مقدمه
برای بسیاری از خریداران خارجی که به خرید آپارتمان در استانبول فکر میکنند، ایمنی در برابر زلزله یکی از مهمترین سوالات در کل فرآیند خرید است.
این نگرانی قابل درک است.
استانبول یک منطقه کلانشهری بزرگ است که در معرض خطر قابل توجه زلزله قرار دارد و برنامههای رسمی AFAD مانند İSMEP به طور خاص برای کاهش خطر ساختاری مرتبط با زلزله و بهبود آمادگی در سراسر شهر ایجاد شدهاند. AFAD استانبول، نزدیکی شهر به گسل شمال آناتولی را به عنوان بخش مهمی از نمایه خطر زلزله آن شناسایی میکند.
با این حال، خریداران ملک باید از انجام یکی از دو اشتباه متضاد خودداری کنند.
اولی این فرض است:
"هر آپارتمانی در استانبول خطرناک است."
دومی این فرض است:
"این ساختمان جدید است، پس باید در برابر زلزله ایمن باشد."
هیچ یک از این رویکردها نشاندهنده بررسی دقیق مناسب ملک نیست.
ایمنی در برابر زلزله بسیار پیچیدهتر است.
خطر مرتبط با یک آپارتمان خاص به چندین عامل متقابل بستگی دارد، از جمله:
طراحی سازه
کیفیت ساخت
مقررات ساختمانی قابل اجرا در زمان طراحی آن
شرایط زمین و خاک
سیستم فونداسیون
مصالح
تغییرات ساختمان
نگهداری
زوال سازه
ارزیابی مهندسی
بنابراین سوال صحیح این نیست:
"کدام منطقه استانبول در برابر زلزله ایمن است؟"
سوال بهتر این است:
"چگونه میتوانم خطر سازهای و لرزهای این ساختمان خاص را قبل از خرید آپارتمان ارزیابی کنم؟"
این تمایز، اساس این راهنما است.
آیا استانبول شهری با خطر زلزله است؟
بله. خطر زلزله یک نکته جدی هنگام خرید ملک در استانبول است.
اسناد رسمی AFAD استانبول، زلزله را در میان خطرات اولیه بلایای شهر شناسایی میکند و برنامههای کاهش خطر لرزهای استانبول شامل تقویت سازه، بازسازی، آمادگی اضطراری و ابتکارات کاهش خطر شهری بوده است.
با این حال، کلمه "خطر" باید به درستی درک شود.
یک شهر میتواند در معرض خطر لرزهای قرار گیرد بدون اینکه هر ساختمانی سطح آسیبپذیری یکسانی داشته باشد.
دو ساختمان آپارتمانی که نسبتاً نزدیک به یکدیگر قرار دارند، میتوانند در طول حرکت شدید زمین رفتار بسیار متفاوتی داشته باشند زیرا:
سیستمهای سازهای آنها
تاریخ ساخت آنها
مصالح آنها
فونداسیون آنها
شرایط زمین آنها
کیفیت مهندسی آنها
ممکن است کاملاً متفاوت باشد.
به همین دلیل خریداران ملک باید سه مفهوم را از هم جدا کنند:
خطر زلزله
آسیبپذیری ساختمان
خطر خاص ملک
خطر زلزله در مقابل ایمنی ساختمان
درک این تفاوت یکی از مهمترین بخشهای خرید ملک با آگاهی از زلزله است.
خطر زلزله
خطر زلزله به طور کلی به ویژگیهای مورد انتظار حرکت زمین لرزهای در یک مکان خاص اشاره دارد.
نقشه خطر زلزله فعلی ترکیه AFAD جایگزین سیستم قدیمیتر طبقهبندی مناطق زلزلهخیز شده است.
نقشه فعلی از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ به طور قانونی لازمالاجرا شد و از پارامترهای دقیقتری مانند موارد زیر استفاده میکند:
شتاب اوج زمین
سرعت اوج زمین
شتاب طیفی
به جای قرار دادن ساده مکانها در مناطق زلزلهخیز سنتی.
این به مهندسان اجازه میدهد تا طراحی لرزهای را با استفاده از پارامترهای حرکت زمین خاصتر برای مکان ارزیابی کنند.
آسیبپذیری ساختمان
آسیبپذیری ساختمان به میزان حساسیت یک سازه به آسیب در هنگام قرار گرفتن در معرض حرکت زمین لرزهای اشاره دارد.
میتواند تحت تأثیر موارد زیر قرار گیرد:
سیستم سازهای
طراحی مهندسی
کیفیت بتن
آرماتور
نامنظمیهای ساختمان
کیفیت اجرای ساخت
زوال
تغییرات غیرمجاز
بنابراین دو ساختمان که در معرض حرکت زمین مشابه قرار میگیرند، ممکن است سطوح بسیار متفاوتی از آسیب را تجربه کنند.
خطر خاص ملک
برای یک خریدار، نگرانی عملی ترکیبی از موارد زیر است:
خطر + آسیبپذیری ساختمان + شرایط سایت
این به این معنی است که نام یک منطقه به تنهایی نمیتواند یک ساختمان خاص را ایمن تأیید کند.
چرا سوال "ایمنترین منطقه استانبول" میتواند گمراهکننده باشد
محتوای آنلاین املاک گاهی سعی میکند استانبول را به موارد زیر تقسیم کند:
مناطق ایمن
مناطق خطرناک
این رویکرد میتواند یک موضوع بسیار فنی را بیش از حد ساده کند.
موقعیت مکانی در سطح منطقه مهم است، اما ساختمانها همچنان باید به صورت جداگانه ارزیابی شوند.
یک منطقه میتواند شامل موارد زیر باشد:
پروژههای جدید
بلوکهای آپارتمانی قدیمی
سازههای تقویتشده
ساختمانهای در انتظار تحول شهری
شرایط مختلف خاک
سیستمهای فونداسیون مختلف
گاهی در فواصل نسبتاً کوتاه از یکدیگر.
بنابراین:
انتخاب منطقه باید بخشی از بررسی دقیق زلزله باشد، نه جایگزینی برای ارزیابی در سطح ساختمان.
یک خریدار باید از پذیرش یا رد یک آپارتمان صرفاً به دلیل نام منطقه خودداری کند.
درک آییننامه ساختمان در برابر زلزله ترکیه ۲۰۱۸
یکی از مهمترین نقاط عطف در چارچوب طراحی لرزهای مدرن ترکیه، آییننامه ساختمان در برابر زلزله ترکیه ۲۰۱۸ است که معمولاً TBDY 2018 نامیده میشود.
AFAD بیان میکند که این آییننامه در ۱۸ مارس ۲۰۱۸ در روزنامه رسمی منتشر شد و در تاریخ زیر به طور قانونی لازمالاجرا گردید:
۱ ژانویه ۲۰۱۹.
این آییننامه نشاندهنده بازنگری جامع آییننامه قبلی زلزله ۲۰۰۷ بود.
این تاریخ برای خریداران ملک مهم است زیرا به شناسایی چارچوب نظارتی که ممکن است بر طراحی مهندسی یک ساختمان جدیدتر حاکم بوده باشد، کمک میکند.
آییننامه فعلی زلزله چه چیزی را پوشش میدهد؟
آییننامه ۲۰۱۸ بسیار گستردهتر از یک قانون ساده در مورد بتن آرمه است.
AFAD بیان میکند که این آییننامه شامل ۱۷ فصل است که حوزههایی مانند موارد زیر را پوشش میدهد:
حرکت زمین لرزهای
تحلیل سازهای
ساختمانهای بتن آرمه
سازههای فولادی
سازههای فولادی سبک
ساختمانهای بنایی
ساختمانهای چوبی
ساختمانهای بلند
ساختمانهای جداسازیشده لرزهای
ارزیابی ساختمانهای موجود
تقویت سازهای
خاک فونداسیون
طراحی فونداسیون.
این مهم است زیرا طراحی مقاوم در برابر زلزله به یک جزء سازهای واحد وابسته نیست.
یک ساختمان به عنوان یک سیستم رفتار میکند.
مهندسان باید در نظر بگیرند که چگونه:
زمین → فونداسیون → سیستم سازهای → اجزای ساختمان
در طول حرکت زلزله با یکدیگر تعامل دارند.
آییننامه فقط برای ساختمانهای جدید نیست
نکته مهم دیگر این است که آییننامه زلزله فعلی ترکیه به طراحی ساختمانهای آپارتمانی جدید محدود نمیشود.
AFAD بیان میکند که همچنین شامل الزاماتی برای موارد زیر است:
ارزیابی لرزهای ساختمانهای موجود
تقویت سازههای موجود.
این برای خریدارانی که به آپارتمانهای دست دوم قدیمیتر فکر میکنند، مهم است.
یک ساختمان قدیمی نباید صرفاً به دلیل سن، به طور خودکار رد شود.
در عوض، خریدار باید بررسی کند که آیا عملکرد سازهای آن به صورت حرفهای ارزیابی شده است و آیا هرگونه تقویت یا مداخلات سازهای عمده رخ داده است یا خیر.
