن يأخذ في الاعتبار أيضًا:

• TTB

• الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار المؤهل للجنسية.

• إثبات الدفع البنكي.

• شرط الاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات.

• قواعد إضافية لمعاملات الجنسية.

لذلك:
الجنسية = DAB + متطلبات إضافية

DAB ليس موافقة على الجنسية

قد يحصل مستثمر أجنبي على DAB يُظهر تحويل مبلغ كبير من العملة.
هذا لا يعني أنه تمت الموافقة على الجنسية التركية.

مثال:
DAB يعادل: 450,000 دولار
هذا يتعلق فقط بجانب تحويل العملة الأجنبية.

قد لا تزال المعاملة تعاني من مشاكل تتعلق بـ:

• TTB

• الدفع الفعلي

• مبلغ البيع الرسمي

• أهلية العقار

• أهلية البائع

• شرط الثلاث سنوات

• شروط الجنسية الأخرى

لذلك:
ارتفاع قيمة DAB ≠ موافقة على الجنسية

ماذا يثبت الـ DAB في الواقع؟

المفهوم الأكثر أهمية في هذا الجزء هو:

يُوثّق الـ DAB تحويل العملة الأجنبية المؤهل الذي تم من خلال الآلية المصرفية.

في إطار TKGM، يتم بيع عملة المشتري الأجنبي من خلال بنك إلى آلية البنك المركزي، وبعد ذلك يصدر البنك دوفيز أليم بلجيسي المطلوب لمعاملة الطابو ذات الصلة.

هذا يعني أن الـ DAB يجيب على سؤال ضيق:

ما هو مبلغ العملة الأجنبية المؤهلة الذي تم تحويله بموجب النظام المطلوب؟

لا يجيب على كل سؤال آخر حول المعاملة.

ماذا لا يثبت الـ DAB؟

الـ DAB في حد ذاته لا يثبت بالضرورة:

• أن البائع قد استلم المال.

• أن قيمة العقار تساوي المبلغ المحول.

• أن الطابو نظيف (خالٍ من الرهونات والحجوزات).

• أن العقار لديه إسكان (شهادة جاهزية المبنى للاستخدام).

• أن الشقة تطابق المشروع المعتمد.

• أن العقار آمن ضد الزلازل.

• أن الاستثمار مؤهل للحصول على الجنسية.

• أن المشتري دفع سعرًا عادلًا في السوق.

يجب أن يبقى هذا التمييز واضحًا طوال المعاملة بأكملها.

DAB مقابل إيصال الدفع البنكي

كثيرًا ما يتم الخلط بين هذين المستندين.
لا ينبغي الخلط بينهما.

هذه أحداث مصرفية مختلفة.

مثال: تم تحويل العملة لكن البائع لم يستلم المبلغ بعد
افترض أن مشتريًا أجنبيًا قام بتحويل 420,000 دولار من خلال الآلية المصرفية المطلوبة.
تم إنشاء الـ DAB.
في تلك اللحظة، يمكن للـ DAB توثيق تحويل العملة.
لكن تخيل أن المشتري لم يحوّل بعد قيمة الشراء إلى البائع.
الخلاصة: يوجد DAB لكن لم يتم إثبات دفع البائع بعد.
هذا يوضح لماذا: DAB ≠ إيصال الدفع

مثال: تم دفع البائع لكن الـ DAB غير صحيح
تخيل سيناريو آخر.
قام المشتري بتحويل 420,000 دولار إلى البائع.
يُثبت إيصال تحويل SWIFT عملية التحويل.
لكن عملية الـ DAB لم يتم تنظيمها بشكل صحيح.
قد يثبت الإيصال البنكي أن الأموال قد تحركت.
لكنه لا يثبت تلقائيًا الامتثال لمتطلب DAB الخاص بالمشترين الأجانب.
لذلك: الدفع البنكي ≠ DAB صحيح

يجب فهم كلا المفهومين بشكل منفصل.

DAB مقابل إيصال SWIFT

عادةً ما يثبت تأكيد SWIFT تحويلًا مصرفيًا دوليًا.
مثال: حساب المشتري في الخارج → الحساب التركي للبائع
هذا دليل دفع مفيد.
لكن إيصال SWIFT لا يصبح تلقائيًا:
دوفيز أليم بلجيسي
المستندات تجيب على أسئلة مختلفة.

DAB مقابل إيصال صرف العملات الأجنبية العادي

خطأ شائع آخر هو افتراض أن أي إيصال لتحويل عملة من البنك هو تلقائيًا DAB صالح لمعاملة العقار.
لا ينبغي الافتراض بذلك.
يجب إصدار DAB العقاري ضمن إطار معاملة العقار الأجنبي المعمول به ويجب أن يحتوي على معلومات التعريف والمعاملة المطلوبة.
لذلك: إيصال صرف العملات العادي ≠ تلقائيًا DAB عقاري

الغرض الصحيح من المعاملة مهم.

DAB مقابل تقرير تقييم العقار

هذا التمييز أساسي.

هذه أسئلة مختلفة تمامًا.

مثال: DAB بقيمة 500,000 دولار
افترض أن مشتريًا قام بتحويل 500,000 دولار وحصل على الـ DAB المقابل.
هل يثبت ذلك أن قيمة الشقة هي 500,000 دولار؟
لا.
قد يكون للشقة تقييم سوقي مستقل بقيمة 420,000 دولار أو 550,000 دولار.
الـ DAB في حد ذاته ليس تقييمًا.
لذلك: مبلغ DAB ≠ القيمة السوقية

لماذا هذا مهم للمشترين الأجانب؟

تخيل أن المطور يقول:

"الـ DAB هو 450,000، لذا فإن القيمة الرسمية للشقة هي 450,000."

هذا التصريح يخلط بين مفهومين مختلفين.
يجب على المشتري أن يسأل:

"أين هو تقرير التقييم المهني؟"

يُثبت الـ DAB معاملة الصرف الأجنبي.
لا يحل محل تقرير الخبير (Ekspertiz).

DAB مقابل تقرير الخبير (Ekspertiz)

مقارنة بسيطة:

هذا الجدول هو أحد أهم النقاط المرجعية في هذا الدليل.

DAB مقابل TTB

يصبح التمييز بين DAB و TTB مهمًا بشكل خاص لمشتري الجنسية.

TTB تعني:
تثبيت مبلغ أساس اكتساب الجنسية عن طريق تملك العقار (Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi)

وهي تنتمي إلى الإطار الحالي لقيمة استثمار الجنسية القائمة على العقار.
بينما ينتمي الـ DAB إلى جانب تحويل العملة الأجنبية/الامتثال للدفع.
لذلك: DAB ≠ TTB

ماذا يجيب TTB؟

طريقة مبسطة لفهم الفرق:

يحتاج مستثمرو الجنسية إلى أن تعمل هذه الأنظمة معًا.

مثال: DAB أعلى من TTB

افترض:

• DAB: 450,000 دولار

• TTB: 390,000 دولار

لا ينبغي للمشتري أن يستنتج:

"لقد حولت 450,000 دولار، وبالتالي فإن عقاري مؤهل تلقائيًا للجنسية."

ارتفاع قيمة DAB لا يغير نتيجة TTB.
لذلك: ارتفاع DAB لا يمكنه تلقائيًا إنقاذ انخفاض قيمة TTB المؤهلة للجنسية

مثال: TTB أعلى من DAB

الآن افترض:

• TTB: 430,000 دولار

• DAB: 390,000 دولار

هذا يخلق المشكلة المعاكسة.
يقوم إطار الجنسية بتقييم هذه المبالغ معًا، ويمكن للـ DAB أن يحد من المبلغ المعترف به عندما يكون أقل من مبلغ TTB.
سيتم شرح هذه العلاقة بالتفصيل في الأجزاء التالية.
الدرس العملي الآن هو:
يجب على مستثمري الجنسية تنسيق TTB و DAB قبل إتمام الصفقة.

DAB مقابل الطابو

لا ينبغي أيضًا الخلط بين الـ DAB والطابو نفسه.

لذلك: DAB ≠ وثيقة ملكية

DAB صالح لا يعني أن الطابو نظيف

تخيل أن المشتري لديه DAB مُعد بشكل مثالي.
قد لا يزال العقار يعاني من:

• رهن عقاري (İpotek)

• حجز (Haciz)

• شرط / تعليق (Şerh)

• نزاع على الملكية

• تحديد غير صحيح للقسم المستقل

الـ DAB لا يحل مشاكل الملكية هذه.
تبقى العناية الواجبة المنفصلة للطابو ضرورية.

DAB مقابل الإسكان

لا يخبرك الـ DAB أيضًا شيئًا عن ترخيص استخدام المبنى.
لا يثبت الـ DAB الصحيح تمامًا وجود:

• رخصة البناء (Yapı Ruhsatı)

• شهادة إسكان (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

• ملكية الطابق (Kat Mülkiyeti)

• مطابقة المشروع

لذلك: DAB ≠ إسكان
ارجع إلى دليل الإسكان المنفصل للعناية الواجبة بوثائق المبنى.

DAB مقابل السلامة من الزلازل

من الواضح أن الـ DAB لا يشهد على السلامة الفنية للمبنى.
لا يخبرك عن:

• النظام الإنشائي

• حالة الخرسانة

• حالة الأساسات

• أداء المبنى ضد الزلازل

• تاريخ أضرار المبنى

لذلك: DAB ≠ العناية الواجبة للسلامة الإنشائية
لا تخلط بين الامتثال المالي وجودة المبنى.

لماذا يظهر مبلغ DAB في عملية الطابو؟

ينص إعلان TKGM الرسمي للـ DAB على أن ما يعادل الليرة التركية للعملة الأجنبية المحولة بموجب الـ DAB ينعكس في سند الملكية الرسمي كقيمة ذات صلة بأساس الرسوم بموجب العملية المعمول بها.
هذا يخلق صلة مهمة بين DAB و وثائق معاملة الطابو الرسمية.
لكن حقيقة أن مبلغ الـ DAB يدخل في عملية سند الملكية الرسمي لا تحوله إلى تقييم سوقي مستقل.

مثال: DAB ومبلغ الليرة التركية
افترض أن المشتري يحول 400,000 دولار من خلال العملية المصرفية المطلوبة.
في مرحلة التحويل المعمول بها، يسجل البنك ما يعادله بالليرة التركية.
للتوضيح: 400,000 دولار ← 18,000,000 ليرة تركية.
يحتوي الـ DAB على معلومات التحويل الرسمية ذات الصلة.
يصبح مبلغ الليرة التركية هذا مهمًا ضمن عملية معاملة الطابو.
لكن:
18,000,000 ليرة تركية على الـ DAB لا تثبت بشكل مستقل أن القيمة السوقية للشقة هي بالضبط 18,000,000 ليرة تركية.
إنه يثبت المبلغ المرتبط بتحويل العملة.

لماذا توقيت سعر الصرف مهم؟

لأن الـ DAB يحول العملة الأجنبية إلى ما يعادلها بالليرة التركية، يمكن أن يؤثر التوقيت على مبلغ الليرة التركية.

مثال:
اليوم الأول: 400,000 دولار تحول إلى 17,800,000 ليرة تركية.
اليوم العاشر: نفس الـ 400,000 دولار قد تتحول إلى 18,200,000 ليرة تركية، اعتمادًا على سعر الصرف المطبق.

لذلك: يجب تنسيق توقيت DAB مع معاملة العقار بدلاً من التعامل معه بشكل عشوائي.

ما هي العملات التي يمكن استخدامها؟

غالبًا ما يسأل المشترين الأجانب:

"هل أحتاج إلى إحضار دولارات أمريكية؟"

يتعلق إطار الـ DAB بالعملة الأجنبية المؤهلة، وليس فقط بعملة دولارية واحدة محددة.
اعتمادًا على البنك وإطار البنك المركزي المعمول به، قد تشمل المعاملات عملات مؤهلة مثل:

• الدولار الأمريكي (USD)

• اليورو (EUR)

• الجنيه الإسترليني (GBP)

يتولى البنك التحويل وفقًا للقواعد المعمول بها وينتج ما يعادله بالليرة التركية المطلوب للمعاملة.
قد تستخدم حسابات الجنسية بعد ذلك مقارنات مكافئة بالدولار الأمريكي بموجب إطار الجنسية المنفصل.

هل يجب على البائع استلام العملة الأجنبية؟

هذا سوء فهم شائع آخر.
تم تصميم عملية الـ DAB حول التحويل المطلوب لعملة المشتري الأجنبية.
يجب تنسيق هيكل دفع البائع النهائي بشكل منفصل.
لا تفترض:

"يجب أن يستلم البائع شخصيًا نفس العملة الأجنبية الموضحة في الـ DAB."

عمليات تحويل العملة الأجنبية والدفع مترابطة لكنها خطوات قانونية متميزة.

هل يمكن للمشتري ببساطة إحضار النقود إلى الطابو؟

لا ينبغي للمشتري الأجنبي أن يصمم المعاملة على النحو التالي:

"سأحضر 400,000 دولار نقدًا وأسلمها للبائع في مكتب الطابو."

هذا النهج يتجاهل إطار تحويل العملات الأجنبية وتوثيق المعاملات المصرفية الحالي.
يجب تنظيم معاملات العقارات الأجنبية عالية القيمة من خلال العملية المصرفية المطلوبة.

لماذا تخلق النقود مشاكل؟
يجعل النقد من الصعب إثبات:

• تحويل العملة

• أثر الدفع

• المرسل

• المستلم

• مرجع المعاملة

• دليل الجنسية عند الاقتضاء

بالنسبة لمشتري الجنسية على وجه الخصوص، فإن إمكانية التتبع المصرفي أساسية.
لذلك: العملية المصرفية القابلة للتتبع > الدفع النقدي غير الرسمي

هل يمكن للمشتري تحويل الأموال قبل إعداد الـ DAB؟

هذا سؤال حول تسلسل المعاملة وليس قاعدة بنعم/لا بسيطة.
المبدأ الأكثر أمانًا هو:
لا تقم بتحويل مبالغ الشراء الكبيرة حتى يتم التخطيط لهيكل الـ DAB والدفع معًا.
وإلا، قد يكتشف المشتري لاحقًا:

• دافع خاطئ

• مستلم خاطئ

• تسلسل تحويل عملة خاطئ

• DAB غير كافٍ

• مرجع عقاري مفقود

• عدم تناسق مع الجنسية

لماذا التخطيط قبل الدفع مهم؟

بمجرد أن تتحرك الأموال، يصبح تصحيح التوثيق أكثر صعوبة.
التسلسل الأقوى هو:
فهم المعاملة → التخطيط للـ DAB → تأكيد تعليمات البنك → تحويل العملة → التحقق من الوثائق → تحويل أموال الشراء → إتمام الطابو
بدلاً من:
الدفع أولاً → طرح الأسئلة لاحقًا

متى بدأ تطبيق قاعدة DAB؟

يجب تذكر التاريخ بوضوح:
24 يناير 2022

تذكر TKGM أن متطلب تحويل العملة الأجنبية والتزام DAB لعمليات شراء العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب قد دخل حيز التنفيذ من هذا التاريخ.
هذا يعني أن عمليات شراء العقارات الأقدم قد تكون تمت في إطار مختلف.

لماذا تاريخ 2022 مهم للمعاملات الأقدم؟

افترض أن مالكًا أجنبيًا اشترى شقة في إسطنبول في 2019.
لا ينبغي للمشتري أن يتوقع أن تحتوي تلك المعاملة التاريخية بالضرورة على DAB لأن المتطلب الحالي لم يكن قد دخل حيز التنفيذ بعد.
الآن قارن مع مشترٍ أجنبي يشتري في 2026.
ينطبق إطار DAB الحديث.
لذلك: لا تحكم على المعاملات التاريخية باستخدام متطلبات لم تكن موجودة بعد.

عام 2022 لم ينه تطور عملية DAB

استمرت عملية الـ DAB نفسها في أن تصبح أكثر اندماجًا مع نظام الطابو.
تظهر إعلانات TKGM الرسمية للشؤون الخارجية أنه تم إصدار تحديث تنفيذي إضافي متعلق بالـ DAB في:
9 ديسمبر 2022
كجزء من التطوير الإجرائي المستمر للنظام.
أحد التطورات المهمة هو الإرسال الإلكتروني لمعلومات الـ DAB إلى مديرية الطابو المعنية (Tapu Müdürlüğü) من خلال عملية البنك / البريد الإلكتروني المسجل (KEP).

