DAB в Турции 2026 | Руководство по сертификату покупки иностранной валюты для иностранных покупателей

Введение

Иностранные покупатели, приобретающие недвижимость в Турции, сталкиваются с несколькими документами, связанными с движением, оценкой и регистрацией денежных средств.

Среди наиболее важных:

• Döviz Alım Belgesi (DAB)

• Банковская квитанция об оплате

• Отчет об оценке недвижимости

• TTB (Документ об определении суммы, являющейся основанием для получения гражданства путем приобретения недвижимости)

• Сумма сделки в Тапу

Эти документы относятся к одной и той же сделке с недвижимостью, но служат разным целям.

Одна из самых распространенных ошибок — предполагать:

«Если у меня есть DAB на 400 000, значит, моя недвижимость официально стоит 400 000».

Это неверно.

Еще одно распространенное заблуждение:

«Если банк выдал DAB, значит, продавец получил деньги».

Это тоже неверно.

У DAB есть конкретная роль.

DAB — это аббревиатура от Döviz Alım Belgesi.

Проще говоря, это документ, подтверждающий необходимое конвертирование иностранной валюты, связанное со сделкой с недвижимостью квалифицированного иностранного покупателя.

Это не:

• Оценка недвижимости.

• Банковская квитанция об оплате.

• Свидетельство о чистом праве собственности (Тапу).

• Сертификат Искан.

• Одобрение гражданства.

Понимание этого различия крайне важно перед переводом денег для покупки недвижимости в Стамбуле.

Что такое DAB в Турции?

DAB — это широко используемая аббревиатура для:

Döviz Alım Belgesi

Этот термин можно понимать на русском языке как:

• Сертификат покупки иностранной валюты

• или Документ о покупке иностранной валюты

В контексте покупки недвижимости в Турции DAB подтверждает продажу иностранной валюты через требуемый банковский механизм в связи с приобретением недвижимости иностранным физическим лицом.

Главное управление земельного кадастра и кадастра (TKGM) заявляет, что правило, обязывающее иностранных покупателей продавать соответствующую иностранную валюту через банк в механизм Центрального банка, вступило в силу:

24 января 2022 года

и что Döviz Alım Belgesi стал обязательным для приобретения недвижимости иностранными физическими лицами путем покупки.

Зачем был введен DAB?

Система DAB создает официальную банковскую запись о конвертации иностранной валюты, связанной со сделкой с недвижимостью.

Процесс устанавливает документированную взаимосвязь между:

• Иностранным покупателем.

• Иностранной валютой.

• Турецким банком.

• Механизмом конвертации Центрального банка.

• Сделкой с недвижимостью.

• Процессом Тапу.

С точки зрения покупателя, DAB, следовательно, является прежде всего Документом о соблюдении валютного законодательства.

Его не следует путать с документом, определяющим, стоит ли сама недвижимость конвертированной суммы.

Кто подпадает под требование DAB?

Правило TKGM сформулировано конкретно вокруг:

Иностранных физических лиц, покупающих недвижимость.

В официальном объявлении говорится, что DAB обязателен для приобретений реальными/иностранными физическими лицами путем покупки.

Это различие важно.

Соответствующим триггером является не просто:

«Иностранец каким-то образом связан со сделкой».

Правило касается иностранных физических лиц, приобретающих недвижимость путем покупки в рамках применимой структуры.

Иностранный покупатель против иностранного продавца

Рассмотрим две сделки.

Сделка А
Турецкий владелец продает квартиру иностранному физическому лицу.
Иностранное лицо является: Покупателем.
Структура DAB имеет прямое отношение.

Сделка Б
Иностранный владелец продает квартиру гражданину Турции.
Иностранное лицо является: Продавцом.
Это не тот же сценарий DAB, что и приобретение недвижимости иностранным физическим лицом.

Следовательно:
При анализе обязательств по DAB Иностранный покупатель ≠ Иностранный продавец.

Требуется ли DAB для турецких покупателей?

DAB не следует описывать как общее требование для каждой турецкой продажи недвижимости.

Система, обсуждаемая в этом руководстве, касается структуры приобретения иностранным покупателем.

Обычная покупка гражданином Турции не должна автоматически рассматриваться как подпадающая под то же требование DAB для иностранных покупателей только потому, что недвижимость ранее принадлежала иностранцу.

Применяется ли DAB только к покупателям, претендующим на гражданство?

Нет.

Это одно из самых больших заблуждений.

DAB не является исключительно документом для получения турецкого гражданства.

Официальное объявление TKGM для иностранных покупателей применяет требование конвертации иностранной валюты к иностранным физическим лицам, покупающим недвижимость в целом в рамках применимой структуры, а не только к покупателям, стремящимся получить гражданство.

Следовательно:
DAB для покупки недвижимости иностранцами и DAB для гражданства — это связанные, но не идентичные понятия.

Сделки для получения гражданства добавляют дополнительные требования.

Обычный иностранный покупатель против покупателя, претендующего на гражданство

Рассмотрим:

Покупатель А
Иностранец покупает квартиру в Стамбуле для личного пользования.
Заявки на гражданство нет.

Покупатель Б
Иностранец покупает соответствующую требованиям недвижимость для получения турецкого гражданства.

Оба покупателя могут столкнуться с DAB.

Но Покупатель Б также должен учитывать:

• TTB

• Минимальную сумму инвестиций для гражданства.

• Подтверждение банковского перевода.

• Трехлетний запрет на продажу.

• Дополнительные правила для сделок с гражданством.

Следовательно:
Гражданство = DAB + Дополнительные требования

DAB не является одобрением гражданства

Иностранный инвестор может получить DAB, показывающий крупную конвертацию валюты.
Это не означает, что турецкое гражданство одобрено.

Пример:
DAB эквивалент: 450 000 долларов США
Это касается только стороны конвертации иностранной валюты.

Сделка все еще может иметь проблемы, связанные с:

• TTB

• Фактической оплатой

• Официальной суммой продажи

• Пригодностью недвижимости

• Пригодностью продавца

• Трехлетним запретом

• Другими условиями гражданства

Следовательно:
Высокий DAB ≠ Одобрение гражданства

Что на самом деле подтверждает DAB?

Самая важная концепция в этой части:

DAB подтверждает квалифицированную конвертацию иностранной валюты, выполненную через банковский механизм.

В структуре TKGM валюта иностранного покупателя продается через банк в механизм Центрального банка, после чего банк выдает Döviz Alım Belgesi, необходимый для соответствующей сделки Тапу.

Это означает, что DAB отвечает на узкий вопрос:

Какой объем квалифицированной иностранной валюты был конвертирован в рамках требуемой системы?

Он не отвечает на все остальные вопросы о сделке.

Что DAB не подтверждает?

DAB сам по себе не обязательно подтверждает:

• Что продавец получил деньги.

• Что недвижимость стоит конвертированной суммы.

• Что Тапу чист (свободен от обременений и арестов).

• Что у недвижимости есть Искан (разрешение на использование здания).

• Что квартира соответствует утвержденному проекту.

• Что недвижимость сейсмостойкая.

• Что инвестиции соответствуют требованиям для получения гражданства.

• Что покупатель заплатил справедливую рыночную цену.

Это различие должно оставаться ясным на протяжении всей сделки.

DAB против банковской квитанции об оплате

Эти два документа часто путают.
Их не следует путать.

Это разные банковские события.

Пример: Валюта конвертирована, но продавец еще не оплачен
Предположим, иностранный покупатель конвертирует 420 000 долларов США через требуемый банковский механизм.
Создается DAB.
В этот момент DAB может подтвердить конвертацию валюты.
Но представьте, что покупатель еще не перевел сумму покупки продавцу.
Итог: DAB существует, но оплата продавцу еще не подтверждена.
Это показывает, почему: DAB ≠ Квитанция об оплате

Пример: Продавец оплачен, но DAB неверен
Теперь представьте другой сценарий.
Покупатель переводит 420 000 долларов США продавцу.
Квитанция SWIFT подтверждает перевод.
Но процесс DAB не был правильно структурирован.
Банковская квитанция может подтверждать, что деньги переместились.
Но она не подтверждает автоматически соблюдение требования DAB для иностранных покупателей.
Следовательно: Банковский платеж ≠ Правильный DAB

Оба должны пониматься отдельно.

DAB против квитанции SWIFT

Подтверждение SWIFT обычно подтверждает международный банковский перевод.
Пример: Счет покупателя за рубежом → Турецкий счет продавца
Это полезное подтверждение оплаты.
Но квитанция SWIFT не становится автоматически:
Döviz Alım Belgesi
Документы отвечают на разные вопросы.

DAB против обычной квитанции об обмене валюты

Еще одна распространенная ошибка — предполагать, что любая банковская квитанция о конвертации валюты автоматически является действительным DAB для сделки с недвижимостью.
Этого не следует предполагать.
DAB для недвижимости должен быть выдан в рамках применимой структуры сделок с иностранной недвижимостью и должен содержать требуемую идентифицирующую информацию и информацию о сделке.
Следовательно: Обычная квитанция об обмене валюты ≠ Автоматически DAB для недвижимости

Правильная цель сделки имеет значение.

DAB против отчета об оценке недвижимости

Это различие фундаментально.

Это совершенно разные вопросы.

Пример: DAB на 500 000 долларов США
Предположим, покупатель конвертирует 500 000 долларов США и получает соответствующий DAB.
Подтверждает ли это, что квартира стоит 500 000 долларов США?
Нет.
У квартиры может быть независимая рыночная оценка в 420 000 долларов США или 550 000 долларов США.
Сам DAB не является оценкой.
Следовательно: Сумма DAB ≠ Рыночная стоимость

Почему это важно для иностранных покупателей?

Представьте, что застройщик говорит:

«DAB на 450 000, значит, официальная стоимость квартиры — 450 000».

Это утверждение смешивает два разных понятия.
Покупатель должен спросить:

«Где профессиональный отчет об оценке?»

DAB устанавливает валютную сделку.
Он не заменяет отчет Экспертиз.

DAB против Экспертиз

Простое сравнение:

Эта таблица — одна из важнейших опорных точек в руководстве.

DAB против TTB

Различие между DAB и TTB становится особенно важным для покупателей, претендующих на гражданство.

TTB расшифровывается как:
Документ определения суммы, являющейся основанием для приобретения гражданства путем покупки недвижимости (Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi)

Он относится к текущей структуре стоимости инвестиций в недвижимость для получения гражданства.
DAB относится к стороне конвертации иностранной валюты/соблюдения платежей.
Следовательно: DAB ≠ TTB

На что отвечает TTB?

Упрощенный способ понять разницу:

Инвесторам, претендующим на гражданство, необходимо, чтобы эти системы работали вместе.

Пример: DAB выше, чем TTB

Предположим:

• DAB: 450 000 долларов США

• TTB: 390 000 долларов США

Покупатель не должен делать вывод:

«Я конвертировал 450 000 долларов США, следовательно, моя недвижимость автоматически соответствует требованиям для гражданства».

Высокий DAB не меняет результат TTB.
Следовательно: Высокий DAB не может автоматически спасти низкую стоимость для гражданства

Пример: TTB выше, чем DAB

Теперь предположим:

• TTB: 430 000 долларов США

• DAB: 390 000 долларов США

Это создает противоположную проблему.
Структура гражданства оценивает эти суммы вместе, и DAB может ограничить признаваемую сумму, когда она ниже суммы TTB.
Эта взаимосвязь будет подробно объяснена в следующих частях.
Практический урок сейчас:
Инвесторы, претендующие на гражданство, должны координировать TTB и DAB до завершения сделки.

DAB против Тапу

DAB также не следует путать с самим Тапу.

Следовательно: DAB ≠ Документ о праве собственности

Действительный DAB не означает, что Тапу чист

Представьте, что у покупателя есть безупречно подготовленный DAB.
У недвижимости все еще могут быть:

• Ипотека (İpotek)

• Арест (Haciz)

• Обременение / Условие (Şerh)

• Спор о праве собственности

• Неверная идентификация независимой секции

DAB не решает эти проблемы с титулом.
Отдельная проверка Тапу остается необходимой.

DAB против Искан

DAB также ничего не говорит вам о разрешении на использование здания.
Совершенно действительный DAB не подтверждает наличие:

• Разрешения на строительство (Yapı Ruhsatı)

• Сертификата Искан (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

• Этажной собственности (Kat Mülkiyeti)

• Соответствия проекту

Следовательно: DAB ≠ Искан
Обратитесь к отдельному руководству по Искан для проверки строительной документации.

DAB против сейсмической безопасности

Очевидно, DAB не сертифицирует техническую безопасность здания.
Он не сообщает вам:

• Конструктивную систему

• Состояние бетона

• Состояние фундамента

• Сейсмическую устойчивость

• Историю повреждений здания

Следовательно: DAB ≠ Структурная проверка
Не путайте финансовое соответствие с качеством здания.

Почему сумма DAB появляется в процессе Тапу?

В официальном объявлении TKGM о DAB говорится, что эквивалент в турецких лирах конвертированной иностранной валюты в рамках DAB отражается в официальном акте как стоимость, относящаяся к базе для расчета пошлин в рамках применимого процесса.
Это создает важную связь между DAB и официальными документами сделки Тапу.
Но тот факт, что сумма DAB входит в официальный процесс Тапу, не превращает его в независимую рыночную оценку.

Пример: DAB и сумма в TL
Предположим, покупатель конвертирует 400 000 долларов США через требуемый банковский процесс.
На соответствующем этапе конвертации банк записывает эквивалент в турецких лирах.
Для иллюстрации: 400 000 долларов США → 18 000 000 TL.
DAB содержит соответствующую официальную информацию о конвертации.
Эта сумма в турецких лирах становится важной в рамках процесса сделки Тапу.
Но:
18 000 000 TL в DAB не подтверждает независимо, что рыночная стоимость квартиры составляет ровно 18 000 000 TL.
Он подтверждает сумму, связанную с конвертацией валюты.

Почему время конвертации имеет значение

Поскольку DAB конвертирует иностранную валюту в эквивалент в турецких лирах, время может повлиять на сумму в TL.

Пример:
День 1: 400 000 долларов США конвертируются в 17 800 000 TL.
День 10: Те же 400 000 долларов США могут конвертироваться в 18 200 000 TL в зависимости от применимого обменного курса.

Следовательно: Время получения DAB должно быть скоординировано со сделкой с недвижимостью, а не рассматриваться небрежно.

