İskan в Турции 2026 | Полное руководство по разрешению на ввод в эксплуатацию для покупателей

Введение

При покупке квартиры в Стамбуле иностранные покупатели быстро сталкиваются с несколькими турецкими терминами в сфере недвижимости:

• Тапу

• Kat Mülkiyeti

• Kat İrtifakı

• Yapı Ruhsatı

• İskan

• Yapı Kayıt Belgesi

Они связаны, но не означают одно и то же.

Одна из самых распространенных ошибок — предполагать:

"У квартиры есть Тапу, значит, у здания должен быть Искан."

Другая:

"У здания есть Искан, значит, оно структурно безопасно и совершенно беспроблемно."

Ни один из этих выводов не следует делать автоматически.

Искан — это распространенный термин в сфере недвижимости, обычно используемый для официального документа:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

или:

Разрешение на использование / заселение здания

В текущем руководстве министерства этот процесс описывается как относящийся к зданию, которое было завершено в соответствии с его разрешением на строительство и утвержденной проектной документацией и для которого разрешается использование. Полномочия по выдаче разрешений на строительство и разрешений на использование зданий принадлежат в первую очередь соответствующему муниципалитету или другому компетентному местному органу власти.

Для покупателя недвижимости это означает, что Искан отвечает на другой вопрос, чем Тапу.

Полезная начальная формула:

Тапу спрашивает: "Кто владеет недвижимостью?"

в то время как:

Искан спрашивает: "Достигло ли здание административной стадии, на которой его использование было официально разрешено в рамках применимой процедуры выдачи разрешения на строительство?"

Понимание этого различия необходимо перед покупкой:

• Квартиры в новостройке

• Квартиры с перепродажей

• Недвижимости на этапе строительства

• Недвижимости с Kat İrtifakı

в Стамбуле.

Что такое Искан в Турции?

Искан — это термин, широко используемый на турецком рынке недвижимости для:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Официальное английское понятие обычно переводится как:

Разрешение на использование здания

или:

Разрешение на заселение

Его цель связана с завершением и законным использованием здания в соответствии с утвержденной системой строительства.

В руководстве министерства по строительным нормам Yapı Kullanma İzin Belgesi описывается как документ, выдаваемый, когда здание завершено в соответствии с его разрешением и утвержденной проектной документацией и готово к вводу в разрешенную эксплуатацию.

Таким образом, Искан является по сути:

документом о здании / планировании / заселении

а не свидетельством о праве собственности.

Искан касается здания, а не просто покупателя

Это различие важно.

Предположим, вы покупаете квартиру 24 в крупном жилом проекте.

Ваш Тапу касается вашей собственности на зарегистрированную недвижимость.

Но Искан касается административного статуса здания или соответствующей завершенной части объекта.

Таким образом:

Покупатель А и Покупатель Б могут владеть отдельными квартирами в одном здании, полагаясь на одну и ту же систему разрешений на использование здания.

Искан — это не просто частный сертификат, выдаваемый индивидуально потому, что один иностранец купил одну квартиру.

Кто выдает Искан?

В обычной системе ответственность за выдачу:

• Yapı Ruhsatı (Разрешения на строительство)

• Yapı Kullanma İzin Belgesi (Разрешения на использование здания)

• Соответствующих разрешений на открытие/использование бизнеса

в первую очередь принадлежит компетентному местному органу власти, обычно соответствующему муниципалитету или другому юридически уполномоченному органу управления. Министерство подтверждает это распределение ответственности в своем текущем руководстве.

Для квартиры в Стамбуле практический процесс проверки часто будет включать проверку записей, связанных с:

• соответствующим муниципалитетом

в дополнение к проверке:

• записей TKGM / Земельного кадастра.

Это еще одна причина, по которой проверку титула и проверку здания не следует рассматривать как одно и то же исследование.

Искан против Тапу

Разница между Тапу и Исканом фундаментальна.

Тапу
В первую очередь касается:

• Зарегистрированного владельца

• Зарегистрированной недвижимости

• Независимой секции

• Доли владения

• Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı

• Зарегистрированных обременений

Искан
В первую очередь касается:

• Завершения строительства в рамках системы разрешений

• Соответствия разрешению на строительство и утвержденному проекту для целей разрешения на использование

• Разрешения на использование здания или соответствующей завершенной части

Поэтому покупатель недвижимости должен думать:

Тапу = Собственность
Искан = Заселение / Разрешение на использование здания

Это связанные системы, но они отвечают на разные юридические и административные вопросы.

Пример: Действительный Тапу, но Искан все еще требует проверки

Представьте, что у квартиры есть:

• Зарегистрированный Тапу

• Определенная независимая секция

• Kat İrtifakı

Здание физически завершено, и семьи уже живут там.

Покупатель может предположить:

"Люди живут здесь, значит, Искан должен существовать."

Это небезопасное предположение.

Правильные вопросы:

• Был ли выдан Yapı Kullanma İzin Belgesi?

• Охватывает ли он соответствующее здание?

• Почему в титуле все еще указано Kat İrtifakı?

• Ожидает ли здание преобразования в Kat Mülkiyeti?

• Задействована ли другая историческая правовая структура?

Тот факт, что люди физически занимают здание, не заменяет документальную проверку.

Тапу автоматически не доказывает наличие Искана

Это должно быть одним из основных правил проверки турецкой недвижимости.

Тапу сообщает покупателю о зарегистрированном праве собственности.

Покупатель не должен использовать его как замену проверки документации о заселении здания.

Даже если в титуле указано:

Kat Mülkiyeti

все равно разумно проверить фактическую документацию по зданию, если наличие и история Искана важны для покупки.

Это становится особенно актуальным, потому что в Турции существовали исключительные правовые режимы, в рамках которых определенные изменения титула могли происходить через процедуры Yapı Kayıt Belgesi без необходимости обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi. Правила İmar Barışı TKGM прямо разрешали при определенных исторических условиях процедуры cins değişikliği и Kat Mülkiyeti без требования обычного разрешения на заселение.

Таким образом:

Не делайте выводов обо всей истории здания по одному слову в Тапу.

Что такое Yapı Ruhsatı (Разрешение на строительство)?

Прежде чем полностью понять Искан, иностранным покупателям необходимо понять:

Yapı Ruhsatı

Это разрешение на строительство.

Упрощенно:

Yapı Ruhsatı выдается до завершения строительства/использования

в то время как:

Yapı Kullanma İzin Belgesi выдается после того, как здание достигает необходимой стадии завершения и соответствия для использования.

Компетентный орган выдает разрешение на строительство на основе применимой документации по планированию и проекту, в то время как более поздний процесс получения разрешения на заселение/использование проверяет, соответствует ли завершенное здание разрешению и его поддерживающим утвержденным документам. В текущем руководстве по услугам министерства отдельно перечислены требования для Yapı Ruhsatı и Yapı Kullanma İzin Belgesi, что подтверждает, что это разные административные стадии.

Искан против Yapı Ruhsatı

Простое сравнение:

Самый простой способ запомнить различие:

Рухсат = Разрешение на строительство

Искан = Разрешение на использование завершенного здания

Это упрощено для покупателей, но отражает практическое различие.

Почему Yapı Ruhsatı важен для покупателя?

Разрешение на строительство — это не просто документ застройщика.

Оно устанавливает важную часть утвержденной системы строительства проекта.

Оно может помочь ответить на такие вопросы, как:

• Какое здание было юридически разрешено?

• Какой проект был утвержден?

• Какие виды использования были разрешены?

• Какая конструкция должна была быть построена?

Это становится особенно важным, когда физическое здание отличается от первоначально утвержденного.

Пример: Квартира выглядит иначе, чем утвержденный проект

Предположим, покупатель осматривает квартиру с:

• Большим закрытым балконом

• Дополнительной спальней

• Расширенной гостиной

Продавец говорит:

"Это было отремонтировано много лет назад."

Это может быть безвредно.

Но покупатель все равно должен спросить, соответствует ли физическая планировка:

• Утвержденному архитектурному проекту

• Зарегистрированной независимой секции

• Строительной документации

Наличие Тапу автоматически не узаконивает каждое последующее физическое изменение.

Почему Искан важен после Yapı Ruhsatı?

Разрешение на строительство устанавливает утвержденную систему строительства.

Стадия Искана спрашивает, достигло ли здание соответствующего состояния для разрешенного использования в рамках этой системы.

В текущем руководстве министерства отмечается, что когда здание завершено в соответствии с его разрешением и прилагаемыми проектами, компетентный орган может продолжить процесс выдачи разрешения на использование здания.

Важная фраза для покупателей:

завершено в соответствии с разрешением и его утвержденной проектной документацией

потому что это связывает физическое здание с его юридическим строительным досье.

Искан — это не просто "строительство закончено"

Иностранные покупатели иногда спрашивают:

"Здание готово. Почему у него нет Искана?"

Физическое завершение и административное завершение не обязательно идентичны.

Здание может выглядеть готовым снаружи, в то время как:

• Документация неполная

• Общие зоны не завершены

• Остаются несоответствия в проекте

• Административные процедуры не завершены

Таким образом:

Завершенный вид ≠ Подтвержденный Искан

Всегда проверяйте.

Что такое Kat İrtifakı?

Как объяснялось в руководстве по Тапу, Kat İrtifakı — это зарегистрированная структура, обычно используемая для запланированных или еще не полностью завершенных независимых секций.

Она особенно распространена во время:

• Строительства

• Нового строительства

• Покупки на этапе строительства

Важная связь с Исканом заключается в том, что происходит, когда здание становится завершенным.

В текущем руководстве TKGM указано, что если недвижимость имеет Kat İrtifakı и получено Yapı Kullanma İzin Belgesi, преобразование в Kat Mülkiyeti может быть продолжено, в том числе через административные механизмы, указанные TKGM.

Kat İrtifakı + Искан = Важный вопрос

Предположим, вы покупаете готовую квартиру, и в титуле все еще указано:

Kat İrtifakı

Тем не менее, у здания может уже быть Искан.

Если это так, покупатель должен спросить:

Почему титул еще не преобразован в Kat Mülkiyeti?

TKGM в настоящее время заявляет, что когда существует Kat İrtifakı и получено Yapı Kullanma İzin Belgesi, преобразование в Kat Mülkiyeti может произойти после подачи заявления соответствующим владельцем или передачи разрешения на заселение компетентным органом в рамках применимой системы.

Таким образом:

Завершенное здание + Kat İrtifakı не означает автоматически "Нет Искана."

Проверьте фактические записи.

Означает ли Kat İrtifakı, что у здания нет Искана?

Нет.

Kat İrtifakı и Искан описывают разные аспекты недвижимости.

Здание может исторически оставаться в статусе Kat İrtifakı, даже если разрешение на заселение получено, а процесс преобразования еще не отражен или не завершен.

Правильная последовательность:

1. Проверьте статус Тапу

2. Проверьте Искан

3. Проверьте, почему Kat Mülkiyeti создана или не создана

Не используйте один документ как замену другому.

Что такое Kat Mülkiyeti?

Kat Mülkiyeti — это завершенная структура кондоминиума для независимо зарегистрированных единиц в здании.

В обычной системе Искан имеет прямую связь с преобразованием из:

Kat İrtifakı

в:

Kat Mülkiyeti

В текущем FAQ TKGM указано, что для процедур Kat Mülkiyeti разрешение на использование здания для независимых секций является частью обычной системы, и недвижимость с Kat İrtifakı, имеющая разрешение на использование здания, может быть преобразована в Kat Mülkiyeti в соответствии с применимой процедурой.

Вот почему многие покупатели обоснованно рассматривают Kat Mülkiyeti как положительный индикатор для готовой квартиры.

Но это должно быть правильно интерпретировано.

Всегда ли Kat Mülkiyeti означает наличие обычного Искана?

Это требует тщательного ответа.

В обычной системе

Kat Mülkiyeti для завершенного здания связана с процессом выдачи разрешения на использование здания.

TKGM в настоящее время подтверждает использование Yapı Kullanma İzin Belgesi в обычных процедурах Kat Mülkiyeti.

Но существуют исторические исключения

Режим İmar Barışı / Yapı Kayıt Belgesi в Турции создал исключительные процедуры.

Официальные правила TKGM прямо предусматривали, что для соответствующих структур, имеющих Yapı Kayıt Belgesi, определенные:

• Cins değişikliği

• Kat Mülkiyeti

операции могли быть завершены без требования обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi при условии соблюдения указанных условий.

Таким образом:

Kat Mülkiyeti не всегда доказывает, что здание следовало обычному пути Искана

Это различие особенно важно для старых зданий.

Что такое Yapı Kayıt Belgesi?

Yapı Kayıt Belgesi — это отдельное понятие.

Оно было связано с историческим режимом:

İmar Barışı

или регистрации зданий / легализации.

Его не следует путать с обычным:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

TKGM описывает İmar Barışı как систему, направленную на регистрацию определенных зданий с проблемами владения/планирования и приведение соответствующих структур в признанное административное состояние.

Yapı Kayıt Belgesi — это не то же самое, что Искан

Это различие чрезвычайно важно для покупателей при перепродаже.

Yapı Kullanma İzin Belgesi
Связан с обычным процессом выдачи разрешения на строительство/завершение/использование.

Yapı Kayıt Belgesi
Связан с исторической системой легализации İmar Barışı для соответствующих структур.

Таким образом:

YKB ≠ Обычный Искан

Заявление продавца:

"Не волнуйтесь, у здания есть Yapı Kayıt Belgesi."

не следует интерпретировать как:

"У здания есть обычное разрешение на заселение."

Это разные юридические документы, возникающие из разных систем.

Почему Yapı Kayıt Belgesi важен для покупателя 2026 года?

Вы не обязательно имеете дело с новым заявлением на İmar Barışı.

Вместо этого вы можете покупать старое здание, чей текущий юридический/титульный статус был сформирован существующим Yapı Kayıt Belgesi.

