Договор купли-продажи недвижимости в Турции 2026: Полное руководство для иностранных покупателей

Договор купли-продажи недвижимости в Турции является одним из самых важных документов в сделке с недвижимостью, но иностранным покупателям необходимо понять одно критическое различие перед подписанием чего-либо:

Частное соглашение о покупке не обязательно является документом, который передает юридическое право собственности на турецкую недвижимость.

Турция применяет формальные юридические требования к передаче недвижимости. В зависимости от сделки, покупатели могут иметь дело с частным соглашением о бронировании или коммерческим соглашением, нотариально заверенным договором обещания продажи (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) или официальной сделкой купли-продажи недвижимости, которая приводит к регистрации права собственности.

Для иностранного покупателя, приобретающего квартиру в Стамбуле, непонимание этой разницы может создать серьезные проблемы. Покупатель может подписать подробный контракт, заплатить значительную сумму денег и все еще не быть зарегистрированным владельцем недвижимости.

В Турции право собственности на зарегистрированную недвижимость в конечном итоге зависит от официальной продажи и регистрации в земельном кадастре. Благодаря изменениям, внесенным в турецкое нотариальное законодательство, уполномоченные нотариусы также могут проводить официальные продажи недвижимости через интегрированную систему земельного кадастра; эта система действует с 2023 года наряду с продажами, совершаемыми через управления земельного кадастра.

Это руководство на 2026 год объясняет, что должно содержаться в турецком договоре купли-продажи недвижимости, разницу между основными типами договоров, что иностранные покупатели должны проверить перед подписанием, как должны быть скоординированы оплата и передача права собственности, а также на какие пункты следует обратить особое внимание при покупке новостройки, вторичной недвижимости или недвижимости на стадии строительства в Стамбуле.

Важно: Это руководство предоставляет общую информацию о недвижимости и не заменяет юридическую консультацию по конкретной сделке. Условия договора, структуры собственности, защита прав потребителей, договоренности о финансировании, заявления на получение гражданства и налоговые последствия могут различаться в зависимости от покупки.

Что такое договор купли-продажи недвижимости в Турции?

Фраза "договор купли-продажи недвижимости" часто используется в турецком рынке недвижимости вольно.

Она может относиться к нескольким различным документам.

Иностранный покупатель может столкнуться с:

• соглашением о бронировании;

• соглашением о задатке;

• частным соглашением о покупке недвижимости;

• договором купли-продажи от застройщика;

• нотариально заверенным договором обещания продажи;

• официальным договором купли-продажи недвижимости; или

• документами, подписываемыми во время окончательной передачи Tapu.

Эти документы имеют неодинаковую юридическую силу.

Поэтому самый важный вопрос не просто:

"Подписал ли я контракт?"

А именно:

"Какой тип контракта я подписал, какие права он создает, и зарегистрировано ли право собственности на мое имя?"

Делает ли подписание договора на недвижимость вас владельцем в Турции?

Не автоматически.

Это один из самых важных принципов, которые должны понять иностранные покупатели недвижимости.

Турецкое законодательство требует, чтобы сделки с недвижимостью, направленные на передачу права собственности, соответствовали формальным требованиям. Официальный процесс продажи связан с земельным кадастром, и юридическое право собственности отражается через регистрацию.

Поэтому частный документ, подписанный между покупателем и продавцом, не следует рассматривать как эквивалент завершенной передачи Tapu.

Это различие особенно важно, когда покупатель подписывает договор:

• в офисе продаж застройщика;

• через агентство недвижимости;

• до завершения строительства;

• до выплаты всей покупной цены;

• в ожидании процедур оценки или банковских процедур;

• удаленно через представителя; или

• за несколько недель до запланированной передачи права собственности.

Коммерческий договор может регулировать то, что покупатель и продавец обязаны сделать, но покупатель должен отдельно определить, соответствует ли документ формальным требованиям, применимым к сделке, и когда право собственности будет фактически зарегистрировано.

Договор купли-продажи недвижимости против Tapu

Договор купли-продажи недвижимости и Tapu — это не одно и то же.

Tapu — это турецкий документ о праве собственности и является частью системы земельного кадастра.

Договор купли-продажи обычно определяет такие вопросы, как:

• кто является покупателем и продавцом;

• какая недвижимость покупается;

• согласованная цена покупки;

• как и когда будут производиться платежи;

• когда недвижимость будет передана;

• когда будет передано право собственности;

• что произойдет, если какая-либо из сторон нарушит обязательства;

• применяются ли штрафные санкции;

• включена ли мебель или другие предметы; и

• какие условия должны быть выполнены перед закрытием сделки.

Сделка с земельным кадастром, напротив, является тем, что завершает официальную передачу и регистрацию права собственности.

По этой причине:

Контракт подписан ≠ право собственности передано.

Иностранные покупатели никогда не должны предполагать, что наличие ключей, квитанции, формы бронирования или соглашения о продаже, выданного застройщиком, подтверждает зарегистрированное право собственности.

