Тапу в Турции для иностранцев 2026 | Полное руководство по титулу

Введение

Для иностранного покупателя, приобретающего квартиру в Стамбуле, один документ важнее почти всех брошюр, форм бронирования, презентаций застройщика и обещаний о продаже:

Тапу (Tapu)

Турецкий Тапу, или свидетельство о праве собственности, связан с официальной записью о праве собственности в Земельном кадастре.

У покупателя могут быть:

• Подписанный договор купли-продажи

• Соглашение о бронировании

• Счета-фактуры застройщика

• Банковские квитанции об оплате

• Ключи от квартиры

но эти документы не следует путать с завершением официальной процедуры передачи права собственности в Земельном кадастре.

В официальной процедуре для иностранных покупателей TKGM указано, что после рассмотрения заявления, оплаты сборов и завершения сторонами официального процесса подписания, операция в Земельном кадастре завершается, и свидетельство о праве собственности передается иностранному владельцу или уполномоченному представителю.

Это создает одно из важнейших правил покупки недвижимости в Турции:

Договор купли-продажи описывает сделку. Процесс Земельного кадастра устанавливает зарегистрированное положение о праве собственности.

Для иностранных покупателей понимание Тапу не является добровольной проверкой.

Это одна из основ безопасной покупки недвижимости.

Что такое Тапу в Турции?

Тапу — это повседневный турецкий термин, используемый для свидетельства о праве собственности, связанного с записью о зарегистрированном праве собственности на недвижимость.

Система Земельного кадастра и кадастра Турции управляется:

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM

или:

Главное управление Земельного кадастра и кадастра

TKGM поддерживает системы и процедуры, используемые для:

• Регистрации недвижимости

• Продажи

• Ипотеки

• Наследственного перехода

• Других операций с правом собственности

и предоставляет специальные руководства для иностранных покупателей недвижимости.

Иностранцы также могут использовать официальную платформу TKGM "Your Key Türkiye" для получения актуальной информации, касающейся приобретения недвижимости в Турции. TKGM описывает сервис как многоязычный портал, созданный специально для помощи иностранцам в доступе к актуальной информации и процедурам, касающимся турецкой недвижимости.

Почему Тапу так важен

Покупка недвижимости имеет два совершенно разных аспекта.

Коммерческий аспект
Включает:

• Цену

• Переговоры

• Депозит

• План платежей

• Мебель

• Дату передачи

Аспект законного права собственности
Включает:

• Кто владеет недвижимостью

• Какая именно недвижимость зарегистрирована

• Какая доля принадлежит

• Существует ли независимая единица

• Существует ли Kat Mülkiyeti или Kat İrtifakı

• Какие права или ограничения зарегистрированы

Иностранный инвестор никогда не должен позволять коммерческой стороне сделки заменять юридическую сторону.

Продавец может сказать:

"Это квартира 24."

Но покупатель должен спросить:

"Что именно представляет собой квартира 24 в Земельном кадастре?"

Это совсем другой вопрос.

Договор купли-продажи против Тапу

Это различие следует понять перед внесением крупного депозита.

Предположим, покупатель подписывает с застройщиком договор, в котором указано:

• Объект: Блок B, Этаж 8, Квартира 24

• Цена покупки: 300 000 долларов США

Договор показывает, что застройщик согласился продать.

Сам по себе он не доказывает, что:

• Квартира 24 является отдельно зарегистрированной независимой секцией

• Продавец является зарегистрированным владельцем

• На недвижимости нет ипотеки

• На недвижимости нет ареста

• Зарегистрированное использование соответствует продаваемому использованию

• Право собственности уже передано

Официальная процедура Земельного кадастра все еще имеет значение.

Официальный процесс продажи TKGM для иностранных физических лиц требует подачи заявления в Управление Земельного кадастра, проверки документов, оплаты соответствующих сборов, официального оформления сделки и передачи свидетельства о праве собственности после завершения процедуры.

Таким образом:

Договор ≠ Завершенный перевод Тапу

Форма бронирования против Тапу

Разница еще больше с документом о бронировании.

Форма бронирования обычно не делает ничего, кроме установления коммерческих условий, таких как:

• Выбранная квартира

• Депозит

• Временная цена

• Срок подписания основного договора

Ее не следует интерпретировать как зарегистрированное право собственности на недвижимость.

Это становится особенно важным в случае:

• Проектов на этапе строительства

• Ранних строительных проектов

• Покупок в рассрочку

Иностранный покупатель может потенциально заплатить значительные суммы до того, как станет зарегистрированным владельцем.

Поэтому график платежей и график передачи права собственности следует понимать отдельно.

Какая информация идентифицирует турецкую недвижимость?

Данные турецкого Земельного кадастра идентифицируют недвижимость через несколько конкретных элементов информации.

Правила данных TKGM идентифицируют характеристики недвижимости, включая:

• Провинция (İl)

• Район (İlçe)

• Квартал или деревня (Mahalle)

• Местоположение

• Блок (Ada)

• Участок (Parsel)

• Характер недвижимости

• Площадь поверхности

• Статус Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti

• Информация о блоке/здании, где применимо

• Номер независимой секции.

Для покупателя квартиры эти идентификаторы более надежны, чем маркетинговое описание, такое как:

"Роскошная квартира рядом с метро."

İl — Провинция

İl идентифицирует провинцию.

Например:

Стамбул

Это звучит очевидно, но идентификация в Земельном кадастре работает на основе официальных административных записей, а не общих областей маркетинга недвижимости.

İlçe — Район

İlçe идентифицирует официальный район.

Примеры включают:

• Кадыкёй

• Ускюдар

• Шишли

• Кагытхане

• Бакыркёй

• Башакшехир

Маркетинговое название проекта может упоминать более известный соседний район, но официальную запись о недвижимости следует проверить.

Mahalle — Квартал

Mahalle идентифицирует официальный квартал.

Микро-расположение имеет огромное значение в Стамбуле.

Два здания в одном районе могут существенно различаться по:

• Транспорту

• Рыночной стоимости

• Качеству здания

• Арендному спросу

• Ликвидности при перепродаже

Идентификация в Земельном кадастре помогает установить, где именно зарегистрирована недвижимость.

Ada — Блок

Ada — это идентификатор кадастрового блока.

Он группирует участки в кадастровой системе.

Например:

Блок: 1245

Это не номер здания квартиры.

Это часть кадастровой идентификации земли.

Parsel — Участок

Parsel идентифицирует конкретный земельный участок в кадастровом блоке.

Например:

• Блок: 1245

• Участок: 18

Вместе Ada и Parsel являются фундаментальными идентификаторами земли, на которой ведется застройка.

Это становится особенно важным при проверке:

• Права собственности на землю

• Проектов на этапе строительства

• Границ участков

• Документации по застройке

Bağımsız Bölüm — Независимая секция

Для покупателей квартир одним из важнейших понятий является:

Независимая секция (Bağımsız Bölüm)

TKGM определяет независимую секцию как часть основного имущества, пригодную для самостоятельного использования, зарегистрированную отдельно в Земельном кадастре и способную быть объектом независимого владения.

В зависимости от утвержденного архитектурного проекта, независимая секция может включать:

• Квартиру

• Офис

• Магазин

• Склад

• Кладовую

• Другое помещение для самостоятельного использования.

Это критически важно.

Если вы считаете, что покупаете:

Квартиру 24

вы должны проверить соответствующую:

Независимую секцию № 24

или любой другой номер независимой секции, который фактически применяется в реестре.

Номер квартиры и номер независимой секции могут не всегда совпадать

В здании могут быть:

• Номер двери

• Внутренний номер проекта

• Номер продажной единицы

• Номер независимой секции

Эти идентификаторы иногда могут различаться.

Например:

• Маркетинговая единица: A-806

• Номер двери: 24

• Зарегистрированная независимая секция: 63

Вот почему проверка только брошюры о продаже может быть опасной.

Покупателю необходимо проверить:

Какую зарегистрированную независимую секцию я фактически приобретаю?

Характер недвижимости — Niteliği / Cinsi

Официальная запись о праве собственности также содержит информацию о юридической природе недвижимости.

Это может помочь отличить недвижимость, зарегистрированную как:

• Arsa — земельный участок

• Mesken — жилое помещение

• Dükkan — магазин

• Büro — офис

• Другие юридически зарегистрированные типы недвижимости

Утвержденный архитектурный проект играет важную роль в определении того, как регистрируются независимые секции. TKGM заявляет, что Земельный кадастр не переклассифицирует самостоятельно целевое использование независимой секции; регистрация следует проекту, утвержденному компетентным органом.

Это создает важное правило для иностранных покупателей:

Маркетинговое описание никогда не должно заменять официальную классификацию недвижимости.

Объект, рекламируемый как "жилье", все равно следует проверить в официальной документации.

Доля в земле — Arsa Payı

Еще один термин, который часто неправильно понимают иностранные покупатели квартир:

Доля в земле (Arsa Payı)

Владелец квартиры владеет не только внутренним физическим пространством.

В системе кондоминиума Турции независимая секция связана с пропорциональной долей в нижележащей земле.

TKGM определяет Arsa Payı как долю общей собственности, выделяемую независимым секциям в соответствии с принципами Закона о кондоминиуме.

Например:

У вашей квартиры может быть Arsa Payı, представленная как:

40 / 10 000

Это не означает, что вы владеете только 40/10 000 вашей квартиры.

Это означает, что независимо находящаяся в собственности квартира юридически связана с пропорциональной долей в нижележащем основном имуществе.

Arsa Payı обычно нельзя отделить от квартиры

TKGM объясняет, что доля в земле, выделенная независимой секции, юридически связана с этой секцией.

Когда независимая секция передается, связанная с ней доля в земле передается вместе с ней.

Долю в земле обычно нельзя передать отдельно от независимой секции, к которой она относится.

Таким образом:

Право собственности на квартиру + связанная Arsa Payı

действуют вместе.

Это не следует путать с покупкой обычной неразделенной доли земельного участка.

Это различие становится важным при обсуждении Hisseli Tapu далее в этом руководстве.

Что такое Kat Mülkiyeti?

Kat Mülkiyeti — одно из важнейших понятий права собственности для покупателей квартир.

В рамках текущей системы кондоминиума TKGM:

Kat Mülkiyeti может быть установлена на завершенном строении.

В текущем циркуляре TKGM указано, что, поскольку Kat Mülkiyeti устанавливается на завершенном здании, соответствующее кадастровое/имущественное преобразование должно быть завершено, как требуется, до установления права собственности на кондоминиум.

На практике Kat Mülkiyeti означает, что в завершенном здании есть отдельно зарегистрированные независимые секции в рамках системы кондоминиума.

Для покупателя квартиры это обычно означает, что приобретенная квартира существует как определенная независимая секция в завершенной структуре кондоминиума.

Что дает вам Kat Mülkiyeti?

Kat Mülkiyeti связывает несколько юридических элементов.

Покупатель приобретает право собственности на зарегистрированную независимую секцию вместе с правами, связанными с:

• Выделенной долей в земле

• Соответствующими общими зонами

• Принадлежностями, где применимо

TKGM объясняет, что при передаче независимой секции связанная с ней доля в земле и связанные права следуют за этой передачей.

Это делает Kat Mülkiyeti центральной структурой для владения готовыми квартирами в Турции.

Означает ли Kat Mülkiyeti, что недвижимость полностью безопасна?

Нет.

Это одно из самых больших заблуждений иностранных покупателей.

Kat Mülkiyeti отвечает на важные вопросы о праве собственности.

Она не отвечает на каждый вопрос о комплексной проверке недвижимости.

Недвижимость с Kat Mülkiyeti все еще может потенциально иметь проблемы, связанные с:

• Ипотекой

• Арестом

• Зарегистрированными отметками

• Техническим обслуживанием здания

• Структурным состоянием

• Сейсмическим риском

• Высоким Aidat

• Низкой рыночной стоимостью

• Несанкционированными последующими изменениями

Таким образом:

Kat Mülkiyeti — это важный статус собственности, а не универсальный сертификат качества недвижимости.

Kat Mülkiyeti не доказывает сейсмическую безопасность

Это заслуживает отдельного акцента.

Свидетельство о праве собственности является частью системы владения недвижимостью.

Это не отчет о структурной инженерии.

Наличие Kat Mülkiyeti не говорит вам:

• Прочность бетона

• Качество арматуры

• Состояние фундамента

• Сейсмические характеристики

• Несанкционированные структурные модификации

Для этого требуется отдельная техническая проверка.

Поэтому инвестор должен различать:

Проверку правового титула

и:

Структурную проверку

Оба важны.

Kat Mülkiyeti не говорит вам автоматически, что инвестиция хороша

Рассмотрим две квартиры.

Квартира А

• Kat Mülkiyeti

• Отличная структура титула

• Плохое расположение

• Очень высокий Aidat

• Завышенная цена

Квартира Б

• Kat Mülkiyeti

• Чистая сделка

• Сильное расположение

• Разумная цена

• Хороший арендный спрос

У обеих может быть одна и та же общая категория права собственности на кондоминиум.

Но они не являются одинаково привлекательными инвестициями.

Качество юридического права собственности и качество финансовых инвестиций следует анализировать отдельно.

Что такое Kat İrtifakı?

Kat İrtifakı — еще одно важное понятие в турецком праве собственности на недвижимость.

TKGM описывает это как право, установленное в соответствии с Законом о кондоминиуме для независимых секций одного или нескольких зданий, которые должны быть построены или строятся на земле.

В текущем циркуляре TKGM также объясняется, что Kat İrtifakı может быть установлена, когда:

• Здание еще не построено

• или:

• Здание еще не завершено.

Вот почему Kat İrtifakı особенно распространена в:

• Новых проектах

• Строящихся объектах

• Объектах, ожидающих преобразования в полную Kat Mülkiyeti

Kat İrtifakı не означает "отсутствие права собственности"

Иностранные покупатели иногда слышат:

"У этой квартиры только Kat İrtifakı."

и предполагают, что они ничего не владеют.

Это слишком упрощенно.

Kat İrtifakı — это юридически признанная зарегистрированная структура, связанная с определенными будущими или разрабатываемыми независимыми секциями.

Лучшие вопросы:

• Завершено ли строительство?

• Что показано в утвержденном проекте?

• Какая независимая секция зарегистрирована?

• Почему Kat Mülkiyeti еще не установлена?

• Какие документы существуют для завершенного здания?

• Ожидается или требуется преобразование?

Ответ зависит от конкретного объекта.

Kat İrtifakı может существовать до завершения строительства

Это одна из ее определяющих характеристик.

В соответствии с циркуляром о кондоминиуме TKGM, Kat İrtifakı может быть создана на земле, где планируемое строение:

• Еще не построено

• или:

• Еще не завершено.

Для покупателей строящегося жилья это может быть очень полезно, поскольку обеспечивает зарегистрированную структуру для определенных независимых секций до завершенной фазы кондоминиума.

Но это не устраняет:

• Риск застройщика

• Строительный риск

• Риск передачи

• Риск соответствия проекту

Что происходит, когда здание завершено?