آیا "ساخته شده پس از ۲۰۱۹" به معنای ایمنی در برابر زلزله است؟
نه به طور خودکار.
یک ساختمان که تحت آییننامه لرزهای فعلی طراحی شده باشد، از یک چارچوب نظارتی جدیدتر بهرهمند است، اما تاریخ ساخت به تنهایی نمیتواند عملکرد سازهای را تضمین کند.
یک ساختمان میتواند روی کاغذ با مقررات مدرن مطابقت داشته باشد در حالی که کیفیت اجرا همچنان مهم است.
متغیرهای مهم شامل موارد زیر است:
طراحی مهندسی
بررسی زمین
کیفیت مصالح
قرارگیری آرماتور
اجرای بتن
ساخت فونداسیون
بازرسی ساختمان
تغییرات بعدی
خود آییننامه ۲۰۱۸ شامل الزامات جداگانهای در مورد سیستمهای سازهای، حرکت زمین لرزهای، خاک فونداسیون و ارزیابی ساختمانهای موجود است که نشان میدهد عملکرد لرزهای به متغیرهای مهندسی متعددی بستگی دارد تا صرفاً سن.
به همین دلیل:
ساخت و ساز جدیدتر به طور کلی باید به عنوان یک مزیت ارزیابی شود، نه به عنوان مدرک خودکار ایمنی در برابر زلزله.
در مورد ساختمانهای ساخته شده قبل از ۲۰۱۹ چطور؟
ساختمانهای قدیمی نیاز به بررسی دقیقتری دارند.
اما:
قدیمی به طور خودکار به معنای ناایمن نیست.
ترکیه در طول دههها آییننامههای زلزله متعددی داشته است.
AFAD بهروزرسانیهای اصلی آییننامههای ساختمان در برابر زلزله کشور را در سالهای زیر فهرست میکند:
۱۹۴۷
۱۹۵۳
۱۹۶۱
۱۹۶۸
۱۹۷۵
۱۹۹۷
۲۰۰۷
۲۰۱۸
بنابراین، دوره ساخت تقریبی یک ساختمان میتواند به شناسایی محیط نظارتی که در زمان طراحی آن وجود داشته است، کمک کند.
با این حال، سن همچنان باید با ارزیابی فنی ترکیب شود.
یک ساختمان قدیمی با طراحی خوب و نگهداری مناسب ممکن است نمایه خطر متفاوتی نسبت به یک سازه جدیدتر با اجرای ضعیف داشته باشد.
ساختمان جدید در مقابل آپارتمان دست دوم قدیمیتر
خریداران خارجی مکرراً میپرسند:
آیا به دلیل نگرانیهای زلزله باید آپارتمان جدید بخرم؟
ساخت و ساز جدید میتواند چندین مزیت بالقوه ارائه دهد.
چارچوب نظارتی جدیدتر
یک ساختمان با مجوز اخیر به احتمال زیاد تحت الزامات لرزهای جدیدتر طراحی شده است.
مهندسی مدرن
پروژههای معاصر ممکن است از موارد زیر بهرهمند شوند:
تحلیل سازهای بهبودیافته
نرمافزار مهندسی مدرن
بررسی زمین بهروزرسانیشده
مصالح مدرن
مستندسازی بهتر
پروژههای جدیدتر همچنین ممکن است دسترسی آسانتری به موارد زیر فراهم کنند:
مشخصات فنی
اطلاعات توسعهدهنده
سوابق ساخت
مجوزهای ساختمان
با این حال، خریداران همچنان باید پروژه را بررسی کنند تا اینکه صرفاً به تاریخ ساخت آن اعتماد کنند.
مزایا و خطرات ساختمانهای قدیمی
آپارتمانهای قدیمی ممکن است ارائه دهند:
موقعیتهای مرکزی بهتر
پلانهای طبقه بزرگتر
محلههای تثبیتشده
قیمتهای خرید پایینتر
اما ساختمان ممکن است نیاز به بررسی بیشتری داشته باشد.
نگرانیهای بالقوه میتوانند شامل موارد زیر باشند:
مصالح پیر
خوردگی
شیوههای ساخت و ساز تاریخی
تغییرات قبلی
مستندسازی ناقص
زوال سازهای
بنابراین مقایسه صحیح این نیست:
جدید = ایمن
و:
قدیم = ناایمن
یک چارچوب بهتر این است:
ساختمان جدید → طراحی و اجرا را تأیید کنید
ساختمان قدیمی → وضعیت سازهای و تاریخچه را تأیید کنید
سن ساختمان در مقابل وضعیت واقعی سازهای
سن یک عامل غربالگری مهم است، اما یک تشخیص مهندسی سازه نیست.
دو ساختمان را تصور کنید.
ساختمان الف
۱۵ سال پیش ساخته شده است.
دارای:
نگهداری خوب
هیچ تغییر سازهای شناختهشدهای نیست
مستندسازی قوی
مدیریت حرفهای
ساختمان ب
۷ سال پیش ساخته شده است.
اما دارای:
تغییرات کنترلنشده
نفوذ آب
نگهداری ضعیف
کیفیت ساخت و ساز مشکوک
ساختمان ب جدیدتر است، اما سن به تنهایی ثابت نمیکند که انتخاب سازهای بهتری را نشان میدهد.
این نشان میدهد که چرا خریداران ملک باید وضعیت و تاریخچه ساخت و ساز را بررسی کنند، نه صرفاً سال درجشده در آگهی را.
کیفیت ساخت و ساز مهم است
طراحی مقاوم در برابر زلزله باید به درستی در محل اجرا شود.
عوامل مهم ساخت و ساز میتوانند شامل موارد زیر باشند:
نصب آرماتور
قرارگیری بتن
جزئیات سازهای
اجرای فونداسیون
کنترل کیفیت
به همین دلیل است که شهرت توسعهدهنده میتواند هنگام خرید ملک جدید یا خارج از برنامه مهم باشد.
خریداران خارجی باید موارد زیر را بررسی کنند:
پروژههای قبلی تکمیلشده
تجربه پیمانکار
تاریخچه توسعهدهنده
نظارت بر ساخت و ساز
مستندات فنی
یک دفتر فروش ممتاز، مدرکی بر کیفیت سازهای ارائه نمیدهد.
سیستم سازهای مهم است
ساختمانهای آپارتمانی میتوانند از سیستمهای سازهای مختلفی استفاده کنند.
عناصر سازهای رایج ممکن است شامل موارد زیر باشند:
ستونهای بتن آرمه
تیرها
دیوارهای برشی
هستههای سازهای
سیستمهای فونداسیون
مناسب بودن یک سیستم خاص به طراحی ساختمان بستگی دارد.
بنابراین یک خریدار باید زمانی که بازاریابی ملک از عبارات سادهشده مانند موارد زیر استفاده میکند، محتاط باشد:
بتن فوقالمقاوم
سیستم مقاوم در برابر زلزله
فونداسیون ویژه
فناوری لرزهای پیشرفته
این توضیحات ممکن است اطمینانبخش به نظر برسند، اما باید با مستندات مهندسی واقعی پشتیبانی شوند.
شرایط زمین مهم است
طراحی سازهای یک ساختمان آپارتمانی را نمیتوان مستقل از زمین زیر آن ارزیابی کرد.
آییننامه زلزله فعلی ترکیه شامل مقررات خاصی در مورد موارد زیر است:
خاک فونداسیون و فونداسیونها.
AFAD همچنین اهمیت پارامترهایی مانند VS30 را مورد بحث قرار میدهد که نشاندهنده ویژگیهای سرعت موج برشی مورد استفاده در طبقهبندی خاک و ارزیابی لرزهای است. AFAD اشاره میکند که آییننامه ساختمان ۲۰۱۸ شامل طبقهبندی خاک بر اساس چنین ویژگیهای ژئوتکنیکی است.
برای خریداران ملک، درس عملی ساده است:
کیفیت ساختمان آپارتمان و ویژگیهای سایت باید با هم در نظر گرفته شوند.
چرا شرایط زمین میتواند عملکرد ساختمان را تغییر دهد
مواد مختلف زمین در طول لرزش زلزله پاسخهای متفاوتی دارند.
عواملی که مهندسان ممکن است بررسی کنند عبارتند از:
سختی خاک
لایههای زمینشناسی
آب زیرزمینی
شرایط فونداسیون
تقویت لرزهای محلی
این یکی از دلایلی است که یک رتبهبندی ساده در سطح شهر یا منطقه نمیتواند ایمنی یک آپارتمان خاص را تعیین کند.
یک ارزیابی فنی حرفهای باید سایت واقعی ساختمان را در نظر بگیرد.
نقشه خطر زلزله AFAD گواهی ایمنی ساختمان نیست
خریداران خارجی گاهی از نقشه زلزله AFAD استفاده میکنند و فرض میکنند که میتواند پاسخ دهد:
"آیا این آپارتمان ایمن است؟"
این کاری نیست که نقشه انجام میدهد.
AFAD توضیح میدهد که نقشه فعلی خطر لرزهای منطقهای را با استفاده از پارامترهای حرکت زمین مانند شتاب اوج زمین و مقادیر لرزهای مرتبط ارائه میدهد.
