الضرائب العقارية في تركيا للأجانب 2026 | دليل إسطنبول الشامل

مقدمة

شراء شقة في إسطنبول لا يُنشئ ضريبة واحدة تُسمى "ضريبة الأملاك".

بدلاً من ذلك، تنشأ ضرائب ورسوم مختلفة في مراحل مختلفة من الاستثمار.

قد يواجه مشتري العقار الأجنبي تكاليف عند:

• شراء العقار

• تسجيل سند الملكية (تابو)

• امتلاك العقار سنوياً

• شراء عقار جديد خاضع لضريبة القيمة المضافة (KDV)

• تأجير الشقة

• امتلاك عقار سكني عالي القيمة

• بيع العقار في النهاية

هذا التمييز مهم لأن المشترين الأجانب غالباً ما يخلطون بين عدة التزامات مختلفة تماماً.

على سبيل المثال:

• Tapu Harcı: يتعلق بنقل الملكية.

• Emlak Vergisi: هي ضريبة سنوية على ملكية العقار.

• KDV / ضريبة القيمة المضافة: قد تنطبق على بعض مبيعات العقارات.

• Kira Gelir Vergisi: تتعلق بدخل الإيجار.

• Değerli Konut Vergisi: تنطبق فقط على العقارات السكنية عالية القيمة المؤهلة.

• وقد يُنشئ البيع المستقبلي سؤالاً منفصلاً عن ضريبة الدخل.

لذلك، السؤال الصحيح ليس:

"كم يدفع الأجانب من ضريبة عقارية في تركيا؟"

السؤال الأفضل هو:

"ما هي الضرائب التركية التي تنطبق على هذا العقار، وهذه الصفقة، واستراتيجيتي الاستثمارية؟"

بالنسبة للمستثمر الأجنبي، يجب تقييم الصورة الضريبية الكاملة قبل الاتفاق على سعر الشراء.

هل يدفع الأجانب ضرائب عقارية في تركيا؟

نعم.

الملكية الأجنبية لا تعفي بشكل عام من الضرائب والرسوم التركية العادية المرتبطة بملكية العقارات ومعاملاتها.

بالنسبة لشقة في إسطنبول، قد يواجه المشتري الأجنبي محتملاً:

• رسوم سند الملكية — Tapu Harcı

• ضريبة القيمة المضافة — Katma Değer Vergisi (KDV)

• ضريبة الأملاك السنوية — Emlak Vergisi

• ضريبة المساكن الثمينة — Değerli Konut Vergisi

• ضريبة دخل الإيجار

• ضريبة محتملة عند بيع العقار

يعتمد تطبيق كل منها على طبيعة الصفقة.

على سبيل المثال، يمكن أن يختلف علاج ضريبة القيمة المضافة بشكل كبير بين:

• أول تسليم مؤهل من المطور

• شقة معاد بيعها تم شراؤها من فرد

وبالمثل، فإن ضريبة دخل الإيجار غير ذات صلة إذا لم يتم تأجير العقار أبداً.

لذلك، يجب أن يتبع التحليل الضريبي العقار طوال دورة حياته الاستثمارية:

شراء → امتلاك → تأجير → بيع

الفئات الرئيسية للضرائب العقارية التي يجب أن يفهمها المشترون الأجانب

من المفيد تقسيم الضرائب العقارية التركية إلى أربع مجموعات.

1. ضرائب ورسوم الشراء

تنشأ عند اكتساب الملكية.
تشمل الأمثلة:

• Tapu Harcı (رسوم سند الملكية)

• رسوم خدمة السجل العقاري

• ضريبة القيمة المضافة (KDV) حيثما تنطبق

2. ضرائب الملكية

تنشأ لأن المستثمر يمتلك العقار.
المثال الرئيسي هو:

• Emlak Vergisi (ضريبة الأملاك السنوية)

• قد تخضع بعض المنازل ذات القيمة الأعلى أيضاً لما يلي:

• Değerli Konut Vergisi (ضريبة المساكن الثمينة)

3. ضرائب الدخل

يمكن أن تنشأ عندما يدر العقار دخلاً.
على سبيل المثال:

• ضريبة دخل الإيجار

4. ضرائب الخروج (البيع)

قد يؤدي بيع العقار إلى تحقيق ربح رأسمالي خاضع للضريبة اعتماداً على:

• طريقة الاستحواذ

• فترة الاحتفاظ

• تاريخ البيع

• ظروف المكلف

سنفحص ضرائب التأجير والبيع في الجزءين 2 و3.
يركز هذا الجزء بشكل أساسي على ما يحدث عندما يشتري المشتري الأجنبي العقار ويمتلكه.

رسوم سند الملكية — Tapu Harcı

من أكبر رسوم المعاملات عند شراء عقار في تركيا هي Tapu Harcı، أو رسوم سند الملكية.

بالنسبة لبيع عقار عادي، تنص المديرية العامة للسجل العقاري (TKGM) على أن الرسوم تُحتسب بنسبة:

2% للمشتري

و:

2% للبائع

بناءً على المبلغ المصرح به للبيع، بشرط ألا يقل هذا المبلغ عن قيمة ضريبة الأملاك المطبقة على العقار.

لذلك، فإن الإجمالي القانوني القياسي عبر جانبي الصفقة هو:

4%

مثال على رسوم سند الملكية

لنفترض أنه تم تحويل شقة بقيمة بيع مصرح بها رسمياً تبلغ:

10,000,000 ليرة تركية

سيكون الحساب القانوني كالتالي:

المشتري
10,000,000 TRY × 2%
= 200,000 TRY

البائع
10,000,000 TRY × 2%
= 200,000 TRY

الإجمالي
400,000 TRY

هذه هي رسوم سند الملكية القانونية المجمعة للصفقة.

ومع ذلك، يجب على المشتري التحقق في عقد الشراء من كيفية توزيع تكاليف المعاملة اقتصادياً بين الطرفين، بدلاً من افتراض أن المتطلبات النقدية للمشتري ستساوي دائماً فقط المبلغ القانوني من جانب المشتري.

رسوم سند الملكية ليست ضريبة الأملاك السنوية

هذا التمييز أساسي.

Tapu Harcı مرتبطة بنقل الملكية.
ليست هي الضريبة السنوية التي تدفعها لمجرد امتلاكك للشقة.

بمجرد شراء العقار، الضريبة البلدية المتكررة على الملكية هي:

Emlak Vergisi

لذلك:

رسوم سند الملكية ≠ ضريبة الأملاك السنوية

قد يدفع المشتري كلتيهما، لكن لأسباب مختلفة تماماً.

ما هي القيمة المستخدمة لرسوم سند الملكية؟

تنص المديرية العامة للسجل العقاري (TKGM) على أن رسوم سند الملكية تُحتسب على قيمة البيع المصرح بها، ولكن لا يمكن أن يقل هذا المبلغ المصرح به عن قيمة Emlak Vergisi ذات الصلة بالعقار.

هذا يعطي المشترين الأجانب مفهوماً مهماً يجب فهمه:

• سعر السوق: ما قد يباع به العقار بشكل واقعي.

• سعر الشراء: ما يوافق المشتري على دفعه فعلاً.

• قيمة التحويل المصرح بها: المبلغ المصرح به رسمياً لصفقة البيع.

• قيمة Emlak Vergisi: قيمة الضريبة القانونية للعقار المحددة بموجب الإطار الضريبي المطبق.

هذه الأرقام ليست متطابقة بالضرورة.

الإعلان عن سعر شراء منخفض بشكل مصطنع ليس استراتيجية ضريبية

لا يجب على المشتري أن يفترض أن خفض المبلغ المكتوب في الصفقة هو طريقة مشروعة لتقليل تكاليف سند الملكية.

لا يمكن أن يكون أساس الرسوم الرسمي أقل من قيمة Emlak Vergisi ذات الصلة، ويجب أن يعكس إقرار المعاملة المتطلبات القانونية المطبقة على البيع.

بالنسبة للمستثمرين، قد تخلق قيمة المعاملة المشوهة بشكل مصطنع مشاكل أكبر لاحقاً عند:

• بيع العقار

• حساب تكلفة الاستحواذ

• شرح سجلات الدفع

• التقدم بطلب للحصول على الجنسية من خلال الاستثمار العقاري

لذلك، يجب هيكلة صفقة العقار حول وثائق قانونية دقيقة بدلاً من تجنب الرسوم على المدى القصير.

رسوم الصندوق الدوار / رسوم خدمة السجل العقاري

Tapu Harcı ليست المبلغ الوحيد الذي يمكن تحصيله خلال إجراءات السجل العقاري.

تفرض TKGM أيضاً رسوم خدمة منفصلة Döner Sermaye بموجب تعريفتها المطبقة.

دخلت تعريفة TKGM لعام 2026 حيز التنفيذ في 1 يناير 2026.

لا ينبغي الخلط بين رسوم الخدمة هذه ورسوم سند الملكية بنسبة 2% من جانب المشتري.

لذلك، يمكن أن تتضمن ميزانية معاملتك:

• Tapu Harcı

• بالإضافة إلى:

• رسوم خدمة / الصندوق الدوار لـ TKGM

• وربما نفقات معاملات أخرى.

يجب على المشترين الأجانب وضع ميزانية تتجاوز سعر الشراء

ضع في اعتبارك مشترياً أجنبياً يشتري شقة في إسطنبول معلن عنها بسعر:

300,000 دولار

قد تحتاج ميزانية الاستحواذ الحقيقية إلى مراعاة:

• سعر العقار

• رسوم سند الملكية من جانب المشتري

• أي تكلفة من جانب البائع موزعة تعاقدياً

• رسوم خدمة TKGM

• المحامي

• المترجم المحلف

• تكاليف البنك

• DASK (التأمين الإجباري ضد الزلازل)

• ضريبة القيمة المضافة المحتملة

• التأثيث

• رسوم التوصيلات (مياه، كهرباء، غاز)

لهذا السبب:

سعر العقار ≠ التكلفة الإجمالية للاستحواذ

يصبح هذا التمييز مهماً بشكل خاص للمستثمرين ذوي الميزانية الرأسمالية الثابتة.

هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار في تركيا؟

محتمل، نعم.

لكن علاج ضريبة القيمة المضافة يعتمد على طبيعة الصفقة.

التمييز الأول المهم هو:

جديد / التسليم الأول

مقابل:

إعادة البيع

تحتوي تشريعات ضريبة القيمة المضافة التركية على إعفاء محدد لبعض حالات التسليم الأولى المؤهلة للعقارات السكنية أو التجارية للمشترين الأجانب أو غير المقيمين المؤهلين.

لكن لا يجب على الأجانب أن يفترضوا أبداً:

"أنا أجنبي، لذلك لا أدفع ضريبة القيمة المضافة."

هذا غير صحيح.

إعفاء ضريبة القيمة المضافة لبعض مشتري العقارات الأجانب

بموجب المادة 13/ط من الإطار التركي لضريبة القيمة المضافة، يمكن أن ينطبق إعفاء ضريبة القيمة المضافة المؤهل على التسليم الأول لمنزل أو مكان عمل حيث يتم استيفاء شروط المشتري والدفع القانونية.

تتضمن القاعدة، من بين الفئات المؤهلة الأخرى، الأشخاص الطبيعيين الأجانب غير المقيمين في تركيا، مع مراعاة الشروط القانونية.

هذا ذو صلة خاصة بالمستثمرين الأجانب الذين يشترون مباشرة من المطورين.

ومع ذلك، يجب أن تتوافر عدة شروط معاً.

التسليم الأول هو العنصر الحاسم

يرتبط إعفاء ضريبة القيمة المضافة تحديداً بالتسليم الأول المؤهل.

يوضح إرشاد دائرة الإيرادات التركية (GİB) أن الإعفاء ينطبق على البيع الأول الذي يقوم به المكلف الذي قام ببناء المسكن أو مكان العمل؛ البيع اللاحق من قبل شخص اشترى العقار بالفعل من الباني لا يعتبر نفس التسليم الأول لهذا الإعفاء.

هذا يعني:

شقة جديدة تم شراؤها مباشرة من مطور مؤهل
قد يكون تحليل الإعفاء المحتمل ذا صلة.

شاعة معاد بيعها تم شراؤها من مالك سابق
لا ينطبق إعفاء التسليم الأول نفسه عموماً لمجرد أن المشتري الجديد أجنبي.

لذلك:

مشتري أجنبي + شقة معاد بيعها ≠ إعفاء تلقائي من ضريبة القيمة المضافة

يجب أن يكون المشتري مؤهلاً

لا ينطبق الإعفاء لمجرد أن جواز السفر أجنبي.

تنطبق القاعدة القانونية على الفئات المحددة، بما في ذلك المواطنين الأجانب الذين لا يعتبرون مقيمين في تركيا لهذا الغرض.

لذلك، قبل حساب تكلفة الاستثمار، يجب على المشتري التأكد من:

• حالة الإقامة

• نوع الصفقة

• البائع

• ما إذا كان العقار تسليماً أولياً مؤهلاً

• شروط الدفع

يفضل إثبات ذلك قبل التوقيع على اتفاقية السعر النهائية.

يجب جلب سعر الشراء إلى تركيا بالعملة الأجنبية وفقاً للقواعد المطلوبة

للإعفاء أيضاً شروط دفع.

ينص إرشاد GİB على أنه لكي ينطبق الإعفاء:

• يجب جلب ما لا يقل عن 50% من ثمن العقار إلى تركيا بالعملة الأجنبية ودفعه إلى البائع قبل إصدار فاتورة البيع.

• يجب جلب المبلغ المتبقي إلى تركيا ودفعه إلى البائع في غضون عام واحد.

• يتم توثيق تحويل العملة الأجنبية عبر بنك تركي عادةً من خلال سجلات مصرفية.

لذلك:

يعتمد إعفاء ضريبة القيمة المضافة على كيفية شراء العقار ودفع ثمنه، وليس فقط على من يحمل جواز السفر.

مثال على هيكل دفع إعفاء ضريبة القيمة المضافة

تخيل أن شقة جديدة مؤهلة تكلف:

400,000 دولار

بالنسبة لهيكل الإعفاء، سيحتاج المشتري إلى استيفاء شروط الدفع المطبقة.

على الأقل:

200,000 دولار

ستحتاج إلى استيفاء شرط ما قبل الفاتورة.

ثم سيحتاج المبلغ المتبقي إلى استيفاء شرط الدفع لمدة عام واحد المطبق.

هذا توضيح مبسط.

يجب على المستثمر تنسيق تسلسل الفاتورة والدفع الدقيق مع محاسب المطور ومستشار الضرائب المحترف قبل تحويل الأموال.

بيع عقار معفى من ضريبة القيمة المضافة في وقت مبكر جداً يمكن أن يُنشئ عاقبة ضريبية

تغيرت هذه القاعدة في عام 2022 وهي مهمة بشكل خاص لمشتري 2026.

ينص تشريع ضريبة القيمة المضافة الحالي على أنه حيث يتم التصرف في العقار المكتسب بموجب هذا الإعفاء في غضون ثلاث سنوات، يجب عموماً دفع ضريبة القيمة المضافة التي لم يتم تحصيلها سابقاً، بالإضافة إلى فائدة التأجيل المطبقة، قبل نقل الملكية.

لذلك، يجب على المستثمرين الذين يستخدمون الإعفاء اعتبار العقار قرار احتفاظ متوسط الأجل.

ومن المثير للاهتمام، أن فترة الثلاث سنوات هذه قد تتوافق أيضاً مع قيود التصرف لمدة ثلاث سنوات المطبقة على بعض استثمارات الجنسية التركية عن طريق العقار، على الرغم من أن القاعدتين القانونيتين تنشأان من إطارين مختلفين ولا ينبغي الخلط بينهما.

إعفاء ضريبة القيمة المضافة ليس نفس الشيء مثل أهلية الجنسية التركية

هذا يستحق توضيحاً صريحاً.

يمكن للعقار أن يكون مؤهلاً محتملاً لـ:

• إعفاء ضريبة القيمة المضافة

دون أن يكون بالضرورة مناسباً لـ:

• الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري

والعكس صحيح.

النظامان لهما قواعد منفصلة.

قد يعتمد تحليل ضريبة القيمة المضافة على:

• التسليم الأول

• حالة إقامة المشتري

• الدفع بالعملة الأجنبية

• فترة الاحتفاظ

يتضمن تحليل الجنسية إطاراً مختلفاً يشمل:

• الحد الأدنى للاستثمار المؤهل

• TTB (سعر صرف البنك المركزي)

• هيكل الملكية

• دليل الدفع

• قيود الجنسية لمدة ثلاث سنوات

• Uygunluk Belgesi (شهادة المطابقة)

لذلك:

أهلية ضريبة القيمة المضافة ≠ أهلية الجنسية

يجب التحقق من كل منهما بشكل مستقل.

من يجب عليه تأكيد ضريبة القيمة المضافة قبل الشراء؟

بالنسبة للمشتري الأجنبي الذي يشتري مشروعاً جديداً، يجب تأكيد علاج ضريبة القيمة المضافة مع:

• قسم المحاسبة في المطور

• مستشار ضرائب / محاسب مستقل

• المحامي عند الضرورة

قبل أن يفترض المشتري أن السعر المعلن خالٍ من الضريبة.

