Налоги на недвижимость в Турции для иностранцев 2026 | Полное руководство по Стамбулу

Введение

Покупка квартиры в Стамбуле не создает единого налога, называемого "налогом на недвижимость".

Вместо этого на разных этапах инвестирования могут возникать различные налоги и сборы.

Иностранный покупатель недвижимости может столкнуться с расходами при:

• Покупке недвижимости

• Регистрации права собственности (Тапу)

• Ежегодном владении недвижимостью

• Покупке нового объекта недвижимости, облагаемого НДС

• Сдаче квартиры в аренду

• Владении дорогой жилой недвижимостью

• Последующей продаже недвижимости

Это различие важно, потому что иностранные покупатели часто смешивают несколько совершенно разных обязательств.

Например:

• Tapu Harcı: относится к передаче права собственности.

• Emlak Vergisi: это ежегодный налог на владение недвижимостью.

• НДС / KDV: может применяться к определенным продажам недвижимости.

• Kira Gelir Vergisi: относится к доходу от аренды.

• Değerli Konut Vergisi: применяется только к определенным дорогим жилым объектам.

• А будущая продажа может создать отдельный вопрос по налогу на доходы.

Поэтому правильный вопрос не:

"Сколько налога на недвижимость платят иностранцы в Турции?"

Лучший вопрос:

"Какие турецкие налоги применяются к этой недвижимости, этой сделке и моей инвестиционной стратегии?"

Для иностранного инвестора полная налоговая картина должна быть оценена до согласования цены покупки.

Платят ли иностранцы налог на недвижимость в Турции?

Да.

Иностранное владение, как правило, не освобождает от обычных турецких налогов и сборов, связанных с владением недвижимостью и сделками с ней.

Для квартиры в Стамбуле иностранный покупатель потенциально может столкнуться с:

• Сбором за право собственности — Tapu Harcı

• НДС — Katma Değer Vergisi (KDV)

• Ежегодным налогом на недвижимость — Emlak Vergisi

• Налогом на дорогое жилье — Değerli Konut Vergisi

• Налогом на доход от аренды

• Потенциальным налогом при продаже недвижимости

Применение каждого из них зависит от характера сделки.

Например, режим НДС может существенно различаться между:

• Квалифицированной первой передачей от застройщика

• Квартирой, купленной у частного лица (перепродажа)

Аналогично, налог на доход от аренды не актуален, если недвижимость никогда не сдается в аренду.

Поэтому налоговый анализ должен сопровождать недвижимость на протяжении всего инвестиционного жизненного цикла:

Купить → Владеть → Сдавать → Продать

Основные категории налогов на недвижимость, которые должны понимать иностранные покупатели

Полезно разделить турецкое налогообложение недвижимости на четыре группы.

1. Налоги и сборы при покупке

Возникают при приобретении права собственности.
Примеры включают:

• Tapu Harcı

• Сборы за услуги Земельного кадастра

• НДС, где применимо

2. Налоги на владение

Возникают, потому что инвестор владеет недвижимостью.
Основной пример:

• Emlak Vergisi

• Определенные более дорогие дома также могут подпадать под:

• Değerli Konut Vergisi

3. Налоги на доход

Могут возникнуть, когда квартира приносит доход.
Например:

• Налог на доход от аренды

4. Налоги при выходе (продаже)

Продажа недвижимости может потенциально создать налогооблагаемый прирост капитала в зависимости от:

• Способа приобретения

• Срока владения

• Даты продажи

• Обстоятельств налогоплательщика

Мы рассмотрим налогообложение аренды и продажи в Частях 2 и 3.
Эта Часть посвящена в основном тому, что происходит, когда иностранный покупатель приобретает и владеет недвижимостью.

Сбор за право собственности — Tapu Harcı

Один из самых крупных транзакционных сборов при покупке недвижимости в Турции — это Tapu Harcı, или сбор за право собственности.

Для обычной продажи недвижимости Главное управление земельного кадастра (TKGM) заявляет, что сбор рассчитывается в размере:

2% для покупателя

и:

2% для продавца

от заявленной суммы продажи при условии, что эта сумма не ниже соответствующей стоимости недвижимости для налога на имущество.

Поэтому стандартная общая сумма по закону для обеих сторон сделки составляет:

4%

Пример сбора за право собственности

Предположим, квартира передается по официально заявленной стоимости продажи:

10 000 000 турецких лир

Законный расчет будет таким:

Покупатель
10 000 000 TL × 2%
= 200 000 TL

Продавец
10 000 000 TL × 2%
= 200 000 TL

Итого
400 000 TL

Это общая законная сумма сбора за право собственности для сделки.

Однако покупатель должен проверить в договоре купли-продажи, как транзакционные издержки экономически распределяются между сторонами, а не предполагать, что потребность покупателя в денежных средствах всегда будет равна только законной сумме со стороны покупателя.

Сбор за право собственности — это не ежегодный налог на недвижимость

Это фундаментальное различие.

Tapu Harcı связана с передачей права собственности.
Это не годовой налог, который вы платите просто за владение квартирой.

После покупки недвижимости повторяющийся муниципальный налог на владение — это:

Emlak Vergisi

Поэтому:

Сбор за право собственности ≠ Ежегодный налог на недвижимость

Покупатель может заплатить оба, но по совершенно разным причинам.

Какая стоимость используется для сбора за право собственности?

TKGM заявляет, что сбор за право собственности рассчитывается на основе заявленной стоимости продажи, но эта заявленная сумма не может быть ниже соответствующей стоимости Emlak Vergisi объекта недвижимости.

Это дает иностранным покупателям важное понятие для понимания:

• Рыночная цена: цена, за которую объект недвижимости может быть реально продан.

• Цена покупки: цена, которую покупатель фактически соглашается заплатить.

• Заявленная передаточная стоимость: сумма, официально заявленная для сделки продажи.

• Стоимость Emlak Vergisi: установленная законом стоимость недвижимости для целей налогообложения, определенная в рамках применимого налогового законодательства.

Эти цифры не обязательно идентичны.

Заявление искусственно заниженной цены покупки — это не налоговая стратегия

Покупатель не должен предполагать, что снижение суммы, указанной в сделке, является законным способом уменьшить затраты на сбор за право собственности.

Официальная база для расчета сбора не может быть ниже соответствующей стоимости Emlak Vergisi, и заявление о сделке должно отражать правовые требования, применимые к продаже.

Для инвесторов искусственно искаженная стоимость сделки может также создать более широкие проблемы в дальнейшем при:

• Продаже недвижимости

• Расчете стоимости приобретения

• Пояснении платежных записей

• Подаче заявления на гражданство через инвестиции в недвижимость

Поэтому сделка с недвижимостью должна быть структурирована на основе точной юридической документации, а не краткосрочного уклонения от сборов.

Сборы за оборотный фонд / услуги Земельного кадастра

Tapu Harcı — не единственная сумма, которая может взиматься в ходе процедуры Земельного кадастра.

TKGM также взимает отдельный сбор за услуги Döner Sermaye в соответствии со своим применимым тарифом.

Тариф TKGM на 2026 год вступил в силу 1 января 2026 года.

Эти сборы за услуги не следует путать со сбором за право собственности в размере 2% со стороны покупателя.

Поэтому ваш транзакционный бюджет может включать:

• Tapu Harcı

• плюс:

• Сборы за услуги / оборотный фонд TKGM

• и потенциально другие транзакционные расходы.

Иностранные покупатели должны планировать бюджет сверх цены покупки

Рассмотрим иностранного покупателя, приобретающего квартиру в Стамбуле по объявленной цене:

300 000 долларов США

Реальный бюджет на приобретение может потребовать учета:

• Цены недвижимости

• Сбора за право собственности со стороны покупателя

• Любых договорных расходов со стороны продавца

• Сборов за услуги TKGM

• Юриста

• Присяжного переводчика

• Банковских расходов

• DASK (обязательное страхование от землетрясений)

• Возможного НДС

• Меблировки

• Подключения коммуникаций (вода, электричество, газ)

Поэтому:

Цена недвижимости ≠ Общая стоимость приобретения

Это различие становится особенно важным для инвесторов с фиксированным капитальным бюджетом.

Взимается ли НДС при покупке недвижимости в Турции?

Потенциально, да.

Но режим НДС зависит от характера сделки.

Первое важное различие:

Новая / Первая передача

против:

Перепродажа

В налоговом законодательстве Турции по НДС содержится определенное освобождение для некоторых квалифицированных первых передач жилой или коммерческой недвижимости иностранным или нерезидентным покупателям.

Но иностранцы никогда не должны предполагать:

"Я иностранец, поэтому я не плачу НДС."

Это неверно.

Освобождение от НДС для некоторых иностранных покупателей недвижимости

В соответствии со статьей 13/i турецкого законодательства по НДС квалифицированное освобождение от НДС может применяться к первой передаче дома или рабочего места при соблюдении установленных законом условий для покупателя и оплаты.

Правило включает, среди прочих подходящих категорий, иностранных физических лиц, не являющихся резидентами Турции, при соблюдении установленных законом условий.

Это особенно актуально для иностранных инвесторов, покупающих напрямую у застройщиков.

Однако несколько условий должны работать вместе.

Первая передача имеет решающее значение

Освобождение от НДС конкретно связано с квалифицированной первой передачей.

Руководство Управления доходов Турции (GİB) поясняет, что освобождение применяется к первой продаже, осуществленной налогоплательщиком, построившим жилье или рабочее место; последующая продажа лицом, уже купившим недвижимость у застройщика, не считается той же первой передачей для целей этого освобождения.

Это означает:

Новая квартира, купленная напрямую у квалифицированного застройщика
Анализ потенциального освобождения может быть актуален.

Квартира перепродажи, купленная у предыдущего владельца
То же освобождение для первой передачи, как правило, не применяется просто потому, что новый покупатель — иностранец.

Поэтому:

Иностранный покупатель + Квартира перепродажи ≠ Автоматическое освобождение от НДС

Покупатель должен соответствовать требованиям

Освобождение не применяется просто потому, что паспорт иностранный.

Установленное законом правило применяется к определенным категориям, включая иностранных граждан, не считающихся резидентами Турции для этой цели.

Поэтому, прежде чем рассчитывать стоимость инвестиций, покупатель должен подтвердить:

• Статус резидента

• Тип сделки

• Продавца

• Является ли объект квалифицированной первой передачей

• Условия оплаты

Желательно установить это до подписания окончательного ценового соглашения.

Цена покупки должна быть привезена в Турцию в иностранной валюте в соответствии с требуемыми правилами

Освобождение также имеет условия оплаты.

Руководство GİB гласит, что для применения освобождения:

• Не менее 50% стоимости недвижимости должно быть привезено в Турцию в иностранной валюте и выплачено продавцу до выставления счета-фактуры на продажу.

• Оставшаяся сумма должна быть привезена в Турцию и выплачена продавцу в течение одного года.

• Перевод иностранной валюты через турецкий банк обычно подтверждается банковскими записями.

Поэтому:

Освобождение от НДС зависит от того, как недвижимость куплена и оплачена, а не только от того, кто владеет паспортом.

Пример структуры платежа для освобождения от НДС

Представьте, что квалифицированная новая квартира стоит:

400 000 долларов США

Для структуры освобождения покупателю необходимо будет соблюсти применимые условия оплаты.

По крайней мере:

200 000 долларов США

должны соответствовать требованию до выставления счета-фактуры.

Затем оставшаяся сумма должна будет соответствовать применимому условию оплаты в течение одного года.

Это упрощенная иллюстрация.

Инвестор должен скоординировать точную последовательность выставления счетов-фактур и платежей с бухгалтером застройщика и профессиональным налоговым консультантом до перевода средств.

Слишком ранняя продажа недвижимости, приобретенной с освобождением от НДС, может создать налоговые последствия

Это правило изменилось в 2022 году и особенно важно для покупателей 2026 года.

Действующее законодательство по НДС предусматривает, что если недвижимость, приобретенная в рамках этого освобождения, отчуждается в течение трех лет, ранее не взимаемый НДС обычно должен быть уплачен вместе с соответствующими пеней за отсрочку до передачи права собственности.

Поэтому инвесторы, использующие освобождение, должны рассматривать недвижимость как среднесрочное решение по владению.

Интересно, что этот трехлетний период также может совпадать с трехлетним ограничением на отчуждение, применимым к некоторым инвестициям для получения гражданства через недвижимость, хотя два правовых правила вытекают из разных правовых рамок и не должны путаться.

Освобождение от НДС — это не то же самое, что право на получение турецкого гражданства

Это заслуживает явного разъяснения.

Недвижимость может потенциально иметь право на:

• Освобождение от НДС

без обязательного соответствия требованиям для:

• Гражданства Турции через инвестиции в недвижимость

и наоборот.

У двух систем разные правила.

Анализ НДС может зависеть от:

• Первой передачи

• Статуса резидента покупателя

• Платежа в иностранной валюте

• Срока владения

Анализ гражданства включает другую структуру, включая:

• Минимальные квалификационные инвестиции

• TTB (обменный курс ЦБ)

• Структуру права собственности

• Подтверждение платежа

• Трехлетнее ограничение по гражданству

• Uygunluk Belgesi (сертификат соответствия)

Поэтому:

Право на освобождение от НДС ≠ Право на гражданство

Каждое должно проверяться независимо.

Кто должен подтвердить НДС до покупки?

Для иностранного покупателя, приобретающего новый проект, режим НДС должен быть подтвержден:

• Бухгалтерией застройщика

• Независимым налоговым консультантом / бухгалтером

• Юристом при необходимости

прежде чем покупатель предположит, что объявленная цена не облагается налогом.