Три типа договоров, которые иностранные покупатели должны различать

1. Частное соглашение о покупке недвижимости

Частное соглашение о покупке часто используется для установления коммерческих условий до официальной передачи.

Оно может содержать:

• цену;

• график платежей;

• задаток;

• спецификации недвижимости;

• крайний срок закрытия;

• обязательства продавца;

• условия передачи;

• штрафы; и

• положения об отмене.

Эти условия могут быть коммерчески важными.

Однако частный договор не следует путать с официальным юридическим механизмом, необходимым для передачи права собственности на зарегистрированную недвижимость.

Для покупателя ключевой вопрос:

Что происходит между подписанием этого соглашения и официальной передачей недвижимости?

Этот период должен четко контролироваться договором.

2. Договор обещания продажи — Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, обычно переводимый как договор обещания продажи, представляет собой соглашение, по которому стороны обязуются завершить продажу недвижимости позже.

Официальная форма имеет значение.

Для сделок с предоплаченной жилой недвижимостью, регулируемых турецким законодательством о защите прав потребителей, обещание продажи должно быть совершено в юридически предписанной форме. Министерство торговли особо указывает, что предоплаченные продажи жилья должны быть оформлены либо через соответствующую структуру регистрации права собственности, либо через обещание продажи, совершенное нотариусом; продавцы не могут требовать оплаты по недействительному предоплаченному договору.

Нотариально заверенное обещание продажи также может быть отмечено в земельном кадастре по запросу потребителя. Такая отметка может быть особенно актуальна, поскольку делает договорное право покупателя видимым в реестре и может усилить защиту от противоречащих сделок.

Обещание продажи все же необходимо отличать от окончательной передачи права собственности.

3. Официальный договор купли-продажи недвижимости

Официальная продажа — это сделка, которая приводит к регистрации недвижимости на имя покупателя.

Традиционно передача недвижимости осуществлялась через Управления земельного кадастра Турции.

Турция также уполномочила нотариусов проводить договоры купли-продажи недвижимости через электронную систему, подключенную к земельному кадастру. После необходимых юридических проверок и заключения договора сделка передается через систему для завершения регистрации.

Для большинства иностранных покупателей практическая цель, следовательно, проста:

Сделка должна в конечном итоге привести к официальной регистрации правильной недвижимости на имя покупателя.

Что должен содержать договор купли-продажи недвижимости в Турции?

Хорошо составленный договор должен делать сделку объективно идентифицируемой.

Такие заявления, как:

"Покупатель приобретает квартиру в проекте X за 300 000 долларов."

недостаточны для крупной сделки с недвижимостью.

Договор должен точно отвечать на четыре фундаментальных вопроса:

• Кто продает?

• Кто покупает?

• Что именно продается?

• Как и когда именно будет завершена сделка?

1. Полная идентификация покупателя и продавца

Соглашение должно четко идентифицировать каждую договорную сторону.

Для физического лица-покупателя или продавца это может включать:

• полное юридическое имя;

• гражданство;

• данные паспорта или турецкого удостоверения личности, где применимо;

• адрес;

• контактную информацию; и

• идентификационную налоговую информацию, где требуется.

Для продавца-компании покупатель должен проверить такие детали, как:

• зарегистрированное название компании;

• регистрационные данные компании;

• данные MERSİS, где это уместно;

• зарегистрированный адрес;

• уполномоченное подписывающее лицо; и

• полномочия лица, подписывающего договор.

Торговый представитель, работающий на застройщика, не имеет автоматических полномочий юридически обязывать застройщика.

Поэтому личность и полномочия на подписание договаривающейся стороны должны быть подтверждены до внесения существенной оплаты.

2. Точная идентификация недвижимости

Недвижимость должна быть описана с использованием более чем просто маркетингового названия проекта.

В зависимости от стадии строительства соответствующие идентификаторы могут включать:

• провинцию;

• район;

• квартал;

• квартал или Ada;

• участок или Parsel;

• номер здания/блока;

• этаж;

• номер независимой секции;

• тип объекта;

• чистую площадь;

• общую площадь; и

• данные земельного кадастра.

Для проекта застройщика договор должен позволять идентифицировать точную квартиру, которую покупатель ожидает получить.

Это становится критически важным в проектах, содержащих сотни аналогичных объектов.

Договор, ссылающийся только на:

"Квартира 2+1, Блок B"

может оставить ненужную неопределенность, если в здании есть несколько объектов с таким описанием.

3. Чистая и общая площадь

Иностранные покупатели часто сравнивают объекты в Стамбуле, используя рекламируемые цифры общей площади в квадратных метрах.

Однако полезная внутренняя площадь может быть значительно меньше.

Поэтому в договоре следует указать, что понимается под:

• общей площадью;

• чистой площадью;

• площадью балкона;

• площадью террасы;

• площадью сада;

• местом для хранения; и

• распределением мест общего пользования.

Для договоров на предоплаченное жилье, подпадающих под соответствующие потребительские правила, официальные нормативные акты требуют, чтобы информация о независимой секции, ее чистой и общей площади входила в обязательную договорную информацию.