Какие валюты можно использовать?

Иностранные покупатели часто спрашивают:

«Нужно ли мне привозить доллары США?»

Структура DAB касается квалифицированной иностранной валюты, а не только одной конкретной долларовой единицы.
В зависимости от банка и применимой структуры Центрального банка, сделки могут включать такие приемлемые валюты, как:

• Доллар США (USD)

• Евро (EUR)

• Фунт стерлингов (GBP)

Банк производит конвертацию в соответствии с применимыми правилами и выдает эквивалент в турецких лирах, требуемый для сделки.
Расчеты для гражданства могут затем использовать сравнения в долларовом эквиваленте в рамках отдельной структуры гражданства.

Должен ли продавец получить иностранную валюту?

Это еще одно распространенное заблуждение.
Процесс DAB разработан вокруг требуемой конвертации иностранной валюты покупателя.
Структура окончательной оплаты продавцу должна координироваться отдельно.
Не предполагайте:

«Продавец должен лично получить ту же иностранную валюту, которая указана в DAB».

Процессы конвертации валюты и оплаты связаны, но являются юридически различными шагами.

Может ли покупатель просто принести наличные в Тапу?

Иностранный покупатель не должен планировать сделку так:

«Я привезу 400 000 долларов наличными и передам их продавцу в офисе Тапу».

Такой подход игнорирует текущую структуру конвертации иностранной валюты и банковского документирования.
Высокодоходные сделки с иностранной недвижимостью должны структурироваться через требуемый банковский процесс.

Почему наличные создают проблемы?
Наличные усложняют установление:

• Конвертации валюты

• Следа оплаты

• Отправителя

• Получателя

• Ссылки на сделку

• Подтверждения для гражданства, где применимо

Для покупателей, претендующих на гражданство, отслеживаемость через банк крайне важна.
Следовательно: Отслеживаемый банковский процесс > Неформальный платеж наличными

Может ли покупатель перевести деньги до того, как DAB будет подготовлен?

Это вопрос последовательности сделки, а не простое правило «да/нет».
Более безопасный принцип:
Не переводите крупные суммы для покупки, пока структура DAB и оплаты не будет спланирована вместе.
В противном случае покупатель может позже обнаружить:

• Неправильного плательщика

• Неправильного получателя

• Неправильную последовательность конвертации валюты

• Недостаточный DAB

• Отсутствующую ссылку на недвижимость

• Несоответствие для гражданства

Почему планирование перед оплатой важно?

Как только деньги уже переведены, исправить документацию становится сложнее.
Наиболее правильная последовательность:
Понять сделку → Спланировать DAB → Подтвердить банковские инструкции → Конвертировать валюту → Проверить документацию → Перевести средства для покупки → Завершить Тапу
а не:
Сначала оплатить → Задавать вопросы позже

Когда вступило в силу правило DAB?

Дату следует четко запомнить:
24 января 2022 года

TKGM заявляет, что требование конвертации иностранной валюты и обязательство DAB для приобретения недвижимости иностранными физическими лицами путем покупки вступили в силу с этой даты.
Это означает, что более старые покупки недвижимости могли происходить в рамках другой структуры.

Почему дата 2022 года важна для старых сделок?

Предположим, иностранный владелец купил квартиру в Стамбуле в 2019 году.
Покупатель не должен ожидать, что эта историческая сделка обязательно будет содержать DAB, поскольку текущее требование еще не вступило в силу.
Теперь сравните с иностранным покупателем, приобретающим недвижимость в 2026 году.
Применяется современная структура DAB.
Следовательно: Не судите об исторических сделках по требованиям, которые еще не существовали.

2022 год не положил конец эволюции процесса DAB

Сам процесс DAB продолжает интегрироваться с системой Тапу.
Официальные объявления TKGM по иностранным делам показывают, что дополнительное обновление реализации, связанное с DAB, было выпущено:
9 декабря 2022 года
в рамках продолжающегося процедурного развития системы.
Одним из важных изменений является электронная передача информации DAB в соответствующее Управление Тапу (Tapu Müdürlüğü) через процесс банк/КЭП.

Что такое KEP?

При изучении DAB вы часто будете встречать еще одну аббревиатуру:
KEP
которая расшифровывается как:
Зарегистрированная электронная почта (Kayıtlı Elektronik Posta)

В современном процессе DAB/Тапу KEP используется как часть защищенной электронной связи между банком и соответствующим Управлением Тапу.
Это важно, потому что:
DAB больше не является просто бумажкой, которую покупатель носит с собой.
Система все больше полагается на прямую электронную проверку.

Печатный DAB против официальной электронной записи

Покупатель может получить PDF-файл или распечатанную копию от банка для своих записей.
Это может быть полезно.
Но наличие только бумажной копии не должно приводить покупателя к предположению:

«В Тапу точно есть правильный DAB».

Соответствующая электронная передача и ссылка на сделку также должны быть проверены, где это применимо.

Почему идентификация недвижимости важна?

DAB должен быть связан с фактической сделкой с недвижимостью.
Это становится особенно важным, когда покупатель приобретает:

• Несколько квартир

• Несколько независимых секций

• Недвижимость у разных продавцов

• Портфель недвижимости для гражданства

Общая конвертация иностранной валюты без значимой связи с недвижимостью может создать проблемы, которых можно избежать.

DAB является частью цепочки сделки

Самый правильный способ понять DAB — не как изолированный сертификат.
Думайте о нем как о звене в цепи:

Личность покупателя → Идентификация недвижимости → Иностранная валюта → Банковская конвертация → DAB → Подтверждение оплаты → Сделка Тапу

Для гражданства:
+ TTB → Минимальная сумма инвестиций → Трехлетний запрет

Все звенья должны рассказывать согласованную историю.

Пример: Чистая сделка с DAB

Предположим:

• Покупатель: Иностранное физическое лицо.

• Недвижимость: Квартира 18, зарегистрирована правильно.

• Цена покупки: Эквивалент 420 000 долларов США.

• Конвертация валюты: Правильно обработана через банк.

• DAB: Выдан для правильного покупателя и недвижимости.

• Оплата: Переведена правильному продавцу.

• Тапу: Завершен с соответствующей информацией о сделке.

Это создает последовательный финансовый след.

Пример: Слабая сделка с DAB

Теперь рассмотрим:

• Покупатель: Иностранный инвестор.

• Валюта: 420 000 долларов США.

• Конвертация: Выполнена посторонним лицом.

• DAB: Отсутствует четкая связь с недвижимостью.

• Оплата: Отправлена на личный счет агента.

• Продавец: Другой зарегистрированный владелец.

Даже если деньги в конечном итоге поступят в проект, отследить сделку будет гораздо сложнее.
Иностранным покупателям следует избегать создания такой сложности без необходимости.

DAB и банковский счет продавца

Покупатель должен проверить, куда фактически пойдут деньги за покупку.
Спросите:

• Это счет зарегистрированного продавца?

• Является ли продавец компанией?

• Связан ли получатель юридически с продавцом?

• Производится ли оплата через представителя?

• Есть ли ипотечный кредитор?

• Есть ли документированная причина для другого получателя?

Это становится особенно важным для сделок с гражданством.

«Сначала заплатите агенту» — это серьезный вопрос проверки

Агент может сказать:

«Отправьте деньги на наш счет, и мы все уладим».

Это должно вызвать вопросы.
Покупателю необходимо понять:

• Почему агент получает деньги.

• Уполномочил ли его продавец.

• Как будет документироваться оплата.

• Как будут связаны записи DAB и оплаты.

• Принимает ли структура правила гражданства, если применимо.

Не относитесь к маршрутизации платежа как к административной детали.

DAB и застройщики

Сделки с застройщиками могут включать:

• Компанию-продавца

• Счет проекта

• Авторизованный платежный счет

• Несколько взносов

• НДС

• Сервисные сборы

Покупатель должен различать:
Фактическую цену покупки недвижимости
и:
Комиссию, НДС, Мебель, Юридические сборы, Сервисные пакеты, Прочие расходы
особенно если целью является турецкое гражданство.

DAB не превращает каждый расход в часть стоимости недвижимости

Предположим, пакет застройщика включает:

• Квартира: 380 000 долларов США

• НДС: 20 000 долларов США

• Мебель: 15 000 долларов США

• Юридический / Сервисный пакет: 10 000 долларов США

• Общий отток денежных средств: 425 000 долларов США

Покупатель не должен автоматически делать вывод:

«Моя сумма инвестиций составляет 425 000 долларов США».

Соответствующие расчеты стоимости недвижимости и гражданства имеют свои собственные правила.
DAB сам по себе не превращает каждый расход в квалифицированную стоимость недвижимости.

DAB и покупки внеплановой (Off-Plan) недвижимости

Внеплановые сделки требуют еще большего планирования, поскольку платежи могут происходить с течением времени.
Например:

• Резервационный взнос

• Первоначальный взнос

• Строительные взносы

• Окончательный платеж

• Передача Тапу

Покупатель должен знать, какие платежи связаны с:

• DAB

• Банковской квитанцией

• Обещанием продажи

• Порогом гражданства

• Окончательной передачей Тапу

Защищает ли DAB от переплаты?

Нет.
Это критический инвестиционный момент.

Предположим:

• DAB: 500 000 долларов США

• Независимая рыночная стоимость: 400 000 долларов США

DAB не защищает вас от переплаты на 100 000 долларов США сверх рынка.
Поэтому анализ оценки (Статья 17) остается необходимым.

Анализ DAB и рынка должны быть разделены

Покупатель должен выполнить:
Соответствие DAB
и:
Рыночную оценку
как отдельные задачи.
Финансово соответствующая сделка все еще может быть плохой инвестицией.

Подтверждает ли DAB, что продавец владеет недвижимостью?

Нет.
Вы должны отдельно проверить:

• Личность продавца

• Зарегистрированного владельца

• Доверенность

• Полномочия компании

• Обременения
  через соответствующий процесс проверки Тапу.
  Следовательно: DAB + Неправильный продавец = Все еще проблема

Подтверждает ли DAB, что недвижимость является жилой?

Нет.
DAB может быть связан со сделкой с недвижимостью, не определяя, является ли эта единица:

• Жилой

• Офисной

• Магазином

• Землей

Этот вопрос относится к документации Тапу и здания.
Это становится особенно важным для покупателей, претендующих на вид на жительство.

Дает ли DAB вид на жительство?

Нет.
Иностранный покупатель может правильно завершить процесс DAB и все еще не иметь права на получение вида на жительство на основании недвижимости.
Вид на жительство — это отдельный иммиграционный процесс.
Следовательно: DAB ≠ Вид на жительство

Гарантирует ли DAB получение гражданства?

Нет.
Гражданство также требует отдельной правовой базы.
Правильная концепция:
DAB = Один из компонентов
а не:
DAB = Гражданство

DAB против других основных документов на недвижимость

Понимание этой таблицы предотвращает многие из наиболее распространенных ошибок иностранных покупателей.

Распространенные заблуждения о DAB

• «DAB — это оценка недвижимости»

  • Неверно. DAB фиксирует конвертацию валюты.

• «DAB подтверждает, что продавец получил оплату»

  • Не обязательно. Подтверждение оплаты отдельно.

• «Квитанция SWIFT — это то же самое, что DAB»

  • Нет. Они документируют разные события.

• «Подойдет любая квитанция об обмене валюты»

  • Не предполагайте этого. Необходимо соблюдать правильную процедуру сделки с недвижимостью.

• «DAB только для гражданства»

  • Нет. Структура DAB для иностранных покупателей применяется в более широком смысле к квалифицированным приобретениям иностранными физическими лицами.

• «DAB на 400 тысяч долларов гарантирует гражданство»

  • Нет. TTB, оплата и другие требования к гражданству остаются актуальными.

• «DAB на 500 тысяч означает, что недвижимость стоит 500 тысяч»

  • Нет. Рыночная оценка отдельна.

• «DAB означает, что Тапу чист»

  • Нет. Проверка титула отдельна.

• «DAB означает, что у здания есть Искан»

  • Нет. Документация по зданию отдельна.

• «DAB означает, что квартира сейсмостойкая»

  • Нет. Структурная проверка отдельна.

Предварительный контрольный список DAB для иностранных покупателей

Перед переводом крупных сумм проверьте следующие области:

Покупатель

• Правильное имя покупателя

• Правильное гражданство

• Правильный номер паспорта или иностранный идентификационный номер

• Правильное юридическое лицо-покупатель

Недвижимость

• Правильная идентификация недвижимости

• Правильная идентификация продавца

• Правильная идентификация независимой секции, где применимо

• Понимание правильного типа сделки

Банк

• Банк понимает, что сделка является покупкой иностранной недвижимости

• Подтверждение правильного процесса DAB

• Планирование правильной иностранной валюты

• Понимание времени конвертации

Оплата

• Подтверждение маршрута оплаты продавцу

• Проверка банковского счета получателя

• Планирование подтверждения оплаты

• Не путать DAB с квитанцией об оплате

Гражданство

• Где применимо:

  • Понимание требования TTB

  • Рассмотрение порога в 400 000 долларов США отдельно

  • Совместное планирование DAB и TTB

  • Планирование подтверждения оплаты

  • Понимание трехлетнего запрета

Вопросы к банку перед конвертацией валюты

Иностранный покупатель должен спросить:

• Обрабатывается ли эта конвертация как DAB для недвижимости?

  • Не предполагайте.

• Какая информация о покупателе будет отображаться?

  • Проверьте написание и идентификационные номера.

• Как будет идентифицироваться недвижимость?

  • Особенно важно для нескольких объектов недвижимости.

• Какой долларовый эквивалент будет записан?

  • Важно для гражданства.

• Какая сумма в TL будет записана?

  • Важно для структуры сделки Тапу.

• Будет ли DAB отправлен в соответствующее Управление Тапу?

  • Проверьте электронный процесс банка.

Вопросы продавцу или застройщику

Перед оплатой спросите:

• На какой банковский счет следует переводить цену покупки?

  • Подтвердите владельца/полномочия.

• Этот счет зарегистрирован на имя продавца?

  • Если нет, то почему?

• Должен ли платеж ссылаться на недвижимость?

  • Обычно хорошая практика.

• НДС, комиссия и другие расходы разделены?

  • Особенно важно для инвесторов, претендующих на гражданство.

• Когда состоится передача Тапу?

  • Согласуйте время DAB с закрытием сделки.

