Доверенность в Турции 2026 | Руководство по доверенности на недвижимость

Введение

Иностранному покупателю не всегда обязательно лично присутствовать в Стамбуле для завершения каждого этапа сделки с турецкой недвижимостью.

Многие процедуры в Земельном кадастре (Tapu) могут быть выполнены через уполномоченного представителя с использованием надлежащим образом оформленной доверенности, известной как:

Vekaletname или Доверенность (Power of Attorney)

Это может быть особенно полезно, когда покупатель:

• Проживает за пределами Турции.

• Не может присутствовать на приеме в Земельном кадастре (Tapu).

• Хочет, чтобы сделку вел адвокат.

• Нуждается в помощи с административными процедурами.

• Покупает несколько объектов недвижимости.

• Завершает сделку для получения турецкого гражданства.

• Нуждается в представителе для координации частей процесса DAB (сертификат покупки иностранной валюты).

Однако, к доверенности ни в коем случае нельзя относиться как к рядовому документу.

Плохо составленная доверенность может быть:

• Отклонена Управлением земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü).

• Не содержать необходимых полномочий.

• Слишком широкой для потребностей покупателя.

• Неправильно заверена апостилем.

• Неправильно легализована.

• Неправильно переведена.

• Не содержать требуемого заверения фотографии.

В противоположной крайности, неоправданно широкая доверенность может дать другому лицу гораздо больший контроль над недвижимостью покупателя, чем предполагалось.

Основное правило:

Представитель может осуществлять только те полномочия, которые являются юридически действительными и в достаточной степени охвачены доверенностью.

Следовательно:

Действительная доверенность + Правильные полномочия + Правильное заверение + Правильный перевод = Лучшее удаленное представительство по недвижимости.

Что такое доверенность в Турции?

Турецкий термин "Vekaletname" относится к документу, посредством которого одно лицо уполномочивает другое лицо действовать от его имени в рамках, указанных в документе.

Лицо, предоставляющее полномочия, обычно называется "Доверитель" (Principal), а лицо, получающее полномочия, в зависимости от контекста называется "Адвокат / Представитель / Поверенный" (Attorney / Representative / Proxy).

Пример:

• Доверитель: Иностранный покупатель недвижимости.

• Адвокат: Турецкий адвокат или другое доверенное лицо.

• Цель: Купить квартиру и завершить определенные процедуры Земельного кадастра (Tapu).

Для чего может использоваться доверенность на недвижимость?

В зависимости от формулировки документа, доверенность на недвижимость может уполномочивать представителя совершать такие действия, как:

• Подача заявления в Земельный кадастр.

• Покупка недвижимости.

• Подписание соответствующих официальных документов.

• Завершение процедур Земельного кадастра.

• Подача деклараций.

• Получение определенных документов.

• Ведение связанных административных процессов.

Но есть очень важная оговорка:

Доверенность не предоставляет автоматически любые возможные полномочия в отношении недвижимости. Формулировка документа имеет значение.

Полномочие на покупку не означает автоматически полномочие на продажу.

Предположим, доверенность уполномочивает адвоката купить квартиру от имени покупателя. Это не обязательно означает, что адвоката следует автоматически считать уполномоченным на:

• Продажу недвижимости позже.

• Ее залог.

• Передачу другому лицу.

• Получение всей выручки от продажи.

• Получение кредита под ее залог.

Это отдельные полномочия.

Это одна из причин, почему иностранные покупатели должны понимать разницу между Необходимыми полномочиями и Чрезмерными полномочиями.

Могут ли иностранные покупатели приобрести недвижимость по доверенности?

Да, процедуры Земельного кадастра Турции могут выполняться по действительным доверенностям при условии, что документ соответствует применимым формальным требованиям и предоставляет достаточные полномочия для запрашиваемой сделки.

TKGM (Главное управление земельного кадастра и кадастра) поддерживает специальные официальные рекомендации, объясняющие, когда доверенности, оформленные за границей, могут быть приняты для сделок с турецкой недвижимостью. Ее текущее руководство по иностранным доверенностям различает документы, оформленные турецкими консульствами, и документы, оформленные иностранными органами, уполномоченными совершать нотариальные действия.

Следовательно:

Иностранному покупателю не всегда нужно лично присутствовать в Земельном кадастре (Tapu).

Но:

Доверенность должна быть приемлема для Земельного кадастра (Tapu).

Можно ли купить квартиру в Стамбуле без поездки в Турцию?

Потенциально, да.

Надлежащим образом уполномоченный представитель может завершить важные элементы сделки с недвижимостью в Турции.

Типичная удаленная сделка может включать:

Покупатель за рубежом ↓ Доверенность ↓ Уполномоченный представитель в Турции ↓ Должная осмотрительность / Административные процедуры ↓ Подача заявления в Земельный кадастр ↓ Передача недвижимости.

Однако, покупатель не должен предполагать, что одно общее предложение, такое как "Я уполномочиваю этого человека заниматься моей недвижимостью", обязательно покроет каждую требуемую сделку.

Фактические полномочия должны быть проверены.

Доверенность не отменяет должную осмотрительность покупателя.

Удаленная покупка не означает: "Дайте представителю полномочия и перестаньте проверять недвижимость". Покупатель все равно должен самостоятельно понимать:

• Какая недвижимость покупается.

• Кто является владельцем.

• Цену покупки.

• Статус Земельного кадастра (Tapu).

• Статус разрешения на ввод в эксплуатацию (İskan).

• Обременения (ипотеки, аресты и т.д.).

• Оценку стоимости.

• Структуру платежа.

Доверенность меняет то, кто может действовать. Она не меняет то, что должно быть проверено.

Три основных способа оформления доверенности на недвижимость для иностранного покупателя

Для практических целей иностранные покупатели обычно сталкиваются с тремя ситуациями.

Вариант 1 — Турецкий нотариус: Покупатель физически находится в Турции и оформляет доверенность через турецкого нотариуса.

Вариант 2 — Турецкое консульство за границей: Покупатель находится за пределами Турции и оформляет доверенность через турецкое консульство.

Вариант 3 — Иностранный нотариус или другой уполномоченный иностранный орган: Покупатель подготавливает документ в соответствии с правовой системой другой страны, а затем выполняет требуемое заверение и формальности для использования в Турции.

Эти пути процедурно не идентичны.

Вариант 1 — Доверенность от турецкого нотариуса

Если покупатель уже находится в Турции, турецкий нотариус может быть практичным способом создания доверенности. Это позволяет избежать многих проблем, связанных с иностранными документами, таких как:

• Иностранный апостиль.

• Иностранная цепочка легализации.

• Определение того, соответствует ли иностранный орган турецким формальным требованиям.

Покупатель может указать точные полномочия, необходимые для сделки с недвижимостью.

Почему доверенность от турецкого нотариуса может быть проще?

Турецкий нотариус действует непосредственно в рамках турецкой нотариальной системы. Таким образом, документ уже создан в рамках формальной системы, используемой в Турции. Напротив, иностранная доверенность должна сначала соответствовать правилам, применимым к ее: органу выдачи, стране, заверению, языку и переводу, прежде чем Земельный кадастр сможет на нее положиться.

Нужно ли покупателю говорить по-турецки у нотариуса?

Иностранные покупатели должны сообщить нотариусу, если они недостаточно понимают турецкий язык. Нотариальная процедура должна гарантировать, что покупатель понимает характер подписываемого документа. Не подписывайте широкую доверенность только потому, что кто-то говорит: "Это наш стандартный документ". Вы должны понимать каждое существенное полномочие, которое предоставляете.

Вариант 2 — Доверенность в Турецком консульстве

Для покупателей, проживающих за границей, одним из наиболее важных вариантов является оформление доверенности через Турецкое консульство.

Официальное руководство TKGM по иностранным доверенностям объясняет, что турецкие консульства выполняют нотариальные функции за границей в соответствии с турецким законодательством, и что нотариальное действие, совершенное турецким консульством за границей, является действительным без необходимости заверения другим органом. В руководстве также отмечается, что консульские доверенности можно проверить через соответствующую функцию запроса Союза нотариусов в системе TAKBİS.

Это может сделать консульский путь особенно привлекательным для иностранного покупателя, который хочет избежать сложной цепочки заверений.

Доверенность турецкого консульства против доверенности иностранного нотариуса:

Точная практическая процедура все равно должна быть подтверждена с консульским офисом и процессом Земельного кадастра на момент сделки.

Почему доверенность турецкого консульства часто привлекательна для удаленных покупателей?

Представьте, что покупатель живет в Германии, Великобритании, США или ОАЭ и хочет, чтобы турецкий адвокат купил квартиру в Стамбуле. Вместо того чтобы проходить через иностранного нотариуса → апостиль/легализацию → турецкий перевод, покупатель может оформить доверенность по турецкому образцу через соответствующую турецкую консульскую службу. Это может уменьшить количество шагов по преобразованию документа.

Но полномочия все равно имеют значение.

Использование турецкого консульства не означает, что "любая консульская доверенность подходит для любой сделки с недвижимостью". Документ все равно должен предоставлять достаточные полномочия.

Например, если предполагаемая сделка — покупка квартиры, но доверенность гласит только "Заниматься налоговыми процедурами", это не обязательно дает достаточные полномочия для приобретения недвижимости в Земельном кадастре.

Следовательно: Правильный орган выдачи + Неправильные полномочия = Все еще проблема.

Вариант 3 — Доверенность от иностранного нотариуса

Иностранный покупатель может вместо этого получить доверенность от нотариуса или другого компетентного органа в своей стране. Это возможно, но формальные требования становятся более важными.

Руководство TKGM по иностранным доверенностям разделяет документы, выданные за рубежом, на две широкие категории:

1. Документы из стран, участвующих в Гаагской системе апостиля.

2. Документы из стран, находящихся за пределами этой системы.

Путь заверения, необходимый для них, различается.

Почему иностранные доверенности подвергаются более тщательной проверке?

Документ, подготовленный в другой стране, может быть действителен по законам этой страны. Но недвижимость находится в Турции. Руководство TKGM объясняет, что полномочия, связанные с турецкими сделками с недвижимостью, должны соответствовать турецким формальным требованиям для использования в системе Земельного кадастра.

Это означает: Действительность в стране подписания ≠ Автоматическая пригодность к использованию в турецком Земельном кадастре (Tapu).

Путь Гаагского апостиля:

Если доверенность выдана в стране, охватываемой соответствующей Гаагской конвенцией об отмене требования легализации иностранных официальных документов, документ обычно следует пути Апостиля. Официальное руководство TKGM гласит, что если иностранная доверенность выдана в стране-участнице Гаагской конвенции, она должна содержать требуемый сертификат апостиля.

Что такое апостиль?

Апостиль — это механизм аутентификации официальных документов, используемый между странами-участницами. Апостиль касается таких вопросов, как подлинность подписи, полномочия лица, подписавшего документ, и печати или штампа, связанного с документом. Это не означает, что орган, выдавший апостиль, оценил, содержит ли доверенность все полномочия, необходимые для покупки турецкой недвижимости.