این نقشه موارد زیر را بررسی نمیکند:
بتن
ستونها
آرماتور
اجرای فونداسیون
تغییرات سازهای
یک ساختمان آپارتمانی خاص.
بنابراین:
نقشه خطر زلزله ≠ بازرسی سازهای
هر دو میتوانند مفید باشند، اما به سوالات مختلفی پاسخ میدهند.
تغییرات ساختمان میتواند بر خطر تأثیر بگذارد
یک ساختمان ممکن است در اصل به درستی مهندسی شده باشد، اما بعداً تحت تغییرات نامناسب قرار گیرد.
تغییرات بالقوه جدی میتوانند شامل تغییرات در موارد زیر باشند:
ستونها
دیوارهای باربر
عناصر سازهای
فضاهای تجاری طبقه همکف
AFAD استانبول به طور خاص به ساکنان توصیه میکند که سیستم سازهای ساختمان را تغییر ندهند و اجازه دخالت در ستونها یا دیوارهای باربر را ندهند.
این امر تاریخچه تغییرات را هنگام خرید یک آپارتمان دست دوم به یک نکته مهم تبدیل میکند.
واحدهای تجاری طبقه همکف شایسته توجه هستند
بسیاری از ساختمانهای آپارتمانی استانبول شامل موارد زیر هستند:
مغازهها
رستورانها
دفاتر
فضاهای خردهفروشی
در طبقه همکف.
وجود واحدهای تجاری به طور خودکار ساختمان را ناایمن نمیکند.
با این حال، خریداران باید تعیین کنند که آیا تغییرات سازهای برای ایجاد فضاهای تجاری بزرگتر انجام شده است یا خیر.
به عنوان مثال، تغییر غیرمجاز اجزای سازهای میتواند یک علامت هشدار دهنده مهم باشد.
اگر شک و شبههای وجود دارد، موضوع باید توسط یک مهندس واجد شرایط ارزیابی شود تا اینکه به صورت بصری نتیجهگیری شود.
ترکهای قابل مشاهده کل داستان را بیان نمیکنند
خریداران خارجی گاهی یک آپارتمان را بازرسی میکنند و سعی میکنند با جستجوی ترکها، ایمنی را تعیین کنند.
این رویکرد محدودیتهای عمدهای دارد.
برخی از ترکها ممکن است:
آرایشی
مربوط به گچ
غیرسازهای
باشند.
علائم دیگر ممکن است نیاز به بررسی حرفهای داشته باشند.
عدم وجود ترکهای قابل مشاهده نیز ثابت نمیکند که یک ساختمان از نظر سازهای ایمن است.
بنابراین یک بازدید از ملک باید به عنوان یک غربالگری اولیه در نظر گرفته شود تا یک ارزیابی مهندسی.
رطوبت و خوردگی نباید نادیده گرفته شوند
ساختمانهای قدیمی ممکن است موارد زیر را تجربه کنند:
نفوذ آب
رطوبت زیرزمین
خوردگی آرماتور
زوال بتن
این مسائل میتوانند بر دوام تأثیر بگذارند.
هنگام ارزیابی آپارتمانهای قدیمی، به موارد زیر توجه ویژه داشته باشید:
مناطق زیرزمین
طبقات پارکینگ
عناصر سازهای در معرض رطوبت
نماهای با نگهداری ضعیف
اگر علائم زوال وجود دارد، به دنبال ارزیابی فنی حرفهای باشید.
نوع فونداسیون یک میانبر بازاریابی نیست
آگهیهای املاک گاهی انواع خاصی از فونداسیون را به گونهای تبلیغ میکنند که گویی فقط نام فونداسیون ایمنی در برابر زلزله را تضمین میکند.
این گمراهکننده است.
عملکرد فونداسیون به موارد زیر بستگی دارد:
شرایط زمین
بارهای سازهای
طراحی مهندسی
کیفیت ساخت و ساز
آییننامه زلزله فعلی ترکیه به صراحت طراحی خاک و فونداسیون را به عنوان بخشی از سیستم سازهای گستردهتر در نظر میگیرد.
بنابراین، عباراتی مانند:
"این ساختمان از فونداسیون رادیه استفاده میکند، بنابراین کاملاً در برابر زلزله ایمن است."
بدون زمینه مهندسی نباید پذیرفته شوند.
"مقاوم در برابر زلزله" واقعاً به چه معناست؟
هیچ خریدار مسئولی نباید طراحی مقاوم در برابر زلزله را به این معنا تفسیر کند که:
ساختمان هرگز نمیتواند در زلزله آسیب ببیند.
مهندسی لرزهای مدرن به طور کلی با هدف کنترل عملکرد سازه تحت سطوح مشخصی از حرکت زمین لرزهای است.
آییننامه فعلی ترکیه حداقل الزامات را برای طراحی ساختمان، ارزیابی لرزهای و عملکرد سازهای تعیین میکند.
هدف عملی کاهش خطر است - نه یک وعده مطلق که هیچ آسیبی نمیتواند رخ دهد.
به همین دلیل است که به عبارت:
۱۰۰٪ مقاوم در برابر زلزله
در بازاریابی املاک باید با شک و تردید برخورد کرد.
ارزیابی ملک گواهی سازهای نیست
سوء تفاهم رایج دیگر این است که فرض کنیم گزارش ارزیابی ملک ثابت میکند که آپارتمان از نظر سازهای ایمن است.
ارزیابی ملک در درجه اول به ویژگیهای اقتصادی و املاک میپردازد.
ایمنی سازهای نیاز به ارزیابی مهندسی دارد.
اینها وظایف حرفهای متفاوتی هستند.
بنابراین:
ارزیابی ملک ≠ گزارش مهندسی سازه
یک خریدار نگران عملکرد لرزهای نباید از یکی به عنوان جایگزین دیگری استفاده کند.
نمایندگان املاک نمیتوانند ایمنی سازهای را تأیید کنند
یک مشاور املاک آگاه میتواند به خریداران در جمعآوری اطلاعاتی مانند موارد زیر کمک کند:
سال ساخت
توسعهدهنده
مدارک ساختمان
تاریخچه ملک
اما تأییدیه سازهای نیاز به تخصص فنی مناسب دارد.
اگر عملکرد لرزهای یک نگرانی عمده خرید است، خریداران باید به مشاوره با موارد زیر فکر کنند:
مهندسان سازه
مهندسان عمران
مؤسسات فنی مجاز
بسته به نوع ارزیابی مورد نیاز.
یک جمله فروش که میگوید:
"این پروژه در برابر زلزله ایمن است."
باید با این سوال دنبال شود:
"چه مستندات مهندسی از این جمله پشتیبانی میکند؟"
چرا بررسی مستقل اهمیت دارد
ایمنی در برابر زلزله یکی از حوزههایی است که بررسی مستقل میتواند ارزش قابل توجهی اضافه کند.
هدف فروشنده فروش است.
هدف توسعهدهنده بازاریابی پروژه است.
هدف نماینده تسهیل معامله است.
نقش مهندس متفاوت است.
متخصصان فنی به سوالاتی مانند موارد زیر پاسخ میدهند:
سیستم سازهای
وضعیت موجود
مستندات مهندسی
کاستیهای بالقوه
این تفکیک نقشها از خریدار در برابر اتخاذ یک تصمیم مالی بزرگ تنها بر اساس اطلاعات فروش محافظت میکند.
ایمنی در برابر زلزله و ملک خارج از برنامه
پروژههای خارج از برنامه نیاز به رویکرد کمی متفاوت دارند زیرا ممکن است آپارتمان تکمیلشده هنوز وجود نداشته باشد.
خریداران ممکن است نیاز به ارزیابی داشته باشند:
شهرت توسعهدهنده
پیمانکار
مشخصات فنی
مجوز ساختمان
اطلاعات طراحی سازهای
بررسی زمین
پیشرفت ساخت و ساز
مزیت این است که پروژههای جدید ممکن است تحت آییننامههای ساختمانی فعلی طراحی شوند.
خطر این است که خریدار هنوز نمیتواند سازه نهایی را بازرسی کند.
به همین دلیل، خریداران آگاه از زلزله ملک خارج از برنامه باید ترکیب کنند:
انطباق با مقررات + بررسی توسعهدهنده + مرور قرارداد + نظارت بر ساخت و ساز
به جای تکیه صرف بر سال تکمیل تبلیغشده پروژه.
ایمنی در برابر زلزله و ملک دست دوم
آپارتمانهای دست دوم مزیت متفاوتی را فراهم میکنند:
ساختمان واقعی از قبل وجود دارد.
خریداران به طور بالقوه میتوانند موارد زیر را بررسی کنند:
وضعیت ساختمان
زیرزمین
مناطق مشترک
تاریخچه نگهداری
بازسازیهای قبلی
تغییرات سازهای
اما املاک قدیمیتر ممکن است نیاز به بررسی فنی عمیقتری داشته باشند.
برای خریداران آگاه از زلزله در بازار دست دوم، تحلیل باید بر موارد زیر متمرکز باشد:
تاریخچه ساخت و ساز + وضعیت فعلی + مستندات + ارزیابی مهندسی
آیا باید به طور خودکار از آپارتمانهای قدیمی استانبول اجتناب کنید؟
خیر.
