2026 İstanbul'da Mülk Satın Almanın Gizli Maliyetleri | Kapsamlı Maliyet Rehberi

Giriş

Yabancı alıcıların İstanbul'da bir daire satın alırken yaptığı en yaygın bütçeleme hatalarından biri, ilan edilen mülk fiyatının yatırımı tamamlamak için gereken toplam para miktarını temsil ettiğini varsaymaktır.

Öyle değil.

Bir daire 250.000 dolara ilan edilmişse, alıcının mutlaka tam olarak 250.000 dolarlık bir bütçe planlaması gerekmez.

Gerçek bir mülk edinimi, tapu devrinden önce, sırasında ve sonrasında ek masraflar içerebilir.

Bunlar şunları içerebilir:

• Tapu devir ücretleri

• Tapu Sicil hizmet ücretleri

• Zorunlu mülk değerlemesi

• Döviz çevirimi ve bankacılık giderleri

• Hukuki hizmetler

• Tercüme

• Noter masrafları

• Gayrimenkul acentesi komisyonları

• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

• Varsa KDV

• Mobilya

• Kamu hizmeti kurulumu

• Yenileme

• Aylık aidatlar

• Yıllık emlak vergisi

• Mülk yönetimi

• Kira ile ilgili masraflar

Bazı maliyetler zorunludur.

Diğerleri aşağıdakilere bağlıdır:

• Mülkün yeni mi yoksa ikinci el mi olduğu

• Tamamlanmış mı yoksa proje bazlı mı olduğu

• Bir emlak acentesinin dahil olup olmadığı

• Alıcının avukat kullanıp kullanmadığı

• Alıcının Türkçe konuşup konuşmadığı

• Vekaletname gerekip gerekmediği

• KDV'nin uygulanıp uygulanmadığı

• Dairenin kiralanıp kiralanmayacağı

• Türk vatandaşlığının yatırım stratejisinin bir parçası olup olmadığı

Bu nedenle, yabancı alıcılar mülk bütçelemesini daha geniş bir formül kullanarak düşünmelidir:

Mülk Fiyatı + Edinim Maliyetleri + Kurulum Maliyetleri + Sahiplik Maliyetleri = Gerçek Mülk Maliyeti

Bu rehber, 2026 yılında İstanbul'da gayrimenkul satın almanın gizli maliyetlerini, alıcıların satın alma öncesinde ve sırasında karşılaşabileceği masraflarla başlayarak açıklamaktadır.

2. Bölüm, KDV, DASK, kamu hizmetleri, mobilya, yenileme, aidat, yıllık emlak vergisi ve kiralık mülk giderleri dahil olmak üzere satın alma sonrası maliyetleri inceleyecektir.

Mülk Fiyatı Toplam Yatırımınız Değildir

Satın alma fiyatı, bir daire edinmek için gereken sermayenin yalnızca bir bileşenidir.

Toplam yatırım bütçesi şu olan bir alıcıyı düşünün:

300.000 dolar

Tam olarak 300.000 dolara fiyatlandırılmış daireleri aramak riskli olabilir.

Bunu yapmak, aşağıdakiler için hiçbir mali alan bırakmaz:

• İşlem masrafları

• Profesyonel hizmetler

• Mobilya

• Sigorta

• Kamu hizmeti kurulumu

• Beklenmeyen onarımlar

• Döviz çevirimi

• İlk sahiplik maliyetleri

Daha iyi bir yaklaşım, önce mevcut toplam sermayeyi belirlemek ve ardından uygun maksimum satın alma fiyatını hesaplamaktır.

Basitleştirilmiş bir çerçeve:

Maksimum Mülk Fiyatı = Mevcut Toplam Sermaye − Edinim Maliyetleri − Kurulum Bütçesi − Mali Rezerv

Bu yaklaşım özellikle yatırımcılar için önemlidir çünkü her ek edinim maliyeti, mülkün gerçek yatırım getirisini etkiler.

Bir daire 200.000 dolara mal oluyorsa ancak kira geliri üretebilmesi için başka bir 20.000 dolar gerektiriyorsa, yatırımcı fiilen şunu taahhüt etmiştir:

220.000 dolar

Bu nedenle kira getirisi nihayetinde yalnızca başlık mülk fiyatına değil, yatırılan toplam sermayeye karşı değerlendirilmelidir.

Yabancı Alıcılar Hangi Maliyetleri Beklemeli?

Bireysel ücretleri incelemeden önce, mülk maliyetlerini dört kategoriye ayırmak yardımcı olur.

Edinim Maliyetleri

Bunlar doğrudan satın almayı tamamlamaktan kaynaklanır.

Bunlar şunları içerebilir:

• Tapu harcı

• Tapu Sicil hizmet ücretleri

• Mülk değerlemesi

• Gayrimenkul acentesi komisyonu

• Hukuki hizmetler

• Tercüme

• Noter masrafları

Finansal ve Bankacılık Maliyetleri

Uluslararası alıcılar ayrıca fonların taşınması ve dönüştürülmesiyle ilgili masraflara da katlanabilir.

Bunlar şunları içerebilir:

• Uluslararası banka havalesi ücretleri

• Döviz kuru farkları

• Muhabir banka ücretleri

• Bankacılık hizmet ücretleri

Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancı gerçek kişiler için Tapu Müdürlüğü, edinim sürecinin bir parçası olarak şu anda bir Döviz Alım Belgesi gerektirmektedir. TKGM, dövizin bir banka aracılığıyla Merkez Bankası çerçevesine satıldığını ve banka tarafından verilen belgenin tapu işlemi için sunulduğunu açıklamaktadır.

Bu, bankacılık ve döviz planlamasını satın alma sürecinin önemli bir parçası haline getirir, sonradan akla gelen bir şey olarak değil.

Mülk Kurulum Maliyetleri

Edinimden sonra, daire şunları gerektirebilir:

• Mobilya

• Cihazlar

• İnternet

• Kamu hizmetleri

• Yenileme

• İç mekan iyileştirmeleri

• Sigorta

Bu giderler, hazır mobilyalı ikinci el bir daire ile boş yeni bina birimi arasında önemli ölçüde değişir.

Devam Eden Sahiplik Maliyetleri

Uzun vadeli sahiplik şunları içerebilir:

• Aidat

• Emlak vergisi

• Sigorta

• Onarımlar

• Mülk yönetimi

• Kira giderleri

Bu maliyetler 2. Bölüm'de ayrıntılı olarak incelenecektir.

Türkiye'de Tapu Devir Harcı

En önemli edinim giderlerinden biri Tapu Harcı'dır.

Mevcut Tapu Sicil rehberliğine göre, standart bir satış, her bir taraf için ayrı ayrı binde 20, yani %2 olarak hesaplanan bir tapu harcına tabidir. İşlem için kullanılan beyan edilen satış değeri, uygulanabilir emlak vergisi değerinin altında olamaz.

Yasal terimlerle, bu şu anlama gelir:

• Alıcı: %2

• Satıcı: %2

• Birleşik yasal ücret: %4

Örnek

Bir dairenin uygulanabilir beyan edilen değer üzerinden devredildiğini varsayalım:

5.000.000 TL

Temel tapu harcı hesaplaması şöyle olur:

Alıcı

5.000.000 × %2 = 100.000 TL

Satıcı

5.000.000 × %2 = 100.000 TL

Toplam:

200.000 TL

Bu örnek yalnızca yasal hesaplamayı göstermektedir.

Kesin miktar, devir sırasındaki yasal olarak uygulanabilir işlem değerine bağlıdır.

Tapu Harcını Fiilen Kim Öder?

Yasal hesaplama, her bir tarafa ayrı bir %2 ücret atar.

Ancak alıcılar, satıcıyla yapılan ticari anlaşmanın işlem masraflarının fiilen nasıl ele alınacağını açıkça belirttiğinden emin olmalıdır.

Tapu devir randevusuna, tarafların ücretler konusunda farklı beklentilere sahip olduğunu keşfetmek için beklemeyin.

Depozito ödemeden önce sorun:

• Yasal olarak alıcıya hangi ücretler atanır?

• Yasal olarak satıcıya hangi ücretler atanır?

• Taraflardan herhangi biri ek maliyetleri üstlenmeyi kabul etti mi?

• Bu anlaşma işlem belgelerine yazıldı mı?

Yapay Olarak Düşük Beyan Edilen Bir Değer Kullanarak Asla Bütçe Yapmayın

Yabancı alıcılar, yasal olarak gerekli işlem esasını doğru bir şekilde yansıtmayan bir değer beyan etmeye dayalı stratejilerden kaçınmalıdır.

Tapu harcı, mülkün emlak vergisi değerine dayalı yasal asgariye tabi olarak beyan edilen devir değeri kullanılarak hesaplanır.

Yabancı alıcılar için başka bir önemli faktör daha vardır: TKGM, Döviz Alım Belgesi aracılığıyla oluşturulan Türk lirası tutarının, tapu harcı esasıyla ilgili değer olarak resmi tapuda yansıtıldığını belirtir.

Bu nedenle işlem değerleri ve ödeme belgeleri en başından itibaren doğru planlanmalıdır.

Tapu Sicil Döner Sermaye ve Hizmet Ücretleri

Tapu harcı, Tapu Sicil sistemine ödenecek tek tutar olmayabilir.

TKGM ayrıca resmi tarifesine göre Döner Sermaye ücreti de tahsil eder. Kurum, 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olmak üzere yeni bir 2026 tarifesi yayınladı.

Bu ücret, yüzde bazlı Tapu Harcı'ndan ayrı olarak ele alınmalıdır.

Kesin tutar, işlemin niteliğine, yapısına ve uygulanabilir tarifeye bağlı olabilir.

Bu nedenle yabancı alıcılar, yalnızca aşağıdakilere dayalı bir bütçe oluşturmaktan kaçınmalıdır:

Mülk Fiyatı + %2 Tapu

Daha eksiksiz bir tapu devir bütçesi şunları içermelidir:

Tapu Harcı + Uygulanabilir TKGM Hizmet Ücretleri

Tarife güncellenebileceğinden, güncel tutar devir tarihine yakın bir zamanda teyit edilmelidir.

Yabancı Alıcılar İçin Zorunlu Mülk Değerlemesi

Mülk değerleme raporu, yabancı alıcılar için bir diğer önemli maliyettir.

TKGM'nin mevcut mülk satış rehberliği, satın alma işleminde yabancı bir taraf yer aldığında gerekli belgeler arasında gayrimenkul değerleme raporunu listeler ve rapor, uygun şekilde yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşu aracılığıyla hazırlanmalıdır.

TKGM'nin özel değerleme çerçevesi ayrıca, alıcının yabancı gerçek kişi olduğu işlemler için değerleme raporu sürecini de onaylamaktadır. Talepler TADEBİS/Web Tapu sistemi üzerinden yapılır ve başvuru sahibine uygulanabilir hizmet ücreti ve ödeme süreci hakkında bilgi verilir.

Değerleme Neden Önemlidir?

Değerleme, mülkün bağımsız bir profesyonel değerlendirmesini sağlar.