В договоре купли-продажи должно быть четко указано, является ли указанная цена:

• Включая НДС

• или:

• Исключая НДС

и ожидается ли использование в сделке освобождения для иностранных покупателей.

Ежегодный налог на недвижимость — Emlak Vergisi

После приобретения квартиры одним из основных повторяющихся налогов на владение является:

Emlak Vergisi

Это ежегодный налог на недвижимость, применяемый к квалифицированным зданиям и земельным участкам в Турции.

Для квартир соответствующей категорией обычно является:

Bina Vergisi — Налог на здания

Налог администрируется соответствующим муниципалитетом.

Сколько составляет годовой налог на недвижимость в Стамбуле?

В соответствии с правилами Emlak Vergisi, обычная ставка налога на жилые здания составляет:

0,1% — (binde 1)

за пределами территорий муниципалитетов-метрополий.

Внутри границ муниципалитетов-метрополий ставки увеличиваются на 100%.

Поэтому для жилой недвижимости в пределах муниципалитета-метрополии Стамбула применимая жилая ставка обычно составляет:

0,2% — (binde 2)

от соответствующей стоимости для налога на недвижимость.

Это одна из самых важных цифр для инвесторов в недвижимость Стамбула.

Пример налога на недвижимость Стамбула

Предположим, что квартира в Стамбуле имеет применимую налоговую стоимость Emlak Vergisi в размере:

5 000 000 турецких лир

Используя ставку для жилой недвижимости в муниципалитете-метрополии:

0,2%

упрощенный годовой расчет будет таким:

5 000 000 × 0,002
= 10 000 турецких лир

годового налога на недвижимость.

Ключевое слово здесь:

Налоговая стоимость

потому что это не обязательно означает, что рыночная цена квартиры составляет 5 000 000 турецких лир.

Ежегодный налог на недвижимость не основан напрямую на вашей цене покупки

Это одно из самых распространенных заблуждений среди иностранных покупателей.

Предположим, вы купили квартиру за:

15 000 000 турецких лир

Это не означает автоматически, что годовой Emlak Vergisi просто равен:

15 000 000 × 0,2%.

GİB поясняет, что налоговая стоимость Emlak Vergisi рассчитывается в соответствии с установленной законом системой, включая такие факторы, как:

• Официальная стоимость земли / единиц

• Обычная стоимость строительства за квадратный метр здания

• Соответствующая стоимость земли или доли в земле

для зданий.

Поэтому:

Рыночная стоимость ≠ Цена покупки ≠ Налоговая стоимость Emlak Vergisi

Эти цифры служат разным целям.

Как рассчитывается налоговая стоимость недвижимости?

Для зданий GİB заявляет, что налоговая стоимость недвижимости рассчитывается с использованием установленной законом системы, включающей:

• Обычные затраты на строительство за квадратный метр здания, совместно определяемые соответствующими министерствами

• Применимую стоимость земли или доли в земле

• Правила в рамках структуры Emlak Vergisi.

Для иностранного покупателя обычно нет необходимости самостоятельно рассчитывать муниципальную налоговую стоимость на основе необработанных данных.

Вместо этого получите текущую налоговую информацию от:

• Муниципалитета

• Продавца

• Соответствующей электронной муниципальной системы

• Профессионального консультанта

до закрытия сделки.

Специальные правила оценки налога на недвижимость на 2026 год

2026 год начинает новый оценочный период для целей Emlak Vergisi.

GİB поясняет, что минимальные стоимости земли и земли за квадратный метр, оцененные в 2025 году для применения с 2026 года, используются при определении налоговых значений на 2026 год, с учетом специального законодательного ограничения на то, насколько значение 2026 года может увеличиться по сравнению со значением 2025 года.

Значения, определенные в рамках этой структуры, затем формируют основу для последующих расчетов на 2027, 2028 и 2029 годы в соответствии с применимыми правилами ежегодной корректировки.

Для инвесторов практический вывод:

Не предполагайте, что прошлогодняя муниципальная налоговая стоимость недвижимости останется неизменной в 2026 году. Проверьте стоимость текущего года.

Кто платит Emlak Vergisi?

В рамках структуры Emlak Vergisi ответственность обычно принадлежит:

• Владельцу

• Держателю права пользования (узуфрукта), где применимо

• Или, если никого из них нет, лицу, осуществляющему владение как собственник.

Для обычного иностранного инвестора, владеющего квартирой в Стамбуле на праве собственности, это обычно означает, что зарегистрированный владелец несет ответственность с момента возникновения его налоговых обязательств.

Когда начинается ответственность по налогу на недвижимость для нового покупателя?

Это особенно полезное правило для иностранных покупателей.

Если право собственности меняется в течение года, ответственность нового владельца по Emlak Vergisi обычно начинается со следующего бюджетного года.

Например:

Квартира, купленная 16 июля 2026 года
В текущем примере GİB указано, что покупатель должен подать соответствующее уведомление о налоге на недвижимость до:
31 декабря 2026 года
и ответственность покупателя по Emlak Vergisi начинается в:
2027 году.

Квартира, купленная 2 октября 2026 года
Поскольку покупка приходится на последние три месяца года, пример GİB позволяет подать уведомление в течение:
Трех месяцев с даты покупки
в то время как налоговая ответственность покупателя снова начинается в:
2027 году.

Что происходит с годовым налогом на недвижимость продавца?

При обычной продаже руководство GİB поясняет, что ответственность продавца продолжается до конца года, в котором произошла продажа, в то время как ответственность покупателя начинается со следующего бюджетного года.

Таким образом, если квартира переходит из рук в руки в течение 2026 года:

• Продавец → ответственность за 2026 год

• Покупатель → ответственность начинается в 2027 году

по обычному правилу.

Это отличается от многих стран, где годовой налог на недвижимость может автоматически пропорционально распределяться между покупателем и продавцом при завершении сделки.

Должны ли иностранные покупатели уведомлять муниципалитет?

Да, соответствующие требования по уведомлению о налоге на недвижимость должны быть соблюдены после приобретения.

GİB заявляет, что при смене собственника уведомление обычно должно быть подано:

• До конца бюджетного года, в котором произошло изменение

• Или, если изменение произошло в течение последних трех месяцев года, в течение трех месяцев с момента события.

Иностранный покупатель не должен предполагать, что завершение передачи Tapu автоматически означает, что все муниципальные налоговые административные шаги также были выполнены.

Налог на недвижимость и новостройки

Инвесторы в новостройки также должны понимать, что муниципальная налоговая ответственность и право собственности застройщика могут меняться вокруг:

• Завершения строительства

• Первичной регистрации права

• Передачи квартиры

• Заселения

Поэтому режим налогообложения должен быть проверен для конкретного объекта.

GİB также отмечает правило, согласно которому для вновь построенного здания налог на здание не может быть ниже налога на соответствующую землю или долю земли в течение первых четырех лет, следующих за годом окончания строительства.

Для большинства индивидуальных покупателей квартир текущая оценка муниципалитета будет практической точкой отсчета.

Существуют ли льготные ставки налога на недвижимость?

В Турции существует система пониженного налога на здания, которая может снизить ставку налога на жилую недвижимость до нуля для определенных категорий лиц, имеющих единственное жилье площадью не более 200 м², при соблюдении установленных законом условий.

GİB определяет категории, которые могут включать некоторых:

• Лиц без дохода

• Пенсионеров, соответствующих правилам

• Инвалидов

• Ветеранов

• Вдов и сирот погибших (шахидов)

Иностранные инвесторы не должны предполагать, что они имеют право на льготу только потому, что владеют единственной квартирой.

Условия освобождения конкретны и должны проверяться индивидуально.

Ежегодный налог на недвижимость против Aidat

Еще одно распространенное заблуждение — между:

Emlak Vergisi

и:

Aidat

Они совершенно разные.

Emlak Vergisi: Законный налог на недвижимость, уплачиваемый в рамках муниципальной налоговой системы.

Aidat: Плата за управление зданием или жилым комплексом, используемая для оплаты таких услуг, как:

• Охрана

• Уборка

• Озеленение

• Лифты

• Бассейн

• Спортзал

• Общее электричество

• Персонал здания

Поэтому:

Aidat — это не налог.

Инвестору в недвижимость может потребоваться платить оба.

Ежегодный налог на недвижимость против DASK

DASK также отделен.

Emlak Vergisi: Ежегодное налогообложение недвижимости.

DASK: Обязательное страхование от землетрясений для объектов недвижимости в рамках применимого законодательства.

Поэтому:

Страховой взнос DASK ≠ Налог на недвижимость

Эти расходы должны занимать разные строки в годовом бюджете инвестора.

Ежегодный налог на недвижимость против Налога на дорогое жилье

Это различие становится особенно важным для элитных квартир.

Emlak Vergisi может применяться к обычной жилой недвижимости.

Değerli Konut Vergisi — это отдельный налоговый режим для квалифицированной дорогой жилой недвижимости.

На 2026 год установленный законом порог для налога на дорогое жилье основан на соответствующей налоговой стоимости здания жилого объекта, превышающей:

17 711 000 турецких лир.

Это означает, что достаточно дорогая квартира в Стамбуле потенциально может столкнуться с:

• Ежегодным Emlak Vergisi

• и отдельно:

• Değerli Konut Vergisi

если соблюдены законные условия для обоих.

Мы рассмотрим диапазоны налога на дорогое жилье на 2026 год, освобождения и расчеты подробно в Части 2.

Запрашиваемая цена также не определяет налог на дорогое жилье

Предположим, элитная квартира рекламируется по цене:

30 000 000 турецких лир

Одна лишь запрашиваемая цена не определяет, подлежит ли объект обложению Değerli Konut Vergisi.

Соответствующий закон использует применимую налоговую стоимость здания (bina vergi değeri) для определения порога.

Поэтому:

Цена в объявлении ≠ База налога на дорогое жилье

Это различие может существенно повлиять на налоговое планирование для покупателей элитной недвижимости.

Пример профиля налога на владение недвижимостью в Стамбуле

Рассмотрим гипотетического иностранного инвестора, покупающего готовую квартиру в Стамбуле.

Цена покупки: 12 000 000 турецких лир

При покупке
Потенциальные затраты включают:

• Tapu Harcı со стороны покупателя

• Сбор за услуги TKGM

• Юриста

• Перевод

• DASK

• Другие транзакционные расходы

Во время владения
Покупатель может столкнуться с:

• Ежегодным Emlak Vergisi

• Aidat

• Продлением DASK

• Страховкой

• Техническим обслуживанием

Если официальная налоговая стоимость здания объекта превышает применимый порог высокой стоимости, также может потребоваться оценка Değerli Konut Vergisi.

Если квартира сдается в аренду, налогообложение дохода от аренды становится отдельной проблемой.

Если квартира продается, также должен быть проанализирован налог на отчуждение.

Это демонстрирует, почему один "процент налога на недвижимость" не может описать реальную стоимость владения недвижимостью в Турции.

Новостройка против перепродажи: налоговый аспект

Режим налогообложения может различаться в зависимости от того, покупает ли инвестор:

Новостройку

или:

Перепродажу

Квартира в новостройке

Потенциальные налоговые вопросы могут включать:

• Tapu Harcı

• НДС

• Потенциальное освобождение от НДС для иностранных покупателей

• Ежегодный Emlak Vergisi после начала ответственности за владение

• Değerli Konut Vergisi, если применимо

Квартира перепродажи

Потенциальные вопросы могут включать:

• Tapu Harcı

• Сборы за услуги TKGM

• Ежегодный Emlak Vergisi

• Değerli Konut Vergisi, если применимо

Обсуждаемое ранее конкретное освобождение от НДС при первой передаче обычно касается квалифицированной первой передачи, что делает продавца и тип сделки важными.

Покупатели, претендующие на гражданство, все равно нуждаются в налоговом планировании

Покупка недвижимости через программу получения турецкого гражданства через инвестиции в недвижимость не отменяет обычный анализ налога на недвижимость.

Инвестор, претендующий на гражданство, все равно может нуждаться в рассмотрении:

• Tapu Harcı

• Режима НДС

• Ежегодного Emlak Vergisi

• Değerli Konut Vergisi

• Налога на доход от аренды

• Будущего налога на отчуждение

Право на гражданство и режим налогообложения — это отдельные правовые вопросы.

Поэтому инвестор, ориентированный на гражданство, должен задать два разных вопроса двум разным специалистам:

Вопрос о гражданстве
Соответствует ли эта сделка с недвижимостью инвестиционной структуре для получения гражданства?

Налоговый вопрос
Какие налоги возникают в связи с тем, что я покупаю, владею, сдаю в аренду и впоследствии продаю эту недвижимость?

Оба важны.

Почему налоговое планирование должно происходить до внесения депозита за бронирование

Многие покупатели исследуют налоги слишком поздно.

Последовательность часто такова:

Выбрать квартиру → Внести депозит → Подписать договор → Спросить о налогах

Лучшая последовательность:

Выбрать потенциальный объект → Изучить налоговую структуру → Рассчитать общую стоимость → Обсудить условия → Подписать

Это особенно важно, когда:

• Может применяться НДС

• Покупатель потенциально может иметь право на освобождение от НДС

• Объект имеет высокую налоговую стоимость

• Покупатель планирует сдавать в аренду

• Инвестиции связаны с получением гражданства

Налоговый режим может существенно изменить экономику сделки.