ما هو KEP؟

سترى اختصارًا آخر بشكل متكرر عند البحث عن DAB:
KEP
التي تعني:
البريد الإلكتروني المسجل (Kayıtlı Elektronik Posta)

في عملية DAB / الطابو الحديثة، يتم استخدام KEP كجزء من الاتصال الإلكتروني الآمن بين البنك ومكتب الطابو المعني.
هذا مهم لأن:
الـ DAB لم يعد مجرد قطعة ورق يحملها المشتري.
يعتمد النظام بشكل متزايد على التحقق الإلكتروني المباشر.

DAB المطبوع مقابل السجل الإلكتروني الرسمي

قد يتلقى المشتري نسخة PDF أو مطبوعة من البنك لسجلاته.
يمكن أن يكون ذلك مفيدًا.
لكن وجود نسخة ورقية وحدها لا ينبغي أن يقود المشتري إلى افتراض:

"لدى الطابو بالتأكيد الـ DAB الصحيح."

يجب أيضًا التحقق من الإرسال الإلكتروني ذي الصلة ومرجع المعاملة عند الاقتضاء.

لماذا تحديد الهوية العقارية مهم؟

يجب ربط الـ DAB بمعاملة العقار الفعلية.
يصبح هذا مهمًا بشكل خاص عندما يشتري المشتري:

• شققًا متعددة

• أقسامًا مستقلة متعددة

• عقارات من بائعين مختلفين

• محفظة جنسية من عدة عقارات

يمكن أن يؤدي تحويل العملة الأجنبية العام دون أي صلة ذات معنى بالعقار إلى مشاكل يمكن تجنبها.

DAB هو جزء من سلسلة المعاملة

الطريقة الأقوى لفهم الـ DAB ليست كشهادة معزولة.
فكر فيه كحلقة واحدة في سلسلة:

هوية المشتري → هوية العقار → العملة الأجنبية → تحويل البنك → DAB → إثبات الدفع → معاملة الطابو

بالنسبة للجنسية:
+ TTB → الحد الأدنى للاستثمار → شرط الثلاث سنوات

يجب أن تحكي جميع الحلقات قصة متماسكة.

مثال: معاملة DAB نظيفة

افترض:

• المشتري: شخص طبيعي أجنبي.

• العقار: الشقة 18، مسجلة بشكل صحيح.

• سعر الشراء: ما يعادل 420,000 دولار.

• تحويل العملة: تمت معالجته بشكل صحيح من خلال البنك.

• DAB: صدر للمشتري والعقار الصحيحين.

• الدفع: تم تحويله إلى البائع الصحيح.

• الطابو: تم إتمامه بمعلومات المعاملة المقابلة.

هذا يخلق أثرًا ماليًا متماسكًا.

مثال: معاملة DAB ضعيفة

الآن ضع في اعتبارك:

• المشتري: مستثمر أجنبي.

• العملة: 420,000 دولار.

• التحويل: تم بواسطة شخص غير ذي صلة.

• DAB: يفتقر إلى صلة واضحة بالعقار.

• الدفع: أُرسل إلى الحساب الشخصي للوكيل.

• البائع: مالك مسجل مختلف.

حتى لو وصلت الأموال في النهاية إلى المشروع، فإن أثر المعاملة يصبح أكثر صعوبة في التفسير.
يجب على المشترين الأجانب تجنب بناء مثل هذا التعقيد دون داع.

DAB والحساب البنكي للبائع

يجب على المشتري التحقق من أين ستذهب أموال الشراء فعليًا.
اسأل:

• هل هذا هو حساب البائع المسجل؟

• هل البائع شركة؟

• هل المستلم مرتبط قانونيًا بالبائع؟

• هل يتم الدفع من خلال ممثل؟

• هل هناك دائن عقاري (رهن)؟

• هل هناك سبب موثق لطرف مستلم آخر؟

يصبح هذا مهمًا بشكل خاص لمعاملات الجنسية.

"ادفع للوكيل أولاً" هو سؤال خطير للعناية الواجبة

قد يقول الوكيل:

"أرسل الأموال إلى حسابنا وسنتولى كل شيء."

يجب أن يثير ذلك أسئلة.
يحتاج المشتري إلى فهم:

• لماذا يتلقى الوكيل الأموال.

• ما إذا كان البائع قد أذن بذلك.

• كيف سيتم توثيق الدفع.

• كيف سيتم ربط سجلات الـ DAB والدفع.

• ما إذا كانت قواعد الجنسية تقبل هذا الهيكل عند الاقتضاء.

لا تعامل توجيه الدفع كتفاصيل إدارية.

DAB والمطورين

قد تشمل معاملات المطورين:

• بائع شركة

• حساب المشروع

• حساب دفع معتمد

• أقساط متعددة

• ضريبة القيمة المضافة (KDV)

• رسوم الخدمة

يجب على المشتري التمييز بين:
سعر شراء العقار الفعلي
و:
العمولة، ضريبة القيمة المضافة، الأثاث، الرسوم القانونية، حزم الخدمات، النفقات الأخرى
خاصة إذا كانت الجنسية التركية هي الهدف.

DAB لا يجعل كل نفقة جزءًا من قيمة العقار

افترض أن حزمة المطور هي:

• الشقة: 380,000 دولار

• ضريبة القيمة المضافة (KDV): 20,000 دولار

• الأثاث: 15,000 دولار

• الحزمة القانونية / الخدمية: 10,000 دولار

• إجمالي التدفق النقدي الخارج: 425,000 دولار

لا ينبغي للمشتري أن يستنتج تلقائيًا:

"مبلغ استثماري هو 425,000 دولار."

حسابات قيمة العقار والجنسية ذات الصلة لها قواعدها الخاصة.
الـ DAB وحده لا يحول كل نفقة إلى قيمة عقارية مؤهلة.

DAB والمشتريات خارج الخطة (Off-Plan)

تتطلب المعاملات خارج الخطة تخطيطًا أكثر لأن المدفوعات قد تحدث على مدى فترة زمنية.
على سبيل المثال:

• دفعة الحجز

• الدفعة المقدمة

• أقساط البناء

• الدفعة النهائية

• نقل الطابو

يجب أن يعرف المشتري أي المدفوعات مرتبطة بـ:

• DAB

• الإيصال البنكي

• وعد البيع

• حد الجنسية

• نقل الطابو النهائي

هل يحميك DAB من دفع مبالغ زائدة؟

لا.
هذه نقطة استثمارية حاسمة.

افترض:

• DAB: 500,000 دولار

• القيمة السوقية المستقلة: 400,000 دولار

الـ DAB لا يحميك من دفع 100,000 دولار فوق السوق.
لهذا السبب يظل تحليل التقييم (المادة 17) ضروريًا.

تحليل DAB والسوق يجب أن يكونا منفصلين

يجب على المشتري تنفيذ:
الامتثال لـ DAB
و:
تقييم السوق
كمهام منفصلة.
يمكن أن تكون المعاملة المتوافقة ماليًا استثمارًا سيئًا.

هل يثبت DAB أن البائع يملك العقار؟

لا.
يجب عليك التحقق بشكل منفصل من:

• هوية البائع

• المالك المسجل

• التوكيل الرسمي

• سلطة الشركة

• القيود
  من خلال عملية العناية الواجبة المناسبة للطابو.
  لذلك: DAB + بائع خاطئ = لا تزال مشكلة

هل يثبت DAB أن العقار سكني؟

لا.
يمكن ربط الـ DAB بمعاملة عقارية دون تحديد ما إذا كانت تلك الوحدة هي:

• سكن

• مكتب

• محل

• أرض

هذا السؤال ينتمي إلى وثائق الطابو والمبنى.
يصبح هذا مهمًا بشكل خاص لمشتري تصريح الإقامة.

هل يمنحك DAB تصريح إقامة؟

لا.
قد يكمل المشتري الأجنبي عملية الـ DAB بشكل صحيح ولا يزال غير مؤهل للحصول على تصريح إقامة قائم على ملكية العقار.
الإقامة هي عملية هجرة منفصلة.
لذلك: DAB ≠ تصريح إقامة

هل يضمن DAB الحصول على الجنسية؟

لا.
تتطلب الجنسية أيضًا إطارًا قانونيًا منفصلاً.
المفهوم الصحيح هو:
DAB = مكون واحد
ليس:
DAB = جنسية

DAB مقابل وثائق العقارات الأساسية الأخرى

فهم هذا الجدول يمنع العديد من أخطاء المشترين الأجانب الأكثر شيوعًا.

مفاهيم خاطئة شائعة حول DAB

• "DAB هو تقييم للعقار"

  • غير صحيح. DAB يسجل تحويل العملة.

• "DAB يثبت أن البائع قد تم دفعه"

  • ليس بالضرورة. إثبات الدفع منفصل.

• "إيصال SWIFT هو نفس DAB"

  • لا. يوثقان أحداثًا مختلفة.

• "أي إيصال لتحويل العملات يعمل"

  • لا تفترض ذلك. يجب اتباع عملية المعاملة العقارية الصحيحة.

• "DAB مخصص للجنسية فقط"

  • لا. ينطبق إطار DAB للمشترين الأجانب على نطاق أوسع على عمليات الاستحواذ المؤهلة من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب.

• "DAB بقيمة 400 ألف دولار يضمن الجنسية"

  • لا. تظل TTB والدفع ومتطلبات الجنسية الأخرى ذات صلة.

• "DAB بقيمة 500 ألف يعني أن قيمة العقار 500 ألف"

  • لا. تقييم السوق منفصل.

• "DAB يعني أن الطابو نظيف"

  • لا. العناية الواجبة للملكية منفصلة.

• "DAB يعني أن المبنى لديه إسكان"

  • لا. توثيق المبنى منفصل.

• "DAB يعني أن الشقة آمنة ضد الزلازل"

  • لا. العناية الواجبة الإنشائية منفصلة.

قائمة تحقق أولية لـ DAB للمشترين الأجانب

قبل تحويل مبالغ كبيرة، تحقق من المجالات التالية:

المشتري

• اسم المشتري الصحيح

• الجنسية الصحيحة

• رقم جواز السفر أو رقم التعريف للأجانب الصحيح

• المشتري القانوني الصحيح

العقار

• تحديد العقار الصحيح

• تحديد البائع الصحيح

• تحديد القسم المستقل الصحيح عند الاقتضاء

• فهم نوع المعاملة الصحيح

البنك

• يفهم البنك أن المعاملة هي شراء عقار أجنبي

• تأكيد عملية DAB الصحيحة

• التخطيط للعملة الأجنبية الصحيحة

• فهم توقيت التحويل

الدفع

• تأكيد مسار دفع البائع

• التحقق من الحساب البنكي للمستلم

• التخطيط لإثبات الدفع

• عدم الخلط بين DAB وإيصال الدفع

الجنسية

• عند الاقتضاء:

  • فهم متطلب TTB

  • النظر في حد 400,000 دولار بشكل منفصل

  • التخطيط لـ DAB و TTB معًا

  • التخطيط لإثبات الدفع

  • فهم شرط الثلاث سنوات

أسئلة لطرحها على البنك قبل تحويل العملة

يجب على المشتري الأجنبي أن يسأل:

• هل تتم معالجة هذا التحويل كـ DAB عقاري؟

  • لا تفترض.

• ما هي معلومات المشتري التي ستظهر؟

  • تحقق من التهجئة وأرقام التعريف.

• كيف سيتم تحديد العقار؟

  • مهم بشكل خاص للعقارات المتعددة.

• ما هو مكافئ الدولار الأمريكي الذي سيتم تسجيله؟

  • مهم للجنسية.

• ما هو مبلغ الليرة التركية الذي سيتم تسجيله؟

  • مهم لإطار معاملة الطابو.

• هل سيتم إرسال الـ DAB إلى مديرية الطابو المعنية؟

  • تحقق من العملية الإلكترونية للبنك.

أسئلة لطرحها على البائع أو المطور

قبل الدفع، اسأل:

• ما هو الحساب البنكي الذي يجب أن يستلم سعر الشراء؟

  • تأكيد الملكية/السلطة.

• هل هذا الحساب باسم البائع؟

  • إذا لم يكن كذلك، لماذا؟

• هل يحتاج الدفع إلى الإشارة إلى العقار؟

  • عادةً ممارسة قوية.

• هل ضريبة القيمة المضافة والعمولة والتكاليف الأخرى منفصلة؟

  • مهم بشكل خاص لمستثمري الجنسية.

• متى سيتم نقل الطابو؟

  • تنسيق توقيت DAB مع الإغلاق.

عقلية أفضل تجاه DAB

المشتري الضعيف يفكر:

"أحتاج إلى DAB. البنك سيتولى الأمر."

المشتري الأقوى يفكر:

"الـ DAB هو جزء واحد من معاملة مالية أكبر، لذا يجب أن يتطابق تحويل العملة وهوية المشتري وتحديد العقار ودفع البائع وعملية الطابو جميعًا."

هذه هي العقلية الصحيحة.

صيغة معاملة DAB

استخدم:

المشتري الصحيح → العقار الصحيح → تحويل العملة الصحيح → DAB الصحيح → مستلم الدفع الصحيح → دفع بنكي قابل للتتبع → معاملة الطابو الصحيحة = امتثال مالي أفضل

بالنسبة للجنسية، أضف:
TTB → حد الاستثمار الأدنى → شرط الثلاث سنوات

الوجبات الرئيسية (الجزء الأول)

• DAB تعني دوفيز أليم بلجيسي، وهي واحدة من المستندات الأساسية التي يستخدمها الشخص الطبيعي الأجنبي عند شراء عقار في تركيا.

• تذكر TKGM أن متطلب تحويل العملة الأجنبية لعمليات شراء العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب قد دخل حيز التنفيذ في 24 يناير 2022.

• بموجب النظام، يتم بيع العملة الأجنبية من خلال بنك لآلية البنك المركزي ويصدر البنك دوفيز أليم بلجيسي لمعاملة الطابو ذات الصلة.

• لكن DAB له وظيفة محددة.

• يوثق: تحويل العملة الأجنبية

• لا يوثق بشكل مستقل:

  • القيمة السوقية للعقار

  • الدفع الفعلي للبائع

  • الملكية النظيفة

  • الإسكان

  • السلامة الإنشائية

  • موافقة الجنسية

• هذا يخلق الصيغة الأكثر أهمية:

  • DAB ≠ إيصال البنك ≠ تقرير التقييم ≠ TTB

  • كل مستند يجيب على سؤال مختلف.

• يجب على المشتري الأجنبي أن يتذكر أيضًا أن DAB لا يقتصر على معاملات الجنسية. تنطبق قاعدة TKGM للمشترين الأجانب على نطاق أوسع على عمليات شراء العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب بموجب الإطار المعمول به.

• يواجه مشترو الجنسية، ومع ذلك، طبقة إضافية. يجب عليهم تنسيق: DAB، TTB، مبلغ المعاملة الرسمي، الدفع البنكي الفعلي، حد الاستثمار الأدنى، شرط الثلاث سنوات.

• ارتفاع DAB وحده لا يثبت الأهلية للجنسية.

• وبالمثل، ارتفاع DAB لا يثبت القيمة السوقية. إذا كان DAB = 500,000 دولار ولكن القيمة السوقية المستقلة = 400,000 دولار، فقد يظل المشتري يدفع مبلغًا زائدًا بحوالي 100,000 دولار.

• DAB هو وثيقة امتثال - وليست شهادة جودة استثمارية.

• لمبلغ DAB أيضًا صلة مباشرة بعملية الطابو الرسمية. تذكر TKGM أن ما يعادل الليرة التركية للعملة الأجنبية المحولة الموضحة من خلال إطار DAB ينعكس في سند الملكية الرسمي كقيمة المعاملة / الرسوم ذات الصلة بموجب العملية المعمول بها.

• أخيرًا، أصبحت عملية DAB إلكترونية بشكل متزايد. تظهر سجلات TKGM الرسمية للشؤون الخارجية أنه تم تقديم تحديث تنفيذي إضافي لـ DAB في 9 ديسمبر 2022، كجزء من عملية الإرسال الحديثة من البنك إلى الطابو.

• بالنسبة للمشتري، الدرس المركزي بسيط: لا تعامل DAB كشهادة معزولة. عامله كحلقة واحدة في سلسلة الدفع ومعاملة الطابو الكاملة.

• تربط أقوى معاملة بين: هوية المشتري ← هوية العقار ← العملة الأجنبية ← تحويل البنك ← DAB ← إثبات الدفع ← نقل الطابو.

• بالنسبة للجنسية: + TTB ← حد 400,000 دولار ← شرط الثلاث سنوات.