Официальные правила TKGM позволяли соответствующим зданиям, имеющим этот документ, получать доступ к определенным регистрационным процедурам, включая cins değişikliği и Kat Mülkiyeti при определенных условиях, без необходимости обычного разрешения на заселение обычным способом.

Поэтому при покупке старой квартиры спросите:

У здания есть обычный Искан, или его текущий статус частично основан на историческом Yapı Kayıt Belgesi?

Это гораздо более точный вопрос для проверки.

Не предполагайте, что Yapı Kayıt Belgesi означает, что здание структурно безопасно

Исторический процесс легализации не следует рассматривать как замену инженерному анализу.

Материалы TKGM по İmar Barışı касаются регистрации и административных последствий.

Это не система сертификации сейсмической эффективности конструкции.

Таким образом:

Yapı Kayıt Belgesi ≠ Сертификат сейсмической безопасности

и аналогично:

Искан ≠ Сертификат сейсмической безопасности

Техническая проверка остается отдельной.

Доказывает ли Искан сейсмическую безопасность?

Нет.

Это еще одно серьезное заблуждение.

Искан указывает на то, что здание достигло соответствующей административной стадии разрешения на использование в отношении его разрешенного проекта и системы строительства.

Это не текущая структурная инженерная оценка сейсмических характеристик здания.

Здание может иметь Искан и все равно требовать исследования:

• Возраста строительства

• Эпохи применимых сейсмических норм

• Структурных модификаций

• Состояния бетона

• Коррозии

• Проблем с фундаментом

• Текущего состояния здания

Правильная формула:

Проверка Искана + Структурная проверка

а не:

Искан = Сейсмически безопасно

Пример: Старое здание с Исканом

Предположим, у здания:

• Есть Искан

• Есть Kat Mülkiyeti

• Оно было построено десятилетия назад

Эта документация важна и положительна с административной точки зрения.

Но она не говорит покупателю, как здание работает против современных сейсмических ожиданий.

Покупатель должен отдельно проверить:

• Возраст здания

• Структурную историю

• Инженерные проблемы

• Крупные изменения

Вот почему отдельное руководство по сейсмостойким квартирам в Стамбуле остается необходимым.

Пример: Новое здание без окончательного Искана

Теперь рассмотрим совершенно другой сценарий.

Новый завершенный объект:

• Имеет действительный Yapı Ruhsatı

• Строительство почти завершено

• Установлен Kat İrtifakı

• Застройщик говорит, что заявка на Искан находится в процессе

Это не обязательно сопоставимо с:

20-летним занятым зданием, которое так и не завершило обычный процесс заселения.

Оба могут быть неформально описаны как:

"Искана пока нет."

Но их профили риска могут быть очень разными.

Покупатель должен исследовать причину.

"Нет Искана" — это не полный диагноз

Когда кто-то говорит вам:

"У объекта нет Искана."

спросите:

Почему?

Возможные ситуации могут включать:

• Новый проект все еще завершает процедуры

• Здание не полностью завершено

• Документация неполная

• Отличия от утвержденного проекта

• Историческая административная проблема

• Существующая система Yapı Kayıt Belgesi

Эти обстоятельства не следует рассматривать как равнозначные.

Лучший вопрос, чем "Есть ли у него Искан?"

Вместо того чтобы спрашивать только:

Есть ли у здания Искан?

спросите:

• Каков статус Yapı Ruhsatı?

• Был ли выдан Yapı Kullanma İzin Belgesi?

• Охватывает ли он все соответствующее здание?

• Является ли Тапу Kat İrtifakı или Kat Mülkiyeti?

• Соответствует ли физическое здание утвержденному проекту?

• Есть ли история Yapı Kayıt Belgesi?

• Почему существует текущий статус титула/здания?

Это создает гораздо более сильную картину проверки.

Может ли у здания быть частичный Искан?

Да, турецкие правила планирования признают возможность:

Kısmi Kullanma İzni

или частичного разрешения на использование в соответствующих обстоятельствах.

В текущем руководстве министерства подтверждается, что разрешение на использование здания может быть выдано частично, но объясняется важное ограничение: процесс не сводится просто к одобрению отдельной квартиры, пока необходимые общие/совместные зоны остаются непригодными для использования. Соответствующие завершенные независимые секции и необходимые зоны общего пользования должны быть готовы к использованию в рамках применимой системы.

Это особенно актуально для:

• Крупных объектов

• Многоблочных проектов

• Поэтапного строительства

Частичный Искан против полного Искана здания

Предположим, проект содержит:

• Блок А

• Блок Б

• Блок В

и строительство ведется поэтапно.

Тот факт, что одна часть готова, не означает автоматически, что весь объект достиг той же административной стадии.

Поэтому иностранный покупатель должен спросить:

Охватывает ли разрешение на заселение мой блок и соответствующие общие зоны?

а не просто:

Есть ли у проекта Искан?

Это будет подробно рассмотрено в Части 2.

Почему общие зоны важны?

Здание — это больше, чем внутренняя квартира.

Для разрешенного использования соответствующая общая инфраструктура может иметь значение как часть анализа завершения.

В текущем руководстве министерства по частичным разрешениям на использование прямо отмечается, что концепция не ограничивается изолированной независимой секцией; соответствующие зоны общего пользования, необходимые для завершенных секций, также должны быть готовы.

Это особенно важно в проектах, где сама квартира выглядит готовой, но:

• Входы

• Противопожарные системы

• Лифты

• Общее движение

• Инфраструктура участка

все еще незавершены.

Искан и коммунальные услуги

Маркетинг иностранной недвижимости часто связывает Искан с:

• Электричеством

• Водой

• Газом

Но покупателям следует избегать общих утверждений, таких как:

"Отсутствие Искана всегда означает, что у вас не может быть электричества."

Исторические и исключительные системы могут создавать разные ситуации.

Например, правила İmar Barışı TKGM прямо разрешали соответствующим зданиям с Yapı Kayıt Belgesi получать временные подключения к коммунальным услугам в рамках этого специального режима.

Поэтому фактический статус коммунальных услуг следует проверять напрямую, а не делать выводы только из одного документа.

Искан и DASK — это разные вещи

DASK — это обязательное страхование от землетрясений для соответствующих жилых зданий.

Это не то же самое, что:

• Искан

• Структурная инспекция

• Разрешение на строительство

Покупатель не должен интерпретировать:

DASK существует

как доказательство того, что:

Искан существует

или что:

здание сейсмически безопасно.

Каждый документ выполняет свою функцию.

Искан и энергетический паспорт — это разные вещи

Современные досье на недвижимость могут содержать другие документы, такие как:

Enerji Kimlik Belgesi

или Сертификат энергоэффективности.

Опять же:

Энергетический сертификат ≠ Искан

В текущей системе услуг министерства перечислены различные подтверждающие документы в рамках процесса выдачи разрешения на использование здания, что подтверждает, что досье на недвижимость содержит несколько отдельных административных документов.

Требуется ли Искан только для квартир?

Нет.

Понятие разрешения на использование здания применяется в более широком смысле к зданиям, подпадающим под соответствующую систему разрешений на строительство/использование.

Для иностранного инвестора в недвижимость это может иметь значение при покупке:

• Жилого помещения

• Офиса

• Магазина

• Другого завершенного здания

Однако конкретные требования и предполагаемое использование недвижимости могут различаться.

Это руководство в первую очередь посвящено жилым квартирам в Стамбуле.

Нужен ли новому зданию Искан?

Новое построенное здание должно в конечном итоге пройти через применимую систему завершения строительства и разрешения на использование.

Но сроки имеют значение.

Покупатель, покупающий:

во время строительства

может покупать до того, как появится Искан.

Это не означает автоматически, что что-то не так.

Здание может просто быть еще недостаточно завершенным для стадии получения разрешения на использование.

Ключ в понимании:

• Текущей стадии строительства

• Разрешения на строительство

• Утвержденного проекта

• Обязательств застройщика

• Ожидаемого процесса заселения

• Будущего преобразования в Kat Mülkiyeti

Недвижимость на этапе строительства и Искан

Инвесторы, покупающие на этапе строительства, должны учитывать Искан перед подписанием договора купли-продажи, даже если разрешение может еще не существовать.

Договор и проверка должны установить:

• Что было разрешено?

• Что строится?

• Кто несет ответственность за получение разрешения на заселение?

• Что произойдет, если процесс задержится?

• Когда ожидается Kat Mülkiyeti?

Это делает Искан частью:

проверки будущей поставки

а не просто документа для проверки после строительства.

Завершенная новостройка с Kat İrtifakı

Распространенный сценарий в Стамбуле:

• Здание выглядит завершенным

• Квартиры сданы

• Тапу все еще показывает Kat İrtifakı

Покупатель не должен сразу делать вывод, что недвижимость имеет дефекты.

Вместо этого:

Проверка 1
Был ли выдан Yapı Kullanma İzin Belgesi?

Проверка 2
Если да, почему Kat Mülkiyeti еще не отражена?

Проверка 3
Находится ли преобразование уже в процессе?

В текущем руководстве TKGM подтверждается, что при наличии Kat İrtifakı и получении разрешения на заселение, преобразование в Kat Mülkiyeti может быть продолжено в рамках текущей системы Земельного кадастра.

Обновление 2026: Цифровые модели зданий

Администрирование турецких зданий и Земельного кадастра продолжает становиться более цифровым.

26 февраля 2026 года TKGM объявила о поправке к своему циркуляру 2025/2, касающемуся использования:

Трехмерных цифровых моделей зданий

в процедурах Kat İrtifakı и Kat Mülkiyeti.

Это важно, потому что покупатели, исследующие недвижимость в 2026 году, не должны предполагать, что процедуры, описанные в старых статьях, точно отражают текущий технический/административный рабочий процесс.

Обновление правил планирования 2026 года

Турция также внесла поправки в Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği:

1 июля 2026 года

с изменениями, охватывающими несколько вопросов регулирования строительства, включая вопросы, связанные с разрешениями и модификациями существующих зданий.

Для покупателей практический вывод:

Используйте текущие официальные записи и текущее муниципальное толкование — а не старый FAQ застройщика несколькихлетней давности.

Искан и утвержденный архитектурный проект

Сильное исследование недвижимости связывает три уровня:

Физическая недвижимость
То, что вы видите.

Утвержденный проект
То, что было разрешено.

Тапу
То, что зарегистрировано.

Искан является частью моста между завершенным зданием и утвержденной системой разрешений/проектов.

Это создает полезную формулу проверки:

Физическая квартира ↔ Утвержденный проект ↔ Разрешение на строительство ↔ Искан ↔ Тапу

Чем ближе соответствуют эти элементы, тем легче понять юридическую картину.

Пример: Закрытый балкон

Предположим, изначально у квартиры был:

открытый балкон

но владелец позже превратил его в:

внутреннее жилое пространство.

У здания все еще может быть первоначальный Искан.

Это не означает автоматически, что последующая модификация является частью утвержденного проекта.

Таким образом:

У здания есть Искан ≠ Каждое текущее физическое изменение одобрено

Это особенно важно для квартир при перепродаже.

Пример: Две объединенные квартиры

Предположим, две соседние квартиры были физически объединены в одну большую единицу.

Покупатель видит:

один дом 4+1

но Земельный кадастр все еще показывает:

• Независимую секцию 12

• Независимую секцию 13

или другую структуру регистрации.

Искан не отменяет необходимости проверять, соответствует ли текущая конфигурация:

• Утвержденному проекту

• Тапу

• Зарегистрированным независимым секциям

Всегда проверяйте фактическую юридическую структуру.

Что Искан может вам сказать

Подтвержденный обычный Yapı Kullanma İzin Belgesi полезен, потому что он помогает установить, что здание достигло официальной стадии заселения/использования в рамках своего соответствующего разрешенного строительного процесса.

Для покупателя это может дать важную административную ясность.

Но это только один компонент досье на недвижимость.

Что Искан не может вам сказать

Один лишь Искан не говорит вам:

• Справедливо ли оценена недвижимость

• Есть ли İpotek

• Есть ли Haciz

• Имеет ли текущий владелец полномочия на продажу

• Безопасно ли здание с точки зрения землетрясений сегодня

• Одобрено ли каждое последующее изменение

• Является ли квартира хорошей арендной инвестицией

• Имеет ли право недвижимость на гражданство

• Имеет ли право недвижимость на проживание

Эти вопросы требуют отдельного анализа.

Искан и разрешение на проживание на основании недвижимости

Иностранные покупатели, ищущие разрешение на проживание на основании недвижимости, не должны путать документацию по зданию с правом на иммиграцию.

Система разрешений на проживание отдельно оценивает такие вопросы, как:

• Право собственности на недвижимость

• Статус жилья

• Требуемая стоимость недвижимости

• Фактическое использование в качестве жилья

• Документация заявителя

Таким образом:

Искан ≠ Разрешение на проживание

У здания может быть надлежащая документация о заселении, в то время как покупатель все еще не соответствует иммиграционным требованиям.

Искан и турецкое гражданство

Тот же принцип применяется к получению турецкого гражданства через инвестиции в недвижимость.

Статус Искана здания является частью проверки недвижимости.

Право на гражданство отдельно зависит от системы инвестиций для гражданства, включая такие вопросы, как:

• Сумма квалифицированных инвестиций

• Право на сделку

• Подтверждение оплаты

• TTB

• Трехлетнее ограничение

Таким образом:

Искан ≠ Право на гражданство

Недвижимость может иметь обычный Искан, но все равно не соответствовать отдельному условию для гражданства.

Искан и ипотечное финансирование

Банки проводят свои собственные оценки кредитования и залога.

Поэтому покупатель должен избегать абсолютных утверждений, таких как:

"Отсутствие Искана означает, что ни один банк никогда не сможет финансировать эту недвижимость."