İşleme bağlı olarak, rapor aşağıdakilerle ilgili olabilir:

• Tapu Sicil prosedürleri

• Piyasa değeri değerlendirmesi

• Vatandaşlıkla ilgili değer doğrulaması

• İşlem belgeleri

Alıcı, değerleme raporunu satıcının talep fiyatıyla karıştırmamalıdır.

Örneğin:

• Satıcı Talep Fiyatı: 300.000 dolar

• Geliştirici Fiyat Listesi: 300.000 dolar

• Bağımsız Ekspertiz Değeri: potansiyel olarak farklı

Bu rakamlar farklı amaçlara hizmet eder.

Bir geliştirici veya mal sahibi ticari olarak seçilen herhangi bir fiyatı isteyebilir.

Bağımsız bir değerleme, mülkün değerini ilgili profesyonel metodoloji altında değerlendirmeyi amaçlar.

Değerleme Ücretini Kim Belirler?

Alıcı, her mülk için sabit bir dolar tutarı geçerli olduğunu varsaymamalıdır.

Resmi sistemde, değerleme talebi elektronik olarak işlenir ve TKGM uygulanabilir ücret ve ödeme bilgilerini ilgili başvuru sahibine iletir.

Bu nedenle, bütçeleme amaçları için değerlemeyi şu şekilde ele alın:

gerekli bir değişken işlem gideri

eski bir blogdan veya mülk ilanından alınan güncel olmayan sabit bir miktarı kullanmak yerine.

Avukat Ücretleri

Bağımsız bir avukat kullanmak ek bir maliyettir, ancak birçok yabancı alıcı için işlemdeki en önemli profesyonel masraflardan biri olabilir.

Bir gayrimenkul avukatı aşağıdaki gibi konularda yardımcı olabilir:

• Tapu incelemesi

• Mülkiyet doğrulaması

• İpotek kontrolleri

• Haciz kontrolleri

• Yasal kısıtlamalar

• Sözleşme incelemesi

• Geliştirici anlaşmaları

• Proje bazlı satın alma belgeleri

• Vekaletname

• Vatandaşlıkla ilgili işlem incelemesi

Tapu Sicili, devri tamamlamak için uygun belgeleri gerektirir, ancak bir avukat farklı bir amaca hizmet eder: işlem tamamlanmadan önce alıcının yasal çıkarlarını korumak.

Avukat Ücretleri Sabit midir?

Her işlem için evrensel bir mülk satın alma yasal ücreti varsayılmamalıdır.

Maliyet aşağıdakilere bağlı olabilir:

• Mülk değeri

• İşlem karmaşıklığı

• Yeni bina vs ikinci el

• Proje bazlı vs tamamlanmış mülk

• Vatandaşlık çalışmaları

• Sözleşme pazarlığı

• Durum tespiti kapsamı

Yabancı alıcılar, aşağıdakilerin yazılı bir tanımını talep etmelidir:

• Dahil edilen hizmetler

• Profesyonel ücret

• Ek maliyetler

• Tercüme veya noter masraflarının ayrı olup olmadığı

Geliştirici Avukatı vs Bağımsız Avukat

Bir geliştiricinin proje belgelerini hazırlayan avukatları olabilir.

Bu, onları alıcının bağımsız avukatı yapmaz.

Onların profesyonel rolü öncelikle satıcıyı veya geliştiriciyi temsil etmek olabilir.

Bağımsız yasal tavsiye isteyen yabancı alıcılar, sorumluluğu özellikle işlemi alıcının perspektifinden incelemek olan bir profesyonel kullanmalıdır.

Yeminli Tercüman Maliyetleri

Dil, başka bir işlem gideri yaratabilir.

TKGM, bir tarafın Türkçe konuşmadığı durumlarda gereklilikler arasında yeminli tercümanı belirler.

Bu, resmi Tapu Sicil prosedürleri sırasında geçerli hale gelebilir.

Tercüme Neden Önemlidir

Gayrimenkul işlemleri, aşağıdakiler gibi yasal olarak önemli bilgileri içerir:

• Alıcı kimliği

• Satıcı kimliği

• Mülk tanımı

• Satış tutarı

• Mülkiyet hakları

• Kısıtlamalar

• Beyanlar

Bir alıcı, ne imzaladığını tam olarak anlamalıdır.

Bu nedenle tercüme, yalnızca bir kolaylık olarak değil, yasal işlem doğruluğunun bir parçası olarak ele alınmalıdır.

Tercüme Maliyetleri Tapu Randevusunun Ötesine Uzayabilir

İşleme bağlı olarak, alıcılar ayrıca aşağıdakilerin tercümesini de gerektirebilir:

• Vekaletname

• Sözleşmeler

• Pasaport belgeleri

• Vatandaşlık belgeleri

• Noter belgeleri

Nihai maliyet, gereken belge ve hizmetlerin sayısına ve niteliğine bağlıdır.

Noter ve Vekaletname Maliyetleri

Yabancı alıcıların bir gayrimenkul satın alımının her aşamasında fiziksel olarak bulunması her zaman gerekli değildir.

Uygun şekilde hazırlanmış bir vekaletname, yetkili bir temsilcinin alıcı adına belirli prosedürleri tamamlamasına izin verebilir.

TKGM'nin standart satış belgeleri, bir tarafın bir temsilci aracılığıyla hareket etmesi durumunda vekaletname gibi temsil belgelerini tanır.

Vekaletname Ne Zaman Yararlı Olabilir?

Alıcı aşağıdaki durumlarda yardımcı olabilir:

• Türkiye dışında yaşıyorsa

• Tapu randevusuna katılamıyorsa

• Prosedürleri tamamlamak için bir avukata ihtiyaç duyuyorsa

• Proje bazlı bir yatırımı uzaktan yönetiyorsa

• Devam eden idari desteğe ihtiyaç duyuyorsa

Gereksiz Yere Geniş Yetki Vermekten Kaçının

Bir vekaletname, fiili göreve göre hazırlanmalıdır.

Bir mülk satın alımı aşağıdakilerle ilgili yetki gerektirebilir:

• Satın alma

• Tapu tescil

• Ödeme ile ilgili formaliteler

• Kamu hizmeti kurulumu

• Vatandaşlık prosedürleri

Kapsam, imzalamadan önce dikkatlice incelenmelidir.

Noter Masrafları Değişkendir

Noter ve vekaletname masrafları aşağıdakilere bağlı olabilir:

• Belge türü

• Sayfa sayısı

• Tercüme gereksinimleri

• Yetkili eylem sayısı

• Kopyalar

• Onay gereksinimleri

Bu nedenle, evrensel bir ücretle temsil edilmek yerine değişken bir işlem gideri olarak dahil edilmelidirler.

Gayrimenkul Acentesi Komisyonu

Acente komisyonu, alıcıların bir gayrimenkul işlemine girmeden önce netleştirmesi gereken başka bir maliyettir.

Türkiye Gayrimenkul Ticareti Yönetmeliği, bir satış işleminde toplam hizmet ücretini, KDV hariç, komisyonculuk sözleşmesinde belirtilen satış değerinin %4'ünü aşmamakla sınırlar. Taraflar aksi kararlaştırmadıkça, yönetmelik hizmet ücretinin müvekkil ile alıcı arasında eşit olarak paylaştırılmasını öngörür.

Bu nokta önemlidir çünkü alıcılar bazen şunu varsayar:

"Alıcı her zaman %2 öder."

Gerçek ticari düzenleme yazılı olarak teyit edilmelidir.

Örnek

İlgili satış değeri:

250.000 dolar

ise teorik %4 toplam komisyon tavanı şuna karşılık gelir:

10.000 dolar KDV hariç

Ancak bu, alıcının 10.000 doların tamamını ödemesi gerektiği anlamına gelmez.

Tahsisat, uygulanabilir komisyonculuk sözleşmesine ve taraflar arasındaki yazılı anlaşmaya bağlıdır.

Görmeden veya Rezervasyon Yapmadan Önce Sorun

Bir mülke taahhütte bulunmadan önce sorun:

• Ödenecek bir acente komisyonu var mı?

• Yüzde kaç?

• KDV ekleniyor mu?

• Ödemeden kim sorumlu?

• Komisyon ilan edilen fiyata dahil mi?

• Komisyon ne zaman ödenebilir hale gelir?

Yönetmelik, acentenin satış hizmet bedeline, işlem Tapu Sicili'ne tescil edildiğinde hak kazandığını belirtir.

Net yazılı şartlar, tamamlanmaya yakın anlaşmazlıkları önler.

Bankacılık ve Döviz Çevirim Maliyetleri

Uluslararası mülk satın alımları önemli miktarda fon hareketi içerebilir.

Yabancı alıcılar, ödeme sürecini tapu devri aşamasından önce planlamalıdır.

Potansiyel bankacılık giderleri şunları içerir:

• Uluslararası transfer ücretleri

• Alıcı banka ücretleri

• Muhabir banka ücretleri

• Döviz kuru farkları

• Döviz çevirimi

• Ödeme zamanlaması farklılıkları

Büyük bir mülk satın alımında nispeten küçük döviz kuru farklılıkları bile önemli olabilir.

Döviz Alım Belgesi

Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancı gerçek kişiler, belirli bir döviz prosedürüne tabidir.

TKGM, yabancı alıcıların önce ilgili dövizi bir banka aracılığıyla Merkez Bankası çerçevesinde satması gerektiğini, ardından bankanın Tapu Sicil işlemi için gerekli olan Döviz Alım Belgesi'ni düzenlediğini belirtir.

Sıradan mülk satış işlemleri için TKGM, Döviz Alım Belgesi'ni ilgili belge olarak tanımlar; vatandaşlık işlemleri ayrıca alıcı ve satıcı arasında ek ödeme kanıtı gerektirir.

Döviz Çevirimi Gerçek Bir Yatırım Maliyetidir

İki bankanın önemli bir işlem için farklı efektif döviz kurları teklif ettiğini varsayalım.

Nispeten küçük bir fark bile, aynı dövizden üretilen Türk lirası miktarını önemli ölçüde değiştirebilir.

Bu nedenle yatırımcılar şunları karşılaştırmalıdır:

• Döviz kuru

• Banka marjı

• Transfer maliyeti

• Zamanlama

• Gerekli belgeler

yalnızca daire fiyatına odaklanmak yerine.

Tam Bankacılık Kayıtları Tutun

Gayrimenkul yatırımcıları aşağıdakilerin düzenli kayıtlarını tutmalıdır:

• Banka havaleleri

• Çevrim belgeleri

• Ödeme makbuzları

• Geliştirici ödemeleri

• Satıcı ödemeleri

• Döviz Alım Belgesi

Bu, özellikle satın alma işlemi Türk vatandaşlığına veya ayrıntılı ödeme kanıtı gerektiren başka bir sürece bağlı olduğunda önemli hale gelir.

Geçerli Olabilecek Ancak Varsayılmaması Gereken Maliyetler

Bazı mülk giderleri işleme özeldir.

Araştırılmalıdır ancak her satın almaya aynı oranda otomatik olarak eklenmemelidir.

KDV

KDV, aşağıdakiler gibi faktörlere bağlı olarak belirli mülk işlemlerine uygulanabilir:

• Satıcı

• İşlemin niteliği

• Mülk özellikleri

• Alıcının durumu

• Uygulanabilir istisna kuralları

Yabancı bir alıcı asla şunu varsaymamalıdır:

"Yabancılar KDV ödemez."

