تابو في تركيا للأجانب 2026 | دليل سند الملكية الشامل

مقدمة

بالنسبة للمشتري الأجنبي الذي يشتري شقة في إسطنبول، هناك وثيقة واحدة أكثر أهمية من几乎所有 الكتيبات، ونماذج الحجز، وعروض المطورين، ووعود البيع:

سند الملكية (تابو)

يرتبط سند الملكية التركي، أو Tapu، بسجل الملكية الرسمي في السجل العقاري.

قد يكون لدى المشتري:

• عقد بيع موقع

• اتفاقية حجز

• فواتير المطور

• إيصالات دفع بنكية

• مفاتيح الشقة

لكن لا ينبغي الخلط بين هذه المستندات وإتمام إجراءات نقل الملكية الرسمية في السجل العقاري.

ينص الإجراء الرسمي للمشترين الأجانب الصادر عن المديرية العامة للسجل العقاري والمسح العقاري (TKGM) على أنه بعد فحص الطلب، ودفع الرسوم، واستكمال الأطراف لعملية التوقيع الرسمية، يتم إتمام معاملة السجل العقاري وتسليم سند الملكية إلى المالك الأجنبي أو الممثل المفوض.

هذا يخلق واحدة من أهم القواعد لشراء العقارات في تركيا:

اتفاقية البيع تصف معاملة. عملية السجل العقاري تحدد وضع الملكية المسجل.

بالنسبة للمشترين الأجانب، فإن فهم سند الملكية (تابو) ليس مجرد عملية تحقق اختيارية.

إنه أحد أسس شراء عقار آمن.

ما هو سند الملكية (تابو) في تركيا؟

تابو هو المصطلح التركي اليومي المستخدم لسند الملكية المرتبط بسجل الملكية العقارية المسجل.

يتم إدارة نظام السجل العقاري والمسح العقاري في تركيا بواسطة:

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM

أو:

المديرية العامة للسجل العقاري والمسح العقاري

تحتفظ TKGM بالأنظمة والإجراءات المستخدمة من أجل:

• تسجيل الممتلكات

• البيع

• الرهن العقاري

• نقل الميراث

• معاملات الملكية الأخرى

وتقدم إرشادات مخصصة لمشتري العقارات الأجانب.

يمكن للأجانب أيضًا استخدام المنصة الرسمية لـ TKGM، "مفتاحك إلى تركيا" (Your Key Türkiye)، للحصول على معلومات محدثة تتعلق بشراء العقارات في تركيا. تصف TKGM الخدمة بأنها بوابة متعددة اللغات تم إنشاؤها خصيصًا لمساعدة الأجانب في الوصول إلى المعلومات والإجراءات الحالية المتعلقة بالعقارات التركية.

لماذا يعتبر سند الملكية (تابو) مهمًا جدًا؟

عملية شراء العقار لها جانبان مختلفان للغاية.

البعد التجاري
يتضمن:

• السعر

• التفاوض

• الوديعة

• خطة الدفع

• الأثاث

• تاريخ التسليم

بعد الملكية القانونية
يتضمن:

• من يملك العقار

• ما هو العقار المسجل بالضبط

• ما هي الحصة المملوكة

• ما إذا كانت وحدة مستقلة موجودة

• ما إذا كانت هناك ملكية طابقية (Kat Mülkiyeti) أو حق انتفاع البناء (Kat İrtifakı)

• ما هي الحقوق أو القيود المسجلة

لا ينبغي للمستثمر الأجنبي أبدًا أن يسمح للجانب التجاري من المعاملة باستبدال الجانب القانوني.

قد يقول مندوب المبيعات:

"هذه هي الشقة 24."

لكن يجب على المشتري أن يسأل:

"ما هي الشقة 24 بالضبط في السجل العقاري؟"

هذا سؤال مختلف تمامًا.

عقد البيع مقابل سند الملكية (تابو)

يجب فهم هذا التمييز قبل دفع وديعة كبيرة.

لنفترض أن مشتريًا وقع عقدًا مع مطور ينص على:

• الوحدة: المبنى ب، الطابق 8، الشقة 24

• سعر الشراء: 300,000 دولار

يظهر العقد ما وافق المطور على بيعه.

لكنه في حد ذاته لا يثبت أن:

• الشقة 24 هي قسم مستقل مسجل بشكل منفصل

• البائع هو المالك المسجل

• العقار ليس عليه رهن عقاري

• العقار ليس عليه حجز

• الاستخدام المسجل يتطابق مع الاستخدام المسوق

• تم نقل الملكية بالفعل

لا تزال إجراءات السجل العقاري الرسمية مهمة.

تتطلب عملية البيع الرسمية لـ TKGM للأشخاص الطبيعيين الأجانب تقديم طلب إلى مديرية السجل العقاري، وفحص المستندات، ودفع الرسوم المطبقة، والتنفيذ الرسمي للمعاملة، وتسليم سند الملكية بعد اكتمال الإجراء.

لذلك:

العقد ≠ نقل ملكية تابو مكتمل

نموذج الحجز مقابل سند الملكية (تابو)

الفرق أكبر مع مستند الحجز.

عادةً لا يحدد نموذج الحجز أكثر من الشروط التجارية مثل:

• الشقة المختارة

• الوديعة

• السعر المؤقت

• الموعد النهائي لتوقيع العقد الرئيسي

لا ينبغي تفسيره على أنه ملكية مسجلة للعقار.

يصبح هذا مهمًا بشكل خاص مع:

• التطورات خارج الخطة (قيد الإنشاء)

• مشاريع البناء المبكرة

• مشتريات التقسيط

يمكن للمشتري الأجنبي أن يدفع مبالغ كبيرة محتملة قبل أن يصبح المالك المسجل.

لذلك، يجب فهم جدول الدفع وجدول نقل الملكية بشكل منفصل.

ما هي المعلومات التي تحدد العقار التركي؟

تحدد بيانات السجل العقاري التركي العقار من خلال عدة أجزاء محددة من المعلومات.

تحدد قواعد بيانات TKGM خصائص العقار بما في ذلك:

• المحافظة (İl)

• المنطقة (İlçe)

• الحي أو القرية (Mahalle)

• الموقع

• البلوك (Ada)

• القطعة (Parsel)

• طبيعة العقار

• مساحة السطح

• حالة حق انتفاع البناء / الملكية الطابقية (Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti)

• معلومات البلوك/المبنى عند الاقتضاء

• رقم القسم المستقل.

بالنسبة لمشتري الشقق، هذه المعرفات أكثر موثوقية من الوصف التسويقي مثل:

"شقة فاخرة بالقرب من المترو."

İl — المحافظة

تحدد İl المحافظة.

على سبيل المثال:

إسطنبول

قد يبدو هذا واضحًا، لكن تحديد السجل العقاري يعمل من السجلات الإدارية الرسمية بدلاً من مناطق التسويق العقاري العامة.

İlçe — المنطقة

تحدد İlçe المنطقة الرسمية.

تشمل الأمثلة:

• كاديكوي

• أسكودار

• شيشلي

• كاغيتهانه

• بكركوي

• باشاكشهر

قد يذكر الاسم التسويقي للمشروع منطقة مجاورة أكثر شهرة، ولكن يجب التحقق من سجل الملكية الرسمي.

Mahalle — الحي

تحدد Mahalle الحي الرسمي.

الموقع الدقيق مهم للغاية في إسطنبول.

يمكن أن يختلف مبنيمان في نفس المنطقة بشكل كبير في:

• النقل

• القيمة السوقية

• جودة المبنى

• الطلب على الإيجار

• سيولة إعادة البيع

يساعد تحديد السجل العقاري في تحديد مكان تسجيل العقار بالضبط.

Ada — البلوك

Ada هو معرف الكتلة المساحية.

يجمع القطع ضمن النظام المساحي.

على سبيل المثال:

البلوك: 1245

هذا ليس رقم بناء الشقة.

إنه جزء من التحديد المساحي للأرض.

Parsel — القطعة

تحدد Parsel القطعة الأرضية المحددة داخل الكتلة المساحية.

على سبيل المثال:

• البلوك: 1245

• القطعة: 18

معًا، يعتبر Ada و Parsel من المعرفات الأساسية للأرض التي يقوم عليها التطوير.

يصبح هذا مهمًا بشكل خاص عند التحقق من:

• ملكية الأرض

• المشاريع خارج الخطة

• حدود القطع

• وثائق التطوير

Bağımsız Bölüm — القسم المستقل

بالنسبة لمشتري الشقق، أحد أهم المفاهيم هو:

القسم المستقل (Bağımsız Bölüm)

تعرف TKGM القسم المستقل على أنه جزء من المالكية الأصلية مناسب للاستخدام المستقل، ومسجل بشكل منفصل في السجل العقاري، وقابل لأن يكون موضوعًا للملكية المستقلة.

اعتمادًا على المشروع المعماري المعتمد، يمكن أن يشمل القسم المستقل:

• شقة

• مكتب

• متجر

• مخزن

• وحدة تخزين

• أي قسم آخر قابل للاستخدام المستقل.

هذا أمر بالغ الأهمية.

إذا كنت تعتقد أنك تشتري:

الشقة 24

فيجب عليك التحقق من:

القسم المستقل رقم 24

أو أي رقم قسم مستقل ينطبق فعليًا في السجل.

قد لا يكون رقم الشقة ورقم القسم المستقل دائمًا نفس الشيء

قد يحتوي المبنى على:

• رقم الباب

• رقم المشروع الداخلي

• رقم وحدة المبيعات

• رقم القسم المستقل

يمكن أن تختلف هذه المعرفات في بعض الأحيان.

على سبيل المثال:

• وحدة التسويق: A-806

• رقم الباب: 24

• القسم المستقل المسجل: 63

لهذا السبب، قد يكون الاعتماد فقط على كتيب المبيعات أمرًا خطيرًا.

يحتاج المشتري إلى التحقق من:

ما هو القسم المستقل المسجل الذي أحصل عليه فعليًا؟

طبيعة العقار — Niteliği / Cinsi

يحتوي سجل الملكية الرسمي أيضًا على معلومات تتعلق بالطبيعة القانونية للعقار.

يمكن أن يساعد هذا في التمييز بين العقار المسجل كـ:

• أرض (Arsa) — قطعة أرض

• مسكن (Mesken)

• متجر (Dükkan)

• مكتب (Büro)

• أنواع أخرى من الممتلكات المسجلة قانونًا

يلعب المشروع المعماري المعتمد دورًا مهمًا في تحديد كيفية تسجيل الأقسام المستقلة. تنص TKGM على أن السجل العقاري لا يعيد تصنيف الاستخدام المقصود للقسم المستقل بشكل مستقل؛ يتبع التسجيل المشروع المعتمد من قبل السلطة المختصة.

هذا يخلق قاعدة مهمة للمشتري الأجنبي:

لا ينبغي أبدًا أن يحل الوصف التسويقي محل التصنيف الرسمي للعقار.

يجب still التحقق من الوحدة المعلن عنها كـ "مسكن" في الوثائق الرسمية.

حصة الأرض — Arsa Payı

مصطلح آخر يساء فهمه بشكل متكرر من قبل مشتري الشقق الأجانب هو:

حصة الأرض (Arsa Payı)

مالك الشقة لا يمتلك فقط المساحة المادية الداخلية.

تحت نظام الملكية الطابقية في تركيا، يرتبط القسم المستقل بحصة نسبية من الأرض الأساسية.

تعرف TKGM حصة الأرض على أنها حصة الملكية المشتركة المخصصة للأقسام المستقلة وفقًا لمبادئ قانون الملكية الطابقية.

على سبيل المثال:

قد يكون لشقتك حصة أرض ممثلة بـ:

40 / 10,000

هذا لا يعني أنك تملك فقط 40/10,000 من شقتك.

هذا يعني أن الشقة المملوكة بشكل مستقل مرتبطة قانونًا بحصة نسبية من المالكية الأصلية.

لا يمكن عادةً فصل حصة الأرض عن الشقة

تشرح TKGM أن حصة الأرض المخصصة لقسم مستقل مرتبطة قانونًا بذلك القسم.

عند نقل القسم المستقل، تنتقل حصة الأرض المرتبطة به معه.

لا يمكن عادةً نقل حصة الأرض بشكل منفصل عن القسم المستقل الذي تنتمي إليه.

لذلك:

ملكية الشقة + حصة الأرض المرتبطة بها

تعملان معًا.

لا ينبغي الخلط بين هذا وبين شراء حصة غير مقسمة عادية من قطعة أرض.

يصبح هذا التمييز مهمًا عند مناقشة "سند الملكية المشاع" (Hisseli Tapu) لاحقًا في هذا الدليل.

ما هي الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti)؟

تعد الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti) أحد أهم مفاهيم الملكية لمشتري الشقق.

بموجب إطار الملكية الطابقية الحالي لـ TKGM:

يمكن إنشاء الملكية الطابقية على مبنى مكتمل.

تنص التعميم الحالي لـ TKGM على أنه نظرًا لأن الملكية الطابقية تُنشأ على مبنى مكتمل، فيجب أن يكون التحويل المساحي / نوع الملكية ذو الصلة قد اكتمل كما هو مطلوب قبل إنشاء ملكية الطابقية.

من الناحية العملية، يعني الملكية الطابقية أن المبنى المكتمل يحتوي على أقسام مستقلة مسجلة بشكل منفصل تحت نظام ملكية الطابقية.

بالنسبة لمشتري الشقة، هذا يعني عادةً أن الشقة المشتراة موجودة كقسم مستقل محدد ضمن هيكل الملكية الطابقية المكتمل.

ماذا تمنحك الملكية الطابقية؟

تربط الملكية الطابقية عدة عناصر قانونية.

يكتسب المشتري ملكية القسم المستقل المسجل مع الحقوق المرتبطة بـ:

• حصة الأرض المخصصة له

• المناطق المشتركة ذات الصلة

• الملحقات عند الاقتضاء

تشرح TKGM أنه عند نقل قسم مستقل، تتبع حصة الأرض المرتبطة به والحقوق المرتبطة به ذلك النقل.

هذا يجعل الملكية الطابقية هيكلًا مركزيًا لملكية الشقق المكتملة في تركيا.

هل تعني الملكية الطابقية أن العقار خالٍ تمامًا من المخاطر؟

لا.

هذا هو أحد أكبر المفاهيم الخاطئة التي يرتكبها المشترون الأجانب.

تجيب الملكية الطابقية على أسئلة مهمة حول الملكية.

لكنها لا تجيب على كل سؤال يتعلق بالعناية الواجبة بالعقار.

لا يزال من الممكن أن يكون للعقار الذي يحمل ملكية طابقية مشاكل محتملة تتعلق بـ:

• الرهن العقاري

• الحجز

• الشروحات المسجلة

• صيانة المبنى

• الحالة الهيكلية

• خطر الزلازل

• ارتفاع رسوم الإدارة (Aidat)

• ضعف القيمة السوقية

• التعديلات غير المصرح بها لاحقًا

لذلك:

الملكية الطابقية هي وضع ملكية مهم، وليست شهادة شاملة لجودة العقار.

الملكية الطابقية لا تثبت السلامة من الزلازل

هذا يستحق تأكيدًا منفصلاً.

سند الملكية هو جزء من نظام ملكية العقار.

إنه ليس تقريرًا هندسيًا إنشائيًا.

لا يخبرك وجود الملكية الطابقية بما يلي:

• قوة الخرسانة

• جودة التسليح

• حالة الأساسات

• أداء الزلازل

• التعديلات الهيكلية غير المصرح بها

هذه تتطلب عناية فنية منفصلة.

لذلك، يجب على المستثمر التمييز بين:

العناية الواجبة بالسند

و:

العناية الواجبة الهيكلية

كلاهما مهم.

الملكية الطابقية لا تخبرك تلقائيًا أن الاستثمار جيد

خذ بعين الاعتبار شقتين.

الشقة أ

• ملكية طابقية

• هيكل ملكية ممتاز

• موقع سيء

• رسوم إدارة (Aidat) مرتفعة جدًا

• سعر مبالغ فيه

الشقة ب

• ملكية طابقية

• معاملة نظيفة

• موقع قوي

• سعر معقول

• طلب جيد على الإيجار

قد يكون لكلاهما نفس فئة الملكية الطابقية العامة.

لكنهما ليسا استثمارات جذابة بنفس القدر.

يجب تحليل جودة الملكية القانونية وجودة الاستثمار المالية بشكل منفصل.

ما هو حق انتفاع البناء (Kat İrtifakı)؟

يعد حق انتفاع البناء (Kat İrtifakı) مفهومًا رئيسيًا آخر في ملكية العقارات التركية.

تصفه TKGM بأنه الحق المنشأ بموجب قانون الملكية الطابقية للأقسام المستقلة لواحد أو أكثر من المباني التي سيتم بناؤها أو قيد الإنشاء على الأرض.

يشرح التعميم الحالي لـ TKGM أيضًا أنه يمكن إنشاء حق انتفاع البناء حيث:

• لم يتم بناء المبنى بعد

• أو:

• لم يتم الانتهاء من المبنى بعد.

لهذا السبب، فإن حق انتفاع البناء شائع بشكل خاص في:

• المشاريع الجديدة

• التطورات قيد الإنشاء

• العقارات التي تنتظر التحويل إلى ملكية طابقية كاملة

حق انتفاع البناء لا يعني "لا ملكية"

يسمع المشترون الأجانب أحيانًا:

"هذه الشقة لها فقط حق انتفاع البناء."

ويفترضون أنهم لا يملكون شيئًا.

هذا تبسيط مفرط.

حق انتفاع البناء هو هيكل مسجل معترف به قانونًا مرتبط بأقسام مستقلة مستقبلية أو قيد التطوير محددة.

الأسئلة الأفضل هي:

• هل البناء مكتمل؟

• ما الذي يظهر في المشروع المعتمد؟

• ما هو القسم المستقل المسجل؟

• لماذا لم يتم إنشاء الملكية الطابقية بعد؟

• ما هي المستندات الموجودة للمبنى المكتمل؟

• هل التحويل متوقع أم مطلوب؟

يعتمد الجواب على العقار المحدد.

يمكن أن يوجد حق انتفاع البناء قبل اكتمال البناء

هذه إحدى خصائصه المميزة.

بموجب تعميم الملكية الطابقية لـ TKGM، يمكن إنشاء حق انتفاع البناء على الأرض حيث الهيكل المخطط:

• لم يتم إنشاؤه بعد

• أو:

• لم يتم الانتهاء منه بعد.

