引言
在伊斯坦布尔购买公寓时，外国买家会很快遇到几个土耳其房产术语：
塔普（Tapu）
卡特·米尔基耶蒂（Kat Mülkiyeti）
卡特·伊尔提法克（Kat İrtifakı）
亚珀·鲁赫萨特（Yapı Ruhsatı）
伊斯坎（İskan）
亚珀·卡伊特·贝尔盖西（Yapı Kayıt Belgesi）
它们是相关的，但含义不同。
最常见的错误之一是假设：
"公寓有塔普，所以建筑一定有伊斯坎。"
另一个是：
"建筑有伊斯坎，所以它一定是结构安全且完全没有问题的。"
这两种结论都不应自动得出。
伊斯坎是房地产术语，通常指官方文件：
Yapı Kullanma İzin Belgesi
或：
建筑使用/入住许可证
该部当前的指南将该过程描述为与已根据其建筑许可证和批准的项目文件完成并获准使用的建筑有关。颁发建筑许可证和建筑使用许可证的权力主要属于相关市政府或其他主管地方当局。
对于房产买家来说，这意味着伊斯坎回答的是与塔普不同的问题。
一个有用的起始公式：
塔普问："谁拥有该房产？"
而：
伊斯坎问："建筑是否已达到其使用已根据适用的建筑许可程序正式授权的行政阶段？"
在购买以下房产之前，理解这一区别至关重要：
新建公寓
转售公寓
期房
拥有 Kat İrtifakı 的房产
在伊斯坦布尔。
土耳其的伊斯坎是什么？
伊斯坎是土耳其房地产市场中常用于指代以下文件的术语：
Yapı Kullanma İzin Belgesi
官方英文概念通常翻译为：
建筑使用许可证
或：
入住许可证
其目的与建筑在批准的施工框架下完工和合法使用有关。
该部的建筑法规指南将 Yapı Kullanma İzin Belgesi 描述为在建筑已根据其许可证和批准的项目文件完成并适合进入授权使用时签发的文件。
因此，伊斯坎从根本上说是一份：
建筑/规划/入住文件
而不是所有权契据。
伊斯坎关乎建筑，而不仅仅是买家
这种区别很重要。
假设您在大型住宅项目中购买了 24 号公寓。
您的塔普涉及您对注册房产的所有权。
但伊斯坎涉及建筑或开发项目相关完工部分的行政状态。
因此：
买家 A 和 买家 B 可能在同一栋建筑中拥有不同的公寓，同时依赖于相同的建筑使用许可框架。
伊斯坎不仅仅是因为一个外国人买了一套公寓而单独签发的私人证书。
谁签发伊斯坎？
在常规系统中，签发以下文件的职责：
Yapı Ruhsatı（建筑许可证）
Yapı Kullanma İzin Belgesi（建筑使用许可证）
相关的营业/使用许可证
主要属于主管地方当局，通常是相关市政府或其他法律授权的管理机构。该部在其当前指南中确认了这种职责分配。
对于伊斯坦布尔的一套公寓，实际的尽职调查过程因此通常涉及检查与以下方面相关的记录：
相关市政府
除了检查：
TKGM / 土地注册处记录。
这是产权尽职调查和建筑尽职调查不应被视为同一项调查的另一个原因。
伊斯坎 vs 塔普
塔普和伊斯坎之间的区别是根本性的。
塔普
主要涉及：
注册业主
注册房产
独立单元
所有权份额
Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı
注册的产权负担
伊斯坎
主要涉及：
建筑在许可框架下的完工
为使用授权目的而符合建筑许可证和批准的项目
建筑或相关完工部分的使用授权
因此，房产买家应这样思考：
塔普 = 所有权
伊斯坎 = 入住/建筑使用授权
它们是相互关联的系统，但它们回答不同的法律和行政问题。
示例：有效的塔普，但伊斯坎仍需调查
想象一套公寓拥有：
注册的塔普
明确的独立单元
Kat İrtifakı
建筑已物理完工，并且已有家庭入住。
买家可能会假设：
"人们住在这里，所以伊斯坎一定存在。"
这不是一个安全的假设。
正确的问题是：
Yapı Kullanma İzin Belgesi 是否已签发？
它是否涵盖相关建筑？
为什么产权仍显示 Kat İrtifakı？
建筑是否在等待转换为 Kat Mülkiyeti？
是否涉及另一种历史法律结构？
人们实际占据建筑这一事实并不能取代文件核实。
塔普不能自动证明伊斯坎的存在
这应该是土耳其房产尽职调查的核心规则之一。
塔普告知买家注册的所有权信息。
买家不应将其用作检查建筑入住文件的替代品。
即使产权显示：
Kat Mülkiyeti
如果伊斯坎的存在和历史对购买很重要，仍然需要谨慎核实实际的建筑文件。
这一点变得尤其重要，因为土耳其实行了特殊的法律制度，在这些制度下，某些产权变更可以通过 Yapı Kayıt Belgesi 程序进行，而不需要以相同方式要求普通的 Yapı Kullanma İzin Belgesi。TKGM 的 İmar Barışı（建筑和平）规则明确允许，在符合条件的历史情况下，无需普通入住许可证即可进行 cins değişikliği（类型变更）和 Kat Mülkiyeti 程序。
因此：
不要仅凭塔普上的一个词就推断整个建筑历史。
什么是 Yapı Ruhsatı（建筑许可证）？
在完全理解伊斯坎之前，外国买家需要理解：
Yapı Ruhsatı
这是建筑许可证。
简化地说：
Yapı Ruhsatı 在施工/使用完成之前
而：
Yapı Kullanma İzin Belgesi 在建筑达到所需的完工和合规阶段之后。
主管当局根据适用的规划和项目文件签发建筑许可证，而随后的入住/使用许可程序则检查完工的建筑是否符合许可证及其支持的批准文件。该部当前的服务指南分别列出了 Yapı Ruhsatı 和 Yapı Kullanma İzin Belgesi 的要求，确认它们是不同的行政阶段。
伊斯坎 vs Yapı Ruhsatı
一个简单的比较：
| 事项 | Yapı Ruhsatı | 伊斯坎 / Yapı Kullanma İzin Belgesi |
|---|---|---|
| 主要阶段 | 合法施工之前/期间 | 合格完工之后 |
| 主要功能 | 在批准的框架下授权施工 | 在适用的完工检查后授权使用 |
| 与项目相关 | 是 | 是 |
| 与塔普相同？ | 否 | 否 |
| 证明所有权？ | 否 | 否 |
| 买家应检查吗？ | 相关时需检查 | 是，特别是对于已完工建筑 |
记住区别的最简单方法：
许可证 = 施工许可
伊斯坎 = 使用已完工建筑的许可
这对买家来说有所简化，但它抓住了实际的区别。
为什么 Yapı Ruhsatı 对买家很重要？
建筑许可证不仅仅是开发商的文档。
它确立了项目批准的施工框架的重要组成部分。
它可以帮助回答以下问题：
哪栋建筑获得了合法授权？
哪个项目获得了批准？
哪些用途被授权？
应该建造什么结构？
当实际建筑与最初批准的不同时，这一点尤其重要。
示例：公寓看起来与批准的项目不同
假设买家参观了一套公寓，其拥有：
大型封闭阳台
额外的卧室
扩大的客厅
卖家说：
"这是多年前翻新的。"
这可能是无害的。
但买家仍应询问物理布局是否与以下内容相符：
批准的 architectural 项目
注册的独立单元
建筑文件
塔普的存在并不能自动使每一项后续的物理改造合法化。
为什么在 Yapı Ruhsatı 之后伊斯坎很重要？
建筑许可证确立了批准的施工框架。
伊斯坎阶段询问建筑是否已达到在该框架下授权使用的适当状态。
该部当前的指南指出，当建筑已根据其许可证和附带项目完成时，主管当局可以进行建筑使用许可程序。
对买家来说，重要的短语是：
根据许可证及其批准的项目文件完成
因为这会将物理建筑与其法律施工档案联系起来。
伊斯坎不仅仅是"施工完成"
外国买家有时会问：
"建筑完工了。为什么它没有伊斯坎？"
物理完工和行政完工不一定相同。
一栋建筑从外面看可能已经完工，但：
文件不完整
公共区域未完工
项目仍存在不一致之处
行政程序尚未完成
因此：
完工的外观 ≠ 已确认的伊斯坎
务必核实。
什么是 Kat İrtifakı？
正如塔普指南中所解释的，Kat İrtifakı 是通常用于计划中或尚未完全完工的独立单元的注册结构。
它在以下时期特别常见：
施工期间
新开发项目
期房购买
与伊斯坎的重要联系在于建筑完工时会发生什么。
TKGM 当前的指南指出，当一处房产拥有 Kat İrtifakı 且已获得 Yapı Kullanma İzin Belgesi 时，可以继续进行转换为 Kat Mülkiyeti 的程序，包括通过 TKGM 指定的行政机制。
Kat İrtifakı + 伊斯坎 = 重要问题
假设您正在购买一套已完工的公寓，而产权证上仍然写着：
Kat İrtifakı
然而，该建筑可能已经拥有伊斯坎。
如果是这样，买家应问：
为什么产权证尚未转换为 Kat Mülkiyeti？
TKGM 目前指出，当存在 Kat İrtifakı 且已获得 Yapı Kullanma İzin Belgesi 时，在相关业主提出申请或主管当局根据适用框架传送入住许可证后，可进行转换为 Kat Mülkiyeti 的程序。
因此：
已完工建筑 + Kat İrtifakı 并不自动意味着"没有伊斯坎。"
请检查实际记录。
Kat İrtifakı 是否意味着该建筑没有伊斯坎？
不。
Kat İrtifakı 和伊斯坎描述了房产的不同方面。
即使已获得入住许可证且转换过程尚未反映或完成，一栋建筑在历史上也可能保持在 Kat İrtifakı 状态。
正确的顺序是：
检查塔普状态
检查伊斯坎
检查 Kat Mülkiyeti 为何已设立或未设立
不要用一个文件代替另一个文件。
什么是 Kat Mülkiyeti？
Kat Mülkiyeti 是建筑中独立注册单元的已完工共管公寓所有权结构。
在常规框架中，伊斯坎与从以下类型的转换有直接关系：
Kat İrtifakı
到：
Kat Mülkiyeti
TKGM 当前的常见问题解答指出，对于 Kat Mülkiyeti 程序，独立单元的建筑使用许可是常规框架的一部分，拥有建筑使用许可的 Kat İrtifakı 房产可以根据适用程序转换为 Kat Mülkiyeti。
这就是为什么许多买家合理地将 Kat Mülkiyeti 视为已完工公寓的积极指标。
但必须正确解读。
Kat Mülkiyeti 是否总意味着存在常规伊斯坎？
这需要仔细回答。
在常规框架中
已完工建筑的 Kat Mülkiyeti 与建筑使用许可程序相关联。
TKGM 目前确认在常规 Kat Mülkiyeti 程序中使用 Yapı Kullanma İzin Belgesi。
但存在历史例外
土耳其的 İmar Barışı / Yapı Kayıt Belgesi 制度创建了特殊程序。
TKGM 的官方规则明确规定，对于持有 Yapı Kayıt Belgesi 的合格结构，某些：
Cins değişikliği（类型变更）
Kat Mülkiyeti（共管公寓产权）
交易可以在不要求普通 Yapı Kullanma İzin Belgesi 的情况下完成，前提是满足指定条件。
因此：
Kat Mülkiyeti 并不总是证明建筑遵循了常规伊斯坎路径
这种区别对于老旧建筑尤其重要。
什么是 Yapı Kayıt Belgesi（建筑登记证书）？
Yapı Kayıt Belgesi 是一个独立的概念。