Когда здание достигает юридической стадии, на которой должно быть установлено полное право собственности на кондоминиум, объект может перейти из:

Kat İrtifakı

в:

Kat Mülkiyeti

при условии соблюдения применимых процедур и строительной документации.

В текущей системе TKGM указано, что если здание завершено и разрешение на использование здания для всей конструкции представлено во время запроса на установление Kat İrtifakı, Kat İrtifakı не должна устанавливаться в этой ситуации; вместо этого должно быть завершено необходимое изменение типа недвижимости и установлена Kat Mülkiyeti.

Это иллюстрирует важный принцип:

Kat İrtifakı связана со стадией строительства/разработки; Kat Mülkiyeti связана с завершенной структурой кондоминиума.

Важное обновление 2026 года к системе Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı

Иностранные покупатели должны использовать текущие правила, а не старые блоги о недвижимости.

TKGM официально опубликовала дальнейшее изменение к своему циркуляру 2021/4 о Kat İrtifakı и Kat Mülkiyeti 2 июля 2026 года.

Это важно для любой статьи или процесса проверки в 2026 году, потому что:

Старые объяснения процедуры регистрации кондоминиума могут не отражать последнюю административную систему TKGM.

Поэтому для индивидуальной покупки точный статус конкретного объекта и здания следует проверять по текущему реестру и применимым процедурам TKGM, а не полагаться на онлайн-руководство несколькихлетней давности.

Kat Mülkiyeti против Kat İrtifakı

Упрощенное сравнение:

Таблица полезна, но ее не следует интерпретировать как:

Kat Mülkiyeti = Покупайте

и:

Kat İrtifakı = Отклоняйте

Правильное решение требует большего контекста.

Всегда ли Kat Mülkiyeti лучше, чем Kat İrtifakı?

Для покупателя готовой квартиры Kat Mülkiyeti может обеспечить большую ясность, что недвижимость функционирует в рамках завершенной структуры кондоминиума.

Однако недвижимость не следует выбирать только по одному слову в свидетельстве о праве собственности.

Для квартиры с Kat İrtifakı изучите:

• Завершение строительства

• Утвержденный проект

• Документацию по использованию здания

• Почему преобразование не произошло

• Идентификацию независимой секции

Для квартиры с Kat Mülkiyeti все равно изучите:

• Ипотеку

• Аресты

• Отметки

• Состояние здания

• Юридические изменения

• Структурное состояние

• Рыночную цену

Правильный подход:

Поймите статус → Изучите причину → Проверьте подтверждающие документы

Что такое Arsa Tapusu?

Arsa означает земельный участок.

Arsa Tapusu обычно относится к записи о праве собственности, где недвижимость зарегистрирована как земля, а не как отдельно зарегистрированная квартира в кондоминиуме.

Это принципиально отличается от покупки зарегистрированной независимой секции в рамках Kat Mülkiyeti.

Например:

Недвижимость А
Зарегистрированная независимая квартира: Bağımsız Bölüm 12

Недвижимость Б
Доля в: Ada 450 / Parsel 8 — Arsa

Это не эквивалентные структуры права собственности.

Почему Arsa Tapusu требует особого внимания для покупателей квартир?

Предположим, продавец говорит:

"Это ваша квартира на втором этаже."

Но структура титула дает покупателю только:

• дробную долю в нижележащей земле

без отдельно зарегистрированной независимой секции, соответствующей этой квартире.

Покупателю необходимо понимать, какое именно юридическое право приобретается.

Физическая квартира и отдельно зарегистрированная независимая единица не являются автоматически одним и тем же.

Для обычного покупателя квартиры это различие чрезвычайно важно.

Доля в земле при Kat Mülkiyeti против покупки доли в земле

Эти понятия часто путают.

Квартира с Kat Mülkiyeti
Вы владеете зарегистрированной независимой секцией.
Эта секция автоматически несет свою выделенную Arsa Payı.

TKGM подтверждает, что эта связанная доля в земле следует за независимой секцией и обычно не может быть передана отдельно.

Обычное совместное владение землей
Вместо этого вы можете владеть процентом от всего участка.
Это не создает автоматически право собственности на отдельно зарегистрированную квартиру.

Таким образом:

Arsa Payı, связанная с квартирой ≠ обычное дробное владение землей

Что такое Hisseli Tapu?

Hisseli Tapu обычно относится к ситуации, когда право собственности разделено между более чем одним человеком.

Например:

• Владелец А: 50%

• Владелец Б: 30%

• Владелец В: 20%

Совместное владение может возникнуть в отношении:

• Земли

• Домов

• Унаследованного имущества

• Другой зарегистрированной недвижимости

Важно определить, приобретает ли покупатель:

• зарегистрированную независимую квартиру

• или:

• дробную долю в более крупной недвижимости

потому что это совершенно разные структуры.

Hisseli Tapu не обязательно идентифицирует для вас конкретную квартиру

Представьте, что на одном участке стоит здание.

Несколько человек владеют долями в участке.

Продавец говорит:

"Моя 25% доля соответствует квартире на третьем этаже."

Это заявление не следует автоматически принимать как эквивалент:

• отдельно зарегистрированному праву собственности на квартиру на третьем этаже.

Если существует независимая секция кондоминиума, эта секция имеет свою собственную зарегистрированную юридическую структуру.

Если существуют только неразделенные доли более крупной недвижимости, покупатель должен изучить, какое именно право создает эта доля.

Это одна из ситуаций, когда независимая юридическая проверка особенно ценна.

Hisseli Tapu против Arsa Payı

Эти термины звучат похоже, потому что оба включают проценты.

Но их не следует путать.

Arsa Payı
Выделенная доля в земле, юридически связанная с независимой секцией кондоминиума.

Долевое владение (Hisseli)
Несколько человек напрямую владеют долями в зарегистрированной недвижимости.

Для обычной квартиры в кондоминиуме:

Вы можете владеть 100% вашей независимой квартиры, в то время как сама эта квартира несет дробную Arsa Payı в основном имуществе.

Нет никакого противоречия.

Пример: 100% владение квартирой с небольшой долей в земле

Предположим, структура титула показывает:

• Независимая секция: Квартира 15

• Владелец: Иностранный покупатель

• Право собственности на квартиру: 100%

• Arsa Payı: 50 / 10 000

Покупатель владеет всей зарегистрированной квартирой.

50/10 000 не означает, что покупатель владеет только 0,5% квартиры.

Это относится к доле в земле, связанной с этой независимой секцией.

Это различие предотвращает распространенное недопонимание иностранных покупателей.

Пример: Фактическое совместное владение

Теперь рассмотрим:

• Недвижимость: Одно жилое здание / участок

• Доля покупателя: 1/4

• Нет отдельно зарегистрированной независимой секции, соответствующей продаваемой квартире

Это может быть совсем другое приобретение.

Покупатель может получать:

25% зарегистрированной недвижимости

вместо:

100% зарегистрированного права собственности на одну юридически отдельную квартиру

Физическое расположение никогда не должно заслонять зарегистрированную структуру права собственности.

Что такое общие зоны?

Владение кондоминиумом также включает общие зоны.

TKGM определяет общие зоны как части основного имущества за пределами отдельных независимых секций, которые служат для:

• Защиты

• Общего использования

• Общей выгоды

Владельцы кондоминиума имеют права в этих общих зонах в соответствии с соответствующей системой кондоминиума и своими долями в земле.

Типичные общие зоны могут касаться таких вопросов, как:

• Входы

• Лестницы

• Структурные/общие части здания

• Другие зоны, предназначенные для общего использования

Утвержденный проект и юридическая документация определяют точный статус.

А как насчет парковки и кладовой?

Иностранные покупатели часто слышат:

"Квартира поставляется с одним машино-местом и одной кладовой."

Но юридическую структуру следует проверить.

В зависимости от проекта, зона парковки или кладовая могут быть:

• Независимой секцией

• Принадлежностью, связанной с квартирой

• Частью общей зоны с выделенным использованием

• Просто управленческим соглашением

TKGM отмечает, что такие помещения, как гаражи и кладовые, должны быть надлежащим образом идентифицированы в утвержденном проекте, где они должны рассматриваться как независимые секции или принадлежности; в противном случае их юридическое обращение может отличаться.

Таким образом:

"Включенная парковка" в брошюре недостаточна. Спросите, как юридически структурировано право на парковку.

Тапу не заменяет утвержденный архитектурный проект

Запись о праве собственности идентифицирует владение.

Утвержденный архитектурный проект помогает установить, как здание и независимые секции юридически организованы.

TKGM заявляет, что характер независимых секций регистрируется в соответствии с архитектурным проектом, утвержденным компетентным органом.

Это делает проверку проекта особенно важной, если:

• Планировка квартиры изменилась

• Две единицы были объединены

• Балкон был застеклен

• Коммерческое помещение используется как жилое

• Кладовая была преобразована в жилое пространство

Физическая недвижимость должна соответствовать юридической/проектной документации.

Более крупная квартира в реальности не всегда является лучшей сделкой

Предположим, документы Тапу/проекта соответствуют:

квартире 90 м²

но продавец показывает:

120 м² полезного пространства

потому что владелец включил:

• Общий коридор

• Террасу

• Кладовую

• Другую площадь

Это кажущееся дополнительное пространство требует изучения.

Правильный вопрос:

Является ли дополнительная площадь юридически частью зарегистрированной и утвержденной единицы?

Больше физического пространства не означает автоматически больше юридически принадлежащего пространства.

Могут ли иностранцы напрямую владеть турецкой недвижимостью?

Имеющие на это право иностранные физические лица могут напрямую приобретать турецкую недвижимость на свое имя при соблюдении юридических ограничений, применимых к иностранцам.

В официальном руководстве для иностранных покупателей TKGM объясняется, что приобретение иностранными физическими лицами регулируется статьей 35 Закона о Земельном кадастре и соответствующими территориальными/безопасностными ограничениями. В руководстве также подтверждается, что имеющему на это право иностранному физическому лицу не требуется турецкое разрешение на проживание только для покупки недвижимости.

Это означает:

Право собственности на недвижимость и статус проживания — это отдельные юридические вопросы.

Иностранец может потенциально владеть турецкой квартирой без уже имеющегося турецкого разрешения на проживание.

Иностранное владение по-прежнему имеет юридические ограничения

Иностранное владение недвижимостью не является полностью неограниченным.

В официальных руководствах TKGM указаны ограничения, включая:

• Право на участие в системе иностранного приобретения

• Территориальные ограничения

• Ограничения, касающиеся военных запретных зон

• Зоны, связанные с безопасностью

• Общие пределы приобретения.

Для обычной квартиры в Стамбуле многие из этих проверок происходят в рамках официального процесса Земельного кадастра.

Тем не менее, покупатель не должен предполагать, что иностранное гражданство не влияет на сделку.

Портал для иностранных покупателей и официальная информация

В настоящее время TKGM предоставляет портал Web Tapu для иностранных пользователей, у которых может не быть турецкого идентификационного номера иностранца или пароля e-Devlet.

TKGM предписывает иностранным заявителям получить доступ к Web Tapu и выбрать раздел «ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ», чтобы использовать специальный портал для иностранцев.

Это особенно полезно, потому что иностранные покупатели должны полагаться на официальные системы, а не на скриншоты, пересылаемые:

• Продавцами

• Брокерами

• Застройщиками

когда доступна прямая официальная проверка.

Web Tapu делает больше, чем просто показывает информацию

TKGM описывает Web Tapu как платформу, через которую могут быть поданы заявления на такие операции, как:

• Продажа

• Ипотека

• Наследственный переход

• Аналогичные процедуры Земельного кадастра

без первоначального посещения офиса Земельного кадастра для этапа подачи заявления.

Точная процедура сделки может все еще требовать официального подписания и других необходимых шагов.

Запрос участка — это не то же самое, что полная проверка титула

TKGM также предоставляет официальную систему:

Запрос участка (Parsel Sorgulama)

для получения информации о кадастровых участках.

Это полезно для проверки:

• Расположения участка

• Кадастровой идентификации

• Контекста земли

Но поиск по карте/участку не следует путать с полным исследованием:

• Права собственности

• Ипотек

• Арестов

• Отметок

Для этого требуется соответствующая официальная информация Земельного кадастра и проверка на уровне сделки.

Your Key Türkiye для иностранных покупателей

Сервис Your Key Türkiye от TKGM специально предназначен для иностранцев и предоставляет информацию о приобретении недвижимости на нескольких языках.

TKGM описывает его как актуальную платформу, через которую иностранные инвесторы могут получать официальную информацию, касающуюся приобретения недвижимости в Турции.

Для иностранных покупателей это предпочтительнее, чем полагаться на старые статьи в блогах, когда правила или процедуры могли измениться.

Почему покупателям 2026 года нужна актуальная информация о Тапу

Само право собственности может быть относительно стабильным, но административные процедуры продолжают меняться.

Яркий пример произошел:

2 июля 2026 года

когда TKGM опубликовала поправку к циркуляру 2021/4 о Kat İrtifakı и Kat Mülkiyeti.

Поэтому покупатель, читающий руководство по недвижимости:

2021

или:

2023

года, не должен предполагать, что каждое процедурное утверждение остается актуальным в 2026 году.

Используйте старый контент для понимания концепций.

Используйте текущую информацию TKGM для проверки сделки.

Тапу не отвечает на каждый вопрос комплексной проверки

Возможно, это самый важный урок в Части 1.

Тапу может помочь установить:

• Зарегистрированную недвижимость

• Право собственности

• Классификацию недвижимости

• Структуру независимой секции

• Долю владения

Но покупателю все еще необходимо изучить дополнительные вопросы.

Имеет ли продавец фактически полномочия на продажу?
Проверьте.

Правильная ли это квартира?
Проверьте независимую секцию.

Есть ли ипотека?
Проверьте зарегистрированные обременения.

Есть ли арест?
Проверьте.

Есть ли отметки или ограничения?
Проверьте.

Соответствует ли квартира утвержденному проекту?
Изучите отдельно.

Имеет ли здание необходимую строительную документацию?
Изучите отдельно.

Безопасно ли здание с точки зрения землетрясений?
Требуется отдельная техническая проверка.

Справедлива ли цена квартиры?
Требуется рыночный анализ.

Чисто выглядящая фотография Тапу недостаточна

Иностранные покупатели иногда получают изображение свидетельства о праве собственности в WhatsApp и им говорят:

"Все чисто."

На этом процесс проверки не должен заканчиваться.

Изображение документа может быть:

• Старым

• Неполным

• Пропускать более поздние регистрации

• Относиться к неправильной независимой единице

Для важной сделки право собственности и ограничения следует проверять по текущим официальным записям и официальному процессу Земельного кадастра.

Тапу должен соответствовать недвижимости, которую вы осмотрели лично

Перед покупкой свяжите три вещи:

1. Физическая квартира
То, что вы посетили.

2. Утвержденный проект / Идентификация единицы
То, что идентифицирует строительная документация.

3. Независимая секция Земельного кадастра
То, что вы юридически приобретаете.

Все три должны соответствовать друг другу.