يجب أن يذكر عقد الشراء بوضوح ما إذا كان السعر المذكور:

• شاملاً ضريبة القيمة المضافة

• أو:

• غير شامل ضريبة القيمة المضافة

وما إذا كان من المتوقع أن تستخدم الصفقة إعفاء المشتري الأجنبي.

ضريبة الأملاك السنوية — Emlak Vergisi

بمجرد الحصول على الشقة، واحدة من ضرائب الملكية المتكررة الرئيسية هي:

Emlak Vergisi

هذه هي ضريبة الأملاك السنوية المطبقة على المباني والأراضي المؤهلة في تركيا.

بالنسبة للشقق، الفئة ذات الصلة عموماً هي:

Bina Vergisi — ضريبة المباني

تُدار الضريبة من قبل البلدية المعنية.

كم تبلغ ضريبة الأملاك السنوية في إسطنبول؟

بموجب قواعد Emlak Vergisi، معدل ضريبة المباني السكنية العادي هو:

0.1% — (بنده 1)

خارج مناطق البلديات الكبرى.

داخل حدود البلديات الكبرى، يتم زيادة المعدلات بنسبة 100%.

لذلك، بالنسبة للعقارات السكنية داخل بلدية إسطنبول الكبرى، فإن المعدل السكني المطبق عموماً هو:

0.2% — (بنده 2)

من قيمة ضريبة الأملاك المطبقة.

هذا أحد أهم الأرقام لمستثمري عقارات إسطنبول.

مثال على ضريبة أملاك إسطنبول

لنفترض أن شقة في إسطنبول لديها قيمة ضريبة Emlak Vergisi مطبقة تبلغ:

5,000,000 ليرة تركية

باستخدام المعدل السكني للبلدية الكبرى البالغ:

0.2%

سيكون الحساب السنوي المبسط:

5,000,000 × 0.002
= 10,000 ليرة تركية

ضريبة الأملاك السنوية.

الكلمة الرئيسية هنا هي:

قيمة الضريبة

لأن هذا لا يعني بالضرورة أن سعر السوق للشقة هو 5,000,000 ليرة تركية.

ضريبة الأملاك السنوية لا تعتمد مباشرة على سعر الشراء الخاص بك

هذا هو أحد أكثر المفاهيم الخاطئة شيوعاً بين المشترين الأجانب.

لنفترض أنك اشتريت شقة بمبلغ:

15,000,000 ليرة تركية

هذا لا يعني تلقائياً أن ضريبة Emlak Vergisi السنوية هي ببساطة:

15,000,000 × 0.2%.

يوضح GİB أن قيمة ضريبة Emlak Vergisi تُحتسب وفقاً للنظام القانوني، بما في ذلك عوامل مثل:

• قيم الأراضي / الوحدات الرسمية

• تكاليف البناء العادية للمتر المربع للمبنى

• قيمة الأرض أو حصة الأرض ذات الصلة

للمباني.

لذلك:

قيمة السوق ≠ سعر الشراء ≠ قيمة ضريبة Emlak Vergisi

هذه الأرقام تخدم أغراضاً مختلفة.

كيف يتم حساب قيمة ضريبة الأملاك؟

بالنسبة للمباني، ينص GİB على أن قيمة ضريبة الأملاك تُحتسب باستخدام النظام القانوني الذي يتضمن:

• تكاليف البناء العادية للمتر المربع للمبنى التي تحددها الوزارات المعنية بشكل مشترك

• قيمة الأرض أو حصة الأرض المطبقة

• القواعد بموجب إطار Emlak Vergisi.

بالنسبة للمشتري الأجنبي، عادةً لا يكون من الضروري حساب قيمة الضريبة البلدية بشكل مستقل من البيانات الأولية.

بدلاً من ذلك، احصل على معلومات الضريبة الحالية من:

• البلدية

• البائع

• النظام الإلكتروني البلدي ذو الصلة

• المستشار المحترف

قبل الإغلاق.

قواعد تقييم ضريبة الأملاك الخاصة لعام 2026

يبدأ عام 2026 فترة تقييم جديدة لأغراض Emlak Vergisi.

يشرح GİB أن الحد الأدنى لقيم الأراضي والمتر المربع للأراضي التي تم تقييمها في عام 2025 لتطبيقها من عام 2026 تُستخدم في تحديد قيم ضريبة 2026، مع مراعاة قيد قانوني خاص على مقدار الزيادة التي يمكن أن تطرأ على قيمة 2026 مقارنة بقيمة 2025.

تشكل القيم المحددة بموجب هذا الإطار بعد ذلك الأساس لحسابات 2027 و 2028 و 2029 اللاحقة بموجب قواعد التعديل السنوي المطبقة.

بالنسبة للمستثمرين، الاستنتاج العملي هو:

لا تفترض أن قيمة ضريبة الأملاك البلدية للعام الماضي ستبقى دون تغيير في عام 2026. تحقق من قيمة العام الحالي.

من يدفع ضريبة Emlak Vergisi؟

بموجب إطار Emlak Vergisi، يقع الالتزام عموماً على عاتق:

• المالك

• حامل حق الانتفاع حيثما ينطبق

• أو، حيث لا يوجد أي منهما، الشخص الذي يمارس الحيازة كمالك.

بالنسبة للمستثمر الأجنبي العادي الذي يمتلك شقة في إسطنبول بشكل كامل، هذا يعني عموماً أن المالك المسجل هو المسؤول بمجرد أن يبدأ التزامه الضريبي.

متى يبدأ الالتزام بضريبة الأملاك للمشتري الجديد؟

هذه قاعدة مفيدة بشكل خاص للمشترين الأجانب.

إذا تغيرت الملكية خلال العام، فإن التزام المالك الجديد بـ Emlak Vergisi يبدأ عموماً من سنة الميزانية التالية.

على سبيل المثال:

شقة تم شراؤها في 16 يوليو 2026
ينص مثال GİB الحالي على أنه يجب على المشتري تقديم إشعار ضريبة الأملاك ذي الصلة بحلول:
31 ديسمبر 2026
ويبدأ التزام المشتري بـ Emlak Vergisi في:
2027.

شقة تم شراؤها في 2 أكتوبر 2026
لأن عملية الشراء تقع في الأشهر الثلاثة الأخيرة من العام، يسمح مثال GİB بتقديم الإشعار في غضون:
ثلاثة أشهر من تاريخ الشراء
بينما يبدأ التزام المشتري الضريبي مرة أخرى في:
2027.

ماذا يحدث لضريبة الأملاك السنوية للبائع؟

بالنسبة للبيع العادي، يوضح إرشاد GİB أن التزام البائع يستمر حتى نهاية العام الذي يحدث فيه البيع، بينما يبدأ التزام المشتري من سنة الميزانية التالية.

لذا، إذا تم تغيير ملكية شقة خلال عام 2026:

• البائع ← التزام عام 2026

• المشتري ← يبدأ الالتزام في عام 2027

بموجب القاعدة العادية.

هذا يختلف عن العديد من البلدان حيث قد يتم توزيع ضريبة الأملاك السنوية تلقائياً بين المشتري والبائع عند الإتمام.

هل يحتاج المشترون الأجانب إلى إخطار البلدية؟

نعم، يجب اتباع متطلبات الإخطار بضريبة الأملاك ذات الصلة بعد الاستحواذ.

ينص GİB على أنه عندما تتغير الملكية، يجب عموماً تقديم الإشعار:

• بحلول نهاية سنة الميزانية التي يحدث فيها التغيير

• أو، إذا حدث التغيير خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من السنة، في غضون ثلاثة أشهر من الحدث.

لا يجب على المشتري الأجنبي أن يفترض أن إتمام تحويل Tapu يعني تلقائياً أن كل خطوة إدارية للضريبة البلدية قد اكتملت أيضاً.

ضريبة الأملاك والشقق الجديدة

يجب على مستثمري المباني الجديدة أيضاً أن يفهموا أن الالتزام الضريبي البلدي وملكية المطور قد يتغيران حول:

• إتمام البناء

• الملكية الأولية

• نقل الوحدة

• الإشغال

لذلك، يجب التحقق من المعاملة الضريبية للعقار المحدد.

يلاحظ GİB أيضاً قاعدة بموجبها، بالنسبة للمبنى المشيد حديثاً، لا يمكن أن تقل ضريبة المبنى عن الضريبة على الأرض أو حصة الأرض ذات الصلة خلال السنوات الأربع الأولى التي تلي السنة التي ينتهي فيها البناء.

بالنسبة لمعظم مشتري الشقق الأفراد، سيكون تقييم البلدية الحالي هو النقطة المرجعية العملية.

هل هناك معدلات مخفضة لضريبة الأملاك؟

تمتلك تركيا نظاماً مخفضاً لضريبة المباني يمكنه خفض معدل ضريبة الأملاك السكنية إلى الصفر لبعض الأفراد المؤهلين الذين يمتلكون مسكناً واحداً لا تتجاوز مساحته الإجمالية 200 متر مربع، مع مراعاة الشروط القانونية.

يحدد GİB فئات يمكن أن تشمل بعض:

• الأشخاص الذين لا دخل لهم

• متقاعدون يستوفون القواعد

• الأشخاص ذوو الإعاقة

• المحاربون القدامى

• أرامل وأيتام الشهداء

لا يجب على المستثمرين الأجانب أن يفترضوا أنهم مؤهلون لمجرد امتلاكهم شقة واحدة فقط.

شروط الإعفاء محددة ويجب التحقق منها بشكل فردي.

ضريبة الأملاك السنوية مقابل عمارة (Aidat)

هناك ارتباك شائع آخر بين:

Emlak Vergisi

و:

Aidat

إنهما مختلفان تماماً.

Emlak Vergisi: ضريبة أملاك قانونية تدفع بموجب إطار الضرائب البلدية.

Aidat: رسوم إدارة المبنى أو المجمع السكني تستخدم لدفع تكاليف خدمات مثل:

• الأمن

• التنظيف

• تنسيق الحدائق

• المصاعد

• المسبح

• الصالة الرياضية

• الكهرباء المشتركة

• موظفي المبنى

لذلك:

Aidat ليست ضريبة.

قد يحتاج مستثمر العقار إلى دفع كلتيهما.

ضريبة الأملاك السنوية مقابل DASK

DASK منفصل أيضاً.

Emlak Vergisi: ضريبة أملاك سنوية.

DASK: تأمين إجباري ضد الزلازل للعقارات ضمن النطاق القانوني المطبق.

لذلك:

قسط DASK ≠ ضريبة الأملاك

يجب أن تحتل هذه التكاليف بنوداً مختلفة في الميزانية السنوية للمستثمر.

ضريبة الأملاك السنوية مقابل ضريبة المساكن الثمينة

يصبح هذا التمييز مهماً بشكل خاص للشقق الفاخرة.

يمكن أن تنطبق Emlak Vergisi على العقارات السكنية العادية.

Değerli Konut Vergisi هي نظام ضريبي منفصل للعقارات السكنية عالية القيمة المؤهلة.

لعام 2026، حد العتبة القانوني لضريبة المساكن الثمينة يعتمد على قيمة ضريبة المبنى ذات الصلة للعقار السكني التي تتجاوز:

17,711,000 ليرة تركية.

هذا يعني أن شقة إسطنبول ذات القيمة المرتفعة بما يكفي قد تواجه محتملاً:

• ضريبة Emlak Vergisi السنوية

• وبشكل منفصل:

• ضريبة Değerli Konut Vergisi

إذا تم استيفاء الشروط القانونية لكليهما.

سنفحص شرائح ضريبة المساكن الثمينة لعام 2026، والإعفاءات، والحسابات بالتفصيل في الجزء 2.

سعر الطلب لا يحدد ضريبة المساكن الثمينة أيضاً

لنفترض أنه تم الإعلان عن شقة فاخرة بمبلغ:

30,000,000 ليرة تركية

سعر الطلب وحده لا يحدد ما إذا كان العقار خاضعاً لضريبة Değerli Konut Vergisi.

يستخدم القانون ذو الصلة قيمة ضريبة المبنى (bina vergi değeri) المطبقة على العقار لتحديد الحد الأدنى.

لذلك:

سعر القائمة ≠ أساس ضريبة المساكن الثمينة

يمكن أن يؤثر هذا التمييز بشكل ملموس على التخطيط الضريبي للمشترين الأجانب من الدرجة العالية.

مثال على ملف ضريبة الملكية في إسطنبول

ضع في اعتبارك مستثمراً أجنبياً افتراضياً يشتري شقة مكتملة في إسطنبول.

سعر الشراء: 12,000,000 ليرة تركية

عند الشراء
قد تشمل التكاليف المحتملة:

• Tapu Harcı من جانب المشتري

• رسوم خدمة TKGM

• المحامي

• الترجمة

• DASK

• نفقات معاملات أخرى

أثناء الملكية
قد يواجه المشتري:

• ضريبة Emlak Vergisi السنوية

• Aidat

• تجديد DASK

• التأمين

• الصيانة

إذا تجاوزت قيمة ضريبة المبنى الرسمية للعقار حد القيمة العالية المطبق، فقد يلزم أيضاً تقييم ضريبة Değerli Konut Vergisi.

إذا تم تأجير الشقة، تصبح ضريبة دخل الإيجار قضية منفصلة.

إذا تم بيع الشقة، يجب أيضاً تحليل ضريبة التصرف.

يوضح هذا لماذا لا يمكن لنسبة "ضريبة أملاك" واحدة أن تصف التكلفة الحقيقية لامتلاك عقار في تركيا.

جديد مقابل معاد بيعه: منظور ضريبي

يمكن أن تختلف المعاملة الضريبية اعتماداً على ما إذا كان المستثمر يشتري:

بناء جديد

أو:

معاد بيعه

شقة جديدة

قد تشمل القضايا الضريبية المحتملة:

• Tapu Harcı

• ضريبة القيمة المضافة

• إعفاء ضريبة القيمة المضافة المحتمل للمشتري الأجنبي

• ضريبة Emlak Vergisi السنوية بعد بدء التزام الملكية

• ضريبة Değerli Konut Vergisi إذا كانت قابلة للتطبيق

شقة معاد بيعها

قد تشمل القضايا المحتملة:

• Tapu Harcı

• رسوم خدمة TKGM

• ضريبة Emlak Vergisi السنوية

• ضريبة Değerli Konut Vergisi إذا كانت قابلة للتطبيق

إن إعفاء ضريبة القيمة المضافة للتسليم الأول المحدد الذي ناقشناه سابقاً يتعلق عموماً بالتسليم الأول المؤهل، مما يجعل البائع ونوع الصفقة مهمين.

مشترو الجنسية ما زالوا بحاجة إلى تخطيط ضريبي

شراء عقار عبر طريق الاستثمار العقاري للجنسية التركية لا يلغي تحليل ضريبة الأملاك العادي.

قد لا يزال مستثمر الجنسية بحاجة إلى النظر في:

• Tapu Harcı

• علاج ضريبة القيمة المضافة

• ضريبة Emlak Vergisi السنوية

• ضريبة Değerli Konut Vergisi

• ضريبة دخل الإيجار

• ضريبة التصرف المستقبلية

أهلية الجنسية والمعاملة الضريبية هما سؤالان قانونيان منفصلان.

لذلك، يجب على المستثمر الذي يركز على الجنسية أن يطرح سؤالين مختلفين على محترفين مختلفين:

سؤال الجنسية
هل تلبي صفقة العقار هذه إطار استثمار الجنسية؟

السؤال الضريبي
ما هي الضرائب التي تنشأ لأنني اشتريت، وأمتلك، وأؤجر، وأبيع هذا العقار لاحقاً؟

كلاهما مهم.

لماذا يجب أن يحدث التخطيط الضريبي قبل وديعة الحجز

يقوم العديد من المشترين بالتحقيق في الضرائب بعد فوات الأوان.

غالباً ما يصبح التسلسل:

اختر شقة → ادفع وديعة → وقع عقد → اسأل عن الضرائب

التسلسل الأفضل هو:

اختر عقاراً مرشحاً → راجع الهيكل الضريبي → احسب التكلفة الإجمالية → تفاوض → وقع

هذا مهم بشكل خاص عندما:

• قد تنطبق ضريبة القيمة المضافة

• قد يكون المشتري مؤهلاً محتملاً لإعفاء ضريبة القيمة المضافة

• للعقار قيمة ضريبية عالية

• يخطط المشتري للتأجير

• يرتبط الاستثمار بالجنسية

يمكن أن تغير المعاملة الضريبية بشكل ملموس اقتصاديات الصفقة.