رد خودکار هر آپارتمان قدیمی میتواند فرصتهای جذابی را در برخی از محلههای تثبیتشده استانبول از بین ببرد.
املاک قدیمی ممکن است ارائه دهند:
موقعیتهای عالی
مساحت خالص بزرگ طبقه
تقاضای اجاره قوی
مدیریت ساختمان تثبیتشده
استراتژی صحیح نادیده گرفتن املاک قدیمی نیست.
بلکه درخواست شواهد بیشتر قبل از خرید آنهاست.
یک آپارتمان قدیمی با مستندات فنی قوی و ارزیابی حرفهای مطلوب ممکن است وضعیت سرمایهگذاری قویتری نسبت به یک آپارتمان جدید با کیفیت ساخت نامشخص ارائه دهد.
آیا باید به طور خودکار یک آپارتمان جدید را ترجیح دهید؟
نه به طور خودکار.
آپارتمانهای جدیدتر مزایای قابل توجهی ارائه میدهند، به ویژه در جایی که تحت چارچوب لرزهای فعلی طراحی شدهاند.
اما خریداران ملک همچنان باید موارد زیر را تأیید کنند:
توسعهدهنده
مجوز
کیفیت ساخت و ساز
شرایط زمین
مستندات ساختمان
تاریخ ساخت یک متغیر مهم بررسی دقیق است.
این جایگزین بررسی دقیق نیست.
یک چارچوب بهتر برای ارزیابی ایمنی در برابر زلزله
به جای اینکه صرفاً بپرسید:
جدید یا قدیم؟
ملک را با استفاده از پنج لایه ارزیابی کنید.
چارچوب نظارتی
ساختمان چه زمانی طراحی و ساخته شد؟
چه آییننامه زلزلهای قابل اجرا بود؟
شرایط سایت
شرایط زمین مربوطه چیست؟
طراحی سازهای
از چه سیستم سازهای و رویکرد فونداسیونی استفاده شده است؟
ساخت و ساز و وضعیت فعلی
آیا طراحی به درستی اجرا شد و ساختمان چگونه نگهداری شده است؟
تأیید مستقل
چه مستندات و ارزیابی فنی در دسترس است؟
این یک چارچوب تصمیمگیری بسیار قویتر از انتخاب ملک بر اساس موارد زیر ایجاد میکند:
منطقه
سن ساختمان
تبلیغات توسعهدهنده
خطر زلزله باید بخشی از تحلیل سرمایهگذاری ملک باشد
بررسی دقیق آگاه از زلزله فقط در مورد ایمنی شخصی نیست.
همچنین میتواند بر کیفیت سرمایهگذاری تأثیر بگذارد.
پیامدهای بالقوه شامل موارد زیر است:
اعتماد خریداران آینده
نقدشوندگی فروش مجدد
هزینههای بازسازی
تحول شهری
ملاحظات بیمه
بار نگهداری
به عنوان مثال، دو آپارتمان ممکن است امروز اجاره مشابهی تولید کنند.
اما اگر یک ساختمان بعداً نیاز به کارهای سازهای عمده داشته باشد، نتیجه مالی بلندمدت میتواند بسیار متفاوت باشد.
بنابراین، وضعیت سازهای باید به عنوان بخشی از موارد زیر در نظر گرفته شود:
مدیریت ریسک سرمایهگذاری
به جای اینکه به عنوان یک موضوع فنی جداگانه در نظر گرفته شود.
نکات کلیدی
استانبول شهری است که در آن خطر زلزله باید جدی گرفته شود و برنامههای رسمی AFAD به درمان کاهش خطر لرزهای به عنوان بخش مهمی از برنامهریزی تابآوری شهری ادامه میدهند.
با این حال، سرمایهگذاران باید از سادهسازی خطر زلزله به رتبهبندی منطقهای خودداری کنند.
نمایه ایمنی یک آپارتمان خاص به تعامل بین موارد زیر بستگی دارد:
خطر لرزهای
شرایط زمین
طراحی سازهای
کیفیت ساخت
وضعیت ساختمان
تغییرات
تأیید مهندسی
آییننامه ساختمان در برابر زلزله فعلی ترکیه در ۱۸ مارس ۲۰۱۸ منتشر شد و در ۱ ژانویه ۲۰۱۹ به طور قانونی لازمالاجرا گردید. این آییننامه جایگزین چارچوب ۲۰۰۷ شد و مجموعه جامعی از قوانین را معرفی کرد که ساختمانهای جدید، ارزیابی ساختمانهای موجود، تقویت سازهای، فونداسیونها و سیستمهای سازهای متعدد را پوشش میدهد.
نقشه خطر زلزله فعلی ترکیه نیز در ۱ ژانویه ۲۰۱۹ لازمالاجرا شد و مفهوم قدیمیتر منطقه زلزلهخیز را با پارامترهای دقیقتر حرکت زمین مانند شتاب اوج زمین جایگزین کرد.
با این حال، برای خریداران، نه یک نقشه و نه یک تاریخ ساخت نباید به عنوان گواهی ایمنی ساختمان در نظر گرفته شوند.
رویکرد صحیح این است:
آپارتمانی را به دلیل اینکه به عنوان مقاوم در برابر زلزله توصیف شده است، نخرید. بررسی کنید که چرا باید از نظر سازهای مناسب در نظر گرفته شود.
یک معادله قویتر برای بررسی دقیق:
آییننامه + شرایط زمین + طراحی سازهای + کیفیت ساخت + وضعیت ساختمان + بررسی مستقل
در بخش دوم، از تئوری به بررسی عملی خریدار خواهیم رفت و دقیقاً بررسی خواهیم کرد که چه مدارک، سوابق، ویژگیهای ساختمان و ارزیابیهای حرفهای باید قبل از خرید آپارتمان در استانبول بررسی شوند.
چگونه قبل از خرید آپارتمان در استانبول آن را بررسی کنیم
درک آییننامههای زلزله مهم است، اما خریداران در نهایت نیاز به ارزیابی یک ساختمان خاص دارند.
این نیاز به حرکت از سوالات عمومی مانند:
"آیا این منطقه ایمن است؟"
به سوالات عملی بررسی دقیق مانند:
ساختمان چه زمانی مجوز گرفت؟
آیا مجوز ساخت معتبر دارد؟
آیا "یاپی کولانما ایزین بِلگِسی" که معمولاً به عنوان اسکان شناخته میشود، دارد؟
آیا ساختمان تحت تغییرات سازهای غیرمجاز قرار گرفته است؟
آیا تا به حال به طور رسمی به عنوان ساختمان پرخطر طبقهبندی شده است؟
آیا نقشههای سازهای و سوابق ساختمان در دسترس هستند؟
آیا نشانههایی وجود دارد که بررسی مهندسی حرفهای را توجیه کند؟
آیا یک مؤسسه مجاز ارزیابی ریسک رسمی انجام داده است؟
AFAD به طور خاص به افرادی که خانه میخرند یا اجاره میکنند توصیه میکند که "یاپی رخصتی" و "یاپی کولانما ایزین بِلگِسی" ساختمان را تأیید کنند، بررسی کنند که آیا تغییرات سازهای پس از ساخت انجام شده است یا خیر، و در صورت تردید در مورد مقاومت در برابر زلزله، از سازمانهای صلاحیتدار و مجاز آزمایش دریافت کنند.
این به این معنی است که بررسی دقیق آگاه از زلزله باید شامل هر دو مورد باشد:
بررسی مدارک + بررسی فنی
هیچ یک نباید جایگزین دیگری شود.
سال ساخت را بررسی کنید
سال ساخت یکی از اولین اطلاعاتی است که یک خریدار باید تعیین کند.
میتواند به تعیین موارد زیر کمک کند:
کدام آییننامه زلزله ممکن است اعمال شده باشد
چه شیوههای ساخت و ساز در آن زمان رایج بوده است
آیا سیستمهای بازرسی ساختمان مدرن ممکن است اعمال شده باشند
چه مقدار زوال مرتبط با سن ممکن است نیاز به بررسی داشته باشد
همانطور که در بخش اول توضیح داده شد، آییننامه ساختمان در برابر زلزله فعلی ترکیه در ۱ ژانویه ۲۰۱۹ لازمالاجرا شد.
با این حال، خریداران باید از رفتار با ۱ ژانویه ۲۰۱۹ به عنوان یک خط تقسیم ساده بین موارد زیر خودداری کنند:
ایمن
و:
ناایمن
چارچوب نظارتی مرتبط مهم است، اما تأیید واقعی پروژه، طراحی مهندسی، کیفیت ساخت، بازرسی ساختمان، نگهداری و تغییرات بعدی نیز مهم هستند.
فقط به آگهی تکیه نکنید
آگهیهای املاک ممکن است بیان کنند:
سن ساختمان: ۵ سال
ساختمان جدید
به تازگی ساخته شده است
این اطلاعات را در صورت امکان از طریق مدارک رسمی تأیید کنید.
