Отчет об оценке недвижимости в Турции 2026 | Руководство по Ekspertiz и TTB

Введение

При покупке недвижимости в Стамбуле иностранные покупатели часто сталкиваются с несколькими разными цифрами, привязанными к одной и той же квартире.

Например:

• Продавец просит 350 000 долларов США

• Покупатель договаривается о цене в 325 000 долларов США

• У муниципалитета есть гораздо более низкая налоговая стоимость недвижимости

• Профессиональный оценщик может определить другую цифру

• Сумма, заявленная в сделке по Тапу, имеет свое собственное юридическое значение

• Сертификат о покупке иностранной валюты (DAB) фиксирует сумму конвертации валюты

• Сделка для получения гражданства может потребовать отдельного определения стоимости инвестиций

Эти цифры не следует рассматривать как взаимозаменяемые.

Один из самых важных уроков для иностранного покупателя недвижимости в Турции:

Не существует единой «стоимости» недвижимости, которая служила бы всем юридическим, налоговым, инвестиционным, банковским и иммиграционным целям.

Запрашиваемая цена недвижимости не является автоматически ее рыночной стоимостью, и ни одна из них автоматически не идентична ее стоимости Emlak Vergisi, сумме сделки по Тапу, стоимости в отчете об оценке, сумме DAB или стоимости инвестиций для гражданства.

Понимание этих различий может помочь иностранному покупателю избежать:

• Переплаты

• Неправильного понимания объявленной цены застройщика

• Путаницы между налоговыми стоимостями и рыночными ценами

• Неправильного структурирования платежей по Тапу

• Неправильного понимания пороговых значений для гражданства

• Рассмотрения оценки как гарантии качества инвестиций

Это руководство объясняет, как работает оценка недвижимости в Турции в 2026 году и как иностранные покупатели должны интерпретировать различные цифры, связанные со сделкой.

Что такое отчет об оценке недвижимости в Турции?

Отчет об оценке недвижимости обычно называется на турецком языке:

Taşınmaz Değerleme Raporu

В повседневных разговорах о недвижимости вы также можете услышать:

• Ekspertiz Raporu

• Eksper Raporu

• Gayrimenkul Değerleme Raporu

Цель профессиональной оценки недвижимости — оценить стоимость конкретной недвижимости или права на недвижимость на определенную дату с использованием признанных методов оценки и соответствующих рыночных данных.

Совет по рынку капитала Турции (SPK) описывает оценку недвижимости как независимую и беспристрастную оценку вероятной стоимости недвижимости, проектов недвижимости или связанных с ними прав и выгод на определенную дату в соответствии с применимыми стандартами оценки.

Это сильно отличается от вопроса продавцу:

«Сколько вы хотите за квартиру?»

Запрашиваемая цена против оценки

Предположим, квартира в Стамбуле рекламируется по цене:

350 000 долларов США

Это число является:

запрашиваемой ценой продавца.

Оно не доказывает, что недвижимость стоит 350 000 долларов США.

Продавец мог установить цену:

• Агрессивно

• Оптимистично

• На основе другого объявления

• На основе ожидаемых переговоров

• На основе спроса со стороны покупателей, желающих получить гражданство

• На основе собственных финансовых потребностей

Профессиональная оценка использует другой процесс.

Оценщик пытается независимо оценить стоимость недвижимости на основе:

• Соответствующих юридических характеристик

• Физических характеристик

• Расположения

• Рыночных данных

• Сопоставимой недвижимости

• Методологии оценки

Таким образом:

Запрашиваемая цена ≠ Профессиональная оценка

Запрашиваемая цена против рыночной стоимости

Это различие становится чрезвычайно важным в Стамбуле, потому что иностранные покупатели часто сравнивают недвижимость через онлайн-объявления.

Представьте три квартиры в одном проекте.

Квартира А
Рекламируется по цене: 290 000 долларов США

Квартира Б
Рекламируется по цене: 340 000 долларов США

Квартира В
Рекламируется по цене: 375 000 долларов США

Это не означает, что Квартира В объективно стоит примерно на 29% больше, чем Квартира А.

Возможные объяснения включают:

• Другой этаж

• Другая ориентация

• Вид на море

• Большая чистая площадь

• Лучший ремонт

• Разные ожидания владельца

• Разная срочность продажи

• Или просто: один продавец запрашивает слишком много.

Таким образом:

Цены в объявлениях являются рыночными данными, но цена в объявлении сама по себе не является доказательством рыночной стоимости.

Что такое рыночная стоимость?

В профессиональной оценке цель обычно состоит в том, чтобы оценить вероятную стоимость недвижимости на соответствующем рынке на определенную дату, используя принятые стандарты оценки и соответствующие данные.

Для покупателя практический смысл:

Какая цена может быть разумно подтверждена фактическими характеристиками недвижимости и рыночными условиями?

Этот вопрос отличается от:

Чего хочет продавец?

Согласованная цена против рыночной стоимости

Окончательная согласованная цена покупки также может отличаться от оценочной рыночной стоимости.

Например:

• Оценка: 300 000 долларов США

• Запрашиваемая цена продавца: 325 000 долларов США

• Окончательная согласованная цена: 292 000 долларов США

Покупатель мог заключить выгодную сделку.

Теперь рассмотрим:

• Оценка: 300 000 долларов США

• Запрашиваемая цена: 330 000 долларов США

• Окончательная цена покупки: 325 000 долларов США

Покупатель мог заплатить премию.

Но даже это не означает автоматически, что покупатель принял плохое решение.

Возможно, квартира имеет:

• Исключительный вид

• Уникальную планировку

• Стратегическое расположение

• Комплект мебели

• Немедленную доступность

которые покупатель ценит выше.

Поэтому профессиональная оценка является полезным ориентиром.

Это не приказ, указывающий покупателю и продавцу, по какой цене они должны договориться.

Устанавливает ли оценщик цену продажи?

Нет.

Оценщик недвижимости обычно не решает, что покупатель и продавец юридически обязаны заплатить.

Стороны все равно ведут переговоры о коммерческой сделке.

Оценка может показывать:

Оценочная стоимость: 15 000 000 TL

в то время как покупатель и продавец договариваются о:

15 500 000 TL

или:

14 500 000 TL

в зависимости от переговоров.

Отчет предоставляет доказательства оценки.

Он не заменяет коммерческое соглашение между сторонами.

Почему оценка недвижимости важна для иностранных покупателей?

Иностранные инвесторы могут столкнуться с несколькими недостатками по сравнению с опытными местными покупателями.

Они могут быть не знакомы с:

• Ценообразованием в районах

• Различиями в качестве зданий

• Турецкой терминологией недвижимости

• Чистыми и валовыми квадратными метрами

• Ценообразованием застройщика

• Скидками при перепродаже

• Местными методами ведения переговоров

Независимая оценка может предоставить дополнительную точку отсчета.

Это особенно полезно, когда покупатель рассматривает:

• Дорогую квартиру

• Недвижимость для получения гражданства

• Незнакомый район

• Проект на этапе строительства

• Необычно дорогую квартиру от застройщика

Пример: Риск переплаты для иностранного покупателя

Застройщик рекламирует:

Квартира 2+1 — 420 000 долларов США

Представитель по продажам говорит:

«Это нормальная рыночная цена в Стамбуле.»

Но сопоставимые готовые квартиры поблизости могут продаваться гораздо дешевле.

Без знания местного рынка иностранный покупатель может спутать:

международную маркетинговую цену

с:

местной рыночной стоимостью.

Профессиональная оценка может помочь выявить это различие.

Что на самом деле оценивает оценщик?

Профессиональная оценка не основана на одном числе.

В зависимости от недвижимости и цели отчета, оценщик может изучить несколько категорий информации.

Они могут включать:

• Расположение недвижимости

• Кадастровую информацию

• Характеристики титула

• Информацию о независимой секции

• Юридический статус

• Характеристики здания

• Тип недвижимости

• Этаж

• Размер

• Физическое состояние

• Возраст

• Характеристики района

• Рыночные аналоги

• Права или ограничения, влияющие на стоимость

Профессиональная оценка также может включать анализ:

• Юридических характеристик

• Рыночных условий

• Потенциала развития

• Сопоставимых данных

• Соображений наилучшего и наиболее эффективного использования, где это уместно

Расположение является одним из важнейших факторов оценки

В Стамбуле расположение может существенно изменить стоимость недвижимости на очень коротком расстоянии.

Две квартиры могут находиться в:

Шишли

но одна может быть:

• В 200 метрах от метро

• На тихой жилой улице

• Рядом с офисами и магазинами

в то время как другая может быть:

• Дальше от общественного транспорта

• На шумной магистральной дороге

• В более слабом микро-районе

Название района само по себе недостаточно.

Профессиональная оценка учитывает фактическое расположение недвижимости.

Микро-расположение важнее, чем ожидают многие иностранные покупатели

Например:

Кадыкёй

не является единым рынком.

Стоимость квартиры может варьироваться в зависимости от:

• Района

• Улицы

• Расстояния до Мармарай

• Доступа к метро

• Доступа к парому

• Близости к морю

• Вида

• Качества здания

Таким образом:

Среднее по району ≠ Индивидуальная стоимость недвижимости

Это applies по всему Стамбулу.

Этаж может влиять на стоимость

В современной жилой башне квартира на:

25 этаже

с беспрепятственным видом на Босфор или город может иметь значительную премию по сравнению с аналогичной квартирой на:

3 этаже.

Но в старом малоэтажном здании без лифта верхние этажи иногда могут быть менее привлекательными.

Таким образом:

более высокий этаж ≠ автоматически более высокая стоимость

без учета здания и местного рынка.

Вид может влиять на стоимость

Виды могут создавать значительные ценовые различия.

Примеры включают:

• Вид на Босфор

• Вид на море

• Вид на лес

• Панораму города

• Внутренний двор

• Вид на соседнее здание

Но покупатели должны различать:

Постоянный / Защищенный вид

и:

Текущий вид

Новая застройка может в конечном итоге перекрыть существующий открытый вид.

Оценка должна учитывать рыночные данные, доступные на дату оценки, а не полагаться исключительно на маркетинговый язык.

Чистая площадь против валовой площади

Одна из самых больших ошибок в ценообразовании, которую допускают иностранные покупатели, связана с квадратными метрами.

Застройщик может рекламировать:

150 м²

но это может представлять собой валовую меру, которая включает различные элементы в зависимости от проекта.

Покупатель должен различать такие понятия, как:

• Чистая полезная площадь

• Валовая площадь

• Продаваемая площадь

• Распределение общей площади

Две квартиры, рекламируемые как:

150 м²

могут предоставлять очень разное фактическое внутреннее жизненное пространство.

Таким образом:

Цена за рекламируемый м²

может вводить в заблуждение, если определения площади не согласованы.

Пример: Искажение валовой площади

Квартира А

• Рекламируется: 150 м²

• Фактическая внутренняя полезная площадь: 112 м²

• Цена: 300 000 долларов США

Квартира Б

• Рекламируется: 135 м²

• Фактическая внутренняя полезная площадь: 115 м²

• Цена: 290 000 долларов США

Квартира Б выглядит меньше по маркетинговому заголовку.

Но она может фактически предоставлять больше полезного внутреннего пространства.

Вот почему серьезная оценка требует большего, чем сравнение цифр квадратных метров в брошюре.

Возраст здания имеет значение

Возраст здания может влиять на:

• Физический износ

• Техническое обслуживание

• Системы здания

• Спрос покупателей

• Восприятие сейсмической опасности

• Требования к ремонту

Однако:

Более новое не означает автоматически более ценное.

Старая квартира в:

• Нишанташи

• Кадыкёй

• Бешикташ

может стоить гораздо дороже, чем новая квартира в более слабом районе.

Стоимость недвижимости отражает несколько переменных одновременно.

Качество здания имеет значение

Два здания, построенных в один и тот же год, могут иметь очень разные стоимости.

Соответствующие факторы могут включать:

• Качество строительства

• Вестибюль и общие зоны

• Лифт

• Парковка

• Безопасность

• Удобства

• Техническое обслуживание

• Управление

• Aidat

Вот почему оценщики не используют просто:

год постройки + квадратные метры

для определения стоимости недвижимости.

Юридический статус может влиять на стоимость

Недвижимость с четкими:

• Тапу

• Независимой секцией

• Kat Mülkiyeti

• Строительной документацией

может быть легче восприниматься рынком, чем недвижимость со сложными или неопределенными юридическими характеристиками.

Аналогично, проблемы, связанные с:

• Долевой собственностью (Hisseli)

• Ипотекой

• Ограничениями

• Несоответствием проекта

• Необычной историей здания

могут влиять на рыночность и, следовательно, на анализ оценки.

Вот почему процесс оценки пересекается с темами комплексной проверки, рассмотренными в наших отдельных руководствах по Тапу и Искану.

Оценка — это не то же самое, что юридическая проверка

Это различие важно.

Отчет об оценке может изучать юридические характеристики, потому что они могут влиять на стоимость.

Но покупатели не должны предполагать:

«Существует оценка, значит, моя юридическая проверка завершена.»

Отдельное исследование Тапу все равно должно проверить такие вопросы, как:

• Владелец

• Независимая секция

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Структура владения

Таким образом:

Проверка оценки ≠ Полная проверка титула

Оценка — это не то же самое, что проверка Искана

Аналогично, отчет об оценке не следует использовать как замену проверки:

• Yapı Ruhsatı

• İskan

• Утвержденного архитектурного проекта

• Истории здания

Они могут влиять на оценку.

Но проверка строительной документации остается отдельной обязанностью покупателя.

Полезная формула:

Проверка Тапу + Проверка Искана + Проверка оценки

а не рассмотрение одного документа как замены другим.

Оценка — это не отчет о сейсмической безопасности

Это различие одинаково важно.

Оценка недвижимости не является:

• Отчетом о структурной инженерии

• Испытанием бетона

• Анализом сейсмических характеристик

• Проверкой фундамента

Оценщик может учитывать характеристики здания, которые влияют на рыночную стоимость.

Это не означает, что недвижимость прошла детальную структурную сейсмическую оценку.

Таким образом:

Отчет об оценке ≠ Сертификат сейсмической безопасности

Иностранные покупатели, обеспокоенные сейсмической безопасностью, должны провести отдельную техническую проверку, описанную в нашем руководстве по сейсмостойким квартирам в Стамбуле.

Оценка не является гарантией инвестиций

Предположим, в отчете квартира оценена в:

300 000 долларов США

Это не означает:

«Квартира будет стоить 400 000 долларов США через три года.»

Профессиональная оценка привязана к:

• Конкретной недвижимости

• Рыночной информации

• Дате оценки

Если рыночные условия изменятся после даты оценки, последующая стоимость недвижимости может быть другой.

Таким образом:

Текущая оценка ≠ Гарантия будущей доходности

Дата оценки имеет значение

Оценка недвижимости чувствительна ко времени.

Представьте оценку, проведенную в:

январе 2025 года

и покупатель хочет положиться на нее в:

августе 2026 года.

Рыночные условия могли значительно измениться.

