Процесс покупки недвижимости в Турции 2026 | Пошаговое руководство

Процесс покупки недвижимости в Турции может быть эффективно завершён иностранными покупателями, когда каждый этап выполняется в правильном порядке.

Типичная сделка проходит через несколько отдельных этапов:

Поиск недвижимости

↓

Первоначальная проверка

↓

Бронирование / Kapora

↓

Юридическая и техническая проверка

↓

Договор купли-продажи

↓

Банкинг и источник средств

↓

Оценка

↓

DAB

↓

DASK

↓

Web Tapu / Заявка на продажу

↓

Налоги и сборы

↓

Финальная проверка права собственности

↓

Официальная продажа и регистрация

↓

Завершение платежа

↓

Передача недвижимости

Самый важный принцип заключается в том, что эти этапы не следует рассматривать как разрозненные административные задачи.

Ошибка на раннем этапе процесса может повлиять на всё последующее.

Например:

• оплата невозвратного задатка до проверки Tapu может ослабить переговорную позицию покупателя;

• перевод денег до планирования процесса DAB может создать проблемы с документацией платежей;

• подписание договора купли-продажи до проверки полномочий продавца может создать юридический риск;

• ожидание до дня Tapu для оформления DASK может задержать закрытие сделки;

• reliance на старую запись о праве собственности без финальной проверки может подвергнуть покупателя недавно зарегистрированному ограничению.

Главное управление земельного кадастра и кадастра Турции — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) — позволяет инициировать заявления в земельный кадастр электронно через Web Tapu, в том числе через специальный портал для иностранных пользователей. Затем процесс земельного кадастра продолжается через проверку документов, уведомление о сборах, назначение/подпись и окончательную регистрацию.

Это руководство объясняет весь процесс покупки недвижимости в Турции в 2026 году с точки зрения международного покупателя.

Важно: Точная процедура может различаться в зависимости от гражданства покупателя, типа недвижимости, является ли недвижимость вторичной или принадлежит застройщику, используется ли финансирование, действует ли покупатель через доверенность и является ли турецкое гражданство частью инвестиционной цели.

Процесс покупки недвижимости в Турции: Краткое резюме из 18 шагов

Для типичного иностранного физического лица, покупающего квартиру в Стамбуле, процесс можно резюмировать следующим образом:

1. Определите цель покупки недвижимости и общий бюджет.

2. Подтвердите право иностранного покупателя.

3. Найдите и осмотрите недвижимость.

4. Проверьте продавца и точную недвижимость.

5. Согласуйте цену и ключевые коммерческие условия.

6. Подпишите контролируемое соглашение о бронировании, если необходимо.

7. Завершите юридическую, девелоперскую и техническую проверку.

8. Завершите договор купли-продажи.

9. Подготовьте турецкую банковскую документацию и документацию об источнике средств.

10. Получите требуемый отчёт об оценке недвижимости.

11. Завершите процедуру DAB в иностранной валюте.

12. Оформите доверенность/переводчика, если требуется.

13. Получите DASK со стороны покупателя, где требуется.

14. Подайте заявку на продажу через Web Tapu / официальный канал.

15. Оплатите сборы Tapu и применимые сервисные сборы.

16. Перепроверьте право собственности и условия закрытия.

17. Завершите официальную продажу и регистрацию.

18. Проверьте Tapu и завершите физическую передачу.

Каждый шаг служит своей цели.

Пропуск одного не делает другие сильнее.

Сколько времени занимает процесс покупки недвижимости?

Не существует единого гарантированного срока сделки.

Простая покупка за наличные на вторичном рынке с:

• чистым правом собственности;

• готовой документацией;

• уже доступными средствами покупателя;

• завершённой оценкой;

• завершённым DAB;

может продвигаться гораздо быстрее, чем:

• покупка на стадии строительства;

• вторичная продажа с ипотекой;

• сделка для получения гражданства;

• удалённое приобретение с использованием выданной за рубежом доверенности;

• сделка, требующая дополнительной проверки иностранного покупателя.

Поэтому график должен строиться вокруг готовности сделки, а не вокруг обещания продавца:

«Всё будет готово завтра.»

Шаг 1 — Определите, зачем вы покупаете

Прежде чем выбирать недвижимость, определите цель.

Возможные цели включают:

• личное проживание;

• долгосрочный доход от аренды;

• краткосрочные инвестиции;

• прирост капитала;

• будущий переезд;

• турецкое гражданство через инвестиции;

• семейное использование;

• диверсификация.

Правильная недвижимость для одной цели может быть непригодна для другой.

Например:

• Фешенебельная центральная квартира может подойти покупателю для образа жизни.

• Меньшая квартира с доступом к метро может предложить более сильную экономику аренды.

• Недвижимость стоимостью 400 000 $+ может продаваться для гражданства, но пригодность для гражданства требует отдельных юридических проверок.

Шаг 2 — Установите реальный бюджет

Ваш бюджет должен включать больше, чем цену в объявлении.

Учитывайте:

Цена недвижимости

Согласованная стоимость приобретения.

Сбор Tapu

Передача недвижимости облагается сборами за оформление права собственности.

Оценка

Где требуется.

Банкинг / FX

Международный перевод и расходы на конвертацию валюты.

DASK

Обязательное страхование от землетрясений, где применимо.

Юридические услуги / перевод / доверенность

Если требуется.

Комиссия агентства

Где применимо.

Мебель / ремонт

Особенно для квартир на вторичном рынке.

Aidat

Ежемесячные сборы за управление зданием/комплексом.

Резерв после покупки

Коммунальные услуги, страхование, обслуживание и управление.

