2026 年外国人土耳其抵押贷款 | 房屋贷款指南

外国人在土耳其的抵押贷款是可能的，但获得融资与仅仅被法律允许购买土耳其房产有很大不同。

外国国民可以根据适用的外国所有权规则购买土耳其的合格房产，许多土耳其银行向外国客户提供住房融资产品。

然而：

法律上允许你购买房产并不意味着银行必须为其提供融资。

抵押贷款批准取决于两个独立的评估：

借款人

这位外国买家能否证明有足够的收入、信用度和还款能力？

房产

这套公寓作为抵押品是否被银行接受？

在 2026 年，还有一个重要的监管层面。

2026 年 1 月 29 日，土耳其银行监管局，Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)，为住房贷款引入了更新的最高贷款价值比限制。

允许的最高融资比例现在根据以下因素而变化：

• 评估的房产价值；以及

• 房产的能效等级。

例如，对于价值超过 2000 万里拉的房产，监管上限从评估价值的 20% 到 40% 不等，取决于能源等级。

这些是最高监管上限。

它们不是保证的抵押贷款报价。

银行可能批准：

• 较小的金额；

• 较短的期限；

• 额外抵押品；

• 担保人；

• 或者根本不提供抵押贷款。

因此，外国买家应在签署无条件购买合同或支付大额不可退还定金之前，获得融资的明确性。

本指南解释了抵押贷款资格、2026 年 LTV 限制、所需首付、收入检查、评估、文件、外币抵押贷款、费用、还款、公民身份影响以及外国买家应避免的最重要错误。

重要提示： 抵押贷款产品、利率、承销标准和银行政策可能会变化。本文解释了截至 2026 年 9 月审查的监管和实践框架，不应被视为任何特定银行的贷款报价。

外国人能在土耳其获得抵押贷款吗？

可以，某些外国国民可以从土耳其银行获得住房融资。

多家土耳其银行公开提供或描述可供外国客户使用的抵押贷款产品。

例如，Türkiye İş Bankası 表示，居住在土耳其的外国国民可以为其住宅或投资房产受益于其住房贷款产品。Kuveyt Türk 也发布了房产融资选项，符合条件的外国公民可能有资格获得融资。