Не полагайтесь исключительно на брошюру.

Размеры, указанные в договоре и его технических приложениях, имеют гораздо большее значение.

4. Цена покупки

В договоре должна быть четко указана общая согласованная сумма.

В нем также должно быть разъяснено, включает ли указанная цена или исключает такие элементы, как:

• НДС, где применимо;

• сборы за оформление права собственности;

• нотариальные расходы;

• затраты на оценку;

• коммунальные услуги;

• мебель;

• парковку;

• хранение;

• комиссию агентства; и

• другие расходы на закрытие.

Договор, в котором просто сказано "все расходы относятся на покупателя", создает неопределенность.

Каждый основной расход желательно распределять явно.

5. Валюта и механизм обменного курса

Иностранные покупатели часто ведут переговоры о недвижимости в Стамбуле в:

• турецких лирах;

• долларах США;

• евро;

• британских фунтах; или

• другой конвертируемой валюте.

Для иностранных физических лиц, покупающих турецкую недвижимость, структура платежа также должна быть скоординирована с требованиями Турции к Сертификату о покупке иностранной валюты (DAB).

TKGM заявляет, что иностранные покупатели-физические лица, приобретающие недвижимость путем покупки, должны соблюдать систему конвертации иностранной валюты и представлять соответствующие документы DAB для сделки с правом собственности. Сумма в турецких лирах из DAB используется в официальном процессе оформления права собственности.

Руководство TKGM также подтверждает, что договоры купли-продажи недвижимости с участием иностранного покупателя-физического лица могут, в соответствии с применимыми правилами обмена валюты, быть номинированы в иностранной валюте или привязаны к ней.

Поэтому в договоре должно быть четко указано:

• договорная валюта;

• подлежащая уплате сумма;

• влияют ли изменения обменного курса на остаток;

• какой обменный курс применяется, если требуется конвертация;

• кто координирует процедуру DAB; и

• как платежные квитанции будут соответствовать официальной сделке.

Положения об оплате никогда не должны разрабатываться независимо от банковского плана и плана передачи права собственности.

6. График платежей

В договоре на недвижимость должно быть точно указано, когда деньги становятся подлежащими уплате.

Типичный график может содержать:

Фактический график значительно варьируется между объектами вторичного рынка, готовыми объектами от застройщика и строящимися объектами.

Каждый платеж должен иметь:

• сумму;

• валюту;

• дату платежа или триггер;

• получателя платежа;

• разрешенный способ оплаты; и

• последствие просрочки платежа.

Избегайте расплывчатых формулировок, таких как:

"Оставшаяся сумма будет выплачена позже."

"Позже" — это не договорный крайний срок.

7. Реквизиты банковского счета

В договоре должен быть указан законный получатель средств за покупку.

Перед переводом значительных сумм покупатель должен проверить, является ли бенефициар:

• зарегистрированным продавцом;

• компанией-застройщиком;

• уполномоченной структурой типа эскроу;

• другим уполномоченным получателем; или

• посторонней третьей стороной.

Платежи на личные счета, принадлежащие сотрудникам, агентам или не связанным компаниям, заслуживают особого внимания.

Повествование о платеже и квитанции также должны позволять проследить сделку до соответствующего объекта.

Для покупок, связанных с гражданством, согласованность документов становится еще более важной, поскольку официальные руководства требуют подтверждения оплаты в дополнение к другим документам по сделке.

8. Пункт о бронировании или задатке

В договоре должно быть указано, что происходит с любой уже оплаченной суммой.

На вопросы, на которые необходимо ответить, включают:

• Возвращается ли сумма?

• При каких обстоятельствах?

• Засчитывается ли она в счет покупной цены?

• Что произойдет, если покупатель не выполнит обязательства?

• Что произойдет, если продавец откажется от сделки?

• Что произойдет, если проверка права собственности выявит серьезную проблему?

• Что произойдет, если иностранный покупатель юридически не может приобрести недвижимость?

• Что произойдет, если не удастся выполнить условие, связанное с гражданством?

Точная структура депозитов за бронирование и соглашений о задатке заслуживает отдельного рассмотрения и не должна сводиться к единому общему правилу.

9. Крайний срок передачи права собственности

Соглашение должно определять, когда продавец должен завершить официальную передачу.

Например:

"Передача права собственности состоится в течение X рабочих дней после выполнения согласованных условий."

более полезно, чем:

"Tapu будет передан как можно скорее."

В договоре также должны быть определены условия, которые должны существовать до закрытия сделки.

Они могут включать:

• получение необходимых документов об оценке;

• завершение DAB;

• урегулирование непогашенных долгов;

• снятие согласованной ипотеки;

• завершение определенных строительных работ;

• выдача проектной документации;

• оплата покупателем остатка при закрытии; или

• предоставление действительной доверенности.

10. Обременения и ограничения

Покупатель должен знать, не обременена ли недвижимость:

• ипотекой;

• залогом;

• арестом;

• судебным решением;

• правом пользования;

• отметкой;

• сервитутом;

• обещанием продажи;

• другими правами третьих лиц; или

• ограничениями, влияющими на передачу.

