مقدمه

خرید آپارتمان در استانبول یک مالیات واحد به نام "مالیات بر دارایی" ایجاد نمی‌کند.

در عوض، مالیات‌ها و عوارض مختلفی در مراحل مختلف سرمایه‌گذاری ممکن است ایجاد شوند.

یک خریدار خارجی املاک ممکن است در موارد زیر با هزینه‌هایی مواجه شود:

  • خرید ملک

  • ثبت سند مالکیت (تاپو)

  • مالکیت سالانه ملک

  • خرید ملک نوساز مشمول مالیات بر ارزش افزوده (KDV)

  • اجاره دادن آپارتمان

  • مالکیت ملک مسکونی با ارزش بالا

  • فروش نهایی ملک

این تمایز مهم است زیرا خریداران خارجی اغلب چندین تعهد کاملاً متفاوت را با یکدیگر اشتباه می‌گیرند.

به عنوان مثال:

  • Tapu Harcı: مربوط به انتقال ملک است.

  • Emlak Vergisi: مالیات سالانه مالکیت ملک است.

  • KDV / مالیات بر ارزش افزوده: ممکن است برای برخی از فروش‌های ملک اعمال شود.

  • Kira Gelir Vergisi: مربوط به درآمد اجاره است.

  • Değerli Konut Vergisi: فقط برای املاک مسکونی با ارزش بالا و واجد شرایط اعمال می‌شود.

  • و فروش آینده ممکن است یک سؤال جداگانه در مورد مالیات بر درآمد ایجاد کند.

بنابراین، سؤال صحیح این نیست:

"چقدر مالیات بر املاک در ترکیه به خارجی‌ها تعلق می‌گیرد؟"

سؤال بهتر این است:

"کدام مالیات‌های ترکی برای این ملک، این معامله و استراتژی سرمایه‌گذاری من اعمال می‌شود؟"

برای یک سرمایه‌گذار خارجی، تصویر کامل مالیاتی باید قبل از توافق بر سر قیمت خرید ارزیابی شود.

آیا خارجی‌ها در ترکیه مالیات بر املاک می‌پردازند؟

بله.

مالکیت خارجی به طور کلی مالیات‌ها و عوارض معمولی ترکیه را که به مالکیت و معاملات املاک تعلق می‌گیرند، حذف نمی‌کند.

برای یک آپارتمان در استانبول، یک خریدار خارجی به طور بالقوه ممکن است با موارد زیر مواجه شود:

  • حق الثبت سند مالکیت — Tapu Harcı

  • مالیات بر ارزش افزوده — Katma Değer Vergisi (KDV)

  • مالیات سالانه املاک — Emlak Vergisi

  • مالیات مسکن با ارزش — Değerli Konut Vergisi

  • مالیات بر درآمد اجاره

  • مالیات احتمالی هنگام فروش ملک

اعمال هر یک از این موارد به ماهیت معامله بستگی دارد.

به عنوان مثال، رفتار مالیات بر ارزش افزوده می‌تواند به طور قابل توجهی بین موارد زیر متفاوت باشد:

  • تحویل اول واجد شرایط از یک توسعه‌دهنده

  • آپارتمان دست دوم خریداری شده از یک شخص حقیقی

به همین ترتیب، مالیات بر درآمد اجاره در صورتی که ملک هرگز اجاره داده نشود، بی‌ربط است.

بنابراین، تحلیل مالیاتی باید ملک را در طول چرخه عمر سرمایه‌گذاری آن دنبال کند:

خرید → مالکیت → اجاره → فروش

دسته‌بندی‌های اصلی مالیات بر املاک که خریداران خارجی باید بدانند

تقسیم مالیات‌های املاک ترکیه به چهار گروه مفید است.

1. مالیات‌ها و عوارض خرید

هنگام تملک مالکیت ایجاد می‌شوند.
نمونه‌ها شامل موارد زیر است:

  • Tapu Harcı (حق الثبت)

  • هزینه‌های خدمات دفتر ثبت اسناد

  • مالیات بر ارزش افزوده (KDV) در صورت اعمال

2. مالیات‌های مالکیت

به دلیل اینکه سرمایه‌گذار مالک ملک است، ایجاد می‌شوند.
مثال اصلی:

  • Emlak Vergisi (مالیات سالانه املاک)

  • برخی از خانه‌های با ارزش بالاتر ممکن است در موارد زیر نیز قرار گیرند:

  • Değerli Konut Vergisi (مالیات مسکن با ارزش)

3. مالیات‌های درآمد

زمانی که ملک درآمد ایجاد می‌کند، ممکن است ایجاد شوند.
به عنوان مثال:

  • مالیات بر درآمد اجاره

4. مالیات‌های خروج (فروش)

فروش یک ملک ممکن است به طور بالقوه سود سرمایه‌ای مشمول مالیات ایجاد کند که بستگی به موارد زیر دارد:

  • روش تحصیل

  • دوره نگهداری

  • تاریخ فروش

  • شرایط مؤدی

ما مالیات اجاره و فروش را در بخش‌های ۲ و ۳ بررسی خواهیم کرد.
این بخش عمدتاً بر آنچه هنگام خرید و مالکیت ملک توسط خریدار خارجی اتفاق می‌افتد، تمرکز دارد.

حق الثبت سند مالکیت — Tapu Harcı

یکی از بزرگترین هزینه‌های معامله هنگام خرید ملک در ترکیه، Tapu Harcı یا حق الثبت سند مالکیت است.

برای یک فروش معمولی ملک، اداره کل ثبت اسناد و املاک (TKGM) بیان می‌کند که این هزینه به میزان زیر محاسبه می‌شود:

۲٪ برای خریدار

و:

۲٪ برای فروشنده

بر اساس مبلغ اعلام شده فروش، به شرطی که این مبلغ از ارزش مالیات بر دارایی مربوط به ملک کمتر نباشد.

بنابراین، مجموع استاندارد قانونی در هر دو طرف معامله عبارت است از:

۴٪

مثال از حق الثبت سند مالکیت

فرض کنید یک آپارتمان با ارزش فروش رسمی اعلام شده به مبلغ زیر منتقل شده است:

۱۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

محاسبه قانونی به این صورت خواهد بود:

خریدار
۱۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۲٪
= ۲۰۰,۰۰۰ لیر

فروشنده
۱۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۲٪
= ۲۰۰,۰۰۰ لیر

مجموع
۴۰۰,۰۰۰ لیر

این حق الثبت قانونی ترکیبی برای معامله است.

با این حال، خریدار باید در قرارداد خرید تأیید کند که هزینه‌های معامله چگونه بین طرفین تخصیص داده می‌شود، به جای اینکه فرض کند نیاز نقدی خریدار همیشه فقط با مبلغ قانونی سمت خریدار برابر خواهد بود.

حق الثبت سند مالکیت، مالیات سالانه املاک نیست

این تمایز اساسی است.

Tapu Harcı با انتقال مالکیت مرتبط است.
این مالیات سالانه‌ای نیست که صرفاً به دلیل مالکیت آپارتمان می‌پردازید.

پس از خرید ملک، مالیات مالکیت شهری تکراری عبارت است از:

Emlak Vergisi

بنابراین:

حق الثبت سند مالکیت ≠ مالیات سالانه املاک

یک خریدار ممکن است هر دو را بپردازد، اما به دلایل کاملاً متفاوت.

چه ارزشی برای حق الثبت سند مالکیت استفاده می‌شود؟

اداره کل ثبت اسناد و املاک (TKGM) بیان می‌کند که حق الثبت سند مالکیت بر اساس ارزش فروش اعلام شده محاسبه می‌شود، اما این مبلغ اعلام شده نمی‌تواند از ارزش Emlak Vergisi مربوط به ملک کمتر باشد.

این مفهوم مهمی را به خریداران خارجی می‌دهد تا درک کنند:

  • قیمت بازار: قیمتی که ملک به طور واقع‌گرایانه ممکن است به فروش برسد.

  • قیمت خرید: قیمتی که خریدار واقعاً توافق می‌کند بپردازد.

  • ارزش انتقال اعلام شده: مبلغی که به طور رسمی برای معامله فروش اعلام می‌شود.

  • ارزش Emlak Vergisi: ارزش قانونی مالیات بر دارایی که تحت چارچوب مالیاتی قابل اجرا تعیین می‌شود.

این اعداد لزوماً یکسان نیستند.

اعلام قیمت خرید به طور مصنوعی پایین، یک استراتژی مالیاتی نیست

خریدار نباید فرض کند که کاهش مبلغ درج شده در معامله، راهی مشروع برای کاهش هزینه‌های حق الثبت است.

پایه هزینه رسمی نمی‌تواند کمتر از ارزش Emlak Vergisi مربوطه باشد و اظهارنامه معامله باید الزامات قانونی قابل اجرا برای فروش را منعکس کند.

برای سرمایه‌گذاران، ارزش معامله تحریف‌شده به طور مصنوعی ممکن است بعدها مشکلات گسترده‌تری ایجاد کند هنگام:

  • فروش ملک

  • محاسبه هزینه تحصیل

  • توضیح سوابق پرداخت

  • درخواست برای اخذ شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در املاک

بنابراین، معامله ملک باید بر اساس مستندات قانونی دقیق ساختاردهی شود، نه اجتناب کوتاه‌مدت از هزینه.

هزینه‌های صندوق گردان / خدمات ثبت اسناد

Tapu Harcı تنها مبلغی نیست که در طول مراحل ثبت اسناد قابل وصول است.

TKGM همچنین هزینه خدمات جداگانه‌ای به نام Döner Sermaye را تحت تعرفه قابل اجرای خود دریافت می‌کند.

تعرفه TKGM برای سال ۲۰۲۶ از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ لازم الاجرا شده است.

این هزینه‌های خدمات نباید با حق الثبت سمت خریدار به میزان ۲٪ اشتباه گرفته شوند.

بنابراین، بودجه معامله شما می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

  • Tapu Harcı

  • به علاوه:

  • هزینه‌های خدمات / صندوق گردان TKGM

  • و به طور بالقوه سایر هزینه‌های معامله.

خریداران خارجی باید فراتر از قیمت خرید بودجه‌بندی کنند

یک خریدار خارجی را در نظر بگیرید که آپارتمانی در استانبول با قیمت اعلام شده زیر خریداری می‌کند:

۳۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

بودجه واقعی تحصیل ممکن است نیاز به در نظر گرفتن موارد زیر داشته باشد:

  • قیمت ملک

  • حق الثبت سمت خریدار

  • هر گونه هزینه سمت فروشنده که به صورت قراردادی تخصیص داده شده است

  • هزینه‌های خدمات TKGM

  • وکیل

  • مترجم رسمی

  • هزینه‌های بانکی

  • DASK (بیمه اجباری زلزله)

  • مالیات بر ارزش افزوده احتمالی

  • مبلمان

  • راه‌اندازی تأسیسات (آب، برق، گاز)

به همین دلیل:

قیمت ملک ≠ هزینه کل تحصیل

این تمایز به ویژه برای سرمایه‌گذارانی با بودجه سرمایه ثابت اهمیت پیدا می‌کند.

آیا هنگام خرید ملک در ترکیه مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌شود؟

به طور بالقوه، بله.

اما رفتار مالیات بر ارزش افزوده به ماهیت معامله بستگی دارد.

تمایز مهم اول:

نوساز / تحویل اول

در مقابل:

دست دوم

قوانین مالیات بر ارزش افزوده ترکیه حاوی معافیت خاصی برای برخی از تحویل‌های اول واجد شرایط املاک مسکونی یا تجاری به خریداران خارجی یا غیرمقیم واجد شرایط است.

اما خارجی‌ها هرگز نباید فرض کنند:

"من خارجی هستم، بنابراین مالیات بر ارزش افزوده نمی‌پردازم."

این نادرست است.

معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای برخی از خریداران خارجی ملک

طبق ماده ۱۳/ط از چارچوب مالیات بر ارزش افزوده ترکیه، یک معافیت مالیات بر ارزش افزوده واجد شرایط می‌تواند برای تحویل اول یک خانه یا محل کار که در آن شرایط قانونی خریدار و پرداخت برآورده می‌شود، اعمال شود.

این قاعده، در میان سایر دسته‌های واجد شرایط، شامل اشخاص حقیقی خارجی می‌شود که مقیم ترکیه نیستند، مشروط به شرایط قانونی.

این امر به ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی که مستقیماً از توسعه‌دهندگان خرید می‌کنند، مرتبط است.

با این حال، چندین شرط باید با هم کار کنند.

تحویل اول حیاتی است

معافیت مالیات بر ارزش افزوده به طور خاص به یک تحویل اول واجد شرایط مرتبط است.

راهنمای سازمان درآمد ترکیه (GİB) توضیح می‌دهد که این معافیت برای اولین فروش انجام شده توسط مؤدی که مسکن یا محل کار را ساخته است، اعمال می‌شود؛ فروش بعدی توسط شخصی که قبلاً ملک را از سازنده خریداری کرده است، برای این معافیت همان تحویل اول محسوب نمی‌شود.

این بدان معناست:

آپارتمان جدید خریداری شده به طور مستقیم از توسعه‌دهنده واجد شرایط
تحلیل معافیت احتمالی ممکن است مرتبط باشد.

آپارتمان دست دوم خریداری شده از مالک قبلی
معافیت تحویل اول مشابه به صرف خارجی بودن خریدار جدید اعمال نمی‌شود.

بنابراین:

خریدار خارجی + آپارتمان دست دوم ≠ معافیت خودکار مالیات بر ارزش افزوده

خریدار باید واجد شرایط باشد

معافیت فقط به دلیل خارجی بودن پاسپورت اعمال نمی‌شود.

قاعده قانونی برای دسته‌های تعریف شده اعمال می‌شود، از جمله اتباع خارجی که برای این منظور مقیم ترکیه محسوب نمی‌شوند.

بنابراین، قبل از محاسبه هزینه سرمایه‌گذاری، خریدار باید تأیید کند:

  • وضعیت اقامت

  • نوع معامله

  • فروشنده

  • آیا ملک یک تحویل اول واجد شرایط است

  • شرایط پرداخت

ترجیحاً این موارد قبل از امضای توافقنامه قیمت نهایی مشخص شوند.

قیمت خرید باید طبق قوانین مورد نیاز به ارز خارجی به ترکیه آورده شود

معافیت همچنین دارای شرایط پرداخت است.

راهنمای GİB بیان می‌کند که برای اعمال معافیت:

  • حداقل ۵۰٪ از بهای ملک باید به ارز خارجی به ترکیه آورده شده و قبل از صدور فاکتور فروش به فروشنده پرداخت شود.

  • مبلغ باقیمانده باید به ترکیه آورده شده و ظرف یک سال به فروشنده پرداخت شود.

  • انتقال ارز خارجی از طریق یک بانک ترکی معمولاً از طریق سوابق بانکی مستند می‌شود.

بنابراین:

معافیت مالیات بر ارزش افزوده به نحوه خرید و پرداخت ملک بستگی دارد، نه صرفاً به اینکه پاسپورت در اختیار چه کسی است.

نمونه‌ای از ساختار پرداخت معافیت مالیات بر ارزش افزوده

تصور کنید یک آپارتمان جدید واجد شرایط به قیمت زیر است:

۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

برای ساختار معافیت، خریدار باید شرایط پرداخت قابل اجرا را برآورده کند.

حداقل:

۲۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

باید نیاز قبل از فاکتور را برآورده کند.

سپس مبلغ باقیمانده باید شرط پرداخت یک ساله قابل اجرا را برآورده کند.

این یک تصویر ساده شده است.

سرمایه‌گذار باید توالی دقیق فاکتور و پرداخت را با حسابدار توسعه‌دهنده و مشاور مالیاتی حرفه‌ای قبل از انتقال وجوه هماهنگ کند.

فروش زودهنگام ملک معاف از مالیات بر ارزش افزوده می‌تواند عواقب مالیاتی ایجاد کند

این قاعده در سال ۲۰۲۲ تغییر کرد و برای خریداران ۲۰۲۶ بسیار مهم است.

قانون فعلی مالیات بر ارزش افزوده مقرر می‌دارد که در مواردی که ملک تحصیل‌شده تحت این معافیت ظرف سه سال واگذار شود، مالیات بر ارزش افزوده قبلاً وصول‌نشده معمولاً باید همراه با بهره تعویق قابل اجرا، قبل از انتقال سند پرداخت شود.

بنابراین، سرمایه‌گذارانی که از این معافیت استفاده می‌کنند، باید ملک را یک تصمیم نگهداری میان‌مدت در نظر بگیرند.

جالب اینجاست که این دوره سه ساله ممکن است با محدودیت سه ساله واگذاری قابل اجرا برای برخی از سرمایه‌گذاری‌های اخذ شهروندی ترکیه از طریق ملک نیز همخوانی داشته باشد، اگرچه دو قاعده قانونی از چارچوب‌های مختلف ناشی می‌شوند و نباید با هم اشتباه گرفته شوند.

معافیت مالیات بر ارزش افزوده با شرایط اخذ شهروندی ترکیه یکی نیست

این موضوع نیاز به شفاف‌سازی صریح دارد.

یک ملک به طور بالقوه می‌تواند واجد شرایط موارد زیر باشد:

  • معافیت مالیات بر ارزش افزوده

بدان معنا که لزوماً برای موارد زیر مناسب نیست:

  • شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در املاک

و بالعکس.

دو سیستم قوانین جداگانه‌ای دارند.

تحلیل مالیات بر ارزش افزوده ممکن است به موارد زیر بستگی داشته باشد:

  • تحویل اول

  • وضعیت اقامت خریدار

  • پرداخت به ارز خارجی

  • دوره نگهداری

تحلیل شهروندی شامل چارچوب متفاوتی است از جمله:

  • حداقل سرمایه‌گذاری واجد شرایط

  • نرخ TCMB (نرخ ارز بانک مرکزی)

  • ساختار مالکیت

  • اثبات پرداخت

  • محدودیت سه ساله شهروندی

  • Uygunluk Belgesi (گواهی انطباق)

بنابراین:

شرایط معافیت مالیات بر ارزش افزوده ≠ شرایط شهروندی

هر کدام باید به طور مستقل بررسی شوند.

چه کسی باید مالیات بر ارزش افزوده را قبل از خرید تأیید کند؟

برای یک خریدار خارجی که یک پروژه جدید خریداری می‌کند، رفتار مالیات بر ارزش افزوده باید با موارد زیر تأیید شود:

  • بخش حسابداری توسعه‌دهنده

  • مشاور مالیاتی / حسابدار مستقل

  • وکیل در صورت لزوم

قبل از اینکه خریدار فرض کند قیمت اعلام شده بدون مالیات است.

قرارداد خرید باید به وضوح ذکر کند که قیمت ذکر شده:

  • شامل مالیات بر ارزش افزوده

  • یا:

  • بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده

است و آیا انتظار می‌رود که معامله از معافیت خریدار خارجی استفاده کند.

مالیات سالانه املاک — Emlak Vergisi

پس از تحصیل آپارتمان، یکی از مالیات‌های اصلی مکرر مالکیت عبارت است از:

Emlak Vergisi

این مالیات سالانه املاک است که برای ساختمان‌ها و زمین‌های واجد شرایط در ترکیه اعمال می‌شود.