Факторы могут включать:

• Инфляцию

• Обменный курс TL

• Процентные ставки

• Предложение жилья

• Местный спрос

• Завершение проекта

• Новую транспортную инфраструктуру

Поэтому оценку всегда следует читать вместе с ее:

Датой оценки

Кто готовит отчеты об оценке недвижимости в Турции?

Профессиональная оценка недвижимости в Турции работает в рамках регулируемой профессиональной системы.

SPK поддерживает информацию об уполномоченных:

Организациях по оценке недвижимости (Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları)

Профессиональная оценка включает лицензированных экспертов и организации, работающие в рамках применимой нормативной системы.

Это важно, потому что:

Мнение агента по недвижимости о цене — это не то же самое, что официальный отчет о профессиональной оценке.

Мнение агента о цене против профессиональной оценки

Агент по недвижимости может предоставить полезные знания о рынке.

Сильный агент может знать:

• Недавние сделки

• Ожидания продавцов

• Арендный спрос

• Уровни переговоров

Но это коммерческое мнение не следует автоматически описывать как:

официальный отчет Ekspertiz.

Профессиональная оценка работает в рамках другой системы.

«Оценка» застройщика против независимой оценки

Другая распространенная проблема возникает, когда застройщик говорит:

«Наша компания оценивает эту квартиру в 450 000 долларов США.»

Эта цифра может представлять:

• Цену продажи застройщика

• Внутренний прейскурант

• Маркетинговую цену

Она не обязательно представляет независимую профессиональную оценку.

Иностранные покупатели должны различать:

Прейскурант застройщика

и:

Независимую оценку недвижимости

Может ли продавец выбрать любую цифру в качестве рыночной стоимости?

Продавец может запросить коммерчески согласованную цену.

Но они не могут сделать эту запрашиваемую цену независимой рыночной оценкой, просто написав ее в брошюре.

Например:

• Цена застройщика: 500 000 долларов США

• Независимые рыночные данные: Сопоставимые квартиры: 350 000 - 380 000 - 390 000 долларов США

Застройщик все еще может запросить 500 000 долларов США.

Покупатель должен решить, оправдана ли премия.

Три распространенных подхода к оценке

Профессиональная оценка может использовать разные методы в зависимости от недвижимости и цели.

Для обычных жилых квартир одним из самых интуитивных подходов является рыночное сравнение.

Другие ситуации также могут включать:

• Анализ на основе доходов

• Анализ на основе затрат

Соответствующая методология зависит от актива.

Сопоставимые продажи / Рыночный подход

Оценщик изучает сопоставимую недвижимость на соответствующем рынке.

Возможные переменные включают:

• Расположение

• Здание

• Этаж

• Размер

• Возраст

• Вид

• Состояние

• Парковку

• Удобства

Затем могут учитываться корректировки.

Пример

Оцениваемая квартира:
120 м² 2+1

Аналог 1: 125 м² — 310 000 долларов США
Аналог 2: 118 м² — 295 000 долларов США
Аналог 3: 122 м² — 305 000 долларов США

Оценщик не обязательно рассчитывает:

простое среднее = итоговая стоимость.

Корректировки могут потребоваться, потому что одна квартира может иметь:

• Лучший вид

• Более высокий этаж

• Лучший ремонт

• Парковку

чем другая.

Доходный подход

Для недвижимости, приносящей доход, оценка может учитывать доход, который актив может генерировать.

Например:

• Годовой чистый доход: 18 000 долларов США

Соответствующие предположения о доходности или капитализации могут помочь оценить инвестиционную стоимость.

Это может быть особенно актуально для:

• Коммерческой недвижимости

• Активов, ориентированных на аренду

Но анализ жилых инвестиций все равно должен учитывать фактический местный рынок аренды.

Затратный подход

В некоторых случаях оценка также может учитывать:

• Стоимость земли

• Стоимость строительства или замещения

• Износ

Этот подход может быть актуален, когда рыночные аналоги ограничены или недвижимость имеет необычные характеристики.

Затем различные методы могут быть согласованы по мере необходимости.

Почему одни только сопоставимые объявления могут вводить в заблуждение

Предположим, десять квартир выставлены в диапазоне:

300 000 - 400 000 долларов США.

Это не доказывает, что недвижимость фактически продается по этим ценам.

Объявления показывают:

ожидания продавцов.

Завершенные сделки предоставляют другие данные.

Иностранные покупатели, которые сравнивают только онлайн-цены, могут систематически завышать оценку рынка.

«Все в этом проекте просят 400 тысяч долларов»

Это распространенный аргумент продавцов.

Но возможно:

• Объекты выставлены на продажу уже 12 месяцев

• Фактические сделки закрываются по 330 тысяч долларов

• Продавцы устанавливают высокие цены

Таким образом:

Консенсус по запрашиваемой цене не обязательно является консенсусом по цене сделки.

Что такое Emlak Rayiç Değeri?

Иностранные покупатели часто сталкиваются с другой стоимостью:

Emlak Rayiç Değeri

или, более точно во многих официальных контекстах:

Emlak Vergisi Değeri

Это относится к муниципальной системе налогообложения недвижимости.

Ее не следует автоматически путать с независимой рыночной оценкой.

Стоимость для налога на недвижимость рассчитывается в рамках установленной законом муниципальной/налоговой системы, а не через тот же процесс, что и независимая профессиональная рыночная оценка.

Таким образом:

Муниципальная налоговая стоимость ≠ Профессиональная рыночная оценка

Почему стоимость Emlak Vergisi может отличаться от рыночной стоимости

Рассмотрим квартиру в Стамбуле.

• Фактическая рыночная сделка: 15 000 000 TL

• Муниципальная налоговая стоимость недвижимости: 5 000 000 TL

Эти цифры могут служить разным юридическим целям.

Меньшее муниципальное число не следует интерпретировать как:

«Реальная рыночная стоимость квартиры составляет всего 5 миллионов TL.»

Точно так же тот факт, что продавец просит 15 миллионов TL, сам по себе не доказывает, что недвижимость стоит 15 миллионов.

Разные системы оценки отвечают на разные вопросы.

Emlak Rayiç против рыночной стоимости

Упрощенное сравнение:

Сумма продажи по Тапу против рыночной стоимости

Еще одно важное число появляется в процессе передачи недвижимости.

Покупатель и продавец заявляют стоимость сделки, используемую в передаче Тапу.

В рамках турецкой системы передачи недвижимости должна быть заявлена фактическая сумма покупки и продажи, при этом заявленная сумма не может быть ниже применимой стоимости Emlak Vergisi.

Это создает важное различие:

Заявленная сумма сделки по Тапу

не является концептуально тем же самым, что:

Независимая профессиональная оценка

Не занижайте искусственно цену продажи

Исторически некоторые участники рынка недвижимости заявляли низкие цифры, чтобы уменьшить сборы за Тапу.

Это рискованно.

Правильная система требует, чтобы фактическая сумма покупки/продажи была заявлена при условии соблюдения установленного законом минимума, связанного со стоимостью Emlak Vergisi.

Таким образом:

Муниципальная стоимость является минимальным ориентиром для системы сборов — а не разрешением заявлять искусственно заниженную цену.

Пример: Сумма по Тапу

• Фактическая согласованная цена: 14 000 000 TL

• Муниципальная стоимость Emlak Vergisi: 4 500 000 TL

Было бы неправильно заключить:

«Мы можем просто заявить 4,5 миллиона, потому что это муниципальная стоимость.»

Фактическая сумма сделки остается актуальной для официальной передачи.

Сумма по Тапу против запрашиваемой цены

Предположим:

• Первоначальная запрашиваемая цена продавца: 16 000 000 TL

• Согласованная реальная цена покупки: 14 000 000 TL

• Сделка по Тапу: Соответствующая реальная сумма сделки составляет 14 000 000 TL

Первоначальная запрашиваемая цена не имеет оснований стать суммой сделки, как только стороны действительно договорились о более низкой цене продажи.

Опять же:

Запрашиваемая цена ≠ Фактическая цена продажи

Рыночная стоимость против фактической цены продажи

Недвижимость может быть продана ниже рыночной стоимости.

Например:

• Оценочная рыночная стоимость: 15 000 000 TL

• Фактическая сделка: 13 000 000 TL

Возможные причины:

• Продавцу срочно нужны деньги

• Семейная сделка

• Недвижимость требует ремонта

• У покупателя сильная переговорная позиция

И наоборот, квартира может быть продана выше оценочной рыночной стоимости, если покупатель готов заплатить премию.

Таким образом:

Рыночная стоимость является аналитической оценкой; цена продажи является фактическим коммерческим результатом.

Шесть различных стоимостей, которые должны знать иностранные покупатели

На этом этапе мы можем выделить как минимум шесть важных цифр.

1. Запрашиваемая цена — то, что хочет продавец.

2. Согласованная цена покупки — то, на чем фактически договариваются покупатель и продавец.

3. Рыночная / оценочная стоимость — профессиональная оценка стоимости недвижимости.

4. Emlak Vergisi / Муниципальная стоимость — установленная законом налоговая стоимость недвижимости.

5. Сумма сделки по Тапу — фактическая заявленная сумма приобретения/продажи, используемая в официальной передаче и системе сборов.

6. Гражданство / Специальная регулирующая стоимость — отдельная концепция, когда сделка используется для регулируемой цели, такой как турецкое гражданство.

Специфическая для гражданства оценка и система TTB будут объяснены в Части 2.

Сравнение наиболее важных стоимостей

Последние две становятся центральными в Частях 2 и 3.

Почему иностранные покупатели путают эти стоимости

Маркетинг недвижимости иногда сжимает их все в одно утверждение:

«Официальная стоимость составляет 400 000 долларов США.»

Но это утверждение неполно.

Профессиональный покупатель должен спросить:

Какая официальная стоимость?

Имеют ли они в виду:

• Сумму сделки по Тапу?

• Отчет об оценке?

• DAB?

• TTB для гражданства?

• Муниципальную стоимость?

Они не взаимозаменяемы.

Пример: «Официальная стоимость 450 тысяч долларов»

Представьте, что продавец говорит:

«Эта квартира официально оценена в 450 000 долларов США.»

Спросите:

Вопрос 1: Какой документ показывает 450 000 долларов США?
Вопрос 2: Когда был подготовлен документ?
Вопрос 3: Кто его подготовил?
Вопрос 4: Для какой юридической цели?
Вопрос 5: Это отчет об оценке, TTB или просто ценовой лист застройщика?

Ответ может полностью изменить значение утверждения.

Требуется ли отчет об оценке для каждого иностранного покупателя?

Это требует тщательного рассмотрения, потому что старые онлайн-статьи часто дают устаревшие общие ответы.

Правила оценки для иностранных покупателей в Турции менялись с течением времени.

Соответствующая система TKGM различает сделки в зависимости от:

• Является ли иностранное лицо покупателем

• Типа операции в Земельном кадастре

• Конкретной регулирующей цели

Поэтому текущая статья не должна просто повторять старые утверждения, такие как:

«Каждая сделка с участием любого иностранца всегда требует оценки.»

Точное требование зависит от текущей сферы действия сделки.

Часть 2 рассматривает это подробно.

Почему старые руководства для иностранных покупателей могут вводить в заблуждение

Правила оценки для иностранных покупателей менялись с течением времени.

Это отличный пример того, почему:

Проверка недвижимости должна основываться на текущих официальных правилах, а не на старом блоге или устаревшем контрольном списке.

Когда для сделки требуется отчет об оценке, покупатель должен подтвердить текущее требование через:

• Процесс Web Tapu

• Процедуру Tapu Müdürlüğü

• Текущее руководство TKGM

Защищает ли отчет об оценке от переплаты?

Он может помочь.

Но он не устраняет все риски ценообразования.

Предположим:

• Независимая оценка: 300 000 долларов США

• Запрос продавца: 380 000 долларов США

Это несоответствие должно вызвать вопросы.

Возможно, продавец:

• Завысил цену квартиры

• Включил мебель

• Назначил премию за вид

• Нацелился на покупателей, желающих получить гражданство

Покупатель может использовать оценку как доказательство для переговоров.

Но оценка все еще является оценкой

Оценка — это профессиональное мнение, основанное на:

• Доступной информации

• Методологии

• Рыночных данных

• Дате оценки

Это не точное научное измерение.

Два компетентных оценщика могут потенциально прийти к несколько разным выводам.

Это не обязательно означает, что один из них мошенничает.

Оценка недвижимости включает профессиональное суждение.

Что если отчет кажется слишком высоким?

Иностранный покупатель не должен автоматически радоваться очень высокой оценке.

Спросите, подтверждают ли ее:

• Сопоставимые объекты

• Правильный ли размер недвижимости

• Правильные ли юридические характеристики

• Разумны ли предположения о виде и этаже

• Подтверждают ли ее недавние рыночные данные

Высокую оценку так же важно проверить, как и низкую.

Что если отчет кажется слишком низким?

Аналогично, низкий отчет должен вызвать расследование.

Возможные объяснения включают:

• Запрашиваемая цена слишком высока

• Плохие сопоставимые данные

• Юридическая проблема

• Другой расчет площади

• Слабое расположение

• Физическое состояние

• Движение рынка

Покупатель должен понять причину, прежде чем принимать решение.

Можно ли оспорить или исправить отчет об оценке?

Официальная система оценки предусматривает процедуры для исправления реальных ошибок или пропущенной информации.

Возможные фактические проблемы могут включать:

• Неправильный этаж

• Неправильная независимая секция

• Неправильная площадь

• Неправильные характеристики недвижимости

Процесс исправления отличается от простого требования более высокого числа, потому что покупатель хочет получить право на гражданство.

Нельзя законно «заказать» желаемую стоимость

Покупатель должен быть осторожен, если кто-то говорит:

«Скажите мне, какая стоимость вам нужна, и я получу отчет.»

Профессиональная оценка должна быть независимой.

Цель — оценить стоимость.

А не воссоздать заранее определенное число.

Независимая оценка против стимула к продаже

Существует естественный конфликт, когда:

человек, получающий комиссию от продажи

также говорит вам:

сколько стоит квартира.

Это не означает, что каждый агент ненадежен.

Но это объясняет, почему независимая оценка может добавить ценности решению покупателя.

Компания по оценке против отдельного эксперта

Формальная оценка может включать:

• Уполномоченную организацию по оценке

• Лицензированных специалистов по оценке

• Ответственных рецензентов

Это отличается от запроса мнения у неформального консультанта по недвижимости.

Можно ли проверить уполномоченные компании по оценке?

Да.

SPK поддерживает официальную информацию об уполномоченных:

Организациях по оценке недвижимости

Однако для официальных сделок покупатели также должны следовать конкретной процедуре заказа и назначения, применимой к соответствующей сделке.

Не заказывайте отчет самостоятельно и не предполагайте, что он будет автоматически принят для:

• Тапу

• Гражданства

• Другого регулируемого процесса

Оценка для гражданства использует специальную систему

Это заслуживает раннего предупреждения, хотя Часть 2 рассматривает это подробно.

Обычную рыночную оценку и текущую систему проверки стоимости недвижимости для турецкого гражданства не следует рассматривать как один и тот же процесс.