Лучшее мышление в отношении DAB

Слабый покупатель думает:

«Мне нужен DAB. Банк разберется».

Более сильный покупатель думает:

«DAB — это часть более крупной финансовой сделки, поэтому конвертация валюты, личность покупателя, идентификация недвижимости, оплата продавцу и процесс Тапу — все должно совпадать».

Это правильное мышление.

Формула сделки с DAB

Используйте:

Правильный покупатель → Правильная недвижимость → Правильная конвертация валюты → Правильный DAB → Правильный получатель оплаты → Отслеживаемый банковский платеж → Правильная сделка Тапу = Лучшее финансовое соответствие

Для гражданства добавьте:
TTB → Минимальная сумма инвестиций → Трехлетний запрет

Ключевые выводы (Часть 1)

• DAB означает Döviz Alım Belgesi и является одним из основных документов, используемых, когда иностранное физическое лицо покупает недвижимость в Турции.

• TKGM заявляет, что требование конвертации иностранной валюты для приобретения недвижимости иностранными физическими лицами вступило в силу 24 января 2022 года.

• В рамках системы иностранная валюта продается через банк в механизм Центрального банка, и банк выдает Döviz Alım Belgesi для соответствующей сделки Тапу.

• Но у DAB есть конкретная функция.

• Документирует: Конвертацию иностранной валюты

• Не документирует независимо:

  • Рыночную стоимость недвижимости

  • Фактическую оплату продавцу

  • Чистый титул

  • Искан

  • Структурную безопасность

  • Одобрение гражданства

• Это создает самую важную формулу в Части 1:

  • DAB ≠ Банковская квитанция ≠ Отчет об оценке ≠ TTB

  • Каждый документ отвечает на другой вопрос.

• Иностранный покупатель также должен помнить, что DAB не ограничивается сделками с гражданством. Правило TKGM для иностранных покупателей применяется в более широком смысле к приобретению недвижимости иностранными физическими лицами путем покупки в рамках применимой структуры.

• Покупатели, претендующие на гражданство, однако, сталкиваются с дополнительным уровнем. Они должны координировать: DAB, TTB, Официальную сумму сделки, Фактический банковский платеж, Минимальную сумму инвестиций, Трехлетний запрет.

• Высокий DAB сам по себе не устанавливает право на гражданство.

• Аналогично, высокий DAB не устанавливает рыночную стоимость. Если DAB = 500 000 долларов США, но независимая рыночная стоимость = 400 000 долларов США, покупатель все равно может переплачивать примерно на 100 000 долларов США.

• DAB, следовательно, является документом о соответствии — а не сертификатом качества инвестиций.

• Сумма DAB также имеет прямую связь с официальным процессом Тапу. TKGM заявляет, что эквивалент в турецких лирах конвертированной иностранной валюты, показанный через структуру DAB, отражается в официальном акте как соответствующая стоимость сделки/пошлины в рамках применимого процесса.

• Наконец, процесс DAB становится все более электронным. Официальные записи TKGM по иностранным делам показывают, что дополнительное обновление реализации DAB было введено 9 декабря 2022 года, что является частью современного процесса передачи от банка к Тапу.

• Для покупателя центральный урок прост: Не относитесь к DAB как к изолированному сертификату. Относитесь к нему как к звену в полной цепочке оплаты и сделки Тапу.

• Самая сильная сделка, следовательно, связывает: Личность покупателя → Идентификация недвижимости → Иностранная валюта → Банковская конвертация → DAB → Подтверждение оплаты → Передача Тапу.

• Для гражданства: + TTB → Порог в 400 000 долларов США → Трехлетний запрет.

Как получить DAB при покупке недвижимости в Турции

Понимание того, что означает DAB, — это только первый шаг.
Следующий вопрос гораздо более практический:
Как иностранному покупателю фактически получить Döviz Alım Belgesi и правильно структурировать оплату недвижимости?

Это важно, потому что DAB не следует организовывать небрежно, после того как покупатель уже перевел всю сумму покупки.
Конвертация иностранной валюты, DAB, оплата продавцу, заявка на Тапу и, в сделках с гражданством, TTB и подтверждение банковского платежа должны планироваться как одна скоординированная сделка.

Самый безопасный принцип:
Планируйте движение денег до того, как переводить деньги

Иностранный покупатель должен знать:

• Какая недвижимость покупается

• Кто является юридическим продавцом

• Какой банк будет обрабатывать DAB

• Какая валюта будет конвертироваться

• Кто будет выполнять конвертацию

• Какая сумма появится в DAB

• Как DAB попадет в Управление Тапу

• Какой счет получит оплату за недвижимость

• Применяются ли правила гражданства
  до перевода крупных сумм.

Базовый процесс DAB

Обычный рабочий процесс DAB можно упростить следующим образом:

Иностранная валюта ↓ Авторизованный банковский процесс ↓ Валюта продается через механизм Центрального банка ↓ Выдается Döviz Alım Belgesi ↓ DAB отправляется в Тапу через KEP ↓ Сделка с недвижимостью продолжается ↓ Передача Тапу

Структура TKGM 2022/1 требует, чтобы продажа иностранной валюты, связанная с покупкой недвижимости, была осуществлена до приобретения, и чтобы соответствующий DAB был доступен для процесса Тапу. Структура также гласит, что сумма в турецких лирах, зафиксированная в DAB, объявляется в Тапу как сумма продажи в рамках этой системы.
С 9 декабря 2022 года банк должен передавать вновь выданные DAB в соответствующее Управление Тапу через KEP в тот же день, и DAB должен поступить в Тапу до того, как стороны смогут подать соответствующую заявку на Тапу.

Шаг 1 — Определите точную недвижимость до оформления DAB

Не начинайте с:

«Я хочу конвертировать 400 000 долларов для недвижимости».

Начните с:

«С какой именно сделкой с недвижимостью связана эта конвертация?»

Подтвердите:

• Продавца

• Покупателя

• Недвижимость

• Цену покупки

• Независимую секцию

• Тип сделки

Для сделки с гражданством взаимосвязь между DAB и точной недвижимостью становится особенно важной.
Текущее руководство TKGM по гражданству требует, чтобы DAB идентифицировал недвижимость по номеру недвижимости (taşınmaz numarası). Если этот номер не может быть предоставлен, документ должен вместо этого содержать соответствующую информацию о Участке (Ada), Парцелле (Parsel), Блоке (Block), где применимо, и номере независимой секции.
Следовательно: Сначала определите недвижимость → Затем структурируйте DAB

Шаг 2 — Подтвердите юридического продавца

Прежде чем конвертировать крупные суммы иностранной валюты, проверьте, кто фактически продает недвижимость.
Продавцом может быть:

• Физическое лицо-владелец

• Компания-застройщик

• Несколько зарегистрированных владельцев

• Продавец, действующий через представителя

Не предполагайте, что лицо, которое вело переговоры по сделке, автоматически является зарегистрированным продавцом.
Ваша проверка Тапу уже должна была установить:

• Зарегистрированного владельца

• Полномочия продавца

• Доверенность, где применимо

• Полномочия компании, где применимо

Это важно, потому что финансовый след должен иметь смысл при сравнении с юридической сделкой.

Шаг 3 — Выберите банк, который может обработать DAB для недвижимости

Конвертация валюты должна происходить через банк, действующий в рамках применимого механизма DAB / Центрального банка.
Не предполагайте, что каждый: Филиал, Менеджер по работе с клиентами, Валютный отдел, одинаково часто обрабатывают сделки с DAB для иностранной недвижимости.

Перед отправкой денег спросите у банка конкретно:

«Можете ли вы обработать Döviz Alım Belgesi для покупки недвижимости иностранным физическим лицом в рамках применимой структуры приобретения недвижимости?»

Эта формулировка гораздо безопаснее, чем просто спросить:

«Можете ли вы обменять мои доллары?»

потому что обычная конвертация валюты не обязательно является тем же операционным процессом, что и DAB для недвижимости.

Обычная конвертация валюты против DAB для недвижимости

Представьте, что покупатель заходит в банк и говорит:

«Конвертируйте 300 000 евро в турецкие лиры».

Банк выполняет обычную конвертацию.
Позже покупатель говорит:

«Мне нужен DAB для моей квартиры».

Это может создать ненужные сложности.
Вместо этого сообщите банку перед конвертацией, что сделка связана с:
Приобретением недвижимости иностранцем
и, где применимо:
Турецким гражданством через инвестиции в недвижимость
Цель сделки должна быть ясна с самого начала.

Шаг 4 — Решите, какая валюта будет использоваться

Структура 2022/1 определяет иностранные валюты, которые банки продают напрямую Центральному банку в рамках этого механизма, как:

• Доллар США (USD)

• Евро (EUR)

• Фунт стерлингов (GBP)

Для сделок, происходящих в других валютах, банк конвертирует сумму в одну из этих поддерживаемых валют, используя применимую методологию кросс-курса Центрального банка, прежде чем продать ее через требуемый механизм.
Следовательно: Вам не обязательно приезжать с долларами США
Покупатель, имеющий EUR или GBP, может использовать эти валюты напрямую в рамках поддерживаемой структуры.
Покупатель, имеющий другую валюту, должен спросить у банка, как эта валюта будет конвертироваться до выдачи DAB.

Почему долларовый эквивалент все еще важен

Даже если исходная валюта — EUR или GBP, DAB включает долларовый эквивалент иностранной валюты, приобретенной в рамках применимого механизма.
Правило TKGM 2022/1 требует, чтобы DAB включал долларовый эквивалент конвертированной валюты.
Эта цифра в долларовом эквиваленте становится особенно значимой в:

• Расчетах для гражданства

• Сравнениях пороговых значений

• Анализе TTB/DAB

Пример: Покупатель с евро
Предположим, у покупателя есть 390 000 евро.
Покупателю не обязательно конвертировать средства в доллары США перед обращением в банк.
Соответствующий банк может обработать евро в рамках структуры DAB.
Документ все равно будет содержать требуемый долларовый эквивалент, рассчитанный в соответствии с применимой методологией.
Следовательно: Валютой DAB может быть EUR, но DAB все равно показывает долларовый эквивалент

Шаг 5 — Определите, кто будет выполнять продажу иностранной валюты

Важный момент, о котором многие покупатели не знают, — это то, что иностранному покупателю не обязательно быть единственным лицом, выполняющим продажу валюты.
В рамках структуры TKGM 2022/1 продажу иностранной валюты банку могут осуществлять:

• Покупатель недвижимости

• Продавец недвижимости

• Доверенное лицо покупателя или продавца

• Представитель покупателя или продавца
  при условии, что сделка попадает в рамки применимой структуры.
  Следовательно: Личная конвертация валюты покупателем — не единственно возможная структура

Однако лицо, занимающееся валютой, должно иметь четкую юридическую связь со сделкой с недвижимостью.

Может ли посторонний агент конвертировать валюту?
Не предполагайте, что посторонний агент может просто выполнить конвертацию от своего имени.
Официальная структура ограничивает круг лиц, которые могут продавать иностранную валюту банку, следующими:

• Покупатель

• Продавец

• Их доверенные лица (vekil)

• Их представители (temsilci)

Поэтому, если агент вовлечен, проверьте, действует ли это лицо фактически как уполномоченный доверительный управляющий (vekil) или представитель (temsilci), а не просто как брокер.

Шаг 6 — Определите правильную сумму DAB

Это один из самых важных шагов.
Сумма иностранной валюты, проданной через механизм DAB, напрямую связана с суммой продажи в турецких лирах, используемой в официальной сделке.
TKGM заявляет, что сумма в турецких лирах, зафиксированная в DAB, объявляется как сумма продажи в Тапу в рамках этой структуры.
Следовательно: Не конвертируйте произвольную сумму и не предполагайте, что вы сможете определить сумму Тапу позже.
Они связаны.

Пример: Цена покупки и DAB
Предположим:

• Согласованная цена недвижимости: Эквивалент 420 000 долларов США.

• Покупатель намеревается завершить всю сделку в рамках структуры DAB.

• DAB, следовательно, должен быть спланирован в соответствии с фактической суммой продажи.

• Не получайте небрежно DAB на 300 000 долларов США и затем не ожидайте, что сделка на 420 000 долларов США автоматически выровняется.

Сумма DAB не должна включать несвязанные расходы

Циркуляр TKGM 2022/1 прямо предупреждает, что сумма продажи иностранной валюты, используемая для официального объявления, не должна включать платежные статьи, выходящие за рамки цены продажи недвижимости или обещания продажи, такие как:

• Комиссия

• Расходы
  потому что сумма в TL в DAB становится основой официальной стоимости в Тапу в рамках системы.
  Это создает важное правило:
  Цена недвижимости должна быть отделена от расходов на сделку

Пример: Недвижимость + Комиссия
Предположим:

• Квартира: 400 000 долларов США

• Комиссия агента: 12 000 долларов США

• Юридические и сервисные расходы: 5 000 долларов США

• Общая требуемая сумма наличных: 417 000 долларов США

Не создавайте автоматически DAB для недвижимости так, как будто официальная цена продажи недвижимости составляет 417 000 долларов США только потому, что это ваш общий расход.
Цена недвижимости и внешние расходы должны быть разделены.

Почему это важно для гражданства?

Для покупателей, претендующих на гражданство, различие становится еще более важным.
Инвестор, претендующий на гражданство, не может просто сложить:

• Цену недвижимости

• Комиссию

• Сервисные сборы

• Юридические сборы

• Прочие расходы
  и утверждать, что общий отток денежных средств является квалифицированной инвестицией в недвижимость.
  DAB должен соответствовать соответствующей квалифицированной структуре сделки.

Шаг 7 — Убедитесь, что DAB содержит требуемую информацию о покупателе

Для обычной обработки DAB иностранным покупателем правило TKGM 2022/1 требует, чтобы раздел пояснений содержал как минимум:

• Имя и фамилию лица, для которого конвертируется валюта

• Номер паспорта или иностранный идентификационный номер

• Долларовый эквивалент иностранной валюты

• Заявление о том, что сделка осуществляется в соответствии со Статьей 13 Циркуляра о движении капитала

Эквивалент в турецких лирах также отображается в DAB.
Проверьте эти детали сразу после выдачи.

Ошибки в номере паспорта имеют значение

Представьте, что номер паспорта покупателя: U12345678
но в DAB указано: U12345687
Не предполагайте:

«Это всего одна цифра».

