Сейсмостойкие квартиры в Стамбуле 2026 | Полное руководство для покупателя

Введение

Для многих иностранных покупателей, рассматривающих квартиру в Стамбуле, сейсмическая безопасность является одним из важнейших вопросов во всем процессе покупки.

Эта обеспокоенность понятна.

Стамбул — это крупный мегаполис, подверженный значительному сейсмическому риску, и такие официальные программы AFAD, как İSMEP, были созданы специально для снижения структурного риска, связанного с землетрясениями, и повышения готовности по всему городу. AFAD Стамбула определяет близость города к Северо-Анатолийскому разлому как важную часть его профиля сейсмического риска.

Однако покупателям недвижимости следует избегать одной из двух противоположных ошибок.

Первая — это предположение:

«Каждая квартира в Стамбуле опасна».

Вторая — это предположение:

«Это здание новое, значит, оно сейсмостойкое».

Ни один из этих подходов не представляет собой надлежащую проверку недвижимости.

Сейсмическая безопасность гораздо сложнее.

Риск, связанный с конкретной квартирой, зависит от нескольких взаимодействующих факторов, включая:

• Структурный проект

• Качество строительства

• Строительные нормы, действовавшие на момент проектирования

• Условия грунта и почвы

• Фундаментную систему

• Материалы

• Модификации здания

• Техническое обслуживание

• Структурное ухудшение

• Инженерную оценку

Поэтому правильный вопрос не:

«Какой район Стамбула сейсмостойкий?»

Лучший вопрос:

«Как я могу оценить структурный и сейсмический риск этого конкретного здания, прежде чем купить квартиру?»

Это различие является основой данного руководства.

Является ли Стамбул городом с сейсмическим риском?

Да. Сейсмический риск является серьезным фактором при покупке недвижимости в Стамбуле.

В официальной документации AFAD Стамбула землетрясения указаны среди приоритетных опасностей бедствий в городе, а программы снижения сейсмического риска Стамбула включали структурное усиление, реконструкцию, готовность к чрезвычайным ситуациям и инициативы по снижению городского риска.

Однако слово «риск» следует понимать правильно.

Город может быть подвержен сейсмической опасности, но не каждое здание имеет одинаковый уровень уязвимости.

Два жилых здания, расположенных относительно близко друг к другу, могут вести себя совершенно по-разному во время сильных колебаний грунта, потому что их:

• Структурные системы

• Даты строительства

• Материалы

• Фундаменты

• Условия грунта

• Инженерное качество

могут быть совершенно разными.

Поэтому покупателям недвижимости следует разделять три понятия:

Сейсмическая опасность

Уязвимость здания

Риск, специфичный для объекта недвижимости

Сейсмическая опасность vs Безопасность здания

Понимание этой разницы является одной из важнейших частей сейсмически осознанной покупки недвижимости.

Сейсмическая опасность

Сейсмическая опасность в широком смысле относится к ожидаемым характеристикам сейсмических колебаний грунта в конкретном месте.

Текущая карта сейсмической опасности Турции AFAD заменила более старую систему классификации сейсмических зон.

Текущая карта вступила в законную силу 1 января 2019 года и использует более детальные параметры, такие как:

• Пиковое ускорение грунта

• Пиковая скорость грунта

• Спектральное ускорение

вместо простого размещения мест в традиционных сейсмических зонах.

Это позволяет инженерам оценивать сейсмический проект, используя более специфические для местоположения параметры колебаний грунта.

Уязвимость здания

Уязвимость здания относится к тому, насколько конструкция может быть подвержена повреждениям при воздействии сейсмических колебаний грунта.

На нее могут влиять:

• Структурная система

• Инженерный проект

• Качество бетона

• Арматура

• Неправильности здания

• Качество строительных работ

• Ухудшение состояния

• Несанкционированные изменения

Таким образом, два здания, подверженные аналогичным колебаниям грунта, могут испытывать совершенно разные уровни повреждений.

Риск, специфичный для объекта недвижимости

Для покупателя практическое беспокойство представляет собой комбинацию:

Опасности + Уязвимости здания + Условий участка

Это означает, что одно только название района не может подтвердить безопасность отдельного здания.

Почему вопрос «Самый безопасный район Стамбула» может вводить в заблуждение

Интернет-ресурсы о недвижимости иногда пытаются разделить Стамбул на:

• Безопасные районы

• Опасные районы

Этот подход может чрезмерно упростить очень техническую проблему.

Расположение на уровне района имеет значение, но здания все равно следует оценивать индивидуально.

Район может содержать:

• Новостройки

• Старые жилые кварталы

• Усиленные конструкции

• Здания, ожидающие городской трансформации

• Разные условия грунта

• Разные фундаментные системы

иногда на относительно коротких расстояниях друг от друга.

Следовательно:

Выбор района должен быть частью сейсмической проверки, а не заменой оценки на уровне здания.

Покупателю следует избегать принятия или отклонения квартиры только из-за названия района.

Понимание Турецкого строительного сейсмического кодекса 2018 года

Одной из важнейших вех в современной системе сейсмического проектирования Турции является Турецкий строительный сейсмический кодекс 2018 года, часто называемый TBDY 2018.

AFAD заявляет, что кодекс был опубликован в Официальном вестнике 18 марта 2018 года и вступил в законную силу:

1 января 2019 года.

Он представлял собой всеобъемлющий пересмотр предыдущего сейсмического кодекса 2007 года.

Эта дата важна для покупателей недвижимости, потому что она помогает определить, какая нормативная база могла регулировать инженерный проект более нового здания.

Что охватывает действующий сейсмический кодекс?

Кодекс 2018 года гораздо шире, чем простое правило, касающееся железобетона.

AFAD заявляет, что нормативный документ содержит 17 разделов, охватывающих такие области, как:

• Сейсмические колебания грунта

• Структурный анализ

• Железобетонные здания

• Стальные конструкции

• Легкие стальные конструкции

• Каменные здания

• Деревянные здания

• Высокие здания

• Сейсмоизолированные здания

• Оценка существующих зданий

• Структурное усиление

• Фундаментный грунт

• Проектирование фундаментов.

Это важно, потому что сейсмостойкое проектирование не зависит от одного структурного компонента.

Здание ведет себя как система.

Инженеры должны учитывать, как:

Грунт → Фундамент → Структурная система → Компоненты здания

взаимодействуют во время сейсмических колебаний.

Кодекс применяется не только к новым зданиям

Еще один важный момент заключается в том, что действующий турецкий сейсмический кодекс не ограничивается проектированием новых жилых зданий.

AFAD заявляет, что он также включает требования к:

• Сейсмической оценке существующих зданий

• Усилению существующих конструкций.

Это важно для покупателей, рассматривающих старые квартиры вторичного рынка.

Старое здание не должно быть автоматически отвергнуто только из-за возраста.

Вместо этого покупатель должен выяснить, была ли его структурная эффективность профессионально оценена и проводилось ли какое-либо усиление или крупные структурные вмешательства.

Означает ли «построено после 2019 года» сейсмическую безопасность?

Не автоматически.

Здание, спроектированное в соответствии с действующим сейсмическим кодексом, выигрывает от более новой нормативной базы, но одна только дата строительства не может гарантировать структурную эффективность.

Здание может формально соответствовать современным нормам, но качество исполнения все еще имеет значение.

Важные переменные включают:

• Инженерный проект

• Исследование грунта

• Качество материалов

• Установка арматуры

• Исполнение бетона

• Строительство фундамента

• Инспекция здания

• Последующие модификации

Сам кодекс 2018 года содержит отдельные требования, касающиеся структурных систем, сейсмических колебаний грунта, фундаментных грунтов и оценки существующих зданий, что демонстрирует, что сейсмическая эффективность зависит от нескольких инженерных переменных, а не только от возраста.

По этой причине:

Более новое строительство обычно следует оценивать как преимущество, а не как автоматическое доказательство сейсмической безопасности.

Что насчет зданий, построенных до 2019 года?

Старые здания требуют более детального исследования.

Но:

Старое не означает автоматически небезопасное.

В Турции на протяжении десятилетий действовало несколько сейсмических кодексов.

AFAD перечисляет основные обновления сейсмических строительных норм страны в:

• 1947

• 1953

• 1961

• 1968

• 1975

• 1997

• 2007

• 2018 годах

Следовательно, приблизительный период строительства здания может помочь определить, какая нормативная среда существовала на момент его проектирования.

Однако возраст все равно следует сочетать с технической оценкой.

Хорошо спроектированное и хорошо обслуживаемое старое здание может иметь иной профиль риска, чем плохо выполненная более новая конструкция.

Новостройка vs старая вторичная квартира

Иностранные покупатели часто спрашивают:

Стоит ли мне покупать новую квартиру из-за проблем с землетрясениями?

Новое строительство может дать несколько потенциальных преимуществ.

Более новая нормативная база

Недавно разрешенное здание с большей вероятностью было спроектировано в соответствии с более новыми сейсмическими требованиями.

Современная инженерия

Современные проекты могут выигрывать от:

• Улучшенного структурного анализа

• Современного инженерного программного обеспечения

• Обновленного исследования грунта

• Современных материалов

Лучшая документация

Более новые проекты также могут предоставлять более легкий доступ к:

• Техническим спецификациям

• Информации о застройщике

• Строительным записям

• Разрешениям на строительство

Однако покупатели все равно должны исследовать проект, а не просто доверять дате его строительства.

Преимущества и риски старых зданий

Старые квартиры могут предлагать:

• Лучшее центральное расположение

• Более просторные планировки

• Устоявшиеся районы

• Более низкие цены покупки

Но здание может потребовать большего исследования.

Потенциальные проблемы могут включать:

• Стареющие материалы

• Коррозию

• Исторические методы строительства

• Предыдущие модификации

• Неполную документацию

• Структурное ухудшение

Поэтому правильное сравнение — не:

Новое = Безопасное

и:

Старое = Небезопасное

Лучшая структура:

Новое здание → Проверьте проект и исполнение

Старое здание → Проверьте структурное состояние и историю

Возраст здания vs фактическое структурное состояние

Возраст является важным фактором для проверки, но он не является диагнозом структурной инженерии.