Рассчитайте полную стоимость приобретения

Вместо сравнения квартир исключительно по объявленной цене используйте:

• Цена недвижимости

• + Tapu Harcı

• + НДС, если применимо

• + Сборы TKGM

• + Юридические / переводческие / нотариальные расходы

• + Расходы на обустройство

• = Полная стоимость приобретения

Затем используйте эту полную цифру при расчете:

• Валового дохода

• Чистого дохода

• Доходности инвестиций

• Необходимой цены перепродажи

Пример: Заявленная цена против реальной стоимости инвестиций

Предположим, две квартиры рекламируются по цене:

300 000 долларов США

Квартира А
Квартира перепродажи с ограниченными расходами на обустройство.

Квартира Б
Новый объект застройщика, где режим НДС еще не прояснен и требуется значительная меблировка.

Хотя у обоих одинаковая заявленная цена, их фактическая стоимость инвестиций может быть очень разной.

Поэтому:

Сравнивайте недвижимость по полной стоимости, а не по объявленной цене.

Налоговые вопросы, которые нужно задать перед покупкой квартиры в Стамбуле

Прежде чем продолжить, спросите:

Покупка

• Какова официальная стоимость продажи?

• Какова текущая стоимость Emlak Vergisi?

• Какой Tapu Harcı будет применяться?

• Кто несет каждую транзакционную стоимость по договору?

• Какие сборы за услуги TKGM применяются?

НДС

• Это первая передача?

• Является ли продавец застройщиком / квалифицированным поставщиком?

• Применяется ли НДС?

• Включен ли НДС в указанную цену?

• Могу ли я претендовать на освобождение для иностранных покупателей?

• Выполнены ли требования по оплате в иностранной валюте?

Владение

• Какова текущая сумма годового Emlak Vergisi?

• Когда начнется моя муниципальная налоговая ответственность?

• Спланировано ли муниципальное уведомление?

• Приближается ли объект к порогу налога на дорогое жилье?

Инвестиции

• Буду ли я сдавать недвижимость в аренду?

• Какие налоговые обязательства по доходу от аренды могут возникнуть?

• Как долго я планирую владеть им?

• Может ли будущая продажа создать налогооблагаемый доход?

Эти вопросы делают анализ недвижимости значительно более надежным.

Распространенные налоговые ошибки, которые допускают иностранные покупатели

1. Предположение, что иностранцы не платят турецкий налог на недвижимость
   Иностранное владение не отменяет автоматически обычные имущественные обязательства.

2. Путаница между Tapu Harcı и годовым налогом на недвижимость
   Это разные платежи.

3. Предположение, что покупатель всегда платит только 2%
   Законный сбор за право собственности рассчитывается отдельно по 2% для покупателя и продавца, но покупатель должен проверить договорное распределение транзакционных издержек.

4. Расчет Emlak Vergisi из цены покупки
   Годовой налог использует установленную законом налоговую стоимость Emlak Vergisi, а не просто сумму, уплаченную за квартиру.

5. Предположение, что каждый иностранный покупатель освобожден от НДС
   Освобождение имеет конкретные условия, касающиеся покупателя, первой передачи, оплаты и другие.

6. Предположение, что каждая новая квартира не облагается НДС
   Сама по себе новизна не создает освобождения.

7. Забывание о трехлетнем правиле отчуждения для освобождения от НДС
   Недвижимость, купленная с использованием освобождения по статье 13/i, может создать последствие в виде возврата НДС, если она будет отчуждена в течение трех лет в соответствии с действующим законодательством.

8. Забывание о муниципальном уведомлении
   Новый владелец должен соблюдать применимые требования по уведомлению Emlak Vergisi.

9. Путаница между Aidat и налогом на недвижимость
   Aidat — это расход на управление зданием.

10. Игнорирование налога на дорогое жилье
    Владельцы элитных квартир должны проверить порог налоговой стоимости здания на 2026 год в размере 17 711 000 турецких лир.

Контрольный список должной осмотрительности по налогу на недвижимость

Перед завершением покупки недвижимости в Стамбуле подтвердите следующее.

Цена покупки и Tapu

•  Подтверждена официальная стоимость продажи

•  Проверена текущая стоимость Emlak Vergisi

•  Рассчитан Tapu Harcı для покупателя

•  Понято распределение транзакционных издержек со стороны продавца

•  Запланированы сборы за услуги TKGM

НДС

•  Определено, новостройка или перепродажа

•  Проверен статус первой передачи

•  Подтверждено включение / исключение НДС

•  Проверено право на освобождение для иностранных покупателей

•  Рассмотрен статус резидента

•  Подтверждена структура оплаты в иностранной валюте

•  Рассмотрено условие 50% до выставления счета при использовании освобождения

•  Рассмотрено условие оплаты оставшейся суммы в течение одного года

•  Понято последствие трехлетнего отчуждения

Ежегодный налог на недвижимость

•  Получена текущая муниципальная налоговая стоимость

•  Понята ставка для жилой недвижимости в Стамбуле

•  Оценен годовой Emlak Vergisi

•  Подтверждена дата начала ответственности нового владельца

•  Подтвержден срок уведомления муниципалитета

Дорогое имущество

•  Налоговая стоимость здания проверена на соответствие порогу налога на дорогое жилье на 2026 год

•  При необходимости запланирован налоговый обзор элитной недвижимости

Инвестиции

•  Рассмотрена стратегия аренды

•  Рассмотрен будущий налог на доход от аренды

•  Определен ожидаемый срок владения

•  Отмечены для рассмотрения последствия будущего налога на продажу

Ключевые выводы

• Иностранные покупатели недвижимости в Стамбуле не должны думать о турецком налогообложении недвижимости как об одном проценте.

• Может возникнуть несколько различных обязательств.

• На этапе покупки TKGM в настоящее время применяет сбор за право собственности, рассчитываемый в размере 2% для покупателя и 2% для продавца, на основе заявленной передаточной стоимости при условии соблюдения установленного законом минимума, связанного с налоговой стоимостью недвижимости.

• Отдельные сборы за услуги оборотного фонда TKGM также применяются в соответствии с текущим тарифом, при этом тариф на 2026 год вступает в силу с 1 января 2026 года.

• Для определенных квалифицированных первых передач нерезиденты-иностранцы могут потенциально воспользоваться освобождением от НДС в соответствии со статьей 13/i, но освобождение является условным. Оно требует, среди прочего, квалифицированного статуса покупателя, первой передачи и требуемой структуры оплаты в иностранной валюте.

• В соответствии с действующими правилами, недвижимость, приобретенная в рамках этого освобождения от НДС, также подлежит трехлетнему условию отчуждения, если покупатель хочет избежать возврата ранее не взимаемого НДС и применимых процентов.

• После покупки жилая недвижимость в Стамбуле обычно облагается годовым Emlak Vergisi с использованием ставки для жилой недвижимости в муниципалитете-метрополии в размере 0,2%, применяемой к соответствующей установленной законом налоговой стоимости недвижимости, а не просто к рыночной или покупной цене квартиры.

• Для покупателя, приобретающего недвижимость в течение 2026 года, обычное правило заключается в том, что ответственность покупателя по годовому налогу на недвижимость начинается с 2027 года, при этом сроки муниципального уведомления зависят от того, когда в течение 2026 года произошло приобретение.

• Наконец, владельцы дорогой жилой недвижимости должны отдельно изучить Değerli Konut Vergisi. На 2026 год установленный законом порог — это соответствующая налоговая стоимость здания, превышающая 17 711 000 турецких лир.

Таким образом, правильная структура для инвестора:

Налоги на покупку + Ежегодные налоги на владение + Налоги на доход + Будущие налоги на продажу = Реальный уровень налогообложения недвижимости

Понимание этих категорий до покупки позволяет иностранному инвестору рассчитать реальную стоимость квартиры в Стамбуле, а не полагаться только на объявленную цену покупки.

Налог на доход от аренды для иностранных владельцев недвижимости

Покупка квартиры в Стамбуле — это только первый этап налогового анализа.

Если недвижимость сдается в аренду, владелец также может стать объектом турецкого налога на доход от аренды.

Это также относится к иностранным владельцам недвижимости.

Турция классифицирует доход от сдачи в аренду недвижимости и определенных прав как Gayrimenkul Sermaye İradı, что в широком смысле переводится как доход от аренды недвижимости.

Для иностранного инвестора ключевые вопросы:

• Считается ли владелец резидентом или нерезидентом для целей турецкого налогообложения?

• Является ли недвижимость жилой или коммерческой?

• Сколько арендной платы было фактически получено в течение года?

• Можно ли использовать освобождение от налога на жилую аренду?

• Выберет ли владелец метод фактических или условных расходов?

• Есть ли другие источники дохода, влияющие на освобождение?

• Какая прогрессивная ставка налога на доходы применяется?

Эти вопросы определяют налогооблагаемый результат.

Резидент против нерезидента для целей налогообложения

Иностранное гражданство и турецкое налоговое резидентство — не одно и то же.

Иностранный владелец недвижимости потенциально может быть:

• Tam Mükellef — Полный налогоплательщик

• или:

• Dar Mükellef — Ограниченный / Нерезидент

Различие влияет на то, какой доход Турция облагает налогом.

Что такое Dar Mükellef?

GİB резюмирует нерезидента как лицо, не проживающее в Турции и обычно не остающееся непрерывно в Турции более шести месяцев в календарном году, с учетом соответствующих установленных законом правил и исключений. Нерезидент облагается налогом в Турции только на доход и прибыль, полученные из источников в Турции, а не на доход из иностранных источников в целом.

Для иностранного инвестора, постоянно проживающего за пределами Турции, но сдающего в аренду квартиру в Стамбуле, практический результат обычно таков:

Доход от аренды в Стамбуле может по-прежнему облагаться налогом в Турции, даже если владелец живет за границей.

Поэтому проживание за границей не делает турецкий доход от аренды не облагаемым налогом.

Что такое Tam Mükellef?

Полный налогоплательщик обычно облагается турецким налогом на доходы на более широкой основе мирового дохода.

Это может стать актуальным, если иностранный покупатель недвижимости:

• Постоянно переезжает в Турцию

• Устанавливает налоговое резидентство

• Получает доход как внутри, так и за пределами Турции

Анализ может стать более сложным, если две страны считают лицо резидентом или применяется соглашение об избежании двойного налогообложения.

Для иностранного инвестора со значительным трансграничным доходом желательно обратиться за профессиональной налоговой консультацией, а не предполагать, что владение недвижимостью само по себе определяет налоговое резидентство.

Нерезиденты-иностранцы по-прежнему платят налог на турецкий доход от аренды

GİB конкретно подтверждает, что нерезиденты облагаются налогом на доходы и прибыль, полученные в Турции.

Для жилой арендной недвижимости нерезиденту, чей квалифицируемый доход от жилой аренды превышает применимое освобождение, может потребоваться подать годовую турецкую налоговую декларацию о доходах.

Это особенно актуально для международных инвесторов, которые покупают квартиру в Стамбуле и оставляют недвижимость:

• Агенту

• Управляющему недвижимостью

• Арендатору

проживая за границей.

Физическое отсутствие в Турции не отменяет автоматически турецкое налогообложение дохода от аренды.

Освобождение от налога на доход от жилой аренды на 2026 год

Для дохода от жилой аренды, полученного в течение 2026 года, годовое освобождение для жилой аренды составляет:

58 000 турецких лир

GİB подтверждает, что налогоплательщики, получающие доход от жилой аренды свыше 58 000 турецких лир в 2026 году, как правило, входят в систему годовой декларации при соблюдении условий для освобождения.

Поэтому:

Арендная плата за жилье в размере 50 000 турецких лир в 2026 году
Если налогоплательщик имеет только доход от квалифицируемой жилой аренды и в остальном соответствует правилам освобождения, доход ниже порога освобождения в 58 000 турецких лир.

Арендная плата за жилье в размере 300 000 турецких лир в 2026 году
Порог освобождения превышен.
Затем налогоплательщик должен определить:

• Можно ли фактически применить освобождение

• Вычитаемые расходы

• Налогооблагаемый доход от аренды

• Применимую ставку налога на доходы

58 000 турецких лир — это освобождение, а не не облагаемая налогом льгота для всех

Иностранные инвесторы не должны автоматически вычитать 58 000 турецких лир из каждого расчета дохода от аренды.

GİB устанавливает условия для получения выгоды от освобождения для жилья.

Среди важных условий на 2026 год — налогоплательщик не должен подпадать под исключенные обстоятельства коммерческой, сельскохозяйственной или профессиональной деятельности, и если порог освобождения для жилой аренды превышен, совокупная валовая сумма определенных соответствующих категорий дохода не должна превышать 1 500 000 турецких лир за 2026 год. Своевременная и надлежащая декларация также имеет значение.

Поэтому:

58 000 турецких лир — это условное освобождение, а не безусловный вычет, доступный каждому арендодателю.

Освобождение применяется один раз ко всем жилым объектам

Предположим, иностранный инвестор владеет тремя сдаваемыми в аренду квартирами в Стамбуле.

Квартира А
Годовая аренда: 300 000 TL

Квартира Б
Годовая аренда: 250 000 TL

Квартира В
Годовая аренда: 200 000 TL

Общий доход от жилой аренды: 750 000 TL

Инвестор не получает три отдельных освобождения по 58 000 TL.

GİB заявляет, что когда один налогоплательщик получает доход от аренды из нескольких жилых помещений, освобождение для жилой аренды применяется один раз к общему доходу от жилой аренды.

Поэтому:

750 000 TL
минус одно квалифицируемое освобождение в размере 58 000 TL

вместо:

58 000 TL × 3.