Alıcı ayrıca şunu da varsaymamalıdır:

"Her mülk fiyatı KDV'yi içerir."

Satış teklifi, KDV muamelesini açıkça belirtmelidir.

KDV'yi 2. Bölüm'de ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.

DASK

TKGM, zorunlu deprem sigortasını, nitelikli bina tipi mülklerin satışı için gerekli belgeler arasında listeler.

Maliyet basitçe evrensel bir sabit ücret değildir çünkü sigorta hesaplaması geçerli poliçe parametrelerine bağlıdır.

DASK ve isteğe bağlı özel konut sigortası da 2. Bölüm'de ele alınacaktır.

Depozito Ödemeden Önce: Bir Maliyet Dökümü İsteyin

Yabancı bir alıcı, işleme taahhüt etmeden önce net bir maliyet yapısı talep etmelidir.

Yararlı bir ön döküm şöyle görünebilir:

Bu, alıcının yalnızca bir rezervasyon depozitosu ödedikten sonra ek maliyetleri keşfettiği yaygın bir durumu önler.

Örnek: İşlem Maliyetleri Neden Önemlidir

İki yatırımcıyı düşünün.

Alıcı A

• Mevcut sermaye: 250.000 dolar

• Mülk fiyatı: 250.000 dolar

• Kalan rezerv: 0 dolar

Bu alıcı hala şunları finanse etmek zorunda olabilir:

• Transfer masrafları

• Değerleme

• Hukuki hizmetler

• Bankacılık

• Sigorta

• Mobilya

• İlk bakım

Bu nedenle yatırım yetersiz finanse edilmiştir.

Alıcı B

• Mevcut sermaye: 250.000 dolar

• Maksimum mülk bütçesi: 225.000 dolar

• Rezerv: 25.000 dolar

İkinci alıcı, işlem ve kurulum masrafları için mali kapasiteye sahiptir.

Gerekli kesin tutar nihayetinde rezervden daha düşük veya daha yüksek olabilir, ancak yatırım yapısı daha dayanıklıdır.

Ders açıktır:

Mevcut sermayenizin %100'ünü ilan edilen mülk fiyatı için kullanmayın.

Önemli Çıkarımlar

İstanbul'da bir dairenin ilan edilen fiyatı asla mülkü satın almanın tam maliyeti olarak ele alınmamalıdır.

Bir işlemi tamamlamadan önce, yabancı alıcılar aşağıdakileri hesaba katmalıdır:

• Tapu devir ücretleri

• TKGM döner sermaye/hizmet ücretleri

• Zorunlu değerleme

• Döviz prosedürleri

• Banka ücretleri

• Avukat ücretleri

• Yeminli tercüme

• Noter ve vekaletname masrafları

• Gayrimenkul acentesi komisyonu

• DASK

• Varsa KDV

• Gelecekteki kurulum maliyetleri

Standart bir mülk satışı için, mevcut TKGM rehberliği, tapu harcının uygulanabilir işlem-değer kurallarına tabi olarak alıcı için %2 ve satıcı için %2 olarak ayrı ayrı hesaplandığını belirtir.

TKGM ayrıca, 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olmak üzere 2026 tarifesi ile ayrı döner sermaye ücretleri de tutar.

Yabancı alıcılar ayrıca gerekli mülk değerleme süreci ve yabancı gerçek kişi edinimlerinde kullanılan Döviz Alım Belgesi için bütçe ayırmalıdır.

Bir emlak acentesi dahil olduğunda, toplam satış komisyonculuğu hizmet ücreti için düzenleyici tavan, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, varsayılan tahsisat ilgili taraflar arasında eşit olmak üzere KDV hariç %4'tür.

En güvenli bütçeleme ilkesi şudur:

Sadece şunu sormayın: "Daire ne kadar?"

Şunu sorun:

"İşlemin başlangıcından mülk tamamen satın alınana, tescillenene, hazırlanana ve kullanıma hazır hale gelene kadar ne kadar sermayeye ihtiyacım olacak?"

Bu sayı, gerçek edinim bütçesini temsil eder.

Türkiye'de Mülk Satın Alımlarında KDV

KDV, Türkiye'de gayrimenkul satın almayla ilgili en yanlış anlaşılan maliyetlerden biridir.

Yabancı alıcılar bazen çelişkili bilgiler alır:

"Yabancılar KDV ödemez."

"Tüm yeni dairelerde KDV vardır."

"İkinci el mülklerde asla KDV yoktur."

"KDV zaten her geliştirici fiyatına dahildir."

Bu ifadelerin hiçbiri evrensel bir kural olarak kabul edilmemelidir.

KDV'nin uygulanıp uygulanmadığı, işlemin yasal niteliğine, satıcıya, mülke, işlemin bir ilk teslimi temsil edip etmediğine ve alıcının belirli bir istisnaya hak kazanıp kazanmadığına bağlıdır.

Bu nedenle, her alıcı imzalamadan önce tek bir basit soru sormalıdır:

Belirtilen satın alma fiyatı KDV dahil mi yoksa KDV hariç mi ve bu işlem için hangi yasal dayanak geçerlidir?

Cevap yazılı olarak teyit edilmelidir.

KDV Ne Zaman Uygulanabilir?

KDV, mülk işlemi Türkiye'nin KDV sistemi kapsamına girdiğinde, özellikle geliştiriciler veya işletmeler tarafından yapılan ticari satışlarda ortaya çıkabilir.

Uygulanabilir muamele, yalnızca bir dairenin "yeni" veya "ikinci el" olup olmadığını sorarak güvenle belirlenemez. Satıcının ve işlemin yasal durumu önemlidir. Türkiye'nin KDV mevzuatı, vergiye tabi ticari teslimleri düzenler ve ayrıca nitelikli mülk işlemleri için belirli istisnalar içerir.

Bu nedenle bir alıcı aşağıdakilerin teyidini almalıdır:

• KDV'nin uygulanıp uygulanmadığı

• Uygulanabilir muamele

• KDV'nin ilan edilen fiyata dahil olup olmadığı

• Alıcının bir istisnaya hak kazanıp kazanmadığı

• Hangi belgelerin gerekli olduğu

Bu, özellikle iki geliştirmeyi karşılaştırırken önemli hale gelir.

Örneğin:

Proje A

• İlan edilen fiyat: 300.000 dolar

• KDV: dahil

Proje B

• İlan edilen fiyat: 290.000 dolar

• KDV: ek

Görünüşte daha ucuz olan daire nihayetinde daha pahalıya mal olabilir.

Belirli Yabancı Alıcılar İçin KDV İstisnası

Türkiye, konut veya ticari mülkün belirli nitelikli ilk teslimleri için belirli bir KDV istisnası sağlar.

Mevcut KDV çerçevesi altında, istisna, istisna amaçları için Türkiye'de mukim sayılmayan yabancı uyruklulara ve diğer belirli nitelikli alıcılara yapılan nitelikli ilk teslimlere uygulanabilir. Onu inşa eden taraftan satın alınan bir mülk, ilk teslim gereksinimini potansiyel olarak karşılayabilir; daha sonraki bir yeniden satış, başka bir muaf "ilk teslim" haline gelmez.

Bu önemli bir ayrımdır.

Yabancı bir pasaport tek başına otomatik olarak KDV muafiyeti oluşturmaz.

Alıcı, geçerli uygunluk koşullarını karşılamalıdır.

Yabancı Alıcı KDV İstisnası İçin Ödeme Koşulları

İstisnanın ayrıca ödeme koşulları da vardır.

Mevcut Gelir İdaresi rehberliği, bedelin en az %50'sinin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi ve faturanın düzenlenmesinden önce satıcıya ödenmesi, kalan tutarın ise en geç bir yıl içinde Türkiye'ye getirilip ödenmesi gerektiğini belirtir.

Bu, ödeme yapısının önemli olduğu anlamına gelir.

Bir yatırımcı, işlemin çoğunu tamamladıktan sonra ödeme yönteminin istisna koşullarını karşılamadığını keşfetmemelidir.

KDV muafiyetine güvenmeden önce şunları teyit edin:

• Alıcı uygunluğu

• İlk teslim durumu

• Döviz ödeme gereklilikleri

• Zamanlama

• Gerekli vergi belgeleri

• Satıcının faturalama süreci

Üç Yıllık Kural

Nitelikli KDV muafiyetini kullanan yabancı alıcılar ayrıca, bu avantajın bir elde tutma süresi sonucu taşıdığını anlamalıdır.

Mevcut çerçeve altında, muafiyet yoluyla edinilen mülk üç yıl içinde elden çıkarılırsa, daha sonraki tapu işlemi ilerlemeden önce daha önce tahsil edilmeyen KDV genellikle uygulanabilir faiziyle birlikte ödenmelidir.

Bu, özellikle aşağıdakileri planlayan yatırımcılar için önemlidir:

• Kısa vadeli yeniden satış

• Mülk çevirme

• Portföy yeniden yapılandırması

Hızlı satmayı planlayan bir alıcı, üç yıllık kuralı dikkate almadan KDV muafiyetini bedava para olarak görmemelidir.

KDV Muafiyetine Hak Kazandığınızı Asla Varsaymayın

En güvenli ilke şudur:

Yabancı Alıcı ≠ Otomatik KDV Muafiyeti

Satın almadan önce, işleme özel teyit alın.

Bu, özellikle aşağıdaki durumlarda önemlidir:

• Mülk daha önce satılmışsa

• Satıcı orijinal geliştirici değilse

• Alıcı Türkiye'de önemli miktarda zaman harcıyorsa

• Ödeme taksitlerle yapılacaksa

• Mülk üç yıl içinde yeniden satılabilirse

KDV, gerçek edinim maliyetini önemli ölçüde değiştirebilir.

Zorunlu Deprem Sigortası DASK

DASK, resmi olarak Türkiye Zorunlu Deprem Sigortası sistemi, mülk alıcılarının sahiplik bütçelerine dahil etmeleri gereken başka bir maliyettir.

Kapsamdaki konut mülkleri için DASK, poliçe kapsamındaki depremler ve depremle ilgili olaylardan kaynaklanan belirli maddi hasarlara karşı sigorta koruması sağlar.

Kapsamlı özel konut sigortası ile karıştırılmamalıdır.

DASK Zorunlu mu?

Kapsamı içindeki mülkler için, geçerli Zorunlu Deprem Sigortası'nın varlığı, belirli resmi ve kamu hizmeti prosedürleriyle bağlantılı olarak kontrol edilir.

DASK, sigorta geçerliliğinin aşağıdakiler için kontrol edildiğini belirtir:

• İlgili tapu işlemleri

• Elektrik abonelikleri

• Su abonelikleri

uygulanabilir zorunlu deprem sigortası çerçevesi altında.

Bu, DASK'ı isteğe bağlı bir mülk yönetim giderinden daha fazlası yapar.

Birçok daire işlemi için pratik sahiplik sürecinin bir parçasıdır.

DASK Primi Nasıl Hesaplanır?

Her daire için tek bir DASK fiyatı yoktur.