В договоре должна быть указана согласованная позиция.

Например, если на квартире в настоящее время висит ипотека застройщика, договор не должен просто игнорировать это.

В нем следует указать:

• будет ли она снята;

• кто несет ответственность;

• к какой дате;

• является ли снятие условием оплаты; и

• что произойдет, если ее не удастся погасить.

11. Дата передачи

Для готовой квартиры вторичного рынка передача может произойти сразу после передачи права собственности.

Для объекта от застройщика передача может произойти через месяцы или годы.

Поэтому в договоре следует указать:

• запланированную дату передачи;

• определение юридической передачи;

• процедуру физической передачи;

• состояние квартиры;

• необходимые документы о завершении;

• процесс осмотра;

• компенсацию за задержку; и

• любой льготный период.

Для предоплаченного жилья, подпадающего под турецкое потребительское законодательство, в текущем руководстве Министерства торговли на 2026 год указано, что обещанный срок передачи должен соблюдаться и ни в коем случае не может превышать 48 месяцев с даты договора.

Поэтому у застройщика не должно быть неограниченного права откладывать передачу.

12. Технические спецификации

Рекламный буклет не заменяет технические спецификации, прилагаемые к договору.

Для новостроек покупатели должны искать детали, охватывающие:

• напольное покрытие;

• двери;

• окна;

• кухонные шкафы;

• бытовую технику;

• сантехнику;

• систему отопления;

• систему охлаждения;

• оборудование для умного дома;

• фасад;

• балконы;

• права на парковку;

• хранение;

• озеленение; и

• общие удобства.

Фраза типа:

"Допускается замена эквивалентными материалами."

должна быть тщательно изучена.

Что считается "эквивалентным"?

Кто решает?

Может ли застройщик существенно ухудшить качество объекта?

Договор должен ограничивать ненужную неопределенность.

13. Изменения проекта

Покупатели строящегося жилья покупают то, что физически может еще не существовать.

Это создает дополнительный договорный риск.

Соглашение должно касаться изменений:

• плана этажа;

• размера объекта;

• ориентации;

• балкона;

• расположения здания;

• общих удобств;

• озеленения;

• материалов; и

• дизайна проекта.

Турецкие потребительские правила предусматривают особую защиту в сделках с предоплаченным жильем, когда вносятся последующие изменения в проект. Министерство торговли разъясняет, что потребители должны быть проинформированы об изменениях проекта и могут иметь право на расторжение договора, если они не принимают квалифицирующие изменения.

Это делает пункт об изменениях проекта гораздо большим, чем просто техническая деталь.

14. İskan и статус заселения

Для готовых объектов покупатели должны установить, имеет ли здание соответствующую документацию о заселении, обычно обсуждаемую под термином İskan.

В договоре не следует делать предположения о:

• завершении строительства;

• разрешении на заселение;

• статусе кондоминиума;

• подключении к коммуникациям; или

• законном использовании объекта.

Если недвижимость еще не имеет ожидаемой документации, покупатель должен понять:

• почему;

• кто несет ответственность за ее получение;

• ожидаемые сроки; и

• что произойдет, если ее не удастся получить.

15. Неисполнение обязательств покупателем

В договоре должно быть определено, что constitutes неисполнение обязательств покупателем.

Примеры могут включать:

• невыплату взноса;

• неявку на закрытие сделки;

• непредоставление требуемых документов; или

• нарушение другого существенного обязательства.

Затем в нем должны быть указаны последствия.

Они могут включать:

• проценты за просрочку платежа;

• дополнительный период уведомления;

• договорной штраф;

• расторжение договора;

• удержание или возврат указанных сумм; или

• другие средства правовой защиты, разрешенные законом.

Покупатель должен понимать эти положения до внесения первого платежа.

16. Неисполнение обязательств продавцом

Неисполнение обязательств продавцом заслуживает равного внимания.

Примеры могут включать:

• отказ от передачи права собственности;

• попытку продать недвижимость кому-либо еще;

• неспособность снять согласованную ипотеку;

• существенную задержку;

• передачу существенно иной недвижимости;

• неспособность завершить проект; или

• невыполнение договорных условий.

В договоре должны быть указаны средства правовой защиты покупателя.

Одностороннее соглашение, налагающее суровые штрафы на покупателя, но почти не предусматривающее последствий для продавца, является предупредительным знаком.

17. Условия возврата

Пункт о возврате должен касаться как:

• когда возврат становится подлежащим уплате, так и

• когда деньги должны быть фактически возвращены.

Это не одно и то же.

В договоре желательно указать:

• событие, дающее право на возврат;

• возвращаемую сумму;

• разрешенные вычеты;

• крайний срок;

• способ оплаты; и

• последствия задержки возврата.

"Возврат" без крайнего срока возврата все равно может оставить покупателя подверженным значительной задержке.