Квартиры в совместной собственности

Если несколько лиц юридически владеют долями в одной квартире, каждый владелец декларирует доход от аренды, соответствующий его доле владения.

GİB также заявляет, что освобождение для жилой аренды рассматривается отдельно для каждого налогоплательщика при соблюдении условий.

Например, если каждый из супругов юридически владеет 50% квартиры, налоговый анализ основан на соответствующей доле каждого лица, а не на автоматическом рассмотрении их как одного налогоплательщика.

Поэтому структура владения имеет значение.

Валовая аренда против налогооблагаемого дохода от аренды

Инвесторы не должны путать:

Валовую аренду

с:

Налогооблагаемым доходом от аренды

Предположим, квартира приносит:

600 000 турецких лир годовой валовой аренды

Владелец может потенциально вычесть:

• Применимое освобождение для жилья

• Разрешенные расходы в соответствии с выбранным методом расходов

• Некоторые другие вычеты, доступные в рамках более широких правил налога на доходы

до получения окончательной налогооблагаемой базы.

Упрощенная структура:

Валовой доход от аренды
− Освобождение для жилья, если применимо
− Разрешенные расходы на аренду
= Налогооблагаемый доход от аренды

Затем налог рассчитывается с использованием прогрессивной шкалы налога на доходы Турции.

Важность фактического получения денег

Налогообложение дохода от аренды обычно соответствует полученной сумме.

GİB поясняет, что арендная плата, относящаяся к текущему году или предыдущим годам, считается доходом того года, в котором она была получена, в то время как арендная плата, полученная авансом за будущие годы, распределяется по годам, к которым она относится.

Например:

Если невыплаченная аренда за 2025 год наконец получена в 2026 году, она обычно становится частью анализа дохода от аренды за 2026 год.

Напротив, если арендатор платит аренду авансом за 2027 год во время платежа в 2026 году, часть, относящаяся к 2027 году, рассматривается в соответствии с годом, к которому она относится, а не автоматически становится доходом 2026 года.

Это особенно важно для иностранных инвесторов, получающих:

• Годовую аренду авансом

• Просроченную аренду

• Несколько месяцев одним банковским переводом

Доступны два метода расходов

При расчете налогооблагаемого дохода от аренды налогоплательщики могут выбирать между:

Götürü Gider Yöntemi
Метод условных расходов

и:

Gerçek Gider Yöntemi
Метод фактических расходов

GİB подтверждает, что выбранный метод применяется к арендуемым объектам налогоплательщика в целом; налогоплательщик не может использовать условный метод для одного объекта и метод фактических расходов для другого в рамках одной системы расчета.

Правильный метод может существенно изменить чистый налог.

Метод условных расходов — Götürü Gider

Это более простой метод.

В соответствии с текущей системой налогоплательщик вычитает:

15%

от суммы, оставшейся после освобождения для жилой аренды, без необходимости документировать каждый отдельный операционный расход.

Упрощенный расчет:

Валовая жилая аренда
− Освобождение 58 000 TL, если применимо
= Оставшаяся аренда

Затем:

Оставшаяся аренда × 15% = Условные расходы

Пример условных расходов

Предположим, квалифицируемый инвестор зарабатывает:

600 000 TL

дохода от жилой аренды в течение 2026 года.

Освобождение для жилья: 58 000 TL

Оставшийся доход: 600 000 - 58 000 = 542 000 TL

Условные расходы: 542 000 × 15% = 81 300 TL

Упрощенный налогооблагаемый доход от аренды: 542 000 - 81 300 = 460 700 TL

Затем эта сумма попадает в расчет применимого налога на доходы, без учета других вычетов или обстоятельств за пределами этого упрощенного примера.

Вы не можете сразу переключиться после выбора условных расходов

Простота метода условных расходов сопряжена с ограничением.

GİB заявляет, что налогоплательщик, выбравший метод условных расходов, не может вернуться к методу фактических расходов до истечения двух лет.

Это делает выбор более важным, чем просто выбор метода, дающего наименьший налог за один год.

Для инвестора, ожидающего:

• Капитальный ремонт

• Высокие вычитаемые управленческие расходы

• Значительное техническое обслуживание

в следующем году, будущие затраты также должны быть учтены перед выбором.

Метод фактических расходов — Gerçek Gider

Метод фактических расходов позволяет вычитать квалифицируемые расходы, указанные в Законе о подоходном налоге, вместо применения автоматического вычета в размере 15%.

GİB определяет потенциально вычитаемые категории, включая такие статьи, как:

• Расходы на освещение, оплачиваемые арендодателем

• Расходы на отопление, оплачиваемые арендодателем

• Вода

• Затраты на лифты

• Управленческие расходы, пропорциональные недвижимости

• Страхование

• Налоги, пошлины и определенные сборы

• Ремонт

• Техническое обслуживание

• Амортизация

при соблюдении применимых правовых условий.

Инвестор должен иметь возможность документировать вычеты.

GİB требует хранения подтверждающих документов по фактическим расходам в течение пяти лет на случай их запроса налоговым органом.

Вы не можете вычесть часть расходов, относящуюся к не облагаемой налогом аренде

Этот пункт часто вызывает ошибки в расчетах.

Когда налогоплательщик использует освобождение для жилой аренды и выбирает метод фактических расходов, вся сумма соответствующих расходов не обязательно вычитается.

Часть, соответствующая освобожденному доходу, исключается.

GİB предоставляет следующую структуру:

Вычитаемые расходы = Общие соответствующие расходы × Налогооблагаемый валовой доход / Общий валовой доход

где:

Налогооблагаемый валовой доход = Общий валовой доход − Освобождение для жилой аренды

Пример фактических расходов

Предположим:

• Валовая жилая аренда за 2026 год: 600 000 TL

• Освобождение для жилья: 58 000 TL

• Подтвержденные фактические расходы: 100 000 TL

Налогооблагаемый валовой доход:
600 000 - 58 000 = 542 000 TL

Вычитаемая доля фактических расходов:
100 000 × 542 000 / 600 000 ≈ 90 333 TL

Упрощенный налогооблагаемый доход от аренды:
600 000 - 58 000 - 90 333 ≈ 451 667 TL

В этом гипотетическом примере метод фактических расходов создает немного меньшую налогооблагаемую базу, чем метод условных расходов.

Но так будет не всегда.

Важное изменение: проценты по жилищному кредиту больше не вычитаются

Это особенно важно для тех, кто сравнивает старые руководства по налогам на недвижимость Турции с правилами, применимыми в 2026 году.

Закон № 7566, опубликованный 19 декабря 2025 года, внес поправки в статью 74 Закона о подоходном налоге, в результате чего вычет процентов по долгам, связанным с арендуемой недвижимостью, теперь исключает жилые объекты. Поправка применяется к доходам и прибыли за налоговые периоды, начинающиеся с 1 января 2025 года.

Поэтому для дохода от жилой аренды в 2026 году:

Не рассматривайте автоматически проценты по ипотеке или кредиту на приобретение как вычитаемый расход на жилую аренду.

Текущее руководство GİB по доходу от аренды теперь прямо указывает, что вычет процентов применяется к арендуемым активам за исключением жилых помещений.

Это важное изменение для инвесторов в недвижимость с кредитным плечом.

Вычет 5% от стоимости приобретения — это другое правило

Отмена вычета процентов по жилищному кредиту не должна путаться с другим положением.

Текущее руководство GİB продолжает определять специальный вычет для одного жилого объекта, сдаваемого в аренду, позволяя учитывать 5% его стоимости приобретения в течение пяти лет, начиная с года приобретения, при соблюдении установленных законом ограничений.

Это другой механизм, чем вычет процентов по ипотеке.

Поэтому:

Вычет процентов по жилищному кредиту и правило 5% от стоимости приобретения — это не одно и то же.

Инвесторы, использующие метод фактических расходов, должны попросить бухгалтера определить, какие вычеты применяются к их конкретному объекту и дате приобретения.

Сравнение методов условных и фактических расходов

Упрощенное сравнение:

Ни один метод не является автоматически лучше.

Правильное сравнение должно использовать реальную экономику объекта.

Не выбирайте метод расходов только на основе Aidat

Предположим, у элитной квартиры высокий Aidat.

Это не означает автоматически, что каждый лир Aidat вычитается по методу фактических расходов.

Важны характер расхода, кто его юридически несет и попадает ли он в установленные законом вычитаемые категории.

Поэтому инвесторы должны различать:

Расход денежного потока инвестиций

и:

Вычитаемый налоговый расход

Расход может уменьшить вашу реальную доходность, даже если налоговое законодательство не позволяет вычесть ту же сумму.

Ставки налога на доходы от аренды на 2026 год

Доход от аренды в конечном итоге становится частью дохода, облагаемого по прогрессивной шкале индивидуального налога на доходы Турции.

Для дохода, полученного в течение 2026 года, тариф для не заработной платы в настоящее время:

Это прогрессивные диапазоны.

Налогоплательщик, чей налогооблагаемый доход попадает в 27% диапазон, не платит 27% с каждого лира налогооблагаемого дохода.

Более ранние части облагаются по более низким ставкам.

Пример налога на доход от аренды с использованием условного метода

Вернемся к нашему гипотетическому инвестору:

• Валовая жилая аренда: 600 000 TL

• Освобождение 2026: 58 000 TL

• Условные расходы: 81 300 TL

• Упрощенный налогооблагаемый доход от аренды: 460 700 TL

В соответствии с текущим тарифом 2026 года:

Налог на первые 400 000 TL = 70 500 TL

Остаток: 460 700 - 400 000 = 60 700 TL

Налог на остаток по ставке 27%: 60 700 × 27% = 16 389 TL

Упрощенный итог: 86 889 TL

Это гипотетический расчет и не учитывает другие вычеты, доход, налоговые кредиты, эффекты соглашений или индивидуальные обстоятельства, которые могут изменить конечный результат. Применимый тариф 2026 года основан на текущих правилах GİB.

Пример фактических расходов с тем же объектом

Используя наш предыдущий пример фактических расходов:

Налогооблагаемый доход от аренды: приблизительно 451 667 TL

Налог на первые 400 000 TL: 70 500 TL

Остаток: 51 667 TL

Налог 27%: приблизительно 13 950 TL

Упрощенный итог: приблизительно 84 450 TL

Опять же, цифры являются лишь иллюстрацией того, как два метода расходов могут давать разные результаты.

Реальное решение должно основываться на документированных затратах и полной декларации налогоплательщика.

Пример иностранного владельца

Рассмотрим иностранного инвестора, который:

• Проживает за пределами Турции

• Владеет одной квартирой в Стамбуле

• Не имеет другого турецкого дохода

• Зарабатывает 720 000 TL дохода от жилой аренды в 2026 году

• Имеет право на освобождение для жилья

• Использует метод условных расходов

Расчет:

Валовая аренда: 720 000 TL

Минус освобождение: 58 000 TL

Остаток: 662 000 TL

Условные расходы: 662 000 × 15% = 99 300 TL

Упрощенный налогооблагаемый доход: 562 700 TL

Используя текущий тариф 2026 года:

70 500 TL на первые 400 000 TL

плюс: 162 700 × 27% = 43 929 TL

Упрощенный налог: 114 429 TL

Это иллюстрирует, что статус иностранного нерезидента сам по себе не создает специальной нулевой ставки налога для турецкой жилой аренды. GİB подтверждает, что нерезиденты декларируют квалифицируемый турецкий доход от жилой аренды, если порог освобождения для жилья превышен.

Когда декларируется доход от аренды за 2026 год?

В соответствии с действующим Законом о подоходном налоге, годовые налоговые декларации в обычных случаях подаются в марте следующего года.

Поэтому доход, полученный в течение:

2026 года

обычно попадает в:

Март 2027 года

в рамках текущей системы.

Текущая система GİB также позволяет налогоплательщикам, чей доход состоит только из таких категорий, как аренда, заработная плата, инвестиционный доход или другие прибыли, использовать электронную систему Hazır Beyan / предварительно заполненную налоговую декларацию.

Поскольку административные сроки могут быть продлены, инвесторы должны подтвердить точные даты на 2027 год, когда наступит этот период декларирования.

Когда уплачивается налог на доход от аренды?

В соответствии с текущей общей системой, годовой налог на доходы, исчисленный на основе декларации о доходе от аренды, уплачивается в два срока, обычно в:

• Марте

• Июле

следующего года. GİB применяет эту структуру к декларациям о доходе от аренды.

Для иностранного владельца, управляющего недвижимостью удаленно, это должно быть включено в годовой календарь управления недвижимостью.

Что произойдет, если доход от аренды не будет задекларирован?

Недекларирование налогооблагаемого дохода от жилой аренды может привести к последствиям, выходящим за рамки самого неуплаченного налога.

GİB заявляет, что если не задекларированный или не полностью задекларированный доход от аренды будет обнаружен в ходе налоговой проверки или перекрестной проверки, налогоплательщик может потерять право на освобождение для жилья и столкнуться с доначислением налогов вместе со штрафами и пенями за просрочку.

Поэтому:

Игнорирование налога на аренду может обойтись дороже, чем его правильное декларирование с самого начала.

Банковские записи важны для арендуемой недвижимости

Иностранные инвесторы должны вести четкие записи о получении арендной платы.

Хорошо управляемое досье может включать:

• Договор аренды

• Банковские платежи

• Отчеты об управлении недвижимостью

• Счета за расходы

• Страховые записи

• Счета за техническое обслуживание

• Налоговые декларации

Это становится особенно важным при использовании метода фактических расходов, поскольку вычитаемые расходы требуют документации, а GİB требует хранения подтверждающих документов в течение пяти лет.