Сильный принцип комплексной проверки:

Увидьте это → Идентифицируйте это → Проверьте это

Пример: Безопасный процесс идентификации

Предположим, вы осматриваете:

Башня А, Этаж 12, Квартира 1204

Перед оплатой полной цены проверьте:

• Идентификацию башни/блока

• Официальный этаж

• Номер независимой секции

• Характер недвижимости

• Зарегистрированного владельца

• Долю владения

• Статус Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı

• Соответствующие ограничения

Только после того, как эти элементы совпадут, покупатель должен рассматривать физическую квартиру и юридическую недвижимость как один и тот же актив.

Распространенные заблуждения о Тапу

"У меня есть договор купли-продажи, значит, я владею квартирой"
Не обязательно.
Зарегистрированная передача следует официальному процессу Земельного кадастра.

"Kat Mülkiyeti означает, что больше ничего проверять не нужно"
Неверно.
Статус владения не заменяет юридическую, техническую и финансовую проверку.

"Kat İrtifakı означает, что недвижимость незаконна"
Неверно.
Kat İrtifakı — это формальная юридическая структура, признанная Законом о кондоминиуме для планируемых или незавершенных структур.

"Arsa Payı означает, что я владею только частью моей квартиры"
Неверно.
Доля в земле связана с независимой секцией.

"Hisseli Tapu — это то же самое, что владение отдельной квартирой"
Не обязательно.
Дробную долю в более крупной зарегистрированной недвижимости следует отличать от отдельного владения независимой секцией кондоминиума.

"В брошюре сказано жилое, значит, Тапу должно быть жилым"
Не предполагайте этого.
Проверьте официальную классификацию недвижимости и утвержденный проект.

"Тапу доказывает, что здание сейсмически безопасно"
Нет.
Структурная безопасность требует отдельной инженерной проверки.

"Фотографии Тапу достаточно"
Для крупной покупки проверьте текущие официальные записи.

Предварительный контрольный список Тапу для иностранных покупателей

Прежде чем переходить к оплате, определите как минимум следующее.

Идентификация недвижимости

•  Провинция

•  Район

•  Квартал

•  Блок

•  Участок

•  Здание/блок

•  Номер независимой секции

Юридический характер

•  Жилой / коммерческий / земельный статус

•  Kat Mülkiyeti

•  Kat İrtifakı

•  Владение землей

•  Совместное владение, если применимо

Право собственности

•  Идентифицирован зарегистрированный владелец

•  Продавец соответствует владельцу или имеет надлежащие полномочия

•  Подтвержден процент владения

Структура квартиры

•  Физическая единица соответствует зарегистрированной независимой секции

•  Arsa Payı понята

•  Юридический статус парковки/кладовой понят

Требуется дополнительная проверка

•  Проверка ипотеки

•  Проверка ареста

•  Проверка отметок

•  Строительная документация

•  Утвержденный проект

•  Структурная проверка

•  Сравнение рыночных цен

Вторая группа проверок будет подробно рассмотрена в Части 2.

Лучший способ думать о Тапу

Не думайте:

"Есть ли у этой квартиры Тапу?"

Этот вопрос слишком прост.

Вместо этого спросите:

"Что именно зарегистрировано, кто владеет, какой тип владения существует, какую независимую секцию я приобретаю, какая доля идет с ней и какие ограничения зарегистрированы против нее?"

Это и есть правильная проверка правового титула.

Ключевые выводы

• Турецкий Тапу является центральным для понимания зарегистрированного статуса владения недвижимостью.

• Для иностранных физических лиц официальный процесс покупки проходит через систему Земельного кадастра TKGM. Сделка проверяется, уплачиваются соответствующие сборы, завершаются официальные подписи, и свидетельство о праве собственности передается после завершения процесса передачи права собственности.

• Для покупателей квартир несколько терминов особенно важны.

• Bağımsız Bölüm идентифицирует независимо зарегистрированную часть здания, которая может быть объектом отдельного владения.

• Arsa Payı — это доля в земле, юридически привязанная к этой независимой секции и следующая за квартирой при передаче права собственности.

• Kat Mülkiyeti применяется к завершенным строениям в рамках системы кондоминиума.

• Kat İrtifakı — это признанная юридическая структура для независимых секций в зданиях, которые планируются, строятся или еще не завершены.

• Иностранные покупатели также должны осознавать разницу между:

  • владением 100% зарегистрированной независимой квартиры с привязанной Arsa Payı

  • и владением только дробной долей неразделенной недвижимости.

• Это не одинаковые структуры владения.

• TKGM также опубликовала поправку к своему административному циркуляру о Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti 2 июля 2026 года, подчеркивая, почему для сделок 2026 года следует использовать текущую официальную информацию.

• Имеющие на это право иностранные физические лица могут напрямую владеть турецкой недвижимостью при соблюдении применимых ограничений на приобретение иностранцами, и турецкое разрешение на проживание само по себе не является предварительным условием только для покупки недвижимости.

Но видеть свидетельство о праве собственности никогда не должно быть концом проверки.

Центральный принцип:

Тапу устанавливает структуру владения; он не доказывает автоматически, что недвижимость юридически безупречна, структурно безопасна, правильно оценена или подходит для ваших инвестиционных целей.

Таким образом, более безопасная покупка следует этой формуле:

Правильный владелец + Правильная недвижимость + Правильная независимая секция + Правильный тип владения + Актуальные официальные записи + Более широкая проверка = Более безопасная покупка недвижимости

Как проверить Тапу перед покупкой недвижимости в Турции

Понимание таких терминов, как Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Arsa Payı и Bağımsız Bölüm, — это только первый этап проверки правового титула.

Следующий вопрос гораздо практичнее:

Как вы можете проверить, что квартира, которую вы собираетесь оплатить, действительно является той недвижимостью, которую вы, как вы думаете, покупаете — и что зарегистрированный титул не содержит нераскрытой юридической проблемы?

Для иностранного покупателя проверка титула должна связывать четыре различных элемента:

• Продавец

• Недвижимость

• Зарегистрированные права и ограничения

• Сделка купли-продажи

Безопасная сделка требует соответствия всех четырех.

Поэтому цель проверки Тапу заключается не просто в подтверждении того, что свидетельство о праве собственности существует.

Она заключается в установлении:

• Кто юридически владеет недвижимостью

• Какая именно недвижимость передается

• Какая доля владения продается

• Является ли квартира правильной независимой секцией

• Зарегистрированы ли ипотеки или другие ограничения

• Имеет ли подписывающее лицо полномочия на продажу

• Соответствует ли окончательная операция Земельного кадастра коммерческому соглашению

Только после проверки этих вопросов покупатель должен переходить к окончательному платежу.

Шаг 1 — Проверьте юридического владельца

Один из первых вопросов должен звучать так:

Кто является текущим зарегистрированным владельцем этой недвижимости?

Не отвечайте на этот вопрос на основе:

• Агента по недвижимости

• Брошюры застройщика

• Сообщения в WhatsApp

• Только договора купли-продажи

• Старой фотографии Тапу

Соответствующим вопросом является текущая запись Земельного кадастра.

Для обычной квартиры при перепродаже лицо, продающее недвижимость, должно либо:

• Быть зарегистрированным владельцем

• или:

• Быть юридически уполномоченным действовать от имени владельца.

TKGM подтверждает, что заявления в Земельный кадастр могут подаваться лично владельцем недвижимости или через уполномоченного представителя.

Имя продавца должно соответствовать юридической сделке

Предположим, агент говорит вам:

"Квартира принадлежит господину А."

Но запись о праве собственности идентифицирует:

Владелец: Компания Б

Это различие должно быть объяснено.

Возможно:

• Господин А владеет Компанией Б

• Господин А является уполномоченным представителем компании

• Существует другая договорная структура

Но ни одно из этих объяснений не следует предполагать.

Покупатель должен определить:

Кто имеет юридические полномочия на передачу этой конкретной зарегистрированной недвижимости?

Бренд застройщика против юридического владельца

Это особенно важно в новых проектах.

Представьте проект, продаваемый как:

Istanbul Grand Residence

Но фактическая земля или независимая единица зарегистрирована на:

ABC Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

в то время как офис продаж принадлежит:

XYZ Pazarlama Ltd.

Все это могут быть связанные компании.

Но с точки зрения титула, соответствующий вопрос:

Какое юридическое лицо владеет передаваемой недвижимостью?

Бренд, рекламируемый на рекламном щите, не обязательно является зарегистрированным владельцем.

Шаг 2 — Проверьте точную независимую секцию

Для покупки квартиры подтверждения продавца недостаточно.

Вы также должны подтвердить:

Какой квартирой на самом деле владеет продавец?

Как объяснялось в Части 1, записи турецкого кондоминиума идентифицируют квартиры через понятие:

Независимая секция — Bağımsız Bölüm

Цифровые системы TKGM записывают информацию, включая соответствующий участок и номер независимой секции.

Это должно соответствовать квартире, которую вы осмотрели физически.

Физическая квартира против зарегистрированной квартиры

Покупатель может осматривать:

• Башню Б

• Этаж 9

• Квартиру 904

Но зарегистрированная информация может использовать:

Независимая секция № 57

Два номера не обязательно должны быть идентичны.

Важно иметь возможность надежно связать их.

Процесс проверки должен установить, что:

Посещенная квартира = Единица в утвержденном проекте = Передаваемая независимая секция

Неправильная независимая секция может быть серьезной проблемой

Предположим, в договоре купли-продажи указано:

Единица A-904

но передача в Земельном кадастре фактически относится к:

Независимой секции 56

в то время как квартира, показываемая покупателю, соответствует:

Независимой секции 57

Это не мелкая бумажная проблема.

Покупатель может потенциально приобрести неправильный юридический актив.

Поэтому перед подписанием официальной передачи:

• Проверьте блок/здание

• Проверьте этаж, где это уместно

• Проверьте номер независимой секции

• Проверьте идентификацию проекта

• Проверьте физическую единицу

Шаг 3 — Проверьте долю владения

Иностранные покупатели должны определить, приобретают ли они:

100% зарегистрированной независимой квартиры

или:

Дробную долю недвижимости

Это принципиально разные покупки.

Например:

Владение: 1/1

обычно означает, что покупатель будет владеть всем зарегистрированным правом, которое передается.

Напротив:

1/2

или:

1/4

указывает на дробное владение.

Как объяснялось в Части 1, это не следует путать с Arsa Payı, которая является долей в земле, связанной с независимой секцией кондоминиума.

Полное владение квартирой против долевого владения (Hisseli)

Рассмотрим:

Сделка А

• Независимая секция 25

• Покупатель приобретает владение 1/1

• Квартира также имеет Arsa Payı 45/10 000

• Покупатель владеет всей независимой квартирой.

Сделка Б

• Нет отдельно зарегистрированной квартиры, соответствующей физической единице.

• Покупатель приобретает 1/4 долю всей недвижимости.

• Это совместное владение.

Экономические и юридические последствия различны.

Шаг 4 — Проверьте классификацию недвижимости

Покупатель должен подтвердить, зарегистрирована ли недвижимость юридически как:

• Жилое помещение / дом

• Офис

• Магазин

• Земля

• Другой тип недвижимости

Это становится особенно важным, когда недвижимость приобретается для:

• Разрешения на проживание

• Стратегии аренды

• Коммерческого использования

• Инвестиций для получения гражданства

Классификация по титулу должна соответствовать цели покупателя.

Не доверяйте маркетингу "домашнего офиса" без проверки

Проект может называть единицу:

Жилая резиденция-офис

Но этот термин может описывать множество различных юридических конфигураций.

Для покупателя, которому конкретно нужна жилая квартира, следует проверить официальные записи о недвижимости и проекте.

Маркетинговая терминология не может заменить документацию Земельного кадастра и утвержденного проекта.

Шаг 5 — Проверьте Kat Mülkiyeti или Kat İrtifakı

Проверка титула должна подтвердить, имеет ли квартира в настоящее время:

Kat Mülkiyeti

или:

Kat İrtifakı

Как обсуждалось в Части 1:

• Kat Mülkiyeti относится к завершенному владению кондоминиумом

• Kat İrtifakı обычно ассоциируется со зданиями, планируемыми, строящимися или еще не полностью завершенными

Но ни одна категория не устраняет необходимость дальнейших проверок.

Если это Kat Mülkiyeti

Подтвердите:

• Правильную независимую единицу

• Правильного владельца

• Ипотеки

• Аресты

• Отметки

• Строительную документацию

• Физическую квартиру против утвержденного проекта

Если это Kat İrtifakı

Задайте дополнительные вопросы:

• Завершено ли строительство?

• Был ли выдан İskan?

• Почему Kat Mülkiyeti еще не установлена?

• Соответствует ли физическая квартира утвержденному проекту?

• Ожидает ли здание формального преобразования?

• Есть ли обременения, связанные с застройщиком?

Kat İrtifakı не является автоматической причиной для отклонения недвижимости.

Это причина для проведения более контекстной проверки.

Шаг 6 — Проверьте ипотеку: İpotek

Одним из важнейших зарегистрированных обременений является:

İpotek — Ипотека

Ипотека дает кредитору зарегистрированное обеспечительное право на недвижимость.

Электронная система ипотеки TKGM записывает информацию, включая:

• Сумму ипотеки

• Ранг ипотеки

• Кредитную организацию

• Дату регистрации

• Соответствующую информацию Земельного кадастра.

Для покупателей наличие ипотеки никогда не следует игнорировать.

Означает ли ипотека, что вы не можете купить недвижимость?

Не обязательно.

Критический вопрос:

Останется ли ипотека после продажи, или она будет погашена как часть сделки?

Недвижимость потенциально может быть передана с ипотекой в зависимости от юридических обстоятельств.

Поэтому покупатель должен понимать предполагаемую структуру.

Текущие системы TKGM также поддерживают электронное погашение ипотеки — или fek — после того, как соответствующий кредитор отправляет необходимое подтверждение погашения.

Не принимайте "Ипотека исчезнет автоматически"

Застройщик или продавец может сказать:

"Не волнуйтесь, банковская ипотека будет снята во время продажи."

Это может быть предполагаемая структура сделки.

Но это должно быть проверено.

Покупатель должен определить:

• Какой банк держит ипотеку?

• Какая сумма обеспечена?

• Какая независимая секция затронута?

• Какая оплата требуется для погашения?

• Когда банк выдаст погашение?

• Будет ли титул передан до или после погашения?

• Останется ли какая-либо ипотека после этого?

Пример: Ипотека застройщика

Предположим, застройщик проекта занял у банка для финансирования строительства.

Банк зарегистрировал ипотеки на несколько квартир.

Покупатель покупает одну квартиру.

Возможная структура сделки может включать:

• Покупатель платит согласованную сумму погашения

• Банк подтверждает снятие ипотеки с этой конкретной квартиры

• Погашение ипотеки поступает в систему Земельного кадастра

• Покупатель получает квартиру без этой ипотеки

Но покупатель не должен предполагать, что эта структура существует только потому, что представитель по продажам ее описывает.

Проверьте это.

Что такое Fek?

Fek означает отмену / погашение ипотеки.