Оценка для гражданства следует специальному официальному рабочему процессу, включающему:

• Web Tapu

• и:

• GEDAŞ

в рамках текущей системы TKGM.

Таким образом:

Частная оценка застройщика никогда не должна автоматически предполагаться удовлетворяющей заявку на гражданство.

Что такое GEDAŞ?

На данный момент важно то, что GEDAŞ является частью официального рабочего процесса оценки недвижимости, используемого для текущих запросов на оценку, связанных с гражданством.

Подробные:

• Процесс GEDAŞ

• Приложение Web Tapu

• TTB

• Расчет стоимости для гражданства

рассматриваются в Части 2.

Рыночная оценка и оценка для гражданства отвечают на разные вопросы

Это различие фундаментально.

Обычный вопрос покупателя:
Сколько разумно стоит эта квартира?

Вопрос для гражданства:
Соответствует ли сделка текущей официальной системе оценки стоимости инвестиций для гражданства?

Они пересекаются.

Но они не идентичны.

Пример: Реклама за 450 000 долларов

Застройщик рекламирует квартиру как:

450 000 долларов США — Право на гражданство

Иностранный покупатель не должен интерпретировать рекламу как окончательное доказательство.

Покупатель должен различать:

• Запрашиваемую цену застройщика

• Фактическую согласованную цену

• Профессиональную оценку

• Официальную сумму сделки

• Платежную документацию

• Определение TTB / стоимости для гражданства

Часть 2 объясняет, почему объявление о 450 000 долларов США все равно может потребовать дальнейшего анализа, прежде чем будет установлено право на гражданство.

Оценка и вид на жительство на основании недвижимости

Проживание на основании недвижимости также является отдельной системой.

Иммиграционные правила, касающиеся стоимости соответствующей недвижимости и ее жилых характеристик, не просто заменяются оценкой продавца.

Таким образом:

Частная рыночная оценка сама по себе не дает турецкого разрешения на проживание.

Право на проживание следует анализировать отдельно в соответствии с текущими требованиями Управления по миграции.

Оценка и налоги на недвижимость

Профессиональная оценка также отличается от стоимостей, используемых для:

• Emlak Vergisi

• Tapu Harcı

• Налога на дорогое жилье

Каждый налог имеет свою собственную установленную законом систему.

Поэтому иностранные покупатели должны избегать предположений:

«В моей оценке указано 500 000 TL, следовательно, каждый турецкий налог на недвижимость будет основан на 500 000 TL.»

Это не следует автоматически.

Правила налогообложения должны проверяться отдельно.

Оценка и Tapu Harcı

Для обычной передачи недвижимости Tapu Harcı рассчитывается в рамках своей собственной установленной законом системы на основе заявленной реальной стоимости сделки, при условии соблюдения применимого минимума, связанного со стоимостью Emlak Vergisi.

Это правило действует отдельно от концепции профессиональной рыночной оценки.

Таким образом:

Профессиональная оценка ≠ Автоматическая база Tapu Harcı

Пример: Четыре разных значения для одной квартиры

Рассмотрим квартиру в Стамбуле.

• Запрашиваемая цена продавца: 16 000 000 TL

• Согласованная цена покупки: 14 500 000 TL

• Профессиональная оценка: 14 000 000 TL

• Муниципальная стоимость Emlak Vergisi: 5 000 000 TL

Все четыре числа могут существовать одновременно.

Они отвечают на разные вопросы.

Какая из них является «реальной» стоимостью?

Это зависит от того, какой вопрос вы задаете.

• Чего хочет продавец? 16M

• Что покупатель фактически заплатит? 14.5M

• Что оценивает независимая оценка? 14M

• Какова муниципальная стоимость для налогообложения? 5M

Таким образом:

Фраза «официальная стоимость недвижимости» слишком расплывчата, чтобы использовать ее без определения основного документа и цели.

Система семи стоимостей для иностранных покупателей

Для остальной части этого руководства используйте эту систему.

Стоимость 1 — Запрашиваемая цена — Маркетинговое число.
Стоимость 2 — Согласованная цена продажи — Фактическое коммерческое соглашение.
Стоимость 3 — Профессиональная рыночная оценка — Независимая оценочная стоимость.
Стоимость 4 — Стоимость Emlak Vergisi — Муниципальный/установленный законом налоговый ориентир.
Стоимость 5 — Сумма сделки по Тапу — Официально заявленная реальная стоимость передачи.
Стоимость 6 — Сумма DAB — Документация по конвертации иностранной валюты, связанная со сделкой иностранного покупателя.
Стоимость 7 — TTB / Стоимость инвестиций для гражданства — Специализированное определение стоимости, используемое в текущей системе инвестиций для гражданства.

Последние две становятся центральными в Части 2.

Распространенные ошибки при оценке недвижимости

Рассмотрение запрашиваемой цены как рыночной стоимости
Ожидание продавца не является независимой оценкой.

Рассмотрение цены застройщика как официальной стоимости
Прейскурант застройщика является коммерческим документом.

Рассмотрение Emlak Rayiç как рыночной цены
Муниципальная/налоговая стоимость служит другой установленной законом цели.

Рассмотрение суммы Тапу как оценки
Официальная сумма сделки сама по себе не является независимым отчетом об оценке.

Заявление искусственно заниженной суммы Тапу
Реальная сумма сделки должна быть заявлена в соответствии с применимыми правилами передачи недвижимости.

Рассмотрение оценки как структурной проверки
Это не отчет о сейсмических характеристиках.

Рассмотрение оценки как сертификата чистого титула
Отдельная проверка Тапу все еще требуется.

Рассмотрение высокой оценки как гарантированного будущего роста
Оценка привязана к дате, и рынки меняются.

Использование старой статьи для иностранных покупателей
Правила оценки для иностранных покупателей менялись с течением времени.
Используйте текущее официальное руководство.

Предположение, что любой отчет об оценке подходит для гражданства
Текущая оценка для гражданства следует специальному официальному процессу.

Предварительный контрольный список оценки недвижимости

Перед покупкой спросите:

Цена

• Какова запрашиваемая цена?

• Какова реалистичная согласованная цена?

• Какие сопоставимые объекты подтверждают эту цифру?

Недвижимость

• Определена ли правильная независимая секция?

• Подтвержден ли правильный размер?

• Поняты ли чистая и валовая площадь?

• Подтверждены ли этаж и ориентация?

• Проверен ли возраст здания?

Юридические вопросы

• Проверен ли статус Тапу?

• Проверены ли Искан и строительная документация?

• Поняты ли ограничения, влияющие на стоимость?

Оценка

• Требуется ли официальный отчет для этой сделки?

• Кто его подготовил или подготовит?

• Какова дата оценки?

• Для какой цели он был подготовлен?

Гражданство
Где применимо:

• Это правильный официальный процесс оценки для гражданства?

• Отчет проходит через текущую систему Web Tapu/GEDAŞ?

• Перепутал ли продавец запрашиваемую цену со стоимостью для гражданства?

Вопросы, которые следует задать, когда вам показывают оценку

Не смотрите только на окончательную цифру.

Спросите:

Какая недвижимость была оценена?
Проверьте независимую секцию.

Какая дата?
Рыночные условия меняются.

Для какой цели?
Была ли она подготовлена для:

• Банковского кредита?

• Покупки?

• Гражданства?

• Другой цели?

Кто ее подготовил?
Проверьте профессиональную систему.

Какие предположения были использованы?
Особенно:

• Размер

• Юридический статус

• Состояние

Какие аналоги были рассмотрены?
Действительно ли они похожи на оцениваемую недвижимость?

Лучшая формула анализа цен

Вместо:

Цена продавца = Стоимость недвижимости

используйте:

Характеристики недвижимости + Юридический статус + Физическое состояние + Расположение + Сопоставимые рыночные данные + Профессиональный анализ = Лучший ориентир оценки

Затем сравните этот ориентир с ценой продавца.

Пример для покупателя: Разумны ли 320 000 долларов США?

Предположим, иностранный покупатель нашел:

Квартиру 2+1 в Кагытхане

Продавец просит:

320 000 долларов США

Покупатель должен изучить:

Сопоставимые объекты
Аналогичные квартиры продаются примерно за: 270 000 - 285 000 - 295 000 долларов США

Различия в объекте
Оцениваемая квартира имеет:

• Лучший вид

• Более высокий этаж

• Мебель

Потенциальная премия: 15 000 - 20 000 долларов США

Аналитически обоснованная стоимость может поэтому быть ближе к: 290 000 - 310 000 долларов США

вместо автоматического принятия 320 000 долларов США.

Точная цифра требует фактических рыночных данных.

Но это иллюстрирует процесс рассуждения.

Пример для покупателя: Дешевая недвижимость

Другая недвижимость рекламируется по цене:

230 000 долларов США

в то время как аналогичные объекты стоят примерно:

280 000 долларов США.

Покупатель не должен сразу заключать:

«Отличная сделка.»

Спросите:

• Есть ли на ней ипотека?

• Является ли она долевой (Hisseli)?

• Отсутствует ли Искан?

• Есть ли структурные проблемы?

• Отличается ли объект от утвержденного проекта?

• Нужны ли продавцу срочно деньги?

Низкая цена может быть:

• возможностью

• или:

• сигналом риска

Оценка является инструментом проверки, а не заменой суждения

Самый сильный покупатель использует оценку как часть более широкой системы:

Рыночный анализ + Оценка + Проверка Тапу + Проверка Искана + Техническая проверка + Финансовый анализ

Отчет должен улучшить решение покупателя.

Он не должен заменять решение покупателя.

Ключевые выводы

Отчет об оценке недвижимости в Турции принципиально отличается от прейскуранта застройщика или запрашиваемой цены продавца.

Профессиональная оценка направлена на оценку вероятной стоимости недвижимости на определенную дату посредством независимого и профессионального процесса.

Иностранные покупатели должны различать как минимум следующие понятия:

• Запрашиваемая цена: Сумма, которую хочет продавец.

• Согласованная цена продажи: Фактическое коммерческое соглашение.

• Профессиональная оценка: Независимая оценка стоимости недвижимости.

• Стоимость Emlak Vergisi: Установленная законом муниципальная/налоговая стоимость.

• Сумма сделки по Тапу: Фактическая заявленная сумма приобретения/продажи в рамках системы передачи.

• Сумма DAB: Документация по конвертации иностранной валюты.

• TTB / Стоимость для гражданства: Отдельное специализированное определение стоимости инвестиций для целей гражданства.

Эти значения могут быть разными.

Еще один важный урок для 2026 года заключается в том, что требования к оценке для иностранных покупателей менялись с течением времени.

Это означает, что старые статьи, в которых говорится:

«Каждая сделка с участием любого иностранца всегда требует оценки.»

не должны автоматически использоваться.

Точное требование следует проверять в соответствии с текущим процессом TKGM, специфичным для сделки.

Оценка недвижимости для гражданства также следует специальной официальной системе, включающей:

Web Tapu → GEDAŞ

и специфический для гражданства процесс TTB.

Эта система является основной темой Части 2.

Центральное правило из Части 1:

Запрашиваемая цена, рыночная стоимость, муниципальная стоимость, сумма сделки по Тапу и регулирующая инвестиционная стоимость недвижимости являются разными понятиями. Всегда определяйте, какая стоимость обсуждается, прежде чем полагаться на число.

Поэтому самый сильный покупатель использует:

Независимую оценку + Рыночное сравнение + Юридическую проверку + Проверку здания

вместо того, чтобы полагаться на:

Только цену продавца

Требуется ли отчет об оценке недвижимости для иностранных покупателей в Турции в 2026 году?

Один из самых запутанных вопросов для иностранных покупателей недвижимости:

«Нужен ли иностранцам все еще отчет Ekspertiz / об оценке недвижимости для покупки недвижимости в Турции?»

Ответ требует большей точности, чем простое да или нет.

Правила отчетов об оценке для иностранных покупателей менялись с течением времени.

В соответствии с измененной системой TKGM, требование больше не выражается как общее правило, охватывающее каждую сделку только потому, что иностранное лицо фигурирует на любой из сторон.

TKGM заявляет, что отчеты об оценке в рамках системы 2019/1 требуются, когда:

• Иностранное физическое лицо является покупателем

• Сделка попадает в категории сделок, указанные в соответствующем правиле

Ранее более широкое правило, которое также охватывало ситуации, когда иностранец был только продавцом, было сужено.

Таким образом:

Только иностранный продавец ≠ Автоматическое требование оценки

и:

Иностранный покупатель → Проверьте текущее правило оценки для конкретной сделки

Для типичного иностранного физического лица, покупающего квартиру в Стамбуле, требования к оценке поэтому очень актуальны, но точное юридическое требование должно быть подтверждено в отношении конкретной сделки, а не по старому онлайн-контрольному списку.

Почему старые статьи об оценке для иностранных покупателей часто ошибочны

Старые руководства часто утверждают:

«Каждая сделка с недвижимостью с участием иностранца требует отчета об оценке.»

Это отражало более раннюю формулировку системы TKGM.

Измененная система 2019/1 конкретно изменила правило так, что отчеты об оценке запрашиваются, когда иностранное физическое лицо является покупателем, а сделка входит в соответствующие перечисленные категории.

Это хороший пример того, почему иностранные покупатели должны различать:

Историческое правило

и:

Текущее правило для сделок

Блог, написанный в 2019 или 2020 году, может все еще занимать высокие позиции в Google, описывая процедуру, которая с тех пор изменилась.

Некоторые сделки имеют отдельный порядок или исключения

Система TKGM также содержит категории сделок, по которым отчет об оценке не запрашивается в соответствии с обычным правилом для иностранных покупателей.

Вот почему правильный вопрос не:

«Я иностранец?»

А:

«Какую именно операцию в Земельном кадастре я провожу, и требует ли текущий список операций TKGM для нее отчет об оценке?»

Для обычной рыночной покупки у частного продавца оценка должна рассматриваться как часть рабочего процесса сделки иностранного покупателя, если конкретная официальная процедура не подтверждает иное.

Часто задаваемые вопросы TKGM против подробного циркуляра

Иностранные покупатели могут заметить, что на некоторых страницах часто задаваемых вопросов TKGM используется более широкая формулировка, и говорится, что отчет об оценке входит в число документов, требуемых, когда иностранное лицо участвует в продаже недвижимости.

В то же время более подробное измененное правило TKGM 2019/1 указывает, что обязательная система применяется, когда иностранное физическое лицо является покупателем, а сделка является одним из перечисленных типов сделок.

Для реальной сделки более безопасным подходом является:

Используйте текущие требования к сделкам Web Tapu / Tapu Müdürlüğü для конкретного заявления, а не полагайтесь на одно обобщенное предложение из FAQ.

Как запрашивается официальный отчет об оценке?

Официальные отчеты об оценке, предназначенные для соответствующих операций TKGM, интегрированы в:

Web Tapu + TADEBİS

В циркуляре TKGM 2024/2 указано, что заявки на оценку для недвижимости, принадлежащей физическим лицам, подаются владельцем недвижимости через официальную систему Web Tapu.