它与历史上的：
İmar Barışı
或建筑登记/合法化制度相关联。
不应将其与普通的：
Yapı Kullanma İzin Belgesi
混淆。
TKGM 将 İmar Barışı 描述为一个旨在登记某些存在所有权/规划问题的建筑，并将合格结构纳入公认行政状态的框架。
Yapı Kayıt Belgesi 与伊斯坎不同
这种区别对于转售买家极为重要。
Yapı Kullanma İzin Belgesi
与常规的建筑许可/完工/使用流程相关联。
Yapı Kayıt Belgesi
与合格结构的历史性 İmar Barışı 合法化框架相关联。
因此：
YKB ≠ 常规伊斯坎
卖家说：
"别担心，建筑有 Yapı Kayıt Belgesi。"
不应被解释为：
"建筑有普通的入住许可证。"
它们是由不同框架产生的不同法律文件。
为什么 Yapı Kayıt Belgesi 对 2026 年的买家很重要？
您不一定在处理新的 İmar Barışı 申请。
相反，您可能正在购买一栋旧建筑，其当前的法律/产权历史是由现有的 Yapı Kayıt Belgesi 塑造的。
TKGM 的官方规则允许持有该文件的合格建筑在指定条件下获得某些注册程序，包括 cins değişikliği 和 Kat Mülkiyeti，而无需以常规方式要求普通入住许可证。
因此，在购买旧公寓时，请询问：
该建筑有常规的伊斯坎，还是其当前状态部分依赖于历史的 Yapı Kayıt Belgesi？
这是一个更精确的尽职调查问题。
不要假设 Yapı Kayıt Belgesi 意味着建筑结构安全
历史合法化过程不应被视为工程分析的替代品。
TKGM 的 İmar Barışı 材料涉及注册和行政后果。
它不是结构抗震性能认证系统。
因此：
Yapı Kayıt Belgesi ≠ 抗震安全证书
同样：
伊斯坎 ≠ 抗震安全证书
技术尽职调查仍然是独立的。
伊斯坎能证明抗震安全吗？
不能。
这是另一个重大误解。
伊斯坎表明建筑在允许的项目和施工框架方面达到了相关的行政使用许可阶段。
它不是对建筑抗震性能的当前结构工程评估。
拥有伊斯坎的建筑仍可能需要调查：
施工年龄
适用的抗震规范时代
结构改造
混凝土状况
腐蚀情况
地基问题
当前建筑状况
正确的公式是：
伊斯坎检查 + 结构尽职调查
而不是：
伊斯坎 = 抗震安全
示例：拥有伊斯坎的老建筑
假设一栋建筑：
有伊斯坎
有 Kat Mülkiyeti
建于几十年前
从行政角度来看，这些文件是相关且积极的。
但它们并不能告诉买家该建筑在现代抗震预期下的表现。
买家应单独审查：
建筑年龄
结构历史
工程问题
重大改造
这就是为什么单独的《伊斯坦布尔抗震公寓指南》仍然是必要的。
示例：尚未获得最终伊斯坎的新建筑
现在考虑一个完全不同的场景。
一个新建成的开发项目：
拥有有效的 Yapı Ruhsatı
施工接近完成
已设立 Kat İrtifakı
开发商说伊斯坎申请正在进行中
这不一定要与：
一栋 20 年楼龄、从未完成正常入住流程的已入住建筑相比较。
两者都可能被非正式地描述为：
"还没有伊斯坎。"
但它们的风险状况可能非常不同。
买家必须调查原因。
"没有伊斯坎"不是一个完整的诊断
当有人告诉您：
"该房产没有伊斯坎。"
问：
为什么？
可能的情况包括：
新项目仍在完成程序
建筑未完全完工
文件不完整
与批准的项目存在差异
历史行政问题
现有的 Yapı Kayıt Belgesi 框架
这些情况不应被视为等同。
比"它有伊斯坎吗？"更好的问题
与其只问：
建筑有伊斯坎吗？
不如问：
Yapı Ruhsatı 状态如何？
Yapı Kullanma İzin Belgesi 是否已签发？
它是否涵盖整个相关建筑？
塔普是 Kat İrtifakı 还是 Kat Mülkiyeti？
物理建筑是否与批准的项目相符？
是否有 Yapı Kayıt Belgesi 历史？
当前的产权/建筑状态为何存在？
这能形成一个更强大的尽职调查图景。
建筑可以有部分伊斯坎吗？
可以，土耳其规划规则承认在适当情况下存在：
Kısmi Kullanma İzni
或部分使用许可证的可能性。
该部当前的指南确认建筑使用许可证可以部分签发，但解释了一个重要限制：该过程不仅仅是在必要的共享/公共区域无法使用时批准一个孤立的公寓。相关已完工的独立单元和所需的公共使用区域需要根据适用框架做好使用准备。
这与以下方面尤其相关：
大型开发项目
多栋项目
分阶段施工
部分伊斯坎 vs 完整建筑伊斯坎
假设一个项目包含：
A 栋
B 栋
C 栋
并且施工分阶段进行。
一部分已准备就绪的事实并不自动意味着整个开发项目已达到相同的行政阶段。
因此，外国买家应问：
入住授权是否涵盖我的楼栋和相关的公共区域？
而不仅仅是：
该项目有伊斯坎吗？
这将在第 2 部分中更详细地介绍。
为什么公共区域很重要？
建筑不仅仅是内部公寓。
对于授权使用，相关的公共基础设施作为完工分析的一部分可能很重要。
该部当前关于部分使用许可的指南明确指出，该概念不限于孤立的独立单元；已完工部分所需的关联公共使用区域也必须准备就绪。
这在以下项目中尤其重要：公寓本身看起来已经完工，但：
入口
消防系统
电梯
公共通道
场地基础设施
仍未完工。
伊斯坎和公用设施
外国房产营销经常将伊斯坎与以下内容联系起来：
电力
水
燃气
但买家应避免诸如：
"没有伊斯坎就意味着你永远无法通电。"
这样的笼统说法。
历史和特殊框架可能产生不同的情况。
例如，TKGM 的 İmar Barışı 规则明确允许符合条件的 Yapı Kayıt Belgesi 建筑在该特殊制度下获得临时公用设施连接。
因此，应直接检查实际的公用设施状态，而不是仅从一份文件中推断。
伊斯坎和 DASK 是不同的
DASK 是相关住宅建筑的强制性地震保险。
它不等同于：
伊斯坎
结构检查
建筑许可证
买家不应将：
DASK 存在
解释为证明：
伊斯坎存在
或：
建筑抗震安全。
每份文件都有不同的功能。
伊斯坎和能源性能证书是不同的
现代房产档案可能包含其他文件，例如：
Enerji Kimlik Belgesi
或能源性能证书。
再次：
能源证书 ≠ 伊斯坎
该部当前的服务框架在建筑使用许可过程中列出了不同的支持文件，这证实了房产档案包含几份独立的行政文件。
伊斯坎是否仅适用于公寓？
不。
建筑使用许可的概念更广泛地适用于受相关建筑/使用许可框架约束的建筑。
因此，对于外国房地产投资者来说，在购买以下房产时可能很重要：
住宅
办公室
商店
其他已完工建筑单元
然而，具体要求和房产的预期用途可能有所不同。
本指南主要关注伊斯坦布尔的住宅公寓。
新建筑需要伊斯坎吗？
新建建筑最终应通过适用的建筑完工和使用授权框架。
但时机很重要。
在以下时间购买的买家：
施工期间
可能在伊斯坎存在之前购买。
这并不自动意味着有问题。
建筑可能只是尚未完全满足使用许可阶段的要求。
关键是理解：
当前施工阶段
建筑许可证
批准的项目
开发商义务
预期入住流程
未来的 Kat Mülkiyeti 转换
期房和伊斯坎
期房投资者应在签署购房合同前考虑伊斯坎，即使许可证可能尚未存在。
合同和尽职调查应确定：
什么已被许可？
正在建造什么？
谁负责获得入住授权？
如果流程延迟会发生什么？
Kat Mülkiyeti 预计何时完成？
这使得伊斯坎成为：
未来交付尽职调查
的一部分，而不仅仅是施工后需要检查的文件。
拥有 Kat İrtifakı 的已完工新建筑
伊斯坦布尔一个常见的场景：
建筑看起来已完工
公寓已交付
塔普仍显示 Kat İrtifakı
买家不应立即断定该房产有缺陷。
相反：
检查 1
Yapı Kullanma İzin Belgesi 是否已签发？
检查 2
如果是，为什么 Kat Mülkiyeti 尚未体现？
检查 3
转换是否已经在进行中？
TKGM 当前的指南确认，当存在 Kat İrtifakı 且已获得入住许可证时，可以在当前土地注册处框架下进行转换为 Kat Mülkiyeti 的程序。
2026 年更新：数字建筑模型
土耳其建筑和土地注册管理继续变得更加数字化。
2026 年 2 月 26 日，TKGM 宣布对其关于在 Kat İrtifakı 和 Kat Mülkiyeti 程序中使用以下内容的 2025/2 号通函进行修订：
三维数字建筑模型
这一点很重要，因为 2026 年研究房产的买家不应假设旧文章中描述的程序能准确代表当前的技术/行政工作流程。
2026 年规划条例更新
土耳其还在以下日期修订了 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği（规划区域分区条例）：
2026 年 7 月 1 日
修订内容涵盖了几个建筑法规问题，包括与许可证和现有建筑改造相关的事项。
对于买家，实际教训是：
使用当前官方记录和当前市政解释——而不是几年前的旧开发商常见问题解答。
伊斯坎和批准的 architectural 项目
强有力的房产调查将三个层面联系起来：
物理房产
您看到的。
批准的项目
获得授权的。
塔普
已注册的。
伊斯坎构成了已完工建筑与批准的许可/项目框架之间桥梁的一部分。
这创建了一个有用的尽职调查公式：
物理公寓 ↔ 批准的项目 ↔ 建筑许可证 ↔ 伊斯坎 ↔ 塔普
这些要素对应得越紧密，法律图景就越容易理解。
示例：封闭阳台
假设一套公寓最初有一个：
开放式阳台
但业主后来将其改造成：
室内生活空间。
该建筑可能仍然有原始的伊斯坎。
这并不自动意味着后续改造是批准项目的一部分。
因此：
建筑有伊斯坎 ≠ 每项当前物理改造都已获批
这对于转售公寓尤其重要。
示例：两套公寓合并
假设两套相邻的公寓被物理合并成一个大单元。
买家看到：
一个 4+1 住宅
但土地注册处仍显示：
独立单元 12
独立单元 13
或其他注册结构。
伊斯坎并不能免除检查当前配置是否符合以下内容的需要：
批准的项目
塔普
注册的独立单元
始终核实实际的法律结构。
伊斯坎能告诉您什么
一份经过核实的普通 Yapı Kullanma İzin Belgesi 是有用的，因为它有助于确定建筑在其相关的许可施工流程下已达到官方入住/使用阶段。
对于买家来说，这可以提供重要的行政清晰度。
但它只是房产档案的一个组成部分。
伊斯坎不能告诉您什么
仅靠伊斯坎并不能告诉您：
房产定价是否公平
是否有 İpotek（抵押）
是否有 Haciz（查封）
当前所有者是否有权出售
建筑今天是否抗震安全
每一项后续改造是否都获得批准
公寓是否是一项好的租赁投资
房产是否有资格获得公民身份
房产是否有资格获得居留权
这些问题需要单独分析。
伊斯坎和基于房产的居留许可
寻求基于房产的居留许可的外国买家不应将建筑文件与移民资格混淆。
居留许可框架单独评估以下事项：
房产所有权
住宅状态
所需的房产价值
实际的居住用途
申请人文件
因此：
伊斯坎 ≠ 居留许可
建筑可能有适当的入住文件，而买家仍未能满足移民要求。
伊斯坎和土耳其公民身份
同样的原则适用于通过房产投资获得土耳其公民身份。
建筑的伊斯坎状态是房产尽职调查的一部分。
公民身份资格单独取决于公民身份投资框架，包括以下事项：