كيفية الحصول على DAB عند شراء عقار في تركيا

فهم معنى DAB هو الخطوة الأولى فقط.
السؤال التالي هو أكثر عملية:
كيف يجب على المشتري الأجنبي الحصول فعليًا على دوفيز أليم بلجيسي وتنظيم دفع العقار بشكل صحيح؟

هذا مهم لأن الـ DAB ليس شيئًا يجب ترتيبه بشكل عرضي بعد أن يكون المشتري قد حول بالفعل سعر الشراء بالكامل.
يجب التخطيط لتحويل العملة الأجنبية، DAB، دفع البائع، طلب الطابو، وفي معاملات الجنسية، TTB وإثبات الدفع البنكي، كمعاملة واحدة منسقة.

المبدأ الأكثر أمانًا هو:
خطط لتدفق الأموال قبل تحريك الأموال

يجب أن يعرف المشتري الأجنبي:

• أي عقار يتم شراؤه

• من هو البائع القانوني

• أي بنك سيعالج الـ DAB

• أي عملة سيتم تحويلها

• من سيقوم بالتحويل

• ما المبلغ الذي سيظهر على الـ DAB

• كيف سيصل الـ DAB إلى مديرية الطابو

• أي حساب سيستلم دفع العقار

• ما إذا كانت قواعد الجنسية تنطبق
  قبل تحويل مبالغ كبيرة.

عملية DAB الأساسية

يمكن تبسيط سير عمل DAB العادي على النحو التالي:

العملة الأجنبية ↓ العملية المصرفية المعتمدة ↓ بيع العملة من خلال آلية البنك المركزي ↓ إصدار دوفيز أليم بلجيسي ↓ إرسال DAB إلى الطابو عبر KEP ↓ المضي قدمًا في معاملة العقار ↓ نقل الطابو

يتطلب إطار TKGM لعام 2022/1 أن يتم بيع العملة الأجنبية المرتبطة بشراء العقار قبل الاستحواذ وأن يكون الـ DAB المقابل متاحًا لعملية الطابو. ينص الإطار أيضًا على أن مبلغ الليرة التركية المسجل في الـ DAB يتم الإعلان عنه لمكتب الطابو كمبلغ البيع بموجب هذا النظام.
منذ 9 ديسمبر 2022، يجب على البنك إرسال الـ DAB الصادرة حديثًا إلى إدارة الطابو المعنية عبر KEP في نفس اليوم، ويجب أن يصل الـ DAB إلى الطابو قبل أن يتمكن الطرفان من تقديم طلب الطابو ذي الصلة.

الخطوة 1 — تحديد العقار الدقيق قبل ترتيب DAB

لا تبدأ بـ:

"أريد تحويل 400,000 دولار لعقار."

ابدأ بـ:

"ما هي معاملة العقار الدقيقة التي يرتبط بها هذا التحويل؟"

تأكد من:

• البائع

• المشتري

• العقار

• سعر الشراء

• القسم المستقل

• نوع المعاملة

بالنسبة لمعاملة الجنسية، تصبح العلاقة بين الـ DAB والعقار الدقيق مهمة بشكل خاص.

تتطلب إرشادات TKGM الحالية للجنسية أن يحدد الـ DAB العقار من خلال رقم العقار (taşınmaz numarası). إذا لم يمكن تقديم هذا الرقم، يجب أن يحتوي المستند بدلاً من ذلك على معلومات القطعة (Ada)، والمخطط (Parsel)، والكتلة (Block) عند الاقتضاء، ورقم القسم المستقل ذات الصلة.

لذلك: حدد العقار أولاً ← نظم DAB ثانيًا

الخطوة 2 — تأكيد البائع القانوني

قبل تحويل مبالغ كبيرة من العملة الأجنبية، تحقق من الذي يبيع العقار فعليًا.
قد يكون البائع:

• مالك فرد

• شركة مطورة

• ملاك مسجلون متعددون

• بائع يعمل من خلال ممثل

لا تفترض أن الشخص الذي تفاوض على الصفقة هو بالضرورة البائع المسجل.

يجب أن تكون العناية الواجبة للطابو قد أثبتت بالفعل:

• المالك المسجل

• سلطة البائع

• التوكيل الرسمي عند الاقتضاء

• سلطة الشركة عند الاقتضاء

هذا مهم لأن الأثر المالي يجب أن يكون منطقيًا عند مقارنته بالمعاملة القانونية.

الخطوة 3 — اختر بنكًا يمكنه معالجة DAB العقاري

يجب أن يتم تحويل العملة من خلال بنك يعمل ضمن آلية DAB / البنك المركزي المعمول بها.
لا تفترض أن كل: فرع، مدير علاقات، مكتب صرف العملات، يتعامل مع معاملات DAB العقارية الأجنبية بنفس التكرار.

قبل إرسال الأموال، اسأل البنك تحديدًا:

"هل يمكنكم معالجة دوفيز أليم بلجيسي لشراء عقار من قبل شخص طبيعي أجنبي بموجب إطار استحواذ العقارات المعمول به؟"

هذه الصياغة أكثر أمانًا بكثير من مجرد السؤال:

"هل يمكنكم صرف دولاراتي؟"

لأن تحويل العملة العادي ليس بالضرورة نفس العملية التشغيلية لـ DAB العقاري.

تحويل العملات العادي مقابل DAB العقاري

تخيل أن المشتري دخل إلى البنك وقال:

"حولوا 300,000 يورو إلى ليرة تركية."

يقوم البنك بتحويل عادي.
لاحقًا، يقول المشتري:

"أحتاج إلى DAB لشقتي."

يمكن أن يخلق ذلك تعقيدات غير ضرورية.
بدلاً من ذلك، أبلغ البنك قبل التحويل أن المعاملة تتعلق بـ:
استحواذ أجنبي على عقار
و، عند الاقتضاء:
الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
يجب أن يكون الغرض من المعاملة واضحًا من البداية.

الخطوة 4 — حدد العملة التي سيتم استخدامها

يحدد إطار 2022/1 العملات الأجنبية التي تبيعها البنوك مباشرة للبنك المركزي بموجب هذه الآلية على النحو التالي:

• الدولار الأمريكي (USD)

• اليورو (EUR)

• الجنيه الإسترليني (GBP)

بالنسبة للمعاملات القادمة بعملات أخرى، يقوم البنك بتحويل المبلغ إلى إحدى هذه العملات المدعومة باستخدام منهجية سعر الصرف المتقاطع للبنك المركزي المعمول بها قبل بيعه من خلال الآلية المطلوبة.
لذلك: لا تحتاج بالضرورة إلى الوصول بالدولار الأمريكي
يمكن للمشتري الذي يحمل يورو (EUR) أو جنيه إسترليني (GBP) استخدام هذه العملات مباشرة ضمن الإطار المدعوم.
يجب على المشتري الذي يحمل عملة أخرى أن يسأل البنك عن كيفية تحويل تلك العملة قبل إصدار الـ DAB.

لماذا لا يزال مكافئ الدولار الأمريكي مهمًا؟

حتى عندما تكون العملة الأصلية هي يورو أو جنيه إسترليني، يتضمن الـ DAB مكافئ الدولار الأمريكي للعملة الأجنبية المشتراة بموجب الآلية المعمول بها.
تتطلب قاعدة 2022/1 الصادرة عن TKGM أن يتضمن الـ DAB مكافئ الدولار الأمريكي للعملة المحولة.
يصبح رقم مكافئ الدولار الأمريكي هذا مهمًا بشكل خاص في:

• حسابات الجنسية

• مقارنات الحد الأدنى

• تحليل TTB/DAB

مثال: مشتري باليورو
افترض أن مشتريًا يحمل 390,000 يورو.
لا يحتاج المشتري بالضرورة إلى تحويل الأموال إلى دولار أمريكي قبل التوجه إلى البنك.
يمكن للبنك المعني معالجة اليورو في إطار DAB.
سيحتوي المستند still على مكافئ الدولار الأمريكي المطلوب المحسوب بموجب المنهجية المعمول بها.
لذلك: يمكن أن تكون عملة DAB يورو ولكن DAB لا يزال يظهر مكافئ الدولار الأمريكي

الخطوة 5 — حدد من سيقوم ببيع العملة الأجنبية

نقطة مهمة لا يعرفها العديد من المشترين هي أن المشتري الأجنبي ليس بالضرورة هو الشخص الوحيد الذي يمكنه بيع العملة.
بموجب إطار TKGM 2022/1، يمكن إجراء بيع العملة الأجنبية للبنك من قبل:

• مشتري العقار

• بائع العقار

• وكيل المشتري أو البائع

• ممثل المشتري أو البائع
  بشرط أن تقع المعاملة ضمن الإطار المعمول به.
  لذلك: ليس من الضروري أن يقوم المشتري شخصيًا بتحويل العملة

ومع ذلك، يجب أن يكون للشخص الذي يتعامل مع العملة صلة قانونية واضحة بمعاملة العقار.

هل يمكن لوكيل غير مرتبط تحويل العملة؟
لا تفترض أنه يمكن لوكيل غير مرتبط ببساطة إجراء التحويل باسمه الخاص.
يحد الإطار الرسمي من الأشخاص الذين يجوز لهم بيع العملة الأجنبية للبنك إلى:

• المشتري

• البائع

• وكلائهم (vekil)

• ممثليهم (temsilci)

لذلك، إذا كان الوكيل متورطًا، تحقق مما إذا كان هذا الشخص يعمل فعليًا كـ وكيل (vekil) أو ممثل (temsilci) معتمد، بدلاً من مجرد العمل كوسيط.

الخطوة 6 — حدد مبلغ DAB الصحيح

هذه واحدة من أهم الخطوات.
يصبح مبلغ العملة الأجنبية المباعة من خلال آلية DAB مرتبطًا مباشرة بمبلغ البيع بالليرة التركية المستخدم في المعاملة الرسمية.
تنص TKGM على أن مبلغ الليرة التركية المسجل في الـ DAB يتم الإعلان عنه كمبلغ بيع لمكتب الطابو بموجب هذا الإطار.
لذلك: لا تقم بتحويل مبلغ تعسفي وتفترض أنه يمكنك تحديد مبلغ الطابو لاحقًا.
الاثنان مرتبطان.

مثال: سعر الشراء و DAB
افترض:

• سعر العقار المتفق عليه: ما يعادل 420,000 دولار.

• ينوي المشتري إتمام المعاملة بأكملها في إطار DAB.

• يجب therefore التخطيط للـ DAB بشكل يتسق مع مقابل البيع الفعلي.

• لا تحصل بشكل عرضي على DAB بمبلغ 300,000 دولار ثم تتوقع أن تتم محاذاة معاملة بقيمة 420,000 دولار تلقائيًا.

لا ينبغي أن يشمل مبلغ DAB التكاليف غير ذات الصلة

يحذر تعميم TKGM 2022/1 صراحةً من أن مبلغ بيع العملة الأجنبية المستخدم للإعلان الرسمي لا ينبغي أن يشمل بنود دفع خارج سعر بيع العقار أو وعد البيع، مثل:

• العمولة

• المصاريف
  لأن مبلغ الليرة التركية للـ DAB يصبح أساس قيمة سند الملكية الرسمي بموجب النظام.
  هذا يخلق قاعدة مهمة:
  يجب فصل سعر العقار عن مصاريف المعاملة

مثال: عقار + عمولة
افترض:

• الشقة: 400,000 دولار

• عمولة الوكيل: 12,000 دولار

• التكاليف القانونية والخدمية: 5,000 دولار

• إجمالي النقد المطلوب: 417,000 دولار

لا تنشئ تلقائيًا DAB عقاري كما لو أن سعر بيع العقار الرسمي كان 417,000 دولار لمجرد أن هذا هو إجمالي إنفاقك.
يجب التمييز بين سعر العقار والنفقات الخارجية.

لماذا هذا مهم للجنسية؟

بالنسبة لمشتري الجنسية، يصبح التمييز أكثر أهمية.
لا يمكن لمستثمر الجنسية ببساطة جمع:

• سعر العقار

• العمولة

• رسوم الخدمة

• الرسوم القانونية

• التكاليف الأخرى
  وادعاء أن التدفق النقدي الإجمالي هو الاستثمار العقاري المؤهل.
  يجب أن يتوافق الـ DAB مع هيكل المعاملة المؤهلة ذات الصلة.

الخطوة 7 — تأكد من أن DAB يحتوي على معلومات المشتري المطلوبة

للمعالجة العادية للـ DAB للمشترين الأجانب، تتطلب قاعدة TKGM 2022/1 أن يحتوي قسم الشرح على الأقل على:

• اسم ولقب الشخص الذي يتم تحويل العملة الأجنبية نيابة عنه

• رقم جواز السفر أو رقم الهوية الأجنبية

• مكافئ الدولار الأمريكي للعملة الأجنبية

• بيان يشير إلى أن المعاملة تتم بموجب المادة 13 من تعميم حركة رؤوس الأموال
  يظهر أيضًا مكافئ الليرة التركية في الـ DAB.
  تحقق من هذه التفاصيل فور الإصدار.

أخطاء رقم جواز السفر مهمة

تخيل أن رقم جواز سفر المشتري هو: U12345678
لكن الـ DAB يظهر: U12345687
لا تفترض:

"إنه رقم واحد فقط."

الـ DAB هو جزء من معاملة رسمية للطابو.
يجب تصحيح الأخطاء التي تتضمن:

• الاسم

• جواز السفر

• رقم الهوية الأجنبية
  قبل أن تتقدم عملية الإغلاق.

تنسيق الاسم مهم أيضًا

غالبًا ما تخلق الأسماء الأجنبية مشاكل تشغيلية لأنه يمكن كتابتها بشكل مختلف عبر:

• جواز السفر

• رقم الضريبة التركي

• الحساب البنكي

• سجلات الطابو

• وثائق الإقامة

أمثلة:
محمد آل حسن
مقابل:
محمد الحسن

يجب أن يهدف المشتري إلى الاتساق عبر وثائق المعاملة.

الخطوة 8 — يحتاج مشترو الجنسية إلى تحديد هوية عقارية إضافية

بالنسبة لمعاملات الجنسية الحالية، تكون المتطلبات أكثر تفصيلاً.
ينص دليل TKGM الحالي للجنسية على أن الـ DAB يجب أن يتضمن على الأقل:

• الاسم واللقب

• رقم جواز السفر أو رقم الهوية الأجنبية

• رقم العقار

• مكافئ الدولار الأمريكي

• بيان يشير إلى أن المعاملة مخصصة للجنسية التركية أو بموجب المادة 13 من إطار حركة رؤوس الأموال ذي الصلة

إذا تعذر الحصول على رقم العقار، يجب أن يحدد الـ DAB العقار باستخدام تفاصيل:

• القطعة (Ada)

• المخطط (Parsel)

• الكتلة (Block) عند الاقتضاء

• القسم المستقل

هذا يخلق رابطًا أقوى بين:
المشتري ← العملة ← DAB ← العقار المحدد

مثال: مشتري جنسية بمرجع عقاري خاطئ
افترض أن مستثمرًا في الجنسية يشتري: الكتلة ب، القسم المستقل 48
لكن الـ DAB يشير إلى: الكتلة ب، القسم المستقل 46
هذه ليست مشكلة تجميلية.
يجب تصحيح الـ DAB بحيث تتوافق الوثائق المالية مع العقار الفعلي المستخدم في معاملة الجنسية.

الخطوة 9 — فهم مبلغ الليرة التركية على DAB

يحتوي الـ DAB على ما يعادل الليرة التركية للعملة الأجنبية المباعة من خلال الآلية المصرفية.
بموجب إطار TKGM الحالي، يتم استخدام مبلغ الليرة التركية هذا في عملية الطابو بدلاً من أن يقوم الطابو بحساب جديد لسعر الصرف في تاريخ الطلب. تنص قواعد 2022/1 على أن سند الملكية الرسمي يتم إعداده باستخدام قيمة الليرة التركية الموضحة في الـ DAB.
يحافظ دليل الجنسية الحالي على نفس المبدأ: يستخدم الطابو مبلغ الليرة التركية الموضح في الـ DAB ولا يعيد حساب مبلغ المعاملة باستخدام سعر صرف منفصل ليوم الطلب.

مثال: مبلغ الليرة التركية في DAB
افترض:

• العملة الأجنبية المباعة: 420,000 دولار

• ما يعادله بالليرة التركية في DAB: 18,900,000 ليرة تركية
  يتم بناء مبلغ بيع الطابو ذي الصلة في إطار DAB حول 18,900,000 ليرة تركية.
  لا ينتظر الطابو ببساطة حتى الإغلاق ثم يعيد حساب 420,000 دولار باستخدام سعر الصرف الموجود في ذلك اليوم.