Для владельцев-граждан Турции также может использоваться ALO 181 в обстоятельствах, указанных TKGM.

Это означает, что официальный рабочий процесс не:

Покупатель звонит случайному оценщику → получает PDF → загружает его в Tapu.

Вместо этого формальный процесс интегрирован с государственной системой оценки.

Кто подает заявку до продажи недвижимости?

Это важная практическая деталь.

До продажи квартира все еще принадлежит продавцу.

В циркуляре 2024/2 указано, что запрос на оценку для недвижимости, принадлежащей физическому лицу, подается:

владельцем недвижимости (taşınmaz maliki)

через Web Tapu.

Поэтому в обычной сделке перепродажи сотрудничество продавца может быть необходимо для официального рабочего процесса оценки.

Иностранные покупатели должны обсудить это до наступления даты закрытия.

Иностранные владельцы могут получить доступ к Web Tapu

TKGM предоставляет специальный портал:

ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

внутри Web Tapu.

Иностранные владельцы недвижимости — физические лица могут использовать этот маршрут для соответствующих услуг, включая заявки на отчеты об оценке в рамках текущей системы Web Tapu.

Это уменьшает необходимость для неофициальных посредников контролировать процесс оценки.

Пошаговый процесс подачи заявки на оценку

Официальный процесс в целом следует этой структуре:

Шаг 1 — Войдите в Web Tapu
Владелец недвижимости входит через соответствующий портал Web Tapu.

Шаг 2 — Выберите запрос на оценку
Выбирается соответствующая цель сделки.

Шаг 3 — Идентифицируйте недвижимость
Запрос на оценку связывается с зарегистрированной недвижимостью.

Шаг 4 — Выберите правильную цель
Это различие критично:

• Обычная сделка: Выберите обычную цель оценки «Продажа — Satış».

• Сделка для гражданства: Выберите «Продажа для гражданства — Vatandaşlığa Konu Satış» и используйте специальный маршрут GEDAŞ для гражданства.

Обычная оценка против оценки для гражданства

Здесь система 2026 года разделяется на два разных пути.

Обычная / не связанная с гражданством оценка
Для оценки, которая не используется для получения турецкого гражданства, система TKGM 2024/2 позволяет выбрать соответствующую оценочную компанию:

• Из доступного авторизованного списка

• Через автоматический алгоритм

Оценка для гражданства
Для сделки, предназначенной для поддержки исключительного турецкого гражданства через инвестиции в недвижимость:

• GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. должна быть выбрана через специальный путь запроса на гражданство.

Это различие является фундаментальным.

Можно ли заказать любую частную оценку и использовать ее при Тапу?

Не для официальной сделки, где применяется система оценки TKGM.

В циркуляре 2024/2 указано, что отчеты, подготовленные вне предписанных:

• Web Tapu

• ALO 181, где применимо

• TADEBİS

процесса и вне требуемого формата и стандартов, не принимаются для этих операций в Земельном кадастре.

Таким образом:

Частная оценка для вашего собственного инвестиционного анализа ≠ Автоматически действительный официальный отчет TKGM

Вы можете заказать независимый анализ для принятия собственных решений.

Но не предполагайте, что он может заменить официально сгенерированный отчет, требуемый для процесса в Земельном кадастре или для гражданства.

Кто проводит оценку?

В Турции существует регулируемая профессия оценщика недвижимости.

SPK поддерживает официальную информацию и списки об:

Организациях по оценке недвижимости

Регуляторная система SPK включает требования, касающиеся:

• Корпоративной структуры

• Лицензированного профессионального персонала

• Независимости

• Профессионального поведения

• Стандартов оценки

Поэтому оценка стоимости агентом по недвижимости принципиально отличается от формальной профессиональной оценки.

Как выбирается компания по оценке?

Для сделок, не связанных с гражданством, в рамках системы 2024/2 процесс Web Tapu может позволить:

Предпочтительный выбор
Компания по оценке может быть выбрана из списка имеющих право.

или:

Автоматическое назначение
Система может использовать свой алгоритм назначения.

Для оценки, связанной с гражданством:

Выберите GEDAŞ через конкретную цель сделки для гражданства.

Что происходит после подачи заявки?

Процедура TKGM 2024/2 описывает следующие этапы.

После завершения процедуры подачи заявки:

• Заявитель получает информацию о стоимости оценки и сроке оплаты.

• Заявитель получает номер запроса/справочный номер.

• Если плата не уплачена в течение указанного срока, запрос отменяется.

• После оплаты запрос на оценку передается через TADEBİS.

• Уполномоченная организация по оценке назначает специалиста для подготовки отчета.

Это означает, что назначение происходит после завершения оплаты требуемой услуги по оценке.

Может ли заявитель отменить запрос на оценку?

До оплаты услуги заявитель может отменить запрос на оценку через Web Tapu в соответствии с процедурой, описанной TKGM.

После оплаты процесс переходит в стадию назначения оценки через TADEBİS.

Как долго можно использовать обычный отчет об оценке для Тапу?

В циркуляре 2024/2 указано, что отчеты об оценке, используемые в сделках по Тапу в рамках этой системы, имеют:

3-месячный срок использования

Если этот срок истекает до проведения операции в Земельном кадастре, необходимо запросить новый отчет через систему.

Теперь существует отдельная система сроков действия для более новых документов TTB для гражданства, выданных после 9 декабря 2024 года.

Мы рассмотрим это различие в Части 3.

Что если отчет об оценке содержит ошибку?

Официальная система также включает механизмы для исправления ошибок или пропусков.

TKGM заявляет, что процедура запроса на исправление была интегрирована в систему оценки для случаев, когда в отчете выявлены ошибки или пропущенная информация.

Возможные фактические проблемы могут включать:

• Неправильный этаж

• Неправильная информация о независимой секции

• Неправильная площадь

• Ошибка в характеристике недвижимости

Цель исправления — исправить реальную фактическую или отчетную проблему.

Это не законный метод сказать:

«Стоимость слишком низкая для гражданства, пожалуйста, увеличьте ее.»

Отчеты контрольной оценки

Система 2024/2 также определяет понятие:

Контрольный отчет об оценке (Kontrol Değerleme Raporu)

Контрольная оценка может быть запрошена, когда существуют опасения относительно:

• Присвоенной стоимости

• Факторов, влияющих на стоимость

• Различий между выводами оценки

и TKGM может организовать другую авторизованную оценку через TADEBİS для сравнения и контроля.

Это добавляет еще один уровень надзора в формальную систему.

Специальная система оценки для гражданства

Получение турецкого гражданства через инвестиции в недвижимость требует гораздо более конкретного процесса оценки.

Текущий порог инвестиций в недвижимость остается:

400 000 долларов США

или его эквивалент в иностранной валюте в рамках применимой системы, вместе с требуемым трехлетним ограничением на передачу.

Но:

Реклама недвижимости по цене 400 000 долларов США или более не доказывает, что сделка соответствует правилам инвестиций для гражданства.

Текущая система гражданства использует несколько отдельных проверок стоимости и платежей.

Почему изменилась оценка для гражданства?

В марте 2024 года TKGM выпустила циркуляр 2024/2, регулирующий процедуры оценки недвижимости.

Циркуляр ввел важное правило, специфичное для гражданства:

Для заявок на продажу, связанных с гражданством, запрос на оценку должен использовать:

GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

через специальный процесс продажи для гражданства в Web Tapu.

В циркуляре также указано, что для продаж или обещаний продажи, совершенных после вступления циркуляра в силу, последующие запросы на гражданство будут принимать только отчеты об оценке, подготовленные через маршрут GEDAŞ.

Что такое GEDAŞ?

Для иностранного инвестора в недвижимость практическая роль GEDAŞ проста:

Он представляет собой требуемый официальный маршрут оценки для текущих заявок на гражданство на основе недвижимости в рамках системы TKGM.

Заявитель не просто выбирает любую частную оценку, предлагающую желаемую стоимость.

Запрос на гражданство должен следовать:

Web Tapu → Цель продажи для гражданства → GEDAŞ

в рамках текущей системы.

Оценка для гражданства — это больше не просто отчет Ekspertiz

Еще одно важное изменение вступило в силу:

9 декабря 2024 года

Обновленный циркуляр и руководство по гражданству TKGM 2024/4 представили текущую систему проверки суммы инвестиций, включающую:

TTB

или:

Документ определения суммы, являющейся основанием для приобретения гражданства путем покупки недвижимости (Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi)

Текущая библиотека документов TKGM по гражданству перечисляет как:

• Циркуляр по гражданству 2024/4

• Образец TTB

• Руководство по внедрению 2024/4

в качестве текущих официальных материалов для сделок по гражданству на основе недвижимости.

Что такое TTB?

TTB можно примерно перевести как:

Документ определения суммы инвестиций для приобретения гражданства путем покупки недвижимости

Его цель — определить сумму инвестиций в недвижимость, которая может быть признана в рамках системы гражданства.

В официальном образце TTB указано, что он подготовлен:

• В соответствии с циркуляром TKGM 2024/4

• В качестве приложения к соответствующему отчету об оценке

• Через систему TADEBİS

Таким образом:

TTB ≠ Обычный отчет об оценке для Тапу

но:

TTB встроен в текущую систему оценки/проверки для гражданства

TTB против отчета Ekspertiz

Разницу можно упростить следующим образом:

Покупатели, претендующие на гражданство, никогда не должны использовать эти термины как взаимозаменяемые.

Что говорит TTB?

Для заявки на гражданство на основе одной недвижимости текущее руководство TKGM гласит, что TTB должен содержать определение того, что недвижимость:

соответствует минимальной сумме инвестиций, требуемой в соответствии с правилами гражданства.

Когда такое определение существует, Tapu Müdürlüğü использует TTB непосредственно для соответствующего процесса.

Это означает, что TTB — это не просто документ, в котором говорится:

«Рыночная стоимость: X.»

Он содержит определение инвестиций, специфичное для гражданства.

Почему объявление о 450 000 долларов США все равно может не дать гражданства

Рассмотрим:

• Цена застройщика: 450 000 долларов США

В маркетинговых материалах говорится:

«Право на гражданство.»

Одно это утверждение ничего не доказывает.

В рамках текущей системы гражданства официальный процесс учитывает несколько различных элементов.

Текущее руководство TKGM требует, чтобы соответствующие:

• Официальный акт / сумма обещания продажи

• Сумма платежа / перевода

отдельно соответствовали применимому минимальному порогу инвестиций, в то время как инвестиции проверяются через систему TTB.

Таким образом:

Цена в объявлении ≠ Квалификация для гражданства

Тест стоимости для гражданства является многоуровневым

Для текущего пути недвижимости в 400 000 долларов США представьте четыре отдельных уровня.

Уровень 1 — Официальная сумма сделки
Сумма продажи, заявленная в официальном акте — или соответствующая сумма обещания продажи — должна соответствовать соответствующему порогу инвестиций.

Уровень 2 — Фактическая оплата
Документированный перевод/платеж должен отдельно соответствовать порогу.

Уровень 3 — DAB
Документация по конвертации иностранной валюты должна подтверждать соответствующую сумму сделки.

Уровень 4 — TTB
Специфическое для гражданства определение суммы инвестиций должно подтверждать сделку.

Таким образом, для надежной сделки по гражданству необходимо, чтобы эти компоненты были согласованы.

Формула для гражданства

Упрощенная концептуальная формула:

Соответствующий TTB + Достаточная официальная сумма продажи + Достаточный DAB + Достаточные доказательства банковского платежа = Сторона стоимости сделки для гражданства

Другие юридические требования для гражданства все еще применяются.

Пример 1 — Объявление о 450K, стоимость для гражданства 390K

Предположим:

• Цена в объявлении: 450 000 долларов США

• Согласованная цена: 450 000 долларов США

• DAB: 450 000 долларов США

• Признанная сумма инвестиций по TTB: 390 000 долларов США

Для сделки с одним объектом TTB не будет соответствовать текущему минимуму в 400 000 долларов США.

Тот факт, что продавец рекламировал квартиру за:

450 000 долларов США

не исправляет дефицит.

Это иллюстрирует:

Маркетинговая цена не может отменить TTB

Пример 2 — TTB выше 400K, но DAB ниже 400K

Предположим:

• Сумма инвестиций по TTB: 430 000 долларов США

• DAB: 395 000 долларов США

В текущем руководстве TKGM содержится конкретное правило:

Если сумма в долларах США, указанная в TTB, превышает сумму DAB, представленную для этой недвижимости, принимается во внимание только сумма до:

DAB

Таким образом, в этом упрощенном примере:

395 000 долларов США

а не:

430 000 долларов США

будет иметь значение из этого сравнения.

Порог для гражданства не будет выполнен на этом основании.

Это создает критическое правило: TTB не может спасти недостаточный DAB

Инвестор должен правильно скоординировать процесс конвертации валюты до завершения сделки.

Пример 3 — Высокая оценка, низкая фактическая оплата

Предположим:

• TTB: 450 000 долларов США

• DAB: 450 000 долларов США

• Фактический банковский платеж: 380 000 долларов США

Это все еще проблематично.

Текущее руководство TKGM по гражданству требует документального подтверждения того, что требуемая минимальная сумма была фактически выплачена продавцу или соответствующему получателю, и сумма платежа отдельно учитывается в тесте стоимости инвестиций.

Таким образом:

Высокая оценка не заменяет недостаточную реальную оплату.

Пример 4 — Все основные суммы выше 400K

Рассмотрим:

• Сумма инвестиций по TTB: 425 000 долларов США

• DAB: 420 000 долларов США

• Официальная сумма продажи: эквивалент 420 000 долларов США

• Соответствующий банковский платеж: эквивалент 420 000 долларов США

Сторона стоимости сделки гораздо более согласована, потому что каждый основной компонент порога независимо остается выше:

400 000 долларов США

при условии, конечно, всех других условий для гражданства.

Что такое DAB?

DAB означает:

Сертификат о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi)

Это не отчет об оценке недвижимости.

В рамках системы приобретения недвижимости иностранным покупателем соответствующая иностранная валюта продается через турецкий банк для продажи в механизм Центрального банка, и банк выдает DAB, связанный со сделкой по недвижимости.

В текущем руководстве по гражданству указано, что банк отправляет DAB в соответствующее Tapu Müdürlüğü через KEP.

Какую информацию должен содержать DAB?

Для сделки по гражданству текущее руководство требует идентификационную информацию, включая:

• Имя и фамилию лица, для которого выполняется конвертация валюты

• Номер паспорта или иностранный идентификационный номер

• Номер недвижимости

• Эквивалент в долларах США конвертированной валюты

• Соответствующее заявление о цели сделки

Если номер недвижимости недоступен, должна быть включена идентифицирующая информация о недвижимости, такая как:

• Ada (блок)

• Parsel (участок)

• Блок, где применимо

• Номер независимой секции

как указано в текущем правиле.

Вот почему обычную банковскую квитанцию об обмене не следует автоматически рассматривать как правильно подготовленный DAB для недвижимости.

DAB против отчета об оценке

Функции совершенно разные.

DAB
Отвечает:

• Сколько соответствующей иностранной валюты было конвертировано через требуемый банковский процесс?