Представьте два здания.

Здание А

Построено 15 лет назад.

У него:

• Хорошее обслуживание

• Нет известных структурных изменений

• Сильная документация

• Профессиональное управление

Здание Б

Построено 7 лет назад.

Но у него:

• Несанкционированные модификации

• Проникновение воды

• Плохое обслуживание

• Сомнительное качество строительства

Здание Б новее, но один только возраст не доказывает, что оно представляет собой лучший структурный выбор.

Это иллюстрирует, почему покупатели недвижимости должны исследовать состояние и историю строительства, а не только год, указанный в объявлении.

Качество строительства имеет значение

Сейсмостойкий проект должен быть правильно реализован на месте.

Важные строительные факторы могут включать:

• Установку арматуры

• Укладку бетона

• Структурную детализацию

• Реализацию фундамента

• Контроль качества

Вот почему репутация застройщика может иметь значение при покупке новой или строящейся недвижимости.

Иностранным покупателям следует изучить:

• Предыдущие завершенные проекты

• Опыт подрядчика

• Историю застройщика

• Надзор за строительством

• Техническую документацию

Премиальный офис продаж не является доказательством структурного качества.

Структурная система имеет значение

Жилые здания могут использовать разные структурные системы.

Общие структурные элементы могут включать:

• Железобетонные колонны

• Балки

• Сдвиговые стены

• Структурные ядра

• Фундаментные системы

Пригодность конкретной системы зависит от проекта здания.

Поэтому покупателю следует проявлять осторожность, когда в маркетинге недвижимости используются упрощенные фразы, такие как:

• Сверхпрочный бетон

• Сейсмостойкая система

• Специальный фундамент

• Передовые сейсмические технологии

Эти описания могут звучать обнадеживающе, но должны быть подкреплены фактической инженерной документацией.

Условия грунта имеют значение

Структурный проект жилого здания нельзя оценивать независимо от грунта под ним.

Действующий турецкий сейсмический кодекс включает специальные положения, касающиеся:

Фундаментного грунта и фундаментов.

AFAD также обсуждает важность таких параметров, как VS30, который представляет собой характеристики скорости сдвиговых волн, используемые для классификации грунта и сейсмической оценки. AFAD отмечает, что строительные нормы 2018 года включают классификацию грунта на основе таких геотехнических характеристик.

Для покупателей недвижимости практический урок прост:

Качество жилого здания и характеристики участка должны рассматриваться вместе.

Почему условия грунта могут изменить эффективность здания

Разные материалы грунта по-разному реагируют во время сейсмических колебаний.

Факторы, которые могут изучать инженеры, включают:

• Жесткость грунта

• Геологические слои

• Грунтовые воды

• Условия фундамента

• Локальное сейсмическое усиление

Это одна из причин, почему простая общегородская или общерайонная классификация не может определить безопасность отдельной квартиры.

Профессиональная техническая оценка должна учитывать фактический участок застройки.

Карта сейсмической опасности AFAD не является сертификатом безопасности здания

Иностранные покупатели иногда используют карту землетрясений AFAD и предполагают, что она может ответить:

«Безопасна ли эта квартира?»

Это не то, для чего предназначена карта.

AFAD объясняет, что текущая карта представляет региональную сейсмическую опасность, используя такие параметры колебаний грунта, как пиковое ускорение грунта и связанные сейсмические значения.

Она не проверяет:

• Бетон

• Колонны

• Арматуру

• Исполнение фундамента

• Структурные изменения

конкретного жилого здания.

Следовательно:

Карта сейсмической опасности ≠ Структурная инспекция

Оба могут быть полезны, но они отвечают на разные вопросы.

Модификации здания могут повлиять на риск

Здание могло быть изначально правильно спроектировано, но позже подвергнуто неподобающим модификациям.

Потенциально серьезные изменения могут включать изменения в:

• Колоннах

• Несущих стенах

• Структурных элементах

• Коммерческих помещениях на первом этаже

AFAD Стамбула специально рекомендует жителям не изменять структурную систему здания и не допускать вмешательства в несущие колонны или стены.

Это делает историю модификаций важным фактором при покупке вторичной квартиры.

Коммерческие помещения на первом этаже заслуживают внимания

Многие жилые здания Стамбула содержат:

• Магазины

• Рестораны

• Офисы

• Торговые площади

на первом этаже.

Существование коммерческих помещений не делает здание автоматически небезопасным.

Однако покупатели должны определить, были ли сделаны структурные изменения для создания более крупных коммерческих помещений.

Например, несанкционированное изменение структурных компонентов может быть важным предупредительным знаком.

Если есть какие-либо сомнения, этот вопрос должен быть оценен квалифицированным инженером, а не определяться визуально.

Видимые трещины не рассказывают всей истории

Иностранные покупатели иногда осматривают квартиру и пытаются определить безопасность, ища трещины.

Этот подход имеет серьезные ограничения.

Некоторые трещины могут быть:

• Косметическими

• Связанными со штукатуркой

• Неструктурными

Другие признаки могут требовать профессионального исследования.

Отсутствие видимых трещин также не доказывает, что здание структурно безопасно.

Поэтому осмотр недвижимости следует рассматривать как первичную проверку, а не как инженерную оценку.

Влажность и коррозию не следует игнорировать

Старые здания могут испытывать:

• Проникновение воды

• Сырость в подвале

• Коррозию арматуры

• Разрушение бетона

Эти проблемы могут влиять на долговечность.

При оценке старых квартир обращайте особое внимание на:

• Подвальные помещения

• Парковочные этажи

• Структурные элементы, подверженные воздействию влаги

• Плохо обслуживаемые фасады

Если есть признаки ухудшения, обратитесь за профессиональной технической оценкой.

Тип фундамента не является маркетинговым сокращением

В объявлениях о недвижимости иногда рекламируются определенные типы фундаментов, как будто одно название фундамента гарантирует сейсмическую безопасность.

Это вводит в заблуждение.

Эффективность фундамента зависит от:

• Условий грунта

• Структурных нагрузок

• Инженерного проекта

• Качества строительства

Действующий турецкий сейсмический кодекс прямо рассматривает проектирование грунта и фундамента как часть более широкой структурной системы.

Поэтому такие утверждения, как:

«В этом здании используется плитный фундамент, поэтому оно полностью сейсмостойкое».

не должны приниматься без инженерного контекста.

Что на самом деле означает «сейсмостойкий»?

Ни один ответственный покупатель не должен интерпретировать сейсмостойкое проектирование как означающее:

Здание никогда не может быть повреждено при землетрясении.

Современная сейсмическая инженерия обычно направлена на контроль структурной эффективности при определенных уровнях сейсмических колебаний грунта.

Действующий турецкий кодекс устанавливает минимальные требования к проектированию зданий, сейсмической оценке и структурной эффективности.

Практическая цель — снижение риска, а не абсолютное обещание, что повреждения невозможны.

Вот почему к фразе:

100% сейсмостойкий

следует относиться скептически в маркетинге недвижимости.

Оценка недвижимости не является структурным сертификатом

Еще одно распространенное заблуждение заключается в том, что отчет об оценке недвижимости доказывает, что квартира структурно безопасна.

Оценка недвижимости в первую очередь касается экономических и имущественных характеристик.

Структурная безопасность требует инженерной оценки.

Это разные профессиональные задачи.

Следовательно:

Оценка недвижимости ≠ Отчет структурной инженерии

Покупатель, обеспокоенный сейсмической эффективностью, не должен использовать одно как замену другого.

Агенты по недвижимости не могут сертифицировать структурную безопасность

Знающий консультант по недвижимости может помочь покупателям собрать такую информацию, как:

• Год строительства

• Застройщик

• Документы на здание

• История объекта

Но структурная сертификация требует соответствующей технической экспертизы.

Если сейсмическая эффективность является серьезной проблемой при покупке, покупателям следует рассмотреть возможность консультации:

• Инженеров-строителей

• Инженеров-строителей

• Уполномоченных технических учреждений

в зависимости от типа необходимой оценки.

За утверждением продавца:

«Этот проект сейсмостойкий».

должен следовать вопрос:

«Какая инженерная документация подтверждает это утверждение?»

Почему важна независимая проверка

Сейсмическая безопасность — это область, где независимая проверка может добавить значительную ценность.

Цель продавца — продать.

Цель застройщика — продвинуть проект.

Цель агента — облегчить сделку.

Роль инженера иная.

Технические специалисты оценивают такие вопросы, как:

• Структурная система

• Текущее состояние

• Инженерная документация

• Потенциальные недостатки

Это разделение ролей защищает покупателя от принятия крупного финансового решения, основанного только на информации о продажах.

Сейсмическая безопасность и строящаяся недвижимость

Строящиеся объекты требуют немного другого подхода, потому что готовая квартира может еще не существовать.

Покупателям может потребоваться оценить:

• Репутацию застройщика

• Подрядчика

• Технические характеристики

• Разрешение на строительство

• Информацию о структурном проекте

• Исследование грунта

• Ход строительства

Преимущество заключается в том, что новые проекты могут быть спроектированы в соответствии с действующими строительными нормами.

Риск заключается в том, что покупатель еще не может осмотреть готовую конструкцию.

Поэтому сейсмически сознательные покупатели строящейся недвижимости должны сочетать:

Соответствие нормам + Проверку застройщика + Анализ контракта + Мониторинг строительства

вместо того чтобы полагаться только на заявленный год завершения проекта.

Сейсмическая безопасность и вторичная недвижимость

Вторичные квартиры предоставляют другое преимущество:

фактическое здание уже существует.

Покупатели потенциально могут осмотреть:

• Состояние здания

• Подвал

• Места общего пользования

• Историю обслуживания

• Предыдущие ремонты

• Структурные изменения

Но старые объекты могут требовать более глубокого технического исследования.

Для сейсмически сознательных покупателей вторичного жилья анализ должен быть сосредоточен на:

Истории строительства + Текущем состоянии + Документации + Инженерной оценке

Стоит ли автоматически избегать старых квартир в Стамбуле?

Нет.

Автоматическое отклонение каждой старой квартиры может исключить привлекательные возможности в некоторых из самых устоявшихся районов Стамбула.