DAB является частью официальной сделки Тапу.
Ошибки, связанные с:

• Именем

• Паспортом

• Иностранным идентификационным номером
  должны быть исправлены до завершения процесса.

Форматирование имени также важно

Иностранные имена часто создают операционные проблемы, потому что их можно писать по-разному в:

• Паспорте

• Турецком налоговом номере

• Банковском счете

• Записях Тапу

• Документах на проживание

Примеры:
Mohamed Al Hassan
против:
Mohammed Alhassan

Покупатель должен стремиться к согласованности во всей документации по сделке.

Шаг 8 — Покупателям, претендующим на гражданство, требуется дополнительная идентификация недвижимости

Для текущих сделок с гражданством требования более детальны.
В текущем руководстве TKGM по гражданству говорится, что DAB должен включать как минимум:

• Имя и фамилию

• Номер паспорта или иностранный идентификационный номер

• Номер недвижимости

• Долларовый эквивалент

• Заявление о том, что сделка предназначена для турецкого гражданства или в соответствии со Статьей 13 соответствующей структуры движения капитала

Если номер недвижимости не может быть получен, DAB должен идентифицировать недвижимость, используя детали:

• Участка (Ada)

• Парцеллы (Parsel)

• Блока (Block) где применимо

• Независимой секции

Это создает более прочную связь между:
Покупатель → Валюта → DAB → Конкретная недвижимость

Пример: Покупатель, претендующий на гражданство, с неверной ссылкой на недвижимость
Предположим, инвестор, претендующий на гражданство, покупает: Блок B, Независимая секция 48
но в DAB указано: Блок B, Независимая секция 46
Это не косметическая проблема.
DAB должен быть исправлен, чтобы финансовая документация соответствовала фактической недвижимости, используемой в сделке для гражданства.

Шаг 9 — Поймите сумму в турецких лирах в DAB

DAB содержит эквивалент в турецких лирах иностранной валюты, проданной через банковский механизм.
В рамках текущей структуры TKGM эта сумма в TL используется в процессе Тапу, вместо того чтобы Тапу выполнял новый расчет обменного курса на дату подачи заявки. Правила 2022/1 гласят, что официальный акт Тапу подготавливается с использованием значения в TL, указанного в DAB.
Текущее руководство по гражданству придерживается того же принципа: Тапу использует сумму в турецких лирах, указанную в DAB, и не пересчитывает сумму сделки с использованием отдельного обменного курса на день подачи заявки.

Пример: Сумма в TL в DAB
Предположим:

• Проданная иностранная валюта: 420 000 долларов США

• Эквивалент в TL в DAB: 18 900 000 TL

Соответствующая сумма продажи в Тапу в рамках структуры DAB строится вокруг:
18 900 000 TL
Тапу не просто ждет закрытия, а затем пересчитывает 420 000 долларов США по любому обменному курсу, существующему в этот день.

Почему время получения DAB имеет значение

Предположим, покупатель получает DAB сегодня.
Обменный курс дает: 18,9 миллиона TL.
Если бы покупатель подождал две недели, та же сумма в иностранной валюте могла бы дать другую цифру в TL.
Поскольку значение TL в DAB имеет прямую роль в официальной сделке, время должно быть согласовано с:

• Контрактом

• Оплатой

• Заявкой на Тапу

• Стратегией гражданства

Шаг 10 — Банк должен отправить DAB в Тапу через KEP

С 9 декабря 2022 года операционный процесс требует, чтобы банки, выдающие DAB для новых сделок, передавали их в тот же день через KEP (Зарегистрированную электронную почту) в соответствующее Управление Тапу.
Это критическое операционное требование.

Что такое KEP?
KEP расшифровывается как Зарегистрированная электронная почта (Kayıtlı Elektronik Posta).
Это безопасная система электронной связи, используемая в официальных процессах.
Для DAB банк отправляет документ напрямую в соответствующее Управление Тапу (Tapu Müdürlüğü) с использованием этого механизма.

Почему KEP изменил практический рабочий процесс?

До изменения реализации в декабре 2022 года покупатели часто думали о DAB как о:

«Бумаге, которую я получаю в банке и несу в Тапу».

Новый рабочий процесс отличается.
Банк сам должен передать DAB в электронном виде.
Следовательно: Банк → KEP → Тапу теперь является основной частью процесса.

Печатный DAB — это не весь процесс

Банк может выдать покупателю:

• Распечатанный DAB

• PDF-копию

• Квитанцию о сделке
  для их собственных записей.
  Храните эти документы.
  Но для сделок, подпадающих под правило после 9 декабря 2022 года, TKGM требует, чтобы DAB, сгенерированный банком, был отправлен в электронном виде в соответствующее Управление Тапу через KEP.
  Следовательно: Наличие PDF-файла на вашем телефоне само по себе не доказывает, что Управление Тапу получило документ.

Шаг 11 — Проверьте, что передача KEP состоялась до подачи заявки на Тапу

Инструкция TKGM от 9 декабря 2022 года особенно ясна:

«Для того чтобы стороны могли подать заявку на сделку Тапу, DAB, подтверждающий конвертацию цены продажи или предоплаченной части договора обещания продажи недвижимости, должен быть уже отправлен банком в Тапу.»

Следовательно, последовательность:
DAB выдан → Банк отправляет DAB через KEP → Тапу получает → Заявка подается
а не:
Заявка на Тапу подана → Попытка найти DAB позже

Практический вопрос к банку:
После того как банк выдал документ, спросите:

«Был ли этот DAB передан через KEP в правильное Управление Тапу?»

Также подтвердите:

• Какое управление Тапу

• Дату передачи

• Детали сделки/ссылки, где доступны

Неправильное Управление Тапу может создать задержку

Предположим, банк отправил DAB в: Управление Тапу Кадыкёй (Kadıköy Tapu Müdürlüğü)
но сделка фактически обрабатывается: Управлением Тапу Ускюдар (Üsküdar Tapu Müdürlüğü).
Базовая конвертация валюты может быть правильной, но административный поток может задержаться.
Проверьте правильное управление до того, как банк отправит сообщение KEP.

Сделки за пределами местной юрисдикции

Инструкция TKGM от декабря 2022 года также касается сделок, обрабатываемых за пределами обычной территориальной компетенции Управления Тапу.
При необходимости информация DAB, полученная через KEP и архивированная одним управлением, может быть передана через TAKBİS в Управление Тапу, обрабатывающее авторизованную внерайонную сделку.
Для покупателя практический урок:
Сообщите банку, какое управление фактически обрабатывает сделку Тапу.

Шаг 12 — Поймите, как оплачивается продавец

Здесь многие иностранные покупатели путаются.
Положение о движении капитала, на которое ссылается TKGM, гласит, что обязательство покупателя по оплате выполняется в иностранной валюте; эта иностранная валюта продается банку, а затем банком Центральному банку, при этом оплата соответствующим сторонам производится в турецких лирах в рамках применимого механизма.
Следовательно, иностранный покупатель не должен предполагать, что:

«Поскольку я привез 420 000, продавец должен получить 420 000 долларов США наличными.»
Система DAB специально построена вокруг структуры продажи иностранной валюты и расчета в TL.

Может ли договор купли-продажи по-прежнему быть номинирован в иностранной валюте?

Да. В Циркуляре 2022/1 поясняется, что продажа недвижимости с участием иностранного физического лица в качестве покупателя может быть структурирована в иностранной валюте или привязана к иностранной валюте в соответствии с применимыми правилами обмена валют.
Однако для стоимости в Тапу в рамках структуры DAB используется значение в турецких лирах, зафиксированное в DAB.
Следовательно: Контракт может ссылаться на иностранную валюту, в то время как Тапу использует значение в TL из DAB в рамках применимого процесса.

Шаг 13 — Отделите DAB от подтверждения оплаты продавцу

Для обычной продажи иностранному покупателю официальное объявление TKGM о DAB гласит, что DAB достаточен для компонента документирования иностранной валюты сделки продажи.
Однако для покупки недвижимости, используемой для получения турецкого гражданства, TKGM дополнительно требует подтверждения перевода от покупателя к продавцу через утвержденную банковскую квитанцию.
Это различие чрезвычайно важно.

Обычная покупка
Основной вопрос соответствия DAB: Была ли иностранная валюта правильно конвертирована и задокументирована через систему DAB?

Покупка для гражданства
Дополнительный вопрос: Может ли покупатель также подтвердить квалифицированный платеж продавцу или соответствующему связанному получателю?

Следовательно: Гражданство требует более надежного подтверждения оплаты

Пересмотр DAB против банковской квитанции

Полезная модель:

• DAB: Подтверждает конвертацию валюты.

• Банковская квитанция: Подтверждает оплату / перевод.

Для гражданства оба становятся частью цепочки финансовых доказательств.

Шаг 14 — Используйте отслеживаемое описание платежа

При переводе суммы покупки, особенно для гражданства, используйте описание перевода, которое четко связывает платеж с:

• Недвижимостью

• Продавцом

• DAB или соответствующей ссылкой на сделку, где это уместно

Избегайте расплывчатых описаний, таких как «личный перевод», для крупного платежа за недвижимость, когда можно использовать более четкую ссылку, связанную с недвижимостью.

Пример: Более сильный след оплаты
Описание платежа может идентифицировать:

• Номер недвижимости

• Участок / Парцеллу

• Независимую секцию

• Цель платежа за покупку
  в зависимости от банка и инструкций по сделке.

Цель: След денег должен совпадать со следом недвижимости

Шаг 15 — Проверьте банковский счет продавца

Перед переводом средств проверьте:

• Кому принадлежит получающий банковский счет?

• Самая сильная обычная структура часто: Покупатель → Зарегистрированный продавец

• или, если продавец является компанией: Покупатель → Компания-продавец

• Но некоторые законные сделки могут включать других получателей, например: Уполномоченный представитель, Ипотечный кредитор, Кредитор по аресту, Связанная контрактная сторона.

• Если деньги не поступают напрямую зарегистрированному продавцу, получите четкое юридическое объяснение.

Не отправляйте деньги агенту только потому, что это проще

Предположим, агент по недвижимости сказал:

«Отправьте все на мой счет. Я распределю деньги застройщику».

Не делайте этого автоматически.
Спросите:

• Почему агент получает деньги?

• Какие юридические полномочия существуют?

• Одобряет ли это продавец?

• Будет ли банковская квитанция принята для предполагаемой сделки?

• Если вовлечено гражданство, создает ли структура платежа четкую взаимосвязь с продавцом/недвижимостью?

Чем более косвенным является маршрут платежа, тем больше документации может потребоваться.

Шаг 16 — Несколько платежей могут использовать несколько DAB

Иностранные покупатели часто покупают недвижимость в рассрочку.
Полезное текущее FAQ TKGM подтверждает:
Разрешено более одного DAB
TKGM заявляет, что отдельный DAB может быть выдан для каждого платежа в рамках структуры рассрочки / частичного платежа.
Следовательно: Одна недвижимость не обязательно означает один DAB

Пример: Три взноса

• Цена покупки: 450 000 долларов США

• Структура платежа:

  • Платеж 1: 150 000 долларов США

  • Платеж 2: 150 000 долларов США

  • Платеж 3: 150 000 долларов США

• Можно иметь: DAB 1, DAB 2, DAB 3, соответствующие отдельным платежам.

• Документация по сделке должна четко показывать, как комбинированные DAB соотносятся с общей ценой покупки.

Почему несколько DAB требуют более тщательного ведения записей?

С одним DAB у покупателя есть один основной документ конвертации.
С пятью взносами у покупателя может быть:

• Пять DAB

• Пять квитанций об оплате

• Разные даты

• Разные значения в TL

• Разные долларовые эквиваленты
  Ведите структурированный файл сделки.

Рекомендуемая запись платежа:

Это становится особенно полезным для сделок с гражданством или сложных внеплановых сделок.

Шаг 17 — Несколько DAB могут иметь разные значения в TL

Поскольку взносы могут конвертироваться в разные даты, каждый DAB может отражать разный обменный курс.
Пример:

• DAB 1: 100 000 долларов США → Эквивалент в TL: 4 400 000 TL

• DAB 2: 100 000 долларов США → Эквивалент в TL: 4 550 000 TL

• DAB 3: 100 000 долларов США → Эквивалент в TL: 4 700 000 TL

Сумма в иностранной валюте одинакова.
Значения в TL различаются.
Это нормально, когда обменные курсы меняются между платежами.

Не пересчитывайте все, используя окончательный курс на день закрытия

В рамках структуры DAB значения DAB сами по себе определяют соответствующие суммы конвертации.
Официальные правила не просто отбрасывают предыдущие значения DAB и не пересчитывают всю сделку с использованием обменного курса на окончательную дату подачи заявки на Тапу.
Вот почему DAB каждого взноса должен быть сохранен.

Шаг 18 — DAB для внеплановой (Off-Plan) недвижимости

Внеплановая недвижимость требует тщательной последовательности, потому что покупатель может производить платежи за месяцы или годы до окончательной сдачи.
Возможные этапы включают:

• Резервирование

• Первоначальный взнос

• Строительный взнос

• Нотариально заверенное обещание продажи

• Окончательный платеж

• Регистрация Тапу

Стратегия DAB должна быть связана с фактической юридической структурой.

Резервационный платеж не является автоматически платежом по обещанию продажи

Застройщик может принять резервационный депозит в размере 5 000 долларов США для снятия объекта с рынка.
Эту коммерческую резервацию не следует автоматически путать со структурой платежа, требуемой для официального Договора обещания продажи недвижимости (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi), особенно если вовлечено гражданство.
Юридическая сделка и график платежей должны быть рассмотрены отдельно.

DAB и договоры обещания продажи

Инструкция TKGM по KEP от декабря 2022 года гласит, что для подачи заявления об обещании продажи недвижимости DAB для предоплаченной части должен быть передан банком в Управление Тапу до того, как заявка может быть подана.
Для сделок с обещанием продажи для гражданства текущее руководство TKGM идет дальше и требует, чтобы DAB был выдан как минимум для предоплаченной суммы не позднее даты договора обещания продажи.
Это правило времени чрезвычайно важно.

Пример: Внеплановая сделка для гражданства
Предположим, иностранный инвестор подписывает нотариально заверенное обещание продажи, ориентированное на гражданство, 15 октября, и сделка требует квалифицированной предоплаты.
Инвестор не должен предполагать, что он может:

• Подписать контракт 15 октября

• Оплатить позже

• Получить DAB в ноябре
  и автоматически считать последующий платеж как удовлетворяющий требуемому времени получения DAB для предоплаты.