合格投资金额
合格交易
付款证明
TTB（土耳其央行汇率）
三年限制
因此：
伊斯坎 ≠ 公民身份资格
房产可能有常规的伊斯坎，但仍未能满足单独的公民身份条件。
伊斯坎和抵押贷款融资
银行进行自己的贷款和抵押品评估。
因此，买家应避免诸如以下绝对化的说法：
"没有伊斯坎意味着没有任何银行能为该房产提供融资。"
实际的融资资格可能取决于：
银行
房产
产权状态
评估
建筑文件
借款人
从买家的角度来看，更安全的方法是：
如果融资或未来的抵押转售对您很重要，请在购买前检查具体房产的银行可贷性。
伊斯坎和转售价值
即使没有常规伊斯坎的房产可以在其现有产权结构下合法转让，不明确的建筑文件也可能影响买家的认知。
未来的买家可能会问与您现在相同的问题：
为什么没有常规的伊斯坎？
为什么房产仍然是 Kat İrtifakı？
是否有 Yapı Kayıt Belgesi？
它能转换为 Kat Mülkiyeti 吗？
因此，行政不确定性可能成为：
转售流动性问题
即使公寓本身看起来很有吸引力。
没有明确伊斯坎的更便宜公寓并不自动是便宜货
假设：
公寓 A
价格：250,000 美元
建筑文件清晰。
公寓 B
价格：225,000 美元
大小和位置相似。
卖家说："没有伊斯坎，但大家都住在这里。"
25,000 美元的折扣可能是：
一个机会
或：
对法律/行政不确定性的补偿。
在您调查原因之前，您无法知道。
伊斯坎应在价格谈判完成前检查
理想情况下，买家应在商定最终价格之前了解建筑文件状态。
如果：
伊斯坎缺失
Kat Mülkiyeti 未设立
存在 Yapı Kayıt 历史
发现项目不一致
这些事实可能会实质性改变：
您是否购买
您支付的价格
您需要的合同保护
因此，尽职调查是估值的一部分。
常见的伊斯坎误解
"房产有塔普，所以它有伊斯坎"
不一定。
请单独检查建筑使用文件。
"Kat Mülkiyeti 总能证明常规伊斯坎"
常规框架将 Kat Mülkiyeti 与 Yapı Kullanma İzin Belgesi 联系起来，但历史上的 Yapı Kayıt Belgesi 例外意味着不应普遍假设这一点。
"Kat İrtifakı 意味着没有伊斯坎"
错误。
建筑可以有 Kat İrtifakı，并且已经拥有使用许可证，而转换仍在进行中或未完成。
"Yapı Ruhsatı 与伊斯坎相同"
不。
一个涉及在批准框架下授权施工；另一个涉及在适用的完工阶段后授权使用。
"Yapı Kayıt Belgesi 就是伊斯坎"
不。
Yapı Kayıt Belgesi 属于不同的历史合法化框架。
"伊斯坎意味着抗震安全"
不。
结构安全需要单独的技术尽职调查。
**"有人住在那里，所以一定有伊斯坎""
物理占用不是文件证明。
"新建筑总是已经有伊斯坎"
一个仍在完成施工/行政的项目可能尚未达到使用许可阶段。
"没有伊斯坎意味着永远不要买"
过于简单化了。
必须调查原因、项目状态、建筑历史、产权结构和风险。
外国买家初步伊斯坎检查清单
在承诺购买伊斯坦布尔的已完工公寓之前，请确定：
塔普
Kat Mülkiyeti 还是 Kat İrtifakı？
正确的独立单元？
住宅分类是否已确认？
建筑许可证
适用时是否存在 Yapı Ruhsatı？
是否已识别批准的项目？
物理房产是否总体上与项目相符？
入住
Yapı Kullanma İzin Belgesi 是否已确认？
完整还是部分许可？
是否涵盖相关建筑/楼栋？
历史状态
是否有任何 Yapı Kayıt Belgesi？
是否有任何 İmar Barışı 历史？
当前的产权状态为何存在？
技术
是否检查了建筑年龄？
是否考虑了结构尽职调查？
是否识别了重大的后续改造？
第 2 部分将把此转变为详细的核实工作流程。
正确的伊斯坎尽职调查心态
不要只问：
"İskan var mı?" — "它有伊斯坎吗？"
问：
"存在什么确切的入住文件，它涵盖哪栋建筑，它与 Yapı Ruhsatı 和批准的项目有何关系，以及当前的物理建筑是否符合该文件？"
这是一个更强有力的买家问题。
更好的建筑文件公式
薄弱的买家分析是：
塔普存在 → 购买
更强的分析是：
塔普 + Yapı Ruhsatı + 批准的项目 + Yapı Kullanma İzin Belgesi + 当前物理状况 + 技术尽职调查 = 更好的建筑尽职调查
这些要素中没有任何一项应自动替代其他要素。
关键要点
伊斯坎是房地产市场中对以下文件的常用术语：
Yapı Kullanma İzin Belgesi
它涉及在适用的建筑许可和批准项目流程之后，建筑的使用/入住授权。
该部当前的指南将 Yapı Ruhsatı 和 Yapı Kullanma İzin Belgesi 视为不同的阶段，并确认主管市政府或其他授权地方当局通常负责这些程序。
对外国买家来说，最重要的区别是：
塔普 = 注册所有权
而：
伊斯坎 = 建筑使用/入住授权
买家应同时核实两者。
Kat İrtifakı 也不应被自动解释为伊斯坎缺失的证据。TKGM 目前指出，当存在 Kat İrtifakı 且已获得 Yapı Kullanma İzin Belgesi 时，可以在适用的土地注册处流程下进行转换为 Kat Mülkiyeti 的程序。
同样，Kat Mülkiyeti 也不应被盲目地用作建筑必然遵循了常规伊斯坎路径的证据。
土耳其历史上的 Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı 框架允许合格结构在特定条件下完成某些房产类型和 Kat Mülkiyeti 的登记，而无需要求常规的 Yapı Kullanma İzin Belgesi。
因此：
Yapı Kayıt Belgesi ≠ 常规伊斯坎
并且：
Kat Mülkiyeti ≠ 整个建筑历史的自动证明
部分入住授权在规划框架下也是可能的。该部当前的指南确认，在相关情况下可以签发部分使用许可，同时已完工的独立单元和必要的公共区域必须准备好使用，而不是将孤立的公寓视为唯一的考虑因素。
最后，伊斯坎和塔普都不应被视为结构抗震安全证书。
正确的外国买家方法是：
所有权检查 + 建筑文件 + 技术检查 + 投资分析
对于已完工的公寓，关键问题因此不应仅仅是：
"这套公寓有塔普吗？"
甚至：
"这栋建筑有伊斯坎吗？"
更好的问题是：
"塔普、Yapı Ruhsatı、批准的项目、入住文件和物理建筑是否都讲述了一致的法律故事？"
这是在土耳其进行更强有力的房产尽职调查的基础。
如何在土耳其购买房产前检查伊斯坎
知道伊斯坎的含义是不够的。
在伊斯坦布尔购买公寓之前，买家需要回答一个更实际的问题：
我如何核实该建筑确实拥有卖家声称的入住文件？
最安全的方法不是依赖单一文件。
而是将以下内容联系起来：
塔普 + Yapı Ruhsatı + 批准的 architectural 项目 + Yapı Kullanma İzin Belgesi + 物理公寓
一个一致的房产档案应在所有这些记录中讲述相同的故事。
根据 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği（规划区域分区条例），Yapı Kullanma İzin Belgesi 是批准的文件，表明建筑已根据其许可证和批准的项目文件完成，并授权其使用。
对于外国买家，这意味着伊斯坎核实实际上是一个文件匹配练习。
目标不仅仅是获得一份上面写着：
Yapı Kullanma İzin Belgesi
的复印件。
目标是确定该许可证：
是真实的
涉及正确的地块
涉及正确的建筑或楼栋
涵盖所购买的房产
符合当前的塔普状态
符合批准的项目
符合今天实际存在的建筑
第 1 步 — 从塔普开始
从产权证信息开始。
记录：
İl — 省份
İlçe — 地区
Mahalle — 社区
Ada — 地块
Parsel — 地号
楼栋/建筑信息
独立单元编号
Kat Mülkiyeti 或 Kat İrtifakı 状态
房产分类
这些标识符将帮助您将公寓与市政府的建筑档案联系起来。
不要以：
"卖家说这栋建筑有伊斯坎。"
开始。
要以：
"我正在调查哪处官方注册的房产？"
开始。
为什么 Ada 和 Parsel 很重要？
市政府不会仅根据商业项目名称来调查建筑。
一个开发项目可能以以下名称进行营销：
Sky Residence Istanbul
但官方记录与诸如以下的地籍标识符相关联：
Ada 1521 / Parsel 7
项目名称可能会改变。
地块标识对于尽职调查更为重要。
第 2 步 — 确定主管市政府或机构
对于大多数普通城市房产，建筑许可和入住记录通过相关市政府或其他法律上主管的地方机构维护。
因此，买家应确定负责以下事项的机构：
Yapı Ruhsatı
批准的 architectural 项目
Yapı Kullanma İzin Belgesi
相关的后续修改许可
这通常与建筑所在的市政府相关联。
不要假设：
TKGM / 塔普办公室
和：
市政府
持有完全相同类别的信息。
它们服务于不同的功能。
土地注册处 vs 市政府
一个有用的区别：
TKGM / 土地注册处
主要调查：
所有权
独立单元
Kat Mülkiyeti
Kat İrtifakı
İpotek（抵押）
Haciz（查封）
Şerh（注释）
市政府 / 主管建筑机构
主要调查：
Yapı Ruhsatı
批准的项目
Yapı Kullanma İzin Belgesi
建筑修改
某些规划记录
这就是为什么适当的房产尽职调查通常需要来自两个系统的信息。
第 3 步 — 要求查看 Yapı Kullanma İzin Belgesi
如果卖家声称建筑有伊斯坎，请索取相关的：
Yapı Kullanma İzin Belgesi
不要只接受：
"是的，它有伊斯坎。"
要求查看文件或从主管机构获得确认。
然后，许可证应与房产进行匹配。
在伊斯坎上应匹配什么？
根据许可证的格式和年代，相关标识符可能包括以下信息：
建筑地址
地块详情
建筑许可证信息
建筑/楼栋信息
用途
施工信息
独立单元或适用的建筑覆盖范围
确切格式可能因许可证签发的时期而异。
重要的不是记住视觉布局。
而是要确定：
这份入住许可证是否确实属于包含我公寓的建筑？
不要接受来自另一栋楼的伊斯坎
伊斯坦布尔的大型项目可能包含：
A 栋
B 栋
C 栋
商业楼
住宅楼
多个施工阶段
想象一下，销售办公室告诉您：
"该项目有伊斯坎。"
但只有：
A 栋
完成了入住流程。
您购买的是：
C 栋。
因此，以下说法：
"该项目有伊斯坎。"
可能具有误导性。
相反，问：
"入住授权是否涵盖我的确切楼栋？"
项目级营销 vs 建筑级文件
这种区别在包含以下内容的开发项目中尤为重要：
5 座塔楼
购物中心
酒店
住宅楼
办公楼
开发项目的不同部分可能在不同时间完工。
一栋建筑的行政状态不应仅仅因为它们共享相同的项目名称就自动赋予另一栋建筑。
第 4 步 — 确定伊斯坎是完整的还是部分的
土耳其规划规则承认，在某些情况下，入住授权可以涉及较大开发项目中已完工的部分，而不需要综合体的每个要素同时投入运营。