Фактическая возможность финансирования может зависеть от:

• Банка

• Недвижимости

• Статуса титула

• Оценки

• Документов по зданию

• Заемщика

С точки зрения покупателя, более безопасный подход:

Если для вас важны финансирование или будущая перепродажа с ипотекой, проверьте возможность банковского финансирования конкретной недвижимости перед покупкой.

Искан и стоимость при перепродаже

Даже если недвижимость без обычного Искана может быть юридически передана в рамках своей существующей титульной структуры, неясная документация по зданию может повлиять на восприятие покупателя.

Будущие покупатели могут задавать те же вопросы, которые вы задаете сегодня:

• Почему нет обычного Искана?

• Почему недвижимость все еще Kat İrtifakı?

• Есть ли Yapı Kayıt Belgesi?

• Может ли она быть преобразована в Kat Mülkiyeti?

Таким образом, административная неопределенность может стать:

проблемой ликвидности при перепродаже

даже если сама квартира выглядит привлекательной.

Более дешевая квартира без четкого Искана не автоматически является выгодной покупкой

Предположим:

Квартира А

• Цена: 250 000 долларов США

• Документация по зданию ясна.

Квартира Б

• Цена: 225 000 долларов США

• Аналогичный размер и расположение.

• Продавец говорит: "Искана нет, но все здесь живут."

Скидка в 25 000 долларов может быть:

• Возможностью

• или:

• Компенсацией за юридическую/административную неопределенность.

Вы не можете знать, пока не исследуете причину.

Искан следует проверять до завершения переговоров о цене

В идеале покупатель должен знать статус документации по зданию до согласования окончательной цены.

Если:

• Искан отсутствует

• Kat Mülkiyeti не создана

• Существует история Yapı Kayıt

• Выявлены несоответствия проекта

эти факты могут существенно изменить:

• Будете ли вы покупать

• Какую цену вы заплатите

• Какие договорные защиты вам потребуются

Таким образом, проверка является частью оценки.

Распространенные заблуждения об Искане

"У объекта есть Тапу, значит, у него есть Искан"
Не обязательно.
Проверьте документацию по использованию здания отдельно.

"Kat Mülkiyeti всегда доказывает наличие обычного Искана"
Обычная система связывает Kat Mülkiyeti с Yapı Kullanma İzin Belgesi, но исторические исключения Yapı Kayıt Belgesi означают, что это не следует предполагать повсеместно.

"Kat İrtifakı означает отсутствие Искана"
Неверно.
Здание может иметь Kat İrtifakı и уже иметь разрешение на использование, пока преобразование ожидается или не завершено.

"Yapı Ruhsatı — это то же самое, что Искан"
Нет.
Одно касается разрешения на строительство в рамках утвержденной системы; другое касается разрешения на использование после соответствующей стадии завершения.

"Yapı Kayıt Belgesi — это Искан"
Нет.
Yapı Kayıt Belgesi принадлежит к другой исторической системе легализации.

"Искан означает сейсмическую безопасность"
Нет.
Структурная безопасность требует отдельной технической проверки.

"Люди живут там, значит, Искан должен существовать"
Физическое занятие не является документальным доказательством.

"Новые здания всегда уже имеют Искан"
Проект, все еще завершающий строительство/администрирование, может еще не достичь стадии разрешения на использование.

"Нет Искана — значит, никогда не покупать"
Слишком упрощенно.
Причина, статус проекта, история здания, структура титула и риск должны быть исследованы.

Предварительный контрольный список Искана для иностранных покупателей

Прежде чем принять решение о покупке готовой квартиры в Стамбуле, определите:

Тапу

•  Kat Mülkiyeti или Kat İrtifakı?

•  Правильная независимая секция?

•  Подтверждена ли классификация жилья?

Разрешение на строительство

•  Существует ли Yapı Ruhsatı, где это применимо?

•  Идентифицирован ли утвержденный проект?

•  Соответствует ли физическая недвижимость в целом проекту?

Заселение

•  Подтвержден ли Yapı Kullanma İzin Belgesi?

•  Полное или частичное разрешение?

•  Охватывает ли оно соответствующее здание/блок?

Исторический статус

•  Есть ли какой-либо Yapı Kayıt Belgesi?

•  Есть ли какая-либо история İmar Barışı?

•  Почему существует текущий статус титула?

Технический

•  Проверен ли возраст здания?

•  Рассмотрена ли структурная проверка?

•  Выявлены ли крупные последующие модификации?

Часть 2 превратит это в подробный рабочий процесс проверки.

Правильный настрой для проверки Искана

Не спрашивайте только:

"İskan var mı?" — "Есть ли у него Искан?"

Спросите:

"Какой именно документ о заселении существует, какое здание он охватывает, как он относится к Yapı Ruhsatı и утвержденному проекту, и соответствует ли текущее физическое здание этой документации?"

Это гораздо более сильный вопрос покупателя.

Лучшая формула для документации по зданию

Слабый анализ покупателя:

Тапу существует → Купить

Более сильный анализ:

Тапу + Yapı Ruhsatı + Утвержденный проект + Yapı Kullanma İzin Belgesi + Текущее физическое состояние + Техническая проверка = Лучшая проверка здания

Ни один из этих элементов не должен автоматически заменять другие.

Ключевые выводы

Искан — это распространенный термин на рынке недвижимости для:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Он касается разрешения на использование/заселение здания после соответствующего процесса выдачи разрешения на строительство и утвержденного проекта.

В текущем руководстве министерства Yapı Ruhsatı и Yapı Kullanma İzin Belgesi рассматриваются как отдельные стадии, и подтверждается, что компетентный муниципалитет или другой уполномоченный местный орган власти обычно несет ответственность за эти процедуры.

Самое важное различие для иностранных покупателей:

Тапу = Зарегистрированная собственность

в то время как:

Искан = Разрешение на использование / заселение здания

Покупатель должен проверить оба.

Kat İrtifakı также не следует автоматически интерпретировать как доказательство отсутствия Искана. TKGM в настоящее время заявляет, что при наличии Kat İrtifakı и получении Yapı Kullanma İzin Belgesi преобразование в Kat Mülkiyeti может быть продолжено в рамках применимого процесса Земельного кадастра.

Точно так же Kat Mülkiyeti не следует слепо использовать как доказательство того, что здание обязательно следовало обычному пути Искана.

Историческая система Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı в Турции позволяла соответствующим структурам при определенных условиях завершать определенные регистрации типа недвижимости и Kat Mülkiyeti без требования обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Таким образом:

Yapı Kayıt Belgesi ≠ Обычный Искан

и:

Kat Mülkiyeti ≠ Автоматическое доказательство всей истории здания

Частичное разрешение на заселение также возможно в рамках системы планирования. В текущем руководстве министерства подтверждается, что частичные разрешения на использование могут быть выданы, где это уместно, при этом завершенные независимые секции и необходимые общие зоны должны быть готовы к использованию, а не рассматривать изолированную квартиру как единственный фактор.

Наконец, ни Искан, ни Тапу не следует рассматривать как структурный сертификат сейсмической безопасности.

Правильный подход для иностранного покупателя:

Проверка собственности + Документация по зданию + Техническая проверка + Инвестиционный анализ

Для готовой квартиры ключевой вопрос поэтому не должен быть просто:

"Есть ли у этой квартиры Тапу?"

или даже:

"Есть ли у этого здания Искан?"

Лучший вопрос:

"Рассказывают ли Тапу, Yapı Ruhsatı, утвержденный проект, документация о заселении и физическое здание единую юридическую историю?"

Это основа более надежной проверки недвижимости в Турции.

Как проверить Искан перед покупкой недвижимости в Турции

Знать, что означает Искан, недостаточно.

Перед покупкой квартиры в Стамбуле покупателю необходимо ответить на гораздо более практический вопрос:

Как я могу проверить, что у здания действительно есть та документация о заселении, которую утверждает продавец?

Самый безопасный подход — не полагаться на один документ.

Вместо этого свяжите:

Тапу + Yapı Ruhsatı + Утвержденный архитектурный проект + Yapı Kullanma İzin Belgesi + Физическая квартира

Согласованное досье на недвижимость должно рассказывать одну и ту же историю во всех этих записях.

В соответствии с Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Yapı Kullanma İzin Belgesi является утвержденным документом, показывающим, что здание завершено в соответствии с его разрешением и утвержденной проектной документацией и разрешающим его использование.

Для иностранного покупателя это означает, что проверка Искана на самом деле является упражнением по сопоставлению документов.

Цель не просто получить фотокопию со словами:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

на ней.

Цель — установить, что разрешение:

• Подлинное

• Относится к правильному участку

• Относится к правильному зданию или блоку

• Охватывает покупаемую недвижимость

• Соответствует текущему статусу Тапу

• Соответствует утвержденному проекту

• Соответствует зданию, которое физически существует сегодня

Шаг 1 — Начните с Тапу

Начните с информации о свидетельстве о праве собственности.

Запишите:

• İl — Провинция

• İlçe — Район

• Mahalle — Квартал

• Ada — Блок

• Parsel — Участок

• Информацию о блоке/здании

• Номер независимой секции

• Статус Kat Mülkiyeti или Kat İrtifakı

• Классификацию недвижимости

Эти идентификаторы помогут вам связать квартиру с файлом здания в муниципалитете.

Не начинайте с:

"Продавец говорит, что у этого здания есть Искан."

Начните с:

"Какую официально зарегистрированную недвижимость я исследую?"

Почему важны Ada и Parsel?

Муниципалитет не исследует здание только на основе его коммерческого названия проекта.

Объект может продаваться под названием:

Sky Residence Istanbul

но официальные записи связаны с кадастровыми идентификаторами, такими как:

Ada 1521 / Parsel 7

Название проекта может измениться.

Идентификация участка гораздо важнее для проверки.

Шаг 2 — Определите компетентный муниципалитет или орган власти

Для большинства обычных городских объектов записи о разрешениях на строительство и заселение ведутся через соответствующий муниципалитет или другой юридически компетентный местный орган власти.

Поэтому покупатель должен определить орган, ответственный за:

• Yapı Ruhsatı

• Утвержденный архитектурный проект

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Соответствующие последующие разрешения на изменения

Это обычно связано с муниципалитетом, где находится здание.

Не предполагайте, что:

TKGM / Офис Тапу

и:

Муниципалитет

хранят точно такие же категории информации.

Они выполняют разные функции.

Земельный кадастр против муниципалитета

Полезное различие:

TKGM / Земельный кадастр
В первую очередь исследуют:

• Право собственности

• Независимую секцию

• Kat Mülkiyeti

• Kat İrtifakı

• İpotek

• Haciz

• Şerh

Муниципалитет / Компетентный строительный орган
В первую очередь исследуют:

• Yapı Ruhsatı

• Утвержденный проект

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Изменения в здании

• Некоторые записи планирования

Вот почему надлежащая проверка недвижимости часто требует информации из обеих систем.

Шаг 3 — Попросите Yapı Kullanma İzin Belgesi

Если продавец утверждает, что у здания есть Искан, запросите соответствующий:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Не принимайте только:

"Да, у него есть Искан."

Попросите показать документ или получите подтверждение от компетентного органа.

Затем разрешение должно быть сопоставлено с недвижимостью.

Что следует сопоставлять в Искане?

В зависимости от формата и возраста разрешения, соответствующие идентификаторы могут включать такую информацию, как:

• Адрес здания

• Детали участка

• Информацию о разрешении на строительство

• Информацию о здании/блоке

• Использование

• Информацию о строительстве

• Независимые секции или применимое покрытие здания

Точный формат может различаться в зависимости от периода, в котором было выдано разрешение.

Важно не запоминать визуальное оформление.

Важно установить:

Принадлежит ли это разрешение на заселение на самом деле зданию, в котором находится моя квартира?

Не принимайте Искан от другого блока

Крупные проекты в Стамбуле могут содержать:

• Блок А

• Блок Б

• Блок В

• Торговый блок

• Жилой блок

• Несколько этапов строительства

Представьте, что офис продаж говорит вам:

"У проекта есть Искан."

Но только:

Блок А

завершил процесс заселения.

Вы покупаете в:

Блоке В.

Утверждение:

"У проекта есть Искан."

поэтому может вводить в заблуждение.

Вместо этого спросите:

"Охватывает ли разрешение на заселение мой точный блок?"

Маркетинг на уровне проекта против документации на уровне здания

Это различие особенно важно в объектах, содержащих:

• 5 башен

• Торговый центр

• Отель

• Жилые здания

• Офисные здания

Разные части объекта могут достигать завершения в разное время.

Административный статус одного здания не следует автоматически приписывать другому зданию только потому, что они имеют одно и то же название проекта.

Шаг 4 — Определите, является ли Искан полным или частичным

Турецкие правила планирования признают обстоятельства, при которых разрешение на заселение может относиться к завершенной части более крупного объекта, а не требовать, чтобы каждый элемент комплекса стал функциональным одновременно.

На практике это часто называют:

Kısmi Yapı Kullanma İzni

или:

Частичное разрешение на заселение / использование

Это различие может иметь большое значение в крупных объектах.

Что такое частичное разрешение на заселение?

Подход частичного заселения может позволить соответствующим завершенным частям проекта войти в эксплуатацию, пока другие части остаются незавершенными.

Однако это не следует понимать как:

"Моя квартира готова, поэтому муниципалитет может игнорировать все остальное."

Используемость соответствующих завершенных частей и необходимых общих зон также важна в рамках применимой системы использования зданий.

Пример: Многоблочный объект

Рассмотрим:

• Блок А: Завершен.

• Блок Б: Завершен.

• Блок В: Все еще строится.

Покупатель в блоке А должен определить:

• Включен ли блок А в разрешение на заселение

• Охвачены ли необходимые общие объекты, обслуживающие блок А

• Создает ли незавершенный блок В какие-либо проблемы для конкретного здания покупателя

Не спрашивайте просто:

"Весь ли проект завершен?"