18. Штрафные санкции

Штрафные санкции могут применяться за:

• просрочку платежа;

• отмену;

• задержку передачи;

• неисполнение обязательств продавцом; или

• невыполнение передачи права собственности.

Иностранные покупатели должны сравнивать штрафы для покупателя и продавца бок о бок.

Договор, в котором покупатель теряет 20% за задержку, но застройщик почти ничего не платит за длительную задержку строительства, следует тщательно изучить.

19. Форс-мажор

Многие договоры застройщиков содержат широкие положения о форс-мажоре.

Пункт может охватывать такие события, как:

• стихийные бедствия;

• война;

• правительственные ограничения;

• чрезвычайные юридические меры; или

• другие события, находящиеся вне разумного контроля стороны.

Проблема возникает, когда обычные коммерческие трудности определяются как форс-мажор.

Например, обычные повышения цен, ожидаемые проблемы с поставщиками или внутренние финансовые проблемы не должны автоматически рассматриваться так же, как действительно исключительные события.

Сфера применения форс-мажора, процедура уведомления и последствия должны быть ясны.

20. Разрешение споров

В договоре должно быть указано, как будут разрешаться споры.

В зависимости от сделки это может включать:

• турецкие суды;

• комитеты по арбитражу потребителей, где это юридически применимо;

• суды по делам потребителей;

• медиацию, где это требуется;

• договорные положения о юрисдикции; или

• арбитраж в определенных коммерческих структурах.

В договоре не должно быть пункта о спорах, который иностранный покупатель не понимает.

Особые правила для договоров на строящееся и предоплаченное жилье

Покупка готовой квартиры вторичного рынка и покупка квартиры по архитектурным планам имеют разные профили риска.

Турция имеет особые меры защиты прав потребителей для квалифицируемых предоплаченных продаж жилья (ön ödemeli konut satışları).

Согласно руководству Министерства торговли на 2026 год:

• покупатель должен получить предписанную преддоговорную информацию по крайней мере за один день до заключения договора;

• предоплаченный договор на жилье не может быть заключен с потребителем до получения соответствующего разрешения на строительство;

• соглашение должно соответствовать предписанным формальным требованиям;

• потребитель имеет право отказаться от договора в течение 14 дней без необходимости указывать причину или уплачивать договорной штраф;

• при соблюдении применимых правил потребитель также может иметь право отказаться от договора на срок до 24 месяцев с установленными законом лимитами компенсации в зависимости от сроков;

• необходимые возвраты после использования 14-дневного права на отказ обычно должны быть возвращены в установленный законом срок; и

• обещанный срок передачи/сдачи не может превышать 48 месяцев с даты договора.

Эти меры защиты делают особенно важным определить, квалифицируется ли сделка с застройщиком юридически как предоплаченная продажа жилья в соответствии с турецким потребительским законодательством.

14-дневное право на отказ

Для квалифицируемых предоплаченных продаж жилья потребитель может отказаться в течение 14 дней без указания причины и без уплаты договорного штрафа.

В руководстве Министерства указано, что соответствующее уведомление должно быть направлено продавцу через нотариуса в установленный законом срок.

Однако иностранные покупатели не должны предполагать, что каждый договор на недвижимость автоматически дает им такие же права на отказ.

Юридическая природа покупателя, продавца и сделки имеет значение.

Отказ на срок до 24 месяцев

14-дневное право на отказ отделено от другого установленного законом механизма, применимого к сделкам с предоплаченным жильем.

В руководстве Министерства на 2026 год указано, что потребитель, в соответствии с применимыми правилами, может отказаться от договора на срок до 24 месяцев.

В зависимости от того, когда это происходит, продавец может потребовать установленные законом издержки и компенсацию в размере до указанных процентов:

Определенные обстоятельства могут позволить отказаться без этих затрат, включая указанные нарушения со стороны продавца и другие ситуации, определенные потребительским законодательством.

Это не следует путать с обычными договорными правами на расторжение при покупке другой недвижимости.

Нужен ли иностранным покупателям турецкий договор?

Иностранные покупатели должны убедиться, что они полностью понимают юридически обязательный документ, который они подписывают.

На официальном этапе Tapu в руководстве TKGM указано, что требуется присяжный переводчик, если одна из сторон не говорит по-турецки. TKGM также предоставляет особые правила о том, когда может потребоваться перевод иностранных паспортов или удостоверений личности на турецкий язык.

Для частного договора купли-продажи двуязычная версия может быть коммерчески полезной.

Однако двуязычные договоры создают еще один важный вопрос:

Какой язык имеет преимущественную силу, если две версии противоречат друг другу?

В соглашении это должно быть прямо оговорено.

Никогда не предполагайте, что английский перевод имеет преимущественную силу перед турецким юридическим текстом.