Для обещаний продажи для гражданства официальное руководство требует выдачи DAB для квалифицированной предоплаченной суммы не позднее даты контракта.

Шаг 19 — DAB для нескольких объектов недвижимости

Иностранный инвестор может приобрести:

• Квартиру А

• Квартиру Б

• Квартиру В
  либо для инвестиций, либо для гражданства.
  Файл сделки должен четко указывать, какой DAB относится к какой недвижимости.
  Это становится особенно важным, когда:

• Вовлечены разные продавцы

• Вовлечены разные Управления Тапу

• Существуют разные TTB

• Порог гражданства достигается за счет нескольких объектов недвижимости

Покупатели, претендующие на гражданство: сопоставление по каждому объекту имеет значение

В рамках текущей структуры гражданства, когда несколько объектов недвижимости объединяются, соответствующие суммы TTB складываются.
Однако если сумма TTB для конкретного объекта превышает сумму DAB для этого объекта, сумма, признаваемая для этого объекта, ограничивается суммой DAB.
Следовательно: Не рассматривайте все DAB как один анонимный пул
Взаимосвязь между каждым Объектом ↔ TTB ↔ DAB имеет значение.

Пример: Покупка двух объектов для гражданства

• Объект А: TTB: 230 000 долларов США, DAB: 230 000 долларов США ← Признано из этого сравнения: 230 000 долларов США

• Объект Б: TTB: 220 000 долларов США, DAB: 190 000 долларов США ← Признано из этого сравнения: 190 000 долларов США

• Итого: 420 000 долларов США

Несмотря на то, что TTB Объекта Б составляет 220 000, для этого сравнения поддерживается только 190 000 его DAB.

Шаг 20 — Не смешивайте DAB для недвижимости с мебелью и услугами

Застройщики часто продают пакеты, содержащие:

• Квартиру

• Мебель

• Дизайн интерьера

• Пакет управления арендой

• Юридические услуги

• Консультирование по гражданству

• Комиссию

С коммерческой точки зрения это может быть одним счетом-пакетом.
С точки зрения DAB и официальной стоимости недвижимости эти статьи не должны автоматически рассматриваться как одна цена продажи недвижимости.
Правило TKGM 2022/1 прямо говорит, что сумма продажи в DAB, используемая в качестве официального объявления, не должна включать статьи, выходящие за рамки цены продажи недвижимости или обещания продажи, такие как комиссия и расходы.

Пример: Пакет застройщика

• Квартира: 410 000 долларов США

• Мебель: 15 000 долларов США

• Консультации: 10 000 долларов США

• Комиссия: 12 000 долларов США

• Общий пакет: 447 000 долларов США

Сделка DAB/недвижимости не должна просто предполагать:
Стоимость недвижимости = 447 000 долларов США
потому что пакет содержит не связанные с недвижимостью статьи.

Шаг 21 — Не путайте DAB с расчетом пошлины Тапу (Tapu Harcı)

Сумма в TL в DAB имеет прямую роль в определении суммы продажи, объявленной в Тапу в рамках структуры DAB для иностранных покупателей.
Но это не означает, что каждый отдельный платеж или сервисный расход становится частью стоимости сделки с недвижимостью.
Правильный подход:
Определите реальную стоимость недвижимости → Структурируйте DAB → Используйте правильную сумму в TL в процессе Тапу → Рассчитайте применимые пошлины в соответствии с текущими правилами

Шаг 22 — Храните копии всего

Даже если банк передает DAB в электронном виде, покупатель должен хранить свой собственный файл сделки.
Храните:

• Копии DAB

• Банковские квитанции об оплате

• Записи SWIFT

• Договор купли-продажи

• Соглашение о резервировании

• Договор обещания продажи, где применимо

• Записи заявки на Тапу

• Окончательный Тапу

• TTB, где применимо

• Отчет об оценке, где применимо

Не полагайтесь на возможность восстановить сложную сделку через несколько лет.

Рекомендуемая структура цифровых файлов:
Покупатель может хранить папку, например:

• 01 — Контракт

• 02 — Документы Тапу

• 03 — DAB

• 04 — Банковские платежи

• 05 — Оценка

• 06 — TTB

• 07 — Гражданство

• 08 — Налоги и сборы

Это становится особенно полезным, когда задействовано несколько объектов недвижимости или платежи в рассрочку.

Шаг 23 — Проверьте все перед окончательной встречей в Тапу

Перед закрытием выполните сверку финансовых документов.

Личность покупателя

• Имя согласовано

• Паспорт / Иностранный идентификатор согласован

Недвижимость

• Правильная независимая секция

• Правильная ссылка на недвижимость

DAB

• Правильная сумма

• Правильный покупатель

• Правильная цель сделки

• Передача KEP подтверждена

Оплата

• Правильный получатель

• Правильная сумма

• Отслеживаемая квитанция

Гражданство

• Где применимо:

  • TTB согласован

  • Порог DAB согласован

  • Подтверждение оплаты согласовано

  • Официальная сумма сделки согласована

Цель: Никаких сюрпризов в Тапу

Полный поток для обычного иностранного покупателя

Для простой перепродажи квартиры упрощенная последовательность:

1. Проверка недвижимости: Проверьте Тапу, продавца и здание.

2. Согласуйте реальную цену покупки: Не оставляйте реальную цену неоднозначной.

3. Подтвердите процедуру DAB в банке: Сообщите банку, что это покупка недвижимости иностранцем.

4. Подтвердите информацию о недвижимости и покупателе: Избегайте ошибок в данных.

5. Продайте требуемую иностранную валюту через банк: Банк обрабатывает ее в рамках применимого механизма Центрального банка.

6. DAB выдается: Проверьте детали.

7. Банк отправляет DAB в Тапу через KEP: Требуется перед подачей заявки в современном рабочем процессе.

8. Завершите структуру оплаты: Следуйте согласованному юридическому и банковскому маршруту.

9. Подайте / завершите сделку Тапу: Используйте сумму в TL из DAB в применимом официальном процессе.

Полный поток для сделки с недвижимостью для гражданства

Гражданство требует дополнительных шагов.
Упрощенная структура:

Выбор недвижимости ↓ Проверка титула и здания ↓ Анализ рыночной оценки ↓ Официальная оценка для гражданства / TTB ↓ Планирование DAB ↓ Конвертация валюты через банк ↓ Банк отправляет DAB через KEP ↓ Совершите отслеживаемый квалифицированный платеж ↓ Получите банковскую квитанцию ↓ Завершите сделку Тапу ↓ Зарегистрируйте трехлетний запрет ↓ Продолжите проверку инвестиций для гражданства

Точный порядок может варьироваться в зависимости от конкретной сделки, но важный принцип:
TTB + DAB + Оплата + Тапу должны быть скоординированы

Распространенные ошибки во времени получения DAB

• Конвертация валюты до выбора недвижимости: Может создать проблемы с идентификацией, особенно для гражданства.

• Оплата продавцу до планирования DAB: Усложняет восстановление соответствия.

• Ожидание до назначения встречи в Тапу, чтобы спросить о DAB: DAB уже должен быть в соответствующем процессе Тапу.

• Забывание о передаче KEP: Печатный документ — не весь современный рабочий процесс.

• Использование неправильного Управления Тапу: Может создать административную задержку.

• Конвертация неправильной суммы: Сумма DAB напрямую связана с официальной стоимостью сделки.

• Включение комиссии и расходов: Сумма продажи в DAB должна представлять соответствующую стоимость недвижимости, а не несвязанные расходы.

• Использование обычной квитанции об обмене валюты: Не предполагайте, что она удовлетворяет процедуре DAB для недвижимости.

• Неправильный номер паспорта: Исправьте до закрытия.

• Неправильная ссылка на недвижимость: Особенно серьезно для сделок с гражданством.

• Смешивание нескольких объектов без четкого распределения: Документация по каждому объекту должна быть отслеживаемой.

Распространенные ошибки при оплате в рассрочку

• Потеря предыдущих DAB: Храните каждый документ.

• Отношение ко всем DAB как к имеющим одинаковый обменный курс: У каждого свое значение в TL.

• Несоответствие платежей DAB: Ведите график платежей.

• Забывание о времени обещания продажи: Особенно опасно для гражданства.

Вопросы к банку перед DAB

Спросите у банка:

• Обрабатываете ли вы сделки с Döviz Alım Belgesi для иностранной недвижимости?

• Какие иностранные валюты вы можете принимать напрямую?

• Какая информация вам нужна от покупателя?

• Какая информация о недвижимости вам нужна?

• Какой долларовый эквивалент будет отображаться?

• Какая сумма в TL будет отображаться?

• Когда будет выдан DAB?

• Будет ли он передан через KEP в тот же день?

• Какое Управление Тапу его получит?

• Как я могу подтвердить передачу?

Вопросы продавцу перед оплатой

Спросите:

• Какова точная согласованная цена недвижимости?

• Кто является зарегистрированным продавцом?

• На какой банковский счет поступает оплата?

• Если используется другой счет, почему?

• Выставляются ли комиссия и услуги отдельно?

• Когда состоится передача Тапу?

• Является ли сделка рассрочкой?

• Включено ли обещание продажи?

• Для застройщика: Какое юридическое лицо владеет/продает объект? Принадлежит ли платежный счет этому лицу? Отделен ли НДС? Отделена ли мебель? Отделены ли сервисные сборы или консультационные услуги по гражданству?

Практический пример DAB

Рассмотрим иностранного покупателя, приобретающего квартиру в Стамбуле.

• Согласованная цена недвижимости: Эквивалент 425 000 долларов США

• Валюта покупателя: Евро

• Продавец: Турецкая компания-застройщик

• Сделка: Обычная прямая продажа

Покупатель и продавец сначала подтверждают:

• Точную независимую секцию

• Компанию-продавца

• Реальную цену покупки

Затем покупатель связывается с банком и четко заявляет, что конвертация предназначена для:

• приобретения недвижимости иностранным физическим лицом.

Банк обрабатывает евро через применимый механизм и выдает DAB, содержащий:

• Личность покупателя

• Паспорт / Иностранный идентификатор

• Долларовый эквивалент

• Эквивалент в TL

• Требуемое заявление о цели сделки

Банк передает DAB в соответствующее Управление Тапу через KEP.
Сделка с недвижимостью затем продолжается с использованием значения в турецких лирах, зафиксированного в рамках структуры DAB.
Это создает гораздо более надежную структуру, чем:

«Покупатель случайно отправляет 425 000 евро и просит агента исправить бумаги позже».

Практический пример для гражданства

Теперь предположим:

• Цена недвижимости: 425 000 долларов США

• TTB: Квалифицированная сумма 420 000 долларов США

• DAB: Эквивалент 420 000 долларов США

• Банковский платеж: Квалифицированный платеж 420 000 долларов США

Инвестору все еще нужны все остальные условия гражданства, но основные документы о стоимости относительно согласованы.

Теперь измените только один элемент:

• DAB: 390 000 долларов США

Финансовая структура становится материально иной, потому что текущая структура гражданства может ограничить учитываемую сумму суммой DAB в тех случаях, когда TTB превышает DAB.
Вот почему планирование DAB должно происходить до закрытия.

Контрольный список проверки DAB

Перед конвертацией валюты

• Точная недвижимость идентифицирована

• Продавец проверен

• Реальная цена покупки согласована

• Правильный банк идентифицирован

• Цель сделки объяснена банку

• При необходимости раскрыта цель гражданства

• Сумма DAB рассчитана

• Не связанные с недвижимостью расходы отделены

Перед выдачей DAB

• Имя покупателя проверено

• Паспорт или иностранный идентификатор проверены

• Данные о недвижимости доступны

• Выбрана правильная валюта

• Подтверждено правильное Управление Тапу

После выдачи DAB

• Имя правильное

• Идентификатор правильный

• Долларовый эквивалент правильный

• Сумма в TL проверена

• Присутствует формулировка цели сделки

• При необходимости присутствует информация о недвижимости для гражданства

• Передача KEP подтверждена

Перед оплатой продавцу

• Счет получателя проверен

• Взаимосвязь с продавцом проверена

• Описание платежа подготовлено

• Сумма сверена с DAB

• Учтены требования к банковской квитанции для гражданства

Перед Тапу

• DAB получен Тапу

• Все DAB взносов сохранены

• Квитанции об оплате сохранены

• Фактическая сумма продажи сверена

• TTB сверен, где применимо

Правильная последовательность DAB

Сильный покупатель следует:
Недвижимость → Продавец → Цена → Банк → Валюта → DAB → KEP → Оплата → Тапу

Слабый покупатель следует:
Оплата → Путаница → Агент → Банк → «Можете исправить мой DAB?» → Проблема с Тапу

Последовательность имеет значение.

Ключевые выводы (Часть 2)

• Получение DAB — это не просто вопрос посещения обменного пункта.

• Сделка с недвижимостью должна быть правильно структурирована с самого начала.

• В рамках структуры TKGM 2022/1 сумма иностранной валюты, относящаяся к покупке недвижимости, должна быть продана через банк в механизм Центрального банка до приобретения, и соответствующий DAB используется в процессе Тапу. Продажа иностранной валюты может осуществляться покупателем, продавцом или их уполномоченным доверенным лицом или представителем.

• Поддерживаемые валюты, продаваемые банками напрямую Центральному банку в рамках структуры: USD, EUR, GBP. Другие валюты конвертируются банком в одну из этих валют в рамках применимого процесса кросс-курса перед продажей Центральному банку.

• DAB должен содержать основную информацию, включая: Имя и фамилию, Номер паспорта или иностранный идентификационный номер, Долларовый эквивалент, Требуемую формулировку цели сделки, а также фиксируется эквивалент в турецких лирах.

• Для текущих сделок с гражданством DAB должен дополнительно идентифицировать конкретную недвижимость по номеру недвижимости или, если он недоступен, по соответствующим деталям участка/парцеллы и блока/независимой секции.

• Значение в TL, указанное в DAB, не является просто информационным. Оно становится значением, используемым в соответствующем официальном процессе Тапу, вместо того чтобы Тапу вычисляло новое обменное значение на дату подачи заявки.

• Иностранные покупатели должны поэтому уделять пристальное внимание сумме DAB, потому что она влияет на официальную сумму сделки.