Более полезный вопрос:

"Какая именно часть проекта юридически достигла статуса заселения?"

Частичный Искан не является автоматически красным флагом

Частичное разрешение на заселение может быть совершенно логичным в крупном поэтапном проекте.

Проблема не в слове:

частичный

самом по себе.

Покупатель должен понимать:

• Что завершено

• Что остается незавершенным

• Какие общие объекты остаются незавершенными

• Находится ли их квартира в разрешенной части

• Повлияет ли будущее строительство существенно на условия жизни

Шаг 5 — Проверьте Yapı Ruhsatı

Затем проверьте:

Yapı Ruhsatı

или разрешение на строительство.

Как объяснялось в Части 1:

Yapı Ruhsatı и Yapı Kullanma İzin Belgesi — это отдельные документы.

Разрешение на строительство устанавливает утвержденную систему строительства.

Разрешение на заселение касается завершения и разрешения на использование в рамках этой системы.

Зачем проверять Yapı Ruhsatı, если Искан уже существует?

Потому что покупатель хочет понять полную административную историю.

Вопросы включают:

• Когда было выдано разрешение на здание?

• Какое использование было одобрено?

• Какое здание было разрешено?

• Были ли выданы последующие разрешения или поправки?

• Соответствует ли текущее здание разрешенной конструкции?

Один документ о заселении не должен останавливать расследование, если есть очевидные различия между физическим зданием и юридическим досье.

Шаг 6 — Проверьте утвержденный архитектурный проект

Одна из самых сильных проверок — сравнение фактической квартиры с:

Onaylı Mimari Proje

или:

Утвержденным архитектурным проектом

Цифровая система зданий TKGM 2026 года продолжает требовать информацию об утвержденном архитектурном проекте в процедурах Kat İrtifakı и Kat Mülkiyeti. В рамках текущей системы уполномоченные органы по выдаче разрешений на строительство проверяют и утверждают информацию о проекте и передают соответствующую документацию в электронном виде в кадастровый/титульный рабочий процесс.

Это делает утвержденный проект одной из важнейших связей между:

зданием, которое вы видите

и:

недвижимостью, зарегистрированной в правовой системе.

Что следует сравнивать?

В зависимости от квартиры сравните:

• Положение в здании

• Этаж

• Номер независимой секции

• Планировку

• Балконы

• Террасы

• Наружные стены

• Внутреннюю планировку, где это существенно

• Хранение

• Структуру парковки

• Общие зоны

Покупателю не обязательно проводить этот анализ лично.

Архитектор, инженер, геодезист или юрист, работающий с техническими специалистами, может помочь, если недвижимость сложная.

Физическая квартира против утвержденной квартиры

Основной вопрос:

"Является ли то, что я покупаю, физически той же юридической квартирой, которая показана в утвержденной документации?"

Это особенно важно в квартирах при перепродаже, где владельцы могли делать ремонт в течение многих лет.

Распространенные типы физических изменений

Примеры включают:

• Закрытый балкон

• Преобразованную террасу

• Удаленную стену

• Добавленную комнату

• Объединенную кухню/гостиную

• Включенный общий коридор

• Расширение квартиры за счет зоны хранения

• Объединение двух квартир

• Разделение одной квартиры на две

• Превращение магазина в жилье

• Превращение жилья в офис

Не каждое изменение обязательно создает одну и ту же юридическую проблему.

Но существенные различия следует исследовать.

Искан автоматически не одобряет последующие изменения

Предположим, здание получило Искан в:

2012

и владелец квартиры внес крупные изменения в:

2021.

Наличие первоначального Искана 2012 года не доказывает автоматически, что изменение 2021 года было юридически одобрено.

Поэтому покупатель должен различать:

Соответствие первоначального здания

и:

Последующие модификации квартиры

Это особенно важно при покупке сильно отремонтированных объектов.

Покупатель 2026 года должен проверить текущие правила модификации

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği в Турции была снова изменена 1 июля 2026 года, включая положения, касающиеся лицензирования и модификаций в существующих зданиях.

Поэтому, если здание или квартира подверглись значительной недавней модификации, самый безопасный подход — проверить ее текущий муниципальный файл, а не полагаться на старое объяснение правил разрешений, найденное в Интернете.

Шаг 7 — Проверьте, соответствует ли использование недвижимости документации

Юридическое использование квартиры имеет значение.

Например:

Жилая квартира

и:

Коммерческий офис

не следует автоматически рассматривать как взаимозаменяемые, потому что они физически выглядят похоже.

В официальном руководстве министерства подчеркивается, что здания и помещения должны использоваться в соответствии с использованием, указанным в их разрешении на строительство и документации по использованию здания; если предполагаемое использование существенно меняется, могут потребоваться дополнительные процедуры внесения изменений/лицензирования.

Пример: Офис, используемый как квартира

Представьте объект:

• Имеет кухню

• Имеет спальню

• Выглядит точно как обычная квартира

но его утвержденное юридическое использование:

офис

Покупатель не должен предполагать, что меблировка определяет его юридический статус.

Проверьте:

• Классификацию Тапу

• Yapı Ruhsatı

• Утвержденный проект

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

Это становится особенно важным, если покупатель намеревается использовать недвижимость для:

• Разрешения на проживание на основании недвижимости

• Обычного проживания

• Краткосрочного проживания

Преобразование коммерческого в жилое

Если предполагаемое использование недвижимости изменилось, спросите:

• Был ли получен tadilat ruhsatı (разрешение на перепланировку)?

• Был ли изменен утвержденный проект?

• Отражает ли новая документация по заселению/использованию изменение?

• Требуется ли обновление классификации Тапу?

Не принимайте:

"Все используют эти офисы как квартиры."

в качестве юридической проверки.

Шаг 8 — Завершенное здание с Kat İrtifakı

Это один из самых распространенных вопросов покупателей.

Вы осматриваете здание, которое:

• Выглядит завершенным

• Имеет жильцов

• Имеет лифты

• Имеет коммунальные услуги

но в Тапу указано:

Kat İrtifakı

Что вам следует делать?

Не отвергайте недвижимость сразу.

Вместо этого определите причину.

Вопрос 1 — Есть ли у здания Yapı Kullanma İzin Belgesi?

Это первая основная проверка.

Если ответ:

Нет

вам нужно понять, почему.

Если ответ:

Да

следующий вопрос:

Почему Kat Mülkiyeti еще не отражена?

Kat İrtifakı с Исканом может быть преобразован

Текущее руководство TKGM ясно.

Для недвижимости, где:

Kat İrtifakı установлена

и:

Yapı Kullanma İzin Belgesi получен

преобразование в Kat Mülkiyeti может произойти на основании запроса одного из владельцев или передачи разрешения на заселение компетентным органом. TKGM заявляет, что в рамках этого процесса переход может быть завершен ex officio без необходимости дополнительных документов, таких как новый полис DASK для самого преобразования.

Таким образом:

Kat İrtifakı + Искан ≠ Автоматическая проблема

Но это требует объяснения.

Пример

Предположим:

• Завершение здания: 2025

• Искан: выдан в 2026

• Тапу: все еще Kat İrtifakı

Недвижимость может просто находиться на стадии административного перехода.

Это сильно отличается от:

• Завершение здания: 2008

• Нет обычного Искана

• Тапу: Kat İrtifakı

Оба показывают одни и те же два слова в Тапу:

Kat İrtifakı

но их профили риска совершенно разные.

Спросите, как долго здание было завершено

Этот вопрос добавляет контекст.

Недавно завершенное здание, ожидающее преобразования, — это один сценарий.

Здание, занятое в течение:

15 лет

без четкой обычной документации о заселении, — это другой.

Время само по себе не доказывает законность или незаконность.

Но оно помогает определить, какие вопросы задавать.

Шаг 9 — Почему Kat Mülkiyeti не была установлена?

Если завершенное здание остается Kat İrtifakı, возможные вопросы включают:

• Был ли выдан Искан?

• Был ли он выдан только недавно?

• Ожидается ли преобразование?

• Частично ли завершено здание?

• Существует ли история Yapı Kayıt Belgesi?

• Есть ли несоответствия в проекте?

• Есть ли несколько блоков на разных стадиях?

Не позволяйте агенту отвечать на все это:

"Это нормально."

Попросите документацию.

Шаг 10 — Поймите процесс преобразования Kat Mülkiyeti

Обычная текущая система TKGM связывает полное право собственности на кондоминиум с документацией о заселении.

В ее текущем руководстве указано, что когда Kat İrtifakı установлена и Yapı Kullanma İzin Belgesi получен, реестр может перевести структуру в Kat Mülkiyeti через применимую процедуру.

В циркуляре TKGM о кондоминиуме также указано, что в обычной процедуре установления Kat Mülkiyeti Yapı Kullanma İzin Belgesi, охватывающий все независимые секции, является частью требуемой документации.

Это создает полезное правило для покупателя:

Для завершенного здания с Kat İrtifakı статус Искана должен быть одним из первых исследуемых вопросов.

Цифровые процедуры Kat Mülkiyeti 2026 года

Процесс перехода и установления становится все более цифровым.

В феврале 2026 года TKGM внесла поправки в свой циркуляр о:

Трехмерных цифровых моделях зданий

используемых в операциях Kat İrtifakı и Kat Mülkiyeti.

В рамках обновленной системы:

• Утвержденные архитектурные проекты проверяются органом, ответственным за выдачу разрешений на строительство

• Трехмерные модели зданий основаны на утвержденном архитектурном проекте

• Информация передается и проверяется в электронном виде в рамках кадастрового/регистрового рабочего процесса

Для покупателей практический урок заключается не в том, что им нужно понимать 3D кадастровое программное обеспечение.

А в том, что:

Процедуры оформления титула/здания 2026 года все больше полагаются на интегрированные цифровые записи проектов, поэтому старые предположения о документах следует проверять по текущему файлу.

Шаг 11 — Проверьте наличие истории Yapı Kayıt Belgesi

Для старых зданий один из самых важных вопросов — включает ли текущий юридический статус:

Yapı Kayıt Belgesi

в рамках исторической системы:

İmar Barışı

Как объяснялось в Части 1:

Yapı Kayıt Belgesi — это не то же самое, что обычный Искан.

Почему это важно?

В рамках исторического режима İmar Barışı TKGM позволила соответствующим структурам с Yapı Kayıt Belgesi завершить определенные:

• Cins değişikliği

• Kat Mülkiyeti

операции без требования обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi при соблюдении применимых условий.

Таким образом, здание потенциально может иметь:

Kat Mülkiyeti

в то время как его история не идентична зданию, которое прошло через обычный путь Yapı Ruhsatı → завершение → Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Как можно выявить историю İmar Barışı?

Спросите прямо:

• Есть ли Yapı Kayıt Belgesi?

• Было ли здание или часть здания легализовано через İmar Barışı?

• Была ли Kat Mülkiyeti установлена с использованием этого пути?

• Были ли охвачены только определенные этажи/секции?

• Определяет ли муниципальный файл дополнительные исторические нарушения?

Документальный обзор необходим.

Здание может иметь смешанную историю

Это особенно важно.

В собственном FAQ İmar Barışı TKGM признаются случаи, когда:

• Часть здания имела Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Другая часть имела Yapı Kayıt Belgesi

и предусматривает отдельный порядок регистрации для этих смешанных ситуаций.

Поэтому не предполагайте, что у каждого здания есть одна простая юридическая история.

Пример

Представьте здание с:

Этажи 1–5
Охвачены обычной документацией по зданию/использованию.

Этаж 6
Добавлен позже и легализован по Yapı Kayıt Belgesi.

Покупатель, покупающий на 6-м этаже, должен понимать, что:

исходная лицензированная часть и позже легализованная часть здания могут иметь разную историю.

Yapı Kayıt Belgesi должен вызывать больше вопросов, а не немедленный отказ

Исторический Yapı Kayıt Belgesi автоматически не означает:

"Никогда не покупать."

Но он должен вызвать дальнейшее расследование.

Вопросы включают:

• Что именно было легализовано?

• Относится ли это к моей квартире?

• Соответствует ли текущее физическое здание зарегистрированной структуре?

• Какие муниципальные записи остаются?

• Как это влияет на будущую перепланировку?

• Есть ли текущая структурная проблема?

Покупатель должен понять историю, прежде чем назначать цену на недвижимость.

Шаг 12 — Проверьте последующие изменения

Здание могло иметь безупречную документацию, когда оно было впервые завершено.

Последующие владельцы все равно могут изменять отдельные квартиры.

Общие изменения включают:

• Закрытие балкона

• Застекление террасы

• Добавление комнаты

• Включение общей зоны

• Объединение квартир

• Разделение квартир

Эти изменения следует сравнивать с:

• Текущим утвержденным проектом

• Разрешениями на изменения

• Структурой Тапу

где это существенно.

Закрытие балкона

Изменения балкона чрезвычайно распространены.

Представьте:

Утвержденная квартира: 90 м² + открытый балкон
Текущая квартира: 100 м² закрытого жилого пространства

Покупатель должен спросить:

Было ли закрытие балкона юридически включено в утвержденный проект?

Не оценивайте недвижимость как юридическую квартиру площадью 100 м² только потому, что дополнительная площадь физически используема.

Застекление террасы

Террасы могут создавать еще большие расхождения.

Пентхаус может рекламироваться как:

200 м²

но официальная/проектная документация может определять:

150 м² квартира
50 м² терраса

Если терраса была позже застеклена, выясните, было ли это изменение разрешено.

Разница может иметь значение для:

• Юридической площади

• Перепродажи

• Ремонта

• Будущих споров о здании

Общая зона, включенная в квартиру

Это заслуживает особой осторожности.