但正确的答案是：

外国人可以在土耳其申请抵押贷款，但批准取决于具体银行。

银行可能会考虑：

• 国籍；

• 居住身份；

• 居住国；

• 年龄；

• 就业；

• 收入；

• 收入货币；

• 现有债务；

• 信用记录；

• 房产价值；

• 房产法律状态；

• 贷款货币；

• 请求的期限；

• 首付。

外国买家绝不应因为一家土耳其银行接受外国客户就假设所有银行都会适用相同的标准。

抵押贷款批准与房产资格不同

有三个独立的问题：

1. 你能合法购买这套房产吗？

这是土耳其土地登记处 / 外国所有权的问题。

2. 银行会贷款给你吗？

这是信用承销的问题。

3. 银行会接受这套特定房产作为抵押品吗？

这是房产风险的问题。

三个都必须成立。

外国买家可能被法律允许购买公寓，但仍未通过银行的信用评估。

同样，财务状况良好的借款人可能在原则上获得批准，但如果所选房产未通过银行评估或法律检查，抵押贷款仍可能失败。

土耳其抵押贷款如何运作？

基本结构是：

买家出资 / 首付

银行提供批准的抵押贷款融资

↓

房产被购买

↓

抵押贷款 — İpotek — 以银行名义登记在房产上

↓

借款人按约定时间表偿还贷款

↓

债务完全清偿后，抵押贷款被解除

TKGM 运营一个电子 e-İpotek 系统，将银行和土地登记处整合在一起，以电子方式设立和解除抵押贷款。

抵押贷款为贷款人提供了对房产的担保。

它不会使银行成为公寓的普通所有者。

买家仍然是注册所有者，但须遵守注册的抵押权利。

什么是 İpotek？

İpotek 是土耳其语中抵押贷款的意思。

它是对不动产的注册担保权利。

抵押贷款的存在是为了确保债务的偿还。

如果借款人按照合同偿还贷款，所有权仍归借款人，抵押贷款最终可以解除。

如果债务未偿还，债权人可以对抵押资产采取可用的法律执行补救措施。

对于外国买家：

抵押贷款 = 融资 + 注册担保

而不是：

抵押贷款 = 银行拥有公寓。

2026 年土耳其抵押贷款 LTV 限制

影响 2026 年住房融资的最重要变化之一是 2026 年 1 月 29 日的 BDDK 第 11364 号决定。

该决定根据以下因素确定最高住房信贷比率：

• 评估的住房价值；以及

• 能源性能证书等级。

当前监管表为：

这些比率适用于为抵押贷款目的接受的价值，而不仅仅是卖方要求的任何价格。

什么是 LTV？

LTV 是指贷款价值比。

公式是：

抵押贷款金额 ÷ 房产价值 × 100

例如：

房产评估：

20,000,000 里拉

批准贷款：

6,000,000 里拉

LTV：

30%

买家必须从其他资源中为余额加上交易费用提供资金。

示例：1500 万里拉公寓的抵押贷款

假设银行的评估确定伊斯坦布尔一套公寓价值：

15,000,000 里拉

如果其能源分类属于 BDDK “其他”类别，根据 2026 年表的监管上限为：

30%

该监管上限下的最高理论贷款：

4,500,000 里拉

其他费用前的所需购买资金：

10,500,000 里拉

但银行仍可能批准低于 450 万里拉的金额。

监管上限是上限——不是承诺。

示例：2500 万里拉伊斯坦布尔公寓的抵押贷款

考虑一处评估价值为：

25,000,000 里拉

当前最高比率为：

A–B 能源等级

40%

最高理论融资：

10,000,000 里拉

C 能源等级

30%

最高理论融资：

7,500,000 里拉

其他能源等级

20%

最高理论融资：

5,000,000 里拉

对于昂贵的伊斯坦布尔房产，能源等级之间的差异因此可能实质性影响理论融资限制。

能源等级现在对抵押贷款融资更重要

房产的 Enerji Kimlik Belgesi 或能源性能证书可以直接影响监管最高抵押贷款比率。

在 2026 年 BDDK 框架下，性能更高的 A–B 房产在同一估值区间内获得比低等级房产更高的允许 LTV 比率。

这产生了实际的融资影响。

两套评估价值相同的公寓可能因其能源等级而有不同的最高抵押贷款能力。

因此，计划使用融资的外国买家应在将可用贷款金额视为确定之前，询问能源性能证书。

如果你已经拥有另一套住房怎么办？

另一项重要的 BDDK 规则在 2026 年仍然适用。

根据第 10656 号决定，如果借款人、其配偶或 18 岁以下子女拥有至少一处住房房产，则否则适用的最高住房贷款金额减少 75%。

2026 年 1 月的决定指出，先前决定下建立的条件继续适用，使用更新的 2026 年比率。

实际而言：

如果正常最高金额为：

8,000,000 里拉

减少 75% 意味着相关上限变为：

2,000,000 里拉

须遵守详细规则和适用例外。

现有住房规则有例外吗？

有，BDDK 框架包含特定限定条件。

除其他要点外，先前的决定排除了某些低份额所有权情况和某些位于村庄或从村庄转为社区状态的地点的住房。

2024 年 BDDK 澄清还规定，如果一个人的唯一住房在根据第 6306 号法律被归类为风险结构后被拆除或受到拆除决定，则给予特殊待遇。

由于所有权情况可能很复杂，拥有现有房产的申请人应要求银行计算实际适用的限额，而不是自行应用一般百分比。

银行使用购买价格还是评估价值？

抵押贷款融资与房产接受的估值相关联。

银行订购或要求专家评估 — ekspertiz 以确定贷款目的的房产价值。

例如，Ziraat Bank 表示其住房贷款金额是使用授权评估公司准备的评估中的价值以及 BDDK 建立的最高比率确定的。

这可能会产生资金缺口。

示例：购买价格高于银行评估

假设：

卖方价格：

20,000,000 里拉

银行评估：

17,000,000 里拉

银行的融资计算基于接受的评估框架——而不是自动基于 2000 万里拉的要价。

如果适用的 LTV 为 30%：

基于评估的抵押贷款上限：

5,100,000 里拉

而不是：

6,000,000 里拉

买家必须为差额提供资金。

这就是为什么外国买家应避免假设以下情况而承诺购买：

“银行将融资我与卖方商定的任何价格的 30%。”