Аренда коммерческой недвижимости отличается

Освобождение в размере 58 000 TL для жилья применяется к доходу от жилой аренды, а не к обычному доходу от аренды коммерческих помещений.

На 2026 год GİB в настоящее время определяет порог декларирования в размере 400 000 TL для определенного дохода от аренды рабочего места, облагаемого у источника, в то время как отдельный порог в 22 000 TL применяется к определенному доходу от аренды, который не облагается ни у источника, ни освобождением.

Для нерезидентов GİB заявляет, что доход от аренды, полностью облагаемый турецким налогом у источника, обычно не включается в годовую декларацию только из-за его размера.

Поэтому иностранные инвесторы, покупающие коммерческую недвижимость, должны избегать использования правил налога на жилые квартиры для инвестиций в офисные или торговые помещения.

Краткосрочная аренда требует отдельного налогового анализа

Объект, который эксплуатируется как высокоактивный бизнес по краткосрочному проживанию, может поднимать вопросы, выходящие за рамки обычной модели долгосрочной жилой аренды.

Инвестор не должен просто взять расчет для стандартной жилой аренды и предположить, что он автоматически применяется к каждой меблированной краткосрочной операции.

Если инвестиционная стратегия предполагает частую смену гостей или эксплуатацию в туристическом стиле, получите консультацию по следующим вопросам:

• Лицензирование аренды

• Классификация доходов

• Последствия НДС, где применимо

• Последствия коммерческой деятельности

до покупки на основе прогнозируемой доходности краткосрочной аренды.

Налог на дорогое жилье — Değerli Konut Vergisi

Налог на доход от аренды связан с доходом, генерируемым недвижимостью.

Değerli Konut Vergisi (Налог на дорогое жилье) отличается.

Он связан с определенной дорогой жилой недвижимостью в Турции на основе их соответствующей налоговой стоимости здания.

На 2026 год жилой объект попадает в систему налога на дорогое жилье, когда его соответствующая налоговая стоимость здания (bina vergi değeri) превышает:

17 711 000 турецких лир

Порог на 2026 год был установлен в соответствии с законодательством Emlak Vergisi, действующим с 1 января 2026 года.

Порог основан на налоговой стоимости здания

Это критически важно.

Налог на дорогое жилье не просто спрашивает:

"Сколько вы заплатили за квартиру?"

И также не просто использует:

"По какой цене недвижимость рекламируется в интернете?"

Законный тест использует соответствующую налоговую стоимость здания (Bina Vergi Değeri), определенную в рамках системы Emlak Vergisi.

Поэтому:

Цена покупки ≠ Рыночная цена ≠ База налога на дорогое жилье

Эти значения не следует использовать как взаимозаменяемые.

Пример: высокая рыночная цена, но низкая налоговая стоимость

Предположим, квартира в Стамбуле продается по цене:

30 000 000 турецких лир

но ее соответствующая налоговая стоимость здания составляет:

16 500 000 турецких лир

Одна только объявленная цена в 30 миллионов лир не поднимает объект выше порога налога на дорогое жилье на 2026 год.

В этом упрощенном примере соответствующая налоговая стоимость здания все еще ниже 17 711 000 турецких лир.

Налог применяется только к сумме, превышающей порог

Еще одно распространенное заблуждение состоит в том, что как только квартира превышает 17 711 000 TL, налоговая ставка применяется ко всей ее налоговой стоимости здания.

Это не так.

Для первого диапазона налоговой базой является часть, превышающая 17 711 000 TL.

Это создает прогрессивную структуру.

Диапазоны налога на дорогое жилье на 2026 год

На 2026 год установленные законом диапазоны:

Эти диапазоны применяются к установленной законом налоговой стоимости здания при условии применения освобождений.

Пример 1 — Налоговая стоимость здания 25 миллионов TL

Предположим, соответствующая налоговая стоимость здания жилого объекта составляет:

25 000 000 TL

и никакое освобождение не применяется.

Сумма, превышающая порог: 25 000 000 - 17 711 000 = 7 289 000 TL

Налог: 7 289 000 × 0,3% = 21 867 TL

Пример 2 — Налоговая стоимость здания 30 миллионов TL

Налоговая стоимость здания: 30 000 000 TL

Объект попадает во второй диапазон.

Базовый налог до 26 567 000 TL: 26 568 TL

Сумма выше 26 567 000: 30 000 000 - 26 567 000 = 3 433 000 TL

Дополнительный налог: 3 433 000 × 0,6% = 20 598 TL

Итого: 47 166 TL

Пример 3 — Налоговая стоимость здания 40 миллионов TL

Налоговая стоимость здания: 40 000 000 TL

Базовый налог до 35 425 000 TL: 79 716 TL

Превышение: 40 000 000 - 35 425 000 = 4 575 000 TL

Дополнительный налог: 4 575 000 × 1% = 45 750 TL

Итого: 125 466 TL

Эти примеры просто применяют установленные законом диапазоны на 2026 год и предполагают отсутствие освобождений.

Важное освобождение: один жилой объект

Самое важное освобождение от налога на дорогое жилье для многих индивидуальных инвесторов часто упускается из виду.

Действующая статья 46 предусматривает освобождение для лица, владеющего одним жилым объектом в Турции.

Она также предусматривает, что если лицо владеет более чем одним жилым объектом, единственный жилой объект с наименьшей стоимостью среди тех, которые подпадают под действие налога на дорогое жилье, освобождается.

Это может полностью изменить расчет налога.

Пример: Одна элитная квартира

Предположим, иностранный инвестор владеет только:

Одним жилым объектом в Турции

с налоговой стоимостью здания:

30 000 000 TL

Хотя стоимость превышает общий порог в 17 711 000 TL, освобождение для одного жилого объекта в соответствии со статьей 46 должно быть рассмотрено.

Поэтому иностранный покупатель элитной недвижимости не должен просто рассчитать налог по диапазону и предположить, что он подлежит уплате.

Сначала должна быть проверена структура владения.

Пример: Три дорогие квартиры

Предположим, один инвестор владеет тремя жилыми объектами, каждый из которых подпадает под действие налога на дорогое жилье:

Квартира А: Налоговая стоимость здания 20 000 000 TL
Квартира Б: Налоговая стоимость здания 25 000 000 TL
Квартира В: Налоговая стоимость здания 40 000 000 TL

В соответствии с текущим правилом освобождения, самый дешевый квалифицируемый жилой объект может быть освобожден.

В этом примере:

Квартира А будет объектом с наименьшей стоимостью в рамках налога на дорогое жилье.

Затем квартиры Б и В должны быть проанализированы на предмет налога в соответствии с соответствующими диапазонами.

Освобождение касается жилых объектов

Режим налога на дорогое жилье применяется к:

Mesken nitelikli taşınmazlar

— жилым объектам.

Каждая независимая жилая единица оценивается отдельно для целей налога на дорогое жилье.

Поэтому инвесторы со смешанными портфелями, содержащими:

• Квартиры

• Офисы

• Магазины

• Земельные участки

не должны предполагать, что каждый актив считается одинаково для налога на дорогое жилье.

Запасы застройщика также могут быть освобождены

Закон также содержит освобождение для вновь построенных жилых объектов, зарегистрированных в активах предприятий, основная деятельность которых — строительство, и которые еще не были подвергнуты первой продаже, передаче или уступке, при соблюдении установленных законом условий и за исключением таких случаев, как аренда или другое использование.

Это в первую очередь актуально для стороны застройщика, а не для обычного иностранного покупателя после передачи.

Как только квартира становится активом инвестора, его собственный анализ налога на дорогое жилье становится актуальным.

Совместное владение дорогим объектом

Совместное владение не отменяет автоматически действие режима налога на дорогое жилье.

Закон гласит, что при совместном и долевом владении общая стоимость жилого объекта учитывается при определении налоговой базы, в то время как совладельцы являются налогоплательщиками в соответствии со своими долями владения согласно применимым правилам.

Поэтому инвестор не должен предполагать:

"Моя 50% доля стоит менее 17,711 миллиона TL, поэтому объект не может подпадать под систему налога на дорогое жилье."

Общая соответствующая стоимость объекта имеет значение для определения того, подпадает ли он под действие режима.

Когда декларируется налог на дорогое жилье?

Закон Emlak Vergisi требует подачи декларации по налогу на дорогое жилье до конца 20 февраля для соответствующей годовой структуры ответственности.

Для налога на дорогое жилье на 2026 год в официальном налоговом календаре GİB на 2026 год был указан:

20 февраля 2026 года

как срок подачи декларации.

Если обстоятельство, создающее ответственность, возникает в течение года, закон предусматривает подачу декларации в течение применимого периода подачи следующего года.

Когда уплачивается налог на дорогое жилье?

Налог уплачивается двумя равными частями.

Закон предусматривает уплату до конца:

• Февраля

• Августа

соответствующего года.

Поскольку 28 февраля 2026 года пришлось на выходные, в налоговом календаре GİB на 2026 год крайний срок для первого платежа за 2026 год был указан как:

2 марта 2026 года.

Инвесторы должны проверять официальный календарь каждый год, а не предполагать, что фактический срок всегда приходится на одну и ту же календарную дату.

Emlak Vergisi и Налог на дорогое жилье могут быть отдельными обязательствами

Владелец не должен путать:

Ежегодный Emlak Vergisi

с:

Değerli Konut Vergisi

Это отдельные налоги.

Дорогой объект может иметь отношение к обеим системам в зависимости от его налоговой стоимости и освобождений от налога на дорогое жилье.

Поэтому:

Уплата муниципального Emlak Vergisi не означает автоматически, что все обязательства по налогу на дорогое жилье выполнены.

Налог на доход от аренды и налог на дорогое жилье могут применяться одновременно

Эти налоги отвечают на разные вопросы.

Налог на доход от аренды: Облагает налогом доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду.

Налог на дорогое жилье: Облагает налогом квалифицируемое дорогое жилое владение в соответствии с его отдельной правовой структурой.

Поэтому инвестор с несколькими элитными квартирами потенциально может иметь:

• Emlak Vergisi

• Налог на дорогое жилье

• Налог на доход от аренды

связанные с одним и тем же портфелем, в зависимости от обстоятельств.

Пример дорогой недвижимости

Рассмотрим инвестора с двумя жилыми объектами в Стамбуле.

Объект А

• Налоговая стоимость здания: 18 500 000 TL

• Годовая аренда: 600 000 TL

Объект Б

• Налоговая стоимость здания: 35 000 000 TL

• Годовая аренда: 1 200 000 TL

Налоговый анализ состоит из нескольких уровней.

Первый: Ежегодный Emlak Vergisi анализируется для каждого объекта.

Второй: Для налога на дорогое жилье самый дешевый объект, подпадающий под действие режима налога на дорогое жилье, может иметь право на освобождение для одного объекта, в то время как другой объект требует отдельного расчета в соответствии с диапазонами налога на дорогое жилье.

Третий: Доход от аренды от обоих объектов объединяется для анализа дохода от аренды владельца, и освобождение для жилой аренды, где оно доступно, применяется только один раз к общему доходу налогоплательщика от жилой аренды.

Это демонстрирует, почему инвесторы в элитную недвижимость должны рассчитывать налогообложение на уровне портфеля, а не по отдельности для каждой квартиры.

Меняет ли турецкое гражданство налог на аренду или дорогое жилье?

Получение турецкого гражданства через инвестиции в недвижимость само по себе не отменяет обычные налоговые обязательства на недвижимость.

Налоговое резидентство, тип дохода, стоимость недвижимости и структура владения остаются отдельными вопросами.

Поэтому инвестор, претендующий на гражданство и сдающий квалифицируемый объект в аренду, должен по-прежнему оценивать:

• Налог на доход от аренды

• Ежегодный налог на недвижимость

• Налог на дорогое жилье, где применимо

а не предполагать, что соблюдение программы гражданства заменяет обычное налогообложение.

Налоговое планирование аренды для инвесторов, претендующих на гражданство

Инвесторы, претендующие на гражданство, обычно сталкиваются с трехлетним ограничением на владение недвижимостью в соответствии с отдельной структурой гражданства.

Если недвижимость сдается в аренду в течение этого периода, налоговое планирование может существенно повлиять на фактическую доходность.

Рассмотрим:

• Валовая аренда

• − Вакантность

• − Aidat

• − Управление

• − Техническое обслуживание

• − Страхование

• − Налог на доход от аренды

• = Реальный денежный поток инвестора

Объект, продаваемый с высокой валовой доходностью, может стать значительно менее привлекательным после включения этих затрат.

Валовая доходность — это не доходность после налогообложения

Предположим, квартира стоит:

15 000 000 TL

и приносит:

900 000 TL годовой аренды

Валовая доходность: 900 000 / 15 000 000 = 6%

Но это не то, что получает инвестор.

Фактическая доходность также может быть снижена за счет:

• Вакантности

• Aidat

• Управления недвижимостью

• Ремонтов

• Страхования

• Налога на недвижимость

• Налога на доход от аренды

Поэтому:

Валовая доходность ≠ Чистая доходность ≠ Доходность после налогообложения

Для иностранных инвесторов, сравнивающих объекты в Стамбуле, денежный поток после налогообложения является более значимым показателем.

Нужен ли вам бухгалтер?

Не каждому владельцу обязательно требуется сложное налоговое представительство.