Система E-İpotek TKGM позволяет электронно отслеживать погашение ипотеки после выплаты, в то время как система E-Terkin поддерживает удаление просроченных или погашенных регистрационных записей, включая ипотеки.

Для покупателя важный принцип:

Выплаченный долг ≠ автоматически чистый титул, пока регистрация ипотеки фактически не будет погашена.

Результат регистрации имеет значение.

Несколько ипотек

Недвижимость потенциально может иметь более одной ипотеки.

Приоритет или ранг ипотеки также могут иметь значение.

Системы TKGM предоставляют информацию о:

• Ранге ипотеки

• Нескольких ипотеках

• Кредитной организации

• Сумме ипотеки.

Поэтому покупатель не должен останавливаться после того, как услышал:

"Есть только небольшой банковский кредит."

Проверьте полную позицию обременений.

Шаг 7 — Проверьте арест: Haciz

Еще один важный термин:

Haciz

Haciz может возникнуть, когда кредитор или государственный орган предпринял меры принудительного взыскания в отношении недвижимости.

Это значительно отличается от обычной ипотеки.

Система E-Terkin TKGM рассматривает haciz, ипотеку и определенные отметки как регистрационные записи, которые могут нуждаться в официальном удалении, когда их юридическое основание прекратилось.

Следует ли покупать недвижимость с арестом (Hacizli)?

Недвижимость, подверженная аресту, должна пройти усиленную юридическую проверку.

Не действуйте только потому, что продавец говорит:

"Долг почти выплачен."

Покупатель должен определить:

• Кто зарегистрировал арест?

• Почему?

• Какую сумму или обязательство он обеспечивает?

• Препятствует ли он юридически передаче?

• Может ли он быть снят?

• Когда произойдет снятие?

• Какие доказательства подтверждают снятие?

Ответ зависит от конкретной регистрации.

Haciz не означает, что каждая сделка работает одинаково

Эффект ареста может зависеть от:

• Типа взыскания

• Органа власти

• Решения суда или исполнительного органа

• Других зарегистрированных ограничений

Поэтому ответственное руководство не должно говорить:

"Все объекты с арестом можно продать."

или:

"Ни один объект с арестом никогда нельзя продать."

Фактическая запись должна быть изучена.

Шаг 8 — Проверьте зарегистрированную отметку: Şerh

Şerh — это широкая категория зарегистрированной отметки.

Разные şerhler могут иметь очень разные юридические последствия.

Примеры могут относиться к:

• Обещаниям продажи

• Семейному жилью

• Правам аренды

• Договорным ограничениям

• Судебным вопросам

• Юридическим запретам

Вот почему вид слова:

Şerh

не дает вам достаточно информации.

Вам нужно знать:

Какой şerh?

Некоторые отметки важнее других

Отметка может просто уведомлять о праве.

Другая может существенно влиять на:

• Продажу

• Использование

• Владение

• Будущую передачу

TKGM ведет обширное отдельное административное руководство по различным видам отметок, потому что их юридические последствия не идентичны.

Поэтому покупатель или адвокат должны идентифицировать и интерпретировать каждую зарегистрированную запись индивидуально.

Не спрашивайте только "Чистый ли Тапу?"

Фраза:

"Чистый Тапу"

широко используется при продаже недвижимости.

Но она неточна.

Более сильный вопрос:

"Пожалуйста, идентифицируйте каждую текущую ипотеку, арест, отметку, заявление и другое зарегистрированное ограничение, затрагивающее эту независимую секцию."

Это создает гораздо более высокий стандарт проверки.

Шаг 9 — Проверьте заявления (Beyanlar) и другую зарегистрированную информацию

Система титула также может содержать:

Beyanlar — Заявления

или другую зарегистрированную информацию.

Они могут предоставлять юридически значимую информацию о недвижимости.

Не каждое заявление препятствует покупке.

Но каждая существенная запись должна быть понята.

Покупатель должен избегать рассматривать титул просто как:

Имя владельца + Номер квартиры

Важно полное положение в реестре.

Шаг 10 — Используйте текущие официальные записи

Фотография Тапу от:

2022

не доказывает ситуацию в:

2026

Между этими датами недвижимость могла приобрести:

• Ипотеку

• Haciz

• Новую отметку

• Смену владельца

Поэтому исследование титула должно основываться на текущей официальной информации.

В руководстве E-Terkin TKGM подчеркивается необходимость получения обновленной записи титула после удаления таких ограничительных записей, как ипотека или арест.

Могут ли иностранные покупатели использовать Web Tapu?

Да.

В настоящее время TKGM управляет специальным:

WEBTAPU Портал для иностранцев

для иностранных физических лиц, у которых может не быть турецкого YKN или пароля e-Devlet.

TKGM предписывает иностранным пользователям войти в официальную систему Web Tapu и выбрать:

ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

для доступа к иностранному порталу.

Это важный официальный канал для иностранных операций с недвижимостью.

Что такое Web Tapu?

Web Tapu — это электронная платформа Земельного кадастра TKGM.

TKGM заявляет, что заявления на такие операции, как:

• Продажа

• Дарение

• Наследственный переход

• Другие процедуры Земельного кадастра

могут быть инициированы в электронном виде, с предоставлением необходимой информации и документов через систему.

Для иностранных покупателей иностранный портал предоставляет специальный путь для подачи заявлений.

Не давайте свой пароль Web Tapu или e-Devlet агенту

TKGM специально предупреждает пользователей не давать:

• свой пароль e-Devlet

• пароль Web Tapu

• личные учетные данные доступа

• Агентам

• Брокерам

• Несанкционированным посредникам

• или кому-либо, утверждающему, что им нужен пароль для ускорения сделки

TKGM предупреждает, что неправильное использование этих учетных данных может раскрыть важную личную информацию и информацию о собственности и способствовать мошенничеству.

Таким образом:

Консультант может помочь со сделкой. Им не нужен ваш личный правительственный пароль.

Запрос участка — Parsel Sorgulama

TKGM также предоставляет официальный сервис:

Parsel Sorgulama

Это может быть полезно для проверки:

• Расположения участка

• Информации о блоке/участке

• Кадастрового контекста

TKGM перечисляет запрос участка среди своих публичных электронных услуг по недвижимости.

Но его не следует путать с полной проверкой титула.

Карта участка ≠ Полная запись титула

Запрос участка может помочь ответить на вопрос:

"Где находится блок 100, участок 20?"

Сам по себе он не отвечает на вопросы:

• Кто в настоящее время владеет квартирой?

• Есть ли İpotek?

• Есть ли Haciz?

• Есть ли ограничивающая отметка?

Таким образом:

Запрос участка = Инструмент местоположения / кадастровый инструмент

в то время как:

Проверка Земельного кадастра = Право собственности + Права + Ограничения

Шаг 11 — Проверьте доверенность продавца

Зарегистрированному владельцу не обязательно присутствовать лично, если действительный представитель должным образом уполномочен.

TKGM разрешает подачу заявлений в Земельный кадастр через уполномоченного представителя.

Когда кто-то подписывает за продавца, внимательно проверьте полномочия.

Доверенность должна фактически уполномочивать соответствующую сделку

Не предполагайте, что каждая общая доверенность автоматически включает полномочия на продажу недвижимости.

Документ следует проверить на наличие полномочий, необходимых для предполагаемой сделки.

Вопросы включают:

• Уполномочивает ли она продажу?

• Охватывает ли она соответствующую недвижимость или полномочия достаточно широко?

• Действительна ли она еще?

• Была ли она отозвана?

• Соответствует ли она требованиям TKGM?

Адвокат должен проверить документ в случае неопределенности.

Доверенности, выданные за границей

Иностранные покупатели и продавцы часто выдают доверенности за пределами Турции.

У TKGM есть специальный циркуляр 2015/5 и дополнительное руководство, объясняющее, когда доверенности, выданные за границей, могут быть приняты для операций в турецком Земельном кадастре.

Требования частично зависят от того, где и как выдан документ.

Иностранная доверенность и апостиль

В официальном руководстве TKGM различаются доверенности, выданные:

• Турецкими консульствами

• В странах-участницах Гаагской конвенции об апостиле

• В странах за пределами этой конвенции

Процедура юридического заверения может поэтому различаться.

Для иностранного покупателя это означает:

Не копируйте шаблон доверенности из интернета и не предполагайте, что он будет принят TKGM.

Подтвердите требуемый формат перед подписанием за границей.

Перевод иностранной доверенности

В текущем руководстве по документам для иностранных покупателей TKGM указано, что при использовании доверенности, выданной за границей, оригинал или заверенная копия и требуемый перевод должны соответствовать применимым правилам TKGM.

Это следует подготовить до визита для оформления Тапу.

Шаг 12 — Подготовьте документы иностранного покупателя

На текущей странице документации по покупке для иностранцев TKGM перечислены основные документы, актуальные для заявлений о покупке.

К ним относятся:

• Информация о Тапу/титуле недвижимости

• Паспорт или документ, удостоверяющий личность, с указанием гражданства

• Отчет об оценке недвижимости для запросов на получение турецкого гражданства

• Информация о муниципальной Emlak Rayiç

• DASK для зданий

• Форма декларации идентификационной информации и фотография

• Процесс идентификации иностранца / налоговой идентификации, где применимо

• Сертификат о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi)

• Квитанция об оплате, одобренная банком, для заявлений на получение турецкого гражданства

• Присяжный переводчик, если сторона не говорит по-турецки

• Документ о представительстве, если кто-то действует от имени стороны.

Этот текущий список важен, потому что старые онлайн-руководства могут содержать устаревшие требования.

Важный момент 2026 года: Отчет об оценке не указан для каждой обычной иностранной покупки

В старых статьях о иностранной недвижимости часто говорится:

"Каждый иностранный покупатель должен получить отчет об оценке."

На текущей странице документов для покупки TKGM теперь указан:

Отчет об оценке недвижимости / Отчет эксперта

специально для:

Запросов на получение турецкого гражданства.

Это важное различие для покупателей 2026 года.

Не полагайтесь на старый контрольный список без проверки текущих правил TKGM.

Сделки по гражданству по-прежнему имеют дополнительные требования

Если покупка структурируется для получения турецкого гражданства, досье на недвижимость имеет дополнительные требования, выходящие за рамки обычной сделки иностранного покупателя.

Например, в текущем списке документов для покупки TKGM указаны:

• Документация по оценке, связанная с гражданством

• Квитанция о переводе, одобренная банком

особенно в связи с запросами на получение гражданства.

Поэтому инвестор, стремящийся к гражданству, должен следовать отдельному процессу для гражданства, описанному в нашем специальном руководстве.

Шаг 13 — Сертификат о покупке иностранной валюты (DAB)

Одно из основных требований для иностранных покупателей — физических лиц:

Сертификат о покупке иностранной валюты — DAB

TKGM подтверждает, что иностранные физические лица, покупающие турецкую недвижимость, должны следовать системе конвертации иностранной валюты, введенной для таких приобретений.

В рамках этой процедуры иностранная валюта продается через банк в механизм Центрального банка, и банк выдает Сертификат о покупке иностранной валюты для операции в Земельном кадастре.

DAB также требуется для обычных иностранных покупок

Сертификат о покупке иностранной валюты не ограничивается сделками по гражданству.

На текущей странице документов для покупки TKGM указан:

Сертификат о покупке иностранной валюты

среди обычных документов иностранного покупателя, и указано, что банк передает его через KEP.

Таким образом:

Иностранный покупатель + Обычная покупка недвижимости → DAB все еще важен

Гражданство добавляет дополнительную платежную документацию, но сам DAB является частью более широкой системы иностранных покупок.

Не конвертируйте деньги без понимания процесса DAB

Перед конвертацией крупной суммы иностранной валюты самостоятельно, согласуйте структуру оплаты недвижимости с:

• Банком

• Адвокатом/бухгалтером, где необходимо

• Продавцом

• Процедурой Тапу

У системы DAB есть особые требования к документации.

Покупатель не должен обнаруживать требуемый процесс конвертации после того, как средства уже были переведены способом, создающим проблемы с документацией.

Какая сумма появляется в официальной сделке?

TKGM заявляет, что эквивалент в турецких лирах, указанный в Сертификате о покупке иностранной валюты, отражается в официальной сделке как сумма, относящаяся к базе для расчета сборов в соответствии с применимой процедурой.

Это еще одна причина, по которой:

• Цена покупки

• Банковский перевод

• Конвертация валюты

• Официальное заявление

должны быть согласованы, а не рассматриваться как несвязанные шаги.

Банковская квитанция: Обычная покупка против покупки для гражданства

Это различие важно.

В текущем списке документов TKGM специально указана:

Квитанция об оплате, одобренная банком

для:

Заявлений на получение турецкого гражданства.

В руководстве TKGM по DAB также объясняется, что DAB достаточен для требования обычного иностранного приобретения, в то время как сделки по гражданству через недвижимость дополнительно требуют доказательства банковского перевода от покупателя к продавцу.

Таким образом:

Сделка по гражданству имеет более высокий уровень доказательства оплаты

чем только общее требование DAB.

Должны ли обычные покупатели все равно платить через банк?

Даже если банковская квитанция, специфичная для гражданства, не требуется по тому же правилу, использование отслеживаемых банковских каналов, как правило, гораздо безопаснее с точки зрения риска сделки.

Покупатель должен иметь возможность задокументировать:

• Уплаченную сумму

• Дату

• Получателя

• Валюту

• Ссылку на договор

Это особенно полезно, если впоследствии возникнет спор.

Шаг 14 — DASK

Для соответствующих зданий, таких как:

• Жилье

• Рабочее место

в текущем списке документов для иностранных покупателей TKGM требуется:

Обязательное страхование от землетрясений — DASK

где применимо.

DASK не следует путать со структурной проверкой.

DASK не означает, что здание структурно безопасно

DASK — это страховое требование.

Это не:

• Сертификат сейсмостойкости

• Инженерный отчет

• Проверка здания

• Структурная гарантия

Поэтому покупатель должен отдельно провести сейсмическую проверку, описанную в нашем руководстве по сейсмостойким квартирам в Стамбуле.

Шаг 15 — Присяжный переводчик

Иностранный покупатель, не знающий турецкого языка, не может просто полагаться на агента по недвижимости для неформального объяснения официального документа.

В текущей документации TKGM требуется наличие уполномоченного:

Присяжного переводчика (Yeminli Tercüman)

когда сторона не говорит по-турецки.

В руководстве по переводу TKGM также подтверждается, что когда сторона не знает турецкого языка, уполномоченный присяжный переводчик участвует в официальной сделке.

Нужны ли вам также два свидетеля?

Не просто потому, что вы не говорите по-турецки.

В специальном руководстве TKGM указано, что когда единственная проблема заключается в том, что сторона не знает турецкого языка:

• Требуется переводчик

• Два дополнительных свидетеля не требуются автоматически только по этой причине

Отдельные требования к свидетелям могут возникать в других обстоятельствах, например, в некоторых ситуациях, связанных с невозможностью подписания, или в других установленных законом случаях.

Не используйте продавца продавца в качестве неофициального переводчика

Официальная сделка создает юридически обязательные права и обязательства.