یک ساختمان همچنین ممکن است تحت موارد زیر قرار گرفته باشد:
بازسازی
بازسازی اساسی
تحول شهری
که میتواند سن ساده آگهی را گمراهکننده کند.
مجوز ساخت را بررسی کنید — Yapı Ruhsatı
یکی از مهمترین اسناد "یاپی رخصتی" یا مجوز ساخت است.
AFAD به طور خاص توصیه میکند که هنگام ارزیابی یک خانه برای خرید یا اجاره، وجود مجوز ساخت در ساختمان را تأیید کنید.
فرآیند مجوز شامل بیش از اجازه شروع ساخت و ساز است.
استانداردهای خدمات رسمی وزارت نشان میدهد که پرونده مجوز ساخت میتواند شامل اسناد و پروژههای فنی مانند موارد زیر باشد:
اطلاعات زمین/سند
اطلاعات منطقهبندی
مطالعه زمینشناسی-ژئوتکنیکی
پروژه معماری
پروژه سازهای
پروژه مکانیکی
پروژه الکتریکی
اطلاعات پیمانکار
اطلاعات مدیر سایت
مدارک بازرسی ساختمان در صورت لزوم.
برای یک خریدار آگاه از زلزله، بخشهای سازهای و ژئوتکنیکی به ویژه مرتبط هستند.
چرا مجوز ساخت مهم است
مجوز ساخت به پاسخ به این سوال کمک میکند:
آیا پروژه به طور رسمی برای ساخت و ساز تحت چارچوب برنامهریزی و فنی قابل اجرا تأیید شده است؟
این مجوز ثابت نمیکند که ساختمان هرگز نمیتواند دچار آسیب زلزله شود.
با این حال، بخش مهمی از تاریخچه قانونی و فنی ساختمان را تشکیل میدهد.
اگر مجوز ساخت وجود نداشته باشد چه؟
عدم وجود مجوز باید باعث بررسی حقوقی و فنی عمیقتر شود.
مهم است که وزارت بیان میکند که حتی یک ساختمان بدون مجوز نیز به طور بالقوه میتواند تحت ارزیابی رسمی "Riskli Yapı" طبق قانون شماره ۶۳۰۶ قرار گیرد.
این عدم وجود مجوز را بیاهمیت نمیکند.
این به سادگی به این معنی است که:
وضعیت مجوز
و:
ارزیابی رسمی ریسک
سوالات متفاوتی هستند.
مجوز اشغال را بررسی کنید — Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan
"یاپی کولانما ایزین بِلگِسی" که معمولاً به عنوان اسکان شناخته میشود، سند حیاتی دیگری است.
AFAD مجوز اشغال را به عنوان یک شاخص مهم از اینکه یک ساختمان تحت نظارت و مطابق با پروژه مصوب خود تکمیل شده است، توصیف میکند.
راهنمای فعلی وزارت همچنین توضیح میدهد که مجوز اشغال با تأیید اینکه سازه مطابق با مجوز و پروژه مصوب خود تکمیل شده و از نظر فنی برای استفاده مناسب است، مرتبط است.
چرا اسکان برای خریدار مهم است
وجود آن به پاسخ به چند سوال کمک میکند:
آیا پروژه به طور رسمی تکمیل شد؟
آیا تکمیل آن توسط مرجع مربوطه بررسی شد؟
آیا تحت رویه قابل اجرا به عنوان مناسب برای استفاده شناخته شد؟
بنابراین باید در بررسی دقیق برای هر دو مورد گنجانده شود:
آپارتمانهای جدید
آپارتمانهای دست دوم
آیا اسکان گواهی ایمنی در برابر زلزله است؟
خیر.
این تمایز ضروری است.
"یاپی کولانما ایزین بِلگِسی" یک سند مهم تکمیل ساختمان و استفاده قانونی است.
این یک گواهی عملکرد سازهای خاص ملک نیست که تضمین کند ساختمان از هر زلزله آینده بدون آسیب جان سالم به در میبرد.
بنابراین:
اسکان = سند مهم بررسی دقیق
اما:
اسکان ≠ ایمنی تضمینی در برابر زلزله
بررسی کنید که آیا ساختمان دارای Kat Mülkiyeti است یا خیر
خریداران خارجی همچنین باید ساختار سند را درک کنند.
برای یک ساختمان آپارتمانی تکمیلشده، "کات مالکیتی" یا مالکیت طبقاتی، میتواند بخش مهمی از بررسی حقوقی دقیق باشد.
وزارت توضیح میدهد که ایجاد مالکیت طبقاتی، از جمله موارد دیگر، به یک پروژه معماری مصوب و "یاپی کولانما ایزین بِلگِسی" نیاز دارد.
این مرتبط است زیرا وضعیت سند میتواند به آشکار شدن موقعیت یک ملک در فرآیند توسعه قانونی کمک کند.
با این حال:
کات مالکیتی یک وضعیت حق مالکیت است، نه یک گواهی ایمنی سازهای.
یک ساختمان با مالکیت طبقاتی همچنان باید در صورت نگرانی در مورد ایمنی زلزله، تحت بررسی فنی قرار گیرد.
بپرسید که آیا ساختمان به عنوان ساختمان پرخطر اعلام شده است یا خیر
یکی از مهمترین سوالات برای ساختمانهای قدیمی استانبول این است:
آیا این ساختمان تا به حال به طور رسمی به عنوان "Riskli Yapı" شناسایی شده است؟
ترکیه برای این کار تحت قانون شماره ۶۳۰۶ در مورد تبدیل مناطق در معرض خطر بلایا، یک مکانیسم رسمی دارد.
وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم یک سرویس رسمی "Riskli Yapı Tespiti" را از طریق e-Devlet ارائه میدهد.
یک تعیین ساختمان پرخطر تأییدشده یک موضوع حقوقی و فنی مهم است و هرگز نباید در خرید ملک نادیده گرفته شود.
Riskli Yapı Tespiti چیست؟
Riskli Yapı Tespiti را میتوان به طور کلی به عنوان موارد زیر ترجمه کرد:
تعیین / ارزیابی ساختمان پرخطر
این یک فرآیند رسمی در چارچوب قانون شماره ۶۳۰۶ است.
هدف صرفاً این نیست که یک مهندس به طور غیررسمی یک آپارتمان را بازرسی کند.
این یک تعیین تنظیمشده است که طبق رویه حقوقی و فنی قابل اجرا انجام میشود.
وزارت بیان میکند که مالکان میتوانند ساختمانها را توسط مؤسسات و سازمانهای دارای مجوز از سوی وزارت ارزیابی کنند، با درخواست از طریق سیستم الکترونیکی انجام میشود.
چه کسی میتواند ارزیابی رسمی ساختمان پرخطر را انجام دهد؟
هر:
آژانس املاک
پیمانکار
مشاور عمومی
شرکت بازرسی غیررسمی
نمیتواند یک تعیین رسمی "Riskli Yapı" تحت قانون شماره ۶۳۰۶ صادر کند.
وزارت فهرستهایی از مؤسسات و سازمانهای مجاز برای این منظور نگهداری میکند. راهنمای فعلی وزارت، شهروندان را به استفاده از سازمانهای مجاز تحت قانون شماره ۶۳۰۶ برای تعیینهای ساختمان پرخطر هدایت میکند.
صفحات رسمی وزارت در سطح استان نیز بیان میکنند که مؤسسات دارای مجوز برای انجام ارزیابیهای "Riskli Yapı" تحت قانون مجاز هستند.
برای یک خریدار، این یک تمایز مهم بین موارد زیر ایجاد میکند:
بازرسی سازهای عمومی
یک مهندس ممکن است مشاوره فنی ارائه دهد یا یک بررسی سازهای خصوصی انجام دهد.
و:
تعیین رسمی Riskli Yapı
این یک رویه رسمی است که تحت قانون شماره ۶۳۰۶ توسط مؤسسات به درستی مجاز انجام میشود.
این دو نباید به طور خودکار یکسان در نظر گرفته شوند.
آیا یک مالک میتواند درخواست ارزیابی Riskli Yapı دهد؟
راهنمای رسمی وزارت بیان میکند که ارزیابی میتواند از طریق درخواست یکی از مالکان ساختمان یا نماینده قانونی آنها آغاز شود، با انجام فرآیند از طریق سیستم الکترونیکی.
این برای ساختمانهای آپارتمانی با واحدهای مستقل متعدد مهم است.
با این حال، یک خریدار بالقوه که هنوز مالک آپارتمان نیست، نباید فرض کند که همان موقعیت قانونی یک مالک موجود را دارد.
اگر یک ارزیابی رسمی برای تصمیم خرید مهم است، این باید با موارد زیر هماهنگ شود:
مالک
مشاور حقوقی
یک مؤسسه فنی مجاز
قبل از تکمیل خرید.
آیا هر ساختمانی گزارش Riskli Yapı دارد؟
خیر.
عدم وجود گزارش Riskli Yapı نباید به عنوان مدرکی بر اینکه ساختمان ارزیابی ایمنی سازهای را گذرانده است، تفسیر شود.
یک ساختمان ممکن است به سادگی هرگز تحت فرآیند رسمی قرار نگرفته باشد.