Поэтому недвижимость за 300 000 € требует больше, чем ровно 300 000 € доступного капитала.

Шаг 3 — Подтвердите право иностранного покупателя

Иностранные физические лица могут приобретать турецкую недвижимость при условии применимых ограничений.

Перед внесением существенного задатка подтвердите, что:

• гражданство покупателя соответствует требованиям;

• местоположение недвижимости не подпадает под соответствующее ограничение;

• применимые лимиты иностранной собственности не превышены;

• недвижимость может быть законно приобретена этим покупателем.

Это особенно важно для:

• земли;

• необычных типов недвижимости;

• чувствительных географических зон.

Для большинства стандартных стамбульских квартир этот шаг может быть рутинным — но его всё равно следует подтвердить.

Шаг 4 — Найдите и осмотрите недвижимость

Когда право и бюджет понятны, составьте шорт-лист подходящих объектов.

Оцените:

• район;

• квартал;

• здание;

• транспорт;

• этаж;

• вид;

• ориентацию;

• чистую площадь;

• возраст здания;

• физическое состояние;

• профиль аренды.

Не оценивайте недвижимость только по фотографиям в объявлении.

Для вторичной недвижимости физически осмотрите:

• квартиру;

• вход в здание;

• подвал;

• общие зоны;

• парковку;

• окружающую улицу.

Для удалённых покупок организуйте живой видеоосмотр вместо того, чтобы полагаться только на предварительно записанные маркетинговые материалы.

Шаг 5 — Определите точную недвижимость

Прежде чем серьёзно вести переговоры, установите, что именно вы покупаете.

Соответствующая информация может включать:

• провинцию;

• район;

• квартал;

• ada;

• parsel;

• здание/блок;

• этаж;

• независимую секцию;

• тип недвижимости.

Для проектов застройщиков различайте:

маркетинговый номер объекта

и

официальный номер независимой секции.

Они могут различаться.

Разница должна быть отслеживаемой.

Шаг 6 — Проверьте продавца

Определите, кто имеет законные полномочия на продажу.

Продавцом может быть:

• зарегистрированный индивидуальный владелец;

• компания-застройщик;

• другое корпоративное лицо;

• представитель по доверенности.

Для физических лиц подтвердите, что лицо, предлагающее недвижимость, соответствует зарегистрированному праву собственности.

Для компаний подтвердите:

• точное юридическое лицо;

• данные компании;

• полномочия на подписание.

Не отправляйте задаток только потому, что у продавца есть ключи от квартиры.

Шаг 7 — Согласуйте коммерческие условия

Перед оплатой согласуйте основные условия сделки.

Обычно они включают:

• цену покупки;

• валюту;

• задаток;

• график платежей;

• дату основного договора;

• ожидаемую дату передачи Tapu;

• включённую мебель;

• свободное владение;

• передачу от застройщика, где применимо.

Для покупателей с ипотекой также должны быть рассмотрены условия финансирования.

Важные коммерческие обещания в конечном итоге должны быть в письменной форме.

Шаг 8 — Подписывайте соглашение о бронировании только при необходимости

Для снятия недвижимости с рынка может быть запрошен бронировочный платёж — обычно называемый Kapora.

Перед оплатой документ о бронировании должен указывать:

• точную недвижимость;

• цену покупки;

• уплаченную сумму;

• период бронирования;

• становится ли сумма частью цены покупки;

• условия возврата;

• отмену продавцом;

• отмену покупателем;

• условия юридической проверки.

Не предполагайте, что каждый платёж Kapora юридически идентичен.

Турецкое право различает такие понятия, как:

• bağlanma parası;

• cayma parası.

Шаг 9 — Завершите юридическую проверку

Это один из самых важных этапов процесса покупки недвижимости в Турции.

Прежде чем принимать существенные обязательства, проверьте:

Право собственности

Кому принадлежит недвижимость?

Идентичность недвижимости

Соответствует ли квартира реестру?

Takyidat

Есть ли:

• ипотеки;

• аресты;

• аннотации;

• сервитуты;

• другие ограничения?

Полномочия продавца

Может ли лицо/компания действительно продать?

Статус здания

Каков:

• kat mülkiyeti;

• kat irtifakı;

• İskan;

• статус разрешения?

Право иностранного покупателя

Может ли именно этот покупатель приобрести именно эту недвижимость?

Недвижимость не должна продвигаться к закрытию только потому, что продавец говорит:

«Tapu чистый.»

Необходимо изучить основную запись.

Шаг 10 — Завершите технические и физические проверки

Юридическая проверка отвечает на вопрос:

«Могу ли я законно это купить?»

Технический осмотр отвечает на вопрос:

«Что я физически покупаю?»

В зависимости от возраста и стоимости недвижимости осмотрите:

• трещины;

• влажность;

• сантехнику;

• электрические системы;

• окна;

• отопление;

• кондиционирование;

• крышу;

• подвал;

• лифты;

• общие зоны.

По concerns, связанным с землетрясениями, проконсультируйтесь с соответствующим техническим специалистом,而不是 рассматривать:

• DASK;

• возраст здания;

• внешний вид;

как окончательные инженерные доказательства.

Шаг 11 — Проведите проверку застройщика для новостройки

Если вы покупаете у застройщика, добавьте ещё один слой.

Проверьте:

• юридического продавца;

• записи MERSİS;

• право собственности на землю;

• строительного подрядчика;

• разрешение на строительство;

• структуру проекта;

• техническую спецификацию;

• защиту платежей;

• историю сдачи.

Для проектов на стадии строительства определите, что защищает ваши платежи, если проект не будет завершён.

Шаг 12 — Завершите договор купли-продажи

Когда существенные риски понятны, завершите соглашение о покупке недвижимости.