这在实际中通常被称为：
Kısmi Yapı Kullanma İzni
或：
部分入住/使用许可证
这种区别在大型开发项目中可能非常重要。
什么是部分入住许可证？
部分入住方法可以允许项目中符合条件的已完工部分投入使用，而其他部分仍处于未完工状态。
然而，这不应被理解为：
"我的公寓已经完工，所以市政府可以忽略其他一切。"
相关已完工部分和必要公共区域的可用性在适用的建筑使用框架内也很重要。
示例：多栋开发项目
考虑：
A 栋： 已完工。
B 栋： 已完工。
C 栋： 仍在建设中。
A 栋的买家应确定：
A 栋是否包含在入住许可证中
服务于 A 栋的必要公共设施是否涵盖
未完工的 C 栋是否会给买家的特定建筑带来任何问题
不要只问：
"整个项目完工了吗？"
更有用的问题是：
"项目的哪确切部分已合法达到入住状态？"
部分伊斯坎不是自动的危险信号
在大型分期开发项目中，部分入住许可证可能完全合乎逻辑。
问题不在于：
部分
这个词本身。
买家需要了解：
什么已完工
什么仍未完工
哪些公共设施仍未完工
他们的公寓是否在授权部分内
未来的施工是否会实质性影响生活条件
第 5 步 — 检查 Yapı Ruhsatı
接下来，核实：
Yapı Ruhsatı
或建筑许可证。
如第 1 部分所述：
Yapı Ruhsatı 和 Yapı Kullanma İzin Belgesi 是独立的文件。
建筑许可证确立批准的施工框架。
入住许可证涉及在该框架下的完工和使用授权。
如果伊斯坎已经存在，为什么还要检查 Yapı Ruhsatı？
因为买家想了解完整的行政历史。
问题包括：
建筑何时获得许可？
批准了什么用途？
哪栋建筑获得了授权？
是否签发了后续的许可证或修正案？
当前建筑是否符合授权的结构？
如果物理建筑与法律档案之间存在明显差异，一份入住文件不应停止调查。
第 6 步 — 检查批准的 architectural 项目
最强大的尽职调查检查之一是将实际公寓与以下内容进行比较：
Onaylı Mimari Proje
或：
批准的 architectural 项目
2026 年 TKGM 数字建筑框架继续要求在 Kat İrtifakı 和 Kat Mülkiyeti 程序中提供批准的 architectural 项目信息。在当前系统下，授权的建筑许可机构检查和批准项目信息，并将相关文件以电子方式传送到地籍/产权工作流程中。
这使得批准的项目成为以下两者之间最重要的联系之一：
您看到的建筑
和：
在法律系统中注册的房产。
应比较什么？
根据公寓的情况，比较：
在建筑中的位置
楼层
独立单元编号
布局
阳台
露台
外墙
内部布局（在实质方面）
储物空间
停车结构
公共区域
买家不一定需要亲自进行此分析。
在房产复杂的情况下，建筑师、工程师、测量师或与技术人员合作的律师可以提供帮助。
物理公寓 vs 批准公寓
基本问题是：
"我购买的物理空间是否与批准文件中显示的相同法律公寓？"
这在业主多年来可能进行过翻新的转售公寓中尤其重要。
常见的物理变化类型
示例包括：
封闭阳台
改建的露台
拆除的墙壁
增加的房间
合并的厨房/客厅
纳入的公共走廊
扩展到储藏区的公寓
合并的两套公寓
一套公寓分成两套
商店改为住宅
住宅改为办公室
并非每项改造都必然造成相同的法律问题。
但实质性的差异应该被调查。
伊斯坎不会自动批准后续改造
假设建筑在以下时间获得伊斯坎：
2012 年
而公寓业主在以下时间进行了重大改造：
2021 年。
原始 2012 年伊斯坎的存在并不能自动证明 2021 年的改造获得了法律批准。
因此，买家应区分：
原始建筑合规性
和：
后续公寓改造
这在购买经过大规模翻新的房产时尤其重要。
2026 年的买家应检查当前的改造规则
土耳其的 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği（规划区域分区条例）于 2026 年 7 月 1 日 再次修订，包括有关现有建筑许可和改造的规定。
因此，如果建筑或公寓最近进行了实质性改造，最安全的方法是检查其当前的实际市政档案，而不是依赖在网上找到的旧许可规则解释。
第 7 步 — 检查房产用途是否与文件相符
公寓的合法用途很重要。
例如：
住宅公寓
和：
商业办公室
不应因为它们在物理上看起来相似就自动被视为可互换的。
该部的官方指南强调，建筑和场所应按照其建筑许可证和建筑使用文件中显示的用途使用；如果预期用途发生实质性变化，可能需要额外的修改/许可程序。
示例：用作公寓的办公室
想象一个单元：
有厨房
有卧室
看起来完全像普通公寓
但其批准的合法用途是：
办公室
买家不应假设家具决定了其法律状态。
检查：
塔普分类
Yapı Ruhsatı
批准的项目
Yapı Kullanma İzin Belgesi
如果买家打算将该房产用于以下目的，这一点尤其重要：
基于房产的居留许可
正常居住
短期住宿
商业转住宅的转换
如果房产的预期用途发生了变化，请问：
是否获得了改造许可证（tadilat ruhsatı）？
批准的项目是否已更改？
新的入住/使用文件是否反映了变更？
塔普分类是否需要更新？
不要接受：
"大家都把这些办公室当公寓用。"
作为法律尽职调查。
第 8 步 — 拥有 Kat İrtifakı 的已完工建筑
这是最常见的买家问题之一。
您检查一栋建筑，它：
看起来已完工
有住户
有电梯
有公用设施
但塔普显示：
Kat İrtifakı
您应该怎么做？
不要立即拒绝该房产。
相反，找出原因。
问题 1 — 建筑是否有 Yapı Kullanma İzin Belgesi？
这是第一个主要检查。
如果答案是：
否
您需要了解原因。
如果答案是：
是
下一个问题是：
为什么 Kat Mülkiyeti 尚未体现？
拥有伊斯坎的 Kat İrtifakı 可以转换
TKGM 当前的指南很明确。
对于以下房产：
Kat İrtifakı 已设立
且：
Yapı Kullanma İzin Belgesi 已获得
可以根据其中一位业主的请求或主管机构传送入住许可证，进行转换为 Kat Mülkiyeti。TKGM 指出，在此流程下，转换可以在不需要额外文件（例如为转换本身提供新的 DASK 保单）的情况下依职权完成。
因此：
Kat İrtifakı + 伊斯坎 ≠ 自动有问题
但这需要解释。
示例
假设：
建筑完工：2025 年
伊斯坎：2026 年签发
塔普：仍为 Kat İrtifakı
该房产可能只是处于行政过渡阶段。
这与以下情况非常不同：
建筑完工：2008 年
没有常规伊斯坎
塔普：Kat İrtifakı
两者在塔普上显示相同的两个词：
Kat İrtifakı
但它们的风险状况完全不同。
询问建筑已完工多久
这个问题增加了背景信息。
等待转换的新完工建筑是一种情况。
已入住：
15 年
而没有清晰的常规入住文件的是另一种情况。
时间本身并不能证明合法或非法。
但它有助于确定要问哪些问题。
第 9 步 — 为什么 Kat Mülkiyeti 尚未设立？
如果一栋已完工建筑仍为 Kat İrtifakı，可能的问题包括：
是否已签发伊斯坎？
是否只是最近才签发？
转换是否在进行中？
建筑是否部分完工？
是否存在 Yapı Kayıt Belgesi 历史？
是否存在项目不一致之处？
是否存在处于不同阶段的多个楼栋？
不要让中介用以下方式回答所有这些问题：
"这很正常。"
要求提供文件。
第 10 步 — 了解 Kat Mülkiyeti 转换流程
TKGM 当前的常规框架将完整的共管公寓所有权与入住文件联系起来。
其当前指南指出，当 Kat İrtifakı 已设立且 Yapı Kullanma İzin Belgesi 已获得时，登记处可以通过适用程序将结构转换为 Kat Mülkiyeti。
TKGM 的共管公寓通函还规定，在常规的 Kat Mülkiyeti 设立程序中，涵盖所有独立单元的 Yapı Kullanma İzin Belgesi 是所需文件的一部分。
这为买家创建了一个有用的规则：
对于已完工的 Kat İrtifakı 建筑，伊斯坎状态应是您首先要调查的事项之一。
2026 年数字 Kat Mülkiyeti 程序
转换和设立过程越来越数字化。
2026 年 2 月，TKGM 修改了其关于以下内容使用的通函：
三维数字建筑模型
用于 Kat İrtifakı 和 Kat Mülkiyeti 交易。
在更新后的框架下：
批准的 architectural 项目由负责建筑许可的机构检查
三维建筑模型基于批准的 architectural 项目
信息以电子方式传输并在地籍/登记工作流程中验证
对于买家，实际教训不是他们需要了解 3D 地籍软件。
而是：
2026 年的产权/建筑程序越来越依赖于集成的数字项目记录，因此关于文书工作的旧假设应根据当前文件进行核实。
第 11 步 — 检查 Yapı Kayıt Belgesi 历史
对于老旧建筑，最重要的问题之一是当前法律状态是否涉及：
Yapı Kayıt Belgesi
在历史性的：
İmar Barışı
框架下。
如第 1 部分所述：
Yapı Kayıt Belgesi 不同于常规伊斯坎。
为什么这很重要？
在历史性的 İmar Barışı 制度下，TKGM 允许持有 Yapı Kayıt Belgesi 的合格结构完成某些：
Cins değişikliği（类型变更）
Kat Mülkiyeti（共管公寓产权）
交易，而无需在满足适用条件的情况下要求常规的 Yapı Kullanma İzin Belgesi。
因此，一栋建筑可能拥有：
Kat Mülkiyeti
而其历史与经历常规 Yapı Ruhsatı → 完工 → Yapı Kullanma İzin Belgesi 路径的建筑并不相同。
如何识别 İmar Barışı 历史？
直接问：
是否有 Yapı Kayıt Belgesi？
建筑或建筑的一部分是否通过 İmar Barışı 进行了合法化？
Kat Mülkiyeti 是否通过该途径设立？
是否仅涵盖某些楼层/部分？
市政档案是否识别出额外的历史违规行为？
文件审查至关重要。
建筑可能有混合历史
这一点尤其重要。
TKGM 自己的 İmar Barışı 常见问题解答承认以下情况：
建筑的一部分有 Yapı Kullanma İzin Belgesi
另一部分有 Yapı Kayıt Belgesi
并为这些混合情况提供单独的登记处理。
因此，不要假设每栋建筑都只有一段简单的法律历史。
示例
想象一栋建筑：
1-5 层
由常规建筑/使用文件覆盖。
6 层
后来增加，并根据 Yapı Kayıt Belgesi 进行了合法化。
在 6 楼购买的买家应了解：
建筑的 原始许可部分 和 后来合法化的部分 可能有不同的历史。
Yapı Kayıt Belgesi 应引发更多问题，而不是立即拒绝
历史的 Yapı Kayıt Belgesi 并不自动意味着：
"永远不要买。"
但它应引发进一步调查。
问题包括：
具体合法化了什么？
是否与我的单元有关？
当前的物理建筑是否与注册结构相符？
还有哪些市政记录？