Предположим, владелец физически занял:

• Коридор

• Часть крыши

• Складское помещение

• Лестничную клетку

• Садовое пространство

Тот факт, что эта территория использовалась частным образом в течение многих лет, не обязательно означает, что она является частью зарегистрированной независимой секции.

Проверьте записи проекта и кондоминиума.

Шаг 13 — Проверьте объединенные квартиры

Еще один распространенный сценарий:

Квартира 12 + Квартира 13

физически объединены в одно жилье.

Перед покупкой определите:

• Остаются ли они двумя отдельными единицами Тапу

• Была ли зарегистрирована юридическая комбинация

• Был ли изменен утвержденный проект

• Продается одна или две независимые секции

Это влияет на структуру сделки.

Две физические единицы против одной юридической единицы

Есть два противоположных риска.

Ситуация А
Две юридические квартиры физически объединены.

Ситуация Б
Одна юридическая квартира физически разделена на две арендуемые единицы.

Ни одну из них не следует автоматически рассматривать как соответствующую своему физическому внешнему виду.

Проверьте зарегистрированную структуру независимой секции.

Шаг 14 — Проверьте пристройки к зданию

Для старых зданий исследуйте очевидные пристройки, такие как:

• Дополнительный этаж на крыше

• Закрытая крыша

• Новое использование подвала

• Добавленная комната

• Расширенный коммерческий фасад

В текущем заключении министерства о зданиях, имеющих разрешение на заселение, но позже построенных в нарушение утвержденного проекта, подтверждается, что последующие нарушения проекта остаются актуальными; существующий Yapı Kullanma İzin Belgesi не делает последующее несоответствующее строительство неактуальным.

Таким образом:

Первоначальный Искан не узаконивает каждое последующее дополнение.

Шаг 15 — Проверка Искана для новостроек

Покупатели новостроек сталкиваются с другими вопросами.

Если здание еще не завершено, Искан может законно отсутствовать.

Вместо этого покупатель должен исследовать путь к его получению.

Спросите застройщика

Вопросы должны включать:

• Выдан ли Yapı Ruhsatı?

• Каков номер/дата разрешения?

• Установлена ли Kat İrtifakı?

• Соответствует ли утвержденный проект продаваемой квартире?

• Когда ожидается завершение строительства?

• Кто несет ответственность за получение Yapı Kullanma İzin Belgesi?

• Включен ли Искан в договорные обязательства застройщика?

• Когда ожидается Kat Mülkiyeti?

"Искан появится позже" — это не ответ

Большинство проектов на этапе строительства ожидают Искан позже.

Сама фраза дает очень мало информации.

Покупатель должен спросить:

Какое договорное обязательство имеет застройщик получить его?

и:

Что произойдет, если разрешение задержится?

Включите важные обещания застройщика в договор

Если Искан и Kat Mülkiyeti важны для решения о покупке, не полагайтесь только на устные обещания.

Договор следует проверить на наличие положений, касающихся:

• Завершения

• Передачи

• Документации по зданию

• Разрешения на заселение

• Стадии передачи титула

• Преобразования в Kat Mülkiyeti

• Последствий задержки/неисполнения

Точная формулировка должна быть проверена независимым юридическим консультантом, где это уместно.

Шаг 16 — Недвижимость на этапе строительства: проверьте Yapı Ruhsatı перед Исканом

Поскольку Искан появляется позже, проверка на этапе строительства начинается с разрешения на строительство.

Проверьте:

• Существует ли разрешение

• Соответствует ли проект продаваемому объекту

• Соответствует ли квартира утвержденному проекту

• Имеет ли застройщик юридические полномочия, связанные с землей/проектом

Инвестор не должен покупать, основываясь только на:

• Визуализациях

• Брошюре

• Демонстрационной квартире

Шаг 17 — Сравните план продаж с утвержденным проектом

Застройщик может рекламировать:

Блок B-1205

с:

• 2 спальнями

• 2 ванными комнатами

• 110 м²

Проверьте, что утвержденная документация проекта подтверждает продаваемую квартиру.

Маркетинговый план этажа не должен быть единственным источником.

Шаг 18 — Проверьте, означает ли передача физическую передачу или юридическое завершение

Это не всегда одно и то же.

Застройщик может сказать:

"Ваша квартира будет передана в декабре."

Спросите, что означает передача.

Означает ли это:

Физическую передачу
Ключи передаются.

или:

Административное завершение
Yapı Kullanma İzin Belgesi получен.

или:

Завершение титула
Kat Mülkiyeti установлена.

Эти этапы могут происходить в разное время.

Передача ключей ≠ Искан

Получение ключей само по себе не доказывает, что разрешение на заселение было выдано.

Аналогично:

Установленная мебель

не доказывает:

завершенное администрирование здания.

Это различие должно быть включено в договор купли-продажи и ожидания покупателя.

Шаг 19 — Проверьте коммунальные услуги, но не используйте их как доказательство Искана

Функционирующий:

• Счетчик электроэнергии

• Подключение к воде

• Подключение к газу

может дать практическую информацию.

Но это не должно заменять проверку фактической документации о заселении.

Исторические системы, временные подключения и условия, специфичные для проекта, означают:

Работающие коммунальные услуги ≠ Автоматическое доказательство обычного Искана

Проверьте фактический документ.

Шаг 20 — Не используйте DASK как доказательство Искана

Аналогично:

DASK существует

не доказывает:

обычный Искан существует.

DASK касается обязательного страхования от землетрясений.

Разрешение на использование здания — это отдельный вопрос.

Шаг 21 — Проверьте план управления и общие зоны

Для недвижимости в кондоминиуме покупатели также должны понимать:

Yönetim Planı

и структуру общих зон, где это уместно.

Это не то же самое, что Искан.

Однако это помогает установить:

• Общие зоны

• Управление зданием

• Систему использования

• Общие объекты

Это становится особенно полезным в проектах, где покупатель считает, что:

• Парковка

• Терраса

• Хранение

• Сад

принадлежат исключительно квартире.

Шаг 22 — Проверьте парковку и хранение на соответствие юридической структуре

Агент может сказать:

"Вы получаете два машино-места."

Спросите:

• Являются ли они независимыми секциями?

• Eklenti (принадлежностью)?

• Выделенным использованием общей зоны?

• Просто управленческой практикой?

Искан сам по себе не отвечает на вопросы о праве собственности на эти пространства.

Вернитесь к Тапу и утвержденному проекту.

Шаг 23 — Проверьте возраст здания по документации

Даты:

• Yapı Ruhsatı

• Разрешения на заселение

• Структуры титула

могут помочь построить временную шкалу.

Это может быть полезно для оценки:

• Эпохи строительства

• Применимого нормативного контекста

• Почему преобразование заняло много лет

• Было ли последующее строительство

Но помните:

Административная дата ≠ Инженерно-структурный вывод.

Шаг 24 — Искан — это не проверка на землетрясения

Даже после подтверждения всего вышеперечисленного покупателю все равно нужна отдельная техническая оценка рисков, где это уместно.

Полный рабочий процесс проверки здания:

Юридический / Административный
Тапу + Рухсат + Искан + Проект

Технический
Возраст здания + структура + инженерное состояние

Не останавливайтесь после муниципального файла.

Перед внесением депозита за бронирование

Если Искан важен для вашего решения, проведите хотя бы предварительный обзор документации по зданию перед внесением крупной невозвратной суммы бронирования.

Готовая недвижимость при перепродаже
Перед депозитом постарайтесь установить:

•  Статус Тапу

•  Kat Mülkiyeti или Kat İrtifakı

•  Статус Yapı Kullanma İzin Belgesi

•  Статус Yapı Ruhsatı

•  Основные очевидные несоответствия проекта

•  Историю Yapı Kayıt Belgesi, если применимо

Готовая новостройка
Проверьте:

•  Был ли уже выдан Искан?

•  Если нет, то почему?

•  Была ли подана заявка?

•  Физически ли здание готово?

•  Что остается незавершенным?

•  Когда будет установлена Kat Mülkiyeti?

Недвижимость на этапе строительства
Проверьте:

•  Yapı Ruhsatı

•  Утвержденный проект

•  Статус Kat İrtifakı

•  Полномочия застройщика

•  Договорное обязательство по Искану

•  Ожидаемый процесс преобразования титула

Перед оплатой полной покупной цены

Более надежная окончательная проверка должна установить:

Право собственности

•  Правильный Тапу

•  Правильная независимая секция

•  Полномочия продавца

Документация по зданию

•  Проверен Yapı Ruhsatı

•  Проверен Yapı Kullanma İzin Belgesi

•  Понято полное/частичное покрытие

•  Подтвержден правильный блок

Утвержденный проект

•  Квартира соответствует проекту

•  Исследованы крупные изменения

•  Поняты вопросы террасы/балкона

•  Исследованы объединенные/разделенные единицы

Исторический статус

•  Идентифицирован Yapı Kayıt Belgesi, где применимо

•  Понята история İmar Barışı

Kat Mülkiyeti

•  Понят текущий статус титула

•  Если Kat İrtifakı + Искан, проверен статус преобразования

Технический

•  Проведена отдельная структурная проверка, где это уместно

Пример 1 — Готовая квартира с низким риском

Предположим:

• Здание завершено в 2023 году

• Yapı Ruhsatı подтвержден

• Обычный Yapı Kullanma İzin Belgesi подтвержден

• Kat Mülkiyeti установлена

• Квартира соответствует утвержденному проекту

• Нет существенных последующих изменений

С административно-документальной точки зрения это относительно просто.

Техническая и финансовая проверка все еще требуются.

Пример 2 — Новое здание, ожидающее Kat Mülkiyeti

Предположим:

• Здание завершено в 2026 году

• Искан выдан недавно

• Тапу остается Kat İrtifakı

• Застройщик говорит, что преобразование обрабатывается

TKGM подтверждает, что недвижимость с Kat İrtifakı и Yapı Kullanma İzin Belgesi может перейти в Kat Mülkiyeti через текущую процедуру.

Это может быть вопросом административных сроков, а не фундаментальной проблемой здания.

Проверьте фактический статус.

Пример 3 — Старое здание без обычного Искана

Предположим:

• Здание занято с 2005 года

• Kat İrtifakı

• Нет четкого обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Продавец говорит "все здесь живут"

Это требует гораздо более глубокого расследования.

Вопросы включают:

• Почему Искан никогда не был получен?

• Есть ли Yapı Kayıt Belgesi?

• Соответствует ли здание проекту?

• Может ли текущий статус быть легализован или преобразован?

• Что показывает муниципальный файл?

Не оценивайте эту недвижимость так, как будто она имеет тот же административный риск, что и Пример 1.

Пример 4 — Kat Mülkiyeti через историю İmar Barışı

Предположим:

• Тапу показывает Kat Mülkiyeti

• Продавец утверждает, что это доказывает обычный Искан

• Муниципальный файл раскрывает историю Yapı Kayıt Belgesi

Исторические правила TKGM позволяли соответствующим объектам с Yapı Kayıt Belgesi устанавливать Kat Mülkiyeti без обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi при определенных условиях.

Таким образом:

Одна лишь Kat Mülkiyeti не отвечала на вопрос.

История здания имела значение.

Пример 5 — Квартира с более поздним расширением, выглядящим незаконным

Предположим:

• Обычный Искан существует

• Kat Mülkiyeti существует

• Продавец позже застеклил большую террасу

• Текущая планировка, по-видимому, не соответствует проекту

Не говорите:

"Искан существует, значит, терраса законна."

Последующая модификация требует отдельного расследования.

Текущий подход министерства подтверждает, что здания, имеющие разрешение на заселение, все еще могут содержать последующее строительство, не соответствующее их разрешению и проектной документации; наличие первоначального разрешения не устраняет эту проблему.

Распространенные ошибки при проверке Искана

Спрашивать только агента
Используйте документальные доказательства.

Проверять только Тапу
Тапу и Искан отвечают на разные вопросы.

Проверять только "Существует ли Искан?"
Подтвердите, какое здание/блок он охватывает.

Игнорировать частичное заселение
У крупных проектов могут быть разные этапы завершения.

Игнорировать Yapı Ruhsatı
Разрешение на строительство дает важный контекст проекта.

Не сравнивать физическую квартиру с утвержденным проектом
Последующие изменения могут иметь значение.

Предполагать, что Kat İrtifakı означает отсутствие Искана
TKGM подтверждает, что недвижимость с Kat İrtifakı и разрешением на заселение может существовать до завершения преобразования в Kat Mülkiyeti.

Предполагать, что Kat Mülkiyeti всегда означает обычный Искан
Исторические исключения Yapı Kayıt Belgesi делают это предположение небезопасным.

Рассматривать Yapı Kayıt Belgesi как Искан
Они принадлежат к разным правовым системам.

Игнорировать смешанную историю здания
Некоторые части структуры могут иметь разную историю документации.

Предполагать, что ключи означают юридическое завершение
Физическая передача и разрешение на заселение — это разные этапы.

Предполагать, что коммунальные услуги доказывают Искан
Проверьте фактический документ.

Предполагать, что DASK доказывает Искан
Страхование и разрешение на заселение — это разные вещи.

Предполагать, что Искан доказывает структурную безопасность
Это не заменяет инженерную проверку.

Контрольный список проверки Искана

Идентификация недвижимости

•  Провинция

•  Район

•  Квартал

•  Блок

•  Участок

•  Блок

•  Независимая секция

Тапу

•  Kat Mülkiyeti?

•  Kat İrtifakı?

•  Тип недвижимости правильный?

Муниципалитет / Строительный орган

•  Найден Yapı Ruhsatı

•  Найден Yapı Kullanma İzin Belgesi

•  Дата разрешения подтверждена

•  Правильное здание/блок подтверждены

•  Понято полное vs частичное покрытие

Утвержденный проект

•  Правильная квартира идентифицирована

•  Планировка в целом совпадает

•  Балкон/терраса проверены

•  Хранение проверено

•  Структура парковки проверена

•  Рассмотрены крупные последующие изменения

Исторические записи

•  Yapı Kayıt Belgesi?