DASK primleri aşağıdakiler dahil faktörleri kullanarak hesaplar:

• Konum

• Risk sınıflandırması

• Bina yapı türü

• Bina özellikleri

• Brüt daire alanı

Resmi DASK hesaplayıcısı, il, ilçe, mahalle, bina yapısı, bina yaşı, kat sayısı, daire büyüklüğü ve kullanım hakkında ayrıntılı bilgi kullanır.

Bu nedenle, tek bir sabit DASK tutarı belirten eski blog yazıları 2026 satın alma bütçesi için kullanılmamalıdır.

Belirli daire için güncel bir teklif alın.

DASK Yenilenmelidir

Bir DASK poliçesi genellikle bir yıl için düzenlenir ve yıllık olarak yenilenmelidir.

DASK, poliçeyi yenileme sorumluluğunun zorunlu sigorta çerçevesi altında sigortalı tarafa ait olduğunu teyit eder.

Bu nedenle yatırımcılar için DASK, yalnızca bir kapanış maliyeti olarak değil, yinelenen bir sahiplik gideri olarak sınıflandırılmalıdır.

DASK vs Özel Konut Sigortası

DASK ve özel konut sigortası aynı ürünler değildir.

DASK, tanımlanmış limitler ve poliçe koşulları dahilinde zorunlu deprem teminatı sağlar.

Özel bir konut sigortası poliçesi, sigortacıya ve sözleşmeye bağlı olarak ek koruma sağlayabilir.

DASK'ın kendisi, koruma gerektiren değerin zorunlu teminatı aştığı durumlarda, maliklerin DASK'a ek olarak sigorta şirketlerinden ek isteğe bağlı deprem sigortası satın alabileceğini belirtmektedir.

Poliçeye bağlı olarak, aşağıdaki gibi riskler için isteğe bağlı sigorta da düşünülebilir:

• İçerik

• Su hasarı

• Yangın

• Hırsızlık

• Sorumluluk

• Ek deprem maruziyeti

Teminat sigortacıya göre değişir.

Bu nedenle, pahalı bir İstanbul dairesi için yatırımcılar, DASK'ın tek başına mülkün tam piyasa değerini ve içindeki her şeyi koruduğunu varsaymaktan kaçınmalıdır.

Kamu Hizmeti Bağlantı ve Aktivasyon Maliyetleri

Bir daireye sahip olmak ve onu oturmaya hazır hale getirmek iki farklı aşamadır.

Bir mülk, aşağıdakiler gibi hizmetlerin aktivasyonunu, devrini veya tescili gerektirebilir:

• Elektrik

• Su

• Doğal gaz

• İnternet

Maliyetler ve prosedürler, hizmet sağlayıcısına, hesap durumuna, mülke ve hizmetlerin zaten mevcut olup olmadığına bağlı olarak değişir.

Bu nedenle, kamu hizmeti kurulumunu evrensel bir miktar belirtmek yerine değişken bir kurulum bütçesi olarak ele almak daha iyidir.

Elektrik ve Su

Zorunlu deprem sigortası kapsamındaki mülkler için, DASK geçerliliği elektrik ve su abonelik prosedürlerinin bir parçası olarak kontrol edilir.

Yeni sahipler aşağıdakileri doğrulamalıdır:

• Mevcut hesaplar sonlandırılacak mı

• Yeni abonelikler oluşturulmalı mı

• Depozitolar geçerli mi

• Önceki borçlar uygun şekilde ayrılmış mı

• Sayaç bilgileri doğru mu

Bunu dairenin oturulması veya kiralanması gerekmeden önce yapın.

Doğal Gaz

Daire doğal gaz kullanıyorsa, alıcının ilgili aboneliği devretmesi veya oluşturması gerekebilir.

Potansiyel maliyetler aşağıdakilere bağlı olabilir:

• Mevcut tesisat

• Sayaç durumu

• Hizmet sağlayıcısı

• Depozito gereksinimleri

• Gazın daha önce aktifleştirilip aktifleştirilmediği

İşletim kamu hizmetleri olan ikinci el bir daire, yeni teslim edilen bir geliştirmeye göre çok daha az kurulum gerektirebilir.

İnternet ve Telekomünikasyon

İnternet kurulumu genellikle mülk fiyatına kıyasla nispeten küçük bir maliyettir, ancak kiralama hazırlığı için önemli hale gelebilir.

Aşağıdakileri hedefleyen mobilyalı daireler için:

• Yabancı uyruklular

• Kurumsal kiracılar

• Uzaktan çalışanlar

yüksek kaliteli internet, temel kiralama ürününün bir parçası olarak kabul edilebilir.

Bu nedenle mal sahibi, sağlayıcının bağlantı sağladığı durumlarda işletme varsayımlarına aşağıdakileri dahil etmelidir:

• Kurulum

• Yönlendirici/ekipman

• Aylık hizmet

Mobilya Maliyetleri

Mobilya, alıcıların sıklıkla hafife aldığı en büyük kurulum maliyetlerinden biridir.

Bu, özellikle yeni bina dairelerde yaygındır.

Mülk aşağıdakilerde tamamen mobilyalı görünebilir:

• Görseller

• Gösteri daireleri

• Pazarlama videoları

ancak fiili birim büyük ölçüde boş teslim edilir.

Satın almadan önce, satış sözleşmesinin tam olarak ne içerdiğini belirleyin.

Ne Satın Alınması Gerekebilir?

Daireye bağlı olarak, mal sahibinin aşağıdakilere ihtiyacı olabilir:

• Yataklar

• Yataklar

• Dolaplar

• Koltuk takımı

• Yemek mobilyaları

• Televizyon

• Buzdolabı

• Çamaşır makinesi

• Bulaşık makinesi

• Fırın

• Küçük ev aletleri

• Perdeler

• Aydınlatma

• Halılar

• Mutfak ekipmanları

• Klimalar

• Dekoratif öğeler

Bu nedenle, mobilyalı kiralama amaçlı bir daire, gelir elde etmeden önce anlamlı bir ek yatırım gerektirebilir.

1+1 Daire Mobilyası

1+1 daire genellikle daha büyük bir birimden daha az mobilya ve cihaz gerektirir.

Ancak, kurumsal veya uluslararası kiracıları hedefleyen yatırımcıların daha yüksek bir standart sağlaması gerekebilir.

Hedef şu olmalıdır:

Dayanıklılık + Pratiklik + Nötr Tasarım

mevcut en ucuz mobilyayı satın almak yerine.

Düşük kaliteli mobilyalar, tekrarlayan değiştirme maliyetleri yaratabilir.

2+1 Daire Mobilyası

2+1 daire tipik olarak şunları gerektirir:

• Ek yatak odası mobilyası

• Daha büyük oturma odası düzeni

• Ek depolama

• Daha fazla aydınlatma ve perde

Ailelere pazarlanıyorsa, beklenen mobilya stili de bir yönetici 1+1 dairesinden farklı olabilir.

Doğru mobilya bütçesi, kiracı stratejisine bağlıdır.

Mobilya Öncesi Getiri Hesaplamayın

Varsayalım:

• Daire: 200.000 dolar

• Mobilya ve kurulum: 15.000 dolar

Diğer maliyetler öncesi gerçek yatırılan sermaye zaten:

215.000 dolar

Yatırımcı kira getirisini yalnızca 200.000 dolar kullanarak hesaplarsa, getiri abartılmış olur.

Yatırım analizi için:

Mobilya, kiralama işine yatırılan sermayedir.

İkinci El Daireler İçin Yenileme Maliyetleri

İkinci el mülk, yenileme dahil edilene kadar yeni bir binaya göre daha ucuz görünebilir.

Bu, yalnızca satın alma fiyatlarını karşılaştırmanın yanıltıcı olmasının nedenlerinden biridir.

İkinci el bir daire aşağıdakileri içeren işler gerektirebilir:

• Mutfak

• Banyo

• Döşeme

• Boya

• Elektrik tesisatı

• Tesisat

• Pencereler

• Isıtma

• Klima

• Kapılar

• Aydınlatma

Binanın durumu da daire iç mekanından ayrı olarak düşünülmelidir.

Kozmetik Yenileme

Yalnızca aşağıdakileri gerektiren bir mülk:

• Boya

• Aydınlatma

• Küçük döşeme onarımları

• Temel mobilya değişimi

kiralamaya hazırlamak için nispeten basit olabilir.

Büyük Yenileme

Daha kapsamlı projeler şunları gerektirebilir:

• Tam mutfak değişimi

• Banyo yeniden inşası

• Tesisat yenileme

• Elektrik işleri

• Pencere değişimi

• Isıtma değişiklikleri

Bu noktada, yeni bir daireye göre görünen indirim önemli ölçüde küçülebilir.

Teklif Vermeden Önce Yenilemeyi Hesaplayın

Yararlı bir karşılaştırma:

İkinci El Satın Alma Fiyatı + Yenileme + Kurulum

karşı:

Hazır Yeni Bina Satın Alma Fiyatı + Kurulum

Örneğin:

İkinci el daire

• Satın alma: 180.000 dolar

• Yenileme: 25.000 dolar

• Kurulum: 10.000 dolar

Gerçek işlem öncesi maliyet: 215.000 dolar

karşı:

Yeni daire

• Satın alma: 220.000 dolar

• Kurulum: 12.000 dolar

Gerçek işlem öncesi maliyet: 232.000 dolar

Gerçek fark:

17.000 dolar

ilan edilen satın alma fiyatları arasındaki ilk 40.000 dolarlık fark değil.

Bu nedenle, mülk türlerini karşılaştıran alıcılar tüm maliyeti hesaplamalıdır.

Aidat: Aylık Bina ve Kompleks Bakım Ücretleri

Aidat, İstanbul daire sahipliğindeki en önemli yinelenen maliyetlerden biridir.

Aynı zamanda uluslararası alıcıların en sık hafife aldığı giderlerden biridir.

Modern konut gelişmeleri etkileyici olanaklar sağlayabilir, ancak bu olanakların işletilmesi ve bakımı yapılmalıdır.

Aidat aşağıdakiler gibi hizmetlere katkıda bulunabilir:

• Güvenlik

• Temizlik

• Asansörler

• Peyzaj

• Resepsiyon

• Bina personeli

• Yüzme havuzları

• Fitness merkezleri

• Ortak tesisler

• Ortak alan yardımcı tesisleri

Kesin hizmetler ve ücretler binaya veya konut kompleksine bağlıdır.

Lüks Proje Daha İyi Yatırım Getirisi Anlamına Gelmez

İki mülkü düşünün.

Daire A

• Kira: 1.500 $/ay

• Aidat: 300 $/ay

Daire B

• Kira: 1.350 $/ay

• Aidat: 100 $/ay

Başka bir masrafı düşünmeden önce:

Daire A

• Yıllık kira: 18.000 dolar

• Yıllık aidat: 3.600 dolar

• Diğer maliyetler öncesi kalan: 14.400 dolar

Daire B

• Yıllık kira: 16.200 dolar

• Yıllık aidat: 1.200 dolar

• Diğer maliyetler öncesi kalan: 15.000 dolar

Daire B daha az kira talep eder ancak bu tek işletme giderinden sonra daha fazla gelir üretir.

Bu nedenle kiralık yatırımcılar, yatırım kalitesini yalnızca başlık kiralamayı kullanarak asla değerlendirmemelidir.