它如何影响未来的重建？
是否存在当前的结构性问题？
买家在给房产定价之前应了解其历史。
第 12 步 — 检查后续改造
一栋建筑在首次完工时可能拥有完美的文件。
后续业主仍然可以更改个别单元。
常见的更改包括：
封闭阳台
封闭露台
增加房间
纳入公共区域
合并单元
分割单元
这些改造应在实质上与以下内容进行比较：
当前批准的项目
修改许可证
塔普结构
封闭阳台
阳台改造极为常见。
想象：
批准的公寓：90 平方米 + 开放式阳台
当前公寓：100 平方米封闭生活空间
买家应问：
阳台封闭是否已被合法地纳入批准的项目？
不要仅仅因为额外空间在物理上可用，就将该房产评估为 100 平方米的合法公寓。
封闭露台
露台可能造成更大的差异。
顶层公寓可能被宣传为：
200 平方米
但官方/项目文件可能显示：
150 平方米公寓
50 平方米露台
如果露台后来被封闭，请调查该改造是否获得授权。
这种差异可能对以下方面很重要：
合法面积
转售
翻新
未来的建筑纠纷
纳入公寓的公共区域
这需要特别谨慎。
假设业主已实际占据：
走廊
屋顶部分
储藏室
楼梯间区域
花园空间
该区域已被私人使用多年的事实并不一定意味着它构成注册独立单元的一部分。
检查项目和共管公寓记录。
第 13 步 — 检查合并公寓
另一种常见情况：
公寓 12 + 公寓 13
物理合并为一个住宅。
在购买前，确定：
它们是否仍为两个独立的塔普单元
是否注册了法律合并
批准的项目是否已修改
正在出售的是一个还是两个独立单元
这会影响交易结构。
两个物理单元 vs 一个法律单元
存在两种相反的风险。
情况 A
两套法律公寓在物理上合并了。
情况 B
一套法律公寓在物理上分成了两个可出租单元。
两者都不应自动被视为与其物理外观相匹配。
核实注册的独立单元结构。
第 14 步 — 检查建筑的加建部分
对于老旧建筑，调查明显的加建部分，例如：
额外的屋顶楼层
封闭的屋顶
新的地下室用途
增加的房间
扩大的商业门面
该部当前关于持有入住许可证但后来违反批准项目建造的建筑的意见确认，后续项目违规行为仍然相关；现有的 Yapı Kullanma İzin Belgesi 并不能使后续的不合规建筑变得无关紧要。
因此：
原始伊斯坎并不能使每一项后续加建合法化。
第 15 步 — 新建筑的伊斯坎尽职调查
新建筑买家面临不同的问题。
如果建筑尚未完工，伊斯坎可能合法地不存在。
买家应转而调查获得它的路径。
询问开发商
问题应包括：
Yapı Ruhsatı 是否已签发？
许可证编号/日期是多少？
Kat İrtifakı 是否已设立？
批准的项目是否与所售公寓相符？
施工预计何时完工？
谁负责获得 Yapı Kullanma İzin Belgesi？
伊斯坎是否包含在开发商的合同义务中？
Kat Mülkiyeti 预计何时完成？
"伊斯坎稍后会来"是不够的
大多数期房项目必然期望伊斯坎稍后获得。
这句话本身提供的信息非常少。
买家应问：
开发商有什么合同义务来获得它？
以及：
如果许可证延迟怎么办？
将重要的开发商承诺写入合同
如果伊斯坎和 Kat Mülkiyeti 对购买决定很重要，不要仅依赖口头承诺。
应审查合同中有关以下事项的条款：
完工
交付
建筑文件
入住许可证
产权转让阶段
Kat Mülkiyeti 转换
延迟/违约后果
确切的措辞应在适当时由独立法律顾问审查。
第 16 步 — 期房：在伊斯坎之前检查 Yapı Ruhsatı
因为伊斯坎稍后才会出现，期房尽职调查从建筑许可证开始。
检查：
许可证存在
项目与所营销的开发项目相符
单元与批准的项目相符
开发商拥有与土地/项目相关的法律权力
投资者不应仅根据以下内容购买：
效果图
宣传册
样板间
第 17 步 — 将销售计划与批准的项目进行比较
开发商可能宣传：
单元 B-1205
包括：
2 间卧室
2 间浴室
110 平方米
核实项目的批准文件是否支持所售的单元。
营销楼层平面图不应是唯一来源。
第 18 步 — 检查交付是指物理交付还是法律完工
这两者并不总是一回事。
开发商可能会说：
"您的公寓将于 12 月交付。"
询问交付意味着什么。
它是指：
物理交付
钥匙移交。
还是：
行政完工
Yapı Kullanma İzin Belgesi 已获得。
还是：
产权完工
Kat Mülkiyeti 已设立。
这些里程碑可能发生在不同时间。
钥匙交付 ≠ 伊斯坎
收到钥匙本身并不能证明入住许可证已签发。
同样：
安装家具
并不能证明：
建筑行政工作已完成。
这种区别应包含在购房合同和买家预期中。
第 19 步 — 检查公用设施，但不要将其作为伊斯坎的证据
一个正常运行的：
电表
水连接
燃气连接
可以提供实用信息。
但它不应取代检查实际的入住文件。
历史框架、临时连接和项目特定条件意味着：
公用设施运行 ≠ 常规伊斯坎的自动证明
检查实际文件。
第 20 步 — 不要将 DASK 作为伊斯坎的证据
同样：
DASK 存在
并不能证明：
常规伊斯坎存在。
DASK 涉及强制性地震保险。
建筑使用许可是一个单独的问题。
第 21 步 — 检查管理计划和公共区域
对于共管公寓房产，买家还应了解：
Yönetim Planı（管理计划）
以及相关时的公共区域结构。
这与伊斯坎不同。
然而，它有助于确定：
公共区域
建筑管理
使用框架
共享设施
这在买家认为以下内容专属于公寓的项目中特别有用：
停车位
露台
储藏室
花园
第 22 步 — 对照法律结构检查停车位和储藏室
中介可能会说：
"您将获得两个停车位。"
问：
它们是独立单元吗？
是附属物（Eklenti）吗？
是分配的公共区域使用权吗？
仅仅是管理实践？
伊斯坎本身并不能回答关于这些空间的所有权问题。
请参考塔普和批准的项目。
第 23 步 — 对照文件检查建筑年龄
以下日期：
Yapı Ruhsatı
入住许可证
产权结构
可以帮助建立一个时间线。
这在评估以下方面可能很有用：
施工时代
适用的监管背景
为什么转换花了多年时间
是否发生了后续施工
但请记住：
行政日期 ≠ 结构工程结论。
第 24 步 — 伊斯坎不是地震检查
即使在确认了以上所有内容之后，买家在适当时仍需要单独的技术风险评估。
一个完整的建筑尽职调查工作流程是：
法律/行政
塔普 + 许可证 + 伊斯坎 + 项目
技术
建筑年龄 + 结构 + 工程状况
在市政档案之后不要停下来。
在支付预订定金之前
如果伊斯坎对您的决定很重要，请在支付大笔不可退还的预订金额之前，至少完成初步的建筑文件审查。
已完工的转售房产
在支付定金之前，尝试确定：
塔普状态
Kat Mülkiyeti 还是 Kat İrtifakı
Yapı Kullanma İzin Belgesi 状态
Yapı Ruhsatı 状态
主要明显的项目不一致之处
相关时的 Yapı Kayıt Belgesi 历史
已完工的新建筑
检查：
伊斯坎是否已签发？
如果没有，为什么？
是否已提交申请？
建筑是否已物理完工？
还有什么未完成的？
Kat Mülkiyeti 何时设立？
期房
检查：
Yapı Ruhsatı
批准的项目
Kat İrtifakı 状态
开发商权力
合同规定的伊斯坎义务
预期的产权转换流程
在支付全款之前
更强有力的最终检查应确定：
所有权
正确的塔普
正确的独立单元
卖方的权力
建筑文件
检查 Yapı Ruhsatı
检查 Yapı Kullanma İzin Belgesi
了解完整/部分覆盖范围
确认正确的楼栋
批准的项目
公寓与项目相符
调查了重大改造
了解露台/阳台问题
调查了合并/分割的单元
历史状态
相关时识别 Yapı Kayıt Belgesi
了解 İmar Barışı 历史
Kat Mülkiyeti
了解当前产权状态
如果是 Kat İrtifakı + 伊斯坎，检查转换状态
技术
在适当时完成单独的结构尽职调查
示例 1 — 低风险的已完工公寓
假设：
建筑于 2023 年完工
Yapı Ruhsatı 已确认
常规 Yapı Kullanma İzin Belgesi 已确认
Kat Mülkiyeti 已设立
公寓与批准的项目相符
无重大后续变更
从行政文件的角度来看，这相对简单。
技术和财务尽职调查仍然需要。
示例 2 — 等待 Kat Mülkiyeti 的新建筑
假设：
建筑于 2026 年完工
伊斯坎最近签发
塔普仍为 Kat İrtifakı
开发商说转换正在处理中
TKGM 确认拥有 Yapı Kullanma İzin Belgesi 的 Kat İrtifakı 房产可以通过当前程序转换为 Kat Mülkiyeti。
这可能是一个行政时间问题，而不是根本性的建筑问题。
核实实际状态。
示例 3 — 没有常规伊斯坎的旧建筑
假设：
建筑自 2005 年起被占用
Kat İrtifakı
没有明确的常规 Yapı Kullanma İzin Belgesi
卖家说"大家都住在这里"
这需要深入得多的调查。
问题包括：
为什么从未获得伊斯坎？
是否有 Yapı Kayıt Belgesi？
建筑是否与项目相符？
当前状态是否可以合法化或转换？
市政档案显示什么？
不要将该房产定价为具有与示例 1 相同的行政风险。
示例 4 — 通过 İmar Barışı 历史获得的 Kat Mülkiyeti
假设：
塔普显示 Kat Mülkiyeti
卖家声称这证明了常规伊斯坎
市政档案显示 Yapı Kayıt Belgesi 历史
TKGM 的历史规则允许符合条件的 Yapı Kayıt Belgesi 房产在特定条件下无需常规 Yapı Kullanma İzin Belgesi 即可设立 Kat Mülkiyeti。
因此：
仅凭 Kat Mülkiyeti 并不能回答这个问题。
建筑历史很重要。
示例 5 — 带有后来看似非法扩建的公寓
假设：
常规伊斯坎存在
Kat Mülkiyeti 存在
卖家多年后封闭了一个大露台
当前布局似乎与项目不符
不要说：
"伊斯坎存在，因此露台是合法的。"
后续改造需要单独调查。
该部当前的方法确认，持有入住许可证的建筑仍可能包含与其许可证和项目文件不一致的后续施工；原始许可证的存在并不能消除该问题。
常见的伊斯坎核实错误
只问中介
使用文件证据。
只检查塔普
塔普和伊斯坎回答不同的问题。
只检查"伊斯坎是否存在"
确认它涵盖哪栋建筑/楼栋。
忽视部分入住
大型项目可能有不同的完工阶段。
忽视 Yapı Ruhsatı
建筑许可证提供重要的项目背景。
不将物理公寓与批准的项目进行比较
后续改造可能很重要。
假设 Kat İrtifakı 意味着没有伊斯坎
TKGM 确认拥有入住许可的 Kat İrtifakı 房产可以在转换为 Kat Mülkiyeti 完成之前存在。
假设 Kat Mülkiyeti 总是意味着常规伊斯坎
历史上的 Yapı Kayıt Belgesi 例外使这种假设不安全。
将 Yapı Kayıt Belgesi 视为伊斯坎
它们属于不同的法律框架。
忽视混合建筑历史
结构的不同部分可能有不同的文件历史。
假设钥匙意味着法律完工
物理交付和入住授权是不同的里程碑。
假设公用设施证明伊斯坎
核实实际文件。