Старые объекты могут предоставлять:

• Отличное расположение

• Большую чистую площадь

• Сильный спрос на аренду

• Устоявшееся управление зданием

Правильная стратегия — не игнорировать старую недвижимость.

Это требовать больше доказательств перед ее покупкой.

Старая квартира с хорошей технической документацией и благоприятной профессиональной оценкой может обеспечить более сильный инвестиционный случай, чем новая квартира, качество строительства которой неопределенно.

Стоит ли автоматически предпочитать новую квартиру?

Не автоматически.

Новые квартиры предлагают значительные преимущества, особенно если они были спроектированы в соответствии с действующей сейсмической системой.

Но покупатели недвижимости все равно должны проверить:

• Застройщика

• Разрешение

• Качество строительства

• Условия грунта

• Документацию на здание

Дата строительства является важной переменной проверки.

Она не является заменой проверки.

Лучшая система оценки сейсмической безопасности

Вместо того чтобы просто спрашивать:

Новое или Старое?

оценивайте недвижимость, используя пять уровней.

1. Нормативная база

Когда было спроектировано и построено здание?

Какой сейсмический кодекс действовал?

2. Условия участка

Каковы соответствующие условия грунта?

3. Структурный проект

Какая структурная система и какой подход к фундаменту были использованы?

4. Строительство и текущее состояние

Был ли проект правильно реализован, и как обслуживалось здание?

5. Независимая проверка

Какая документация и техническая оценка доступны?

Это создает гораздо более сильную систему принятия решений, чем выбор недвижимости на основе:

• Района

• Возраста здания

• Рекламы застройщика

Сейсмический риск должен быть частью анализа инвестиций в недвижимость

Сейсмически осознанная проверка касается не только личной безопасности.

Она также может влиять на качество инвестиций.

Потенциальные последствия включают:

• Уверенность будущих покупателей

• Ликвидность при перепродаже

• Стоимость ремонта

• Городскую трансформацию

• Страховые соображения

• Бремя обслуживания

Например, две квартиры могут приносить одинаковую арендную плату сегодня.

Но если одно здание позже потребует крупных структурных работ, долгосрочный финансовый результат может быть совершенно иным.

Поэтому структурное состояние следует рассматривать как часть:

Управления инвестиционными рисками

а не как отдельную техническую тему.

Ключевые выводы

Стамбул — это город, где к сейсмическому риску следует относиться серьезно, и официальные программы AFAD продолжают рассматривать снижение сейсмического риска как важную часть планирования устойчивости города.

Однако инвесторам следует избегать упрощения сейсмического риска до районных рейтингов.

Профиль безопасности отдельной квартиры зависит от взаимодействия между:

• Сейсмической опасностью

• Условиями грунта

• Структурным проектом

• Качеством строительства

• Состоянием здания

• Модификациями

• Инженерной проверкой

Действующий турецкий строительный сейсмический кодекс был опубликован 18 марта 2018 года и вступил в законную силу 1 января 2019 года. Он заменил систему 2007 года и ввел всеобъемлющий набор правил, охватывающих новые здания, оценку существующих зданий, структурное усиление, фундаменты и множество структурных систем.

Текущая карта сейсмической опасности Турции также вступила в силу 1 января 2019 года и заменила более старую концепцию сейсмических зон более детальными параметрами колебаний грунта, такими как пиковое ускорение грунта.

Однако для покупателей ни карта, ни дата строительства не должны рассматриваться как сертификат безопасности здания.

Правильный подход:

Не покупайте квартиру, потому что она описана как сейсмостойкая. Проверьте, почему она должна считаться структурно подходящей.

Более сильное уравнение проверки:

Нормы + Условия грунта + Структурный проект + Качество строительства + Состояние здания + Независимая проверка

В Части 2 мы перейдем от теории к практической проверке покупателя и рассмотрим, какие именно документы, записи, характеристики здания и профессиональные оценки должны быть проверены перед покупкой квартиры в Стамбуле.

Как проверить квартиру перед покупкой в Стамбуле

Понимание сейсмических норм важно, но покупателям в конечном итоге необходимо оценить конкретное здание.

Это требует перехода от общих вопросов, таких как:

«Безопасен ли этот район?»

к практическим вопросам проверки, таким как:

• Когда было выдано разрешение на здание?

• Есть ли у него действующее разрешение на строительство?

• Есть ли у него Yapı Kullanma İzin Belgesi, обычно называемый İskan?

• Подвергалось ли здание несанкционированным структурным модификациям?

• Было ли оно когда-либо официально классифицировано как рискованное здание?

• Доступны ли структурные чертежи и записи о здании?

• Есть ли признаки, оправдывающие профессиональное инженерное исследование?

• Проводило ли уполномоченное учреждение официальную оценку риска?

AFAD специально рекомендует людям, покупающим или арендующим жилье, проверять наличие Yapı Ruhsatı и Yapı Kullanma İzin Belgesi у здания, выяснять, вносились ли структурные изменения после строительства, и получать тестирование от компетентных и уполномоченных организаций, когда есть сомнения в сейсмостойкости.

Это означает, что сейсмически осознанная проверка должна включать как:

Проверку документов + Техническую проверку

Ни одно из них не должно заменять другое.

Проверьте год строительства

Год строительства — это одна из первых сведений, которые должен установить покупатель.

Он может помочь определить:

• Какой сейсмический кодекс мог применяться

• Какие методы строительства были распространены в то время

• Применялись ли современные системы инспекции зданий

• Какой объем возрастного ухудшения может потребовать исследования

Как объяснено в Части 1, действующий турецкий строительный сейсмический кодекс вступил в силу 1 января 2019 года.

Однако покупателям следует избегать рассмотрения 1 января 2019 года как простой разделительной линии между:

Безопасным

и:

Небезопасным

Соответствующая нормативная база важна, но фактическое утверждение проекта, инженерный проект, качество строительства, инспекция здания, обслуживание и последующие модификации также имеют значение.

Не полагайтесь только на объявление

В объявлениях о недвижимости может быть указано:

• Возраст здания: 5 лет

• Новое здание

• Недавно построенное

Проверьте эту информацию по возможности через официальные документы.

Здание также могло быть подвергнуто:

• Реконструкции

• Крупному ремонту

• Городской трансформации

что может сделать простой возраст в объявлении вводящим в заблуждение.

Проверьте разрешение на строительство — Yapı Ruhsatı

Одним из важнейших документов является Yapı Ruhsatı, или разрешение на строительство.

AFAD специально рекомендует подтверждать наличие у здания разрешения на строительство при оценке дома для покупки или аренды.

Процесс получения разрешения включает больше, чем разрешение на начало строительства.

Официальные стандарты обслуживания Министерства показывают, что файл разрешения на строительство может включать документы и технические проекты, такие как:

• Информация о земле/праве собственности

• Информация о зонировании

• Геолого-геотехническое исследование

• Архитектурный проект

• Структурный проект

• Механический проект

• Электрический проект

• Информация о подрядчике

• Информация о руководителе строительства

• Документация по инспекции здания, где применимо.

Для сейсмически сознательного покупателя структурные и геотехнические части особенно важны.

Почему важно разрешение на строительство

Разрешение на строительство помогает ответить:

Был ли проект официально утвержден для строительства в соответствии с применимой системой планирования и техническими требованиями?

Оно не доказывает, что здание никогда не может пострадать от землетрясения.

Однако оно составляет важную часть юридической и технической истории здания.

Что делать, если нет разрешения на строительство?

Отсутствие разрешения должно вызвать более глубокое юридическое и техническое расследование.

Важно отметить, что Министерство заявляет, что даже нелицензированное здание потенциально может быть подвергнуто официальной оценке Riskli Yapı в соответствии с Законом № 6306.

Это не делает отсутствие разрешения неважным.

Это просто означает:

Статус разрешения

и:

Официальная оценка риска

это разные вопросы.

Проверьте разрешение на ввод в эксплуатацию — Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan

Yapı Kullanma İzin Belgesi, широко известный как İskan, является еще одним важным документом.

AFAD описывает разрешение на ввод в эксплуатацию как важный показатель того, что здание было завершено под надзором и в соответствии с утвержденным проектом.

В текущих рекомендациях Министерства также объясняется, что разрешение на ввод в эксплуатацию связано с подтверждением того, что конструкция была завершена в соответствии с разрешением и утвержденным проектом и технически пригодна для использования.

Почему İskan важен для покупателя

Его наличие помогает ответить на несколько вопросов:

• Был ли проект официально завершен?

• Было ли его завершение проверено соответствующим органом?

• Было ли оно признано пригодным для использования в соответствии с применимой процедурой?

Поэтому он должен быть включен в проверку как для:

• Новых квартир

• Вторичных квартир

Является ли İskan сертификатом сейсмической безопасности?

Нет.

Это различие имеет решающее значение.

Yapı Kullanma İzin Belgesi является важным документом о завершении строительства и законном использовании.

Это не сертификат структурной эффективности, специфичный для объекта, гарантирующий, что здание выдержит каждое будущее землетрясение без повреждений.

Следовательно:

İskan = Важный документ проверки

но:

İskan ≠ Гарантированная сейсмическая безопасность

Проверьте, есть ли у здания Kat Mülkiyeti

Иностранные покупатели также должны понимать структуру права собственности.

Для завершенного жилого здания Kat Mülkiyeti, или кондоминиумная собственность, может быть важной частью юридической проверки.

Министерство объясняет, что установление кондоминиумной собственности требует, среди прочего, утвержденного архитектурного проекта и Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Это важно, потому что статус права собственности может помочь выявить, где находится объект недвижимости в процессе юридического развития.

Однако:

Kat Mülkiyeti — это статус права собственности, а не сертификат структурной безопасности.

Здание с кондоминиумной собственностью все равно должно быть подвергнуто техническому исследованию, если сейсмическая безопасность вызывает беспокойство.

Спросите, было ли здание признано рискованным

Один из важнейших вопросов для старых зданий Стамбула:

Было ли это здание когда-либо официально идентифицировано как Riskli Yapı?

В Турции существует формальный механизм для этого в соответствии с Законом № 6306 о трансформации территорий, подверженных риску бедствий.

Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата ведет официальную службу Riskli Yapı Tespiti через e-Devlet.

Подтвержденное определение рискованного здания является серьезным юридическим и техническим вопросом и никогда не должно игнорироваться при покупке недвижимости.

Что такое Riskli Yapı Tespiti?

Riskli Yapı Tespiti можно широко перевести как:

Определение / Оценка рискованного здания

Это формальный процесс в рамках Закона № 6306.

Цель не просто в том, чтобы инженер неформально осмотрел квартиру.

Это регулируемое определение, проводимое в соответствии с применимой юридической и технической процедурой.

Министерство заявляет, что владельцы могут поручить оценку зданий учреждениям и организациям, имеющим лицензию Министерства, при этом запрос обрабатывается через электронную систему.

Кто может проводить официальную оценку рискованного здания?

Не каждый:

• Агент по недвижимости

• Подрядчик

• Генеральный консультант

• Неформальная инспекционная компания

может выдать официальное заключение Riskli Yapı в соответствии с Законом № 6306.

Министерство ведет списки учреждений и организаций, уполномоченных для этой цели. Текущие рекомендации Министерства предписывают гражданам использовать организации, уполномоченные в соответствии с Законом № 6306, для определения рискованных зданий.

На официальных страницах Министерства на уровне провинций также указано, что лицензированные учреждения уполномочены проводить оценки Riskli Yapı в соответствии с законом.

Для покупателя это создает важное различие между:

Общей структурной инспекцией

Инженер может предоставить техническую консультацию или провести частный структурный обзор.

и:

Официальным определением Riskli Yapı

Это формальная процедура, проводимая в соответствии с Законом № 6306 должным образом уполномоченными учреждениями.

Их не следует автоматически считать идентичными.

Может ли один владелец запросить оценку Riskli Yapı?

В официальных рекомендациях Министерства указано, что оценка может быть инициирована по заявлению одного из владельцев здания или его законного представителя, при этом процесс проводится через электронную систему.

Это важно для жилых зданий со многими независимыми квартирами.

Однако потенциальный покупатель, который еще не владеет квартирой, не должен предполагать, что он имеет тот же юридический статус, что и существующий владелец.

Если официальная оценка важна для решения о покупке, это должно быть согласовано с:

• Владельцем

• Юрисконсультом

• Уполномоченным техническим учреждением

до завершения покупки.

Есть ли у каждого здания отчет Riskli Yapı?

Нет.

Отсутствие отчета Riskli Yapı не следует интерпретировать как доказательство того, что здание прошло оценку структурной безопасности.

Здание могло просто никогда не проходить формальный процесс.

Формальная оценка обычно начинается, когда соответствующий владелец или законный представитель инициирует процесс или когда компетентный орган требует этого в соответствии с применимой юридической системой.

Следовательно:

Отчет о риске не найден ≠ Здание подтверждено безопасным

Это одно из важнейших различий, которые должны понимать иностранные покупатели.

Что произойдет, если здание будет официально признано рискованным?

В соответствии с процедурой Закона № 6306, после того как определение рискованного здания подтверждено через применимый процесс, статус может быть сообщен в Земельный реестр и отражен в соответствующих записях о праве собственности. В официальных материалах Министерства описан процесс уведомления реестра прав собственности после определения.

Текущие программы устойчивости городов Министерства также используют официальный Riskli Yapı Kimlik Numarası для зданий, уже классифицированных как рискованные в соответствии с Законом № 6306.

Для покупателя официальный статус рискованного здания может существенно повлиять на:

• Решение о покупке

• Финансирование

• Ожидания по ремонту

• Процесс сноса/реконструкции

• Городскую трансформацию

• Будущее использование

Это должно быть рассмотрено как с техническими, так и с юридическими специалистами перед покупкой.

Оценка Riskli Yapı не то же самое, что быстрый тест на землетрясение

Маркетинговый язык может сбивать с толку.

Вы можете увидеть услуги, рекламируемые как:

• Тест на землетрясение

• Тест здания

• Сейсмический тест

• Быстрый осмотр

• Структурная инспекция

• Отчет о риске

Эти термины не следует автоматически считать юридически эквивалентными.

Спросите:

Это официальная Riskli Yapı Tespiti в соответствии с Законом № 6306, или это отдельная техническая оценка?

Оба могут предоставить полезную информацию.

Но у них разные юридические последствия.

При необходимости запросите профессиональную структурную оценку

AFAD рекомендует, чтобы в случае неопределенности сейсмостойкости здания оно было обследовано и протестировано компетентными и уполномоченными организациями.

Для покупателей это особенно важно при рассмотрении:

• Старых зданий

• Зданий с неопределенной историей

• Зданий с видимым ухудшением

• Зданий с крупными коммерческими модификациями

• Объектов, не имеющих полной документации

Требуемая оценка зависит от здания и цели покупателя.

Инженер-строитель vs Агент по недвижимости

Эти роли должны оставаться четко разделенными.

Агент по недвижимости

Профессионал в сфере недвижимости может помочь идентифицировать:

• Год строительства

• Застройщика

• Управление зданием

• Предыдущие ремонты

• Доступные документы

Инженер-строитель или гражданский инженер

Квалифицированный инженер может оценивать технические вопросы, связанные с:

• Структурными элементами

• Инженерными чертежами

• Текущим состоянием

• Потенциальными модификациями

• Необходимостью дальнейшего тестирования

Юрист

Юрист может исследовать:

• Право собственности

• Юридические пометки

• Документы на здание

• Контрактные риски

Таким образом, сильная сделка может включать несколько специалистов, работающих над разными частями одного и того же риска.

Проверьте колонны, балки, сдвиговые стены и структурные элементы

AFAD идентифицирует структурные элементы, такие как:

• Колонны

• Балки

• Сдвиговые стены

• Перекрытия

• Фундаменты

• Структурные соединения

как части несущей структурной системы.

Покупатель недвижимости не должен пытаться самостоятельно оценить их структурную способность.

Вместо этого практическая цель — определить, есть ли свидетельства:

• Несанкционированного вмешательства

• Физического ухудшения

• Повреждения

• Крупных изменений

требующих профессионального исследования.

Была ли колонна срезана или изменена?

Это один из самых серьезных вопросов, которые покупатели могут задать о старом жилом здании.

AFAD специально предупреждает, что структурные модификации, затрагивающие колонны или несущие стены, должны быть исследованы, и что жильцам не следует допускать вмешательства в несущие колонны и стены.

Возможные сценарии предупреждения включают:

• Расширение магазина на первом этаже

• Объединение двух коммерческих помещений

• Создание больших проемов

• Значительное изменение планировки подвала

• Перенастройка парковочной зоны

Это не автоматически доказывает структурное повреждение.

Но они оправдывают дальнейшее расследование.

Коммерческие помещения на первом этаже требуют дополнительной проверки

Магазины на первом этаже распространены по всему Стамбулу.

Коммерческий первый этаж не является автоматически небезопасным.

Однако покупатели должны выяснить, было ли помещение изменено после строительства.

AFAD прямо советует людям выяснить, повлияли ли последующие изменения на структурную систему здания.

Например, если ресторану, супермаркету, выставочному залу или торговому помещению потребовались серьезные внутренние изменения, спросите:

• Была ли удалена структурная стена?

• Были ли изменены колонны?

• Были ли получены утвержденные разрешения на ремонт?

• Соответствуют ли текущие планы фактическому зданию?

Эти вопросы следует решать через документацию и инженерный обзор, а не визуальные догадки.

Проверьте наличие несанкционированных структурных изменений

AFAD рекомендует использовать дома в соответствии с их предполагаемым проектом и чтобы модификации имели соответствующее разрешение на ремонт, где это требуется.

Для покупателей недвижимости это означает, что сравнение:

Утвержденных планов здания / квартиры

с:

Тем, что существует сегодня

может быть ценным.

Возможные изменения могут включать:

• Объединение комнат

• Удаление стен

• Закрытие балконов

• Изменение коммерческого использования

• Добавление тяжелых установок

Не каждый ремонт влияет на сейсмическую эффективность.

Вопрос в том, вмешивается ли изменение в структурную систему или юридическую конфигурацию проекта.

Видимые трещины: предупреждающий знак или косметическая проблема?

Трещины — одна из самых неправильно понимаемых характеристик здания.

Покупатель может увидеть трещину и сразу предположить:

«Структурное разрушение».

Или не увидеть трещин и предположить:

«Здание безопасно».

Ни одно заключение не является надежным без технической оценки.

AFAD различает повреждения структурных и неструктурных компонентов в своей терминологии бедствий, демонстрируя, что не все трещины имеют одинаковое структурное значение.

Следовательно:

Видимая трещина ≠ Автоматическое структурное разрушение

и:

Отсутствие видимой трещины ≠ Структурный сертификат

Если трещины вызывают беспокойство, получите профессиональный обзор.

Куда следует смотреть покупателям во время первоначального осмотра здания?

Покупатель может провести нетextнический визуальный осмотр перед принятием решения о заказе дальнейшего исследования.

Области, заслуживающие внимания, включают:

• Подвал

• Паркинг

• Первый этаж

• Вход в здание

• Внешний фасад

• Общую лестничную клетку

• Структурные зоны, видимые без инвазивных работ

Обратите внимание на такие состояния, как:

• Обширное растрескивание

• Проникновение воды

• Открытая арматура

• Сильное ухудшение

• Необычные структурные изменения

Цель не в том, чтобы диагностировать структурную эффективность.

Цель — выявить проблемы, требующие профессиональной оценки.

Влажность и повреждения водой заслуживают внимания

Проникновение воды может быть важной проблемой долговечности.

Подвалы и парковочные уровни могут выявить состояние здания, невидимое внутри отремонтированной квартиры.

Обратите внимание на:

• Постоянную сырость

• Водяные пятна

• Разрушение бетона

• Открытую сталь

• Следы ржавчины

Красиво отремонтированная квартира не обязательно означает, что конструкция здания была так же хорошо обслуживаема.

Коррозия требует профессиональной оценки

Стальная арматура внутри железобетонных конструкций не предназначена для воздействия вредных условий окружающей среды.