Договор должен чётко указывать:

• стороны;

• точную недвижимость;

• цену покупки;

• валюту;

• график платежей;

• зачёт задатка;

• условия передачи права собственности;

• передачу;

• неисполнение обязательств;

• условия возврата;

• штрафы;

• условия спора.

Для недвижимости на стадии строительства добавьте:

• технические спецификации;

• проектные документы;

• крайний срок сдачи;

• положения об изменениях проекта.

Частный договор сам по себе не заменяет официальный процесс регистрации, через который передаётся реальное право собственности.

Шаг 13 — Получите турецкий налоговый/идентификационный номер по мере необходимости

Иностранные покупатели нуждаются в соответствующей идентификационной информации для официальной сделки и связанных банковских процедур.

В зависимости от статуса покупателя это может включать:

• турецкий номер иностранной идентификации;

• турецкий налоговый идентификационный номер.

Иностранцы, у которых ещё нет соответствующей турецкой идентификации, могут получить соответствующие налоговые номера до перехода к банковским этапам и этапам закрытия.

На практике это часто делается рано, потому что банки и другие участники сделки могут в этом нуждаться.

Шаг 14 — Подготовьте банковский счёт и поток денег

Турецкий банковский счёт часто полезен, но не является универсальным требованием для каждой структуры покупки недвижимости.

Перед отправкой значительных средств определите:

• где сейчас находятся деньги;

• в какой валюте они хранятся;

• какой банк их получит;

• кто является конечным бенефициаром;

• какие доказательства источника средств потребуются;

• как будет организован DAB.

Не ждите до дня Tapu, чтобы обнаружить, что ваш банк:

• имеет лимиты на перевод;

• нуждается в документации комплаенса;

• не зачислил входящие средства.

Шаг 15 — Подготовьте документацию об источнике средств

Крупные международные переводы за недвижимость могут вызвать обычные проверки KYC/AML.

В зависимости от источника денег документация может включать:

• банковские сбережения;

• записи о зарплате;

• продажу другой недвижимости;

• дивиденды компании;

• доход от бизнеса;

• ликвидацию инвестиций;

• наследство.

Законная сделка обрабатывается гораздо легче, когда покупатель может чётко задокументировать:

откуда пришли деньги

и

почему они переводятся.

Шаг 16 — Получите отчёт об оценке недвижимости

TKGM в настоящее время требует отчёты об оценке для определённых сделок, где иностранное физическое лицо является покупателем. TKGM заявляет, что текущая система оценки применяется к соответствующим сделкам приобретения иностранными физическими лицами, и что отчёты об оценке готовятся через уполномоченные оценочные организации.

Процесс оценки обычно определяет официально оценённую рыночную стоимость недвижимости для применимой сделки.

Отчёт не следует путать с:

• юридической проверкой;

• инженерным осмотром;

• инвестиционной консультацией.

Каждый выполняет свою функцию.

Может ли оценка быть ниже цены покупки?

Да.

Например:

• Согласованная цена покупки: 20 миллионов TL

• Оценка: 17,5 миллионов TL

Это не автоматически препятствует обычной покупке.

Но разница может иметь значение для:

• финансирования;

• гражданства;

• анализа цены покупателем.

Большая необъяснимая разница заслуживает расследования.

Шаг 17 — Завершите процесс DAB

Иностранные физические лица, покупающие недвижимость в Турции, подпадают под процесс Döviz Alım Belgesi — DAB.

TKGM подтверждает, что иностранные покупатели должны продать соответствующую иностранную валюту через банк в систему Центрального банка и представить выданный банком DAB для сделки с земельным кадастром. Требование DAB применяется к приобретениям иностранными физическими лицами с 24 января 2022 года.

Это должно быть скоординировано до официальной продажи.

Не делайте так:

сначала неофициально конвертируйте всю иностранную валюту

а затем спрашивайте:

«Как нам создать DAB?»

Планируйте поток сделки до конвертации.

Кто может оформить DAB?

В зависимости от структуры сделки конвертация может быть выполнена через соответствующий банк разрешёнными сторонами сделки или уполномоченными представителями в соответствии с применимыми правилами.

Важно, чтобы:

• данные покупателя;

• сделка с недвижимостью;

• сумма в валюте;

• банковская документация;

были правильно скоординированы.

Покупателям для гражданства нужны дополнительные банковские доказательства

Для обычных продаж недвижимости иностранным покупателям TKGM определяет DAB как ключевой валютный документ.

Для сделок с недвижимостью для получения турецкого гражданства TKGM дополнительно требует банковское подтверждение платежа от покупателя продавцу.

Это делает последовательность платежей особенно важной.

Шаг 18 — Подготовьте доверенность, если вы не будете присутствовать

Иностранному покупателю не обязательно лично участвовать в каждом шаге.

Надлежащим образом подготовленная доверенность — Vekaletname — может уполномочить представителя выполнять определённые действия.

Если она подготовлена за рубежом, доверенность может потребовать:

• апостиль или применимую легализацию;

• турецкий перевод;

• соответствующую форму;

• конкретные полномочия на приобретение.

TKGM поддерживает специальное руководство для выданных за рубежом доверенностей, используемых для сделок с земельным кадастром.

Шаг 19 — Организуйте присяжного переводчика, если требуется

Если сторона, лично участвующая в официальной сделке, не говорит по-турецки, может потребоваться присяжный переводчик.

Опубликованная процедура продажи иностранцам TKGM включает присяжного переводчика в число требований, когда сторона не говорит по-турецки.

Не полагайтесь на то, что продавец недвижимости будет неофициально выполнять роль официального переводчика при закрытии.