假设 DASK 证明伊斯坎
保险和入住许可是分开的。
假设伊斯坎证明结构安全
它不能取代工程尽职调查。
伊斯坎核实清单
识别房产
省份
地区
社区
地块
地号
楼栋
独立单元
塔普
Kat Mülkiyeti？
Kat İrtifakı？
房产类型是否正确？
市政府/建筑机构
找到 Yapı Ruhsatı
找到 Yapı Kullanma İzin Belgesi
确认许可证日期
确认正确的建筑/楼栋
了解完整 vs 部分覆盖范围
批准的项目
识别正确的公寓
布局基本匹配
检查阳台/露台
检查储藏室
检查停车结构
审查重大后续改造
历史记录
Yapı Kayıt Belgesi？
İmar Barışı 历史？
常规伊斯坎/YKB 混合历史？
Kat İrtifakı 房产
建筑是否完工？
伊斯坎是否存在？
为什么没有 Kat Mülkiyeti？
转换是否在进行中？
新建筑
建筑许可证已确认
项目已批准
伊斯坎责任包含在合同中
了解预期的 Kat Mülkiyeti 阶段
技术审查
伊斯坎未被视为地震证书
结构检查已单独考虑
购买前的危险信号
如果卖家说以下话，请暂停并调查：
"我们没有伊斯坎，但大家都住在这里。"
这不是解释。
"Kat Mülkiyeti 意味着您不需要看伊斯坎。"
并非总是如此。
"这是 Kat İrtifakı，但这没关系。"
可能有关，也可能无关。找出原因。
"该项目有伊斯坎。"
问哪个楼栋。
"钥匙已准备好，因此所有许可证都已完成。"
物理交付不能证明行政完工。
"额外的露台不在计划中，但没人检查。"
这应该增加——而不是减少——您的尽职调查。
"这是 Yapı Kayıt Belgesi；它与伊斯坎完全相同。"
它不是。
正确的核实顺序
外国买家可以使用以下工作流程：
识别塔普
确定具体注册了什么。识别市政档案
找到建筑的许可记录。核实 Yapı Ruhsatı
了解批准的施工基础。核实伊斯坎
确认是否存在入住许可证及其覆盖范围。检查完整 vs 部分覆盖范围
特别是在大型项目中。比较批准的项目
确保您看到的房产与法律项目相符。检查历史合法化
在相关时识别 Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı。解释 Kat İrtifakı
如果建筑已完工，确定为何尚未设立 Kat Mülkiyeti。进行技术尽职调查
与许可证审查分开。决定价格
仅在了解法律和行政风险之后。
更好的尽职调查公式
不要使用：
卖家说伊斯坎存在 → 安全购买
使用：
当前塔普 + 市政档案 + Yapı Ruhsatı + 已核实的伊斯坎 + 批准的项目 + 物理匹配 + 历史状态 + 技术审查 = 更好的建筑尽职调查
这对于可能不熟悉土耳其建筑术语的外国买家尤其重要。
关键要点
核实伊斯坎不仅仅是询问建筑是否有入住许可证。
买家应确定：
文件涉及哪栋建筑
是否涵盖相关楼栋
许可证是完整的还是部分的
它如何与 Yapı Ruhsatı 对应
物理公寓是否与批准的项目相符
是否涉及历史性的 Yapı Kayıt Belgesi 程序
批准的项目仍然是此分析的关键部分。TKGM 更新的 2026 年数字建筑框架继续将 Kat İrtifakı 和 Kat Mülkiyeti 程序与批准的 architectural 项目和通过相关机构传输和验证的三维数字建筑模型联系起来。
一栋仍显示 Kat İrtifakı 的已完工建筑不应被自动拒绝。
TKGM 目前确认，当存在 Kat İrtifakı 且已获得 Yapı Kullanma İzin Belgesi 时，可以在当前登记框架下进行转换为 Kat Mülkiyeti 的程序。
然而：
Kat İrtifakı + 已完工建筑 = 问为什么
建筑的年龄、入住许可证状态、转换过程和项目历史都应被审查。
同样：
Kat Mülkiyeti = 不要自动假设常规伊斯坎历史
因为历史上的 Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı 规则允许符合条件的房产在特定情况下无需普通 Yapı Kullanma İzin Belgesi 即可设立 Kat Mülkiyeti。
老旧建筑也可能有混合的文件历史。TKGM 自己的指南承认，结构的一部分可能拥有正常的入住文件，而另一部分则通过 Yapı Kayıt Belgesi 处理。
最后，原始的伊斯坎并不自动批准每一项后续物理改造。
该部的指南确认，持有使用许可的建筑仍可能包含与其批准许可/项目相悖的后续施工，这意味着后续改造必须单独评估。
因此，最强大的买家问的不是：
"这处房产有伊斯坎吗？"
而是：
"当前的塔普、Yapı Ruhsatı、入住许可证、批准的 architectural 项目和物理公寓是否都对应——如果不对应，为什么？"
这个问题将表面的文件检查转变为真正的房产尽职调查。
您可以在土耳其购买没有伊斯坎的公寓吗？
这是许多外国买家最终会问的问题：
"公寓没有常规的伊斯坎。我还应该买吗？"
不存在负责任的普遍肯定或否定答案。
首要任务是确定在该特定建筑中"没有伊斯坎"究竟意味着什么。
一个等待最终入住程序的新完工项目，与一个没有常规 Yapı Kullanma İzin Belgesi 却被占用了二十年的建筑截然不同。
第三处房产可能在 İmar Barışı 框架下拥有历史的：
Yapı Kayıt Belgesi。
第四处可能已经拥有：
Yapı Kullanma İzin Belgesi
但塔普仍显示：
Kat İrtifakı
因为 Kat Mülkiyeti 转换尚未体现。
这些情况不应归为一类。
因此，正确的问题是：
为什么这处特定房产没有显示我期望的常规伊斯坎 / Kat Mülkiyeti 结构？
只有在回答了这个问题之后，买家才能评估风险。
没有伊斯坎的房产是否自动违法？
并非市场上描述为：
"İskansız"（无伊斯坎）
的每种情况都具有相同的法律含义。
例如，TKGM 目前确认一处房产可以拥有：
Kat İrtifakı
有效的 Yapı Kullanma İzin Belgesi
并且仍在等待或需要进行向 Kat Mülkiyeti 的行政过渡。一旦使用许可证存在，当前框架允许通过相关土地注册处程序转换为 Kat Mülkiyeti。
这与从未获得普通使用许可的建筑有根本不同。
土耳其历史上的 Yapı Kayıt Belgesi 框架创造了另一个类别。根据这些规则，符合条件的建筑可以在无需以常规方式要求普通 Yapı Kullanma İzin Belgesi 的情况下，完成某些 cins değişikliği 和 Kat Mülkiyeti 程序。
因此：
"没有常规伊斯坎"是一个需要调查的事实——它本身并不是一个完整的法律诊断。
四种常见的无伊斯坎情况
务实的买家可以将房产分为四大类情况之一。
情况 1 — 仍在完成伊斯坎流程的新建筑
示例：
Yapı Ruhsatı 存在
批准的项目存在
施工基本完成
Kat İrtifakı 存在
开发商正在完成入住程序
这可能是正常的开发阶段情况。
关键问题是：
开发商是否实际提交了申请？
还有什么未完成？
是否有项目偏差？
获得伊斯坎的义务是否写入合同？
如果流程延迟会发生什么？
风险主要是：
完工和执行风险。
情况 2 — 建筑有伊斯坎但塔普仍显示 Kat İrtifakı
这可能不那么令人担忧。
TKGM 当前的指南指出，当存在 Kat İrtifakı 且已获得 Yapı Kullanma İzin Belgesi 时，可以根据一位业主的申请或主管机构传送入住许可证，继续进行转换为 Kat Mülkiyeti 的程序。
因此：
Kat İrtifakı 并不能自动证明伊斯坎缺失。
正确的做法是核实入住许可证并了解登记转换为何仍悬而未决。
情况 3 — 老旧建筑从未获得常规伊斯坎
这需要更加谨慎。
问题包括：
为什么未获得伊斯坎？
施工是否违反了批准的项目？
公共区域是否未完工？
后续改造是否阻碍了正常完工？
市政档案显示什么？
是否有任何 Yapı Kayıt Belgesi 历史？
这与行政流程仍在完成中的新开发项目在风险上有实质性的不同。
情况 4 — 建筑使用 Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı 历史
这也需要单独处理。
TKGM 的官方 İmar Barışı 规则允许符合条件的 Yapı Kayıt Belgesi 建筑在特定的历史条件下，无需常规伊斯坎即可完成某些产权和共管公寓程序。
该文件也有一个重要限制：
TKGM 指出，Yapı Kayıt Belgesi 在结构重建或进入城市改造重建之前一直有效，之后适用当前的规划规则。它还明确将抗震能力和技术合规的责任置于建筑所有者身上。
因此：
Yapı Kayıt Belgesi 不应被视为常规伊斯坎或结构安全证书的等价物。
买家风险矩阵
一个简化的风险框架可以提供帮助。
| 情况 | 行政清晰度 | 买家行动 |
|---|---|---|
| Kat Mülkiyeti + 已核实常规伊斯坎 + 物理匹配 | 较高 | 标准更广泛的尽职调查 |
| Kat İrtifakı + 已核实伊斯坎 + 转换待定 | 中等 / 通常可解释 | 核实转换状态 |
| 新建筑 + 有效许可证 + 尚无最终伊斯坎 | 开发风险 | 审查开发商和合同 |
| 老旧建筑 + 无常规伊斯坎 + 原因不明 | 清晰度较低 | 深入市政/法律审查 |
| Yapı Kayıt Belgesi 历史 | 特殊历史框架 | 确切了解什么被合法化 |
| 物理房产与批准的项目有实质性差异 | 升高 | 购买前进行技术/法律审查 |
这不是法律排名。
这是决定需要多少调查的一种实用方式。
是否应该拒绝每一处没有常规伊斯坎的房产？
不。
但您应该拒绝在不了解原因的情况下购买它的想法。
例如：
房产 A
一个预计在完工后获得伊斯坎的新开发项目。
房产 B
一栋 25 年楼龄、没有常规伊斯坎且市政历史不明的建筑。
短语：
"没有伊斯坎"
适用于两者。
但它们不是可比较的交易。
何时缺失伊斯坎应成为严重的危险信号？
当出现以下情况时，风险会增加：
没有人能解释为什么伊斯坎缺失
卖家拒绝市政检查
开发商承诺伊斯坎但不愿以书面形式确认
物理建筑与批准的项目有实质性差异
老旧建筑多年来一直处于 Kat İrtifakı 状态而没有解释
额外的楼层或封闭区域似乎与批准的文件不一致
Yapı Kayıt Belgesi 历史被隐瞒
卖家坚持认为文件"不重要"
问题通常不仅仅是缺失的文件。
而是缺乏可信的解释。
伊斯坎和房产融资
外国买家经常问：
"如果公寓没有伊斯坎，我能获得抵押贷款吗？"
没有任何单一规则允许负责任的来源说：
"每家银行都会拒绝。"
或：
"每家银行都会提供融资。"
银行进行自己的：
信用评估
房产估值
抵押品评估
法律文件审查
因此，银行可以将房产的文件作为其个人贷款决策的一部分来处理。
如果融资对您的购买很重要，请在支付不可退还的定金之前为具体房产获得确认。
即使您是现金买家，银行可贷性也很重要