احسب تكلفة الاستحواذ الشاملة

بدلاً من مقارنة الشقق فقط بالسعر المعلن، استخدم:

• سعر العقار

• + Tapu Harcı

• + ضريبة القيمة المضافة إذا كانت قابلة للتطبيق

• + رسوم TKGM

• + التكاليف القانونية / الترجمة / الكاتب العدل

• + تكاليف التجهيز

• = تكلفة الاستحواذ الشاملة

ثم استخدم هذا الرقم الشامل عند حساب:

• العائد الإجمالي

• صافي العائد

• العائد على الاستثمار

• سعر إعادة البيع المطلوب

مثال: السعر الرئيسي مقابل تكلفة الاستثمار الحقيقية

لنفترض أنه تم الإعلان عن شقتين بسعر:

300,000 دولار

الشقة أ
شقة معاد بيعها مع تكاليف تجهيز محدودة.

الشقة ب
عقار مطور جديد حيث لم يتم توضيح علاج ضريبة القيمة المضافة بعد ويتطلب تأثيثاً كبيراً.

على الرغم من أن كلاهما لهما نفس السعر الرئيسي، إلا أن تكلفة الاستثمار الفعلية قد تكون مختلفة جداً.

لذلك:

قارن العقارات باستخدام التكلفة الشاملة، وليس السعر المعلن.

أسئلة ضريبية لطرحها قبل شراء شقة في إسطنبول

قبل المتابعة، اسأل:

الشراء

• ما هي قيمة البيع الرسمية؟

• ما هي قيمة Emlak Vergisi الحالية؟

• ما هي Tapu Harcı التي ستنطبق؟

• من يتحمل كل تكلفة معاملة بموجب العقد؟

• ما هي رسوم خدمة TKGM التي تنطبق؟

ضريبة القيمة المضافة

• هل هذا تسليم أول؟

• هل البائع هو المطور / المورد المؤهل؟

• هل تنطبق ضريبة القيمة المضافة؟

• هل ضريبة القيمة المضافة مضمنة في السعر المذكور؟

• هل يمكنني التأهل لإعفاء المشتري الأجنبي؟

• هل تم استيفاء متطلبات الدفع بالعملة الأجنبية؟

الملكية

• ما هو مبلغ ضريبة Emlak Vergisi السنوي الحالي؟

• متى سيبدأ التزامي الضريبي البلدي؟

• هل تم التخطيط للإخطار البلدي؟

• هل يقترب العقار من حد ضريبة المساكن الثمينة؟

الاستثمار

• هل سأؤجر العقار؟

• ما هي التزامات ضريبة دخل الإيجار التي يمكن أن تنشأ؟

• كم من الوقت أتوقع الاحتفاظ به؟

• هل يمكن أن يُنشئ البيع المستقبلي ربحاً خاضعاً للضريبة؟

هذه الأسئلة تجعل تحليل العقار أكثر موثوقية بشكل ملحوظ.

الأخطاء الضريبية الشائعة التي يرتكبها المشترون الأجانب

1. افتراض أن الأجانب لا يدفعون ضريبة الأملاك التركية
   الملكية الأجنبية لا تعفي تلقائياً من الالتزامات العقارية العادية.

2. الاعتقاد بأن Tapu Harcı هي ضريبة الأملاك السنوية
   إنهما رسوم مختلفة.

3. افتراض أن المشتري يدفع دائماً 2% فقط
   يتم احتساب رسوم سند الملكية القانونية بشكل منفصل بنسبة 2% للمشتري و 2% للبائع، ولكن يجب على المشتري التحقق من التوزيع التعاقدي لتكاليف المعاملة.

4. احتساب Emlak Vergisi من سعر الشراء
   تستخدم الضريبة السنوية قيمة ضريبة Emlak Vergisi القانونية، وليس فقط المبلغ المدفوع للشقة.

5. افتراض أن كل مشتري أجنبي معفي من ضريبة القيمة المضافة
   للإعفاء شروط محددة تتعلق بالمشتري، والتسليم الأول، والدفع، وغيرها.

6. افتراض أن كل شقة جديدة معفاة من ضريبة القيمة المضافة
   الجدة وحدها لا تخلق الإعفاء.

7. نسيان قاعدة التصرف لمدة ثلاث سنوات لإعفاء ضريبة القيمة المضافة
   يمكن للعقار المشترى باستخدام إعفاء المادة 13/ط أن يُنشئ التزاماً برد ضريبة القيمة المضافة إذا تم التصرف فيه في غضون ثلاث سنوات بموجب القانون الحالي.

8. نسيان الإخطار البلدي
   يجب على المالك الجديد اتباع متطلبات الإخطار بـ Emlak Vergisi المطبقة.

9. الخلط بين Aidat وضريبة الأملاك
   Aidat هي نفقة إدارة المبنى.

10. تجاهل ضريبة المساكن الثمينة
    يجب على مالكي الشقق الفاخرة التحقق من حد قيمة ضريبة المبنى لعام 2026 البالغ 17,711,000 ليرة تركية.

قائمة التحقق من العناية الواجبة للضريبة العقارية

قبل إتمام شراء عقار في إسطنبول، تأكد من الأمور التالية.

سعر الشراء وتابو

•  تم تأكيد قيمة البيع الرسمية

•  تم التحقق من قيمة Emlak Vergisi الحالية

•  تم احتساب Tapu Harcı للمشتري

•  تم فهم توزيع تكاليف المعاملة من جانب البائع

•  تم وضع ميزانية لرسوم خدمة TKGM

ضريبة القيمة المضافة

•  تم تحديد ما إذا كان جديداً أم معاد بيعه

•  تم التحقق من حالة التسليم الأول

•  تم تأكيد تضمين / استبعاد ضريبة القيمة المضافة

•  تم التحقق من أهلية إعفاء المشتري الأجنبي

•  تم مراجعة شرط الإقامة

•  تم تأكيد هيكل الدفع بالعملة الأجنبية

•  تم النظر في شرط 50% قبل الفاتورة عند استخدام الإعفاء

•  تم النظر في شرط الدفع لمدة عام واحد المتبقي

•  تم فهم عاقبة التصرف لمدة ثلاث سنوات

ضريبة الأملاك السنوية

•  تم الحصول على قيمة الضريبة البلدية الحالية

•  تم فهم المعدل السكني لإسطنبول

•  تم تقدير ضريبة Emlak Vergisi السنوية

•  تم تأكيد تاريخ بدء التزام المالك الجديد

•  تم تأكيد الموعد النهائي لإخطار البلدية

العقارات عالية القيمة

•  تم التحقق من قيمة ضريبة المبنى مقابل حد ضريبة المساكن الثمينة لعام 2026

•  تم التخطيط لمراجعة ضريبة العقارات الفاخرة عند الضرورة

الاستثمار

•  تم النظر في استراتيجية التأجير

•  تم النظر في ضريبة دخل الإيجار المستقبلية

•  تم تحديد فترة الاحتفاظ المتوقعة

•  تم وضع علامة لمراجعة آثار ضريبة البيع المستقبلية

الوجبات الرئيسية

• لا يجب على المشترين الأجانب لعقارات إسطنبول التفكير في الضرائب العقارية التركية كنسبة مئوية واحدة.

• يمكن أن تنشأ عدة التزامات مختلفة.

• في مرحلة الشراء، تطبق TKGM حالياً رسوم سند ملكية تُحتسب بنسبة 2% للمشتري و 2% للبائع، بناءً على قيمة التحويل المصرح بها مع مراعاة الحد الأدنى القانوني المرتبط بقيمة ضريبة الأملاك.

• تنطبق أيضاً رسوم خدمة الصندوق الدوار المنفصلة لـ TKGM بموجب التعريفة الحالية، مع دخول تعريفة 2026 حيز التنفيذ في 1 يناير 2026.

• بالنسبة لبعض حالات التسليم الأول المؤهلة، قد يستفيد المشترون الأجانب غير المقيمين محتملاً من إعفاء ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة 13/ط، لكن الإعفاء مشروط. يتطلب، من بين أمور أخرى، حالة مشترٍ مؤهلة، وتسليم أول، وهيكل الدفع بالعملة الأجنبية المطلوب.

• بموجب القواعد الحالية، يخضع العقار المشترى من خلال إعفاء ضريبة القيمة المضافة هذا أيضاً لشرط التصرف لمدة ثلاث سنوات إذا أراد المشتري تجنب رد ضريبة القيمة المضافة غير المحصلة سابقاً والفائدة المطبقة.

• بعد الشراء، يخضع العقار السكني في إسطنبول عموماً لضريبة Emlak Vergisi السنوية باستخدام المعدل السكني للبلدية الكبرى البالغ 0.2%، المطبق على قيمة ضريبة الأملاك القانونية - وليس فقط سعر السوق أو الشراء للشقة.

• بالنسبة للمشتري الذي يحصل على عقار خلال عام 2026، فإن القاعدة العادية هي أن التزام المشتري بضريبة الأملاك السنوية يبدأ من عام 2027، مع مواعيد نهائية للإخطار البلدي تعتمد على وقت حدوث الاستحواذ خلال عام 2026.

• أخيراً، يجب على مالكي العقارات السكنية عالية القيمة فحص ضريبة Değerli Konut Vergisi بشكل منفصل. لعام 2026، الحد القانوني هو قيمة ضريبة المبنى ذات الصلة التي تتجاوز 17,711,000 ليرة تركية.

لذلك، الإطار الصحيح للمستثمر هو:

ضرائب الشراء + ضرائب الملكية السنوية + ضرائب الدخل + ضرائب البيع المستقبلية = التعرض الحقيقي للضريبة العقارية

فهم هذه الفئات قبل الشراء يسمح للمستثمر الأجنبي بحساب التكلفة الحقيقية لشقة في إسطنبول بدلاً من الاعتماد فقط على سعر الشراء المعلن.

ضريبة دخل الإيجار للمالكين الأجانب

شراء شقة في إسطنبول هو فقط المرحلة الأولى من التحليل الضريبي.

إذا تم تأجير العقار، فقد يصبح المالك أيضاً خاضعاً لضريبة الدخل التركية على دخل الإيجار.

هذا ينطبق على مالكي العقارات الأجانب أيضاً.

تصنف تركيا الدخل الناتج عن تأجير العقارات وبعض الحقوق كـ Gayrimenkul Sermaye İradı، والتي تترجم على نطاق واسع كدخل إيجار العقارات.

بالنسبة للمستثمر الأجنبي، الأسئلة الرئيسية هي:

• هل يعتبر المالك مقيماً أم غير مقيم لأغراض الضريبة التركية؟

• هل العقار سكني أم تجاري؟

• كم كان الإيجار المستلم فعلياً خلال العام؟

• هل يمكن استخدام إعفاء الإيجار السكني؟

• هل سيختار المالك طريقة المصروفات الفعلية أو المصروفات الإجمالية؟

• هل هناك مصادر دخل أخرى تؤثر على الإعفاء؟

• أي شريحة ضريبة دخل تصاعدية تنطبق؟

تحدد هذه الأسئلة النتيجة الخاضعة للضريبة.

دافع الضرائب المقيم مقابل غير المقيم

الجنسية الأجنبية والإقامة الضريبية التركية ليسا نفس الشيء.

يمكن لمالك العقار الأجنبي أن يكون محتملاً:

• Tam Mükellef — دافع ضرائب كامل

• أو:

• Dar Mükellef — دافع ضرائب محدود / غير مقيم

يؤثر التمييز على أي دخل تخضعه تركيا للضريبة.

ما هو Dar Mükellef؟

يلخص GİB الفرد غير المقيم كشخص غير مستقر في تركيا ولا يبقى عادةً بشكل مستمر في تركيا لأكثر من ستة أشهر في سنة تقويمية، مع مراعاة القواعد القانونية ذات الصلة والاستثناءات. يُفرض على دافع الضرائب غير المقيم في تركيا فقط على الدخل والمكاسب المصدرة في تركيا بدلاً من الدخل من مصادر أجنبية بشكل عام.

بالنسبة للمستثمر الأجنبي الذي يعيش بشكل دائم خارج تركيا ولكن يستأجر شقة في إسطنبول، النتيجة العملية عادةً هي:

لا يزال دخل إيجار إسطنبول يمكن أن يكون خاضعاً للضريبة في تركيا حتى لو كان المالك يعيش في الخارج.

لذلك، الإقامة في الخارج لا تجعل دخل الإيجار التركي معفياً من الضريبة.

ما هو Tam Mükellef؟

يخضع دافع الضرائب الكامل عموماً لقواعد ضريبة الدخل التركية على أساس دخل عالمي أوسع.

يمكن أن يصبح هذا ذا صلة حيث:

• ينتقل مشتري العقار الأجنبي بشكل دائم إلى تركيا

• ينشئ إقامة ضريبية

• يتلقى دخلاً داخل تركيا وخارجها

يمكن أن يصبح التحليل أكثر تعقيداً حيث تعتبر كلتا الدولتين الشخص مقيماً أو حيث تنطبق معاهدة ازدواج ضريبي.

بالنسبة للمستثمر الأجنبي ذي الدخل الكبير عبر الحدود، يُنصح بالحصول على استشارة ضريبية احترافية بدلاً من افتراض أن ملكية العقار وحدها تحدد الإقامة الضريبية.

الملاك الأجانب غير المقيمين ما زالوا يدفعون ضريبة على دخل الإيجار التركي

يؤكد GİB تحديداً أن دافعي الضرائب غير المقيمين يخضعون للضريبة على الدخل والمكاسب التي يتم الحصول عليها في تركيا.

بالنسبة لعقار الإيجار السكني، قد يحتاج المالك غير المقيم الذي يتجاوز دخله من الإيجار السكني المؤهل الإعفاء المطبق إلى تقديم إقرار ضريبة الدخل السنوي التركي.

هذا وثيق الصلة للغاية بالمستثمرين الدوليين الذين يشترون شقة في إسطنبول ويتركون العقار مع:

• وكيل

• مدير عقار

• مستأجر

بينما يعيشون في الخارج.

الغياب الجسدي عن تركيا لا يعفي تلقائياً من ضريبة دخل الإيجار التركية.

إعفاء دخل الإيجار السكني لعام 2026

بالنسبة لدخل الإيجار السكني المكتسب خلال عام 2026، الإعفاء السنوي للإيجار السكني هو:

58,000 ليرة تركية

يؤكد GİB أن المكلفين الذين يكسبون دخل إيجار سكني يزيد عن 58,000 ليرة تركية في عام 2026 يدخلون عموماً في إطار الإقرار السنوي، مع مراعاة شروط أهلية الإعفاء.

لذلك:

إيجار سكني قدره 50,000 ليرة تركية في 2026
إذا كان لدى المكلف فقط دخل إيجار سكني مؤهل واستوفى شروط الإعفاء، فإن الدخل يقل عن حد الإعفاء البالغ 58,000 ليرة تركية.

إيجار سكني قدره 300,000 ليرة تركية في 2026
تم تجاوز حد الإعفاء.
يجب على المكلف بعد ذلك تحديد:

• ما إذا كان يمكن بالفعل المطالبة بالإعفاء

• النفقات القابلة للخصم

• دخل الإيجار الخاضع للضريبة

• معدل ضريبة الدخل المطبق

58,000 ليرة تركية هو إعفاء، وليس بدل معفى من الضرائب للجميع

لا يجب على المستثمرين الأجانب خصم 58,000 ليرة تركية تلقائياً من كل حساب لدخل الإيجار.

يحدد GİB شروطاً للاستفادة من الإعفاء السكني.

من بين الشروط المهمة لعام 2026 أن المكلف يجب ألا يقع في الظروف المستثناة من النشاط التجاري أو الزراعي أو المهني، وعندما يتم تجاوز حد الإعفاء السكني، يجب ألا يتجاوز إجمالي المبلغ الإجمالي لفئات معينة ذات صلة من الدخل 1,500,000 ليرة تركية لعام 2026. كما أن التقديم في الوقت المناسب وبشكل صحيح مهم.

لذلك:

58,000 ليرة تركية هي إعفاء مشروط، وليست خصماً غير مشروط متاحاً لكل مالك عقار.

الإعفاء ينطبق مرة واحدة عبر عقارات سكنية متعددة

لنفترض أن مستثمراً أجنبياً يمتلك ثلاث شقق مؤجرة في إسطنبول.

الشقة أ
الإيجار السنوي: 300,000 ليرة تركية

الشقة ب
الإيجار السنوي: 250,000 ليرة تركية

الشقة ج
الإيجار السنوي: 200,000 ليرة تركية

إجمالي دخل الإيجار السكني: 750,000 ليرة تركية

لا يحصل المستثمر على ثلاثة إعفاءات منفصلة بقيمة 58,000 ليرة تركية.

ينص GİB على أنه عندما يتلقى مكلف واحد دخل إيجار من عدة مساكن، يتم تطبيق الإعفاء السكني مرة واحدة على إجمالي دخل الإيجار السكني.

لذلك:

750,000 ليرة تركية
ناقص إعفاء واحد مؤهل بقيمة 58,000 ليرة تركية

بدلاً من: 58,000 ليرة تركية × 3.

الشقق المملوكة بشكل مشترك مختلفة

إذا كان العديد من الأفراد يمتلكون حصصاً قانونية في نفس الشقة، يعلن كل مالك عن دخل الإيجار المقابل لحصة ملكيته.