Satın Almadan Önce Güncel Aidatı Sorun

Hazır bir mülk için, tam birim için mevcut aylık ücreti talep edin.

Ayrıca şunları da sorun:

• Hangi hizmetler dahildir?

• Isıtma veya yardımcı tesisler dahil mi?

• Otopark dahil mi?

• Önemli artışlar bekleniyor mu?

• Olağanüstü bina giderleri planlanıyor mu?

Proje bazlı bir geliştirme için, nihai ücret henüz mevcut olmayabilir.

Bu durumda, geliştiricinin tahminini garantili bir gelecek maliyeti olarak değil, bir tahmin olarak ele alın.

İstanbul'da Yıllık Emlak Vergisi

Mülk sahipliği, belirli bir istisna geçerli olmadıkça yıllık bir belediye emlak vergisi yükümlülüğü yaratır.

Türkiye Emlak Vergisi Kanunu uyarınca, konut mülkü için standart bina vergisi oranı, ilgili vergi değerinin binde 1'idir (%0,1). Büyükşehir belediyesi sınırları içinde uygulanan oranlar %100 artırılır.

İstanbul büyükşehir belediyesi olduğu için, normal konut oranı etkin bir şekilde şu hale gelir:

binde 2 = %0,2

uygulanabilir belediye vergi değerinin, ilgili kurallar ve istisnalara tabi olarak.

Önemlisi, bu mutlaka mülkün ticari piyasa fiyatından veya yabancı bir alıcının ödediği miktardan hesaplanmaz.

Emlak Vergisi Örneği

Uygulanabilir belediye vergi değeri şu olsaydı:

5.000.000 TL

o zaman %0,2 oranında basitleştirilmiş bir İstanbul konut hesaplaması şöyle olurdu:

5.000.000 × 0,002 = 10.000 TL yıllık

Bu yalnızca açıklayıcı bir hesaplamadır.

Gerçek vergi matrahı, uygulanabilir belediye ve yasal kurallara göre belirlenmelidir.

Yıl İçinde Satın Alındığında Ne Olur?

Gelir İdaresi, bir alıcının ilgili emlak vergisi bildirimini geçerli son tarih içinde yapması gerektiğini ve yeni mal sahibi için sorumluluğun genellikle ertesi yıl başladığını açıklamaktadır. 2026 yılında satın alınan bir mülk için örneği, 2026'da bildirim ve 2027'den itibaren vergi sorumluluğunun başlamasını göstermektedir.

Bu nedenle yabancı alıcılar, belediye bildirimini satın alma sonrası idari kontrol listelerine dahil etmelidir.

Yüksek Değerli Konut Mülkü İçin Değerli Konut Vergisi

İstanbul emlak piyasasının lüks ucundaki alıcılar ayrıca, Türkiye'nin yasal bina vergisi değeri yıllık eşiği aşan konut mülkleri için geçerli olan ayrı bir Değerli Konut Vergisi olduğunun farkında olmalıdır.

2026 için Gelir İdaresi eşiği 17.711.000 TL olarak listeler. Vergi, yasal dilimlere ve kurallara göre uygulanır ve belirli istisnalar mevcut olabilir.

Bu, özellikle aşağıdakileri düşünen alıcılar için geçerlidir:

• Lüks Boğaz konutları

• Premium Nişantaşı daireleri

• Yüksek değerli penthouse'lar

• Birden fazla lüks mülk

Eşik, yasal olarak ilgili bina vergisi değeriyle ilgilidir, mülkün çevrimiçi talep fiyatıyla değil.

Bu nedenle, yüksek değerli alıcılar dairenin Değerli Konut Vergisi rejimine girip girmediğini teyit etmelidir.

Kiralık Mülk İşletme Maliyetleri

Yatırımlık mülk alıcıları için satın alma maliyetleri sadece başlangıçtır.

Kiralık mülkler, brüt geliri azaltan yinelenen işletme giderleri oluşturur.

Yaygın giderler şunları içerebilir:

• Aidat

• Onarımlar

• Mülk yönetimi

• Sigorta

• Mobilya değişimi

• Kiralama giderleri

• Boş kalma

• Kira gelir vergisi

Bu maliyetler, mülk satın alınmadan önce yatırım modeline dahil edilmelidir.

Boş Kalma

Hiçbir dairenin her yıl 12 ay boyunca kira üreteceği otomatik olarak varsayılmamalıdır.

Potansiyel boş kalma aşağıdakilerden kaynaklanabilir:

• Kiracı değişimi

• Onarımlar

• Piyasa koşulları

• Aşırı fiyatlandırma

• Yenileme

• Mevsimsel talep

Bu nedenle, gerçekçi bir yatırım modeli, süresiz olarak mükemmel doluluk varsaymak yerine bir boş kalma ödeneği içermelidir.

Onarımlar ve Bakım

Yeni bir daire bile sonunda bakım gerektirir.

Olası maliyetler şunları içerir:

• Cihaz onarımları

• Tesisat

• Boya

• Klima servisi

• Mobilya değişimi

• Kilitler

• Elektrik onarımları

Yatırımcılar, her ayın kirasını harcanabilir gelir olarak ele almak yerine mali bir rezerv tutmalıdır.

Mülk Yönetim Maliyetleri

Türkiye dışında yaşayan yabancı mal sahipleri profesyonel mülk yönetimini tercih edebilir.

Tipik hizmetler şunları içerebilir:

• Dairenin pazarlanması

• Kiracı iletişimi

• Kira tahsilatı

• Denetimler

• Bakım koordinasyonu

• Bina yönetimi iletişimi

• Finansal raporlama

Mülk yönetim ücretleri evrensel olarak sabit değil ticari niteliktedir, bu nedenle yatırımcılar tek bir standart yüzde varsaymak yerine sözleşmeleri ve hizmet kapsamını karşılaştırmalıdır.

Yönetim Getiriyi Azaltabilir Ancak Operasyonları İyileştirebilir

Şunu düşünün:

• Yıllık kira: 18.000 dolar

Yönetim ve ilgili idare maliyeti:

• Yıllık 1.500 dolar

ise yatırımcı getiriyi şunu kullanarak hesaplamalıdır:

• Diğer giderler öncesi 16.500 dolar

orijinal 18.000 dolar değil.

Bu, yönetimin kötü bir gider olduğu anlamına gelmez.

Denizaşırı bir mal sahibi için iyi yönetim şunları yapabilir:

• Boşalmayı azaltma

• Mülkü koruma

• Kiracı iletişimini iyileştirme

• Onarımları basitleştirme

İlgili soru, hizmetin maliyetini haklı çıkaracak kadar operasyonel değer yaratıp yaratmadığıdır.

Kira Gelir Vergisi

Türkiye'deki gayrimenkulden elde edilen kira geliri, Türk gelir vergisi yükümlülükleri oluşturabilir.

Türkiye Gelir İdaresi, genel olarak kira gelirini ve sınırlı/mukim olmayan mükellefler tarafından elde edilen kira gelirini kapsayan ayrı rehberlik yayınlamaktadır.

Bu nedenle yabancı mal sahipleri, kirayı yabancı bir banka hesabına almanın Türk vergi yükümlülüklerini ortadan kaldırdığını varsaymamalıdır.

Mülkün konumu ve mükellefin yasal/vergi durumları önemlidir.

2026 Konut Kira Geliri İstisnası

Gelir İdaresi şu anda 2026 takvim yılı boyunca elde edilen gelir için konut kira geliri istisnasını şu şekilde listeler:

58.000 TL

geçerli uygunluk kurallarına tabidir.

Bu, her mal sahibinin basitçe 58.000 TL düşeceği ve başka vergi borcu olmadığı anlamına gelmez.

Uygunluk ve hesaplama aşağıdakiler gibi faktörlere bağlı olabilir:

• Toplam kira geliri

• Diğer gelir

• Beyan gereklilikleri

• Gider yöntemi

• Mükellef durumu

Uluslararası yatırımcılar için Gelir İdaresi ayrıca sınırlı/mukim olmayan mükellefler için özel rehberlik sağlar.

Brüt Kira Net Kar Değildir

Bir mülkün şunları ürettiğini varsayalım:

600.000 TL yıllık kira

Bu rakam otomatik olarak yatırımcının karı değildir.

Gerçek getiriyi değerlendirmeden önce, mal sahibinin aşağıdakileri dikkate alması gerekebilir:

• Vergi

• Aidat

• Yönetim

• Onarımlar

• Sigorta

• Boş kalma

• Mobilya amortismanı

Kiralık mülk analizinin yalnızca kiraya değil net gelire odaklanmasının nedeni tam olarak budur.

Örnek: Yıllık Sahiplik Maliyet Çerçevesi

Yabancı bir yatırımcı, yıllık sahipliği şöyle bir yapı kullanarak modelleyebilir:

Kesin sayılar değişir, ancak yapı önemli olan şeydir.

Yalnızca şunu hesaplayan bir yatırımcı:

Satın Alma Fiyatı + Beklenen Kira

henüz tam bir yatırım modeline sahip değildir.

Yeni Bina ve İkinci El Sahiplik Maliyetleri

Farklı mülk türleri farklı maliyet profilleri oluşturma eğilimindedir.

Hiçbir kategori otomatik olarak daha ucuz değildir.

Yeni bir daire daha düşük onarım maliyetlerine ancak daha yüksek aidata sahip olabilir.

İkinci el bir daire düşük aylık ücretlere sahip olabilir ancak önemli yenileme gerektirebilir.

Doğru karşılaştırma her zaman şudur:

Toplam Sahiplik Maliyeti

Yabancı Alıcıların Unuttuğu Yaygın Satın Alma Sonrası Maliyetler

Görünüşte küçük olan birkaç masraf birleştiğinde anlamlı hale gelebilir.

Mobilya

Özellikle yeni teslim edilen daireler için önemlidir.

Cihazlar

Gösteri dairesinde gösterilen her beyaz eşyanın dahil olduğunu varsaymayın.

Klima

Bazı geliştirmeler altyapı sağlar ancak fiili üniteleri sağlamaz.

Perdeler ve Aydınlatma

Daha büyük bir dairede şaşırtıcı derecede pahalı olabilir.

İnternet

Özellikle mobilyalı kiralamalar için geçerlidir.

Kamu Hizmeti Depozitoları ve Kurulumu

Sağlayıcıya özeldir ve sıklıkla gözden kaçar.

Aidat

En önemli yinelenen masraflardan biri.

Sigorta

DASK artı isteğe bağlı özel teminat.

Mülk Yönetimi

Özellikle denizaşırı mal sahipleri için geçerlidir.

Boş Kalma

Kira geliri her ay garanti değildir.

Onarımlar

Tüm daireler sonunda bakım gerektirir.

Emlak Vergisi

Yinelenen bir belediye gideri.

Değerli Konut Vergisi

Potansiyel olarak yüksek değerli konut mülkleriyle ilgili.

Kira Gelir Vergisi

Mal sahibinin durumuna göre gelir getirici yatırımlarla ilgili.

Gerçek Yıllık Sahiplik Maliyeti Nasıl Tahmin Edilir

Yararlı bir yaklaşım, sahiplik maliyetlerini üç gruba ayırmaktır.

