عملية شراء العقار في تركيا 2026 | دليل خطوة بخطوة

يمكن للمشترين الأجانب إكمال عملية شراء العقار في تركيا بكفاءة عندما يتم التعامل مع كل مرحلة بالترتيب الصحيح.

تنتقل المعاملة النموذجية عبر عدة مراحل متميزة:

البحث عن العقار

↓

التحقق الأولي

↓

الحجز / الكابورا

↓

العناية الواجبة القانونية والفنية

↓

عقد الشراء

↓

الخدمات المصرفية ومصدر الأموال

↓

التقييم

↓

DAB

↓

DASK

↓

Web Tapu / طلب البيع

↓

الضرائب والرسوم

↓

فحص الملكية النهائي

↓

البيع الرسمي والتسجيل

↓

إتمام الدفع

↓

تسليم العقار

المبدأ الأكثر أهمية هو أنه لا ينبغي التعامل مع هذه المراحل كمهام إدارية منفصلة.

يمكن أن يؤثر خطأ في وقت مبكر من العملية على كل ما يلي.

على سبيل المثال:

• دفع عربون غير قابل للاسترداد قبل فحص Tapu يمكن أن يقلل من موقف المشتري التفاوضي؛

• تحويل الأموال قبل التخطيط لعملية DAB يمكن أن يخلق مشاكل في توثيق الدفع؛

• توقيع عقد شراء قبل التحقق من سلطة البائع يمكن أن يخلق مخاطر قانونية؛

• الانتظار حتى يوم Tapu لترتيب DASK يمكن أن يؤخر الإغلاق؛

• الاعتماد على سجل ملكية قديم دون فحص نهائي يمكن أن يعرض المشتري لقيد مسجل حديثًا.

تسمح المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة في تركيا — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) — ببدء طلبات السجل العقاري إلكترونيًا من خلال Web Tapu، بما في ذلك من خلال بوابة مخصصة للمستخدمين الأجانب. ثم تستمر عملية السجل العقاري من خلال مراجعة المستندات وإشعار الرسوم والموعد/التوقيع والتسجيل النهائي.

يشرح هذا الدليل عملية شراء العقار في تركيا بالكامل في عام 2026 من منظور المشتري الدولي.

هام: يمكن أن يختلف الإجراء الدقيق وفقًا لجنسية المشتري، ونوع العقار، وما إذا كان العقار معاد بيعه أو مملوكًا للمطور، وما إذا كان التمويل مستخدمًا، وما إذا كان المشتري يتصرف من خلال توكيل رسمي، وما إذا كانت الجنسية التركية جزءًا من هدف الاستثمار.

عملية شراء العقار في تركيا: ملخص سريع من 18 خطوة

بالنسبة لفرد أجنبي نموذجي يشتري شقة في إسطنبول، يمكن تلخيص العملية على النحو التالي:

1. تحديد هدف العقار والميزانية الإجمالية.

2. تأكيد أهلية المشتري الأجنبي.

3. العثور على العقار وفحصه.

4. التحقق من البائع والعقار الدقيق.

5. التفاوض على السعر والشروط التجارية الرئيسية.

6. توقيع اتفاقية حجز خاضعة للرقابة إذا لزم الأمر.

7. إكمال العناية الواجبة القانونية والمتعلقة بالمطور والفنية.

8. إنهاء عقد الشراء.

9. إعداد الخدمات المصرفية التركية ووثائق مصدر الأموال.

10. الحصول على تقرير تقييم العقار المطلوب.

11. إكمال إجراء DAB للعملة الأجنبية.

12. ترتيب التوكيل الرسمي/المترجم إذا لزم الأمر.

13. الحصول على DASK من جانب المشتري حيثما كان مطلوبًا.

14. تقديم طلب البيع من خلال Web Tapu / القناة الرسمية.

15. دفع رسوم Tapu والرسوم الخدمية المطبقة.

16. إعادة فحص الملكية وشروط الإغلاق.

17. إكمال البيع الرسمي والتسجيل.

18. التحقق من Tapu وإكمال التسليم المادي.

كل خطوة تخدم غرضًا مختلفًا.

تخطي واحدة لا يجعل الأخرى أقوى.

كم تستغرق عملية شراء العقار؟

لا توجد فترة معاملة مضمونة واحدة.

قد تتحرك عملية شراء نقدية مباشرة لإعادة البيع مع:

• ملكية نظيفة؛

• وثائق جاهزة؛

• أموال المشتري متاحة بالفعل؛

• تقييم مكتمل؛

• DAB مكتمل؛

بسرعة أكبر بكثير من:

• شراء خارج الخطة؛

• إعادة بيع مرهونة؛

• معاملة جنسية؛

• استحواذ عن بُعد باستخدام توكيل رسمي صادر في الخارج؛

• معاملة تتطلب مراجعة إضافية للمشتري الأجنبي.

لذلك يجب بناء الجدول الزمني حول جاهزية المعاملة، وليس حول وعد مندوب المبيعات بأن:

"كل شيء سينتهي غدًا."

الخطوة 1 — تحديد سبب الشراء

قبل اختيار العقار، حدد الهدف.

يمكن أن تشمل الأهداف المحتملة:

• الإقامة الشخصية؛

• دخل الإيجار طويل الأجل؛

• استثمار قصير الأجل؛

• نمو رأس المال؛

• الانتقال المستقبلي؛

• الجنسية التركية عن طريق الاستثمار؛

• الاستخدام العائلي؛

• التنويع.

العقار الصحيح لهدف واحد قد يكون غير مناسب لآخر.

على سبيل المثال:

• قد تناسب الشقة المركزية الراقية مشتري نمط الحياة.

• قد توفر شقة أصغر متصلة بالمترو اقتصاديات إيجار أقوى.

• قد يتم تسويق عقار بقيمة 400,000 دولار+ للجنسية، لكن أهلية الجنسية تتطلب فحوصات قانونية منفصلة.

الخطوة 2 — تحديد الميزانية الحقيقية

يجب أن تتضمن ميزانيتك أكثر من سعر القائمة.

خذ بعين الاعتبار:

سعر العقار

قيمة الاستحواذ المتفاوض عليها.

رسوم Tapu

تخضع عمليات نقل الملكية لرسوم سند الملكية.

التقييم

حيثما كان مطلوبًا.

الخدمات المصرفية / الصرف الأجنبي

تكاليف التحويل الدولي وتحويل العملة.

DASK

تأمين الزلازل الإلزامي حيثما ينطبق.

القانونية / الترجمة / التوكيل الرسمي

إذا لزم الأمر.

عمولة الوكالة

حيثما ينطبق.

الأثاث / التجديد

خاصة للشقق المعاد بيعها.

Aidat

رسوم إدارة المبنى/الموقع الشهرية.

احتياطي ما بعد الشراء

المرافق والتأمين والصيانة والإدارة.

لذلك، يتطلب عقار بقيمة 300,000 يورو أكثر من 300,000 يورو بالضبط من رأس المال المتاح.