银行独立评估资产。

银行评估可能低于市场价格吗？

可能。

卖方的要价和银行的抵押品估值可能不同。

原因可能包括：

• 激进的卖方定价；

• 可比销售证据；

• 法律房产特征；

• 房产状况；

• 位置；

• 建筑年龄；

• 产权状态；

• 市场流动性；

• 估值方法。

较低的评估不一定意味着交易无效。

但它可能实质性增加买家所需的现金出资。

抵押贷款预批准与最终批准

外国买家应区分：

借款人初步批准

与

最终抵押贷款批准。

在初步阶段，银行可能审查：

• 护照；

• 居留；

• 收入；

• 就业；

• 银行对账单；

• 债务；

• 请求的贷款。

银行可能表示借款人似乎符合条件。

但最终批准仍可能取决于：

• 选择的房产；

• 评估；

• 产权；

• 可抵押性；

• 法律文件；

• 保险；

• 最终承销。

因此：

预批准并不意味着钱款有保证。

外国买家需要什么收入？

对于每位抵押贷款申请人，没有单一的全国性工资要求。

每家银行应用自己的承销标准。

银行通常希望有证据表明借款人在考虑其他财务义务后能够偿还每月分期付款。

相关收入可能包括：

• 工资；

• 营业收入；

• 专业收入；

• 养老金收入；

• 租金收入；

• 其他有文件证明的经常性收入。

关键词是：

有文件证明的。

买家说：

“我每月大约赚 10,000 欧元。”