•  История İmar Barışı?

•  Смешанная история обычного Искана/YKB?

Недвижимость с Kat İrtifakı

•  Здание завершено?

•  Искан существует?

•  Почему нет Kat Mülkiyeti?

•  Ожидается ли преобразование?

Новостройка

•  Разрешение на строительство подтверждено

•  Проект утвержден

•  Ответственность за Искан включена в договор

•  Понята ожидаемая стадия Kat Mülkiyeti

Технический обзор

•  Искан не рассматривается как сертификат землетрясения

•  Структурная проверка рассмотрена отдельно

Красные флаги перед покупкой

Приостановитесь и исследуйте, если продавец говорит:

"У нас нет Искана, но все здесь живут."
Это не объяснение.

"Kat Mülkiyeti означает, что вам не нужно видеть Искан."
Не всегда.

"Это Kat İrtifakı, но это не имеет значения."
Это может иметь значение или не иметь. Узнайте, почему.

"У проекта есть Искан."
Спросите, какой блок.

"Ключи готовы, значит, все разрешения готовы."
Физическая передача не доказывает административное завершение.

"Дополнительная терраса не указана в плане, но никто не проверяет."
Это должно увеличить — а не уменьшить — вашу проверку.

"Это Yapı Kayıt Belgesi; это точно то же самое, что и Искан."
Это не так.

Правильная последовательность проверки

Иностранный покупатель может использовать следующий рабочий процесс:

1. Идентифицируйте Тапу
   Определите, что именно зарегистрировано.

2. Идентифицируйте муниципальный файл
   Найдите записи о разрешениях на здание.

3. Проверьте Yapı Ruhsatı
   Поймите утвержденную основу строительства.

4. Проверьте Искан
   Подтвердите, существует ли разрешение на заселение и что оно охватывает.

5. Проверьте полное vs частичное покрытие
   Особенно в крупных проектах.

6. Сравните утвержденный проект
   Убедитесь, что недвижимость, которую вы видите, соответствует юридическому проекту.

7. Проверьте историческую легализацию
   Идентифицируйте Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı, где это уместно.

8. Объясните Kat İrtifakı
   Если здание завершено, определите, почему Kat Mülkiyeti еще не установлена.

9. Проведите техническую проверку
   Отдельно от проверки разрешений.

10. Определите цену
    Только после того, как юридические и административные риски поняты.

Лучшая формула проверки

Не используйте:

Продавец говорит, что Искан существует → Безопасно покупать

Используйте:

Текущий Тапу + Муниципальный файл + Yapı Ruhsatı + Подтвержденный Искан + Утвержденный проект + Физическое соответствие + Исторический статус + Технический обзор = Лучшая проверка здания

Это особенно важно для иностранных покупателей, которые могут быть не знакомы с турецкой строительной терминологией.

Ключевые выводы

Проверка Искана означает нечто большее, чем просто вопрос о том, есть ли у здания разрешение на заселение.

Покупатель должен установить:

• К какому зданию относится документ

• Охватывает ли он соответствующий блок

• Является ли разрешение полным или частичным

• Как оно соответствует Yapı Ruhsatı

• Соответствует ли физическая квартира утвержденному проекту

• Были ли задействованы исторические процедуры Yapı Kayıt Belgesi

Утвержденный проект остается критической частью этого анализа. Обновленная цифровая система зданий TKGM 2026 года продолжает связывать процедуры Kat İrtifakı и Kat Mülkiyeti с утвержденными архитектурными проектами и трехмерными цифровыми моделями зданий, передаваемыми и проверяемыми через соответствующие органы власти.

Завершенное здание, все еще показывающее Kat İrtifakı, не следует автоматически отвергать.

TKGM в настоящее время подтверждает, что при наличии Kat İrtifakı и получении Yapı Kullanma İzin Belgesi преобразование в Kat Mülkiyeti может быть продолжено в рамках текущей системы реестра.

Однако:

Kat İrtifakı + Завершенное здание = Спросите, почему

Возраст здания, статус разрешения на заселение, процесс преобразования и история проекта — все это следует изучить.

Аналогично:

Kat Mülkiyeti = Не предполагайте автоматически историю обычного Искана

потому что исторические правила Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı позволяли соответствующим объектам устанавливать Kat Mülkiyeti без обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi в определенных обстоятельствах.

Старые здания также могут иметь смешанную историю документации. В собственном руководстве TKGM признаются ситуации, когда части структуры имели обычную документацию о заселении, в то время как другая часть была обработана через Yapı Kayıt Belgesi.

Наконец, первоначальный Искан не автоматически одобряет каждое последующее физическое изменение.

В руководстве министерства подтверждается, что здание, имеющее разрешение на использование, все еще может содержать последующее строительство, противоречащее его разрешению/проекту, а это означает, что последующие изменения должны оцениваться отдельно.

Поэтому самый сильный покупатель спрашивает не:

"Есть ли у этой недвижимости Искан?"

а:

"Соответствуют ли текущий Тапу, Yapı Ruhsatı, разрешение на заселение, утвержденный архитектурный проект и физическая квартира друг другу — и если нет, то почему?"

Этот вопрос превращает поверхностную проверку документов в настоящую проверку недвижимости.

Можно ли купить квартиру без Искана в Турции?

Это вопрос, к которому в конечном итоге приходят многие иностранные покупатели:

"У квартиры нет обычного Искана. Стоит ли мне все равно ее покупать?"

Не существует ответственного универсального "да" или "нет".

Первая задача — определить, что именно означает "нет Искана" в этом конкретном здании.

Новый завершенный проект, ожидающий окончательной процедуры заселения, сильно отличается от здания, которое было занято двадцать лет без обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Третья недвижимость может иметь исторический:

Yapı Kayıt Belgesi

в рамках системы İmar Barışı.

У четвертой может уже быть:

Yapı Kullanma İzin Belgesi

но в Тапу все еще указано:

Kat İrtifakı

потому что преобразование в Kat Mülkiyeti еще не отражено.

Эти ситуации не следует группировать вместе.

Поэтому правильный вопрос:

Почему эта конкретная недвижимость не показывает ожидаемую мной структуру обычного Искана / Kat Mülkiyeti?

Только после ответа на этот вопрос покупатель может оценить риск.

Является ли недвижимость без Искана автоматически незаконной?

Не каждая ситуация, описываемая на рынке как:

"İskansız"

имеет одно и то же юридическое значение.

Например, TKGM в настоящее время подтверждает, что недвижимость может иметь:

Kat İrtifakı

Действительный Yapı Kullanma İzin Belgesi

и все еще ожидать или требовать административного перехода к Kat Mülkiyeti. Как только разрешение на использование существует, текущая система позволяет преобразование в Kat Mülkiyeti через соответствующую процедуру Земельного кадастра.

Это принципиально отличается от здания, где обычное разрешение на использование никогда не было получено.

Историческая система Yapı Kayıt Belgesi в Турции создает еще одну категорию. В соответствии с этими правилами соответствующие здания могли завершить определенные процедуры cins değişikliği и Kat Mülkiyeti без необходимости обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi обычным способом.

Таким образом:

"Отсутствие обычного Искана" — это факт, требующий расследования, а не самостоятельный полный юридический диагноз.

Четыре распространенных сценария отсутствия Искана

Практичный покупатель может классифицировать недвижимость по одному из четырех широких сценариев.

Сценарий 1 — Новое здание, все еще завершающее процесс получения Искана
Пример:

• Yapı Ruhsatı существует

• Утвержденный проект существует

• Строительство в значительной степени завершено

• Kat İrtifakı существует

• Застройщик завершает процедуру заселения

Это может быть нормальная ситуация на стадии разработки.

Ключевые вопросы:

• Подал ли застройщик заявку?

• Что остается незавершенным?

• Есть ли отклонения от проекта?

• Включено ли обязательство получить Искан в договор?

• Что произойдет, если процесс задержится?

Риск в основном:
риск завершения и исполнения.

Сценарий 2 — У здания есть Искан, но в Тапу все еще указано Kat İrtifakı
Это может быть гораздо менее тревожным.

В текущем руководстве TKGM указано, что когда существует Kat İrtifakı и получен Yapı Kullanma İzin Belgesi, преобразование в Kat Mülkiyeti может быть продолжено по заявлению одного владельца или передаче разрешения на заселение компетентным органом.

Таким образом:
Kat İrtifakı не доказывает автоматически отсутствие Искана.

Правильное действие — проверить разрешение на заселение и понять, почему преобразование реестра остается в ожидании.

Сценарий 3 — Старое здание никогда не получало обычный Искан
Это требует гораздо большей осторожности.

Вопросы включают:

• Почему Искан не был получен?

• Было ли строительство осуществлено в нарушение утвержденного проекта?

• Были ли общие зоны незавершены?

• Предотвратили ли последующие изменения нормальное завершение?

• Что показывает муниципальный файл?

• Есть ли какая-либо история Yapı Kayıt Belgesi?

Это существенно иной риск, чем новый объект, административный процесс которого все еще завершается.

Сценарий 4 — Здание использует историю Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı
Это также требует отдельного рассмотрения.

Официальные правила İmar Barışı TKGM позволяли соответствующим зданиям с Yapı Kayıt Belgesi завершать определенные процедуры титула и кондоминиума без обычного Искана при определенных исторических условиях.

У документа также есть важное ограничение:
TKGM заявляет, что Yapı Kayıt Belgesi остается действительным до тех пор, пока структура не будет перестроена или не станет предметом городской реконструкции, после чего применяются текущие правила планирования. Он также прямо возлагает ответственность за сейсмостойкость и техническое соответствие на владельцев зданий.

Таким образом:
Yapı Kayıt Belgesi не следует рассматривать как эквивалент обычного Искана или сертификата структурной безопасности.

Матрица рисков для покупателей

Упрощенная система рисков может помочь.

Это не юридический рейтинг.

Это практический способ решить, сколько исследований необходимо.

Следует ли отвергать каждую недвижимость без обычного Искана?

Нет.

Но вам следует отвергнуть идею покупки ее без понимания причины.

Например:

Недвижимость А
Новый объект, где Искан ожидается после завершения.

Недвижимость Б
25-летнее здание без обычного Искана и неясной муниципальной историей.

Фраза:

"Нет Искана"

применима к обоим.

Но это не сопоставимые сделки.

Когда отсутствие Искана должно стать серьезным красным флагом?

Риск возрастает, когда:

• Никто не может объяснить, почему отсутствует Искан

• Продавец отказывается от муниципальных проверок

• Застройщик обещает Искан, но не дает письменного обязательства

• Физическое здание существенно отличается от утвержденного проекта

• Старое здание остается в Kat İrtifakı много лет без объяснения

• Дополнительные этажи или закрытые зоны не соответствуют утвержденной документации

• История Yapı Kayıt Belgesi скрывается

• Продавец настаивает, что документация "не имеет значения"

Проблема часто не просто в отсутствующем документе.

Это отсутствие достоверного объяснения.

Искан и финансирование недвижимости

Иностранные покупатели часто спрашивают:

"Могу ли я получить ипотеку, если у квартиры нет Искана?"

Нет единого правила, которое позволило бы ответственному источнику сказать:

"Каждый банк откажет."

или:

"Каждый банк профинансирует."

Банки проводят свои собственные:

• Кредитные оценки

• Оценки стоимости недвижимости

• Оценки залога

• Проверки юридических документов

Поэтому банк может рассматривать документацию по недвижимости как часть своего индивидуального решения о кредитовании.

Если финансирование важно для вашей покупки, получите подтверждение для конкретной недвижимости перед внесением невозвратного депозита.

Возможность банковского финансирования важна, даже если вы покупатель за наличные

Покупатель, платящий наличными, может подумать:

"Мне не нужен банк, поэтому мне все равно."

Но будущим покупателям может понадобиться финансирование.

Если неясная документация по зданию делает кредиторов или оценщиков более осторожными при будущей продаже, это может потенциально снизить:

• Количество покупателей

• Скорость перепродажи

• Переговорную силу

Поэтому финансирование иногда следует рассматривать как:

проблему будущей ликвидности

а не только как сегодняшнюю проблему заимствования.

Не предполагайте, что одобрение банка доказывает, что недвижимость безрисковая

Обратная ошибка также распространена.

Если банк принимает недвижимость в качестве залога, это не означает:

• Каждый документ по зданию идеален

• Недвижимость сейсмически безопасна

• Цена привлекательна

• Каждое изменение одобрено

Банковское андеррайтинг и независимая проверка покупателем служат разным целям.

Искан и оценка недвижимости

Отсутствующая или необычная документация по зданию также может повлиять на анализ оценки.

Причина проста:

Профессиональный оценщик оценивает актив недвижимости, а не просто внутреннюю отделку.

Соответствующие соображения могут включать:

• Структуру титула

• Юридическое использование

• Проектную документацию

• Физическое/юридическое соответствие

• Рыночность

Эффект будет зависеть от конкретной недвижимости.

Таким образом:

Не предполагайте, что две физически идентичные квартиры должны иметь одинаковую рыночную стоимость, если их юридическая/строительная документация существенно различается.

Пример: Одно и то же здание, разная юридическая ясность

Представьте две иначе похожие квартиры.

Квартира А

• Обычный Искан подтвержден

• Kat Mülkiyeti

• Утвержденный проект совпадает

• Цена: 260 000 долларов США

Квартира Б

• Kat İrtifakı

• Нет четких доказательств Искана

• Продавец говорит "это будет решено"

• Цена: 245 000 долларов США

Скидку в 15 000 долларов не следует автоматически считать выгодной покупкой.

Это может быть компенсацией за административную неопределенность.

Правильный вопрос:

Сколько риска я принимаю за эту скидку?