Отчет об оценке
Отвечает:

• Сколько стоит недвижимость в рамках системы оценки?

TTB
Отвечает:

• Какая сумма признается в определении инвестиций для гражданства?

Таким образом:

DAB ≠ Ekspertiz ≠ TTB

DAB не доказывает рыночную стоимость

Предположим, покупатель конвертирует:

500 000 долларов США

через процесс DAB.

Это не доказывает, что квартира имеет рыночную стоимость:

500 000 долларов США.

DAB документирует конвертацию валюты.

Это не оценка.

Высокая оценка не доказывает соответствие DAB

Аналогично:

Оценка: 500 000 долларов США

не доказывает, что:

DAB на 500 000 долларов США

был правильно выполнен.

Системы должны обрабатываться отдельно.

Какая сумма используется в официальном акте?

В соответствии с текущим руководством по гражданству, Tapu Müdürlüğü использует сумму в турецких лирах, указанную в DAB, при подготовке официального акта для сделок в рамках системы DAB.

В руководстве указано, что после введения процедуры DAB не производится отдельный расчет обменного курса на основе даты подачи заявления для определения соответствующей суммы сделки; вместо этого используется DAB.

Это делает правильную подготовку DAB особенно важной перед завершением сделки.

Можно ли включать НДС и сборы в сумму недвижимости для гражданства?

Иностранным инвесторам необходимо различать:

• цену недвижимости

• и:

• расходы по сделке

В текущем руководстве TKGM указано, что сумма продажи в иностранной валюте, используемая как заявленная цена недвижимости/сумма обещания продажи, не должна включать не связанные с ценой недвижимости статьи, такие как:

• НДС

• Комиссия

• Расходы

• Налоги

• Сборы

Таким образом, застройщик не должен просто говорить:

«Недвижимость 380K + НДС + комиссия + юридические сборы = более 400K, значит, гражданство подходит.»

Именно так не следует рассчитывать соответствующую сумму недвижимости.

Пример: Недвижимость за 380K + 30K расходов

Предположим:

• Цена недвижимости: 380 000 долларов США

• НДС + Комиссия + Другие расходы: 30 000 долларов США

• Общий отток денежных средств: 410 000 долларов США

Инвестор не должен предполагать:

«Я потратил 410 000 долларов США, значит, я пересек порог гражданства.»

Требование к инвестициям для гражданства касается соответствующей суммы инвестиций в недвижимость — а не каждого доллара, который покупатель тратит во время покупки.

Доказательство банковского платежа

Сделки по гражданству также требуют доказательства того, что соответствующая цена покупки была фактически оплачена.

В текущем руководстве TKGM требуется утвержденная банковская квитанция, показывающая оплату применимой минимальной суммы:

• Продавцу недвижимости

• Соответствующему связанному получателю в обстоятельствах, указанных в руководстве

Это доказательство платежа отделено от DAB.

Почему нужны и DAB, и банковская квитанция

Два документа отвечают на разные вопросы.

DAB
Показывает требуемый процесс конвертации валюты.

Банковская квитанция
Показывает перевод/оплату стоимости недвижимости.

Таким образом:

Валюта конвертирована ≠ Автоматически цена недвижимости оплачена

и:

Платеж произведен ≠ Автоматически правильный DAB выполнен

Досье для гражданства требует, чтобы путь сделки был последовательным.

На что должна ссылаться банковская квитанция?

В текущем руководстве по гражданству указано, что квитанция об оплате должна содержать информацию о недвижимости, указанную в DAB, или ссылаться на соответствующую сделку DAB.

Это помогает связать:

• Деньги

• с:

• Недвижимостью

• с:

• Сделкой для гражданства

Оплата кому-то, кроме зарегистрированного продавца

Сделки иногда могут включать законных получателей платежа, отличных от личного банковского счета продавца.

Текущее руководство TKGM позволяет чиновникам Tapu оценивать разумную связь, когда средства переводятся связанным лицам, таким как:

• Уполномоченный представитель

• Супруг(а)

• Правообладатель по договору строительства в обмен на долю в земле

• Кредитор по ипотеке

• Кредитор по аресту

• Владелец компании

в зависимости от структуры сделки.

Но это не разрешение отправлять деньги на любой счет, выбранный агентом.

Юридическая связь должна быть логичной и задокументированной.

Не платите за недвижимость для гражданства на несвязанный счет агента

Структура с высоким риском была бы:

Покупатель → Личный счет агента

без четкой документальной связи с продавцом или недвижимостью.

Путь платежа для гражданства должен быть разработан до перевода средств, а не реконструирован после.

Несколько объектов недвижимости для турецкого гражданства

Инвестору, претендующему на гражданство, не обязательно покупать одну квартиру за 400 000 долларов США.

В текущем руководстве TKGM по гражданству указано, что для прямых покупок нет фиксированного максимального количества объектов.

Основное требование — достижение соответствующей суммы инвестиций.

Таким образом, покупатель может потенциально использовать:

• Квартира А: 220 000 долларов США соответствующей суммы

• Квартира Б: 200 000 долларов США соответствующей суммы

• Итого: 420 000 долларов США

при условии соблюдения TTB, DAB, платежа и всех других требований.

Как оцениваются несколько объектов по TTB?

Для нескольких объектов в текущем руководстве указано, что суммы инвестиций в долларах США, указанные в разделе стоимости для гражданства отдельных TTB, суммируются.

Однако, если сумма TTB объекта превышает сумму его DAB, для этого объекта засчитывается только сумма DAB.

Это создает ограничение для каждого объекта.

Пример: Два объекта

Объект А

• TTB: 230 000 долларов США

• DAB: 230 000 долларов США

• Засчитывается: 230 000 долларов США

Объект Б

• TTB: 210 000 долларов США

• DAB: 190 000 долларов США

• Засчитывается: 190 000 долларов США

Общая признанная сумма из этого сравнения
230 000 + 190 000 = 420 000 долларов США

TTB второго объекта в 210 000 долларов США не позволяет засчитать 210 000 долларов США, потому что его DAB составляет только 190 000 долларов США.

Другой пример с несколькими объектами

Объект А

• Признанная сумма TTB/DAB: 205 000 долларов США

Объект Б

• Признанная сумма TTB/DAB: 180 000 долларов США

Итого: 385 000 долларов США

Даже если их общие цены в объявлениях составляли:

450 000 долларов США

соответствующее сравнение стоимостей все равно будет ниже порога в 400 000 долларов США.

Несколько договоров обещания продажи — это другое

Правила для:

• прямых завершенных покупок

• и:

• сделок по нотариально заверенному обещанию продажи

не идентичны.

Для прямой покупки текущее руководство не устанавливает числового ограничения на количество объектов, используемых для достижения порога.

Однако для заявок на гражданство на основе обещания продажи требуемая сумма инвестиций должна быть выполнена через:

Один договор обещания продажи

Этот один договор может включать несколько объектов.

Но в текущем руководстве указано, что несколько отдельных договоров обещания продажи не могут быть объединены для заявки на гражданство.

Пример обещания продажи

Приемлемая структура в принципе:
Один нотариально заверенный договор обещания продажи
содержащий:

• Квартиру 1

• Квартиру 2

• Квартиру 3
  с выполнением соответствующей суммы.

Не принимается по текущему руководству:

• Договор А: 150 000 долларов США

• Договор Б: 150 000 долларов США

• Договор В: 120 000 долларов США

как три отдельных договора обещания продажи, предназначенных для суммирования.

Можно ли купить несколько объектов, а остальное завершить обещанием продажи?

В текущем руководстве по гражданству указано, что если объекты, уже приобретенные в соответствии с руководством, не достигают требуемой суммы для гражданства, оставшийся дефицит не может быть просто восполнен с использованием соглашения об обещании продажи.

Это еще одна причина для структурирования портфеля для гражданства до покупки.

Платеж по обещанию продажи должен быть авансовым

Для заявки на гражданство на основе нотариально заверенного соглашения об обещании продажи текущее руководство требует, чтобы соответствующая сумма была:

Оплачена авансом

и сумма должна быть уплачена не позднее даты договора обещания продажи.

Таким образом:

Взносы, уплаченные после даты соответствующего обещания продажи, не могут просто считаться соответствующими правилу гражданства.

Какие объекты можно использовать для обещания продажи для гражданства?

В текущем руководстве TKGM указано, что заявки на гражданство на основе нотариально заверенных обещаний продажи действительны для объектов, где установлены:

• Kat Mülkiyeti

• Kat İrtifakı

Это особенно важно для инвесторов, покупающих на этапе строительства.

Покупка на этапе строительства не означает «любую будущую квартиру»

Инвестор не может просто подписать частное соглашение о бронировании с застройщиком на неопределенную будущую единицу и предположить, что оно квалифицируется как обещание продажи для гражданства.

Юридическая структура недвижимости и договора имеет значение.

Текущий официальный путь требует соответствующей зарегистрированной структуры Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı для заявок на гражданство на основе обещания продажи.

Оценка новостроек и строящихся объектов

Официальные правила оценки также касаются незавершенного строительства.

Система оценки TKGM 2024/2 включает подробные правила для:

незавершенных / строящихся объектов (natamam)

где установлен Kat İrtifakı.

Оценщик не просто принимает будущую цену застройщика за завершенный объект по номиналу.

Как оценивается строящийся объект?

Для объекта, все еще находящегося в стадии строительства, оценка должна учитывать такие вопросы, как:

• Текущая стоимость сопоставимых завершенных проектов

• Затраты, связанные с завершением

• Идентифицируемые риски завершения

• Текущий этап строительства

Это означает:

Будущая цена застройщика ≠ Автоматическая текущая оценка

Строительный риск может уменьшить или предотвратить оценку

Система TKGM 2024/2 идет дальше.

Для незавершенного объекта, где существует значительный риск того, что:

• Проект был заброшен

• Строительство не продолжится

эксперт-оценщик может отказаться от присвоения обычной стоимости недвижимости и показать соответствующее поле стоимости как:

«не рассчитано (hesaplanmadı)»

Это очень важная защита для иностранных инвесторов, покупающих на этапе строительства.

Срок действия разрешения на строительство также имеет значение

Правила оценки 2024/2 включают проверки, связанные с:

• Датой разрешения на строительство

• Началось ли строительство фактически

• Этапом строительства

• Необходимостью продления разрешения

Например, в системе указано, что в некоторых ситуациях, когда с момента выдачи разрешения прошло слишком много времени, строительство должным образом не началось или разрешение требует продления, оценка может не быть присвоена в рамках обычной системы.

Это показывает, как оценка может выявить риск проекта на этапе строительства, который не раскрывает глянцевая брошюра.

Оценка и утвержденная юридическая площадь

Еще один важный принцип в системе 2024/2 касается площадей, которые юридически не соответствуют утвержденному проекту.

Для незавершенных объектов площади, не соответствующие архитектурному проекту и еще не построенные, не просто включаются в валовую площадь независимой секции для целей оценки.

Это укрепляет связь между:

• Оценкой

• и:

• İskan / Проверкой проекта

Крупный несанкционированный ремонт может повлиять на оценку

Система оценки TKGM также рассматривает существенные изменения.

Для физически завершенного объекта, проходящего крупную реконструкцию, должно существовать необходимое разрешение на перепланировку.

Если крупная реконструкция продолжается без требуемого разрешения, в системе указано, что стоимость не присваивается обычным способом.

Вот почему квартира, которая выглядит больше или роскошнее после ремонта, может не получить автоматически более высокую оценку для законного использования.

Пример: Выглядящее незаконным расширение пентхауса

Продавец рекламирует:

Пентхаус 180 м²

Но утвержденная юридическая конфигурация поддерживает:

140 м²

с дополнительными:

40 м² закрытой террасы

не имеющей надлежащего проектного обоснования.

Профессиональная оценка не может просто рассматривать каждый физический квадратный метр как одинаково законный.

Характеристики законного использования могут существенно повлиять на оценку.

Оценка новостроек и перепродаж

Новостройка
Оценка может уделять особое внимание:

• Этапу строительства

• Разрешению на строительство

• Kat İrtifakı

• Риску завершения

• Сопоставимым завершенным проектам

Перепродажа
Оценка может больше сосредоточиться на:

• Текущем физическом состоянии

• Законном использовании

• Ремонте

• Возрасте здания

• Сопоставимых сделках

• Текущей рыночности

Оба требуют профессионального анализа.

Оценка для гражданства и долевая собственность (Hisseli)

В текущем руководстве по гражданству указано, что иностранный заявитель не может получить квалификацию, приобретая недвижимость таким образом, который создает совместное владение между несколькими иностранными покупателями.

Например:

• Иностранец А покупает 50%

• и:

• Иностранец Б покупает 50%

одной квартиры.

Эта недвижимость не может быть просто использована независимо каждым покупателем для пути получения гражданства через недвижимость.

Напротив, недвижимость, ранее принадлежавшая нескольким лицам, может быть полностью выкуплена одним иностранным заявителем.

Это следует учитывать до того, как будут понесены расходы на оценку и закрытие.

TTB сам по себе не контролирует стоимость Tapu Harcı

Еще одно тонкое, но важное различие:

В текущем циркуляре TKGM 2024/4 указано, что сумма, определенная в TTB, сама по себе не имеет обязательной силы для целей Tapu Harcı в соответствии с действующим законодательством о сборах.

Таким образом:

TTB ≠ База для налога/сбора Тапу

Это укрепляет центральный урок Статьи 17:

Для разных юридических целей существуют разные стоимости недвижимости.

Не используйте TTB как единственную инвестиционную оценку

Инвестор, претендующий на гражданство, также должен избегать обратной ошибки.

TTB может подтвердить, что сделка соответствует системе суммы инвестиций для гражданства.

Это не означает автоматически:

• Цена недвижимости справедлива

• Арендная доходность привлекательна

• Район сильный

• Застройщик надежен

• Перепродажа будет легкой

Таким образом:

Стоимость для гражданства ≠ Качество инвестиций

Покупателю все еще нужен обычный рыночный анализ.

Пример: Соответствует требованиям гражданства, но переоценен

Предположим:

• TTB: 430 000 долларов США

• Фактическая цена покупки: 500 000 долларов США

• Сопоставимые рыночные данные: 420 000 - 440 000 долларов США

Сделка может соответствовать требованию стоимости для гражданства.

Но покупатель все равно может платить:

60 000 - 80 000 долларов США

выше разумного рыночного ориентира.

Право на гражданство никогда не должно использоваться как оправдание для игнорирования завышенной цены.

«Право на гражданство» никогда не должно заменять анализ цен

Иностранным покупателям часто предлагают:

Пакет для гражданства — 450 000 долларов США

Правильные вопросы:

• Какова независимая рыночная стоимость?

• Что признает TTB?

• Какова сумма DAB?

• Какова официальная сумма продажи?

• Какая сумма фактически переведена?

• Как цена соотносится с аналогичными объектами?

Только тогда инвестор может решить, имеют ли смысл:

• Соответствие требованиям гражданства

• и:

• Инвестиционная стоимость

Распространенные ошибки иностранных покупателей при оценке

Использование старого правила оценки
Обязательная система для иностранных покупателей изменилась.
Используйте текущие требования TKGM.