بالنسبة للمشترين خارج الخطة، يمكن أن يكون هذا مفيدًا جدًا لأنه يوفر هيكلًا مسجلاً للأقسام المستقلة المحددة قبل مرحلة الملكية الطابقية المكتملة.

لكن هذا لا يلغي:

• مخاطر المطور

• مخاطر البناء

• مخاطر التسليم

• مخاطر الامتثال للمشروع

ماذا يحدث عند اكتمال المبنى؟

عندما يصل المبنى إلى المرحلة القانونية حيث يجب إنشاء ملكية الطابقية الكاملة، يمكن للعقار أن ينتقل من:

حق انتفاع البناء

إلى:

الملكية الطابقية

مع مراعاة الإجراءات المطبقة ووثائق البناء.

ينص الإطار الحالي لـ TKGM على أنه إذا كان المبنى مكتملاً وتم تقديم رخصة استخدام المبنى للهيكل بأكمله خلال طلب إنشاء حق انتفاع البناء، فلا ينبغي إنشاء حق انتفاع البناء في تلك الحالة؛ يجب بدلاً من ذلك إكمال تغيير نوع الملكية المطلوب وإنشاء الملكية الطابقية.

هذا يوضح مبدأً مهمًا:

يرتبط حق انتفاع البناء بمرحلة البناء / التطوير؛ بينما ترتبط الملكية الطابقية بهيكل الملكية الطابقية المكتمل.

تحديث مهم لعام 2026 لإطار الملكية الطابقية / حق انتفاع البناء

يجب على المشترين الأجانب استخدام القواعد الحالية بدلاً من المدونات العقارية القديمة.

نشرت TKGM رسميًا تعديلًا آخر على تعميمها 2021/4 بشأن حق انتفاع البناء والملكية الطابقية في 2 يوليو 2026.

هذا مهم لأي مقال أو عملية عناية واجبة في عام 2026 لأن:

التفسيرات القديمة لإجراءات تسجيل الملكية الطابقية قد لا تعكس أحدث إطار إداري لـ TKGM.

لذلك، بالنسبة لعملية شراء فردية، يجب التحقق من الوضع الدقيق للوحدة والمبنى المحددين مقابل السجل الحالي وإجراءات TKGM المعمول بها بدلاً من الاعتماد على دليل عبر الإنترنت يعود عمره لعدة سنوات.

مقارنة بين الملكية الطابقية وحق انتفاع البناء

مقارنة مبسطة:

الجدول مفيد، لكن لا ينبغي تفسيره على النحو التالي:

الملكية الطابقية = اشترِ

و:

حق انتفاع البناء = ارفض

القرار الصحيح يتطلب مزيدًا من السياق.

هل الملكية الطابقية دائمًا أفضل من حق انتفاع البناء؟

بالنسبة لمشتري شقة مكتملة، يمكن للملكية الطابقية أن توفر وضوحًا أكبر بأن العقار يعمل ضمن هيكل ملكية طابقية مكتملة.

ومع ذلك، لا ينبغي اختيار العقار فقط عن طريق التحقق من كلمة واحدة على السند.

بالنسبة لشقة حق انتفاع البناء، تحقق من:

• اكتمال البناء

• المشروع المعتمد

• وثائق استخدام المبنى

• لماذا لم يحدث التحويل

• تحديد القسم المستقل

بالنسبة لشقة الملكية الطابقية، لا تزال تحقق من:

• الرهن العقاري

• الامتيازات

• الشروحات

• حالة المبنى

• التعديلات القانونية

• الحالة الهيكلية

• سعر السوق

النهج الصحيح هو:

فهم الوضع → التحقق من السبب → التحقق من المستندات الداعمة

ما هو سند ملكية الأرض (Arsa Tapusu)؟

Arsa تعني قطعة أرض.

يشير سند ملكية الأرض بشكل عام إلى سجل ملكية حيث يتم تسجيل العقار كأرض بدلاً من شقة ملكية طابقية مسجلة بشكل منفصل.

هذا يختلف اختلافًا جوهريًا عن شراء قسم مستقل مسجل تحت الملكية الطابقية.

على سبيل المثال:

العقار أ
شقة مستقلة مسجلة: القسم المستقل 12

العقار ب
حصة في:
البلوك 450 / القطعة 8 — أرض

هذه ليست هياكل ملكية مكافئة.

لماذا يتطلب سند ملكية الأرض اهتمامًا إضافيًا لمشتري الشقق؟

لنفترض أن مندوب مبيعات يقول:

"هذه هي شقتك في الطابق الثاني."

لكن هيكل السند يمنح المشتري فقط:

• حصة كسرية من الأرض الأساسية

بدون قسم مستقل مسجل بشكل منفصل يتوافق مع تلك الشقة.

يحتاج المشتري إلى فهم بالضبط ما هو الحق القانوني الذي يتم الحصول عليه.

الشقة المادية والوحدة المستقلة المسجلة بشكل منفصل ليستا تلقائيًا نفس الشيء.

بالنسبة لمشتري شقة عادي، هذا الاختلاف مهم للغاية.

حصة الأرض تحت الملكية الطابقية مقابل شراء حصة من الأرض

غالبًا ما يتم الخلط بين هذه المفاهيم.

شقة مع ملكية طابقية
أنت تملك قسمًا مستقلاً مسجلاً.
يحمل هذا القسم تلقائيًا حصة الأرض المخصصة له.

تؤكد TKGM أن حصة الأرض المرتبطة هذه تتبع القسم المستقل ولا يمكن نقلها بشكل منفصل عادةً.

ملكية الأرض المشتركة العادية
قد تملك بدلاً من ذلك نسبة مئوية من القطعة بأكملها نفسها.
هذا لا يخلق تلقائيًا ملكية لشقة مسجلة بشكل منفصل.

لذلك:

حصة الأرض المرتبطة بشقة ≠ ملكية أرض كسرية عادية

ما هو سند الملكية المشاع (Hisseli Tapu)؟

يشير سند الملكية المشاع بشكل عام إلى حالة يتم فيها تقاسم الملكية بين أكثر من شخص.

على سبيل المثال:

• المالك أ: 50%

• المالك ب: 30%

• المالك ج: 20%

يمكن أن تنشأ الملكية المشتركة في:

• الأراضي

• المنازل

• الممتلكات الموروثة

• العقارات المسجلة الأخرى

من المهم تحديد ما إذا كان المشتري يحصل على:

• شقة مستقلة مسجلة

• أو:

• حصة كسرية في عقار أكبر

لأن هذه هياكل مختلفة جدًا.

سند الملكية المشاع لا يحدد بالضرورة شقة معينة لك

تخيل أن مبنىًا قائمًا على قطعة أرض واحدة.

يمتلك عدة أشخاص حصصًا في القطعة.

يقول البائع:

"حصتي البالغة 25% تتوافق مع شقة الطابق الثالث."

لا ينبغي قبول هذا البيان تلقائيًا على أنه يعادل:

• الملكية المسجلة المنفصلة لشقة الطابق الثالث.

عندما يكون هناك قسم مستقل لملكية طابقية، فإن لهذا القسم هيكله القانوني المسجل الخاص.

عندما تكون هناك فقط حصص غير مقسمة من العقار الأكبر، يجب على المشتري التحقيق في الحق الذي تخلقه الحصة بالضبط.

هذه إحدى الحالات التي تكون فيها المراجعة القانونية المستقلة ذات قيمة خاصة.

سند الملكية المشاع مقابل حصة الأرض

تبدو هذه المصطلحات متشابهة لأن كلاهما يتضمن نسبًا مئوية.

لكن لا ينبغي الخلط بينهما.

حصة الأرض (Arsa Payı)
حصة أرض مخصصة مرتبطة قانونًا بقسم مستقل لملكية طابقية.

الملكية المشاعة (Hisseli Ownership)
يمتلك عدة أشخاص مباشرة حصصًا في العقار المسجل.

بالنسبة لشقة ملكية طابقية عادية:

يمكنك أن تملك 100% من شقتك المستقلة بينما تحمل تلك الشقة نفسها حصة أرضية كسرية في المالكية الرئيسية.

لا يوجد تناقض.

مثال: ملكية شقة 100% مع حصة أرض صغيرة

لنفترض أن هيكل السند يظهر:

• القسم المستقل: الشقة 15

• المالك: مشترٍ أجنبي

• ملكية الشقة: 100%

• حصة الأرض: 50 / 10,000

يمتلك المشتري الشقة المسجلة بأكملها.

لا يعني 50/10,000 أن المشتري يملك فقط 0.5% من الشقة.

إنه يشير إلى حصة الأرض المرتبطة بذلك القسم المستقل.

هذا التمييز يمنع سوء الفهم الشائع لدى المشترين الأجانب.

مثال: الملكية المشتركة الفعلية

الآن خذ بعين الاعتبار:

• العقار: مبنى سكني واحد / قطعة أرض واحدة

• حصة المشتري: 1/4

• لا يوجد قسم مستقل مسجل بشكل منفصل يتوافق مع الشقة التي يتم تسويقها

يمكن أن يكون هذا acquisition مختلفًا جدًا.

قد يحصل المشتري على:

25% من العقار المسجل

بدلاً من:

ملكية مسجلة بنسبة 100% لشقة واحدة منفصلة قانونًا

لا ينبغي أبدًا السماح للترتيب المادي بإخفاء هيكل الملكية المسجل.

ما هي المناطق المشتركة؟

تشمل ملكية الطابقية أيضًا مناطق مشتركة.

تعرف TKGM المناطق المشتركة على أنها أجزاء من المالكية الرئيسية خارج الأقسام المستقلة الفردية التي تخدم:

• الحماية

• الاستخدام المشترك

• المنفعة المشتركة

يمتلك مالكو الشقق حقوقًا في تلك المناطق المشتركة وفقًا لإطار الملكية الطابقية ذي الصلة وحصصهم في الأرض.

يمكن أن تشمل المناطق المشتركة النموذجية ما يلي:

• المداخل

• السلالم

• الأجزاء الهيكلية / المشتركة من المبنى

• مناطق أخرى مخصصة للاستخدام المشترك

يحدد المشروع المعتمد والوثائق القانونية الوضع الدقيق.

ماذا عن مواقف السيارات والتخزين؟

يسمع المشترون الأجانب كثيرًا:

"تأتي الشقة مع موقف سيارات واحد وغرفة تخزين واحدة."

لكن يجب التحقق من الهيكل القانوني.

اعتمادًا على المشروع، قد تكون منطقة مواقف السيارات أو التخزين:

• قسمًا مستقلاً

• ملحقًا مرتبطًا بالشقة

• جزءًا من منطقة مشتركة مع استخدام مخصص

• مجرد ترتيب إداري

تلاحظ TKGM أنه يجب تحديد المساحات مثل المرائب ومناطق التخزين بشكل مناسب في المشروع المعتمد حيث سيتم التعامل معها كأقسام مستقلة أو ملحقات؛ وإلا فقد يختلف معاملتها القانونية.

لذلك:

"موقف سيارات مشمول" في كتيب لا يكفي. اسأل عن كيفية هيكلة حق موقف السيارات قانونيًا.

سند الملكية لا يحل محل المشروع المعماري المعتمد

يسجل سند الملكية الملكية.

يساعد المشروع المعماري المعتمد في تحديد كيفية تنظيم المبنى والأقسام المستقلة قانونًا.

تنص TKGM على أن طبيعة الأقسام المستقلة يتم تسجيلها وفقًا للمشروع المعماري المعتمد من قبل السلطة المختصة.

هذا يجعل مراجعة المشروع مهمة بشكل خاص عندما:

• تغير تخطيط الشقة

• تم دمج وحدتين

• تم إغلاق الشرفة

• يتم استخدام مساحة تجارية كمسكن

• تم تحويل التخزين إلى مساحة معيشة

يجب أن يتوافق العقار المادي مع الوثائق القانونية / المشروع.

الشقة الأكبر في الواقع ليست دائمًا صفقة أفضل

لنفترض أن وثائق Tapu / المشروع تتوافق مع:

شقة 90 مترًا مربعًا

لكن البائع يعرض:

120 مترًا مربعًا من المساحة القابلة للاستخدام

لأن المالك قام بدمج:

• ممر مشترك

• تراس

• تخزين

• منطقة أخرى

يمكن أن يتطلب هذا المساحة الإضافية الظاهرة تحقيقًا.

السؤال الصحيح هو:

هل المساحة الإضافية جزء قانوني من الوحدة المسجلة والمعتمدة؟

المساحة المادية الأكبر لا تعني تلقائيًا مساحة مملوكة قانونًا أكبر.

هل يمكن للأجانب امتلاك العقارات التركية مباشرة؟

يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب المؤهلين الحصول على عقارات تركية مباشرة بأسمائهم، مع مراعاة القيود القانونية المطبقة على الأجانب.

يشرح دليل المشترين الأجانب الرسمي لـ TKGM أن الاستحواذ من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب يحكمه المادة 35 من قانون السجل العقاري والقيود الإقليمية / الأمنية ذات الصلة. يؤكد الدليل أيضًا أن الشخص الطبيعي الأجنبي المؤهل لا يحتاج إلى تصريح إقامة تركي لمجرد شراء عقار.

هذا يعني:

ملكية العقار وحالة الإقامة هما سؤالان قانونيان منفصلان.

يمكن للأجنبي أن يمتلك شقة تركية دون أن يكون لديه بالفعل تصريح إقامة تركي.

لا تزال الملكية الأجنبية تخضع لقيود قانونية

ملكية العقارات الأجنبية ليست غير مقيدة تمامًا.

تحدد الإرشادات الرسمية لـ TKGM القيود بما في ذلك:

• الأهلية بموجب إطار الاستحواذ الأجنبي

• الحدود الإقليمية

• القيود المتعلقة بالمناطق العسكرية المحظورة

• المناطق المتعلقة بالأمن

• حدود الاستحواذ الإجمالية.

بالنسبة لشقة عادية في إسطنبول، تحدث العديد من هذه الفحوصات ضمن عملية السجل العقاري الرسمية.

ومع ذلك، لا ينبغي للمشتري أن يفترض أن الجنسية الأجنبية ليس لها تأثير على المعاملة.

بوابة المشترين الأجانب والمعلومات الرسمية

توفر TKGM حاليًا بوابة Tapu الإلكترونية للأجانب للمستخدمين الأجانب الذين قد لا يكون لديهم رقم تعريف أجنبي تركي أو كلمة مرور e-Devlet.

توجه TKGM المتقدمين الأجانب إلى الوصول إلى Web Tapu واختيار قسم "للأجنبي" لاستخدام البوابة المخصصة للأجانب.

هذا مفيد بشكل خاص لأنه يجب على المشترين الأجانب الاعتماد على الأنظمة الرسمية بدلاً من لقطات الشاشة التي يتم إعادة توجيهها من قبل:

• البائعون

• الوسطاء

• المطورون

عندما يكون التحقق المباشر الرسمي متاحًا.

Web Tapu يفعل أكثر من مجرد عرض المعلومات

تصف TKGM Web Tapu كمنصة يمكن من خلالها تقديم طلبات لمعاملات مثل:

• البيع

• الرهن العقاري

• نقل الميراث

• إجراءات السجل العقاري المماثلة

دون زيارة مكتب السجل العقاري في البداية لمرحلة الطلب.

لا يزال الإجراء الدقيق للمعاملة يتطلب التوقيع الرسمي وخطوات أخرى مطلوبة.

استعلام القطعة ليس مثل العناية الواجبة الكاملة بالسند

توفر TKGM أيضًا نظامًا رسميًا لـ:

استعلام القطعة (Parsel Sorgulama)

للحصول على معلومات القطعة المساحية.

هذا مفيد للتحقق من:

• موقع القطعة

• التحديد المساحي

• سياق الأرض

لكن لا ينبغي الخلط بين البحث عن خريطة / قطعة وتحقيق كامل في:

• الملكية

• الرهون العقارية

• الحجوزات

• الشروحات

تتطلب هذه المعلومات الرسمية ذات الصلة للسجل العقاري والعناية الواجبة على مستوى المعاملة.

مفتاحك إلى تركيا للمشترين الأجانب

خدمة "مفتاحك إلى تركيا" (Your Key Türkiye) من TKGM موجهة خصيصًا للأجانب وتوفر معلومات حول شراء العقارات بعدة لغات.

تصفها TKGM بأنها منصة محدثة يمكن من خلالها للمستثمرين الأجانب الحصول على معلومات رسمية تتعلق بشراء العقارات في تركيا.

بالنسبة للمشترين الأجانب، هذا أفضل من الاعتماد على مقالات المدونات القديمة عندما تكون القواعد أو الإجراءات قد تغيرت.

لماذا يحتاج مشتري 2026 إلى معلومات محدثة عن سند الملكية

قد يكون قانون الملكية نفسه مستقرًا نسبيًا، لكن الإجراءات الإدارية تستمر في التغيير.

حدث مثال واضح في:

2 يوليو 2026

عندما نشرت TKGM تعديلاً على تعميم 2021/4 بشأن حق انتفاع البناء والملكية الطابقية.

لذلك، لا ينبغي لمشتري يقرأ دليل عقارات:

2021

أو:

2023

أن يفترض أن كل بيان إجرائي لا يزال ساريًا في عام 2026.

استخدم المحتوى القديم لفهم المفاهيم.

استخدم معلومات TKGM الحالية للتحقق من المعاملة.

سند الملكية لا يجيب على كل سؤال يتعلق بالعناية الواجبة

ربما يكون هذا هو أهم درس في الجزء 1.

يمكن أن يساعد Tapu في تحديد:

• العقار المسجل

• الملكية

• تصنيف العقار

• هيكل القسم المستقل

• حصة الملكية

لكن المشتري لا يزال بحاجة إلى التحقيق في أسئلة إضافية.

هل البائع لديه بالفعل سلطة البيع؟
تحقق.

هل الشقة المحددة صحيحة؟
تحقق من القسم المستقل.

هل هناك رهن عقاري؟
تحقق من الأعباء المسجلة.

هل هناك حجز؟
تحقق.

هل هناك شروحات أو قيود؟
تحقق.

هل تتطابق الشقة مع المشروع المعتمد؟
تحقق بشكل منفصل.

هل لدى المبنى وثائق البناء اللازمة؟
تحقق بشكل منفصل.

هل المبنى آمن من الزلازل؟
يتطلب عناية فنية منفصلة.

هل سعر الشقة عادل؟
يتطلب تحليل السوق.

صورة سند الملكية النظيفة ليست كافية

يتلقى المشترون الأجانب أحيانًا صورة WhatsApp لسند ملكية ويُقال لهم:

"كل شيء نظيف."

لا ينبغي أن ينتهي هذا بعملية العناية الواجبة.