• Сумма продажи в DAB также не должна включать несвязанные расходы, такие как комиссия и расходы, выходящие за рамки цены продажи недвижимости или обещания продажи.

• Еще одно важное операционное правило вступило в силу 9 декабря 2022 года. С этой даты вновь выданные DAB должны быть переданы банком-эмитентом в соответствующее Управление Тапу через KEP в тот же день.

• DAB должен поступить в Управление Тапу до того, как стороны смогут подать соответствующую заявку на сделку с недвижимостью.

• Следовательно: Печатный DAB сам по себе ≠ Полный современный рабочий процесс DAB. Передача банк-Тапу через KEP важна.

• Покупки в рассрочку также могут обрабатываться в рамках системы. Текущее FAQ TKGM подтверждает, что отдельные DAB могут быть выданы для каждого частичного платежа. Это означает, что покупатели, вносящие первоначальный взнос, второй взнос, окончательный взнос, должны сохранять и сверять все свои DAB.

• Для сделок с обещанием продажи время становится особенно важным. DAB, относящийся к предоплаченной части, должен быть передан до соответствующей заявки на Тапу, а в текущих сделках с обещанием продажи для гражданства требуемый DAB должен быть выдан как минимум для предоплаты не позднее даты договора обещания продажи.

• Наконец, DAB и оплата продавцу никогда не должны путаться. Для обычного соответствия DAB иностранного покупателя TKGM определяет DAB как ключевой валютный документ. Для сделок с гражданством TKGM дополнительно требует банковского подтверждения платежа от покупателя продавцу.

• Следовательно: DAB = Конвертация валюты, в то время как Банковская квитанция = Подтверждение оплаты, а TTB = Определение стоимости для гражданства.

• Покупатель должен сделать так, чтобы все три рассказывали одну и ту же финансовую историю.

Лучшая операционная формула:
Правильная недвижимость → Правильный покупатель → Правильная сумма DAB → Правильный банк → Правильная передача KEP → Правильный получатель оплаты → Правильное подтверждение оплаты → Правильная сумма в Тапу = Лучший контроль платежей иностранного покупателя

Для гражданства:
+ Правильный TTB → Порог в 400 000 долларов США → Трехлетний запрет

DAB для турецкого гражданства через инвестиции в недвижимость в 2026 году

Для обычного иностранного покупателя DAB является прежде всего частью процесса соблюдения валютного законодательства, связанного с приобретением недвижимости.
Однако для инвестора, претендующего на гражданство, DAB становится частью гораздо более крупной системы проверки стоимости.

Текущая структура гражданства должна пониматься как несколько отдельных, но связанных уровней:
Недвижимость → TTB → DAB → Банковский платеж → Официальная сумма продажи → Трехлетний запрет

Инвестор, претендующий на гражданство, не может безопасно полагаться только на один из этих элементов.

Текущий порог инвестиций в недвижимость остается: 400 000 долларов США или эквивалент в квалифицированной иностранной валюте, вместе с требуемым трехлетним запретом на продажу.
В текущем руководстве TKGM по гражданству говорится, что официальная цена продажи или сумма обещания продажи и общая сумма квалифицированного платежа должны независимо удовлетворять применимой минимальной сумме инвестиций, в то время как стоимость инвестиций также должна быть подтверждена через текущую структуру TTB.
Следовательно: DAB сам по себе ≠ Право на гражданство

Самое важное правило гражданства

Иностранный покупатель никогда не должен начинать с:

«Я конвертировал 400 000 долларов, следовательно, моя недвижимость соответствует требованиям».

Вместо этого спросите:

«Поддерживают ли TTB, DAB, фактический платеж и официальная сумма сделки требуемые инвестиции?»

Это различие предотвращает одну из самых дорогих ошибок, которые может совершить инвестор, претендующий на гражданство.

DAB и TTB должны анализироваться вместе

Как объяснено в Статье 17:

• DAB подтверждает квалифицированную конвертацию иностранной валюты.

• TTB определяет сумму инвестиций, признаваемую в рамках текущей структуры оценки недвижимости для гражданства.

Они выполняют разные функции.
Но для гражданства они взаимодействуют.

Что произойдет, если TTB выше, чем DAB?

В текущем руководстве TKGM по гражданству содержится очень важное правило.
Когда используется несколько объектов недвижимости и сумма в долларах США, указанная в TTB для конкретного объекта, превышает DAB, представленный для этого же объекта:
Для этого сравнения учитывается только сумма DAB.
Это создает практический потолок.

Пример: TTB 430K, DAB 390K
Предположим:

• Сумма инвестиций в TTB: 430 000 долларов США

• DAB: 390 000 долларов США

Покупатель может подумать:

«TTB превышает 400 000 долларов США, значит, гражданство в порядке».

Этот вывод небезопасен.
DAB поддерживает только 390 000 долларов США для этого сравнения.
Следовательно, инвестор не может просто полагаться на более высокую цифру TTB.

Критическое правило: Если TTB > DAB, DAB может ограничить учитываемую сумму

Вот почему сумма DAB должна быть спланирована до закрытия, а не рассматриваться как административная мысль после.

Что произойдет, если DAB выше, чем TTB?

Теперь поменяйте цифры местами.

• DAB: 450 000 долларов США

• TTB: 390 000 долларов США

Покупатель конвертировал более 400 000 долларов США.
Но TTB не устанавливает требуемую минимальную сумму инвестиций.
Более высокий DAB не превращает TTB в 450 000 долларов США.
Следовательно: Высокий DAB не может автоматически спасти низкий TTB

Пример: DAB 500K, TTB 385K
Предположим:

• Запрашиваемая цена застройщика: 500 000 долларов США

• DAB: 500 000 долларов США

• Банковский платеж: 500 000 долларов США

• TTB: 385 000 долларов США

Продавец может сказать:

«Вы заплатили полмиллиона долларов, значит, гражданство должно быть квалифицировано».

Но текущая система TTB после 9 декабря 2024 года использует сумму или определение минимальных инвестиций, показанные в TTB после официального процесса оценки на основе программного обеспечения. TKGM заявляет, что эти новые TTB принимаются непосредственно в сделку без отдельной дискреционной проверки оценки Управлением Тапу.
Следовательно: Потраченные деньги ≠ Автоматически стоимость для гражданства

Тест на гражданство по четырем суммам

Полезный способ структурировать сделку — отслеживать четыре цифры.

1. TTB: Поддерживает ли официальное определение стоимости для гражданства требуемые инвестиции?

2. DAB: Какой объем квалифицированной иностранной валюты был конвертирован для недвижимости?

3. Официальная сумма продажи: Какая сумма указана в официальном акте или квалифицированной структуре обещания продажи?

4. Банковский платеж: Какую сумму покупатель может подтвердить, что фактически заплатил через требуемый банковский след?

Для надежной сделки с гражданством: Все четыре должны быть согласованы с требуемым порогом

Пример: Сильная структура для гражданства

• TTB: 425 000 долларов США

• DAB: 420 000 долларов США

• Официальная сумма продажи: Эквивалент 420 000 долларов США

• Квалифицированный банковский платеж: Эквивалент 420 000 долларов США

Все четыре основных финансовых показателя остаются выше 400 000 долларов США.
Это не гарантирует гражданство, потому что другие юридические требования все еще применяются.
Но структура стоимости согласована.

Пример: Слабая структура для гражданства

• TTB: 430 000 долларов США

• DAB: 420 000 долларов США

• Официальная сумма продажи: Эквивалент 420 000 долларов США

• Банковский платеж: 380 000 долларов США

Теперь есть очевидная проблема.
Фактический задокументированный платеж ниже порога гражданства.
Высокий TTB и высокий DAB не заменяют недостаточное подтверждение оплаты.

DAB против банковского платежа для гражданства

В текущем руководстве TKGM по гражданству требуется утвержденный банковский документ, показывающий, что квалифицированная сумма была выплачена продавцу недвижимости или соответствующему связанному получателю.
Он также требует, чтобы квитанция об оплате содержала соответствующую информацию о недвижимости, указанную в DAB, или ссылалась на соответствующую сделку DAB.
Следовательно: DAB = Конвертация валюты, в то время как Банковская квитанция = Фактическое подтверждение оплаты
Инвесторам, претендующим на гражданство, обычно нужно, чтобы обе концепции совпадали.

Квитанция об оплате должна быть связана с недвижимостью

След оплаты не должен быть расплывчатым.
Надежная запись об оплате должна связывать деньги с:

• Покупателем

• Продавцом или квалифицированным получателем

• Недвижимостью

• Сделкой DAB

Текущее руководство TKGM конкретно требует, чтобы квитанция об оплате содержала информацию о недвижимости, указанную в DAB, или ссылалась на соответствующую сделку DAB.
Это упрощает проверку финансовой цепочки.

Оплата зарегистрированному продавцу

Самая четкая структура обычно:
Покупатель → Зарегистрированный продавец

Пример:
Иностранный покупатель приобретает квартиру у ABC İnşaat A.Ş..
Платеж поступает на документированный корпоративный банковский счет ABC İnşaat A.Ş..
Финансовый след легко понять.

Может ли платеж быть направлен кому-то другому, кроме продавца?

Потенциально, да.
В текущем руководстве TKGM по гражданству говорится, что Управление Тапу может оценить, существует ли разумная взаимосвязь, когда платеж направляется связанному лицу, например:

• Уполномоченному представителю

• Супругу(е)

• Лицу, имеющему права по договору строительства в обмен на долю в земле

• Кредитору по ипотеке

• Кредитору по аресту

• Счету владельца компании
  в зависимости от обстоятельств.

Это не разрешение отправлять деньги на любой удобный счет.
Должна быть документированная и понятная взаимосвязь.

Пример: Кредитор по ипотеке
Предположим, на недвижимости есть ипотека.
Сделка требует, чтобы часть цены продажи была выплачена непосредственно банку-кредитору для снятия ипотеки.
Этот платеж может иметь законную связь с продажей.
Покупатель должен сохранить:

• Инструкцию по оплате

• Информацию об ипотеке

• Банковскую квитанцию

• Документацию о снятии обременения
  чтобы след денег оставался понятным.

Пример: Личный счет агента
Теперь предположим, что агент сказал:

«Отправьте 420 000 долларов США на мой личный банковский счет. Мы рассчитаемся с продавцом позже».

Это должно вызвать серьезную проверку.
Спросите:

• Почему агент получает деньги?

• Уполномочен ли агент юридически?

• Подтверждает ли это продавец?

• Отражено ли это в контракте?

• Примет ли Тапу эту платежную взаимосвязь?

• Удовлетворит ли это подтверждение оплаты для гражданства?

Если взаимосвязь четко не задокументирована, это структура с высоким риском.

Платежи застройщику

При покупке у застройщика определите точное юридическое лицо-продавца.
Пример:

• Маркетинговый бренд: Istanbul Luxury Homes

• Юридический продавец: XYZ Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

Платежи не должны автоматически направляться:

• Дочерней компании

• Маркетинговой компании

• Консультанту

• Индивидуальному торговому представителю
  без понимания причины.

Торговая марка и юридический продавец недвижимости могут быть разными юридическими лицами.

DAB и несколько объектов недвижимости для гражданства

Иностранный инвестор может потенциально достичь текущего порога гражданства, используя более одного объекта недвижимости в структуре прямой покупки.
В текущем руководстве TKGM по гражданству говорится, что не существует фиксированного максимального количества объектов для прямых приобретений; важно достичь требуемой суммы инвестиций.
Таким образом, инвестор может приобрести:

• Объект А: 220 000 долларов США

• Объект Б: 210 000 долларов США

• Совокупные квалифицированные инвестиции: 430 000 долларов США
  при условии соблюдения всех применимых требований TTB, DAB, платежа и сделки.

Каждый объект должен отслеживаться отдельно

Не рассматривайте портфель из нескольких объектов для гражданства как один анонимный итог.
Для каждого объекта отслеживайте:

Это делает потенциальные дефициты видимыми до закрытия.

Пример: Два объекта, которые выглядят как 450 тысяч, но не соответствуют требованиям

• Объект А: TTB: 200 000 долларов США, DAB: 200 000 долларов США

• Объект Б: TTB: 250 000 долларов США, DAB: 180 000 долларов США

• Общая маркетинговая сумма продавца: 450 000 долларов США

• Но из сравнения TTB/DAB:

  • Объект А дает: 200 000 долларов США

  • Объект Б ограничен: 180 000 долларов США

  • Итого: 380 000 долларов США

Портфель не достигает 400 000 долларов США из этого сравнения.
Маркетинговые итоги не определяют право на гражданство.

Несколько DAB для одного объекта

Объект также может включать несколько DAB, если платежи производятся в рассрочку.
Пример:

• DAB 1: 100 000 долларов США

• DAB 2: 150 000 долларов США

• DAB 3: 170 000 долларов США

• Всего конвертировано: 420 000 долларов США

Покупатель должен сохранить все DAB и соответствующие подтверждения оплаты.
Не предполагайте, что важен только окончательный DAB.

Сделки в рассрочку требуют сверки

Для каждого взноса сохраняйте:

• DAB

• Дату

• Долларовый эквивалент

• Эквивалент в TL

• Банковскую квитанцию об оплате

• Получателя платежа

• Ссылку на недвижимость

В конце сверьте всю сделку.

DAB и сделки с обещанием продажи для гражданства

Внеплановые сделки для гражданства требуют дополнительной дисциплины в сроках.
В рамках текущего руководства TKGM, если гражданство основано на нотариально заверенном Договоре обещания продажи недвижимости (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi), требуемая минимальная сумма инвестиций должна быть выплачена авансом.
Квалифицированный платеж должен быть завершен не позднее даты договора обещания продажи.
DAB как минимум для предоплаченной части также должен быть выдан не позднее даты контракта.

Опасная последовательность для внеплановой сделки

Избегайте:
Подписание обещания продажи → Оплата позже → Получение DAB позже → Предположение о квалификации гражданства

Для обещания продажи для гражданства официальное руководство требует, чтобы квалифицированная сумма была оплачена к соответствующей дате контракта.

Лучшая последовательность для внеплановой сделки

Используйте:
Подтверждение пригодности недвижимости → Проверка Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti → Получение TTB → Планирование DAB → Совершение квалифицированного авансового платежа → Получение подтверждения оплаты → Подписание нотариально заверенного обещания продажи → Регистрация требуемого обременения

Точная сделка должна быть скоординирована с профессионалами, ведущими дело.