ارزیابی رسمی معمولاً زمانی آغاز میشود که مالک مربوطه یا نماینده قانونی فرآیند را آغاز کند، یا زمانی که مرجع ذیصلاح تحت چارچوب قانونی قابل اجرا آن را الزامی کند.
بنابراین:
گزارش ریسک پیدا نشد ≠ ساختمان ایمن تأیید شد
این یکی از مهمترین تمایزاتی است که خریداران خارجی باید درک کنند.
اگر یک ساختمان به طور رسمی به عنوان پرخطر تعیین شود چه اتفاقی میافتد؟
تحت رویه قانون شماره ۶۳۰۶، پس از تأیید تعیین ساختمان پرخطر از طریق فرآیند قابل اجرا، وضعیت میتواند به دفتر اسناد رسمی ابلاغ شود و در سوابق سند مربوطه منعکس شود. مواد رسمی وزارت، فرآیند اطلاعرسانی به دفتر ثبت سند را پس از تعیین توصیف میکنند.
برنامههای فعلی تابآوری شهری وزارت همچنین از "شماره شناسایی ساختمان پرخطر" رسمی برای ساختمانهایی که قبلاً تحت قانون شماره ۶۳۰۶ به عنوان پرخطر طبقهبندی شدهاند، استفاده میکنند.
برای یک خریدار، وضعیت رسمی ساختمان پرخطر میتواند به طور ملموس بر موارد زیر تأثیر بگذارد:
تصمیم خرید
تأمین مالی
انتظارات بازسازی
فرآیند تخریب/بازسازی
تحول شهری
اشغال آینده
این باید قبل از خرید با هر دو متخصص فنی و حقوقی بررسی شود.
ارزیابی Riskli Yapı با آزمایش سریع زلزله یکسان نیست
زبان بازاریابی میتواند گیجکننده باشد.
ممکن است خدماتی را ببینید که به عنوان موارد زیر تبلیغ میشوند:
آزمایش زلزله
آزمایش ساختمان
آزمایش لرزهای
اسکن سریع
بازرسی سازهای
گزارش ریسک
این اصطلاحات نباید به طور خودکار به عنوان معادل قانونی در نظر گرفته شوند.
بپرسید:
آیا این یک "Riskli Yapı Tespiti" رسمی تحت قانون شماره ۶۳۰۶ است یا یک ارزیابی فنی جداگانه؟
هر دو به طور بالقوه میتوانند اطلاعات مفیدی ارائه دهند.
اما پیامدهای قانونی متفاوتی دارند.
در صورت لزوم، درخواست ارزیابی سازهای حرفهای کنید
AFAD توصیه میکند که در صورت عدم اطمینان از مقاومت ساختمان در برابر زلزله، ساختمان باید توسط سازمانهای صلاحیتدار و مجاز بررسی و آزمایش شود.
برای خریداران، این امر به ویژه هنگام در نظر گرفتن موارد زیر مهم است:
ساختمانهای قدیمی
ساختمانهایی با تاریخچه نامشخص
ساختمانهایی با زوال قابل مشاهده
ساختمانهایی با تغییرات تجاری عمده
املاکی که فاقد مستندات کامل هستند
ارزیابی مورد نیاز به ساختمان و هدف خریدار بستگی دارد.
مهندس سازه در مقابل نماینده املاک
این نقشها باید به وضوح جدا باقی بمانند.
نماینده املاک
یک متخصص املاک ممکن است به شناسایی موارد زیر کمک کند:
سال ساخت
توسعهدهنده
مدیریت ساختمان
بازسازیهای قبلی
مدارک موجود
مهندس سازه یا عمران
یک مهندس واجد شرایط ممکن است مسائل فنی مربوط به موارد زیر را ارزیابی کند:
عناصر سازهای
نقشههای مهندسی
وضعیت موجود
تغییرات بالقوه
نیاز به آزمایش بیشتر
وکیل
یک وکیل ممکن است در موارد زیر تحقیق کند:
سند مالکیت
یادداشتهای قانونی
مدارک ساختمان
ریسکهای قراردادی
بنابراین یک معامله قوی ممکن است شامل چندین متخصص باشد که بر روی بخشهای مختلف همان ریسک کار میکنند.
ستونها، تیرها، دیوارهای برشی و عناصر سازهای را بررسی کنید
AFAD عناصر سازهای مانند موارد زیر را شناسایی میکند:
ستونها
تیرها
دیوارهای برشی
کفها
فونداسیونها
اتصالات سازهای
به عنوان بخشهایی از سیستم سازهای باربر.
یک خریدار ملک نباید سعی کند ظرفیت سازهای آنها را به طور مستقل محاسبه کند.
در عوض، هدف عملی تعیین این است که آیا شواهدی از موارد زیر وجود دارد:
مداخله غیرمجاز
زوال فیزیکی
آسیب
تغییرات عمده
که نیاز به بررسی حرفهای دارد.
آیا ستونی بریده یا تغییر داده شده است؟
این یکی از جدیترین سوالاتی است که خریداران میتوانند در مورد یک ساختمان آپارتمانی قدیمی بپرسند.
AFAD به طور خاص هشدار میدهد که تغییرات سازهای که بر ستونها یا دیوارهای باربر تأثیر میگذارد باید بررسی شود و ساکنان ساختمان نباید اجازه مداخله در ستونها و دیوارهای باربر را بدهند.
سناریوهای هشداردهنده احتمالی شامل موارد زیر است:
مغازه طبقه همکف گسترش یافته است
دو واحد تجاری ترکیب شدهاند
دهانههای بزرگ ایجاد شدهاند
چیدمان زیرزمین به طور قابلتوجهی تغییر کرده است
منطقه پارکینگ بازپیکربندی شده است
اینها به طور خودکار آسیب سازهای را ثابت نمیکنند.
اما آنها بررسی بیشتر را توجیه میکنند.
املاک تجاری طبقه همکف نیاز به بررسی دقیق بیشتری دارند
مغازههای طبقه همکف در سراسر استانبول رایج هستند.
یک طبقه همکف تجاری به طور خودکار ناایمن نیست.
با این حال، خریداران باید بررسی کنند که آیا فضا پس از ساخت و ساز تغییر داده شده است یا خیر.
AFAD به طور خاص به افراد توصیه میکند که دریابند آیا تغییرات بعدی بر سیستم سازهای ساختمان تأثیر گذاشته است یا خیر.
به عنوان مثال، اگر یک رستوران، سوپرمارکت، نمایشگاه یا واحد خردهفروشی نیاز به تغییرات داخلی عمده داشته است، بپرسید:
آیا دیوار سازهای برداشته شده است؟
آیا ستونها تغییر داده شدهاند؟
آیا مجوزهای بازسازی تأییدشده اخذ شدهاند؟
آیا نقشههای فعلی با ساختمان واقعی مطابقت دارند؟
این سوالات باید از طریق مستندات و بررسی مهندسی انجام شوند، نه حدس بصری.
تغییرات سازهای غیرمجاز را بررسی کنید
AFAD توصیه میکند که خانهها مطابق با پروژه مورد نظر خود استفاده شوند و تغییرات در صورت لزوم دارای مجوز بازسازی مناسب باشند.
برای خریداران ملک، این به این معنی است که مقایسه:
نقشههای ساختمان / آپارتمان تأییدشده
با:
آنچه امروز وجود دارد
میتواند ارزشمند باشد.
تغییرات احتمالی ممکن است شامل موارد زیر باشد:
ترکیب اتاقها
حذف دیوارها
بستن بالکنها
تغییر کاربری تجاری
اضافه کردن تأسیسات سنگین
هر بازسازی بر عملکرد لرزهای تأثیر نمیگذارد.
موضوع این است که آیا تغییر با سیستم سازهای یا پیکربندی قانونی پروژه تداخل دارد یا خیر.
ترکهای قابل مشاهده: علامت هشدار یا مشکل آرایشی؟
ترکها یکی از بدفهمترین ویژگیهای ساختمان هستند.
یک خریدار ممکن است یک ترک را ببیند و بلافاصله فرض کند:
"شکست سازهای."
یا هیچ ترکی نبیند و فرض کند:
"ساختمان ایمن است."
هیچ نتیجهگیری بدون ارزیابی فنی قابل اعتماد نیست.
AFAD در اصطلاحات بلایای خود بین آسیب به اجزای سازهای و غیرسازهای تمایز قائل میشود و نشان میدهد که همه ترکها اهمیت سازهای یکسانی ندارند.
بنابراین:
ترک قابل مشاهده ≠ شکست خودکار سازهای
و:
بدون ترک قابل مشاهده ≠ گواهی سازهای
اگر ترکها نگرانکننده به نظر میرسند، بررسی حرفهای دریافت کنید.
خریداران در طول بازرسی اولیه ساختمان کجا باید نگاه کنند؟
یک خریدار میتواند قبل از تصمیم به سفارش بررسی بیشتر، یک غربالگری بصری غیرفنی انجام دهد.