ينص GİB أيضاً على أن الإعفاء السكني يعتبر بشكل منفصل لكل مكلف حيث يتم استيفاء الشروط.

على سبيل المثال، إذا كان كل من الزوجين يمتلك قانونياً 50% من شقة، فإن التحليل الضريبي يعتمد على حصة كل شخص على حدة بدلاً من معاملتهما تلقائياً كمكلف واحد.

لذلك، هيكل الملكية مهم.

الإيجار الإجمالي مقابل دخل الإيجار الخاضع للضريبة

لا يجب على المستثمرين الخلط بين:

الإيجار الإجمالي

و:

دخل الإيجار الخاضع للضريبة

لنفترض أن شقة تنتج:

600,000 ليرة تركية إيجاراً سنوياً إجمالياً

قد يخصم المالك محتملاً:

• الإعفاء السكني المطبق

• النفقات المسموح بها بموجب طريقة المصروفات المختارة

• بعض الخصومات الأخرى المتاحة بموجب قواعد ضريبة الدخل الأوسع

قبل الوصول إلى القاعدة الخاضعة للضريبة النهائية.

إطار مبسط هو:

دخل الإيجار الإجمالي
− الإعفاء السكني، إذا كان مؤهلاً
− نفقات الإيجار المسموح بها
= دخل الإيجار الخاضع للضريبة

ثم يتم حساب الضريبة باستخدام تعريفة ضريبة الدخل التصاعدية في تركيا.

تحصيل النقد مهم

تتبع ضريبة دخل الإيجار عموماً المبلغ المحصل عليه.

يشرح GİB أن الإيجار المتعلق بالعام الحالي أو السنوات السابقة يعامل كدخل للسنة التي تم تحصيلها فيها، بينما يتم توزيع الإيجار المحصل مسبقاً للسنوات المستقبلية على السنوات التي يتعلق بها.

على سبيل المثال:

إذا تم تحصيل إيجار عام 2025 غير المدفوع أخيراً في عام 2026، فيمكن أن يصبح عموماً جزءاً من تحليل دخل الإيجار لعام 2026.

على النقيض من ذلك، إذا دفع المستأجر إيجاراً مقدماً لعام 2027 أثناء قيامه بدفع في عام 2026، فإن الجزء المتعلق بعام 2027 يعامل وفقاً للسنة التي يتعلق بها بدلاً من أن يصبح تلقائياً دخلاً لعام 2026.

هذا مهم بشكل خاص للمستثمرين الأجانب الذين يتلقون:

• إيجاراً سنوياً مقدماً

• إيجاراً متأخراً

• عدة أشهر في تحويل بنكي واحد

طريقتان للمصروفات متاحتان

عند حساب دخل الإيجار الخاضع للضريبة، يمكن للمكلفين عموماً الاختيار بين:

Götürü Gider Yöntemi
طريقة المصروفات الإجمالية

و:

Gerçek Gider Yöntemi
طريقة المصروفات الفعلية

يؤكد GİB أن الطريقة المختارة تنطبق على عقارات المكلف المؤجرة ككل؛ لا يمكن للمكلف عموماً استخدام الطريقة الإجمالية لعقار واحد والطريقة الفعلية لعقار آخر في نفس إطار الحساب.

يمكن للطريقة الصحيحة أن تغير صافي الضريبة بشكل ملموس.

طريقة المصروفات الإجمالية — Götürü Gider

هذه هي الطريقة الأبسط.

بموجب الإطار الحالي، يخصم المكلف:

15%

من المبلغ المتبقي بعد إعفاء الإيجار السكني، دون الحاجة إلى توثيق كل نفقة تشغيل فردية.

الحساب المبسط هو:

الإيجار السكني الإجمالي
− إعفاء 58,000 ليرة تركية، إذا كان مؤهلاً
= الإيجار المتبقي

ثم:

الإيجار المتبقي × 15% = المصروفات الإجمالية

مثال على المصروفات الإجمالية

لنفترض أن مستثمراً مؤهلاً يكسب:

600,000 ليرة تركية

من الإيجار السكني خلال عام 2026.

الإعفاء السكني: 58,000 ليرة تركية

الدخل المتبقي: 600,000 − 58,000 = 542,000 ليرة تركية

المصروفات الإجمالية: 542,000 × 15% = 81,300 ليرة تركية

دخل الإيجار الخاضع للضريبة المبسط: 542,000 − 81,300 = 460,700 ليرة تركية

ثم يدخل هذا المبلغ في حساب ضريبة الدخل المطبق، قبل النظر في أي خصومات أو ظروف أخرى خارج هذا المثال المبسط.

لا يمكنك التبديل فوراً بعد اختيار المصروفات الإجمالية

تأتي بساطة طريقة المصروفات الإجمالية مع قيد.

ينص GİB على أن المكلف الذي يختار طريقة المصروفات الإجمالية لا يمكنه العودة إلى طريقة المصروفات الفعلية حتى تمر سنتان.

هذا يجعل الاختيار أكثر أهمية من مجرد اختيار الطريقة التي تنتج أقل ضريبة في سنة واحدة.

بالنسبة للمستثمر الذي يتوقع:

• تجديداً كبيراً

• تكاليف إدارة عالية قابلة للخصم

• صيانة كبيرة

في العام التالي، يجب أيضاً النظر في التكاليف المستقبلية قبل الاختيار.

طريقة المصروفات الفعلية — Gerçek Gider

تسمح طريقة المصروفات الفعلية بخصم النفقات المؤهلة المحددة بموجب قانون ضريبة الدخل بدلاً من تطبيق الخصم التلقائي بنسبة 15%.

يحدد GİB فئات قابلة للخصم محتملة تشمل بنوداً مثل:

• نفقات الإضاءة التي يدفعها المالك

• نفقات التدفئة التي يدفعها المالك

• المياه

• تكاليف المصاعد

• نفقات الإدارة المتناسبة مع العقار

• التأمين

• الضرائب والرسوم وبعض الرسوم الأخرى

• الإصلاحات

• الصيانة

• الإهلاك

مع مراعاة الشروط القانونية المطبقة.

يجب أن يكون المستثمر قادراً على توثيق الخصومات.

تطلب GİB الاحتفاظ بالمستندات الداعمة للنفقات الفعلية لمدة خمس سنوات في حال طلبتها إدارة الضرائب.

لا يمكنك خصم جزء النفقة المتعلق بالإيجار المعفى من الضريبة

تسبب هذه النقطة غالباً أخطاء في الحساب.

عندما يستخدم المكلف إعفاء الإيجار السكني ويختار طريقة المصروفات الفعلية، فإن المبلغ الإجمالي للنفقات المؤهلة ليس بالضرورة قابلاً للخصم.

يتم استبعاد الجزء المقابل للدخل المعفى.

يوفر GİB الإطار التالي:

المصروفات القابلة للخصم = إجمالي المصروفات المؤهلة × إجمالي الإيرادات الخاضعة للضريبة / إجمالي الإيرادات

حيث:

إجمالي الإيرادات الخاضعة للضريبة = إجمالي الإيرادات − إعفاء الإيجار السكني

مثال على المصروفات الفعلية

افترض:

• إجمالي الإيجار السكني لعام 2026: 600,000 ليرة تركية

• الإعفاء السكني: 58,000 ليرة تركية

• النفقات الفعلية الموثقة المؤهلة: 100,000 ليرة تركية

إجمالي الإيرادات الخاضعة للضريبة:
600,000 − 58,000 = 542,000 ليرة تركية

النسبة القابلة للخصم من النفقات الفعلية:
100,000 × 542,000 / 600,000 ≈ 90,333 ليرة تركية

دخل الإيجار الخاضع للضريبة المبسط:
600,000 − 58,000 − 90,333 ≈ 451,667 ليرة تركية

في هذا المثال الافتراضي، تُنشئ طريقة المصروفات الفعلية قاعدة خاضعة للضريبة أصغر قليلاً من الطريقة الإجمالية.

لكن هذا لن يكون هو الحال دائماً.

تغيير كبير: فائدة قرض السكن لم تعد قابلة للخصم

هذا مهم بشكل خاص لأي شخص يقارن بين أدلة الضرائب العقارية التركية القديمة والقواعد المطبقة في عام 2026.

عدل القانون رقم 7566، المنشور في 19 ديسمبر 2025، المادة 74 من قانون ضريبة الدخل بحيث يستبعد الآن خصم الفائدة على الديون المتعلقة بالعقارات المؤجرة من العقارات السكنية. يسري التعديل على الدخل والمكاسب للفترات الضريبية التي تبدأ من 1 يناير 2025.

لذلك، بالنسبة لدخل الإيجار السكني في عام 2026:

لا تعامل تلقائياً فائدة قرض الرهن العقاري أو الاستحواذ كمصروف إيجار سكني قابل للخصم.

يسرد إرشاد GİB الحالي لدخل الإيجار الآن صراحةً خصم الفائدة على أنه ينطبق على الأصول المؤجرة باستثناء المساكن.

هذا تغيير مهم للمستثمرين العقاريين المستفيدين من الرافعة المالية.

خصم 5% من تكلفة الاستحواذ هو قاعدة مختلفة

لا ينبغي الخلط بين إزالة خصم فائدة قرض السكن وحكم آخر.

يستمر إرشاد GİB الحالي في تحديد خصم خاص لعقار سكني واحد يتم تأجيره، مما يسمح باعتبار 5% من تكلفة استحواذه لمدة خمس سنوات تبدأ من سنة الاستحواذ، مع مراعاة القيود القانونية.

هذه آلية مختلفة عن خصم فائدة الرهن العقاري.

لذلك:

خصم فائدة قرض السكن و قاعدة 5% من تكلفة الاستحواذ ليسا نفس الشيء.

يجب على المستثمرين الذين يستخدمون طريقة المصروفات الفعلية أن يطلبوا من محاسب تحديد الخصومات التي تنطبق على عقارهم المحدد وتاريخ استحواذهم.

طريقة المصروفات الإجمالية مقابل الفعلية

مقارنة مبسطة هي:

لا توجد طريقة أفضل تلقائياً.

يجب أن تستخدم المقارنة الصحيحة اقتصاديات العقار الفعلية.

لا تختار طريقة المصروفات بناءً على Aidat فقط

لنفترض أن شقة فاخرة لديها Aidat مرتفع.

هذا لا يعني تلقائياً أن كل ليرة من الـ Aidat قابلة للخصم بموجب طريقة المصروفات الفعلية.

طبيعة النفقة، ومن يتحملها قانونياً، وما إذا كانت تندرج ضمن فئات الخصم القانونية، كلها أمور مهمة.

لذلك، يجب على المستثمرين التمييز بين:

نفقة التدفق النقدي للاستثمار

و:

نفقة قابلة للخصم ضريبياً

يمكن أن تقلل النفقة من عائدك في العالم الحقيقي حتى لو كان قانون الضرائب لا يسمح بخصم نفس المبلغ.

معدلات ضريبة الدخل لعام 2026 لدخل الإيجار

يشكل دخل الإيجار في النهاية جزءاً من الدخل الخاضع للضريبة بموجب تعريفة ضريبة الدخل الفردي التصاعدية في تركيا.

للدخل المكتسب خلال عام 2026، التعريفة لغير الأجور هي حالياً:

هذه شرائح تصاعدية.

المكلف الذي يقع دخله الخاضع للضريبة في شريحة 27% لا يدفع 27% على كل ليرة من الدخل الخاضع للضريبة.

يتم فرض ضريبة على الأجزاء السابقة بالمعدلات الأدنى.

مثال على ضريبة دخل الإيجار باستخدام الطريقة الإجمالية

بالعودة إلى المستثمر الافتراضي:

• إجمالي الإيجار السكني: 600,000 ليرة تركية

• إعفاء 2026: 58,000 ليرة تركية

• المصروفات الإجمالية: 81,300 ليرة تركية

• دخل الإيجار الخاضع للضريبة المبسط: 460,700 ليرة تركية

بموجب تعريفة 2026 الحالية:

الضريبة على أول 400,000 ليرة تركية = 70,500 ليرة تركية

المتبقي: 460,700 - 400,000 = 60,700 ليرة تركية

الضريبة على المبلغ المتبقي بنسبة 27%: 60,700 × 27% = 16,389 ليرة تركية

الإجمالي المبسط: 86,889 ليرة تركية

هذا حساب افتراضي ولا يأخذ في الاعتبار الخصومات الأخرى، أو الدخل، أو الإعفاءات الضريبية، أو تأثيرات المعاهدات، أو الظروف الفردية التي يمكن أن تغير النتيجة النهائية. تعريفة 2026 المطبقة مبنية على قواعد GİB الحالية.

مثال على المصروفات الفعلية مع نفس العقار

باستخدام مثال المصروفات الفعلية السابق:

دخل الإيجار الخاضع للضريبة: حوالي 451,667 ليرة تركية

الضريبة على أول 400,000 ليرة تركية: 70,500 ليرة تركية

المتبقي: 51,667 ليرة تركية

ضريبة 27%: حوالي 13,950 ليرة تركية

الإجمالي المبسط: حوالي 84,450 ليرة تركية

مرة أخرى، الأرقام هي مجرد توضيح لكيفية إنتاج طريقتي المصروفات لنتائج مختلفة.

يجب أن يعتمد القرار الحقيقي على التكاليف الموثقة والإقرار الكامل للمكلف.

مثال على مالك أجنبي

ضع في اعتبارك مستثمراً أجنبياً:

• يعيش خارج تركيا

• يملك شقة واحدة في إسطنبول

• ليس لديه دخل تركي آخر

• يكسب 720,000 ليرة تركية من الإيجار السكني خلال عام 2026

• يستوفي شروط الإعفاء السكني

• يستخدم طريقة المصروفات الإجمالية

الحساب:

الإيجار الإجمالي: 720,000 ليرة تركية

ناقص الإعفاء: 58,000 ليرة تركية

المتبقي: 662,000 ليرة تركية

المصروفات الإجمالية: 662,000 × 15% = 99,300 ليرة تركية

الدخل الخاضع للضريبة المبسط: 562,700 ليرة تركية

باستخدام تعريفة 2026 الحالية:

70,500 ليرة تركية على أول 400,000 ليرة تركية

زائد: 162,700 × 27% = 43,929 ليرة تركية

الضريبة المبسطة: 114,429 ليرة تركية

يوضح هذا أن كونك أجنبياً غير مقيم لا يُنشئ بحد ذاته معدل ضريبة صفر خاصاً للإيجار السكني التركي. يؤكد GİB أن المكلفين غير المقيمين يعلنون عن دخل الإيجار السكني التركي المؤهل حيث يتم تجاوز حد الإعفاء السكني.

متى يتم الإعلان عن دخل الإيجار لعام 2026؟

بموجب قانون ضريبة الدخل الحالي، يتم تقديم إقرارات ضريبة الدخل السنوية في الحالات العادية خلال شهر مارس من العام التالي.

لذلك، فإن الدخل المكتسب خلال:

عام 2026

سيدخل عادةً في فترة الإقرار السنوي لـ:

مارس 2027

بموجب الإطار الحالي.

يسمح النظام الحالي لـ GİB أيضاً للمكلفين الذين يتكون دخلهم فقط من فئات مثل الإيجار أو الراتب أو دخل الاستثمار أو المكاسب الأخرى باستخدام نظام الإقرار الضريبي المُعد مسبقاً Hazır Beyan إلكترونياً.

نظراً لأنه يمكن تمديد المواعيد النهائية الإدارية، يجب على المستثمرين تأكيد تواريخ 2027 الدقيقة عند حلول فترة الإقرار تلك.

متى يتم دفع ضريبة دخل الإيجار؟

بموجب النظام العام الحالي، يتم دفع ضريبة الدخل السنوية المقدرة من خلال إقرار دخل الإيجار على قسطين، عادةً في:

• مارس

• يوليو

من العام التالي. يطبق GİB هذا الهيكل على إقرارات دخل الإيجار.

بالنسبة للمالك الأجنبي الذي يدير العقار عن بُعد، يجب تضمين ذلك في تقويم إدارة العقار السنوي.

ماذا يحدث إذا لم يتم الإعلان عن دخل الإيجار؟

يمكن أن يؤدي عدم الإعلان عن دخل الإيجار السكني الخاضع للضريبة إلى ما هو أكثر من مجرد الضريبة غير المدفوعة.

ينص GİB على أنه عند اكتشاف دخل إيجار غير معلن أو معلن بأقل من قيمته من خلال التدقيق الضريبي أو التدقيق المتبادل، يمكن للمكلف أن يفقد ميزة الإعفاء السكني ويواجه تقييماً ضريبياً مع الغرامات وفوائد التأخير.

لذلك:

تجاهل ضريبة الإيجار يمكن أن يكلف أكثر من الإعلان عنها بشكل صحيح منذ البداية.

السجلات المصرفية مهمة للعقار المؤجر

يجب على المستثمرين الأجانب الاحتفاظ بسجلات واضحة لتحصيل الإيجار.