الخطوة 3 — تأكيد أهلية المشتري الأجنبي

قد يستحوذ الأشخاص الطبيعيون الأجانب على العقارات التركية رهنًا للقيود المعمول بها.

قبل دفع عربون كبير، تأكد من أن:

• جنسية المشتري مؤهلة؛

• موقع العقار لا يخضع لقيد ذي صلة؛

• حدود الملكية الأجنبية المطبقة غير متجاوزة؛

• يمكن للمشتري شراء العقار قانونيًا.

هذا مهم بشكل خاص لـ:

• الأراضي؛

• أنواع العقارات غير العادية؛

• المناطق الجغرافية الحساسة.

بالنسبة لمعظم شقق إسطنبول القياسية، قد تكون هذه الخطوة روتينية — لكن يجب تأكيدها.

الخطوة 4 — العثور على العقار وفحصه

بمجرد فهم الأهلية والميزانية، ضع قائمة مختصرة بالعقارات المناسبة.

قيّم:

• المنطقة؛

• الحي؛

• المبنى؛

• النقل؛

• الطابق؛

• المنظر؛

• الاتجاه؛

• المساحة الصافية؛

• عمر المبنى؛

• الحالة الفيزيائية؛

• ملف الإيجار.

لا تقيّم العقار باستخدام صور الإعلانات وحدها.

للعقار المعاد بيعه، افحص ماديًا:

• الشقة؛

• مدخل المبنى؛

• القبو؛

• المناطق المشتركة؛

• موقف السيارات؛

• الشارع المحيط.

للمشتريات عن بُعد، رتب فحص فيديو مباشر بدلاً من الاعتماد فقط على المواد التسويقية المسجلة مسبقًا.

الخطوة 5 — تحديد العقار الدقيق

قبل التفاوض بجدية، حدد بالضبط ما تشتريه.

يمكن أن تشمل المعلومات ذات الصلة:

• المحافظة؛

• المنطقة؛

• الحي؛

• Ada؛

• Parsel؛

• المبنى/الكتلة؛

• الطابق؛

• القسم المستقل؛

• نوع العقار.

بالنسبة لمشاريع المطورين، ميّز بين:

رقم الوحدة التسويقي

و

رقم القسم المستقل الرسمي.

يمكن أن يختلفا.

يجب أن يكون الفرق قابلًا للتتبع.

الخطوة 6 — التحقق من البائع

حدد من لديه السلطة القانونية للبيع.

قد يكون البائع:

• مالكًا فرديًا مسجلًا؛

• شركة مطور؛

• كيانًا شركيًا آخر؛

• ممثلًا بموجب توكيل رسمي.

بالنسبة للأفراد، تأكد من أن الشخص الذي يعرض العقار يتوافق مع الملكية المسجلة.

بالنسبة للشركات، تأكد من:

• الكيان القانوني الدقيق؛

• تفاصيل الشركة؛

• سلطة التوقيع.

لا ترسل عربونًا فقط لأن مندوب المبيعات لديه مفاتيح الشقة.

الخطوة 7 — التفاوض على الشروط التجارية

قبل دفع المال، اتفق على شروط المعاملة الأساسية.

تشمل هذه عادةً:

• سعر الشراء؛

• العملة؛

• العربون؛

• جدول الدفع؛

• تاريخ العقد الرئيسي؛

• تاريخ نقل Tapu المتوقع؛

• الأثاث المشمول؛

• الحيازة الخالية؛

• تسليم المطور حيثما كان ذلك مناسبًا.

بالنسبة لمشتري الرهن العقاري، يجب أيضًا معالجة شروط التمويل.

يجب أن تظهر الوعود التجارية المهمة في النهاية كتابيًا.

الخطوة 8 — توقيع اتفاقية حجز فقط إذا لزم الأمر

قد يُطلب دفع عربون حجز — يُسمى عادةً Kapora — لإزالة العقار من السوق.

قبل الدفع، يجب أن يذكر مستند الحجز:

• العقار الدقيق؛

• سعر الشراء؛

• المبلغ المدفوع؛

• فترة الحجز؛

• ما إذا كان المبلغ يصبح جزءًا من سعر الشراء؛

• شروط الاسترداد؛

• إلغاء البائع؛

• إلغاء المشتري؛

• شروط العناية الواجبة.

لا تفترض أن كل دفعة Kapora متطابقة قانونيًا.

يميز القانون التركي بين مفاهيم مثل:

• bağlanma parası؛

• cayma parası.

الخطوة 9 — إكمال العناية الواجبة القانونية

هذه واحدة من أهم مراحل عملية شراء العقار في تركيا.

قبل الالتزام ماديًا، تحقق من:

الملكية

من يملك العقار؟

هوية العقار

هل تتطابق الشقة مع السجل؟

Takyidat

هل هناك:

• رهون؛

• توقيفات؛

• شروح؛

• حقوق ارتفاق؛

• قيود أخرى؟

سلطة البائع

هل يمكن للشخص/الشركة البيع فعليًا؟

حالة البناء

ما هو:

• kat mülkiyeti؛

• kat irtifakı؛

• İskan؛

• حالة الترخيص؟

أهلية المشتري الأجنبي

هل يمكن لهذا المشتري بالذات شراء هذا العقار بالذات؟

لا ينبغي أن يمضي العقار إلى الإغلاق فقط لأن البائع يقول:

"Tapu نظيف."

يجب مراجعة السجل الأساسي.

الخطوة 10 — إكمال الفحوصات الفنية والمادية

تجيب العناية الواجبة القانونية على:

"هل يمكنني شراؤه قانونيًا؟"

يجيب الفحص الفني على:

"ما الذي أشتريه ماديًا؟"

اعتمادًا على عمر العقار وقيمته، افحص:

• الشقوق؛

• الرطوبة؛

• السباكة؛

• الأنظمة الكهربائية؛

• النوافذ؛

• التدفئة؛

• التكييف؛

• السطح؛

• القبو؛

• المصاعد؛

• المناطق المشتركة.

بالنسبة للمخاوف المتعلقة بالزلازل، استشر متخصصًا فنيًا مناسبًا بدلاً من التعامل مع:

• DASK؛

• عمر المبنى؛

• المظهر؛

كأدلة هندسية نهائية.

الخطوة 11 — إجراء العناية الواجبة بالمطور للعقار الجديد

إذا كنت تشتري من مطور، أضف طبقة أخرى.

تحقق من:

• البائع القانوني؛

• سجلات MERSİS؛

• ملكية الأرض؛

• مقاول البناء؛

• رخصة البناء؛

• هيكل المشروع؛

• المواصفات الفنية؛

• حماية الدفع؛

• تاريخ التسليم.

بالنسبة لمشاريع خارج الخطة، حدد ما يحمي مدفوعاتك إذا لم يكتمل المشروع.

الخطوة 12 — إنهاء عقد الشراء

بمجرد فهم المخاطر الجوهرية، أنهِ اتفاقية شراء العقار.