برای آپارتمان‌ها، دسته مربوطه به طور کلی عبارت است از:

Bina Vergisi — مالیات بر ساختمان

این مالیات توسط شهرداری مربوطه مدیریت می‌شود.

مالیات سالانه املاک در استانبول چقدر است؟

طبق قوانین Emlak Vergisi، نرخ عادی مالیات بر ساختمان مسکونی عبارت است از:

۰.۱٪ — (بنده ۱)

در خارج از مناطق شهرداری‌های کلانشهری.

در داخل مراکز شهرداری‌های کلانشهری، نرخ‌ها ۱۰۰٪ افزایش می‌یابند.

بنابراین، برای املاک مسکونی در داخل شهرداری کلانشهری استانبول، نرخ مسکونی قابل اجرا به طور کلی عبارت است از:

۰.۲٪ — (بنده ۲)

از ارزش مالیات بر دارایی قابل اجرا.

این یکی از مهم‌ترین اعداد برای سرمایه‌گذاران املاک استانبول است.

نمونه مالیات بر املاک استانبول

فرض کنید یک آپارتمان در استانبول دارای ارزش مالیاتی Emlak Vergisi قابل اجرا به مبلغ زیر است:

۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

با استفاده از نرخ مسکونی کلانشهری:

۰.۲٪

محاسبه سالانه ساده شده به این صورت خواهد بود:

۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۰۲
= ۱۰,۰۰۰ لیر ترکیه

مالیات سالانه املاک.

کلمه کلیدی در اینجا این است:

ارزش مالیاتی

زیرا این لزوماً به این معنا نیست که قیمت بازار آپارتمان ۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر است.

مالیات سالانه املاک مستقیماً بر اساس قیمت خرید شما نیست

این یکی از رایج‌ترین سوءتفاهم‌ها در میان خریداران خارجی است.

فرض کنید شما یک آپارتمان را به مبلغ زیر خریداری می‌کنید:

۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

این به طور خودکار به این معنا نیست که Emlak Vergisi سالانه به سادگی برابر است با:

۱۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۲٪.

GİB توضیح می‌دهد که ارزش مالیاتی Emlak Vergisi طبق سیستم قانونی محاسبه می‌شود، از جمله عواملی مانند:

  • ارزش‌های رسمی زمین / واحد

  • هزینه‌های معمولی ساخت و ساز متر مربع ساختمان

  • ارزش زمین یا سهم زمین مربوطه

برای ساختمان‌ها.

بنابراین:

ارزش بازار ≠ قیمت خرید ≠ ارزش مالیاتی Emlak Vergisi

این ارقام اهداف متفاوتی را دنبال می‌کنند.

ارزش مالیاتی ملک چگونه محاسبه می‌شود؟

برای ساختمان‌ها، GİB بیان می‌کند که ارزش مالیاتی ملک با استفاده از سیستم قانونی شامل موارد زیر محاسبه می‌شود:

  • هزینه‌های معمولی ساخت و ساز متر مربع ساختمان که به طور مشترک توسط وزارتخانه‌های مربوطه تعیین می‌شود

  • ارزش زمین یا سهم زمین قابل اجرا

  • قوانین تحت چارچوب Emlak Vergisi.

برای یک خریدار خارجی، معمولاً نیازی به محاسبه مستقل ارزش مالیاتی شهرداری از داده‌های خام نیست.

در عوض، اطلاعات مالیاتی فعلی را از موارد زیر دریافت کنید:

  • شهرداری

  • فروشنده

  • سیستم الکترونیکی شهرداری مربوطه

  • مشاور حرفه‌ای

قبل از نهایی‌سازی معامله.

قوانین ویژه ارزیابی مالیات بر املاک در سال ۲۰۲۶

سال ۲۰۲۶ یک دوره ارزیابی جدید برای اهداف Emlak Vergisi آغاز می‌کند.

GİB توضیح می‌دهد که حداقل ارزش‌های زمین و متر مربع زمین که در سال ۲۰۲۵ برای اعمال از سال ۲۰۲۶ ارزیابی شده‌اند، در تعیین ارزش‌های مالیاتی ۲۰۲۶ استفاده می‌شوند، مشروط به محدودیت قانونی ویژه در مورد میزان افزایش ارزش ۲۰۲۶ نسبت به ارزش ۲۰۲۵.

ارزش‌های تعیین‌شده تحت این چارچوب سپس مبنای محاسبات بعدی ۲۰۲۷، ۲۰۲۸ و ۲۰۲۹ را تحت قوانین تعدیل سالانه قابل اجرا تشکیل می‌دهند.

برای سرمایه‌گذاران، نتیجه عملی این است:

فرض نکنید که ارزش مالیاتی شهرداری سال گذشته در سال ۲۰۲۶ بدون تغییر باقی می‌ماند. ارزش سال جاری را بررسی کنید.

چه کسی Emlak Vergisi را پرداخت می‌کند؟

تحت چارچوب Emlak Vergisi، مسئولیت به طور کلی متعلق به موارد زیر است:

  • مالک

  • دارنده حق انتفاع در صورت اعمال

  • یا، در صورت عدم وجود هیچ‌کدام، شخصی که به نحو مالکانه تصرف می‌کند.

برای یک سرمایه‌گذار خارجی معمولی که مالک کامل یک آپارتمان در استانبول است، این معمولاً به این معناست که مالک ثبت‌شده به محض شروع تعهد مالیاتی خود مسئول است.

تعهد مالیاتی املاک برای خریدار جدید چه زمانی آغاز می‌شود؟

این یک قاعده به ویژه برای خریداران خارجی مفید است.

اگر مالکیت در طول سال تغییر کند، تعهد Emlak Vergisi مالک جدید معمولاً از سال بودجه بعدی آغاز می‌شود.

به عنوان مثال:

آپارتمان خریداری شده در ۱۶ ژوئیه ۲۰۲۶
مثال فعلی GİB بیان می‌کند که خریدار باید اعلان مالیات بر دارایی مربوطه را تا تاریخ زیر ارسال کند:
۳۱ دسامبر ۲۰۲۶
و تعهد Emlak Vergisi خریدار در سال زیر آغاز می‌شود:
۲۰۲۷.

آپارتمان خریداری شده در ۲ اکتبر ۲۰۲۶
از آنجایی که خرید در سه ماه پایانی سال قرار می‌گیرد، مثال GİB اجازه می‌دهد که اعلان ظرف مدت زیر ارسال شود:
سه ماه از تاریخ خرید
در حالی که تعهد مالیاتی خریدار مجدداً در سال زیر آغاز می‌شود:
۲۰۲۷.

برای مالیات سالانه املاک فروشنده چه اتفاقی می‌افتد؟

برای یک فروش معمولی، راهنمای GİB توضیح می‌دهد که تعهد فروشنده تا پایان سالی که فروش در آن رخ می‌دهد ادامه می‌یابد، در حالی که تعهد خریدار از سال بودجه بعدی آغاز می‌شود.

بنابراین، اگر آپارتمانی در طول سال ۲۰۲۶ دست به دست شود:

  • فروشنده ← تعهد سال ۲۰۲۶

  • خریدار ← تعهد از سال ۲۰۲۷ آغاز می‌شود

طبق قاعده معمول.

این با بسیاری از کشورها متفاوت است که در آن مالیات سالانه املاک ممکن است به طور خودکار بین خریدار و فروشنده در زمان تکمیل معامله به نسبت تقسیم شود.

آیا خریداران خارجی باید به شهرداری اطلاع دهند؟

بله، الزامات اطلاع‌رسانی مالیات بر دارایی مربوطه باید پس از تحصیل رعایت شود.

GİB بیان می‌کند که در صورت تغییر مالکیت، اعلان معمولاً باید تا زمان‌های زیر ارائه شود:

  • تا پایان سال بودجه‌ای که تغییر در آن رخ داده است

  • یا، اگر تغییر در سه ماه پایانی سال رخ داده باشد، ظرف سه ماه از رویداد.

یک خریدار خارجی نباید فرض کند که تکمیل انتقال Tapu به طور خودکار به معنای انجام تمام مراحل اداری مالیاتی شهرداری نیز هست.

مالیات بر املاک و آپارتمان‌های نوساز

سرمایه‌گذاران نوساز همچنین باید درک کنند که تعهد مالیاتی شهرداری و مالکیت توسعه‌دهنده ممکن است در موارد زیر تغییر کند:

  • تکمیل ساخت و ساز

  • سند اولیه

  • انتقال واحد

  • بهره‌برداری

بنابراین، رفتار مالیاتی باید برای ملک خاص بررسی شود.

GİB همچنین به قاعده‌ای اشاره می‌کند که طبق آن، برای یک ساختمان تازه‌ساخته، مالیات بر ساختمان نمی‌تواند برای چهار سال اول پس از سال پایان ساخت، از مالیات بر زمین یا سهم زمین مربوطه کمتر باشد.

برای اکثر خریداران آپارتمان‌های انفرادی، ارزیابی فعلی شهرداری نقطه مرجع عملی خواهد بود.

آیا نرخ‌های مالیات بر املاک کاهش یافته وجود دارد؟

ترکیه دارای سیستم کاهش مالیات بر ساختمان است که می‌تواند نرخ مالیات بر املاک مسکونی را برای برخی از افراد واجد شرایط با یک اقامتگاه واحد با مساحت ناخالص بیش از ۲۰۰ متر مربع، مشروط به شرایط قانونی، به صفر کاهش دهد.

GİB دسته‌بندی‌هایی را مشخص می‌کند که می‌توانند شامل برخی از افراد زیر باشند:

  • افراد بدون درآمد

  • بازنشستگان واجد شرایط

  • افراد دارای معلولیت

  • جانبازان

  • بیوه‌گان و یتیمان شهدا

سرمایه‌گذاران خارجی نباید فرض کنند که صرفاً به دلیل داشتن یک آپارتمان واحد، واجد شرایط هستند.

شرایط معافیت خاص است و باید به صورت جداگانه بررسی شود.

مالیات سالانه املاک در مقابل عوارض ساختمانی (Aidat)

یک سردرگمی رایج دیگر بین موارد زیر است:

Emlak Vergisi

و:

Aidat

آنها کاملاً متفاوت هستند.

Emlak Vergisi: یک مالیات قانونی بر دارایی است که تحت چارچوب مالیات شهرداری پرداخت می‌شود.

Aidat: هزینه مدیریت ساختمان یا مجتمع مسکونی است که برای پرداخت خدمات زیر استفاده می‌شود:

  • امنیت

  • نظافت

  • محوطه‌سازی

  • آسانسورها

  • استخر

  • باشگاه ورزشی

  • برق مشترک

  • پرسنل ساختمان

بنابراین:

Aidat یک مالیات نیست.

یک سرمایه‌گذار املاک ممکن است نیاز به پرداخت هر دو داشته باشد.

مالیات سالانه املاک در مقابل DASK

DASK نیز جدا است.

Emlak Vergisi: مالیات سالانه املاک.

DASK: بیمه اجباری زلزله برای املاک در محدوده قانونی قابل اجرا.

بنابراین:

حق بیمه DASK ≠ مالیات بر املاک

این هزینه‌ها باید در بودجه سالانه سرمایه‌گذار در ردیف‌های مختلف قرار گیرند.

مالیات سالانه املاک در مقابل مالیات مسکن با ارزش

این تمایز به ویژه برای آپارتمان‌های لوکس مهم می‌شود.

Emlak Vergisi می‌تواند برای املاک مسکونی معمولی اعمال شود.

Değerli Konut Vergisi یک رژیم مالیاتی جداگانه برای املاک مسکونی با ارزش بالا و واجد شرایط است.

برای سال ۲۰۲۶، آستانه قانونی مالیات مسکن با ارزش بر اساس ارزش مالیاتی ساختمان مربوطه یک ملک مسکونی که بیش از:

۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر ترکیه

است، تعیین می‌شود.

این بدان معناست که یک آپارتمان استانبول با ارزش کافی بالا به طور بالقوه ممکن است با موارد زیر مواجه شود:

  • Emlak Vergisi سالانه

  • و به طور جداگانه:

  • Değerli Konut Vergisi

در صورت احراز شرایط قانونی برای هر دو.

ما طبقات مالیات مسکن با ارزش سال ۲۰۲۶، معافیت‌ها و محاسبات را به تفصیل در بخش ۲ بررسی خواهیم کرد.

قیمت درخواستی نیز مالیات مسکن با ارزش را تعیین نمی‌کند

فرض کنید یک آپارتمان لوکس با قیمت زیر آگهی شده است:

۳۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

قیمت درخواستی به تنهایی تعیین نمی‌کند که آیا ملک مشمول Değerli Konut Vergisi است یا خیر.

قانون مربوطه از ارزش مالیاتی ساختمان (bina vergi değeri) قابل اجرا برای تعیین آستانه استفاده می‌کند.

بنابراین:

قیمت لیست ≠ مبنای مالیات مسکن با ارزش

این تمایز می‌تواند به طور ملموس بر برنامه‌ریزی مالیاتی برای خریداران خارجی سطح بالا تأثیر بگذارد.

نمونه‌ای از نمایه مالیات بر مالکیت در استانبول

یک سرمایه‌گذار خارجی فرضی را در نظر بگیرید که یک آپارتمان تکمیل‌شده در استانبول خریداری می‌کند.

قیمت خرید: ۱۲,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

هنگام خرید
هزینه‌های بالقوه شامل موارد زیر است:

  • Tapu Harcı سمت خریدار

  • هزینه خدمات TKGM

  • وکیل

  • ترجمه

  • DASK

  • سایر هزینه‌های معامله

در طول مالکیت
خریدار ممکن است با موارد زیر مواجه شود:

  • Emlak Vergisi سالانه

  • Aidat

  • تمدید DASK

  • بیمه

  • تعمیر و نگهداری

اگر ارزش مالیاتی رسمی ساختمان ملک از آستانه با ارزش بالا قابل اجرا فراتر رود، ممکن است نیاز به ارزیابی Değerli Konut Vergisi نیز باشد.

اگر آپارتمان اجاره داده شود، مالیات بر درآمد اجاره به یک موضوع جداگانه تبدیل می‌شود.

اگر آپارتمان فروخته شود، مالیات بر واگذاری نیز باید تحلیل شود.

این نشان می‌دهد که چرا یک "درصد مالیات بر املاک" نمی‌تواند هزینه واقعی مالکیت ملک در ترکیه را توصیف کند.

نوساز در مقابل دست دوم: چشم‌انداز مالیاتی

رفتار مالیاتی ممکن است بسته به اینکه سرمایه‌گذار خریداری می‌کند، متفاوت باشد:

نوساز

یا:

دست دوم

آپارتمان نوساز

مسائل مالیاتی بالقوه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

  • Tapu Harcı

  • مالیات بر ارزش افزوده

  • معافیت مالیات بر ارزش افزوده احتمالی برای خریداران خارجی

  • Emlak Vergisi سالانه پس از شروع تعهد مالکیت

  • Değerli Konut Vergisi در صورت اعمال

آپارتمان دست دوم

مسائل بالقوه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

  • Tapu Harcı

  • هزینه‌های خدمات TKGM

  • Emlak Vergisi سالانه

  • Değerli Konut Vergisi در صورت اعمال

معافیت مالیات بر ارزش افزوده تحویل اول خاص که قبلاً بحث شد، عموماً به تحویل اول واجد شرایط مربوط می‌شود و فروشنده و نوع معامله را مهم می‌کند.

خریداران شهروندی هنوز به برنامه‌ریزی مالیاتی نیاز دارند

خرید ملک از طریق مسیر سرمایه‌گذاری در املاک برای اخذ شهروندی ترکیه، تحلیل مالیات بر املاک معمولی را حذف نمی‌کند.

یک سرمایه‌گذار شهروندی ممکن است همچنان نیاز به بررسی موارد زیر داشته باشد:

  • Tapu Harcı

  • رفتار مالیات بر ارزش افزوده

  • Emlak Vergisi سالانه

  • Değerli Konut Vergisi

  • مالیات بر درآمد اجاره

  • مالیات واگذاری آینده

شرایط شهروندی و رفتار مالیاتی سؤالات حقوقی جداگانه‌ای هستند.

بنابراین، یک سرمایه‌گذار متمرکز بر شهروندی باید دو سؤال متفاوت از دو متخصص مختلف بپرسد:

سؤال شهروندی
آیا این معامله ملک، چارچوب سرمایه‌گذاری برای اخذ شهروندی را برآورده می‌کند؟

سؤال مالیاتی
چه مالیات‌هایی به دلیل خرید، مالکیت، اجاره و فروش بعدی این ملک ایجاد می‌شود؟

هر دو مهم هستند.

چرا برنامه‌ریزی مالیاتی باید قبل از ودیعه رزرو انجام شود؟

بسیاری از خریداران مالیات‌ها را خیلی دیر بررسی می‌کنند.

توالی اغلب به این صورت است:

آپارتمان را انتخاب کنید → ودیعه را پرداخت کنید → قرارداد را امضا کنید → در مورد مالیات‌ها بپرسید

توالی بهتر این است:

ملک نامزد را انتخاب کنید → ساختار مالیاتی را بررسی کنید → هزینه کل را محاسبه کنید → مذاکره کنید → امضا کنید

این امر به ویژه زمانی مهم است که:

  • مالیات بر ارزش افزوده ممکن است اعمال شود

  • خریدار به طور بالقوه ممکن است واجد شرایط معافیت مالیات بر ارزش افزوده باشد

  • ملک دارای ارزش مالیاتی بالایی است

  • خریدار قصد اجاره دارد

  • سرمایه‌گذاری مربوط به شهروندی است

رفتار مالیاتی می‌تواند به طور ملموس اقتصاد معامله را تغییر دهد.

هزینه کل تحصیل را محاسبه کنید

به جای مقایسه آپارتمان‌ها صرفاً بر اساس قیمت آگهی شده، از موارد زیر استفاده کنید:

  • قیمت ملک

  • + Tapu Harcı

  • + مالیات بر ارزش افزوده در صورت اعمال

  • + هزینه‌های TKGM

  • + هزینه‌های حقوقی / ترجمه / سردفتری

  • + هزینه‌های راه‌اندازی

  • = هزینه کل تحصیل

سپس از این رقم کلی هنگام محاسبه موارد زیر استفاده کنید:

  • بازده ناخالص

  • بازده خالص

  • بازده سرمایه‌گذاری

  • قیمت فروش مجدد مورد نیاز

مثال: قیمت عنوان در مقابل هزینه واقعی سرمایه‌گذاری

فرض کنید هر دو آپارتمان با قیمت زیر آگهی شده‌اند:

۳۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

آپارتمان A
آپارتمان دست دوم با هزینه‌های راه‌اندازی محدود.

آپارتمان B
ملک جدید توسعه‌دهنده که رفتار مالیات بر ارزش افزوده آن هنوز مشخص نشده و نیاز به مبلمان قابل توجهی دارد.

اگرچه هر دو قیمت عنوان یکسانی دارند، هزینه سرمایه‌گذاری واقعی آنها ممکن است بسیار متفاوت باشد.

بنابراین:

املاک را با هزینه کلی مقایسه کنید، نه با قیمت آگهی شده.