قد تكون صورة المستند:

• قديمة

• غير مكتملة

• تفتقد التسجيلات اللاحقة

• متعلقة بالوحدة المستقلة الخاطئة

بالنسبة لمعاملة مهمة، يجب التحقق من الملكية والقيود من خلال السجلات الرسمية الحالية وعملية السجل العقاري الرسمية.

يجب أن يتطابق سند الملكية مع العقار الذي قمت بفحصه فعليًا

قبل الشراء، اربط بين ثلاثة أشياء:

1. الشقة المادية
ما زرته.

2. المشروع المعتمد / تحديد الوحدة
ما تحدده وثائق المبنى.

3. القسم المستقل في السجل العقاري
ما تحصل عليه قانونًا.

يجب أن تتوافق الثلاثة.

مبدأ قوي للعناية الواجبة هو:

انظر إليه → حدده → تحقق منه

مثال: عملية تحديد آمنة

لنفترض أنك فحصت:

البرج أ، الطابق 12، الشقة 1204

قبل دفع الثمن الكامل، تحقق من:

• هوية البرج / البلوك

• الطابق الرسمي

• رقم القسم المستقل

• طبيعة العقار

• المالك المسجل

• حصة الملكية

• حالة الملكية الطابقية / حق انتفاع البناء

• القيود ذات الصلة

فقط بعد تطابق هذه العناصر، يجب على المشتري التعامل مع الشقة المادية والعقار القانوني كأصل واحد.

مفاهيم خاطئة شائعة حول سند الملكية

"لدي عقد بيع، لذلك أنا أملك الشقة"
ليس بالضرورة.
يتبع النقل المسجل عملية السجل العقاري الرسمية.

"الملكية الطابقية تعني أنه لا يوجد شيء آخر للتحقق منه"
غير صحيح.
وضع الملكية لا يحل محل العناية الواجبة القانونية والفنية والمالية.

"حق انتفاع البناء يعني أن العقار غير قانوني"
غير صحيح.
حق انتفاع البناء هو هيكل قانوني رسمي معترف به بموجب قانون الملكية الطابقية للهياكل المخطط لها أو غير المكتملة.

"حصة الأرض تعني أنني أملك فقط جزءًا من شقتي"
غير صحيح.
ترتبط حصة الأرض بالقسم المستقل.

"سند الملكية المشاع هو نفسه امتلاك شقة منفصلة"
ليس بالضرورة.
يجب التمييز بين الحصة الكسرية في عقار مسجل أكبر والملكية المنفصلة لقسم مستقل لملكية طابقية.

"الكتيب يقول سكني، لذا يجب أن يكون Tapu سكنيًا"
لا تفترض هذا.
تحقق من التصنيف الرسمي للعقار والمشروع المعتمد.

"يثبت Tapu أن المبنى آمن من الزلازل"
لا.
السلامة الهيكلية تتطلب عناية هندسية منفصلة.

"صورة Tapu كافية"
بالنسبة لعملية شراء كبيرة، تحقق من السجلات الرسمية الحالية.

قائمة المراجعة الأولية لسند الملكية للمشترين الأجانب

قبل المتابعة نحو الدفع، حدد على الأقل ما يلي.

هوية العقار

•  المحافظة

•  المنطقة

•  الحي

•  البلوك

•  القطعة

•  المبنى / البلوك

•  رقم القسم المستقل

الطبيعة القانونية

•  حالة سكنية / تجارية / أرض

•  الملكية الطابقية

•  حق انتفاع البناء

•  ملكية أرض

•  ملكية مشتركة إذا كانت مطبقة

الملكية

•  تحديد المالك المسجل

•  البائع يطابق المالك أو لديه السلطة المناسبة

•  تأكيد نسبة الملكية

هيكل الشقة

•  تتطابق الوحدة المادية مع القسم المستقل المسجل

•  فهم حصة الأرض

•  فهم الوضع القانوني لموقف السيارات / التخزين

مراجعة إضافية مطلوبة

•  التحقق من الرهن العقاري

•  التحقق من الحجز

•  التحقق من الشروحات

•  وثائق البناء

•  المشروع المعتمد

•  العناية الواجبة الهيكلية

•  مقارنة سعر السوق

سيتم فحص المجموعة الثانية من الفحوصات بالتفصيل في الجزء 2.

طريقة أفضل للتفكير في سند الملكية

لا تفكر:

"هل تحتوي هذه الشقة على Tapu؟"

هذا السؤال بسيط جدًا.

بدلاً من ذلك اسأل:

"ما هو المسجل بالضبط، من يملكه، ما هو نوع الملكية الموجود، ما هو القسم المستقل الذي أحصل عليه، ما هي الحصة التي تأتي معه، وما هي القيود المسجلة ضده؟"

هذه هي العناية الواجبة المناسبة بالسند.

النقاط الرئيسية

• سند الملكية التركي هو أساس فهم وضع الملكية المسجل للعقار.

• بالنسبة للأشخاص الطبيعيين الأجانب، تمر عملية الشراء الرسمية عبر نظام السجل العقاري لـ TKGM. يتم فحص المعاملة، ودفع الرسوم المطبقة، واستكمال التوقيعات الرسمية، وتسليم سند الملكية بعد اكتمال عملية نقل الملكية.

• بالنسبة لمشتري الشقق، هناك عدة مصطلحات مهمة بشكل خاص.

• القسم المستقل (Bağımsız Bölüm) يحدد الجزء المسجل بشكل مستقل من المبنى الذي يمكن أن يكون موضوعًا للملكية المنفصلة.

• حصة الأرض (Arsa Payı) هي حصة الأرض المرتبطة قانونًا بذلك القسم المستقل وتتبع الشقة عند نقل الملكية.

• الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti) تنطبق على الهياكل المكتملة ضمن نظام ملكية الطابقية.

• حق انتفاع البناء (Kat İrtifakı) هو هيكل قانوني معترف به للأقسام المستقلة في المباني المخطط لها أو قيد الإنشاء أو غير المكتملة بعد.

• يجب على المشترين الأجانب أيضًا التعرف على الفرق بين:

  • امتلاك 100% من شقة مستقلة مسجلة مع حصة أرض مرتبطة بها

  • وامتلاك حصة كسرية فقط من عقار غير مقسم.

• هذه ليست هياكل ملكية متطابقة.

• نشرت TKGM أيضًا تعديلاً على تعميمها الإداري بشأن حق انتفاع البناء / الملكية الطابقية في 2 يوليو 2026، مما يعزز سبب ضرورة استخدام المعلومات الرسمية الحالية لمعاملات 2026.

• يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب المؤهلين امتلاك العقارات التركية مباشرة، مع مراعاة قيود الاستحواذ الأجنبية المطبقة، وتصريح الإقامة التركي ليس بحد ذاته شرطًا مسبقًا لمجرد شراء العقار.

• لكن رؤية سند الملكية لا يجب أن تكون أبدًا نهاية العناية الواجبة.

المبدأ المركزي هو:

يثبت Tapu هيكل ملكية؛ ولا يثبت تلقائيًا أن العقار خالٍ من المشاكل القانونية، أو آمن هيكليًا، أو مسعر بشكل صحيح، أو مناسب لهدفك الاستثماري.

لذلك، يتبع الشراء الأكثر أمانًا هذه الصيغة:

المالك الصحيح + العقار الصحيح + القسم المستقل الصحيح + نوع الملكية الصحيح + السجلات الرسمية الحالية + العناية الواجبة الأوسع = شراء عقار أكثر أمانًا

كيفية التحقق من سند الملكية قبل شراء العقار في تركيا

فهم مصطلحات مثل الملكية الطابقية، حق انتفاع البناء، حصة الأرض، والقسم المستقل هو فقط المرحلة الأولى من العناية الواجبة بالسند.

السؤال التالي هو أكثر عملية:

كيف تتحقق من أن الشقة التي ستشتريها هي بالفعل العقار الذي تعتقد أنك تشتريه — وأن السند المسجل لا يحتوي على مشكلة قانونية غير معلنة؟

بالنسبة للمشتري الأجنبي، يجب أن تربط العناية الواجبة بالسند بين أربعة عناصر مختلفة:

• البائع

• العقار

• الحقوق والقيود المسجلة

• معاملة الشراء

تتطلب المعاملة الآمنة تطابق جميع هذه العناصر الأربعة.

الغرض من التحقق من Tapu ليس فقط التأكد من وجود سند ملكية.

بل هو تحديد:

• من يملك العقار قانونًا

• ما هو العقار المحدد الذي يتم نقله

• ما هي حصة الملكية التي يتم بيعها

• ما إذا كانت الشقة هي القسم المستقل الصحيح

• ما إذا كانت الرهون العقارية أو القيود الأخرى مسجلة

• ما إذا كان الشخص الموقع لديه سلطة البيع

• ما إذا كانت معاملة السجل العقاري النهائية تتطابق مع الاتفاق التجاري

فقط بعد التحقق من هذه القضايا، يجب على المشتري المتابعة نحو الدفع النهائي.

الخطوة 1 — التحقق من المالك القانوني

يجب أن يكون أحد الأسئلة الأولى:

من هو المالك المسجل حاليًا لهذا العقار؟

لا تجب على هذا السؤال بناءً على:

• وكيل العقارات

• كتيب المطور

• رسالة WhatsApp

• عقد البيع فقط

• صورة قديمة لـ Tapu

المسألة ذات الصلة هي سجل السجل العقاري الحالي.

بالنسبة لشقة إعادة بيع عادية، يجب أن يكون الشخص الذي يبيع العقار إما:

• المالك المسجل

• أو:

• مفوضًا قانونيًا للتصرف نيابة عن المالك.

تؤكد TKGM أنه يمكن تقديم طلبات السجل العقاري شخصيًا من قبل مالك العقار أو من خلال ممثل مفوض.

يجب أن يتطابق اسم البائع مع المعاملة القانونية

لنفترض أن الوكيل أخبرك:

"الشقة مملوكة للسيد أ."

لكن سجل الملكية يحدد:

المالك: الشركة ب

يجب توضيح هذا الاختلاف.

ربما:

• السيد أ يملك الشركة ب

• السيد أ هو الممثل المفوض للشركة

• يوجد هيكل تعاقدي آخر

لكن لا ينبغي افتراض أي من هذه التفسيرات.

يجب على المشتري تحديد:

من لديه السلطة القانونية لنقل هذا العقار المسجل بالضبط؟

العلامة التجارية للمطور مقابل المالك القانوني

هذا مهم بشكل خاص في التطورات الجديدة.

تخيل مشروعًا يتم تسويقه كـ:

إسطنبول غراند ريزيدنس

لكن الأرض الفعلية أو الوحدة المستقلة مسجلة لـ:

ABC Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

بينما ينتمي مكتب المبيعات إلى:

XYZ Pazarlama Ltd.

قد تكون كل هذه شركات ذات صلة.

لكن من منظور الملكية، السؤال ذو الصلة هو:

أي كيان قانوني يملك العقار الذي يتم نقله؟

العلامة التجارية المعلنة على اللوحة الإعلانية ليست بالضرورة المالك المسجل.

الخطوة 2 — التحقق من القسم المستقل الدقيق

بالنسبة لشراء الشقق، فإن تأكيد البائع ليس كافيًا.

يجب عليك أيضًا تأكيد:

أي شقة يملكها البائع بالفعل؟

كما هو موضح في الجزء 1، تحدد سجلات الملكية الطابقية التركية الشقق من خلال مفهوم:

القسم المستقل — Bağımsız Bölüm

تسجل الأنظمة الرقمية لـ TKGM معلومات بما في ذلك القطعة ذات الصلة ورقم القسم المستقل.

يجب أن يتطابق هذا مع الشقة التي قمت بفحصها فعليًا.

الشقة المادية مقابل الشقة المسجلة

قد يفحص المشتري:

• البرج ب

• الطابق 9

• الشقة 904

لكن المعلومات المسجلة قد تستخدم:

القسم المستقل رقم 57

لا يجب أن تكون الأرقام متطابقة بالضرورة.

المهم هو أن تكون قادرًا على ربطها بشكل موثوق.

يجب أن تثبت عملية العناية الواجبة أن:

الشقة التي تمت زيارتها = الوحدة في المشروع المعتمد = القسم المستقل الذي يتم نقله

القسم المستقل الخاطئ يمكن أن يكون مشكلة خطيرة

لنفترض أن عقد البيع يقول:

الوحدة A-904

لكن نقل السجل العقاري يتعلق فعليًا بـ:

القسم المستقل 56

بينما تتوافق الشقة التي يتم عرضها على المشتري مع:

القسم المستقل 57

هذه ليست مشكلة ورقية بسيطة.

قد يحصل المشتري على الأصل القانوني الخاطئ.

لذلك، قبل التوقيع على النقل الرسمي:

• تحقق من البلوك / المبنى

• تحقق من الطابق عند الاقتضاء

• تحقق من رقم القسم المستقل

• تحقق من تحديد المشروع

• تحقق من الوحدة المادية

الخطوة 3 — التحقق من حصة الملكية

يجب على المشترين الأجانب تحديد ما إذا كانوا يحصلون على:

100% من شقة مستقلة مسجلة

أو:

حصة كسرية من العقار

هذه مشتريات مختلفة جوهريًا.

على سبيل المثال:

الملكية: 1/1

يعني عادةً أن المشتري سيمتلك الحق المسجل بالكامل الذي يتم نقله.

في المقابل:

1/2

أو:

1/4

يشير إلى ملكية كسرية.

كما هو موضح في الجزء 1، لا ينبغي الخلط بين هذا وبين حصة الأرض، وهي حصة الأرض المرتبطة بقسم مستقل لملكية طابقية.

ملكية الشقة الكاملة مقابل الملكية المشاعة

خذ بعين الاعتبار:

المعاملة أ

• القسم المستقل 25

• يحصل المشتري على ملكية 1/1

• تحتوي الشقة أيضًا على حصة أرض 45/10,000

• يمتلك المشتري الشقة المستقلة بأكملها.

المعاملة ب

• لا توجد شقة مسجلة بشكل منفصل تتوافق مع الوحدة المادية.

• يحصل المشتري على حصة 1/4 من العقار بأكمله.

• هذه ملكية مشتركة.

العواقب الاقتصادية والقانونية مختلفة.

الخطوة 4 — التحقق من تصنيف العقار

يجب على المشتري تأكيد ما إذا كان العقار المسجل مصنفًا قانونيًا كـ:

• مسكن / منزل

• مكتب

• متجر

• أرض

• نوع عقار آخر

يصبح هذا مهمًا بشكل خاص عندما يتم شراء العقار من أجل:

• تصريح الإقامة

• استراتيجية الإيجار

• الاستخدام التجاري

• استثمار المواطنة

يجب أن يتوافق تصنيف السند مع هدف المشتري.

لا تثق في تسويق "المكتب المنزلي" دون التحقق

قد يطلق المشروع على الوحدة اسم:

مكتب منزلي سكني

لكن هذا المصطلح يمكن أن يصف العديد من التكوينات القانونية المختلفة.

بالنسبة للمشتري الذي يحتاج تحديدًا إلى شقة سكنية، يجب مراجعة سجلات العقار والمشروع الرسمية.

لا يمكن للمصطلحات التسويقية أن تحل محل وثائق السجل العقاري والمشروع المعتمد.

الخطوة 5 — التحقق من الملكية الطابقية أو حق انتفاع البناء

يجب أن تؤكد مراجعة السند ما إذا كانت الشقة لديها حاليًا:

الملكية الطابقية

أو:

حق انتفاع البناء

كما نوقش في الجزء 1:

• ترتبط الملكية الطابقية بملكية الطابقية المكتملة

• يرتبط حق انتفاع البناء عادةً بالمباني المخطط لها أو قيد الإنشاء أو غير المكتملة بالكامل بعد

لكن لا تلغي أي من الفئتين الحاجة إلى مزيد من الفحوصات.

إذا كانت ملكية طابقية

تأكد من:

• الوحدة المستقلة الصحيحة

• المالك الصحيح

• الرهون العقارية

• الحجوزات

• الشروحات

• وثائق البناء

• الشقة المادية مقابل المشروع المعتمد

إذا كان حق انتفاع بناء

اطرح أسئلة إضافية:

• هل البناء مكتمل؟

• هل تم إصدار الإسكان (İskan)؟

• لماذا لم يتم إنشاء الملكية الطابقية بعد؟

• هل تتوافق الشقة المادية مع المشروع المعتمد؟

• هل ينتظر المبنى التحويل الرسمي؟

• هل هناك أعباء متعلقة بالمطور؟

حق انتفاع البناء ليس سببًا تلقائيًا لرفض العقار.

إنه سبب لإجراء عناية واجبة أكثر سياقية.

الخطوة 6 — التحقق من الرهن العقاري: إيبوتيك (İpotek)

واحدة من أهم الأعباء المسجلة هي:

İpotek — الرهن العقاري

يمنح الرهن العقاري الدائن حقًا ضمانيًا مسجلاً على العقار.

يسجل النظام الإلكتروني للرهن العقاري لـ TKGM معلومات بما في ذلك:

• مبلغ الرهن

• ترتيب الرهن

• مؤسسة الدائن

• تاريخ التسجيل

• معلومات السجل العقاري ذات الصلة.

بالنسبة للمشترين، لا ينبغي أبدًا تجاهل وجود رهن عقاري.

هل يعني الرهن العقاري أنه لا يمكنك شراء العقار؟

ليس بالضرورة.

السؤال الحاسم هو:

هل سيبقى الرهن العقاري بعد البيع، أم سيتم تحريره كجزء من المعاملة؟

يمكن نقل العقار مع وجود رهن عقاري عليه اعتمادًا على الظروف القانونية.

لذلك يحتاج المشتري إلى فهم الهيكل المقصود.

تدعم أنظمة TKGM الحالية أيضًا إلغاء الرهن الإلكتروني — أو fek — بعد أن يرسل الدائن المعني تأكيد التحرير المطلوب.

لا تقبل "الرهن العقاري سيختفي تلقائيًا"

قد يقول مطور أو بائع:

"لا تقلق، سيتم إزالة الرهن العقاري البنكي أثناء البيع."

قد يكون هذا هو هيكل المعاملة المقصود.

لكنه يحتاج إلى التحقق.

يجب على المشتري تحديد:

• أي بنك يحمل الرهن العقاري؟

• ما هو المبلغ المضمون؟

• أي قسم مستقل متأثر؟

• ما هو الدفع المطلوب للتحرير؟

• متى سيصدر البنك التحرير؟

• هل سيتم نقل الملكية قبل التحرير أم بعده؟

• هل سيبقى أي رهن عقاري بعد ذلك؟

مثال: الرهن العقاري للمطور

لنفترض أن مطور مشروع اقترض من بنك لتمويل البناء.