يجب أن يذكر العقد بوضوح:

• الأطراف؛

• العقار الدقيق؛

• سعر الشراء؛

• العملة؛

• جدول الدفع؛

• احتساب العربون؛

• شروط نقل الملكية؛

• التسليم؛

• التقصير؛

• شروط الاسترداد؛

• العقوبات؛

• شروط النزاع.

بالنسبة للعقار خارج الخطة، أضف:

• المواصفات الفنية؛

• وثائق المشروع؛

• الموعد النهائي للتسليم؛

• أحكام تغيير المشروع.

لا يحل العقد الخاص بحد ذاته محل عملية التسجيل الرسمية التي يتم من خلالها نقل الملكية الحقيقية.

الخطوة 13 — الحصول على رقم ضريبي / هوية تركية حسب الحاجة

يحتاج المشترون الأجانب إلى معلومات تعريف مناسبة للمعاملة الرسمية والإجراءات المصرفية ذات الصلة.

اعتمادًا على وضع المشتري، قد يشمل ذلك:

• رقم الهوية الأجنبية التركي؛

• رقم التعريف الضريبي التركي.

قد يحصل الأجانب الذين ليس لديهم بالفعل الهوية التركية المناسبة على ترتيبات الرقم الضريبي ذات الصلة قبل الانتقال إلى مراحل الخدمات المصرفية والإغلاق.

غالبًا ما يتم هذا مبكرًا في الممارسة العملية لأن البنوك والمشاركين الآخرين في المعاملة قد يحتاجون إليه.

الخطوة 14 — إعداد الحساب المصرفي وتدفق الأموال

غالبًا ما يكون الحساب المصرفي التركي مفيدًا لكنه ليس مطلبًا عالميًا لكل هيكل شراء عقار.

قبل إرسال أموال كبيرة، حدد:

• أين توجد الأموال حاليًا؛

• بأي عملة يتم الاحتفاظ بها؛

• أي بنك سيستقبلها؛

• من هو المستفيد النهائي؛

• ما دليل مصدر الأموال الذي سيكون مطلوبًا؛

• كيف سيتم ترتيب DAB.

لا تنتظر حتى يوم Tapu لتكتشف أن بنكك:

• لديه حدود تحويل؛

• يحتاج وثائق الامتثال؛

• لم يقم بتصفية الأموال الواردة.

الخطوة 15 — إعداد وثائق مصدر الأموال

يمكن أن تؤدي التحويلات العقارية الدولية الكبيرة إلى فحوصات KYC/AML العادية.

اعتمادًا على مصدر المال، قد تشمل الوثائق:

• المدخرات المصرفية؛

• سجلات الرواتب؛

• بيع عقار آخر؛

• أرباح الشركة؛

• دخل الأعمال؛

• تصفية الاستثمار؛

• الميراث.

المعاملة المشروعة أسهل بكثير في المعالجة عندما يستطيع المشتري توثيق:

من أين جاء المال

و

لماذا يتم تحويله.

الخطوة 16 — الحصول على تقرير تقييم العقار

تتطلب TKGM حاليًا تقارير تقييم لمعاملات محددة يكون فيها الشخص الطبيعي الأجنبي هو المشتري. تنص TKGM على أن إطار التقييم الحالي ينطبق على معاملات الاستحواذ ذات الصلة من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب وأن تقارير التقييم يتم إعدادها من خلال منظمات تقييم معتمدة.

تحدد عملية التقييم عمومًا القيمة السوقية المقدرة رسميًا للعقار للمعاملة المعمول بها.

لا ينبغي الخلط بين التقرير و:

• العناية الواجبة القانونية؛

• الفحص الهندسي؛

• المشورة الاستثمارية.

كل منها له وظيفة مختلفة.

هل يمكن أن يكون التقييم أقل من سعر الشراء؟

نعم.

على سبيل المثال:

• سعر الشراء المتفق عليه: 20 مليون ليرة تركية

• التقييم: 17.5 مليون ليرة تركية

هذا لا يمنع تلقائيًا الشراء العادي.

لكن الفرق قد يهم لـ:

• التمويل؛

• الجنسية؛

• تحليل سعر المشتري.

الفرق الكبير غير المبرر يستحق التحقيق.

الخطوة 17 — إكمال عملية DAB

يخضع الأشخاص الطبيعيون الأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا لعملية Döviz Alım Belgesi — DAB.

تؤكد TKGM أن المشترين الأجانب يجب عليهم بيع العملة الأجنبية ذات الصلة من خلال بنك لإطار البنك المركزي وتقديم DAB الصادر عن البنك لمعاملة السجل العقاري. ينطبق شرط DAB على عمليات الاستحواذ من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب منذ 24 يناير 2022.

يجب تنسيق هذا قبل البيع الرسمي.

لا تقم بـ:

تحويل كل عملتك الأجنبية بشكل غير رسمي أولاً

ثم تسأل:

"كيف ننشئ DAB؟"

خطط لتدفق المعاملة قبل التحويل.

من يمكنه ترتيب DAB؟

اعتمادًا على هيكل المعاملة، يمكن التعامل مع التحويل من خلال البنك المعني من قبل أطراف المعاملة المسموح لهم أو الممثلين المفوضين بموجب القواعد المعمول بها.

المهم هو أن:

• تفاصيل المشتري؛

• معاملة العقار؛

• مبلغ العملة؛

• الوثائق المصرفية؛

يتم تنسيقها بشكل صحيح.

يحتاج مشترو الجنسية إلى دليل بنكي إضافي

بالنسبة لمبيعات العقارات العادية للمشتري الأجنبي، تحدد TKGM DAB كمستند العملة الرئيسي.

بالنسبة لمعاملات عقار الجنسية التركية، تتطلب TKGM بالإضافة إلى ذلك دليلًا بنكيًا يظهر الدفع من المشتري إلى البائع.

هذا يجعل تسلسل الدفع مهمًا بشكل خاص.

الخطوة 18 — إعداد التوكيل الرسمي إذا كنت لن تحضر

لا يحتاج المشتري الأجنبي بالضرورة إلى حضور كل خطوة شخصيًا.

يمكن للتوكيل الرسمي المعد بشكل صحيح — Vekaletname — أن يخول ممثلًا للتعامل مع أعمال محددة.

إذا تم إعداده في الخارج، قد يتطلب التوكيل الرسمي:

• Apostille أو التسديد المعمول به؛

• ترجمة تركية؛

• شكل مناسب؛

• سلطة استحواذ محددة.

تحتفظ TKGM بإرشادات مخصصة للتوكيلات الرسمية الصادرة في الخارج المستخدمة لمعاملات السجل العقاري.

الخطوة 19 — ترتيب مترجم محلف إذا لزم الأمر

إذا كان الطرف المشارك شخصيًا في المعاملة الرسمية لا يتحدث التركية، فقد يكون هناك حاجة إلى مترجم محلف.