سؤالات مالیاتی که قبل از خرید آپارتمان در استانبول باید پرسید

قبل از اقدام، بپرسید:

خرید

  • ارزش فروش رسمی چیست؟

  • ارزش فعلی Emlak Vergisi چیست؟

  • چه Tapu Harcı اعمال خواهد شد؟

  • هر هزینه معامله طبق قرارداد را چه کسی متحمل می‌شود؟

  • چه هزینه‌های خدمات TKGM اعمال می‌شود؟

مالیات بر ارزش افزوده

  • آیا این تحویل اول است؟

  • آیا فروشنده توسعه‌دهنده / تأمین‌کننده واجد شرایط است؟

  • آیا مالیات بر ارزش افزوده اعمال می‌شود؟

  • آیا مالیات بر ارزش افزوده در قیمت ذکر شده گنجانده شده است؟

  • آیا می‌توانم برای معافیت خریدار خارجی واجد شرایط باشم؟

  • آیا الزامات پرداخت به ارز خارجی برآورده شده است؟

مالکیت

  • مبلغ سالانه Emlak Vergisi فعلی چقدر است؟

  • تعهد مالیاتی شهری من چه زمانی آغاز می‌شود؟

  • آیا اطلاع‌رسانی به شهرداری برنامه‌ریزی شده است؟

  • آیا ملک به آستانه مالیات مسکن با ارزش نزدیک می‌شود؟

سرمایه‌گذاری

  • آیا ملک را اجاره خواهم داد؟

  • چه تعهدات مالیاتی بر درآمد اجاره می‌تواند ایجاد شود؟

  • چه مدت انتظار نگهداری آن را دارم؟

  • آیا فروش آینده می‌تواند سود مشمول مالیات ایجاد کند؟

این سؤالات تحلیل ملک را به طور قابل توجهی قابل اعتمادتر می‌کند.

اشتباهات مالیاتی رایج که خریداران خارجی مرتکب می‌شوند

۱. فرض اینکه خارجی‌ها مالیات بر املاک ترکیه را پرداخت نمی‌کنند
مالکیت خارجی به طور خودکار تعهدات معمولی ملک را حذف نمی‌کند.

۲. اشتباه گرفتن Tapu Harcı با مالیات سالانه املاک
آنها هزینه‌های متفاوتی هستند.

۳. فرض اینکه خریدار همیشه فقط ۲٪ پرداخت می‌کند
حق الثبت قانونی سند مالکیت به طور جداگانه به میزان ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده محاسبه می‌شود، اما خریدار باید تخصیص قراردادی هزینه‌های معامله را بررسی کند.

۴. محاسبه Emlak Vergisi از قیمت خرید
مالیات سالانه از ارزش مالیاتی قانونی Emlak Vergisi استفاده می‌کند، نه صرفاً مبلغ پرداختی برای آپارتمان.

۵. فرض اینکه هر خریدار خارجی از مالیات بر ارزش افزوده معاف است
معافیت دارای شرایط خاص خریدار، تحویل اول، پرداخت و سایر شرایط است.

۶. فرض اینکه هر آپارتمان جدید بدون مالیات بر ارزش افزوده است
صرفاً جدید بودن معافیت ایجاد نمی‌کند.

۷. فراموش کردن قاعده سه ساله واگذاری معافیت مالیات بر ارزش افزوده
ملک خریداری شده با استفاده از معافیت ماده ۱۳/ط می‌تواند در صورت واگذاری ظرف سه سال طبق قانون فعلی، عواقب بازپرداخت مالیات بر ارزش افزوده ایجاد کند.

۸. فراموش کردن اطلاع‌رسانی به شهرداری
مالک جدید باید الزامات اطلاع‌رسانی Emlak Vergisi قابل اجرا را دنبال کند.

۹. اشتباه گرفتن Aidat با مالیات بر املاک
Aidat یک هزینه مدیریت ساختمان است.

۱۰. نادیده گرفتن مالیات مسکن با ارزش
صاحبان آپارتمان‌های لوکس باید آستانه ارزش مالیاتی ساختمان ۲۰۲۶ به مبلغ ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر ترکیه را بررسی کنند.

چک‌لیست بررسی‌های لازم مالیات بر املاک

قبل از تکمیل خرید ملک در استانبول، موارد زیر را تأیید کنید.

قیمت خرید و Tapu

  •  ارزش فروش رسمی تأیید شد

  •  ارزش فعلی Emlak Vergisi بررسی شد

  •  Tapu Harcı خریدار محاسبه شد

  •  تخصیص هزینه‌های معامله سمت فروشنده درک شد

  •  هزینه‌های خدمات TKGM بودجه‌بندی شد

مالیات بر ارزش افزوده

  •  نوساز یا دست دوم بودن مشخص شد

  •  وضعیت تحویل اول بررسی شد

  •  شمول / عدم شمول مالیات بر ارزش افزوده تأیید شد

  •  شرایط معافیت خریدار خارجی بررسی شد

  •  شرط اقامت بررسی شد

  •  ساختار پرداخت به ارز خارجی تأیید شد

  •  شرط ۵۰٪ قبل از فاکتور در صورت استفاده از معافیت در نظر گرفته شد

  •  شرط پرداخت یک ساله باقیمانده در نظر گرفته شد

  •  عواقب واگذاری سه ساله درک شد

مالیات سالانه املاک

  •  ارزش مالیاتی شهرداری فعلی به دست آمد

  •  نرخ مسکونی استانبول درک شد

  •  Emlak Vergisi سالانه تخمین زده شد

  •  تاریخ شروع تعهد مالک جدید تأیید شد

  •  مهلت اطلاع‌رسانی به شهرداری تأیید شد

املاک با ارزش بالا

  •  ارزش مالیاتی ساختمان در برابر آستانه مالیات مسکن با ارزش ۲۰۲۶ بررسی شد

  •  در صورت لزوم، بررسی مالیات املاک لوکس برنامه‌ریزی شد

سرمایه‌گذاری

  •  استراتژی اجاره در نظر گرفته شد

  •  مالیات بر درآمد اجاره آینده در نظر گرفته شد

  •  دوره نگهداری مورد انتظار مشخص شد

  •  پیامدهای مالیات فروش آینده برای بررسی علامت‌گذاری شد

نکات کلیدی

  • خریداران خارجی املاک استانبول نباید به مالیات بر املاک ترکیه به عنوان یک درصد واحد فکر کنند.

  • چندین تعهد مختلف ممکن است ایجاد شود.

  • در مرحله خرید، TKGM در حال حاضر یک حق الثبت سند مالکیت محاسبه شده به میزان ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده، بر اساس ارزش انتقال اعلام شده مشروط به حداقل قانونی مرتبط با ارزش مالیاتی ملک، اعمال می‌کند.

  • هزینه‌های خدمات صندوق گردان جداگانه TKGM نیز تحت تعرفه فعلی اعمال می‌شود، با تعرفه ۲۰۲۶ که از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ لازم الاجرا است.

  • برای برخی از تحویل‌های اول واجد شرایط، خریداران خارجی غیرمقیم ممکن است به طور بالقوه از معافیت مالیات بر ارزش افزوده تحت ماده ۱۳/ط بهره‌مند شوند، اما معافیت مشروط است. این معافیت، از جمله موارد دیگر، نیاز به وضعیت خریدار واجد شرایط، تحویل اول و ساختار پرداخت ارز خارجی مورد نیاز دارد.

  • طبق قوانین فعلی، ملک تحصیل‌شده از طریق این معافیت مالیات بر ارزش افزوده همچنین مشروط به شرط واگذاری سه ساله است اگر خریدار بخواهد از بازپرداخت مالیات بر ارزش افزوده قبلاً وصول‌نشده و بهره قابل اجرا اجتناب کند.

  • پس از خرید، املاک مسکونی استانبول عموماً مشمول Emlak Vergisi سالانه با استفاده از نرخ مسکونی کلانشهری ۰.۲٪ هستند که به ارزش مالیاتی قانونی قابل اجرا اعمال می‌شود - نه صرفاً قیمت بازار یا خرید آپارتمان.

  • برای خریداری که در طول سال ۲۰۲۶ ملکی را تحصیل می‌کند، قاعده معمول این است که تعهد مالیات سالانه املاک خریدار از سال ۲۰۲۷ آغاز می‌شود، با مهلت‌های اطلاع‌رسانی شهرداری بسته به زمان تحصیل در طول سال ۲۰۲۶.

  • در نهایت، صاحبان املاک مسکونی با ارزش بالا باید به طور جداگانه Değerli Konut Vergisi را بررسی کنند. برای سال ۲۰۲۶، آستانه قانونی ارزش مالیاتی ساختمان مربوطه بیش از ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر ترکیه است.

بنابراین، چارچوب صحیح برای سرمایه‌گذار:

مالیات‌های خرید + مالیات‌های سالانه مالکیت + مالیات‌های درآمد + مالیات‌های فروش آینده = مواجهه واقعی با مالیات بر املاک

درک این دسته‌بندی‌ها قبل از خرید به سرمایه‌گذار خارجی اجازه می‌دهد تا هزینه واقعی یک آپارتمان در استانبول را به جای تکیه صرف بر قیمت خرید آگهی شده، محاسبه کند.

مالیات بر درآمد اجاره برای مالکان خارجی املاک

خرید آپارتمان در استانبول تنها مرحله اول تحلیل مالیاتی است.

اگر ملک اجاره داده شود، مالک نیز ممکن است مشمول مالیات بر درآمد ترکیه بر درآمد اجاره شود.

این مورد برای مالکان خارجی املاک نیز صدق می‌کند.

ترکیه درآمد حاصل از اجاره املاک و برخی حقوق را به عنوان Gayrimenkul Sermaye İradı طبقه‌بندی می‌کند که به طور کلی به عنوان درآمد اجاره املاک ترجمه می‌شود.

برای یک سرمایه‌گذار خارجی، سؤالات کلیدی عبارتند از:

  • آیا مالک برای اهداف مالیاتی ترکیه مقیم محسوب می‌شود یا غیرمقیم؟

  • آیا ملک مسکونی است یا تجاری؟

  • چه مقدار اجاره در طول سال واقعاً دریافت شده است؟

  • آیا می‌توان از معافیت اجاره مسکونی استفاده کرد؟

  • آیا مالک روش هزینه‌های واقعی یا هزینه‌های مقطوع را انتخاب خواهد کرد؟

  • آیا منابع درآمد دیگری وجود دارد که بر معافیت تأثیر بگذارد؟

  • کدام طبقه مالیات بر درآمد تصاعدی اعمال می‌شود؟

این سؤالات نتیجه مشمول مالیات را تعیین می‌کنند.

مؤدی مقیم در مقابل غیرمقیم

تابعیت خارجی و اقامت مالیاتی ترکیه یکسان نیستند.

یک مالک خارجی املاک به طور بالقوه می‌تواند یکی از موارد زیر باشد:

  • Tam Mükellef — مؤدی کامل

  • یا:

  • Dar Mükellef — مؤدی محدود / غیرمقیم

این تمایز بر این که ترکیه کدام درآمد را مشمول مالیات می‌کند، تأثیر می‌گذارد.

Dar Mükellef چیست؟

GİB یک فرد غیرمقیم را به عنوان شخصی که در ترکیه مستقر نیست و معمولاً بیش از شش ماه در یک سال تقویمی به طور مداوم در ترکیه نمی‌ماند، مشروط به قوانین و استثنائات قانونی مربوطه، خلاصه می‌کند. یک مؤدی غیرمقیم در ترکیه فقط بر درآمد و سودهای ناشی از منابع ترکیه مالیات می‌پردازد، نه به طور کلی بر درآمدهای خارجی.

برای یک سرمایه‌گذار خارجی که به طور دائم خارج از ترکیه زندگی می‌کند اما آپارتمانی در استانبول اجاره می‌دهد، نتیجه عملی معمولاً این است:

درآمد اجاره استانبول همچنان می‌تواند در ترکیه مشمول مالیات شود، حتی اگر مالک در خارج از کشور زندگی کند.

بنابراین، اقامت در خارج از کشور، درآمد اجاره ترکیه را معاف از مالیات نمی‌کند.

Tam Mükellef چیست؟

یک مؤدی کامل معمولاً بر اساس درآمد جهانی گسترده‌تری مشمول قوانین مالیات بر درآمد ترکیه می‌شود.

این امر می‌تواند در موارد زیر برای یک خریدار خارجی ملک مرتبط شود:

  • به طور دائم به ترکیه نقل مکان می‌کند

  • اقامت مالیاتی ایجاد می‌کند

  • هم در داخل و هم در خارج از ترکیه درآمد دریافت می‌کند

تحلیل ممکن است در مواردی که دو کشور شخص را مقیم محسوب می‌کنند یا موافقتنامه اجاره مالیات مضاعف اعمال می‌شود، پیچیده‌تر شود.

برای یک سرمایه‌گذار خارجی با درآمد قابل توجه فرامرزی، مشاوره مالیاتی حرفه‌ای به جای فرض اینکه صرفاً مالکیت ملک، اقامت مالیاتی را تعیین می‌کند، توصیه می‌شود.

مالکان خارجی غیرمقیم همچنان مالیات بر درآمد اجاره ترکیه را می‌پردازند

GİB به طور خاص تأیید می‌کند که مؤدیان غیرمقیم بر درآمدها و سودهای کسب‌شده در ترکیه مالیات می‌پردازند.

برای ملک اجاره‌ای مسکونی، یک مالک غیرمقیم که درآمد اجاره مسکونی واجد شرایط آن از معافیت قابل اجرا فراتر می‌رود، ممکن است نیاز به ارائه اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد ترکیه داشته باشد.

این امر برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی که آپارتمانی در استانبول می‌خرند و ملک را با موارد زیر ترک می‌کنند، بسیار مرتبط است:

  • یک نماینده

  • مدیر املاک

  • مستأجر

در حالی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند.

حضور فیزیکی در ترکیه به طور خودکار مالیات بر درآمد اجاره ترکیه را حذف نمی‌کند.

معافیت درآمد اجاره مسکونی سال ۲۰۲۶

برای درآمد اجاره مسکونی کسب‌شده در طول سال ۲۰۲۶، معافیت سالانه اجاره مسکونی عبارت است از:

۵۸,۰۰۰ لیر ترکیه

GİB تأیید می‌کند که مؤدیانی که در سال ۲۰۲۶ درآمد اجاره مسکونی بالای ۵۸,۰۰۰ لیر دارند، به طور کلی وارد چارچوب اظهارنامه سالانه می‌شوند، مشروط به شرایط احراز صلاحیت معافیت.

بنابراین:

اجاره مسکونی ۵۰,۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۶
اگر مؤدی فقط درآمد اجاره مسکونی واجد شرایط داشته باشد و در غیر این صورت قوانین معافیت را برآورده کند، درآمد کمتر از آستانه معافیت ۵۸,۰۰۰ لیر است.

اجاره مسکونی ۳۰۰,۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۶
آستانه معافیت فراتر رفته است.
سپس مؤدی باید تعیین کند:

  • آیا می‌توان واقعاً از معافیت استفاده کرد

  • هزینه‌های قابل کسر

  • درآمد اجاره مشمول مالیات

  • نرخ مالیات بر درآمد قابل اجرا

۵۸,۰۰۰ لیر یک معافیت است، نه یک کمک هزینه معاف از مالیات برای همه

سرمایه‌گذاران خارجی نباید به طور خودکار ۵۸,۰۰۰ لیر را از هر محاسبه درآمد اجاره کسر کنند.

GİB شرایطی را برای بهره‌مندی از معافیت مسکونی مشخص می‌کند.

از جمله شرایط مهم برای سال ۲۰۲۶ این است که مؤدی نباید در شرایط مستثنی از فعالیت‌های تجاری، کشاورزی یا حرفه‌ای قرار گیرد و در مواردی که آستانه معافیت اجاره مسکونی فراتر رفته است، مجموع مبلغ ناخالص برخی از دسته‌های درآمد مرتبط نباید برای سال ۲۰۲۶ از ۱,۵۰۰,۰۰۰ لیر تجاوز کند. ارائه به موقع و صحیح اظهارنامه نیز مهم است.

بنابراین:

۵۸,۰۰۰ لیر یک معافیت مشروط است، نه یک کسر غیرمشروط که در اختیار هر صاحب‌ملکی باشد.

معافیت یک بار در چندین ملک مسکونی اعمال می‌شود

فرض کنید یک سرمایه‌گذار خارجی صاحب سه آپارتمان اجاره‌ای در استانبول است.

آپارتمان A
اجاره سالانه: ۳۰۰,۰۰۰ لیر

آپارتمان B
اجاره سالانه: ۲۵۰,۰۰۰ لیر

آپارتمان C
اجاره سالانه: ۲۰۰,۰۰۰ لیر

کل درآمد اجاره مسکونی: ۷۵۰,۰۰۰ لیر

سرمایه‌گذار سه معافیت جداگانه ۵۸,۰۰۰ لیری دریافت نمی‌کند.

GİB بیان می‌کند که هنگامی که یک مؤدی از چندین مسکن درآمد اجاره دریافت می‌کند، معافیت مسکونی یک بار بر کل درآمد اجاره مسکونی اعمال می‌شود.

بنابراین:

۷۵۰,۰۰۰ لیر
منهای یک معافیت واجد شرایط ۵۸,۰۰۰ لیری

به جای:

۵۸,۰۰۰ × ۳.

آپارتمان‌های با مالکیت مشترک متفاوت هستند

اگر چندین شخص به طور قانونی در یک آپارتمان سهام داشته باشند، هر مالک درآمد اجاره مربوط به سهم مالکیت خود را اظهار می‌کند.

GİB همچنین بیان می‌کند که در صورت احراز شرایط، معافیت مسکونی برای هر مؤدی به طور جداگانه در نظر گرفته می‌شود.

به عنوان مثال، اگر هر یک از زوجین به طور قانونی ۵۰٪ از یک آپارتمان را مالک باشند، تحلیل مالیاتی بر اساس سهم هر شخص است، نه اینکه به طور خودکار آنها را یک مؤدی در نظر بگیریم.

بنابراین، ساختار مالکیت مهم است.

اجاره ناخالص در مقابل درآمد اجاره مشمول مالیات

سرمایه‌گذاران نباید موارد زیر را اشتباه بگیرند:

اجاره ناخالص

با:

درآمد اجاره مشمول مالیات

فرض کنید یک آپارتمان تولید می‌کند:

۶۰۰,۰۰۰ لیر اجاره ناخالص سالانه

مالک به طور بالقوه می‌تواند موارد زیر را کسر کند:

  • معافیت مسکونی قابل اجرا

  • هزینه‌های مجاز تحت روش هزینه‌های انتخاب شده

  • برخی از کسورات دیگر موجود تحت قوانین گسترده‌تر مالیات بر درآمد

قبل از رسیدن به پایه مشمول مالیات نهایی.

یک چارچوب ساده شده:

درآمد ناخالص اجاره
− معافیت مسکونی، در صورت احراز شرایط
− هزینه‌های اجاره مجاز
= درآمد اجاره مشمول مالیات

سپس مالیات با استفاده از نرخ مالیات بر درآمد تصاعدی ترکیه محاسبه می‌شود.

وصول وجه نقد مهم است

مالیات بر درآمد اجاره معمولاً مبلغ وصول‌شده را دنبال می‌کند.