Шаг 20 — Организуйте DASK до закрытия

Для соответствующих зданий обязательное страхование от землетрясений является частью процесса Tapu.

Но есть важное новое правило на 2026 год.

Для жилых продаж, зарегистрированных 5 сентября 2026 года или позднее, DASK заявляет, что:

• существующий полис продавца прекращается в дату сделки;

• покупатель должен получить действующий полис обязательного страхования от землетрясений на своё имя до передачи недвижимости;

• полис покупателя проверяется во время продажи;

• то же правило применяется независимо от того, завершается ли продажа перед Управлением земельного кадастра или перед нотариусом.

Это серьёзное изменение для контрольных списков закрытия на 2026 год.

DASK не доказывает сейсмическую безопасность

DASK — это требование страхования.

Он не удостоверяет, что здание:

• соответствует каждому структурному стандарту;

• сейсмостойко;

• прошло инженерную оценку.

Структурная проверка — это отдельный процесс.

Шаг 21 — Подайте официальную заявку на продажу

Заявка на продажу может быть инициирована через официальные каналы земельного кадастра, включая Web Tapu.

TKGM объясняет, что Web Tapu позволяет владельцам недвижимости или уполномоченным пользователям:

• подавать заявки на сделки онлайн;

• отправлять необходимые документы электронно;

• отслеживать процесс;

• получать информацию о сборах и назначении.

Иностранные физические лица, не имеющие турецкого номера иностранной идентификации/учётных данных e-Devlet, могут использовать специальный портал FOR FOREIGNER.

Типичные документы для продажи иностранному покупателю

Опубликованная процедура продажи TKGM определяет документы, включая:

• паспорт / удостоверение личности;

• документ о представительстве, где применимо;

• информацию о праве собственности, где доступна;

• требуемый отчёт об оценке недвижимости;

• обязательное страхование от землетрясений, где применимо;

• присяжного переводчика, где требуется.

В зависимости от сделки могут также потребоваться дополнительные документы, такие как:

• DAB;

• банковское подтверждение платежа для гражданства;

• доверенность;

• корпоративные документы.

Шаг 22 — Дождитесь проверки документов

После подачи заявки Земельный кадастр проверяет дело.

Это может включать проверку:

• сторон;

• недвижимости;

• ограничений;

• документов;

• требований для иностранных покупателей;

• сборов.

Заявитель может отслеживать соответствующую информацию о заявке, включая:

• текущий этап;

• отсутствующие документы;

• коды сборов;

• детали назначения;

• завершение регистрации,

через системы отслеживания заявок TKGM.

Если документы неполные, устраните недостаток до назначения на закрытие.

Шаг 23 — Получите SMS / информацию о назначении

В рамках рабочего процесса Web Tapu TKGM отправляет соответствующие уведомления после обработки дела.

Они могут включать:

• требуемый сбор Tapu;

• сбор оборотного фонда/сервисный сбор;

• платёжные коды;

• дату и время подписи.

Опубликованная процедура Web Tapu TKGM объясняет, что после проверки заявки заявитель получает информацию об оплате и назначении и завершает этап подписи в назначенное время.

Никогда не платите сбор только потому, что кто-то прислал вам неофициальный банковский счёт.

Проверьте официальные платёжные инструкции.

Шаг 24 — Оплатите Tapu Harcı

По состоянию на 2026 год официальный сбор за передачу недвижимости составляет:

Покупатель

2% от заявленной реальной стоимости передачи/приобретения

Продавец

2% от заявленной реальной стоимости передачи/приобретения

Общая установленная законом нагрузка:

4%, разделённая на 2% + 2%.

Налоговая администрация Турции подтверждает, что с покупателя и продавца отдельно взимается 20 на тысячу (2%), и что заявленная стоимость не может быть ниже применимой стоимости налога на недвижимость для расчёта сбора.

Пример: сбор Tapu

Предположим, заявленная реальная цена передачи составляет:

15 000 000 TL

Установленная законом доля покупателя

2%

=

300 000 TL

Установленная законом доля продавца

2%

=

300 000 TL

Итого:

600 000 TL

В коммерческой практике стороны иногда договариваются, кто экономически несёт определённые расходы.

Но установленную законом структуру ответственности следует отличать от частных коммерческих договорённостей.

Не заявляйте искусственно заниженную цену продажи

Налоговая администрация специально предупреждает покупателей и продавцов заявлять истинную цену передачи недвижимости.

Если заявленная цена ниже стоимости налога на недвижимость, применимый расчёт не может просто использовать эту более низкую цифру.

Занижение может создать:

• налоговые риски;

• штрафы;

• будущие проблемы с налогом на прирост капитала;

• несоответствия для гражданства;

• несоответствия банковской документации.

Шаг 25 — Оплатите сбор оборотного фонда / сервисный сбор TKGM

В дополнение к Tapu harcı сделки с земельным кадастром могут включать применимый сервисный сбор döner sermaye.

TKGM публикует специальный тариф на 2026 год, действующий с 1 января 2026 года.

Сумма зависит от применимой категории сделки/тарифа, а не является универсальным процентом от цены недвижимости.

Подтвердите официальную сумму из уведомления о сделке.

Шаг 26 — Выполните финальную проверку права собственности

Прежде чем окончательная цена покупки станет необратимой, проверьте текущий реестр ещё раз.

Подтвердите:

• продавец остаётся зарегистрированным владельцем;

• ожидаемый статус ипотеки;

• аресты;

• аннотации;

• согласованные освобождения;

• отсутствие неожиданных новых ограничений.

Это особенно важно, когда с момента первоначальной проверки прошли недели или месяцы.