Sabit veya Tahmin Edilebilir Maliyetler

Örnekler:

• Emlak vergisi

• DASK

• Aidat

• Mülk yönetim sözleşmesi

Değişken Maliyetler

Örnekler:

• Onarımlar

• Kamu hizmetleri

• Mobilya değişimi

• Boş kalma

Vergiye Bağlı Maliyetler

Örnekler:

• Kira gelir vergisi

• Varsa Değerli Konut Vergisi

Bu, yatırımcının şunları oluşturmasına olanak tanır:

En İyi Durum → Beklenen Durum → Muhafazakar Durum

tek bir iyimser senaryoya güvenmek yerine.

Önemli Çıkarımlar

İstanbul'da bir daireye sahip olmanın maliyeti, tapu devredildikten sonra da devam eder.

Yabancı alıcılar birkaç önemli kategori için plan yapmalıdır.

KDV işlem bazında kontrol edilmelidir. Uygun nitelikli ilk teslimler, uygun yerleşik olmayan yabancı alıcılar için KDV'den muaf olabilir, ancak muafiyet belirli alıcı, işlem, döviz ödeme ve elde tutma süresi gereklilikleri taşır.

DASK, kapsamı içindeki mülkler için zorunludur ve ilgili tapu, elektrik ve su prosedürleri için kontrol edilir. Poliçe yıllık olarak yenilenir ve maliyeti belirli mülke bağlıdır.

Konut binaları için emlak vergisinin yasal taban oranı %0,1'dir, büyükşehir belediyesi sınırları içinde iki katına çıkar; İstanbul için bu normalde yasal olarak uygulanabilir vergi değerine karşı etkin %0,2'lik bir konut oranı anlamına gelir.

Yüksek değerli mülkler için ayrı Değerli Konut Vergisi de geçerli olabilir; resmi 2026 eşiği, uygulanabilir konut bina vergisi değerinin 17.711.000 TL'sidir.

Kiralık yatırımcılar ayrıca aşağıdakiler için bütçe ayırmalıdır:

• Yönetim

• Boş kalma

• Onarımlar

• Aidat

• Sigorta

• Mobilya

• Kira gelir vergisi

2026'da elde edilen gelir için Gelir İdaresi şu anda 58.000 TL'lik bir konut kira geliri istisnası belirtmektedir; uygunluk ve daha geniş beyan kurallarına tabidir.

Temel ilke şudur:

Satın alması en ucuz daire, sahip olması en ucuz daire değildir.

Profesyonel bir alıcı, mülkün mevcut bütçeye gerçekten uyup uymadığına karar vermeden önce her ikisini de değerlendirir:

Edinim Maliyeti + Devam Eden Maliyet

İstanbul'da Gayrimenkul Satın Almanın Gerçek Maliyeti Nedir?

Bu aşamada, bir ilke net olmalıdır:

İlan edilen mülk fiyatı, İstanbul'da bir mülk yatırımını tamamlamak için gereken toplam sermaye miktarı ile aynı değildir.

Bir alıcı 200.000 dolar, 300.000 dolar veya 400.000 dolara fiyatlandırılmış bir daire bulabilir, ancak gerçek yatırım bütçesi ayrıca işlem masraflarını, profesyonel hizmetleri, mülk kurulumunu, sigortayı, bakımı ve ilgili olduğu durumlarda kiralama işletme maliyetlerini de hesaba katmalıdır.

Daha gerçekçi bir formül:

Gerçek Mülk Yatırım Maliyeti = Satın Alma Fiyatı + Edinim Maliyetleri + Kurulum Maliyetleri + İlk Sahiplik Rezervi

Bir yatırımcı için hesaplama bir adım daha ileri gitmelidir:

Gerçek Yatırım Maliyeti = Satın Alma Fiyatı + Edinim Maliyetleri + Kiralama Kurulumu + İşletme Rezervi

Bu ayrım önemlidir çünkü yatırılan tüm ek sermaye, mülkün gerçek getirisini etkiler.

Aşağıdaki örnekler varsayımsaldır. Alıcıların bir bütçeyi nasıl yapılandırması gerektiğini gösterirler; bir Türk mülk işlemi için sabit teklifler değildirler.

Örnek: 200.000 Dolarlık Bir Daire Satın Almanın Toplam Maliyeti

Değeri şuna eşdeğer olan tamamlanmış bir daire satın alan yabancı bir alıcıyı düşünün:

200.000 dolar

Bunun nispeten basit bir satın alma olduğunu ve dairenin oturmadan veya kiralamadan önce mobilya gerektirdiğini varsayalım.

Mülk Satın Alma Fiyatı

200.000 dolar

Bu başlangıç noktasıdır—nihai bütçe değil.

Alıcı Tarafı Tapu Harcı

TKGM, standart bir mülk satışında, yasal tapu harcının, uygulanabilir beyan edilen satış değerine ve ilgili yasal asgariye tabi olarak, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 veya %2 olarak hesaplandığını belirtir.

Açıklama amacıyla, uygulanabilir devir esası 200.000 dolara eşdeğer olsaydı:

Alıcı tarafı %2 = 4.000 dolar eşdeğeri

Bu örnek, her yabancı alıcının fiili Tapu ödemesinin tam anlamıyla dolar cinsinden olacağı anlamına gelmez; amaç, yüzdenin genel yatırım bütçesini nasıl etkilediğini göstermektir.

Ek Edinim Maliyetleri

Alıcı ayrıca aşağıdakiler gibi işleme özel masraflara da izin vermelidir:

• Tapu Sicil döner sermaye/hizmet ücretleri

• Değerleme

• Hukuki inceleme

• Tercüme

• Gerektiğinde noter veya vekaletname

• Bankacılık ve döviz çevirim maliyetleri

• Varsa acente komisyonu

• DASK

• Belirli işleme uygulanabilirse KDV

TKGM, yüzde bazlı tapu harcına ek olarak bir döner sermaye ücreti tahsil edildiğini teyit eder.

Mobilya ve Kurulum

Dairenin ayrıca aşağıdakileri gerektirdiğini varsayalım:

• Mobilya

• Cihazlar

• Perdeler

• Aydınlatma

• İnternet kurulumu

• İlk ev ekipmanları

Açıklayıcı bir bütçe için şunu varsayalım:

• 10.000 dolar mobilya ve kurulum

Bu sayı, daire büyüklüğüne ve kalite beklentilerine bağlı olarak önemli ölçüde daha düşük veya daha yüksek olabilir.

Açıklayıcı Bütçe

Değişken profesyonel, sigorta, bankacılık ve Tapu Sicil maliyetleri eklenmeden önce bile, yatırımcı orijinal 200.000 dolarlık talep fiyatının ötesine geçmiştir.

Önemli ders:

200.000 dolarlık bir mülk, otomatik olarak tam olarak 200.000 dolarlık mevcut toplam bütçeyle satın alınmamalıdır.

Örnek: 400.000 Dolarlık Vatandaşlık Mülkünün Toplam Maliyeti

Mülk değeri ile toplam nakit ihtiyacı arasındaki ayrım, Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı arayan alıcılar için daha da önemli hale gelir.

Resmi Invest in Türkiye rehberliği şu anda gayrimenkul yolunun, tam program koşullarına tabi olarak, en az 400.000 USD veya eşdeğer döviz değerinde mülk edinimi ve en az üç yıl boyunca yeniden satışı önleyen bir tapu kısıtlaması gerektirdiğini belirtmektedir.

400.000 Dolar Bir Yatırım Eşiğidir, Kapsamlı Bir Bütçe Değildir

Bir yatırımcının değeri aşağıdaki olan uygun bir mülk belirlediğini varsayalım:

400.000 dolar

Şunu varsaymak bir hata olur:

Gerekli toplam mevcut nakit = tam olarak 400.000 dolar

Vatandaşlık eşiği, uygun gayrimenkul yatırımının kendisiyle ilgilidir. İşlem, kurulum, profesyonel ve sahiplik maliyetlerinin yine de ayrıca bütçelenmesi gerekir. Bu, resmi yatırım gerekliliğinden ve ayrı Tapu Sicil ücret yapısından çıkarılan bir sonuçtur.

Alıcı Tarafı Tapu Açıklaması

Tamamen açıklama amaçlı olarak %2'lik yasal alıcı tarafı tapu ücreti kullanılarak:

400.000 dolar × %2 = 8.000 dolar eşdeğeri

Yine, fiili işlem hesaplamaları, yasal olarak uygulanabilir Türk işlem esası ve prosedürlerine göre yapılır.

Alıcının daha sonra aşağıdakiler için ek masrafları olabilir:

• Değerleme ve vatandaşlık belgeleri

• Tapu Sicil hizmet ücretleri

• Avukat

• Tercüme

• Noter

• Bankacılık ve döviz çevirimi

• DASK

• Varsa KDV

• Mobilya

• Mülk kurulumu

Bu nedenle:

Vatandaşlık Yatırım Eşiği ≠ Gerekli Toplam Sermaye

Toplam mali kapasitesi tam olarak 400.000 dolar olan bir alıcı, tüm işlem ve mülk kurulumu için yeterli likiditeye sahip olmayabilir.

Vatandaşlık Alıcıları Ayrı Bir Maliyet Rezervi Tutmalıdır

Daha sorumlu bir bütçeleme yapısı:

Uygun Mülk Yatırımı

artı

İşlem Maliyeti Rezervi

artı

Yasal / İdari Rezerv

artı

Mülk Kurulum Rezervi

Örneğin:

Uygun Mülk Değeri + Tapu Sicil / İşlem Maliyetleri + Yasal ve Belgeleme Maliyetleri + Sigorta / Bankacılık + Mobilya / Mülk Kurulumu = Toplam Sermaye Gereksinimi

Kesin toplam mülke özeldir.

Amaç, genel bir yüzde oluşturup her işleme uyduğunu varsaymak değildir.

Amaç, yatırım sermayesini taahhüt etmeden önce her maliyet kategorisini belirlemektir.

Yeni Bina ve İkinci El Gizli Maliyetler

Mülk türü, gizli maliyetlerin nerede ortaya çıktığını önemli ölçüde etkiler.

Yeni bir daire ve ikinci el bir daire benzer satın alma fiyatlarına ancak çok farklı satın alma sonrası masraflara sahip olabilir.

Tablo, neden:

"İkinci el daha ucuzdur"

veya:

"Yeni bina daha pahalıdır"

ifadesinin çok basit olduğunu göstermektedir.

Gerçek karşılaştırma:

Tüm-Dahil Yeni Bina Maliyeti vs Tüm-Dahil İkinci El Maliyeti

Örnek: Yeni Bina ve İkinci El Toplam Maliyet

Karşılaştırılabilir konumlardaki iki varsayımsal daireyi düşünün.

Yeni Bina Dairesi

• Satın alma fiyatı: 240.000 dolar

• Ek kurulum:

• Mobilya: 12.000 dolar

• Cihazlar ve aydınlatma: 4.000 dolar

• İlk kurulum: 2.000 dolar

Açıklayıcı işlem öncesi yatırım:

258.000 dolar

İkinci El Dairesi

• Satın alma fiyatı: 210.000 dolar

• Gerekli işler:

• Mutfak ve banyo: 18.000 dolar

• Döşeme ve boya: 8.000 dolar

• Elektrik/tesisat yükseltmeleri: 5.000 dolar

• Mobilya: 8.000 dolar

Açıklayıcı işlem öncesi yatırım:

249.000 dolar

İlk bakışta, ikinci el daire şu şekilde görünüyordu:

30.000 dolar daha ucuz

Yenileme ve mobilyadan sonra fark şu hale gelir:

9.000 dolar

Bu, karşılaştırma için çok daha anlamlı bir temeldir.