GİB توضیح می‌دهد که اجاره مربوط به سال جاری یا سال‌های قبل به عنوان درآمد سالی که در آن وصول شده است، تلقی می‌شود، در حالی که اجاره‌ای که برای سال‌های آینده پیش‌پرداخت می‌شود، به سال‌هایی که مربوط می‌شود تخصیص داده می‌شود.

به عنوان مثال:

اگر اجاره پرداخت‌نشده سال ۲۰۲۵ سرانجام در سال ۲۰۲۶ وصول شود، معمولاً می‌تواند بخشی از تحلیل درآمد اجاره سال ۲۰۲۶ شود.

در مقابل، اگر مستأجر در حین پرداخت در سال ۲۰۲۶، اجاره سال ۲۰۲۷ را پیش‌پرداخت کند، بخش مربوط به سال ۲۰۲۷ با توجه به سالی که مربوط می‌شود رفتار می‌شود، نه اینکه به طور خودکار به درآمد سال ۲۰۲۶ تبدیل شود.

این امر به ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی که دریافت می‌کنند، مهم است:

  • اجاره سالانه پیش‌پرداخت

  • اجاره معوق

  • چندین ماه در یک تراکنش بانکی

دو روش هزینه در دسترس است

هنگام محاسبه درآمد اجاره مشمول مالیات، مؤدیان به طور کلی می‌توانند بین موارد زیر انتخاب کنند:

Götürü Gider Yöntemi
روش هزینه مقطوع

و:

Gerçek Gider Yöntemi
روش هزینه واقعی

GİB تأیید می‌کند که روش انتخاب شده برای املاک اجاره‌ای مؤدی به عنوان یک کل اعمال می‌شود؛ مؤدی به طور کلی نمی‌تواند از روش مقطوع برای یک ملک و روش هزینه واقعی برای ملک دیگر در همان چارچوب محاسبه استفاده کند.

روش صحیح می‌تواند مالیات خالص را به طور ملموس تغییر دهد.

روش هزینه مقطوع — Götürü Gider

این روش ساده‌تر است.

تحت چارچوب فعلی، مؤدی کسر می‌کند:

۱۵٪

از مبلغ باقی‌مانده پس از معافیت اجاره مسکونی، بدون نیاز به مستندسازی هر هزینه عملیاتی جداگانه.

محاسبه ساده شده:

اجاره ناخالص مسکونی
− معافیت ۵۸,۰۰۰ لیر، در صورت احراز شرایط
= اجاره باقی‌مانده

سپس:

اجاره باقی‌مانده × ۱۵٪ = هزینه مقطوع

مثال هزینه مقطوع

فرض کنید یک سرمایه‌گذار واجد شرایط به مبلغ زیر درآمد دارد:

۶۰۰,۰۰۰ لیر

اجاره مسکونی در طول سال ۲۰۲۶.

معافیت مسکونی: ۵۸,۰۰۰ لیر

درآمد باقی‌مانده: ۶۰۰,۰۰۰ − ۵۸,۰۰۰ = ۵۴۲,۰۰۰ لیر

هزینه مقطوع: ۵۴۲,۰۰۰ × ۱۵٪ = ۸۱,۳۰۰ لیر

درآمد اجاره مشمول مالیات ساده شده: ۵۴۲,۰۰۰ − ۸۱,۳۰۰ = ۴۶۰,۷۰۰ لیر

سپس این مبلغ وارد محاسبه مالیات بر درآمد قابل اجرا می‌شود، قبل از در نظر گرفتن سایر کسورات یا شرایط خارج از این مثال ساده شده.

پس از انتخاب هزینه مقطوع نمی‌توانید فوراً تغییر روش دهید

سادگی روش هزینه مقطوع با یک محدودیت همراه است.

GİB بیان می‌کند که مؤدی انتخاب‌کننده روش هزینه مقطوع نمی‌تواند تا دو سال به روش هزینه واقعی بازگردد.

این امر انتخاب را مهم‌تر از صرفاً انتخاب روشی که کمترین مالیات را در یک سال تولید می‌کند، می‌کند.

برای سرمایه‌گذاری که انتظار دارد:

  • بازسازی اساسی

  • هزینه‌های مدیریتی قابل کسر بالا

  • تعمیر و نگهداری قابل توجه

در سال آینده، هزینه‌های آینده نیز باید قبل از انتخاب در نظر گرفته شود.

روش هزینه واقعی — Gerçek Gider

روش هزینه واقعی اجازه می‌دهد تا هزینه‌های واجد شرایط مشخص‌شده تحت قانون مالیات بر درآمد به جای اعمال کسر خودکار ۱۵٪، کسر شوند.

GİB دسته‌های بالقوه قابل کسر از جمله موارد زیر را مشخص می‌کند:

  • هزینه‌های روشنایی پرداخت‌شده توسط موجر

  • هزینه‌های گرمایش پرداخت‌شده توسط موجر

  • آب

  • هزینه‌های آسانسور

  • هزینه‌های مدیریت متناسب با ملک

  • بیمه

  • مالیات‌ها، عوارض و برخی هزینه‌های خاص

  • تعمیرات

  • نگهداری

  • استهلاک

مشروط به شرایط قانونی قابل اجرا.

سرمایه‌گذار باید بتواند کسورات را مستند کند.

GİB برای هزینه‌های واقعی نیاز به نگهداری مدارک پشتیبان به مدت پنج سال در صورت درخواست توسط اداره مالیات دارد.

نمی‌توانید بخش هزینه مربوط به اجاره معاف از مالیات را کسر کنید

این نکته اغلب باعث اشتباهات محاسباتی می‌شود.

هنگامی که مؤدی از معافیت اجاره مسکونی استفاده می‌کند و روش هزینه واقعی را انتخاب می‌کند، کل مبلغ هزینه‌های واجد شرایط لزوماً قابل کسر نیست.

بخش مربوط به درآمد معاف حذف می‌شود.

GİB چارچوب زیر را ارائه می‌دهد:

هزینه قابل کسر = کل هزینه واجد شرایط × درآمد ناخالص مشمول مالیات / کل درآمد ناخالص

که در آن:

درآمد ناخالص مشمول مالیات = کل درآمد ناخالص − معافیت اجاره مسکونی

مثال هزینه واقعی

فرض کنید:

  • اجاره ناخالص مسکونی سال ۲۰۲۶: ۶۰۰,۰۰۰ لیر

  • معافیت مسکونی: ۵۸,۰۰۰ لیر

  • هزینه‌های واقعی مستند واجد شرایط: ۱۰۰,۰۰۰ لیر

درآمد ناخالص مشمول مالیات:
۶۰۰,۰۰۰ − ۵۸,۰۰۰ = ۵۴۲,۰۰۰ لیر

نسبت قابل کسر هزینه‌های واقعی:
۱۰۰,۰۰۰ × ۵۴۲,۰۰۰ / ۶۰۰,۰۰۰ ≈ ۹۰,۳۳۳ لیر

درآمد اجاره مشمول مالیات ساده شده:
۶۰۰,۰۰۰ − ۵۸,۰۰۰ − ۹۰,۳۳۳ ≈ ۴۵۱,۶۶۷ لیر

در این مثال فرضی، روش هزینه واقعی یک پایه مشمول مالیات کمی کوچکتر از روش هزینه مقطوع ایجاد می‌کند.

اما این همیشه صادق نخواهد بود.

تغییر مهم: سود وام مسکن دیگر قابل کسر نیست

این امر به ویژه برای کسانی که راهنماهای مالیات بر املاک قدیمی ترکیه را با قوانین قابل اجرا در سال ۲۰۲۶ مقایسه می‌کنند، مهم است.

قانون شماره ۷۵۶۶، مورخ ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵، ماده ۷۴ قانون مالیات بر درآمد را اصلاح کرد به گونه‌ای که کسر سود بدهی‌های مربوط به املاک اجاره‌اکنون املاک مسکونی را حذف می‌کند. این اصلاحیه برای درآمدها و سودهای دوره‌های مالیاتی که از ۱ ژانویه ۲۰۲۵ شروع می‌شوند، اعمال می‌شود.

بنابراین، برای درآمد اجاره مسکونی در سال ۲۰۲۶:

به طور خودکار سود وام مسکن یا وام تحصیل را به عنوان هزینه اجاره مسکونی قابل کسر در نظر نگیرید.

راهنمای فعلی درآمد اجاره GİB اکنون به صراحت کسر سود را به عنوان اعمال به دارایی‌های اجاره‌ای به استثنای مسکن فهرست می‌کند.

این یک تغییر مهم برای سرمایه‌گذاران املاک با اهرم مالی است.

کسر ۵٪ هزینه تحصیل یک قاعده متفاوت است

حذف کسر سود وام مسکن نباید با حکم دیگری اشتباه گرفته شود.

راهنمای فعلی GİB همچنان یک کسر ویژه برای یک ملک مسکونی که اجاره داده می‌شود، شناسایی می‌کند و اجازه می‌دهد ۵٪ از هزینه تحصیل آن برای پنج سال با شروع سال تحصیل، مشروط به محدودیت‌های قانونی، در نظر گرفته شود.

این مکانیسمی متفاوت از کسر سود وام مسکن است.

بنابراین:

کسر سود وام مسکن و قاعده ۵٪ هزینه تحصیل یکسان نیستند.

سرمایه‌گذارانی که از روش هزینه واقعی استفاده می‌کنند، باید از یک حسابدار بخواهند تعیین کند که کدام کسورات برای ملک خاص و تاریخ تحصیل آنها اعمال می‌شود.

مقایسه روش هزینه مقطوع و واقعی

یک مقایسه ساده شده:

عاملروش مقطوعروش هزینه واقعی
کسر هزینه۱۵٪هزینه‌های مستند واجد شرایط
نیاز به رسیدمعمولاً نیازی به اثبات هزینه جداگانه نیستبله
مدیریتآسان‌ترپیچیده‌تر
بهترین برای هزینه‌های کماغلب جذابممکن است کمتر مفید باشد
بهترین برای هزینه‌های واجد شرایط بالاممکن است هزینه‌ها را کم‌تر نشان دهدمی‌تواند جذاب باشد
تغییر روشمحدودیت دو ساله پس از انتخاب مقطوعانعطاف‌پذیرتر به سمت مقطوع
مستندسازی هزینهحداقلمهم

هیچ روشی به طور خودکار بهتر نیست.

مقایسه صحیح باید از اقتصاد واقعی ملک استفاده کند.

روش هزینه را صرفاً بر اساس Aidat انتخاب نکنید

فرض کنید یک آپارتمان لوکس دارای Aidat بالایی است.

این به طور خودکار به این معنا نیست که هر لیر Aidat تحت روش هزینه واقعی قابل کسر است.

ماهیت هزینه، اینکه چه کسی به طور قانونی آن را متحمل می‌شود، و اینکه آیا در دسته‌های کسر قانونی قرار می‌گیرد، مهم است.

بنابراین، سرمایه‌گذاران باید بین موارد زیر تمایز قائل شوند:

هزینه جریان نقدی سرمایه‌گذاری

و:

هزینه قابل کسر مالیاتی

یک هزینه می‌تواند بازده دنیای واقعی شما را حتی اگر قانون مالیات اجازه کسر همان مبلغ را ندهد، کاهش دهد.

نرخ‌های مالیات بر درآمد سال ۲۰۲۶ برای درآمد اجاره

درآمد اجاره در نهایت بخشی از درآمد مشمول مالیات تحت نرخ مالیات بر درآمد فردی تصاعدی ترکیه را تشکیل می‌دهد.

برای درآمد کسب‌شده در سال ۲۰۲۶، نرخ غیرحقوقی در حال حاضر به شرح زیر است:

درآمد مشمول مالیات ۲۰۲۶نرخ / محاسبه
تا ۱۹۰,۰۰۰ لیر۱۵٪
۱۹۰,۰۰۰ - ۴۰۰,۰۰۰ لیر۲۸,۵۰۰ لیر + ۲۰٪ مازاد بر ۱۹۰,۰۰۰
۴۰۰,۰۰۰ - ۱,۰۰۰,۰۰۰ لیر۷۰,۵۰۰ لیر + ۲۷٪ مازاد بر ۴۰۰,۰۰۰
۱,۰۰۰,۰۰۰ - ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر۲۳۲,۵۰۰ لیر + ۳۵٪ مازاد بر ۱,۰۰۰,۰۰۰
بالای ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر۱,۷۳۷,۵۰۰ لیر + ۴۰٪ مازاد بر ۵,۳۰۰,۰۰۰

این طبقات تصاعدی هستند.

یک مؤدی که درآمد مشمول مالیات او در طبقه ۲۷٪ قرار می‌گیرد، ۲۷٪ بر هر لیر درآمد مشمول مالیات پرداخت نمی‌کند.

بخش‌های قبلی با نرخ‌های پایین‌تر مشمول مالیات می‌شوند.

مثال مالیات بر درآمد اجاره با استفاده از روش مقطوع

به سرمایه‌گذار فرضی خود بازگردیم:

  • اجاره ناخالص مسکونی: ۶۰۰,۰۰۰ لیر

  • معافیت ۲۰۲۶: ۵۸,۰۰۰ لیر

  • هزینه مقطوع: ۸۱,۳۰۰ لیر

  • درآمد اجاره مشمول مالیات ساده شده: ۴۶۰,۷۰۰ لیر

تحت نرخ فعلی ۲۰۲۶:

مالیات بر ۴۰۰,۰۰۰ لیر اول = ۷۰,۵۰۰ لیر

باقیمانده: ۴۶۰,۷۰۰ − ۴۰۰,۰۰۰ = ۶۰,۷۰۰ لیر

مالیات بر مبلغ باقیمانده با نرخ ۲۷٪: ۶۰,۷۰۰ × ۲۷٪ = ۱۶,۳۸۹ لیر

مجموع ساده شده: ۸۶,۸۸۹ لیر

این یک محاسبه فرضی است و سایر کسورات، درآمد، اعتبارات مالیاتی، اثرات معاهدات یا شرایط فردی را که می‌تواند نتیجه نهایی را تغییر دهد، در نظر نمی‌گیرد. نرخ قابل اجرای ۲۰۲۶ بر اساس قوانین فعلی GİB است.

مثال هزینه واقعی با همان ملک

با استفاده از مثال هزینه واقعی قبلی:

درآمد اجاره مشمول مالیات: تقریباً ۴۵۱,۶۶۷ لیر

مالیات بر ۴۰۰,۰۰۰ لیر اول: ۷۰,۵۰۰ لیر

باقیمانده: ۵۱,۶۶۷ لیر

مالیات ۲۷٪: تقریباً ۱۳,۹۵۰ لیر

مجموع ساده شده: تقریباً ۸۴,۴۵۰ لیر

باز هم، ارقام فقط برای نشان دادن نحوه تولید نتایج متفاوت توسط دو روش هزینه هستند.

تصمیم واقعی باید بر اساس هزینه‌های مستند و اظهارنامه کامل مؤدی باشد.

مثال مالک خارجی

یک سرمایه‌گذار خارجی را در نظر بگیرید که:

  • خارج از ترکیه زندگی می‌کند

  • صاحب یک آپارتمان در استانبول است

  • هیچ درآمد ترکی دیگری ندارد

  • در طول سال ۲۰۲۶ مبلغ ۷۲۰,۰۰۰ لیر درآمد اجاره مسکونی کسب می‌کند

  • واجد شرایط معافیت مسکونی است

  • از روش هزینه مقطوع استفاده می‌کند

محاسبه:

اجاره ناخالص: ۷۲۰,۰۰۰ لیر

منهای معافیت: ۵۸,۰۰۰ لیر

باقیمانده: ۶۶۲,۰۰۰ لیر

هزینه مقطوع: ۶۶۲,۰۰۰ × ۱۵٪ = ۹۹,۳۰۰ لیر

درآمد مشمول مالیات ساده شده: ۵۶۲,۷۰۰ لیر

با استفاده از نرخ فعلی ۲۰۲۶:

۷۰,۵۰۰ لیر بر ۴۰۰,۰۰۰ لیر اول

به علاوه: ۱۶۲,۷۰۰ × ۲۷٪ = ۴۳,۹۲۹ لیر

مالیات ساده شده: ۱۱۴,۴۲۹ لیر

این نشان می‌دهد که خارجی غیرمقیم بودن به خودی خود یک نرخ مالیات صفر ویژه برای اجاره مسکونی ترکیه ایجاد نمی‌کند. GİB تأیید می‌کند که مؤدیان غیرمقیم در صورت تجاوز از آستانه معافیت مسکونی، درآمد اجاره مسکونی ترکی واجد شرایط را اظهار می‌کنند.

درآمد اجاره سال ۲۰۲۶ چه زمانی اظهار می‌شود؟

طبق قانون فعلی مالیات بر درآمد، اظهارنامه‌های سالانه مالیات بر درآمد در موارد عادی در ماه مارس سال بعد ارائه می‌شود.

بنابراین، درآمد کسب‌شده در طول:

سال ۲۰۲۶

به طور معمول در دوره اظهارنامه سالانه زیر قرار می‌گیرد:

مارس ۲۰۲۷

تحت چارچوب فعلی.

سیستم فعلی GİB همچنین به مؤدیانی که درآمد آنها فقط از دسته‌هایی مانند اجاره، حقوق، درآمد سرمایه‌گذاری یا سایر سودها تشکیل شده است، اجازه می‌دهد از سیستم الکترونیکی Hazır Beyan / اظهارنامه مالیاتی از پیش پر شده استفاده کنند.

از آنجایی که مهلت‌های اداری ممکن است تمدید شوند، سرمایه‌گذاران باید تاریخ‌های دقیق ۲۰۲۷ را زمانی که آن دوره اظهارنامه فرا می‌رسد، تأیید کنند.

مالیات بر درآمد اجاره چه زمانی پرداخت می‌شود؟

تحت سیستم کلی فعلی، مالیات بر درآمد سالانه ارزیابی‌شده از طریق اظهارنامه درآمد اجاره در دو قسط، معمولاً در ماه‌های زیر پرداخت می‌شود:

  • مارس

  • ژوئیه

سال بعد. GİB این ساختار را برای اظهارنامه‌های درآمد اجاره اعمال می‌کند.

برای یک مالک خارجی که ملک را از راه دور مدیریت می‌کند، این باید در تقویم مدیریت سالانه ملک گنجانده شود.

اگر درآمد اجاره اظهار نشود، چه اتفاقی می‌افتد؟

عدم اظهار درآمد اجاره مسکونی مشمول مالیات می‌تواند فراتر از خود مالیات پرداخت‌نشده، عواقب ایجاد کند.

GİB بیان می‌کند که در صورت کشف درآمد اجاره اظهارنشده یا کمتر اظهارشده از طریق حسابرسی مالیاتی یا بررسی متقابل، مؤدی می‌تواند مزیت معافیت مسکونی را از دست بدهد و با ارزیابی مالیاتی همراه با جریمه‌ها و بهره تاخیر مواجه شود.

بنابراین:

نادیده گرفتن مالیات اجاره می‌تواند بیش از اظهار صحیح آن از ابتدا هزینه داشته باشد.