لماذا توقيت DAB مهم؟

افترض أن المشتري يحصل على الـ DAB اليوم.
ينتج سعر الصرف: 18.9 مليون ليرة تركية.
إذا انتظر المشتري أسبوعين، فقد ينتج نفس المبلغ بالعملة الأجنبية رقمًا مختلفًا بالليرة التركية.
لأن قيمة الليرة التركية للـ DAB لها دور مباشر في المعاملة الرسمية، يجب تنسيق التوقيت مع:

• العقد

• الدفع

• طلب الطابو

• استراتيجية الجنسية

الخطوة 10 — يجب على البنك إرسال DAB إلى الطابو عبر KEP

منذ 9 ديسمبر 2022، تتطلب العملية التشغيلية من البنوك التي تصدر DAB لمعاملات جديدة إرسالها في نفس اليوم عبر KEP (البريد الإلكتروني المسجل) إلى إدارة الطابو المعنية.
هذا متطلب تشغيلي حاسم.

ما هو KEP؟
KEP تعني البريد الإلكتروني المسجل (Kayıtlı Elektronik Posta).
إنه نظام اتصال إلكتروني آمن يستخدم في العمليات الرسمية.
بالنسبة للـ DAB، يرسل البنك المستند مباشرة إلى مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü) المعنية باستخدام هذه الآلية.

لماذا غيّر KEP سير العمل العملي؟

قبل تغيير التنفيذ في ديسمبر 2022، كان المشترون غالبًا ما يفكرون في DAB على أنه:

"ورقة أحصل عليها من البنك وأحملها إلى الطابو."

سير العمل الأحدث مختلف.
يجب على البنك نفسه إرسال الـ DAB إلكترونيًا.
لذلك: البنك → KEP → الطابو أصبح الآن جزءًا أساسيًا من العملية.

الـ DAB المطبوع ليس العملية بأكملها

قد يعطي البنك المشتري:

• DAB مطبوع

• نسخة PDF

• إيصال المعاملة
  لسجلاتهم الخاصة.
  احتفظ بهذه المستندات.
  لكن بالنسبة للمعاملات الخاضعة لقاعدة ما بعد 9 ديسمبر 2022، تتطلب TKGM إرسال الـ DAB الصادر عن البنك إلكترونيًا إلى إدارة الطابو المعنية عبر KEP.
  لذلك: وجود ملف PDF على هاتفك لا يثبت بحد ذاته أن مديرية الطابو قد استلمت المستند.

الخطوة 11 — تحقق من حدوث إرسال KEP قبل طلب الطابو

تعليمات TKGM الصادرة في 9 ديسمبر 2022 واضحة بشكل خاص:

"لكي يتمكن الطرفان من تقديم طلب معاملة الطابو، يجب أن يكون الـ DAB الذي يثبت تحويل سعر البيع أو الجزء المدفوع مقدمًا من عقد وعد بيع العقار قد تم إرساله بالفعل من قبل البنك إلى الطابو."

لذلك، التسلسل هو:
إصدار DAB ← يرسل البنك DAB عبر KEP ← يستلمه الطابو ← يتم تقديم الطلب
ليس:
تقديم طلب الطابو ← محاولة العثور على DAB لاحقًا

سؤال بنكي عملي:
بعد أن يصدر البنك المستند، اسأل:

"هل تم إرسال هذا الـ DAB عبر KEP إلى مديرية الطابو الصحيحة؟"

تأكد أيضًا من:

• أي مكتب طابو

• تاريخ الإرسال

• تفاصيل المعاملة / المرجع عند توفرها

مكتب الطابو الخاطئ يمكن أن يخلق تأخيرًا

افترض أن البنك أرسل الـ DAB إلى: مديرية طابو كاديكوي (Kadıköy Tapu Müdürlüğü)
لكن المعاملة تتم معالجتها فعليًا بواسطة: مديرية طابو أسكودار (Üsküdar Tapu Müdürlüğü).
قد يكون تحويل العملة الأساسي صحيحًا، لكن التدفق الإداري يمكن أن يتأخر.
تحقق من المكتب الصحيح قبل أن يرسل البنك اتصال KEP.

المعاملات خارج الاختصاص المحلي

تتناول تعليمات TKGM الصادرة في ديسمبر 2022 أيضًا المعاملات التي تتم معالجتها خارج السلطة الجغرافية العادية لمكتب الطابو.
عند الضرورة، يمكن نقل معلومات DAB المستلمة عبر KEP والمؤرشفة من قبل أحد المكاتب عبر نظام TAKBİS إلى مكتب الطابو الذي يتعامل مع المعاملة المصرح بها خارج المنطقة.
بالنسبة للمشتري، الدرس العملي هو: أخبر البنك أي مكتب يتعامل فعليًا مع معاملة الطابو.

الخطوة 12 — فهم كيفية دفع البائع

هذا هو المكان الذي يشعر فيه العديد من المشترين الأجانب بالارتباك.
ينص حكم حركة رؤوس الأموال الذي تستشهد به TKGM على أن التزام الدفع للمشتري الأجنبي يتم الوفاء به بالعملة الأجنبية؛ يتم بيع تلك العملة الأجنبية لبنك ثم من قبل البنك للبنك المركزي، مع الدفع للأطراف المعنية بالـ ليرة التركية بموجب الآلية المعمول بها.
لذلك، لا ينبغي للمشتري الأجنبي أن يفترض أن:

"لأنني أحضرت 420,000، يجب أن يستلم البائع 420,000 دولار نقدًا."
تم بناء نظام DAB تحديدًا حول إطار بيع العملة الأجنبية والتسوية بالليرة التركية.

هل لا يزال من الممكن أن يكون عقد البيع مقومًا بالعملة الأجنبية؟

نعم. يوضح تعميم 2022/1 أن مبيعات العقارات التي تشمل شخصًا طبيعيًا أجنبيًا كمشتري يمكن هيكلتها بالعملة الأجنبية أو مرتبطة بالعملة الأجنبية بموجب قواعد الصرف الأجنبي المعمول بها.
ومع ذلك، بالنسبة لقيمة الطابو في إطار DAB، يتم استخدام قيمة الليرة التركية المسجلة في الـ DAB.
لذلك: يمكن للعقد الإشارة إلى العملة الأجنبية بينما يستخدم الطابو قيمة الليرة التركية للـ DAB بموجب العملية المعمول بها.

الخطوة 13 — افصل DAB عن إثبات دفع البائع

بالنسبة لعملية بيع عادية لمشتري أجنبي، ينص إعلان TKGM الرسمي للـ DAB على أن الـ DAB كافٍ لمكون توثيق العملة الأجنبية لمعاملة البيع.
بالنسبة لشراء عقار يستخدم للحصول على الجنسية التركية، ومع ذلك، تتطلب TKGM بالإضافة إلى ذلك إثباتًا للتحويل من المشتري إلى البائع من خلال إيصال بنكي معتمد.
هذا التمييز مهم للغاية.

الشراء العادي
سؤال الامتثال الرئيسي لـ DAB: هل تم تحويل العملة الأجنبية وتوثيقها بشكل صحيح من خلال نظام DAB؟

شراء الجنسية
سؤال إضافي: هل يمكن للمشتري أيضًا إثبات الدفع المؤهل للبائع أو المستلم المرتبط بشكل مناسب؟

لذلك: تتطلب الجنسية إثبات دفع أقوى

إعادة النظر في DAB مقابل إيصال البنك

نموذج مفيد هو:

• DAB: يثبت تحويل العملة.

• إيصال البنك: يثبت الدفع / التحويل.

بالنسبة للجنسية، يصبح كلاهما جزءًا من سلسلة الأدلة المالية.

الخطوة 14 — استخدم وصف دفع قابل للتتبع

عند تحويل مبلغ الشراء، خاصة للجنسية، استخدم وصف تحويل يربط بوضوح الدفع بما يلي:

• العقار

• البائع

• DAB أو مرجع المعاملة ذي الصلة عند الاقتضاء

تجنب الأوصاف الغامضة مثل "تحويل شخصي" لدفعة عقارية كبيرة عندما يمكن استخدام مرجع متعلق بالعقار بشكل أوضح.

مثال: أثر دفع أقوى
قد يحدد وصف الدفع:

• رقم العقار

• القطعة / المخطط

• القسم المستقل

• غرض دفع الشراء
  اعتمادًا على البنك وتعليمات المعاملة.

الهدف هو: يجب أن يتطابق أثر الأموال مع أثر العقار

الخطوة 15 — تحقق من الحساب البنكي للبائع

قبل تحويل الأموال، تحقق:

• من يملك حساب الاستلام؟

• أقوى هيكل عادي غالبًا هو: المشتري ← البائع المسجل

• أو، عندما يكون البائع شركة: المشتري ← شركة البائع

• لكن بعض المعاملات المشروعة قد تشمل مستلمين آخرين، على سبيل المثال: ممثل معتمد، دائن عقاري (رهن)، دائن حجز، طرف تعاقدي ذو صلة.

• عندما لا تذهب الأموال مباشرة إلى البائع المسجل، احصل على تفسير قانوني واضح.

لا ترسل الأموال إلى وكيل لمجرد أنه أسهل

افترض أن وكيل العقارات قال:

"أرسل كل شيء إلى حسابي. سأقوم بتوزيعه على المطور."

لا تفعل هذا تلقائيًا.
اسأل:

• لماذا يستلم الوكيل الأموال؟

• ما هي السلطة القانونية الموجودة؟

• هل يأذن البائع بذلك؟

• هل سيتم قبول الإيصال البنكي للمعاملة المقصودة؟

• إذا كانت الجنسية متورطة، فهل يخلق هيكل الدفع علاقة واضحة مع البائع / العقار؟

كلما كان مسار الدفع غير مباشر، زادت الحاجة إلى التوثيق.

الخطوة 16 — يمكن للدفعات المتعددة استخدام DAB متعددة

غالبًا ما يشتري المشترين الأجانب العقارات عن طريق الأقساط.
يؤكد سؤال وجواب مفيد من TKGM الحالية:
يُسمح بأكثر من DAB واحد
تذكر TKGM أنه يمكن إصدار DAB منفصل لكل دفعة بموجب هيكل الأقساط / الدفع الجزئي.
لذلك: عقار واحد لا يعني بالضرورة DAB واحد

مثال: ثلاثة أقساط

• سعر الشراء: 450,000 دولار

• هيكل الدفع:

  • الدفعة 1: 150,000 دولار

  • الدفعة 2: 150,000 دولار

  • الدفعة 3: 150,000 دولار

• يمكن أن يكون لديك: DAB 1، DAB 2، DAB 3 المقابلة للدفعات المنفصلة.

• يجب أن تظهر وثائق المعاملة بوضوح كيف ترتبط الـ DAB المجمعة بسعر الشراء الإجمالي.

لماذا تحتاج الـ DAB المتعددة إلى حفظ سجلات أفضل؟

مع DAB واحد، لدى المشتري وثيقة تحويل رئيسية واحدة.
مع خمسة أقساط، قد يكون لدى المشتري:

• خمسة DAB

• خمسة إيصالات دفع

• تواريخ مختلفة

• قيم ليرة تركية مختلفة

• مكافئات دولار أمريكي مختلفة
  احتفظ بملف معاملة منظم.

سجل الدفع الموصى به:

يصبح هذا مفيدًا بشكل خاص للجنسية أو المعاملات المعقدة خارج الخطة.

الخطوة 17 — يمكن أن يكون للـ DAB المتعددة قيم ليرة تركية مختلفة

لأن الأقساط قد يتم تحويلها في تواريخ مختلفة، قد يعكس كل DAB سعر صرف مختلف.
مثال:

• DAB 1: 100,000 دولار ← ما يعادله بالليرة: 4,400,000 ليرة تركية

• DAB 2: 100,000 دولار ← ما يعادله بالليرة: 4,550,000 ليرة تركية

• DAB 3: 100,000 دولار ← ما يعادله بالليرة: 4,700,000 ليرة تركية

مبلغ العملة الأجنبية متطابق.
قيم الليرة التركية مختلفة.
هذا طبيعي عندما تتغير أسعار الصرف بين المدفوعات.

لا تعيد حساب كل شيء باستخدام سعر الإغلاق النهائي

في إطار DAB، تحكم قيم DAB نفسها مبالغ التحويل ذات الصلة.
القواعد الرسمية لا تتجاهل ببساطة قيم DAB السابقة وتعيد حساب المعاملة بأكملها باستخدام سعر الصرف في تاريخ طلب الطابو النهائي.
لهذا السبب يجب الاحتفاظ بكل DAB لكل قسط.

الخطوة 18 — DAB للعقارات خارج الخطة (Off-Plan)

تتطلب العقارات خارج الخطة تسلسلًا دقيقًا لأن المشتري قد يقوم بدفعات قبل أشهر أو سنوات من التسليم النهائي.
تشمل المعالم المحتملة:

• الحجز

• الدفعة المقدمة

• قسط البناء

• وعد البيع الموثق (Noter)

• الدفعة النهائية

• تسجيل الطابو

يجب أن تكون استراتيجية DAB مرتبطة بالهيكل القانوني الفعلي.

دفعة الحجز ليست تلقائيًا نفس دفعة وعد البيع

قد يقبل المطور وديعة حجز بقيمة 5,000 دولار لإزالة وحدة من السوق.
لا ينبغي الخلط تلقائيًا بين هذا الحجز التجاري وهيكل الدفع المطلوب لعقد بيع العقار بوعد البيع (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi) الرسمي، خاصة عندما تكون الجنسية متورطة.
يجب مراجعة المعاملة القانونية والجدول الزمني للدفع بشكل منفصل.

DAB وعقود وعد البيع

تنص تعليمات KEP الصادرة عن TKGM في ديسمبر 2022 على أنه بالنسبة لتطبيق وعد بيع عقار، يجب أن يكون الـ DAB للجزء المدفوع مقدمًا قد تم إرساله من قبل البنك إلى إدارة الطابو قبل أن يمكن تقديم الطلب.
بالنسبة لمعاملات وعد البيع للجنسية، تذهب إرشادات TKGM الحالية إلى أبعد من ذلك وتتطلب أن يكون الـ DAB قد تم إصداره على الأقل للمبلغ المدفوع مقدمًا في موعد لا يتجاوز تاريخ عقد وعد البيع.
قاعدة التوقيت هذه مهمة للغاية.

مثال: الجنسية خارج الخطة
افترض أن مستثمرًا أجنبيًا وقع على وعد بيع موثق موجه للجنسية في 15 أكتوبر، وتتطلب المعاملة مبلغًا مقدمًا مؤهلاً.
لا ينبغي للمستثمر أن يفترض أنه يمكنه:

• توقيع العقد في 15 أكتوبر

• الدفع لاحقًا

• الحصول على DAB في نوفمبر
  ومعاملة الدفع اللاحق كما لو كان قد استوفى توقيت DAB المقدم المطلوب.

بالنسبة لوعود بيع الجنسية، يتطلب الدليل الرسمي إصدار DAB للمبلغ المدفوع مقدمًا المؤهل في موعد لا يتجاوز تاريخ العقد.

الخطوة 19 — DAB للعقارات المتعددة

قد يشتري مستثمر أجنبي:

• الشقة أ

• الشقة ب

• الشقة ج
  إما للاستثمار أو للجنسية.
  يجب أن يوضح ملف المعاملة أي DAB يتعلق بأي عقار.
  يصبح هذا مهمًا بشكل خاص عندما:

• يشارك بائعون مختلفون

• تشارك مكاتب طابو مختلفة

• توجد TTBs مختلفة

• يتم الوصول إلى حد الجنسية عبر عدة عقارات

مشترو الجنسية: مطابقة كل عقار على حدة مهمة

بموجب إطار الجنسية الحالي، حيث يتم دمج عدة عقارات، يتم جمع مبالغ TTB ذات الصلة.
ومع ذلك، إذا تجاوز مبلغ TTB لعقار معين مبلغ DAB لذلك العقار، يتم تحديد المبلغ المعترف به لهذا العقار عند مبلغ DAB.
لذلك: لا تعامل جميع الـ DAB كمجمع واحد مجهول الهوية
العلاقة بين كل: عقار ↔ TTB ↔ DAB مهمة.

مثال: شراء عقارين للجنسية

• العقار أ: TTB: 230,000 دولار، DAB: 230,000 دولار ← المعترف به من هذه المقارنة: 230,000 دولار

• العقار ب: TTB: 220,000 دولار، DAB: 190,000 دولار ← المعترف به من هذه المقارنة: 190,000 دولار

• المجموع: 420,000 دولار

على الرغم من أن TTB للعقار ب هو 220,000، إلا أن 190,000 فقط مدعومة بـ DAB الخاص به لهذه المقارنة.