يمكن أن يتضمن الملف المُدار بشكل جيد:

• عقد الإيجار

• دفعات البنك

• كشوفات إدارة العقار

• فواتير المصروفات

• سجلات التأمين

• فواتير الصيانة

• الإقرارات الضريبية

يصبح هذا مهماً بشكل خاص عند استخدام طريقة المصروفات الفعلية، لأن النفقات القابلة للخصم تتطلب توثيقاً وتطلب GİB الاحتفاظ بتلك السجلات الداعمة لمدة خمس سنوات.

إيجار العقارات التجارية مختلف

ينطبق الإعفاء السكني البالغ 58,000 ليرة تركية على دخل الإيجار السكني، وليس على دخل إيجار أماكن العمل التجارية العادية.

لعام 2026، يحدد GİB حالياً حد إعلان قدره 400,000 ليرة تركية لبعض دخل إيجار أماكن العمل الخاضع للاستقطاع، بينما ينطبق حد منفصل قدره 22,000 ليرة تركية على بعض دخل الإيجار الذي لا يخضع للاستقطاع ولا للإعفاء.

بالنسبة للمكلفين غير المقيمين، ينص GİB على أن دخل الإيجار الخاضع بالكامل للاستقطاع التركي لا يتم تضمينه عموماً في الإقرار السنوي لمجرد المبلغ.

لذلك، يجب على المستثمرين الأجانب الذين يشترون عقارات تجارية تجنب استخدام قواعد ضريبة الشقق السكنية لاستثمارات المكاتب أو المحلات التجارية.

الإيجار قصير الأجل يتطلب مراجعة ضريبية منفصلة

يمكن للعقار الذي يُدار كعمل تجاري نشط للإيجار قصير الأجل أن يثير قضايا تتجاوز نموذج الإيجار السكني طويل الأجل العادي.

لا يجب على المستثمر أن يأخذ ببساطة حساب الإيجار السكني القياسي ويفترض أنه ينطبق تلقائياً على كل عملية تشغيل قصيرة الأجل مفروشة.

حيث تتضمن استراتيجية الاستثمار دوراناً متكرراً للضيوف أو تشغيلاً على النمط السياحي، احصل على المشورة بشأن:

• ترخيص الإيجار

• تصنيف الدخل

• آثار ضريبة القيمة المضافة حيثما تنطبق

• آثار النشاط التجاري

قبل الشراء بناءً على عائد إيجار قصير الأجل متوقع.

ضريبة المساكن الثمينة — Değerli Konut Vergisi

ترتبط ضريبة دخل الإيجار بالدخل الناتج عن العقار.

Değerli Konut Vergisi، أو ضريبة المساكن الثمينة، مختلفة.

ترتبط ببعض العقارات السكنية عالية القيمة في تركيا بناءً على قيمة ضريبة المبنى القانونية ذات الصلة.

لعام 2026، يدخل العقار السكني في إطار ضريبة المساكن الثمينة القانوني عندما تتجاوز قيمة ضريبة المبنى (bina vergi değeri) ذات الصلة:

17,711,000 ليرة تركية

تم تحديد حد عام 2026 بموجب تشريع Emlak Vergisi الساري اعتباراً من 1 يناير 2026.

الحد مبني على قيمة ضريبة المبنى

هذا أمر بالغ الأهمية.

ضريبة المساكن الثمينة لا تسأل ببساطة:

"كم دفعت ثمن الشقة؟"

ولا تستخدم ببساطة:

"كم سعر الإعلان عن العقار على الإنترنت؟"

يستخدم الاختبار القانوني قيمة ضريبة المبنى (Bina Vergi Değeri) ذات الصلة المحددة بموجب إطار Emlak Vergisi.

لذلك:

سعر الشراء ≠ سعر السوق ≠ أساس ضريبة المساكن الثمينة

لا ينبغي استخدام هذه القيم بالتبادل.

مثال: سعر سوق مرتفع ولكن قيمة ضريبية أقل

لنفترض أنه تم تسويق شقة في إسطنبول بسعر:

30,000,000 ليرة تركية

لكن قيمة ضريبة المبنى ذات الصلة هي:

16,500,000 ليرة تركية

سعر 30 مليون ليرة تركية المعلن وحده لا يدفع العقار فوق حد ضريبة المساكن الثمينة لعام 2026.

لا تزال قيمة ضريبة المبنى ذات الصلة أقل من 17,711,000 ليرة تركية في هذا المثال المبسط.

الضريبة تنطبق فقط على المبلغ الذي يتجاوز الحد

سوء فهم شائع آخر هو افتراض أنه بمجرد أن تتجاوز الشقة 17,711,000 ليرة تركية، ينطبق معدل الضريبة على كامل قيمة ضريبة المبنى.

هذا غير صحيح.

بالنسبة للشريحة الأولى، القاعدة الضريبية هي الجزء الذي يتجاوز 17,711,000 ليرة تركية.

هذا يُنشئ هيكلاً تصاعدياً.

شرائح ضريبة المساكن الثمينة لعام 2026

لعام 2026، الشرائح القانونية هي:

تنطبق هذه الشرائح على قيمة ضريبة المبنى القانونية، مع مراعاة الإعفاءات المطبقة.

مثال 1 — قيمة ضريبة المبنى 25 مليون ليرة تركية

افترض أن قيمة ضريبة المبنى ذات الصلة لعقار سكني هي:

25,000,000 ليرة تركية

ولا ينطبق أي إعفاء.

المبلغ الذي يتجاوز الحد: 25,000,000 - 17,711,000 = 7,289,000 ليرة تركية

الضريبة: 7,289,000 × 0.3% = 21,867 ليرة تركية

مثال 2 — قيمة ضريبة المبنى 30 مليون ليرة تركية

قيمة ضريبة المبنى: 30,000,000 ليرة تركية

يقع العقار في الشريحة الثانية.

الضريبة الأساسية حتى 26,567,000 ليرة تركية: 26,568 ليرة تركية

المبلغ فوق 26,567,000: 30,000,000 - 26,567,000 = 3,433,000 ليرة تركية

الضريبة الإضافية: 3,433,000 × 0.6% = 20,598 ليرة تركية

الإجمالي: 47,166 ليرة تركية

مثال 3 — قيمة ضريبة المبنى 40 مليون ليرة تركية

قيمة ضريبة المبنى: 40,000,000 ليرة تركية

الضريبة الأساسية حتى 35,425,000 ليرة تركية: 79,716 ليرة تركية

الفائض: 40,000,000 - 35,425,000 = 4,575,000 ليرة تركية

الضريبة الإضافية: 4,575,000 × 1% = 45,750 ليرة تركية

الإجمالي: 125,466 ليرة تركية

تطبق هذه الأمثلة ببساطة الشرائح القانونية لعام 2026 وتفترض عدم وجود إعفاء.

إعفاء رئيسي: عقار سكني واحد

أهم إعفاء من ضريبة المساكن الثمينة للعديد من المستثمرين الأفراد غالباً ما يتم التغاضي عنه.

تنص المادة 46 الحالية على إعفاء للشخص الذي يملك عقاراً سكنياً واحداً في تركيا.

كما تنص على أنه حيث يملك الشخص أكثر من عقار سكني واحد، فإن العقار السكني الوحيد الأقل قيمة من بين تلك التي تقع ضمن نطاق ضريبة المساكن الثمينة هو المعفى.

يمكن لهذا أن يغير حساب الضريبة تماماً.

مثال: شقة فاخرة واحدة

لنفترض أن مستثمراً أجنبياً يملك فقط:

عقاراً سكنياً واحداً في تركيا

بقيمة ضريبة مبنى تبلغ:

30,000,000 ليرة تركية

على الرغم من أن القيمة تتجاوز الحد العام البالغ 17,711,000 ليرة تركية، يجب النظر في إعفاء المسكن الواحد بموجب المادة 46.

لذلك، لا يجب على مشتري الفاخرة الأجنبي حساب ضريبة الشريحة وافتراض أنها مستحقة الدفع.

يجب أولاً التحقق من هيكل الملكية.

مثال: ثلاثة عقارات عالية القيمة

لنفترض أن مستثمراً واحداً يملك ثلاثة عقارات سكنية تقع كل منها ضمن نطاق ضريبة المساكن الثمينة:

الشقة أ: قيمة ضريبة المبنى 20,000,000 ليرة تركية
الشقة ب: قيمة ضريبة المبنى 25,000,000 ليرة تركية
الشقة ج: قيمة ضريبة المبنى 40,000,000 ليرة تركية

بموجب قاعدة الإعفاء الحالية، يمكن إعفاء العقار الأقل قيمة بين العقارات المؤهلة.

في هذا المثال:

الشقة أ ستكون العقار الأقل قيمة ضمن نطاق ضريبة المساكن الثمينة.

ستحتاج الشقتان ب و ج بعد ذلك إلى تحليل للضريبة بموجب الشرائح ذات الصلة.

الإعفاء يتعلق بالعقارات السكنية

ينطبق نظام ضريبة المساكن الثمينة على:

Mesken nitelikli taşınmazlar

— العقارات السكنية.

يتم تقييم كل وحدة سكنية مستقلة بشكل منفصل لأغراض ضريبة المساكن الثمينة.

لذلك، لا يجب على المستثمرين ذوي المحافظ المختلطة التي تحتوي على:

• شقق

• مكاتب

• محلات تجارية

• أراضي

افتراض أن كل أصل يتم احتسابه بشكل متماثل بموجب ضريبة المساكن الثمينة.

مخزون المطور يمكن أن يكون معفى أيضاً

يحتوي القانون أيضاً على إعفاء للعقارات السكنية المنشأة حديثاً والمسجلة في أصول الشركات التي يكون نشاطها الرئيسي بناء المباني ولم تخضع بعد لبيعها الأول أو نقلها أو تحويلها، مع مراعاة الشروط القانونية باستثناء حالات مثل الإيجار أو الاستخدام الآخر.

هذا ذو صلة في المقام الأول بجانب المطور بدلاً من المشتري الأجنبي العادي بعد النقل.

بمجرد أن تصبح الشقة أصل المستثمر، يصبح تحليل ضريبة المساكن الثمينة الخاص بالمستثمر ذا صلة.

الملكية المشتركة لعقار عالي القيمة

لا تعفي الملكية المشتركة تلقائياً العقار من نظام ضريبة المساكن الثمينة.

ينص القانون على أنه بالنسبة للملكية المشتركة والجماعية، تعتبر القيمة الإجمالية للعقار السكني عند تحديد القاعدة الضريبية، بينما يكون الملاك المشتركون مكلفين وفقاً لحصص ملكيتهم بموجب القواعد المطبقة.

لذلك، لا يجب على المستثمر أن يفترض:

"حصتي البالغة 50% قيمتها أقل من 17.711 مليون ليرة تركية، لذلك لا يمكن أن يكون العقار ضمن نظام ضريبة المساكن الثمينة."

القيمة الإجمالية ذات الصلة للعقار هي التي تحدد ما إذا كان يقع ضمن النظام.

متى يتم الإعلان عن ضريبة المساكن الثمينة؟

يتطلب قانون Emlak Vergisi تقديم إقرار ضريبة المساكن الثمينة بحلول نهاية 20 فبراير للإطار السنوي للالتزام ذي الصلة.

لضريبة المساكن الثمينة لعام 2026، أدرج التقويم الضريبي الرسمي لـ GİB لعام 2026:

20 فبراير 2026

كموعد نهائي للإقرار.

عندما ينشأ ظرف يُنشئ التزاماً خلال العام، ينص القانون على الإقرار خلال فترة التقديم للعام التالي.

متى يتم دفع ضريبة المساكن الثمينة؟

تُدفع الضريبة على قسطين متساويين.

ينص القانون على الدفع بحلول نهاية:

• فبراير

• أغسطس

من العام ذي الصلة.

نظراً لأن 28 فبراير 2026 وافق عطلة نهاية الأسبوع، أدرج التقويم الضريبي لـ GİB لعام 2026 الموعد النهائي للقسط الأول لعام 2026 على أنه:

2 مارس 2026.

يجب على المستثمرين التحقق من التقويم الرسمي كل عام بدلاً من افتراض أن الموعد النهائي العملي يقع دائماً في نفس التاريخ التقويمي.

Emlak Vergisi وضريبة المساكن الثمينة يمكن أن تكونا التزامات منفصلة

لا يجب على المالك الخلط بين:

ضريبة Emlak Vergisi السنوية

و:

Değerli Konut Vergisi

إنهما ضرائب منفصلة.

قد يكون العقار عالي القيمة ذا صلة بكلا النظامين، مع مراعاة قيمته الضريبية وإعفاءات ضريبة المساكن الثمينة.

لذلك:

دفع ضريبة Emlak Vergisi البلدية لا يعني تلقائياً أنه تم استكمال جميع التزامات ضريبة المساكن الثمينة.

ضريبة دخل الإيجار وضريبة المساكن الثمينة يمكن أن تنطبقا أيضاً في نفس الوقت

تجيب هذه الضرائب على أسئلة مختلفة.

ضريبة دخل الإيجار: تفرض ضريبة على الدخل الناتج عن تأجير العقار.

ضريبة المساكن الثمينة: تفرض ضريبة على ملكية العقارات السكنية عالية القيمة المؤهلة بموجب إطارها القانوني المنفصل.

لذلك، قد يكون لدى المستثمر الذي يمتلك عدة شقق فاخرة محتملاً:

• Emlak Vergisi

• ضريبة المساكن الثمينة

• ضريبة دخل الإيجار

مرتبطة بنفس المحفظة، اعتماداً على الوقائع.

مثال على عقار فاخر

ضع في اعتبارك مستثمراً يمتلك مسكنين في إسطنبول.

العقار أ

• قيمة ضريبة المبنى: 18,500,000 ليرة تركية

• الإيجار السنوي: 600,000 ليرة تركية

العقار ب

• قيمة ضريبة المبنى: 35,000,000 ليرة تركية

• الإيجار السنوي: 1,200,000 ليرة تركية

للتحليل الضريبي عدة طبقات.

أولاً: يتم تحليل ضريبة Emlak Vergisi السنوية لكل عقار.

ثانياً: بالنسبة لضريبة المساكن الثمينة، قد يكون العقار الأقل قيمة الذي يقع ضمن نظام ضريبة المساكن الثمينة مؤهلاً لإعفاء العقار الواحد، بينما يتطلب العقار الآخر حساباً منفصلاً بموجب شرائح ضريبة المساكن الثمينة.

ثالثاً: يتم تجميع دخل الإيجار من كلا المسكنين لتحليل دخل الإيجار للمالك، ويتم تطبيق الإعفاء السكني، حيثما كان متاحاً، مرة واحدة فقط على إجمالي دخل الإيجار السكني للمكلف.

يوضح هذا لماذا يجب على المستثمرين الفاخرين حساب الضريبة على مستوى المحفظة، وليس شقة بشقة بمعزل عن غيرها.

هل تغير الجنسية التركية ضريبة الإيجار أو المساكن الثمينة؟

الحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار العقاري لا يوقف التلقائياً الالتزامات الضريبية العقارية العادية.

تبقى الإقامة الضريبية، ونوع الدخل، وقيم العقارات، وهيكل الملكية أسئلة منفصلة.

لذلك، يجب على مستثمر الجنسية الذي يؤجر عقاراً مؤهلاً أن يقيم لا يزال:

• ضريبة دخل الإيجار

• ضريبة الأملاك السنوية

• ضريبة المساكن الثمينة حيثما تنطبق

بدلاً من افتراض أن الامتثال لبرنامج الجنسية يحل محل الضرائب العادية.

التخطيط الضريبي للإيجار لمستثمري الجنسية

يواجه مستثمرو الجنسية عادةً قيداً على الاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات بموجب إطار الجنسية المنفصل.

إذا تم تأجير العقار خلال تلك الفترة، يمكن أن يؤثر التخطيط الضريبي بشكل ملموس على العائد الفعلي.

ضع في اعتبارك:

• الإيجار الإجمالي

• − الشواغر

• − Aidat

• − الإدارة

• − الصيانة

• − التأمين

• − ضريبة دخل الإيجار

• = التدفق النقدي الحقيقي للمستثمر

قد يصبح العقار الذي يتم تسويقه بعائد إجمالي مرتفع أقل جاذبية بشكل كبير بعد تضمين هذه التكاليف.

العائد الإجمالي ليس العائد بعد الضريبة

لنفترض أن شقة تكلف:

15,000,000 ليرة تركية

وتنتج:

900,000 ليرة تركية إيجاراً سنوياً

العائد الإجمالي: 900,000 / 15,000,000 = 6%

لكن هذا ليس ما يحتفظ به المستثمر.

قد ينخفض العائد الفعلي أيضاً بسبب:

• الشواغر

• Aidat

• إدارة العقار

• الإصلاحات

• التأمين

• ضريبة الأملاك

• ضريبة دخل الإيجار

لذلك:

العائد الإجمالي ≠ صافي العائد ≠ العائد بعد الضريبة

بالنسبة للمستثمرين الأجانب الذين يقارنون عقارات إسطنبول، فإن التدفق النقدي بعد الضريبة هو المقياس الأكثر دلالة.