Думайте о процессе так:

Проверка должной осмотрительности

«Каково юридическое положение недвижимости, когда я решаю купить?»

Проверка при закрытии

«Находится ли она всё ещё в согласованном юридическом положении сегодня?»

Оба имеют значение.

Шаг 27 — Подтвердите снятие ипотеки, если у продавца есть долг

Вторичная недвижимость может быть продана, пока существующая банковская ипотека погашается в рамках закрытия.

Сделка должна координировать:

• долг продавца;

• выплату банку;

• документацию о снятии ипотеки;

• платёж покупателя;

• регистрацию.

TKGM заявляет, что после того, как соответствующий банк отправит документацию о снятии ипотеки электронно, Земельный кадастр может обработать удаление.

Не полагайтесь только на слова продавца:

«Я заплатил банку вчера.»

Шаг 28 — Скоординируйте окончательный платёж

До дня закрытия все должны знать:

Когда именно двигаются деньги?

Возможные структуры зависят от сделки.

Ключевой риск — классический вопрос закрытия:

Покупатель платит первым или право собственности передаётся первым?

Процесс должен минимизировать период, в течение которого одна сторона отказалась от ценности, не получив согласованное встречное исполнение.

Güvenilir Hesap / Безопасный платёж

TKGM и Takasbank управляют Güvenilir Hesap, цифровой системой, предназначенной для снижения риска «платёж против права собственности».

В рамках системы:

• инициируется заявка на продажу;

• средства на покупку переводятся на специальный счёт в Takasbank;

• средства остаются заблокированными;

• после завершения регистрации деньги автоматически высвобождаются продавцу.

Однако текущие опубликованные требования пользователей включают конкретную турецкую идентификационную информацию/IBAN, поэтому иностранные покупатели должны подтвердить свою собственную правоспособность и структуру сделки, а не предполагать, что система универсально доступна каждому международному покупателю.

Шаг 29 — Присутствуйте на официальном закрытии

Окончательная продажа может быть завершена через официальный уполномоченный маршрут.

Для стандартного процесса Земельного кадастра необходимые стороны или их уполномоченные представители присутствуют на соответствующем этапе подписи.

Официальные документы и декларации проверяются.

Если покупатель не говорит по-турецки и лично участвует, может потребоваться утверждённый присяжный переводчик.

Покупатель должен проверить перед подписанием:

• имя;

• недвижимость;

• цену;

• долю собственности;

• тип сделки.

Не подписывайте сначала, а потом задавайте вопросы.

Шаг 30 — Альтернатива: Официальная продажа недвижимости через нотариуса

Турция также разрешает нотариусам оформлять официальные договоры купли-продажи недвижимости.

Министерство юстиции подтверждает, что система позволяет нотариусам:

• принимать заявку;

• проверять ограничения и юридические требования;

• готовить официальный договор продажи;

• получать номер журнала земельного кадастра через систему;

• передавать сделку на регистрацию.

Это альтернативный официальный маршрут — не то же самое, что просто нотариальное заверение частного соглашения о покупке.

Требования для иностранных покупателей, такие как применимые:

• DAB;

• оценка;

• ограничения на приобретение;

• DASK;

всё ещё должны быть выполнены.

Правило DASK о полисе покупателя от 5 сентября 2026 года прямо применяется к продажам, проводимым как в Земельном кадастре, так и перед нотариусом.

Нотариальный сбор за продажу в 2026 году

Нотариальный тариф на 2026 год предусматривает, что если нотариус готовит официальный договор купли-продажи недвижимости, нотариальный сбор рассчитывается по ставке 1 на тысячу от стоимости продажи недвижимости, subject to применимым минимуму и максимуму тарифа.

Обычная структура сбора за передачу недвижимости остаётся отдельной.

Поэтому сравните общие расходы на процедуру перед выбором нотариального маршрута.

Шаг 31 — Регистрация передаёт право собственности

Это критический юридический момент.

Соглашение о бронировании не делает покупателя зарегистрированным владельцем.

Частное соглашение о продаже само по себе не делает покупателя зарегистрированным владельцем.

Фактическая смена собственника происходит через официальный процесс регистрации.

После одобрения и регистрации продажи:

Продавец

↓

Зарегистрированное право собственности

↓

Покупатель

Затем покупатель должен проверить официальный результат.

Шаг 32 — Проверьте новый Tapu

После регистрации подтвердите:

• полную идентификацию покупателя;

• долю собственности;

• точную независимую секцию;

• детали недвижимости.

Не оставляйте сделку только с:

• поздравительным сообщением продавца;

• квитанцией об оплате;

• частным договором.

Подтвердите зарегистрированное право собственности.

Шаг 33 — Сохраните полное дело о сделке

Сохраните:

Юридические

• договор купли-продажи;

• доверенность;

• отчёт о должной осмотрительности.

Земельный кадастр

• Tapu;

• записи о заявке/закрытии.

Банкинг

• входящий SWIFT;

• DAB;

• квитанцию об оплате продавцу.

Оценка

• документы Ekspertiz / оценки.

Страхование

• DASK.

Расходы

• квитанции о сборах Tapu;

• квитанции о сервисных сборах;

• юридические счета/счета агентства.

Покупатели для гражданства должны быть особенно дисциплинированы в отношении записей о сделке.

Шаг 34 — Завершите физическую передачу

Юридическое право собственности и физическое владение связаны, но различны.

При передаче проверьте:

• ключи;

• карты доступа;

• пульты от парковки;

• хранение;

• мебель;

• бытовую технику;

• показания счётчиков;

• видимые дефекты.

Для недвижимости застройщика используйте письменный акт передачи/список дефектов, где это уместно.