الخطوة 20 — لا تخلط DAB العقاري مع الأثاث والخدمات

غالبًا ما يبيع المطورون حزمًا تحتوي على:

• الشقة

• الأثاث

• التصميم الداخلي

• حزمة إدارة الإيجار

• الخدمة القانونية

• استشارات الجنسية

• العمولة

من منظور تجاري قد تكون هذه فاتورة حزمة واحدة.
من منظور DAB وقيمة العقار الرسمية، لا ينبغي معاملة هذه العناصر تلقائيًا كسعر بيع عقاري واحد.
تنص قاعدة TKGM 2022/1 صراحةً على أن مبلغ بيع DAB المستخدم كإعلان رسمي لا ينبغي أن يتضمن عناصر خارج ثمن بيع العقار أو وعد البيع مثل العمولة والمصاريف.

مثال: حزمة مطور

• الشقة: 410,000 دولار

• الأثاث: 15,000 دولار

• الاستشارات: 10,000 دولار

• العمولة: 12,000 دولار

• إجمالي الحزمة: 447,000 دولار

لا ينبغي لمعاملة DAB / العقار أن تفترض ببساطة: قيمة العقار = 447,000 دولار لأن الحزمة تحتوي على عناصر غير عقارية.

الخطوة 21 — لا تخلط بين DAB وحساب رسوم الطابو (Tapu Harcı)

لمبلغ DAB بالليرة التركية دور مباشر في تحديد مبلغ البيع المعلن في الطابو بموجب إطار DAB للمشترين الأجانب.
لكن هذا لا يعني أن كل دفعة منفصلة أو نفقة خدمة تصبح جزءًا من قيمة معاملة العقار.
النهج الصحيح هو:
تحديد ثمن العقار الحقيقي ← هيكلة DAB ← استخدام مبلغ الليرة التركية الصحيح في عملية الطابو ← حساب الرسوم المعمول بها بموجب القواعد الحالية

الخطوة 22 — احتفظ بنسخ من كل شيء

على الرغم من أن البنك يرسل DAB إلكترونيًا، يجب على المشتري الاحتفاظ بملف المعاملة الخاص به.
احتفظ بـ:

• نسخ DAB

• إيصالات الدفع البنكي

• سجلات SWIFT

• عقد البيع

• اتفاقية الحجز

• عقد وعد البيع عند الاقتضاء

• سجلات طلب الطابو

• الطابو النهائي

• TTB عند الاقتضاء

• تقرير التقييم عند الاقتضاء

لا تعتمد على القدرة على إعادة بناء معاملة معقدة بعد عدة سنوات.

هيكل الملف الرقمي الموصى به:
يمكن للمشتري الاحتفاظ بمجلد مثل:

• 01 — العقد

• 02 — وثائق الطابو

• 03 — DAB

• 04 — المدفوعات البنكية

• 05 — التقييم

• 06 — TTB

• 07 — الجنسية

• 08 — الضرائب والرسوم

يصبح هذا مفيدًا بشكل خاص عندما تتضمن عقارات متعددة أو مدفوعات أقساط.

الخطوة 23 — تحقق من كل شيء قبل موعد الطابو النهائي

قبل الإغلاق، قم بإجراء تسوية للوثائق المالية.

هوية المشتري

• الاسم متسق

• جواز السفر / رقم الهوية الأجنبية متسق

العقار

• القسم المستقل الصحيح

• مرجع العقار الصحيح

DAB

• المبلغ الصحيح

• المشتري الصحيح

• الغرض من المعاملة صحيح

• تأكيد إرسال KEP

الدفع

• المستلم الصحيح

• المبلغ الصحيح

• إيصال قابل للتتبع

الجنسية

• عند الاقتضاء:

  • TTB متسق

  • حد DAB متسق

  • إثبات الدفع متسق

  • مبلغ المعاملة الرسمي متسق

الهدف هو: لا مفاجآت في الطابو

تدفق المشتري الأجنبي العادي الكامل

بالنسبة لصفقة إعادة بيع مباشرة، يكون التسلسل المبسط:

1. العناية الواجبة للعقار: تحقق من الطابو والبائع والمبنى.

2. الاتفاق على سعر الشراء الحقيقي: لا تترك السعر الحقيقي غامضًا.

3. تأكيد إجراءات DAB لدى البنك: أخبر البنك أنها معاملة شراء عقار أجنبي.

4. تأكيد معلومات العقار والمشتري: تجنب أخطاء البيانات.

5. بيع العملة الأجنبية المطلوبة من خلال البنك: يقوم البنك بمعالجتها ضمن آلية البنك المركزي المعمول بها.

6. إصدار DAB: راجع التفاصيل.

7. يرسل البنك DAB إلى الطابو عبر KEP: مطلوب قبل الطلب في سير العمل الحديث.

8. إكمال هيكل الدفع: اتبع المسار القانوني والمصرفي المتفق عليه.

9. تقديم / إكمال معاملة الطابو: استخدم مبلغ الليرة التركية للـ DAB في العملية الرسمية المعمول بها.

تدفق الجنسية العقارية الكامل

تتطلب الجنسية خطوات إضافية.
هيكل مبسط هو:

اختيار العقار ↓ العناية الواجبة للملكية والمبنى ↓ تحليل تقييم السوق ↓ التقييم الرسمي للجنسية / TTB ↓ التخطيط للـ DAB ↓ تحويل العملة من خلال البنك ↓ يرسل البنك DAB عبر KEP ↓ إجراء الدفع المؤهل القابل للتتبع ↓ جمع الإيصال البنكي ↓ إكمال معاملة الطابو ↓ تسجيل شرط الثلاث سنوات ↓ المتابعة مع التحقق من استثمار الجنسية

يمكن أن يختلف الترتيب الدقيق حسب المعاملة الخاصة، لكن المبدأ المهم هو:
يجب تنسيق TTB + DAB + الدفع + الطابو

أخطاء توقيت DAB الشائعة

• تحويل العملة قبل اختيار العقار: يمكن أن يخلق مشاكل في تحديد الهوية، خاصة للجنسية.

• دفع البائع قبل التخطيط للـ DAB: يجعل الامتثال أكثر صعوبة في إعادة بنائه.

• الانتظار حتى موعد الطابو للسؤال عن DAB: يجب أن يكون الـ DAB قد دخل بالفعل في عملية الطابو ذات الصلة.

• نسيان إرسال KEP: المستند المطبوع ليس سير العمل الحديث بأكمله.

• استخدام مديرية الطابو الخاطئة: يمكن أن يخلق تأخيرًا إداريًا.

• تحويل المبلغ الخاطئ: مبلغ DAB مرتبط مباشرة بقيمة المعاملة الرسمية.

• تضمين العمولة والمصاريف: يجب أن يمثل مبلغ بيع DAB ثمن العقار ذي الصلة، وليس التكاليف غير ذات الصلة.

• استخدام إيصال صرف عملات عادي: لا تفترض أنه يفي بإجراءات DAB العقارية.

• رقم جواز السفر الخاطئ: صححه قبل الإغلاق.

• مرجع العقار الخاطئ: خطير بشكل خاص لمعاملات الجنسية.

• خلط عقارات متعددة دون تخصيص واضح: يجب أن تكون وثائق كل عقار قابلة للتتبع.

أخطاء الأقساط الشائعة

• فقدان DAB السابقة: احتفظ بكل مستند.

• معاملة جميع الـ DAB كما لو كان لها نفس سعر الصرف: لكل منها قيمة الليرة التركية الخاصة بها.

• الفشل في مطابقة المدفوعات مع DAB: حافظ على جدول الدفع.

• نسيان توقيت وعد البيع: خطير بشكل خاص للجنسية.

أسئلة للبنك قبل DAB

اسأل البنك:

• هل تقوم بمعالجة معاملات دوفيز أليم بلجيسي للعقارات الأجنبية؟

• ما هي العملات الأجنبية التي يمكنكم قبولها مباشرة؟

• ما هي المعلومات التي تحتاجونها من المشتري؟

• ما هي معلومات العقار التي تحتاجونها؟

• ما هو مكافئ الدولار الأمريكي الذي سيظهر؟

• ما هو مبلغ الليرة التركية الذي سيظهر؟

• متى سيتم إصدار الـ DAB؟

• هل سيتم إرساله عبر KEP في نفس اليوم؟

• أي مديرية طابو ستستلمه؟

• كيف يمكنني تأكيد الإرسال؟

أسئلة للبائع قبل الدفع

اسأل:

• ما هو سعر العقار المتفق عليه بالضبط؟

• من هو البائع المسجل؟

• أي حساب بنكي يستلم الدفع؟

• إذا تم استخدام حساب آخر، لماذا؟

• هل يتم فوترة العمولة والخدمات بشكل منفصل؟

• متى سيتم نقل الطابو؟

• هل المعاملة بالتقسيط؟

• هل يتضمن وعد بيع؟

• للمطور: أي كيان قانوني يملك / يبيع الوحدة؟ هل حساب الدفع مملوك لهذا الكيان؟ هل ضريبة القيمة المضافة منفصلة؟ هل الأثاث منفصل؟ هل رسوم الخدمة أو استشارات الجنسية منفصلة؟

مثال عملي على DAB

لنفكر في مشترٍ أجنبي يشتري شقة في إسطنبول.

• سعر العقار المتفق عليه: ما يعادل 425,000 دولار

• عملة المشتري: يورو

• البائع: شركة مطورة تركية

• المعاملة: بيع مباشر عادي

يقوم المشتري والبائع أولاً بتأكيد:

• القسم المستقل الدقيق

• شركة البائع

• سعر الشراء الحقيقي

يتصل المشتري بعد ذلك بالبنك ويوضح أن التحويل مخصص لـ:

• استحواذ شخص طبيعي أجنبي على عقار.

يقوم البنك بمعالجة اليورو من خلال الآلية المعمول بها ويصدر DAB يحتوي على:

• هوية المشتري

• جواز السفر / رقم الهوية الأجنبية

• مكافئ الدولار الأمريكي

• مكافئ الليرة التركية

• بيان الغرض من المعاملة المطلوب

يرسل البنك الـ DAB إلى مديرية الطابو المعنية عبر KEP.
تتم معاملة العقار بعد ذلك باستخدام قيمة الليرة التركية المسجلة بموجب إطار DAB.
هذا يخلق هيكلًا أقوى بكثير من:

"يرسل المشتري 425,000 يورو بشكل عشوائي ويطلب من الوكيل إصلاح الأوراق بعد ذلك."

مثال عملي للجنسية

الآن افترض:

• سعر العقار: 425,000 دولار

• TTB: مبلغ مؤهل 420,000 دولار

• DAB: مكافئ 420,000 دولار

• الدفع البنكي: دفعة مؤهلة 420,000 دولار

لا يزال المستثمر بحاجة إلى جميع شروط الجنسية الأخرى، لكن وثائق القيمة الرئيسية متوافقة نسبيًا.

الآن غيّر عنصرًا واحدًا فقط:

• DAB: 390,000 دولار

يصبح الهيكل المالي مختلفًا جوهريًا لأن إطار الجنسية الحالي يمكن أن يحد من المبلغ المعتبر إلى مبلغ DAB عندما يتجاوز TTB مبلغ DAB.
لهذا السبب يجب أن يحدث التخطيط لـ DAB قبل الإغلاق.

قائمة التحقق من العناية الواجبة لـ DAB

قبل تحويل العملة

• تحديد العقار الدقيق

• التحقق من البائع

• الاتفاق على سعر الشراء الحقيقي

• تحديد البنك الصحيح

• شرح الغرض من المعاملة للبنك

• الإفصاح عن هدف الجنسية عند الاقتضاء

• حساب مبلغ DAB

• فصل النفقات غير العقارية

قبل إصدار DAB

• التحقق من اسم المشتري

• التحقق من جواز السفر أو رقم الهوية الأجنبية

• توفر بيانات العقار

• اختيار العملة الصحيحة

• تأكيد مديرية الطابو الصحيحة

بعد إصدار DAB

• الاسم صحيح

• رقم الهوية صحيح

• مكافئ الدولار الأمريكي صحيح

• مراجعة مبلغ الليرة التركية

• وجود صياغة الغرض من المعاملة

• وجود معلومات العقار للجنسية عند الاقتضاء

• تأكيد إرسال KEP

قبل دفع البائع

• التحقق من حساب المستلم

• التحقق من علاقة البائع

• إعداد وصف الدفع

• تسوية المبلغ مع DAB

• مراعاة متطلبات الإيصال البنكي للجنسية

قبل الطابو

• استلام DAB من قبل الطابو

• الاحتفاظ بجميع DAB الأقساط

• الاحتفاظ بإيصالات الدفع

• تسوية مبلغ البيع الفعلي

• تسوية TTB عند الاقتضاء

تسلسل DAB الصحيح

المشتري القوي يتبع:
العقار ← البائع ← السعر ← البنك ← العملة ← DAB ← KEP ← الدفع ← الطابو

المشتري الضعيف يتبع:
الدفع ← الارتباك ← الوكيل ← البنك ← "هل يمكنك إصلاح الـ DAB الخاص بي؟" ← مشكلة الطابو

التسلسل مهم.

الوجبات الرئيسية (الجزء الثاني)

• الحصول على DAB ليس مجرد مسألة زيارة مكتب صرف العملات.

• يجب تنظيم معاملة العقار بشكل صحيح من البداية.

• بموجب إطار TKGM 2022/1، يجب بيع مبلغ العملة الأجنبية المتعلق بشراء العقار من خلال بنك لآلية البنك المركزي قبل الاستحواذ، ويتم استخدام الـ DAB المقابل في عملية الطابو. يمكن إجراء بيع العملة الأجنبية من قبل المشتري أو البائع أو وكيلهم أو ممثلهم المعتمد.

• العملات المدعومة التي تبيعها البنوك مباشرة للبنك المركزي بموجب الإطار هي: USD، EUR، GBP. يتم تحويل العملات الأخرى من قبل البنك إلى إحدى هذه العملات بموجب عملية سعر الصرف المتقاطع المعمول بها قبل البيع للبنك المركزي.

• يجب أن يحتوي الـ DAB على معلومات أساسية بما في ذلك: الاسم واللقب، رقم جواز السفر أو رقم الهوية الأجنبية، مكافئ الدولار الأمريكي، صياغة الغرض من المعاملة المطلوبة، كما يتم تسجيل مكافئ الليرة التركية.

• بالنسبة لمعاملات الجنسية الحالية، يجب أن يحدد الـ DAB بالإضافة إلى ذلك العقار المحدد من خلال رقم العقار أو، إذا لم يكن متاحًا، تفاصيل القطعة/المخطط والكتلة/القسم المستقل ذات الصلة.

• قيمة الليرة التركية الموضحة في الـ DAB ليست إعلامية فقط. تصبح القيمة المستخدمة في عملية سند الملكية الرسمية بدلاً من أن يحسب الطابو قيمة صرف جديدة في تاريخ الطلب.

• يجب therefore على المشترين الأجانب إيلاء اهتمام وثيق لـ مبلغ DAB لأنه يؤثر على مبلغ المعاملة الرسمي.

• كما لا ينبغي أن يتضمن مبلغ بيع DAB تكاليف غير ذات صلة مثل العمولة والمصاريف خارج ثمن بيع العقار أو وعد البيع.

• دخلت قاعدة تشغيلية رئيسية أخرى حيز التنفيذ في 9 ديسمبر 2022. من ذلك التاريخ، يجب إرسال الـ DAB الصادرة حديثًا من قبل البنك المصدر إلى إدارة الطابو المعنية عبر KEP في نفس اليوم.

• يجب أن يصل الـ DAB إلى إدارة الطابو قبل أن يتمكن الطرفان من تقديم طلب معاملة العقار ذي الصلة.

• لذلك: الـ DAB المطبوع وحده ≠ سير عمل DAB الحديث الكامل. إرسال KEP من البنك إلى الطابو مهم.

• يمكن أيضًا التعامل مع مشتريات الأقساط داخل النظام. يؤكد سؤال وجواب TKGM الحالي أنه يمكن إصدار DAB منفصلة لكل دفعة جزئية. هذا يعني أن المشترين الذين يقومون بـ دفعة مقدمة، قسط ثانٍ، قسط نهائي يجب أن يحتفظوا بجميع الـ DAB الخاصة بهم وأن يوفقوا بينها.

• بالنسبة لمعاملات وعد البيع، يصبح التوقيت مهمًا بشكل خاص. يجب إرسال الـ DAB المتعلق بالجزء المدفوع مقدمًا قبل تطبيق الطابو ذي الصلة، وفي معاملات وعد البيع للجنسية الحالية، يجب إصدار الـ DAB المطلوب على الأقل للدفعة المقدمة في موعد لا يتجاوز تاريخ عقد وعد البيع.