Следовательно: Апостиль ≠ Одобрение содержания доверенности.

Идеальный апостиль не может исправить отсутствующие полномочия.

Представьте себе прекрасно заверенную доверенность с действительным апостилем. Но доверенность уполномочивает только на "открытие коммунальных счетов". Затем покупатель хочет, чтобы представитель "купил квартиру в Стамбуле за 500 000 долларов". Апостиль не создает полномочий на покупку, которых нет в документе.

Следовательно: Заверение ≠ Объем полномочий. Оба должны быть правильными.

Апостиль может быть приложен к документу.

Руководство TKGM объясняет, что апостиль может быть помещен непосредственно на заверенный документ или на отдельный прилагаемый лист при условии, что требуемая связь между апостилем и основным документом установлена надлежащим образом. Это важно, потому что иностранные покупатели иногда получают документ доверенности и отдельный лист с апостилем и предполагают, что бумаги можно просто переносить по отдельности. Формальная связь между ними должна быть ясна.

Что если страна не входит в систему Гаагского апостиля?

Может применяться другой процесс заверения. Для иностранных доверенностей, оформленных в странах за пределами пути Гаагского апостиля, руководство TKGM описывает цепочку консульского заверения. В руководстве объясняется, что подпись и печать иностранного нотариального органа должны быть заверены через соответствующий компетентный орган, а затем через турецкий консульский орган в соответствии с применимой процедурой.

Следовательно: Страна не из Гаагской системы ≠ Отсутствие заверения. Вместо этого это может означать: Другая цепочка легализации.

Апостиль против Легализации:

Иностранные покупатели должны понимать это различие.

• Апостиль: Используется в рамках применимой Гаагской конвенции.

• Легализация / Консульская аутентификация: Может применяться, когда страна выдачи не пользуется процедурой апостиля или когда применяется другой режим заверения.

Не выбирайте один из них только потому, что он удобнее. Страна выдачи определяет, какой путь доступен.

Избегайте предположения, что каждая страна использует апостиль. Распространенная ошибка: "Мой друг использовал апостиль в Германии, поэтому я буду использовать ту же процедуру в своей стране". Это может быть неправильно. Покупатель должен проверить, участвует ли страна выдачи в соответствующей Гаагской системе, какой орган может выдать апостиль, влияет ли на процесс другой договор или вместо этого требуется турецкое консульское заверение. TKGM поддерживает материалы по внешним связям, касающиеся органов апостиля и процедур заверения.

Иностранная доверенность должна быть выдана компетентным органом:

Другой вопрос: кто на самом деле выдал документ? В разных странах разные системы. Орган может называться нотариусом публичным, нотариусом гражданского права, офицером по аутентификации или другим юридически уполномоченным органом. Турецкий Земельный кадастр не принимает просто любой документ под названием "ДОВЕРЕННОСТЬ". Орган выдачи и форма должны соответствовать применимым требованиям.

Доверенность должна быть на официальном языке страны выдачи:

Руководство TKGM по иностранным доверенностям гласит, что иностранная доверенность должна быть подготовлена на официальном языке страны, в которой она выдана. Это создает тонкий, но важный вопрос. Предположим, документ выдан в стране, официальным языком которой не является английский. Покупатель создает доверенность на английском только потому, что "английский — международный язык". Это не автоматически удовлетворяет правилу Турецкого земельного кадастра.

Пример: Язык имеет значение.

TKGM приводит практический пример. В стране может быть английский в качестве одного из официальных языков, что делает английскую доверенность потенциально приемлемой согласно этому языковому правилу. Другая страна может не признавать английский официальным языком, что означает, что документ только на английском может не соответствовать требуемой форме иностранной доверенности.

Следовательно: Международный язык ≠ Автоматически официальный язык.

Требуется ли для иностранной доверенности турецкий перевод?

Да, документы на иностранном языке, используемые в процессе Земельного кадастра, требуют выполнения процедуры турецкого перевода. Опубликованное руководство TKGM гласит, что иностранные доверенности должны быть представлены с требуемым нотариально заверенным турецким переводом для использования в Земельном кадастре.

Таким образом, перевод является отдельным слоем от заверения.

Апостиль и турецкий перевод отвечают на разные вопросы:

• Апостиль: Является ли этот иностранный официальный документ/заверение подлинным в соответствии с применимой международной системой?

• Турецкий перевод: Что этот иностранный документ юридически говорит для целей турецкой сделки?

Следовательно: Апостиль ≠ Перевод и Перевод ≠ Апостиль. Документу могут потребоваться оба.

Пример:
Иностранный покупатель подписывает доверенность в стране-участнице Гаагской конвенции. Документ надлежащим образом нотариально заверен и надлежащим образом заверен апостилем. Но он написан полностью на иностранном языке. Покупатель не может просто сказать: "У него есть апостиль, поэтому Земельный кадастр может его прочитать". Требуемый турецкий перевод все еще важен.

Что если доверенность двуязычная?

Иностранные покупатели иногда подготавливают доверенность, содержащую местный официальный язык и турецкий перевод в одном документе. Не предполагайте автоматически, что встроенная турецкая часть устраняет необходимость в требуемой процедуре перевода. Подробное руководство TKGM по иностранным доверенностям специально объясняет, что даже если доверенность подготовлена как на официальном языке страны выдачи, так и на турецком, турецкая часть не принимается просто как замена; документ может быть использован, когда он сопровождается требуемым нотариально заверенным турецким переводом. Это важная техническая деталь.

Почему важен профессиональный перевод?

Полномочия на недвижимость могут содержать юридически значимые глаголы, касающиеся покупки, продажи, ипотеки, передачи, регистрации, обязательств, согласия и получения денег. Плохой перевод может существенно изменить объем полномочий.

Следовательно: Перевод доверенности на недвижимость следует рассматривать как перевод юридического документа, а не обычный разговорный перевод.

Нужна ли фотография в доверенности?

Для иностранных доверенностей на недвижимость, используемых в сделках с турецким Земельным кадастром, требование к фотографии чрезвычайно важно. Руководство TKGM по иностранным доверенностям объясняет, что доверенности для сделок, требующих регистрации в Земельном кадастре, должны содержать фотографию доверителя. В нем также говорится, что фотография должна быть заверена таким образом, чтобы было видно, что она принадлежит документу, например, через печать органа выдачи, выпуклую печать, подпись или штамп, в зависимости от применимого метода.

Следовательно: Иностранная доверенность на недвижимость должна быть с фотографией в соответствии с формальной системой, описанной TKGM.

Простое прикрепление фотографии может быть недостаточным:

Представьте, что покупатель печатает фото паспорта и приклеивает его на первую страницу после того, как документ уже был нотариально заверен. Это не обязательно удовлетворяет требованию. TKGM подчеркивает, что фотография должна быть заверена органом, оформляющим доверенность, чтобы было ясно, что фотография не была приложена позже отдельно.

Следовательно: Фотография + Правильное заверение имеют значение.

Может ли фотография быть напечатана цифровым способом в доверенности?

Руководство TKGM указывает, что фотографию не обязательно физически приклеивать к документу. Фотография, напечатанная как часть документа, может быть приемлемой при условии, что выдающий орган должным образом заверит ее как часть доверенности в соответствии с применимыми требованиями. Это полезно для современных иностранных нотариальных систем, которые создают документы в цифровом формате.

Где должна появляться фотография?

Основное требование заключается в том, чтобы фотография была частью доверенности и была надлежащим образом заверена. Точное визуальное расположение менее важно, чем обеспечение того, чтобы фотография была четко связана с документом и заверена компетентным органом.

Почему Земельный кадастр заботится о фотографии?

Сделка с Земельным кадастром касается высокоценных прав на недвижимость. Требование к фотографии является частью системы идентификации и безопасности документа. Это помогает снизить риск того, что документ принадлежит другому лицу, фотография была заменена или доверенность была изменена после нотариального заверения. Поэтому к этому следует относиться как к требованию безопасности, а не как к косметическому предпочтению в дизайне.

Идентификационная информация должна быть согласована:

Доверенность также должна правильно идентифицировать иностранного доверителя. Важная информация может включать полное имя, гражданство, данные паспорта и другие идентификационные данные, используемые в сделке. Эти данные должны быть согласованы с документами, которые в конечном итоге будут представлены в Земельный кадастр.

Различия в именах могут вызвать проблемы.

У иностранных покупателей часто разные форматы имен в разных документах. Например, в паспорте "Mehmet Ahmet Al Raşid", в банке "Mehmet A. Raşid", в доверенности "Muhammed Ahmed El Raşid". Даже если все три относятся к одному человеку, несовпадающие записи идентификации могут создать задержки. Перед подписанием доверенности внимательно сравните данные доверителя с паспортом и записями по сделке.

Доверенность должна содержать полномочия на требуемую сделку:

Одно из основных требований TKGM заключается в том, что иностранная доверенность должна содержать полномочия на запрашиваемую сделку. Это звучит очевидно, но это одно из самых важных практических правил во всей статье.

Пример: Административная доверенность
Предположим, документ позволяет поверенному получить налоговый номер, подать заявление на коммунальные услуги и собрать документы. Но он не уполномочивает на Покупку Недвижимости. Представитель не должен предполагать, что административная доверенность позволяет ему подписать сделку по приобретению.

Пример: Доверенность на покупку
Теперь предположим, что документ четко уполномочивает поверенного покупать недвижимость, подавать заявления в органы Земельного кадастра и подписывать необходимые документы о приобретении. Это гораздо ближе к полномочиям, необходимым для предполагаемой сделки.

Часть 2 рассмотрит конкретные полномочия, которые иностранные покупатели должны рассмотреть возможность включения — и какие рискованные полномочия они могут захотеть исключить.

Генеральная доверенность против доверенности на конкретную недвижимость

Иностранные покупатели иногда слышат: "Просто дайте нам генеральную доверенность. Так проще". Удобство не всегда означает безопасность. Генеральная доверенность потенциально может содержать полномочия, далеко выходящие за рамки непосредственной покупки. Доверенность на конкретную недвижимость может вместо этого быть ограничена типом сделки, конкретным объектом, местоположением, максимальной ценой покупки или сроком действия. Подходящая структура зависит от потребностей покупателя.

Почему ограниченные полномочия могут быть безопаснее?

Предположим, покупатель хочет, чтобы представитель купил только Квартиру 42 в определенном проекте в Стамбуле по цене не более 350 000 долларов США в эквиваленте. Тщательно структурированная доверенность может потенциально отражать эти ограничения. Сравните это с широким документом, который позволяет представителю покупать, продавать, закладывать, брать взаймы, получать средства и передавать любую недвижимость без значительных ограничений. Второй документ создает гораздо более обширное поле для риска.