Yatırımcı daha sonra aşağıdakileri karşılaştırmalıdır:

• Aidat

• Konum

• Net alan

• Kira geliri

• Yapısal durum

• Yeniden satış talebi

hangi mülkün daha iyi değer temsil ettiğine karar vermeden önce.

Proje Bazlı Mülkün Gizli Maliyetleri

Proje bazlı daireler tamamen farklı bir maliyet profili oluşturur.

Bir alıcı çekici bir lansman fiyatı elde edebilir ancak yine de yatırımı tamamlanana kadar tutmanın gerçek maliyetini hafife alabilir.

Taksit Primi

Bir geliştirici şunları sunabilir:

• Nakit Fiyat: 220.000 dolar

• ve:

• Taksit Fiyatı: 250.000 dolar

Ödeme planı uygun görünür, ancak esneklik fiilen şuna mal olur:

30.000 dolar

Bu fark, yatırım ekonomisinin bir parçası olarak kabul edilmelidir.

Döviz Risk

Taksitler 12, 24 veya 36 ay boyunca ödeniyorsa, uluslararası bir alıcı inşaat süresi boyunca döviz hareketlerine maruz kalabilir.

İnşaat Sırasında Kira Geliri Yok

Proje bazlı bir mülk, teslimattan önce genellikle geleneksel konut kira geliri üretemez.

Bu nedenle, inşaat döneminde taahhüt edilen sermaye ile ilişkili bir fırsat maliyeti vardır.

Teslimattan Sonra Mobilya

Alıcı satın almayı tamamlayabilir ve ardından daire kiralanmadan önce başka bir önemli mobilya bütçesine ihtiyaç duyulduğunu keşfedebilir.

Gelecekteki Aidat

Bitmemiş bir projede, nihai aylık bakım ücreti henüz belirlenmemiş olabilir.

Bir geliştirici tahmini, garantili bir gelecek işletme maliyeti olarak değil, bir tahmin olarak ele alınmalıdır.

Otopark ve Depolama

Bunlar:

• Dahil edilebilir

• Tahsis edilebilir

• Ayrı satılabilir

• Ek ücret taşıyabilir

Sözleşmeyle açıklığa kavuşturulmalıdırlar.

Teslimat Gecikmesi

Bir gecikme, yatırımcı nihayet mülkü alsa bile ekonomik bir maliyet yaratabilir.

Örneğin, altı aylık bir gecikme şu anlama gelebilir:

• Altı ay beklenen kira olmadan

• Devam eden sermaye bağlanması

• Gecikmiş taşınma

• Ek konaklama maliyetleri

Bu nedenle, proje bazlı yatırım hem fiyat hem de zaman temelinde değerlendirilmelidir.

Yabancı Alıcıların Genellikle Unuttuğu Maliyetler

Mülk fiyatına kıyasla küçük görünen ancak toplu olarak anlamlı hale gelebilecek birkaç masraf.

Döviz Çevirimi

Yabancı alıcılar, işlem sırasında uygulanan fiili döviz kurunu hesaplamadan ilan edilen USD veya EUR mülk fiyatına odaklanabilir.

Uluslararası Banka Havale Ücretleri

Bankalar ve muhabir kurumlar transferle ilgili maliyetler talep edebilir.

Mobilya

Boş yeni geliştirmelerde en çok hafife alınan maliyetlerden biri.

Cihazlar

Donanımlı bir mutfak mutlaka şunları içermez:

• Buzdolabı

• Çamaşır makinesi

• Bulaşık makinesi

• Fırın

• Klima

dahildir. Özellikleri kontrol edin.

Perdeler ve Aydınlatma

Gösteri daireleri genellikle teslim edilen üniteye dahil olmayan dekoratif öğeler içerir.

Klima

Projeler altyapı sağlayabilir ancak fiziksel üniteleri sağlamayabilir.

Otopark

Her dairenin bireysel olarak tahsis edilmiş veya sahip olunan bir park yeri içerdiğini varsaymayın.

Depolama

Depolama birimleri ayrı bir fiyat taşıyabilir.

Aidat

Bu, özellikle lüks ve markalı geliştirmeler için önemlidir.

Mülk Yönetimi

Yurtdışında yaşayan bir yatırımcı, ilk kiracıdan itibaren profesyonel yönetime ihtiyaç duyabilir.

Boş Kalma

Kira geliri asla %100 kalıcı doluluk varsayımı altında modellenmemelidir.

Onarımlar

Yeni daireler bile sonunda bakım gerektirir.

Sigorta

DASK ve isteğe bağlı ek konut sigortası sahiplik bütçesine dahil edilmelidir.

Yıllık Emlak Vergisi

Mülk sahipliği, geçerli vergi kurallarına göre yinelenen belediye yükümlülükleri yaratır.

Kira Gelir Vergisi

Yatırım mülkleri, mal sahibinin durumuna bağlı olarak Türk gelir vergisi yükümlülükleri oluşturabilir.

Ne Kadar Ekstra Bütçe Ayırmalısınız?

Bu soruyu tek bir basit ifadeyle cevaplama eğilimi vardır:

"%5 ekleyin."

veya:

"%10 ekleyin."

Bu yaklaşım yanıltıcı olabilir.

Doğru rezerv, işleme büyük ölçüde bağlıdır.

Arasındaki farkı düşünün:

Senaryo A

• Mobilyalı ikinci el daire

• Yenileme yok

• Düşük aidat

• Vatandaşlık yok

• Basit işlem

ve:

Senaryo B

• Boş lüks yeni bina

• Yüksek mobilya gereksinimleri

• Vatandaşlık başvurusu

• Uluslararası transferler

• Premium kompleks

• Yüksek aylık aidat

İkinci alıcı, önemli ölçüde daha büyük bir rezerv gerektirebilir.

Bu nedenle, kalem kalem bütçe, genel bir yüzdeden daha kullanışlıdır.

Gerçek Mülk Bütçenizi Nasıl Hesaplarsınız

Mevcut toplam sermayenizle başlayın.

Örneğin:

Mevcut Toplam Sermaye: 300.000 dolar

Ardından, doğrudan mülk fiyatına tahsis edilmemesi gereken parayı çıkarın.

Adım 1: Edinim Rezervi

Şunlar için bütçe:

• Tapu

• Tapu Sicil hizmetleri

• Değerleme

• Avukat

• Tercüme

• Noter

• Acente

• Bankacılık

• Varsa KDV

Adım 2: Kurulum Rezervi

Şunlar için bütçe:

• Mobilya

• Cihazlar

• Kamu hizmeti kurulumu

• Yenileme

• İç mekan iyileştirmeleri

Adım 3: Sahiplik Rezervi

Şunlar için bütçe:

• Aidat

• Sigorta

• Emlak vergisi

• Onarımlar

Adım 4: Yatırım Rezervi

Mülk kiralanacaksa, ayrıca şunlar için bütçe:

• Mülk yönetimi

• Boş kalma

• Kiracı edinimi

• Onarımlar

• Mobilya değişimi

Son formül şu hale gelir:

Maksimum Mülk Fiyatı = Toplam Sermaye − Edinim Rezervi − Kurulum Rezervi − Sahiplik Rezervi

Örnek: 300.000 Dolarlık Toplam Bütçe Oluşturma

Varsayalım:

• Mevcut toplam sermaye: 300.000 dolar

Alıcı aşağıdakileri saklamaya karar verir:

• 12.000 dolar edinim rezervi

• 15.000 dolar mobilya/kurulum rezervi

• 8.000 dolar ilk sahiplik/acil durum rezervi

Maksimum hedef mülk fiyatı şu hale gelir:

300.000 dolar − 35.000 dolar = 265.000 dolar

Bu, her 265.000 dolarlık dairenin tam olarak 35.000 dolar ek harcama gerektireceği anlamına gelmez.

Bu, alıcının yatırımı yetersiz finanse edilmekten koruduğu anlamına gelir.

Fiili maliyetler daha düşükse, kalan sermaye kullanılabilir kalır.

Bu, satın alımdan sonra mülkün ek finansman olmadan döşenemeyeceğini, sigortalanamayacağını veya kiralamaya hazırlanamayacağını keşfetmekten daha iyidir.

Brüt Kira Getirisi ve Gerçek Yatırım Getirisi

Gizli satın alma maliyetleri ayrıca kira getirisini de etkiler.

Varsayalım:

• Mülk Fiyatı: 200.000 dolar

• Yıllık Kira: 12.000 dolar

Yalnızca daire fiyatını kullanarak:

Brüt Getiri = %6

Ancak yatırımcının fiilen harcadığını varsayalım:

• Mülk: 200.000 dolar

• İşlem/kurulum: 15.000 dolar

• Mobilya: 10.000 dolar

Toplam sermaye:

225.000 dolar

Ardından herhangi bir yıllık işletme giderini düşmeden önce:

12.000 dolar ÷ 225.000 dolar = %5,33

Şimdi şunları düşün:

• Aidat

• Yönetim

• Onarımlar

• Boş kalma

• Sigorta

ve net getiri daha da düşer.

Bu nedenle kiralık yatırımcılar getiriyi şunu kullanarak hesaplamalıdır:

Yatırılan Toplam Sermaye

yerine yalnızca:

Satın Alma Fiyatı

Yaygın Bütçeleme Hataları

Bütçeleme hataları iyi bir mülkü mali açıdan rahatsız edici bir yatırıma dönüştürebilir.

Bütçenin Tamamını Daireye Harcamak

Mevcut toplam sermaye 300.000 dolar ise, 300.000 dolarlık bir daire satın almak işlemin kendisine yer bırakmaz.

Aidatı Görmezden Gelmek

Lüks tesisler önemli yinelenen maliyetler yaratabilir.

KDV'nin Dahil Olduğunu Varsaymak

Belirtilen fiyatın KDV dahil, KDV hariç mi yoksa nitelikli bir istisnaya tabi mi olduğunu her zaman teyit edin.

Yabancı Alıcıların Otomatik Olarak KDV Muafiyeti Aldığını Varsaymak

KDV muafiyeti koşulludur, otomatik değildir.

Mobilyayı Unutmak

Tamamen boş bir daire, kullanılabilir hale gelmeden önce önemli ek sermaye gerektirebilir.

Yenilemeyi Hafife Almak

İkinci el daireler şu kullanılarak değerlendirilmelidir:

Satın Alma + Yenileme

yalnızca satın alma fiyatı değil.

Döviz Çevirimini Görmezden Gelmek

Büyük bir satın alma işlemine uygulanan küçük bir döviz kuru farkı önemli bir finansal etkiye sahip olabilir.

Bankacılık Ücretlerini Unutmak

Uluslararası transfer maliyetleri, büyük ödemeler başlatılmadan önce belirlenmelidir.