Шаг 35 — Проверьте Aidat и управление зданием

Свяжитесь с управлением комплексом или зданием.

Подтвердите:

• ежемесячный aidat;

• способ оплаты;

• непогашенный остаток продавца;

• системы доступа;

• контактные данные управления.

Договор купли-продажи должен разъяснять ответственность за обязательства, накопленные до передачи.

Шаг 36 — Переведите / откройте счета за коммунальные услуги

В зависимости от недвижимости организуйте:

• электричество;

• воду;

• газ;

• интернет.

Шаг 37 — Организуйте управление недвижимостью, если вы живёте за рубежом

Иностранные владельцы, которые не будут жить в Турции, должны решить, кто будет управлять:

• чрезвычайными ситуациями;

• счетами;

• обслуживанием;

• арендаторами;

• ключами;

• проверками.

Сделайте это сразу после закрытия,而不是 ждать первой проблемы.

Процесс для покупателя за наличные

Простая сделка за наличные может следовать так:

Недвижимость выбрана
↓
Задаток
↓
Должная осмотрительность
↓
Договор
↓
Оценка
↓
Средства подготовлены
↓
DAB
↓
DASK
↓
Заявка Web Tapu
↓
Сборы
↓
Финальная проверка права собственности
↓
Платёж + Регистрация
↓
Передача

Наличные не устраняют юридические проверки.

Они просто устраняют андеррайтинг кредитора.

Процесс для покупателя с ипотекой

Финансируемая покупка добавляет ещё один трек:

Предварительное одобрение
↓
Выбор недвижимости
↓
Оценка недвижимости банком
↓
Юридическая проверка / проверка залога
↓
Финальное одобрение кредита
↓
Собственный капитал покупателя + Кредит
↓
Координация DAB / платежа
↓
Tapu + Регистрация ипотеки

Договор о недвижимости должен предусматривать, что произойдёт, если:

• финансирование отклонено;

• оценка слишком низкая;

• банк одобряет меньше, чем ожидалось.

Процесс для удалённого покупателя

Покупатель, приобретающий из-за рубежа, может использовать:

Удалённый выбор недвижимости
↓
Независимая должная осмотрительность
↓
Иностранная/консульская доверенность
↓
Договор
↓
Банкинг / DAB
↓
Представитель завершает закрытие
↓
Проверка Tapu
↓
Удалённая передача / управление

Процесс для покупателя на стадии строительства

Покупки на стадии строительства требуют дополнительных шагов до обычного процесса закрытия.

Типичный рабочий процесс:

Проверка застройщика
↓
Проверка земли / разрешения
↓
Преддоговорная информация
↓
Официальная структура предоплаченного жилья
↓
Безопасность платежей
↓
Рассрочка
↓
Мониторинг строительства
↓
Завершение / İskan
↓
Финальная передача

Для квалифицированного предоплаченного жилья текущие правила Министерства торговли налагают дополнительные меры защиты потребителей.

Процесс покупки недвижимости для гражданства

Приобретение, ориентированное на гражданство, добавляет ещё один слой комплаенса.

Типичная структура включает:

• выбор подходящей недвижимости;

• проверку права на гражданство;

• проведение юридической проверки;

• проверку правоспособности продавца/недвижимости;

• получение оценки / TTB;

• структурирование банковских платежей;

• получение DAB;

• перевод квалифицирующей суммы;

• завершение Tapu;

• регистрацию требуемого ограничения/обязательства;

• продолжение с документами для гражданства.

Не рассматривайте право на гражданство как простую финальную галочку.

Оно должно влиять на сделку с самого начала.

Новый контрольный список закрытия на 2026 год

Для продаж недвижимости, завершённых в сентябре 2026 года и позднее, дело о закрытии должно специально учитывать новое правило DASK.

До Tapu

•  Полис DASK покупателя оформлен на имя покупателя

•  Полис действителен

•  Информация о недвижимости верна

•  Требуемая проверка полиса может быть завершена

DASK заявляет, что это требование применяется к жилым продажам, зарегистрированным 5 сентября 2026 года или позднее.

Полный контрольный список документов для иностранного покупателя

Покупатель

•  Паспорт / принятое удостоверение личности

•  Данные турецкого налогового номера/YKN, где применимо

•  Контактная информация

•  Доверенность, если представлен

•  Организация присяжного переводчика, если требуется

Недвижимость

•  Текущая информация о праве собственности

•  Точная независимая секция

•  Отчёт об оценке, где требуется

•  DASK

•  Документация о здании/недвижимости, где актуально

Юридические

•  Обзор должной осмотрительности

•  Документация о снятии ипотеки, где применимо

•  Полномочия продавца

•  Договор купли-продажи

Банкинг

•  Доказательство источника средств

•  DAB

•  Квитанции о переводах

•  Счёт продавца проверен

Закрытие

•  Tapu harcı оплачен

•  Döner sermaye/сервисный сбор оплачен

•  Финальная проверка права собственности

•  Назначение подтверждено

•  Структура окончательного платежа подтверждена

Гражданство, где применимо

•  TTB / требуемая оценка

•  Банковская квитанция покупатель → продавец

•  DAB

•  Квалифицирующая стоимость проверена

•  Требуемая аннотация/обязательство оформлены

Что происходит в день Tapu?

Упрощённая последовательность дня закрытия может выглядеть так:

1. Подтвердите назначение
Убедитесь, что документы и стороны/представители готовы.

2. Подтвердите, что сборы оплачены
Используйте официальные платёжные инструкции.

3. Подтвердите DASK
Для квалифицированных жилых сделок после 5 сентября 2026 года полис покупателя должен уже быть активным.

4. Выполните финальный обзор права собственности
Подтвердите отсутствие неожиданных ограничений.