Доверенность — это документ распределения риска:

Покупатели часто видят в Vekaletname "бумаги, необходимые, чтобы избежать поездок". Лучший способ понять это — "документ, который передает определенные юридические полномочия от меня другому лицу". Это делает решение о его составлении гораздо более серьезным.

Кто может быть представителем?

В зависимости от обстоятельств покупатель может назначить адвоката, доверенного члена семьи, доверенное лицо или другого подходящего представителя. Центральный вопрос не только в том "Разрешено ли этому лицу иметь доверенность?" Покупатель также должен спросить: "Должно ли это лицо иметь эти полномочия?"

Адвокат против агента по продажам:

Иностранный покупатель может столкнуться с двумя совершенно разными ролями:

• Независимый адвокат: Может быть нанят для представления юридических интересов покупателя.

• Агент по недвижимости: Может получать комиссию при закрытии сделки.

Это не означает, что агенту никогда нельзя доверять представительство. Но экономические стимулы разные.

Следовательно: Представительство по продажам ≠ Независимое юридическое представительство. Покупатель должен понимать любой конфликт интересов перед предоставлением широких полномочий.

Избегайте предоставления доверенности до того, как поймете сделку

Рискованная последовательность: Встреча с агентом → Подписание широкой доверенности → Агент выбирает недвижимость → Агент контролирует оплату → Агент завершает сделку в Земельном кадастре.

Более сильная последовательность: Понимание сделки → Выбор представителя → Определение необходимых полномочий → Составление ограниченной доверенности → Проверка формальностей → Завершение сделки.

Покупатель должен контролировать объем полномочий до их передачи.

Доверенность и DAB (Сертификат покупки иностранной валюты)

Как объяснялось ранее, в рамках системы DAB для иностранных покупателей продажа валюты может в соответствующих обстоятельствах включать покупателя, продавца или их уполномоченного представителя. Это создает важную связь между доверенностью и DAB. Если покупатель ожидает, что адвокат будет участвовать в процессе конвертации валюты, покупатель должен проверить, что доверенность содержит достаточные полномочия, банк принимает полномочия представителя, личность покупателя остается правильно связанной с DAB, а записи о недвижимости / платежах остаются согласованными. Наличие доверенности на покупку недвижимости не отвечает автоматически на каждый банковский вопрос.

Доверенность и Турецкое гражданство

Покупки для получения гражданства требуют дополнительной осторожности. Доверенность, достаточная для обычной покупки, может не содержать автоматически полномочий, необходимых для завершения деклараций, специфических для гражданства, и требуемого процесса трехлетнего ограничения. Опубликованное руководство TKGM по гражданству специально требует явных или достаточно широких полномочий для представителя, чтобы установить соответствующее обязательство по гражданству в сделках по доверенности. В руководстве приводятся примеры, включающие полномочия дать обязательство о трехлетнем запрете на продажу, выполнять процедуры, связанные с гражданством, или предоставлять необходимые обязательства и согласия перед органами Земельного кадастра.

Следовательно: Обычная доверенность на покупку ≠ Автоматически доверенность для гражданства. Это будет подробно рассмотрено в Части 2.

Доверенность и трехлетнее ограничение для гражданства

Покупатель, покупающий недвижимость для получения исключительного турецкого гражданства, обычно должен принять применимое ограничение, запрещающее отчуждение в течение трех лет. Если представитель действует от имени покупателя, доверенность должна быть способна поддержать полномочия представителя на дачу необходимого обязательства. Не обнаруживайте эту проблему на финальном этапе Земельного кадастра.

Апостиль не создает полномочия для гражданства:

Другой важный пример: Доверенность идеально нотариально заверена. Апостиль идеально действителен. Перевод идеален. Полномочие гласит только: "Купить недвижимость". Если сделка также требует от представителя взятия обязательств, специфических для гражданства, формальное заверение не создает автоматически эти отсутствующие полномочия.

Опять: Формально действительный документ + Недостаточные полномочия = Операционная проблема.

Можно ли использовать одну доверенность для нескольких объектов недвижимости?

Потенциально, да, в зависимости от того, как сформулированы полномочия. Доверенность может быть специфичной для объекта, специфичной для проекта или более широкой, охватывающей несколько объектов. Однако, чем шире полномочия, тем тщательнее покупатель должен обдумать их последствия. Для покупателя, приобретающего несколько квартир, более широкие полномочия на покупку могут быть коммерчески удобными. Для покупателя, покупающего одну квартиру, неограниченные полномочия могут быть ненужными.

Может ли у доверенности быть срок действия?

Стороны могут установить срок действия полномочий, где это уместно. Срок действия, привязанный к конкретной сделке, может сократить период, в течение которого представитель сохраняет полномочия. Например: Полномочия действительны только до завершения определенной покупки или до указанной даты. Точная формулировка должна быть проверена с нотариусом / юристом, подготавливающим документ.

Истекает ли срок действия старой доверенности автоматически?

Нет, только потому, что она старая. В текущем FAQ TKGM объясняется, что, если не произошло другого события, прекращающего действие поручения, простое истечение десяти или более лет с момента выдачи само по себе не означает, что доверенность не может быть использована. В FAQ перечисляются такие обстоятельства, как отмена, отказ, истечение согласованного срока и определенные личные / юридические события, как возможные причины прекращения действия доверенности.

Это еще одна причина, по которой покупатели не должны предполагать, что неиспользуемая широкая доверенность просто становится безвредной с течением времени.

Почему срок действия важен для управления рисками?

Предположим, вы дали кому-то широкие полномочия в 2026 году и забыли об этом. Если у доверенности нет срока действия и она не была иным образом прекращена или отозвана, простое ожидание в течение нескольких лет может не решить проблему. Именно поэтому в Части 3 будет подробно рассмотрен Отзыв / Азиль (Azil).

Система принятия иностранных доверенностей

Упрощенная система для иностранных доверенностей выглядит так:

Компетентный иностранный орган ↓ Правильный официальный язык ↓ Фотография + Правильное заверение ↓ Апостиль или применимая легализация ↓ Достаточные полномочия на недвижимость ↓ Требуемый турецкий перевод ↓ Проверка Земельным кадастром.

Если один из этих слоев не сработает, сделка может быть задержана, или документ может потребоваться переделать.

Красные флаги в иностранных доверенностях:

• Нет фотографии: Если документ предназначен для турецкой сделки с недвижимостью, но не содержит надлежащим образом заверенной фотографии доверителя, это должно быть исследовано до того, как покупатель предположит, что Земельный кадастр примет его. Подробное руководство TKGM специально рассматривает фотографическую форму и заверение как часть требований к иностранной доверенности на недвижимость.

• Только на английском языке: Если английский не является официальным языком страны выдачи, не следует автоматически предполагать, что доверенность только на английском соответствует правилу TKGM о языке иностранных документов.

• Апостиль, но нет турецкого перевода: Апостиль удостоверяет иностранный официальный документ в соответствующей системе. Он не отменяет отдельное требование турецкого перевода для использования в Земельном кадастре.

• Перевод, но нет заверения: Обратное также может случиться. Красивый турецкий перевод не исправляет иностранный документ, которому не хватает необходимого апостиля или консульской / легализационной цепочки, если она требуется.

• Неправильные полномочия: Пример: В доверенности сказано "Управлять недвижимостью". Покупатель ожидает, что представитель "Купит недвижимость". Не полагайтесь на двусмысленные формулировки для крупной сделки с недвижимостью.

• Чрезмерные полномочия: Еще один предупреждающий знак — противоположная проблема. Покупателю нужна только помощь в покупке одной квартиры, но подготовленная доверенность предоставляет полномочия покупать любую недвижимость, продавать любую недвижимость, закладывать, брать взаймы, получать деньги и передавать права. Покупатель должен спросить: Почему каждое дополнительное полномочие необходимо?

• Представитель отказывается объяснять документ: Представитель, который получит юридические полномочия, должен быть в состоянии объяснить, какие именно полномочия ему нужны. Будьте осторожны, если ответ: "Все это подписывают. Не беспокойтесь". Доверенность может оставаться в силе еще долго после окончания непосредственного разговора о продаже.

Практический сценарий 1 — Покупатель в Германии

Иностранный покупатель живет в Германии и хочет, чтобы турецкий адвокат купил квартиру в Стамбуле.

Возможный подход:

• Путь A: Оформить соответствующую доверенность через турецкое консульство.

• Или Путь B: Использовать применимую иностранную нотариальную процедуру и выполнить требуемое заверение, турецкий перевод и другие формальности.

Перед подписанием покупатель подтверждает: Полномочия на покупку, объем недвижимости, полномочия по цене, необходимы ли полномочия, связанные с DAB, и необходимы ли полномочия для гражданства. Это структурированная удаленная покупка.

Практический сценарий 2 — Иностранный нотариус, отсутствует фотография

Покупатель получает доверенность от иностранного нотариуса. Документ надлежащим образом заверен апостилем, правильно переведен, но не содержит надлежащим образом заверенной фотографии. Покупатель не должен предполагать, что апостиль решает проблему. Требование к фотографии является отдельным формальным вопросом в соответствии с руководством TKGM по иностранным доверенностям.

Практический сценарий 3 — Идеальный документ, неправильные полномочия

У покупателя есть: фотография, апостиль, турецкий перевод, правильные данные паспорта, но полномочия охватывают только налоговые и административные услуги. Покупатель хочет, чтобы представитель купил квартиру. Документ все еще может быть неадекватным, потому что ему не хватает требуемых полномочий на сделку.

Практический сценарий 4 — Покупатель для гражданства

Покупатель оформляет обычную доверенность на покупку. Позже, на этапе сделки по недвижимости для гражданства, представитель должен дать требуемое трехлетнее обязательство о запрете продажи. Если доверенность не содержит достаточных полномочий для этого обязательства, покупателю могут потребоваться дополнительные документы. Поэтому полномочия, специфичные для гражданства, должны быть спланированы при составлении доверенности, а не обнаружены после того, как оценка (TTB), DAB и оплата уже были организованы.

Предварительный контрольный список доверенности:

Сделка:

• Определение точной сделки.

• Четкое различие между покупкой и продажей.

• Определение цели гражданства, если применимо.

• Определение роли DAB, если применимо.

Доверитель:

• Имя соответствует паспорту.

• Правильное гражданство.

• Правильная идентификационная информация.

• Фотография подготовлена, где требуется.

Представитель:

• Подтверждение полного юридического статуса.

• Понимание роли.

• Рассмотрение конфликта интересов.

• Планирование только необходимых полномочий.

Путь документа:

• Выбор подходящего пути: турецкий нотариус, турецкое консульство за границей, уполномоченный иностранный нотариальный орган.

Иностранная доверенность (где применимо):

• Правильный орган выдачи.

• Правильный официальный язык.

• Требуемый апостиль или легализация.

• Требуемый турецкий перевод.

• Надлежащим образом заверенная фотография.