مناطقی که ارزش مشاهده دارند عبارتند از:
زیرزمین
پارکینگ
طبقه همکف
ورودی ساختمان
نمای بیرونی
راهپله مشترک
مناطق سازهای قابل مشاهده بدون کار تهاجمی
به دنبال شرایطی مانند موارد زیر باشید:
ترکخوردگی گسترده
نفوذ آب
آرماتور در معرض دید
زوال شدید
تغییرات سازهای غیرعادی
هدف تشخیص عملکرد سازهای نیست.
هدف شناسایی مسائلی است که نیاز به ارزیابی حرفهای دارند.
رطوبت و آسیب آب شایسته توجه هستند
نفوذ آب میتواند یک نگرانی مهم برای دوام باشد.
زیرزمینها و سطوح پارکینگ میتوانند شرایط ساختمان را نشان دهند که در داخل یک آپارتمان بازسازیشده قابل مشاهده نیست.
به دنبال موارد زیر باشید:
رطوبت مداوم
لکههای آب
زوال بتن
فولاد در معرض دید
لکههای زنگ زدگی
یک آپارتمان زیبا بازسازیشده لزوماً به این معنی نیست که سازه ساختمان به همان اندازه به خوبی نگهداری شده است.
خوردگی نیاز به ارزیابی حرفهای دارد
آرماتور فولادی در داخل سازههای بتن آرمه برای قرار گرفتن در معرض شرایط محیطی مضر طراحی نشده است.
اگر آرماتور به طور قابل مشاهده در معرض دید است یا زوال قابل توجهی وجود دارد، موضوع باید به طور حرفهای ارزیابی شود.
سعی نکنید ظرفیت سازهای را فقط بر اساس ظاهر تخمین بزنید.
از تست چکش یا بازرسی خودتان به عنوان مدرک ایمنی استفاده نکنید
برخی از خریداران سعی میکنند کیفیت بتن را با موارد زیر قضاوت کنند:
ضربه زدن به دیوارها
نگاه کردن به سختی سطح
بررسی یک بخش کوچک در معرض دید
این روشها نمیتوانند عملکرد لرزهای یک ساختمان کامل را تعیین کنند.
AFAD تأکید میکند که مقاومت در برابر زلزله شامل بسیار بیشتر از کیفیت بتن به تنهایی است. مواد رسمی AFAD اشاره میکنند که کیفیت کافی بتن به تنهایی کافی نیست؛ مهندسی سازه، انتخاب فونداسیون مناسب و انطباق با مقررات قابل اجرا همه مهم هستند.
بنابراین:
استحکام بتن به تنهایی ≠ عملکرد لرزهای ساختمان
شرایط زمین و خاک باید بررسی شوند
فرآیند مستندسازی مجوز ساخت میتواند شامل یک گزارش مطالعه زمینشناسی-ژئوتکنیکی، در کنار پروژههای سازهای و معماری باشد.
این اطلاعات میتواند برای درک موارد زیر به ویژه مهم باشد:
شرایط سایت
مفروضات فونداسیون
طراحی مهندسی مرتبط با زمین
خریداران خارجی باید از تلاش برای تفسیر اسناد ژئوتکنیکی پیچیده بدون کمک حرفهای خودداری کنند.
سوال مفید این است:
آیا یک بررسی ژئوتکنیکی مناسب انجام شده است، و آیا طراحی سازهای شرایط سایت را منعکس میکند؟
شرایط خاک نباید برای رتبهبندی ساده کل مناطق استفاده شود
یک اشتباه رایج آنلاین، ایجاد لیستهای گسترده مانند موارد زیر است:
"این منطقه استانبول خاک خوبی دارد."
مناطق بزرگ میتوانند شامل تنوع قابل توجهی باشند.
بررسی فنی مربوطه باید بر موارد زیر متمرکز باشد:
قطعه واقعی
زمینشناسی محلی
بررسی سایت
طراحی فونداسیون
به جای تکیه صرف بر نام منطقه.
نوع فونداسیون باید در بافت خود تأیید شود
بازاریابی املاک گاهی موارد زیر را تبلیغ میکند:
فونداسیون رادیه
فونداسیون شمعی
فونداسیون عمیق
به عنوان مدرکی بر ایمنی برتر در برابر زلزله.
اما انتخاب فونداسیون یک تصمیم مهندسی است که باید با موارد زیر مطابقت داشته باشد:
شرایط زمین
سیستم سازهای
بارهای ساختمان
راهنمای خود AFAD تأکید میکند که ساخت و ساز مقاوم در برابر زلزله به انتخاب یک سیستم فونداسیون مناسب با شرایط زمین بستگی دارد.
بنابراین:
هیچ نام فونداسیون واحدی وجود ندارد که به طور خودکار هر ساختمانی را در برابر زلزله ایمن کند.
پروژه سازهای را بررسی کنید
در صورت موجود بودن و مرتبط بودن، یک متخصص فنی میتواند پروژه سازهای تأییدشده ساختمان را بررسی کند.
این ممکن است اطلاعاتی در مورد موارد زیر ارائه دهد:
چیدمان ستونها
دیوارهای برشی
تیرها
فونداسیون
سیستم سازهای
خریدار نیازی به درک شخصی نقشههای مهندسی ندارد.
ارزش از این میآید که به یک متخصص واجد شرایط اجازه داده شود تا مستندات را با سازه واقعی مقایسه کند.
پروژه معماری را نیز بررسی کنید
مستندات معماری نیز مفید است زیرا میتواند نشان دهد که آیا تغییرات قابل توجهی پس از ساخت و ساز رخ داده است یا خیر.
به عنوان مثال:
پروژه تأییدشده
ممکن است نشان دهد:
طبقه همکف مسکونی
در حالی که:
ساختمان فعلی
ممکن است شامل موارد زیر باشد:
یک نمایشگاه تجاری بزرگ باز
این ناهماهنگی به طور خودکار به این معنی نیست که عناصر سازهای به طور غیرقانونی تغییر داده شدهاند.
اما دلیلی برای بررسی بیشتر است.
بررسی دقیق توسعهدهنده برای ساختمانهای جدید
برای یک آپارتمان جدید، بررسی دقیق از زوال به سمت کیفیت ساخت و تاریخچه پروژه تغییر میکند.
موارد زیر را بررسی کنید:
توسعهدهنده
پیمانکار اصلی
پروژههای قبلی
بازرسی ساختمان
مجوز
وضعیت اشغال
مشخصات فنی
یک توسعهدهنده حرفهای به طور کلی باید بتواند مستندات روشنتری نسبت به فروشندهای که صرفاً بیان میکند، ارائه دهد:
"ساختمان جدید و مقاوم در برابر زلزله است."
سابقه پیمانکار را بررسی کنید
برای پروژههای جدیدتر و پروژههای تحول شهری، شایستگی پیمانکار مرتبط است.
وزارت در حال حاضر سیستمها و راهنماییهایی را ارائه میدهد که از طریق آنها میتوان مجوز و صلاحیتهای پیمانکار را بررسی کرد؛ به عنوان مثال، برنامه تابآوری شهری آن، کاربران را هنگام تحقیق در مورد پیمانکاران به سیستم YAMBİS هدایت میکند.
برای خریداران، سوالات مفید شامل موارد زیر است:
آیا پیمانکار ساختمانهای مشابهی را تکمیل کرده است؟
آیا پروژههای قبلی هنوز عملکرد خوبی دارند؟
آیا سوابق فنی و قانونی در دسترس هستند؟
بازرسی ساختمان — Yapı Denetim
ترکیه همچنین یک سیستم رسمی بازرسی ساختمان را اداره میکند.
استانداردهای خدمات مجوز ساختمان فعلی وزارت شامل مستندات سازمان "یاپی دنتیم" برای ساختمانهای مشمول قانون شماره ۴۷۰۸ است.
این لایه دیگری از مستندات پروژه مرتبط را فراهم میکند.
با این حال، یک خریدار همچنان باید از رفتار با وجود مدارک بازرسی ساختمان به عنوان یک تضمین لرزهای مطلق خودداری کند.
رویکرد صحیح همچنان باقی است:
مستندات + وضعیت + بررسی حرفهای
استفاده فعلی از ساختمان را بررسی کنید
یک ساختمان طراحیشده برای استفاده مسکونی ممکن است بعداً تغییراتی در استفاده را تجربه کند.
AFAD به خریداران توصیه میکند که بررسی کنند آیا ساختمان مطابق با پروژه مورد نظر خود استفاده میشود و آیا تغییرات به درستی مجاز شدهاند یا خیر.
نمونههای بالقوه شامل موارد زیر است:
تبدیل آپارتمانها به کارگاهها
تبدیل طبقات همکف به اماکن تجاری
نصب تجهیزات سنگین
تغییرات عمده در پلان طبقه
این موقعیتها در صورت لزوم باید بررسی شوند.
از مدیریت ساختمان بپرسید
مدیریت ساختمان گاهی میتواند تاریخچه مفیدی ارائه دهد که از خود آپارتمان آشکار نیست.