Отсутствие Искана должно влиять на переговоры только после того, как проблема понята

Не ведите переговоры, просто говоря:

"Нет Искана, дайте мне скидку 10%."

Сначала определите проблему.

Если здание:

• Уже имеет Искан

• Просто ожидает преобразования в Kat Mülkiyeti

риск может быть ограниченным.

Если здание:

• Имеет серьезные отклонения от проекта

• Никогда не завершало обычный процесс

небольшая скидка может не компенсировать риск.

Проверка должна предшествовать переговорам о цене.

Искан и коммунальные услуги

Распространенное утверждение на рынке недвижимости:

"Без Искана электричество и вода невозможны."

Это слишком широко.

Исторические и исключительные правила усложняют картину.

Например, официальные правила Yapı Kayıt Belgesi TKGM прямо разрешали временные подключения воды, электричества и природного газа для соответствующих зарегистрированных структур по запросу.

Таким образом:

Работающие коммунальные услуги не доказывают обычный Искан, а отсутствие обычного Искана само по себе не говорит вам точный статус коммунальных услуг.

Проверьте фактические подписки и документацию для конкретного здания.

Подключение к коммунальным услугам не должно заменять проверку здания

Агент может сказать:

"Есть электричество, вода и газ, значит, все законно."

Это не следует из сказанного.

Услуга коммунальных услуг отвечает:

Подключена ли услуга?

Искан отвечает на другой административный вопрос.

Утвержденный проект отвечает на другой.

Тапу отвечает на другой.

Не объединяйте эти системы в одну.

Искан и риск перепродажи

Иностранные инвесторы должны думать о следующем покупателе перед покупкой.

Будущий покупатель может спросить:

• Есть ли у здания Искан?

• Почему Тапу все еще Kat İrtifakı?

• Существует ли Yapı Kayıt Belgesi?

• Могу ли я его финансировать?

• Соответствует ли физическая квартира проекту?

Если на эти вопросы трудно ответить сегодня, они могут оставаться трудными, когда вы будете продавать.

Таким образом:

Ясность документации = Часть ликвидности при перепродаже

Недвижимость, которую легче объяснить, может быть легче продать

Сравните:

Недвижимость А
Покупатель может немедленно проверить:

• Kat Mülkiyeti

• Искан

• Утвержденный проект

• Чистый титул

Недвижимость Б
Продажа требует 30-минутного объяснения:

• Старого Kat İrtifakı

• Исторического Yapı Kayıt Belgesi

• Закрытой террасы

• Муниципальной истории

Недвижимость Б все еще может быть юридически покупаемой и экономически привлекательной.

Но ее процесс перепродажи может быть более сложным.

Сложность сама по себе имеет ценовые последствия.

Искан и турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость

Еще один частый вопрос:

"Нужен ли недвижимости Искан для получения гражданства?"

Искан и турецкое гражданство — это отдельные юридические понятия.

Текущая официальная система получения гражданства через недвижимость требует соответствующих инвестиций в недвижимость на сумму не менее:

400 000 долларов США

или эквивалента в иностранной валюте, с ограничением в Земельном кадастре, запрещающим перепродажу в течение как минимум:

Трех лет

среди применимых инвестиционных требований.

Поэтому анализ гражданства сосредоточен на отдельных требованиях к инвестициям и сделке.

Искан автоматически не делает недвижимость имеющей право на гражданство

Недвижимость может иметь:

• Идеальный обычный Искан

• Kat Mülkiyeti

• Чистый Тапу

и все равно не соответствовать другому требованию для гражданства.

Например:

• Недостаточная соответствующая стоимость

• Неправильная структура сделки

• Другая проблема права на гражданство

Таким образом:

Искан ≠ Право на гражданство

Право на гражданство также не заменяет проверку Искана

Обратное также верно.

Сделка может быть структурирована для соответствия требованиям инвестиций для гражданства.

Это не означает, что инвестор должен игнорировать:

• Документацию по зданию

• Искан

• Структурное состояние

• Соответствие проекту

Одобрение гражданства не является гарантией качества недвижимости.

Формула для инвестора, стремящегося к гражданству

Покупатель, стремящийся к гражданству, нуждается в двух параллельных проверках.

Право на инвестиции

• Соответствующие инвестиции от 400 000+ долларов США

• Правильная сделка

• Трехлетнее ограничение

• Требуемая официальная проверка

Проверка недвижимости

• Тапу

• Искан

• Yapı Ruhsatı

• Утвержденный проект

• Обременения

• Качество здания

Правильная формула:

Соответствие требованиям гражданства + Проверка недвижимости

а не:

Соответствие требованиям гражданства = Безопасная недвижимость

Искан и разрешение на проживание на основании недвижимости

Проживание на основании недвижимости — это еще одна отдельная система.

Текущая документация e-İkamet для иностранцев, полагающихся на владение недвижимостью, требует, чтобы соответствующее жилье:

• Принадлежало заявителю

• Было жилым

• Имело стоимость на дату приобретения не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах

• Использовалось иностранцем в качестве его места жительства

• Не использовалось для аренды или аналогичных целей получения дохода в рамках этого основания для проживания

Управление по миграции также заявляет, что недвижимость, используемая для категории краткосрочного проживания владельца недвижимости, должна быть домом и использоваться для этой цели.

Искан автоматически не дает проживание

Здание может иметь обычный Искан.

Это не означает:

"Любой иностранный покупатель автоматически получает проживание."

Иммиграционный орган все еще оценивает отдельные условия для проживания на основании недвижимости.

Таким образом:

Искан ≠ Разрешение на проживание

Но документация по зданию все еще важна для покупателей, ориентированных на проживание

Хотя право на иммиграцию является отдельным, иностранный покупатель, покупающий квартиру специально для проживания, все равно должен тщательно исследовать здание.

Например:

• Является ли недвижимость юридически жилой?

• Соответствует ли физическая единица ее утвержденному использованию?

• Ясна ли документация о заселении здания?

• Является ли адрес административно используемым?

Покупатели, ориентированные на проживание, должны быть еще более осторожны, потому что квартира предназначена для того, чтобы стать их actual домом.

Искан и сейсмическая безопасность

Это различие должно оставаться явным на протяжении всего руководства.

Искан не является сертификатом сейсмической безопасности

Разрешение на использование здания касается административного процесса строительства/использования.

Оно не дает текущей оценки структурных характеристик.

Система Yapı Kayıt Belgesi TKGM еще более явна в контексте исторической легализации: ответственность за сейсмостойкость здания и соответствие техническим стандартам лежит на владельцах недвижимости.

Таким образом, ни:

• Искан

• Kat Mülkiyeti

• Yapı Kayıt Belgesi

не должны заменять техническую проверку с учетом сейсмической активности.

Пример: Два здания с Исканом

Здание А

• Построено недавно.

• Обычный Искан.

• Современное строительство.

Здание Б

• Построено десятилетия назад.

• Обычный Искан.

• Значительный возраст и модификации.

У обоих есть Искан.

Это не означает, что они имеют одинаковый сейсмический риск.

Покупатель все равно должен исследовать:

• Дату строительства

• Эпоху применимых сейсмических норм

• Структурное состояние

• Изменения

• Соображения по поводу грунта/местоположения, где это уместно

Пример: Здание с Yapı Kayıt Belgesi

Здание получило Yapı Kayıt Belgesi через историческую систему легализации.

Документ может помочь объяснить его текущий юридический/административный статус.

Но TKGM прямо заявляет, что ответственность за сейсмостойкость остается за владельцами недвижимости.

Таким образом:

Легализованное ≠ Структурно сертифицированное

Должен ли иностранный покупатель предпочитать Kat Mülkiyeti + обычный Искан?

Для типичного покупателя, ищущего административную простоту, готовая квартира с:

• Kat Mülkiyeti

• Подтвержденным обычным Исканом

• Физическим/проектным соответствием

• Чистым титулом

обычно легче для понимания, чем недвижимость с неразрешенной административной историей.

Но это не означает, что она автоматически:

• Лучше расположена

• Структурно безопаснее

• Лучше оценена

• Более доходна

Юридическая ясность — это один инвестиционный фактор.

Это не все инвестиционное решение.

Новостройка без Искана: когда это может быть приемлемо?

Покупка новостройки может быть разумной до получения окончательного Искана, если проект законно еще строится или завершает административные процедуры.

Но инвестор должен контролировать риск договорным путем.

Договорные защиты для новостроек

Если Искан еще не существует, договор купли-продажи следует проверить на наличие таких вопросов, как:

Обязательство застройщика

• Обязуется ли застройщик получить Yapı Kullanma İzin Belgesi?

Срок

• Существует ли целевая или договорная дата завершения?

Kat Mülkiyeti

• Рассматривает ли соглашение переход от Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti?

Задержка

• Что произойдет, если застройщик не сможет завершить требуемую документацию?

Окончательный платеж

• Привязана ли часть покупной цены к значимым этапам завершения?

Точные защиты зависят от сделки и должны быть проверены независимым консультантом.

Избегайте расплывчатого языка в договоре

Слабая формулировка:

"Застройщик получит необходимые разрешения, когда это станет возможным."

Более сильная коммерческая формулировка должна четко определять:

• Какое разрешение

• Чья ответственность

• Ожидаемые сроки

• Последствия невыполнения

Не полагайтесь на устное заявление продавца о том, что:

"Искан всегда появляется позже."

Окончательный платеж и Искан

Для недвижимости на этапе строительства или недавно завершенной, покупатель должен понимать, какая документация должна существовать до:

• Окончательного взноса

• Передачи ключей

• Передачи Тапу

• Окончательного принятия

Эти этапы не обязательно должны происходить в одну и ту же дату.

Но они должны быть намеренно структурированы.

Не путайте передачу ключей с юридическим завершением

Застройщик может передать квартиру, пока:

• Искан все еще ожидается

• Преобразование Kat Mülkiyeti все еще ожидается

Это может быть предусмотрено в договоре.

Покупателю просто нужно понять разницу.

Спросите:

"Что остается юридически или административно незавершенным после того, как я получу ключи?"

Следует ли удерживать часть платежа?

Возможно ли удержание или поэтапный платеж коммерчески, зависит от договора и позиции на переговорах.

Но покупатели должны хотя бы рассмотреть, должен ли окончательный платеж происходить только после определенных:

• Строительных

• Документационных

• Титульных

этапов.

Независимая юридическая консультация уместна для дорогостоящих сделок или сделок на этапе строительства.

Покупка перепродажи без Искана требует другой договорной стратегии

Для перепродажи у продавца может не быть такой же способности, как у застройщика, исправить проблему в масштабе всего здания.

Поэтому, если обычный Искан отсутствует, спросите:

Может ли этот конкретный продавец действительно предоставить обещанное решение?

Если получение разрешения требует:

• Действий муниципалитета

• Всех владельцев

• Исправлений на уровне здания

• Участия застройщика

обещание одного владельца квартиры может иметь ограниченную практическую ценность.

"Продавец получит Искан после продажи" — это слабое обещание

После покупки экономический стимул может измениться.

Если недвижимость достаточно важна, чтобы требовать решения, подумайте о том, чтобы решить или задокументировать проблему до закрытия, а не полагаться на будущую добрую волю.

Матрица принятия решений для покупателя

Используйте эту упрощенную систему.

Зеленый — Меньшая административная сложность

• Kat Mülkiyeti

• Обычный Искан подтвержден

• Рухсат/проект согласованы

• Физическая единица соответствует

• Нет необычной исторической проблемы

Переходите к обычной:

• Титульной

• Технической

• Финансовой

проверке.

Желтый — Исследуйте
Примеры:

• Kat İrtifakı + подтвержденный Искан

• Новостройка, ожидающая окончательного преобразования

• Частичное разрешение на заселение

• Незначительные задокументированные изменения проекта

• Полностью понятая история Yapı Kayıt Belgesi

Они не требуют автоматического отказа.
Они требуют объяснения.

Красный — Остановитесь
Примеры:

• Продавец не может предоставить или проверить какие-либо записи о здании

• Информация муниципалитета противоречит продавцу

• Крупные физические дополнения не соответствуют проекту

• У старого здания нет четкой истории заселения

• Застройщик отказывается от договорной ответственности за обещанный Искан

• Продавец настаивает, что покупатель должен сначала заплатить, а потом исследовать

Не продолжайте, пока несоответствие не будет устранено.

Оценочная карта проверки Искана

Покупатель может оценить недвижимость по пяти параметрам.

1. Документация
   Доступны ли соответствующие документы и согласованы ли они?

2. Статус здания
   Завершено ли оно и законно ли используется в рамках ожидаемой системы?

3. Статус титула
   Kat Mülkiyeti или объясненная Kat İrtifakı?

4. Физическое соответствие
   Соответствует ли реальность утвержденному проекту?

5. Будущая рыночность
   Поймет ли и примет ли другой покупатель ту же структуру?

Самая слабая категория может определить реальный риск.

Недвижимость А против Недвижимости Б

Рассмотрим два варианта.

Недвижимость А

• Цена: 275 000 долларов США

• Kat Mülkiyeti

• Подтвержденный обычный Искан

• Утвержденный проект совпадает

• Сильное расположение

Недвижимость Б

• Цена: 250 000 долларов США

• Kat İrtifakı

• Нет подтвержденного обычного Искана

• Старое здание

• Закрытая терраса, не показанная четко в проекте

Более дешевая недвижимость не является автоматически лучшей сделкой.

Покупатель должен сравнить:

Скидку в цене

против:

Административного + Технического + Риска перепродажи

Недвижимость В — другой вид Kat İrtifakı

Теперь рассмотрим:

• 255 000 долларов США

• Совершенно новое здание

• Искан выдан в прошлом месяце

• Kat İrtifakı все еще показана

• Преобразование ожидается

Текущие правила TKGM обеспечивают четкий путь от Kat İrtifakı плюс Yapı Kullanma İzin Belgesi к Kat Mülkiyeti.