5. Подтвердите готовность к оплате
Средства покупателя должны быть доступны в соответствии с согласованным механизмом закрытия.

6. Проверьте официальные детали сделки
Проверьте:

• недвижимость;

• цену;

• стороны.

7. Подпишите официальные документы о продаже
Покупатель/продавец или уполномоченные представители завершают официальные декларации.

8. Происходит регистрация
Право собственности регистрируется на покупателя.

9. Завершите оплату
В соответствии с контролируемым механизмом закрытия.

10. Подтвердите новое положение права собственности
Проверьте регистрацию.

Что никогда не следует делать в день закрытия?

Не делайте так:

• не приносите полную цену покупки наличными без документально подтверждённой причины;

• не отправляйте деньги на недавно изменённый IBAN без проверки;

• не подписывайте документы, которые вы не понимаете;

• не полагайтесь на неофициального переводчика;

• не пропускайте финальную проверку реестра;

• не принимайте новую ипотеку/аннотацию, которую вы не ожидали;

• не заявляйте искусственно заниженную цену продажи;

• не предполагайте, что старый DASK продавца остаётся достаточным после нового правила 2026 года.

День закрытия должен выполнять уже принятые решения.

Он не должен быть днём, когда вы впервые обнаруживаете структуру сделки.

Распространённые ошибки при покупке недвижимости

Ошибка 1 — Оплата до должной осмотрительности
Покупатель теряет рычаг до того, как узнаёт риски.

Ошибка 2 — Путаница между договором и правом собственности
Право собственности зависит от официальной регистрации.

Ошибка 3 — Рассмотрение Kapora как автоматически невозвратной
Её юридический и договорный характер имеет значение.

Ошибка 4 — Слишком позднее открытие банковского счёта
Международные средства могут потребовать проверки комплаенса.

Ошибка 5 — Конвертация валюты до планирования DAB
Это может усложнить документацию платежей иностранного покупателя.

Ошибка 6 — Использование старой копии Tapu
Текущие ограничения могут отличаться.

Ошибка 7 — Игнорирование DASK покупателя в сентябре 2026 года
Новое правило требует собственного полиса покупателя до применимых жилых передач права собственности.

Ошибка 8 — Занижение цены недвижимости
GİB требует заявлять реальную цену передачи, subject to правилу минимальной стоимости налога на недвижимость.

Ошибка 9 — Оплата на несвязанный счёт
Платёжный след должен иметь юридический и коммерческий смысл.

Ошибка 10 — Непроверка финального Tapu
Сделка не завершена только потому, что продавец получил деньги.

Красные флаги процесса покупки недвижимости

Процесс покупки недвижимости: Кто что делает?

Понимание ролей снижает риск ожидания, что одна сторона сделает всё.

FAQ: Процесс покупки недвижимости в Турции

Каков процесс покупки недвижимости в Турции как иностранцем?

Типичный процесс включает:

• выбор недвижимости;

• проверку продавца/недвижимости;

• бронирование, где необходимо;

• юридическую и техническую проверку;

• договор купли-продажи;

• банковскую подготовку;

• оценку;

• DAB;

• DASK;

• заявку Web Tapu;

• оплату сборов;

• финальную проверку права собственности;

• официальную продажу;

• регистрацию;

• передачу.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?

Имеющие право иностранные физические лица могут покупать турецкую недвижимость при условии установленных законом ограничений по гражданству, географии и количеству.

Конкретного покупателя и недвижимость следует проверить до существенной оплаты.

Нужен ли иностранным покупателям адвокат?

Частный адвокат не является универсальным установленным законом предварительным условием для каждой продажи Tapu.

Однако независимый адвокат может проверить:

• право собственности;

• takyidat;

• договор;

• полномочия продавца;

• ограничения для иностранных покупателей;

• условия закрытия.

Нужен ли иностранцам отчёт об оценке недвижимости?

Текущая система TKGM требует отчёт об оценке для определённых сделок, где иностранное физическое лицо является покупателем.

Требуемый отчёт должен быть скоординирован через применимую официальную систему.

Нужен ли иностранным покупателям DAB?

Да, иностранные физические лица, покупающие недвижимость в рамках применимой системы приобретения иностранными покупателями, должны завершить процесс Döviz Alım Belgesi до продажи.

Нужен ли мне турецкий банковский счёт?

Не универсально.

Турецкий счёт часто очень полезен, но соответствующие требованиям структуры платежей иностранных покупателей могут также включать средства, поступающие напрямую из-за рубежа.

DAB и платёжный маршрут должны быть спланированы до перевода.

Сколько составляет сбор Tapu в Турции в 2026 году?

Установленный законом сбор за передачу права собственности составляет 2% для покупателя и 2% для продавца, рассчитывается от заявленной реальной стоимости передачи, subject to правилу, что база не может быть ниже применимой стоимости налога на недвижимость.

Есть ли другой сервисный сбор Tapu?

Да.

TKGM применяет применимый сбор оборотного фонда/сервисный сбор и опубликовал тариф, действующий на 2026 год.

Нужен ли мне DASK перед покупкой квартиры?

Для квалифицированных жилых продаж, зарегистрированных 5 сентября 2026 года или позднее, покупатель должен получить действующий полис обязательного страхования от землетрясений на своё имя до сделки с правом собственности.

Могу ли я использовать полис DASK продавца?

Для продаж, зарегистрированных с 5 сентября 2026 года, полис продавца прекращается в день передачи, и покупатель должен иметь свой собственный действующий полис до сделки.

Могут ли иностранцы использовать Web Tapu?

Да.