Если арматура визуально открыта или присутствует значительное ухудшение, проблема должна быть оценена профессионально.

Не пытайтесь оценить структурную способность, основываясь только на внешнем виде.

Не используйте тест молотком или самостоятельный осмотр как доказательство безопасности

Некоторые покупатели пытаются оценить качество бетона,:

• Постукивая по стенам

• Глядя на твердость поверхности

• Осматривая небольшой открытый участок

Эти методы не могут определить сейсмическую эффективность всего здания.

AFAD подчеркивает, что сейсмостойкость включает в себя гораздо больше, чем просто качество бетона. В официальных материалах AFAD отмечается, что достаточного качества бетона самого по себе недостаточно; структурная инженерия, правильный выбор фундамента и соответствие применимым нормам — все это имеет значение.

Следовательно:

Прочность бетона сама по себе ≠ Сейсмическая эффективность здания

Условия грунта и почвы должны быть проверены

Процесс документации разрешения на строительство может включать отчет о геолого-геотехническом исследовании, наряду со структурными и архитектурными проектами.

Эта информация может быть особенно важна для понимания:

• Условий участка

• Предположений о фундаменте

• Инженерного проекта, связанного с грунтом

Иностранные покупатели должны избегать попыток интерпретировать сложные геотехнические документы без профессиональной помощи.

Полезный вопрос:

Было ли проведено соответствующее геотехническое исследование, и отражает ли структурный проект условия участка?

Условия грунта не следует использовать для упрощенного ранжирования целых районов

Распространенная ошибка в Интернете — создавать широкие списки, такие как:

«В этом районе Стамбула хороший грунт».

Крупные районы могут содержать значительные различия.

Соответствующее техническое исследование должно быть сосредоточено на:

• Фактическом участке

• Местной геологии

• Исследовании участка

• Проектировании фундамента

вместо того чтобы полагаться только на название района.

Тип фундамента следует проверять в контексте

Маркетинг недвижимости иногда продвигает:

• Плитный фундамент

• Свайный фундамент

• Глубокий фундамент

как доказательство превосходной сейсмической безопасности.

Но выбор фундамента — это инженерное решение, которое должно соответствовать:

• Условиям грунта

• Структурной системе

• Нагрузкам здания

В собственных рекомендациях AFAD подчеркивается, что сейсмостойкое строительство зависит от выбора фундаментной системы, соответствующей условиям грунта.

Следовательно:

Не существует единого названия фундамента, которое автоматически делает каждое здание сейсмостойким.

Проверьте структурный проект

Где это доступно и актуально, технический специалист может проверить утвержденный структурный проект здания.

Это может предоставить информацию о:

• Расположении колонн

• Сдвиговых стенах

• Балках

• Фундаменте

• Структурной системе

Покупателю не нужно лично понимать инженерные чертежи.

Ценность заключается в том, чтобы позволить соответствующе квалифицированному специалисту сравнить документацию с фактической конструкцией.

Проверьте также архитектурный проект

Архитектурная документация также полезна, потому что она может выявить, произошли ли существенные изменения после строительства.

Например:

Утвержденный проект

может показывать:

• Жилой первый этаж

в то время как:

Текущее здание

может содержать:

• Большой открытый коммерческий выставочный зал

Это несоответствие не означает автоматически, что структурные элементы были незаконно изменены.

Но это повод для дальнейшего расследования.

Проверка застройщика для новых зданий

Для новой квартиры проверка смещается от ухудшения состояния к качеству строительства и истории проекта.

Изучите:

• Застройщика

• Генерального подрядчика

• Предыдущие проекты

• Инспекцию здания

• Разрешение

• Статус ввода в эксплуатацию

• Технические характеристики

Профессиональный застройщик обычно должен быть в состоянии предоставить более четкую документацию, чем продавец, который просто заявляет:

«Здание новое и сейсмостойкое».

Проверьте квалификацию подрядчика

Для более новых проектов и проектов городской трансформации компетентность подрядчика имеет значение.

Министерство в настоящее время предоставляет системы и рекомендации, через которые можно проверить полномочия и квалификацию подрядчика; например, его программа устойчивости городов направляет пользователей к системе YAMBİS при поиске подрядчиков.

Для покупателей полезные вопросы включают:

• Завершал ли подрядчик аналогичные здания?

• Сохраняют ли предыдущие проекты хорошую эффективность?

• Доступны ли технические и юридические записи?

Инспекция здания — Yapı Denetim

В Турции также действует формальная система инспекции зданий.

В текущих стандартах обслуживания разрешений на строительство Министерства содержится документация организации Yapı Denetim для зданий, подпадающих под действие Закона № 4708.

Это обеспечивает еще один важный уровень документации проекта.

Однако покупателю все равно следует избегать рассмотрения наличия документов по инспекции здания как абсолютной сейсмической гарантии.

Правильный подход остается:

Документация + Состояние + Профессиональный обзор

Проверьте текущее использование здания

Здание, спроектированное для жилого использования, позже может претерпеть изменения в использовании.

AFAD советует покупателям проверять, используется ли здание в соответствии с его предполагаемым проектом и были ли модификации должным образом разрешены.

Потенциальные примеры включают:

• Преобразование квартир в мастерские

• Преобразование первых этажей в коммерческие помещения

• Установка тяжелого оборудования

• Крупные изменения планировки

Эти ситуации следует исследовать, когда они актуальны.

Спросите управление зданием

Управление зданием иногда может предоставить полезную историю, которая не очевидна из самой квартиры.

Вопросы могут включать:

• Проводилось ли когда-либо структурное усиление?

• Запрашивалась ли оценка Riskli Yapı?

• Проводились ли крупные ремонты?

• Были ли проблемы с водой в подвале?

• Были ли изменены коммерческие помещения?

• Было ли здание предметом обсуждений городской трансформации?

Заявления управления не должны заменять официальные записи, но они могут определить области, требующие дальнейшего расследования.

Спросите существующих жильцов

Жильцы также могут знать практическую информацию о:

• Предыдущем ущербе от землетрясений

• Ремонте

• Проникновении воды

• Структурных работах

• Проблемах с застройщиком

• Обслуживании здания

Опять же, это контекстуальная информация, а не технический сертификат.

Но последовательные сообщения от нескольких жильцов могут помочь выявить вопросы, которые следует задать инженерам или юристам.

Какие документы должен запросить сейсмически сознательный покупатель?

В зависимости от возраста здания и типа сделки покупатель может проверить наличие таких документов, как:

Юридические документы и документы на здание

• Информация о праве собственности

• Yapı Ruhsatı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan

• Статус кондоминиума

Технические документы

• Архитектурный проект

• Структурный проект

• Геолого-геотехническое исследование

• Записи инспекции здания, где применимо

• Технические характеристики

Документы, связанные с риском

• Существующее определение Riskli Yapı, если оно есть

• Отчеты о структурной оценке

• Записи об усилении

• Документы о городской трансформации

Не каждое здание будет иметь каждый документ в легкодоступном виде.

Отсутствующая информация должна увеличивать уровень проверки, а не автоматически приводить к выводу.

Документов недостаточно

Этот момент заслуживает особого внимания.

Покупатель может собрать:

• Разрешение на строительство

• İskan

• Структурные чертежи

• Право собственности

и все равно иметь без ответа вопросы о текущем состоянии здания.

Документы описывают, что было утверждено или зарегистрировано.

Физическое здание может позже претерпеть:

• Изменения

• Ухудшение

• Повреждения

• Плохое обслуживание

Следовательно:

Документы рассказывают вам юридическую и техническую историю здания.

Осмотр рассказывает вам о его текущем состоянии.

Оба имеют значение.

Физического осмотра также недостаточно

Верно и обратное.

Здание может выглядеть отлично, потому что оно недавно получило:

• Новый фасад

• Покраску

• Ремонт вестибюля

• Озеленение

но юридические или структурные записи могут выявить проблемы, невидимые во время осмотра.

Следовательно:

Приятный внешний вид ≠ Подтвержденная структурная безопасность

Оценка недвижимости все еще не является структурной инспекцией

Оценка недвижимости может исследовать:

• Местоположение

• Рыночную стоимость

• Юридические характеристики

• Особенности здания

но ее не следует путать с инженерной оценкой сейсмической эффективности.

Если сейсмическая безопасность является серьезной проблемой, закажите соответствующую техническую проверку отдельно.

DASK не является доказательством структурной безопасности

Обязательное страхование от землетрясений важно для охваченных объектов, но наличие полиса DASK не означает, что здание сертифицировано как структурно безопасное.

Страхование и структурная оценка служат разным целям.

Следовательно:

Полис DASK ≠ Сертификат сейсмостойкости

Это различие предотвращает использование покупателями страховой документации в качестве технической замены.

Практическая последовательность проверки

Иностранный покупатель может организовать процесс в следующем порядке.

Шаг 1 — Идентифицируйте здание

Соберите:

• Точный адрес

• Информацию об участке, где это применимо

• Возраст здания

• Застройщика / подрядчика

Шаг 2 — Проверьте юридические документы

Проверьте:

• Право собственности

• Разрешение на строительство

• İskan

• Статус кондоминиума

AFAD специально рекомендует подтверждать наличие разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию.

Шаг 3 — Изучите статус рискованного здания

Спросите, проводилась ли официальная:

• Riskli Yapı Tespiti

и проверьте официальную информацию, где это возможно, через соответствующий процесс Министерства/e-Devlet.

Шаг 4 — Проверьте историю здания

Спросите о:

• Крупных ремонтах

• Структурных вмешательствах

• Повреждениях от землетрясений

• Усилении

• Изменениях на первом этаже

Шаг 5 — Осмотрите места общего пользования

Не осматривайте только квартиру.

Посмотрите на:

• Подвал

• Парковку

• Первый этаж

• Экстерьер

• Структурные зоны

Шаг 6 — При необходимости используйте квалифицированного специалиста

Если неопределенность сохраняется, получите инженерную оценку.

AFAD рекомендует компетентное и уполномоченное тестирование, когда сейсмостойкость неопределенна.

Шаг 7 — Разделите технические и юридические выводы

Спросите инженера о:

• Структуре

и юриста о:

• Юридическом статусе и документации

перед принятием обязательств по покупке.