تُدرج إجراءات البيع الأجنبي المنشورة من TKGM مترجمًا محلفًا ضمن المتطلبات حيث لا يتحدث أحد الأطراف التركية.

لا تعتمد على مندوب مبيعات العقارات للعمل بشكل غير رسمي كمترجم رسمي عند الإغلاق.

الخطوة 20 — ترتيب DASK قبل الإغلاق

بالنسبة للمباني ذات الصلة، يشكل تأمين الزلازل الإلزامي جزءًا من عملية Tapu.

لكن هناك قاعدة جديدة مهمة لعام 2026.

بالنسبة لمبيعات المساكن المسجلة في 5 سبتمبر 2026 أو بعد ذلك، تنص DASK على أن:

• بوليصة البائع الحالية تنتهي في تاريخ المعاملة؛

• يجب على المشتري الحصول على بوليصة تأمين الزلازل الإلزامية السارية باسمه قبل نقل العقار؛

• يتم فحص بوليصة المشتري أثناء البيع؛

• تنطبق نفس القاعدة سواء تم إكمال البيع أمام مديرية السجل العقاري أو أمام سردفتر.

هذا تغيير كبير لقوائم مراجعة الإغلاق لعام 2026.

DASK لا يثبت السلامة من الزلازل

DASK هو متطلب تأميني.

لا يشهد بأن المبنى:

• يفي بكل معيار هيكلي؛

• مقاوم للزلازل؛

• اجتاز تقييمًا هندسيًا.

العناية الواجبة الهيكلية منفصلة.

الخطوة 21 — تقديم طلب البيع الرسمي

يمكن بدء طلب البيع من خلال قنوات السجل العقاري الرسمية، بما في ذلك Web Tapu.

توضح TKGM أن Web Tapu يسمح لمالكي العقارات أو المستخدمين المفوضين بـ:

• تقديم طلبات المعاملات عبر الإنترنت؛

• إرسال المستندات اللازمة إلكترونيًا؛

• متابعة العملية؛

• تلقي معلومات الرسوم والموعد.

يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يفتقرون إلى رقم الهوية الأجنبية التركي/بيانات اعتماد e-Devlet استخدام بوابة FOR FOREIGNER المخصصة.

المستندات النموذجية لبيع المشتري الأجنبي

تحدد إجراءات البيع المنشورة من TKGM مستندات تشمل:

• جواز السفر / وثيقة الهوية؛

• وثيقة التمثيل حيثما ينطبق؛

• معلومات سند الملكية حيثما كانت متاحة؛

• تقرير تقييم العقار المطلوب؛

• تأمين الزلازل الإلزامي حيثما ينطبق؛

• مترجم محلف حيثما كان مطلوبًا.

اعتمادًا على المعاملة، قد تكون هناك حاجة أيضًا إلى مستندات إضافية مثل:

• DAB؛

• دليل الدفع البنكي للجنسية؛

• التوكيل الرسمي؛

• وثائق الشركة.

الخطوة 22 — انتظار مراجعة المستندات

بعد تقديم الطلب، يراجع السجل العقاري الملف.

يمكن أن يشمل ذلك التحقق من:

• الأطراف؛

• العقار؛

• القيود؛

• المستندات؛

• متطلبات المشتري الأجنبي؛

• الرسوم.

يمكن لمقدم الطلب تتبع معلومات الطلب ذات الصلة، بما في ذلك:

• المرحلة الحالية؛

• المستندات المفقودة؛

• رموز الرسوم؛

• تفاصيل الموعد؛

• اكتمال التسجيل،

من خلال أنظمة تتبع الطلبات الخاصة بـ TKGM.

إذا كانت المستندات غير مكتملة، حل النقص قبل موعد الإغلاق.

الخطوة 23 — تلقي رسالة SMS / معلومات الموعد

في إطار سير عمل Web Tapu، ترسل TKGM الإشعارات ذات الصلة بعد معالجة الملف.

يمكن أن تشمل هذه:

• رسوم Tapu المطلوبة؛

• رسوم صندوق الخدمة/الدورية؛

• رموز الدفع؛

• تاريخ ووقت التوقيع.

يوضح إجراء Web Tapu المنشور من TKGM أنه بعد مراجعة الطلب، يتلقى مقدم الطلب معلومات الدفع والموعد ويكمل مرحلة التوقيع في الوقت المحدد.

لا تدفع رسومًا فقط لأن شخصًا ما يرسل لك حسابًا بنكيًا غير رسمي.

تحقق من تعليمات الدفع الرسمية.

الخطوة 24 — دفع Tapu Harcı

اعتبارًا من عام 2026، تظل رسوم نقل الملكية الرسمية:

المشتري

2% من قيمة النقل/الاستحواذ الحقيقية المعلنة

البائع

2% من قيمة النقل/الاستحواذ الحقيقية المعلنة

إجمالي العبء القانوني:

4%، مقسمة 2% + 2%.

تؤكد إدارة الإيرادات التركية أن المشتري والبائع يُفرض عليهما بشكل منفصل 20 في الألف (2%) وأن القيمة المعلنة لا يمكن أن تكون أقل من قيمة الضريبة العقارية الحقيقية المطبقة للعقار لحساب الرسوم.

مثال: رسوم Tapu

لنفترض أن سعر النقل الحقيقي المعلن هو:

15,000,000 ليرة تركية

حصة المشتري القانونية

2%

=

300,000 ليرة تركية

حصة البائع القانونية

2%

=

300,000 ليرة تركية

الإجمالي:

600,000 ليرة تركية

من الناحية التجارية، يتفاوض الطرفان أحيانًا على من يتحمل اقتصاديًا تكاليف معينة.

لكن يجب تمييز إطار المسؤولية القانونية عن الترتيبات التجارية الخاصة.

لا تعلن سعر بيع منخفض بشكل مصطنع

تحذر إدارة الإيرادات تحديدًا المشترين والبائعين من إعلان سعر نقل العقار الحقيقي.

حيث يكون السعر المعلن أقل من قيمة الضريبة العقارية للعقار، لا يمكن ببساطة استخدام الحساب المطبق لذلك الرقم الأقل.

يمكن أن يؤدي الإعلان المنخفض إلى:

• تعرض ضريبي؛

• عقوبات؛

• مشاكل أرباح رأسمالية مستقبلية؛

• عدم اتساق في الجنسية؛

• عدم تطابق الوثائق المصرفية.

الخطوة 25 — دفع رسوم صندوق الخدمة الدورية / TKGM

بالإضافة إلى Tapu harcı، يمكن أن تتضمن معاملات السجل العقاري رسوم خدمة döner sermaye المعمول بها.

تنشر TKGM تعريفة محددة لعام 2026 سارية من 1 يناير 2026.

يعتمد المبلغ على فئة المعاملة/التعريفة المعمول بها بدلاً من أن يكون نسبة مئوية عالمية من سعر العقار.

تأكد من المبلغ الرسمي من إشعار المعاملة.