Поэтому Недвижимость В не следует автоматически помещать в ту же категорию риска, что и Недвижимость Б.

Контекст меняет все.

Распространенные ошибки покупателей

Отвергать каждую недвижимость с Kat İrtifakı
Слишком упрощенно.
Сначала проверьте, существует ли Искан.

Принимать каждую недвижимость с Kat Mülkiyeti без дальнейшей проверки
Тоже слишком упрощенно.
Исторические процедуры Yapı Kayıt Belgesi означают, что статус титула не всегда описывает всю историю здания.

Спрашивать только "İskan var mı?"
Спросите, какое именно разрешение существует и что оно охватывает.

Полагаться на PDF-файл агента
Проверьте документ по записям компетентного органа.

Путать Yapı Kayıt Belgesi с обычным Исканом
Это отдельные системы.

Рассматривать работающие коммунальные услуги как доказательство Искана
Исторические правила допускают обстоятельства, при которых подключения к коммунальным услугам существуют без обычного Искана.

Рассматривать Искан как сертификат землетрясения
Это не так.

Игнорировать последующие изменения
Первоначальное здание могло быть соответствующим требованиям, в то время как квартира была позже изменена.

Платить полную цену до понимания проблемы
Проверка должна происходить до того, как ваше влияние исчезнет.

Доверять тому, что "все в здании купили так"
Принятие риска другими владельцами не объясняет юридическую структуру.

Предполагать, что гражданство делает Искан неактуальным
Соответствие требованиям гражданства и проверка здания — это разные вещи.

Предполагать, что право на проживание доказывает качество здания
Иммиграционное одобрение не является сертификацией здания.

Часто задаваемые вопросы об Искане в Турции

Что такое Искан в Турции?
Искан — это распространенный термин в сфере недвижимости для Yapı Kullanma İzin Belgesi, разрешения на использование или заселение здания, связанного с разрешением на использование завершенного здания в рамках применимой системы строительства.

Искан — это то же самое, что Тапу?
Нет.
Тапу касается зарегистрированной собственности.
Искан касается разрешения на использование здания.

Искан — это то же самое, что Yapı Ruhsatı?
Нет.
Упрощенное различие:
Yapı Ruhsatı = Разрешение на строительство
Искан = Разрешение на использование после квалифицированного завершения

Можно ли купить недвижимость без Искана?
Потенциально, в зависимости от текущего титула и юридических обстоятельств недвижимости.
Но вы должны определить, почему обычный Искан отсутствует, перед покупкой.

Является ли недвижимость без Искана автоматически незаконной?
Это утверждение слишком широкое.
Новое здание, ожидающее разрешения, здание с Kat İrtifakı, которое уже имеет Искан, но не преобразовано, и старая недвижимость с Yapı Kayıt Belgesi — это разные юридические ситуации.

Означает ли Kat İrtifakı, что нет Искана?
Нет.
TKGM подтверждает, что здание с Kat İrtifakı может уже иметь Yapı Kullanma İzin Belgesi и затем перейти в Kat Mülkiyeti.

Как Kat İrtifakı становится Kat Mülkiyeti?
Для здания с Kat İrtifakı и действительным Yapı Kullanma İzin Belgesi TKGM заявляет, что преобразование может произойти после подачи заявления владельцем или передачи разрешения компетентным органом в соответствии с применимой процедурой.

Всегда ли Kat Mülkiyeti доказывает наличие обычного Искана?
Не делайте это предположение повсеместно.
Исторический режим Yapı Kayıt Belgesi позволял соответствующим объектам устанавливать Kat Mülkiyeti без обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi в определенных обстоятельствах.

Что такое Yapı Kayıt Belgesi?
Это документ, связанный с исторической системой легализации зданий İmar Barışı.
Это не то же самое, что обычный Искан.

Как долго действителен Yapı Kayıt Belgesi?
Официальные правила TKGM гласят, что он остается действительным до тех пор, пока здание не будет перестроено или не войдет в программу городской реконструкции, после чего применяются текущие правила планирования.

Доказывает ли Yapı Kayıt Belgesi сейсмическую безопасность?
Нет.
TKGM прямо возлагает ответственность за сейсмостойкость и соответствие техническим стандартам на владельцев недвижимости в рамках этой системы.

Доказывает ли Искан сейсмическую безопасность?
Нет.
Текущая структурная оценка — это отдельный технический вопрос.

Может ли у здания быть частичный Искан?
Да, система использования зданий может позволить соответствующим завершенным частям проекта войти в эксплуатацию в соответствии с применимыми правилами частичного использования.
Для крупного объекта убедитесь, что ваш конкретный блок и необходимые общие зоны охвачены.

Могу ли я получить ипотеку без Искана?
Это зависит от банка, недвижимости, оценки и заемщика.
Не предполагайте одобрение или отказ повсеместно.
Спросите кредитора о конкретной недвижимости перед принятием обязательств.

Влияет ли Искан на перепродажу?
Четкая документация по зданию может сделать недвижимость более понятной и оцениваемой для будущих покупателей.
Неясный статус может создавать дополнительные вопросы при перепродаже.

Влияет ли Искан на стоимость недвижимости?
Это может иметь значение для юридической/документальной ясности и рыночности, но влияние зависит от конкретной недвижимости и причины отсутствия или необычной документации.

Делает ли Искан недвижимость имеющей право на турецкое гражданство?
Нет.
Гражданство — это отдельная инвестиционная система.
Текущий путь через недвижимость требует как минимум 400 000 долларов США соответствующей недвижимости с трехлетним ограничением на перепродажу, среди прочих требований.

Может ли недвижимость без обычного Искана быть использована для гражданства?
Не отвечайте на этот вопрос только на основании статуса Искана.
Сделка по гражданству и юридический статус здания должны быть проверены отдельно в рамках текущей системы TKGM/гражданства.

Дает ли Искан иностранцу автоматическое право на проживание?
Нет.
Текущий путь проживания владельца недвижимости отдельно требует соответствующую жилую недвижимость, принадлежащую и используемую заявителем, и, согласно текущему списку документов e-İkamet, стоимость не менее 200 000 долларов США в эквиваленте на момент приобретения.

Следует ли мне покупать новую квартиру до выдачи Искана?
Это может быть нормально в проекте на этапе строительства или недавно завершенном.
Но проверьте:

• Yapı Ruhsatı

• Утвержденный проект

• Договор

• Обязательство застройщика

• График Искана

• Процесс Kat Mülkiyeti

перед покупкой.

Следует ли мне покупать старую квартиру без обычного Искана?
Только после понимания, почему у нее нет обычного Искана, и проверки муниципальных, титульных, проектных и технических последствий.
Старые нерешенные случаи обычно требуют более глубокой проверки, чем недавно завершенный проект, ожидающий административного завершения.

Итоговый контрольный список Искана для иностранных покупателей

Тапу

•  Подтвержден зарегистрированный владелец

•  Правильная независимая секция

•  Понят жилой/коммерческий статус

•  Идентифицирована Kat Mülkiyeti или Kat İrtifakı

Yapı Ruhsatı

•  Разрешение на строительство существует, где применимо

•  Детали разрешения соответствуют зданию

•  Идентифицированы последующие изменения

Искан

•  Проверен Yapı Kullanma İzin Belgesi

•  Подтвержден правильный участок

•  Подтвержден правильный блок

•  Понято полное vs частичное разрешение

•  Проверена дата

Утвержденный проект

•  Расположение квартиры совпадает

•  Планировка в основном совпадает

•  Проверен статус балкона

•  Проверен статус террасы

•  Исследованы добавления общих зон

•  Исследованы объединенные/разделенные единицы

Kat İrtifakı
Если применимо:

•  Проверено завершение здания

•  Проверено наличие Искана

•  Установлена причина отсутствия Kat Mülkiyeti

•  Исследован процесс преобразования

Исторический статус

•  Проверен Yapı Kayıt Belgesi

•  Понята история İmar Barışı

•  Понято различие между обычным Исканом и YKB

•  Проверена смешанная история здания

Новостройка

•  Застройщик владеет или контролирует права на разработку

•  Проверен Yapı Ruhsatı

•  Обязательство по Искану отражено в договоре

•  Проверен срок завершения

•  Проверено обязательство по Kat Mülkiyeti

•  Поняты последствия задержки/неисполнения

Перепродажа

•  Идентифицированы последующие изменения

•  Не предполагается, что первоначальный Искан одобряет изменения

•  Текущее физическое состояние сравнено с проектом

Технический

•  Искан не рассматривается как сертификат землетрясения

•  Проведена структурная проверка, где необходимо

•  Учтен возраст здания

Инвестиции

•  Проверены последствия финансирования, если применимо

•  Учтены последствия перепродажи

•  Цена отражает документационный риск

•  Предвидены опасения будущего покупателя

Итоговые красные флаги

Пересмотрите или приостановите сделку, когда:

Продавец отказывается от муниципальной проверки
Редко бывает веская причина препятствовать разумной проверке.

Застройщик не дает письменного обязательства по Искану
Устное обещание имеет гораздо меньшую ценность, чем четкое договорное обязательство.

У старого здания нет Искана, и никто не знает почему
Необъяснимая история — это проблема.

Существуют крупные физические различия
Особенно:

• Дополнительный этаж

• Закрытая терраса

• Расширение общей зоны

• Объединенные единицы

Kat İrtifakı существует много лет без объяснения
Исследуйте причину.

Yapı Kayıt Belgesi описывается как "точно такой же, как Искан"
Это не так.

Гражданство используется, чтобы отвлечь внимание от проблем со зданием
Право на гражданство не заменяет проверку.

"Все здесь живут" — единственное доказательство
Занятие соседей не является заменой документации.

Окончательная система принятия решений для покупателя

Перед подписанием ответьте на семь вопросов.

1. Каков статус Тапу?
   Kat Mülkiyeti или Kat İrtifakı?

2. Существует ли Yapı Ruhsatı?
   Какой проект был юридически разрешен?

3. Существует ли Искан?
   Какое именно здание/блок он охватывает?

4. Соответствует ли реальность утвержденному проекту?
   Есть ли значительные последующие изменения?

5. Есть ли история Yapı Kayıt Belgesi?
   Если да, что именно было легализовано?

6. Приемлемо ли здание технически?
   Административная документация не является структурной сертификацией.

7. Компенсирует ли цена оставшийся риск?
   Проблема с документацией должна быть отражена в инвестиционном решении.

Полная формула документации по недвижимости

Самый слабый подход:

Тапу существует → Квартира выглядит хорошо → Купить

Более сильная система:

Тапу + Yapı Ruhsatı + Искан + Утвержденный проект + Физическое соответствие + Структурная проверка + Рыночный анализ = Лучшее решение о недвижимости

Для необычных зданий добавьте:

Yapı Kayıt Belgesi / Исторический обзор

Заключение

Искан — одно из самых неправильно понимаемых понятий в турецкой недвижимости.

Для иностранных покупателей самая большая ошибка — рассматривать его как простой флажок:

Искан: Да / Нет

Реальный анализ более тонкий.

Новый завершенный проект, ожидающий окончательных процедур заселения, — это не то же самое, что старое здание, которое никогда не получало обычный Искан.

Здание с:

Kat İrtifakı + подтвержденным Yapı Kullanma İzin Belgesi

также не то же самое, что здание без какой-либо документации о заселении.

TKGM в настоящее время подтверждает, что когда существует Kat İrtifakı и здание получило Yapı Kullanma İzin Belgesi, преобразование в Kat Mülkiyeti может быть продолжено в рамках системы Земельного кадастра.

В то же время покупатели не должны предполагать:

Kat Mülkiyeti всегда означает историю обычного Искана.

Исторический режим Yapı Kayıt Belgesi в Турции позволял соответствующим зданиям устанавливать cins değişikliği и Kat Mülkiyeti без обычного Yapı Kullanma İzin Belgesi в определенных обстоятельствах.

Вот почему проверка старых квартир должна различать:

Обычный Искан

и:

Yapı Kayıt Belgesi / İmar Barışı

Они не взаимозаменяемы.

Yapı Kayıt Belgesi также никогда не следует рассматривать как сертификат сейсмической безопасности. TKGM прямо заявляет, что ответственность за сейсмостойкость и соответствие техническим стандартам остается за владельцами зданий в рамках этой системы.

Тот же более широкий принцип applies к обычному Искану:

Разрешение на использование здания не является заменой текущей структурной оценки.

Иностранные инвесторы, покупающие для турецкого гражданства, также должны держать системы раздельными.

Текущий путь получения гражданства через недвижимость требует как минимум 400 000 долларов США соответствующей недвижимости вместе с трехлетним ограничением на перепродажу, среди прочих применимых условий.

Таким образом:

Искан ≠ Право на гражданство

Аналогично, проживание на основании недвижимости — это отдельный иммиграционный процесс.

Текущая документация e-İkamet требует, чтобы жилье, используемое по пути владельца недвижимости, принадлежало иностранному заявителю, было жилым, имело стоимость на дату приобретения не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах и использовалось этим заявителем в качестве места жительства, а не для аренды или аналогичного использования для получения дохода в рамках этого основания.

Таким образом:

Искан ≠ Право на разрешение на проживание

В конечном счете, самый безопасный покупатель не спрашивает только:

"Есть ли у этого здания Искан?"

Более сильный вопрос:

"Какой именно юридический и административный путь привел к текущему статусу этого здания, и рассказывают ли его Тапу, Yapı Ruhsatı, Искан, утвержденный проект и физическое состояние единую историю?"

Это вопрос, который превращает поверхностный осмотр недвижимости в настоящую проверку здания.

Итоговая формула:

Четкая собственность + Четкое разрешение на строительство + Четкий статус заселения + Соответствие проекту + Техническая проверка безопасности + Справедливая цена = Более безопасная покупка недвижимости в Стамбуле