与提供该收入的可接受证据不同。

典型收入文件

根据就业状况和银行政策，文件可能包括：

雇员

• 工资单；

• 就业证明；

• 雇佣合同；

• 银行对账单；

• 税务文件。

企业主

• 公司文件；

• 财务报表；

• 纳税申报表；

• 银行对账单；

• 所有权/股权证明。

自雇专业人士

• 专业注册；

• 税务文件；

• 收入记录；

• 银行历史。

退休申请人

• 养老金文件；

• 银行对账单。

在国外签发的文件可能需要：

• 翻译；

• 公证；

• 海牙认证或合法化；

• 额外验证，

取决于银行和文件。

外国买家的基本抵押贷款文件

要求因贷款人而异，但通常要求的文件可能包括：

• 护照；

• 申请表；

• 收入证明；

• 地址证明；

• 需要时的居留文件；

• 银行对账单；

• 税务识别信息；

• 产权信息；

• 卖方的 Tapu 副本；

• 与房产相关的文件；

• 评估；

• 承销期间要求的额外文件。

例如，İşbank 发布的贷款申请信息将护照、收入证明和有效居留许可列为外国个人贷款申请人的基本文件，并要求抵押贷款申请提供产权和土地登记处限制信息。

Ziraat 的住房贷款文件同样包括身份证明/护照、收入证据和待购买房产的产权契据。

获得抵押贷款需要土耳其居留许可吗？

不是作为同样适用于每家银行和每位外国买家的普遍规则。

抵押贷款资格取决于具体银行。

一些产品专注于居住在土耳其的外国国民。

例如，İşbank 公开将其外国人住房贷款产品描述为可供居住在土耳其的外国国民使用。

其他银行产品是围绕居住在海外或在海外获得收入的人设计的。

例如，Kuveyt Türk 发布了一种融资产品，符合条件的外国公民可根据其条件申请。

因此：

不要假设居留总是必需的，也不要假设非居民总是被接受。

询问具体的银行。

非居民外国人能在土耳其获得抵押贷款吗？

可能，取决于贷款人政策和国籍。

非居民申请可能需要更多文件，因为贷款人必须评估：

• 外国收入；

• 海外就业；

• 信用记录；

• 银行活动；

• 货币风险；

• 可执行性/文件；

• 身份和合规要求。

银行还可能应用比监管上限更保守的内部 LTV 限制。

对于非居民买家，在签署无条件房产合同之前获得融资批准尤为重要。

国籍重要吗？

可能重要。

银行可能有：

• 合格国家名单；

• 合规限制；

• 制裁要求；

• 不同的文件标准；

• 不同的风险政策。

例如，Kuveyt Türk 表示，来自其适用互惠名单上合格国家的外国公民可以受益于其外籍人士房产融资产品。

这是银行产品规则，不应与土耳其对外国所有权的通用土地登记处规则混淆。

银行资格和房产购买资格是分开的问题。

外国人能获得土耳其里拉抵押贷款吗？

可以，须经贷款人批准和产品条件。

土耳其里拉住房融资是许多土耳其抵押贷款产品的标准参考结构。

然而，赚取欧元、美元或其他货币的外国买家应该超越名义利率思考。

如果：

收入 = 欧元

且

抵押贷款债务 = 土耳其里拉

那么汇率变动可能改变以借款人收入衡量的分期付款的有效负担。

货币匹配很重要。

外国人能获得美元或欧元抵押贷款吗？

某些土耳其银行表示，外国国民可能根据适用条件有资格获得外币或外币指数化抵押贷款融资。

Garanti BBVA 表示，虽然土耳其国民根据适用框架被限制外币抵押贷款借款，但外国国民和居住在国外的人如果被认为符合条件，可以使用以美元、欧元或英镑等货币指数化的抵押贷款融资。

Kuveyt Türk 同样表示，符合条件的外国公民可以根据其相关产品申请土耳其里拉或外币融资。

这并不意味着每位外国买家都能自动选择任何货币。

资格取决于银行和借款人。

土耳其里拉抵押贷款 vs 外币抵押贷款

最安全的结构不自动是标题月利率最低的贷款。

借款人必须考虑用于偿还债务的未来收入的货币。

2026 年土耳其抵押贷款利率

没有单一的“土耳其抵押贷款利率”。

向外国买家提供的利率可能根据以下因素而变化：

• 银行；

• 土耳其里拉或外币；

• 期限；

• 贷款金额；

• 申请人；

• 收入状况；

• 保险套餐；

• 房产；

• 银行关系；

• 市场条件。

利率可能频繁变化。

因此，外国买家应比较：

• 名义利率或利润率

• 每月分期付款

• 年成本率

• 总还款额

• 费用

• 保险

• 提前还款条件

• 货币风险

而不仅仅是比较一个广告利率。

月利率 vs 总借款成本

土耳其住房贷款营销经常使用月利率或利润率。

不熟悉土耳其银行业务的外国买家可能仅通过查看以下内容而低估总成本：

“月利率：X%”