Покупатель должен точно понимать, что подписывается.

Переводчик должен точно переводить официальную сделку — а не просто резюмировать ее как:

"Все стандартно, просто подпишите здесь."

Шаг 16 — Подайте заявление в Земельный кадастр

Сделка по продаже иностранному покупателю может быть инициирована через соответствующие каналы TKGM, включая Web Tapu.

В стандартном процессе TKGM описывается поток сделки в целом как:

• Покупатель и продавец договариваются

• Подается заявление

• Сотрудник Земельного кадастра проверяет документы

• При необходимости сообщается о недостающих документах

• Рассчитываются сборы и сборы оборотного фонда

• Производятся платежи

• Готовится официальный акт

• Стороны вызываются для подписания

• Регистрация завершена

• Свидетельство о праве собственности передается владельцу или представителю.

Это процесс юридической передачи права собственности.

Подача заявления через Web Tapu не означает, что право собственности уже передано

Web Tapu может инициировать и управлять заявлением.

Но сделке все равно необходимо пройти:

• Проверку

• Оплату сборов

• Официальный акт

• Требуемые подписи

• Регистрацию

Покупатель не должен путать:

Заявление создано

с:

Право собственности передано

Шаг 17 — Проверка документов Земельным кадастром

После подачи заявления сотрудники TKGM проверяют предоставленные документы.

Если документы неполные, заявитель может быть уведомлен.

В руководстве по процессу TKGM описывается проверка перед тем, как сделка перейдет к окончательному оформлению и подписанию акта.

Это еще одна причина подготовить:

• Паспорт

• DAB

• DASK

• Документы о праве собственности

• Документы о представительстве

• Договоренности о переводчике

до ожидаемой даты подписания.

Шаг 18 — Оплатите Tapu Harcı

Для обычных продаж недвижимости законный Tapu Harcı рассчитывается отдельно для покупателя и продавца.

Стандартная ставка:

2% для покупателя

и:

2% для продавца

рассчитывается на основе соответствующей заявленной суммы продажи, которая не может быть ниже применимой муниципальной стоимости Emlak Vergisi в соответствии с установленным законом порядком. TKGM указывает ставку как 20 на тысячу (binde 20) для каждой стороны.

Общая законная сумма для обеих сторон:

4%

Пример Tapu Harcı

Предположим, соответствующая стоимость сделки составляет:

12 000 000 TL

Сторона покупателя
12 000 000 × 2% = 240 000 TL

Сторона продавца
12 000 000 × 2% = 240 000 TL

Общая законная сумма
480 000 TL

Этот пример исключает отдельные сборы оборотного фонда TKGM.

Кто на самом деле платит 2% продавца?

Закон рассчитывает сбор за свидетельство о праве собственности отдельно для покупателя и продавца.

Но коммерческие контракты иногда распределяют расходы по сделке иначе.

Например, застройщик может рекламировать:

"Покупатель оплачивает все расходы на Тапу."

Поэтому покупатель должен различать:

Законное обязательство

и:

Коммерческое распределение затрат

Перед подписанием спросите:

"Какие сборы я по договору должен оплатить?"

Шаг 19 — Сбор за услуги оборотного фонда (Döner Sermaye)

В дополнение к Tapu Harcı, TKGM взимает:

Сбор за услуги оборотного фонда (Döner Sermaye Hizmet Bedeli)

за услуги Земельного кадастра.

Тариф TKGM на 2026 год вступил в силу 1 января 2026 года.

Точная сумма может зависеть от сделки и применимого местного коэффициента.

Поэтому не путайте:

Tapu Harcı

с:

Сбором оборотного фонда

Это отдельные платежи.

Электронная оплата сборов

Система E-Tahsilat TKGM позволяет оплачивать:

• Tapu Harcı

• Сборы оборотного фонда

через поддерживаемые цифровые и банковские каналы.

TKGM заявляет, что платежи интегрированы с ее системами и могут отражаться электронно в рабочем процессе сделки.

Используйте официальные каналы оплаты.

Остерегайтесь поддельных запросов на оплату

Не отправляйте:

• Сборы за Тапу

• Государственные сборы

на частный банковский счет агента только потому, что они утверждают:

"Мы заплатим за вас."

Используйте официальные платежные реквизиты и сохраняйте квитанции.

Шаг 20 — Проверьте официальный акт перед подписанием

После того как Земельный кадастр подготовит официальный документ о продаже, покупатель должен внимательно проверить сделку.

Подтвердите:

• Личность покупателя

• Личность продавца

• Идентификацию недвижимости

• Информацию о независимой секции

• Долю владения

• Официальную стоимость продажи

• Любые оставшиеся ограничения

• Особые заявления

Не относитесь к встрече для подписания как к формальности.

Это юридическая передача.

Спросите о каждом оставшемся обременении

Перед подписанием покупатель должен знать, останутся ли после передачи какие-либо:

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Beyan

• Другие ограничения

зарегистрированными.

Не предполагайте:

"Если Тапу позволяет сделку, недвижимость должна быть полностью свободна от всех обременений."

Некоторые права могут сохраняться после передачи в зависимости от их юридической природы.

Покупатель должен знать, что останется.

Шаг 21 — Подпишите официальную сделку

После завершения проверки документов и оплаты стороны или уполномоченные представители подписывают официальную сделку.

В процессе для иностранных покупателей TKGM указано, что после подписания и регистрации свидетельство о праве собственности передается иностранному владельцу или его уполномоченному представителю.

Это тот момент, когда операция по передаче права собственности в Земельном кадастре становится центральной — а не более ранний договор бронирования.

Когда покупатель должен произвести окончательный платеж?

Это один из наиболее коммерчески чувствительных вопросов при покупке недвижимости.

Не существует единого графика платежей, подходящего для каждой сделки.

Но покупатель должен избегать передачи всей покупной цены до понимания:

• Права собственности продавца

• Обременений

• Готовности Тапу

• DAB

• Погашения ипотеки

• Последовательности регистрации

Надежная сделка должна координировать:

Перевод денег

с:

Передачей титула

а не рассматривать их как несвязанные события.

Пример: Чистая сделка с перепродажей

Упрощенная последовательность может быть:

1. Проверка завершена
   Продавец и недвижимость проверены.

2. Внесен депозит
   Ограниченная сумма по письменному соглашению.

3. Подано заявление на Тапу
   Обработаны необходимые документы.

4. DAB завершен
   Выполнено требование для иностранного покупателя.

5. Подтверждено окончательное положение в реестре
   Завершено любое согласованное погашение ипотеки.

6. Окончательный платеж скоординирован
   Платеж произведен в соответствии с согласованной структурой закрытия.

7. Официальный акт подписан

8. Регистрация завершена

Точный порядок и сроки должны быть разработаны для конкретной сделки.

Пример: Квартира с ипотекой

Более безопасная сделка может потребовать:

Банк продавца

• Подтверждает точную сумму погашения ипотеки.

Покупатель

• Переводит часть стоимости в соответствии с согласованной структурой погашения.

Банк

• Выдает инструкцию об отмене ипотеки.

Земельный кадастр

• Регистрирует погашение ипотеки.

Остаток покупной цены

• Выплачивается в соответствии с согласованным порядком закрытия.

Продажа завершена.

Опять же, уместна юридическая консультация, специфичная для сделки, поскольку структуры погашения ипотеки различаются.

Не платите полную цену, основываясь на обещании будущего снятия ипотеки

Опасная последовательность:

Покупатель платит 100% → Продавец обещает заплатить банку позже → Ипотека остается

Покупатель должен понимать и контролировать последовательность закрытия до окончательного платежа.

Идентификация иностранного покупателя

В текущие требования к документам TKGM входят:

• Паспорт или документ, удостоверяющий личность, с указанием гражданства

• Документы декларации личности

• Процесс идентификации иностранца / налоговой идентификации, где применимо.

Убедитесь, что имя, используемое в:

• Паспорте

• Банке

• Договоре

• Тапу

является последовательным.

Проблемы транслитерации имени

Иностранные имена могут писаться по-разному латинскими буквами.

Например:

• Mohammad vs Muhammed

• Aleksandr vs Alexander

Эти различия должны обрабатываться последовательно.

Запись о праве собственности должна четко идентифицировать фактического покупателя.

Иностранному покупателю не нужно разрешение на проживание только для покупки недвижимости

Как обсуждалось в Части 1, иностранное владение недвижимостью и турецкий иммиграционный статус — это отдельные понятия.

Иностранному покупателю не нужно сначала получать разрешение на проживание на основании недвижимости, чтобы просто купить соответствующую турецкую недвижимость.

Заявления на проживание подаются в рамках отдельной правовой системы.

Покупка через адвоката

Адвокат может помочь с:

• Проверкой владельца

• Проверкой Тапу

• Проверкой ипотеки

• Интерпретацией Haciz / Şerh

• Договором

• Доверенностью

• Структурой закрытия

Самая сильная ценность независимого консультанта заключается не просто в присутствии на встрече по Тапу.

А в выявлении проблем до того, как деньги покупателя станет трудно вернуть.

Адвокат офиса продаж против независимого адвоката

Застройщик может предоставить:

"Бесплатные услуги адвоката."

Это может быть удобно для административной работы.

Но инвестор должен понимать, кого представляет этот адвокат.

Если человек в первую очередь работает на:

• Застройщика

• Агентство

• Продавца

их роль не обязательно эквивалентна независимому представительству покупателя.

Для высокодоходных сделок независимая юридическая проверка может снизить конфликт интересов.

Проверка Тапу должна происходить до основного депозита

Идеальная последовательность:

Кандидат в недвижимость → Предварительная проверка титула → Проверка договора → Депозит

вместо:

Крупный невозвратный депозит → Проверка титула

Это особенно важно, если недвижимость имеет:

• Hisseli владение

• Ипотеку застройщика

• Kat İrtifakı

• Сложную доверенность

• Существующую отметку

Что проверить перед внесением депозита за бронирование

Как минимум:

Идентификация недвижимости

•  Блок

•  Участок

•  Независимая секция

•  Здание/блок

Право собственности

•  Текущий зарегистрированный владелец

•  Доля владения

•  Полномочия продавца

Тип недвижимости

•  Жилая / коммерческая

•  Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı

Основные риски

•  Известная ипотека

•  Известный арест

•  Известная отметка

Платеж за бронирование не должен заменять проверку.

Что проверить перед оплатой полной покупной цены

Перед окончательным существенным платежом подтвердите:

Продавец

•  Зарегистрированный владелец все еще совпадает

•  Доверенность остается действительной, если используется

Недвижимость

•  Правильная независимая секция

•  Правильная доля владения

•  Физическая единица соответствует юридической единице

Обременения

•  Статус ипотеки проверен

•  Согласованное погашение ипотеки завершено или подтверждена структура закрытия

•  Статус ареста проверен

•  Şerhler поняты

•  Оставшиеся зарегистрированные ограничения осознанно приняты

Требования к иностранному покупателю

•  DAB завершен

•  DASK готов

•  Документы, удостоверяющие личность, приняты

•  При необходимости организован переводчик

Процесс Тапу

•  Заявление одобрено для подписания

•  Сборы оплачены

•  Официальная информация о сделке проверена

Только после этого покупатель должен действовать в соответствии с согласованной структурой закрытия.

Текущий контрольный список документов для иностранного покупателя

На основе текущего руководства TKGM для иностранных покупателей:

Личность

•  Паспорт / удостоверение личности с указанием гражданства

•  При необходимости требуемый перевод

•  Форма декларации идентификационной информации

•  Фотография

Недвижимость

•  Тапу или информация о недвижимости

•  Информация о муниципальной Emlak Rayiç

•  DASK для применимых зданий

Финансовая документация иностранного покупателя

•  Сертификат о покупке иностранной валюты (DAB)

Только для покупки с целью гражданства, где применимо

•  Документация по оценке для гражданства

•  Квитанция об оплате от покупателя к продавцу, одобренная банком

Язык

•  Уполномоченный присяжный переводчик, если покупатель не говорит по-турецки

Представительство

•  Действительная доверенность / документ о полномочиях, если действует представитель.

Распространенные ошибки при проверке Тапу

Проверка только фотографии Тапу
Используйте текущую официальную информацию.

Непроверка продавца
Лицо, получающее ваши деньги, должно иметь четкую юридическую связь с зарегистрированным владельцем.

Покупка неправильной независимой секции
Всегда связывайте физическую квартиру с ее зарегистрированным номером независимой секции.

Путаница между Arsa Payı и долей владения
Это разные понятия.

Игнорирование долевого владения (Hisseli)
Знайте, приобретаете ли вы:

• 100% квартиры

• или: долю в более крупной недвижимости.

Игнорирование ипотеки
Спросите, что произойдет с ипотекой при закрытии.

Вера в то, что выплаченная ипотека автоматически снимается
Погашение должно поступить в Земельный кадастр, и регистрация должна быть отменена.

Игнорирование ареста (Haciz)
Арест требует юридического анализа перед покупкой.

Игнорирование отметки (Şerh)
Каждая отметка должна быть идентифицирована, и ее влияние понято.

Использование старой записи реестра
Обременения могут измениться.

Передача агенту вашего пароля e-Devlet
TKGM прямо предупреждает об этом.

Использование неправильной доверенности
Доверенности, выданные за границей, должны соответствовать требованиям TKGM.

Предположение, что отчет об оценке требуется для каждой иностранной покупки
В текущем руководстве TKGM по документам на 2026 год отчеты об оценке указаны специально для запросов на получение гражданства.

Забывание о Сертификате о покупке иностранной валюты (DAB)
DAB остается частью системы покупки для иностранных физических лиц.

Путаница между DAB и доказательствами оплаты для гражданства
Сделки по гражданству требуют дополнительного уровня доказательства банковского перевода.

Неорганизация присяжного переводчика
Иностранная сторона, не знающая турецкого языка, требует уполномоченного переводчика для сделки.

Оплата всех денег до того, как будет понято погашение ипотеки
Координируйте титул и платеж.

Предположение, что проверка в офисе Тапу заменяет проверку покупателем
Земельный кадастр занимается законностью регистрации.
Он не решает:

• Платите ли вы справедливую рыночную стоимость

• Безопасна ли квартира с точки зрения землетрясений

• Является ли здание хорошей инвестицией

• Есть ли у проекта высокий арендный спрос

Покупатель остается ответственным за инвестиционную проверку.

Резюме процесса передачи Тапу

Иностранный покупатель может рассматривать сделку в три этапа.

Этап 1 — Перед подачей заявления
Проверьте:

• Владельца

• Единицу

• Структуру владения

• Обременения

• Договор

Этап 2 — Подготовка Земельного кадастра
Завершите:

• Web Tapu / заявление

• Документы, удостоверяющие личность

• DAB

• DASK

• Доверенность, если применимо

• Переводчика

• Сборы

Этап 3 — Закрытие
Подтвердите:

• Текущее положение титула

• Ситуацию с ипотекой/арестом/отметкой

• Официальную информацию о продаже

• Структуру платежа

Затем:
Подпись → Регистрация → Получение записи о праве собственности

Официальный рабочий процесс продажи для иностранцев TKGM следует этому широкому продвижению от подачи заявления и проверки через оплату сборов, официальный акт, подпись и передачу иностранному владельцу или представителю.