Предположение, что иностранный продавец означает обязательную оценку
Измененное правило фокусируется на покупателях — иностранных физических лицах и перечисленных категориях сделок.

Заказ случайного частного отчета
Официальные отчеты, используемые в соответствующих сделках TKGM, должны следовать официальной системе.

Выбор обычной оценочной компании для гражданства
Текущий путь для гражданства использует GEDAŞ.

Путаница между Ekspertiz и TTB
Они служат разным функциям.

Предположение, что цена в объявлении определяет стоимость для гражданства
Это не так.

Предположение, что только TTB достаточно
Официальная сумма сделки, DAB и банковский платеж также имеют значение.

Предположение, что высокий TTB может перевесить низкий DAB
Если TTB превышает DAB для этой недвижимости, сумма DAB ограничивает рассматриваемую сумму.

Добавление НДС и комиссии для достижения 400 тысяч долларов
Статьи, не связанные с ценой недвижимости, не должны просто включаться в соответствующую заявленную сумму недвижимости.

Оплата до планирования DAB
Структура конвертации валюты и платежа должна быть разработана до завершения сделки.

Объединение нескольких отдельных договоров обещания продажи
Текущее руководство по гражданству не позволяет объединять несколько договоров обещания продажи для достижения порога.

Убеждение, что строящийся объект должен оцениваться по его будущей цене из брошюры
Правила оценки явно учитывают стоимость завершения и строительный риск.

Контрольный список для оценки перед внесением депозита

Недвижимость

• Недвижимость подходит для предполагаемой сделки по гражданству

• Проверена структура Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı

• Проверена юридическая структура для покупки на этапе строительства

Рынок

• Цена продавца сравнена с местным рынком

• Проверены сопоставимые объекты

• Определена премия за гражданство

Оценка

• Оценка для гражданства запрошена через правильный маршрут Web Tapu

• Понят процесс GEDAŞ

• Информация о недвижимости правильна

• Нет предположений, основанных только на оценке застройщика

TTB

• Понято определение инвестиций по TTB

• Проверен порог для одного объекта

• Рассчитаны суммы для нескольких объектов, где применимо

DAB

• Запланирована правильная сумма

• Правильная информация о покупателе/паспорте

• Правильная идентификация недвижимости

• DAB не ниже требуемой суммы инвестиций

Платеж

• Проверен получатель платежа

• Включена ссылка на недвижимость/DAB

• Соответствующая сумма оплачена через отслеживаемый банковский канал

• Платеж отдельно соответствует порогу

Официальная сделка

• Официальная сумма продажи соответствует порогу

• Расходы, не связанные с недвижимостью, не включены в соответствующую сумму недвижимости

• Понята процедура трехлетнего ограничения

Лучший рабочий процесс для стоимости гражданства

Вместо:

Найти объявление за 400K → Оплатить → Спросить, подходит ли оно

используйте:

Подтвердить правила гражданства → Определить подходящую недвижимость → Проанализировать рыночную стоимость → Запустить официальный процесс оценки → Проверить TTB → Структурировать DAB → Структурировать банковский платеж → Завершить официальную продажу → Зарегистрировать ограничение для гражданства

Эта последовательность снижает риск обнаружения проблемы с оценкой после того, как средства на покупку уже были переведены.

Ключевые выводы

Систему оценки для иностранных покупателей в 2026 году следует понимать как две связанные, но различные системы.

Обычная оценка для иностранных покупателей
В рамках измененной системы TKGM отчет об оценке требуется, когда иностранное физическое лицо является покупателем, а сделка попадает в применимые категории сделок.

Официальные отчеты по сделкам интегрированы в:

Web Tapu + TADEBİS

а не являются обычными частными PDF-файлами, заказанными вне официального процесса.

Для сделок, не связанных с гражданством, текущая система 2024/2 позволяет выбрать авторизованную организацию по оценке из списка имеющих право или через процесс автоматического назначения системы.

Оценка для гражданства
Для сделок, связанных с гражданством, система 2024/2 требует:

GEDAŞ

через специальный маршрут оценки для продажи с целью гражданства в Web Tapu.

Затем текущая система гражданства добавляет:

TTB — Документ определения суммы, являющейся основанием для приобретения гражданства путем покупки недвижимости

в рамках текущей системы TKGM 2024/4.

TTB генерируется как часть системы оценки TADEBİS и содержит специфическое для гражданства определение суммы инвестиций.

Для одного объекта TTB должен подтверждать вывод о том, что объект соответствует применимой минимальной сумме инвестиций.

Для нескольких объектов соответствующие суммы в долларах США, указанные в их TTB, могут быть суммированы.

Однако, если сумма TTB объекта превышает сумму его DAB, для этого объекта принимается во внимание только сумма DAB.

Текущий порог инвестиций для гражданства остается:

400 000 долларов США

для соответствующего пути приобретения недвижимости, вместе с требуемым трехлетним ограничением.

Но достижение этого порога не определяется ценой в объявлении.

Текущая система требует, чтобы соответствующая официальная сумма продажи/обещания продажи и документально подтвержденные платежи независимо соответствовали установленному законом минимуму, при этом стоимость для гражданства проверяется через систему TTB.

Это создает самую важную формулу в Части 2:

Цена в объявлении ≠ Оценка ≠ TTB ≠ DAB ≠ Банковский платеж

Для гражданства эти цифры должны быть скоординированы, а не рассматриваться как заменители друг друга.

Особенно важное правило:

Если TTB > DAB → DAB ограничивает рассматриваемую сумму

Покупатели, претендующие на гражданство, также должны помнить, что расходы по сделке, такие как:

• НДС

• Комиссия

• Налоги

• Сборы

• Другие расходы

не должны просто добавляться к цене недвижимости для создания требуемого инвестиционного порога.

Наконец, правила оценки строящихся объектов значительно более сложны, чем просто использование будущей цены продажи застройщика.

Текущая система оценки требует учета:

• Сопоставимых завершенных проектов

• Стоимости завершения

• Этапа строительства

• Идентифицируемых рисков проекта

и в проектах с высоким риском незавершенности оценщик может даже отказаться от присвоения обычной стоимости.

Таким образом, правильный подход для иностранного инвестора:

Анализ рыночной стоимости + Официальная оценка + TTB, где применимо + DAB + Проверка банковского платежа + Проверка Тапу = Лучший контроль сделки

Как долго действителен отчет об оценке недвижимости в Турции?

Оценка недвижимости чувствительна ко времени.

Оценка отражает:

• Конкретную недвижимость

• Конкретное юридическое и физическое состояние

• Рыночные данные

• Конкретную дату оценки

Поэтому ее не следует рассматривать как бессрочно действительную.

Это особенно важно для иностранных покупателей, приобретающих недвижимость для:

• Турецкого гражданства

• Регулируемой операции в Земельном кадастре

• Финансирования

• Инвестиционного анализа

потому что соответствующий документ может истечь до завершения сделки.

Срок действия отчета об оценке в 2026 году: 3 месяца против 6 месяцев

Одно из самых важных различий в текущей системе — дата:

9 декабря 2024 года

В текущем официальном FAQ TKGM указано:

• Отчеты об оценке, подготовленные до 9 декабря 2024 года, действительны в течение трех месяцев с даты их выдачи

• Документы определения суммы — TTB, выданные после 9 декабря 2024 года, действительны в течение шести месяцев

Таким образом:

Отчет об оценке по старой системе = 3 месяца

в то время как:

Текущий TTB для гражданства = 6 месяцев

Это различие особенно важно для покупателей, претендующих на гражданство.

Почему дата имеет значение

Представьте, что иностранный инвестор получил отчет об оценке для гражданства:

20 ноября 2024 года

Этот документ подпадает под более раннюю систему.

Теперь сравните другого инвестора, чей TTB был выдан:

10 января 2026 года.

Второй документ регулируется более новой системой TTB и имеет шестимесячный срок действия.

Поэтому не спрашивайте только:

«Когда была проведена оценка?»

Спросите:

«Это старый отчет об оценке или текущий TTB, и какое правило срока действия применяется?»

Пример: Срок действия TTB

Предположим, TTB для гражданства выдан:

15 марта 2026 года

Его текущий шестимесячный срок действия означает, что инвестор должен структурировать сделку так, чтобы соответствующая процедура по недвижимости для гражданства использовала документ в течение этого периода.

Не заказывайте TTB без необходимости слишком рано, если:

• Завершение строительства застройщиком через несколько месяцев

• DAB не готов

• Структура платежа не определена

• Передача Тапу будет значительно задержана

Сроки должны быть скоординированы.

Оценка может стать практически устаревшей до истечения срока действия

Даже в рамках официального срока действия рыночные условия могут измениться.

Например:

• Движения валют

• Крупные изменения процентных ставок

• Открытие нового метро

• Завершение проекта

• Развитие района

• Физическое повреждение недвижимости

могут повлиять на экономическую оценку покупателя.

Таким образом:

Срок действия юридического документа и инвестиционная актуальность не обязательно идентичны.

Отчет может все еще быть юридически используемым, в то время как покупатель решает провести дополнительный свежий рыночный анализ.

Что происходит, если недвижимость меняется после оценки?

Оценка применяется к характеристикам недвижимости, оцененным в то время.

Если после этого происходят существенные изменения, предыдущий отчет не следует автоматически рассматривать как текущий анализ.

Примеры включают:

• Крупный ремонт

• Объединение квартир

• Разделение объекта

• Cins değişikliği (изменение типа)

• Установление нового сервитута

• Значительный физический ущерб

Когда изменения в реестре или физические изменения существенно влияют на стоимость, может потребоваться новая оценка, а не бесконечное полагание на более старый отчет.

Это еще одна причина избегать заказа оценки слишком рано в сделке, которая все еще меняется.

Что если оценка ниже цены покупки?

Это один из самых важных сценариев для покупателя.

Предположим:

• Запрашиваемая цена продавца: 350 000 долларов США

• Согласованная цена: 330 000 долларов США

• Профессиональная оценка: 285 000 долларов США

Теперь у покупателя есть:

Разрыв в 45 000 долларов США

между согласованной ценой покупки и оценкой.

Это не делает сделку автоматически незаконной.

Но это создает инвестиционный вопрос:

Почему я плачу 330 000 долларов США за то, что независимо оценено ближе к 285 000 долларов США?

Возможные причины более высокой цены покупки

Разница может быть объяснена:

• Исключительным видом

• Комплектом мебели

• Финансированием продавцом

• Уникальным этажом

• Немедленной доступностью

• Эмоциональной или жизненной ценностью

• Ограниченным инвентарем

Но это также может просто означать:

Недвижимость переоценена

Покупатель должен изучить это перед завершением сделки.

Пример: Оплата 15% премии

• Профессиональная оценка: 300 000 долларов США

• Цена покупки: 345 000 долларов США

• Премия: 45 000 долларов США

• Процент премии: 15%

Покупатель должен сознательно решить, оправдывают ли уникальные характеристики недвижимости оплату 15% премии.

Не позволяйте продавцу превратить это в:

«Оценочная компания всегда консервативна.»

Это может быть правдой или нет в конкретном случае.

Попросите доказательства.

Более низкая оценка является инструментом для переговоров

Независимый отчет может усилить переговорную позицию покупателя.

Например:

• Продавец просит: 330 000 долларов США

• Оценка: 285 000 долларов США

Покупатель может коммерчески ответить:

«Независимые данные показывают, что недвижимость стоит существенно меньше запрашиваемой цены.»

Продавец может:

• Снизить цену

• Объяснить премию

• Отклонить переговоры

Но теперь у покупателя есть более качественная информация.

Что если оценка выше цены покупки?

Теперь рассмотрим противоположное.

• Профессиональная оценка: 350 000 долларов США

• Цена покупки: 300 000 долларов США

Это может указывать на хорошую покупку.

Возможные причины:

• Срочный продавец

• Сильные переговоры

• Вынужденная продажа

• Семейные обстоятельства

• Недвижимость требует быстрой ликвидности

Но:

Высокая оценка ≠ Автоматическая выгода

Покупатель все равно должен изучить:

• Тапу

• Искан

• Структурное состояние

• Обременения

• Физическое/юридическое соответствие

Иногда недвижимость дешева по причине.

Не позволяйте высокой оценке заменить проверку

Предположим:

• Оценка: 400 000 долларов США

• Цена покупки: 330 000 долларов США

но у квартиры также есть:

• Ипотека застройщика

• Неясный Искан

• Значительные физические изменения

Оценка не устраняет эти проблемы.

Правильный вывод не:

«В отчете сказано 400 тысяч долларов, значит, все безопасно.»

Оценка — это только один уровень проверки.

Что если TTB ниже 400 000 долларов США?

Для инвесторов, претендующих на гражданство, это гораздо более значимо.

Текущий порог прямых инвестиций в недвижимость для гражданства остается:

400 000 долларов США

с требуемым трехлетним ограничением на титул.

С 9 декабря 2024 года TTB, выданные GEDAŞ, генерируются после соответствующего процесса сравнения и оценки и используются в соответствии с суммой или результатом, указанным в документе.

Это означает:

Вы не можете просто сказать в офисе Тапу, что продавец утверждает, что квартира стоит больше.

Результат TTB имеет значение.

Пример: TTB показывает 385 000 долларов США

Предположим:

• Цена в объявлении: 450 000 долларов США

• План платежа покупателя: 450 000 долларов США

• Сумма инвестиций по TTB: 385 000 долларов США

Для стратегии с одним объектом этот TTB не устанавливает текущий:

400 000 долларов США минимальной суммы инвестиций.

Цена в объявлении не перевешивает результат TTB.

Реклама за 450 тысяч долларов все равно может провалить тест стоимости для гражданства

Это одно из самых важных предупреждений во всей статье.

Недвижимость может рекламироваться как:

«450 000 долларов США — Гражданство гарантировано»

но все равно иметь результат TTB ниже установленного законом порога.

Таким образом:

Объявление за 450 тысяч долларов ≠ Стоимость для гражданства в 450 тысяч долларов

Иностранные покупатели никогда не должны рассматривать маркетинг застройщика как окончательное определение для гражданства.

Что изменилось после 9 декабря 2024 года?

До текущей системы TTB были обстоятельства, при которых отчеты об оценке GEDAŞ ниже 400 000 долларов США могли быть направлены на дальнейшее административное рассмотрение, если DAB и доказательства платежа тем не менее удовлетворяли порогу.

Текущая система для TTB после 9 декабря 2024 года отличается.

Для более новых TTB документ генерируется после процесса сравнения и оценки системы, а затем используется в соответствии с показанным результатом минимальных инвестиций или суммой.

Это делает современный процесс более прямым.

Не покупайте сначала и не надейтесь исправить TTB позже

Опасная последовательность:

Застройщик говорит 450 тысяч долларов → Покупатель платит → TTB выдан на 380 тысяч долларов → Проблема с гражданством

Лучшая последовательность:

Выбрать объект → Понять текущий процесс оценки для гражданства → Получить и проверить официальную документацию о стоимости → Структурировать DAB и платеж → Завершить сделку

Цель получения гражданства должна влиять на структуру закрытия до того, как деньги станет трудно вернуть.