Красные флаги, требующие дальнейшего исследования

Следующие условия не доказывают автоматически, что здание небезопасно.

Но они оправдывают дополнительную проверку.

• Отсутствие разрешения на строительство

Требует юридического и технического расследования.

• Отсутствие İskan

Требует разъяснения перед покупкой.

• Официальный статус Riskli Yapı

Требует серьезного юридического и технического обзора.

• Крупное изменение первого этажа

Исследуйте структурные модификации.

• Необъяснимые изменения колонн или стен

Обратитесь за профессиональной оценкой.

• Значительное повреждение водой

Исследуйте долговечность и структурное состояние.

• Видимая арматура или разрушение бетона

Обратитесь за инженерным обзором.

• Противоречивая информация о возрасте здания

Проверьте официальные записи.

• Продавец отказывается предоставлять документацию

Действуйте с осторожностью.

• Агент утверждает «100% сейсмостойкость» без доказательств

Запросите техническую документацию.

Что не должно автоматически останавливать покупку?

Проверка должна быть основана на фактах, а не на эмоциях.

Следующие факторы не являются автоматическими причинами для отклонения квартиры.

• Старое здание

Требует исследования, а не автоматического отклонения.

• Магазин на первом этаже

Распространен в Стамбуле; исследуйте модификации.

• Небольшие косметические трещины

Могут быть неструктурными; обратитесь за профессиональной консультацией, если не уверены.

• Вторичная недвижимость

Существующие здания часто могут предоставить больше наблюдаемой истории, чем строящиеся объекты.

• Здание без существующего отчета о риске

Это не доказывает безопасность или опасность; это может просто означать, что официальный процесс Riskli Yapı не был инициирован.

Когда следует отказаться от покупки?

Покупатель может разумно решить не продолжать сделку, когда существенные вопросы остаются без ответа.

Примеры могут включать:

• Серьезные структурные проблемы

• Отсутствие важной документации

• Подтвержденный статус рискованного здания, несовместимый с целями покупателя

• Несанкционированные крупные модификации

• Отказ застройщика от технической прозрачности

• Невозможность получить независимый профессиональный обзор

Иногда лучшим результатом проверки является не торг о более низкой цене.

Это выбор другого здания.

Ключевые выводы

Сейсмически осознанная проверка недвижимости в Стамбуле должна основываться на фактах, а не на маркетинговых формулировках.

AFAD специально рекомендует проверять наличие разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, исследовать структурные модификации и получать тестирование от компетентных и уполномоченных организаций, когда сейсмостойкость неопределенна.

Разрешение на строительство может предоставить доступ к технической и юридической истории проекта, которая может включать архитектурную, структурную и геолого-геотехническую документацию.

Yapı Kullanma İzin Belgesi, или İskan, является важным показателем того, что конструкция была завершена в соответствии с утвержденным проектом и соответствующим процессом завершения, но его не следует путать с абсолютной гарантией сейсмической безопасности.

Турция также предоставляет формальный механизм Riskli Yapı Tespiti в соответствии с Законом № 6306. Служба существует через e-Devlet, в то время как официальные оценки проводятся учреждениями, уполномоченными в соответствии с применимой системой.

Самое важное:

Отсутствие существующего отчета Riskli Yapı не означает, что здание уже было протестировано и признано безопасным.

Хороший покупатель должен сочетать:

Официальные документы + Историю здания + Физический осмотр + Профессиональный инженерный обзор

вместо того чтобы полагаться на один сертификат, возраст здания, район или заявление о продаже.

Цель не в том, чтобы найти документ, в котором говорится:

«Эта квартира абсолютно безопасна».

Цель — собрать достаточно независимых доказательств, чтобы сделать рациональную оценку здания перед инвестированием значительного капитала.

Новостройка vs вторичное жилье для сейсмически сознательных покупателей

Один из наиболее частых вопросов, которые задают иностранные покупатели:

Стоит ли мне покупать новую квартиру в Стамбуле вместо старой вторичной недвижимости из-за риска землетрясений?

Новое строительство может дать важные преимущества, особенно потому, что недавно разрешенные здания с большей вероятностью были спроектированы в соответствии с действующим сейсмическим кодексом Турции, который был опубликован в 2018 году и вступил в силу 1 января 2019 года. (afad.gov.tr)

Но правильный вывод не:

Новое = Безопасное

и:

Старое = Небезопасное

Лучшее сравнение:

Новостройка → Более новая нормативная база, но проверьте исполнение

Старая вторичка → Большая история здания, но проверьте состояние и структурную эффективность

Преимущества новостроек

Новые проекты могут предоставить несколько преимуществ для сейсмически сознательных покупателей.

Более новая система сейсмического проектирования

Недавно спроектированные здания с большей вероятностью подпадают под действующий турецкий строительный сейсмический кодекс.

Кодекс включает требования, касающиеся:

• Колебаний грунта

• Структурных систем

• Железобетона

• Фундаментов

• Условий грунта

• Оценки существующих зданий

• Усиления. (afad.gov.tr)

Это обеспечивает более современную нормативную базу, чем здания, спроектированные десятилетия назад.

Современное исследование грунта

Новые проекты следует оценивать вместе с их геотехнической документацией и документацией по фундаменту, а не только по возрасту здания.

Действующая нормативная база учитывает как структурную систему, так и условия участка. (afad.gov.tr)

Лучший доступ к документации

С профессиональным застройщиком у покупателей может быть более легкий доступ к:

• Разрешению на строительство

• Техническим характеристикам

• Информации о строительстве

• Записям застройщика

• Информации о подрядчике

• Документации по инспекции здания

Это может сделать проверку более прозрачной.

Ограничения новостроек

Новое строительство не следует принимать некритически.

Здание может иметь современные инженерные чертежи, но покупателю все равно необходимо учитывать:

• Качество строительства

• Компетентность застройщика

• Исполнение материалов

• Надзор на месте

• Изменения во время строительства

• Окончательную документацию о завершении

Существование современных норм устанавливает требования к проектированию и строительству; оно не устраняет необходимость проверять, как конкретный проект был фактически построен. (afad.gov.tr)

Преимущества вторичных квартир

Старые квартиры могут предложить преимущества, которых нет у новостроек.

Завершенное здание имеет наблюдаемую историю.

Покупатель может исследовать:

• Обслуживание

• Предыдущие ремонты

• Состояние подвала

• Проникновение воды

• Места общего пользования

• Структурные изменения

• Управление зданием

• Предыдущее усиление

• Обсуждения городской трансформации

Таким образом, старое здание может предоставить больше исторических доказательств, чем строящийся проект, который еще не завершен.

Ограничения старых зданий

Старые объекты могут требовать значительно более глубокого технического исследования.

Потенциальные проблемы включают:

• Более ранние стандарты проектирования

• Стареющие материалы

• Коррозию

• Плохое обслуживание

• Несанкционированные изменения

• Изменения в коммерческих помещениях на первом этаже

• Неполные записи

AFAD специально советует покупателям и арендаторам проверять разрешения на строительство и документы о вводе в эксплуатацию, исследовать последующие структурные модификации и обращаться за тестированием к компетентным и уполномоченным организациям, когда сейсмостойкость неопределенна. (afad.gov.tr)

Сравнение новостройки и старой вторички

Самый сильный вывод:

Новизна — это преимущество, а не сертификат безопасности. Старость — это фактор риска, который нужно исследовать, а не автоматическая причина для отказа от недвижимости.

Городская трансформация в Стамбуле

Сейсмический риск и городская трансформация тесно связаны в Стамбуле.

Закон Турции № 6306 о трансформации территорий, подверженных риску бедствий, обеспечивает правовую базу, используемую для преобразования зданий и территорий, идентифицированных в соответствующей системе риска бедствий.

Текущие программы Министерства продолжают предоставлять финансовые и административные механизмы для владельцев зданий, официально признанных рискованными в соответствии с Законом № 6306. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)

Для инвесторов в недвижимость городская трансформация может создавать как:

Возможности

так и

Риски

в зависимости от стадии недвижимости.

Что такое Riskli Yapı?

Riskli Yapı — это здание, официально признанное рискованным в соответствии с применимым процессом Закона № 6306.

Как было рассмотрено в Части 2, эти определения не являются просто неформальными мнениями агента по недвижимости или подрядчика.

Министерство поддерживает систему уполномоченных организаций для официальных оценок рискованных зданий, а его текущие рекомендации по устойчивости городов направляют владельцев в лицензированные организации для оценок в соответствии с Законом № 6306. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)

Поэтому покупатель должен различать:

• Здание, неформально описанное как «старое»

• Здание, частным образом осмотренное инженером

• Здание, официально классифицированное как Riskli Yapı

Это не равнозначные ситуации.

Riskli Yapı vs Riskli Alan

Еще одно важное различие — между отдельным рискованным зданием и официально обозначенной рискованной территорией.

Директорат по городской трансформации Мармары Министерства заявляет, что здания, расположенные в официально объявленной Riskli Alan, не обязательно требуют индивидуальных определений Riskli Yapı для применения процедур трансформации на уровне территории. (istanbulakdm.csb.gov.tr)

Для иностранного покупателя это означает, что проверка должна учитывать как:

• Здание

• так и юридический статус окружающей зоны трансформации

где это применимо.

Стоит ли покупать квартиру в рискованном здании?

Это требует крайней осторожности.

Недвижимость в официально признанном рискованном здании может быть связана с:

• Процедурами трансформации

• Эвакуацией

• Сносом

• Реконструкцией

• Переговорами с владельцами

• Выбором подрядчика

• Временной потерей использования

Текущие программы Министерства специально различают здания, уже идентифицированные как рискованные в соответствии с Законом № 6306, и предоставляют механизмы для их трансформации. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)

Такая недвижимость теоретически может представлять возможность для перестройки, но это не обычная готовая к использованию инвестиция.

Покупатель должен понимать:

• Текущий юридический статус

• Права собственности

• Решения о трансформации

• Соглашение с подрядчиком

• Требования к финансированию

• Временное жилье

• Ожидаемые сроки реконструкции

перед покупкой.

Юридическая и техническая консультация особенно важны.

Стоит ли покупать в проекте городской трансформации?