Mülk Yönetimini Görmezden Gelmek

Uzaktan sahiplik genellikle profesyonel destek gerektirir.

Tam Kiralama Doluluğunu Varsaymak

Boş kalma, yatırım modelinin bir parçası olmalıdır.

Brüt Getiriyi Net Getiri ile Karıştırmak

İlan edilen kira getirileri genellikle sahiplik giderlerini görmezden gelir.

Rezerv Olmadan Tam Olarak Vatandaşlık Eşiğinde Satın Almak

Mevcut resmi gayrimenkul vatandaşlık yolu, en az 400.000 USD'lik uygun mülk yatırımına ve ilgili üç yıllık kısıtlamaya dayanır; işlem ve kurulum masrafları ayrıca planlanmalıdır.

Gelecekteki Onarımları Görmezden Gelmek

Bir mülk bugün ucuz olabilir ancak daha sonra büyük harcamalar gerektirebilir.

Yeniden Satış Maliyetlerini Unutmak

Yatırımcılar ayrıca yatırımdan çıkmanın nihai maliyetini ve likiditesini de düşünmelidir.

İstanbul'da Mülk Satın Alma Maliyetleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İstanbul'da mülk satın almanın gizli maliyetleri nelerdir?

Potansiyel ek masraflar şunları içerir:

• Tapu harcı

• Tapu Sicil hizmet ücretleri

• Değerleme

• Avukat

• Tercüme

• Noter

• Acente komisyonu

• Bankacılık ve döviz masrafları

• Varsa KDV

• DASK

• Mobilya

• Yenileme

• Aidat

• Emlak vergisi

• Mülk yönetimi

Kesin kombinasyon, mülke ve işleme bağlıdır.

Daire satın alırken ne kadar ekstra bütçe ayırmalıyım?

Her satın alma için geçerli olan tek bir yüzde yoktur.

Mobilyalı ikinci el bir daire nispeten mütevazı bir kurulum rezervi gerektirebilirken, boş lüks bir yeni bina veya vatandaşlık işlemi önemli ölçüde daha fazla ek harcama içerebilir.

Evrensel bir yüzde yerine ayrıntılı bir maliyet dökümü kullanın.

Türkiye'de tapu harcını kim öder?

TKGM, standart bir mülk satışı için yasal ücretin, uygulanabilir satış değeri esasının her biri için alıcı ve satıcıya ayrı ayrı %2 olarak hesaplandığını belirtir.

Taraflar, maliyetlerin fiilen nasıl karşılanacağına ilişkin ticari anlaşmayı netleştirmelidir.

Tapu harcı dışında başka bir Tapu Sicil ücreti var mı?

Evet. TKGM, uygulanabilir tarife kapsamında ayrıca bir döner sermaye/hizmet ücreti tahsil edildiğini teyit eder.

Yabancılar Türkiye'de emlak vergisi öder mi?

Mülk sahipliği, geçerli kurallar uyarınca Türk belediye emlak vergisi yükümlülükleri oluşturabilir. Yabancı uyruk tek başına, mülkün devam eden vergi yükümlülüğü olmadığı anlamına gelmez.

Türkiye'de mülk satın alırken KDV ödenir mi?

KDV muamelesi, satıcıya, işleme, mülke ve geçerli istisna kurallarına bağlıdır.

Satın almadan önce ayrı ayrı teyit edilmelidir.

Tüm yabancılar KDV'den muaf mı?

Hayır.

Herhangi bir yabancı alıcı KDV muafiyeti, belirli yasal koşullara tabidir. Yabancı bir pasaport tek başına otomatik muafiyet kanıtı olarak ele alınmamalıdır.

DASK sigortasına ihtiyacım var mı?

Türkiye'nin zorunlu deprem sigortası çerçevesine giren mülkler, geçerli prosedürlerle bağlantılı olarak DASK gerektirir.

Devam eden bir sahiplik maliyeti olarak dahil edilmelidir.

Aidat nedir?

Aidat, binanın veya konut kompleksinin yinelenen bakım ücretidir.

Aşağıdakiler gibi hizmetlere katkıda bulunabilir:

• Güvenlik

• Temizlik

• Asansörler

• Peyzaj

• Havuzlar

• Spor salonları

• Resepsiyon

• Ortak alan işletimi

Kamu hizmetleri mülk fiyatına dahil mi?

Mutlaka değil.

Alıcının mülke bağlı olarak elektrik, su, gaz, internet, depozito veya aktivasyon ayarlaması gerekebilir.

Mobilya yeni dairelere dahil mi?

Otomatik değil.

Bir gösteri dairesi, fiili satışa dahil olmayan mobilya ve dekorasyonlar içerebilir.

Sözleşmeye bağlı özellik kontrol edilmelidir.

İkinci el dairelere hangi ek maliyetler uygulanır?

Potansiyel ek masraflar şunları içerir:

• Yenileme

• Cihazlar

• Yapısal veya teknik değerlendirme

• Bina onarımları

• Mobilya değişimi

Proje bazlı dairelere hangi ek maliyetler uygulanır?

Potansiyel gizli maliyetler şunları içerir:

• Taksit primi

• Döviz riski

• Teslimattan sonra mobilya

• Gelecekteki aidat

• Otopark/depolama ekstraları

• Gecikmeyle ilgili fırsat maliyetleri

400.000 dolarlık vatandaşlık eşiği satın alma masraflarını içeriyor mu?

Resmi vatandaşlık yolu, gerekli yeniden satış kısıtlaması ile birlikte en az 400.000 USD veya eşdeğer döviz değerinde uygun gayrimenkul edinimini ifade eder.

İşlem ve kurulum masrafları ayrı hususlardır, bu nedenle alıcılar 400.000 doların tüm kapsamlı bütçeyi temsil ettiğini varsaymak yerine uygun mülk değerinin üzerinde sermaye bulundurmalıdır.

Yabancı alıcıların yaptığı en büyük bütçeleme hatası nedir?

En yaygın kavramsal hata şunu ele almaktır:

Mülk Fiyatı = Toplam Maliyet

Daha doğru bir çerçeve:

Mülk Fiyatı + Edinim + Kurulum + Sahiplik = Gerçek Maliyet

Nihai Mülk Maliyet Kontrol Listesi

İstanbul'da bir daire rezerve etmeden önce, aşağıdaki her ilgili kalemi teyit edin.

Satın Alma

• Nihai mülk satın alma fiyatı

• Para birimi

• Nakit vs taksit fiyatı

• KDV muamelesi

• Otopark dahil veya ekstra

• Depolama dahil veya ekstra

Tapu Sicili

• Alıcı tarafı tapu harcı

• Satıcı tarafı maliyetlerin kararlaştırılan tahsisi

• TKGM döner sermaye/hizmet ücretleri

• Mülk değerlemesi

Profesyonel Hizmetler

• Avukat

• Yeminli tercüman

• Noter

• Vekaletname

• Varsa acente komisyonu

Bankacılık

• Döviz çevirim kuru

• Uluslararası transfer ücretleri

• Muhabir banka ücretleri

• Gerekli döviz belgeleri

Mülk Kurulumu

• DASK

• Ek konut sigortası

• Elektrik

• Su

• Gaz

• İnternet

• Mobilya

• Cihazlar

• Aydınlatma

• Perdeler

• Klima

• Yenileme

Devam Eden Sahiplik

• Aidat

• Yıllık emlak vergisi

• Varsa Değerli Konut Vergisi

• Onarım rezervi

• Sigorta yenileme

Kiralama Yatırımı

• Mülk yönetimi

• Boş kalma rezervi

• Kiralama masrafları

• Mobilya değişimi

• Kira gelir vergisi planlaması

Vatandaşlık

• Uygun mülk değeri doğrulandı

• Mevcut program uygunluğu doğrulandı

• Üç yıllık kısıtlama anlaşıldı

• İşlem/belgelendirme maliyetleri ayrıca bütçelendi

• Uygun yatırım sonrası nakit rezervi kalır

İmzalamadan önce her kalemi cevaplayabilen bir alıcı, yalnızca ilan edilen mülk fiyatından çalışan birine göre çok daha güçlü bir mali durumdadır.

Sonuç

İstanbul'da mülk satın almanın gizli maliyetleri, gizli oldukları için mutlaka gizli değildir.

Alıcılar genellikle neredeyse tamamen dairenin başlık fiyatına odaklandıkları için gizlidirler.

200.000 dolarlık bir daire, otomatik olarak 200.000 dolarlık bir yatırım değildir.

400.000 dolarlık bir vatandaşlık mülkü, 400.000 doların alıcının ihtiyaç duyacağı tek sermaye olduğu anlamına gelmez.

Yeni bir geliştirmeden daha düşük fiyatlı ikinci el bir mülk, yenilemeden sonra önemli ölçüde daha pahalı hale gelebilir.

Çekici bir taksit planına sahip proje bazlı bir mülk, anlamlı bir ödeme primi içerebilir ve kira gelirinin başlangıcını geciktirebilir.

Yüksek aylık kira üreten lüks bir daire, aidat ve yönetim maliyetleri aşırıysa hayal kırıklığı yaratan net getiriler üretebilir.

Bu nedenle profesyonel alıcılar, mülk maliyetini katmanlar halinde hesaplar.

İlk katman:

Satın Alma Fiyatı

İkincisi:

Edinim Maliyetleri

tapu devri, Tapu Sicil masrafları, değerleme, profesyonel hizmetler ve bankacılık dahil.

Üçüncüsü:

Kurulum Maliyetleri

mobilya, yenileme, kamu hizmetleri ve sigorta dahil.

Dördüncüsü:

Devam Eden Sahiplik Maliyetleri

aidat, belediye emlak vergisi, bakım, sigorta ve bazı durumlarda ek vergilendirme dahil.

Yatırımcılar için beşinci bir katman vardır:

Kiralama İşletme Maliyetleri

boş kalma, yönetim, onarımlar ve vergi dahil.

Bu bize gerçek formülü verir:

Gerçek Mülk Maliyeti = Satın Alma Fiyatı + Edinim Maliyetleri + Kurulum Maliyetleri + Sahiplik Maliyetleri

Ve bir kiralık yatırımcı için:

Gerçek Yatırım Getirisi = Net Kira Geliri ÷ Yatırılan Toplam Sermaye

Standart satış süreci için TKGM şu anda, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olarak hesaplanan yasal bir tapu ücreti ve ek bir döner sermaye/hizmet ücreti olduğunu teyit etmektedir.

Vatandaşlık odaklı alıcılar için, mevcut resmi gayrimenkul yolu, uygulanabilir üç yıllık kısıtlama ile birlikte en az 400.000 USD veya eşdeğer döviz değerinde uygun mülk gerektirmeye devam etmektedir.

Bu nedenle bütçenizi korumanın en iyi yolu, teknik olarak karşılayabileceğiniz en pahalı daireyi aramak değildir.

Önce mevcut toplam sermayenizi belirlemek, tüm işlem ve sahiplik süreci için yeterli rezerv ayırmak ve ardından bu bütçeye güvenle sığacak maksimum mülk fiyatını belirlemektir.

Bu yaklaşım, hem yaşam tarzı sahipliği hem de İstanbul'da uzun vadeli gayrimenkul yatırımı için daha güçlü bir temel oluşturur.