سجل البنك رهونًا عقارية على شقق متعددة.

المشتري يشتري شقة واحدة.

قد يتضمن هيكل المعاملة المحتمل:

• يدفع المشتري مبلغ التحرير المتفق عليه

• يؤكد البنك إلغاء الرهن على تلك الشقة المحددة

• يصل تحرير الرهن إلى نظام السجل العقاري

• يستلم المشتري الشقة بدون ذلك الرهن

لكن لا يجب على المشتري أن يفترض وجود هذا الهيكل لمجرد أن ممثل المبيعات يصفه.

تحقق منه.

ما هو "فيك" (Fek)؟

يشير Fek إلى إلغاء / تحرير الرهن العقاري.

يسمح نظام E-İpotek لـ TKGM بالتتبع الإلكتروني لتحرير الرهن بعد السداد، بينما يدعم نظام E-Terkin حذف التسجيلات التقييدية المنتهية أو المحررة بما في ذلك الرهون العقارية.

بالنسبة للمشتري، المبدأ المهم هو:

الدين المدفوع ≠ سند نظيف تلقائيًا حتى يتم تحرير تسجيل الرهن العقاري بالفعل.

نتيجة السجل هي المهمة.

رهون عقارية متعددة

يمكن أن يحتوي العقار على أكثر من رهن عقاري واحد.

يمكن أن تكون أولوية الرهن أو ترتيبه مهمة أيضًا.

توفر أنظمة TKGM معلومات بشأن:

• ترتيب الرهن

• الرهون العقارية المتعددة

• مؤسسة الدائن

• مبلغ الرهن.

لذلك، لا ينبغي للمشتري التوقف بعد سماع:

"هناك فقط قرض بنكي صغير."

راجع موضع الأعباء بالكامل.

الخطوة 7 — التحقق من الحجز (Haciz)

مصطلح مهم آخر هو:

Haciz

يمكن أن ينشأ الحجز عندما يتخذ دائن أو سلطة عامة إجراءات تنفيذ ضد العقار.

هذا يختلف بشكل كبير عن الرهن العقاري العادي.

يعامل نظام E-Terkin لـ TKGM الحجز والرهن العقاري وبعض الشروحات كقيود مسجلة قد تحتاج إلى إزالتها رسميًا عندما ينتهي أساسها القانوني.

هل يجب عليك شراء عقار عليه حجز (Hacizli)؟

يجب أن يحظى العقار الخاضع للحجز بمراجعة قانونية معززة.

لا تمضي قدمًا لمجرد أن البائع يقول:

"الدين كاد أن يُسدد."

يجب على المشتري تحديد:

• من سجل الحجز؟

• لماذا؟

• ما هو المبلغ أو الالتزام الذي يؤمنه؟

• هل يمنع قانونًا النقل؟

• هل يمكن إزالته؟

• متى سيحدث الإزالة؟

• ما هو الدليل الذي يؤكد الإزالة؟

يعتمد الجواب على التسجيل المحدد.

الحجز لا يعني أن كل معاملة تعمل بنفس الطريقة

يمكن أن يعتمد تأثير الحجز على:

• نوع التنفيذ

• السلطة

• قرار المحكمة أو مكتب التنفيذ

• القيود المسجلة الأخرى

لذلك، لا ينبغي لدليل مسؤول أن يقول:

"جميع العقارات المحجوزة يمكن بيعها."

أو:

"لا يمكن بيع أي عقار محجوز أبدًا."

يجب فحص القيد الفعلي.

الخطوة 8 — التحقق من الشرح المسجل (Şerh)

Şerh هو فئة واسعة من الشرح المسجل.

يمكن أن يكون للشروحات المختلفة آثار قانونية مختلفة جدًا.

يمكن أن تتعلق الأمثلة بما يلي:

• وعود البيع

• سكن الأسرة

• حقوق الإيجار

• القيود التعاقدية

• الأمور المتعلقة بالمحكمة

• الحظر القانوني

لهذا السبب، رؤية كلمة:

Şerh

لا تخبرك بما يكفي.

أنت بحاجة إلى معرفة:

أي شرح؟

بعض الشروحات أكثر أهمية من غيرها

قد يوفر الشرح مجرد إشعار بحق.

قد يؤثر آخر بشكل مادي على:

• البيع

• الاستخدام

• الحيازة

• النقل المستقبلي

تحتفظ TKGM بإرشادات إدارية منفصلة واسعة النطاق بشأن أنواع مختلفة من الشروحات لأن آثارها القانونية ليست متطابقة.

لذلك، يجب على المشتري أو المحامي تحديد وتفسير كل قيد مسجل بشكل فردي.

لا تسأل فقط "هل سند الملكية نظيف؟"

عبارة:

"سند ملكية نظيف"

تستخدم على نطاق واسع في مبيعات العقارات.

لكنها غير دقيقة.

سؤال أقوى هو:

"يرجى تحديد كل رهن عقاري حالي، وحجز، وشرح، وإعلان، وقيد تقييدي آخر يؤثر على هذا القسم المستقل."

هذا يخلق معيارًا أفضل بكثير للعناية الواجبة.

الخطوة 9 — التحقق من الإعلانات (Beyanlar) والمعلومات المسجلة الأخرى

يمكن أن يحتوي نظام السند أيضًا على:

Beyanlar — إعلانات

أو معلومات مسجلة أخرى.

قد توفر هذه معلومات ذات صلة قانونيًا بشأن العقار.

ليس كل إعلان يمنع الشراء.

لكن يجب فهم كل قيد جوهري.

يجب على المشتري تجنب التعامل مع السند ببساطة كـ:

اسم المالك + رقم الشقة

موضع السجل الكامل مهم.

الخطوة 10 — استخدام السجلات الرسمية الحالية

صورة Tapu من:

2022

لا تثبت الوضع في:

2026

بين هذين التاريخين، قد يكون العقار قد اكتسب:

• رهنًا عقاريًا

• حجزًا

• شرحًا جديدًا

• تغييرًا في الملكية

لذلك، يجب أن يعتمد تحقيق السند على المعلومات الرسمية الحالية.

تؤكد إرشادات E-Terkin لـ TKGM نفسها على الحصول على سجل سند محدث بعد إزالة القيود مثل الرهن العقاري أو الحجز.

هل يمكن للمشترين الأجانب استخدام Web Tapu؟

نعم.

تدير TKGM حاليًا بوابة مخصصة:

WEBTAPU للأجانب

للأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين قد لا يكون لديهم رقم YKN تركي أو كلمة مرور e-Devlet.

توجه TKGM المستخدمين الأجانب إلى الدخول إلى نظام Web Tapu الرسمي واختيار:

للأجنبي

للوصول إلى البوابة الأجنبية.

هذه قناة رسمية مهمة لمعاملات العقارات الأجنبية.

ما هو Web Tapu؟

Web Tapu هو منصة السجل العقاري الإلكترونية لـ TKGM.

تنص TKGM على أنه يمكن بدء طلبات معاملات مثل:

• البيع

• التبرع

• نقل الميراث

• إجراءات السجل العقاري الأخرى

إلكترونيًا، مع تقديم المعلومات والمستندات المطلوبة من خلال النظام.

بالنسبة للمشترين الأجانب، توفر البوابة الأجنبية مسارًا مخصصًا للطلبات.

لا تعطِ كلمة مرور Web Tapu أو e-Devlet الخاصة بك لوكيل

تحذر TKGM المستخدمين تحديدًا من عدم إعطاء:

• كلمة مرور e-Devlet الخاصة بهم

• كلمة مرور Web Tapu

• بيانات اعتماد الوصول الشخصية

لـ:

• الوكلاء

• الوسطاء

• الوسطاء غير المصرح لهم

• أو أي شخص يدعي أنه بحاجة إلى كلمة المرور لتسريع المعاملة

تحذر TKGM من أن إساءة استخدام هذه البيانات يمكن أن تعرض معلومات شخصية وممتلكات كبيرة للخطر وتسهل الاحتيال.

لذلك:

قد يساعد المستشار في المعاملة. لا ينبغي أن يحتاج إلى كلمة المرور الحكومية الشخصية الخاصة بك.

استعلام القطعة — Parsel Sorgulama

توفر TKGM أيضًا خدمة رسمية:

استعلام القطعة (Parsel Sorgulama)

يمكن أن يكون هذا مفيدًا للتحقق من:

• موقع القطعة

• معلومات البلوك / القطعة

• السياق المساحي

تدرج TKGM استعلام القطعة بين خدماتها الإلكترونية العقارية العامة.

لكن لا ينبغي الخلط بينه وبين العناية الواجبة الكاملة بالسند.

خريطة القطعة ≠ سجل الملكية الكامل

يمكن أن يساعد استعلام القطعة في الإجابة على:

"أين يقع البلوك 100، القطعة 20؟"

لكنه في حد ذاته لا يجيب على:

• من يملك الشقة حاليًا؟

• هل هناك إيبوتيك (رهن عقاري)؟

• هل هناك حجز (Haciz)؟

• هل هناك شرح مقيد (Şerh)؟

لذلك:

استعلام القطعة = أداة موقع / مساحية

بينما:

العناية الواجبة بالسجل العقاري = الملكية + الحقوق + القيود

الخطوة 11 — التحقق من توكيل البائع

لا يحتاج المالك المسجل بالضرورة إلى الحضور شخصيًا إذا كان الممثل المفوض مخولاً بشكل صحيح.

تسمح TKGM بتقديم طلبات السجل العقاري من خلال ممثل مفوض.

عندما يوقع شخص ما نيابة عن البائع، افحص السلطة بعناية.

يجب أن يفوض التوكيل المعاملة ذات الصلة فعليًا

لا تفترض أن كل توكيل عام يتضمن تلقائيًا سلطة بيع العقار.

يجب مراجعة المستند للصلاحيات اللازمة للمعاملة المقصودة.

تشمل الأسئلة:

• هل يفوض البيع؟

• هل يغطي العقار ذا الصلة أو السلطة على نطاق واسع بما فيه الكفاية؟

• هل لا يزال ساريًا؟

• هل تم إلغاؤه؟

• هل يلبي متطلبات TKGM؟

يجب على المحامي مراجعة الصك في حالة وجود عدم يقين.

التوكيلات الصادرة من الخارج

غالبًا ما يصدر المشترون والبائعون الأجانب توكيلات خارج تركيا.

لدى TKGM تعميم مخصص 2015/5 ودليل تكميلي يشرح متى يمكن قبول التوكيلات الصادرة من الخارج لمعاملات السجل العقاري التركي.

تعتمد المتطلبات جزئيًا على مكان وكيفية إصدار المستند.

التوكيل الأجنبي والتصديق (أبوستيل)

تميز الإرشادات الرسمية لـ TKGM بين التوكيلات الصادرة:

• عن طريق القنصليات التركية

• في الدول الأطراف في اتفاقية لاهاي للتصديق (أبوستيل)

• في الدول خارج تلك الاتفاقية

يمكن أن تختلف إجراءات التصديق القانوني.

بالنسبة للمشتري الأجنبي، هذا يعني:

لا تنسخ نموذج توكيل من الإنترنت وتفترض أنه سيتم قبوله من قبل TKGM.

تأكد من الشكل المطلوب قبل التوقيع عليه في الخارج.

ترجمة التوكيل الأجنبي

تنص إرشادات المستندات الحالية للمشترين الأجانب من TKGM على أنه عند استخدام توكيل صادر من الخارج، يجب أن تفي النسخة الأصلية أو المصدقة والترجمة المطلوبة بقواعد TKGM المعمول بها.

يجب إعداد هذا قبل موعد Tapu.

الخطوة 12 — إعداد مستندات المشتري الأجنبي

تدرج صفحة وثائق الشراء الحالية لـ TKGM المستندات الرئيسية ذات الصلة حاليًا بطلبات الشراء.

تشمل هذه:

• معلومات Tapu / الملكية للعقار

• جواز السفر أو وثيقة الهوية الوطنية التي تظهر الجنسية

• تقرير تقييم العقار لطلبات الجنسية التركية

• معلومات قيمة Emlak Rayiç البلدية

• DASK للمباني

• نموذج إعلان معلومات الهوية وصورة

• عملية التعريف الأجنبي / الرقم الضريبي عند الاقتضاء

• وثيقة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi)

• إيصال الدفع المعتمد من البنك لطلبات الجنسية التركية

• مترجم محلف عندما لا يتحدث الطرف التركية

• وثيقة التمثيل عندما يتصرف شخص نيابة عن طرف.

هذه القائمة الحالية مهمة لأن الأدلة القديمة عبر الإنترنت يمكن أن تحتوي على متطلبات قديمة.

نقطة مهمة لعام 2026: تقرير التقييم غير مدرج لكل عملية شراء أجنبية عادية

غالبًا ما تنص مقالات العقارات الأجنبية القديمة على:

"يجب على كل مشترٍ أجنبي الحصول على تقرير تقييم."

تدرج صفحة مستندات الشراء الحالية لـ TKGM الآن:

تقرير تقييم العقار / تقرير الخبير

بشكل خاص لـ:

طلبات الجنسية التركية.

هذا تمييز مهم لمشتري 2026.

لا تعتمد على قائمة مرجعية قديمة دون التحقق من قواعد TKGM الحالية.

لا تزال معاملات الجنسية تتطلب متطلبات إضافية

إذا تم هيكلة الشراء للحصول على الجنسية التركية، فإن ملف العقار له متطلبات إضافية تتجاوز معاملة المشتري الأجنبي العادية.

على سبيل المثال، تحدد قائمة مستندات الشراء الحالية لـ TKGM:

• وثائق التقييم المتعلقة بالجنسية

• إيصال التحويل المعتمد من البنك

خاصة فيما يتعلق بطلبات الجنسية.

لذلك، يجب على مستثمر الجنسية اتباع عملية الجنسية المنفصلة الموضحة في دليلنا المخصص.

الخطوة 13 — وثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB)

أحد المتطلبات الرئيسية للمشترين الأجانب من الأشخاص الطبيعيين هو:

وثيقة شراء العملة الأجنبية — DAB

تؤكد TKGM أن الأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يشترون عقارات تركية يجب أن يتبعوا إطار تحويل العملات الأجنبية الذي تم تقديمه لمثل هذه المشتريات.

بموجب هذا الإجراء، يتم بيع العملة الأجنبية من خلال بنك في آلية البنك المركزي، ويصدر البنك وثيقة شراء العملة الأجنبية لمعاملة السجل العقاري.

DAB مطلوب أيضًا للمشتريات الأجنبية العادية

وثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB) لا تقتصر على معاملات الجنسية.

تدرج صفحة مستندات الشراء الحالية لـ TKGM:

وثيقة شراء العملة الأجنبية

من بين مستندات المشتري الأجنبي العادية وتذكر أن البنك ينقلها من خلال KEP.

لذلك:

مشتري أجنبي + شراء عقار عادي → DAB لا يزال مهمًا

يضيف المواطنة مزيدًا من وثائق الدفع، لكن DAB نفسها جزء من إطار الشراء الأجنبي الأوسع.

لا تقم بتحويل الأموال دون فهم عملية DAB

قبل تحويل مبلغ كبير من العملات الأجنبية بشكل مستقل، نسق هيكل دفع العقار مع:

• البنك

• المحامي / المحاسب عند الضرورة

• البائع

• إجراءات Tapu

لدى نظام DAB متطلبات وثائق محددة.

لا ينبغي للمشتري اكتشاف عملية التحويل المطلوبة بعد أن تم تحويل الأموال بالفعل بطريقة تخلق مشاكل في الوثائق.

ما هو المبلغ الذي يظهر في المعاملة الرسمية؟

تنص TKGM على أن ما يعادل الليرة التركية الموضح في وثيقة شراء العملة الأجنبية ينعكس في المعاملة الرسمية كالمبلغ ذي الصلة بأساس الرسوم بموجب الإجراء المعمول به.

هذا سبب آخر يجعل:

• سعر الشراء

• التحويل البنكي

• تحويل العملة

• الإعلان الرسمي

يجب أن تكون منسقة بدلاً من معاملتها كخطوات غير مرتبطة.

إيصال البنك: الشراء العادي مقابل شراء الجنسية

هذا التمييز مهم.

تحدد قائمة المستندات الحالية لـ TKGM بشكل خاص:

إيصال الدفع المعتمد من البنك

لـ:

طلبات الجنسية التركية.

تشرح إرشادات DAB لـ TKGM أيضًا أن DAB كافية لمتطلب الاستحواذ الأجنبي العادي، بينما تتطلب معاملات الجنسية عن طريق العقار بالإضافة إلى ذلك دليل التحويل البنكي من المشتري إلى البائع.

لذلك:

معاملة الجنسية لها طبقة أعلى من إثبات الدفع

من متطلب DAB العام وحده.

هل يجب على المشترين العاديين الدفع عن طريق البنك؟

حتى عندما لا يكون إيصال البنك الخاص بالجنسية مطلوبًا بموجب نفس القاعدة، فإن استخدام القنوات المصرفية القابلة للتتبع يكون بشكل عام أكثر أمانًا من منظور مخاطر المعاملة.

يجب أن يكون المشتري قادرًا على توثيق:

• المبلغ المدفوع

• التاريخ

• المستلم

• العملة

• مرجع العقد

هذا مفيد بشكل خاص إذا نشأ نزاع لاحقًا.

الخطوة 14 — DASK

للمباني المؤهلة مثل:

• المسكن

• مكان العمل

تتطلب قائمة مستندات الشراء الحالية للمشترين الأجانب من TKGM:

التأمين الإجباري ضد الزلازل — DASK

عند الاقتضاء.

لا ينبغي الخلط بين DASK والعناية الواجبة الهيكلية.

DASK لا يعني أن المبنى آمن هيكليًا

DASK هو متطلب تأميني.

إنه ليس:

• شهادة مقاومة الزلازل

• تقرير هندسي

• فحص المبنى

• ضمان هيكلي

لذلك، يجب على المشتري إجراء العناية الواجبة المتعلقة بالزلازل بشكل منفصل كما هو موضح في دليلنا للشقق الآمنة زلزاليًا في إسطنبول.

الخطوة 15 — المترجم المحلف

لا يمكن للمشتري الأجنبي الذي لا يعرف التركية الاعتماد ببساطة على وكيل العقارات لشرح السند الرسمي بشكل غير رسمي.