Документы, которые могут понадобиться иностранному покупателю в связи с договором и закрытием сделки

Точный перечень документов варьируется, но в руководстве TKGM для иностранных покупателей указаны документы и процедуры, которые могут включать:

• паспорт или принятое иностранное удостоверение личности;

• перевод, где это требуется;

• документ о представительстве, если кто-то подписывает от имени стороны;

• информацию о недвижимости;

• документы об оценке, где это требуется;

• обязательную страховку от землетрясений для соответствующих зданий;

• присяжного переводчика, если одна из сторон не говорит по-турецки; и

• надлежащим образом оформленную доверенность, если используется представительство.

Иностранные покупатели должны готовить график договора с учетом этих требований, а не соглашаться на нереалистичные сроки закрытия.

Оценка недвижимости и цена в договоре

Иностранные покупатели должны различать:

• цену, согласованную с продавцом;

• сумму, указанную в договоре купли-продажи;

• оценку недвижимости;

• сумму DAB; и

• сумму, окончательно зарегистрированную для целей официальной сделки.

Эти цифры должны быть проверены вместе до передачи права собственности.

TKGM поддерживает процедуры оценки для определенных сделок с участием иностранных покупателей-физических лиц и обрабатывает отчеты об оценке через соответствующие официальные системы.

Поэтому договор должен избегать создания необъяснимых несоответствий между согласованной покупной ценой и документацией, требуемой при закрытии.

DAB и договор купли-продажи недвижимости

Для иностранных физических лиц, покупающих турецкую недвижимость, Сертификат о покупке иностранной валюты (DAB) — это не просто необязательная банковская квитанция.

TKGM заявляет, что иностранные покупатели-физические лица должны продать соответствующую иностранную валюту через банк в механизм Центрального банка перед приобретением и представить полученный DAB для сделки с недвижимостью.

Это означает, что разработка договора и планирование платежей должны быть скоординированы.

Покупатель должен знать:

• когда деньги поступят в Турцию;

• какой банк будет проводить конвертацию;

• чье имя фигурирует в соответствующих документах;

• какая информация о недвижимости указывается в DAB;

• когда платеж поступит продавцу; и

• как сумма соответствует официальной сделке с правом собственности.

Сначала заплатить, а потом спрашивать о соблюдении требований может создать ненужные сложности.

Покупка для получения турецкого гражданства: Вопросы договора

Покупка недвижимости с целью получения турецкого гражданства через инвестиции требует дополнительного уровня планирования.

Договор на недвижимость не должен просто говорить:

"Эта недвижимость подходит для получения гражданства."

Одно это предложение не устанавливает право на получение гражданства.

Сделка должна быть проверена на соответствие применимым правилам гражданства, включая такие вопросы, как:

• квалифицируемая недвижимость;

• право продавца;

• оценка;

• документация об оплате;

• DAB;

• официальная стоимость сделки;

• необходимые отметки или обязательства; и

• ограничения, применимые к пути получения гражданства.

Руководство TKGM по гражданству особо координирует сумму официальной продажи или квалифицируемого обещания продажи с требованиями к DAB и документации об оплате.

Для покупки с целью получения гражданства эти проверки должны быть проведены до того, как договорная структура платежей станет необратимой.

Покупка у застройщика: Дополнительные проверки договора

Договоры с застройщиками требуют дополнительного внимания, поскольку покупатель может платить до получения как права собственности, так и владения.

Перед подписанием проверьте:

Личность застройщика
Является ли компания, указанная в договоре, фактически ответственной за продажу недвижимости?

Право собственности на землю
Принадлежит ли застройщику соответствующая земля, или вовлечена другая юридическая структура?

Разрешение на строительство
Для предоплаченного потребительского жилья разрешение на строительство особенно важно, поскольку применимое законодательство запрещает заключение соответствующего предоплаченного договора на жилье до получения разрешения.

Независимая секция
Можно ли идентифицировать точную квартиру?

Статус строительства
Что фактически завершено?

Срок передачи
Существует ли конкретная дата, а не расплывчатая оценка?

Компенсация за задержку
Что произойдет, если передача задержится на шесть месяцев?

Существенные изменения
Может ли застройщик в одностороннем порядке изменить квартиру или проект?

Обеспечение
Что защищает покупателя, если застройщик не сможет завершить проект?

Для квалифицируемых более крупных проектов предоплаченного жилья турецкие потребительские правила предусматривают определенные механизмы обеспечения, предназначенные для защиты платежей потребителей.

Покупка недвижимости вторичного рынка: Дополнительные проверки договора

Сделка с недвижимостью вторичного рынка обычно представляет другие риски.

Покупатель должен особенно сосредоточиться на:

• личности зарегистрированного владельца;

• доле в собственности;

• существующей ипотеке;

• залогах или арестах;

• занятости арендатором;

• неоплаченных взносах за содержание;

• задолженностях по коммунальным услугам;

• физическом состоянии;

• мебели, включенной в покупку;

• дате вступления во владение;

• дате передачи права собственности; и

• последовательности платежей.

Для квартиры вторичного рынка один из самых важных практических вопросов:

В какой именно момент продавец получает деньги относительно официальной передачи Tapu?

Эта процедура должна быть урегулирована до дня закрытия.