سوابق بانکی برای املاک اجاره‌ای مهم است

سرمایه‌گذاران خارجی باید سوابق روشنی از وصول اجاره نگهداری کنند.

یک پرونده به خوبی مدیریت‌شده می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

  • قرارداد اجاره

  • پرداخت‌های بانکی

  • صورت‌های مدیریت املاک

  • فاکتورهای هزینه

  • سوابق بیمه

  • فاکتورهای نگهداری

  • اظهارنامه‌های مالیاتی

این امر به ویژه هنگام استفاده از روش هزینه واقعی مهم می‌شود، زیرا هزینه‌های قابل کسر نیاز به مستندسازی دارند و GİB نیاز به نگهداری آن سوابق پشتیبان به مدت پنج سال دارد.

اجاره املاک تجاری متفاوت است

معافیت ۵۸,۰۰۰ لیری مسکونی برای درآمد اجاره مسکونی اعمال می‌شود، نه درآمد معمولی اجاره محل کار تجاری.

برای سال ۲۰۲۶، GİB در حال حاضر آستانه اظهارنامه ۴۰۰,۰۰۰ لیری را برای برخی از درآمدهای اجاره محل کار مشمول کسر در مبدأ شناسایی می‌کند، در حالی که آستانه جداگانه ۲۲,۰۰۰ لیری برای برخی از درآمدهای اجاره که نه مشمول کسر در مبدأ هستند و نه معاف، اعمال می‌شود.

برای مؤدیان غیرمقیم، GİB بیان می‌کند که درآمد اجاره کاملاً مشمول کسر در مبدأ ترکیه به صرف مبلغ، معمولاً در اظهارنامه سالانه گنجانده نمی‌شود.

بنابراین، سرمایه‌گذاران خارجی که املاک تجاری خریداری می‌کنند، باید از استفاده از قوانین مالیاتی آپارتمان مسکونی برای سرمایه‌گذاری‌های اداری یا مغازه‌ها اجتناب کنند.

اجاره کوتاه‌مدت نیاز به بررسی مالیاتی جداگانه دارد

یک ملک که به عنوان یک کسب‌وکار اقامت کوتاه‌مدت بسیار فعال اداره می‌شود، می‌تواند مسائلی را فراتر از مدل معمولی اجاره مسکونی بلندمدت ایجاد کند.

سرمایه‌گذار نباید صرفاً محاسبه اجاره مسکونی استاندارد را در نظر بگیرد و فرض کند که به طور خودکار برای هر عملیات مبله کوتاه‌مدت اعمال می‌شود.

در مواردی که استراتژی سرمایه‌گذاری شامل جابجایی مکرر مهمان یا بهره‌برداری به سبک گردشگری است، در مورد موارد زیر مشاوره دریافت کنید:

  • مجوز اجاره

  • طبقه‌بندی درآمد

  • پیامدهای مالیات بر ارزش افزوده در صورت اعمال

  • پیامدهای فعالیت تجاری

قبل از خرید بر اساس بازده اجاره کوتاه‌مدت پیش‌بینی‌شده.

مالیات مسکن با ارزش — Değerli Konut Vergisi

مالیات بر درآمد اجاره با درآمد تولید شده توسط ملک مرتبط است.

Değerli Konut Vergisi (مالیات مسکن با ارزش) متفاوت است.

با برخی از املاک مسکونی با ارزش بالا در ترکیه بر اساس ارزش مالیاتی ساختمان قانونی مربوطه آنها مرتبط است.

برای سال ۲۰۲۶، یک ملک مسکونی زمانی وارد چارچوب قانونی مالیات مسکن با ارزش می‌شود که ارزش مالیاتی ساختمان (bina vergi değeri) مربوطه آن از مبلغ زیر فراتر رود:

۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر ترکیه

آستانه ۲۰۲۶ تحت قوانین Emlak Vergisi از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ تعیین شد.

آستانه بر اساس ارزش مالیاتی ساختمان است

این بسیار مهم است.

مالیات مسکن با ارزش به سادگی نمی‌پرسد:

"چقدر برای آپارتمان پرداخت کردید؟"

و همچنین به سادگی از موارد زیر استفاده نمی‌کند:

"ملک در اینترنت به چه قیمتی آگهی شده است؟"

آزمون قانونی از ارزش مالیاتی ساختمان (Bina Vergi Değeri) مربوطه که تحت چارچوب Emlak Vergisi تعیین می‌شود، استفاده می‌کند.

بنابراین:

قیمت خرید ≠ قیمت بازار ≠ مبنای مالیات مسکن با ارزش

این مقادیر نباید به جای یکدیگر استفاده شوند.

مثال: قیمت بازار بالا اما ارزش مالیاتی کمتر

فرض کنید یک آپارتمان در استانبول با قیمت زیر بازاریابی می‌شود:

۳۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

اما ارزش مالیاتی ساختمان مربوطه آن:

۱۶,۵۰۰,۰۰۰ لیر ترکیه

قیمت ۳۰ میلیون لیری آگهی‌شده به تنهایی ملک را بالاتر از آستانه مالیات مسکن با ارزش ۲۰۲۶ نمی‌برد.

در این مثال ساده شده، ارزش مالیاتی ساختمان مربوطه هنوز کمتر از ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر است.

مالیات فقط بر مبلغ بالای آستانه اعمال می‌شود

یک سوءتفاهم رایج دیگر این است که به محض اینکه یک آپارتمان از ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر عبور کرد، نرخ مالیات بر کل ارزش مالیاتی ساختمان آن اعمال می‌شود.

اینطور نیست.

برای طبقه اول، پایه مالیاتی بخشی است که از ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر تجاوز می‌کند.

این یک ساختار تصاعدی ایجاد می‌کند.

طبقات مالیات مسکن با ارزش سال ۲۰۲۶

برای سال ۲۰۲۶، طبقات قانونی عبارتند از:

ارزش مالیاتی ساختمان ۲۰۲۶محاسبه مالیات
۱۷,۷۱۱,۰۰۰ - ۲۶,۵۶۷,۰۰۰ لیر۰.۳٪ بر مبلغ بیش از ۱۷,۷۱۱,۰۰۰
۲۶,۵۶۷,۰۰۰ - ۳۵,۴۲۵,۰۰۰ لیر۲۶,۵۶۸ لیر + ۰.۶٪ بر مبلغ بیش از ۲۶,۵۶۷,۰۰۰
بالای ۳۵,۴۲۵,۰۰۰ لیر۷۹,۷۱۶ لیر + ۱٪ بر مبلغ بیش از ۳۵,۴۲۵,۰۰۰

این طبقات بر ارزش مالیاتی ساختمان قانونی، مشروط به معافیت‌های قابل اجرا، اعمال می‌شوند.

مثال ۱ — ارزش مالیاتی ساختمان ۲۵ میلیون لیر

فرض کنید ارزش مالیاتی ساختمان مربوطه یک ملک مسکونی:

۲۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر

است و هیچ معافیتی اعمال نمی‌شود.

مبلغ بیش از آستانه: ۲۵,۰۰۰,۰۰۰ − ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ = ۷,۲۸۹,۰۰۰ لیر

مالیات: ۷,۲۸۹,۰۰۰ × ۰.۳٪ = ۲۱,۸۶۷ لیر

مثال ۲ — ارزش مالیاتی ساختمان ۳۰ میلیون لیر

ارزش مالیاتی ساختمان: ۳۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر

ملک در طبقه دوم قرار می‌گیرد.

مالیات پایه تا ۲۶,۵۶۷,۰۰۰ لیر: ۲۶,۵۶۸ لیر

مبلغ بالای ۲۶,۵۶۷,۰۰۰: ۳۰,۰۰۰,۰۰۰ − ۲۶,۵۶۷,۰۰۰ = ۳,۴۳۳,۰۰۰ لیر

مالیات اضافی: ۳,۴۳۳,۰۰۰ × ۰.۶٪ = ۲۰,۵۹۸ لیر

مجموع: ۴۷,۱۶۶ لیر

مثال ۳ — ارزش مالیاتی ساختمان ۴۰ میلیون لیر

ارزش مالیاتی ساختمان: ۴۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر

مالیات پایه تا ۳۵,۴۲۵,۰۰۰ لیر: ۷۹,۷۱۶ لیر

مازاد: ۴۰,۰۰۰,۰۰۰ − ۳۵,۴۲۵,۰۰۰ = ۴,۵۷۵,۰۰۰ لیر

مالیات اضافی: ۴,۵۷۵,۰۰۰ × ۱٪ = ۴۵,۷۵۰ لیر

مجموع: ۱۲۵,۴۶۶ لیر

این مثال‌ها صرفاً طبقات قانونی ۲۰۲۶ را اعمال می‌کنند و عدم وجود معافیت را فرض می‌کنند.

معافیت مهم: یک ملک مسکونی

مهم‌ترین معافیت مالیات مسکن با ارزش برای بسیاری از سرمایه‌گذاران انفرادی اغلب نادیده گرفته می‌شود.

ماده ۴۶ فعلی معافیتی را برای شخصی که مالک یک ملک مسکونی در ترکیه است، فراهم می‌کند.

همچنین پیش‌بینی می‌کند که در صورت مالکیت شخص بیش از یک ملک مسکونی، تنها ملک مسکونی با کمترین ارزش در میان آن‌هایی که در محدوده مالیات مسکن با ارزش قرار می‌گیرند، معاف است.

این می‌تواند محاسبه مالیات را کاملاً تغییر دهد.

مثال: یک آپارتمان لوکس

فرض کنید یک سرمایه‌گذار خارجی فقط مالک موارد زیر است:

یک ملک مسکونی در ترکیه

با ارزش مالیاتی ساختمان:

۳۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر

اگرچه ارزش از آستانه کلی ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر فراتر می‌رود، معافیت تک مسکن طبق ماده ۴۶ باید در نظر گرفته شود.

بنابراین، یک خریدار خارجی لوکس نباید صرفاً مالیات طبقه را محاسبه کرده و فرض کند که قابل پرداخت است.

ابتدا باید ساختار مالکیت بررسی شود.

مثال: سه آپارتمان با ارزش بالا

فرض کنید یک سرمایه‌گذار صاحب سه ملک مسکونی است که هر کدام در محدوده مالیات مسکن با ارزش قرار می‌گیرند:

آپارتمان A: ارزش مالیاتی ساختمان ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر
آپارتمان B: ارزش مالیاتی ساختمان ۲۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر
آپارتمان C: ارزش مالیاتی ساختمان ۴۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر

طبق قاعده معافیت فعلی، کم‌ارزش‌ترین مسکن واجد شرایط می‌تواند معاف باشد.

در این مثال:

آپارتمان A کم‌ارزش‌ترین مسکن در محدوده مالیات مسکن با ارزش خواهد بود.

سپس آپارتمان‌های B و C باید برای مالیات تحت طبقات مربوطه تحلیل شوند.

معافیت مربوط به املاک مسکونی است

رژیم مالیات مسکن با ارزش برای موارد زیر اعمال می‌شود:

Mesken nitelikli taşınmazlar

— املاک مسکونی.

هر بخش مسکونی مستقل برای اهداف مالیات مسکن با ارزش به طور جداگانه ارزیابی می‌شود.

بنابراین، سرمایه‌گذارانی که دارای پرتفوی مختلط حاوی موارد زیر هستند:

  • آپارتمان

  • دفاتر اداری

  • مغازه‌ها

  • زمین

نباید فرض کنند که هر دارایی به طور یکسان تحت مالیات مسکن با ارزش محاسبه می‌شود.

موجودی توسعه‌دهنده نیز می‌تواند معاف باشد

قانون همچنین شامل معافیتی برای املاک مسکونی تازه‌ساخته ثبت‌شده در دارایی‌های مشاغلی که فعالیت اصلی آنها ساخت و ساز ساختمان است و هنوز مشمول اولین فروش، انتقال یا واگذاری خود نشده‌اند، مشروط به شرایط قانونی و به استثنای مواردی مانند اجاره یا استفاده دیگر، می‌شود.

این در درجه اول به جای خریدار خارجی معمولی پس از انتقال، مربوط به سمت توسعه‌دهنده است.

به محض اینکه آپارتمان به دارایی سرمایه‌گذار تبدیل شود، تحلیل مالیات مسکن با ارزش خود سرمایه‌گذار مرتبط می‌شود.

مالکیت مشترک یک ملک با ارزش بالا

مالکیت مشترک به طور خودکار ملک را از رژیم مالیات مسکن با ارزش خارج نمی‌کند.

قانون بیان می‌کند که برای مالکیت مشترک و اشاعه‌ای، ارزش کل ملک مسکونی هنگام تعیین پایه مالیاتی در نظر گرفته می‌شود، در حالی که مالکان مشترک طبق قوانین قابل اجرا با توجه به سهام مالکیت خود مؤدی هستند.

بنابراین، یک سرمایه‌گذار نباید فرض کند:

"سهم ۵۰٪ من ارزشی کمتر از ۱۷.۷۱۱ میلیون لیر دارد، بنابراین ملک نمی‌تواند در سیستم مالیات مسکن با ارزش باشد."

ارزش کل مربوطه ملک در تعیین اینکه آیا در محدوده رژیم قرار می‌گیرد، اهمیت دارد.

مالیات مسکن با ارزش چه زمانی اظهار می‌شود؟

قانون Emlak Vergisi requires the Valuable Housing Tax return to be submitted by the end of February 20 for the relevant annual liability framework.

برای مالیات مسکن با ارزش سال ۲۰۲۶، تقویم مالیاتی رسمی GİB برای سال ۲۰۲۶، تاریخ زیر را به عنوان مهلت اظهارنامه ذکر کرد:

۲۰ فوریه ۲۰۲۶

در مواردی که در طول سال شرایطی ایجاد شود که مسئولیت ایجاد کند، قانون ارائه اظهارنامه را در دوره ثبت نام مربوطه سال بعد پیش‌بینی کرده است.

مالیات مسکن با ارزش چه زمانی پرداخت می‌شود؟

مالیات در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود.

قانون پرداخت را تا پایان ماه‌های زیر پیش‌بینی کرده است:

  • فوریه

  • اوت

سال مربوطه.

از آنجایی که ۲۸ فوریه ۲۰۲۶ مصادف با آخر هفته بود، تقویم مالیاتی GİB برای سال ۲۰۲۶، مهلت اولین قسط سال ۲۰۲۶ را به شرح زیر اعلام کرد:

۲ مارس ۲۰۲۶.

سرمایه‌گذاران باید هر سال تقویم رسمی را بررسی کنند، نه اینکه فرض کنند مهلت عملی همیشه در همان تاریخ تقویمی است.

Emlak Vergisi و مالیات مسکن با ارزش می‌توانند تعهدات جداگانه‌ای باشند

یک مالک نباید موارد زیر را اشتباه بگیرد:

Emlak Vergisi سالانه

با:

Değerli Konut Vergisi

آنها مالیات‌های جداگانه‌ای هستند.

یک ملک با ارزش بالا ممکن است بسته به ارزش مالیاتی و معافیت‌های مالیات مسکن با ارزش، با هر دو سیستم مرتبط باشد.

بنابراین:

پرداخت Emlak Vergisi شهرداری به این معنا نیست که تمام تعهدات مالیات مسکن با ارزش تکمیل شده است.

مالیات بر درآمد اجاره و مالیات مسکن با ارزش نیز می‌توانند همزمان اعمال شوند

این مالیات‌ها به سؤالات مختلف پاسخ می‌دهند.

مالیات بر درآمد اجاره: درآمد حاصل از اجاره ملک را مالیات می‌دهد.

مالیات مسکن با ارزش: مالکیت مسکونی با ارزش بالا واجد شرایط را تحت چارچوب قانونی جداگانه خود مالیات می‌دهد.

بنابراین، یک سرمایه‌گذار با چندین آپارتمان لوکس به طور بالقوه ممکن است موارد زیر را داشته باشد:

  • Emlak Vergisi

  • مالیات مسکن با ارزش

  • مالیات بر درآمد اجاره

مرتبط با همان پرتفوی، بسته به شرایط.

مثال ملک لوکس

سرمایه‌گذاری با دو اقامتگاه در استانبول را در نظر بگیرید.

ملک A

  • ارزش مالیاتی ساختمان: ۱۸,۵۰۰,۰۰۰ لیر

  • اجاره سالانه: ۶۰۰,۰۰۰ لیر

ملک B

  • ارزش مالیاتی ساختمان: ۳۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر

  • اجاره سالانه: ۱,۲۰۰,۰۰۰ لیر

تحلیل مالیاتی چندین لایه دارد.

اول: Emlak Vergisi سالانه برای هر ملک تحلیل می‌شود.

دوم: برای مالیات مسکن با ارزش، کم‌ارزش‌ترین اقامتگاهی که در محدوده رژیم مالیات مسکن با ارزش قرار می‌گیرد، ممکن است واجد شرایط معافیت یک ملک باشد، در حالی که ملک دیگر نیاز به محاسبه جداگانه تحت طبقات مالیات مسکن با ارزش دارد.

سوم: درآمد اجاره از هر دو اقامتگاه برای تحلیل درآمد اجاره مالک تجمیع می‌شود و معافیت اجاره مسکونی، در صورت وجود، تنها یک بار بر کل درآمد اجاره مسکونی مؤدی اعمال می‌شود.

این نشان می‌دهد که چرا سرمایه‌گذاران لوکس باید مالیات را در سطح پرتفوی محاسبه کنند، نه آپارتمان به آپارتمان به طور مجزا.

آیا شهروندی ترکیه مالیات اجاره یا مسکن با ارزش را تغییر می‌دهد؟

دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در املاک به خودی خود تعهدات مالیاتی معمولی املاک را خاموش نمی‌کند.

اقامت مالیاتی، نوع درآمد، ارزش املاک و ساختار مالکیت سؤالات جداگانه‌ای باقی می‌مانند.

بنابراین، یک سرمایه‌گذار شهروندی که یک ملک واجد شرایط را اجاره می‌دهد، همچنان باید موارد زیر را ارزیابی کند:

  • مالیات بر درآمد اجاره

  • مالیات سالانه املاک

  • مالیات مسکن با ارزش در صورت لزوم

به جای اینکه فرض کند انطباق با برنامه شهروندی جایگزین مالیات معمولی می‌شود.

برنامه‌ریزی مالیاتی اجاره برای سرمایه‌گذاران شهروندی

سرمایه‌گذاران شهروندی معمولاً با محدودیت سه ساله نگهداری ملک تحت چارچوب جداگانه شهروندی مواجه هستند.

اگر ملک در آن دوره اجاره داده شود، برنامه‌ریزی مالیاتی می‌تواند به طور ملموس بر بازده واقعی تأثیر بگذارد.

موارد زیر را در نظر بگیرید:

  • اجاره ناخالص

  • − خالی بودن

  • − Aidat

  • − مدیریت

  • − نگهداری

  • − بیمه

  • − مالیات بر درآمد اجاره

  • = جریان نقدی واقعی سرمایه‌گذار

یک ملک که با بازده ناخالص بالا بازاریابی می‌شود، ممکن است پس از احتساب این هزینه‌ها به طور قابل توجهی جذابیت کمتری داشته باشد.