Это другой сценарий.

Вместо покупки квартиры внутри существующей рискованной конструкции инвестор может приобретать новый замещающий проект, созданный в рамках городской трансформации.

Такие проекты могут быть привлекательными, потому что они могут сочетать:

• Новое строительство

• Современные сейсмические нормы

• Новую инфраструктуру

• Улучшенную парковку

• Лучшие планировки квартир

• Обновление района

Но они также могут нести многие из тех же рисков, что и другие строящиеся проекты.

Потенциальные преимущества

Новый структурный проект

Замещающие здания могут быть спроектированы в соответствии с действующими сейсмическими стандартами.

Обновление района

Городская трансформация может улучшить:

• Улицы

• Качество зданий

• Жилищный фонд

• Общественную среду

Современные жилые стандарты

Новые проекты могут предоставлять:

• Парковку

• Лифты

• Безопасность

• Лучшую изоляцию

• Современные инженерные системы

Потенциальные риски

Риск застройщика

Качество трансформации сильно зависит от подрядчика.

Текущие программы устойчивости городов Министерства используют критерии квалификации подрядчиков и направляют владельцев в систему YAMBİS для поиска подрядчиков. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)

Задержка строительства

Трансформация может включать длительный период между сносом и окончательной сдачей.

Споры владельцев

Жилые здания с несколькими владельцами могут создавать сложную среду принятия решений.

Финансовые взносы

Владельцам может потребоваться внести дополнительный капитал в зависимости от договоренностей о перестройке.

Инвестиционное ценообразование

Новая квартира городской трансформации может быть продана по значительной премии по сравнению со старым окружающим жильем.

Городская трансформация не означает автоматически хорошую инвестицию

Слова:

Проект городской трансформации

могут звучать очень привлекательно в маркетинге недвижимости.

Но инвесторы все равно должны оценить:

• Застройщика

• Расположение

• Квартиру

• Цену покупки

• Сдачу

• Контракт

• Будущее предложение

• Спрос на аренду

Тот факт, что проект заменяет старое жилье, не делает его цену автоматически привлекательной.

Хорошо спроектированная новая квартира все равно может быть плохой финансовой инвестицией, если она куплена по завышенной цене.

Сейсмическая безопасность и стоимость недвижимости

Качество здания, связанное с сейсмикой, может влиять на уверенность покупателей и, следовательно, потенциально влиять на рыночную привлекательность.

Однако было бы вводящим в заблуждение утверждать, что:

«Сейсмостойкие квартиры всегда на X% дороже».

Универсальной премии не существует.

Стоимость зависит от множества факторов, включая:

• Район

• Возраст здания

• Документацию

• Качество строительства

• Репутацию застройщика

• Транспорт

• Размер квартиры

• Вид

• Рыночные условия

Для многих покупателей, особенно после крупных землетрясений, структурная проверка может стать более важной в процессе принятия решений.

Это может усилить спрос на объекты, где техническое качество легче продемонстрировать.

Сейсмическая безопасность и ликвидность при перепродаже

Ликвидность при перепродаже — это способность продать недвижимость в разумный период без необходимости чрезмерной скидки.

Состояние здания может влиять на это.

Представьте две квартиры с похожими:

• Расположением

• Размером

• Этажом

• Видом

Квартира А находится в хорошо документированном более новом здании с четкими разрешениями и хорошим обслуживанием.

Квартира Б находится в старом здании с:

• Неясной документацией

• Крупными несанкционированными модификациями

• Продолжающимися обсуждениями трансформации

Даже если Квартира Б дешевле, будущим покупателям могут потребоваться:

• Более тщательная проверка

• Больше переговоров

• Большая скидка

Это может снизить ликвидность.

Сейсмическая проверка — это финансовая проверка

Структурные проблемы неотделимы от инвестиционного анализа.

Они могут влиять на:

• Цену покупки

• Бюджет на ремонт

• Страхование

• Непрерывность аренды

• Перепродажу

• Реконструкцию

• Альтернативные издержки

Покупатель, рассматривающий арендную инвестицию, должен спросить:

Может ли проблема, связанная со зданием, помешать мне сдать, занимать или продать эту квартиру позже?

Если ответ неясен, риск недвижимости не был полностью оценен.

DASK и сейсмическая безопасность

Система обязательного страхования от землетрясений Турции — DASK — является важной частью владения недвижимостью.

Для охваченных зданий обязательное страхование от землетрясений должно поддерживаться и возобновляться ежегодно в соответствии с применимым страховым законодательством. (dask.gov.tr)

DASK покрывает определенные прямые материальные ущербы, вызванные землетрясениями и связанными с ними:

• Пожарами

• Взрывами

• Цунами

• Оползнями

в пределах лимитов полиса. Охваченные компоненты здания включают фундаменты, основные стены, полы, лестницы, крыши и другие указанные структурные и дополнительные части. (dask.gov.tr)

DASK не означает, что здание структурно безопасно

Это одно из важнейших заблуждений, которых следует избегать.

Полис DASK — это страховой договор.

Это не:

• Структурная инспекция

• Оценка Riskli Yapı

• Инженерный отчет

• Сертификат сейсмостойкости

Следовательно:

Полис DASK ≠ Сертификация структурной безопасности

Покупатель должен поддерживать требуемую страховку, проводя проверку здания отдельно.

Покрытие DASK имеет ограничения

Покрытие DASK также не следует путать с комплексным страхованием дома.

Обязательный полис в первую очередь защищает от определенного ущерба зданию, связанного с землетрясениями, в пределах применимого лимита покрытия.

В официальной документации DASK определены охваченные компоненты здания, а также перечислены обстоятельства и здания, не входящие в сферу обязательного страхования. (dask.gov.tr)

В зависимости от потребностей владельца дополнительное добровольное страхование может быть уместно для:

• Содержимого

• Дополнительной стоимости здания

• Ответственности

• Других бытовых рисков

Интересные факторы стоимости DASK в 2026 году

Действующий тариф DASK, опубликованный на 2026 год, определяет премии в соответствии с такими факторами, как:

• Группа риска

• Тип конструкции

• Застрахованная стоимость. (dask.gov.tr)

Текущий тариф также применяет дополнительное увеличение премии на 10% к зданиям, год разрешения на строительство которых предшествует 2000 году, при этом могут применяться отдельные корректировки в зависимости от количества этажей. (dask.gov.tr)

Это не означает, что DASK объявила каждое здание до 2000 года небезопасным.

Это просто демонстрирует, что характеристики здания могут влиять на ценообразование страхования.

Исключения DASK подчеркивают, почему структурная проверка важна

Общие условия DASK исключают определенные категории зданий из стандартного обязательного покрытия, включая здания, признанные измененными или ослабленными способами, отрицательно влияющими на их структурные системы, и здания, построенные с нарушением соответствующих правил способами, влияющими на структурную систему. (dask.gov.tr)

Для покупателей это подкрепляет важный принцип:

Несанкционированное структурное вмешательство — это не просто косметическая проблема.

Это может иметь последствия, выходящие далеко за рамки внешнего вида.

Лучшая стратегия для сейсмически сознательных иностранных покупателей

Не существует единой идеальной стратегии для каждого покупателя.

Разная толерантность к риску ведет к разным подходам.

Консервативная стратегия

Консервативный покупатель может отдавать приоритет:

• Более новому завершенному зданию

• Действующим разрешениям

• İskan

• Kat Mülkiyeti

• Авторитетному застройщику

• Четкой документации

• Отсутствию известного статуса Riskli Yapı

• Профессиональному техническому обзору

Этот подход может потребовать более высокой цены за квартиру, но снижает неопределенность.

Сбалансированная стратегия

Сбалансированный инвестор может рассматривать:

• Относительно современные вторичные здания

• Сильное расположение

• Полную документацию

• Хорошее обслуживание

• Инженерный обзор при необходимости

Это может обеспечить лучший баланс между:

Ценой + Расположением + Технической уверенностью

Стратегия стоимости

Более опытный инвестор может исследовать старые объекты, где:

• Цена покупки привлекательна

• Существует документация на здание

• Структурные проблемы были профессионально оценены

• Понимается потенциал городской трансформации

Но эта стратегия требует гораздо более тщательной технической и юридической проверки.

Она не должна основываться на:

«Квартира дешевая».

Сейсмическая безопасность должна быть частью цены предложения

Технические результаты могут влиять на переговоры.

Предположим, квартира требует:

• Структурного исследования

• Крупного ремонта мест общего пользования

• Будущего усиления

• Значительного обслуживания здания

Соответствующая инвестиционная цена может отличаться от цены сопоставимой квартиры в здании без тех же проблем.

Не рассматривайте техническую проверку только как решение «да/нет».

Она также может влиять на:

Какова стоимость недвижимости для вас.

Распространенные ошибки при покупке сейсмически осознанной недвижимости

Несколько ошибок неоднократно встречаются в сейсмически осознанных поисках недвижимости.

• Предположение, что каждое новое здание безопасно

Более новые нормы — это преимущество, а не доказательство идеального исполнения.

• Предположение, что каждое старое здание опасно

Старые здания требуют большего исследования, а не автоматического отклонения.

• Выбор района вместо оценки здания

Районный риск не может заменить оценку конкретного объекта.

• Вера в маркетинг «сейсмостойкий»

Требуйте технических доказательств.

• Вера в то, что «построено в соответствии с нормами» достаточно

Исследуйте:

• Разрешение

• Подрядчика

• Строительство

• Текущее состояние

• Использование отчета об оценке как структурного сертификата

Оценка недвижимости и структурная инженерия имеют разные цели.

• Использование DASK как доказательства безопасности

Страхование не сертифицирует сейсмостойкость.

• Игнорирование структурных изменений

Изменения в колоннах, несущих стенах или других структурных компонентах заслуживают профессионального обзора.

• Игнорирование первого этажа

Коммерческие модификации иногда могут оправдывать дальнейшее расследование.

• Сосредоточение только на видимых трещинах

Некоторые трещины являются косметическими.

Некоторые важные структурные проблемы могут быть невидимы.

Профессиональная оценка имеет значение.