相反，要求提供书面付款计划，显示：

• 本金；

• 利息/利润；

• 分期付款；

• 适用时的税费；

• 费用；

• 总还款额。

土耳其的住房融资协议条例要求消费者抵押贷款合同前信息包括关键信息，如利息类型、总贷款、费用、年成本率和付款结构。

固定利率 vs 浮动利率抵押贷款

土耳其消费者抵押贷款合同可以按以下方式构建：

• 固定利率；

• 浮动利率；

• 或两者结合的结构，

须遵守适用法规和产品可用性。

固定利率

合同利率根据约定的结构固定。

主要优势：

付款可预测性。

浮动利率

利率可能根据合同中指定的参考框架变化。

主要风险：

未来分期付款的不确定性。

外国买家应确切了解银行提供的是哪种结构。

抵押贷款可以持续多长时间？

抵押贷款期限取决于银行和产品。

没有实际理由假设每个贷款人都提供相同的最高期限。

例如，Ziraat 目前宣传期限长达 120 个月的住房贷款，而一些 Garanti BBVA 抵押贷款产品发布的期限达到 240 个月。

外国申请人可能因以下原因获得较短的最高期限：

• 年龄；

• 收入；

• 居留；

• 货币；

• 产品政策；

• 承销。

较长的期限会降低每月分期付款，但可能显著增加总借款成本。

外国买家需要多少首付？

没有单一的通用首付百分比。

所需资金取决于：

• BDDK LTV 上限；

• 房产评估；

• 能源等级；

• 现有住房规则；

• 银行的内部贷款政策。

对于高价值的伊斯坦布尔公寓，买家可能需要大量现金出资。

示例：3000 万里拉房产

假设：

评估：

30,000,000 里拉

在 2026 年 BDDK 框架下：

能源 A–B

最高监管 LTV：

40%

理论最高融资：

12,000,000 里拉

交易费用前的最低资金：

18,000,000 里拉

能源 C

30%

理论贷款：

9,000,000 里拉

资金：

21,000,000 里拉

其他

20%

理论贷款：

6,000,000 里拉

资金：

24,000,000 里拉

而银行可能批准更少。

为什么“30% 首付”可能具有误导性

买家可能听到：

“土耳其银行融资 70%，所以你只需要 30%。”

这在 2026 年不是一个安全的通用规则。

BDDK 最高限额可以从：

20% 融资

到

90% 融资

不等，

取决于房产价值和能源分类，然后才考虑其他住房限制和银行承销。

对于许多价格较高的伊斯坦布尔公寓，可用 LTV 可能远低于外国买家的预期。

银行能融资房产的 100% 吗？

2026 年 BDDK 住房 LTV 表未为所列标准住房类别提供 100% 的监管上限。

此外，银行可能批准低于上限的金额。

外国买家应计划出资并单独为交易费用提供资金。

抵押贷款申请流程分步指南

典型流程可能如下：

第 1 步 — 确定预算

确定：

• 可用首付；

• 首选货币；

• 最高分期付款；

• 购买成本储备。

第 2 步 — 银行初步评估

提供基本信息：

• 身份证明；

• 收入；

• 居留；

• 债务信息。

要求指示性借款范围。

第 3 步 — 找到可抵押房产

不要仅仅因为价格符合你的预算就选择房产。

确认它可能作为抵押品被接受。

第 4 步 — 提交完整申请

银行审查：

• 借款人；

• 文件；

• 收入；

• 房产。

第 5 步 — 房产评估

银行获得评估。

结果影响融资上限。

第 6 步 — 法律 / 产权审查

抵押贷款融资需要能够支持相关担保结构的房产。

产权和限制问题可能需要在放款前解决。

第 7 步 — 最终信贷决定

银行确认：

• 批准金额；

• 利息/利润率；

• 期限；

• 分期付款；

• 费用；

• 条件。

第 8 步 — 抵押贷款和销售协调

房产购买、贷款放款和抵押登记必须与土地登记处交易协调。

第 9 步 — 产权转让

买家成为注册所有者，贷款人的抵押贷款根据交易结构登记。

第 10 步 — 还款

借款人根据抵押贷款时间表支付分期付款。

在支付大额定金前申请融资

这是最重要的实践规则之一。

不要：

支付大额不可退还的定金

然后问：

“我能获得抵押贷款吗？”