Красные флаги в договоре на недвижимость

15 вопросов, которые следует задать перед подписанием турецкого договора на недвижимость

Перед подписанием иностранный покупатель должен быть в состоянии ответить на все следующие вопросы:

1. Кто является законным владельцем недвижимости сегодня?

2. Кто именно подписывает договор как продавец?

3. Имеет ли это лицо право продавать?

4. Каковы официальные идентификаторы недвижимости в земельном кадастре?

5. Идентифицирована ли точная независимая секция?

6. Какова общая цена?

7. Что именно включено в эту цену?

8. Куда должен быть отправлен каждый платеж?

9. Как процедура DAB вписывается в график платежей?

10. Когда должна состояться передача Tapu?

11. Что продавец должен завершить до передачи?

12. Что произойдет, если продавец не выполнит обязательства?

13. Что произойдет, если покупатель не сможет завершить сделку?

14. Как и когда возвращаются возвращаемые суммы?

15. Какая версия договора имеет преимущественную силу, если он двуязычный?

Если несколько из этих ответов остаются неясными, договор еще не готов к подписанию.

Распространенные ошибки иностранных покупателей

Подписание до идентификации недвижимости
Брошюра, номер квартиры, используемый торговой командой, и официальный номер независимой секции не всегда могут быть взаимозаменяемы.

Проверьте точный объект.

Рассмотрение частного договора как Tapu
Это, пожалуй, самая серьезная концептуальная ошибка.

Подписанный документ в офисе продаж не является доказательством того, что право собственности уже передано.

Слишком ранняя оплата слишком большой суммы
Сроки оплаты должны отражать прогресс и юридическую защищенность сделки.

Покупатель должен понимать, какая защита существует после каждого платежа.

Игнорирование полномочий продавца
Лицо, ведущее переговоры о продаже, может не быть зарегистрированным владельцем или уполномоченным представителем компании.

Несогласование DAB до оплаты
Иностранные покупатели должны включать соблюдение требований DAB в процесс оплаты, а не обнаруживать это требование непосредственно перед закрытием.

Принятие неопределенной даты передачи
"Ориентировочное завершение" и "договорная дата передачи" — не эквивалентные понятия.

Игнорирование приложений
Наиболее важные спецификации могут появляться в:

• планах этажей;

• технических спецификациях;

• графиках платежей;

• списках мебели;

• генеральных планах;

• планах управления; или

• приложениях к проекту.

Эти документы должны быть согласованы с основным соглашением.

Подписание на языке, который вы не понимаете
Не полагайтесь исключительно на устное объяснение торгового представителя контракта на турецком языке.

Полагание на устные обещания
Такие заявления, как:

"Вид на море никогда не будет заблокирован."

"Метро откроется в следующем году."

"Арендный доход гарантирован."

"Tapu обязательно придет в следующем месяце."

"Проект будет соответствовать требованиям для получения гражданства."

не должны рассматриваться как договорные обязательства, если они должным образом не задокументированы.

Контрольный список для договора купли-продажи недвижимости

Перед подписанием договора купли-продажи недвижимости в Турции проверьте:

Стороны

•  Покупатель правильно идентифицирован

•  Продавец правильно идентифицирован

•  Информация о компании проверена

•  Полномочия подписывающего лица проверены

Недвижимость

•  Провинция/район/квартал подтверждены

•  Ada и parsel подтверждены, где доступны

•  Блок и независимая секция подтверждены

•  Этаж и положение объекта подтверждены

•  Чистая и общая площади определены

Цена

•  Общая цена указана

•  Валюта указана

•  Включенные затраты идентифицированы

•  Исключенные затраты идентифицированы

•  График платежей приложен

Оплата

•  Правильный бенефициар подтвержден

•  Банковский счет подтвержден

•  Процесс DAB спланирован

•  Квитанции требуются

•  Сроки окончательного платежа скоординированы с передачей права собственности

Tapu

•  Срок передачи указан

•  Условия передачи указаны

•  Снятие обременений рассмотрено

•  Требуемые документы распределены между сторонами

Недвижимость от застройщика

•  Разрешение на строительство проверено

•  Технические спецификации приложены

•  Дата передачи определена

•  Последствия задержки определены

•  Правила изменения проекта проверены

•  Механизмы обеспечения проверены, где применимо

Выход / Нарушение обязательств

•  Нарушение обязательств покупателем определено

•  Нарушение обязательств продавцом определено

•  Условия возврата указаны

•  Срок возврата указан

•  Штрафы проверены

•  Форс-мажор проверен

Иностранный покупатель

•  Требования к паспорту/документам проверены

•  Требования к переводу проверены

•  Доверенность проверена, если применимо

•  Процедура оценки рассмотрена

•  Условия гражданства проверены, если актуально

Часто задаваемые вопросы: Договоры купли-продажи недвижимости в Турции

Достаточно ли частного договора купли-продажи недвижимости для передачи права собственности в Турции?

Нет. Частное соглашение не следует рассматривать как эквивалент зарегистрированного права собственности. Передача турецкой недвижимости подчиняется формальным требованиям, и сделка должна в конечном итоге привести к официальной регистрации недвижимости на имя покупателя.