Однако профессиональная помощь становится все более ценной, если у инвестора есть:

• Несколько арендуемых объектов

• Как жилая, так и коммерческая аренда

• Иностранное налоговое резидентство

• Другой турецкий доход

• Вычеты по фактическим расходам

• Подверженность дорогой недвижимости

• Совместное владение

• Сделки, связанные с гражданством

• Трансграничные налоговые вопросы

Налоговая система Турции предоставляет электронные инструменты для декларирования, но программное обеспечение не может решать коммерческие и юридические факты дела инвестора.

Налоговые записи, которые должны хранить иностранные арендодатели

Хорошо организованный иностранный арендодатель должен хранить записи, включающие:

Доход

• Договоры аренды

• Банковские платежи по аренде

• Отчеты об управлении недвижимостью

Расходы

• Счета за техническое обслуживание

• Страхование

• Управленческие сборы

• Квалифицируемые затраты на коммунальные / общие услуги

Недвижимость

• Tapu

• Документы о покупке

• Записи о стоимости приобретения

• Муниципальная налоговая стоимость здания

Налоги

• Годовые декларации

• Квитанции об оплате

• Декларации по налогу на дорогое жилье, где применимо

Для налогоплательщиков, использующих метод фактических расходов, GİB специально требует хранения подтверждающих документов по расходам в течение пяти лет.

Распространенные ошибки по налогу на аренду, которые допускают иностранные инвесторы

1. Предположение, что нерезиденты не платят турецкий налог на аренду
   Турецкий доход от жилой аренды все еще может облагаться налогом для нерезидента.

2. Рассмотрение 58 000 TL как автоматического вычета
   Освобождение для жилья имеет условия eligibility.

3. Применение освобождения отдельно к каждой квартире
   Один налогоплательщик получает освобождение для жилья один раз на общий доход от жилой аренды.

4. Использование 15% условного вычета до освобождения
   Условные расходы рассчитываются от суммы, оставшейся после освобождения для жилья.

5. Слишком быстрое переключение методов расходов
   Налогоплательщик, выбравший условные расходы, не может вернуться к фактическому методу до истечения двух лет.

6. Вычет процентов по жилищному кредиту по старым правилам
   Закон № 7566 отменил вычет процентов для жилой арендуемой недвижимости с налоговых периодов, начинающихся с 1 января 2025 года.

7. Вычет каждого денежного расхода как налогового расхода
   Инвестиционные расходы и юридически вычитаемые налоговые расходы не обязательно идентичны.

8. Игнорирование документации
   Фактические расходы должны быть подтверждены, и записи должны храниться.

9. Использование жилых правил для коммерческой недвижимости
   Правила коммерческой аренды отличаются.

10. Игнорирование налога на дорогое жилье
    Дорогие жилые портфели требуют отдельного анализа налога на дорогое жилье.

Распространенные ошибки по налогу на дорогое жилье

1. Использование рыночной цены вместо налоговой стоимости здания
   Установленная законом налоговая стоимость здания является соответствующей отправной точкой.

2. Применение налоговой ставки ко всей стоимости объекта
   Диапазоны налога на дорогое жилье облагают налогом суммы выше установленного законом порога в соответствии с прогрессивной формулой.

3. Игнорирование освобождения для одного жилого объекта
   Лицо, владеющее одним жилым объектом в Турции, пользуется важным установленным законом освобождением в соответствии со статьей 46.

4. Забывание об освобождении для самого дешевого объекта при наличии нескольких домов
   Если несколько жилых объектов подпадают под режим налога на дорогое жилье, один самый дешевый квалифицируемый объект может быть освобожден.

5. Рассмотрение только вашей доли владения
   При совместном владении общая стоимость объекта имеет значение для определения соответствующей структуры налога на дорогое жилье.

6. Предположение, что Emlak Vergisi покрывает налог на дорогое жилье
   Это отдельные налоговые режимы.

Контрольный список для инвестора в аренду

Налоговый статус

•  Проверено турецкое налоговое резидентство

•  Понят статус Tam Mükellef / Dar Mükellef

•  При необходимости рассмотрены налоговые обязательства иностранного государства

Доход от аренды

•  Рассчитана общая годовая аренда

•  Объединены все жилые объекты

•  Проверены даты получения

•  Правильно распределена авансовая аренда

Освобождение для жилья

•  Проверена сумма 58 000 TL на 2026 год

•  Подтверждено право на освобождение

•  Рассмотрены другие доходы

•  Освобождение применено только один раз на налогоплательщика

Метод расходов

•  Сравнены условный и фактический методы

•  Проверен расчет 15% условных расходов

•  Понято двухлетнее ограничение на переключение

•  Доступна документация по фактическим расходам

•  Обновлено правило процентов по жилищному кредиту в соответствии с Законом № 7566

Подача декларации

•  Запланирован период подачи декларации в марте следующего года

•  Запланирован цикл уплаты налога в марте/июле

•  Рассмотрен доступ к системе Hazır Beyan

•  При необходимости назначен бухгалтер

Контрольный список для налога на дорогое жилье

Стоимость объекта

•  Получена текущая налоговая стоимость здания

•  Рыночная цена не использовалась как замена

•  Проверен порог 17 711 000 TL

Владение

•  Подтверждено количество жилых объектов в Турции

•  Рассмотрено освобождение для одного жилого объекта

•  Рассмотрено освобождение для самого дешевого объекта при наличии нескольких объектов

•  Проверена структура совместного владения

Расчет

•  Использован правильный диапазон на 2026 год

•  Обложена налогом только соответствующая сумма превышения

•  Юридически применимый освобожденный объект исключен из расчета

Администрирование

•  Подтверждена обязанность подачи декларации по налогу на дорогое жилье

•  Отслежен срок подачи декларации в феврале

•  Отслежен график платежей в феврале/августе

•  Проверен текущий календарь GİB на предмет выходных или административных корректировок

Ключевые выводы (Часть 2)

• Иностранные арендодатели могут облагаться турецким налогом на доход от аренды, даже если они постоянно проживают за пределами Турции.

• GİB подтверждает, что нерезиденты обычно облагаются налогом в Турции на доход из турецких источников, включая квалифицируемый доход от жилой аренды.

• Для дохода от жилой аренды, полученного в 2026 году, освобождение для жилья составляет 58 000 TL при соблюдении применимых условий.

• Инвесторы могут выбирать между:

  • 15% условных расходов

  • Подтвержденными фактическими расходами

• Особенно важное изменение заключается в том, что Закон № 7566 отменил вычет процентов по долгам, связанным с жилой арендуемой недвижимостью, для налоговых периодов, начинающихся с 1 января 2025 года.

• Для дохода 2026 года прогрессивная шкала налога на доходы не по заработной плате в Турции начинается с 15% и достигает 40% для налогооблагаемого дохода выше самого высокого установленного законом диапазона.

• Дорогая жилая недвижимость создает отдельную проблему.

• На 2026 год порог налога на дорогое жилье составляет 17 711 000 TL соответствующей налоговой стоимости здания.

• Но покупатели не должны предполагать, что каждая квартира выше этой стоимости автоматически создает налог.

• Действующее законодательство предусматривает важное освобождение для лица, владеющего одним жилым объектом в Турции, и для лица с несколькими объектами — освобождение для самого дешевого объекта среди тех, которые подпадают под действие налога на дорогое жилье.

• Для объектов, остающихся налогооблагаемыми, ставки на 2026 год прогрессируют:

  • 0,3% → 0,6% → 1%

  • в соответствии с установленными законом диапазонами.

Таким образом, правильная структура для иностранного инвестора:

Валовая аренда − Освобождение − Разрешенные расходы − Налог на доход = Доход от аренды после налогообложения

и для дорогих портфелей:

Налоговая стоимость здания + Структура владения + Освобождения от налога на дорогое жилье + Применимый диапазон = Подверженность налогу на дорогое жилье

Понимание обоих расчетов необходимо для оценки реальной чистой доходности инвестиций в аренду в Стамбуле.

Налог при продаже недвижимости в Турции

Покупка и сдача квартиры в Стамбуле в аренду — это лишь часть налогового жизненного цикла.

В конце концов, инвестор может решить продать.

На этом этапе один из самых важных вопросов:

Платят ли иностранцы налог при продаже недвижимости в Турции?

Потенциально, да.

Для физического лица, приобретшего недвижимость за вознаграждение, продажа в течение соответствующего пятилетнего периода может создать налогооблагаемый Değer Artış Kazancı, или прирост капитала.

Обновленное руководство GİB от февраля 2026 года подтверждает, что когда физические лица отчуждают недвижимость, приобретенную за вознаграждение, в течение пяти лет с даты приобретения, полученная прибыль может подпадать под режим налога на доходы от прироста капитала.

Важный момент заключается в том, что налог обычно касается прибыли, а не просто всей цены продажи.

Правило пяти лет для продажи недвижимости

Для обычного индивидуального владения базовая структура такова:

Недвижимость продана в течение пяти лет
Потенциальный налогооблагаемый прирост капитала.

Недвижимость продана после пяти лет
Прибыль обычно находится за пределами этого конкретного пятилетнего правила Değer Artış Kazancı для физического лица, владеющего недвижимостью как личным инвестиционным активом, при условии, что деятельность не стала коммерческим бизнесом по торговле недвижимостью.

Поэтому этот пятилетний период чрезвычайно важен при планировании выхода.

Пять лет не означают пять календарных лет

Период измеряется от соответствующей даты приобретения.

Например:

Приобретение: 10 июня 2022 г.

Инвестор не должен предполагать, что 1 января 2027 г. автоматически завершает пятилетний период.

Фактические даты приобретения и отчуждения должны быть сравнены.

Для налогообложения недвижимости точный день может иметь значение.

Что такое дата приобретения?

В обычных обстоятельствах приобретение недвижимости связано с регистрацией права собственности в Земельном кадастре.

Однако GİB признает определенные ситуации, когда налоговая дата приобретения может отличаться от окончательной даты регистрации Kat Mülkiyeti.

Примеры включают:

• Фактическое владение и использование, начавшиеся до окончательной регистрации права собственности, если это можно документально подтвердить

• Приобретение через Kat İrtifakı

• Последующее преобразование из Kat İrtifakı в Kat Mülkiyeti

• Определенные изменения классификации права собственности

Это делает проверку даты приобретения особенно важной для:

• Новых проектов

• Покупок по плану (off-plan)

• Кооперативного жилья

• Объектов, переданных до окончательного преобразования права собственности

Kat İrtifakı и пятилетний период

Распространенная ситуация в Стамбуле:

• Инвестор приобретает квартиру в рамках Kat İrtifakı

• Строительство завершено

• Право собственности впоследствии становится Kat Mülkiyeti

GİB заявляет, что если недвижимость, зарегистрированная как Kat İrtifakı, впоследствии преобразуется в Kat Mülkiyeti, соответствующая дата приобретения может оставаться более ранней датой приобретения Kat İrtifakı, а не автоматически перезапускаться, когда устанавливается полное право собственности на кондоминиум.

Это может существенно повлиять на то, произойдет ли последующая продажа в течение пятилетнего периода или за его пределами.

Фактическое использование до окончательной регистрации Tapu

В некоторых случаях объект недвижимости может быть физически передан владельцу до официальной даты регистрации.

GİB признает, что если владелец может доказать, что недвижимость была фактически введена в эксплуатацию до официальной регистрации права собственности, эта более ранняя дата может иметь значение для определения приобретения.

Поэтому доказательства могут стать важными.

Покупатель должен сохранить:

• Записи о передаче

• Записи о подключении к коммунальным услугам

• Документы о передаче от застройщика

• Другие официальные доказательства

в случаях, когда сроки приобретения могут впоследствии повлиять на налогообложение прироста капитала.

Что происходит, когда земельный участок застраивается?

Анализ даты приобретения может стать более сложным, если инвестор изначально приобретает:

• Земельный участок

• а затем:

• Строит на нем объект

• Передает его подрядчику в обмен на квартиры

• Изменяет зарегистрированный тип недвижимости

GİB отмечает, что определенные случаи cins tashihi или переквалификации могут создать новую соответствующую дату регистрации для целей прироста капитала.

Поэтому инвесторы, участвующие в перепланировке или соглашениях по обмену земли на квартиры, должны получить специальную налоговую консультацию, а не полагаться на первоначальную дату покупки земли.

Недвижимость, полученная по наследству или в дар

Правило пятилетнего прироста капитала не применяется таким же образом к недвижимости, приобретенной безвозмездно.

GİB подтверждает, что недвижимость, полученная по наследству или в результате другого безвозмездного приобретения, находится за пределами этого конкретного режима прироста капитала, даже если она продана в течение пяти лет.

Например:

Лицо наследует квартиру в Стамбуле в 2025 году и продает ее в 2026 году.

Эта продажа не автоматически рассматривается как налогооблагаемый пятилетний прирост капитала в соответствии с этим правилом только потому, что недвижимость была быстро продана.

Другие налоговые последствия все еще могут существовать в зависимости от сделки, поэтому это не следует интерпретировать как универсальное правило "без налога" для каждой возможной ситуации.

Как рассчитывается прирост капитала?

Упрощенный расчет продажи недвижимости начинается с:

Выручка от продажи
− Скорректированная стоимость приобретения
− Квалифицируемые расходы, налоги и сборы, понесенные продавцом
= Чистый прирост капитала

Затем, где применимо:

Чистая прибыль
− Годовое освобождение от прироста капитала
= Налогооблагаемый прирост капитала

GİB заявляет, что квалифицируемые затраты, связанные с приобретением и отчуждением, могут учитываться при определении чистой прибыли.