تتطلب وثائق TKGM الحالية:

مترجم محلف (Yeminli Tercüman)

معتمد حيث لا يتحدث أحد الأطراف التركية.

تؤكد إرشادات الترجمة لـ TKGM أيضًا أنه عندما لا يعرف أحد الأطراف التركية، يشارك مترجم محلف معتمد في المعاملة الرسمية.

هل تحتاج أيضًا إلى شاهدين؟

ليس فقط لأنك لا تتحدث التركية.

تنص إرشادات TKGM المحددة على أنه عندما تكون المشكلة الوحيدة هي أن أحد الأطراف لا يعرف التركية:

• يلزم وجود مترجم

• لا يلزم وجود شاهدين إضافيين تلقائيًا لهذا السبب وحده

يمكن أن تنشأ متطلبات الشهود المنفصلة في ظروف أخرى، مثل بعض الحالات التي تنطوي على عدم القدرة على التوقيع أو حالات قانونية أخرى.

لا تستخدم مندوب مبيعات البائع كمترجم غير رسمي لك

تخلق المعاملة الرسمية حقوقًا والتزامات ملزمة قانونًا.

يجب على المشتري أن يفهم بالضبط ما يتم التوقيع عليه.

يجب أن يترجم المترجم المعاملة الرسمية بدقة — وليس فقط تلخيصها كـ:

"كل شيء قياسي، فقط وقع هنا."

الخطوة 16 — تقديم طلب السجل العقاري

يمكن بدء معاملة بيع المشتري الأجنبي من خلال قنوات TKGM المعمول بها، بما في ذلك Web Tapu.

تصف العملية القياسية لـ TKGM تدفق المعاملة على نطاق واسع كـ:

• يتفق المشتري والبائع

• يتم تقديم الطلب

• يراجع موظف السجل العقاري المستندات

• يتم إبلاغ المستندات المفقودة إذا لزم الأمر

• يتم حساب الرسوم ورسوم الصندوق الدوار

• يتم الدفع

• يتم إعداد السند الرسمي

• يتم استدعاء الأطراف للتوقيع

• يتم إكمال التسجيل

• يتم تسليم سند الملكية للمالك أو الممثل.

هذه هي عملية نقل الملكية القانونية.

طلب Web Tapu لا يعني أن الملكية قد تم نقلها بالفعل

يمكن لـ Web Tapu بدء الطلب وإدارته.

لكن المعاملة لا تزال بحاجة إلى التقدم إلى:

• الفحص

• الرسوم

• السند الرسمي

• التوقيعات المطلوبة

• التسجيل

لا ينبغي للمشتري الخلط بين:

تم إنشاء الطلب

و:

تم نقل الملكية

الخطوة 17 — مراجعة المستندات من قبل السجل العقاري

بعد التقديم، يراجع موظفو TKGM المستندات المقدمة.

إذا كانت المستندات غير مكتملة، يمكن إخطار مقدم الطلب.

يصف دليل العملية لـ TKGM المراجعة قبل المضي قدمًا في المعاملة لإعداد السند النهائي والتوقيع.

هذا سبب آخر لتحضير:

• جواز السفر

• DAB

• DASK

• مستندات الملكية

• مستندات التمثيل

• ترتيبات المترجم

قبل تاريخ التوقيع المتوقع.

الخطوة 18 — دفع رسوم Tapu Harcı

بالنسبة لمبيعات العقارات العادية، يتم حساب Tapu Harcı القانوني بشكل منفصل للمشتري والبائع.

المعدل القياسي هو:

2% للمشتري

و:

2% للبائع

محسوبًا على مبلغ البيع المعلن ذي الصلة، والذي لا يمكن أن يكون أقل من قيمة Emlak Vergisi البلدية المطبقة بموجب الإطار القانوني. تنص TKGM على أن المعدل هو 20 في الألف (binde 20) لكل جانب.

إجمالي الرسوم القانونية لكلا الجانبين:

4%

مثال على Tapu Harcı

لنفترض أن قيمة المعاملة ذات الصلة هي:

12,000,000 ليرة تركية

جانب المشتري
12,000,000 × 2% = 240,000 ليرة تركية

جانب البائع
12,000,000 × 2% = 240,000 ليرة تركية

المبلغ القانوني المجمع
480,000 ليرة تركية

هذا المثال يستثني رسوم خدمة الصندوق الدوار المنفصلة لـ TKGM.

من يدفع فعليًا نسبة 2% للبائع؟

يحسب القانون رسوم سند الملكية بشكل منفصل للمشتري والبائع.

لكن العقود التجارية تخصص أحيانًا نفقات المعاملة بشكل مختلف.

على سبيل المثال، قد يعلن المطور:

"المشتري يدفع جميع تكاليف Tapu."

لذلك، يجب على المشتري التمييز بين:

المسؤولية القانونية

و:

تخصيص التكلفة التجارية

قبل التوقيع، اسأل:

"ما هي الرسوم التي من المتوقع تعاقديًا أن أدفعها؟"

الخطوة 19 — رسوم خدمة الصندوق الدوار (Döner Sermaye)

بالإضافة إلى Tapu Harcı، تجمع TKGM:

رسوم خدمة الصندوق الدوار (Döner Sermaye Hizmet Bedeli)

لخدمات السجل العقاري.

دخلت تعريفة TKGM لعام 2026 حيز التنفيذ في 1 يناير 2026.

يمكن أن يعتمد المبلغ الدقيق على المعاملة والمعامل المحلي المطبق.

لذلك، لا تخلط بين:

Tapu Harcı

و:

رسوم الصندوق الدوار

إنها رسوم منفصلة.

الدفع الإلكتروني للرسوم

يسمح نظام E-Tahsilat لـ TKGM بدفع:

• Tapu Harcı

• رسوم الصندوق الدوار

من خلال القنوات المصرفية والرقمية المدعومة.

تنص TKGM على أن المدفوعات مدمجة مع أنظمتها ويمكن أن تنعكس إلكترونيًا في سير عمل المعاملة.

استخدم قنوات الدفع الرسمية.

احذر من طلبات الرسوم المزيفة

لا ترسل:

• رسوم Tapu

• رسوم الخدمات الحكومية

إلى الحساب البنكي الخاص لوكيل لمجرد أنهم يزعمون:

"سندفعها نيابة عنك."

استخدم مراجع الدفع الرسمية واحتفظ بالإيصالات.

الخطوة 20 — مراجعة السند الرسمي قبل التوقيع

بمجرد أن يقوم السجل العقاري بإعداد وثيقة البيع الرسمية، يجب على المشتري مراجعة المعاملة بعناية.

تأكد من:

• هوية المشتري

• هوية البائع

• هوية العقار

• معلومات القسم المستقل

• حصة الملكية

• قيمة البيع الرسمية

• أي قيود متبقية

• الإعلانات الخاصة

لا تعامل موعد التوقيع كشكلية.

هذا هو النقل القانوني.

اسأل عن كل قيد متبقي

قبل التوقيع، يجب على المشتري معرفة ما إذا كان أي من:

• إيبوتيك (رهن عقاري)

• حجز (Haciz)

• شرح (Şerh)

• إعلان (Beyan)

• قيد تقييدي آخر

سيبقى مسجلاً بعد النقل.

لا تفترض:

"إذا سمح Tapu بالمعاملة، فيجب أن يكون العقار خاليًا تمامًا من جميع الأعباء."

يمكن لبعض الحقوق أن تبقى بعد النقل اعتمادًا على طبيعتها القانونية.

يحتاج المشتري إلى معرفة ما سيبقى.

الخطوة 21 — التوقيع على المعاملة الرسمية

بعد اكتمال المستندات والمدفوعات، يوقع الأطراف أو الممثلون المفوضون المعاملة الرسمية.

تنص عملية المشتري الأجنبي لـ TKGM على أنه بعد التوقيع والتسجيل، يتم تسليم سند الملكية إلى المالك الأجنبي أو ممثله المفوض.

هذه هي النقطة التي تصبح فيها معاملة ملكية السجل العقاري مركزية — وليس عقد الحجز السابق.

متى يجب على المشتري تحرير الدفعة النهائية؟

هذا هو أحد الأسئلة الأكثر حساسية تجاريًا في شراء العقار.

لا يوجد جدول دفع واحد مناسب لكل معاملة.

لكن يجب على المشتري تجنب تحرير سعر الشراء بالكامل قبل فهم:

• ملكية البائع

• الأعباء

• جاهزية Tapu

• DAB

• تحرير الرهن العقاري

• تسلسل التسجيل

يجب أن تنسق المعاملة القوية:

تحويل الأموال

مع:

نقل الملكية

بدلاً من معاملتهما كأحداث غير مرتبطة.

مثال: معاملة إعادة بيع نظيفة

يمكن أن يكون التسلسل المبسط:

1. اكتملت العناية الواجبة
   تم التحقق من البائع والعقار.

2. دفع وديعة
   مبلغ محدود بموجب اتفاقية مكتوبة.

3. تقديم طلب Tapu
   تمت معالجة المستندات المطلوبة.

4. اكتمال DAB
   تم تلبية متطلب المشتري الأجنبي.

5. تأكيد موضع السجل النهائي
   تم إكمال أي تحرير رهن عقاري متفق عليه.

6. تنسيق الدفعة النهائية
   يتم الدفع وفقًا لهيكل الإغلاق المتفق عليه.

7. توقيع السند الرسمي

8. اكتمال التسجيل

يجب تصميم الترتيب الدقيق والتوقيت للمعاملة.

مثال: شقة مع رهن عقاري

قد تتطلب المعاملة الأكثر أمانًا:

بنك البائع

• يؤكد مبلغ تحرير الرهن العقاري الدقيق.

المشتري

• يحول جزءًا من الثمن وفقًا لهيكل التحرير المتفق عليه.

البنك

• يصدر تعليمات إلغاء الرهن العقاري.

السجل العقاري

• يسجل تحرير الرهن العقاري.

سعر الشراء المتبقي

• يدفع بموجب ترتيب الإغلاق المتفق عليه.

اكتمال البيع.

مرة أخرى، المشورة القانونية الخاصة بالمعاملة مناسبة لأن هياكل تحرير الرهن العقاري تختلف.

لا تدفع الثمن الكامل بناءً على وعد بإزالة الرهن العقاري في المستقبل

تسلسل خطير هو:

يدفع المشتري 100% → يعد البائع بالدفع للبنك لاحقًا → يبقى الرهن العقاري

يجب على المشتري فهم والتحكم في تسلسل الإغلاق قبل الدفع النهائي.

تعريف المشتري الأجنبي

تشمل متطلبات المستندات الحالية لـ TKGM:

• جواز السفر أو وثيقة الهوية الوطنية التي تظهر الجنسية

• وثائق إعلان الهوية

• معالجة التعريف الأجنبي / الرقم الضريبي عند الاقتضاء.

تأكد من أن الاسم المستخدم في:

• جواز السفر

• البنك

• العقد

• Tapu

متسق.

مشاكل تحويل الاسم (Transliteration)

يمكن كتابة الأسماء الأجنبية بشكل مختلف بالأحرف اللاتينية.

على سبيل المثال:

• محمد vs Muhammed

• ألكسندر vs Alexander

يجب التعامل مع هذه الاختلافات بشكل متسق.

يجب أن يحدد سجل الملكية المشتري الفعلي بوضوح.

المشتري الأجنبي لا يحتاج إلى تصريح إقامة لمجرد شراء العقار

كما نوقش في الجزء 1، فإن ملكية العقارات الأجنبية وحالة الهجرة التركية مفهومان منفصلان.

لا يحتاج المشتري الأجنبي إلى الحصول أولاً على تصريح إقامة عقاري لمجرد شراء عقار تركي مؤهل.

تحدث طلبات الإقامة بموجب إطار قانوني منفصل.

الشراء من خلال محامٍ

يمكن للمحامي المساعدة في:

• التحقق من المالك

• مراجعة Tapu

• مراجعة الرهن العقاري

• تفسير الحجز / الشرح

• العقد

• التوكيل

• هيكل الإغلاق

القيمة الأكبر للمستشار المستقل ليست مجرد حضور موعد Tapu.

بل هي تحديد المشاكل قبل أن يصبح استرداد أموال المشتري صعبًا.

محامي مكتب المبيعات مقابل المحامي المستقل

قد يوفر المطور:

"خدمة محامي مجانية."

يمكن أن يكون ذلك مناسبًا للأعمال الإدارية.

لكن يجب على المستثمر أن يفهم من يمثله ذلك المحامي.

إذا كان الشخص يعمل في المقام الأول لصالح:

• المطور

• الوكالة

• البائع

فإن دوره لا يعادل بالضرورة تمثيل المشتري المستقل.

بالنسبة للمعاملات عالية القيمة، يمكن للمراجعة القانونية المستقلة أن تقلل من تضارب المصالح.

يجب أن تتم العناية الواجبة بالسند قبل الوديعة الرئيسية

التسلسل المثالي هو:

العقار المرشح → التحقق الأولي من السند → مراجعة العقد → الوديعة

بدلاً من:

وديعة كبيرة غير قابلة للاسترداد → التحقق من السند

هذا مهم بشكل خاص عندما يكون للعقار:

• ملكية مشاعة (Hisseli)

• رهن عقاري للمطور

• حق انتفاع بناء (Kat İrtifakı)

• توكيل معقد

• شرح موجود

ما يجب التحقق منه قبل دفع وديعة الحجز

على الأقل:

هوية العقار

•  البلوك

•  القطعة

•  القسم المستقل

•  المبنى / البلوك

الملكية

•  المالك المسجل الحالي

•  حصة الملكية

•  سلطة البائع

نوع العقار

•  سكني / تجاري

•  ملكية طابقية / حق انتفاع بناء

المخاطر الرئيسية

•  رهن عقاري معروف

•  حجز معروف

•  شرح معروف

لا ينبغي لدفعة الحجز أن تحل محل العناية الواجبة.

ما يجب التحقق منه قبل دفع سعر الشراء الكامل

قبل الدفع الجوهري النهائي، تأكد من:

البائع

•  لا يزال المالك المسجل متطابقًا

•  يظل التوكيل ساريًا إذا تم استخدامه

العقار

•  القسم المستقل الصحيح

•  حصة الملكية الصحيحة

•  تتطابق الوحدة المادية مع الوحدة القانونية

الأعباء

•  تم التحقق من حالة الرهن العقاري

•  تم إكمال تحرير الرهن العقاري المتفق عليه أو تأكيد هيكل الإغلاق

•  تم التحقق من حالة الحجز

•  تم فهم الشروحات

•  تم قبول القيود المسجلة المتبقية عن علم

متطلبات المشتري الأجنبي

•  اكتمال DAB

•  DASK جاهز

•  تم قبول وثائق الهوية

•  تم ترتيب المترجم عند الحاجة

عملية Tapu

•  تمت الموافقة على الطلب للتوقيع

•  تم دفع الرسوم

•  تم مراجعة معلومات المعاملة الرسمية

عندها فقط يجب على المشتري المتابعة وفقًا لهيكل الإغلاق المتفق عليه.

قائمة المستندات الحالية للمشتري الأجنبي

بناءً على إرشادات الشراء الحالية للمشترين الأجانب من TKGM:

الهوية

•  جواز السفر / الهوية الوطنية التي تظهر الجنسية

•  الترجمة المطلوبة إذا كانت مطبقة

•  نموذج إعلان معلومات الهوية

•  صورة

العقار

•  Tapu أو معلومات العقار

•  معلومات قيمة Emlak Rayiç البلدية

•  DASK للمباني المعمول بها

وثائق المشتري الأجنبي المالية

•  وثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB)

شراء الجنسية فقط عند الاقتضاء

•  وثائق تقييم الجنسية

•  إيصال الدفع المعتمد من البنك من المشتري إلى البائع

اللغة

•  مترجم محلف معتمد إذا كان المشتري لا يتحدث التركية

التمثيل

•  توكيل صالح / وثيقة سلطة إذا كان الممثل يتصرف.

أخطاء العناية الواجبة الشائعة لسند الملكية

التحقق فقط من صورة Tapu
استخدم المعلومات الرسمية الحالية.

عدم التحقق من البائع
يجب أن يكون للشخص الذي يتلقى أموالك ارتباط قانوني واضح بالمالك المسجل.

شراء القسم المستقل الخاطئ
اربط دائمًا الشقة المادية برقم القسم المستقل المسجل الخاص بها.

الخلط بين حصة الأرض وحصة الملكية
إنهما مفهومان مختلفان.

تجاهل الملكية المشاعة
اعرف ما إذا كنت تحصل على:

• 100% من شقة

• أو: حصة في عقار أكبر.

تجاهل الرهن العقاري
اسأل ما الذي سيحدث للرهن العقاري عند الإغلاق.

الاعتقاد بأن الرهن العقاري المدفوع يتم إزالته تلقائيًا
يجب أن يصل التحرير إلى السجل العقاري ويجب إلغاء التسجيل.

تجاهل الحجز
يتطلب الحجز تحليلاً قانونيًا قبل الشراء.

تجاهل الشرح
يجب تحديد كل شرح وفهم تأثيره.

استخدام سجل ملكية قديم
يمكن أن تتغير الأعباء.

إعطاء وكيلك كلمة مرور e-Devlet
تحذر TKGM صراحة من هذا.

استخدام التوكيل الخاطئ
يجب أن تلتزم التوكيلات الصادرة من الخارج بمتطلبات TKGM.

افتراض أن تقرير التقييم مطلوب لكل عملية شراء أجنبية
تدرج إرشادات مستندات TKGM الحالية لعام 2026 تقارير التقييم بشكل خاص لطلبات الجنسية.

نسيان وثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB)
لا تزال DAB جزءًا من إطار شراء الأشخاص الطبيعيين الأجانب.

الخلط بين DAB وأدلة دفع الجنسية
تتطلب معاملات الجنسية طبقة إضافية من إثبات التحويل البنكي.

عدم ترتيب مترجم محلف
يحتاج الطرف الأجنبي الذي لا يعرف التركية إلى مترجم معتمد للمعاملة.

دفع كل الأموال قبل فهم تحرير الرهن العقاري
نسق السند والدفع.

افتراض أن فحص مكتب Tapu يحل محل العناية الواجبة للمشتري
يتعامل السجل العقاري مع قانونية التسجيل.
لا يقرر ما إذا كان:

• أنت تدفع قيمة السوق العادلة

• الشقة آمنة من الزلازل

• المبنى استثمار جيد

• المشروع لديه طلب إيجار قوي

يبقى المشتري مسؤولاً عن العناية الواجبة للاستثمار.

ملخص عملية نقل Tapu

يمكن للمشتري الأجنبي التفكير في المعاملة على ثلاث مراحل.