بازده ناخالص بازده پس از مالیات نیست

فرض کنید یک آپارتمان هزینه دارد:

۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر

و تولید می‌کند:

۹۰۰,۰۰۰ لیر اجاره سالانه

بازده ناخالص: ۹۰۰,۰۰۰ / ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ = ۶٪

اما این مبلغی نیست که سرمایه‌گذار نگه دارد.

بازده واقعی همچنین ممکن است به دلیل موارد زیر کاهش یابد:

  • خالی بودن

  • Aidat

  • مدیریت املاک

  • تعمیرات

  • بیمه

  • مالیات بر املاک

  • مالیات بر درآمد اجاره

بنابراین:

بازده ناخالص ≠ بازده خالص ≠ بازده پس از مالیات

برای سرمایه‌گذاران خارجی که املاک استانبول را مقایسه می‌کنند، جریان نقدی پس از مالیات معیار معنادارتری است.

آیا به حسابدار نیاز دارید؟

هر مالکی لزوماً به نمایندگی مالیاتی پیچیده نیاز ندارد.

با این حال، کمک حرفه‌ای زمانی ارزشمندتر می‌شود که سرمایه‌گذار دارای موارد زیر باشد:

  • چندین ملک اجاره‌ای

  • اجاره مسکونی و تجاری

  • اقامت مالیاتی خارجی

  • درآمد ترکی دیگر

  • کسورات هزینه واقعی

  • مواجهه با املاک با ارزش بالا

  • مالکیت مشترک

  • معاملات مربوط به شهروندی

  • مسائل مالیاتی فرامرزی

سیستم مالیاتی ترکیه ابزارهای اظهارنامه الکترونیکی را فراهم می‌کند، اما نرم‌افزار نمی‌تواند در مورد حقایق تجاری و حقوقی پرونده سرمایه‌گذار تصمیم بگیرد.

سوابق مالیاتی که صاحبان خارجی املاک باید نگهداری کنند

یک صاحب‌ملک خارجی منظم باید سوابقی شامل موارد زیر نگهداری کند:

درآمد

  • قراردادهای اجاره

  • پرداخت‌های اجاره بانکی

  • صورت‌های مدیریت املاک

هزینه‌ها

  • فاکتورهای نگهداری

  • بیمه

  • هزینه‌های مدیریت

  • هزینه‌های آب و برق / مناطق مشترک واجد شرایط

ملک

  • Tapu

  • مدارک خرید

  • سوابق هزینه تحصیل

  • ارزش مالیاتی ساختمان شهرداری

مالیات

  • اظهارنامه‌های سالانه

  • رسیدهای پرداخت

  • اظهارنامه‌های مالیات مسکن با ارزش در صورت لزوم

برای مؤدیانی که از روش هزینه واقعی استفاده می‌کنند، GİB به طور خاص نیاز به نگهداری مدارک پشتیبان هزینه به مدت پنج سال دارد.

اشتباهات رایج مالیات بر اجاره که سرمایه‌گذاران خارجی مرتکب می‌شوند

۱. فرض اینکه غیرمقیمان مالیات بر اجاره ترکیه را پرداخت نمی‌کنند
درآمد اجاره مسکونی از منابع ترکی هنوز برای مالک غیرمقیم می‌تواند مشمول مالیات باشد.

۲. در نظر گرفتن ۵۸,۰۰۰ لیر به عنوان کسر خودکار
معافیت مسکونی دارای شرایط احراز صلاحیت است.

۳. اعمال معافیت به طور جداگانه برای هر آپارتمان
یک مؤدی واحد معافیت مسکونی را یک بار بر کل درآمد اجاره مسکونی دریافت می‌کند.

۴. استفاده از کسر مقطوع ۱۵٪ قبل از معافیت
هزینه مقطوع از مبلغ باقی‌مانده پس از معافیت مسکونی محاسبه می‌شود.

۵. تغییر روش هزینه خیلی سریع
مؤدی انتخاب‌کننده هزینه مقطوع نمی‌تواند تا دو سال به روش واقعی بازگردد.

۶. کسر سود وام مسکن تحت قوانین قدیمی
قانون شماره ۷۵۶۶ کسر سود را برای املاک مسکونی اجاره‌ای از دوره‌های مالیاتی که از ۱ ژانویه ۲۰۲۵ شروع می‌شوند، حذف کرد.

۷. کسر هر هزینه نقدی به عنوان هزینه مالیاتی
هزینه‌های سرمایه‌گذاری و هزینه‌های مالیاتی قابل کسر قانونی لزوماً یکسان نیستند.

۸. نادیده گرفتن مستندسازی
هزینه‌های واقعی باید پشتیبانی شوند و سوابق نگهداری شوند.

۹. استفاده از قوانین مسکونی برای املاک تجاری
قوانین اجاره تجاری متفاوت است.

۱۰. نادیده گرفتن مالیات مسکن با ارزش
پرتفوی‌های مسکونی با ارزش بالا نیاز به بررسی جداگانه مالیات مسکن با ارزش دارند.

اشتباهات رایج مالیات مسکن با ارزش

۱. استفاده از قیمت بازار به جای ارزش مالیاتی ساختمان
ارزش مالیاتی ساختمان قانونی نقطه شروع مربوطه است.

۲. اعمال نرخ مالیات بر کل ارزش ملک
طبقات مالیات مسکن با ارزش، مبالغ بالای آستانه قانونی را طبق فرمول تصاعدی مالیات می‌دهند.

۳. نادیده گرفتن معافیت تک مسکن
شخصی که مالک یک ملک مسکونی در ترکیه است، از معافیت قانونی مهمی طبق ماده ۴۶ بهره‌مند می‌شود.

۴. فراموش کردن معافیت کم‌ارزش‌ترین ملک برای چندین خانه
در مواردی که چندین ملک مسکونی در رژیم مالیات مسکن با ارزش قرار می‌گیرند، یک ملک واجد شرایط با کمترین ارزش می‌تواند معاف باشد.

۵. تنها به سهم مالکیت خود نگاه کردن
برای مالکیت مشترک، ارزش کل ملک برای تعیین چارچوب مالیات مسکن با ارزش مربوطه مهم است.

۶. فرض اینکه Emlak Vergisi مالیات مسکن با ارزش را پوشش می‌دهد
آنها رژیم‌های مالیاتی جداگانه‌ای هستند.

چک‌لیست سرمایه‌گذار اجاره

وضعیت مالیاتی

  •  اقامت مالیاتی ترکیه بررسی شد

  •  وضعیت Tam Mükellef / Dar Mükellef درک شد

  •  در صورت لزوم، تعهدات مالیاتی کشور خارجی بررسی شد

درآمد اجاره

  •  کل اجاره سالانه محاسبه شد

  •  تمام املاک مسکونی تجمیع شدند

  •  تاریخ‌های وصول بررسی شد

  •  اجاره پیش‌پرداخت به درستی تخصیص داده شد

معافیت مسکونی

  •  مبلغ ۵۸,۰۰۰ لیر برای سال ۲۰۲۶ بررسی شد

  •  احراز صلاحیت معافیت تأیید شد

  •  سایر درآمدها در نظر گرفته شد

  •  معافیت فقط یک بار برای هر مؤدی اعمال شد

روش هزینه

  •  روش مقطوع در مقابل واقعی مقایسه شد

  •  محاسبه ۱۵٪ هزینه مقطوع بررسی شد

  •  محدودیت دو ساله تغییر روش درک شد

  •  مستندات هزینه واقعی موجود است

  •  قاعده سود وام مسکن برای قانون شماره ۷۵۶۶ به روز شد

ثبت اظهارنامه

  •  دوره اظهارنامه مارس سال بعد برنامه‌ریزی شد

  •  چرخه پرداخت مالیات مارس/ژوئیه برنامه‌ریزی شد

  •  دسترسی به سیستم Hazır Beyan در نظر گرفته شد

  •  در صورت لزوم حسابدار تعیین شد

چک‌لیست مالیات مسکن با ارزش

ارزش ملک

  •  ارزش مالیاتی ساختمان فعلی به دست آمد

  •  قیمت بازار به عنوان جایگزین استفاده نشد

  •  آستانه ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر بررسی شد

مالکیت

  •  تعداد املاک مسکونی در ترکیه تأیید شد

  •  معافیت تک مسکن بررسی شد

  •  در صورت وجود املاک متعدد، معافیت کم‌ارزش‌ترین ملک بررسی شد

  •  ساختار مالکیت مشترک بررسی شد

محاسبه

  •  طبقه صحیح ۲۰۲۶ استفاده شد

  •  فقط ارزش مازاد مربوطه مشمول مالیات شد

  •  در صورت اعمال قانونی، ملک معاف از محاسبه حذف شد

مدیریت

  •  تعهد ثبت اظهارنامه مالیات مسکن با ارزش تأیید شد

  •  مهلت اظهارنامه فوریه رعایت شد

  •  برنامه اقساط فوریه/اوت رعایت شد

  •  تقویم فعلی GİB برای تعطیلات آخر هفته یا تعدیلات اداری بررسی شد

نکات کلیدی (بخش ۲)

  • صاحبان خارجی املاک حتی اگر به طور دائم خارج از ترکیه زندگی کنند، می‌توانند مشمول مالیات بر درآمد اجاره ترکیه شوند.

  • GİB تأیید می‌کند که مؤدیان غیرمقیم معمولاً در ترکیه بر درآمدهای ناشی از منابع ترکی، از جمله درآمد اجاره مسکونی واجد شرایط، مالیات می‌پردازند.

  • برای درآمد اجاره مسکونی کسب‌شده در سال ۲۰۲۶، معافیت مسکونی ۵۸,۰۰۰ لیر است، مشروط به شرایط قابل اجرا.

  • سرمایه‌گذاران به طور کلی می‌توانند بین موارد زیر انتخاب کنند:

    • ۱۵٪ هزینه مقطوع

    • هزینه‌های واقعی مستند واجد شرایط

  • یک تغییر به ویژه مهم این است که قانون شماره ۷۵۶۶ کسر سود بدهی‌های مربوط به املاک مسکونی اجاره‌ای را برای دوره‌های مالیاتی که از ۱ ژانویه ۲۰۲۵ شروع می‌شوند، حذف کرده است.

  • برای درآمد سال ۲۰۲۶، نرخ مالیات بر درآمد تصاعدی غیرحقوقی ترکیه از ۱۵٪ شروع شده و برای درآمد مشمول مالیات بالاتر از بالاترین طبقه قانونی به ۴۰٪ می‌رسد.

  • املاک مسکونی با ارزش بالا یک موضوع جداگانه ایجاد می‌کنند.

  • برای سال ۲۰۲۶، آستانه مالیات مسکن با ارزش ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر از ارزش مالیاتی ساختمان مربوطه است.

  • اما خریداران نباید فرض کنند که هر آپارتمانی بالاتر از این ارزش به طور خودکار مالیات ایجاد می‌کند.

  • قانون فعلی معافیت مهمی را برای شخصی که مالک یک ملک مسکونی در ترکیه است و برای شخصی با چندین اقامتگاه، معافیتی برای کم‌ارزش‌ترین اقامتگاه واحد در میان آن‌هایی که در محدوده مالیات مسکن با ارزش قرار می‌گیرند، پیش‌بینی کرده است.

  • برای املاکی که مشمول مالیات باقی می‌مانند، نرخ‌های ۲۰۲۶ به ترتیب زیر پیشرفت می‌کنند:

    • ۰.۳٪ → ۰.۶٪ → ۱٪

    • با توجه به طبقات قانونی.

بنابراین، چارچوب صحیح برای سرمایه‌گذار خارجی:

اجاره ناخالص − معافیت − هزینه‌های مجاز − مالیات بر درآمد = درآمد اجاره پس از مالیات

و برای پرتفوی‌های با ارزش بالا:

ارزش مالیاتی ساختمان + ساختار مالکیت + معافیت‌های مالیات مسکن با ارزش + طبقه قابل اجرا = مواجهه با مالیات مسکن با ارزش

درک هر دو محاسبه قبل از قضاوت در مورد بازده خالص واقعی یک سرمایه‌گذاری اجاره در استانبول ضروری است.

مالیات هنگام فروش ملک در ترکیه

خرید و اجاره آپارتمان در استانبول تنها بخشی از چرخه عمر مالیاتی است.

در نهایت، سرمایه‌گذار ممکن است تصمیم به فروش بگیرد.

در آن مرحله، یکی از مهم‌ترین سؤالات این است:

آیا خارجی‌ها هنگام فروش ملک در ترکیه مالیات می‌پردازند؟

به طور بالقوه، بله.

برای شخصی که ملکی را در ازای عوض تحصیل کرده است، فروش در دوره پنج ساله مربوطه می‌تواند Değer Artış Kazancı یا سود افزایش سرمایه مشمول مالیات ایجاد کند.

راهنمای به‌روز شده GİB در فوریه ۲۰۲۶ تأیید می‌کند که در مواردی که افراد املاک تحصیل‌شده در ازای عوض را ظرف پنج سال از تاریخ تحصیل واگذار می‌کنند، سود حاصل می‌تواند در رژیم مالیات بر درآمد برای سودهای افزایش سرمایه قرار گیرد.

نکته مهم این است که مالیات عموماً به سود مربوط می‌شود، نه صرفاً کل قیمت فروش.

قاعده پنج ساله فروش ملک

برای مالکیت فردی معمولی، چارچوب اساسی این است:

ملک فروخته شده ظرف پنج سال
سود افزایش سرمایه مشمول مالیات بالقوه.

ملک فروخته شده پس از پنج سال
سود به طور کلی خارج از این قاعده خاص پنج ساله Değer Artış Kazancı برای فردی است که ملک را به عنوان سرمایه‌گذاری شخصی نگهداری می‌کند، با فرض اینکه فعالیت به یک کسب‌وکار تجاری معاملات املاک تبدیل نشده باشد.

بنابراین، این دوره پنج ساله هنگام برنامه‌ریزی برای خروج بسیار مهم است.

پنج سال به معنای پنج سال تقویمی نیست

دوره از تاریخ تحصیل مربوطه اندازه‌گیری می‌شود.

به عنوان مثال:

تحصیل: ۱۰ ژوئن ۲۰۲۲

سرمایه‌گذار نباید فرض کند که ۱ ژانویه ۲۰۲۷ به طور خودکار دوره پنج ساله را تکمیل می‌کند.

تاریخ‌های تحصیل و واگذاری واقعی باید مقایسه شوند.

برای مالیات بر املاک، روز دقیق می‌تواند مهم باشد.

تاریخ تحصیل چیست؟

در شرایط عادی، تحصیل ملک با ثبت مالکیت در دفتر اسناد رسمی مرتبط است.

با این حال، GİB موقعیت‌های خاصی را تشخیص می‌دهد که در آن تاریخ تحصیل مالیاتی ممکن است با تاریخ نهایی ثبت Kat Mülkiyeti متفاوت باشد.

نمونه‌ها عبارتند از:

  • شروع تصرف و استفاده واقعی قبل از ثبت نهایی مالکیت که می‌تواند مستند شود

  • تحصیل از طریق Kat İrtifakı

  • تبدیل بعدی از Kat İrtifakı به Kat Mülkiyeti

  • برخی تغییرات طبقه‌بندی سند

این امر بررسی دقیق تاریخ تحصیل را به ویژه برای موارد زیر مهم می‌کند:

  • پروژه‌های جدید

  • خریدهای خارج از برنامه (پیش‌فروش)

  • مسکن تعاونی

  • املاک تحویل‌شده قبل از تبدیل نهایی سند

Kat İrtifakı و دوره پنج ساله

یک وضعیت رایج در استانبول:

  • سرمایه‌گذار آپارتمانی را تحت Kat İrtifakı تحصیل می‌کند

  • ساختمان تکمیل می‌شود

  • سند بعداً به Kat Mülkiyeti تبدیل می‌شود

GİB بیان می‌کند که در مواردی که ملک ثبت‌شده به عنوان Kat İrtifakı بعداً به Kat Mülkiyeti تبدیل می‌شود، تاریخ تحصیل مربوطه می‌تواند همان تاریخ قبلی تحصیل Kat İrtifakı باقی بماند، به جای اینکه با ایجاد مالکیت کامل آپارتمان به طور خودکار دوباره شروع شود.

این می‌تواند به طور ملموس بر اینکه آیا فروش بعدی در داخل یا خارج از دوره پنج ساله رخ می‌دهد، تأثیر بگذارد.

استفاده واقعی قبل از ثبت نهایی Tapu

در برخی موارد، ملک ممکن است قبل از تاریخ ثبت نهایی به طور فیزیکی به مالک تحویل داده شود.

GİB تشخیص می‌دهد که در مواردی که مالک می‌تواند ثابت کند که ملک قبل از ثبت رسمی مالکیت به طور واقعی مورد استفاده قرار گرفته است، آن تاریخ قبلی ممکن است برای تعیین تحصیل مرتبط باشد.

بنابراین، مدارک ممکن است مهم شوند.

یک خریدار باید موارد زیر را نگهداری کند:

  • سوابق تحویل

  • سوابق اتصال به آب و برق

  • مدارک تحویل توسعه‌دهنده

  • سایر مدارک رسمی

در مواردی که زمان‌بندی تحصیل می‌تواند بعداً بر مالیات بر سود سرمایه تأثیر بگذارد.

وقتی زمین توسعه می‌یابد چه اتفاقی می‌افتد؟

تحلیل تاریخ تحصیل می‌تواند پیچیده‌تر شود اگر سرمایه‌گذار در ابتدا موارد زیر را تحصیل کند:

  • زمین

  • و سپس:

  • روی آن ساختمان بسازد

  • آن را در ازای آپارتمان به پیمانکار بدهد

  • نوع ملک ثبت‌شده را تغییر دهد

GİB اشاره می‌کند که برخی از موارد cins tashihi یا بازطبقه‌بندی می‌توانند یک تاریخ ثبت جدید مربوطه برای اهداف سود سرمایه ایجاد کنند.

بنابراین، سرمایه‌گذارانی که در بازتوسعه یا ترتیبات زمین در ازای آپارتمان مشارکت دارند، باید به جای تکیه بر تاریخ خرید زمین اصلی، مشاوره مالیاتی خاص دریافت کنند.

ملک تحصیل‌شده از طریق ارث یا هدیه

قاعده پنج ساله سود سرمایه به همان شیوه برای ملک تحصیل‌شده بدون عوض اعمال نمی‌شود.

GİB تأیید می‌کند که املاک به‌دست‌آمده از طریق ارث یا هر تحصیل بلاعوض دیگر، حتی اگر ظرف پنج سال فروخته شوند، خارج از این رژیم خاص سود افزایش سرمایه هستند.

به عنوان مثال:

شخصی در سال ۲۰۲۵ آپارتمانی در استانبول به ارث می‌برد و در سال ۲۰۲۶ آن را می‌فروشد.

این فروش به صرف اینکه ملک به سرعت فروخته شده است، به طور خودکار به عنوان یک سود افزایش سرمایه پنج ساله مشمول مالیات تحت این قاعده تلقی نمی‌شود.

سایر عواقب مالیاتی بسته به معامله هنوز می‌توانند وجود داشته باشند، بنابراین این نباید به عنوان یک قاعده جهانی "بدون مالیات" برای هر وضعیت ممکن تفسیر شود.