Правило одного договора обещания продажи

Еще одно важное различие касается нескольких объектов недвижимости.
Для прямых покупок можно комбинировать несколько объектов.
Однако для стратегии гражданства, основанной на обещаниях продажи, текущее руководство требует, чтобы минимальная сумма достигалась через один договор обещания продажи.
Этот единственный договор может включать более одного объекта.
Но несколько отдельных договоров обещания продажи не могут быть просто объединены для удовлетворения порога.

Пример

• Потенциально приемлемая структура: Один нотариально заверенный договор: Квартира А, Квартира Б, Квартира В с совокупной квалифицированной суммой: 420 000 долларов США.

• Неприемлемо в рамках текущего руководства как простое объединение: Договор 1 (150 000 USD) + Договор 2 (150 000 USD) + Договор 3 (120 000 USD). Три отдельных договора обещания продажи не могут быть просто объединены для подачи заявки на гражданство.

Можно ли смешивать прямую покупку и обещание продажи для завершения порога?

В текущем руководстве TKGM говорится, что если объекты, уже приобретенные в рамках структуры гражданства, не достигают требуемой суммы, оставшийся дефицит не может быть просто восполнен с использованием договора обещания продажи.
Это еще одна причина проектировать сделку до покупки первого объекта.

DAB и НДС

Серьезная ошибка при получении гражданства — попытка рассматривать каждый расход как часть инвестиций в недвижимость.
В текущем руководстве TKGM говорится, что сумма в иностранной валюте, составляющая основу официально заявленной стоимости недвижимости/обещания продажи, не должна включать отдельные платежные статьи, такие как:

• НДС (KDV)

• Комиссия

• Расходы

• Налоги

• Пошлины
  за пределами квалифицированной стоимости недвижимости.

Следовательно: Общая сумма потраченных денег ≠ Автоматически квалифицируемая сумма недвижимости

Пример: НДС не поднимает вас автоматически выше 400 тысяч долларов США
Предположим:

• Цена квартиры: 385 000 долларов США

• НДС: 25 000 долларов США

• Итого: 410 000 долларов США

Не делайте вывод:

«Я потратил 410 тысяч долларов, значит, порог гражданства достигнут».

Отдельная сумма НДС не должна просто прибавляться к квалифицированной цене недвижимости для официального расчета инвестиций.

DAB и комиссия

То же правило.

• Недвижимость: 395 000 долларов США

• Комиссия по недвижимости: 10 000 долларов США

• Общий отток денежных средств: 405 000 долларов США

Комиссия не превращает недвижимость автоматически в квалифицированную инвестицию в недвижимость на 405 000 долларов США.

DAB и мебель

Мебель создает аналогичную проблему.
Предположим, застройщик продает:

• Квартиру: 390 000 долларов США

• Пакет мебели: 20 000 долларов США

• Итого: 410 000 долларов США

Покупатель должен различать:

• Недвижимость

• и Движимую мебель

Не предполагайте, что каждый пакетный расход застройщика становится частью квалифицированной стоимости недвижимости.

DAB и гонорары за консультирование по гражданству

То же самое относится к:

• Гонорару адвоката

• Консультанту по гражданству

• Переводу

• Нотариусу

• Доверенности

• Услугам по подаче заявления

Эти расходы могут быть частью общей стоимости получения гражданства.
Они не являются автоматически частью суммы инвестиций в недвижимость.

DAB и пошлина Тапу (Tapu Harcı)

DAB и пошлина Тапу связаны, но не являются идентичными понятиями.
Для сделок с иностранными покупателями в рамках структуры DAB сумма в TL, зафиксированная в DAB, используется при подготовке официального акта в рамках применимого процесса обмена валюты.
В то же время текущая структура пошлины Тапу в Турции требует декларирования реальной суммы приобретения/продажи с учетом установленного законом минимума, представленного стоимостью недвижимости для налога на имущество (Emlak Vergisi).
Текущее руководство GİB гласит, что покупатель и продавец каждый платят 2% от применимой стоимости перехода права собственности.
Следовательно: DAB не является отдельным налогом. Он является частью структуры соответствия валютному законодательству. Пошлина Тапу является отдельной платой за сделку.

Не используйте DAB для оправдания фиктивной цены продажи

Предположим, фактическая цена недвижимости составляет: 20 000 000 TL.
Покупатель и продавец не должны искусственно манипулировать сделкой, просто чтобы получить более низкую заявленную цифру.
Текущее руководство GİB требует декларирования реальной суммы покупки/продажи, при этом применимая стоимость Emlak Vergisi действует как установленный законом минимум.

DAB и вид на жительство на основании недвижимости

DAB является документом о соответствии при приобретении недвижимости.
Это не документ для получения вида на жительство.
Иностранный покупатель может правильно завершить процесс DAB и все равно не иметь права на получение вида на жительство на основании недвижимости.
Управление миграции в настоящее время требует, чтобы недвижимость, на которую полагаются в рамках маршрута краткосрочного проживания владельца недвижимости, была Домом / Жилой недвижимостью и использовалась иностранцем для этой цели.
В текущем списке документов e-İkamet также говорится, что квалифицированное жилье должно иметь стоимость на дату приобретения не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах по этому маршруту владельца недвижимости.
Следовательно: DAB ≠ Право на вид на жительство

DAB — это не тест на проживание в 200 тысяч долларов

Пример:

• DAB: 250 000 долларов США

• Но: Недвижимость юридически является офисом

Сумма DAB сама по себе не делает объект пригодным в качестве жилой недвижимости для маршрута проживания владельца недвижимости.
Классификация недвижимости и фактическое использование все еще имеют значение.

Требуется ли DAB, когда иностранец продает недвижимость?

Основное требование DAB применяется, когда:
Иностранное физическое лицо является покупателем

TKGM описывает обязательное правило конвертации иностранной валюты как применяемое к сделкам, в которых иностранцы являются покупателями, и к приобретениям недвижимости иностранными физическими лицами путем покупки.
Следовательно, если: Продавец = Иностранное лицо, Покупатель = Гражданин Турции, это не тот же сценарий приобретения DAB, что и покупка недвижимости иностранным физическим лицом.
Не применяйте правило DAB для иностранного покупателя автоматически только потому, что продавец иностранный.

Можно ли исправить DAB?

DAB выдается банком.
Если вы обнаружите фактическую проблему, такую как:

• Неправильное имя

• Неправильный номер паспорта

• Неправильный номер недвижимости

• Неправильная независимая секция

• Неправильная цель сделки

• Неправильная сумма

Не редактируйте документ самостоятельно и не предполагайте, что Тапу проигнорирует проблему.
Самый безопасный операционный подход:
Немедленно свяжитесь с банком-эмитентом
и скоординируйте любое необходимое исправление/замену с:

• Банком

• Соответствующим Управлением Тапу
  до того, как сделка продолжится.

Официальные источники, рассмотренные для этого руководства, определяют требуемое содержание DAB и процесс электронной передачи, но они не предоставляют универсального правила для покупателей, согласно которому любой тип ошибки в DAB всегда может быть исправлен после завершения.
Следовательно: Исправляйте ошибки до Тапу, когда это возможно.

Неправильное имя покупателя

Пример:

• Паспорт: Alexander Petrov

• DAB: Alexandre Petrov

Не предполагайте, что разница безвредна.
Попросите банк подтвердить/исправить запись до закрытия.

Неправильный номер паспорта

Это особенно серьезно, потому что TKGM требует, чтобы DAB содержал номер паспорта или иностранный идентификационный номер лица, от имени которого выполняется конвертация валюты.
Относитесь к неправильному идентификационному номеру как к требующему немедленного исправления.

Неправильный номер недвижимости

Для сделок с гражданством DAB должен включать номер недвижимости или, если этот номер не может быть получен, соответствующую информацию об Участке, Парцелле, Блоке, Независимой секции в соответствии с текущим руководством.
Если указана неправильная квартира, исправьте проблему до использования этого документа в файле для гражданства.

Неправильная сумма DAB

Неправильная сумма может создать более чем типографскую проблему.
Это может повлиять на:

• Официальную структуру сделки

• Порог гражданства

• Сравнение TTB/DAB

• Официальную сумму в Тапу

Не закрывайте сделку для гражданства, предполагая:

«Мы сможем добавить недостающую сумму как-нибудь позже».

Планируйте требуемую сумму DAB до сделки.

Отсутствует передача KEP

С 9 декабря 2022 года банки, выдающие DAB для соответствующих новых сделок, обязаны отправлять их в тот же день через KEP в соответствующее Управление Тапу.
Таким образом, одна из самых практичных окончательных проверок:

«Получило ли Управление Тапу DAB на самом деле?»

DAB существует, но Тапу не видит его

Возможные практические причины:

• Неправильное Управление Тапу

• Задержка передачи

• Неправильная ссылка на недвижимость

• Проблема с KEP

Покупатель должен координировать свои действия напрямую с банком-эмитентом и Управлением Тапу, а не предполагать, что распечатанная копия решает проблему электронной записи.

Храните свои записи DAB

Текущая структура хранения документов TKGM определяет Döviz Alım Belgesi среди документов, хранящихся в электронном виде в архивной системе Тапу.
Тем не менее, покупатель должен хранить личные копии:

• DAB

• Банковских квитанций

• Записей SWIFT

• Контракта

• TTB

• Тапу
  особенно для сделок с гражданством.

Предупреждение о мошенничестве с DAB: «Мы можем сделать любую нужную вам сумму»

Один из самых сильных красных флагов:

«Скажите нам, какая сумма DAB вам нужна, и мы все устроим».

DAB должен отражать реальную квалифицированную сделку с иностранной валютой.
Он не предназначен для того, чтобы быть фиктивным сертификатом, созданным только для получения номера для гражданства.

Предупреждение о мошенничестве с DAB: «Нет необходимости платить продавцу»

Еще одно опасное заявление:

«DAB достаточно. Деньги могут остаться где-то еще».

Для гражданства подтверждение оплаты остается отдельным требованием.
TKGM требует утвержденный банковский документ, демонстрирующий выплату квалифицированной суммы продавцу или соответствующему связанному получателю.
Следовательно: Конвертация валюты без реальной оплаты — это не то же самое, что завершенная инвестиция

Предупреждение о мошенничестве с DAB: «Высокий DAB гарантирует TTB»

Неверно.
DAB и TTB — это отдельные системы.
Профессиональное определение стоимости для гражданства не может быть заменено простым конвертированием большей суммы денег.

Предупреждение о мошенничестве с DAB: «Счет агента — это стандартно»

Возможно, существует законная юридическая структура.
Возможно, нет.
Запросите:

• Письменное разрешение

• Подтверждение продавца

• Договорную основу

• Банковскую взаимосвязь

• Приемлемость платежа для гражданства

Никогда не принимайте:

«Все так делают».

в качестве финансовой проверки.

Предупреждение о мошенничестве с DAB: «Мы исправим это после Тапу»

Некоторые административные проблемы могут быть исправимы.
Но покупатели не должны намеренно закрывать сделку с:

• Неправильным именем

• Неправильной недвижимостью

• Неправильной суммой

• Отсутствующим подтверждением оплаты
  в предположении, что все можно исправить впоследствии.
  Исправляйте несоответствия до закрытия, когда это возможно.

Матрица решений для иностранного покупателя

Зеленая / Желтая / Красная структура DAB

Зеленая

• Покупатель правильно идентифицирован

• Недвижимость правильно идентифицирована

• Сумма DAB соответствует стратегии сделки

• Оплата продавцу отслеживаема

• Передача KEP подтверждена

• TTB/оплата/DAB для гражданства согласованы, где применимо

• Продолжайте закрытие при условии более широкой проверки.

Желтая

• Несколько взносов

• Оплата через уполномоченного представителя

• Несколько объектов недвижимости

• Разные даты DAB

• Сложная структура застройщика

• Это может быть законно. Но документация должна быть тщательно сверена.

Красная

• Несоответствие порога TTB/DAB

• Агент просит оплату на личный счет без четких полномочий

• Неправильная личность покупателя

• Неправильная недвижимость в DAB

• Продавец просит покупателя игнорировать официальную сумму продажи

• Отсутствует передача KEP

• Комиссия/мебель используются для искусственного достижения 400 000 долларов США

• Покупателю сказали, что гражданство гарантируется одним DAB

• Приостановитесь перед переводом дополнительных средств.

Пример: Надежная обычная покупка

• Иностранный покупатель: Правильно идентифицирован

• Недвижимость: Правильная независимая секция

• Цена: Согласована и задокументирована

• DAB: Выдан правильно

• KEP: Подтвержден

• Оплата продавцу: Отслеживаема

• Тапу: Подготовлен последовательно

Это простая финансовая структура.
Отдельная проверка титула, Искан, техническая и налоговая проверки все еще необходимы.

Пример: Надежная покупка для гражданства

• TTB: 425 000 долларов США

• DAB: 420 000 долларов США

• Платеж: Квалифицированная сумма 420 000 долларов США

• Официальная сумма продажи: Согласована

• Продавец: Правильно идентифицирован

• Трехлетний запрет: Правильно зарегистрирован

Сделка последовательна с точки зрения документов о стоимости.
Гражданство остается предметом полного рассмотрения и решения компетентных органов.

Пример: Ловушка для гражданства

• Объявленная цена: 450 000 долларов США

• Цена недвижимости: 385 000 долларов США

• Мебель + Сервисный пакет: 35 000 долларов США

• Комиссия: 10 000 долларов США

• Общий отток денежных средств покупателя: 430 000 долларов США

Продавец может сказать:

«Вы потратили более 400 000 долларов США, значит, гражданство в порядке».

Это не безопасный вывод.
Текущее руководство TKGM прямо исключает отдельные статьи, такие как НДС, Комиссия, Расходы, Налоги, Пошлины, из рассмотрения как часть квалифицированной заявленной цены недвижимости/обещания продажи только для достижения порога.

Пример: Несоответствие TTB-DAB

• Недвижимость: Квартира А

• TTB: 420 000 долларов США

• DAB: 395 000 долларов США

Покупатель думает, что порог гражданства достигнут, потому что TTB превышает 400 000 долларов США.
Но текущее руководство TKGM ограничивает учитываемую сумму суммой DAB в тех случаях, когда сумма TTB объекта превышает его DAB.
Следовательно, эта структура требует внимания до закрытия.