Что если TTB выше 400 000 долларов США, но цена покупки ниже?

Еще одно распространенное заблуждение:

«Если мой TTB показывает 450 000 долларов, я могу купить квартиру за 350 000 долларов и все равно иметь право.»

Это не следует предполагать.

Путь к гражданству основан не только на оценочной цифре.

Инвестиции в недвижимость сами по себе должны соответствовать текущему требованию в 400 000 долларов США.

Таким образом:

Высокий TTB ≠ Разрешение на квалификационную инвестицию ниже 400 тысяч долларов

Фактическая структура сделки все еще имеет значение.

Пример

• TTB: 460 000 долларов США

• Фактическая цена покупки: 370 000 долларов США

Покупатель не должен предполагать:

«Отчет дает мне дополнительные 90 000 долларов.»

Оценочная стоимость — это не вложенные деньги.

Инвестиции для гражданства требуют самих квалификационных инвестиций в недвижимость.

Рыночная стоимость и стоимость для гражданства должны анализироваться отдельно

Хорошие инвестиции для гражданства в идеале проходят два теста.

Тест на гражданство
Соответствует ли это официальным инвестиционным требованиям?

Инвестиционный тест
Действительно ли это стоит примерно того, что я плачу?

Это не один и тот же вопрос.

Пример: Соответствует гражданству, но экономически плохо

Предположим:

• TTB: 410 000 долларов США

• Цена покупки: 500 000 долларов США

• Сопоставимые рыночные данные: 400 000 - 425 000 долларов США

Недвижимость может потенциально соответствовать порогу стоимости для гражданства.

Но покупатель все равно может платить:

75 000 - 100 000 долларов США

выше разумных рыночных данных.

Таким образом:

Право на гражданство не означает справедливую цену.

«Премия за гражданство»

Некоторые объекты продаются специально для иностранных инвесторов, желающих получить гражданство.

Это может создать:

Премию за гражданство

когда иностранного покупателя просят заплатить больше, чем обычного рыночного покупателя.

Например:

• Местная рыночная цена: 410 000 долларов США

• Пакет для гражданства: 470 000 долларов США

• Разница: 60 000 долларов США

Покупатель должен спросить:

«Что я получаю за эти дополнительные 60 000 долларов США?»

Если ответ просто:

«Услуги по оформлению гражданства включены»

коммерческую стоимость следует тщательно проанализировать.

Как выявить переоцененный объект для гражданства

Используйте несколько проверок.

Сопоставимые перепродажи
Посмотрите на аналогичные существующие объекты.

Инвентарь того же проекта
Сравните:

• Цену для иностранных покупателей

• Местную цену или цену перепродажи

• Цену застройщика

Цена за полезный квадратный метр
Не только за рекламируемые валовые квадратные метры.

Независимая рыночная оценка
Отдельно от мнения офиса продаж.

Арендная доходность
Поддерживает ли аренда заявленную цену?

Сценарий перепродажи
Смогли бы вы продать примерно по той же цене обычному рыночному покупателю?

Последний вопрос особенно важен.

Тест на выход из гражданства

Перед покупкой спросите:

«Если бы гражданства не существовало, заплатил бы другой покупатель разумно эту цену за эту квартиру?»

Если ответ:

Нет

инвестор может покупать продукт для гражданства, а не сильный актив недвижимости.

Это различие должно быть осознанным.

Оценка и арендная доходность

Оценка также взаимодействует с экономикой аренды.

Предположим:

• Цена недвижимости: 400 000 долларов США

• Годовая валовая аренда: 16 000 долларов США

• Валовая арендная доходность: 4%

Теперь рассмотрим ту же недвижимость, продаваемую иностранцу за:

500 000 долларов США

в то время как аренда остается:

16 000 долларов США

Валовая доходность падает до:

3.2%

Сама недвижимость не изменилась.

Изменилась только уплаченная цена.

Поэтому переплата напрямую снижает доходность инвестиций.

Формула валовой доходности

Упрощенный расчет:

Годовая валовая аренда ÷ Цена недвижимости × 100

Пример:

• Годовая валовая аренда: 18 000 долларов США

• Цена покупки: 450 000 долларов США

• Валовая доходность: 4%

Это не включает:

• Aidat

• Техническое обслуживание

• Налоги

• Простой

• Управление

• Меблировку

Чистая доходность будет ниже.

Оценка и арендная доходность — это разные анализы

Профессиональная оценка может использовать данные об аренде или доходе, где это уместно.

Но иностранный инвестор все равно должен построить свою собственную инвестиционную модель.

Спросите:

• Какова реалистичная ежемесячная арендная плата?

• Сколько месяцев простоя следует предполагать?

• Кто платит Aidat?

• Квартира меблирована?

• Какие управленческие расходы применяются?

• Какой налог применяется к арендному доходу?

Оценка недвижимости не является ее инвестиционной доходностью.

Оценка и стоимость Emlak Rayiç / Emlak Vergisi

Как объяснялось в Части 1:

профессиональная рыночная стоимость

и:

муниципальная налоговая стоимость недвижимости

служат разным целям.

Муниципальная стоимость, которая существенно ниже профессиональной оценки, не обязательно означает, что что-то не так.

Системы используют разные методологии оценки и юридические цели.

Пример

• Профессиональная рыночная оценка: 15 000 000 TL

• Стоимость Emlak Vergisi: 5 000 000 TL

Покупатель не должен заключать:

«Оценщик завысил стоимость недвижимости на 10 миллионов.»

Муниципальная цифра не предназначена просто для независимой оценки продажной стоимости на открытом рынке.

Оценка и Tapu Harcı

Это различие также важно для сборов за передачу недвижимости.

Для обычной передачи недвижимости Tapu Harcı рассчитывается отдельно для покупателя и продавца по:

2% каждый

от соответствующей заявленной реальной суммы сделки, при условии соблюдения применимого минимума Emlak Vergisi.

Таким образом:

TTB / Профессиональная оценка ≠ Автоматически база Tapu Harcı

Система сборов имеет свои собственные установленные законом правила.

Пример: Tapu Harcı

• Фактическая реальная цена продажи: 12 000 000 TL

• Стоимость Emlak Vergisi: 4 000 000 TL

Покупатель не может просто сказать:

«Давайте заявим 4 миллиона, потому что это муниципальная стоимость.»

Фактическая сумма сделки остается актуальной для официальной передачи.

Риск занижения

Если администрация впоследствии определит, что заявленная стоимость не отражала реальную сделку, могут последовать дополнительные налоговые или сборные последствия.

Вот почему:

Низкая муниципальная стоимость не должна использоваться как инструмент для искусственного занижения заявленной цены покупки.

Правильная сделка должна документировать фактическую коммерческую сумму.

Оценка и налоги на недвижимость

Профессиональный отчет об оценке также не определяет автоматически каждый будущий налог на недвижимость.

Разные налоги используют разные установленные законом базы.

Примеры могут включать:

• Emlak Vergisi

• Налог на дорогое жилье

• Налогообложение арендного дохода

• Налогообложение прироста капитала

Они должны быть проверены в соответствии с их отдельными налоговыми правилами.

Таким образом:

Оценочная стоимость ≠ Универсальная налоговая база

Это подробно рассматривается в нашем отдельном руководстве по налогам на недвижимость в Турции для иностранцев.

Оценка и разрешение на проживание на основании недвижимости

Оценка недвижимости и иммиграция также должны оставаться отдельными понятиями.

Система проживания владельца недвижимости в Турции оценивает соответствующую жилую недвижимость и заявителя в соответствии с иммиграционными правилами.

Но:

Профессиональный отчет об оценке сам по себе не дает разрешения на проживание.

Заявление на проживание оценивается отдельно в соответствии с иммиграционным законодательством.

Не предполагайте, что высокая оценка делает заявление на проживание автоматическим

Предположим:

• Оценка недвижимости: 300 000 долларов США

Это не означает:

«Проживание гарантировано.»

Заявитель все равно должен соответствовать:

• Требованиям к владельцу недвижимости

• Требованиям к жилому использованию

• Текущим требованиям к стоимости недвижимости

• Общим условиям проживания

Оценка является одним из компонентов, связанных с недвижимостью, а не иммиграционным решением.

Оценка не доказывает жилое использование

Объект может иметь высокую стоимость, но юридически быть:

• Офисом

• Коммерческой единицей

• Магазином

Для стратегии проживания на основании недвижимости жилая классификация и использование недвижимости остаются важными.

Таким образом:

Высокая стоимость ≠ Жилая пригодность

Проверьте тип недвижимости.

Доказывает ли отчет об оценке, что Тапу чист?

Нет.

Это критическое различие.

Эксперт по оценке может изучить характеристики Земельного кадастра, потому что они могут влиять на стоимость.

Но это не заменяет независимую проверку титула.

Покупатель должен отдельно подтвердить:

• Текущего владельца

• Долю владения

• İpotek

• Haciz

• Şerh

• Другие ограничения

Обратитесь к отдельному руководству по Тапу для иностранцев.

Отчет об оценке против проверки Тапу

Используйте оба.

Оценка
Спрашивает:
«Сколько стоит этот актив?»

Проверка Тапу
Спрашивает:
«Что именно я юридически владею, и какие права или ограничения влияют на это?»

Это разные вопросы.

Доказывает ли отчет об оценке наличие Искана?

Нет.

Оценка может проверять:

• Строительную документацию

• Юридический статус

• Утвержденный проект

потому что эти факторы могут влиять на стоимость.

Но она не должна заменять конкретную проверку:

• Yapı Ruhsatı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Утвержденного архитектурного проекта

Обратитесь к отдельному руководству по Искану в Турции.

Юридическая стоимость против физической стоимости

Особенно полезный вопрос в оценке недвижимости — это различие между:

• Фактическим/текущим использованием

• Юридически поддерживаемым использованием

Если юридическое и физическое состояние недвижимости различаются, документация оценки может выявить эти несоответствия.

Это очень важно для отремонтированных квартир.

Пример: Закрытая терраса

• Юридический проект: 120 м² квартира + открытая терраса

• Физическая недвижимость: 150 м² закрытое жилье

Покупатель может видеть:

150 м²

Процесс оценки может должен различать:

• Юридически поддерживаемую площадь

• Физическое/текущее использование

Таким образом:

Дополнительные физические квадратные метры не автоматически равны дополнительной юридической рыночной стоимости.

Доказывает ли отчет об оценке сейсмическую безопасность?

Нет.

Оценка недвижимости не является:

• Анализом структурной инженерии

• Отчетом о сейсмических характеристиках

• Испытанием бетона

• Оценкой фундамента

Оценщик может учитывать:

• Возраст здания

• Состояние

• Рыночное восприятие

Но это не подтверждает сейсмическую безопасность.

Таким образом:

Оценка ≠ Сейсмическая оценка

Используйте отдельный процесс проверки сейсмостойких квартир в Стамбуле.

Высокая стоимость не означает безопасное здание

Роскошная квартира может быть оценена в:

1 миллион долларов США

и все равно требовать структурной проверки.

Рыночная стоимость может определяться:

• Расположением

• Видом

• Размером

• Редкостью

а не только структурными характеристиками.

Это различие особенно актуально в центральном Стамбуле.

Можно ли обжаловать оценку недвижимости?

В системе оценки TKGM/Web Tapu существуют механизмы для исправления или пересмотра отчетов об оценке.

Процедуры исправления предназначены для реальных проблем, таких как:

• Фактические ошибки

• Пропущенная информация

• Неправильные данные о недвижимости

Они не предназначены для создания более высокой стоимости.

Что можно исправить?

Примеры могут включать реальные фактические проблемы, такие как:

• Неправильный этаж

• Неправильный номер квартиры

• Неправильная площадь

• Отсутствующая информация о здании

• Неправильная характеристика недвижимости

Процесс исправления следует использовать для исправления фактов.

«Мне нужна более высокая стоимость» не является фактической ошибкой

Предположим:

• Отчет: 380 000 долларов США

• Требование для гражданства: 400 000 долларов США

Покупатель не может законно сказать:

«Пожалуйста, измените на 405 000 долларов США, потому что мне нужно гражданство.»

Это не запрос на исправление.

Процесс оценки должен оставаться независимым.

Что такое контрольный отчет об оценке?

Система оценки также признает:

Контрольный отчет об оценке (Kontrol Değerleme Raporu)

Это отдельная оценка, используемая для сравнения и контроля, когда существуют существенные опасения относительно:

• Присвоенной стоимости

• Факторов, влияющих на стоимость

• Значительных различий между отчетами

Она предназначена для обеспечения дополнительного уровня контроля, а не для разрешения неограниченного «шопинга» оценок.

Почему контрольные отчеты важны

Без механизма контроля покупатель теоретически мог бы:

• Заказать оценку

• Не удовлетвориться стоимостью

• Заказать другую

• Повторять, пока один отчет не покажет желаемое число

Это ослабило бы целостность системы оценки.

Контрольные процедуры помогают уменьшить:

«Шопинг» оценок

особенно когда появляются существенные расхождения.

Что если два оценщика расходятся?

Некоторые различия между профессиональными оценками являются нормальными.

Например:

• Отчет А: 300 000 долларов США

• Отчет Б: 310 000 долларов США

• Разница: примерно 3.3%

Это может просто отражать профессиональное суждение.

Теперь рассмотрим:

• Отчет А: 300 000 долларов США

• Отчет Б: 420 000 долларов США

• Разница: 40%

Это должно вызвать серьезный вопрос:

«Почему два профессиональных анализа так далеки друг от друга?»

Ответ может включать:

• Разные данные о недвижимости

• Ошибку

• Разные юридические предположения

• Разную физическую площадь

• Рыночные данные

Существенное расхождение должно быть исследовано.

Никогда не ищите номер для гражданства

Один из самых сильных красных флагов — когда посредник говорит:

«Не волнуйтесь, если одна оценка низкая, мы найдем другую компанию.»

Официальная система специально структурирована, чтобы уменьшить такой «шопинг» стоимости.

Покупатели, претендующие на гражданство, должны искать:

Правильную стоимость

а не:

Желаемую стоимость

Матрица принятия решений покупателем: Цена покупки против оценки

Зеленая / Желтая / Красная система оценки

Зеленая

• Цена подтверждается аналогами

• Оценка близка к цене покупки

• Правильная юридическая и физическая информация

• Нет дефицита стоимости для гражданства

Продолжить с более широкой проверкой.

Желтая

• Цена на 5–15% выше оценки

• Необычный вид или премия за мебель

• Требуются незначительные исправления отчета

• Значительная маркетинговая премия застройщика

Исследовать и вести переговоры.

Красная

• TTB ниже требуемого порога для гражданства

• Продавец говорит, что оценка «не имеет значения»

• Огромный разрыв между местными ценами и ценой для иностранцев

• Агент обещает манипулировать оценкой

• Несколько необъяснимых несоответствующих отчетов

• Физическая площадь недвижимости существенно превышает юридическую площадь

• На покупателя оказывают давление, чтобы он заплатил до официальной оценки

Приостановить сделку.