الخطوة 26 — إجراء فحص الملكية النهائي

قبل أن يصبح سعر الشراء النهائي غير قابل للعكس، افحص السجل الحالي مرة أخرى.

تأكد من:

• لا يزال البائع هو المالك المسجل؛

• حالة الرهن المتوقعة؛

• التوقيفات؛

• الشروح؛

• الإفراجات المتفق عليها؛

• عدم ظهور قيد جديد غير متوقع.

هذا مهم بشكل خاص عندما مرت أسابيع أو أشهر منذ العناية الواجبة الأولية.

فكر في العملية على أنها:

فحص العناية الواجبة

"ما هو الوضع القانوني للعقار عندما أقرر الشراء؟"

فحص الإغلاق

"هل لا يزال في الوضع القانوني المتفق عليه اليوم؟"

كلاهما مهم.

الخطوة 27 — تأكيد رفع الرهن إذا كان على البائع دين

يمكن بيع عقار معاد بيعه أثناء سداد رهن بنكي قائم كجزء من الإغلاق.

يجب أن تنسق المعاملة:

• دين البائع؛

• سداد البنك؛

• وثائق رفع الرهن؛

• دفع المشتري؛

• التسجيل.

تنص TKGM على أنه بمجرد أن يرسل البنك المعني وثائق رفع الرهن إلكترونيًا، يمكن للسجل العقاري معالجة الحذف.

لا تعتمد فقط على قول البائع:

"لقد دفعت للبنك أمس."

الخطوة 28 — تنسيق الدفع النهائي

قبل يوم الإغلاق، يجب أن يعرف الجميع:

متى يتحرك المال بالضبط؟

تعتمد الهياكل المحتملة على المعاملة.

الخطر الرئيسي هو سؤال الإغلاق الكلاسيكي:

هل يدفع المشتري أولاً، أم تنتقل الملكية أولاً؟

يجب أن تقلل العملية الفترة التي يكون فيها أحد الطرفين قد تخلى عن القيمة دون تلقي المقابل المتفق عليه.

Güvenilir Hesap / الدفع الآمن

تدير TKGM و Takasbank نظام Güvenilir Hesap، وهو نظام رقمي يهدف إلى تقليل مخاطر الدفع مقابل الملكية.

في إطار النظام:

• يتم بدء طلب البيع؛

• يتم تحويل أموال الشراء إلى حساب خاص في Takasbank؛

• تبقى الأموال محظورة؛

• بعد اكتمال التسجيل، يتم تحرير الأموال تلقائيًا للبائع.

ومع ذلك، تتضمن متطلبات المستخدم المنشورة الحالية معلومات هوية/IBAN تركية محددة، لذلك يجب على المشترين الأجانب تأكيد أهليتهم وهيكل معاملتهم بدلاً من افتراض أن النظام متاح عالميًا لكل مشترٍ دولي.

الخطوة 29 — حضور الإغلاق الرسمي

يمكن إكمال البيع النهائي من خلال الطريق الرسمي المعتمد.

بالنسبة لعملية السجل العقاري القياسية، يحضر الأطراف المطلوبون أو ممثلوهم المفوضون مرحلة التوقيع ذات الصلة.

يتم فحص المستندات والإقرارات الرسمية.

إذا كان المشتري لا يتحدث التركية ويشارك شخصيًا، فقد يكون هناك حاجة إلى مترجم محلف معتمد.

يجب على المشتري التحقق قبل التوقيع من:

• الاسم؛

• العقار؛

• السعر؛

• حصة الملكية؛

• نوع المعاملة.

لا توقع أولاً ثم تسأل بعد ذلك.

الخطوة 30 — البديل: البيع الرسمي للعقار من خلال سردفتر

تسمح تركيا أيضًا لكتاب العدل بتنفيذ عقود البيع الرسمية للعقارات غير المنقولة.

تؤكد وزارة العدل أن النظام يسمح لكتاب العدل بـ:

• استلام الطلب؛

• فحص القيود والمتطلبات القانونية؛

• إعداد عقد البيع الرسمي؛

• الحصول على رقم سجل السجل العقاري من خلال النظام؛

• إرسال المعاملة للتسجيل.

هذا طريق رسمي بديل — وليس نفس مجرد توثيق اتفاقية شراء خاصة.

متطلبات المشتري الأجنبي مثل:

• DAB المطبق؛

• التقييم؛

• قيود الاستحواذ؛

• DASK؛

لا تزال بحاجة إلى الاستيفاء.

تنطبق قاعدة بوليصة DASK للمشتري الصادرة في 5 سبتمبر 2026 صراحةً على المبيعات التي تتم سواء في السجل العقاري أو أمام سردفتر.

رسوم بيع السردفتر في 2026

تنص تعريفة السردفتر لعام 2026 على أنه حيث يعد السردفتر عقد بيع رسمي لعقار غير منقول، تُحسب رسوم السردفتر بنسبة 1 في الألف من قيمة بيع العقار، رهنًا بالحد الأدنى والأقصى المطبقين في التعريفة.

يبقى إطار رسوم نقل الملكية العادية منفصلاً.

لذلك، قارن تكاليف الإجراء الإجمالية قبل اختيار طريق السردفتر.

الخطوة 31 — التسجيل ينقل الملكية

هذه هي اللحظة القانونية الحاسمة.

اتفاقية الحجز لا تجعل المشتري المالك المسجل.

اتفاقية البيع الخاصة لا تجعل المشتري بحد ذاتها المالك المسجل.

يحدث تغيير الملكية الفعلي من خلال عملية التسجيل الرسمية.

بعد الموافقة على البيع وتسجيله:

البائع

↓

الملكية المسجلة

↓

المشتري

يجب على المشتري بعد ذلك التحقق من النتيجة الرسمية.

الخطوة 32 — التحقق من Tapu الجديد

بعد التسجيل، تأكد من:

• هوية المشتري الكاملة؛

• حصة الملكية؛

• القسم المستقل الدقيق؛

• تفاصيل العقار.

لا تترك المعاملة فقط مع:

• رسالة تهنئة من مندوب المبيعات؛

• إيصال الدفع؛

• عقد خاص.

تأكد من الملكية المسجلة.

الخطوة 33 — الاحتفاظ بملف المعاملة الكامل

احتفظ بـ:

القانونية

• عقد الشراء؛

• التوكيل الرسمي؛

• تقرير العناية الواجبة.

السجل العقاري

• Tapu؛

• سجلات الطلب/الإغلاق.

الخدمات المصرفية

• SWIFT الوارد؛

• DAB؛

• إيصال دفع البائع.

التقييم

• وثائق Ekspertiz / التقييم.

التأمين

• DASK.

التكاليف

• إيصالات رسوم Tapu؛

• إيصالات الرسوم الخدمية؛

• فواتير القانونية/الوكالة.

يجب أن يكون مشترو الجنسية منضبطين بشكل خاص بشأن سجلات المعاملات.