هل تحتاج إلى محاسب؟

لا يحتاج كل مالك بالضرورة إلى تمثيل ضريبي معقد.

ومع ذلك، تصبح المساعدة المهنية ذات قيمة متزايدة حيث يكون لدى المستثمر:

• عدة عقارات مؤجرة

• إيجار سكني وتجاري

• إقامة ضريبية أجنبية

• دخل تركي آخر

• خصومات المصروفات الفعلية

• التعرض للعقارات عالية القيمة

• ملكية مشتركة

• معاملات متعلقة بالجنسية

• قضايا ضريبية عبر الحدود

يوفر النظام الضريبي التركي أدوات إقرار إلكترونية، لكن البرنامج لا يمكنه تحديد الحقائق التجارية والقانونية لقضية المستثمر.

السجلات الضريبية التي يجب على الملاك الأجانب الاحتفاظ بها

يجب على المالك الأجنبي المنظم الاحتفاظ بسجلات تشمل:

الدخل

• عقود الإيجار

• دفعات الإيجار البنكية

• كشوفات إدارة العقار

المصروفات

• فواتير الصيانة

• التأمين

• رسوم الإدارة

• تكاليف المرافق / المناطق المشتركة المؤهلة

العقار

• تابو

• وثائق الشراء

• سجلات تكلفة الاستحواذ

• قيمة ضريبة المبنى البلدية

الضريبة

• الإقرارات السنوية

• إيصالات الدفع

• إقرارات ضريبة المساكن الثمينة حيثما تنطبق

بالنسبة للمكلفين الذين يستخدمون طريقة المصروفات الفعلية، تطلب GİB تحديداً الاحتفاظ بالمستندات الداعمة للنفقات لمدة خمس سنوات.

الأخطاء الشائعة في ضريبة الإيجار التي يرتكبها المستثمرون الأجانب

1. افتراض أن غير المقيمين لا يدفعون ضريبة الإيجار التركية
   لا يزال الإيجار السكني من مصدر تركي خاضعاً للضريبة للمالك غير المقيم.

2. معاملة 58,000 ليرة تركية كخصم تلقائي
   للإعفاء السكني شروط أهلية.

3. تطبيق الإعفاء بشكل منفصل على كل شقة
   يتلقى المكلف الواحد الإعفاء السكني مرة واحدة على إجمالي دخل الإيجار السكني.

4. استخدام الخصم الإجمالي بنسبة 15% قبل الإعفاء
   تُحتسب المصروفات الإجمالية من المبلغ المتبقي بعد الإعفاء السكني.

5. التبديل بين طرق المصروفات بسرعة كبيرة
   لا يمكن للمكلف الذي يختار المصروفات الإجمالية العودة إلى الطريقة الفعلية حتى تمر سنتان.

6. خصم فائدة قرض السكن بموجب القواعد القديمة
   أزال القانون رقم 7566 خصم الفائدة للعقارات السكنية المؤجرة من الفترات الضريبية التي تبدأ من 1 يناير 2025.

7. خصم كل نفقة نقدية كنفقة ضريبية
   نفقات الاستثمار والنفقات الضريبية القابلة للخصم قانونياً ليست متطابقة بالضرورة.

8. تجاهل التوثيق
   يجب دعم النفقات الفعلية والاحتفاظ بالسجلات.

9. استخدام القواعد السكنية للعقارات التجارية
   تختلف قواعد الإيجار التجاري.

10. تجاهل ضريبة المساكن الثمينة
    تتطلب المحافظ السكنية عالية القيمة مراجعة منفصلة لضريبة المساكن الثمينة.

الأخطاء الشائعة في ضريبة المساكن الثمينة

1. استخدام سعر السوق بدلاً من قيمة ضريبة المبنى
   قيمة ضريبة المبنى القانونية هي نقطة البداية ذات الصلة.

2. تطبيق معدل الضريبة على كامل قيمة العقار
   تفرض شرائح ضريبة المساكن الثمينة ضريبة على المبالغ التي تتجاوز الحد القانوني وفقاً للصيغة التصاعدية.

3. تجاهل إعفاء المسكن الواحد
   يستفيد الشخص الذي يملك عقاراً سكنياً واحداً في تركيا من إعفاء قانوني مهم بموجب المادة 46.

4. نسيان إعفاء العقار الأقل قيمة للمنازل المتعددة
   حيث تندرج عدة عقارات سكنية في نظام ضريبة المساكن الثمينة، يمكن إعفاء عقار واحد أقل قيمة مؤهل.

5. النظر فقط إلى حصة ملكيتك
   بالنسبة للملكية المشتركة، فإن القيمة الإجمالية للعقار مهمة لتحديد إطار ضريبة المساكن الثمينة ذي الصلة.

6. افتراض أن Emlak Vergisi تغطي ضريبة المساكن الثمينة
   إنهما نظامان ضريبيان منفصلان.

قائمة التحقق لمستثمر الإيجار

الوضع الضريبي

•  تم مراجعة الإقامة الضريبية التركية

•  فهم وضع Tam Mükellef / Dar Mükellef

•  مراجعة الالتزامات الضريبية في البلد الأجنبي عند الضرورة

دخل الإيجار

•  حساب إجمالي الإيجار السنوي

•  تجميع جميع العقارات السكنية

•  التحقق من تواريخ التحصيل

•  توزيع الإيجار المدفوع مقدماً بشكل صحيح

الإعفاء السكني

•  التحقق من مبلغ 58,000 ليرة تركية لعام 2026

•  تأكيد أهلية الإعفاء

•  النظر في الدخل الآخر

•  تطبيق الإعفاء مرة واحدة فقط لكل مكلف

طريقة المصروفات

•  مقارنة الطريقة الإجمالية مقابل الفعلية

•  التحقق من حساب الخصم الإجمالي بنسبة 15%

•  فهم قيد التبديل لمدة سنتين

•  توفر توثيق المصروفات الفعلية

•  تحديث قاعدة فائدة قرض السكن للقانون رقم 7566

التقديم

•  التخطيط لتقديم إقرار مارس من العام التالي

•  التخطيط لدورة دفع الضريبة في مارس/يوليو

•  النظر في الوصول إلى نظام Hazır Beyan

•  تعيين محاسب عند الاقتضاء

قائمة التحقق لضريبة المساكن الثمينة

قيمة العقار

•  الحصول على قيمة ضريبة المبنى الحالية

•  عدم استخدام سعر السوق كبديل

•  التحقق من حد 17,711,000 ليرة تركية

الملكية

•  تأكيد عدد العقارات السكنية في تركيا

•  مراجعة إعفاء المسكن الواحد

•  مراجعة إعفاء العقار الأقل قيمة إذا كانت هناك عقارات متعددة

•  التحقق من هيكل الملكية المشتركة

الحساب

•  استخدام شريحة 2026 الصحيحة

•  فرض ضريبة فقط على قيمة الفائض ذات الصلة

•  استبعاد العقار المعفى من الحساب حيثما ينطبق قانوناً

الإدارة

•  تأكيد التزام تقديم إقرار ضريبة المساكن الثمينة

•  تتبع الموعد النهائي للإقرار في فبراير

•  تتبع جدول أقساط فبراير/أغسطس

•  التحقق من التقويم الحالي لـ GİB لمعرفة تعديلات عطلة نهاية الأسبوع أو التعديلات الإدارية

الوجبات الرئيسية (الجزء 2)

• يمكن أن يخضع الملاك الأجانب لضريبة دخل الإيجار التركية حتى لو كانوا يعيشون بشكل دائم خارج تركيا.

• يؤكد GİB أن دافعي الضرائب غير المقيمين يخضعون عموماً للضريبة في تركيا على الدخل من مصدر تركي، بما في ذلك دخل الإيجار السكني المؤهل.

• بالنسبة لدخل الإيجار السكني المكتسب خلال عام 2026، الإعفاء السكني هو 58,000 ليرة تركية، مع مراعاة الشروط المطبقة.

• يمكن للمستثمرين عموماً الاختيار بين:

  • 15% مصروفات إجمالية

  • النفقات الفعلية الموثقة المؤهلة

• تغيير مهم بشكل خاص هو أن القانون رقم 7566 أزال خصم الفائدة على الديون المتعلقة بالعقارات السكنية المؤجرة للفترات الضريبية التي تبدأ من 1 يناير 2025.

• لدخل عام 2026، تبدأ تعريفة ضريبة الدخل التصاعدية لغير الأجور في تركيا بنسبة 15% وتصل إلى 40% للدخل الخاضع للضريبة فوق أعلى شريحة قانونية.

• تُنشئ العقارات السكنية عالية القيمة قضية منفصلة.

• لعام 2026، حد ضريبة المساكن الثمينة هو 17,711,000 ليرة تركية من قيمة ضريبة المبنى ذات الصلة.

• لكن لا يجب على المشترين افتراض أن كل شقة تزيد قيمتها عن هذا الحد تُنشئ ضريبة تلقائياً.

• ينص القانون الحالي على إعفاء رئيسي للشخص الذي يملك عقاراً سكنياً واحداً في تركيا، وبالنسبة للشخص الذي يمتلك عدة مساكن، إعفاء للعقار السكني الوحيد الأقل قيمة من بين تلك التي تقع في نطاق ضريبة المساكن الثمينة.

• للعقارات التي تظل خاضعة للضريبة، تتقدم معدلات 2026 من خلال:

  • 0.3% ← 0.6% ← 1%

  • حسب الشرائح القانونية.

لذلك، الإطار الصحيح للمستثمر الأجنبي هو:

الإيجار الإجمالي − الإعفاء − المصروفات المسموح بها − ضريبة الدخل = دخل الإيجار بعد الضريبة

وبالنسبة للمحافظ عالية القيمة:

قيمة ضريبة المبنى + هيكل الملكية + إعفاءات ضريبة المساكن الثمينة + الشريحة المطبقة = التعرض لضريبة المساكن الثمينة

فهم كلا الحسابين ضروري قبل الحكم على صافي العائد الحقيقي لاستثمار الإيجار في إسطنبول.

الضريبة عند بيع العقار في تركيا

شراء وتأجير شقة في إسطنبول ليسا سوى جزء من دورة الحياة الضريبية.

في النهاية، قد يقرر المستثمر البيع.

في هذه المرحلة، أحد أهم الأسئلة هو:

هل يدفع الأجانب ضريبة عند بيع العقار في تركيا؟

محتمل، نعم.

بالنسبة للفرد الذي استحوذ على عقار مقابل عوض، يمكن أن يُنتج البيع خلال فترة الخمس سنوات ذات الصلة ربحاً خاضعاً للضريبة يُعرف باسم Değer Artış Kazancı، أو ربح ارتفاع القيمة الرأسمالية.

يؤكد إرشاد GİB المحدث لشهر فبراير 2026 أنه عندما يتصرف الأفراد في عقارات استحوذوا عليها مقابل عوض في غضون خمس سنوات من تاريخ الاستحواذ، يمكن أن يقع الربح الناتج ضمن نظام ضريبة الدخل لمكاسب ارتفاع القيمة الرأسمالية.

النقطة المهمة هي أن الضريبة تهتم عموماً بالربح، وليس بسعر البيع الإجمالي.

قاعدة بيع العقار لمدة خمس سنوات

بالنسبة لملكية الفرد العادية، الإطار الأساسي هو:

العقار المباع في غضون خمس سنوات
ربح ارتفاع قيمة رأسمالية خاضع للضريبة محتمل.

العقار المباع بعد خمس سنوات
يكون الربح عموماً خارج قاعدة Değer Artış Kazancı الخاصة ببيع العقار لمدة خمس سنوات هذه بالنسبة للفرد الذي يحتفظ بالعقار كاستثمار شخصي، على افتراض أن النشاط لم يصبح عملاً تجارياً للاتجار بالعقارات.

لذلك، فإن فترة الخمس سنوات هذه مهمة للغاية عند التخطيط للخروج.

خمس سنوات لا تعني خمس سنوات تقويمية

تُقاس الفترة من تاريخ الاستحواذ ذي الصلة.

على سبيل المثال:

الاستحواذ: 10 يونيو 2022

لا يجب على المستثمر أن يفترض أن 1 يناير 2027 يكمل تلقائياً فترة الخمس سنوات.

يجب مقارنة تواريخ الاستحواذ والتصرف الفعلية.

بالنسبة للضرائب العقارية، يمكن أن يكون اليوم المحدد مهماً.

ما هو تاريخ الاستحواذ؟

في الظروف العادية، يرتبط الاستحواذ على العقار بتسجيل الملكية في السجل العقاري.

ومع ذلك، يعترف GİB ببعض الحالات حيث قد يختلف تاريخ الاستحواذ الضريبي عن تاريخ تسجيل Kat Mülkiyeti النهائي.

تشمل الأمثلة:

• بدء الحيازة والاستخدام الفعلي قبل تسجيل الملكية النهائي حيث يمكن توثيق ذلك

• الاستحواذ من خلال Kat İrtifakı

• التحويل اللاحق من Kat İrtifakı إلى Kat Mülkiyeti

• بعض تغييرات تصنيف الملكية

هذا يجعل العناية الواجبة بتاريخ الاستحواذ مهمة بشكل خاص لـ:

• التطورات الجديدة

• المشتريات خارج الخطة

• الإسكان التعاوني

• العقارات التي تم تسليمها قبل تحويل الملكية النهائي

Kat İrtifakı وفترة الخمس سنوات

حالة شائعة في إسطنبول هي:

• يستحوذ المستثمر على شقة بموجب Kat İrtifakı

• يكتمل المبنى

• يصبح الملكية لاحقاً Kat Mülkiyeti

ينص GİB على أنه حيث يتم تحويل العقار المسجل كـ Kat İrtifakı لاحقاً إلى Kat Mülkiyeti، يمكن أن يظل تاريخ الاستحواذ ذو الصلة هو تاريخ الاستحواذ السابق على Kat İrtifakı، بدلاً من إعادة البدء تلقائياً عند إنشاء ملكية الطابق الكامل.

يمكن أن يؤثر ذلك بشكل ملموس على ما إذا كان البيع اللاحق يحدث داخل فترة الخمس سنوات أو خارجها.

الاستخدام الفعلي قبل تسجيل تابو النهائي

في بعض الحالات، قد يتم تسليم العقار فعلياً للمالك قبل تاريخ التسجيل النهائي.

يعترف GİB أنه حيث يمكن للمالك إثبات أن العقار تم وضعه فعلياً قيد الاستخدام قبل تسجيل الملكية الرسمي، فقد يكون ذلك التاريخ السابق ذا صلة بتحديد الاستحواذ.

لذلك، قد يصبح الدليل مهماً.

يجب على المشتري الاحتفاظ بـ:

• سجلات التسليم

• سجلات توصيل المرافق

• وثائق تسليم المطور

• أدلة رسمية أخرى

حيث يمكن أن يؤثر توقيت الاستحواذ لاحقاً على ضريبة أرباح رأس المال.

ماذا يحدث عندما يتم تطوير الأرض؟

يمكن أن يصبح تحليل تاريخ الاستحواذ أكثر تعقيداً حيث يستحوذ المستثمر في الأصل على:

• أرض

• ثم لاحقاً:

• يبني عقاراً عليها

• يعطيها لمقاول مقابل شقق

• يغير نوع العقار المسجل

يلاحظ GİB أن بعض حالات cins tashihi أو إعادة التصنيف يمكن أن تُنشئ تاريخ تسجيل جديداً ذا صلة لأغراض أرباح رأس المال.

لذلك، يجب على المستثمرين المشاركين في إعادة التطوير أو ترتيبات الأرض مقابل الشقق الحصول على مشورة ضريبية محددة بدلاً من الاعتماد على تاريخ شراء الأرض الأصلي.

العقار المكتسب عن طريق الميراث أو الهبة

لا تنطبق قاعدة أرباح رأس المال لمدة خمس سنوات بنفس الطريقة على العقار المكتسب بدون عوض.

يؤكد GİB أن العقار الذي تم الحصول عليه من خلال الميراث أو أي استحواذ مجاني آخر يقع خارج نظام أرباح رأس المال هذا حتى لو تم بيعه في غضون خمس سنوات.

على سبيل المثال:

شخص يرث شقة في إسطنبول في عام 2025 ويبيعها في عام 2026.

لا يتم معاملة هذا البيع تلقائياً كربح رأسمالي خاضع للضريبة لمدة خمس سنوات بموجب هذه القاعدة لمجرد أن العقار تم بيعه بسرعة.

يمكن أن توجد عواقب ضريبية أخرى اعتماداً على الصفقة، لذلك لا ينبغي تفسير هذا على أنه قاعدة "لا ضريبة" عالمية لكل حالة ممكنة.

كيف يتم حساب أرباح رأس المال؟

يبدأ حساب بيع العقار المبسط بما يلي:

عائدات البيع
− تكلفة الاستحواذ المعدلة
− النفقات والضرائب والرسوم التي يتحملها البائع والمؤهلة
= صافي ربح ارتفاع القيمة الرأسمالية

ثم، حيثما ينطبق:

صافي الربح
− الإعفاء السنوي لأرباح رأس المال
= الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة

ينص GİB على أنه يمكن النظر في التكاليف المؤهلة المرتبطة بالاستحواذ والتصرف عند تحديد صافي الربح.