TKGM предоставляет маршрут Web Tapu FOR FOREIGNER для иностранных физических лиц, у которых нет учётных данных YKN/e-Devlet.

Какие документы обычно требуются в Tapu?

Опубликованная процедура продажи иностранному покупателю TKGM включает:

• паспорт/удостоверение личности;

• документ о представительстве, где применимо;

• отчёт об оценке;

• DASK, где применимо;

• присяжного переводчика, где требуется.

Конкретная сделка может потребовать дополнительную документацию.

Могу ли я купить недвижимость через доверенность?

Да, при условии, что доверенность действительна и предоставляет необходимые полномочия.

Выданные за рубежом доверенности должны соответствовать применимым требованиям турецкого земельного кадастра.

Может ли нотариус передать право собственности на недвижимость в Турции?

Да.

Нотариусы имеют полномочия оформлять официальные договоры купли-продажи недвижимости через интегрированную систему права собственности после выполнения необходимых юридических проверок.

Достаточно ли подписания частного договора о недвижимости для владения квартирой?

Нет.

Договор купли-продажи может устанавливать договорные обязательства, но зарегистрированное право собственности зависит от завершения официального процесса передачи и регистрации.

Когда я должен оплатить полную цену покупки?

Платёж должен быть скоординирован с официальной структурой передачи.

Избегайте предоставления полной суммы продавцу в необратимой форме задолго до регистрации права собственности, если только сделка не обеспечивает адекватную защиту.

Что произойдёт, если на недвижимости есть ипотека?

Недвижимость с ипотекой потенциально может быть куплена, но сделка должна указывать, как ипотека будет погашена и снята.

Покупатель должен подтвердить текущий статус реестра перед регистрацией.

Должен ли я лично присутствовать в офисе Tapu?

Не обязательно.

Сделка может быть завершена через надлежащим образом уполномоченного представителя по доверенности или через другой юридически доступный официальный маршрут.

Когда я юридически становлюсь владельцем недвижимости?

Зарегистрированное право собственности передаётся, когда официальная сделка завершена и приобретение зарегистрировано в земельном кадастре.

Что мне делать сразу после получения Tapu?

Проверьте детали права собственности и затем завершите:

• физическую передачу;

• передачу ключей;

• коммунальные услуги;

• регистрацию в управлении зданием;

• организацию aidat;

• страхование;

• управление недвижимостью, где требуется.

Финальный контрольный список процесса покупки недвижимости

Перед выбором

•  Цель определена

•  Бюджет определён

•  Право иностранного покупателя рассмотрено

Перед задатком

•  Продавец идентифицирован

•  Недвижимость идентифицирована

•  Первоначальная проверка Tapu

•  Цена согласована

•  Условия задатка написаны

Перед договором

•  Юридическая проверка завершена

•  Технический осмотр завершён, где необходимо

•  Застройщик проверен, где применимо

•  Статус здания понятен

•  Ипотека/ограничения понятны

Перед банкингом

•  Налоговые/YKN договорённости готовы

•  Банковский/платёжный маршрут спланирован

•  Доказательство источника средств подготовлено

•  Бенефициар продавца проверен

Перед заявкой Tapu

•  Договор завершён

•  Оценка завершена

•  DAB завершён

•  Доверенность готова, если требуется

•  Переводчик организован, если требуется

•  DASK покупателя готов по текущему правилу

Перед подписанием

•  Сборы Tapu оплачены

•  Сервисный сбор оплачен

•  Текущее право собственности перепроверено

•  Механизм снятия ипотеки подтверждён

•  Окончательный платёж готов

•  Официальные детали недвижимости проверены

После подписания

•  Регистрация подтверждена

•  Новый Tapu проверен

•  Записи о платежах сохранены

•  Ключи получены

•  Передача задокументирована

•  Коммунальные услуги организованы

•  Aidat/управление настроены

Заключительный совет для иностранных покупателей

Самый безопасный способ понять процесс покупки недвижимости в Турции — не думать о нём как об одной сделке.

Это последовательность контролируемых решений.

Покупатель должен перейти от:

«Мне нравится эта квартира.»

к:

«Я точно знаю, что это такое.»

затем:

«Я знаю, кому она принадлежит.»

затем:

«Я понимаю её юридические и технические риски.»

затем:

«Я знаю, что подписываю.»

затем:

«Я точно знаю, как будут двигаться деньги.»

и только в конце:

«Я готов стать зарегистрированным владельцем.»

Самый сильный рабочий процесс:

Поиск
→ Проверка
→ Осмотр
→ Переговоры
→ Осторожное бронирование
→ Должная осмотрительность
→ Договор
→ Оценка
→ Банкинг
→ DAB
→ DASK
→ Web Tapu
→ Сборы
→ Финальная проверка реестра
→ Официальная продажа
→ Регистрация
→ Передача

Несколько деталей 2026 года заслуживают особого внимания.

Иностранные покупатели-физические лица по-прежнему нуждаются в применимом процессе DAB перед приобретением недвижимости.

Налоговая администрация подтверждает, что установленная законом структура сбора Tapu остаётся 2% для покупателя и 2% для продавца, исходя из реальной заявленной стоимости передачи.

И для квалифицированных жилых сделок, зарегистрированных с 5 сентября 2026 года, покупатель теперь должен иметь собственный действующий полис DASK до передачи права собственности, а не полагаться на полис продавца.

Эти процедурные детали важны.

Но более важный принцип важнее:

Никогда не организуйте сделку вокруг предпочтительной даты платежа продавца. Организуйте её вокруг точки, в которой каждый риск покупателя был удовлетворительно проконтролирован.

Такой подход превращает покупку недвижимости в Турции из серии административных шагов в структурированный процесс приобретения.