سود سرمایه چگونه محاسبه می‌شود؟

یک محاسبه ساده شده فروش ملک با موارد زیر شروع می‌شود:

عواید فروش
− هزینه تحصیل تعدیل‌شده
− هزینه‌ها، مالیات‌ها و عوارض واجد شرایط متحمل‌شده توسط فروشنده
= سود خالص افزایش سرمایه

سپس، در صورت لزوم:

سود خالص
− معافیت سالانه سود سرمایه
= سود سرمایه مشمول مالیات

GİB بیان می‌کند که هزینه‌های واجد شرایط مرتبط با تحصیل و واگذاری می‌تواند در تعیین سود خالص در نظر گرفته شود.

معافیت سود سرمایه سال ۲۰۲۶

برای سودهای محقق‌شده در طول سال ۲۰۲۶، معافیت سالانه عمومی برای سودهای افزایش سرمایه واجد شرایط عبارت است از:

۱۵۰,۰۰۰ لیر ترکیه

GİB تأیید می‌کند که معافیت از ۱۲۰,۰۰۰ لیر برای سال ۲۰۲۵ به ۱۵۰,۰۰۰ لیر برای سال ۲۰۲۶ افزایش یافته است.

این معافیت برای محاسبه سود اعمال می‌شود - نه به قیمت فروش ملک.

بنابراین:

معافیت ۱۵۰,۰۰۰ لیر ≠ ۱۵۰,۰۰۰ لیر اول قیمت فروش ملک

این معافیت برای سود خالص سرمایه واجد شرایط اعمال می‌شود.

مثال: سود کوچک کمتر از معافیت

فرض کنید، پس از اعمال تمام قوانین مربوطه:

سود خالص افزایش سرمایه: ۱۲۰,۰۰۰ لیر

معافیت سال ۲۰۲۶: ۱۵۰,۰۰۰ لیر

در این سناریوی ساده شده، سود زیر معافیت سالانه باقی می‌ماند.

تحت این محاسبه خاص سود سرمایه، هیچ مبلغ مشمول مالیاتی باقی نمی‌ماند.

قیمت خرید همیشه با ارزش اسمی تاریخی استفاده نمی‌شود

ترکیه در شرایط خاص اجازه شاخص‌سازی هزینه تحصیل را می‌دهد.

این امر به ویژه در یک محیط تورمی مهم است.

GİB بیان می‌کند که ممکن است هزینه خرید با استفاده از شاخص قیمت تولیدکننده داخلی (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi — Yİ-ÜFE) در صورتی که افزایش بین دوره‌های شاخص مربوطه به حداقل ۱۰٪ برسد، افزایش یابد.

اگر افزایش کمتر از ۱۰٪ باشد، شاخص‌سازی اعمال نمی‌شود.

چرا شاخص‌سازی مهم است

سرمایه‌گذاری را در نظر بگیرید که سال‌ها قبل از فروش آپارتمانی را خریداری می‌کند.

اگر محاسبه صرفاً از قیمت خرید تاریخی استفاده کند، تورم می‌تواند سود اسمی را بسیار بزرگتر از سود اقتصادی واقعی نشان دهد.

شاخص‌سازی هزینه تحصیل را با توجه به حرکت Yİ-ÜFE قابل اجرا در صورت احراز شرط ۱۰٪ قانونی تعدیل می‌کند.

یک فرمول ساده شده:

هزینه تحصیل شاخص‌شده = هزینه تحصیل اصلی × نسبت Yİ-ÜFE مربوطه

GİB از ماه قبل از تحصیل و ماه قبل از واگذاری برای مقایسه شاخص مربوطه تحت این چارچوب استفاده می‌کند.

مثال از اینکه چرا شاخص‌سازی می‌تواند سود مشمول مالیات را کاهش دهد

فرض کنید:

  • هزینه خرید اصلی: ۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر

  • قیمت فروش: ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر

بدون شاخص‌سازی، تفاوت ظاهری خواهد بود: ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر

اما فرض کنید، صرفاً برای مثال، که هزینه تحصیل شاخص‌شده مجاز تبدیل شود به: ۸,۰۰۰,۰۰۰ لیر

سپس:

۱۵,۰۰۰,۰۰۰ − ۸,۰۰۰,۰۰۰ = ۷,۰۰۰,۰۰۰ لیر

قبل از در نظر گرفتن هزینه‌های واجد شرایط متحمل‌شده توسط فروشنده و معافیت ۲۰۲۶.

بنابراین، پایه مالیاتی مربوطه ممکن است به طور قابل توجهی کمتر از یک محاسبه ساده باشد:

قیمت فروش − قیمت خرید اصلی

هزینه‌های متحمل‌شده توسط فروشنده می‌تواند مهم باشد

چارچوب GİB اجازه کسر هزینه‌های واجد شرایط مرتبط با واگذاری، همراه با مالیات‌ها و عوارض متحمل‌شده توسط فروشنده، را در هنگام محاسبه سود خالص افزایش سرمایه می‌دهد.

بسته به شرایط، این امر ثبت‌نگاه‌داری معامله را مهم می‌کند.

یک سرمایه‌گذار باید اسناد مربوط به موارد زیر را نگهداری کند:

  • هزینه‌های تحصیل مربوطه

  • عوارض سند مالکیت

  • هزینه‌های مربوط به فروش

  • کمیسیون‌ها یا هزینه‌های واجد شرایط

  • سایر هزینه‌های معامله قابل کسر قانونی

برای تعیین اینکه آیا یک قلم خاص قابل کسر است یا خیر، باید از مشاوره حرفه‌ای استفاده کرد.

مثال فرضی مفصل فروش سال ۲۰۲۶

فرض کنید:

  • هزینه تحصیل: ۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر

  • هزینه تحصیل شاخص‌شده: ۸,۰۰۰,۰۰۰ لیر

  • قیمت فروش: ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر

  • هزینه‌ها و عوارض فروش واجد شرایط: ۲۰۰,۰۰۰ لیر

سود خالص افزایش سرمایه:
۱۵,۰۰۰,۰۰۰ − ۸,۰۰۰,۰۰۰ − ۲۰۰,۰۰۰ = ۶,۸۰۰,۰۰۰ لیر

معافیت ۲۰۲۶: ۱۵۰,۰۰۰ لیر

سود مشمول مالیات: ۶,۶۵۰,۰۰۰ لیر

نرخ مالیات بر درآمد فردی غیرحقوقی سال ۲۰۲۶ از ۱۵٪ تا ۴۰٪ متغیر است، با شروع طبقه ۴۰٪ بالای ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر درآمد مشمول مالیات.

تحت این مثال ساده شده، و با فرض اینکه این پایه درآمد مشمول مالیات مربوطه بدون هیچ قلم دیگری است که بر اظهارنامه تأثیر می‌گذارد:

مالیات بر ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر اول: ۱,۷۳۷,۵۰۰ لیر

باقیمانده: ۶,۶۵۰,۰۰۰ − ۵,۳۰۰,۰۰۰ = ۱,۳۵۰,۰۰۰ لیر

مالیات با نرخ ۴۰٪: ۵۴۰,۰۰۰ لیر

مجموع ساده شده: ۲,۲۷۷,۵۰۰ لیر

این مثال فقط جنبه توضیحی دارد. مسئولیت واقعی می‌تواند به دلیل مقادیر شاخص، سایر درآمدهای مشمول مالیات، هزینه‌های قابل کسر، وضعیت مؤدی، مسائل معاهدات و تاریخچه تحصیل خاص متفاوت باشد.

نرخ مالیات بر درآمد سال ۲۰۲۶

برای درآمد مشمول مالیات غیرحقوقی سال ۲۰۲۶، طبقات مالیات بر درآمد فردی تصاعدی عبارتند از:

درآمد مشمول مالیات ۲۰۲۶نرخ مالیات / محاسبه
تا ۱۹۰,۰۰۰ لیر۱۵٪
۱۹۰,۰۰۰ - ۴۰۰,۰۰۰ لیر۲۸,۵۰۰ لیر + ۲۰٪ مازاد بر ۱۹۰,۰۰۰
۴۰۰,۰۰۰ - ۱,۰۰۰,۰۰۰ لیر۷۰,۵۰۰ لیر + ۲۷٪ مازاد بر ۴۰۰,۰۰۰
۱,۰۰۰,۰۰۰ - ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر۲۳۲,۵۰۰ لیر + ۳۵٪ مازاد بر ۱,۰۰۰,۰۰۰
بالای ۵,۳۰۰,۰۰۰ لیر۱,۷۳۷,۵۰۰ لیر + ۴۰٪ مازاد بر ۵,۳۰۰,۰۰۰

این نرخ‌های تصاعدی هستند.

ورود به یک طبقه بالاتر به این معنا نیست که کل سود با آن درصد بالاتر مشمول مالیات می‌شود.

فروش پس از پنج سال

برای ملکی که در ازای عوض تحصیل شده و به عنوان سرمایه‌گذاری شخصی نگهداری می‌شود، واگذاری پس از دوره پنج ساله معمولاً خارج از این قاعده خاص Değer Artış Kazancı است.

این می‌تواند تفاوت زیادی در بازده پس از مالیات ایجاد کند.

موارد زیر را در نظر بگیرید:

سرمایه‌گذار A
می‌فروشد پس از:
۴ سال و ۱۱ ماه
تحلیل مالیات بر سود سرمایه بالقوه همچنان مرتبط است.

سرمایه‌گذار B
می‌فروشد پس از:
۵ سال و ۱ ماه
قاعده معمول پنج ساله افزایش سرمایه ممکن است دیگر اعمال نشود.

به همین دلیل است که تاریخ دقیق تحصیل و تاریخ فروش برنامه‌ریزی‌شده باید قبل از امضای قرارداد فروش بررسی شود.

فروش را صرفاً به دلیل مالیات بدون بررسی سرمایه‌گذاری به تعویق نیندازید

اگرچه قاعده پنج ساله می‌تواند مهم باشد، سرمایه‌گذاران نباید به طور خودکار یک ملک ضعیف را صرفاً برای جلوگیری از مالیات احتمالی نگهداری کنند.

موارد زیر را در نظر بگیرید:

  • شرایط بازار

  • درآمد اجاره

  • زوال ساختمان

  • مواجهه با ارز

  • فرصت‌های سرمایه‌گذاری جایگزین

  • قیمت فروش مورد انتظار

  • هزینه مالیاتی

یک تصمیم منطقی موارد زیر را مقایسه می‌کند:

عواید خالص در صورت فروش اکنون

با:

ارزش خالص مورد انتظار در صورت نگهداری طولانی‌تر

به جای اینکه فقط به مالیات نگاه کنید.

معاملات مکرر املاک می‌تواند به درآمد تجاری تبدیل شود

چارچوب پنج ساله سود سرمایه در درجه اول برای واگذاری‌های فردی املاک که در چارچوب فعالیت سرمایه‌گذاری شخصی باقی می‌مانند، مرتبط است.

زمانی که مؤدی به طور مکرر املاک را خرید و فروش می‌کند، موضوع متفاوتی مطرح می‌شود.

قانون مالیات ترکیه فعالیت خرید و فروش مستمر املاک را به عنوان تولید بالقوه موارد زیر در نظر می‌گیرد:

Ticari Kazanç — درآمد تجاری

به جای سود افزایش سرمایه شخصی معمولی.

راهنمای GİB توضیح می‌دهد که معاملات املاک انجام‌شده در چارچوب یک سازمان تجاری، یا معاملات مکرر نشان‌دهنده تداوم، می‌توانند به عنوان فعالیت تجاری تلقی شوند.

چه چیزی می‌تواند نشان‌دهنده فعالیت تجاری باشد؟

GİB معاملات مکرر را به عنوان یک شاخص مهم در مواردی که هیچ سازمان تجاری رسمی آشکاری وجود ندارد، شناسایی می‌کند.

نمونه‌ها می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

  • چندین فروش در همان سال تقویمی

  • فروش به افراد مختلف در تاریخ‌های مشابه یا متوالی

  • فروش‌های مکرر در سال‌های متوالی

  • الگویی که نشان‌دهنده معامله‌گری مستمر املاک است.

بنابراین:

قاعده پنج ساله نباید به عنوان یک استراتژی مالیاتی جهانی برای معامله‌گران حرفه‌ای املاک استفاده شود.

شخصی که یک کسب‌وکار مستمر املاک را اداره می‌کند، ممکن است به جای آن تحت مالیات بر درآمد تجاری قرار گیرد.

سرمایه‌گذار در مقابل معامله‌گر املاک

دو نمایه مختلف را در نظر بگیرید.

سرمایه‌گذار A

  • یک آپارتمان می‌خرد.

  • آن را به مدت چهار سال اجاره می‌دهد.

  • می‌فروشد.

این ممکن است با تحلیل سرمایه‌گذاری و سود سرمایه معمولی مطابقت داشته باشد.

سرمایه‌گذار B

  • پنج آپارتمان می‌خرد.

  • آنها را بازسازی می‌کند.

  • سه تای آنها را در یک سال و دو تای دیگر را در سال بعد می‌فروشد.

این الگو ممکن است بسیار متفاوت ارزیابی شود زیرا فروش‌های مکرر می‌توانند تداوم فعالیت تجاری املاک را نشان دهند.

مؤدی نباید فرض کند که هر آپارتمان می‌تواند به طور مستقل از تحلیل معمول پنج ساله شخصی بهره‌مند شود.

سرمایه‌گذاران شهروندی ترکیه: سه سال در مقابل پنج سال

سرمایه‌گذاران شهروندی با یک تمایز زمانی به ویژه مهم مواجه هستند.

تحت مسیر فعلی اخذ شهروندی از طریق املاک، ملک واجد شرایط باید حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل ارز خارجی ارزش داشته باشد، با محدودیتی که از فروش مجدد برای حداقل سه سال جلوگیری می‌کند.

اما قاعده معمول سود سرمایه برای املاک فردی می‌تواند برای پنج سال از تاریخ تحصیل مرتبط باقی بماند.

این دو جدول زمانی قانونی جداگانه هستند.

محدودیت سه ساله شهروندی با معافیت مالیاتی پنج ساله برابر نیست

یک سرمایه‌گذار ممکن است فکر کند:

"محدودیت شهروندی من پس از سه سال به پایان رسید، بنابراین اکنون می‌توانم بدون مالیات بفروشم."

این نتیجه‌گیری لزوماً صحیح نیست.

پایان محدودیت شهروندی به معنای تکمیل تعهد حداقل نگهداری مربوط به شهروندی است.

به طور خودکار به این معنا نیست که دوره پنج ساله سود سرمایه نیز منقضی شده است.

مثال ملک شهروندی

فرض کنید:

تاریخ خرید: ۱ مه ۲۰۲۶

ملک شهروندی به طور کلی باید حداقل سه سال تحت محدودیت عدم فروش مربوطه تحت چارچوب سرمایه‌گذاری واجد شرایط باقی بماند.

اگر سرمایه‌گذار اندکی پس از سومین سالگرد در سال ۲۰۲۹ بفروشد، تحلیل معمول پنج ساله سود سرمایه ملک ممکن است همچنان مرتبط باشد زیرا پنج سال از تحصیل هنوز نگذشته است.

این تمایز باید از روز خرید ملک در برنامه خروج گنجانده شود.

فروش پس از سه سال یا انتظار پنج سال؟

هیچ پاسخ جهانی وجود ندارد.

در پایان دوره قفل شهروندی، مقایسه کنید:

فروش حدود سال ۳

  • مزایای بالقوه: نقدینگی زودتر، سرمایه می‌تواند مجدداً سرمایه‌گذاری شود، فرصت بازار جذب می‌شود.

  • معایب بالقوه: مالیات بر سود سرمایه بالقوه.

نگهداری پس از سال ۵

  • مزایای بالقوه: ادامه درآمد اجاره، قاعده معمول پنج ساله سود سرمایه ممکن است دیگر اعمال نشود.

  • معایب بالقوه: مواجهه بیشتر با بازار، نگهداری، خالی بودن، هزینه فرصت.

تصمیم صحیح باید بر اساس موارد زیر باشد:

ارزش خروج پس از مالیات

نه صرفاً قیمت ناخالص فروش.

فروشندگان خارجی غیرمقیم

سرمایه‌گذاران خارجی که خارج از ترکیه زندگی می‌کنند، نباید فرض کنند که عدم اقامت به طور خودکار مالیات ترکیه را بر فروش املاک ترکی حذف می‌کند.

ترکیه بر برخی از سودهای ناشی از منابع ترکی مؤدیان غیرمقیم مالیات می‌بندد و مکانیسم ثبت دقیق می‌تواند بسته به ماهیت سود متفاوت باشد. GİB اشاره می‌کند که غیرمقیمان می‌توانند تعهدات ثبت جداگانه‌ای برای برخی از سودهایی که به طریقی از طریق اظهارنامه سالانه گزارش نمی‌شوند، داشته باشند.

سرمایه‌گذاران فرامرزی همچنین باید در نظر بگیرند که آیا کشوری که در آن مقیم مالیاتی هستند، همان سود را مالیات می‌دهد یا خیر.

در مواردی که هر دو حوزه قضایی به طور بالقوه فروش را مالیات می‌دهند، یک موافقتنامه مالیات مضاعف مربوطه ممکن است بر رفتار نهایی تأثیر بگذارد.

این حوزه‌ای است که مشاوره مالیاتی خاص معامله در آن به ویژه مفید است.

نوساز در مقابل دست دوم: ملاحظات مالیاتی خروج

قاعده پنج ساله می‌تواند برای هر دو ملک نوساز و دست دوم اعمال شود، اما تعیین تاریخ تحصیل می‌تواند متفاوت باشد.

آپارتمان دست دوم آماده

تاریخ تحصیل معمولاً آسان‌تر است زیرا معامله معمولاً شامل انتقال فوری Tapu است.

آپارتمان خارج از برنامه یا نوساز

سرمایه‌گذار ممکن است نیاز به بررسی موارد زیر داشته باشد:

  • تاریخ Kat İrtifakı

  • تحویل فیزیکی

  • ثبت نهایی مالکیت

  • تبدیل به Kat Mülkiyeti

GİB به طور خاص قواعد تاریخ تحصیل را شامل استفاده واقعی قبلی و مالکیت Kat İrtifakı تشخیص می‌دهد.

بنابراین، نگهداری سوابق پروژه و تحویل اصلی می‌تواند سال‌ها بعد ارزش مالیاتی واقعی داشته باشد.

برنامه‌ریزی مالیات بر فروش ملک قبل از خرید

بهترین زمان برای فکر کردن به مالیات خروج، قبل از تحصیل است.