إعفاء أرباح رأس المال لعام 2026

للمكاسب المحققة خلال عام 2026، الإعفاء السنوي العام لأرباح رأس المال المؤهلة هو:

150,000 ليرة تركية

يؤكد GİB أن الإعفاء زاد من 120,000 ليرة تركية لعام 2025 إلى 150,000 ليرة تركية لعام 2026.

ينطبق هذا الإعفاء على حساب الربح - وليس على سعر بيع العقار.

لذلك:

إعفاء 150,000 ليرة تركية ≠ أول 150,000 ليرة تركية من سعر بيع العقار

ينطبق على صافي ربح رأس المال المؤهل.

مثال: ربح صغير أقل من الإعفاء

لنفترض، بعد تطبيق جميع القواعد ذات الصلة:

صافي ربح ارتفاع القيمة الرأسمالية: 120,000 ليرة تركية

إعفاء 2026 هو: 150,000 ليرة تركية

في هذا السيناريو المبسط، سيظل الربح أقل من الإعفاء السنوي.

لن يتبقى مبلغ خاضع للضريبة بموجب حساب أرباح رأس المال هذا.

لا يتم استخدام سعر الشراء دائماً بالقيمة الاسمية التاريخية

تسمح تركيا بمقارنة تكلفة الاستحواذ في ظل ظروف معينة.

هذا مهم بشكل خاص في بيئة تضخمية.

ينص GİB على أنه يمكن زيادة تكلفة الشراء باستخدام مؤشر أسعار المنتجين المحليين (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi — Yİ-ÜFE) حيث يصل الزيادة بين فترات المؤشر ذات الصلة إلى 10% على الأقل.

إذا كان الزيادة أقل من 10%، لا يتم تطبيق المقارنة.

لماذا تعتبر المقارنة مهمة؟

ضع في اعتبارك مستثمراً يشتري شقة قبل سنوات من بيعها.

إذا استخدم الحساب ببساطة سعر الشراء التاريخي، فإن التضخم يمكن أن يجعل الربح الاسمي يبدو أكبر بكثير من الربح الاقتصادي الحقيقي.

تقوم المقارنة بتعديل تكلفة الاستحواذ وفقاً لحركة Yİ-ÜFE المطبقة حيث يتم استيفاء شرط 10% القانوني.

صيغة مبسطة هي:

تكلفة الاستحواذ المفهرسة = تكلفة الاستحواذ الأصلية × نسبة Yİ-ÜFE ذات الصلة

يستخدم GİB الشهر الذي يسبق الاستحواذ والشهر الذي يسبق التصرف لمقارنة المؤشر ذات الصلة بموجب هذا الإطار.

مثال على سبب قدرة المقارنة على تقليل الربح الخاضع للضريبة

افترض:

• تكلفة الشراء الأصلية: 5,000,000 ليرة تركية

• سعر البيع: 15,000,000 ليرة تركية

بدون المقارنة، سيكون الفرق الظاهر: 10,000,000 ليرة تركية

ولكن افترض، للتوضيح فقط، أن تكلفة الاستحواذ المفهرسة المسموح بها تصبح: 8,000,000 ليرة تركية

ثم:

15,000,000 - 8,000,000 = 7,000,000 ليرة تركية

قبل النظر في النفقات المؤهلة التي يتحملها البائع وإعفاء 2026.

قد تكون القاعدة الضريبية ذات الصلة أقل بكثير من حساب بسيط:

سعر البيع − سعر الشراء الأصلي

النفقات التي يتحملها البائع يمكن أن تكون مهمة

يسمح إطار GİB بخصم النفقات المؤهلة المرتبطة بالتصرف، بالإضافة إلى الضرائب والرسوم التي يتحملها البائع، عند حساب صافي ربح ارتفاع القيمة الرأسمالية.

اعتماداً على الوقائع، هذا يجعل حفظ سجلات المعاملات مهماً.

يجب على المستثمر الاحتفاظ بوثائق تتعلق بـ:

• تكاليف الاستحواذ ذات الصلة

• رسوم سند الملكية

• النفقات المتعلقة بالبيع

• العمولات أو النفقات المؤهلة

• تكاليف المعاملات الأخرى القابلة للخصم قانونياً

يجب استخدام المشورة المهنية لتحديد ما إذا كان بند معين قابلاً للخصم.

مثال افتراضي مفصل لبيع 2026

افترض:

• تكلفة الاستحواذ: 5,000,000 ليرة تركية

• تكلفة الاستحواذ المفهرسة: 8,000,000 ليرة تركية

• سعر البيع: 15,000,000 ليرة تركية

• نفقات ورسوم البيع المؤهلة: 200,000 ليرة تركية

صافي ربح ارتفاع القيمة الرأسمالية:
15,000,000 - 8,000,000 - 200,000 = 6,800,000 ليرة تركية

إعفاء 2026: 150,000 ليرة تركية

الربح الخاضع للضريبة: 6,650,000 ليرة تركية

تتراوح تعريفة ضريبة الدخل الفردي لغير الأجور لعام 2026 من 15% إلى 40%، مع بدء أعلى شريحة 40% فوق 5,300,000 ليرة تركية من الدخل الخاضع للضريبة.

بموجب هذا المثال المبسط، وبافتراض أن هذه هي قاعدة الدخل الخاضع للضريبة ذات الصلة مع عدم وجود بنود أخرى تؤثر على الإقرار:

الضريبة على أول 5,300,000 ليرة تركية: 1,737,500 ليرة تركية

المتبقي: 6,650,000 - 5,300,000 = 1,350,000 ليرة تركية

الضريبة بنسبة 40%: 540,000 ليرة تركية

الإجمالي المبسط: 2,277,500 ليرة تركية

هذا المثال توضيحي فقط. يمكن أن يختلف الالتزام الفعلي بسبب قيم المؤشر، أو الدخل الخاضع للضريبة الآخر، أو التكاليف القابلة للخصم، أو حالة المكلف، أو قضايا المعاهدات، أو تاريخ الاستحواذ المحدد.

تعريفة ضريبة الدخل لعام 2026

لدخل غير الأجور الخاضع للضريبة لعام 2026، شرائح ضريبة الدخل الفردي التصاعدية هي:

هذه معدلات تصاعدية.

الانتقال إلى شريحة أعلى لا يعني أن الربح بأكمله يُفرض عليه الضريبة بتلك النسبة الأعلى.

البيع بعد خمس سنوات

بالنسبة للعقار الذي تم الاستحواذ عليه مقابل عوض واحتفظ به كاستثمار شخصي، فإن التصرف بعد فترة الخمس سنوات يكون عموماً خارج قاعدة Değer Artış Kazancı المحددة هذه.

يمكن أن يُحدث هذا فرقاً كبيراً في العائد بعد الضريبة.

ضع في اعتبارك:

المستثمر أ
يبيع بعد: 4 سنوات و 11 شهراً
لا يزال تحليل ضريبة أرباح رأس المال المحتمل ذا صلة.

المستثمر ب
يبيع بعد: 5 سنوات وشهر واحد
قد لا تنطبق قاعدة أرباح رأس المال العادية لمدة خمس سنوات.

لهذا السبب يجب التحقق من تاريخ الاستحواذ الدقيق وتاريخ البيع المخطط قبل التوقيع على اتفاقية البيع.

لا تؤجل البيع لأسباب ضريبية فقط دون مراجعة الاستثمار

على الرغم من أن قاعدة الخمس سنوات يمكن أن تكون مهمة، لا يجب على المستثمرين الاحتفاظ بعقار ضعيف تلقائياً لمجرد تجنب الضريبة المحتملة.

ضع في اعتبارك:

• ظروف السوق

• دخل الإيجار

• تدهور المبنى

• التعرض للعملة

• فرص استثمارية بديلة

• سعر البيع المتوقع

• التكلفة الضريبية

يقارن القرار العقلاني:

صافي العائدات إذا بيع الآن

مع:

صافي القيمة المتوقعة إذا احتفظ به لفترة أطول

بدلاً من النظر فقط إلى الضريبة.

تداول العقارات المتكرر يمكن أن يصبح دخلاً تجارياً

إطار أرباح رأس المال لمدة خمس سنوات ذو صلة في المقام الأول بتصرفات العقارات الفردية التي تظل ضمن نشاط استثماري شخصي.

تنشأ قضية مختلفة حيث يشتري المكلف ويبيع العقارات بشكل متكرر.

يعامل قانون الضرائب التركي نشاط شراء وبيع العقارات المستمر على أنه قد يولد:

Ticari Kazanç — دخل تجاري

بدلاً من ربح ارتفاع قيمة رأسمالية شخصي عادي.

يشرح إرشاد GİB أن معاملات العقارات التي تتم في إطار منظمة تجارية، أو المعاملات المتكررة التي تظهر استمرارية، يمكن معاملتها كنشاط تجاري.

ما الذي يمكن أن يشير إلى النشاط التجاري؟

يحدد GİB المعاملات المتكررة كمؤشر مهم حيث لا توجد منظمة تجارية رسمية واضحة.

يمكن أن تشمل الأمثلة:

• عدة مبيعات في نفس السنة التقويمية

• مبيعات لأشخاص مختلفين في نفس التواريخ أو تواريخ متتالية

• مبيعات متكررة على مدى سنوات متتالية

• نمط يظهر تداولاً مستمراً للعقارات.

لذلك:

لا ينبغي استخدام قاعدة الخمس سنوات كاستراتيجية ضريبية عالمية لمتداولي العقارات المحترفين.

قد يقع الشخص الذي يمارس عملاً عقارياً مستمراً تحت ضريبة الدخل التجاري بدلاً من ذلك.

المستثمر مقابل متداول العقارات

ضع في اعتبارك ملفين شخصيين مختلفين.

المستثمر أ

• يشتري شقة واحدة.

• يؤجرها لمدة أربع سنوات.

• يبيعها.

قد يناسب هذا تحليل الاستثمار وأرباح رأس المال العادي.

المستثمر ب

• يشتري خمس شقق.

• يجددها.

• يبيع ثلاثاً خلال سنة واحدة واثنتين في السنة التالية.

قد يتم تقييم هذا النمط بشكل مختلف للغاية لأن المبيعات المتكررة يمكن أن تظهر استمرارية النشاط العقاري التجاري.

لا يجب على المكلف أن يفترض أن كل شقة يمكن أن تستفيد بشكل مستقل من تحليل الخمس سنوات الشخصي العادي.

مستثمرو الجنسية التركية: ثلاث سنوات مقابل خمس سنوات

يواجه مستثمرو الجنسية تمييزاً زمنياً مهماً بشكل خاص.

بموجب طريق الجنسية الحالي عن طريق العقار، يجب أن تكون قيمة العقار المؤهل 400,000 دولار أمريكي على الأقل أو ما يعادله بالعملة الأجنبية، مع قيد يمنع إعادة البيع لمدة ثلاث سنوات على الأقل.

لكن قاعدة أرباح رأس المال للعقار الفردي العادي يمكن أن تظل ذات صلة لمدة خمس سنوات من الاستحواذ.

هذان خطان زمنيان قانونيان منفصلان.

قيد الجنسية لمدة ثلاث سنوات لا يساوي إعفاء ضريبي لمدة خمس سنوات

قد يعتقد المستثمر:

"انتهى قيد الجنسية الخاص بي بعد ثلاث سنوات، لذا يمكنني الآن البيع بدون ضريبة."

هذا الاستنتاج ليس صحيحاً بالضرورة.

نهاية قيد الجنسية تعني أنه تم استيفاء التزام الاحتفاظ الأدنى المتعلق بالجنسية.

لا يعني تلقائياً أن فترة الخمس سنوات لأرباح رأس المال قد انتهت أيضاً.

مثال على عقار الجنسية

افترض:

تاريخ الشراء: 1 مايو 2026

يجب أن يظل عقار الجنسية عموماً خاضعاً لقيد عدم البيع ذي الصلة لمدة ثلاث سنوات على الأقل بموجب إطار الاستثمار المؤهل.

إذا باع المستثمر بعد وقت قصير من الذكرى السنوية الثالثة في عام 2029، فقد يظل تحليل أرباح رأس المال للعقار العادي لمدة خمس سنوات ذا صلة لأن خمس سنوات من الاستحواذ لم تمر بعد.

يجب بناء هذا التمييز في خطة الخروج من اليوم الذي تم فيه شراء العقار.

البيع بعد ثلاث سنوات أم الانتظار خمس سنوات؟

لا توجد إجابة عالمية.

في نهاية فترة القفل الخاصة بالجنسية، قارن:

البيع حوالي العام 3

• المزايا المحتملة: سيولة مبكرة، يمكن إعادة استثمار رأس المال، اغتنام فرصة السوق.

• العيوب المحتملة: ضريبة أرباح رأس المال المحتملة.

الاحتفاظ بعد العام 5

• المزايا المحتملة: استمرار دخل الإيجار، قد لا تنطبق قاعدة أرباح رأس المال العادية لمدة خمس سنوات.

• العيوب المحتملة: تعرض إضافي للسوق، صيانة، شواغر، تكلفة الفرصة البديلة.

يجب أن يعتمد القرار الصحيح على:

قيمة الخروج بعد الضريبة

ليس فقط سعر البيع الإجمالي.

البائعون الأجانب غير المقيمين

لا يجب على المستثمرين الأجانب الذين يعيشون خارج تركيا أن يفترضوا أن عدم الإقامة يعفي تلقائياً من الضريبة التركية على بيع العقار التركي.

تفرض تركيا الضريبة على بعض المكاسب من مصدر تركي لدافعي الضرائب غير المقيمين، ويمكن أن تختلف آلية التقديم الدقيقة اعتماداً على طبيعة الربح. يلاحظ GİB أن غير المقيمين يمكن أن يكون لديهم التزامات إقرار منفصلة لبعض المكاسب التي لا يتم الإبلاغ عنها بطريقة أخرى من خلال إقرار سنوي.

يجب على المستثمرين عبر الحدود أيضاً النظر فيما إذا كانت الدولة التي هم مقيمون ضريبياً فيها تفرض ضريبة على نفس الربح.

حيث تفرض كلتا الدولتين ضريبة محتملة على البيع، قد تؤثر معاهدة ازدواج ضريبي ذات صلة على المعاملة النهائية.

هذا مجال تكون فيه المشورة الضريبية الخاصة بالصفقة مفيدة بشكل خاص.

جديد مقابل معاد بيعه: اعتبارات الخروج الضريبي

يمكن أن تنطبق قاعدة الخمس سنوات على كل من العقارات الجديدة والمعاد بيعها، لكن تحديد تاريخ الاستحواذ يمكن أن يختلف.

شقة معاد بيعها جاهزة

يكون تاريخ الاستحواذ أسهل عموماً في التحديد لأن الصفقة تتضمن عادةً تحويل Tapu فورياً.

شقة خارج الخطة أو جديدة

قد يحتاج المستثمر إلى مراجعة:

• تاريخ Kat İrtifakı

• التسليم الفعلي

• تسجيل الملكية النهائي

• التحويل إلى Kat Mülkiyeti

يعترف GİB تحديداً بقواعد تاريخ الاستحواذ التي تتضمن الاستخدام الفعلي السابق وملكية Kat İrtifakı.

لذلك، فإن الاحتفاظ بسجلات المشروع والتسليم الأصلية يمكن أن يكون له قيمة ضريبية حقيقية بعد سنوات.

التخطيط لضريبة بيع العقار قبل الشراء

أفضل وقت للتفكير في ضريبة الخروج هو قبل الاستحواذ.

يجب على المشتري الاحتفاظ بـ:

• اتفاقية الشراء

• تابو

• إيصالات الدفع

• إيصالات رسوم سند الملكية

• فواتير المطور

• وثائق التسليم

• سجلات Kat İrtifakı

• وثائق التجديد والنفقات المؤهلة

• فواتير متعلقة بالبيع

يمكن أن تساعد هذه السجلات لاحقاً في تحديد:

• تاريخ الاستحواذ

• تكلفة الاستحواذ

• النفقات المؤهلة

• الربح الخاضع للضريبة الصحيح

لا تقيم الاستثمار أبداً باستخدام الارتفاع الإجمالي فقط

افترض:

• الشراء: 10,000,000 ليرة تركية

• البيع: 16,000,000 ليرة تركية

للوهلة الأولى:

الارتفاع الاسمي = 6,000,000 ليرة تركية

لكن النتيجة الاستثمارية الفعلية قد تعتمد أيضاً على:

• المقارنة

• تكاليف الشراء

• تكاليف البيع

• دخل الإيجار المستلم

• ضريبة الأملاك السنوية

• الصيانة

• ضريبة دخل الإيجار

• ضريبة أرباح رأس المال

لذلك، يجب أن يكون الحساب الحقيقي:

إجمالي صافي النقد المستلم − إجمالي رأس المال المستثمر

بدلاً من:

سعر البيع − سعر الشراء

دورة الحياة الضريبية الكاملة للعقار الأجنبي

يمكن للمستثمر في إسطنبول الآن رؤية الضرائب العقارية كأربع مراحل متميزة.