الخطوة 34 — إكمال التسليم المادي

الملكية القانونية والحيازة المادية مرتبطتان لكن منفصلتان.

عند التسليم، تحقق من:

• المفاتيح؛

• بطاقات الدخول؛

• أجهزة التحكم في موقف السيارات؛

• التخزين؛

• الأثاث؛

• الأجهزة؛

• قراءات العدادات؛

• العيوب المرئية.

بالنسبة لعقار مطور، استخدم سجل تسليم/عيوب مكتوبًا حيثما كان ذلك مناسبًا.

الخطوة 35 — فحص Aidat وإدارة المبنى

اتصل بإدارة الموقع أو المبنى.

تأكد من:

• aidat الشهري؛

• طريقة الدفع؛

• رصيد البائع المستحق؛

• أنظمة الدخول؛

• تفاصيل الاتصال بالإدارة.

يجب أن يوضح عقد الشراء المسؤولية عن الالتزامات المستحقة قبل النقل.

الخطوة 36 — نقل / فتح حسابات المرافق

اعتمادًا على العقار، رتب:

• الكهرباء؛

• الماء؛

• الغاز؛

• الإنترنت.

الخطوة 37 — ترتيب إدارة العقار إذا كنت تعيش في الخارج

يجب على المالكين الأجانب الذين لن يعيشوا في تركيا أن يقرروا من سيدير:

• حالات الطوارئ؛

• الفواتير؛

• الصيانة؛

• المستأجرين؛

• المفاتيح؛

• الفحوصات.

افعل هذا فورًا بعد الإغلاق بدلاً من انتظار المشكلة الأولى.

عملية المشتري النقدي

قد تتبع معاملة نقدية مباشرة:

اختيار العقار
↓
العربون
↓
العناية الواجبة
↓
العقد
↓
التقييم
↓
تحضير الأموال
↓
DAB
↓
DASK
↓
طلب Web Tapu
↓
الرسوم
↓
فحص الملكية النهائي
↓
الدفع + التسجيل
↓
التسليم

النقد لا يلغي الفحوصات القانونية.

إنه ببساطة يزيل اعتبارات المُقرض.

عملية مشتري الرهن العقاري

تضيف عملية الشراء الممولة مسارًا آخر:

الموافقة المبدئية
↓
اختيار العقار
↓
تقييم البنك للعقار
↓
المراجعة القانونية / الضمان
↓
الموافقة النهائية على الائتمان
↓
رأس مال المشتري + القرض
↓
تنسيق DAB / الدفع
↓
تسجيل Tapu + الرهن

يجب أن يتناول عقد العقار ما يحدث إذا:

• تم رفض التمويل؛

• كان التقييم منخفضًا جدًا؛

• وافق البنك على أقل من المتوقع.

عملية المشتري عن بُعد

قد يستخدم المشتري الذي يشتري من الخارج:

اختيار العقار عن بُعد
↓
العناية الواجبة المستقلة
↓
توكيل رسمي أجنبي/قنصلي
↓
العقد
↓
الخدمات المصرفية / DAB
↓
الممثل يتعامل مع الإغلاق
↓
التحقق من Tapu
↓
التسليم / الإدارة عن بُعد

عملية مشتري العقار خارج الخطة

تتطلب مشتريات خارج الخطة خطوات إضافية قبل عملية الإغلاق العادية.

سير العمل النموذجي:

التحقق من المطور
↓
فحص الأرض / الترخيص
↓
معلومات ما قبل العقد
↓
هيكل مسكن مدفوع مقدمًا رسمي
↓
أمن الدفع
↓
الأقساط
↓
مراقبة البناء
↓
الإنجاز / İskan
↓
النقل النهائي

بالنسبة للمساكن المدفوعة مقدمًا المؤهلة، تفرض قواعد وزارة التجارة الحالية حمايات إضافية للمستهلك.

عملية شراء عقار الجنسية

يضيف الاستحواذ الموجه نحو الجنسية طبقة امتثال أخرى.

يتضمن الهيكل النموذجي:

• اختيار العقار المناسب؛

• فحص أهلية الجنسية؛

• إجراء العناية الواجبة القانونية؛

• التحقق من أهلية البائع/العقار؛

• الحصول على التقييم / TTB؛

• هيكلة المدفوعات المصرفية؛

• الحصول على DAB؛

• تحويل المبلغ المؤهل؛

• إكمال Tapu؛

• تسجيل القيد/التعهد المطلوب؛

• المضي في وثائق الجنسية.

لا تتعامل مع أهلية الجنسية كمجرد مربع اختيار نهائي بسيط.

يجب أن تؤثر على المعاملة من البداية.

قائمة مراجعة الإغلاق الجديدة لعام 2026

بالنسبة لمبيعات العقارات المكتملة في سبتمبر 2026 وما بعده، يجب أن يراعي ملف الإغلاق تحديدًا قاعدة DASK الجديدة.

قبل Tapu

•  بوليصة DASK للمشتري صادرة باسم المشتري

•  البوليصة سارية

•  معلومات العقار صحيحة

•  يمكن إكمال فحص البوليصة المطلوب

تنص DASK على أن هذا المتطلب ينطبق على مبيعات المساكن المسجلة في 5 سبتمبر 2026 أو بعد ذلك.

قائمة مراجعة وثائق المشتري الأجنبي الكاملة

المشتري

•  جواز السفر / الهوية المقبولة

•  تفاصيل الرقم الضريبي التركي/YKN حسب الاقتضاء

•  معلومات الاتصال

•  التوكيل الرسمي إذا كان ممثلًا

•  ترتيبات المترجم المحلف إذا لزم الأمر

العقار

•  معلومات الملكية الحالية

•  القسم المستقل الدقيق

•  تقرير التقييم حيثما كان مطلوبًا

•  DASK

•  وثائق البناء/العقار حسب الاقتضاء

القانونية

•  مراجعة العناية الواجبة

•  وثائق رفع الرهن حيثما ينطبق

•  سلطة البائع

•  عقد الشراء

الخدمات المصرفية

•  دليل مصدر الأموال

•  DAB

•  إيصالات التحويل

•  تم التحقق من حساب البائع

الإغلاق

•  تم دفع Tapu harcı

•  تم دفع رسوم Döner sermaye/الخدمة

•  فحص الملكية النهائي

•  تم تأكيد الموعد

•  تم تأكيد هيكل الدفع النهائي

الجنسية حيثما ينطبق

•  TTB / التقييم المطلوب

•  إيصال بنكي من المشتري → البائع

•  DAB

•  تم التحقق من القيمة المؤهلة

•  ترتيب الشرح/التعهد المطلوب

ماذا يحدث في يوم Tapu؟

يمكن أن يبدو تسلسل يوم الإغلاق المبسط كما يلي:

1. تأكيد الموعد
تأكد من جاهزية المستندات والأطراف/الممثلين.

2. تأكيد دفع الرسوم
استخدم تعليمات الدفع الرسمية.