支付现金的买家可能会想：
"我不需要银行，所以我不在乎。"
但未来的买家可能需要融资。
如果不清晰的建筑文件使贷款机构或评估师在未来的销售中更加谨慎，这可能会潜在地减少：
买家群体
转售速度
议价能力
因此，融资有时应被视为：
未来的流动性问题
而不仅仅是今天的借贷问题。
不要假设银行批准证明房产无风险
反向错误也很常见。
如果银行接受房产作为抵押品，这并不意味着：
每份建筑文件都完美
房产抗震
价格有吸引力
每项改造都已获批
银行承保和独立的买家尽职调查服务于不同的目的。
伊斯坎和房产估值
缺失或不寻常的建筑文件也可能影响估值分析。
原因很简单：
专业评估师评估的是房地产资产，而不仅仅是室内装饰。
相关考虑因素可能包括：
产权结构
合法用途
项目文件
物理/法律一致性
市场性
其影响将取决于具体的房产。
因此：
如果两处在物理上相同的公寓的法律/建筑文件有实质性差异，不要假设它们具有同等的市场价值。
示例：同一建筑，不同的法律清晰度
想象两处其他方面相似的公寓。
公寓 A
常规伊斯坎已核实
Kat Mülkiyeti
批准的项目匹配
价格：260,000 美元
公寓 B
Kat İrtifakı
没有明确的伊斯坎证据
卖家说"它会解决的"
价格：245,000 美元
15,000 美元的折扣不应自动被视为便宜货。
它可能是对行政不确定性的补偿。
正确的问题是：
为了这个折扣，我承担了多少风险？
缺失伊斯坎应在问题被理解后才影响谈判
不要简单地说：
"没有伊斯坎，给我 10% 的折扣。"
首先确定问题。
如果建筑：
已经拥有伊斯坎
只是在等待 Kat Mülkiyeti 转换
风险可能是有限的。
如果建筑：
存在重大项目偏差
从未完成正常流程
小额折扣可能无法补偿风险。
尽职调查应在价格谈判之前进行。
伊斯坎和公用设施
一个常见的房产市场说法是：
"没有伊斯坎，电力和水是不可能的。"
这太宽泛了。
历史和特殊规则使情况变得复杂。
例如，TKGM 的官方 Yapı Kayıt Belgesi 规则明确允许符合条件的注册结构在请求时获得临时水、电和天然气连接。
因此：
运行的公用设施并不能证明常规伊斯坎，而缺失常规伊斯坎本身也不能告诉您确切的公用设施状态。
请检查具体建筑的实际订阅情况和文件。
公用设施连接不应取代建筑尽职调查
中介可能会说：
"有电、水和燃气，所以一切合法。"
这个推论不成立。
公用设施服务回答：
服务是否已连接？
伊斯坎回答一个不同的行政问题。
批准的项目回答另一个问题。
塔普回答另一个问题。
不要将这些系统混为一谈。
伊斯坎和转售风险
外国投资者在购买前应考虑下一个买家。
未来的买家可能会问：
建筑有伊斯坎吗？
为什么塔普仍然是 Kat İrtifakı？
有 Yapı Kayıt Belgesi 吗？
我可以融资吗？
物理公寓与项目相符吗？
如果今天难以回答这些问题，当您出售时可能仍然困难。
因此：
文件清晰度 = 转售流动性的一部分
更容易解释的房产可能更容易出售
比较：
房产 A
买家可以立即核实：
Kat Mülkiyeti
伊斯坎
批准的项目
干净的产权
房产 B
出售需要 30 分钟的解释：
旧的 Kat İrtifakı
历史的 Yapı Kayıt Belgesi
封闭的露台
市政历史
房产 B 可能仍然可以合法购买且经济上具有吸引力。
但其转售过程可能更复杂。
复杂性本身就有价值影响。
伊斯坎和通过房产投资获得土耳其公民身份
另一个常见问题是：
"房产需要伊斯坎才能获得公民身份吗？"
伊斯坎和土耳其公民身份是独立的法律概念。
当前的官方公民身份房产框架要求在适用的投资要求中，至少进行：
400,000 美元
或等值外币的合格房地产投资，并在土地注册处设置限制，禁止在至少：
三年
内转售。
因此，公民身份分析侧重于单独的投资和交易要求。
伊斯坎不会自动使房产有资格获得公民身份
一处房产可以拥有：
完美的常规伊斯坎
Kat Mülkiyeti
干净的塔普
但仍然不符合不同的公民身份要求。
例如：
合格价值不足
交易结构错误
其他公民身份资格问题
因此：
伊斯坎 ≠ 公民身份资格
公民身份资格也不能取代伊斯坎尽职调查
反之亦然。
交易可以按满足公民身份投资要求的方式进行结构设计。
但这并不意味着投资者应忽略：
建筑文件
伊斯坎
结构状况
项目合规性
公民身份批准不是房产质量保证。
公民身份投资者公式
追求公民身份的买家需要两项平行的检查。
投资资格
400,000 美元以上的合格投资
正确的交易
三年限制
所需的官方核实
房产尽职调查
塔普
伊斯坎
Yapı Ruhsatı
批准的项目
产权负担
建筑质量
正确的公式是：
公民身份合规 + 房产尽职调查
而不是：
公民身份合规 = 安全房产
伊斯坎和基于房产的居留许可
基于房产的居留是另一个独立的框架。
当前依赖房产所有权的外国人 e-İkamet 文件要求合格的住宅：
属于申请人
为住宅
在购买之日至少具有 200,000 美元的土耳其里拉等值价值
由外国人用作其居住地
在该居留理由下，不得用于出租或类似的创收目的
移民管理局同样指出，用于房产所有者短期居留类别的不动产必须是一栋房屋，并且必须用于该目的。
伊斯坎不会自动给予居留权
建筑可以有常规伊斯坎。
但这并不意味着：
"任何外国买家都会自动获得居留权。"
移民当局仍然评估单独的房产居留条件。
因此：
伊斯坎 ≠ 居留许可
但建筑文件对居留买家仍然很重要
虽然移民资格是独立的，但专门为了居住而购买公寓的外国买家仍应仔细调查建筑。
例如：
该房产在法律上是否为住宅？
物理单元是否与其批准用途相符？
建筑入住文件是否清晰？
地址是否可在行政上使用？
以居留为导向的买家应更加小心，因为该公寓旨在成为他们实际的家。
伊斯坎和抗震安全
这种区别必须在整个指南中保持明确。
伊斯坎不是抗震安全证书
建筑使用许可涉及行政建筑/使用流程。
它不提供当前的结构性能评估。
TKGM 的 Yapı Kayıt Belgesi 框架在历史合法化背景下更加明确：建筑的抗震能力和符合技术标准的责任在于房产所有者。
因此，无论是：
伊斯坎
Kat Mülkiyeti
Yapı Kayıt Belgesi
都不应取代抗震技术尽职调查。
示例：两栋拥有伊斯坎的建筑
建筑 A
最近建造。
常规伊斯坎。
现代施工。
建筑 B
几十年前建造。
常规伊斯坎。
显著老化和改造。
两者都有伊斯坎。
但这并不意味着它们具有相同的抗震风险。
买家仍需要调查：
施工日期
适用的抗震规范时代
结构状况
改造情况
相关时的土壤/位置因素
示例：拥有 Yapı Kayıt Belgesi 的建筑
一栋建筑通过历史合法化框架获得了 Yapı Kayıt Belgesi。
该文件可能有助于解释其当前的法律/行政状态。
但 TKGM 明确表示，抗震责任仍由房产所有者承担。
因此：
被合法化 ≠ 结构认证
外国买家应优先选择 Kat Mülkiyeti + 常规伊斯坎吗？
对于寻求行政简单性的典型买家来说，一套已完工的公寓拥有：
Kat Mülkiyeti
已核实的常规伊斯坎
物理/项目一致性
清晰的产权
通常比拥有未解决行政历史的房产更容易理解。
但这并不意味着它自动：
位置更好
结构更安全
定价更优
收益更高
法律清晰度是一个投资因素。
它不是整个投资决策。
没有伊斯坎的新建筑：何时可以接受？
在项目仍合法地处于施工或完成行政程序阶段时，在最终伊斯坎之前购买新建筑可能是合理的。
但投资者应在合同上控制风险。
新建筑的合同保护
在伊斯坎尚不存在的情况下，应审查购买协议中是否存在以下问题：
开发商义务
开发商是否承诺获得 Yapı Kullanma İzin Belgesi？
截止日期
是否有目标或合同完工日期？
Kat Mülkiyeti
协议是否涉及从 Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti 的过渡？
延迟
如果开发商未能完成所需文件，会发生什么？
最终付款
部分购买价格是否与有意义的完工里程碑挂钩？
确切保护取决于交易，应由独立顾问审查。
避免模糊的合同语言
弱化的措辞：
"开发商将在可能时获得必要的许可证。"
更强有力的商业措辞应明确说明：
哪个许可证
谁的责任
预期时间
失败的后果
不要依赖销售人员关于以下内容的口头陈述：
"伊斯坎总是稍后出现。"
最终付款和伊斯坎
对于期房或新建成的房产，买家应了解在以下时间点之前必须存在哪些文件：
最后一期付款
钥匙交付
塔普转让
最终验收
这些里程碑不必发生在同一日期。
但它们应有目的地进行结构设计。
不要将钥匙交付与法律完工混淆
开发商可能在以下情况仍在进行时交付公寓：
伊斯坎仍在等待
Kat Mülkiyeti 转换仍在等待
这可能在合同中有所预见。
买家只需了解其中的区别。
问：
"在我收到钥匙后，法律或行政上还有什么未完成的？"
您是否应扣留部分付款？
保留金或里程碑付款在商业上是否可行取决于合同和谈判地位。
但买家至少应考虑最终付款是否应仅在特定：
施工
文件
产权
里程碑之后进行。
独立法律建议适用于高价值或期房交易。
在没有伊斯坎的情况下购买转售房产需要不同的合同策略
对于转售，卖家可能没有与开发商相同的能力来解决整个建筑的问题。
因此，如果常规伊斯坎缺失，请问：
这个具体的卖家真的能提供所承诺的解决方案吗？
如果获得许可证需要：
市政行动
所有业主
建筑级别的修正
开发商参与
一个公寓业主的承诺可能具有有限的实际价值。
"卖家将在销售后获得伊斯坎"是一个薄弱的承诺
一旦您购买，经济激励可能会改变。
如果房产足够重要，需要解决方案，请考虑在交割前解决或记录问题，而不是依赖未来的善意。
买家决策矩阵
使用这个简化的框架。
绿色 — 行政复杂性较低
Kat Mülkiyeti
常规伊斯坎已核实
许可证/项目一致
物理单元匹配
没有不寻常的历史问题
继续进行常规：
产权
技术
财务
尽职调查。
黄色 — 调查
示例：
Kat İrtifakı + 已核实伊斯坎
等待最终转换的新建筑
部分入住许可证
轻微记录的项目变更
完全理解的 Yapı Kayıt Belgesi 历史
这些不自动要求拒绝。
它们需要解释。
红色 — 暂停
示例：
卖家无法提供或核实任何建筑记录
市政信息与卖家矛盾
重大物理增建与项目不符
老旧建筑没有清晰的入住历史
开发商拒绝为承诺的伊斯坎承担合同责任
卖家坚持买家必须先付款后调查
在差异解决之前不要继续。
伊斯坎尽职调查记分卡
买家可以在五个维度上对房产进行评分。
文件
相关文件是否可用且一致？建筑状态
它是否已在预期框架下完工并合法使用？产权状态
Kat Mülkiyeti 还是已解释的 Kat İrtifakı？物理匹配
现实是否与批准的项目相符？未来市场性
另一位买家会理解并接受相同的结构吗？
最弱的类别可以决定真正的风险。
房产 A vs 房产 B
考虑两个选项。
房产 A
价格：275,000 美元
Kat Mülkiyeti
已核实的常规伊斯坎
批准的项目匹配
位置优越
房产 B
价格：250,000 美元
Kat İrtifakı
无已核实的常规伊斯坎
老旧建筑
封闭露台未在项目中明确显示
更便宜的房产不自动是更好的交易。
买家应比较：
价格折扣
与：
行政 + 技术 + 转售风险