Полномочия:

• Включение полномочий на покупку.

• Включение полномочий на Земельный кадастр, где требуется.

• Оспаривание ненужных полномочий на продажу.

• Оспаривание ненужных полномочий на ипотеку.

• Оспаривание ненужных полномочий на получение денег.

• Включение полномочий для гражданства, если требуется.

Вопросы, которые следует задать перед подписанием Vekaletname:

• Зачем представителю нужно это конкретное полномочие?

• Можно ли ограничить доверенность одним объектом?

• Можно ли ограничить цену покупки?

• Разрешает ли доверенность продажу?

• Разрешает ли она ипотеку?

• Может ли представитель получать деньги?

• Охватывает ли она гражданство?

• Охватывает ли она задачи DAB или банковские задачи?

• Когда она заканчивается?

Какой путь доверенности обычно проще?

Нет единого ответа для каждого иностранного покупателя. Но в целом:

• Покупатель уже в Турции: Турецкий нотариус часто может быть оперативно простым.

• Покупатель за границей с доступом к турецким консульским услугам: Турецкая консульская доверенность может уменьшить сложность заверения иностранных документов.

• Покупатель использует местного иностранного нотариуса: Убедитесь, что документ соответствует требованиям иностранной страны выдачи, требованиям апостиля / легализации, требованиям Турецкого земельного кадастра и требованиям перевода.

Самый дешевый или быстрый в получении документ не обязательно является самым простым в использовании в Земельном кадастре.

Самая дешевая доверенность может стать самой дорогой.

Предположим, покупатель экономит деньги, создавая общую иностранную доверенность онлайн. Позже Земельный кадастр отклоняет ее из-за неправильной формы, отсутствия фотографии, неправильного заверения или отсутствия полномочий. Затем покупатель должен пересоставить, повторно заверить у нотариуса, заново заверить апостилем, перевести и переназначить время в Земельном кадастре. Первоначальная экономия быстро исчезает.

Лучшая формула для удаленной покупки:

Вместо: Найти агента → Подписать генеральную доверенность → Отправить деньги.

Используйте: Выбрать недвижимость → Провести должную осмотрительность → Выбрать представителя → Определить необходимые полномочия → Выбрать правильный путь доверенности → Заверить / Перевести → Подтвердить принятие → Продолжить с оплатой и Земельным кадастром.

Это ставит покупателя под контроль.

Ключевые выводы (Часть 1):

• Доверенность может позволить иностранному покупателю завершить важные турецкие процедуры по недвижимости без личного присутствия на каждом этапе сделки.

• Но к доверенности следует относиться как к юридической передаче полномочий, а не просто как к административному удобству.

• Турецкий термин — "Vekaletname", и представитель может действовать только в рамках юридически действительного объема предоставленных полномочий.

• Иностранные покупатели обычно используют один из трех путей: Турецкий нотариус, Турецкое консульство за границей или Иностранный нотариус / Компетентный иностранный орган.

• Текущее руководство TKGM различает турецкие консульские доверенности и доверенности, выданные за рубежом. Турецкое консульское нотариальное действие признается без необходимости дополнительного заверения иностранным органом, в то время как документы, выданные за рубежом, должны соответствовать применимому режиму заверения.

• Для доверенности, выданной в стране-участнице Гаагской конвенции, применимая процедура Апостиля обычно является частью системы заверения. TKGM объясняет, что апостиль удостоверяет такие элементы аутентификации иностранного официального документа, как подпись, полномочия и печать / штамп.

• Для стран за пределами этой системы апостиля TKGM описывает другую цепочку заверения с участием соответствующего иностранного органа и турецкого консульского заверения.

• Иностранные доверенности на недвижимость также требуют тщательного внимания к: официальному языку страны выдачи, турецкому переводу, фотографии, заверению фотографии и полномочиям на сделку.

• В подробном руководстве TKGM говорится, что доверенность, предназначенная для сделок, требующих действия Земельного кадастра, должна содержать фотографию доверителя, и что выдающий орган должен заверить фотографию так, чтобы она была неотъемлемой частью документа.

• В нем также говорится, что иностранная доверенность должна быть подготовлена на официальном языке страны выдачи, и объясняется необходимость турецкого перевода для использования в Земельном кадастре.

• Самое важное: Заверение не создает полномочия. Идеально заверенная апостилем и переведенная доверенность все равно может оказаться недействительной, если она не уполномочивает запрашиваемую сделку.

• Аналогично: Широкие полномочия не являются автоматически лучшими полномочиями. Покупатель, который хочет, чтобы представитель купил только одну квартиру, должен тщательно выяснить, почему документ также предоставляет полномочия продавать, закладывать, брать взаймы, получать средства и передавать недвижимость, если эти полномочия не нужны.

• Покупатели для гражданства требуют еще большей осторожности. В руководстве TKGM по гражданству говорится, что, когда представитель завершает приобретение недвижимости, связанное с трехлетним обязательством по гражданству, доверенность должна содержать достаточные полномочия для установления этого обязательства или охвата соответствующих процедур гражданства / обязательства.

• Следовательно: Обычная доверенность на покупку ≠ Автоматически доверенность для гражданства.

• Самый сильный подход: Правильный представитель + Правильный путь доверенности + Правильное заверение + Правильный перевод + Правильные полномочия + Ограничение ненужных полномочий = Лучшая удаленная покупка недвижимости.

• Центральный урок Части 1: Не спрашивайте только, является ли ваша доверенность "действительной". Спросите, действительна ли она для конкретной турецкой сделки с недвижимостью, которую вы намерены завершить.

Часть 2: Какие полномочия должна содержать турецкая доверенность на недвижимость?

Как только иностранный покупатель решил использовать доверенность для турецкой сделки с недвижимостью, самым важным становится вопрос: Что именно должно быть разрешено делать представителю?

Это важнее, чем то, называется ли документ Генеральной доверенностью, Доверенностью на недвижимость, Специальной доверенностью или Vekaletname. Название документа менее важно, чем его Фактический объем полномочий.

Представителю могут потребоваться полномочия на покупку недвижимости, подачу заявления в Управление земельного кадастра, подписание официальных документов о приобретении, дачу необходимых деклараций и завершение связанных административных процедур. Но покупатель может не хотеть, чтобы тот же представитель имел полномочия продавать недвижимость позже, закладывать ее, брать кредит под нее, получать выручку от продажи или передавать ее другому лицу.

Центральный принцип: Дайте полномочия, необходимые для сделки — а не автоматически все возможные полномочия.

Почему формулировка доверенности важна:

Система доверенностей TKGM подчеркивает, что характер сделки, охватываемой доверенностью, должен быть достаточно ясным и не должен создавать неопределенности в отношении того, что уполномочен делать представитель. Это означает, что иностранный покупатель должен избегать предположений о том, что такие расплывчатые формулировки, как "Заниматься моими делами в Турции", автоматически эквивалентны "Купить недвижимость и завершить официальную передачу прав в Земельном кадастре от моего имени". Для сделок с недвижимостью ясность имеет значение.

Основное полномочие на покупку:

Если покупатель хочет, чтобы представитель купил турецкую недвижимость, доверенность должна четко предоставлять полномочия, соответствующие Покупке Недвижимости или эквивалентному турецкому полномочию на сделку. Затем представитель может выполнить связанные действия, необходимые для завершения этого приобретения. В зависимости от сделки, они могут включать подачу заявления в Земельный кадастр, подписание документов о приобретении, дачу деклараций по сделке и завершение формальностей, связанных с регистрацией. Точная формулировка должна быть подготовлена для конкретной сделки, а не скопирована вслепую из несвязанной доверенности.

Полномочие на покупку против административного полномочия:

Их не следует путать. Рассмотрим доверенность, которая уполномочивает представителя на получение турецкого налогового номера, подачу документов, взаимодействие с коммунальными компаниями и сбор сертификатов. Это может быть полезно. Но это не должно автоматически рассматриваться как полномочие на Приобретение Права Собственности на Недвижимость. Если представителю необходимо завершить саму покупку, полномочие на покупку должно быть четко охвачено.

Полномочие на подачу заявления в Управление Земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü):

Правильно структурированная доверенность на недвижимость обычно включает полномочия, позволяющие представителю действовать перед Управлениями Земельного кадастра (Tapu Müdürlükleri). Это может включать подачу заявления и завершение формальностей, связанных со сделкой. Для удаленного покупателя это фундаментально, потому что цель доверенности часто состоит в том, чтобы позволить представителю участвовать в процессе Земельного кадастра вместо покупателя.

Полномочие на подписание официальных документов сделки:

Представителю также могут потребоваться полномочия на подписание документов, связанных с приобретением недвижимости. Покупатель должен убедиться, что формулировки достаточны для приобретения, регистрации, необходимых деклараций и обязательств, специфичных для сделки. Не предполагайте, что полномочие "подать заявление" автоматически равно полномочию "завершить приобретение и подписать соответствующие официальные документы".

Основное полномочие против необходимых вспомогательных действий:

Руководство TKGM 2010/7 объясняет важный юридический принцип. Когда доверенность предоставляет основное полномочие на сделку, действия, необходимые для выполнения этой основной задачи, могут входить в объем поручения без необходимости перечислять каждый подготовительный шаг отдельно. Это не означает, что "одно предложение дает любые мыслимые полномочия". Это означает, что доверенность интерпретируется в отношении задачи, фактически порученной представителю.

Ограниченная доверенность против Генеральной доверенности:

Иностранные покупатели должны серьезно рассмотреть, нужна ли им Широкая Генеральная Доверенность или Ограниченная Доверенность под Конкретную Сделку. Для многих покупателей недвижимости более узкие полномочия могут значительно снизить риск.

Что такое ограниченная доверенность на недвижимость?

Ограниченная доверенность может быть структурирована вокруг конкретной цели, такой как покупка определенного объекта недвижимости и завершение связанной процедуры Земельного кадастра. Возможные ограничения могут касаться типа сделки, конкретного объекта, проекта, города, периода времени или коммерческих параметров. Точная формулировка и исполнимость каждого ограничения должны быть подтверждены с нотариусом или юристом, подготавливающим документ.

Что такое генеральная доверенность на недвижимость?

Более широкая доверенность может уполномочивать представителя на работу с большим количеством объектов или сделок с недвижимостью, например, покупать недвижимость, продавать, закладывать, подписывать контракты, получать платежи и завершать административные вопросы. Это может быть полезно в некоторых случаях, например, инвестору, приобретающему несколько активов, может потребоваться более широкая операционная гибкость. Но более широкие полномочия означают также Более широкий риск.

Один объект против Всех объектов:

Рассмотрим двух покупателей.

• Покупатель А: Хочет купить одну квартиру в Аташехире. Очень широкая общенациональная доверенность на недвижимость может быть ненужной.

• Покупатель Б: Планирует приобрести пять инвестиционных квартир по всему Стамбулу. Более широкие полномочия на покупку могут быть более практичными.