3. تأكيد DASK
بالنسبة لمعاملات المساكن المؤهلة بعد 5 سبتمبر 2026، يجب أن تكون بوليصة المشتري نشطة بالفعل.

4. إجراء مراجعة الملكية النهائية
تأكد من عدم وجود قيد غير متوقع.

5. تأكيد جاهزية الدفع
يجب أن تكون أموال المشتري متاحة وفقًا لآلية الإغلاق المتفق عليها.

6. مراجعة تفاصيل المعاملة الرسمية
تحقق من:

• العقار؛

• السعر؛

• الأطراف.

7. توقيع مستندات البيع الرسمية
يكمل المشتري/البائع أو الممثلون المفوضون الإقرارات الرسمية.

8. يحدث التسجيل
يتم تسجيل الملكية للمشتري.

9. إكمال الدفع
وفقًا لآلية الإغلاق الخاضعة للرقابة.

10. تأكيد موقف الملكية الجديد
تحقق من التسجيل.

ما الذي لا يجب عليك فعله أبدًا في يوم الإغلاق؟

لا تقم بـ:

• إحضار سعر الشراء الكامل نقدًا بدون سبب موثق؛

• إرسال المال إلى IBAN تم تغييره حديثًا دون التحقق؛

• توقيع مستندات لا تفهمها؛

• الاعتماد على مترجم غير رسمي؛

• تخطي فحص السجل النهائي؛

• قبول رهن/شرح جديد لم تكن تتوقعه؛

• إعلان سعر بيع منخفض بشكل مصطنع؛

• افتراض أن DASK القديم للبائع لا يزال كافيًا بعد قاعدة 2026 الجديدة.

يجب أن ينفذ يوم الإغلاق قرارات تم اتخاذها بالفعل.

لا ينبغي أن يكون اليوم الذي تكتشف فيه لأول مرة هيكل المعاملة.

أخطاء شراء العقار الشائعة

الخطأ 1 — الدفع قبل العناية الواجبة
يفقد المشتري نفوذه قبل معرفة المخاطر.

الخطأ 2 — الخلط بين العقد والملكية
تعتمد الملكية على التسجيل الرسمي.

الخطأ 3 — التعامل مع Kapora على أنها غير قابلة للاسترداد تلقائيًا
طابعها القانوني والتعاقدي مهم.

الخطأ 4 — فتح الحساب المصرفي متأخرًا جدًا
قد تتطلب الأموال الدولية مراجعة الامتثال.

الخطأ 5 — تحويل العملة قبل التخطيط لـ DAB
يمكن أن يؤدي هذا إلى تعقيد وثائق دفع المشتري الأجنبي.

الخطأ 6 — استخدام نسخة Tapu قديمة
يمكن أن تختلف القيود الحالية.

الخطأ 7 — تجاهل DASK من جانب المشتري في سبتمبر 2026
تتطلب القاعدة الجديدة بوليصة المشتري الخاصة قبل عمليات نقل السند السكنية المعمول بها.

الخطأ 8 — الإعلان المنخفض عن سعر العقار
تتطلب GİB الإعلان عن سعر النقل الحقيقي، رهنًا بقاعدة الحد الأدنى لقيمة الضريبة العقارية.

الخطأ 9 — الدفع لحساب غير مرتبط
يجب أن يكون مسار الدفع منطقيًا قانونيًا وتجاريًا.

الخطأ 10 — عدم التحقق من Tapu النهائي
لا تنتهي المعاملة بمجرد أن يستلم البائع المال.

علامات الخطر في عملية شراء العقار

عملية شراء العقار: من يفعل ماذا؟

فهم الأدوار يقلل من خطر توقع قيام طرف واحد بكل شيء.

الأسئلة الشائعة: عملية شراء العقار في تركيا

ما هي عملية شراء عقار في تركيا كأجنبي؟

تتضمن العملية النموذجية:

• اختيار العقار؛

• التحقق من البائع/العقار؛

• الحجز حيثما كان ضروريًا؛

• العناية الواجبة القانونية والفنية؛

• عقد الشراء؛

• التحضير المصرفي؛

• التقييم؛

• DAB؛

• DASK؛

• طلب Web Tapu؛

• دفع الرسوم؛

• فحص الملكية النهائي؛

• البيع الرسمي؛

• التسجيل؛

• التسليم.

هل يمكن للأجانب شراء عقار في تركيا؟

يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب المؤهلين شراء العقارات التركية رهنًا للقيود القانونية المتعلقة بالجنسية والجغرافيا والكمية.

يجب فحص المشتري والعقار المحددين قبل الدفع الكبير.

هل يحتاج المشترون الأجانب إلى محامٍ؟

المحامي الخاص ليس شرطًا قانونيًا عالميًا لكل بيع Tapu.

ومع ذلك، يمكن للمحامي المستقل مراجعة:

• الملكية؛

• takyidat؛

• العقد؛

• سلطة البائع؛

• قيود المشتري الأجنبي؛

• شروط الإغلاق.

هل يحتاج الأجانب إلى تقرير تقييم العقار؟

يتطلب إطار TKGM الحالي تقرير تقييم لمعاملات محددة يكون فيها الشخص الطبيعي الأجنبي هو المشتري.

يجب تنسيق التقرير المطلوب من خلال النظام الرسمي المعمول به.

هل يحتاج المشترون الأجانب إلى DAB؟

نعم، يجب على الأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يشترون عقارات بموجب إطار استحواذ المشتري الأجنبي المعمول به إكمال عملية Döviz Alım Belgesi قبل البيع.

هل أحتاج إلى حساب بنكي تركي؟

ليس عالميًا.

غالبًا ما يكون الحساب التركي مفيدًا جدًا، لكن هياكل الدفع المتوافقة للمشتري الأجنبي يمكن أن تتضمن أيضًا أموالًا تنشأ مباشرة من الخارج.

يجب التخطيط لـ DAB ومسار الدفع قبل التحويل.

كم تبلغ رسوم Tapu في تركيا في 2026؟

رسوم نقل سند الملكية القانونية هي 2% للمشتري و2% للبائع، محسوبة على قيمة النقل الحقيقية المعلنة، رهنًا بقاعدة أن الأساس لا يمكن أن يقل عن قيمة الضريبة العقارية المطبقة.

هل هناك رسوم خدمة Tapu أخرى؟

نعم.

تطبق TKGM رسوم صندوق الخدمة/الدورية المعمول بها وقد نشرت التعريفة السارية لعام 2026.

هل أحتاج إلى DASK قبل شراء شقة؟

بالنسبة لمبيعات المساكن المؤهلة المسجلة في 5 سبتمبر 2026 أو بعد ذلك، يجب على المشتري الحصول على بوليصة تأمين الزلازل الإلزامية السارية باسمه قبل معاملة السند.

هل يمكنني استخدام بوليصة DASK الخاصة بالبائع؟

بالنسبة للمبيعات المسجلة من 5 سبتمبر 2026، تنتهي بوليصة البائع في يوم النقل ويجب أن يكون لدى المشتري بوليصة سارية خاصة به قبل المعاملة.