• أخيرًا، لا ينبغي أبدًا الخلط بين DAB ودفع البائع. بالنسبة للامتثال العادي لـ DAB للمشتري الأجنبي، تحدد TKGM الـ DAB كوثيقة الصرف الأجنبي الرئيسية. بالنسبة لمعاملات الجنسية، تتطلب TKGM بالإضافة إلى ذلك دليلاً بنكيًا على دفع المشتري للبائع.

• لذلك: DAB = تحويل العملة بينما إيصال البنك = إثبات الدفع و TTB = تحديد قيمة الجنسية.

• يجب على المشتري جعل الثلاثة يروون نفس القصة المالية.

أفضل صيغة تشغيلية هي:
العقار الصحيح ← المشتري الصحيح ← مبلغ DAB الصحيح ← البنك الصحيح ← إرسال KEP الصحيح ← مستلم الدفع الصحيح ← إثبات الدفع الصحيح ← مبلغ الطابو الصحيح = تحكم أفضل في دفع المشتري الأجنبي

للجنسية:
+ TTB الصحيح ← حد 400,000 دولار ← شرط الثلاث سنوات

DAB للجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري في عام 2026

بالنسبة للمشتري الأجنبي العادي، فإن DAB هو في المقام الأول جزء من عملية الامتثال للعملة الأجنبية المرتبطة بالاستحواذ على العقار.
بالنسبة لمستثمر الجنسية، ومع ذلك، يصبح DAB جزءًا من نظام التحقق من القيمة الأكبر بكثير.

يجب فهم إطار الجنسية الحالي على أنه عدة طبقات منفصلة ولكنها مترابطة:
العقار ← TTB ← DAB ← الدفع البنكي ← مبلغ البيع الرسمي ← شرط الثلاث سنوات

لا يمكن لمستثمر الجنسية الاعتماد بأمان على عنصر واحد فقط من هذه العناصر.

يظل حد الاستثمار العقاري الحالي: 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادله المؤهل بالعملة الأجنبية، بالإضافة إلى شرط الاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات.
ينص دليل TKGM الحالي للجنسية على أن سعر البيع الرسمي أو مبلغ وعد البيع وإجمالي الدفع المؤهل يجب أن يستوفيا بشكل مستقل الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار المطبق، بينما يجب أيضًا تأكيد قيمة الاستثمار من خلال إطار TTB الحالي.
لذلك: DAB وحده ≠ أهلية الجنسية

قاعدة الجنسية الأكثر أهمية

لا ينبغي للمشتري الأجنبي أن يبدأ أبدًا بـ:

"لقد حولت 400,000 دولار، وبالتالي فإن عقاري مؤهل."

بدلاً من ذلك، اسأل:

"هل تدعم TTB و DAB والدفع الفعلي ومبلغ المعاملة الرسمي جميعًا الاستثمار المطلوب؟"

هذا التمييز يمنع أحد أغلى الأخطاء التي يمكن أن يرتكبها مستثمر الجنسية.

يجب تحليل DAB و TTB معًا

كما هو موضح في المادة 17:

• DAB يوثق تحويل العملة الأجنبية المؤهل.

• TTB يحدد مبلغ الاستثمار المعترف به ضمن إطار تقييم الجنسية الحالي القائم على العقار.

يؤديان وظائف مختلفة.
لكن بالنسبة للجنسية، فإنهما يتفاعلان.

ماذا يحدث إذا كان TTB أعلى من DAB؟

يقدم دليل TKGM الحالي للجنسية قاعدة مهمة جدًا.
عندما يتم استخدام عدة عقارات، وكان مبلغ الدولار الأمريكي الموضح في TTB لعقار معين أعلى من DAB المقدم لذلك العقار:
يتم أخذ مبلغ DAB فقط في الاعتبار لهذه المقارنة.
هذا يخلق سقفًا عمليًا.

مثال: TTB 430K، DAB 390K
افترض:

• مبلغ استثمار TTB: 430,000 دولار

• DAB: 390,000 دولار

قد يعتقد المشتري:

"TTB أعلى من 400,000 دولار، لذا فإن الجنسية جيدة."

هذا الاستنتاج غير آمن.
يدعم الـ DAB فقط 390,000 دولار لهذه المقارنة.
لذلك، لا يمكن للمستثمر الاعتماد ببساطة على رقم TTB الأعلى.

قاعدة حاسمة: إذا كان TTB > DAB، يمكن لـ DAB تحديد المبلغ المعتبر

لهذا السبب يجب التخطيط لمبلغ DAB قبل الإغلاق بدلاً من معاملته كفكرة لاحقة إدارية.

ماذا يحدث إذا كان DAB أعلى من TTB؟

الآن اعكس الأرقام.

• DAB: 450,000 دولار

• TTB: 390,000 دولار

لقد قام المشتري بتحويل أكثر من 400,000 دولار.
لكن TTB لا يحدد الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار المطلوب.
لا يحول الـ DAB الأعلى TTB إلى 450,000 دولار.
لذلك: ارتفاع DAB لا يمكنه تلقائيًا إنقاذ انخفاض TTB

مثال: DAB 500K، TTB 385K
افترض:

• سعر طلب المطور: 500,000 دولار

• DAB: 500,000 دولار

• الدفع البنكي: 500,000 دولار

• TTB: 385,000 دولار

قد يقول مندوب المبيعات:

"لقد دفعت نصف مليون دولار، لذا يجب أن تكون الجنسية مؤهلة."

لكن نظام TTB الحالي بعد 9 ديسمبر 2024 يستخدم المبلغ أو تحديد الحد الأدنى للاستثمار الموضح في TTB بعد عملية التقييم الرسمية القائمة على البرمجيات. تذكر TKGM أن هذه الـ TTB الأحدث تؤخذ مباشرة في المعاملة دون مراجعة تقييم تقديرية منفصلة من قبل مكتب الطابو.
لذلك: الأموال المنفقة ≠ تلقائيًا قيمة الجنسية

اختبار الجنسية للأربعة مبالغ

طريقة مفيدة لهيكلة المعاملة هي مراقبة أربعة أرقام.

1. TTB: هل يدعم تحديد قيمة الجنسية الرسمي الاستثمار المطلوب؟

2. DAB: ما مقدار العملة الأجنبية المؤهلة التي تم تحويلها للعقار؟

3. مبلغ البيع الرسمي: ما هو المبلغ المذكور في سند الملكية الرسمي أو هيكل وعد البيع المؤهل؟

4. الدفع البنكي: كم يمكن للمشتري إثبات أنه دفع فعليًا من خلال الأثر المصرفي المطلوب؟

للحصول على معاملة جنسية قوية: يجب أن تكون الأربعة متسقة مع الحد الأدنى المطلوب

مثال: هيكل جنسية قوي

• TTB: 425,000 دولار

• DAB: 420,000 دولار

• مبلغ البيع الرسمي: ما يعادل 420,000 دولار

• الدفع البنكي المؤهل: ما يعادل 420,000 دولار

جميع الأرقام المالية الرئيسية الأربعة تبقى أعلى من 400,000 دولار.
هذا لا يضمن الجنسية، لأن المتطلبات القانونية الأخرى لا تزال سارية.
لكن هيكل القيمة متماسك.

مثال: هيكل جنسية ضعيف

• TTB: 430,000 دولار

• DAB: 420,000 دولار

• مبلغ البيع الرسمي: ما يعادل 420,000 دولار

• الدفع البنكي: 380,000 دولار

الآن هناك مشكلة واضحة.
الدفع الفعلي الموثق يقع دون حد الجنسية.
ارتفاع TTB وارتفاع DAB لا يعوضان عن عدم كفاية إثبات الدفع.

DAB مقابل الدفع البنكي للجنسية

يتطلب دليل TKGM الحالي للجنسية وثيقة مصرفية معتمدة تظهر أن المبلغ المؤهل قد تم دفعه لبائع العقار أو مستلم مرتبط بشكل مناسب.
كما يتطلب أن يحتوي إيصال الدفع على معلومات العقار ذات الصلة الموضحة في الـ DAB أو يشير إلى معاملة DAB ذات الصلة.
لذلك: DAB = تحويل العملة بينما إيصال البنك = إثبات الدفع الفعلي
عادةً ما يحتاج مستثمرو الجنسية إلى كلا المفهومين للتوافق.

يجب أن يتصل إيصال الدفع بالعقار

لا ينبغي أن يكون أثر الدفع غامضًا.
يجب أن يربط سجل الدفع القوي الأموال بما يلي:

• المشتري

• البائع أو المستلم المؤهل

• العقار

• معاملة DAB

يتطلب دليل TKGM الحالي تحديدًا أن يحتوي إيصال الدفع على معلومات العقار التي تظهر في الـ DAB أو يشير إلى معاملة DAB ذات الصلة.
هذا يجعل السلسلة المالية أسهل في التحقق.

دفع البائع المسجل

أنقى هيكل بشكل عام هو:
المشتري ← البائع المسجل

مثال:
مشتري أجنبي يشتري شقة من ABC İnşaat A.Ş..
يذهب الدفع إلى حساب الشركة الموثق لـ ABC İnşaat A.Ş..
من السهل فهم الأثر المالي.

هل يمكن أن يذهب الدفع إلى شخص آخر غير البائع؟

ربما، نعم.
ينص دليل TKGM الحالي للجنسية على أن مكتب الطابو يمكنه تقييم ما إذا كانت هناك علاقة معقولة موجودة حيث يذهب الدفع إلى شخص ذي صلة مثل:

• الممثل المعتمد

• الزوج

• صاحب الحقوق بموجب اتفاقية البناء مقابل حصة الأرض

• دائن الرهن العقاري

• دائن الحجز

• حساب مالك الشركة
  اعتمادًا على الظروف.

هذا ليس تصريحًا بإرسال الأموال إلى أي حساب مناسب.
يجب أن تكون هناك علاقة موثقة ومفهومة.

مثال: دائن الرهن العقاري
افترض أن العقار عليه رهن عقاري.
تتطلب المعاملة دفع جزء من سعر البيع مباشرة إلى البنك الدائن حتى يمكن تحرير الرهن العقاري.
قد يكون لهذا الدفع صلة مشروعة بالبيع.
يجب على المشتري الاحتفاظ بـ:

• تعليمات الدفع

• معلومات الرهن العقاري

• الإيصال البنكي

• وثائق الإفراج
  لتبقى سلسلة الأموال مفهومة.

مثال: الحساب الشخصي للوكيل
الآن افترض أن الوكيل قال:

"أرسل 420,000 دولار إلى حسابي البنكي الشخصي. سنسوي مع البائع لاحقًا."

يجب أن يثير ذلك العناية الواجبة الجادة.
اسأل:

• لماذا يتلقى الوكيل الأموال؟

• هل الوكيل مفوض قانونيًا؟

• هل يؤكد البائع ذلك؟

• هل ينعكس ذلك في العقد؟

• هل سيقبل الطابو علاقة الدفع؟

• هل سيفي بإثبات دفع الجنسية؟

ما لم تكن العلاقة موثقة بوضوح، فهذا هيكل عالي المخاطر.

مدفوعات المطور

عند الشراء من مطور، حدد كيان البائع الدقيق.
مثال:

• العلامة التجارية التسويقية: Istanbul Luxury Homes

• البائع القانوني: XYZ Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

لا ينبغي إرسال المدفوعات تلقائيًا إلى:

• شركة شقيقة

• شركة تسويق

• مستشار

• مندوب مبيعات فردي
  دون فهم السبب.

يمكن أن تكون العلامة التجارية التجارية والبائع القانوني للعقار كيانات مختلفة.

DAB والعقارات المتعددة للجنسية

يمكن لمستثمر أجنبي الوصول إلى حد الجنسية الحالي باستخدام أكثر من عقار في هيكل الشراء المباشر.
ينص دليل TKGM الحالي للجنسية على أنه لا يوجد حد أقصى ثابت لعدد العقارات للمشتريات المباشرة؛ المهم هو الوصول إلى مبلغ الاستثمار المطلوب.
لذلك، قد يشتري المستثمر:

• العقار أ: 220,000 دولار

• العقار ب: 210,000 دولار

• إجمالي الاستثمار المؤهل: 430,000 دولار
  مع مراعاة جميع متطلبات TTB و DAB والدفع والمعاملة المطبقة.

يجب تتبع كل عقار على حدة

لا تعامل محفظة الجنسية متعددة العقارات كمجموع إجمالي مجهول الهوية.
لكل عقار، تتبع:

هذا يجعل العجز المحتمل مرئيًا قبل الإغلاق.

مثال: عقاران يبدوان بقيمة 450 ألف دولار ولكنهما لا يؤهلان

• العقار أ: TTB: 200,000 دولار، DAB: 200,000 دولار

• العقار ب: TTB: 250,000 دولار، DAB: 180,000 دولار

• إجمالي تسويق البائع: 450,000 دولار

• لكن من مقارنة TTB/DAB:

  • يساهم العقار أ بـ: 200,000 دولار

  • يقتصر العقار ب على: 180,000 دولار

  • الإجمالي: 380,000 دولار

لا تصل المحفظة إلى 400,000 دولار من هذه المقارنة.
إجماليات التسويق لا تحدد أهلية الجنسية.

DAB متعددة لعقار واحد

يمكن أن يشمل العقار أيضًا DAB متعددة حيث يتم الدفع على أقساط.
مثال:

• DAB 1: 100,000 دولار

• DAB 2: 150,000 دولار

• DAB 3: 170,000 دولار

• إجمالي المحول: 420,000 دولار

يجب على المشتري الاحتفاظ بجميع الـ DAB وأدلة الدفع المقابلة.
لا تفترض أن الـ DAB النهائي فقط هو المهم.

تتطلب معاملات الأقساط تسوية

لكل قسط، احتفظ بـ:

• DAB

• التاريخ

• مكافئ الدولار الأمريكي

• مكافئ الليرة التركية

• إيصال الدفع البنكي

• مستلم الدفع

• مرجع العقار

في النهاية، قم بتسوية المعاملة بأكملها.

DAB ومعاملات الجنسية لوعد البيع

تتطلب معاملات الجنسية خارج الخطة انضباطًا إضافيًا في التوقيت.
بموجب دليل TKGM الحالي، حيث تعتمد الجنسية على عقد وعد بيع موثق (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi)، يجب دفع مبلغ الاستثمار الأدنى المطلوب مقدمًا.
يجب إكمال الدفع المؤهل في موعد لا يتجاوز تاريخ عقد وعد البيع.
يجب أيضًا إصدار الـ DAB على الأقل للجزء المدفوع مقدمًا في موعد لا يتجاوز تاريخ العقد.

تسلسل خارج الخطة الخطير

تجنب:
توقيع وعد البيع ← الدفع لاحقًا ← الحصول على DAB لاحقًا ← افتراض أهلية الجنسية

بالنسبة لوعد بيع الجنسية، يتطلب الدليل الرسمي دفع المبلغ المؤهل بحلول تاريخ العقد ذي الصلة.

تسلسل أفضل خارج الخطة

استخدم:
تأكيد أهلية العقار ← مراجعة Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti ← الحصول على TTB ← التخطيط لـ DAB ← إجراء الدفع المقدم المؤهل ← الحصول على إثبات الدفع ← توقيع وعد البيع الموثق ← تسجيل الشرط المطلوب

يجب تنسيق المعاملة الدقيقة مع المتخصصين الذين يتعاملون مع الملف.

قاعدة عقد وعد البيع الواحد

تمييز مهم آخر يتعلق بالعقارات المتعددة.
بالنسبة للمشتريات المباشرة، يمكن دمج عدة عقارات.
بالنسبة لاستراتيجية الجنسية القائمة على وعود البيع، ومع ذلك، يتطلب الدليل الحالي الوصول إلى الحد الأدنى من المبلغ من خلال عقد وعد بيع واحد.
قد يشمل هذا العقد الواحد أكثر من عقار.
لكن عقود وعد البيع المنفصلة المتعددة لا يمكن ببساطة تجميعها لتلبية الحد الأدنى.

مثال

• هيكل مقبول محتمل: عقد موثق واحد: الشقة أ، الشقة ب، الشقة ج بمبلغ مؤهل مجمع: 420,000 دولار.

• غير مقبول بموجب الدليل الحالي كتجميع بسيط: العقد 1 (150,000 دولار) + العقد 2 (150,000 دولار) + العقد 3 (120,000 دولار). لا يمكن ببساطة دمج عقود وعد البيع المنفصلة الثلاثة لتطبيق الجنسية.