المرحلة 1 — قبل التقديم
تحقق من:

• المالك

• الوحدة

• هيكل الملكية

• الأعباء

• العقد

المرحلة 2 — تحضير السجل العقاري
أكمل:

• Web Tapu / الطلب

• وثائق الهوية

• DAB

• DASK

• التوكيل إذا كان مطبقًا

• المترجم

• الرسوم

المرحلة 3 — الإغلاق
تأكد من:

• موضع السند الحالي

• حالة الرهن / الحجز / الشرح

• معلومات البيع الرسمية

• هيكل الدفع

ثم:
التوقيع → التسجيل → استلام سجل الملكية

يتبع سير العمل الرسمي للبيع الأجنبي لـ TKGM هذا التقدم الواسع من التقديم والفحص من خلال دفع الرسوم والسند الرسمي والتوقيع والنقل إلى المالك أو الممثل الأجنبي.

صيغة أفضل لإغلاق Tapu

لا تستخدم:

موعد Tapu + المال = شراء آمن

استخدم:

المالك الذي تم التحقق منه + القسم المستقل الصحيح + الأعباء المعروفة + المستندات الصحيحة + الدفع المنسق + التسجيل الرسمي = إغلاق أكثر أمانًا

هذا هو المبدأ الأساسي لمعاملة Tapu المُدارة بشكل جيد.

النقاط الرئيسية

• يجب أن يعني التحقق من Tapu التركي أكثر بكثير من مجرد النظر إلى صورة سند ملكية.

• يجب على المشتري الأجنبي أولاً التحقق من:

  • المالك المسجل

  • القسم المستقل الدقيق

  • حصة الملكية

  • تصنيف العقار

  • حالة الملكية الطابقية / حق انتفاع البناء

• ثم التحقيق في الحقوق والقيود المسجلة.

• يجب فهم الرهن العقاري — أو إيبوتيك — من حيث:

  • دائنه

  • مبلغه

  • ترتيبه

  • إجراءات تحريره

• تدعم الأنظمة الإلكترونية لـ TKGM تسجيل الرهن العقاري وتتبع التحرير الإلكتروني، لكن الرهن العقاري الذي تم سداده اقتصاديًا لا ينبغي اعتباره منتهيًا قانونيًا حتى تتم إزالة تسجيله بالفعل.

• تتطلب الحجوزات (Haciz) والشروحات (Şerh) أيضًا مراجعة.

• ليس لها جميعًا عواقب قانونية متطابقة، ولهذا السبب يجب على المشتري فهم كل قيد بدلاً من مجرد السؤال عما إذا كان Tapu "نظيفًا".

• يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب استخدام بوابة Web Tapu المخصصة للأجانب من TKGM، بما في ذلك المستخدمين الذين ليس لديهم رقم تعريف أجنبي تركي أو كلمة مرور e-Devlet.

• بالنسبة لطلبات الشراء الحالية، تدرج TKGM مستندات بما في ذلك:

  • جواز السفر / الهوية الوطنية

  • معلومات العقار

  • معلومات قيمة Emlak Rayiç

  • DASK عند الاقتضاء

  • وثائق الهوية

  • وثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB)

  • مترجم محلف عند الحاجة

  • وثائق التمثيل الصالحة عند الاقتضاء.

• تمييز مهم لعام 2026 هو أن قائمة مستندات TKGM الحالية تحدد تقرير تقييم العقار بشكل خاص لطلبات الجنسية التركية، بدلاً من وصفه كمتطلب عالمي لكل عملية شراء أجنبية عادية. تتطلب معاملات الجنسية أيضًا أدلة دفع بنكية إضافية.

• تبقى وثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB) مطلبًا أساسيًا لمشتريات العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب، مع ربط العملية المصرفية إلكترونيًا بإجراءات السجل العقاري.

• عندما لا يفهم المشتري التركية، يلزم وجود مترجم محلف معتمد للمعاملة الرسمية.

• ثم تتقدم المعاملة من خلال:

  • التقديم → مراجعة المستندات → الرسوم → السند الرسمي → التوقيع → التسجيل

  • مع تسليم سند الملكية إلى المالك الأجنبي أو الممثل المفوض بعد الاكتمال.

لذلك، القاعدة المركزية هي:

لا تطلق أبدًا أموال شراء كبيرة لمجرد أن شخصًا ما أظهر لك Tapu. تحقق أولاً مما يقوله سجل السجل العقاري الحالي بالفعل وكيف سيحدث الدفع النهائي ونقل الملكية.

تجمع المعاملة الأكثر أمانًا بين:

التحقق من السجل الحالي + المالك الصحيح + الوحدة الصحيحة + مراجعة الأعباء + وثائق المشتري الأجنبي الصحيحة + الإغلاق المتحكم فيه

هذا هو الفرق بين مجرد رؤية سند ملكية وأداء العناية الواجبة الحقيقية بـ Tapu.

السند النظيف لا يعني تلقائيًا عقارًا آمنًا

يمكن للمشتري الأجنبي إكمال مراجعة السند، وتأكيد المالك المسجل، وتحديد القسم المستقل الصحيح، وعدم العثور على رهن عقاري أو حجز غير مقبول.

هذا مهم.

لكنه لا يزال ليس نهاية العناية الواجبة بالعقار.

يجيب Tapu بشكل أساسي على أسئلة حول:

• الملكية المسجلة

• هوية العقار

• هيكل الملكية

• الحقوق المسجلة

• القيود المسجلة

لا يثبت تلقائيًا:

• أن المبنى تم بناؤه تمامًا وفقًا لمشروعه المعتمد

• أن الشقة لم يتم تعديلها بشكل غير قانوني أبدًا

• أن المبنى آمن هيكليًا

• أن العقار مقاوم للزلازل

• أن المبنى لديه صيانة جيدة

• أن سعر الشقة عادل

• أن المشروع استثمار قوي

هذا يؤدي إلى أحد أهم المبادئ في هذا الدليل:

السند النظيف ≠ عقار خالٍ من المخاطر

يتطلب الشراء الأكثر أمانًا عدة طبقات من العناية الواجبة.

الطبقات الأربع للعناية الواجبة بالعقار

يجب على المشترين الأجانب تقسيم التحقيق إلى أربع فئات.

1. العناية الواجبة بالسند
تحقق من:

• المالك

• القسم المستقل

• حصة الملكية

• إيبوتيك

• حجز

• شرح

• قيود مسجلة أخرى

2. العناية الواجبة بالمبنى / التخطيط
تحقق من:

• رخصة البناء (Yapı Ruhsatı)

• رخصة استخدام المبنى / الإسكان (İskan)

• المشروع المعماري المعتمد

• تصنيف العقار

• التعديلات اللاحقة

3. العناية الواجبة التقنية
تحقق من:

• الحالة الهيكلية

• عمر المبنى

• اعتبارات الزلازل

• الصيانة

• العيوب المرئية

4. العناية الواجبة بالاستثمار
تحقق من:

• سعر السوق

• الطلب على الإيجار

• رسوم الإدارة (Aidat)

• الموقع

• سيولة إعادة البيع

من الناحية المثالية، يجب أن يجتاز العقار جميع الاختبارات الأربعة.

Tapu مقابل İskan: ما هو الفرق؟

كثيرًا ما يخلط المشترون الأجانب بين:

تابو (Tapu)

و:

إسكان (İskan)

إنهما ليسا نفس المستند.

Tapu
يتعلق Tapu بـ:

• ملكية العقار المسجلة وحالة السجل العقاري.
  يجيب على أسئلة مثل:

• من يملك الشقة؟

• ما هي الوحدة المسجلة؟

• ما هو نوع الملكية الموجود؟

• ما هي الأعباء المسجلة؟

İskan
الإسكان هو المصطلح العقاري الشائع المستخدم لـ:

• رخصة استخدام المبنى (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

• يتعلق بتفويض المبنى للاستخدام بعد عملية البناء والإدارة المعمول بها.

لذلك:

Tapu = الملكية

بينما:

İskan = وثائق استخدام / إشغال المبنى

لا ينبغي للمشتري التعامل مع هذه المفاهيم كقابلة للتبادل.

هل تعني الملكية الطابقية أن المبنى لديه إسكان؟

في إطار الملكية الطابقية العادي، تضمن الانتقال من حق انتفاع البناء إلى الملكية الطابقية لمبنى مكتمل تاريخيًا تقديم رخصة استخدام المبنى إلى السجل العقاري. تصف مواد تسجيل الملكية الطابقية لـ TKGM رخصة الإشغال كجزء من عملية الانتقال العادية هذه.

ومع ذلك، هناك سبب مهم لعدم قيام المشترين الأجانب باستنتاج حالة الإسكان الحالية من مجرد عبارة الملكية الطابقية.

كان لدى تركيا أنظمة قانونية استثنائية، بما في ذلك إطار سجل البناء (Yapı Kayıt Belgesi)، والذي بموجبه يمكن في حالات محددة إنشاء تغييرات الملكية / نوع الملكية والملكية الطابقية دون الحاجة إلى رخصة استخدام مبنى عادية. تصف إرشادات TKGM الخاصة هذا الاستثناء صراحة.

لذلك:

الملكية الطابقية هي معلومات ملكية قوية، ولكن إذا كان الإسكان مهمًا للعناية الواجبة، فتحقق من الإسكان نفسه بدلاً من افتراضه من Tapu.

هذه قاعدة أكثر أمانًا.

لماذا هذا مهم للشقق القديمة

لنفترض أنك فحصت مبنيين مكتملين.

المبنى أ

• ملكية طابقية

• تؤكد البلدية وثائق الإشغال العادية

• تتطابق الشقة مع المشروع المعتمد

المبنى ب

• ملكية طابقية

• تتضمن وثائق التسوية التاريخية / سجل البناء

• توجد تعديلات مادية لاحقة

قد يظهر كلاهما ملكية طابقية.

لكن تواريخهما الإدارية قد تكون مختلفة.

لذلك، يجب على المشترين الجادين أن يسألوا:

"كيف تم إنشاء الوضع القانوني الحالي لهذا المبنى؟"

ليس فقط:

"هل تقول ملكية طابقية؟"

Tapu مقابل رخصة البناء (Yapı Ruhsatı)

تمييز مهم آخر هو بين:

Tapu

و:

رخصة البناء (Yapı Ruhsatı)

ما هي رخصة البناء؟

رخصة البناء هي تصريح البناء الصادر من خلال سلطة التخطيط / البناء ذات الصلة قبل البناء بموجب الإطار القانوني العادي.

تتعلق بمسائل مثل:

• المشروع المعتمد

• المبنى المخطط

• عملية البناء القانونية

يتطلب إطار الملكية الطابقية لـ TKGM معلومات المشروع المعتمد / رخصة البناء في عملية التأسيس والتسجيل، وتستمر قواعد نموذج البناء الرقمي الحالية لعام 2026 في العمل حول رقم رخصة البناء والمشروع المعماري المعتمد.

Tapu لا يحل محل مراجعة رخصة البناء

يخبرك Tapu بما هو مسجل.

لا يخبرك في حد ذاته ما إذا كان كل تعديل مادي لاحق لا يزال يتوافق مع وثائق البناء المعتمدة الأصلية.

على سبيل المثال، قد يكون المالك قد:

• أغلق شرفة

• دمج غرفًا

• نقل جدرانًا هيكلية

• دمج مناطق مشتركة

• دمج وحدات مجاورة

بعد إنشاء هيكل السند الأصلي.

لذلك، يجب مقارنة الشقة المادية بالمشروع المعتمد عند الاشتباه في وجود تناقضات كبيرة.

الشقة المادية مقابل المشروع المعتمد

هذا هو أحد أكثر الفحوصات فائدة في الممتلكات القديمة والمجددة بشكل كبير.

لنفترض أن القسم المستقل المعتمد هو:

95 مترًا مربعًا

لكن البائع يسوق:

125 مترًا مربعًا من المساحة القابلة للاستخدام

قد تكون المساحة الإضافية ناتجة عن:

• إحاطة الشرفة

• دمج المناطق المشتركة

• تحويل التخزين

• الدمج مع منطقة أخرى

هذا لا يعني تلقائيًا أن العقار غير قانوني.

لكن يجب التحقيق فيه.

قاعدة مفيدة هي:

لا تدفع مقابل الأمتار المربعة المادية حتى تفهم ما إذا كانت تنتمي قانونًا إلى الشقة.

Tapu لا يثبت السلامة من الزلازل

Tapu ليس شهادة هندسية.

لا:

• الملكية الطابقية

• حق انتفاع البناء

• الإسكان

يجب التعامل مع أي منها كبديل عن العناية الواجبة التقنية المتعلقة بالزلازل.

سند الملكية لا يقيس:

• قوة الخرسانة

• التسليح

• جودة الأساسات

• التعديلات الهيكلية

• الأداء الزلزالي الحالي

لذلك:

التحقق من الملكية القانونية + التحقق الهيكلي

يجب أن يظلا منفصلين.

هذا مهم بشكل خاص لمخزون المساكن القديم في إسطنبول.

الإسكان لا يعني أيضًا مقاومة الزلازل

حتى المبنى الذي يحتوي على وثائق بناء وإشغال عادية يمكن أن يكون:

• قديمًا

• تعرض للتدهور

• به تعديلات غير مصرح بها لاحقًا

• به مشاكل في الصيانة

التاريخ الإداري للمبنى مهم.

حالته المادية الحالية مهمة أيضًا.

لذلك، يجب على المشتري تجنب الافتراض المبسط:

"لديها إسكان، لذلك فهي آمنة من الزلازل."

هذه النتيجة غير صحيحة.

وثائق المبنى التي يجب على المشترين الأجانب مراعاتها

اعتمادًا على العقار، قد تشمل العناية الواجبة مراجعة:

• Tapu

• المشروع المعماري المعتمد

• رخصة البناء

• رخصة استخدام المبنى

• خطة الإدارة

• سجلات البلدية

• وثائق التسوية ذات الصلة عند الاقتضاء

تعالج التصنيفات الوثائقية الحالية لـ TKGM نفسها رخصة البناء ورخصة استخدام المبنى كنوعين مختلفين من المستندات عن سجلات تسجيل الملكية.

الدرس العملي هو:

يحتوي ملف العقار الكامل على أكثر من مستند واحد.

العقار خارج الخطة: تصبح العناية الواجبة بـ Tapu أكثر أهمية

يواجه مشتري خارج الخطة ملف مخاطر مختلفًا لأن الشقة النهائية قد لا تكون موجودة بعد في شكلها المادي النهائي.

لذلك، قد يحتاج المشتري إلى التحقيق في:

• ملكية الأرض

• حقوق ملكية المطور

• حق انتفاع البناء

• المشروع المعتمد

• رخصة البناء

• رهن المطور العقاري

• اتفاقية البناء

• التزامات التسليم

في معاملة خارج الخطة، يعد فهم الأرض الأساسية أمرًا مهمًا بشكل خاص.

من يملك الأرض؟

يجب أن يكون هذا أحد الأسئلة الأولى خارج الخطة.

لنفترض أن مطورًا يعلن عن:

مشروع X السكني

لكن القطعة الأساسية مملوكة لـ:

• شركة أخرى

• عدة أفراد

• ملاك الأراضي بموجب اتفاقية بناء مقابل حصة

هذا لا يعني تلقائيًا أن المشروع غير آمن.

يتم بناء العديد من التطورات التركية من خلال هياكل المالك / المطور المشروعة.

لكن المشتري يحتاج إلى فهم:

ما هو الحق القانوني الذي يمتلكه المطور لبيع وحدتي المستقبلية؟

ملكية المطور مقابل الحقوق التعاقدية للمطور

هناك عدة هياكل محتملة.

الهيكل أ
يملك المطور الأرض.

الهيكل ب
تعود ملكية الأرض لأفراد ويملك المطور اتفاقية بناء مقابل حصة.

الهيكل ج
تعود ملكية الأرض لشركة مجموعة أخرى.

يجب أن يتوافق هيكل المبيعات مع السلطة القانونية للمطور.

لا تفترض:

المطور بناه → المطور يملك كل شيء

قد لا يكون ذلك صحيحًا.

حق انتفاع البناء في مشتريات خارج الخطة

يمكن أن يوفر حق انتفاع البناء وضوحًا مهمًا لأن الأقسام المستقلة المستقبلية محددة رسميًا ضمن هيكل المشروع.

لكنه لا يزيل مخاطر البناء.

لا يزال يتعين على المشتري التحقيق في:

• مرحلة البناء

• الوضع المالي للمطور

• التزامات الإنجاز

• حالة التصريح

• الرهون العقارية

• تحديد الوحدة

يجيب حق انتفاع البناء على سؤال هيكل الملكية.

لا يضمن التسليم.

مخاطر الرهن العقاري للمطور

غالبًا ما تستخدم التطورات الكبيرة التمويل البنكي.

يمكن أن يخلق ذلك:

رهنًا عقاريًا (إيبوتيك)

على:

• الأرض

• وحدات متعددة

• شقق فردية

وجود التمويل ليس سلبيًا تلقائيًا.

لكن يجب على المشتري فهم إجراء التحرير للشقة المحددة التي يتم شراؤها.

سيناريو خطير هو:

يدفع المشتري للمطور بالكامل بينما لا يزال البنك يحمل رهنًا عقاريًا على الوحدة ولا توجد آلية تحرير خاضعة للرقابة.

شرح الجزء 2 سبب ضرورة تنسيق تحرير الرهن العقاري مع الدفعة النهائية.

اتفاقيات الحجز خارج الخطة

قد تساعد اتفاقية الحجز في تأمين:

• السعر

• الوحدة

• شروط الوديعة

لكن لا ينبغي الخلط بينها وبين:

• ملكية Tapu

• تسجيل حق انتفاع البناء

• وعد البيع الموثق عند الاقتضاء

تختلف الأهمية القانونية لكل مستند.

يجب على المشترين الأجانب معرفة بالضبط في أي مرحلة هم.

مخاطر Tapu للجديد مقابل القديم

للممتلكات الجديدة والقديمة مخاطر سند مختلفة.

لا توجد فئة أكثر أمانًا تلقائيًا.