Правильная доверенность зависит от коммерческой цели.

Может ли доверенность идентифицировать конкретный объект недвижимости?

Покупатель может рассмотреть возможность структурирования доверенности вокруг конкретного проекта, независимой секции, местоположения или зарегистрированного объекта, если объект уже известен. Это может уменьшить неопределенность в отношении того, что уполномочен покупать представитель.

Пример: Доверенность на конкретный объект:
Вместо предоставления полномочий на "Покупку любой недвижимости в любом месте Турции" покупатель может предпочесть, где это практически возможно, ограничить полномочия предполагаемой квартирой или сделкой по проекту. Это особенно полезно, если покупатель уже завершил должную осмотрительность, переговоры о цене и выбор объекта до выдачи доверенности.

Может ли доверенность ограничивать цену покупки?

Покупатель также может рассмотреть коммерческие ограничения, такие как максимальная цена приобретения. Например: Максимальная цена покупки: 350 000 долларов США в эквиваленте. Это может уменьшить возможность того, что представитель согласится на существенно более высокую цену покупки, чем было уполномочено. Однако точная формулировка должна быть проверена с нотариусом или адвокатом, составляющим доверенность, чтобы ограничение работало правильно в рамках предполагаемой турецкой сделки.

Почему ограничения по цене могут быть полезны?

Представьте согласованную цену на недвижимость в 300 000 долларов. Покупатель дает широкую доверенность, допускающую приобретение по любой цене и условиям, не намереваясь на такую степень усмотрения. Позже представитель соглашается на 340 000 долларов. Создаст ли это юридическую проблему, будет зависеть от доверенности и обстоятельств сделки. Но с коммерческой точки зрения, покупатель мог бы снизить риск, определив полномочия представителя более тщательно.

Должно ли быть разрешено адвокату выбирать недвижимость?

Это зависит от стратегии покупателя.

• Покупатель уже выбрал квартиру: Может быть мало причин давать представителю неограниченное право выбора других объектов.

• Покупатель нанял инвестиционного представителя: Более широкое усмотрение при приобретении может быть намеренным. Но в этом случае покупатель должен четко определить бюджет, тип недвижимости, местоположение и инвестиционные критерии. Доверенность не должна заменять инвестиционное поручение.

Должна ли доверенность включать полномочия на продажу?

Это один из самых важных вопросов риска.

Если непосредственная цель покупателя — Купить недвижимость, зачем той же доверенности нужно полномочие Продать недвижимость позже? Это отдельные сделки.

Полномочие на продажу мощное.

В опубликованном руководстве TKGM 2010/7 говорится, что полномочие на продажу может иметь широкий операционный объем. В нем также говорится, что, если в доверенности не указано иное, полномочие на продажу включает регистрацию и получение цены продажи.

Это основная причина, по которой иностранным покупателям не следует небрежно включать неограниченные полномочия на продажу в доверенность только на покупку.

Полномочие на продажу может также означать полномочие на получение цены:

Это заслуживает особого внимания. Согласно опубликованному руководству TKGM, если в доверенности не сказано иное, полномочие на продажу может включать получение цены продажи. Поэтому, если иностранный покупатель дает кому-либо широкие полномочия на продажу своей турецкой недвижимости, он должен понимать, что финансовые последствия могут выходить за рамки простого подписания перевода в Земельном кадастре.

Доверенность на покупку против доверенности на будущую продажу:

Более безопасная структура для многих покупателей:

• Доверенность 1: Для приобретения.

• Затем, через годы, если недвижимость продается: Доверенность 2 для конкретной сделки перепродажи.

Это позволяет избежать оставления ненужных полномочий на продажу активными после завершения покупки.

Должны ли быть у адвоката полномочия на ипотеку?

Полномочия на ипотеку также должны рассматриваться отдельно.

Ипотека: Обременяет недвижимость. Она может быть связана с жилищным финансированием, коммерческими займами или другими долгами. Если покупатель не намерен, чтобы представитель закладывал недвижимость, зачем в документе появляется полномочие на ипотеку?

Долг третьей стороны особенно чувствителен:

Руководство TKGM 2010/7 различает ипотеку, созданную для собственного долга доверителя, и ипотеку, созданную для обеспечения долга другого лица. В руководстве говорится, что когда недвижимость должна обеспечить долг третьей стороны, это обстоятельство требует специального разрешения в доверенности.

Это иллюстрирует более широкий важный принцип: Полномочия на недвижимость с высоким риском не должны предполагаться.

Пример: Ненужное полномочие на ипотеку:
Покупатель хочет, чтобы адвокат купил одну квартиру и зарегистрировал ее на имя покупателя. Проект доверенности также уполномочивает на залог недвижимости и обеспечение обязательств третьих лиц. Покупатель должен спросить: Зачем это нужно для покупки за наличные? Если нет коммерческой причины, удаление ненужных полномочий может быть безопаснее.

Должно ли быть разрешено адвокату получать деньги?

Это еще один критический вопрос.

Возможные финансовые полномочия могут включать получение возмещений, выручки от продажи, сбор депозитов или получение других платежей. Эти полномочия должны предоставляться намеренно, а не добавляться автоматически.

Полномочие на покупку ≠ Полномочие на контроль всех средств покупателя:

Представителю может потребоваться подписать документы о приобретении без необходимости полномочий на получение средств покупателя, хранение его денег или перенаправление платежей. Разделение юридического представительства и контроля над средствами может снизить риск мошенничества.

Пример: Адвокат завершает Земельный кадастр, покупатель платит продавцу напрямую:
Возможная структура: Представитель занимается сделкой по Земельному кадастру. Покупатель переводит средства за недвижимость напрямую через утвержденный банковский маршрут законному продавцу. Это разделяет Полномочия на Сделку и Контроль над Средствами, что может быть полезной мерой контроля риска.

Почему пункты о "получении денег" требуют осторожности:

Если в доверенности сказано, что представитель может получить цену продажи, возмещения или другие финансовые поступления, покупатель должен точно понимать, какие деньги, от кого, по какой сделке и на какой счет. Широкие финансовые полномочия могут создать значительный риск.

Может ли представитель открыть или управлять банковским счетом?

Банковские полномочия являются отдельным вопросом от полномочий в Земельном кадастре. Доверенность, принятая Земельным кадастром, не означает автоматически, что турецкий банк должен принять ее для любой банковской операции. Банки могут применять свои собственные процедуры соответствия, требования к формулировке доверенности, требования к идентификации и политику открытия счетов.

Следовательно: Доверенность на Земельный кадастр ≠ Автоматически полная банковская доверенность. Если требуется банковская деятельность, подтвердите требования банка перед окончательным оформлением документа.

Доверенность и DAB (Сертификат покупки иностранной валюты):

Как объяснялось ранее, система DAB позволяет проводить соответствующую продажу валюты покупателем, продавцом или их представителями в соответствии с применимыми правилами. В обновленной системе TKGM 2022/1 это четко указано. Таким образом, надлежащим образом уполномоченный представитель может потенциально участвовать в процессе DAB.

Охватывает ли каждая доверенность на недвижимость DAB автоматически?

Не предполагайте этого. Валютная операция также включает банковские процедуры, идентификацию покупателя, информацию о недвижимости и выдачу DAB. Банк может потребовать полномочия, достаточно четкие для выполняемой операции. Поэтому, если представитель будет заниматься DAB, сообщите об этом нотариусу / адвокату до того, как доверенность будет выдана.

Идентификатор DAB все равно должен принадлежать правильной сделке:

Даже если представитель выполняет процедуру конвертации валюты, DAB все равно должен правильно отражать информацию о сделке, требуемую применимыми правилами. Система TKGM 2022/1 требует идентификации, включая лицо, от имени которого конвертируется валюта, паспорт или иностранный идентификационный номер, информацию о недвижимости и эквивалент в долларах США.

Следовательно: Представитель выполняет процесс ≠ Представитель становится покупателем. Приобретение остается сделкой иностранного покупателя.

Доверенность и оплата продавцу:

Покупатель должен отдельно решить, может ли представитель инициировать платеж, утвердить платеж, получить платеж или перенаправить средства. Эти полномочия не следует путать с подписанием документов в Земельном кадастре. Представитель может потенциально быть уполномочен на одно и не на другое.

Более безопасная структура оплаты:

Для многих удаленных покупателей более контролируемая структура может быть такой: Представитель занимается юридической процедурой, Покупатель контролирует основной платеж. Например: Адвокат подтверждает готовность к закрытию сделки. Покупатель переводит средства через утвержденный банковский процесс. Представитель завершает сделку в Земельном кадастре. Точная последовательность зависит от сделки, но разделение обязанностей может снизить риск.

Риск генеральной доверенности: Один человек контролирует все:

Структура с высоким риском может выглядеть так: Одно и то же лицо выбирает недвижимость, договаривается о цене, получает комиссию, имеет широкую доверенность, контролирует DAB, контролирует средства покупателя и подписывает документы в Земельном кадастре. Даже если каждое отдельное действие юридически возможно, покупатель создал серьезный Риск конфликта контроля.

Конфликт интересов имеет значение:

Следует учитывать стимулы представителя. Например:

• Независимый адвокат покупателя: Обычно несет профессиональные обязанности перед покупателем.

• Агент по продажам застройщика: Может получать оплату при завершении продажи.

• Брокер по недвижимости: Может получать комиссию от одной или обеих сторон.

Следовательно: Лицо, которое может юридически действовать от вашего имени, не является автоматически лицом, которое должно получать от вас неограниченные полномочия.

Может ли одно и то же лицо представлять покупателя и продавца?

Это особенно чувствительный сценарий. Даже если структуры представительства технически возможны, у покупателя и продавца по своей природе разные экономические интересы в отношении цены, условий, ответственности, оплаты и закрытия сделки. Иностранный покупатель должен тщательно оценивать любую структуру, где одно лицо, по-видимому, представляет одновременно и Покупателя, и Продавца.

Пример: Риск двойного представительства:

Продавец хочет 420 000 долларов. Покупатель мог бы разумно договориться о 385 000 долларах. У представителя, получающего вознаграждение от продавца, может быть мало стимулов активно добиваться более низкой цены для покупателя. Даже если сам процесс оформления прав собственности законен и корректен, покупатель все равно может потерять экономически.

Предоставление доверенности агенту по продажам застройщика:

Застройщик может сказать: "Дайте нашему сотруднику доверенность, и мы займемся Земельным кадастром за вас". Это может быть операционно удобно. Но спросите: Кого представляет этот сотрудник? Могут ли они изменять условия сделки? Могут ли они получать деньги? Могут ли они назначать другого представителя? Могут ли они делать декларации о гражданстве? Разрешено ли им покупать только указанный блок? Удобство не должно устранять контроль.