• Игнорирование влажности и коррозии

Подвалы и парковочные уровни могут выявить долгосрочные проблемы с обслуживанием.

• Покупка строящейся недвижимости без проверки технической информации

Новое здание, которое еще не существует, все равно требует проверки застройщика и проекта.

• Покупка рискованного здания без понимания трансформации

Низкая цена покупки может сопровождаться значительной юридической, финансовой и эксплуатационной неопределенностью.

• Уплата большой премии за «сейсмостойкость»

Заявления о безопасности должны быть подкреплены доказательствами.

Премия не должна уплачиваться только из-за маркетинговых формулировок.

Часто задаваемые вопросы о сейсмостойких квартирах в Стамбуле

Безопасны ли новые квартиры в Стамбуле?

Новые квартиры могут выигрывать от более новых сейсмических норм и современной инженерии.

Однако ни одно здание не следует считать автоматически безопасным только потому, что оно новое.

Качество строительства, условия грунта, структурный проект, разрешения и исполнение все еще должны быть оценены.

Безопаснее ли здания, построенные после 2019 года?

Здания, спроектированные и разрешенные в соответствии с действующим сейсмическим кодексом, выигрывают от обновленной нормативной базы, которая вступила в силу 1 января 2019 года. (afad.gov.tr)

Однако:

После 2019 ≠ Гарантированно безопасно

Конкретное здание все еще требует проверки.

Какие районы Стамбула самые безопасные с точки зрения землетрясений?

Одного районного рейтинга недостаточно для определения безопасности конкретного жилого здания.

Разные здания в одном и том же районе могут иметь разные:

• Даты строительства

• Условия грунта

• Структурные системы

• Обслуживание

• Инженерное качество

Саму недвижимость следует оценивать.

Как я могу проверить, является ли здание сейсмостойким?

Начните с:

• Года строительства

• Разрешения на строительство

• İskan

• Структурной истории

• Состояния здания

• Информации о Riskli Yapı

и получите квалифицированную инженерную консультацию, когда это уместно.

AFAD рекомендует компетентное и уполномоченное тестирование, когда сейсмостойкость неопределенна. (afad.gov.tr)

Что такое Riskli Yapı Tespiti?

Это формальный процесс определения рискованного здания, используемый в соответствии с Законом № 6306.

Оценки проводятся организациями, уполномоченными в соответствии с соответствующей системой Министерства. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)

Есть ли у каждого здания в Стамбуле отчет о землетрясении?

Нет.

Здание могло никогда не проходить официальную оценку Riskli Yapı.

Следовательно:

Нет отчета ≠ Прошло тест безопасности

Может ли иностранный покупатель нанять инженера-строителя?

Покупатель может обратиться за независимой технической экспертизой перед покупкой.

Однако частная инженерная консультация и официальный процесс Riskli Yapı в соответствии с Законом № 6306 не должны путаться.

Обязателен ли отчет о землетрясении при покупке недвижимости?

Нет оснований предполагать, что каждая обычная продажа недвижимости автоматически сопровождается официальным отчетом Riskli Yapı.

Если покупатель требует структурной определенности, может потребоваться заказать дополнительное техническое исследование.

Является ли отчет об оценке отчетом о сейсмической безопасности?

Нет.

Оценка оценивает характеристики недвижимости и рынка.

Структурная оценка требует инженерной экспертизы.

Небезопасны ли старые здания?

Не автоматически.

Старые здания заслуживают большего исследования из-за:

• Более ранних норм

• Ухудшения

• Истории изменений

но возраст сам по себе не определяет структурную эффективность.

Стоит ли покупать только новостройки?

Не обязательно.

Хорошо обслуживаемое, технически оцененное вторичное здание все еще может быть привлекательным.

Решение должно учитывать:

• Структуру

• Расположение

• Цену

• Документацию

• Инвестиционную цель

Что такое городская трансформация?

Городская трансформация в рамках таких систем, как Закон № 6306, включает замену или преобразование зданий или территорий, связанных с риском бедствий.

Текущие программы Министерства продолжают поддерживать трансформацию объектов, официально признанных рискованными в соответствии с этой системой. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)

Является ли квартира городской трансформации хорошей инвестицией?

Может быть.

Потенциальные преимущества включают:

• Новое строительство

• Современный дизайн

• Обновление района

но покупатели также должны оценить:

• Застройщика

• Сдачу

• Контракт

• Цену покупки

так же, как они бы поступили с любой строящейся инвестицией.

Является ли DASK доказательством того, что мое здание безопасно?

Нет.

DASK — это обязательное страхование от землетрясений для объектов недвижимости в пределах его юридической сферы.

Оно защищает от определенных финансовых потерь; это не сертификат структурной безопасности. (dask.gov.tr)

Влияет ли сейсмическая безопасность на стоимость при перепродаже?

Качество здания, возраст, документация, обслуживание и уверенность покупателей могут влиять на рыночную привлекательность.

Не существует универсальной процентной премии, которая применяется к каждому сейсмически осознанному объекту.

Стоит ли мне нанимать инженера-строителя перед покупкой?

Для зданий с:

• Неопределенной историей

• Старым строительством

• Значительным ухудшением

• Структурными модификациями

• Неполной документацией

независимая инженерная консультация может быть особенно ценна.

Итоговый контрольный список покупателя по сейсмической безопасности

Перед покупкой квартиры в Стамбуле пройдите по следующему контрольному списку.

Идентификация здания

• Точный год строительства проверен

• Застройщик идентифицирован

• Подрядчик идентифицирован, где возможно

• Предыдущая история реконструкции проверена

Юридическая документация

• Право собственности проверено

• Yapı Ruhsatı проверен

• Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan проверен

• Kat Mülkiyeti / статус права собственности проверен

• Соответствующие муниципальные записи исследованы

Статус риска

• Спрошено о статусе Riskli Yapı

• Формальная оценка проверена, если существует

• Статус городской трансформации исследован

• Статус Riskli Alan рассмотрен, где применимо

Техническая документация

• Структурный проект доступен, где необходимо

• Архитектурный проект проверен, где необходимо

• Геологическая/геотехническая информация рассмотрена

• Информация об инспекции здания проверена, где применимо

Состояние здания

• Подвал осмотрен

• Парковочный уровень осмотрен

• Первый этаж осмотрен

• Крупные трещины исследованы

• Влажность исследована

• Открытая арматура исследована

• Значительная коррозия исследована

Изменения

• Коммерческие модификации на первом этаже исследованы

• Не известно, что колонны были изменены

• Не известно, что несущие стены были удалены

• Крупные ремонты проверены по утвержденным планам, где необходимо

Профессиональная проверка

• Юрист привлечен, где необходимо

• Инженер-строитель/гражданский инженер привлечен, где необходимо

• На агента не полагались для инженерной сертификации

• Оценка не рассматривалась как структурная сертификация

Новостройка

• Действующая нормативная база проверена

• Послужной список застройщика проверен

• Квалификация подрядчика проверена

• Технические характеристики проверены

• Ход строительства проверен

Вторичная недвижимость

• История обслуживания здания проверена

• Информация от жильцов/управления собрана

• Предыдущее усиление исследовано

• Крупные ремонты исследованы

Страхование

• Статус DASK проверен

• DASK понимается как страхование, а не сертификация

• Рассмотрено дополнительное частное страхование дома, где уместно

Инвестиции

• Технический риск отражен в цене покупки

• Рассмотрены последствия для будущей перепродажи

• Понимание подверженности городской трансформации

• Рассмотрена потенциальная временная потеря арендного дохода

• Рассмотрены будущие расходы, связанные со зданием

Если несколько важных пунктов остаются без ответа, объект требует дальнейшей проверки перед покупкой.

Заключение

Покупка сейсмостойкой квартиры в Стамбуле не должна означать поиск объекта недвижимости с ярлыком «сейсмостойкий».

Это должно означать дисциплинированное усилие по пониманию здания.

Стамбул подвержен значительному сейсмическому риску, и Турция разработала все более детальные системы, охватывающие:

• Сейсмическое проектирование

• Оценку зданий

• Идентификацию рискованных зданий

• Городскую трансформацию

• Обязательное страхование от землетрясений. (afad.gov.tr) (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)

Действующий турецкий строительный сейсмический кодекс вступил в силу 1 января 2019 года и обеспечивает важную современную нормативную базу для структурного и сейсмического проектирования. (afad.gov.tr)

Но одних норм недостаточно.

Ответственный покупатель должен исследовать:

• Проект здания

• Качество строительства

• Условия грунта

• Фундамент

• Документацию

• Текущее состояние

• Историю изменений

• Профессиональную оценку

Тот же принцип применим к возрасту здания.

Новое не означает автоматически безопасное.

И:

Старое не означает автоматически опасное.

Новые здания могут выигрывать от более новых норм и документации, но все равно требуют проверки качества строительства и застройщика.

Старые здания могут предлагать сильные места, более просторные квартиры и привлекательные цены, но обычно требуют более глубокого технического исследования.

Городская трансформация также может создавать возможности для получения современного жилья в устоявшихся районах, но эти инвестиции следует оценивать с той же дисциплиной, что и другие новостройки и строящиеся проекты.

DASK также должен оставаться частью стратегии владения. Для охваченных объектов обязательное страхование от землетрясений должно поддерживаться и защищает от указанного финансового ущерба, связанного с землетрясениями, в пределах условий и лимитов полиса. (dask.gov.tr)

Но:

Страхование — это не структурная сертификация.

Поэтому самый важный принцип всего этого руководства:

Не покупайте здание, потому что кто-то говорит вам, что оно сейсмостойкое. Проверьте доказательства, подтверждающие этот вывод.

Сильное сейсмически осознанное решение о недвижимости можно резюмировать как:

Современные инженерные стандарты + Соответствующее проектирование грунта и фундамента + Качественное строительство + Четкая документация + Хорошее обслуживание + Независимая проверка

Никакие инвестиции в недвижимость не могут устранить весь сейсмический риск.

Цель — понять этот риск, избежать ненужного воздействия и принять решение о покупке на основе фактов, а не предположений.

Для иностранного покупателя, вкладывающего значительный капитал в Стамбул, это не просто структурная проверка.

Это фундаментальное управление инвестиционными рисками.