Освобождение от прироста капитала на 2026 год

Для прибылей, реализованных в течение 2026 года, общее годовое освобождение для квалифицируемого прироста капитала составляет:

150 000 турецких лир

GİB подтверждает, что освобождение увеличено с 120 000 TL за 2025 год до 150 000 TL за 2026 год.

Это освобождение применяется к расчету прибыли, а не к цене продажи недвижимости.

Поэтому:

Освобождение 150 000 TL ≠ первые 150 000 TL цены продажи недвижимости

Оно применяется к квалифицируемой чистой прибыли от прироста капитала.

Пример: небольшая прибыль ниже освобождения

Предположим, после применения всех соответствующих правил:

Чистый прирост капитала: 120 000 TL

Освобождение на 2026 год составляет: 150 000 TL

В этом упрощенном сценарии прибыль останется ниже годового освобождения.

В рамках этого конкретного расчета прироста капитала не останется налогооблагаемой суммы.

Цена покупки не всегда используется по исторической номинальной стоимости

Турция позволяет индексировать стоимость приобретения при определенных обстоятельствах.

Это особенно важно в условиях инфляции.

GİB заявляет, что стоимость покупки может быть увеличена с использованием Индекса цен производителей внутри страны (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi — Yİ-ÜFE), если увеличение между соответствующими периодами индекса достигает по крайней мере 10%.

Если увеличение ниже 10%, индексация не применяется.

Почему индексация важна

Рассмотрим инвестора, который покупает квартиру за несколько лет до ее продажи.

Если бы в расчете использовалась просто историческая цена покупки, инфляция могла бы сделать номинальную прибыль намного больше, чем реальный экономический прирост.

Индексация корректирует стоимость приобретения в соответствии с соответствующим движением Yİ-ÜFE при соблюдении установленного законом 10% условия.

Упрощенная формула:

Индексированная стоимость приобретения = Первоначальная стоимость приобретения × Соответствующее отношение Yİ-ÜFE

GİB использует месяц, предшествующий приобретению, и месяц, предшествующий отчуждению, для соответствующего сравнения индексов в рамках этой системы.

Пример того, как индексация может уменьшить налогооблагаемую прибыль

Предположим:

• Первоначальная стоимость покупки: 5 000 000 TL

• Цена продажи: 15 000 000 TL

Без индексации видимая разница составила бы: 10 000 000 TL

Но предположим, только для иллюстрации, что разрешенная индексированная стоимость приобретения становится: 8 000 000 TL

Затем:

15 000 000 - 8 000 000 = 7 000 000 TL

до учета квалифицируемых расходов, понесенных продавцом, и освобождения на 2026 год.

Таким образом, соответствующая налоговая база может быть значительно ниже, чем простой расчет:

Цена продажи − Первоначальная цена покупки

Расходы, понесенные продавцом, могут иметь значение

Структура GİB позволяет вычитать квалифицируемые расходы, связанные с отчуждением, а также налоги и сборы, понесенные продавцом, при расчете чистого прироста капитала.

В зависимости от обстоятельств это делает ведение записей о сделках важным.

Инвестор должен сохранять документы, относящиеся к:

• Соответствующим затратам на приобретение

• Сборам за право собственности

• Расходам, связанным с продажей

• Квалифицируемым комиссионным или расходам

• Другим юридически вычитаемым транзакционным издержкам

Для определения того, является ли конкретная статья вычитаемой, следует использовать профессиональную консультацию.

Подробный гипотетический пример продажи в 2026 году

Предположим:

• Стоимость приобретения: 5 000 000 TL

• Индексированная стоимость приобретения: 8 000 000 TL

• Цена продажи: 15 000 000 TL

• Квалифицируемые расходы и сборы на продажу: 200 000 TL

Чистый прирост капитала:
15 000 000 - 8 000 000 - 200 000 = 6 800 000 TL

Освобождение на 2026 год: 150 000 TL

Налогооблагаемая прибыль: 6 650 000 TL

Шкала индивидуального налога на доходы не по заработной плате на 2026 год варьируется от 15% до 40%, при этом верхний 40% диапазон начинается с налогооблагаемого дохода свыше 5 300 000 TL.

В рамках этого упрощенного примера, и предполагая, что это соответствующая налогооблагаемая база дохода без других статей, влияющих на декларацию:

Налог на первые 5 300 000 TL: 1 737 500 TL

Остаток: 6 650 000 - 5 300 000 = 1 350 000 TL

Налог по ставке 40%: 540 000 TL

Упрощенный итог: 2 277 500 TL

Этот пример носит только иллюстративный характер. Фактическая ответственность может отличаться из-за значений индекса, другого налогооблагаемого дохода, вычитаемых затрат, статуса налогоплательщика, вопросов соглашений и конкретной истории приобретения.

Шкала налога на доходы на 2026 год

Для налогооблагаемого дохода не по заработной плате на 2026 год прогрессивные диапазоны индивидуального налога на доходы:

Это прогрессивные ставки.

Переход в более высокий диапазон не означает, что вся прибыль облагается налогом по этой более высокой ставке.

Продажа после пяти лет

Для недвижимости, приобретенной за вознаграждение и хранящейся как личная инвестиция, отчуждение после пятилетнего периода обычно находится за пределами этого конкретного правила Değer Artış Kazancı.

Это может создать большую разницу в доходности после налогообложения.

Рассмотрим:

Инвестор А
Продает через:
4 года и 11 месяцев
Анализ потенциального налога на прирост капитала все еще актуален.

Инвестор Б
Продает через:
5 лет и 1 месяц
Обычное правило пятилетнего прироста капитала может больше не применяться.

Поэтому точная дата приобретения и планируемая дата продажи должны быть проверены перед подписанием соглашения о продаже.

Не откладывайте продажу только по налоговым соображениям, не проанализировав инвестиции

Хотя пятилетнее правило может быть важным, инвесторы не должны автоматически удерживать слабый объект только для того, чтобы избежать потенциального налога.

Рассмотрите:

• Рыночные условия

• Доход от аренды

• Износ здания

• Валютные риски

• Альтернативные инвестиционные возможности

• Ожидаемую цену продажи

• Налоговые затраты

Рациональное решение сравнивает:

Чистую выручку при продаже сейчас

с:

Ожидаемой чистой стоимостью при более длительном владении

вместо того, чтобы смотреть только на налог.

Повторяющаяся торговля недвижимостью может стать коммерческим доходом

Структура пятилетнего прироста капитала в первую очередь применима к индивидуальным отчуждениям недвижимости, которые остаются в рамках личной инвестиционной деятельности.

Другой вопрос возникает, если налогоплательщик неоднократно покупает и продает недвижимость.

Турецкое налоговое законодательство рассматривает постоянную деятельность по покупке и продаже недвижимости как потенциально генерирующую:

Ticari Kazanç — Коммерческий доход

а не обычный личный прирост капитала.

Руководство GİB поясняет, что сделки с недвижимостью, осуществляемые в рамках коммерческой организации, или повторяющиеся сделки, демонстрирующие непрерывность, могут рассматриваться как коммерческая деятельность.

Что может указывать на коммерческую деятельность?

GİB определяет повторяющиеся транзакции как важный индикатор, если нет очевидной формальной коммерческой организации.

Примеры могут включать:

• Несколько продаж в одном календарном году

• Продажи разным лицам в одни и те же или последовательные даты

• Повторяющиеся продажи в течение нескольких лет подряд

• Модель, показывающая постоянную торговлю недвижимостью.

Поэтому:

Пятилетнее правило не должно использоваться как универсальная налоговая стратегия для профессиональных трейдеров недвижимостью.

Лицо, осуществляющее непрерывный бизнес по недвижимости, может вместо этого подпадать под коммерческое налогообложение доходов.

Инвестор против трейдера недвижимости

Рассмотрим два разных профиля.

Инвестор А

• Покупает одну квартиру.

• Сдает ее в аренду на четыре года.

• Продает.

Это может соответствовать обычному анализу инвестиций и прироста капитала.

Инвестор Б

• Покупает пять квартир.

• Ремонтирует их.

• Продает три в течение одного года и две в следующем году.

Эта модель может оцениваться совсем иначе, поскольку повторяющиеся продажи могут демонстрировать непрерывность коммерческой деятельности с недвижимостью.

Налогоплательщик не должен предполагать, что каждая квартира может независимо пользоваться обычным личным пятилетним анализом.

Инвесторы, претендующие на турецкое гражданство: три года против пяти лет

Инвесторы, претендующие на гражданство, сталкиваются с особенно важным временным различием.

В соответствии с текущей программой получения гражданства через недвижимость, квалифицируемая недвижимость должна стоить не менее 400 000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте, с ограничением, запрещающим перепродажу в течение как минимум трех лет.

Но обычное правило прироста капитала для индивидуальной недвижимости может оставаться актуальным в течение пяти лет с момента приобретения.

Это две отдельные юридические временные линии.

Трехлетнее ограничение на гражданство не равно пятилетнему налоговому освобождению

Инвестор может подумать:

"Мое ограничение на гражданство закончилось через три года, поэтому теперь я могу продать без налога."

Этот вывод не обязательно верен.

Окончание ограничения на гражданство означает, что минимальное обязательство по владению, связанное с гражданством, выполнено.

Это не означает автоматически, что пятилетний период прироста капитала также истек.

Пример недвижимости для гражданства

Предположим:

Дата покупки: 1 мая 2026 г.

Недвижимость для гражданства должна, как правило, оставаться под соответствующим ограничением на продажу в течение как минимум трех лет в соответствии с квалификационной инвестиционной структурой.

Если инвестор продает вскоре после третьей годовщины в 2029 году, обычный пятилетний анализ прироста капитала для недвижимости все еще может быть актуален, потому что пять лет с момента приобретения еще не прошли.

Это различие должно быть встроено в план выхода с самого дня покупки недвижимости.

Продать через три года или подождать пять лет?

Универсального ответа нет.

По окончании периода блокировки для гражданства сравните:

Продажа около 3-го года

• Потенциальные преимущества: Более ранняя ликвидность, капитал может быть реинвестирован, использование рыночных возможностей.

• Потенциальные недостатки: Потенциальное налогообложение прироста капитала.

Владение после 5-го года

• Потенциальные преимущества: Продолжающийся доход от аренды, обычное правило пятилетнего прироста капитала может больше не применяться.

• Потенциальные недостатки: Дополнительный рыночный риск, техническое обслуживание, вакантность, альтернативные издержки.

Правильное решение должно основываться на:

Стоимости выхода после налогообложения

а не просто на валовой цене продажи.

Нерезиденты-продавцы

Иностранные инвесторы, проживающие за пределами Турции, не должны предполагать, что статус нерезидента автоматически отменяет турецкое налогообложение продажи турецкой недвижимости.

Турция облагает налогом определенные прибыли из турецких источников нерезидентов, и точный механизм подачи декларации может различаться в зависимости от характера прибыли. GİB отмечает, что нерезиденты могут иметь отдельные обязательства по декларированию для определенных прибылей, которые не сообщаются иным образом через годовую декларацию.

Трансграничные инвесторы также должны учитывать, облагает ли налогом та же прибыль страна, в которой они являются налоговыми резидентами.

Если обе юрисдикции потенциально облагают налогом продажу, соответствующее соглашение об избежании двойного налогообложения может повлиять на окончательный режим.

Это область, где особенно полезна налоговая консультация, специфичная для конкретной сделки.

Новостройка против перепродажи: соображения по налогу при выходе

Правило пяти лет может применяться как к новостройкам, так и к объектам перепродажи, но определение даты приобретения может различаться.

Готовая квартира перепродажи

Дату приобретения обычно легче определить, поскольку сделка обычно включает немедленную передачу Tapu.

Квартира по плану или новостройка

Инвестору может потребоваться проверить:

• Дату Kat İrtifakı

• Физическую передачу

• Окончательную регистрацию права собственности

• Преобразование в Kat Mülkiyeti

GİB специально признает правила даты приобретения, включающие более раннее фактическое использование и владение Kat İrtifakı.

Поэтому хранение записей о первоначальном проекте и передаче может иметь реальную налоговую ценность спустя годы.

Планирование налога на продажу недвижимости до покупки

Лучшее время для обдумывания налога при выходе — до приобретения.

Покупатель должен сохранить:

• Договор купли-продажи

• Tapu

• Платежные квитанции

• Квитанции об уплате сбора за право собственности

• Счета-фактуры застройщика

• Документы о передаче

• Записи Kat İrtifakı

• Документы о ремонте и квалифицируемых расходах

• Счета-фактуры, связанные с продажей

Эти записи могут впоследствии помочь установить:

• Дату приобретения

• Стоимость приобретения

• Квалифицируемые расходы

• Правильную налогооблагаемую прибыль

Никогда не оценивайте инвестиции, используя только валовую оценку

Предположим:

• Покупка: 10 000 000 TL

• Продажа: 16 000 000 TL

На первый взгляд:

Номинальная оценка = 6 000 000 TL

Но фактический результат инвестиций также может зависеть от:

• Индексации

• Затрат на покупку

• Затрат на продажу

• Полученного дохода от аренды

• Годового налога на недвижимость

• Технического обслуживания

• Налога на доход от аренды

• Налога на прирост капитала

Поэтому истинный расчет должен быть:

Общая чистая полученная денежная сумма − Общий вложенный капитал

а не просто:

Цена продажи − Цена покупки

Полный налоговый жизненный цикл иностранной недвижимости

Инвестор в Стамбуле теперь может рассматривать налогообложение недвижимости как четыре отдельные стадии.