更好的顺序是：

先检查融资资格

↓

在适当时以融资条件谈判预订

↓

完成银行承销

↓

进入有约束力的购买承诺

在购买合同中包含抵押贷款条件

如果完成购买取决于抵押贷款融资，购买或预订文件应解决这个问题。

问题包括：

• 协议是否以融资批准为条件？

• 要求的最低贷款金额是多少？

• 到什么日期？

• 如果银行拒绝申请会怎样？

• 定金是否退还？

• 如果银行批准的金额低于请求的金额会怎样？

• 如果评估太低会怎样？

没有融资条件，贷款拒绝不一定使每项合同义务消失。

哪些类型的房产可以抵押？

银行政策不同。

对于标准住宅融资，银行通常偏好具有可接受产权和建筑状态的法律上可识别的住宅房产。

潜在问题可能出现在：

• 法律上有问题的房产；

• 所有权不明确；

• 重大产权负担；

• 缺少文件；

• 核准项目之外的未完工建筑；

• 无证改建；

• 非住宅产权分类；

• 难以出售的抵押品。

银行不仅关心今天的价值，还关心房产作为抵押品的可执行性和可转售性。

你能抵押有 Kat İrtifakı 的房产吗？

可能。

有 kat irtifakı 的房产并非自动不可融资。

银行将审查以下因素：

• 建设完成情况；

• 建筑许可证；

• 入住文件；

• 项目状态；

• 抵押品可接受性。

例如，Garanti 发布的抵押贷款文件引用了 kat mülkiyeti 或 kat irtifakı 文件以及相关的建筑使用或施工文件。

具体银行必须批准该资产。

楼花房产呢？

融资未完工房产可能更具限制性。

一些银行融资与其有正式安排的项目的单元。

Garanti BBVA 表示，可以为其与银行有协议的项目中的施工阶段单元提供融资。

Kuveyt Türk 同样发布，融资可用于约定项目内的未完工建筑。

不要假设每个伊斯坦布尔楼花项目都能被每家银行融资。

抵押贷款和法律尽职调查

银行评估和银行抵押贷款批准不能取代独立的法律尽职调查。

银行的目标主要是：

这位借款人能还款吗，这个抵押品对我们可接受吗？

买家的目标更广泛：

这套房产在法律上和商业上对我购买是正确的吗？

独立法律审查仍可以检查：

• 所有权；

• takyidat；

• 合同；

• 卖方授权；

• İskan；

• 产权状态；

• 外国买家限制。

抵押贷款并不意味着银行担保房产

应避免这种误解。

银行愿意为房产融资并不保证：

• 未来价格增长；

• 租金收益；

• 抗震安全性；

• 建筑质量；

• 公民身份资格；

• 商业适用性。

抵押贷款批准不是投资建议。

在土耳其获得抵押贷款的费用

抵押贷款涉及利息以外的费用。

可能的费用包括：

• 贷款分配费；

• 评估费；

• 与抵押贷款相关的第三方费用；

• 保险；

• 翻译/文件费用；

• 外国文件合法化；

• 银行转账费用；

• 其他交易特定费用。

贷款分配费

在管辖向金融消费者收取费用的当前 TCMB 框架下，贷款分配费不得超过贷款本金的 0.5%。

该法规规定，贷款人不得简单地在允许类别之外以不同名称创建额外的处理费。

示例：

抵押贷款金额：

5,000,000 里拉

最高 0.5% 分配费：

25,000 里拉

须遵守适用的金融消费者框架。

评估费

银行通常要求评估。

在 TCMB 费用框架下，向金融消费者收取的抵押贷款/评估相关费用与允许的第三方费用挂钩，而不是银行随意创建的费用。

在申请前询问当前费用。

抵押登记费用

抵押设立可能涉及第三方 / 登记相关费用。

TKGM 的指南指出抵押交易的特定费用和税收待遇，包括适用于担保银行和合格金融机构提供的贷款的抵押贷款的豁免。

不要混淆：

房产购买产权契据费用

与：

抵押登记费用。

它们是不同的交易项目。

保险

抵押贷款交易可能涉及多个保险问题。

这些可能包括：

• DASK 强制地震保险；

• 财产保险；

• 人寿保险；

• 其他信贷相关覆盖。

根据土耳其的住房融资协议条例，消费者不能在没有所需明确请求/同意结构的情况下被简单地强迫购买可选的信贷相关保险，如果从其他地方获得合适的保险，适用规则要求贷款人接受合规的外部覆盖。强制地震保险规则仍然分开。