Часто задаваемые вопросы о DAB в Турции

Что означает DAB?
DAB расшифровывается как Döviz Alım Belgesi. Он подтверждает необходимую конвертацию иностранной валюты, связанную с квалифицированными приобретениями недвижимости иностранными физическими лицами.

С какого времени DAB обязателен?
TKGM заявляет, что требование вступило в силу 24 января 2022 года для приобретения недвижимости иностранными физическими лицами путем покупки.

DAB только для турецкого гражданства?
Нет. Основное требование DAB применяется в более широком смысле к квалифицированным покупкам, где иностранное физическое лицо является покупателем. Гражданство добавляет дополнительные требования.

DAB — это то же самое, что банковская квитанция?
Нет. DAB подтверждает конвертацию иностранной валюты. Банковская квитанция подтверждает оплату.

DAB — это то же самое, что SWIFT?
Нет. Квитанция SWIFT подтверждает банковский перевод. Она сама по себе не является Döviz Alım Belgesi.

DAB — это то же самое, что отчет об оценке недвижимости?
Нет. DAB касается конвертации валюты. Оценка касается стоимости недвижимости.

DAB — это то же самое, что TTB?
Нет. TTB — это определение стоимости инвестиций, специфичное для гражданства.

Гарантирует ли DAB на 400 000 долларов США гражданство?
Нет. TTB, официальная сумма сделки, квалифицированный платеж, пригодность недвижимости и другие условия гражданства остаются актуальными.

Что произойдет, если TTB выше, чем DAB?
В рамках текущего руководства TKGM по гражданству, если сумма TTB в долларах США для объекта превышает сумму DAB, представленную для этого объекта, для этого сравнения учитывается только сумма DAB.

Что произойдет, если DAB выше, чем TTB?
Более высокий DAB не увеличивает автоматически результат TTB. TTB должен независимо поддерживать требуемое определение инвестиций.

Могу ли я использовать более одного DAB?
Сделки в рассрочку могут включать несколько DAB. Каждый платеж должен оставаться четко задокументированным и связанным с недвижимостью.

Могу ли я использовать несколько объектов недвижимости для гражданства?
Для прямых приобретений текущее руководство TKGM не устанавливает фиксированного ограничения по количеству; квалифицированный порог может быть достигнут с помощью нескольких объектов при условии соблюдения применимых правил.

Могу ли я использовать несколько договоров обещания продажи для гражданства?
Нет, чтобы объединить порог гражданства в рамках текущего руководства. Требуемый минимум должен быть достигнут через один квалифицированный договор обещания продажи, хотя этот договор может содержать несколько объектов.

Когда должен быть выдан DAB для обещания продажи для гражданства?
Как минимум для предоплаченной части, не позднее даты договора обещания продажи.

Может ли НДС учитываться в пороге гражданства в 400 000 долларов США?
Не прибавляйте просто отдельный НДС к более низкой цене недвижимости, чтобы искусственно создать порог. Текущее руководство TKGM исключает отдельные статьи, такие как НДС, комиссия, расходы, налоги и пошлины, из суммы продажи иностранной валюты, составляющей квалифицированную заявленную стоимость недвижимости/обещания продажи.

Может ли комиссия учитываться в пороге в 400 000 долларов США?
Нет, как отдельная статья, не связанная с ценой недвижимости, только для достижения порога.

Может ли мебель учитываться для гражданства?
Мебель — это не сам объект недвижимости. Не предполагайте, что пакет мебели можно добавить к цене недвижимости ниже 400 000 долларов США, чтобы создать квалифицированную инвестицию в недвижимость.

Может ли платеж быть направлен компании-застройщику?
Да, если эта компания является законным продавцом или квалифицированным получателем, и сделка должным образом задокументирована.

Может ли платеж быть направлен представителю?
Текущее руководство TKGM по гражданству позволяет Управлениям Тапу оценивать разумные взаимосвязи с участием таких получателей, как уполномоченные представители и другие связанные лица. Полномочия и взаимосвязь должны быть задокументированы.

Могу ли я заплатить агенту по недвижимости?
Не предполагайте. Если агент не является продавцом или соответствующим образом уполномоченным/связанным получателем, отправка цены недвижимости на его личный счет может создать значительный риск.

Должен ли DAB быть отправлен в Тапу?
Да, в рамках текущего процесса после 9 декабря 2022 года банк-эмитент отправляет соответствующий DAB в Управление Тапу через KEP в тот же день.

Достаточно ли распечатанного DAB?
Не полагайтесь только на распечатанную копию. Современный рабочий процесс включает электронную передачу от банка к Тапу через KEP.

Может ли быть исправлен неправильный DAB?
Если обнаружена ошибка, немедленно свяжитесь с банком-эмитентом и соответствующим Управлением Тапу. Официальные правила определяют требуемую информацию DAB, но покупатели не должны предполагать, что любой тип ошибки всегда может быть исправлен после завершения сделки. По возможности исправляйте проблемы до закрытия.

Требуется ли DAB, когда иностранец продает недвижимость?
Обязательное правило приобретения сформулировано вокруг сделок, где иностранное физическое лицо является покупателем. Иностранный продавец с турецким покупателем не является автоматически тем же сценарием приобретения DAB.

Дает ли DAB мне вид на жительство?
Нет. Право на проживание регулируется отдельными иммиграционными правилами.

Подтверждает ли DAB, что Тапу чист?
Нет. Проведите независимую проверку Тапу.

Подтверждает ли DAB, что у здания есть Искан?
Нет. Документация по использованию здания должна проверяться отдельно.

Подтверждает ли DAB сейсмическую безопасность?
Нет. DAB является документом о соответствии банковскому/валютному законодательству. Он не предоставляет никакой сертификации конструкционной безопасности.

Окончательный контрольный список DAB для иностранных покупателей недвижимости

Личность покупателя

• Правильное юридическое лицо-покупатель

• Имя совпадает с паспортом

• Номер паспорта или иностранный идентификационный номер правильный

• При необходимости цель гражданства раскрыта банку

Недвижимость

• Правильная недвижимость идентифицирована

• Правильная независимая секция

• Правильный продавец

• Номер недвижимости подтвержден

• При необходимости доступна информация об участке/парцелле/блоке

Цена покупки

• Реальная цена недвижимости четко отделена

• Комиссия отделена

• НДС отдельно идентифицирован, где применимо

• Мебель отделена

• Юридические/сервисные сборы отделены

Банк

• Банк понимает, что сделка является приобретением недвижимости иностранцем

• Выбрана правильная поддерживаемая валюта

• Цель сделки DAB подтверждена

• Сумма DAB спланирована до конвертации

DAB

• Информация о покупателе правильная

• Долларовый эквивалент правильный

• Эквивалент в TL проверен

• Информация о недвижимости правильная, где требуется

• Присутствует требуемое заявление о сделке

KEP

• Правильное Управление Тапу идентифицировано

• Передача банком завершена

• Получение/видимость в Тапу подтверждена

Оплата продавцу

• Правильный счет получателя

• Взаимосвязь с продавцом ясна

• Платеж отслеживаем

• Ссылка на недвижимость/DAB включена, где уместно

• Банковская квитанция сохранена

Несколько платежей

• Каждый DAB сохранен

• Каждая квитанция об оплате сохранена

• График DAB/оплаты сверен

• Суммы в TL сохранены отдельно

Гражданство

• TTB проверен

• Текущий порог в 400 000 долларов США подтвержден

• DAB не ниже требуемой признаваемой суммы

• Официальная сумма продажи согласована

• Квалифицированный платеж согласован

• Расходы, не связанные с недвижимостью, исключены

• Трехлетний запрет спланирован

Обещание продажи

• Структура контракта проверена

• Квалифицированный авансовый платеж завершен к требуемой дате

• Время DAB проверено

• Правило одного контракта для гражданства понято

Окончательное закрытие

• Проверка Тапу завершена

• Проверка Искан завершена

• Платежные документы сверены

• DAB виден в Тапу

• Известных фактических ошибок не осталось

Окончательные красные флаги DAB

Приостановите сделку, когда:

• «Мы обработаем DAB после того, как вы заплатите». Финансовая структура должна быть спланирована до оплаты.

• «Любая банковская квитанция об обмене подойдет». Не предполагайте этого.

• «Счет агента проще». Запросите юридические полномочия и подтверждение продавца.

• «DAB на 450 000 долларов США, значит, гражданство гарантировано». Неверно.

• «TTB составляет всего 380 000 долларов США, но DAB выше». Более высокий DAB не исправляет автоматически TTB.

• «Мы добавили НДС и комиссию, чтобы превысить 400 000 долларов США». Отдельные статьи, не связанные с ценой недвижимости, не должны использоваться таким образом в рамках текущей структуры гражданства.

• «Тапу не нужно, чтобы банк что-то отправлял». Система после 9 декабря 2022 года требует передачи банком через KEP.

• «Номер паспорта неверен, но это не имеет значения». Исправляйте ошибки идентификации до закрытия.

• «Мы сможем все исправить после Тапу». Не закрывайте сделку намеренно с известными несоответствиями.

Полный рабочий процесс DAB для иностранного покупателя

Самая сильная последовательность для обычной покупки:
Проверка недвижимости → Подтверждение продавца → Согласование реальной цены → Выбор банка → Планирование конвертации валюты → Получение правильного DAB → Подтверждение передачи KEP → Совершение отслеживаемого платежа → Завершение передачи Тапу

Для гражданства:
Проверка недвижимости → Анализ рынка → TTB → Планирование DAB → Подтверждение структуры в 400 000 долларов США → Получение DAB → KEP → Квалифицированный банковский платеж → Официальная продажа / Обещание продажи → Трехлетний запрет → Проверка инвестиций для гражданства

Полная формула DAB

Слабый покупатель думает:

DAB существует → Сделка безопасна

Более сильный покупатель разделяет:
DAB ≠ Банковская квитанция ≠ Отчет об оценке ≠ TTB ≠ Тапу ≠ Одобрение гражданства

Каждый отвечает на другой вопрос.

Полная формула оплаты для иностранного покупателя

Используйте:
Правильный покупатель → Правильная недвижимость → Реальная цена покупки → Правильный DAB → Правильная передача KEP → Правильная оплата продавцу → Правильная сумма в Тапу = Лучшее соответствие платежа

Для гражданства добавьте:
Правильный TTB → Квалифицированные инвестиции в 400 000 долларов США → Правильное подтверждение оплаты → Трехлетний запрет

Заключение

Döviz Alım Belgesi (DAB) — один из важнейших финансовых документов, с которыми сталкивается иностранный покупатель при приобретении недвижимости в Турции.

Но DAB часто неправильно понимают.

Это не:

• Оценка недвижимости

• Подтверждение того, что продавец получил оплату

• Сертификат Тапу

• Сертификат Искан

• Одобрение гражданства

Его основная роль — документировать необходимую конвертацию иностранной валюты, связанную с квалифицированным приобретением недвижимости.

TKGM заявляет, что требование DAB применяется к покупкам недвижимости, где иностранное физическое лицо является покупателем, и стало обязательным для таких приобретений с 24 января 2022 года.

DAB также имеет прямую связь с процессом Тапу.
Эквивалент в турецких лирах, указанный в документе, используется при подготовке официальной сделки в рамках применимой структуры для иностранных покупателей.
С 9 декабря 2022 года банк-эмитент также должен передавать DAB через KEP в соответствующее Управление Тапу в тот же день.
Следовательно: Распечатанный DAB — это не весь современный рабочий процесс сделки.

Инвесторы, претендующие на гражданство, сталкиваются с дополнительной сложностью.
Текущий порог инвестиций в недвижимость остается 400 000 долларов США, и сделка для гражданства должна быть структурирована вместе с:

• TTB

• DAB

• Официальной суммой продажи

• Банковским платежом

• Трехлетним запретом

Текущее руководство TKGM по гражданству делает взаимосвязь между TTB и DAB особенно важной.
Когда сумма TTB в долларах США для объекта превышает DAB, представленный для этого объекта: Сумма DAB ограничивает учитываемую сумму

Это означает:

• TTB на 430 000 долларов США в сочетании с DAB на 390 000 долларов США не следует рассматривать как инвестицию для гражданства на 430 000 долларов США.

• Обратное также важно. Большой DAB не может автоматически спасти TTB, который не поддерживает требуемую стоимость для гражданства.

Следовательно: Высокий DAB ≠ Высокая стоимость недвижимости и Высокий DAB ≠ Одобрение гражданства

Подтверждение оплаты также отдельно.
Текущее руководство TKGM требует квалифицированную банковскую квитанцию, показывающую оплату продавцу или соответствующему связанному получателю, с привязкой платежа к сделке с недвижимостью/DAB.
Таким образом: DAB = Конвертация валюты, в то время как Банковская квитанция = Оплата и TTB = Определение стоимости инвестиций для гражданства

Иностранные инвесторы должны сделать так, чтобы эти записи рассказывали одну и ту же финансовую историю.

Еще одна критическая ошибка — попытка использовать расходы на сделку для искусственного создания порога гражданства.
Текущее руководство по гражданству прямо отличает стоимость недвижимости от таких отдельных статей, как НДС, Комиссия, Расходы, Налоги, Пошлины, которые не должны просто включаться в квалифицированную заявленную стоимость недвижимости.
Следовательно: Общая сумма расходов более 400 000 долларов США не обязательно означает, что вы купили квалифицированную недвижимость на 400 000 долларов США.

Стратегии с несколькими объектами недвижимости для гражданства возможны для прямых приобретений, но каждый объект должен анализироваться отдельно.
Инвестор должен отслеживать Объект ↔ TTB ↔ DAB ↔ Платеж перед суммированием портфеля.
Сделки с обещанием продажи еще более чувствительны ко времени.
Текущее руководство требует, чтобы квалифицированная сумма была выплачена авансом, и для DAB как минимум предоплаченная часть должна быть задокументирована не позднее даты договора обещания продажи.

В конечном счете, DAB никогда не следует рассматривать как форму банка, заполняемую в последний момент.
Это часть юридической и финансовой архитектуры сделки с недвижимостью для иностранного покупателя.

Самый безопасный покупатель планирует:
Покупатель → Недвижимость → Цена → TTB, где применимо → DAB → KEP → Банковский платеж → Тапу → Стратегия гражданства/проживания
до того, как значительные деньги покинут его контроль.

Это центральное правило данного руководства:
Планируйте финансовое соответствие до перевода денег за недвижимость — а не после.