Риск мошенничества с доверенностью:

Доверенность может предоставлять существенные юридические полномочия. Потенциальное злоупотребление может включать: Несанкционированную продажу, несанкционированную ипотеку, передачу нежелательной стороне, получение денег, чрезмерную делегацию, использование спустя долгое время после первоначальной сделки. Решение — не избегать доверенностей полностью. Решение: Ограничить + Проверить + Отслеживать + Отозвать, когда больше не нужно.

Чрезмерно широкая доверенность — один из самых больших рисков:

Предположим, вы хотите, чтобы кто-то купил Квартиру 24 в Проекте X. Но документ дает полномочия покупать любую недвижимость, продавать любую недвижимость, закладывать всю недвижимость, получать все доходы и делегировать полномочия. Это создает огромную разницу между Вашей Предполагаемой Задачей и Предоставленными Юридическими Полномочиями. Покупатель должен оспаривать каждый ненужный пункт.

Риск мошенничества: Неограниченные полномочия на продажу:

Как объяснялось в Части 2, руководство TKGM по доверенностям указывает, что полномочие на продажу может иметь широкие последствия и может включать получение цены продажи, если документ не ограничивает это. Если целью является только приобретение, неограниченные будущие полномочия на продажу, следовательно, должны быть тщательно оспорены.

Риск мошенничества: Неограниченные полномочия на ипотеку:

Полномочие на ипотеку может позволить использовать ценную недвижимость в качестве залога. Если ипотека не требуется для покупки: Почему у представителя должны быть такие полномочия? Не принимайте "Это просто стандартная формулировка" в качестве достаточного объяснения.

Риск мошенничества: Получение денег:

Предоставление другому лицу полномочий на получение средств может подвергнуть риску возмещения, доходы от перепродажи, компенсации и депозиты. Иностранный инвестор должен точно знать, какие платежи адвокат может получать на законных основаниях.

Риск мошенничества: Tevkil / Делегирование:

Если у адвоката есть полномочия на замену, он может назначить другое лицо. Вы можете доверять Представителю А, но не знать Представителя Б, который в конечном итоге проводит сделку. Подумайте, действительно ли необходимо делегирование.

Риск мошенничества: Доверенность остается активной после покупки:

Иностранные покупатели обычно предполагают: "Квартира куплена, значит, доверенность закончилась". Это не обязательно так. Завершение одной сделки не прекращает автоматически действие каждой доверенности. В текущем FAQ TKGM говорится, что если не существует признанного события прекращения, один только возраст не лишает доверенность силы; даже истечение десяти или более лет не прекращает полномочия автоматически.

Следовательно: Покупка завершена ≠ Срок действия доверенности автоматически истек.

Как долго действительна турецкая доверенность на недвижимость?

Не существует универсального правила, по которому каждая доверенность на недвижимость автоматически истекает через шесть месяцев, год, пять лет или десять лет. TKGM заявляет, что если не произошло события, прекращающего действие поручения, даже доверенность старше десяти лет все еще может быть использована.

Доверенность может прекратить действие из-за таких обстоятельств, как:

• Истечение согласованного срока.

• Отмена (отзыв).

• Отказ.

• Смерть в соответствующих обстоятельствах.

• Утрата дееспособности в соответствующих обстоятельствах.

• Другие установленные законом основания для прекращения.

Точный эффект может зависеть от поручения и применимого права.

Срок действия может быть полезен:

Предположим, покупатель ожидает завершения покупки в течение трех месяцев. Доверенность на конкретную сделку с соответствующим ограничением может снизить долгосрочный риск по сравнению с документом, у которого нет значимого механизма прекращения. Однако формулировка все равно должна быть тщательной, потому что покупатель должен убедиться, что полномочия останутся действительными достаточно долго для планируемого закрытия.

Что такое отзыв доверенности (Azil)?

На турецком языке отмена обычно называется "Азиль" (Azil) или "Vekaletten Azil". Это означает прекращение или отзыв полномочий представителя. Это особенно важно после завершения покупки, окончания отношений с представителем, смены представителя, подозрения в злоупотреблении доверенностью или когда широкие полномочия больше не нужны.

Важное обновление 2026 года: Текущая процедура отзыва TKGM:

Иностранные покупатели должны быть осторожны со старыми онлайн-рекомендациями. TKGM издала новый Циркуляр 2025/6 — Vekaletten Azil от 5 декабря 2025 года, устанавливающий текущую процедуру со стороны Земельного кадастра для регистрации отзыва. В соответствии с этим текущим циркуляром, доверитель, желающий отозвать доверенность, касающуюся сделок с Земельным кадастром, может действовать через такие пути, как: Уведомление нотариуса / консульства, личное обращение в любое Управление Земельного кадастра или Web Tapu. Отзыв регистрируется в реестре отзывов TAKBİS, чтобы Управления Земельного кадастра могли его видеть.

Это особенно важно для сделок 2026 года, потому что некоторые старые формулировки FAQ TKGM предшествуют более новому циркуляру.

Текущее правило: Не полагайтесь на факс, электронную почту или обычную почту для отзыва в Земельном кадастре:

В старых источниках может быть сказано, что об отзыве можно сообщить несколькими неформальными способами. Однако в более новом Циркуляре TKGM 2025/6, регулирующем операционный процесс отзыва в Земельном кадастре, прямо указано, что запросы на отзыв, отправленные по факсу, электронной почте, почте и аналогичным удаленным сообщениям, не принимаются Управлениями Земельного кадастра для этой процедуры из-за опасений по поводу проверки личности и предотвращения мошенничества. Вместо этого циркуляр направляет владельца на личное обращение в Управление Земельного кадастра, Web Tapu или путь нотариуса / консульства (по возможности) для процедуры отзыва со стороны Земельного кадастра. Это важное обновление текущего правила.

Отзыв через Web Tapu:

Циркуляр 2025/6 предусматривает отзыв через Web Tapu. Система автоматически регистрирует отзыв в соответствующем реестре отзывов. Однако есть важное следствие: Отзыв через Web Tapu может быть широким. В текущем циркуляре говорится, что отзыв, внесенный через Web Tapu, охватывает документы доверенности доверителя, выданные до даты этого отзыва. Поэтому, если у вас есть несколько доверенностей, несколько представителей или несколько активных сделок с недвижимостью, не используйте широкий онлайн-отзыв без понимания его последствий.

Избирательный отзыв может потребовать большей точности:

Предположим, у вас есть Доверенность 1 для Адвоката А (Недвижимость А) и Доверенность 2 для Адвоката Б (Недвижимость Б). Вы хотите отозвать только Доверенность 1. В текущем циркуляре TKGM объясняется, что при личном запросе на отзыв можно указать такие детали, как какая доверенность, какой представитель, какой объект или объекты, нотариус, дата и номер документа, если доверитель не хочет отзывать все. Это важно для инвесторов с несколькими сделками.

Отзыв должен быть зарегистрирован незамедлительно:

Цель уведомления Земельного кадастра не просто административная. В новом циркуляре объясняется, что отзыв должен стать видимым для третьих лиц, взаимодействующих с представителем, и регистрируется в центральной системе отзывов TAKBİS. Если вы считаете, что доверенность используется во вред, Не откладывайте.

Можно ли отменить отзыв?

В текущем циркуляре TKGM 2025/6 говорится, что после того, как представитель был отозван, сам отзыв не может быть просто аннулирован, чтобы восстановить те же полномочия. Если доверитель захочет позже, чтобы то же лицо снова стало представителем, должна быть выдана Новая Доверенность.

Следовательно: Отзыв должен быть обдуманным.

Отменяет ли отзыв в Земельном кадастре любые возможные частные отношения?

Есть еще один важный нюанс. В текущем циркуляре TKGM 2025/6 говорится, что действия по отзыву, совершенные через Web Tapu или непосредственно перед Управлением Земельного кадастра, касаются Сделок с Земельным Кадастром. Если у представителя также есть полномочия, касающиеся Банка, Компании, Суда, Налоговой службы или другого частного учреждения, вы не должны автоматически предполагать, что одна процедура отзыва со стороны Земельного кадастра решает все другие полномочия во всех учреждениях. Комплексная стратегия отзыва может потребовать отдельного рассмотрения других полномочий.

Следует ли отозвать доверенность после покупки?

Если доверенность была создана только для завершения конкретного приобретения и представителю больше не нужны полномочия: Серьезно рассмотрите, должна ли она оставаться активной. Это особенно актуально, если доверенность включает полномочия на продажу, ипотеку, получение денег, делегирование и широкие полномочия на недвижимость. Может не быть никакой выгоды в том, чтобы оставлять ненужное высокоэффективное полномочие активным на неопределенный срок.

Доверенность на конкретную сделку снижает эту проблему:

Хорошо составленная доверенность может уже содержать узкий охват недвижимости, ограниченные полномочия и срок действия. Это может снизить риск после закрытия. Но даже в этом случае покупатели должны проверить, остаются ли какие-либо полномочия активными.

Что если оригинал доверенности утерян?

Потеря вашей собственной бумажной копии не отменяет автоматически юридические полномочия. У представителя может быть оригинал, заверенная копия или электронно проверяемый документ.

Следовательно: Потерянная бумага ≠ Отозванная доверенность. Если вы хотите прекратить действие полномочий, используйте официальную процедуру отзыва.

Что если Земельный кадастр оставляет оригинал у себя?

В текущем FAQ TKGM говорится, что оригинал доверенности или ее нотариально заверенная копия, представленные в сделке, хранятся в деле сделки Земельного кадастра. Если тот же документ позже используется для другой сделки в том же Управлении Земельного кадастра, повторное представление может не потребоваться. Это еще одна причина не предполагать: "У них больше нет документа, поэтому его нельзя использовать".

Смерть или недееспособность и доверенность:

В FAQ TKGM перечисляются такие обстоятельства, как смерть, объявление об отсутствии, утрата дееспособности, банкротство, отказ, отзыв, истечение согласованного срока среди событий, которые могут прекратить действие поручения, с оговоркой, что стороны могут в некоторых ситуациях договориться о продолжении после смерти. Поскольку эти вопросы могут стать юридически сложными, наследникам или контрагентам следует получить конкретную юридическую консультацию, а не предполагать результат.

Защита недвижимости через Web Tapu:

Одним из самых сильных инструментов безопасности, доступных через TKGM, является возможность разместить заявление, обычно называемое "Malik Bizzat Gelmeden Tasarrufi İşlem Yapılamaz" (Нельзя совершать сделки по отчуждению без личного участия владельца). Практический смысл: Никакой сделки по отчуждению через представителя без личного участия владельца, пока заявление активно. TKGM заявляет, что эта функция Web Tapu была специально создана для предотвращения сделок с недвижимостью по доверенности без личного участия владельца.

Что делает заявление "Владелец должен присутствовать лично"?

Когда это заявление активно, сделки, запрашиваемые через представителя, блокируются до тех пор, пока заявление не будет снято в соответствии с применимой процедурой. В руководстве TKGM по Web Tapu это конкретно представлено как мера безопасности недвижимости, предназначенная для остановки сделок по доверенности. Это может быть ценно после завершения удаленной покупки.