یک خریدار باید موارد زیر را نگهداری کند:

  • قرارداد خرید

  • Tapu

  • رسیدهای پرداخت

  • رسیدهای حق الثبت

  • فاکتورهای توسعه‌دهنده

  • مدارک تحویل

  • سوابق Kat İrtifakı

  • مدارک بازسازی و هزینه‌های واجد شرایط

  • فاکتورهای مربوط به فروش

این سوابق بعداً می‌توانند به تعیین موارد زیر کمک کنند:

  • تاریخ تحصیل

  • هزینه تحصیل

  • هزینه‌های واجد شرایط

  • سود مشمول مالیات صحیح

هرگز سرمایه‌گذاری را صرفاً با استفاده از افزایش ناخالص ارزیابی نکنید

فرض کنید:

  • خرید: ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر

  • فروش: ۱۶,۰۰۰,۰۰۰ لیر

در نگاه اول:

افزایش اسمی = ۶,۰۰۰,۰۰۰ لیر

اما نتیجه واقعی سرمایه‌گذاری همچنین ممکن است به موارد زیر بستگی داشته باشد:

  • شاخص‌سازی

  • هزینه‌های خرید

  • هزینه‌های فروش

  • درآمد اجاره دریافتی

  • مالیات سالانه املاک

  • نگهداری

  • مالیات بر درآمد اجاره

  • مالیات بر سود سرمایه

بنابراین، محاسبه واقعی باید به این صورت باشد:

کل وجه نقد خالص دریافتی − کل سرمایه سرمایه‌گذاری‌شده

به جای:

قیمت فروش − قیمت خرید

چرخه عمر مالیاتی کامل املاک خارجی

یک سرمایه‌گذار در استانبول اکنون می‌تواند مالیات بر املاک را به عنوان چهار مرحله مجزا مشاهده کند.

مرحله ۱ — خرید

مسائل بالقوه:

  • Tapu Harcı

  • هزینه‌های TKGM

  • مالیات بر ارزش افزوده در صورت اعمال

  • معافیت مالیات بر ارزش افزوده در صورت وجود قانونی

مرحله ۲ — مالکیت

مسائل بالقوه:

  • Emlak Vergisi

  • Değerli Konut Vergisi

  • DASK و سایر هزینه‌های غیرمالیاتی مالکیت

مرحله ۳ — اجاره

مسائل بالقوه:

  • مالیات بر درآمد اجاره

  • معافیت مسکونی

  • روش هزینه

  • نرخ‌های مالیات بر درآمد تصاعدی

مرحله ۴ — فروش

مسائل بالقوه:

  • قاعده پنج ساله سود سرمایه

  • تعیین تاریخ تحصیل

  • شاخص‌سازی Yİ-ÜFE

  • معافیت سود سرمایه ۲۰۲۶

  • خطر درآمد تجاری برای معامله‌گران مکرر

معادله کامل:

مالیات خرید + مالیات مالکیت + مالیات اجاره + مالیات خروج = مواجهه کل با مالیات بر املاک

استراتژی مالیاتی برای نیمرخ‌های مختلف سرمایه‌گذاران

سرمایه‌گذار بلندمدت اجاره

یک سرمایه‌گذار بلندمدت باید بر موارد زیر تمرکز کند:

  • Emlak Vergisi سالانه

  • مالیات بر درآمد اجاره

  • هزینه‌های واقعی در مقابل مقطوع

  • مالیات مسکن با ارزش در صورت اعمال

  • زمان‌بندی خروج پنج ساله

اگر انتظار می‌رود ملک به مدت ۷-۱۰ سال نگهداری شود، قاعده پنج ساله سود سرمایه فردی ممکن است در خروج کمتر از کارایی مالیات سالانه اجاره مهم باشد.

سرمایه‌گذار شهروندی ترکیه

یک سرمایه‌گذار شهروندی باید دو دوره نگهداری جداگانه را دنبال کند:
۱. محدودیت سه ساله شهروندی
۲. دوره پنج ساله سود سرمایه فردی

درآمد اجاره ملک در طول دوره نگهداری نیز باید در استراتژی مالیاتی گنجانده شود.

سرمایه‌گذار املاک لوکس

یک خریدار لوکس باید موارد زیر را ارزیابی کند:

  • Emlak Vergisi

  • مالیات مسکن با ارزش

  • مالیات بر درآمد اجاره

  • Aidat بالا

  • مالیات فروش

سرمایه‌گذار باید به ویژه تأیید کند که آیا معافیت‌های مالیات مسکن با ارزش که در بخش ۲ بحث شد، برای ساختار مالکیت آنها اعمال می‌شود یا خیر.

سرمایه‌گذار پرتفوی

کسی که چندین آپارتمان دارد، باید مالیات‌ها را در سطح پرتفوی ارزیابی کند.

سؤالات عبارتند از:

  • کل درآمد اجاره مسکونی

  • مواجهه با مالیات مسکن با ارزش

  • انتخاب روش هزینه

  • فعالیت فروش مکرر

  • طبقه‌بندی احتمالی درآمد تجاری

هرچه املاک بیشتر خرید و فروش شوند، بررسی اینکه آیا فعالیت همچنان سرمایه‌گذاری شخصی است یا به معامله‌گری تجاری تبدیل شده است، مهم‌تر می‌شود.

اشتباهات رایج مالیات بر فروش ملک

۱. فرض اینکه خارجی‌ها هرگز مالیات بر سود سرمایه نمی‌پردازند
تابعیت خارجی به تنهایی معافیت کلی از مالیات بر املاک ناشی از منابع ترکی ایجاد نمی‌کند.

۲. فرض اینکه هر فروش سودآور مشمول مالیات است
دوره پنج ساله، روش تحصیل، معافیت، شاخص‌سازی و سایر قوانین مهم هستند.

۳. فرض اینکه هر فروش پس از پنج سال به طور خودکار در هر شرایطی معاف از مالیات است
معامله‌گری تجاری مکرر املاک می‌تواند به طور متفاوتی رفتار شود.

۴. استفاده از تاریخ تحصیل اشتباه
این امر به ویژه برای موارد زیر خطرناک است:

  • Kat İrtifakı

  • نوسازها

  • تحویل زودهنگام
    GİB قواعد ویژه تاریخ تحصیل را در چنین شرایطی تشخیص می‌دهد.

۵. نادیده گرفتن شاخص‌سازی Yİ-ÜFE
در مواردی که افزایش مربوطه حداقل ۱۰٪ باشد، شاخص‌سازی می‌تواند به طور ملموس بر سود مشمول مالیات تأثیر بگذارد.

۶. اعمال معافیت ۱۵۰,۰۰۰ لیر بر قیمت فروش
معافیت ۲۰۲۶ برای سود افزایش سرمایه واجد شرایط اعمال می‌شود، نه ارزش ناخالص فروش ملک.

۷. فراموش کردن هزینه‌های متحمل‌شده توسط فروشنده
هزینه‌های واگذاری واجد شرایط، مالیات‌ها و عوارض می‌توانند بر محاسبه سود خالص تأثیر بگذارند.

۸. سرمایه‌گذار شهروندی بلافاصله پس از سال سوم بدون بررسی مالیاتی می‌فروشد
محدودیت شهروندی و دوره پنج ساله سود سرمایه جداگانه هستند.

۹. در نظر گرفتن تلنگر مکرر به عنوان سود سرمایه شخصی
فروش‌های مکرر املاک می‌توانند نشان‌دهنده فعالیت تجاری باشند.

۱۰. نگهداری نکردن سوابق تحصیل
سال‌ها بعد، نبود اسناد می‌تواند تحلیل هزینه و تاریخ تحصیل را بسیار دشوارتر کند.

سؤالات متداول در مورد مالیات بر املاک در ترکیه برای خارجی‌ها

آیا خارجی‌ها در ترکیه مالیات بر املاک می‌پردازند؟
بله. مالکان خارجی املاک می‌توانند مشمول همان سیستم‌های اصلی مالیات بر املاک قابل اجرا بر مالکیت و معاملات، بسته به شرایط ملک و سرمایه‌گذاری، شوند.

مالیات سالانه املاک در استانبول چقدر است؟
همانطور که در بخش ۱ توضیح داده شد، املاک مسکونی استانبول به طور کلی مشمول نرخ مسکونی Emlak Vergisi کلانشهری هستند که بر ارزش مالیاتی ساختمان قانونی اعمال می‌شود، نه صرفاً قیمت خرید.

آیا مالیات بر املاک ترکیه بر اساس قیمت خرید است؟
همیشه نه.
Emlak Vergisi سالانه و مالیات مسکن با ارزش از ارزش‌های مالیاتی قانونی املاک استفاده می‌کنند، در حالی که عوارض سند مالکیت و سایر مالیات‌ها از مبانی محاسباتی قانونی خود استفاده می‌کنند.

آیا خارجی‌ها هنگام خرید ملک مالیات بر ارزش افزوده می‌پردازند؟
مالیات بر ارزش افزوده بسته به معامله می‌تواند اعمال شود.
برخی از تحویل‌های اول واجد شرایط به خریداران خارجی غیرمقیم واجد شرایط ممکن است از معافیت خاص مالیات بر ارزش افزوده که در بخش ۱ توضیح داده شد، بهره‌مند شوند، اما تابعیت خارجی به تنهایی معافیت خودکار ایجاد نمی‌کند.

آیا خارجی‌ها در ترکیه بر درآمد اجاره مالیات می‌پردازند؟
بله، درآمد اجاره ناشی از منابع ترکی حتی اگر مالک غیرمقیم باشد، می‌تواند مشمول مالیات شود.
برای سال ۲۰۲۶، معافیت اجاره مسکونی ۵۸,۰۰۰ لیر است، مشروط به شرایط احراز صلاحیت.

مالیات مسکن با ارزش چیست؟
Değerli Konut Vergisi یک مالیات جداگانه مربوط به املاک مسکونی با ارزش بالا واجد شرایط بر اساس ارزش مالیاتی ساختمان قانونی است.
برای سال ۲۰۲۶، آستانه مورد بحث در بخش ۲، مشروط به معافیت‌ها و طبقات تصاعدی، ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر است.

آیا هنگام فروش آپارتمان در ترکیه مالیات می‌پردازم؟
به طور بالقوه.
در مواردی که یک فرد ملک تحصیل‌شده در ازای عوض را ظرف پنج سال بفروشد، سود واجد شرایط می‌تواند در قواعد سود افزایش سرمایه قرار گیرد.

قاعده پنج ساله چیست؟
قاعده پنج ساله به طور کلی برای املاک تحصیل‌شده در ازای عوض و فروخته‌شده ظرف پنج سال از تاریخ تحصیل مربوطه اعمال می‌شود.

آیا کل قیمت فروش مشمول مالیات است؟
خیر.
محاسبه مربوط به سود خالص واجد شرایط، پس از تعدیل‌های هزینه تحصیل مربوطه، هزینه‌های واجد شرایط و معافیت قابل اجرا است.

معافیت سود سرمایه سال ۲۰۲۶ چیست؟
معافیت ۲۰۲۶ برای سودهای افزایش سرمایه واجد شرایط ۱۵۰,۰۰۰ لیر است.

آیا می‌توان هزینه خرید را برای تورم تعدیل کرد؟
بله، در صورتی که افزایش Yİ-ÜFE مربوطه حداقل به ۱۰٪ برسد، هزینه تحصیل می‌تواند طبق محاسبه قانونی شاخص‌سازی شود.

آیا فروش ملک پس از پنج سال معاف از مالیات است؟
برای یک سرمایه‌گذاری شخصی فردی معمولی، سود به طور کلی پس از انقضای دوره پنج ساله خارج از این قاعده خاص پنج ساله سود سرمایه است.
با این حال، معامله‌گری مکرر املاک می‌تواند به جای آن به عنوان درآمد تجاری تلقی شود.

اگر ملک را به ارث برده باشم چه؟
ملک به‌دست‌آمده از طریق ارث یا هر تحصیل بلاعوض دیگر خارج از این قاعده خاص پنج ساله سود افزایش سرمایه است.

آیا شهروندی ترکیه ملک را معاف از مالیات می‌کند؟
خیر.
وضعیت شهروندی و مالیات بر املاک معمولی موضوعات جداگانه‌ای هستند.

آیا می‌توانم ملک شهروندی خود را پس از سه سال بفروشم؟
مسیر شهروندی به تعهد سه ساله عدم فروش مربوطه نیاز دارد. پس از پایان آن محدودیت، فروش می‌تواند تحت چارچوب شهروندی امکان‌پذیر شود، اما قاعده جداگانه پنج ساله سود سرمایه ممکن است همچنان نیاز به بررسی داشته باشد.

آیا هنگام فروش ملک به حسابدار نیاز دارم؟
معاملات ساده ممکن است از طریق سیستم اظهارنامه ترکیه قابل مدیریت باشند، اما مشاوره مالیاتی حرفه‌ای به ویژه در موارد زیر مفید است:

  • فروش در عرض پنج سال انجام می‌شود

  • ملک خارج از برنامه است یا تاریخ‌های تحصیل پیچیده دارد

  • مالک غیرمقیم است

  • املاک متعددی در حال فروش هستند

  • شاخص‌سازی Yİ-ÜFE قابل توجه است

  • سرمایه‌گذاری شهروندی درگیر است

  • مالیات فرامرزی اعمال می‌شود

چک‌لیست نهایی مالیات برای خریداران خارجی

قبل از خرید

  •  بودجه Tapu Harcı تعیین شد

  •  رفتار مالیات بر ارزش افزوده تأیید شد

  •  در صورت لزوم، شرایط معافیت مالیات بر ارزش افزوده بررسی شد

  •  ارزش مالیاتی Emlak Vergisi به دست آمد

  •  مواجهه با مالیات مسکن با ارزش بررسی شد

  •  هزینه کل تحصیل محاسبه شد

در طول مالکیت

  •  Emlak Vergisi سالانه پیگیری شد

  •  در صورت لزوم، آستانه مالیات مسکن با ارزش بررسی شد

  •  DASK حفظ شد

  •  Aidat به طور جداگانه از مالیات پیگیری شد

  •  سوابق ملک نگهداری شد

در صورت اجاره

  •  کل اجاره سالانه ثبت شد

  •  اقامت مالیاتی بررسی شد

  •  شرایط معافیت ۵۸,۰۰۰ لیر برای سال ۲۰۲۶ بررسی شد

  •  روش هزینه واقعی در مقابل مقطوع مقایسه شد

  •  مدارک پشتیبان نگهداری شد

  •  ثبت اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد برنامه‌ریزی شد

قبل از فروش

  •  تاریخ دقیق تحصیل تأیید شد

  •  دوره پنج ساله محاسبه شد

  •  سابقه Kat İrtifakı بررسی شد

  •  در صورت لزوم، تاریخ تحویل واقعی بررسی شد

  •  شاخص‌سازی Yİ-ÜFE محاسبه شد

  •  هزینه‌های تحصیل مستند شد

  •  هزینه‌های فروش مستند شد

  •  در صورت لزوم، معافیت ۱۵۰,۰۰۰ لیر سال ۲۰۲۶ اعمال شد

  •  نرخ مالیات تصاعدی محاسبه شد

سرمایه‌گذاران پرتفوی

  •  تعداد فروش سالانه املاک بررسی شد

  •  خطر فعالیت تجاری ارزیابی شد

  •  پرتفوی اجاره با هم تحلیل شد

  •  معافیت‌های مالیات مسکن با ارزش در سطح مالک بررسی شد

سرمایه‌گذاران شهروندی

  •  محدودیت سه ساله شهروندی پیگیری شد

  •  دوره پنج ساله مالیاتی به طور جداگانه پیگیری شد

  •  ارزش خروج پس از مالیات محاسبه شد

  •  سناریوی فروش در سال ۳ در مقابل نگهداری تا سال ۵ مقایسه شد

یک فرمول بهتر برای مالیات بر سرمایه‌گذاری املاک

بسیاری از سرمایه‌گذاران محاسبه می‌کنند:

قیمت خرید → اجاره مورد انتظار → قیمت فروش آینده

یک مدل واقعی‌تر:

قیمت خرید
+ مالیات‌ها و عوارض تحصیل
+ هزینه‌های مالکیت
+ مالیات‌های اجاره
+ مالیات‌های خروج
= هزینه واقعی سرمایه‌گذاری

سپس:

جریان نقدی اجاره
+ عواید خالص فروش
− هزینه واقعی سرمایه‌گذاری
= بازده واقعی سرمایه‌گذاری پس از مالیات

این عددی است که یک سرمایه‌گذار املاک باید مقایسه کند.

نتیجه‌گیری

مالیات بر املاک در ترکیه یک قبض سالانه واحد نیست.

یک مالک خارجی املاک ممکن است در طول چرخه عمر سرمایه‌گذاری با چندین سیستم مالیاتی مختلف تعامل داشته باشد.

در زمان تحصیل، می‌توان وجود داشت:

  • عوارض سند مالکیت

  • مالیات بر ارزش افزوده

  • هزینه‌های ثبت اسناد

در طول مالکیت:

  • Emlak Vergisi سالانه

  • مالیات مسکن با ارزش برای پرتفوی‌های مسکونی با ارزش بالا واجد شرایط

در طول اجاره:

  • مالیات بر درآمد اجاره ترکیه

و در زمان فروش:

  • مالیات بالقوه بر سود سرمایه

برای افرادی که ملکی را در ازای عوض خریداری کرده‌اند، راهنمای فعلی GİB در سال ۲۰۲۶ تأیید می‌کند که واگذاری ظرف پنج سال از تحصیل می‌تواند Değer Artış Kazancı مشمول مالیات ایجاد کند.

برای سودهای محقق‌شده در سال ۲۰۲۶، معافیت عمومی سود سرمایه قابل اجرا ۱۵۰,۰۰۰ لیر است و در صورتی که افزایش Yİ-ÜFE مربوطه حداقل به ۱۰٪ برسد، شاخص‌سازی هزینه تحصیل در دسترس است.

اما سرمایه‌گذاران نباید قاعده را به این صورت ساده کنند:

"پنج سال نگه دارید و تمام فروش‌های املاک همیشه معاف از مالیات هستند."

در مواردی که معاملات املاک منظم، مکرر و به صورت تجاری سازمان‌یافته می‌شوند، GİB می‌تواند درآمد را به عنوان درآمد تجاری به جای سود سرمایه شخصی معمولی تلقی کند.

سرمایه‌گذاران شهروندی باید به ویژه مراقب باشند.

چارچوب شهروندی از طریق املاک نیاز دارد که ملک واجد شرایط حداقل سه سال محدودیت فروش مجدد داشته باشد، در حالی که تحلیل مالیات بر فروش ملک شخصی معمولی می‌تواند برای پنج سال از تاریخ تحصیل مرتبط باقی بماند.

بنابراین:

دوره نگهداری سه ساله شهروندی ≠ دوره پنج ساله مالیات بر املاک

قوی‌ترین سرمایه‌گذار خارجی املاک باید مالیات را قبل از خرید درک کند، نه زمانی که حسابدار سال‌ها بعد اسناد را دریافت می‌کند.

اصل مرکزی این راهنما این است:

مالکیت خارجی تعهدات مالیاتی ترکیه را حذف نمی‌کند. مالیات بستگی به کاری دارد که با ملک انجام می‌دهید: خرید آن، مالکیت آن، اجاره آن، یا فروش آن.

چارچوب کامل:

مالیات‌های خرید + مالیات‌های مالکیت + مالیات‌های اجاره + مالیات‌های خروج = مواجهه واقعی با مالیات بر املاک

درک این چرخه عمر کامل به خریداران خارجی اجازه می‌دهد تا املاک استانبول را بر اساس عملکرد واقعی سرمایه‌گذاری پس از مالیات خود مقایسه کنند، به جای تکیه صرف بر قیمت خرید، بازده اجاره آگهی‌شده یا افزایش ارزش مورد انتظار.