المرحلة 1 — الشراء

القضايا المحتملة:

• Tapu Harcı

• رسوم TKGM

• ضريبة القيمة المضافة حيثما تنطبق

• إعفاء ضريبة القيمة المضافة حيثما كان متاحاً قانونياً

المرحلة 2 — الملكية

القضايا المحتملة:

• Emlak Vergisi

• Değerli Konut Vergisi

• DASK وتكاليف الملكية الأخرى غير الضريبية

المرحلة 3 — التأجير

القضايا المحتملة:

• ضريبة دخل الإيجار

• الإعفاء السكني

• طريقة المصروفات

• معدلات ضريبة الدخل التصاعدية

المرحلة 4 — البيع

القضايا المحتملة:

• قاعدة أرباح رأس المال لمدة خمس سنوات

• تحديد تاريخ الاستحواذ

• مقارنة Yİ-ÜFE

• إعفاء أرباح رأس المال لعام 2026

• مخاطر الدخل التجاري للمتداولين المتكررين

المعادلة الكاملة هي:

ضريبة الشراء + ضريبة الملكية + ضريبة التأجير + ضريبة الخروج = إجمالي التعرض للضريبة العقارية

استراتيجية ضريبية لملفات المستثمرين المختلفة

مستثمر الإيجار طويل الأجل

يجب على المستثمر طويل الأجل التركيز على:

• ضريبة Emlak Vergisi السنوية

• ضريبة دخل الإيجار

• المصروفات الفعلية مقابل الإجمالية

• ضريبة المساكن الثمينة حيثما تنطبق

• توقيت الخروج لمدة خمس سنوات

إذا كان من المتوقع الاحتفاظ بالعقار لمدة 7-10 سنوات، فقد تكون قاعدة أرباح رأس المال الفردية لمدة خمس سنوات أقل أهمية عند الخروج من كفاءة ضريبة الإيجار السنوية.

مستثمر الجنسية التركية

يجب على مستثمر الجنسية تتبع فترتي احتفاظ منفصلتين:

1. قيد الجنسية لمدة ثلاث سنوات

2. فترة أرباح رأس المال الفردية لمدة خمس سنوات

يجب أيضاً تضمين دخل الإيجار للعقار خلال فترة الاحتفاظ في الاستراتيجية الضريبية.

مستثمر العقارات الفاخرة

يجب على مشتري الفاخرة تقييم:

• Emlak Vergisi

• ضريبة المساكن الثمينة

• ضريبة دخل الإيجار

• Aidat المرتفع

• ضريبة البيع

يجب على المستثمر التحقق بشكل خاص مما إذا كانت إعفاءات ضريبة المساكن الثمينة التي نوقشت في الجزء 2 تنطبق على هيكل ملكيتهم.

مستثمر المحفظة

يجب على شخص يمتلك عدة شقق تقييم الضرائب على مستوى المحفظة.

تشمل الأسئلة:

• إجمالي دخل الإيجار السكني

• التعرض لضريبة المساكن الثمينة

• اختيار طريقة المصروفات

• نشاط البيع المتكرر

• احتمال تصنيف الدخل التجاري

كلما زاد تواتر شراء العقارات وبيعها، زادت أهمية مراجعة ما إذا كان النشاط لا يزال استثماراً شخصياً أم أصبح تداولاً تجارياً.

الأخطاء الشائعة في ضريبة بيع العقار

1. افتراض أن الأجانب لا يدفعون أبداً ضريبة أرباح رأس المال
   الجنسية الأجنبية وحدها لا تُنشئ إعفاءً عاماً من الضرائب العقارية من مصدر تركي.

2. افتراض أن كل بيع مربح خاضع للضريبة
   فترة الخمس سنوات، وطريقة الاستحواذ، والإعفاء، والمقارنة، والقواعد الأخرى مهمة.

3. افتراض أن كل بيع بعد خمس سنوات معفى تلقائياً من الضريبة في كل حالة
   يمكن معاملة التداول العقاري التجاري المتكرر بشكل مختلف.

4. استخدام تاريخ الاستحواذ الخاطئ
   هذا خطير بشكل خاص لـ:

   • Kat İrtifakı

   • المباني الجديدة

   • التسليم المبكر
     يعترف GİB بقواعد تاريخ استحواذ خاصة في مثل هذه الظروف.

5. تجاهل مقارنة Yİ-ÜFE
   حيث تصل الزيادة ذات الصلة إلى 10% على الأقل، يمكن أن تؤثر المقارنة بشكل ملموس على الربح الخاضع للضريبة.

6. تطبيق إعفاء 150,000 ليرة تركية على سعر البيع
   ينطبق إعفاء 2026 على ربح ارتفاع القيمة الرأسمالية المؤهل، وليس على قيمة بيع العقار الإجمالية.

7. نسيان التكاليف التي يتحملها البائع
   يمكن أن تؤثر نفقات التصرف المؤهلة والضرائب والرسوم على حساب صافي الربح.

8. مستثمر الجنسية يبيع فوراً بعد العام الثالث دون مراجعة ضريبية
   قيد الجنسية وفترة أرباح رأس المال لمدة خمس سنوات منفصلان.

9. معاملة التقليب المتكرر كربح رأسمالي شخصي
   يمكن أن تشير مبيعات العقارات المتكررة إلى نشاط تجاري.

10. عدم الاحتفاظ بسجلات الاستحواذ
    بعد سنوات، يمكن أن يجعل نقص الوثائق تحليل التكلفة وتاريخ الاستحواذ أكثر صعوبة.

الأسئلة المتداولة حول الضرائب العقارية في تركيا للأجانب

هل يدفع الأجانب ضريبة الأملاك في تركيا؟
نعم. يمكن أن يخضع مالكو العقارات الأجانب لنفس أنظمة الضرائب العقارية الرئيسية المطبقة على الملكية والمعاملات، اعتماداً على وقائع العقار والاستثمار.

كم تبلغ ضريبة الأملاك السنوية في إسطنبول؟
كما هو موضح في الجزء 1، يخضع العقار السكني في إسطنبول عموماً لمعدل Emlak Vergisi السكني للبلدية الكبرى المطبق على قيمة ضريبة المبنى القانونية، وليس فقط سعر الشراء.

هل تعتمد ضريبة الأملاك التركية على سعر الشراء؟
ليس دائماً.
تستخدم Emlak Vergisi السنوية وضريبة المساكن الثمينة قيم ضريبة الأملاك القانونية، بينما تستخدم رسوم سند الملكية والضرائب الأخرى أسس حسابها القانونية الخاصة.

هل يدفع الأجانب ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار؟
يمكن أن تنطبق ضريبة القيمة المضافة اعتماداً على الصفقة.
قد تستفيد بعض حالات التسليم الأول المؤهلة للمشترين الأجانب غير المقيمين المؤهلين من إعفاء ضريبة القيمة المضافة المحدد الموصوف في الجزء 1، لكن الجنسية الأجنبية وحدها لا تُنشئ إعفاءً تلقائياً.

هل يدفع الأجانب ضريبة على دخل الإيجار في تركيا؟
نعم، يمكن أن يخضع دخل الإيجار من مصدر تركي للضريبة حتى لو كان المالك غير مقيم.
لعام 2026، الإعفاء السكني هو 58,000 ليرة تركية، مع مراعاة شروط أهليته.

ما هي ضريبة المساكن الثمينة؟
Değerli Konut Vergisi هي ضريبة منفصلة تتعلق بالعقارات السكنية عالية القيمة المؤهلة بناءً على قيمة ضريبة المبنى القانونية.
لعام 2026، الحد الذي نوقش في الجزء 2 هو 17,711,000 ليرة تركية، مع مراعاة الإعفاءات والشرائح التصاعدية.

هل أدفع ضريبة عند بيع شقة في تركيا؟
محتمل.
حيث يبيع فرد عقاراً استحوذ عليه مقابل عوض في غضون خمس سنوات، يمكن أن يقع الربح المؤهل ضمن قواعد أرباح ارتفاع القيمة الرأسمالية.

ما هي قاعدة الخمس سنوات؟
تنطبق قاعدة الخمس سنوات عموماً على العقار الذي تم الاستحواذ عليه مقابل عوض وبيعه في غضون خمس سنوات من تاريخ الاستحواذ ذي الصلة.

هل يتم فرض ضريبة على سعر البيع الإجمالي؟
لا.
يتعلق الحساب بصافي الربح المؤهل، بعد تعديلات تكلفة الاستحواذ ذات الصلة، والنفقات المؤهلة، والإعفاء المطبق.

ما هو إعفاء أرباح رأس المال لعام 2026؟
إعفاء 2026 لأرباح رأس المال المؤهلة هو 150,000 ليرة تركية.

هل يمكن تعديل تكلفة الشراء حسب التضخم؟
نعم، حيث تصل زيادة Yİ-ÜFE المطبقة إلى 10% على الأقل، يمكن مقارنة تكلفة الاستحواذ بموجب الحساب القانوني.

هل بيع العقار معفى من الضريبة بعد خمس سنوات؟
بالنسبة للاستثمار الشخصي الفردي العادي، يكون الربح عموماً خارج قاعدة أرباح رأس المال لمدة خمس سنوات هذه بعد انتهاء فترة الخمس سنوات.
ومع ذلك، يمكن معاملة تداول العقارات المتكرر كدخل تجاري بدلاً من ذلك.

ماذا لو ورثت العقار؟
العقار الذي تم الحصول عليه من خلال الميراث أو أي استحواذ مجاني آخر يقع خارج قاعدة أرباح رأس المال لمدة خمس سنوات هذه.

هل تجعل الجنسية التركية العقار معفى من الضريبة؟
لا.
وضع الجنسية والضرائب العقارية العادية أمران منفصلان.

هل يمكنني بيع عقار الجنسية بعد ثلاث سنوات؟
يتطلب طريق الجنسية قيد عدم البيع ذا الصلة لمدة ثلاث سنوات. بعد انتهاء هذا القيد، يمكن أن يصبح البيع ممكناً بموجب إطار الجنسية، ولكن قد لا يزال يتعين النظر في قاعدة أرباح رأس المال لمدة خمس سنوات المنفصلة.

هل أحتاج إلى محاسب عند بيع العقار؟
قد تكون المعاملات البسيطة قابلة للإدارة من خلال نظام الإقرار التركي، ولكن المشورة الضريبية المهنية مفيدة بشكل خاص عندما:

• يحدث البيع في غضون خمس سنوات

• العقار خارج الخطة أو له تواريخ استحواذ معقدة

• المالك غير مقيم

• يتم بيع عقارات متعددة

• تكون مقارنة Yİ-ÜFE كبيرة

• يشمل الاستثمار الجنسية

• تنطبق الضرائب عبر الحدود

قائمة التحقق النهائية للضريبة للمشترين الأجانب

قبل الشراء

•  وضع ميزانية لـ Tapu Harcı

•  تأكيد علاج ضريبة القيمة المضافة

•  التحقق من أهلية إعفاء ضريبة القيمة المضافة حيثما ينطبق

•  الحصول على قيمة ضريبة Emlak Vergisi

•  مراجعة التعرض لضريبة المساكن الثمينة

•  حساب تكلفة الاستحواذ الإجمالية

أثناء الملكية

•  مراقبة ضريبة Emlak Vergisi السنوية

•  التحقق من حد ضريبة المساكن الثمينة حيثما ينطبق

•  الحفاظ على DASK

•  تتبع Aidat بشكل منفصل عن الضريبة

•  الاحتفاظ بسجلات العقار

إذا كان مؤجراً

•  تسجيل إجمالي الإيجار السنوي

•  مراجعة الإقامة الضريبية

•  التحقق من أهلية إعفاء 58,000 ليرة تركية لعام 2026

•  مقارنة طريقة المصروفات الفعلية مقابل الإجمالية

•  الاحتفاظ بالمستندات الداعمة

•  التخطيط لتقديم إقرار ضريبة الدخل السنوي

قبل البيع

•  تأكيد تاريخ الاستحواذ الدقيق

•  حساب فترة الخمس سنوات

•  التحقق من تاريخ Kat İrtifakı

•  التحقق من تاريخ التسليم الفعلي حيثما ينطبق

•  حساب مقارنة Yİ-ÜFE

•  توثيق تكاليف الاستحواذ

•  توثيق نفقات البيع

•  تطبيق إعفاء 150,000 ليرة تركية لعام 2026 حيثما ينطبق

•  حساب تعريفة الضريبة التصاعدية

مستثمرو المحفظة

•  مراجعة عدد مبيعات العقارات السنوية

•  تقييم مخاطر النشاط التجاري

•  تحليل محفظة الإيجار معاً

•  مراجعة إعفاءات ضريبة المساكن الثمينة على مستوى المالك

مستثمرو الجنسية

•  تتبع قيد الجنسية لمدة ثلاث سنوات

•  تتبع فترة الضريبة لمدة خمس سنوات بشكل منفصل

•  حساب قيمة الخروج بعد الضريبة

•  مقارنة سيناريو البيع في العام 3 مقابل الاحتفاظ حتى العام 5

صيغة أفضل لضريبة الاستثمار العقاري

يحسب العديد من المستثمرين:

سعر الشراء ← الإيجار المتوقع ← سعر البيع المستقبلي

نموذج أكثر واقعية هو:

سعر الشراء
+ ضرائب ورسوم الاستحواذ
+ تكاليف الملكية
+ ضرائب الإيجار
+ ضرائب الخروج
= تكلفة الاستثمار الحقيقية

ثم:

التدفق النقدي من الإيجار
+ صافي عائدات البيع
− تكلفة الاستثمار الحقيقية
= عائد الاستثمار الحقيقي بعد الضريبة

هذا هو الرقم الذي يجب على مستثمر العقار مقارنته.

الخاتمة

الضرائب العقارية في تركيا ليست فاتورة سنوية واحدة.

قد يتفاعل مالك العقار الأجنبي مع عدة أنظمة ضريبية مختلفة طوال دورة حياة الاستثمار.

عند الاستحواذ، يمكن أن يكون هناك:

• رسوم سند الملكية

• ضريبة القيمة المضافة

• رسوم السجل العقاري

أثناء الملكية:

• ضريبة Emlak Vergisi السنوية

• ضريبة المساكن الثمينة للمحافظ السكنية عالية القيمة المؤهلة

أثناء التأجير:

• ضريبة دخل الإيجار التركية

وعند البيع:

• ضريبة أرباح رأس المال المحتملة

بالنسبة للأفراد الذين اشتروا عقاراً مقابل عوض، يؤكد إرشاد GİB الحالي لعام 2026 أن التصرف في غضون خمس سنوات من الاستحواذ يمكن أن يُنشئ Değer Artış Kazancı خاضعاً للضريبة.

للمكاسب المحققة في عام 2026، الإعفاء العام لأرباح رأس المال المطبق هو 150,000 ليرة تركية، ويمكن أن تكون مقارنة تكلفة الاستحواذ متاحة حيث تصل زيادة Yİ-ÜFE المطبقة إلى 10% على الأقل.

لكن لا يجب على المستثمرين تبسيط القاعدة إلى:

"احتفظ لمدة خمس سنوات وكل مبيعات العقارات معفاة دائماً من الضريبة."

حيث تصبح معاملات العقارات منتظمة ومتكررة ومنظمة تجارياً، يمكن لـ GİB معاملة الدخل كدخل تجاري بدلاً من أرباح رأس المال الشخصية العادية.

يجب على مستثمري الجنسية أن يكونوا حذرين بشكل خاص.

يتطلب إطار الجنسية العقارية أن يحمل العقار المؤهل قيد إعادة بيع لمدة ثلاث سنوات على الأقل، بينما يمكن أن يظل تحليل ضريبة بيع العقار الشخصي العادي ذا صلة لمدة خمس سنوات من الاستحواذ.

لذلك:

فترة الاحتفاظ بالجنسية لمدة ثلاث سنوات ≠ فترة ضريبة العقار لمدة خمس سنوات

يجب على أقوى مستثمر عقاري أجنبي فهم الضريبة قبل الشراء، وليس عندما يتلقى المحاسب المستندات بعد سنوات.

المبدأ المركزي لهذا الدليل هو:

الملكية الأجنبية لا تعفي من الالتزامات الضريبية التركية. تعتمد الضريبة على ما تفعله بالعقار: تشتريه، تمتلكه، تؤجره، أو تبيعه.

الإطار الكامل هو:

ضرائب الشراء + ضرائب الملكية + ضرائب التأجير + ضرائب الخروج = التعرض الحقيقي للضريبة العقارية

فهم دورة الحياة الكاملة هذه يسمح للمشترين الأجانب بمقارنة عقارات إسطنبول بناءً على أدائهم الاستثماري الحقيقي بعد الضريبة، بدلاً من الاعتماد فقط على سعر الشراء، أو عائد الإيجار المعلن، أو الارتفاع المتوقع.