Пример: Обычный покупатель

• Запрашиваемая цена недвижимости: 300 000 долларов США

• Оценка: 290 000 долларов США

• Согласованная цена: 292 000 долларов США

• Разница от оценки: 2 000 долларов США

Это относительно согласованная структура цен.

Покупатель должен продолжить:

• Проверку Тапу

• Проверку Искана

• Техническую

• Налоговую

проверку.

Пример: Переоцененный пакет для иностранных покупателей

• Запрашиваемая цена недвижимости: 450 000 долларов США

• Оценка: 350 000 долларов США

• Сопоставимые объекты перепродажи: 340 000 - 365 000 долларов США

Покупатель потенциально платит:

85 000 - 110 000 долларов США

выше нормальных рыночных данных.

Это должно вызвать серьезные переговоры.

Пример: Недвижимость для гражданства

• Цена покупки: 420 000 долларов США

• TTB: Показывает, что минимальная сумма инвестиций выполнена

• Сопоставимая рыночная стоимость: Примерно 410 000 - 425 000 долларов США

Это гораздо более согласовано.

Это не гарантирует будущего роста.

Но цели гражданства и рыночной стоимости лучше согласованы.

Пример: Ловушка гражданства

• Цена застройщика: 500 000 долларов США

• TTB: 405 000 долларов США

• Аналогичные местные перепродажи: 390 000 - 420 000 долларов США

Требование для гражданства может быть потенциально выполнено со стороны оценки.

Но инвестор все равно может платить:

примерно 80 000 - 110 000 долларов США

выше местных рыночных данных.

Юридическая цель не устраняет финансовую потерю.

Часто задаваемые вопросы об оценке недвижимости в Турции

Что такое отчет об оценке недвижимости в Турции?
Это профессиональная оценка, используемая для оценки стоимости актива недвижимости на основе его юридических, физических и рыночных характеристик.

Что такое Ekspertiz?
Ekspertiz — это широко используемый турецкий термин для процесса или отчета об оценке.
Официальная турецкая оценка недвижимости осуществляется через регулируемые профессиональные оценочные организации.

Является ли запрашиваемая цена рыночной стоимостью?
Нет.
Запрашиваемая цена — это то, что хочет продавец.
Рыночная оценка — это независимая оценка стоимости.

Является ли Emlak Rayiç рыночной стоимостью?
Нет.
Муниципальные/налоговые стоимости и профессиональные рыночные оценки служат разным целям.

Является ли сумма сделки по Тапу рыночной стоимостью?
Не обязательно.
Сумма сделки по Тапу отражает реальную заявленную сумму покупки/продажи, используемую для официальной передачи.
Профессиональная оценка является отдельной оценкой.

Как долго действителен отчет об оценке недвижимости?
Старые отчеты об оценке и текущие TTB следуют разным системам срока действия.
Отчеты, подготовленные в рамках более ранней системы, обычно подлежали более короткому сроку действия.

Как долго действителен TTB?
Текущие TTB, выданные после 9 декабря 2024 года, имеют:

Шестимесячный срок действия

Что такое TTB?
TTB — это:
Документ определения суммы, являющейся основанием для приобретения гражданства путем покупки недвижимости (Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi)
используемый в рамках текущей системы стоимости инвестиций для гражданства на основе недвижимости.

Является ли TTB тем же, что и обычный отчет об оценке?
Нет.
Это специфическое для гражданства определение суммы инвестиций, связанное с текущей официальной системой оценки.

Что произойдет, если мой TTB ниже 400 000 долларов США?
Для стратегии гражданства с одним объектом TTB, который не устанавливает текущий минимум в 400 000 долларов США, не удовлетворяет сторону стоимости порога.
Цена продавца в объявлении не может отменить официальный результат.

Может ли продавец просто увеличить цену в договоре купли-продажи?
Увеличение номера договора не увеличивает независимо профессиональную оценку или стоимость TTB.

Что если оценка ниже моей цены покупки?
Вы все равно можете проанализировать, почему вы платите выше оценки.
Для обычных инвестиций это вопрос ценообразования.
Для гражданства также должны быть выполнены отдельные правила порога.

Что если оценка выше цены покупки?
Это может указывать на привлекательную покупку, но это не устраняет риски, связанные с титулом, зданием или структурой.
Для гражданства фактические квалификационные инвестиции все равно должны соответствовать применимой системе в 400 000 долларов США.

Могу ли я обжаловать низкую оценку?
Система оценки предусматривает механизмы для исправления и пересмотра, когда существуют реальные ошибки или соответствующие проблемы с оценкой.
Процедура исправления не является механизмом для искусственного увеличения отчета для достижения желаемого числа для гражданства.

Что такое контрольный отчет об оценке?
Это дополнительная оценка, используемая для сравнения или контроля, когда существуют существенные проблемы или расхождения в результатах оценки.

Может ли агент по недвижимости подготовить мою официальную оценку?
Агент может дать коммерческое рыночное мнение.
Это отличается от регулируемой профессиональной оценки, используемой в официальной системе оценки.

Может ли застройщик выбрать стоимость для гражданства?
Нет.
Цена продажи застройщика не определяет официальный результат TTB для гражданства.

Означает ли высокий TTB, что недвижимость является хорошей инвестицией?
Нет.
TTB касается соответствия стоимости инвестиций для гражданства.
Он не гарантирует:

• Арендную доходность

• Рост стоимости

• Справедливую цену покупки

• Ликвидность при перепродаже

Доказывает ли отчет об оценке, что Тапу чист?
Нет.
Проведите отдельную проверку Тапу.

Доказывает ли отчет об оценке наличие Искана?
Нет.
Проверьте Искан и строительную документацию отдельно.

Доказывает ли отчет об оценке сейсмическую безопасность?
Нет.
Структурная проверка является отдельной.

Гарантирует ли отчет об оценке одобрение разрешения на проживание?
Нет.
Проживание на основании недвижимости — это отдельный иммиграционный процесс.

Определяет ли отчет об оценке Tapu Harcı?
Не сам по себе.
Tapu Harcı следует своей собственной установленной законом системе стоимости сделки.

Сколько составляет Tapu Harcı?
Для обычной передачи недвижимости стандартная система:

• Покупатель: 2%

• Продавец: 2%
  от соответствующей базы стоимости сделки.

Могу ли я заявить муниципальную стоимость вместо реальной цены покупки?
Не тогда, когда реальная цена сделки выше.
Реальная сумма покупки или продажи должна быть отражена в рамках применимой системы передачи, при этом стоимость Emlak Vergisi выступает в качестве установленного законом минимума.

Итоговый контрольный список оценки для иностранных покупателей

Идентификация недвижимости

•  Правильная Ada

•  Правильный Parsel

•  Правильная независимая секция

•  Правильное здание или блок

•  Правильный этаж

•  Правильный тип недвижимости

Цена

•  Определена запрашиваемая цена

•  Определена согласованная цена

•  Проверены сопоставимые объекты

•  Исследована премия для иностранных покупателей

Площадь

•  Понята валовая площадь

•  Понята чистая полезная площадь

•  Юридическая площадь сравнена с физической

•  Проверены добавления террас и балконов

Формальная оценка

•  Использован правильный официальный маршрут оценки

•  Выбрана правильная цель недвижимости

•  Проверена дата отчета

•  Проверен срок действия

•  Информация о недвижимости проверена на наличие ошибок

Гражданство

•  Подтвержден текущий порог в 400 000 долларов США

•  Использован правильный маршрут GEDAŞ/TTB

•  Понят результат TTB

•  Учтен шестимесячный срок действия TTB

•  Структура покупки и платежа независимо соответствует текущим требованиям

•  Понято трехлетнее ограничение

Рыночный анализ

•  Рассмотрены местные сопоставимые продажи

•  Проверены объекты перепродажи в том же проекте

•  Проанализирована цена за чистый полезный м²

•  Оценена премия за вид

•  Оценена премия за этаж

Арендные инвестиции

•  Оценена реалистичная ежемесячная арендная плата

•  Рассчитана валовая арендная доходность

•  Учтен Aidat

•  Учтен простой

•  Учтены управленческие расходы

Тапу

•  Проверен зарегистрированный владелец

•  Проверена структура владения

•  Проверен İpotek

•  Проверен Haciz

•  Проверен Şerh

Здание

•  Проверен Искан

•  Проверен Yapı Ruhsatı, где применимо

•  Проверен утвержденный проект

•  Исследованы физические и юридические несоответствия

Техническое

•  Оценка не рассматривается как структурная проверка

•  Отдельно проведена сейсмическая проверка

Итоговый контрольный список для покупателя, претендующего на гражданство

Перед оплатой недвижимости, рекламируемой как:

«Право на гражданство»

проверьте:

• Рыночную цену

• Фактическую согласованную цену

• Официальный TTB

• Срок действия TTB

• Текущий порог в 400 тысяч долларов США

• Структуру платежа

• DAB

• Доказательство банковского платежа

• Официальную сумму Тапу

• Трехлетнее ограничение

• Проверку титула Тапу

• Проверку Искана и здания

• Стоимость перепродажи после периода гражданства

Самое главное:

Не позволяйте цели получения гражданства заставить вас перестать вести себя как инвестор в недвижимость.

Итоговые красные флаги

Приостановите сделку, если вы слышите:

«Цена в объявлении является официальной стоимостью.»
Это не обязательно.

«Муниципальная стоимость доказывает, сколько стоит квартира.»
Это не так.

«Мы можем получить любую оценку, которая вам нужна.»
Большой красный флаг.

«TTB низкий, но договор купли-продажи выше, так что это не имеет значения.»
Результат TTB имеет прямое значение в оценке для гражданства.

«Эта квартира стоит 500 тысяч долларов, потому что идет с гражданством.»
Сравните с обычным рынком.

«Высокая оценка доказывает, что здание безопасно.»
Это не так.

«Оценка проверила Тапу, поэтому вам не нужен юрист.»
Оценка и юридическая проверка титула — это разные вещи.

«Оценка показывает 450 тысяч долларов, поэтому вы можете заплатить только 350 тысяч долларов.»
Не предполагайте, что это соответствует текущему требованию инвестиций для гражданства.

«Заявите муниципальную стоимость, чтобы уменьшить сборы Тапу.»
Фактическая сумма сделки остается актуальной для официальной передачи.

Окончательная структура оценки для иностранного покупателя

Перед покупкой ответьте на восемь вопросов.

1. Какова запрашиваемая цена? Чего хочет продавец?

2. Какова согласованная цена? Что вы фактически заплатите?

3. Какова профессиональная рыночная стоимость? Что подтверждает независимая оценка?

4. Какова муниципальная стоимость? Поймите ее как отдельную стоимость, связанную с налогами.

5. Какова сумма сделки по Тапу? Она должна отражать реальную сделку в соответствии с текущей системой сборов.

6. Если задействовано гражданство, что говорит TTB? Не полагайтесь на маркетинг.

7. Является ли недвижимость хорошей инвестицией по той цене, которую вы платите? Проанализируйте доходность и перепродажу.

8. Выполнили ли вы отдельную юридическую и техническую проверку? Оценка не может ответить на все.

Полная формула оценки

Слабый покупатель думает:

Продавец говорит 400 тысяч долларов → Недвижимость стоит 400 тысяч долларов

Более сильный покупатель разделяет:

Запрашиваемая цена ≠ Согласованная цена ≠ Профессиональная рыночная стоимость ≠ Стоимость Emlak Vergisi ≠ Сумма сделки по Тапу ≠ DAB ≠ TTB

Каждое число существует по своей причине.

Полная формула инвестиций в недвижимость

Используйте:

Рыночная оценка + Сопоставимые продажи + Проверка Тапу + Проверка Искана + Структурный обзор + Арендный анализ + Налоговый анализ = Лучшее решение о недвижимости

Для гражданства:

Лучшее решение о недвижимости + Текущее соответствие гражданству + TTB + Правильная структура платежа + Трехлетнее ограничение = Лучшие инвестиции для гражданства

Заключение

Оценка недвижимости в Турции — это гораздо больше, чем просто вопрос:

«Сколько стоит эта квартира?»

Иностранный покупатель может столкнуться с несколькими стоимостями в ходе одной сделки:

• Запрашиваемая цена продавца

• Согласованная цена

• Профессиональная оценка

• Муниципальная или налоговая стоимость

• Сумма сделки по Тапу

• DAB

• TTB для гражданства

Эти цифры никогда не следует рассматривать как синонимы.

Запрашиваемая цена продавца отражает:

то, что хочет продавец.

Профессиональная оценка оценивает:

то, что недвижимость может разумно стоить в рамках применимой системы оценки.

Стоимость Emlak Vergisi принадлежит к другой установленной законом налоговой системе.

Сумма сделки по Тапу отражает фактическую заявленную сделку продажи в рамках Земельного кадастра и системы сборов.

А TTB существует специально в рамках современной системы стоимости инвестиций для гражданства.

Правила сроков также важны.

Текущие TTB, выданные после 9 декабря 2024 года, имеют:

Шестимесячный срок действия

Покупатели, претендующие на гражданство, должны уделять особое внимание результату TTB.

Для текущих TTB документ создается после официального процесса сравнения и оценки и затем используется в соответствии с результатом минимальных инвестиций или суммой, указанной в нем.

Таким образом:

Реклама за 450 000 долларов США не может отменить TTB, который не поддерживает требуемую стоимость инвестиций.

Текущий порог для получения гражданства через недвижимость остается:

400 000 долларов США

с требуемым ограничением против перепродажи в течение как минимум:

Трех лет

в рамках применимой инвестиционной системы.

Но право на гражданство — это только одна сторона покупки.

Квартира может соответствовать инвестиционному тесту для гражданства и все равно быть:

• Переоцененной

• Низкодоходной

• Трудной для перепродажи

• Плохо расположенной

Поэтому иностранный инвестор должен анализировать как:

Юридическую квалификацию

так и:

Экономическую стоимость

Отчет об оценке также не может заменить проверку титула.

Он не доказывает автоматически:

• Чистый Тапу

• Отсутствие ипотеки

• Отсутствие ареста

• Нормальный Искан

• Структурную безопасность

Эти вопросы относятся к другим процессам проверки.

Проживание на основании недвижимости также отделено от оценки.

Аналогично, Tapu Harcı имеет свою собственную установленную законом базу оценки и не должен автоматически выводиться из профессиональной оценки или TTB.

Центральное правило этого руководства:

Всегда спрашивайте, что представляет собой число, прежде чем полагаться на него.

Если кто-то говорит вам:

«Официальная стоимость составляет 450 000 долларов США.»

спросите:

«Какая официальная стоимость?»

Это:

• Запрашиваемая цена?

• Независимая оценка?

• Сумма по Тапу?

• DAB?

• TTB?

• Муниципальная налоговая стоимость?

Пока на этот вопрос не ответят, число имеет очень мало значения.

Самый сильный иностранный покупатель сочетает:

Правильную оценку + Правильную юридическую структуру + Правильную строительную документацию + Правильный инвестиционный анализ

вместо покупки на основе одной заглавной цены.