Лучшая формула для завершения Тапу

Не используйте:

Встреча по Тапу + Деньги = Безопасная покупка

Используйте:

Проверенный владелец + Правильная независимая секция + Известные обременения + Правильные документы + Скоординированный платеж + Официальная регистрация = Более безопасное закрытие

Это основной принцип хорошо управляемой сделки с Тапу.

Ключевые выводы

• Проверка турецкого Тапу должна означать гораздо больше, чем просто просмотр фотографии свидетельства о праве собственности.

• Иностранный покупатель должен сначала проверить:

  • Зарегистрированного владельца

  • Точную независимую секцию

  • Долю владения

  • Классификацию недвижимости

  • Статус Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı

• Затем изучить зарегистрированные права и ограничения.

• Ипотека — или İpotek — должна быть понята с точки зрения:

  • Кредитора

  • Суммы

  • Ранга

  • Процедуры погашения

• Электронные системы TKGM поддерживают регистрацию ипотеки и электронное отслеживание погашения, но ипотека, которая была экономически выплачена, не должна считаться юридически снятой, пока ее регистрация фактически не будет удалена.

• Аресты (Haciz) и отметки (Şerh) также требуют проверки.

• Они не все имеют одинаковые юридические последствия, поэтому покупатель должен понимать каждую запись, а не просто спрашивать, "чистый" ли Тапу.

• Иностранные физические лица могут использовать специальный портал Web Tapu для иностранцев от TKGM, включая пользователей, у которых нет турецкого идентификационного номера иностранца или пароля e-Devlet.

• Для текущих заявлений на покупку TKGM перечисляет документы, включая:

  • Паспорт / удостоверение личности

  • Информацию о недвижимости

  • Информацию о Emlak Rayiç

  • DASK, где применимо

  • Документацию по идентификации

  • Сертификат о покупке иностранной валюты (DAB)

  • Присяжного переводчика, где необходимо

  • Действительную документацию о представительстве, где применимо.

• Важное различие для 2026 года заключается в том, что в текущем списке документов TKGM отчет об оценке недвижимости указан специально для запросов на получение турецкого гражданства, а не как универсальное требование для каждой обычной иностранной покупки. Сделки по гражданству также требуют дополнительных банковских платежных документов.

• Сертификат о покупке иностранной валюты (DAB) остается основным требованием для приобретения недвижимости иностранными физическими лицами, при этом банковский процесс электронно связан с процедурой Земельного кадастра.

• Когда покупатель не понимает турецкий язык, для официальной сделки требуется уполномоченный присяжный переводчик.

• Затем сделка проходит через:

  • Заявление → Проверка документов → Сборы → Официальный акт → Подпись → Регистрация

  • с передачей свидетельства о праве собственности иностранному владельцу или уполномоченному представителю после завершения.

Поэтому главное правило:

Никогда не переводите значительные суммы денег только потому, что кто-то показал вам Тапу. Сначала проверьте, что на самом деле говорит текущая запись Земельного кадастра и как будут происходить окончательный платеж и передача права собственности.

Более безопасная сделка сочетает:

Проверка текущего реестра + Правильный владелец + Правильная единица + Проверка обременений + Правильная документация иностранного покупателя + Контролируемое закрытие

Это разница между простым просмотром свидетельства о праве собственности и проведением настоящей проверки Тапу.

Чистый Тапу не автоматически означает безопасную недвижимость

Иностранный покупатель может завершить проверку титула, подтвердить зарегистрированного владельца, идентифицировать правильную независимую секцию и не найти неприемлемой ипотеки или ареста.

Это важно.

Но это все еще не конец проверки недвижимости.

Тапу в первую очередь отвечает на вопросы о:

• Зарегистрированном праве собственности

• Идентификации недвижимости

• Структуре владения

• Зарегистрированных правах

• Зарегистрированных ограничениях

Он не доказывает автоматически:

• Что здание было построено точно в соответствии с утвержденным проектом

• Что квартира никогда не была незаконно перестроена

• Что здание структурно безопасно

• Что недвижимость сейсмостойкая

• Что здание хорошо обслуживается

• Что квартира правильно оценена

• Что проект является сильной инвестицией

Это приводит к одному из важнейших принципов этого руководства:

Чистый титул ≠ Безопасная недвижимость

Более безопасная покупка требует нескольких уровней проверки.

Четыре уровня проверки недвижимости

Иностранные покупатели должны разделить исследование на четыре категории.

1. Проверка титула
Проверьте:

• Владельца

• Независимую секцию

• Долю владения

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Другие зарегистрированные ограничения

2. Проверка здания / планировки
Проверьте:

• Разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı)

• Разрешение на использование здания / İskan

• Утвержденный архитектурный проект

• Классификацию недвижимости

• Последующие изменения

3. Техническая проверка
Проверьте:

• Структурное состояние

• Возраст здания

• Сейсмические аспекты

• Техническое обслуживание

• Видимые дефекты

4. Инвестиционная проверка
Проверьте:

• Рыночную цену

• Арендный спрос

• Aidat

• Расположение

• Ликвидность при перепродаже

В идеале недвижимость должна пройти все четыре теста.

Тапу против İskan: В чем разница?

Иностранные покупатели часто путают:

Тапу (Tapu)

и:

İskan

Это не один и тот же документ.

Tapu
Тапу относится к:

• зарегистрированному праву собственности и статусу в Земельном кадастре.
  Отвечает на такие вопросы, как:

• Кому принадлежит квартира?

• Какая единица зарегистрирована?

• Какой тип владения существует?

• Какие обременения зарегистрированы?

İskan
İskan — это распространенный термин в сфере недвижимости, используемый для:

• Разрешения на использование здания (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

• Он относится к разрешению на использование здания после соответствующего строительного и административного процесса.

Таким образом:

Tapu = Право собственности

в то время как:

İskan = Документация по использованию / заселению здания

Покупатель не должен рассматривать эти понятия как взаимозаменяемые.

Означает ли Kat Mülkiyeti, что у здания есть İskan?

В обычной системе кондоминиума переход от Kat İrtifakı к Kat Mülkiyeti для завершенного здания традиционно предполагал представление Разрешения на использование здания в Земельный кадастр. В материалах TKGM по регистрации кондоминиума разрешение на заселение прямо описывается как часть этого обычного процесса перехода.

Однако есть важная причина, по которой иностранные покупатели не должны просто выводить текущий статус İskan из одних лишь слов Kat Mülkiyeti.

В Турции существовали исключительные правовые режимы, включая систему Yapı Kayıt Belgesi, в рамках которой в определенных случаях можно было установить изменения титула/типа недвижимости и Kat Mülkiyeti без требования обычного Разрешения на использование здания. В собственном руководстве TKGM прямо описывается это исключение.

Таким образом:

Kat Mülkiyeti — это надежная информация о праве собственности, но если İskan важен для вашей проверки, проверьте сам İskan, а не предполагайте его из Тапу.

Это гораздо более безопасное правило.

Почему это важно для старых квартир

Предположим, вы осматриваете два завершенных здания.

Здание А

• Kat Mülkiyeti

• Муниципалитет подтверждает нормальную документацию о заселении

• Квартира соответствует утвержденному проекту

Здание Б

• Kat Mülkiyeti

• Включает историческую легализацию / документацию Yapı Kayıt

• Существуют последующие физические изменения

Оба могут показывать Kat Mülkiyeti.

Но их административная история может быть разной.

Поэтому серьезные покупатели должны спрашивать:

"Как был установлен текущий юридический статус этого здания?"

а не только:

"Здесь написано Kat Mülkiyeti?"

Тапу против разрешения на строительство (Yapı Ruhsatı)

Еще одно важное различие:

Тапу

и:

Разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı)

Что такое разрешение на строительство?

Разрешение на строительство — это разрешение на строительство, выданное через соответствующий орган планирования/строительства до начала строительства в рамках обычной правовой системы.

Оно касается таких вопросов, как:

• Утвержденный проект

• Планируемое здание

• Юридический процесс строительства

Система кондоминиума TKGM требует информацию об утвержденном проекте/разрешении на строительство в процессе создания и регистрации, и ее текущие правила цифровой модели здания на 2026 год продолжают работать с номером разрешения на строительство и утвержденным архитектурным проектом.

Тапу не заменяет проверку разрешения на строительство

Тапу говорит вам, что зарегистрировано.

Сам по себе он не говорит вам, соответствует ли каждое последующее физическое изменение все еще первоначально утвержденной строительной документации.

Например, владелец мог:

• Застеклить балкон

• Объединить комнаты

• Перенести несущие стены

• Включить общие зоны

• Объединить соседние единицы

после того, как была создана первоначальная структура титула.

Поэтому физическую квартиру следует сравнивать с утвержденным проектом, если есть подозрение на значительные несоответствия.

Физическая квартира против утвержденного проекта

Это одна из самых полезных проверок в старых и сильно отремонтированных объектах.

Предположим, утвержденная независимая секция имеет площадь:

95 м²

но продавец рекламирует:

125 м² полезной площади

Дополнительное пространство могло появиться за счет:

• Застекления террасы

• Включения общей зоны

• Преобразования кладовой

• Объединения с другой зоной

Это не означает автоматически, что недвижимость незаконна.

Но это следует изучить.

Полезное правило:

Не платите за физические квадратные метры, пока не поймете, принадлежат ли они юридически квартире.

Тапу не доказывает сейсмическую безопасность

Тапу не является инженерным сертификатом.

Ни:

• Kat Mülkiyeti

• Kat İrtifakı

• İskan

не следует рассматривать как замену сейсмической технической проверки.

Свидетельство о праве собственности не измеряет:

• Прочность бетона

• Арматуру

• Качество фундамента

• Структурные изменения

• Текущие сейсмические характеристики

Таким образом:

Проверка юридического права собственности + Структурная проверка

должны оставаться раздельными.

Это особенно важно для старого жилого фонда Стамбула.

İskan также не означает сейсмостойкости

Даже здание с нормальной строительной документацией и документацией о заселении может быть:

• Старым

• Подвергшимся износу

• Иметь последующие несанкционированные изменения

• Иметь проблемы с обслуживанием

Административная история здания важна.

Его текущее физическое состояние также важно.

Поэтому покупатель должен избегать упрощенного предположения:

"У него есть İskan, значит, оно сейсмически безопасно."

Этот вывод не следует.

Строительные документы, которые должны учитывать иностранные покупатели

В зависимости от недвижимости, проверка может включать анализ:

• Тапу

• Утвержденного архитектурного проекта

• Разрешения на строительство

• Разрешения на использование здания

• Плана управления

• Муниципальных записей

• Соответствующих документов о легализации, где применимо

В текущей таксономии документов TKGM Разрешение на строительство и Разрешение на использование здания рассматриваются как отдельные типы документов от записей о регистрации титула.

Практический урок:

Полное досье на недвижимость содержит более одного документа.

Недвижимость на этапе строительства: проверка Тапу становится более важной

Покупатели строящегося жилья сталкиваются с другим профилем риска, потому что готовая квартира может еще не существовать в окончательной физической форме.

Поэтому покупателю может потребоваться изучить:

• Право собственности на землю

• Права застройщика

• Kat İrtifakı

• Утвержденный проект

• Разрешение на строительство

• Ипотеку застройщика

• Строительный договор

• Обязательства по передаче

В сделке по покупке строящегося жилья понимание нижележащей земли особенно важно.

Кто владеет землей?

Это должен быть один из первых вопросов при покупке строящегося жилья.

Предположим, застройщик рекламирует:

Жилой комплекс X

Но нижележащий участок принадлежит:

• Другой компании

• Нескольким частным лицам

• Владельцам земли по договору о строительстве в обмен на долю

Это не означает автоматически, что проект небезопасен.

Многие турецкие застройки строятся через законные структуры владельцев земли/застройщиков.

Но покупатель должен понимать:

Какое юридическое право имеет застройщик на продажу моей будущей единицы?

Право собственности застройщика против договорных прав застройщика

Существует несколько возможных структур.

Структура А
Застройщик владеет землей.

Структура Б
Земля принадлежит частным владельцам, и у застройщика есть договор о строительстве в обмен на долю.

Структура В
Земля принадлежит другой компании группы.

Структура продаж должна соответствовать юридическим полномочиям застройщика.

Не предполагайте:

Застройщик построил → Застройщик всем владеет

Это может быть не так.

Kat İrtifakı при покупке строящегося жилья

Kat İrtifakı может дать важную ясность, потому что будущие независимые секции формально определены в структуре проекта.

Но это не устраняет строительный риск.

Покупатель все равно должен изучить:

• Стадию строительства

• Финансовое положение застройщика

• Обязательства по завершению

• Статус разрешений

• Ипотеки

• Идентификацию единицы

Kat İrtifakı отвечает на вопрос о структуре владения.

Она не гарантирует передачу.

Риск ипотеки застройщика

Крупные проекты часто используют банковское финансирование.

Это может создать:

Ипотеку (İpotek)

на:

• Землю

• Несколько единиц

• Отдельные квартиры

Наличие финансирования не является автоматически отрицательным.

Но покупатель должен понимать процедуру погашения для конкретной покупаемой квартиры.

Опасный сценарий:

Покупатель полностью платит застройщику, в то время как банк все еще держит ипотеку на единицу, и нет контролируемого механизма погашения.

В Части 2 объяснялось, почему погашение ипотеки следует координировать с окончательным платежом.

Договоры бронирования строящегося жилья

Договор бронирования может помочь закрепить:

• Цену

• Единицу

• Условия депозита

Но его не следует путать с:

• Правом собственности на Тапу

• Регистрацией Kat İrtifakı

• Нотариально заверенным обещанием продажи, где это уместно

Юридическое значение каждого документа различно.

Иностранные покупатели должны точно знать, на каком этапе они находятся.

Риски Тапу для новостроек и перепродаж

Новостройки и объекты перепродажи имеют разные риски, связанные с титулом.

Ни одна категория не является автоматически безопаснее.

Риски Тапу для новостроек
Типичные проблемы могут включать:

• Kat İrtifakı вместо окончательной Kat Mülkiyeti

• Ипотеки застройщика

• Проект все еще на стадии завершения

• Отсутствие окончательной документации о заселении

• Различия в единицах между брошюрой и утвержденным проектом

• Высокая сложность освоения земли

Поэтому проверка новостроек должна в значительной степени сосредотачиваться на:

• Застройщике + Проекте + Земле + Структуре регистрации

Риски Тапу при перепродаже
Для квартир перепродажи общие проблемы с титулом включают:

• Ипотеку

• Арест

• Отметку

• Совместное владение

• Доверенность продавца

• Исторические изменения

• Отличие физической единицы от утвержденного плана

Проверка при перепродаже часто больше сосредоточена на:

• Текущем владельце + Текущих обременениях + Истории здания

Старое здание не означает плохой Тапу

Старая квартира может иметь:

• Четкую Kat Mülkiyeti

• Чистый титул

• Сильный район

• Хорошее обслуживание

Один только возраст не создает проблемы с титулом.