房产 C — 另一种 Kat İrtifakı
现在考虑：
255,000 美元
全新建筑
上个月签发的伊斯坎
仍显示 Kat İrtifakı
转换待定
TKGM 的现行规则为从 Kat İrtifakı 加 Yapı Kullanma İzin Belgesi 到 Kat Mülkiyeti 提供了明确的路径。
因此，房产 C 不应自动与房产 B 归入同一风险类别。
背景改变一切。
常见买家错误
拒绝每一处 Kat İrtifakı 房产
过于简单。
首先检查伊斯坎是否存在。
在不进一步审查的情况下接受每一处 Kat Mülkiyeti 房产
也过于简单。
历史性的 Yapı Kayıt Belgesi 程序意味着产权状态并不总是描述整个建筑历史。
只问"İskan var mı？"
问存在什么确切的许可证及其覆盖范围。
依赖中介的 PDF 文件
根据主管机构的记录核实文件。
将 Yapı Kayıt Belgesi 与常规伊斯坎混淆
它们是独立的框架。
将运行的公用设施视为伊斯坎的证据
历史规则允许在某些情况下，即使没有常规伊斯坎，也存在公用设施连接。
将伊斯坎视为地震证书
它不是。
忽视后续改造
原始建筑可能合规，而公寓后来被改造。
在了解问题之前支付全款
尽职调查应在您的谈判筹码消失之前进行。
相信"建筑里的每个人都是这样买的"
其他业主接受风险并不能解释法律结构。
假设公民身份使伊斯坎无关紧要
公民身份合规和建筑尽职调查是分开的。
假设居留许可资格证明建筑质量
移民批准不是建筑认证。
关于土耳其伊斯坎的常见问题
土耳其的伊斯坎是什么？
伊斯坎是房地产术语，指 Yapı Kullanma İzin Belgesi，即与已完工建筑在适用建筑框架下的使用授权相关的建筑使用或入住许可证。
伊斯坎与塔普相同吗？
不。
塔普涉及注册所有权。
伊斯坎涉及建筑使用授权。
伊斯坎与 Yapı Ruhsatı 相同吗？
不。
简化的区别是：
Yapı Ruhsatı = 施工许可
伊斯坎 = 合格完工后的使用许可
我可以在没有伊斯坎的情况下购买房产吗？
可能，取决于房产当前的产权和法律情况。
但您应在购买前确切确定常规伊斯坎缺失的原因。
没有伊斯坎的房产自动违法吗？
这种说法太宽泛了。
等待许可证的新建筑、已有伊斯坎但未转换的 Kat İrtifakı 建筑，以及较旧的 Yapı Kayıt Belgesi 房产是不同的法律情况。
Kat İrtifakı 是否意味着没有伊斯坎？
不。
TKGM 确认拥有 Kat İrtifakı 的建筑可能已经拥有 Yapı Kullanma İzin Belgesi，然后转换为 Kat Mülkiyeti。
Kat İrtifakı 如何变成 Kat Mülkiyeti？
对于拥有 Kat İrtifakı 和有效 Yapı Kullanma İzin Belgesi 的建筑，TKGM 指出，在业主申请或主管机构根据适用程序传送许可证后，可以进行转换。
Kat Mülkiyeti 是否总能证明常规伊斯坎存在？
不要普遍做出这种假设。
历史上的 Yapı Kayıt Belgesi 制度允许符合条件的房产在特定情况下无需常规 Yapı Kullanma İzin Belgesi 即可设立 Kat Mülkiyeti。
什么是 Yapı Kayıt Belgesi？
它是与历史上的 İmar Barışı 建筑合法化制度相关的文件。
它不同于常规伊斯坎。
Yapı Kayıt Belgesi 的有效期是多长？
TKGM 的官方规则规定，它在建筑重建或进入城市改造重建之前一直有效，之后适用当前的规划规则。
Yapı Kayıt Belgesi 能证明抗震安全吗？
不。
在该框架下，TKGM 明确将抗震能力和符合技术标准的责任置于房产所有者身上。
伊斯坎能证明抗震安全吗？
不。
当前的结构评估是一个单独的技术问题。
建筑可以有部分伊斯坎吗？
可以，建筑使用框架可以允许项目符合条件的已完工部分根据适用的部分使用规则投入使用。
对于大型开发项目，请核实您的特定楼栋和必要的公共区域是否被覆盖。
没有伊斯坎我能获得抵押贷款吗？
这取决于银行、房产、评估和借款人。
不要普遍假设批准或拒绝。
在承诺之前，向贷款人询问具体的房产。
伊斯坎会影响转售吗？
清晰的建筑文件可以使未来买家更容易理解和评估房产。
不清晰的状态可能在转售时产生额外的问题。
伊斯坎会影响房产价值吗？
它可能与法律/文件清晰度和市场性相关，但影响取决于具体的房产以及文件缺失或不寻常的原因。
伊斯坎能使房产有资格获得土耳其公民身份吗？
不。
公民身份是一个独立的投资框架。
当前的房产路径除其他要求外，还要求至少 400,000 美元的合格房地产，并附有三年转售限制。
没有常规伊斯坎的房产可以用于公民身份吗？
不要仅从伊斯坎状态来回答这个问题。
公民身份交易和建筑的法律状态必须在当前的 TKGM/公民身份框架下单独审查。
伊斯坎是否自动使外国人有资格获得居留许可？
不。
当前的房产所有者居留路径单独要求一处由申请人拥有和使用的合格住宅房产，并且根据当前的 e-İkamet 文件清单，在购置时价值至少为 200,000 美元等值。
我应该在伊斯坎签发之前购买新公寓吗？
在期房或新完工项目中，这可能是正常的。
但在购买前请审查：
Yapı Ruhsatı
批准的项目
合同
开发商义务
伊斯坎时间表
Kat Mülkiyeti 流程
我应该购买没有常规伊斯坎的旧公寓吗？
只有在了解其缺乏常规伊斯坎的原因并审查市政、产权、项目和技术影响之后。
未解决的旧案件通常比等待行政完工的新完工项目需要更深入的尽职调查。
外国买家最终伊斯坎检查清单
塔普
确认注册业主
正确的独立单元
了解住宅/商业状态
识别 Kat Mülkiyeti 或 Kat İrtifakı
Yapı Ruhsatı
适用时建筑许可证存在
许可证详情与建筑相符
识别后续修改
伊斯坎
核实 Yapı Kullanma İzin Belgesi
确认正确的地块
确认正确的楼栋
了解完整 vs 部分许可
检查日期
批准的项目
公寓位置匹配
布局实质性匹配
检查阳台状态
检查露台状态
调查公共区域增建
调查合并/分割单元
Kat İrtifakı
如适用：
检查建筑完工情况
检查伊斯坎是否存在
确定未设立 Kat Mülkiyeti 的原因
调查转换过程
历史状态
检查 Yapı Kayıt Belgesi
了解 İmar Barışı 历史
了解常规伊斯坎与 YKB 的区别
检查混合建筑历史
新建筑
开发商拥有或控制开发权
检查 Yapı Ruhsatı
伊斯坎义务出现在合同中
审查完工截止日期
审查 Kat Mülkiyeti 义务
了解延迟/违约后果
转售
识别后续改造
不假设原始伊斯坎批准改造
将当前物理状况与项目进行比较
技术
伊斯坎未被视为地震证书
必要时进行结构审查
考虑建筑年龄
投资
如相关，检查融资影响
考虑转售影响
价格反映文件风险
预见未来买家担忧
最终危险信号
在以下情况下重新考虑或暂停交易：
卖家拒绝市政核实
很少有正当理由阻止合理的尽职调查。
开发商不愿以书面形式确认伊斯坎义务
口头承诺的价值远低于明确的合同义务。
老旧建筑没有伊斯坎，没人知道为什么
无法解释的历史就是问题所在。
存在重大的物理差异
特别是：
额外楼层
封闭露台
公共区域扩建
合并单元
Kat İrtifakı 存在多年而没有解释
调查原因。
Yapı Kayıt Belgesi 被描述为"与伊斯坎完全相同"
并非如此。
公民身份被用来分散对建筑问题的注意力
公民身份资格不能替代尽职调查。
"大家都住在这里"是唯一的证据
邻居的占用不能替代文件。
最终买家决策框架
在签署之前，回答七个问题。
塔普状态是什么？
Kat Mülkiyeti 还是 Kat İrtifakı？Yapı Ruhsatı 是否存在？
哪个项目获得了合法授权？伊斯坎是否存在？
它涵盖哪栋确切的建筑/楼栋？现实是否与批准的项目相符？
是否存在重大的后续变化？是否有 Yapı Kayıt Belgesi 历史？
如果有，具体合法化了什么？建筑在技术上是否可接受？
行政文件不是结构认证。价格是否补偿了任何剩余风险？
文件问题应反映在投资决策中。
完整的房产文件公式
最薄弱的方法是：
塔普存在 → 公寓看起来不错 → 购买
更强的框架是：
塔普 + Yapı Ruhsatı + 伊斯坎 + 批准的项目 + 物理匹配 + 结构尽职调查 + 市场分析 = 更好的房产决策
对于不寻常的建筑，添加：
Yapı Kayıt Belgesi / 历史审查
结论
伊斯坎是土耳其房地产中最被误解的概念之一。
对于外国买家来说，最大的错误是将其视为一个简单的复选框：
伊斯坎：是 / 否
真正的分析更微妙。
一个等待最终入住程序的新完工项目，不同于一栋从未获得常规伊斯坎的老建筑。
一栋拥有：
Kat İrtifakı + 已核实的 Yapı Kullanma İzin Belgesi
的建筑也不同于一栋根本没有入住文件的建筑。
TKGM 目前确认，当存在 Kat İrtifakı 且建筑已获得 Yapı Kullanma İzin Belgesi 时，可以在土地注册处框架下进行转换为 Kat Mülkiyeti 的程序。
与此同时，买家不应假设：
Kat Mülkiyeti 总是意味着常规伊斯坎历史。
土耳其历史上的 Yapı Kayıt Belgesi 制度允许符合条件的建筑在特定情况下无需常规 Yapı Kullanma İzin Belgesi 即可进行 cins değişikliği 和 Kat Mülkiyeti 的设立。
这就是为什么老旧公寓尽职调查应区分：
常规伊斯坎
和：
Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı
两者不可互换。
Yapı Kayıt Belgesi 也绝不应被视为抗震安全证书。在该框架下，TKGM 明确表示，建筑的抗震能力和符合技术标准的责任仍由建筑所有者承担。
同样的更广泛原则适用于常规伊斯坎：
建筑使用授权不能替代当前的结构评估。
为土耳其公民身份而购买的外国投资者也应保持系统分离。
当前的房产入籍路径在其适用条件中，除其他外，要求至少 400,000 美元的合格房地产以及三年的转售限制。
因此：
伊斯坎 ≠ 公民身份资格
同样，基于房产的居留是一个独立的移民流程。
当前的 e-İkamet 文件要求，在房产所有者路径下使用的住宅必须属于外国申请人，为住宅，在购置之日具有至少 200,000 美元的土耳其里拉等值价值，并由该申请人用作居住地，而不是在该理由下用于出租或类似的创收用途。
因此：
伊斯坎 ≠ 居留许可资格
最终，最安全的买家问的不仅仅是：
"这栋建筑有伊斯坎吗？"
更强的问题是：
"是什么确切的法律和行政路径产生了这栋建筑的当前状态，它的塔普、Yapı Ruhsatı、伊斯坎、批准的项目和物理状况是否都讲述了一个一致的故事？"
这个问题将表面的房产检查转变为真正的建筑尽职调查。
最终公式是：
清晰的所有权 + 清晰的建筑许可证 + 清晰的入住状态 + 项目一致性 + 技术安全审查 + 公平价格 = 更安全的伊斯坦布尔房产购买