هل يمكن للأجانب استخدام Web Tapu؟

نعم.

توفر TKGM مسار Web Tapu FOR FOREIGNER للأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين لا يمتلكون بيانات اعتماد YKN/e-Devlet.

ما المستندات المطلوبة عادةً في Tapu؟

تتضمن إجراءات البيع الأجنبي المنشورة من TKGM:

• جواز السفر/الهوية؛

• وثيقة التمثيل حيثما ينطبق؛

• تقرير التقييم؛

• DASK حيثما ينطبق؛

• مترجم محلف حيثما كان مطلوبًا.

قد تتطلب المعاملة المحددة وثائق إضافية.

هل يمكنني شراء عقار من خلال توكيل رسمي؟

نعم، بشرط أن يكون التوكيل الرسمي ساريًا ويمنح السلطة اللازمة.

يجب أن تستوفي التوكيلات الرسمية الصادرة في الخارج متطلبات السجل العقاري التركي المعمول بها.

هل يمكن لسردفتر نقل ملكية العقار في تركيا؟

نعم.

لدى كتاب العدل سلطة تنفيذ عقود البيع الرسمية للعقارات غير المنقولة من خلال نظام السند المتكامل، بعد إجراء الفحوصات القانونية المطلوبة.

هل يكفي توقيع عقد عقار خاص لامتلاك الشقة؟

لا.

يمكن أن ينشئ عقد الشراء التزامات تعاقدية، لكن الملكية المسجلة تعتمد على إكمال عملية النقل والتسجيل الرسمية.

متى يجب أن أدفع سعر الشراء الكامل؟

يجب تنسيق الدفع مع هيكل النقل الرسمي.

تجنب جعل المبلغ الكامل متاحًا بشكل غير قابل للعكس للبائع قبل تسجيل السند بفترة طويلة ما لم توفر المعاملة حماية كافية.

ماذا يحدث إذا كان العقار عليه رهن؟

يمكن شراء عقار مرهون محتملًا، لكن يجب أن تحدد المعاملة كيفية دفع الرهن ورفعه.

يجب على المشتري تأكيد حالة السجل الحالية قبل التسجيل.

هل يجب أن أحضر مكتب Tapu شخصيًا؟

ليس بالضرورة.

يمكن إكمال المعاملة من خلال ممثل مفوض بشكل صحيح بموجب توكيل رسمي أو طريق رسمي آخر متاح قانونيًا.

متى أصبح مالك العقار قانونيًا؟

تنتقل الملكية المسجلة عند اكتمال المعاملة الرسمية وتسجيل الاستحواذ في السجل العقاري.

ما الذي يجب أن أفعله فورًا بعد استلام Tapu؟

تحقق من تفاصيل السند ثم أكمل:

• التسليم المادي؛

• نقل المفاتيح؛

• المرافق؛

• تسجيل إدارة المبنى؛

• ترتيبات aidat؛

• التأمين؛

• إدارة العقار حيثما كان مطلوبًا.

قائمة مراجعة عملية شراء العقار النهائية

قبل الاختيار

•  تحديد الهدف

•  تحديد الميزانية

•  النظر في أهلية المشتري الأجنبي

قبل العربون

•  تحديد البائع

•  تحديد العقار

•  فحص Tapu الأولي

•  الاتفاق على السعر

•  كتابة شروط العربون

قبل العقد

•  اكتمال العناية الواجبة القانونية

•  اكتمال الفحص الفني حيثما كان ضروريًا

•  فحص المطور حيثما ينطبق

•  فهم حالة البناء

•  فهم الرهن/القيود

قبل الخدمات المصرفية

•  ترتيبات الضرائب/YKN جاهزة

•  مسار البنك/الدفع مخطط

•  دليل مصدر الأموال معد

•  التحقق من المستفيد البائع

قبل طلب Tapu

•  إنهاء العقد

•  اكتمال التقييم

•  اكتمال DAB

•  التوكيل الرسمي جاهز إذا لزم الأمر

•  ترتيب المترجم إذا لزم الأمر

•  DASK المشتري جاهز بموجب القاعدة الحالية

قبل التوقيع

•  دفع رسوم Tapu

•  دفع الرسوم الخدمية

•  إعادة فحص الملكية الحالية

•  تأكيد آلية رفع الرهن

•  الدفع النهائي جاهز

•  التحقق من تفاصيل العقار الرسمية

بعد التوقيع

•  تأكيد التسجيل

•  التحقق من Tapu الجديد

•  حفظ سجلات الدفع

•  استلام المفاتيح

•  توثيق التسليم

•  ترتيب المرافق

•  إعداد aidat/الإدارة

النصيحة النهائية للمشترين الأجانب

أأمن طريقة لفهم عملية شراء العقار في تركيا هي عدم التفكير فيها كمعاملة واحدة.

إنها سلسلة من القرارات الخاضعة للرقابة.

يجب أن ينتقل المشتري من:

"أحب هذه الشقة."

إلى:

"أعرف بالضبط ما هي."

ثم:

"أعرف من يملكها."

ثم:

"أفهم مخاطرها القانونية والفنية."

ثم:

"أعرف ما أوقعه."

ثم:

"أعرف بالضبط كيف سيتحرك المال."

وأخيرًا فقط:

"أنا مستعد لأصبح المالك المسجل."

سير العمل الأقوى هو:

البحث
→ التحقق
→ الفحص
→ التفاوض
→ الحجز بعناية
→ العناية الواجبة
→ العقد
→ التقييم
→ الخدمات المصرفية
→ DAB
→ DASK
→ Web Tapu
→ الرسوم
→ فحص السجل النهائي
→ البيع الرسمي
→ التسجيل
→ التسليم

تستحق عدة تفاصيل لعام 2026 اهتمامًا خاصًا.

لا يزال مشترو الأشخاص الطبيعيين الأجانب بحاجة إلى عملية DAB المعمول بها قبل استحواذ العقار.

تؤكد إدارة الإيرادات أن هيكل رسوم Tapu القانوني يظل 2% للمشتري و2% للبائع بناءً على قيمة النقل الحقيقية المعلنة.

وبالنسبة لمعاملات المساكن المؤهلة المسجلة من 5 سبتمبر 2026، يجب أن يكون لدى المشتري الآن بوليصة DASK سارية خاصة به قبل نقل السند، بدلاً من الاعتماد على بوليصة البائع.

هذه التفاصيل الإجرائية مهمة.

لكن المبدأ الأكبر أكثر أهمية:

لا تنظم المعاملة أبدًا حول تاريخ الدفع المفضل للبائع. نظمها حول النقطة التي تم فيها التحكم في كل مخاطر المشتري بشكل مُرضٍ.

هذا النهج يحول شراء العقار في تركيا من سلسلة خطوات إدارية إلى عملية استحواذ منظمة.