مخاطر Tapu للجديد
يمكن أن تشمل المشكلات النموذجية:

• حق انتفاع البناء بدلاً من الملكية الطابقية النهائية

• رهون عقارية للمطور

• المشروع لا يزال قيد الإنجاز

• نقص وثائق الإشغال النهائية

• اختلافات الوحدة بين الكتيب والمشروع المعتمد

• تعقيد عالي لتطوير الأراضي

لذلك، يجب أن تركز العناية الواجبة للجديد بشدة على:

• المطور + المشروع + الأرض + هيكل التسجيل

مخاطر Tapu للقديم
بالنسبة لشقق إعادة البيع، تشمل مشكلات السند الشائعة:

• الرهن العقاري

• الحجز

• الشرح

• الملكية المشتركة

• توكيل البائع

• التعديلات التاريخية

• اختلاف الوحدة المادية عن الخطة المعتمدة

غالبًا ما تركز العناية الواجبة لإعادة البيع بشكل أكبر على:

• المالك الحالي + الأعباء الحالية + تاريخ المبنى

المبنى القديم لا يعني سندًا سيئًا

يمكن أن تحتوي الشقة القديمة على:

• ملكية طابقية واضحة

• سند نظيف

• حي قوي

• صيانة جيدة

العمر وحده لا يخلق مشكلة في السند.

لكن المباني القديمة تبرر عمومًا مزيدًا من الاهتمام بـ:

• الحالة التقنية

• تاريخ البلدية / المشروع

• التعديلات اللاحقة

المبنى الجديد لا يعني معاملة نظيفة

وبالمثل، لا يزال المشروع الجديد تمامًا يمكن أن يحتوي على:

• رهن عقاري للمطور

• ملكية أرض معقدة

• تأخير في تحويل السند

• مخاطر تعاقدية

لذلك:

الجديد مقابل القديم ليس بديلاً عن العناية الواجبة.

قيود الملكية الأجنبية في تركيا

يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب المؤهلين شراء فئات مختلفة من العقارات التركية، بما في ذلك:

• المسكن

• مكان العمل

• الأرض

• الممتلكات الزراعية

مع مراعاة القيود القانونية المطبقة.

تؤكد إرشادات المشترين الأجانب لـ TKGM أن الأشخاص الطبيعيين الأجانب المؤهلين يمكنهم الحصول على أنواع مختلفة من الممتلكات بموجب إطار الملكية الأجنبية.

ومع ذلك، يخضع المشترون الأجانب لقيود لا تنطبق بالضرورة بنفس الطريقة على المواطنين الأتراك.

أهلية الجنسية

تعتمد حقوق الاستحواذ الأجنبية جزئيًا على إطار الجنسية المنشأ بموجب القانون التركي.

تنص TKGM على أنه يجب أن يكون المشتري الأجنبي مواطنًا من دولة مسموح لها بشراء العقارات التركية بموجب إطار المادة 35 المعمول به ويجب أن يستوفي شروط الاستحواذ ذات الصلة.

لذلك:

لا تفترض أن كل جنسية لها حقوق استحواذ متطابقة لكل فئة من فئات العقارات.

يجب التحقق من الجنسية المحددة قبل الالتزام بالمعاملة.

الحد الفردي 30 هكتارًا

بموجب المادة 35 من قانون السجل العقاري، لا يمكن أن يتجاوز إجمالي ممتلكات الشخص الطبيعي الأجنبي المؤهلة وعمليات الاستحواذ على الحقوق المحددة / الدائمة عبر تركيا بشكل عام:

30 هكتارًا

مع مراعاة الإطار القانوني وسلطة الرئيس فيما يتعلق بالحد.

لا يزال هذا مصدر قلق للنظام النشط: تؤكد تقارير TKGM المؤسسية الحديثة أن أنظمة TAKBİS الخاصة بها تراقب حد الاستحواذ الأجنبي البالغ 30 هكتارًا.

بالنسبة لمشتري شقة عادي في إسطنبول، نادرًا ما يكون هذا الحد مقيدًا عمليًا.

لكنه مهم لـ:

• مشتري الأراضي الكبيرة

• المستثمرين الزراعيين

• مشتريات المحفظة

الحد الأقصى للمنطقة 10%

يوفر نفس الإطار القانوني أن عمليات الاستحواذ المؤهلة للأشخاص الطبيعيين الأجانب لا يمكن أن تتجاوز:

10% من المساحة المملوكة للقطاع الخاص في المنطقة ذات الصلة

بشكل إجمالي بموجب القاعدة القانونية.

لا يتم حساب هذا بشكل فردي كـ:

"يمكنك شخصيًا امتلاك 10% من المنطقة."

إنه قيد قانوني أوسع للاستحواذ الأجنبي.

القيود العسكرية والأمنية

تظل الملكية الأجنبية أيضًا خاضعة لقيود تتعلق بـ:

• المناطق العسكرية المحظورة

• المناطق الأمنية

• المناطق الأمنية الاستراتيجية / الخاصة

تواصل مواد الملكية الأجنبية الحالية لـ TKGM الحفاظ على الإطار التنظيمي العسكري / الأمني، وتذكر الإرشادات الرسمية أن الاستحواذ الأجنبي محظور أو خاضع للترخيص في المناطق المقيدة ذات الصلة.

بالنسبة للعديد من معاملات الشقق الحضرية العادية في إسطنبول، يتم التعامل مع هذه الفحوصات من خلال أنظمة السجل العقاري الرسمية.

لكن يجب على المشتري أن يفهم أن:

البائع المستعد لا يلغي قيود الاستحواذ الأجنبية القانونية.

المناطق الأمنية الخاصة

في بعض المناطق الأمنية الخاصة المحددة، قد يتطلب الاستحواذ موافقة من خلال الإطار الإقليمي المختص بدلاً من التعامل معه كشراء أجنبي غير مقيد. تصف الإرشادات الرسمية لـ TKGM آلية الترخيص هذه.

هذا ذو صلة بشكل خاص بـ:

• الأراضي

• المواقع غير العادية

• المناطق الحساسة أمنيًا

بدلاً من مشتريات الشقق المركزية النموذجية.

المشترين الأجانب للأراضي والممتلكات الزراعية

يمكن للأجانب الحصول على:

• أرض (Arsa)

• حقل (Tarla)

مع مراعاة القيود المطبقة.

لكن الممتلكات غير المبنية تخلق التزامًا إضافيًا.

تنص إرشادات المشترين الأجانب لـ TKGM على أنه عندما يحصل شخص طبيعي أجنبي على ممتلكات غير مبنية، يجب تطوير مشروع مناسب لطبيعة العقار وتقديمه للموافقة إلى الوزارة المعنية في غضون:

سنتين

يمكن أن يؤدي عدم الامتثال لمتطلب المشروع إلى تفعيل عملية التصفية القانونية.

هذا يجعل شراء الأراضي مختلفًا جدًا عن شراء شقة.

مثال: شقة مقابل أرض فارغة

شقة
يشتري المشتري الأجنبي:
شقة 2+1 في إسطنبول
لا يمثل التزام مشروع الأراضي غير المبنية المشكلة الرئيسية.

قطعة أرض فارغة
يشتري المشتري الأجنبي:
قطعة أرض غير مطورة مساحتها 10,000 متر مربع
الآن قد يواجه المشتري إطار التزام المشروع بالإضافة إلى العناية الواجبة العادية بالسند.

لذلك:

لا ينبغي التعامل مع الأرض كمجرد نسخة أكبر من استثمار شقة.

الممتلكات الزراعية تتطلب مراجعة إضافية

تنص الإرشادات الأجنبية لـ TKGM على أنه عندما يتعلق الاستحواذ بالأراضي الزراعية، قد تحتاج السلطة الزراعية المعنية إلى تقييم الاستحواذ وفقًا للقواعد المعمول بها.

لذلك، يتطلب الاستثمار الزراعي:

• مراجعة السجل العقاري

• تحليل استخدام الأراضي

• مراجعة القانون الزراعي

قبل الشراء.

المناطق المحمية / SİT

يمكن أن تتطلب الممتلكات الواقعة داخل المناطق الثقافية أو البيئية المحمية موافقات أو آراء إضافية.

تلاحظ إرشادات المشترين الأجانب لـ TKGM أن الاستحواذ في منطقة محمية من نوع SİT يمكن أن يشمل سلطات الثقافة أو البيئة المختصة اعتمادًا على طبيعة المنطقة المحمية.

هذا يعزز مبدأً عامًا:

ملكية السند لا تلغي قانون التخطيط أو البيئة أو الثقافة أو الأمن.

Tapu واستثمار الجنسية التركية من خلال العقار

يحتاج مستثمرو الجنسية الأجانب إلى فهم أن:

امتلاك Tapu

لا يعني تلقائيًا:

معاملة مؤهلة للجنسية.

يمتلك مسار الجنسية شروطًا قانونية ومالية إضافية.

يحافظ نظام الجنسية الحالي على حد أدنى للعقار قدره:

400,000 دولار أمريكي

أو ما يعادله بالعملة الأجنبية للعقار المؤهل، بالإضافة إلى قيد يمنع البيع لمدة ثلاث سنوات.

شرح الجنسية لمدة ثلاث سنوات

بالنسبة لعملية شراء مكتملة تستخدم للجنسية، يتم تسجيل العقار ذو الصلة مع:

تقييد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات

المطلوب ضمن إطار السجل العقاري.

لذلك، يمكن أن يحتوي Tapu الخاص بالجنسية على قيد إضافي متعلق بالجنسية لا يظهر عادةً في عملية شراء استثمارية عادية.

هذا ليس عيبًا.

إنه جزء من معاملة الجنسية المؤهلة.

Tapu وحده لا يثبت أهلية الجنسية

قد يشتري مشترٍ عادي:

شقة بقيمة 500,000 دولار

مع Tapu صالح تمامًا.

هذا لا يعني تلقائيًا أن المعاملة مؤهلة للجنسية.

تنظر عملية الجنسية بشكل منفصل في مسائل بما في ذلك:

• العقار المؤهل

• التحقق من مبلغ الاستثمار TTB

• هيكل الدفع

• البائع / شروط المعاملة

• القيد ثلاثي السنوات

• وثيقة المطابقة (Uygunluk Belgesi)

تواصل وثائق الشؤون الخارجية الحالية لـ TKGM تحديد التعميم 2024/4 الخاص بالجنسية و TTB كجزء من النظام المعمول به.

لذلك:

صلاحية Tapu ≠ أهلية الجنسية

يجب هيكلة معاملة الجنسية قبل الشراء

تحذر إرشادات الجنسية لـ TKGM المستثمرين صراحة من فحص قواعد الجنسية المعمول بها قبل الشراء حتى لا يكتشفوا بعد الاستحواذ أن شروط الاستثمار لم تستوف بشكل صحيح.

هذه واحدة من أقوى الحجج لفصل:

العناية الواجبة العادية بالسند

عن:

العناية الواجبة للجنسية

كلاهما مطلوب.

Tapu وتصريح الإقامة عن طريق العقار

ينطبق نفس التمييز على مسار الإقامة القائم على العقار.

امتلاك Tapu لا يخلق تلقائيًا تصريح إقامة تركي.

يمكن أن يكون Tapu دليلاً على ملكية العقار.

لكن عملية الهجرة تقيم بشكل منفصل:

• الاستخدام السكني

• متطلب قيمة العقار الحالي

• المتقدم

• العنوان

• المستندات الداعمة

لذلك:

ملكية Tapu ≠ تصريح إقامة تلقائي

يجب على المشترين الأجانب الذين يشترون تحديدًا للإقامة التحقق من إطار الهجرة المنفصل قبل الشراء.

التصنيف السكني مهم لمشتري الإقامة

يجب أن يكون المشتري الذي يسعى للحصول على إقامة قائمة على العقار حذرًا بشكل خاص عند شراء الوحدات المسوقة كـ:

• مكتب منزلي

• شقة فندقية

• مسكن تجاري

لأن مسار الهجرة يعتمد على شروط العقار السكني.

لذلك، يجب مراجعة تصنيف السند / العقار جنبًا إلى جنب مع متطلبات الإقامة.

الشراء من خلال توكيل

لا يحتاج المشتري الأجنبي بالضرورة إلى إكمال كل خطوة من خطوات السجل العقاري التركي شخصيًا.

تسمح TKGM بالمعاملات من خلال ممثلين مفوضين بشكل مناسب.

كما نوقش في الجزء 2، يجب أن تتوافق التوكيلات الصادرة من الخارج مع قواعد المصادقة والترجمة ذات الصلة.

يمكن للتوكيل المصاغ بعناية أن يفوض محتمل مسائل مثل:

• الشراء

• البيع

• طلب Tapu

• التوقيع

• التسجيل

اعتمادًا على صياغته.

التوكيل الواسع مقابل التوكيل المحدود

يجب على المشتري أن يفهم مقدار السلطة التي يمنحها.

التوكيل الواسع
قد يسمح بإجراءات عقارية واسعة النطاق.

التوكيل المحدود
يمكن صياغته لـ:

• عقار محدد

• معاملة محددة

• سلطة شراء محددة

بالنسبة لعملية شراء عالية القيمة، يجب على المستثمر فهم كل سلطة يتم منحها قبل التوقيع.

لا تمنح سلطة البيع دون داع

إذا كان هدفك هو فقط تفويض شخص ما لـ:

شراء شقة محددة لك

فكر فيما إذا كان هذا الممثل يحتاج حقًا إلى سلطة:

• بيع عقارك لاحقًا

• رهنه

• نقله إلى شخص آخر

السلطة غير الضرورية تخلق مخاطر يمكن تجنبها.

يجب أن يتطابق التوكيل مع الغرض الفعلي.

هل يمكن إتمام معاملة Tapu وأنت في الخارج؟

نعم، في ظل ظروف معينة.

تؤكد TKGM حاليًا أنه يمكن إجراء معاملات السجل العقاري دون القدوم إلى تركيا من خلال تمثيلها في القنصلية العامة في برلين.

يقدم دليل الإجراءات الأجنبية لـ TKGM حتى مثالاً لمشتري أجنبي في برلين يقوم بمعاملة عقارية في إسطنبول من خلال مكتب تمثيل السجل العقاري في برلين.

تستمر صفحة الاتصال بالشؤون الخارجية الحالية لـ TKGM في إدراج مكتب تمثيل برلين كوحدة نشطة.

برلين ليست نظام Tapu عن بعد عالميًا

لا ينبغي للمشترين الأجانب تفسير هذا على أنه:

"كل قنصلية تركية في كل دولة تقوم بنقل Tapu."

تؤكد معلومات TKGM الرسمية الحالية بشكل خاص تمثيل برلين.

يجب على المشترين في أماكن أخرى التحقق مما إذا كان:

• مكتب TKGM في الخارج

• توكيل

• إجراء معتمد آخر

مناسبًا لوضعهم.

المعاملة عن بعد لا تزال تتطلب عناية واجبة

القدرة على التوقيع من برلين لا تلغي الحاجة إلى التحقق من:

• العقار

• المالك

• الأعباء

• الدفع

• العقد

لا ينبغي أبدًا أن تقلل الراحة عن بعد من العناية القانونية.

منع الاحتيال في Tapu للمشترين الأجانب

غالبًا ما ينجح الاحتيال العقاري لأن المشترين يركزون على الشقة ويتجاهلون ضوابط المعاملة.

هناك عدة قواعد بسيطة تقلل بشكل كبير من المخاطر.

لا تثق أبدًا فقط في صورة Tapu
يمكن للبائع إرسال:

• سند قديم

• سند قديم

• سند لوحدة أخرى
  تحقق دائمًا من التسجيل الحالي من خلال العملية الرسمية المناسبة.

لا تدفع أبدًا فقط بناءً على تصريح مندوب المبيعات
تصريحات مثل:

• "سيتم إزالة الرهن العقاري."

• "الإسكان قادم الشهر القادم."

• "Tapu سكني."

• "موقف السيارات هذا ملك لك."
  يجب دعمها بمستندات.

لا تعطِ أبدًا بيانات اعتماد تسجيل الدخول الحكومية
كما هو موضح في الجزء 2، تحذر TKGM صراحة مالكي العقارات من مشاركة:

• كلمة مرور e-Devlet

• كلمة مرور Web Tapu
  مع الوكلاء أو الأطراف غير المصرح لهم الآخرين.
  حافظ على السيطرة على الحسابات الرسمية.

تحقق من الحسابات البنكية قبل الدفع
بالنسبة للتحويلات الكبيرة، تأكد من:

• المستلم

• البائع

• الكيان القانوني

• العقد

• مرجع الدفع
  يجب أن يؤدي الحساب الشخصي لوكيل مبيعات المطور إلى مزيد من التحقيق على الفور.

طابق البائع مع Tapu
إذا تم دفع الأموال إلى:

• الشركة ب
  لكن العقار المسجل مملوك لـ:

• الشخص أ
  يجب تفسير العلاقة قانونيًا.

لا تطلق الأموال النهائية قبل فهم الأعباء
بالنسبة لعقار عليه رهن عقاري:

• تأكيد الدائن

• تأكيد مبلغ التحرير

• تأكيد عملية التحرير

بالنسبة لعقار عليه حجز:

• احصل على مشورة قانونية قبل المتابعة

بالنسبة لشرح (Şerh):

• حدد بالضبط ما يعنيه

تحقق من الشقة المادية
يجب على المشتري الأجنبي التحقق بشكل مادي أو مستقل من:

• الموقع

• المبنى

• الطابق

• الوحدة

لا تكمل عملية شراء عالية القيمة باستخدام فقط:

• صور الكمبيوتر

• ملف PDF للمخطط

• فيديو WhatsApp

إلا إذا تم فهم هذه المخاطر صراحة كجزء من استراتيجية خارج الخطة.

تحقق من سعر العقار بشكل منفصل عن السلامة القانونية
لا تزال الشقة النظيفة قانونيًا يمكن أن تكون:

• مبالغ في سعرها بنسبة 30%

تحمي العناية الواجبة القانونية الملكية.

تحمي العناية الواجبة للسوق رأس مال الاستثمار.

أنت بحاجة إلى كليهما.

أسئلة العناية الواجبة للمطور

قبل شراء مشروع جديد، اسأل:

• من يملك الأرض؟

• من يملك وحدتي المستقلة؟

• هل تم إنشاء حق انتفاع البناء؟

• هل هناك رهن عقاري؟

• هل رخصة البناء صالحة؟

• ما هي عملية تحويل السند المخطط لها؟

• ما هي التزامات التسليم الموجودة؟

• من يوقع البيع؟

• متى يتم نقل الملكية النهائية؟

أسئلة العناية الواجبة لإعادة البيع

بالنسبة لإعادة البيع:

• من يملك الشقة؟

• هل الملكية 1/1؟

• هل هناك إيبوتيك (رهن عقاري)؟

• هل هناك حجز (Haciz)؟

• هل هناك شرح (Şerh)؟

• هل تتطابق الشقة المادية مع المشروع؟

• هل يوجد إسكان (İskan)؟

• هل تم تعديل المبنى بشكل جوهري؟

Tapu والضرائب العقارية

يتفاعل نقل السند أيضًا مع الضرائب وتكاليف الاستحواذ.