هل يمكن خلط الشراء المباشر ووعد البيع لإكمال الحد الأدنى؟

ينص دليل TKGM الحالي على أنه عندما لا تصل العقارات المكتسبة بالفعل بموجب إطار الجنسية إلى المبلغ المطلوب، لا يمكن ببساطة استكمال النقص المتبقي باستخدام عقد وعد بيع.
هذا سبب آخر لتصميم المعاملة قبل شراء العقار الأول.

DAB وضريبة القيمة المضافة (KDV)

خطأ كبير في الجنسية هو محاولة معاملة كل نفقة كجزء من استثمار العقار.
ينص دليل TKGM الحالي على أن مبلغ العملة الأجنبية الذي يشكل أساس قيمة العقار / وعد البيع المعلن رسميًا لا ينبغي أن يتضمن بنود دفع منفصلة مثل:

• ضريبة القيمة المضافة (KDV)

• العمولة

• المصاريف

• الضرائب

• الرسوم
  خارج ثمن العقار المؤهل.

لذلك: إجمالي النقد المنفق ≠ تلقائيًا مبلغ العقار المؤهل

مثال: ضريبة القيمة المضافة لا تدفعك تلقائيًا فوق 400 ألف دولار
افترض:

• سعر الشقة: 385,000 دولار

• ضريبة القيمة المضافة: 25,000 دولار

• الإجمالي: 410,000 دولار

لا تستنتج:

"لقد أنفقت 410 آلاف دولار، وبالتالي تم الوصول إلى حد الجنسية."

لا ينبغي ببساطة إضافة مبلغ ضريبة القيمة المضافة المنفصل إلى سعر العقار المؤهل للحساب الرسمي للاستثمار.

DAB والعمولة

نفس القاعدة.

• العقار: 395,000 دولار

• عمولة العقار: 10,000 دولار

• إجمالي التدفق النقدي الخارج: 405,000 دولار

لا تحول العمولة تلقائيًا العقار إلى استثمار عقاري مؤهل بقيمة 405,000 دولار.

DAB والأثاث

يخلق الأثاث مشكلة مماثلة.
افترض أن مطورًا يبيع:

• الشقة: 390,000 دولار

• حزمة الأثاث: 20,000 دولار

• الإجمالي: 410,000 دولار

يجب على المشتري التمييز بين:

• العقار

• و الأثاث المنقول

لا تفترض أن كل تكلفة حزمة مطور تصبح جزءًا من قيمة العقار المؤهلة.

DAB ورسوم استشارات الجنسية

نفس الشيء ينطبق على:

• رسوم المحامي

• مستشار الجنسية

• الترجمة

• الكاتب بالعدل (Noter)

• التوكيل الرسمي

• خدمات التقديم

قد تكون هذه النفقات جزءًا من التكلفة الإجمالية للحصول على الجنسية.
ليست تلقائيًا جزءًا من مبلغ الاستثمار العقاري.

DAB ورسوم الطابو (Tapu Harcı)

يرتبط DAB ورسوم الطابو لكنهما ليسا مفهومين متطابقين.
بالنسبة لمعاملات المشترين الأجانب في إطار DAB، يتم استخدام مبلغ الليرة التركية المسجل في الـ DAB في إعداد سند الملكية الرسمي بموجب عملية الصرف الأجنبي المعمول بها.
في الوقت نفسه، يتطلب إطار رسوم الطابو الحالي في تركيا الإعلان عن مبلغ الاستحواذ / البيع الحقيقي، مع مراعاة الحد الأدنى القانوني الذي تمثله قيمة ضريبة الأملاك (Emlak Vergisi) للعقار.
تذكر إرشادات GİB الحالية أن المشتري والبائع يدفعان 2% لكل منهما من قيمة التحويل المطبقة.
لذلك: DAB ليس ضريبة منفصلة. إنه جزء من هيكل الامتثال للصرف الأجنبي. رسوم الطابو هي رسوم معاملة منفصلة.

لا تستخدم DAB لتبرير سعر بيع وهمي

افترض أن سعر العقار الفعلي هو: 20,000,000 ليرة تركية.
لا ينبغي للمشتري والبائع التلاعب بالمعاملة بشكل مصطنع فقط لإنتاج رقم معلن أقل.
تتطلب إرشادات GİB الحالية الإعلان عن مبلغ الشراء / البيع الحقيقي، مع عمل قيمة ضريبة الأملاك (Emlak Vergisi) كحد أدنى قانوني.

DAB وتصريح إقامة العقار

DAB هو وثيقة امتثال لاستحواذ العقار.
ليس وثيقة تصريح إقامة.
قد يكمل المشتري الأجنبي عملية DAB بشكل صحيح ويفشل مع ذلك في التأهل للحصول على تصريح إقامة قائم على ملكية العقار.
تتطلب مديرية الهجرة حاليًا أن يكون العقار المعتمد عليه في مسار الإقامة قصيرة الأجل لمالك العقار هو منزل / عقار سكني ويستخدمه الأجنبي لهذا الغرض.
تذكر قائمة مستندات الإقامة الإلكترونية (e-İkamet) الحالية أيضًا أن قيمة الاستحواذ على الإقامة المؤهلة يجب أن تكون على الأقل ما يعادل 200,000 دولار أمريكي بالليرة التركية بموجب مسار مالك العقار ذلك.
لذلك: DAB ≠ أهلية تصريح الإقامة

DAB ليس اختبار الإقامة بقيمة 200 ألف دولار

مثال:

• DAB: 250,000 دولار

• لكن: العقار قانونيًا مكتب

مبلغ DAB وحده لا يجعل الوحدة مؤهلة كعقار سكني لمسار إقامة مالك العقار.
لا يزال تصنيف العقار واستخدامه الفعلي مهمين.

هل DAB مطلوب عندما يبيع أجنبي عقارًا؟

ينطبق متطلب DAB الأساسي حيث:
الشخص الطبيعي الأجنبي هو المشتري

تصف TKGM قاعدة تحويل العملة الأجنبية الإلزامية على أنها تنطبق على المعاملات التي يكون فيها الأجانب هم المشترين وعلى استحواذات العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب عن طريق الشراء.
لذلك، إذا: البائع = فرد أجنبي، المشتري = مواطن تركي، فهذا ليس سيناريو استحواذ DAB نفسه كشخص طبيعي أجنبي يشتري عقارًا.
لا تطبق قاعدة DAB للمشتري الأجنبي تلقائيًا لمجرد أن البائع أجنبي.

هل يمكن تصحيح DAB؟

يتم إصدار DAB من قبل البنك.
إذا اكتشفت مشكلة واقعية مثل:

• اسم غير صحيح

• رقم جواز سفر خاطئ

• رقم عقار خاطئ

• قسم مستقل خاطئ

• غرض معاملة خاطئ

• مبلغ غير صحيح

لا تقم بتحرير المستند بنفسك أو تفترض أن الطابو سيتجاهل المشكلة.
النهج التشغيلي الأكثر أمانًا هو:
اتصل بالبنك المصدر فورًا
ونسق أي تصحيح / استبدال ضروري مع:

• البنك

• مديرية الطابو المعنية
  قبل المضي قدمًا في المعاملة.

تحدد المصادر الرسمية الحالية التي تمت مراجعتها لهذا الدليل محتويات DAB المطلوبة وعملية الإرسال الإلكتروني، لكنها لا توفر قاعدة عالمية موجهة للمشتري تقول إن كل نوع من أخطاء DAB يمكن دائمًا تصحيحه بعد الإكمال.
لذلك: أصلح الأخطاء قبل الطابو كلما أمكن ذلك.

اسم المشتري الخاطئ

مثال:

• جواز السفر: Alexander Petrov

• DAB: Alexandre Petrov

لا تفترض أن الفرق غير ضار.
اطلب من البنك تأكيد / تصحيح السجل قبل الإغلاق.

رقم جواز السفر الخاطئ

هذا خطير بشكل خاص لأن TKGM تتطلب أن يحتوي الـ DAB على رقم جواز السفر أو رقم الهوية الأجنبية للشخص الذي يتم تحويل العملة نيابة عنه.
تعامل مع رقم التعريف الخاطئ كشيء يتطلب تصحيحًا فوريًا.

رقم العقار الخاطئ

بالنسبة لمعاملات الجنسية، يجب أن يتضمن الـ DAB رقم العقار أو، حيث لا يمكن الحصول على هذا الرقم، معلومات القطعة، المخطط، الكتلة، القسم المستقل ذات الصلة بموجب الدليل الحالي.
إذا تمت الإشارة إلى الشقة الخاطئة، أصلح المشكلة قبل استخدام هذا المستند في ملف الجنسية.

مبلغ DAB الخاطئ

يمكن أن يخلق المبلغ غير الصحيح أكثر من مجرد مشكلة مطبعية.
يمكن أن يؤثر على:

• هيكل المعاملة الرسمي

• حد الجنسية

• مقارنة TTB/DAB

• مبلغ سند الملكية الرسمي

لا تغلق معاملة جنسية وأنت تفترض:

"يمكننا إضافة المبلغ المفقود لاحقًا بطريقة ما."

خطط لمبلغ DAB المطلوب قبل المعاملة.

إرسال KEP مفقود

منذ 9 ديسمبر 2022، يُطلب من البنوك التي تصدر DAB للمعاملات الجديدة ذات الصلة إرسالها في نفس اليوم عبر KEP إلى إدارة الطابو المعنية.
لذلك، أحد أكثر الفحوصات النهائية عملية هو:

"هل استلم مكتب الطابو الـ DAB بالفعل؟"

DAB موجود لكن الطابو لا يمكنه رؤيته

الأسباب العملية المحتملة تشمل:

• مكتب طابو خاطئ

• تأخير في الإرسال

• مرجع عقاري خاطئ

• مشكلة في KEP

يجب على المشتري التنسيق مباشرة مع البنك المصدر ومكتب الطابو بدلاً من افتراض أن النسخة المطبوعة تحل مشكلة السجل الإلكتروني.

احتفظ بسجلات DAB الخاصة بك

يحدد إطار الاحتفاظ بالوثائق الحالي لـ TKGM دوفيز أليم بلجيسي بين المستندات المخزنة إلكترونيًا داخل نظام أرشيف الطابو.
يجب على المشتري مع ذلك الاحتفاظ بنسخ شخصية من:

• DAB

• الإيصالات البنكية

• سجلات SWIFT

• العقد

• TTB

• الطابو
  خاصة لمعاملات الجنسية.

تحذير من احتيال DAB: "يمكننا عمل أي مبلغ تحتاجه"

واحد من أكبر العلامات الحمراء هو:

"أخبرنا بمبلغ DAB الذي تحتاجه وسنقوم بترتيب كل شيء."

يجب أن يعكس الـ DAB معاملة عملة أجنبية حقيقية مؤهلة.
ليس من المفترض أن يكون شهادة خيالية مصممة فقط لإنتاج رقم للجنسية.

تحذير من احتيال DAB: "لا حاجة لدفع البائع"

ادعاء خطير آخر:

"الـ DAB كافٍ. يمكن أن تبقى الأموال في مكان آخر."

بالنسبة للجنسية، يظل إثبات الدفع متطلبًا منفصلاً.
تتطلب TKGM وثيقة مصرفية معتمدة تظهر دفع المبلغ المؤهل للبائع أو المستلم المرتبط بشكل مناسب.
لذلك: تحويل العملة دون دفع حقيقي ليس نفس الاستثمار المكتمل

تحذير من احتيال DAB: "ارتفاع DAB يضمن TTB"

غير صحيح.
DAB و TTB نظامان منفصلان.
لا يمكن استبدال تحديد قيمة الجنسية المهني بمجرد تحويل المزيد من الأموال.

تحذير من احتيال DAB: "حساب الوكيل هو المعيار"

ربما يوجد هيكل قانوني مشروع.
ربما لا.
اطلب:

• تفويض كتابي

• تأكيد البائع

• أساس تعاقدي

• علاقة مصرفية

• قبول دفع الجنسية

لا تقبل أبدًا:

"الجميع يفعل ذلك."

كعناية واجبة مالية.

تحذير من احتيال DAB: "سنصلحه بعد الطابو"

قد تكون بعض المشكلات الإدارية قابلة للتصحيح.
لكن لا ينبغي للمشترين إغلاق المعاملة عمدًا مع:

• اسم خاطئ معروف

• عقار خاطئ معروف

• مبلغ خاطئ معروف

• إثبات دفع مفقود
  على افتراض أنه يمكن إصلاح كل شيء بعد ذلك.
  أصلح التناقضات قبل الإغلاق كلما أمكن ذلك.

مصفوفة قرار المشتري الأجنبي

إطار DAB الأخضر / الأصفر / الأحمر

الأخضر

• تحديد المشتري بشكل صحيح

• تحديد العقار بشكل صحيح

• مبلغ DAB يتطابق مع استراتيجية المعاملة

• دفع البائع قابل للتتبع

• تأكيد إرسال KEP

• محاذاة TTB / الدفع / DAB للجنسية عند الاقتضاء

• المضي قدمًا للإغلاق مع مراعاة العناية الواجبة الأوسع.

الأصفر

• أقساط متعددة

• الدفع من خلال ممثل معتمد

• عدة عقارات

• تواريخ DAB مختلفة

• هيكل مطور معقد

• يمكن أن تكون هذه مشروعة. ولكن يجب تسوية الوثائق بعناية.

الأحمر

• عدم تطابق حد TTB/DAB

• طلب الوكيل الدفع لحساب شخصي دون سلطة واضحة

• هوية مشتري خاطئة

• عقار خاطئ في DAB

• يطلب البائع من المشتري تجاهل مبلغ البيع الرسمي

• إرسال KEP مفقود

• استخدام العمولة / الأثاث للوصول بشكل مصطنع إلى 400 ألف دولار

• إخبار المشتري بأن الجنسية مضمونة بواسطة DAB وحده

• توقف قبل تحويل المزيد من الأموال.

مثال: شراء عادي قوي

• المشتري الأجنبي: تحديد صحيح

• العقار: القسم المستقل الصحيح

• السعر: متفق عليه وموثق

• DAB: صدر بشكل صحيح

• KEP: مؤكد

• دفع البائع: قابل للتتبع

• الطابو: تم إعداده باستمرار

هذا هيكل مالي مباشر.
لا تزال العناية الواجبة المنفصلة للملكية (الطابو)، والإسكان، والفنية، والضريبية ضرورية.

مثال: شراء جنسية قوي

• TTB: 425,000 دولار

• DAB: 420,000 دولار

• الدفع: مبلغ مؤهل 420,000 دولار

• مبلغ البيع الرسمي: متسق

• البائع: تحديد صحيح

• شرط الثلاث سنوات: مسجل بشكل صحيح

المعاملة متماسكة من منظور وثيقة القيمة.
تظل الجنسية خاضعة للمراجعة الكاملة وقرار السلطات المختصة.

مثال: فخ الجنسية

• السعر المعلن: 450,000 دولار

• سعر العقار: 385,000 دولار

• الأثاث + حزمة الخدمة: 35,000 دولار

• العمولة: 10,000 دولار

• إجمالي التدفق النقدي الخارج للمشتري: 430,000 دولار

قد يقول مندوب المبيعات:

"لقد أنفقت أكثر من 400 ألف دولار، لذا فإن الجنسية جيدة."

هذا ليس استنتاجًا آمنًا.
يستبعد دليل TKGM الحالي صراحةً العناصر المنفصلة مثل ضريبة القيمة المضافة، العمولة، المصاريف، الضرائب، الرسوم من معاملتها كجزء من سعر العقار / وعد البيع المعلن المؤهل لمجرد الوصول إلى الحد الأدنى.

مثال: عدم تطابق TTB-DAB

• العقار: الشقة أ

• TTB: 420,000 دولار

• DAB: 395,000 دولار

يعتقد المشتري أن حد الجنسية قد تم الوصول إليه لأن TTB يتجاوز 400 ألف دولار.
لكن إرشادات TKGM الحالية تحد من المبلغ المعتبر عند DAB حيث يتجاوز مبلغ TTB للعقار مبلغ DAB الخاص به.
لذلك، يتطلب هذا الهيكل اهتمامًا قبل الإغلاق.

أسئلة متكررة حول DAB في تركيا

ماذا يعني DAB؟
DAB تعني دوفيز أليم بلجيسي. وهي توثق تحويل العملة الأجنبية المطلوب المرتبط بعمليات استحواذ العقارات المؤهلة من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب.

منذ متى أصبح DAB مطلوبًا؟
تذكر TKGM أن المتطلب دخل حيز التنفيذ في 24 يناير 2022 لعمليات شراء العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب.

هل DAB مخصص للجنسية التركية فقط؟
لا. ينطبق متطلب DAB الأساسي على نطاق أوسع على المشتريات المؤهلة حيث يكون الشخص الطبيعي الأجنبي هو المشتري. تضيف الجنسية متطلبات إضافية.