Стадия 1 — Покупка

Потенциальные вопросы:

• Tapu Harcı

• Сборы TKGM

• НДС, где применимо

• Освобождение от НДС, где юридически доступно

Стадия 2 — Владение

Потенциальные вопросы:

• Emlak Vergisi

• Değerli Konut Vergisi

• DASK и другие не налоговые затраты на владение

Стадия 3 — Аренда

Потенциальные вопросы:

• Налог на доход от аренды

• Освобождение для жилья

• Метод расходов

• Прогрессивные ставки налога на доходы

Стадия 4 — Продажа

Потенциальные вопросы:

• Правило пятилетнего прироста капитала

• Определение даты приобретения

• Индексация Yİ-ÜFE

• Освобождение от прироста капитала на 2026 год

• Риск коммерческого дохода для повторяющихся трейдеров

Полное уравнение:

Налог на покупку + Налог на владение + Налог на аренду + Налог при выходе = Общая подверженность налогу на недвижимость

Налоговая стратегия для разных профилей инвесторов

Долгосрочный инвестор в аренду

Долгосрочный инвестор должен сосредоточиться на:

• Годовом Emlak Vergisi

• Налоге на доход от аренды

• Фактических и условных расходах

• Налоге на дорогое жилье, где применимо

• Сроках выхода через пять лет

Если ожидается, что недвижимость будет храниться 7-10 лет, правило пятилетнего индивидуального прироста капитала может быть менее важным при выходе, чем эффективность годового налога на аренду.

Инвестор, претендующий на турецкое гражданство

Инвестор, претендующий на гражданство, должен отслеживать два отдельных периода владения:

1. Трехлетнее ограничение на гражданство

2. Пятилетний период индивидуального прироста капитала

Доход от аренды недвижимости в течение периода владения также должен быть включен в налоговую стратегию.

Инвестор в элитную недвижимость

Покупатель элитной недвижимости должен оценить:

• Emlak Vergisi

• Налог на дорогое жилье

• Налог на доход от аренды

• Высокий Aidat

• Налог на продажу

Инвестор должен особенно проверить, применимы ли освобождения от налога на дорогое жилье, обсуждаемые в Части 2, к их структуре владения.

Инвестор с портфелем

Тот, кто владеет несколькими квартирами, должен оценивать налоги на уровне портфеля.

Вопросы включают:

• Общий доход от жилой аренды

• Подверженность налогу на дорогое жилье

• Выбор метода расходов

• Повторяющаяся деятельность по продаже

• Возможная классификация как коммерческий доход

Чем чаще покупается и продается недвижимость, тем важнее становится проверка того, остается ли деятельность личным инвестированием или стала коммерческой торговлей.

Распространенные ошибки по налогу на продажу недвижимости

1. Предположение, что иностранцы никогда не платят налог на прирост капитала
   Иностранное гражданство само по себе не создает общего освобождения от турецкого налогообложения недвижимости из турецких источников.

2. Предположение, что каждая прибыльная продажа облагается налогом
   Имеют значение пятилетний период, способ приобретения, освобождение, индексация и другие правила.

3. Предположение, что каждая продажа после пяти лет автоматически не облагается налогом в любой ситуации
   Повторяющаяся коммерческая торговля недвижимостью может рассматриваться иначе.

4. Использование неправильной даты приобретения
   Это особенно опасно для:

   • Kat İrtifakı

   • Новостроек

   • Досрочных передач
     GİB признает особые правила даты приобретения в таких обстоятельствах.

5. Игнорирование индексации Yİ-ÜFE
   Если соответствующее увеличение составляет не менее 10%, индексация может существенно повлиять на налогооблагаемую прибыль.

6. Применение освобождения 150 000 TL к цене продажи
   Освобождение на 2026 год применяется к квалифицируемому приросту капитала, а не к валовой стоимости продажи недвижимости.

7. Забывание о затратах, понесенных продавцом
   Квалифицируемые расходы на отчуждение, налоги и сборы могут повлиять на расчет чистой прибыли.

8. Инвестор, претендующий на гражданство, продает сразу после третьего года без налогового анализа
   Ограничение на гражданство и пятилетний период прироста капитала разделены.

9. Рассмотрение повторяющихся перепродаж как личного прироста капитала
   Повторяющиеся продажи недвижимости могут указывать на коммерческую деятельность.

10. Нехранение записей о приобретении
    Спустя годы отсутствие документации может значительно усложнить анализ затрат и даты приобретения.

Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость в Турции для иностранцев

Платят ли иностранцы налог на недвижимость в Турции?
Да. Иностранные владельцы недвижимости могут облагаться теми же основными системами налогообложения недвижимости, применимыми к владению и сделкам, в зависимости от обстоятельств объекта и инвестиций.

Сколько составляет годовой налог на недвижимость в Стамбуле?
Как объяснено в Части 1, жилая недвижимость в Стамбуле обычно облагается ставкой Emlak Vergisi для жилья в муниципалитете-метрополии, применяемой к установленной законом налоговой стоимости здания, а не просто к цене покупки.

Основан ли турецкий налог на недвижимость на цене покупки?
Не всегда.
Ежегодный Emlak Vergisi и налог на дорогое жилье используют установленные законом налоговые стоимости недвижимости, в то время как сборы за право собственности и другие налоги используют свои собственные юридические базы для расчета.

Платят ли иностранцы НДС при покупке недвижимости?
НДС может применяться в зависимости от сделки.
Определенные квалифицируемые первые передачи нерезидентам-иностранцам могут воспользоваться конкретным освобождением от НДС, описанным в Части 1, но иностранное гражданство само по себе не создает автоматического освобождения.

Платят ли иностранцы налог на доход от аренды в Турции?
Да, доход от аренды из турецких источников может облагаться налогом, даже если владелец является нерезидентом.
На 2026 год освобождение для жилой аренды составляет 58 000 TL при соблюдении условий eligibility.

Что такое налог на дорогое жилье?
Değerli Konut Vergisi — это отдельный налог, относящийся к квалифицируемой дорогой жилой недвижимости на основе установленной законом налоговой стоимости здания.
На 2026 год порог, обсуждаемый в Части 2, составляет 17 711 000 TL при соблюдении освобождений и прогрессивных диапазонов.

Плачу ли я налог при продаже квартиры в Турции?
Потенциально.
Если физическое лицо продает недвижимость, приобретенную за вознаграждение, в течение пяти лет, квалифицируемая прибыль может подпадать под правила прироста капитала.

Что такое правило пяти лет?
Правило пяти лет обычно применяется к недвижимости, приобретенной за вознаграждение и проданной в течение пяти лет с соответствующей даты приобретения.

Облагается ли налогом вся цена продажи?
Нет.
Расчет касается квалифицируемой чистой прибыли после соответствующих корректировок стоимости приобретения, квалифицируемых расходов и применимого освобождения.

Каково освобождение от прироста капитала на 2026 год?
Освобождение на 2026 год для квалифицируемого прироста капитала составляет 150 000 TL.

Может ли стоимость покупки быть скорректирована на инфляцию?
Да, если соответствующее увеличение Yİ-ÜFE достигает по крайней мере 10%, стоимость приобретения может быть проиндексирована в соответствии с установленным законом расчетом.

Является ли продажа недвижимости не облагаемой налогом после пяти лет?
Для обычной индивидуальной личной инвестиции прибыль обычно находится за пределами этого конкретного правила пятилетнего прироста капитала после истечения пятилетнего периода.
Однако повторяющаяся торговля недвижимостью может вместо этого рассматриваться как коммерческий доход.

Что, если я унаследовал недвижимость?
Недвижимость, полученная по наследству или в результате другого безвозмездного приобретения, находится за пределами этого конкретного правила пятилетнего прироста капитала.

Делает ли турецкое гражданство недвижимость не облагаемой налогом?
Нет.
Статус гражданства и обычное налогообложение недвижимости — это отдельные вопросы.

Могу ли я продать свою недвижимость для гражданства через три года?
Программа гражданства требует соответствующего трехлетнего обязательства не продавать. После окончания этого ограничения продажа может стать возможной в рамках системы гражданства, но отдельное правило пятилетнего прироста капитала все равно может потребовать рассмотрения.

Нужен ли мне бухгалтер при продаже недвижимости?
Простые транзакции могут быть управляемы через турецкую систему декларирования, но профессиональная налоговая консультация особенно полезна, когда:

• Продажа происходит в течение пяти лет

• Недвижимость приобретена по плану или имеет сложные даты приобретения

• Владелец является нерезидентом

• Продается несколько объектов

• Индексация Yİ-ÜFE значительна

• Задействованы инвестиции для гражданства

• Применяется трансграничное налогообложение

Итоговый контрольный список по налогам для иностранных покупателей

Перед покупкой

•  Запланирован Tapu Harcı

•  Подтвержден режим НДС

•  Проверено право на освобождение от НДС, где применимо

•  Получена налоговая стоимость Emlak Vergisi

•  Рассмотрена подверженность налогу на дорогое жилье

•  Рассчитана общая стоимость приобретения

Во время владения

•  Отслеживается годовой Emlak Vergisi

•  Проверяется порог налога на дорогое жилье, где применимо

•  Поддерживается DASK

•  Aidat отслеживается отдельно от налога

•  Сохраняются записи о недвижимости

При сдаче в аренду

•  Записана общая годовая аренда

•  Проверено налоговое резидентство

•  Проверено право на освобождение 58 000 TL на 2026 год

•  Сравнены методы фактических и условных расходов

•  Сохранены подтверждающие документы

•  Запланирована подача годовой налоговой декларации о доходах

Перед продажей

•  Подтверждена точная дата приобретения

•  Рассчитан пятилетний период

•  Проверена история Kat İrtifakı

•  Проверена фактическая дата передачи, где применимо

•  Рассчитана индексация Yİ-ÜFE

•  Задокументированы затраты на приобретение

•  Задокументированы расходы на продажу

•  Применено освобождение 150 000 TL на 2026 год, где применимо

•  Рассчитана прогрессивная налоговая шкала

Инвесторы с портфелем

•  Проверено количество годовых продаж недвижимости

•  Оценен риск коммерческой деятельности

•  Проанализирован портфель аренды в целом

•  Проверены освобождения от налога на дорогое жилье на уровне владельца

Инвесторы, претендующие на гражданство

•  Отслежено трехлетнее ограничение на гражданство

•  Отслежен пятилетний налоговый период отдельно

•  Рассчитана стоимость выхода после налогообложения

•  Сравнен сценарий продажи на 3-м году и удержания до 5-го года

Лучшая формула налога на инвестиции в недвижимость

Многие инвесторы рассчитывают:

Цена покупки → Ожидаемая аренда → Будущая цена продажи

Более реалистичная модель:

Цена покупки
+ Налоги и сборы при приобретении
+ Затраты на владение
+ Налоги на аренду
+ Налоги при выходе
= Истинная стоимость инвестиций

Затем:

Денежный поток от аренды
+ Чистая выручка от продажи
− Истинная стоимость инвестиций
= Реальная доходность инвестиций после налогообложения

Это число должен сравнивать инвестор в недвижимость.

Заключение

Налогообложение недвижимости в Турции — это не один годовой счет.

Иностранный владелец недвижимости может взаимодействовать с несколькими различными налоговыми системами на протяжении инвестиционного жизненного цикла.

При приобретении могут быть:

• Сборы за право собственности

• НДС

• Сборы Земельного кадастра

Во время владения:

• Годовой Emlak Vergisi

• Налог на дорогое жилье для квалифицируемых дорогих жилых портфелей

Во время аренды:

• Турецкий налог на доход от аренды

И при продаже:

• Потенциальный налог на прирост капитала

Для физических лиц, приобретших недвижимость за вознаграждение, текущее руководство GİB на 2026 год подтверждает, что отчуждение в течение пяти лет с момента приобретения может создать налогооблагаемый Değer Artış Kazancı.

Для прибылей, реализованных в 2026 году, применимое общее освобождение от прироста капитала составляет 150 000 TL, и индексация стоимости приобретения может быть доступна, если соответствующее увеличение Yİ-ÜFE достигает по крайней мере 10%.

Но инвесторы не должны упрощать правило до:

"Владейте пять лет, и все продажи недвижимости всегда не облагаются налогом."

Когда операции с недвижимостью становятся регулярными, повторяющимися и коммерчески организованными, GİB может рассматривать доход как коммерческий, а не как обычный личный прирост капитала.

Инвесторы, претендующие на гражданство, должны быть особенно осторожны.

Структура гражданства через недвижимость требует, чтобы квалифицируемый объект имел минимальное трехлетнее ограничение на перепродажу, в то время как обычный анализ налога на продажу личной недвижимости может оставаться актуальным в течение пяти лет с момента приобретения.

Поэтому:

Трехлетний период владения для гражданства ≠ Пятилетний налоговый период на недвижимость

Самый сильный иностранный инвестор в недвижимость должен понимать налоги до покупки, а не когда бухгалтер получает документы годы спустя.

Центральный принцип этого руководства:

Иностранное владение не отменяет турецкие налоговые обязательства. Налог зависит от того, что вы делаете с недвижимостью: покупаете ее, владеете ею, сдаете в аренду или продаете.

Полная структура:

Налоги на покупку + Налоги на владение + Налоги на аренду + Налоги при выходе = Реальный уровень налогообложения недвижимости

Понимание этого полного жизненного цикла позволяет иностранным покупателям сравнивать объекты в Стамбуле на основе их реальной инвестиционной эффективности после налогообложения, а не полагаться только на цену покупки, объявленную доходность от аренды или ожидаемый прирост стоимости.