Пример:
Инвестор покупает квартиру в Стамбуле через адвоката. После успешной регистрации в Земельном кадастре покупатель больше не нуждается в сделках по доверенности, и недвижимость планируется сохранять в течение нескольких лет. Покупатель может рассмотреть возможность использования заявления о безопасности Web Tapu для создания дополнительного барьера против будущих несанкционированных отчуждений на основе доверенности.

Важно: Это заявление не то же самое, что отзыв:

Циркуляр TKGM 2025/6 специально различает Отзыв Доверенности и Заявление о Недвижимости "Владелец Должен Присутствовать Лично". Последнее является ограничением безопасности, наложенным на недвижимость; оно не рассматривается как обычный запрос на отзыв.

Следовательно: Заявление о защите недвижимости ≠ Азиль. Они служат разным целям.

Отзыв против Защиты недвижимости через Web Tapu:

В некоторых случаях покупатель может рассмотреть и то, и другое.

Можно ли снять заявление о защите?

Система Web Tapu TKGM предоставляет функциональные возможности как для Установления, так и для Снятия соответствующего заявления "нет сделок по доверенности без присутствия владельца". Покупатель должен понимать, что если заявление активно, оно также может повлиять на законные будущие сделки, которые они намеревались завершить по доверенности.

Безопасность против Удобства:

Предположим, вы постоянно живете за границей и часто покупаете и продаете турецкую недвижимость через своего адвоката. Заявление может помешать вашей обычной стратегии удаленных сделок. Теперь предположим, что у вас есть одна квартира, и вы не намерены ее передавать. Преимущество безопасности может быть более привлекательным.

Следовательно: Больше безопасности может означать меньше удаленной гибкости. Выбирайте в соответствии со своей стратегией владения.

Web Tapu для иностранных владельцев:

TKGM предоставляет специальный вход ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ в Web Tapu для иностранных физических лиц. В официальном FAQ объясняется, что иностранные пользователи без турецкого идентификационного номера иностранца или обычных учетных данных e-Government могут использовать специальный портал для иностранцев и следовать соответствующему руководству для иностранных пользователей. Это может быть полезно для постоянного управления недвижимостью и отслеживания сделок.

Можете ли вы отслеживать свою недвижимость после покупки?

Владельцы должны периодически проверять информацию о своей недвижимости и поддерживать в порядке свои контактные данные, доступ к Web Tapu, записи о сделках и записи о доверенностях. Удаленное владение не должно означать полный отрыв от турецкой системы Земельного кадастра.

Удаленная покупка для гражданства:

Покупка недвижимости для получения турецкого гражданства также может потенциально быть завершена через представителя, если доверенность содержит необходимые полномочия. Но сделки для гражданства имеют дополнительные требования, связанные с пригодностью недвижимости, TTB, DAB, банковским платежом, официальной суммой сделки, трехлетним ограничением и обязательством, связанным с гражданством.

Следовательно: Обычный процесс удаленной покупки и процесс удаленной покупки для гражданства не следует считать идентичными.

Доверенность для гражданства должна охватывать трехлетнее обязательство:

В текущих материалах TKGM по гражданству содержатся специальные требования к полномочиям, когда для сделки с недвижимостью для гражданства используется представитель. Доверенность должна в достаточной степени охватывать покупку и обязательство, связанное с гражданством, включая трехлетнее обязательство не продавать или другие формулировки, которые четко уполномочивают соответствующую процедуру гражданства. Это было подробно объяснено в Части 2.

Поток удаленной покупки для гражданства:

Упрощенная структура:

Выбор недвижимости → Независимая должная осмотрительность → Подготовка доверенности для гражданства → TTB → Структурирование DAB → Осуществление отслеживаемого платежа → Представитель завершает сделку в Земельном кадастре → Представитель дает уполномоченное трехлетнее обязательство → Проверка инвестиций → Процесс подачи заявления на гражданство.

Каждый шаг должен быть скоординирован.

Красный флаг удаленной покупки для гражданства:

Будьте осторожны, если кто-то говорит: "Просто дайте нам генеральную доверенность и отправьте 400 000 долларов. Мы все сделаем". Спросите отдельно: Какая недвижимость? Какой TTB? Какой DAB? Какой платежный счет? Какой пункт о гражданстве? Какие полномочия в доверенности? Какое трехлетнее ограничение? Смутное обещание — это не структура сделки.

Удаленная покупка объектов на стадии строительства (off-plan):

Сделки на стадии строительства создают дополнительный риск для доверенности, потому что:

• Недвижимость может быть еще не завершена.

• Платежи могут продолжаться годами.

• Может быть заключен договор купли-продажи (предварительный).

• Обязательства застройщика остаются невыполненными.

Представителю могут потребоваться полномочия, связанные с подписанием предварительного договора купли-продажи, нотариусом, DAB, регистрацией обязательств и последующей передачей в Земельном кадастре. Поэтому доверенность должна отражать весь предполагаемый рабочий процесс по сделке на стадии строительства.

Не давайте застройщику неограниченных полномочий по контракту на стадии строительства:

Покупателя могут попросить дать застройщику или агенту по продажам полномочия подписывать поправки, принимать объект, завершать передачу или изменять характеристики. Внимательно прочитайте эти полномочия. Инвестиции на стадии строительства могут развиваться в течение нескольких лет. Лицо, уполномоченное сегодня, все еще может обладать значительными полномочиями позже.

Принятие завершения может иметь значение:

Если представитель уполномочен принимать объект, завершение или состояние недвижимости, это может иметь последствия по контракту. Не добавляйте полномочия по приемке автоматически, если покупатель не понимает их функцию.

Матрица решений для удаленного покупателя:

Распространенные ошибки с доверенностью:

• Использование общего интернет-шаблона: Могут отсутствовать турецкие формальности, специфичные для недвижимости.

• Предположение, что апостиль означает, что все правильно: Апостиль не создает недостающие полномочия на сделку.

• Предоставление полномочий на продажу для сделки только на покупку: Это может создать ненужный долгосрочный риск.

• Предоставление неограниченных полномочий на ипотеку: Оспаривайте, нужно ли это.

• Предоставление полномочий на получение всех денег: Понимайте, какие именно средства могут быть получены.

• Предоставление неограниченных прав на делегирование: Ваш представитель может назначить кого-то, кого вы не выбирали.

• Не указание недвижимости: Более широкая доверенность может создать больше усмотрения, чем предполагалось.

• Отсутствие плана отзыва или истечения срока: Доверенность может оставаться актуальной гораздо дольше, чем ожидалось.

• Предположение, что доверенность прекращается после Земельного кадастра: Не обязательно.

• Отправка запроса на отзыв в Земельном кадастре по электронной почте в 2026 году: В действующем операционном циркуляре TKGM 2025/6 указано, что электронная почта, факс и почта не принимаются для процедуры отзыва в Земельном кадастре; используйте вместо этого действующие официальные пути.

• Забывание о полномочиях для гражданства: Одних полномочий на покупку может быть недостаточно для покрытия трехлетнего обязательства по гражданству.

• Предоставление доверенности лицу с серьезным конфликтом интересов: Юридическая независимость и коммерческая независимость — это разные вопросы.

Часто задаваемые вопросы о доверенности в Турции

Что такое Vekaletname?
Vekaletname — это турецкий термин для доверенности, уполномочивающей другое лицо действовать от имени доверителя в рамках документа.

Может ли иностранец купить недвижимость в Турции по доверенности?
Да, сделки с турецким Земельным кадастром могут быть завершены через надлежащим образом уполномоченного представителя, если доверенность соответствует применимым требованиям.

Могу ли я купить квартиру в Стамбуле без поездки?
Потенциально, да. Правильно структурированное представительство может позволить завершить основные процедуры Земельного кадастра без личного присутствия покупателя. Однако, зависит ли вся сделка от возможности завершиться без поездки, от банковских, идентификационных, гражданских и специфических для сделки требований.

Стоит ли давать доверенность моему агенту по недвижимости?
Нет универсального запрета только потому, что кто-то является агентом. Но перед этим учтите: конфликт интересов, объем полномочий, контроль над средствами и независимость.

Обязательно ли, чтобы держателем доверенности был адвокат?
Нет общего правила, согласно которому только адвокат может быть назначен представителем. Однако покупатели часто используют независимого адвоката, когда требуются значительная юридическая проверка и контроль над сделкой.

Может ли мой адвокат подписать сделку в Земельном кадастре?
Да, если доверенность действительным образом уполномочивает требуемую процедуру приобретения в Земельном кадастре.

Может ли мой представитель заниматься DAB?
Система DAB допускает определенные действия через представителя покупателя или продавца при соблюдении применимых банковских и разрешительных требований. Не следует автоматически предполагать, что генеральная доверенность на Земельный кадастр удовлетворяет каждому банковскому требованию.

Может ли мой представитель получать мои деньги?
Только если это надлежащим образом разрешено и принято в рамках соответствующей сделки. Иностранные покупатели должны быть очень осторожны с предоставлением широких полномочий на получение денег.

Может ли мой представитель продать недвижимость позже?
Только если существуют действительные полномочия на продажу. Если вы не хотите таких полномочий, не включайте их автоматически в доверенность на покупку.

Может ли мой представитель заложить мою недвижимость?
Только если существуют достаточные полномочия. Полномочия на ипотеку должны быть обдуманы намеренно, а не включены небрежно.

Могу ли я ограничить доверенность одной квартирой?
Можно рассмотреть объем сделки, ограниченный конкретным объектом, и это часто полезно для контроля риска.

Могу ли я ограничить максимальную цену покупки?
Коммерческое ограничение по цене может быть потенциально включено при правильном оформлении. Обсудите формулировку с нотариусом или юристом.

Может ли одна доверенность охватывать несколько объектов недвижимости?
Да, если она составлена достаточно широко. Но более широкие полномочия также создают больший риск.

Могу ли я установить срок действия доверенности?
Доверенность может быть ограничена по времени при правильном структурировании.

Истекает ли срок действия доверенности автоматически через десять лет?
Нет. TKGM заявляет, что если не произошло признанного события прекращения, факт истечения десяти или более лет с момента выдачи не делает доверенность автоматически непригодной к использованию.

Прекращает ли доверенность действие автоматически после покупки недвижимости?
Не обязательно. Завершение покупки не должно автоматически рассматриваться как прекращение каждого полномочия.

Могу ли я отозвать доверенность на недвижимость?
Да. Отзыв известен как Азиль (Azil) или Vekaletten Azil.

Как отозвать доверенность для целей Земельного кадастра в 2026 году?
В соответствии с Циркуляром TKGM 2025/6, текущий процесс Земельного кадастра включает отзыв через такие пути, как: нотариус / консульство, личное обращение в Управление Земельного кадастра или Web Tapu. Отзыв регистрируется через центральную систему отзывов Земельного кадастра.