Но старые здания обычно требуют большего внимания к:

• Техническому состоянию

• Муниципальной/проектной истории

• Последующим изменениям

Новое здание не означает чистую сделку

Точно так же совершенно новый проект все еще может иметь:

• Ипотеку застройщика

• Сложное право собственности на землю

• Задержку преобразования титула

• Договорной риск

Таким образом:

Новое против перепродажи не заменяет проверку.

Ограничения на иностранное владение в Турции

Имеющие на это право иностранные физические лица могут приобретать различные категории турецкой недвижимости, включая:

• Жилье

• Рабочее место

• Землю

• Сельскохозяйственную собственность

при соблюдении применимых юридических ограничений.

В руководстве TKGM для иностранных покупателей подтверждается, что имеющие на это право иностранные физические лица могут приобретать различные типы недвижимости в рамках системы иностранного владения.

Однако иностранные покупатели подчиняются ограничениям, которые не обязательно применяются таким же образом к турецким гражданам.

Право по национальности

Права на приобретение иностранцами частично зависят от системы национальности, установленной турецким законодательством.

TKGM заявляет, что иностранный покупатель должен быть гражданином страны, которой разрешено приобретать турецкую недвижимость в соответствии с применимой системой статьи 35, и должен удовлетворять соответствующие условия приобретения.

Таким образом:

Не предполагайте, что каждая национальность имеет одинаковые права на приобретение для каждой категории недвижимости.

Конкретная национальность должна быть проверена перед принятием обязательств по сделке.

Индивидуальный лимит в 30 гектаров

В соответствии со статьей 35 Закона о Земельном кадастре, общее количество соответствующей недвижимости и независимых/постоянных приобретений ограниченных прав иностранного физического лица по всей Турции, как правило, не может превышать:

30 гектаров

при соблюдении установленной законом системы и президентских полномочий в отношении лимита.

Это остается активной проблемой системы: недавние отчеты TKGM подтверждают, что ее системы TAKBİS отслеживают 30-гектарное ограничение на приобретение иностранцами.

Для обычного покупателя квартиры в Стамбуле это ограничение редко является практически сдерживающим.

Но это важно для:

• Крупных покупателей земли

• Сельскохозяйственных инвесторов

• Приобретений портфелей

10% районное ограничение

Эта же правовая система предусматривает, что соответствующие приобретения иностранных физических лиц не могут превышать:

10% от площади частной собственности соответствующего района

в совокупности в соответствии с установленным законом правилом.

Это не рассчитывается индивидуально как:

"Вы лично можете владеть 10% района."

Это более широкое установленное законом ограничение на приобретение иностранцами.

Военные и охранные ограничения

Иностранное владение также подлежит ограничениям, касающимся:

• Военных запретных зон

• Зон безопасности

• Стратегических / особых зон безопасности

В текущих материалах TKGM по иностранной недвижимости продолжает действовать военная/охранная нормативная база, и в официальных руководствах указано, что приобретение иностранцами запрещено или требует разрешения в соответствующих ограниченных зонах.

Для многих обычных городских сделок с квартирами в Стамбуле эти проверки выполняются через официальные системы Земельного кадастра.

Но покупатель должен понимать, что:

Желание продавца не отменяет установленные законом ограничения на приобретение иностранцами.

Особые зоны безопасности

В определенных обозначенных особых зонах безопасности приобретение может потребовать одобрения через компетентную провинциальную систему, а не рассматриваться как неограниченная иностранная покупка. В официальном руководстве TKGM описывается этот механизм разрешения.

Это особенно актуально для:

• Земли

• Необычных местоположений

• Зон, чувствительных с точки зрения безопасности

а не для типичных покупок центральных квартир.

Иностранные покупатели земли и сельскохозяйственной собственности

Иностранцы могут потенциально приобретать:

• Arsa

• Tarla

при соблюдении применимых ограничений.

Но незастроенная собственность создает дополнительное обязательство.

В руководстве TKGM для иностранных покупателей указано, что когда иностранное физическое лицо приобретает незастроенную собственность, проект, соответствующий характеру собственности, должен быть разработан и представлен на утверждение соответствующему министерству в течение:

Двух лет

Несоблюдение требования по проекту может запустить процесс юридической ликвидации.

Это делает покупку земли очень отличной от покупки квартиры.

Пример: Квартира против пустого участка

Квартира
Иностранный покупатель приобретает:
квартиру 2+1 в Стамбуле
Обязательство по проекту незастроенной земли не является основной проблемой.

Пустой участок
Иностранный покупатель приобретает:
незастроенный участок площадью 10 000 м²
Теперь покупатель может столкнуться с системой обязательств по проекту в дополнение к обычной проверке титула.

Таким образом:

Землю не следует рассматривать просто как увеличенную версию инвестиции в квартиру.

Сельскохозяйственная собственность требует дополнительной проверки

В руководстве TKGM для иностранцев указано, что когда приобретение касается сельскохозяйственных земель, соответствующий сельскохозяйственный орган может должен оценить приобретение в соответствии с применимыми правилами.

Поэтому сельскохозяйственные инвестиции требуют:

• Проверки Земельного кадастра

• Анализа землепользования

• Проверки сельскохозяйственного законодательства

до покупки.

Охраняемые зоны / SİT

Недвижимость в охраняемых культурных или экологических зонах также может требовать дополнительных разрешений или заключений.

В руководстве TKGM для иностранных покупателей отмечается, что приобретение в охраняемой зоне SİT может вовлекать компетентные органы культуры или окружающей среды в зависимости от характера охраняемой зоны.

Это подкрепляет общий принцип:

Право собственности на титул не отменяет законы о планировании, окружающей среде, культуре или безопасности.

Тапу и турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость

Иностранные инвесторы, стремящиеся к гражданству, должны понимать, что:

наличие Тапу

не означает автоматически:

сделка, дающая право на гражданство.

Путь к гражданству имеет дополнительные юридические и финансовые условия.

В текущем положении о гражданстве установлен порог для недвижимости в размере:

400 000 долларов США

или эквивалента в иностранной валюте для соответствующей недвижимости, вместе с регистрацией, запрещающей продажу в течение трех лет.

Трехлетняя отметка о гражданстве

Для завершенной покупки, используемой для получения гражданства, соответствующая недвижимость регистрируется с требуемым:

трехлетним ограничением на продажу

в рамках системы Земельного кадастра.

Поэтому Тапу для гражданства может содержать дополнительное ограничение, связанное с гражданством, которое обычно не появляется в обычной инвестиционной покупке.

Это не дефект.

Это часть квалифицированной сделки по гражданству.

Один Тапу не доказывает право на гражданство

Обычный покупатель может приобрести:

квартиру за 500 000 долларов США

с совершенно действительным Тапу.

Это не означает автоматически, что сделка дает право на гражданство.

Процесс получения гражданства отдельно рассматривает такие вопросы, как:

• Соответствующая недвижимость

• Проверка суммы инвестиций по курсу TTB

• Структура платежа

• Продавец / условия сделки

• Трехлетнее ограничение

• Сертификат соответствия (Uygunluk Belgesi)

В текущей документации TKGM по иностранным делам по-прежнему указаны циркуляр по гражданству 2024/4 и TTB как часть применимой системы.

Таким образом:

Действительность Тапу ≠ Право на гражданство

Сделка по гражданству должна быть структурирована до покупки

В руководстве TKGM по гражданству инвесторы прямо предупреждаются о необходимости изучения применимых правил получения гражданства перед покупкой, чтобы они не обнаружили после приобретения, что условия инвестиций не были должным образом соблюдены.

Это один из самых веских аргументов в пользу разделения:

обычной проверки титула

и:

проверки для гражданства

Оба требуются.

Тапу и разрешение на проживание на основании недвижимости

То же различие применяется к пути получения разрешения на проживание на основании недвижимости.

Владение Тапу не создает автоматически турецкое разрешение на проживание.

Тапу может служить доказательством права собственности на недвижимость.

Но иммиграционный процесс отдельно оценивает:

• Использование в качестве жилья

• Текущее требование к стоимости недвижимости

• Заявителя

• Адрес

• Подтверждающие документы

Таким образом:

Владение Тапу ≠ Автоматическое разрешение на проживание

Иностранные покупатели, приобретающие недвижимость специально для получения вида на жительство, должны проверить отдельную иммиграционную систему перед покупкой.

Классификация жилья важна для покупателей, ориентированных на проживание

Покупатель, стремящийся получить вид на жительство на основании недвижимости, должен быть особенно осторожен при покупке объектов, продаваемых как:

• Домашний офис

• Апарт-отель

• Коммерческая резиденция

потому что иммиграционный путь основан на условиях жилой недвижимости.

Поэтому классификацию титула/недвижимости следует проверять вместе с требованиями к проживанию.

Покупка по доверенности

Иностранному покупателю не обязательно лично выполнять каждый шаг в турецком Земельном кадастре.

TKGM разрешает сделки через соответствующим образом уполномоченных представителей.

Как обсуждалось в Части 2, доверенности, выданные за границей, должны соответствовать соответствующим правилам аутентификации и перевода.

Тщательно составленная доверенность может потенциально уполномочивать такие вопросы, как:

• Покупка

• Продажа

• Заявление на Тапу

• Подписание

• Регистрация

в зависимости от ее формулировки.

Широкая доверенность против ограниченной доверенности

Покупатель должен понимать, какой объем полномочий он предоставляет.

Широкая доверенность
Может разрешать обширные действия с недвижимостью.

Ограниченная доверенность
Может быть составлена для:

• Конкретной недвижимости

• Конкретной сделки

• Конкретного полномочия на покупку

Для дорогостоящей покупки инвестор должен понимать каждое предоставляемое полномочие перед подписанием.

Не предоставляйте полномочия на продажу без необходимости

Если ваша цель состоит только в том, чтобы уполномочить кого-то:

купить для вас конкретную квартиру

подумайте, действительно ли этому представителю нужны полномочия:

• Продать вашу недвижимость позже

• Заложить ее

• Передать ее другому лицу

Ненужные полномочия создают риск, которого можно избежать.

Доверенность должна соответствовать фактической цели.

Можно ли завершить сделку по Тапу, находясь за границей?

Да, при определенных обстоятельствах.

В настоящее время TKGM подтверждает, что операции с земельным кадастром могут выполняться без приезда в Турцию через ее представительство в Генеральном консульстве в Берлине.

В руководстве по процедуре для иностранцев TKGM даже приводится пример иностранного покупателя в Берлине, совершающего сделку с недвижимостью в Стамбуле через Представительство Земельного кадастра в Берлине.

На текущей странице контактов по иностранным делам TKGM Берлинское представительство по-прежнему указано как действующее подразделение.

Берлин — не универсальная всемирная система удаленного Тапу

Иностранные покупатели не должны интерпретировать это как:

"Каждое турецкое консульство в каждой стране осуществляет передачу Тапу."

Текущая официальная информация TKGM конкретно подтверждает Берлинское представительство.

Покупатели в других местах должны проверить, является ли:

• Зарубежный офис TKGM

• Доверенность

• Другая уполномоченная процедура

подходящей для их ситуации.

Удаленная сделка все равно требует проверки

Возможность подписать документы из Берлина не устраняет необходимости проверить:

• Недвижимость

• Владельца

• Обременения

• Платеж

• Договор

Удаленное удобство никогда не должно снижать юридическую проверку.

Предотвращение мошенничества с Тапу для иностранных покупателей

Мошенничество с недвижимостью часто происходит потому, что покупатели сосредотачиваются на квартире и игнорируют контрольные механизмы сделки.

Несколько простых правил значительно снижают риск.

Никогда не доверяйте только фотографии Тапу
Продавец может отправить:

• Старый титул

• Устаревший титул

• Титул на другую единицу

Всегда проверяйте текущую регистрацию через соответствующий официальный процесс.

Никогда не платите только на основании заявления продавца
Такие заявления, как:

• "Ипотека будет снята."

• "İskan придет в следующем месяце."

• "Тапу является жилым."

• "Это машино-место принадлежит вам."

должны быть подтверждены документами.

Никогда не передавайте свои правительственные учетные данные для входа
Как объяснялось в Части 2, TKGM прямо предупреждает владельцев недвижимости не делиться:

• Паролем e-Devlet

• Паролем Web Tapu

с агентами или другими неавторизованными сторонами.

Сохраняйте контроль над официальными учетными записями.

Проверяйте банковские счета перед оплатой
Для крупных переводов подтвердите:

• Получателя

• Продавца

• Юридическое лицо

• Договор

• Платежный реквизит

Личный счет агента по продажам застройщика должен немедленно вызвать дальнейшее расследование.

Соотнесите продавца с Тапу
Если деньги выплачиваются:

• Компании Б

но зарегистрированная недвижимость принадлежит:

• Лицу А

отношения должны быть юридически объяснены.

Не переводите окончательные средства до понимания обременений
Для недвижимости с ипотекой:

• Подтвердите кредитора

• Подтвердите сумму погашения

• Подтвердите процесс погашения

Для недвижимости с арестом:

• Получите юридическую консультацию перед продолжением

Для отметки (Şerh):

• Определите, что именно она означает

Проверьте физическую квартиру
Иностранный покупатель должен физически или независимо проверить:

• Расположение

• Здание

• Этаж

• Единицу

Не совершайте дорогостоящую покупку, используя только:

• Компьютерные рендеры

• PDF-файл плана этажа

• Видео в WhatsApp

если этот риск явно не понимается как часть стратегии покупки строящегося жилья.

Проверяйте цену недвижимости отдельно от юридической безопасности
Юридически чистая квартира все равно может быть:

• Завышена на 30%

Юридическая проверка защищает право собственности.

Рыночная проверка защищает инвестиционный капитал.

Вам нужны обе.

Вопросы для проверки застройщика

Перед покупкой нового проекта спросите:

• Кому принадлежит земля?

• Кому принадлежит моя независимая единица?

• Установлена ли Kat İrtifakı?

• Есть ли ипотека?

• Действительно ли разрешение на строительство?

• Каков планируемый процесс преобразования титула?

• Какие обязательства по передаче существуют?

• Кто подписывает продажу?

• Когда передается окончательное право собственности?

Вопросы для проверки при перепродаже

Для перепродажи:

• Кому принадлежит квартира?

• Является ли владение 1/1?

• Есть ли İpotek?

• Есть ли Haciz?

• Есть ли Şerh?

• Соответствует ли физическая квартира проекту?

• Существует ли İskan?

• Было ли здание существенно изменено?

Тапу и налоги на недвижимость

Передача титула также связана с налогами и затратами на приобретение.

Сделка по Тапу может включать:

• Tapu Harcı

• Сборы за услуги TKGM

• Информацию о муниципальной Emlak Rayiç

После приобретения у нового владельца могут возникнуть обязательства, связанные с:

• Emlak Vergisi

• Налогом на доход от аренды

• Налогом на дорогое жилье, где применимо

Это подробно описано в отдельном руководстве по налогам на недвижимость в Турции для иностранцев.