يمكن أن تتضمن معاملة Tapu:

• Tapu Harcı

• رسوم خدمة TKGM

• معلومات قيمة Emlak Rayiç البلدية

بعد الاستحواذ، قد يكون للمالك الجديد التزامات لاحقة تشمل:

• Emlak Vergisi

• ضريبة الدخل على الإيجار

• ضريبة المساكن الثمينة عند الاقتضاء

هذه مغطاة بالتفصيل في الدليل المنفصل "الضرائب العقارية في تركيا للمستثمرين الأجانب".

النقطة الأساسية هنا هي:

استلام Tapu هو بداية التزامات الملكية، وليس نهاية التحليل المالي.

هل يظهر Tapu القيمة السوقية؟

ليس بالمعنى الذي يفترضه المشترون الأجانب غالبًا.

تتضمن معاملة السجل العقاري قيمة بيع معلنة.

هذا لا يعني أن Tapu يعمل كتقرير تقييم سوقي مستقل.

لا تستخدم:

قيمة معاملة Tapu

كدليل تلقائي على:

سعر السوق العادل

قم بتحليل مقارن للسوق بشكل منفصل.

هل يضمن Tapu حقوق الإيجار؟

تمنحك الملكية حقوقًا عقارية تخضع للقانون والقيود المسجلة.

لكن القدرة على تشغيل نموذج إيجار معين يمكن أن تعتمد على تشريعات أخرى.

على سبيل المثال:

• الإيجار السكني

• الإيجار السياحي قصير الأجل

• قواعد المبنى

يمكن أن تنطوي على متطلبات منفصلة.

لذلك:

ملكية Tapu ≠ إذن تلقائي لكل استخدام تجاري

هل يضمن Tapu أهلية تصريح الإقامة؟

لا.

كما أوضح سابقًا:

قانون الهجرة منفصل.

يمكن أن يكون Tapu السكني الصحيح دليلاً ضروريًا لبعض حالات إقامة مالك العقار، لكن سلطة الهجرة تحدد طلب الإقامة بشكل منفصل.

هل يضمن Tapu الجنسية؟

لا.

نقل السند العادي ليس موافقة على الجنسية.

يجب أن تفي معاملة الاستثمار للجنسية بالإطار المؤهل المنفصل.

الأسئلة المتداولة حول Tapu في تركيا

ما هو Tapu في تركيا؟
Tapu هو المصطلح التركي الشائع لسند الملكية المرتبط بسجل الملكية العقارية الرسمي.

هل Tapu دليل على الملكية؟
إنه دليل أساسي على وضع ملكية السجل العقاري المسجل.
يحدث نقل الملكية الرسمي من خلال عملية السجل العقاري بدلاً من مجرد اتفاقية حجز خاصة.

ما هي الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti)؟
الملكية الطابقية هي ملكية الطابقية المنشأة للأقسام المستقلة لهيكل مكتمل بموجب الإطار المعمول به.

ما هو حق انتفاع البناء (Kat İrtifakı)؟
حق انتفاع البناء هو هيكل حق الانتفاع بالبناء المسجل المستخدم بشكل شائع للأقسام المستقلة المحددة في المباني المخطط لها أو قيد الإنشاء أو غير المكتملة بعد.

هل الملكية الطابقية أفضل من حق انتفاع البناء؟
بالنسبة لشقة مكتملة، يمكن للملكية الطابقية أن توفر حالة ملكية طابقية مكتملة أكثر وضوحًا.
لكن لا ينبغي قبول أو رفض أي منهما دون مراجعة ظروف المبنى والسند الأوسع.

هل تثبت الملكية الطابقية وجود الإسكان؟
لا تعتمد على هذا الافتراض وحده.
يستخدم إطار الملكية الطابقية إلى حق انتفاع البناء العادي رخصة استخدام المبنى، لكن قواعد سجل البناء الاستثنائية سمحت أيضًا بإنشاء الملكية الطابقية دون إسكان عادي في حالات محددة.
تحقق من وثائق الإشغال الفعلية بشكل منفصل.

ما هو سند الملكية المشاع (Hisseli Tapu)؟
يصف سند الملكية المشاع الملكية المشتركة حيث يمتلك عدة أشخاص حصصًا كسرية من عقار مسجل.
يجب التمييز بينه وبين امتلاك 100% من شقة مستقلة تحمل فقط حصة أرض مرتبطة بها.

ما هي حصة الأرض (Arsa Payı)؟
حصة الأرض هي حصة الأرض النسبية المرتبطة قانونيًا بقسم مستقل لملكية طابقية.
ليست هي النسبة المئوية للشقة نفسها التي تملكها.

هل يمكن للأجانب امتلاك العقارات مباشرة في تركيا؟
يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب المؤهلين الحصول على عقارات تركية مباشرة، مع مراعاة القيود القانونية المطبقة على الجنسية والمنطقة والأمن وغيرها.

هل هناك حد أقصى لمساحة الأرض التي يمكن للأجنبي امتلاكها؟
الحد الفردي القانوني هو بشكل عام 30 هكتارًا على الصعيد الوطني، مع مراعاة الإطار القانوني المعمول به.

هل يمكن للأجانب شراء الأراضي الزراعية؟
محتمل، مع مراعاة متطلبات الملكية الأجنبية والزراعية والمشروع الإضافية. تنص إرشادات TKGM على أن المشترين الأجانب يمكنهم الحصول على أنواع مختلفة من الممتلكات ولكن الأراضي الزراعية يمكن أن تنطوي على مراجعة من قبل السلطة الزراعية المختصة.

ماذا يحدث إذا اشترى أجنبي أرضًا فارغة؟
بالنسبة للعقار غير المبني، يمكن أن يخضع المشتري الأجنبي لمتطلب تطوير وتقديم مشروع مناسب إلى الوزارة المعنية في غضون سنتين.

هل يمكن للأجانب شراء العقارات في المناطق العسكرية؟
يخضع الاستحواذ الأجنبي لقيود تتعلق بالمناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية. بعض عمليات الاستحواذ محظورة، بينما يمكن أن تتطلب حالات منطقة أمنية معينة ترخيصًا.

هل يمكنني شراء عقار عليه رهن عقاري؟
محتمل، لكنك بحاجة إلى فهم ما إذا كان الرهن العقاري سيبقى أم سيتم تحريره كجزء من المعاملة.
لا تمضي قدمًا دون هيكل إغلاق واضح.

ما هو الحجز (Haciz)؟
الحجز هو قيد حجز / تنفيذ يؤثر على العقار.
يجب مراجعة عواقبه القانونية المحددة قبل الشراء.

ما هو الشرح (Şerh)؟
الشرح هو قيد مسجل.
للملاحظات المختلفة آثار قانونية مختلفة، لذلك يجب تحديد القيد الدقيق.

هل يثبت Tapu السلامة من الزلازل؟
لا.
سند الملكية ليس تقييمًا هندسيًا إنشائيًا.

هل يثبت Tapu أن الشقة استثمار جيد؟
لا.
تعتمد جودة الاستثمار على:

• السعر

• الموقع

• الطلب على الإيجار

• جودة المبنى

• إمكانية إعادة البيع

بالإضافة إلى السند القانوني.

هل يمكن استخدام Tapu للحصول على الجنسية التركية؟
يمكن أن تشكل معاملة Tapu المؤهلة جزءًا من عملية الجنسية، ولكن يجب أيضًا استيفاء قواعد الجنسية المنفصلة.
يستخدم إطار العقار المؤهل الحالي ما لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي وقيد السجل العقاري لمدة ثلاث سنوات، من بين شروط أخرى.

هل يمكن استخدام Tapu للحصول على تصريح إقامة؟
يمكن أن تدعم ملكية العقار طلب إقامة مالك العقار حيث يتم استيفاء شروط الهجرة المنفصلة.
ملكية Tapu وحدها لا تصدر تلقائيًا تصريح إقامة.

هل يمكنني إتمام معاملة Tapu من خارج تركيا؟
تؤكد TKGM حاليًا أنه يمكن إجراء المعاملات من خلال تمثيل السجل العقاري في القنصلية العامة في برلين دون السفر إلى تركيا.
يجب على المشترين الأجانب الآخرين التحقق من الإجراء المتاح لموقعهم.

هل أحتاج إلى محامٍ لشراء عقار تركي؟
المحامي ليس مجرد بديل عن عملية السجل العقاري.
ومع ذلك، يمكن أن تكون المراجعة القانونية المستقلة مفيدة بشكل خاص عندما يكون للعقار:

• رهن عقاري

• حجز

• شرح

• ملكية مشاعة

• هيكل مطور معقد

• توكيل أجنبي

• معاملة خارج الخطة

هل صورة Tapu كافية للعناية الواجبة؟
لا.
استخدم معلومات السجل العقاري الرسمية الحالية.
يمكن أن تتغير الملكية المسجلة والأعباء بعد إصدار وثيقة Tapu القديمة.

قائمة المراجعة النهائية للعناية الواجبة بـ Tapu للمشترين الأجانب

البائع

•  تم التحقق من المالك المسجل

•  تطابق هوية البائع مع السجلات

•  تم التحقق من سلطة الشركة إذا كان البائع شركة

•  تم التحقق من التوكيل عند استخدامه

هوية العقار

•  تأكيد المحافظة

•  تأكيد المنطقة

•  تأكيد الحي

•  تأكيد البلوك

•  تأكيد القطعة

•  تأكيد البلوك / المبنى

•  تأكيد القسم المستقل

هيكل الملكية

•  تأكيد 1/1 مقابل الملكية الكسرية

•  التحقق من مخاطر سند الملكية المشاع (Hisseli)

•  فهم حصة الأرض

•  تأكيد الملكية الطابقية / حق انتفاع البناء

القيود المسجلة

•  التحقق من الرهن العقاري (İpotek)

•  التحقق من الحجز (Haciz)

•  التحقق من الشرح (Şerh)

•  مراجعة الإعلانات (Beyanlar)

•  تنسيق تحرير الرهن العقاري إذا لزم الأمر

•  التحقق من السجل النهائي الحالي قبل الإغلاق

المبنى

•  التحقق من رخصة البناء عند الاقتضاء

•  التحقق من الإسكان / رخصة استخدام المبنى

•  مراجعة المشروع المعماري المعتمد عند الحاجة

•  تطابق الشقة المادية مع الهيكل القانوني / المشروع

•  التحقيق في التعديلات اللاحقة

التقني

•  التحقق من عمر المبنى

•  مراجعة الحالة الهيكلية

•  إكمال العناية الواجبة المتعلقة بالزلازل

•  التحقيق في العيوب المرئية

خارج الخطة

•  التحقق من مالك الأرض

•  التحقق من سلطة المطور

•  التحقق من حق انتفاع البناء

•  التحقق من رخصة البناء

•  التحقق من رهن المطور العقاري

•  مراجعة شروط التسليم

•  فهم توقيت نقل الملكية

قيود المشتري الأجنبي

•  التحقق من أهلية الجنسية

•  التحقق من القيود الأمنية

•  النظر في حد 30 هكتارًا عند الاقتضاء

•  التحقق من قواعد الأراضي / الزراعية عند الاقتضاء

•  التحقق من متطلب المشروع لمدة سنتين للأراضي غير المبنية

الإغلاق المالي

•  التعامل مع DAB عند الحاجة

•  التحقق من مستلم الدفع

•  تنسيق الدفعة النهائية مع نقل الملكية

•  حساب Tapu Harcı

•  تضمين رسوم خدمة TKGM

•  الاحتفاظ بالإيصالات الرسمية

مشتري الجنسية

•  التحقق من إطار 400,000 دولار

•  التحقق من عملية TTB

•  التحقق من أدلة الدفع

•  تسجيل القيد ثلاثي السنوات بشكل صحيح

•  فهم عملية المطابقة (Uygunluk)

مشتري الإقامة

•  العقار سكني قانونيًا

•  التحقق من متطلب قيمة عقار الإقامة الحالي

•  التخطيط للاستخدام السكني الشخصي

•  مراجعة إجراءات الهجرة بشكل منفصل

قائمة التحذيرات (علامات الخطر)

توقف المعاملة إذا سمعت:

"لا تقلق بشأن الرهن العقاري."
تحقق منه.

"رقم الشقة غير متطابق، لكن هذا طبيعي."
حدد السبب بالضبط.

"Tapu هو حصة أرض فقط، لكن هذه الشقة المحددة ملكك."
احصل على مراجعة قانونية مستقلة.

"الإسكان سيأتي بالتأكيد لاحقًا."
تحقق من وضع المبنى الحالي.

"ادفع كل شيء أولاً وسنقوم بنقل Tapu الأسبوع القادم."
افهم مخاطر الإغلاق قبل القيام بذلك.

"لا تحتاج إلى رؤية السجل الحالي."
أنت بحاجة.

"أعطني كلمة مرور e-Devlet الخاصة بك."
لا تفعل.

"هذا Tapu بقيمة 400 ألف دولار يعطي الجنسية تلقائيًا."
لا يفعل.

"هذا Tapu يعطي الإقامة تلقائيًا."
لا يفعل.

إطار القرار النهائي للمشتري الأجنبي

قبل الشراء، اطرح ستة أسئلة.

1. هل أعرف بالضبط ما أشتريه؟
هل يمكنك تحديد:

• البلوك

• القطعة

• القسم المستقل

• حصة الملكية؟

2. هل أعرف بالضبط من يملكه؟
هل يمتلك البائع السلطة القانونية؟

3. هل أعرف ما هو المسجل ضده؟
هل راجعت:

• الرهن العقاري

• الحجز

• الشرح

• القيود الأخرى؟

4. هل تتطابق الملكية المادية مع الملكية القانونية؟
قارن:

• الشقة المادية

• المشروع المعتمد

• هيكل السند

5. هل يجتاز المبنى العناية الواجبة المنفصلة؟
تحقق من:

• الإسكان

• رخصة البناء

• الحالة الهيكلية

• اعتبارات الزلازل

6. هل تتطابق المعاملة مع هدفي؟
هل تشتري من أجل:

• الإقامة

• استثمار الإيجار

• الجنسية

• نمو رأس المال طويل الأجل؟

يجب أن يدعم هيكل السند والمعاملة هذا الهدف.

صيغة كاملة لعملية شراء أكثر أمانًا

يفكر المشتري العادي:

وجود Tapu = عقار آمن

صيغة أفضل بكثير هي:

المالك الصحيح + القسم المستقل الصحيح + نوع الملكية الصحيح + عدم وجود أعباء غير مقبولة + وثائق البناء الصحيحة + العناية الواجبة التقنية + سعر السوق العادل + الدفع والتسجيل الخاضع للرقابة = شراء عقار أكثر أمانًا

هذا هو الدور الحقيقي للعناية الواجبة بـ Tapu.

الخاتمة

سند الملكية التركي هو أحد أهم المستندات في أي شراء عقار.

لكن لا ينبغي للمشتري المحترف أن يعامله أبدًا كالمستند الوحيد المهم.

يمكن لسجل السجل العقاري تحديد:

• من يملك العقار

• أي قسم مستقل مسجل

• ما هي حصة الملكية الموجودة

• ما إذا كانت الرهون العقارية أو الحجوزات أو الشروحات مسجلة

لكنه لا يصدق تلقائيًا:

• الإسكان

• الامتثال لرخصة البناء

• الحالة الهيكلية الحالية

• السلامة من الزلازل

• قيمة السوق العادلة

• جودة الاستثمار

الفرق بين Tapu ووثائق البناء مهم بشكل خاص.

تحت إطار الملكية الطابقية العادي، كانت رخصة استخدام المبنى جزءًا من الانتقال من حق انتفاع البناء إلى الملكية الطابقية، لكن إجراءات سجل البناء الاستثنائية سمحت أيضًا بإنشاء الملكية الطابقية دون تصريح إشغال عادي في حالات محددة.

لذلك:

لا تستنتج كل حقيقة بناء من السند وحده. تحقق من المستند الذي تحتاجه فعليًا.

يواجه مشترو خارج الخطة مخاطر إضافية تتعلق بـ:

• ملكية الأرض

• سلطة المطور

• حق انتفاع البناء

• رخصة البناء

• رهون المطور العقارية

• التزامات التسليم

يجب على المشترين الأجانب أيضًا البقاء ضمن إطار الاستحواذ الأجنبي المحدد في تركيا.

تؤكد إرشادات TKGM الحالية على قابلية تطبيق القيود بما في ذلك حد الاستحواذ الفردي البالغ 30 هكتارًا على الصعيد الوطني والحد القانوني بنسبة 10% على مستوى المنطقة، بالإضافة إلى قواعد المناطق الأمنية.

يواجه الأجانب الذين يشترون أراضي غير مبنية أيضًا متطلب مشروع متميز: يجب عمومًا تقديم المشروع المناسب إلى الوزارة المعنية في غضون سنتين، مع مراعاة الإطار المعمول به.

لدى مستثمري الجنسية طبقة إضافية.

يتطلب إطار الجنسية الحالي عن طريق العقار ما لا يقل عن:

400,000 دولار أمريكي

من العقارات المؤهلة بالإضافة إلى:

قيد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات

والامتثال لعملية التحقق من الاستثمار الأوسع.

لذا:

نقل Tapu العادي ≠ معاملة Tapu المؤهلة للجنسية

وبالمثل:

ملكية Tapu ≠ تصريح إقامة تلقائي

يجب تقييم مسار الهجرة بشكل منفصل.

لا يحتاج المستثمرون الأجانب أيضًا بالضرورة إلى السفر إلى تركيا لكل معاملة سند. تؤكد TKGM حاليًا أنه يمكن إكمال معاملات السجل العقاري من خلال تمثيلها في القنصلية العامة في برلين بموجب الإجراء المعمول به.

في النهاية، الطريقة الأكثر أمانًا لشراء عقار في إسطنبول ليست مجرد السؤال:

"هل لديها Tapu؟"

اسأل بدلاً من ذلك:

"ماذا يظهر سجل السجل العقاري الحالي بالضبط، وما هي وثائق البناء التي تدعم العقار، وهل تتطابق الشقة المادية مع الأصل القانوني الذي أدفع ثمنه؟"

هذه هي العناية الواجبة الحقيقية.

المبدأ المركزي لهذا الدليل الكامل هو:

سند الملكية التركي يثبت وضع ملكية مسجلاً — الشراء الآمن يتطلب التحقق من العقار والمعاملة بأكملها