外国买家应比较：

带保险的抵押贷款报价

与

不带可选保险的抵押贷款报价

在适用的情况下。

什么是 DASK？

DASK 是土耳其对受保房产的强制地震保险框架。

抵押贷款贷款人通常在法律适用时要求相关的 DASK 保单，因为房产作为抵押品。

DASK 不应与综合房屋保险混淆。

它们覆盖不同的风险。

你能提前偿还土耳其抵押贷款吗？

可以。

土耳其的住房融资规则允许消费者提前偿还全部或部分未偿债务。

贷款人必须根据适用规则进行相应的利息调整。

然而，提前还款补偿可能适用于某些固定利率抵押贷款。

提前还款罚款

对于固定利率住房融资，如果合同规定，提前还款补偿上限为：

剩余期限 36 个月或更短

最高：

预付本金金额的 1%

剩余期限超过 36 个月

最高：

2%

对于浮动利率住房融资，不能收取本框架中描述的法定提前还款补偿。

这对于预期以下情况的外国投资者可能非常重要：

• 提前出售；

• 再融资；

• 从海外资金偿还；

• 在另一资产出售后减少债务。

在签署前询问提前还款

不要等到第三年才发现该条款。

在借款前，问：

• 我可以部分提前还款吗？

• 我可以全额偿还抵押贷款吗？

• 适用什么补偿？

• 利率是固定还是浮动？

• 保险费会调整吗？

• 银行之后会多快解除抵押贷款？

退出策略是抵押贷款策略的一部分。

还款后如何解除抵押贷款？

支付最后一期并不意味着外国买家之后应忽视土地登记处。

TKGM 表示，债务清偿后，借款人向相关银行申请；一旦银行以电子方式将抵押贷款解除文件发送给土地登记处，抵押贷款就可以解除。

TKGM 的 e-İpotek 系统还支持贷款人和土地登记处之间的电子抵押设立和解除流程。

核实抵押贷款确实已从登记处删除。

你能在抵押贷款还清前出售房产吗？

可能可以，但贷款人的担保地位必须作为销售的一部分得到解决。

常见结构可能涉及：

• 在出售前还清未偿抵押贷款；

• 协调从销售收益中还款；

• 在交割的同时解除抵押贷款；

• 贷款人批准的其他结构。

在没有确定银行抵押贷款将如何解除的情况下，不要同意出售抵押房产。

抵押贷款和通过房产投资获得土耳其公民身份

寻求通过房产投资获得土耳其公民身份的外国买家在使用抵押贷款融资之前需要额外规划。

一个常见的误解是：

“只要 Tapu 价格是 40 万美元，我借多少钱都无所谓。”

这可能是错误的。

TKGM 的公民身份指南特别涉及融资房产购买。

根据当前指南，如果房产使用外币贷款购买，贷款金额从购买价格中扣除，以确定是否满足所需的公民身份投资金额。

剩余合格金额必须独立满足法定门槛。

公民身份抵押贷款示例

假设：

房产销售价格：500,000 美元

外币抵押贷款：150,000 美元

根据引用的 TKGM 规则的相关净额：

350,000 美元

这将低于当前 40 万美元的房产投资门槛。

因此，使用房产获得公民身份的买家应在检查以下内容后才构建融资：

• 贷款货币；

• 合格投资金额；

• DAB；

• 评估；

• TTB；

• 卖方/房产资格；

• 付款文件；

• 公民身份承诺。

抵押贷款融资应在资金流动之前与公民身份交易协调。

抵押房产能用于公民身份吗？

抵押或查封不会自动使每处房产都无法用于公民身份途径。

然而，TKGM 对受负担房产和融资购买应用特定规则，包括如何计算合格价值以及如何处理特定抵押贷款结构。

公民身份买家不应依赖通用的抵押贷款批准。

房产和贷款结构必须根据当前公民身份规则专门检查。

抵押贷款 vs DAB

抵押贷款不会消除外国买家的其他房产付款合规要求。

购买土耳其房产的外国自然人须遵守适用的 Döviz Alım Belgesi (DAB) 流程。

因此，交易应协调：

买家的资金

抵押贷款收益

银行付款文件

DAB

官方 Tapu 交易

时间安排和文件结构应在交割前与银行规划。

抵押贷款 vs 房产评估报告

外国买家可能遇到不止一个与评估相关的过程。

不要假设每份报告都服务于完全相同的目