Ключевой момент здесь:

Получение Тапу — это начало обязательств по владению, а не конец финансового анализа.

Показывает ли Тапу рыночную стоимость?

Не в том смысле, который часто предполагают иностранные покупатели.

Операция в Земельном кадастре включает заявленную стоимость продажи.

Это не означает, что Тапу функционирует как независимый отчет о рыночной оценке.

Не используйте:

Стоимость сделки по Тапу

как автоматическое доказательство:

Справедливой рыночной цены

Проведите отдельный сравнительный рыночный анализ.

Гарантирует ли Тапу права аренды?

Право собственности дает вам имущественные права при условии соблюдения закона и зарегистрированных ограничений.

Но возможность управлять конкретной моделью аренды может зависеть от другого законодательства.

Например:

• Жилая аренда

• Краткосрочная туристическая аренда

• Правила здания

могут включать отдельные требования.

Таким образом:

Владение Тапу ≠ Автоматическое разрешение на любое коммерческое использование

Гарантирует ли Тапу право на получение вида на жительство?

Нет.

Как объяснялось ранее:

Иммиграционное законодательство отдельно.

Действительный жилой Тапу может быть необходимым доказательством для некоторых случаев получения вида на жительство владельца недвижимости, но иммиграционный орган отдельно рассматривает заявление о проживании.

Гарантирует ли Тапу гражданство?

Нет.

Обычная передача титула не является одобрением гражданства.

Сделка по инвестициям для получения гражданства должна соответствовать отдельной квалификационной системе.

Часто задаваемые вопросы о Тапу в Турции

Что такое Тапу в Турции?
Тапу — это распространенный турецкий термин для свидетельства о праве собственности, связанного с официальной записью в Земельном кадастре.

Является ли Тапу доказательством права собственности?
Это центральное доказательство зарегистрированного положения о праве собственности в Земельном кадастре.
Официальная передача права собственности происходит через процесс Земельного кадастра, а не просто через частное соглашение о бронировании.

Что такое Kat Mülkiyeti?
Kat Mülkiyeti — это право собственности на кондоминиум, установленное для независимых секций завершенного строения в соответствии с применимой системой.

Что такое Kat İrtifakı?
Kat İrtifakı — это зарегистрированная структура строительного сервитута, обычно используемая для определенных независимых секций в зданиях, которые планируются, строятся или еще не завершены.

Лучше ли Kat Mülkiyeti, чем Kat İrtifakı?
Для готовой квартиры Kat Mülkiyeti может обеспечить более четкий статус завершенного кондоминиума.
Но ни одну из них не следует принимать или отвергать без рассмотрения более широких обстоятельств, касающихся здания и титула.

Доказывает ли Kat Mülkiyeti наличие İskan?
Не полагайтесь только на это предположение.
Обычная система перехода от Kat İrtifakı к Kat Mülkiyeti использует Разрешение на использование здания, но исключительные правила Yapı Kayıt Belgesi также позволяли устанавливать Kat Mülkiyeti без обычного İskan в определенных случаях.
Проверьте фактическую документацию о заселении отдельно.

Что такое Hisseli Tapu?
Hisseli Tapu описывает совместное владение, когда несколько человек владеют дробными долями зарегистрированной недвижимости.
Его следует отличать от владения 100% независимой квартиры, которая просто несет привязанную Arsa Payı.

Что такое Arsa Payı?
Arsa Payı — это пропорциональная доля в земле, юридически привязанная к независимой секции кондоминиума.
Это не процент самой квартиры, которым вы владеете.

Могут ли иностранцы напрямую владеть недвижимостью в Турции?
Имеющие на это право иностранные физические лица могут приобретать турецкую недвижимость напрямую при соблюдении применимых ограничений по национальности, площади, безопасности и других установленных законом ограничений.

Существует ли максимальное количество земли, которым может владеть иностранец?
Установленный законом индивидуальный лимит обычно составляет 30 гектаров по всей стране, при соблюдении применимой правовой системы.

Могут ли иностранцы покупать сельскохозяйственные земли?
Потенциально, при соблюдении дополнительных требований к иностранному владению, сельскохозяйственным и проектным требованиям. В руководстве TKGM указано, что иностранные покупатели могут приобретать различные типы недвижимости, но сельскохозяйственные земли могут потребовать рассмотрения компетентным сельскохозяйственным органом.

Что произойдет, если иностранец купит пустую землю?
Для незастроенной недвижимости иностранный покупатель может быть обязан разработать и представить соответствующий проект соответствующему министерству в течение двух лет.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в военных зонах?
Приобретение иностранцами подлежит ограничениям, касающимся военных запретных зон и зон безопасности. Некоторые приобретения запрещены, в то время как определенные ситуации в зонах безопасности могут требовать разрешения.

Могу ли я купить недвижимость с ипотекой?
Потенциально, но вам нужно понять, останется ли ипотека или будет погашена как часть сделки.
Не продолжайте без четкой структуры закрытия.

Что такое Haciz?
Haciz — это регистрация ареста / взыскания, затрагивающая недвижимость.
Ее конкретные юридические последствия следует изучить перед покупкой.

Что такое Şerh?
Şerh — это зарегистрированная отметка.
Разные отметки имеют разные юридические последствия, поэтому точная запись должна быть идентифицирована.

Доказывает ли Тапу сейсмическую безопасность?
Нет.
Свидетельство о праве собственности не является структурной инженерной оценкой.

Доказывает ли Тапу, что квартира является хорошей инвестицией?
Нет.
Качество инвестиций зависит от:

• Цены

• Расположения

• Арендного спроса

• Качества здания

• Потенциала перепродажи

в дополнение к юридическому титулу.

Может ли Тапу быть использован для получения турецкого гражданства?
Квалифицированная сделка по Тапу может быть частью процесса получения гражданства, но отдельные правила гражданства также должны быть соблюдены.
В текущей системе соответствующей недвижимости используется минимум 400 000 долларов США и трехлетнее ограничение в Земельном кадастре, среди других условий.

Может ли Тапу быть использован для получения вида на жительство?
Право собственности на недвижимость может поддержать заявление на получение вида на жительство владельца недвижимости, если соблюдены отдельные иммиграционные условия.
Одно лишь владение Тапу не выдает автоматически разрешение на проживание.

Могу ли я завершить сделку по Тапу из-за пределов Турции?
В настоящее время TKGM подтверждает, что сделки могут быть проведены через ее представительство в Земельном кадастре при Генеральном консульстве в Берлине без поездки в Турцию.
Другие иностранные покупатели должны проверить процедуру, доступную для их местоположения.

Нужен ли мне адвокат для покупки турецкой недвижимости?
Адвокат не является просто заменой процесса Земельного кадастра.
Однако независимая юридическая проверка может быть особенно полезна, если недвижимость имеет:

• Ипотеку

• Арест

• Отметку

• Долевое владение (Hisseli)

• Сложную структуру застройщика

• Иностранную доверенность

• Сделку по покупке строящегося жилья

Достаточно ли фотографии Тапу для проверки?
Нет.
Используйте текущую официальную информацию Земельного кадастра.
Зарегистрированное право собственности и обременения могут измениться после того, как старый документ Тапу был выдан.

Итоговый контрольный список проверки Тапу для иностранных покупателей

Продавец

•  Зарегистрированный владелец проверен

•  Личность продавца соответствует записям

•  Если продавец является юридическим лицом, полномочия компании проверены

•  Если используется, доверенность проверена

Идентификация недвижимости

•  Провинция подтверждена

•  Район подтвержден

•  Квартал подтвержден

•  Блок подтвержден

•  Участок подтвержден

•  Блок/здание подтверждены

•  Независимая секция подтверждена

Структура владения

•  Подтверждено 1/1 против дробного владения

•  Проверен риск Hisseli Tapu

•  Arsa Payı понята

•  Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı подтверждены

Зарегистрированные ограничения

•  Проверен İpotek

•  Проверен Haciz

•  Проверен Şerh

•  Проверены Beyanlar

•  При необходимости скоординировано погашение ипотеки

•  Перед закрытием проверена окончательная текущая запись

Здание

•  Где применимо, проверено разрешение на строительство

•  Проверен İskan / Разрешение на использование здания

•  При необходимости проверен утвержденный архитектурный проект

•  Физическая квартира соответствует юридической/проектной структуре

•  Изучены последующие изменения

Техническое

•  Проверен возраст здания

•  Проверено структурное состояние

•  Завершена сейсмическая проверка

•  Изучены видимые дефекты

Строящееся жилье

•  Проверен владелец земли

•  Проверены полномочия застройщика

•  Проверена Kat İrtifakı

•  Проверено разрешение на строительство

•  Проверена ипотека застройщика

•  Проверены условия передачи

•  Поняты сроки передачи титула

Ограничения для иностранного покупателя

•  Проверено право по национальности

•  Проверены ограничения по безопасности

•  Где уместно, рассмотрен 30-гектарный лимит

•  Где уместно, проверены правила для земли/сельского хозяйства

•  Для незастроенной земли проверено двухлетнее требование по проекту

Финансовое закрытие

•  Где требуется, оформлен DAB

•  Проверен получатель платежа

•  Окончательный платеж скоординирован с передачей титула

•  Рассчитан Tapu Harcı

•  Включены сборы за услуги TKGM

•  Сохранены официальные квитанции

Покупатели, претендующие на гражданство

•  Проверена система 400 000 долларов США

•  Проверен процесс TTB

•  Проверены доказательства оплаты

•  Трехлетнее ограничение правильно зарегистрировано

•  Понят процесс получения сертификата соответствия (Uygunluk)

Покупатели, ориентированные на проживание

•  Недвижимость юридически является жилой

•  Проверено текущее требование к стоимости недвижимости для проживания

•  Запланировано личное использование в качестве жилья

•  Иммиграционная процедура проверена отдельно

Контрольный список "красных флагов"

Приостановите сделку, если вы слышите:

"Не волнуйтесь об ипотеке."
Проверьте.

"Номер квартиры не совпадает, но это нормально."
Установите точно, почему.

"Тапу — это только доля в земле, но эта конкретная квартира ваша."
Получите независимую юридическую консультацию.

"İskan обязательно появится позже."
Проверьте текущий статус здания.

"Заплатите все сначала, а на следующей неделе мы передадим Тапу."
Поймите риск закрытия, прежде чем делать это.

"Вам не нужно видеть текущий реестр."
Нужно.

"Дайте мне ваш пароль e-Devlet."
Не давайте.

"Этот Тапу за 400 тысяч долларов автоматически дает гражданство."
Не дает.

"Этот Тапу автоматически дает проживание."
Не дает.

Окончательная структура принятия решения для иностранного покупателя

Перед покупкой задайте шесть вопросов.

1. Знаю ли я точно, что покупаю?
Можете ли вы идентифицировать:

• Блок

• Участок

• Независимую секцию

• Долю владения?

2. Знаю ли я точно, кому это принадлежит?
Имеет ли продавец юридические полномочия?

3. Знаю ли я, что зарегистрировано против этого?
Проверили ли вы:

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Другие ограничения?

4. Соответствует ли физическая недвижимость юридической?
Сравните:

• Физическую квартиру

• Утвержденный проект

• Структуру титула

5. Проходит ли здание отдельную проверку?
Проверьте:

• İskan

• Разрешение на строительство

• Структурное состояние

• Сейсмические аспекты

6. Соответствует ли сделка моей цели?
Покупаете ли вы для:

• Проживания

• Арендных инвестиций

• Гражданства

• Долгосрочного роста капитала?

Структура титула и сделки должна поддерживать эту цель.

Полная формула более безопасной покупки

Обычный покупатель думает:

Наличие Тапу = Безопасная недвижимость

Гораздо лучшая формула:

Правильный владелец + Правильная независимая секция + Правильный тип владения + Отсутствие неприемлемых обременений + Правильная строительная документация + Техническая проверка + Справедливая рыночная цена + Контролируемый платеж и регистрация = Более безопасная покупка недвижимости

Это настоящая роль проверки Тапу.

Заключение

Турецкий Тапу — один из самых важных документов при любой покупке недвижимости.

Но профессиональный покупатель никогда не должен рассматривать его как единственный важный документ.

Запись в Земельном кадастре может установить:

• Кто владеет недвижимостью

• Какая независимая секция зарегистрирована

• Какая доля владения существует

• Зарегистрированы ли ипотеки, аресты или отметки

Но она не подтверждает автоматически:

• İskan

• Соответствие разрешению на строительство

• Текущее структурное состояние

• Сейсмическую безопасность

• Справедливую рыночную стоимость

• Качество инвестиций

Разница между Тапу и строительной документацией особенно важна.

В рамках обычной системы кондоминиума Разрешение на использование здания было частью перехода от Kat İrtifakı к Kat Mülkiyeti, но исключительные процедуры Yapı Kayıt Belgesi также позволяли устанавливать Kat Mülkiyeti без обычного разрешения на заселение в определенных случаях.

Таким образом:

Не выводите каждый факт о здании только из титула. Проверьте документ, который вам действительно нужен.

Покупатели строящегося жилья сталкиваются с дополнительными рисками, связанными с:

• Правом собственности на землю

• Полномочиями застройщика

• Kat İrtifakı

• Разрешением на строительство

• Ипотеками застройщика

• Обязательствами по передаче

Иностранные покупатели также должны оставаться в рамках конкретной системы приобретения недвижимости в Турции.

В текущем руководстве TKGM подтверждается применение ограничений, включая общегосударственный 30-гектарный индивидуальный лимит приобретения и установленный законом 10% лимит на уровне района, а также правила зон безопасности.

Иностранцы, покупающие незастроенную землю, также сталкиваются с особым требованием по проекту: соответствующий проект обычно должен быть представлен соответствующему министерству в течение двух лет, при соблюдении применимой системы.

У инвесторов, стремящихся к гражданству, есть дополнительный уровень.

Текущая система получения гражданства через недвижимость требует как минимум:

400 000 долларов США

соответствующей недвижимости вместе с:

Трехлетним ограничением на продажу

и соблюдением более широкого процесса проверки инвестиций.

Таким образом:

Обычная передача Тапу ≠ Сделка по Тапу, дающая право на гражданство

Аналогично:

Владение Тапу ≠ Автоматическое разрешение на проживание

Иммиграционный путь должен оцениваться отдельно.

Иностранным инвесторам также не обязательно ехать в Турцию для каждой сделки с титулом. В настоящее время TKGM подтверждает, что операции с Земельным кадастром могут быть завершены через ее представительство в Генеральном консульстве в Берлине в соответствии с применимой процедурой.

В конечном счете, самый безопасный способ купить недвижимость в Стамбуле — не просто спрашивать:

"Есть ли у него Тапу?"

Спросите вместо этого:

"Что именно показывает текущая запись Земельного кадастра, какие строительные документы подтверждают недвижимость, и соответствует ли физическая квартира тому юридическому активу, за который я плачу?"

Это и есть настоящая проверка.

Центральный принцип этого полного руководства:

Турецкий Тапу доказывает зарегистрированное положение о праве собственности — безопасная покупка требует проверки всей недвижимости и сделки