Могут ли иностранцы подписывать договоры на недвижимость в Турции?

Да. Иностранные граждане могут заключать турецкие сделки с недвижимостью при соблюдении юридических ограничений, применимых к иностранной собственности, и требований конкретной сделки. Иностранные покупатели также должны соблюдать процедуры идентификации, оценки, банковского обслуживания, DAB и оформления права собственности, где это применимо. TKGM предоставляет специальные процедуры для иностранных покупателей.

Должен ли договор на недвижимость быть нотариально заверен в Турции?

Это зависит от типа соглашения.

Частный коммерческий документ, юридически действительное обещание продажи и официальная передача права собственности являются разными юридическими инструментами. Некоторые структуры обещания продажи требуют официальной нотариальной формы, в то время как официальные продажи недвижимости теперь также могут проводиться уполномоченными нотариусами через систему, подключенную к земельному кадастру.

Может ли иностранный покупатель завершить продажу недвижимости через нотариуса?

Турция разрешила нотариусам проводить официальные договоры купли-продажи недвижимости через подключенную систему земельного кадастра с момента введения новой процедуры в 2023 году. Нотариус проверяет соответствующие записи и ограничения перед тем, как сделка будет зарегистрирована через систему.

Может ли цена недвижимости быть указана в долларах или евро?

В руководстве TKGM указано, что в соответствии с применимыми правилами валютного обмена договоры купли-продажи недвижимости с участием иностранных покупателей-физических лиц могут быть номинированы в иностранной валюте или привязаны к ней. Однако DAB и процесс официальной оценки права собственности все равно должны быть правильно скоординированы.

Нужен ли иностранным покупателям DAB перед Tapu?

Для иностранных покупателей-физических лиц, приобретающих недвижимость путем покупки, TKGM заявляет, что Сертификат о покупке иностранной валюты (DAB) требуется в соответствии с применимой процедурой обмена валюты. Соответствующая иностранная валюта обрабатывается через банк перед сделкой приобретения.

Есть ли у меня 14 дней, чтобы отменить любую покупку недвижимости в Турции?

Нет.

14-дневное установленное законом право на отказ, обсуждаемое в турецком потребительском законодательстве, применяется к квалифицируемым продажам предоплаченного жилья. Не следует предполагать, что каждый договор на недвижимость вторичного рынка, коммерческий или частный дает покупателю одинаковое 14-дневное право на отказ.

Каков максимальный срок передачи строящейся квартиры в Турции?

В соответствии с текущим руководством Министерства торговли по продаже предоплаченного жилья, договорной срок передачи или сдачи не может превышать 48 месяцев с даты договора, хотя согласованный договор может требовать более ранней передачи.

Должен ли я заплатить полную стоимость недвижимости до получения Tapu?

Не существует универсального графика платежей, подходящего для каждой сделки.

Однако покупатели должны точно понимать, какая юридическая и договорная защита существует перед внесением значительного платежа, и должны тщательно координировать окончательный платеж, документацию DAB и передачу права собственности.

Могу ли я подписать договор через доверенность?

Да, надлежащим образом уполномоченный представитель может действовать во многих сделках с недвижимостью. Доверенность должна содержать достаточные полномочия и соответствовать формальным требованиям, применимым к документу и сделке. TKGM перечисляет документы о представительстве и надлежащим образом оформленные иностранные доверенности среди документов, имеющих отношение к сделкам иностранных покупателей.

Заключительный совет для иностранных покупателей недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости в Турции не следует рассматривать как просто бумагу, которую нужно подписать после согласования цены.

Это документ, который определяет, что происходит между тем, как покупатель говорит "Я хочу эту недвижимость", и моментом, когда сделка фактически завершена.

Для иностранного покупателя сильный договор должен делать пять вещей абсолютно ясными:

1. точную недвижимость, которая покупается;

2. точную сумму и процесс оплаты;

3. обязательства продавца до закрытия;

4. дату и условия передачи Tapu; и

5. средства правовой защиты покупателя, если сделка не будет завершена, как было обещано.

Самый важный принцип прост:

Не путайте подписание документа о продаже с приобретением зарегистрированного права собственности.

Прежде чем взять на себя значительные финансовые обязательства, проверьте продавца, точно идентифицируйте недвижимость, поймите каждый триггер платежа, скоординируйте процедуры DAB и оформления права собственности, изучите пункты об отмене и возврате и убедитесь, что договор ведет к четко определенной официальной передаче.

Для покупателей, приобретающих квартиру в Стамбуле из-за рубежа, у застройщика или для получения турецкого гражданства, эти детали становятся еще более важными, потому что договор должен работать вместе с требованиями банковского обслуживания, оценки, иностранных покупателей и регистрации права собственности.

Тщательно структурированная сделка не просто отвечает на вопрос:

"Сколько стоит квартира?"

Она также отвечает на вопрос:

"Что именно я покупаю, когда я становлюсь владельцем и что защищает меня до этого момента?"