Могу ли я отозвать доверенность по электронной почте?
Для текущей процедуры со стороны Земельного кадастра не полагайтесь на электронную почту. В Циркуляре 2025/6 указано, что запросы на отзыв по факсу, электронной почте и почте не принимаются Управлениями Земельного кадастра в соответствии с текущей процедурой безопасности идентификации.

Могу ли я отозвать только одну доверенность?
Текущая процедура TKGM позволяет при лично поданном запросе на отзыв указать, какая доверенность, какой представитель или какие объекты недвижимости затрагиваются, если доверитель не намерен производить blanket отзыв.

Что произойдет, если я отзову через Web Tapu?
В текущем Циркуляре 2025/6 указано, что отзыв через Web Tapu охватывает доверенности, выданные до даты отзыва, и автоматически регистрирует отзыв в соответствующем реестре. Если у вас есть несколько активных доверенностей, поймите этот эффект перед использованием онлайн-пути.

Могу ли я отменить отзыв?
В текущем циркуляре указано, что восстановление полномочий после отзыва требует выдачи новой доверенности этому лицу, если вы хотите, чтобы оно снова действовало.

Следует ли мне отозвать мою доверенность после Земельного кадастра?
Если представителю больше не нужны полномочия — особенно если доверенность широкая — отзыв следует серьезно рассмотреть.

Что такое "Malik Bizzat Gelmeden Tasarrufi İşlem Yapılamaz"?
Это заявление о безопасности недвижимости в Web Tapu, предназначенное для предотвращения сделок по отчуждению по доверенности, пока оно активно. TKGM идентифицирует его как меру, позволяющую владельцам предотвращать сделки по доверенности без личного участия владельца или снятия заявления.

Является ли это заявление тем же самым, что и отзыв доверенности?
Нет. Текущий циркуляр TKGM об отзыве рассматривает заявление "владелец должен присутствовать" отдельно от отзыва доверенности.

Требуется ли специальная формулировка доверенности для покупки с целью получения гражданства?
Да, если представитель должен дать связанное с гражданством трехлетнее обязательство или выполнить соответствующую сделку по гражданству. Доверенность должна содержать достаточные полномочия для этих действий.

Можно ли купить недвижимость для гражданства удаленно?
Потенциально, да, через достаточно уполномоченного представителя, но сделка все равно должна удовлетворять требованиям TTB, DAB, оплаты, официальной сделки, трехлетнего ограничения и другим требованиям гражданства.

Может ли представитель подписать предварительный договор купли-продажи?
Потенциально, да, если доверенность достаточно уполномочивает соответствующую нотариальную сделку по предварительной продаже. Не предполагайте, что обычных административных полномочий достаточно.

Отменяет ли потеря доверенности ее действие?
Нет. Потеря вашей физической копии не является тем же самым, что и юридический отзыв.

Что происходит в случае смерти доверителя или представителя?
Смерть может быть событием прекращения действия в рамках общей системы поручений, хотя TKGM отмечает, что стороны могли в некоторых обстоятельствах договориться об ином. В наследственных делах может потребоваться специальная юридическая консультация.

Итоговый контрольный список доверенности для иностранных покупателей недвижимости

Перед выбором представителя:

• Определите, на кого они работают.

• Определите, как им платят.

• Проверьте конфликт интересов.

• Решите, нужно ли независимое юридическое представительство.

Перед составлением доверенности:

• Определите точную сделку.

• По возможности определите недвижимость.

• Рассмотрите максимальные коммерческие полномочия.

• Определите цель получения гражданства.

• Определите роль DAB.

• Определите роль в предварительной продаже.

Необходимые полномочия:

• Полномочие на покупку.

• Полномочие на Земельный кадастр.

• Требуемые полномочия на подписание.

• Требуемые административные полномочия.

Полномочия, которые следует оспорить:

• Полномочие на продажу.

• Полномочие на ипотеку.

• Полномочие на долг третьей стороны.

• Полномочие на получение денег.

• Полномочие на неограниченное делегирование.

• Широкие полномочия в отношении несвязанной недвижимости.

Формальности иностранной доверенности (где применимо):

• Компетентный иностранный орган.

• Правильный официальный язык.

• Надлежащая фотография.

• Заверение фотографии.

• Апостиль или легализация.

• Турецкий перевод.

• Требуемые полномочия на сделку.

Гражданство (где применимо):

• Полномочие на покупку недвижимости.

• Полномочие для целей гражданства.

• Полномочие на трехлетнее обязательство.

• Необходимые обязательства и согласия.

• Полномочие на предварительную продажу, если применимо.

Перед оплатой:

• Подтвердите принятие доверенности.

• Проверьте продавца.

• Подтвердите структуру DAB.

• Проверьте получателя платежа.

• Поймите финансовую роль представителя.

После Земельного кадастра:

• Проверьте окончательное право собственности.

• Проверьте продолжающийся объем доверенности.

• Рассмотрите возможность отзыва ненужных полномочий.

• Проверьте варианты безопасности Web Tapu.

• Сохраните все документы по сделке.

Финальные красные флаги доверенности:

Приостановите сделку, если вы слышите:

• "Просто подпишите генеральную доверенность. Все так делают." Спросите, что делает каждое полномочие.

• "Полномочие на продажу является стандартным, хотя мы только покупаем." Оспорьте, почему это необходимо.

• "Полномочие на ипотеку не имеет значения." Это может иметь большое значение.

• "Отправьте деньги мне, потому что у меня есть доверенность." Полномочия по доверенности и правильная маршрутизация платежа — это разные вопросы.

• "Доверенность автоматически истекает после Земельного кадастра." Не предполагайте этого.

• "Старую доверенность нельзя использовать." Один только возраст не обязательно прекращает ее действие.

• "Отправьте электронное письмо в Управление Земельного кадастра, чтобы отменить ее." Действующая процедура отзыва в Земельном кадастре 2025/6 не принимает запросы по электронной почте / факсу / почте как путь для отзыва.

• "Для гражданства не нужны специальные полномочия." У представителя должны быть достаточные полномочия для обязательства по гражданству.

• "Апостиль означает, что Земельный кадастр должен принять все." Заверение не исправляет отсутствующие полномочия.

Структура удаленной покупки для иностранного покупателя:

Слабая удаленная покупка:
Найти агента → Дать широкую доверенность → Отправить деньги → Надеяться, что все правильно.

Более сильная сделка:
Выбрать недвижимость → Провести независимую должную осмотрительность → Выбрать представителя → Определить ограниченные полномочия → Проверить доверенность → Структурировать DAB и оплату → Завершить Земельный кадастр → Проверить регистрацию → Отозвать ненужные полномочия.

Это сохраняет контроль за покупателем, даже когда он находится за тысячи километров.

Формула безопасности доверенности:

Используйте: Доверенного представителя + Ограниченные необходимые полномочия + Правильное заверение + Независимую должную осмотрительность + Контролируемый платеж + Стратегию отзыва после закрытия = Более безопасная удаленная покупка.

Формула удаленной покупки для гражданства:

Для сделок по гражданству: Действительная доверенность на гражданство + TTB + DAB + Отслеживаемый платеж + Правильная сделка в Земельном кадастре + Трехлетнее обязательство = Лучшая структура удаленной сделки для гражданства.

Остальные требования к гражданству остаются в силе.

Заключение

Доверенность может значительно облегчить покупку недвижимости в Турции для иностранных покупателей, которые не могут — или не хотят — ездить в Стамбул для каждого этапа сделки.

Правильно структурированная Vekaletname может позволить уполномоченному представителю завершить важные процедуры Земельного кадастра от имени покупателя.

Но удобство удаленной покупки связано с важным компромиссом: Чем больше полномочий вы передаете другому лицу, тем тщательнее эти полномочия должны контролироваться.

Самый сильный иностранный покупатель не просто спрашивает: "Действительна ли моя доверенность?" Он спрашивает: "Что именно этот человек может законно делать с моей недвижимостью, моей сделкой и моими деньгами?"

Сделка только на покупку обычно не требует, чтобы у представителя были неограниченные полномочия продавать, закладывать, получать будущие доходы от продажи, обеспечивать долги третьих лиц или делегировать все полномочия. Каждое дополнительное полномочие должно иметь законную цель в сделке.

Удаленная покупка также требует тщательного внимания к конфликтам интересов. Лицо может быть юридически уполномочено действовать от имени покупателя, но при этом иметь коммерческий стимул, отличный от интересов покупателя. Это особенно актуально, когда один посредник выбирает недвижимость, устанавливает или проверяет цену, получает комиссию, держит доверенность и контролирует средства. Независимые проверки могут значительно улучшить структуру сделки.

Иностранные покупатели также должны помнить, что доверенность не обязательно исчезает после окончания покупки. TKGM в настоящее время заявляет, что доверенность не истекает автоматически просто потому, что прошло десять лет, если не произошло юридического события прекращения.

Поэтому управление полномочиями после закрытия сделки имеет значение.

На 2026 год иностранные владельцы недвижимости должны обратить особое внимание на новый Циркуляр TKGM 2025/6 об отзыве доверенностей. Текущая процедура Земельного кадастра позволяет регистрировать отзыв через официальные пути, включая нотариуса / консульство, личное обращение в Управление Земельного кадастра и Web Tapu, и отзыв вносится в центральный реестр отзывов TAKBİS. В текущем циркуляре также четко указано важное практическое изменение: Факс / Электронная почта / Обычная почта не должны использоваться как путь для отзыва в Земельном кадастре, поскольку такие запросы не принимаются в соответствии с текущей процедурой безопасности идентификации.

У владельцев также есть еще один инструмент безопасности. Web Tapu позволяет сделать заявление, обычно называемое "Malik Bizzat Gelmeden Tasarrufi İşlem Yapılamaz", которое может предотвратить сделки по отчуждению по доверенности, пока заявление активно. Это не то же самое, что отзыв доверенности. Это дополнительный механизм безопасности на уровне объекта недвижимости.

Инвесторы, покупающие для гражданства, должны быть еще более осторожны. Обычная доверенность на покупку не содержит автоматически полномочий, необходимых для связанного с гражданством Трехлетнего Обязательства о Запрете Продажи. Система TKGM для гражданства требует, чтобы представитель имел достаточные полномочия для соответствующего обязательства и процедур по гражданству.

Центральное правило всего этого руководства: Дайте достаточно полномочий для завершения сделки — но не больше, чем вы понимаете и намереваетесь.

Удаленная покупка недвижимости может быть безопасной и эффективной, если она построена вокруг: Правильной недвижимости + Независимой должной осмотрительности + Доверенного представителя + Ограниченной доверенности + Контролируемого платежа + Правильной регистрации в Земельном кадастре + Безопасности после закрытия.

Доверенность должна служить покупателю. Покупатель никогда не должен становиться зависимым от держателя доверенности.