هل DAB هو نفس الإيصال البنكي؟
لا. DAB يثبت تحويل العملة الأجنبية. الإيصال البنكي يثبت الدفع.

هل DAB هو نفس SWIFT؟
لا. يوثق إيصال SWIFT تحويلًا بنكيًا. إنه ليس بحد ذاته دوفيز أليم بلجيسي.

هل DAB هو نفس تقرير تقييم العقار؟
لا. DAB يتعلق بتحويل العملة. التقييم يتعلق بقيمة العقار.

هل DAB هو نفس TTB؟
لا. TTB هو تحديد قيمة استثمار خاص بالجنسية.

هل DAB بقيمة 400,000 دولار يضمن الجنسية؟
لا. تظل TTB، ومبلغ المعاملة الرسمي، والدفع المؤهل، وأهلية العقار، وشروط الجنسية الأخرى ذات صلة.

ماذا يحدث إذا كان TTB أعلى من DAB؟
بموجب دليل TKGM الحالي للجنسية، حيث يتجاوز مبلغ TTB بالدولار لعقار ما مبلغ DAB المقدم لذلك العقار، يتم اعتبار مبلغ DAB فقط لتلك المقارنة.

ماذا يحدث إذا كان DAB أعلى من TTB؟
لا يزيد الـ DAB الأعلى تلقائيًا من نتيجة TTB. يجب أن تدعم TTB بشكل مستقل تحديد الاستثمار المطلوب.

هل يمكنني استخدام أكثر من DAB واحد؟
يمكن أن تتضمن معاملات الأقساط DAB متعددة. يجب أن تظل كل دفعة موثقة بوضوح ومرتبطة بالعقار.

هل يمكنني استخدام عقارات متعددة للجنسية؟
بالنسبة للمشتريات المباشرة، لا يفرض دليل TKGM الحالي حدًا عدديًا ثابتًا؛ يمكن الوصول إلى الحد الأدنى المؤهل من خلال عدة عقارات، مع مراعاة القواعد المعمول بها.

هل يمكنني استخدام عقود وعد بيع متعددة؟
ليس لتجميع حد الجنسية بموجب الدليل الحالي. يجب الوصول إلى الحد الأدنى المطلوب من خلال عقد وعد بيع مؤهل واحد، على الرغم من أن هذا العقد قد يحتوي على عقارات متعددة.

متى يجب إصدار DAB لوعد بيع الجنسية؟
على الأقل للجزء المدفوع مقدمًا، في موعد لا يتجاوز تاريخ عقد وعد البيع.

هل يمكن احتساب ضريبة القيمة المضافة ضمن حد 400,000 دولار للجنسية؟
لا تقم ببساطة بإضافة ضريبة القيمة المضافة المنفصلة إلى سعر عقار أقل لتصنيع الحد الأدنى. تستبعد إرشادات TKGM الحالية العناصر المنفصلة مثل ضريبة القيمة المضافة والعمولة والمصاريف والضرائب والرسوم من مبلغ بيع العملة الأجنبية الذي يشكل ثمن العقار / وعد البيع المعلن المؤهل.

هل يمكن احتساب العمولة ضمن حد 400,000 دولار؟
ليس كبند سعر غير عقاري منفصل لمجرد الوصول إلى الحد الأدنى.

هل يمكن احتساب الأثاث ضمن الجنسية؟
الأثاث ليس الأصل العقاري نفسه. لا تفترض أنه يمكن إضافة حزمة أثاث إلى سعر عقار أقل من 400 ألف دولار لإنشاء استثمار عقاري مؤهل.

هل يمكن أن يذهب الدفع إلى شركة مطورة؟
نعم، حيث تكون هذه الشركة هي البائع الشرعي أو المستلم المؤهل ويتم توثيق المعاملة بشكل صحيح.

هل يمكن أن يذهب الدفع إلى ممثل؟
يسمح دليل TKGM الحالي للجنسية لمكاتب الطابو بتقييم العلاقات المعقولة التي تشمل مستلمين مثل الممثلين المعتمدين والأطراف الأخرى ذات الصلة. يجب توثيق السلطة والعلاقة.

هل يمكنني دفع وكيل العقارات؟
لا تفترض ذلك. إذا لم يكن الوكيل هو البائع أو مستلمًا مخولًا / مرتبطًا بشكل مناسب، فإن إرسال سعر العقار إلى حسابه الشخصي يمكن أن يخلق مخاطر كبيرة.

هل يجب إرسال DAB إلى الطابو؟
نعم، بموجب عملية ما بعد 9 ديسمبر 2022 الحالية، يرسل البنك المصدر الـ DAB ذا الصلة إلى إدارة الطابو عبر KEP في نفس اليوم.

هل DAB المطبوع كافٍ؟
لا تعتمد فقط على نسخة مطبوعة. يتضمن سير العمل الحديث إرسالًا إلكترونيًا من البنك إلى الطابو عبر KEP.

هل يمكن تصحيح DAB الخاطئ؟
إذا تم العثور على خطأ، اتصل بالبنك المصدر ومكتب الطابو المعني فورًا. تحدد القواعد الرسمية معلومات DAB المطلوبة، لكن لا ينبغي للمشترين افتراض أن كل نوع من الأخطاء يمكن دائمًا إصلاحه بعد المعاملة. أصلح المشاكل قبل الإغلاق كلما أمكن ذلك.

هل DAB مطلوب عندما يبيع أجنبي عقارًا؟
تم صياغة قاعدة الاستحواذ الإلزامي حول المعاملات التي يكون فيها الشخص الطبيعي الأجنبي هو المشتري. البائع الأجنبي مع مشتري تركي ليس تلقائيًا نفس سيناريو استحواذ DAB.

هل يمنحني DAB تصريح إقامة؟
لا. تخضع أهلية الإقامة لقواعد الهجرة المنفصلة.

هل يثبت DAB أن الطابو نظيف؟
لا. قم بإجراء العناية الواجبة المستقلة للطابو.

هل يثبت DAB أن المبنى لديه إسكان؟
لا. يجب التحقق من وثائق استخدام المبنى بشكل منفصل.

هل يثبت DAB السلامة من الزلازل؟
لا. DAB هو وثيقة امتثال مصرفي / صرف أجنبي. لا يقدم أي شهادة هندسة إنشائية.

قائمة التحقق النهائية لـ DAB لمشتري العقارات الأجانب

هوية المشتري

• المشتري القانوني الصحيح

• الاسم يطابق جواز السفر

• رقم جواز السفر أو رقم الهوية الأجنبية صحيح

• الإفصاح عن هدف الجنسية للبنك عند الاقتضاء

العقار

• تحديد العقار الصحيح

• القسم المستقل الصحيح

• البائع الصحيح

• تأكيد رقم العقار

• توفر معلومات القطعة / المخطط / الكتلة عند الضرورة

سعر الشراء

• فصل سعر العقار الحقيقي بوضوح

• فصل العمولة

• تحديد ضريبة القيمة المضافة بشكل منفصل عند الاقتضاء

• فصل الأثاث

• فصل الرسوم القانونية / الخدمية

البنك

• يفهم البنك أن المعاملة هي استحواذ أجنبي على عقار

• اختيار العملة المدعومة الصحيحة

• تأكيد الغرض من معاملة DAB

• التخطيط لمبلغ DAB قبل التحويل

DAB

• معلومات المشتري صحيحة

• مكافئ الدولار الأمريكي صحيح

• مراجعة مكافئ الليرة التركية

• معلومات العقار صحيحة عند الاقتضاء

• وجود بيان المعاملة المطلوب

KEP

• تحديد مديرية الطابو الصحيحة

• إكمال إرسال البنك

• تأكيد استلام / رؤية الطابو

دفع البائع

• حساب المستلم الصحيح

• العلاقة مع البائع واضحة

• الدفع قابل للتتبع

• تضمين مرجع العقار / DAB عند الاقتضاء

• الاحتفاظ بالإيصال البنكي

المدفوعات المتعددة

• الاحتفاظ بكل DAB

• الاحتفاظ بكل إيصال دفع

• تسوية جدول DAB / الدفع

• الاحتفاظ بقيم الليرة التركية بشكل فردي

الجنسية

• مراجعة TTB

• تأكيد حد 400,000 دولار الحالي

• DAB لا يقل عن المبلغ المعترف به المطلوب

• مبلغ البيع الرسمي متسق

• الدفع المؤهل متسق

• استبعاد النفقات غير العقارية

• التخطيط لشرط الثلاث سنوات

وعد البيع

• مراجعة هيكل العقد

• إكمال الدفع المقدم المؤهل بحلول التاريخ المطلوب

• التحقق من توقيت DAB

• فهم قاعدة العقد الواحد للجنسية

الإغلاق النهائي

• اكتمال العناية الواجبة للطابو

• اكتمال العناية الواجبة للإسكان

• تسوية وثائق الدفع

• DAB مرئي في الطابو

• عدم وجود أخطاء واقعية معروفة متبقية

علامات الخطر النهائية لـ DAB

أوقف المعاملة عندما:

• "سنقوم بمعالجة DAB بعد أن تدفع." يجب التخطيط للهيكل المالي قبل الدفع.

• "أي إيصال صرف بنكي مقبول." لا تفترض ذلك.

• "حساب الوكيل أسهل." اطلب تفويضًا قانونيًا وتأكيد البائع.

• "DAB هو 450 ألف دولار، لذا فإن الجنسية مضمونة." غير صحيح.

• "TTB هو 380 ألف دولار فقط، لكن DAB أعلى." لا يصلح الـ DAB الأعلى تلقائيًا TTB.

• "لقد أضفنا ضريبة القيمة المضافة والعمولة لتجاوز 400 ألف دولار." لا ينبغي استخدام بنود سعر غير عقاري منفصلة بهذه الطريقة بموجب إطار الجنسية الحالي.

• "لا يحتاج الطابو إلى إرسال البنك لأي شيء." يتطلب نظام ما بعد 9 ديسمبر 2022 إرسال البنك عبر KEP.

• "رقم جواز السفر خاطئ، لكنه لا يهم." صحح أخطاء التعريف قبل الإغلاق.

• "يمكننا إصلاح كل شيء بعد الطابو." لا تغلق المعاملة عمدًا مع وجود تناقضات معروفة.

سير عمل DAB الكامل للمشتري الأجنبي

أقوى تسلسل للشراء العادي هو:
العناية الواجبة للعقار ← تأكيد البائع ← الاتفاق على السعر الحقيقي ← اختيار البنك ← التخطيط لتحويل العملة ← الحصول على DAB الصحيح ← تأكيد إرسال KEP ← إجراء الدفع القابل للتتبع ← إكمال نقل الطابو

للجنسية:
العناية الواجبة للعقار ← تحليل السوق ← TTB ← التخطيط للـ DAB ← تأكيد هيكل 400 ألف دولار ← الحصول على DAB ← KEP ← الدفع البنكي المؤهل ← البيع الرسمي / وعد البيع ← شرط الثلاث سنوات ← التحقق من استثمار الجنسية

صيغة DAB الكاملة

المشتري الضعيف يفكر:

DAB موجود → المعاملة آمنة

المشتري الأقوى يفصل:
DAB ≠ إيصال البنك ≠ تقرير التقييم ≠ TTB ≠ الطابو ≠ موافقة الجنسية

كل واحد يجيب على سؤال مختلف.

صيغة الدفع الكاملة للمشتري الأجنبي

استخدم:
المشتري الصحيح ← العقار الصحيح ← سعر الشراء الحقيقي ← DAB الصحيح ← إرسال KEP الصحيح ← دفع البائع الصحيح ← مبلغ الطابو الصحيح = امتثال أفضل للدفع

للجنسية، أضف:
TTB الصحيح ← استثمار مؤهل بقيمة 400 ألف دولار ← إثبات الدفع الصحيح ← شرط الثلاث سنوات

الخاتمة

دوفيز أليم بلجيسي (DAB) هي واحدة من أهم الوثائق المالية التي يواجهها المشتري الأجنبي عند شراء عقار في تركيا.

لكن غالبًا ما يُساء فهم DAB.

هي ليست:

• تقييمًا للعقار

• دليلاً على أن البائع قد استلم المال

• شهادة طابو

• شهادة إسكان

• موافقة على الجنسية

دورها الأساسي هو توثيق تحويل العملة الأجنبية المطلوب المرتبط بالاستحواذ على العقار المؤهل.

تذكر TKGM أن متطلب DAB ينطبق على مشتريات العقارات حيث يكون الشخص الطبيعي الأجنبي هو المشتري، وقد أصبح إلزاميًا لمثل هذه الاستحواذات منذ 24 يناير 2022.

للـ DAB أيضًا علاقة مباشرة مع عملية الطابو.
يتم استخدام ما يعادل الليرة التركية الموضح في المستند في إعداد المعاملة الرسمية بموجب إطار المشتري الأجنبي المعمول به.
منذ 9 ديسمبر 2022، يجب على البنك المصدر أيضًا إرسال الـ DAB عبر KEP إلى إدارة الطابو المعنية في نفس اليوم.
لذلك: الـ DAB المطبوع ليس سير العمل الحديث للمعاملة بأكمله.

يواجه مستثمرو الجنسية تعقيدًا إضافيًا.
يظل حد الاستثمار العقاري الحالي 400,000 دولار أمريكي، ويجب تنظيم معاملة الجنسية معًا مع:

• TTB

• DAB

• مبلغ البيع الرسمي

• الدفع البنكي

• شرط الثلاث سنوات

يجعل دليل TKGM الحالي للجنسية العلاقة بين TTB و DAB مهمة بشكل خاص.
حيث يتجاوز مبلغ TTB بالدولار لعقار ما مبلغ DAB المقدم لذلك العقار: يحد مبلغ DAB من المبلغ المعتبر

هذا يعني:

• لا ينبغي معاملة TTB بقيمة 430,000 دولار مع DAB بقيمة 390,000 دولار كاستثمار جنسية بقيمة 430,000 دولار.

• العكس مهم أيضًا. لا يمكن لـ DAB كبير أن ينقذ تلقائيًا TTB التي لا تدعم قيمة الجنسية المطلوبة.

لذلك: ارتفاع DAB ≠ ارتفاع قيمة العقار و ارتفاع DAB ≠ موافقة على الجنسية

إثبات الدفع منفصل أيضًا.
يتطلب دليل TKGM الحالي إيصالًا بنكيًا مؤهلاً يظهر الدفع للبائع أو المستلم المرتبط بشكل مناسب، مع ربط الدفع بمعاملة العقار / DAB.
وهكذا: DAB = تحويل العملة بينما إيصال البنك = الدفع و TTB = تحديد قيمة استثمار الجنسية

يجب على المستثمرين الأجانب جعل هذه السجلات تروي نفس القصة المالية.

خطأ حاسم آخر هو محاولة استخدام مصاريف المعاملة لتصنيع حد الجنسية.
يميز دليل الجنسية الحالي صراحةً بين ثمن العقار والعناصر المنفصلة مثل ضريبة القيمة المضافة، العمولة، المصاريف، الضرائب، الرسوم التي لا ينبغي ببساطة دمجها في مبلغ العقار المعلن المؤهل.
لذلك: إنفاق أكثر من 400,000 دولار إجمالاً لا يعني بالضرورة أنك اشتريت 400,000 دولار من العقارات المؤهلة.

استراتيجيات الجنسية متعددة العقارات ممكنة للمشتريات المباشرة، ولكن يجب تحليل كل عقار على حدة.
يجب على المستثمر تتبع عقار ↔ TTB ↔ DAB ↔ الدفع قبل جمع المحفظة معًا.
معاملات وعد البيع أكثر حساسية للوقت.
يتطلب الدليل الحالي دفع المبلغ المؤهل مقدمًا، وبالنسبة لـ DAB، يجب توثيق الجزء المدفوع مقدمًا على الأقل في موعد لا يتجاوز تاريخ عقد وعد البيع.

في النهاية، لا ينبغي أبدًا معاملة DAB كاستمارة مصرفية في اللحظة الأخيرة.
إنه جزء من البنية القانونية والمالية لمعاملة العقار للمشتري الأجنبي.

أكثر المشترين أمانًا يخططون لـ:
المشتري ← العقار ← السعر ← TTB عند الاقتضاء ← DAB ← KEP ← الدفع البنكي ← الطابو ← استراتيجية الجنسية / الإقامة
قبل أن تترك مبالغ كبيرة من المال سيطرتهم.

هذه هي القاعدة المركزية لهذا الدليل:
خطط للامتثال المالي قبل تحويل أموال العقار - وليس بعد ذلك.