سوالات ممکن است شامل موارد زیر باشد:
آیا تا به حال تقویت سازهای انجام شده است؟
آیا ارزیابی Riskli Yapı درخواست شده است؟
آیا تعمیرات اساسی انجام شده است؟
آیا زیرزمین مشکلات آب داشته است؟
آیا واحدهای تجاری تغییر داده شدهاند؟
آیا ساختمان موضوع بحثهای تحول شهری بوده است؟
اظهارات مدیریت نباید جایگزین سوابق رسمی شود، اما میتواند مناطقی را که نیاز به بررسی بیشتر دارند، شناسایی کند.
از ساکنان موجود بپرسید
ساکنان ممکن است اطلاعات عملی در مورد موارد زیر نیز بدانند:
آسیب زلزله قبلی
تعمیرات
نفوذ آب
کارهای سازهای
مشکلات توسعهدهنده
نگهداری ساختمان
باز هم، این اطلاعات زمینهای است تا گواهی فنی.
اما گزارشهای مداوم از چندین ساکن میتواند به شناسایی سوالاتی که باید از مهندسان یا وکلا پرسیده شوند، کمک کند.
یک خریدار آگاه از زلزله چه مدارکی باید درخواست کند؟
بسته به سن ساختمان و نوع معامله، خریدار ممکن است در دسترس بودن مدارکی مانند موارد زیر را بررسی کند:
مدارک قانونی و ساختمان
اطلاعات سند مالکیت
Yapı Ruhsatı
Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan
وضعیت مالکیت طبقاتی
مدارک فنی
پروژه معماری
پروژه سازهای
مطالعه زمینشناسی-ژئوتکنیکی
سوابق بازرسی ساختمان در صورت لزوم
مشخصات فنی
مدارک مرتبط با ریسک
تعیین Riskli Yapı موجود در صورت وجود
گزارشهای ارزیابی سازهای
سوابق تقویت
مدارک تحول شهری
هر ساختمانی همه مدارک را به راحتی در دسترس نخواهد داشت.
اطلاعات از دست رفته باید سطح بررسی دقیق را افزایش دهد تا اینکه به طور خودکار به یک نتیجه منجر شود.
مدارک کافی نیستند
این نکته شایسته تأکید است.
یک خریدار میتواند جمعآوری کند:
مجوز ساخت
اسکان
نقشههای سازهای
سند مالکیت
و همچنان سوالات بیپاسخ در مورد وضعیت فعلی ساختمان داشته باشد.
مدارک آنچه را که تأیید یا ثبت شده است، توصیف میکنند.
یک ساختمان فیزیکی ممکن است بعداً موارد زیر را تجربه کند:
تغییرات
زوال
آسیب
نگهداری ضعیف
بنابراین:
مدارک تاریخچه قانونی و فنی ساختمان را به شما میگویند.
بازرسی به شما در مورد وضعیت فعلی آن میگوید.
هر دو مهم هستند.
بازرسی فیزیکی نیز کافی نیست
برعکس نیز به همان اندازه صادق است.
یک ساختمان ممکن است عالی به نظر برسد زیرا اخیراً دریافت کرده است:
نمای جدید
رنگ
بازسازی لابی
محوطهسازی
اما سوابق قانونی یا سازهای ممکن است مسائلی را نشان دهند که در طول بازدید قابل مشاهده نیستند.
بنابراین:
ظاهر خوب ≠ ایمنی سازهای تأییدشده
ارزیابی ملک هنوز یک بازرسی سازهای نیست
یک ارزیابی ملک ممکن است موارد زیر را بررسی کند:
موقعیت مکانی
ارزش بازار
ویژگیهای قانونی
ویژگیهای ساختمان
اما نباید با ارزیابی مهندسی عملکرد لرزهای اشتباه گرفته شود.
اگر ایمنی لرزهای یک نگرانی عمده است، بررسی فنی مناسب را به طور جداگانه سفارش دهید.
DASK مدرک ایمنی سازهای نیست
بیمه اجباری زلزله برای املاک تحت پوشش مهم است، اما داشتن بیمهنامه DASK به این معنی نیست که ساختمان به عنوان ایمن از نظر سازهای تأیید شده است.
بیمه و ارزیابی سازهای اهداف متفاوتی دارند.
بنابراین:
بیمهنامه DASK ≠ گواهی مقاومت در برابر زلزله
این تمایز از استفاده خریداران از مدارک بیمه به عنوان جایگزین فنی جلوگیری میکند.
یک توالی عملی برای بررسی دقیق
یک خریدار خارجی میتواند فرآیند را به ترتیب زیر سازماندهی کند.
مرحله ۱ — ساختمان را شناسایی کنید
جمعآوری کنید:
آدرس دقیق
اطلاعات قطعه در صورت لزوم
سن ساختمان
توسعهدهنده / پیمانکار
مرحله ۲ — مدارک قانونی را مرور کنید
بررسی کنید:
سند مالکیت
مجوز ساخت
اسکان
وضعیت مالکیت طبقاتی
AFAD به طور خاص تأیید وجود مجوز ساخت و مجوز اشغال را توصیه میکند.
مرحله ۳ — وضعیت ساختمان پرخطر را بررسی کنید
بپرسید که آیا یک مورد رسمی وجود داشته است:
Riskli Yapı Tespiti
و در صورت امکان اطلاعات رسمی را از طریق فرآیند وزارت / e-Devlet مربوطه تأیید کنید.
مرحله ۴ — تاریخچه ساختمان را مرور کنید
در مورد موارد زیر بپرسید:
بازسازیهای اساسی
مداخلات سازهای
آسیب زلزله
تقویت
تغییرات طبقه همکف
مرحله ۵ — مناطق مشترک را بازرسی کنید
فقط آپارتمان را بازرسی نکنید.
به موارد زیر نگاه کنید:
زیرزمین
پارکینگ
طبقه همکف
بیرون
مناطق سازهای
مرحله ۶ — در صورت نیاز از یک متخصص واجد شرایط استفاده کنید
اگر عدم اطمینان ادامه داشت، یک ارزیابی مهندسی دریافت کنید.
AFAD در صورت عدم اطمینان از مقاومت در برابر زلزله، آزمایش صلاحیتدار و مجاز را توصیه میکند.
مرحله ۷ — نتایج فنی و قانونی را جدا کنید
از مهندس در مورد موارد زیر بپرسید:
سازه
و از وکیل در مورد موارد زیر بپرسید:
وضعیت قانونی و مدارک
قبل از تعهد به خرید.
پرچمهای قرمز که نیاز به بررسی بیشتر دارند
شرایط زیر به طور خودکار ثابت نمیکنند که یک ساختمان ناایمن است.
اما آنها بررسی دقیق بیشتری را توجیه میکنند.
مجوز ساخت مفقود
نیاز به بررسی حقوقی و فنی دارد.
اسکان مفقود
نیاز به شفافسازی قبل از خرید دارد.
وضعیت رسمی Riskli Yapı
نیاز به بررسی حقوقی و فنی جدی دارد.
تغییر عمده طبقه همکف
تغییرات سازهای را بررسی کنید.
تغییرات غیرقابل توضیح ستون یا دیوار
به دنبال ارزیابی حرفهای باشید.
آسیب آب قابل توجه
دوام و وضعیت سازهای را بررسی کنید.
آرماتور قابل مشاهده یا زوال بتن
به دنبال بررسی مهندسی باشید.
اطلاعات متناقض در مورد سن ساختمان
سوابق رسمی را تأیید کنید.
فروشنده از ارائه مدارک خودداری میکند
با احتیاط پیش بروید.
نماینده بدون مدرک ادعای "۱۰۰٪ مقاوم در برابر زلزله" میکند
مدارک فنی درخواست کنید.
چه مواردی نباید به طور خودکار خرید را متوقف کنند؟
بررسی دقیق باید مبتنی بر شواهد باشد تا عاطفی.
عوامل زیر دلایل خودکار برای رد یک آپارتمان نیستند.
ساختمان قدیمی
نیاز به بررسی دارد، نه رد خودکار.
مغازه طبقه همکف
در استانبول رایج است؛ تغییرات را بررسی کنید.
ترکهای آرایشی کوچک
ممکن است غیرسازهای باشند؛ در صورت عدم اطمینان، مشاوره حرفهای دریافت کنید.
ملک دست دوم
ساختمانهای موجود اغلب میتوانند تاریخچه قابل مشاهدهتری نسبت به املاک خارج از برنامه ارائه دهند.
ساختمان بدون گزارش ریسک موجود
این ایمنی یا خطر را ثابت نمیکند؛ ممکن است به سادگی به این معنی باشد که هیچ فرآیند رسمی Riskli Yapı آغاز نشده است.
چه زمانی باید از خرید منصرف شوید؟
یک خریدار ممکن است به طور منطقی تصمیم بگیرد که زمانی که سوالات اساسی بیپاسخ باقی میمانند، ادامه ندهد.
نمونهها ممکن است شامل موارد زیر باشد:
نگرانیهای جدی سازهای
فقدان مدارک ضروری
وضعیت ساختمان پرخطر تأییدشده که با اهداف خریدار ناسازگار است
تغییرات عمده غیرمجاز
امتناع توسعهدهنده از شفافیت فنی
ناتوانی در دریافت بررسی حرفهای مستقل
گاهی بهترین نتیجه بررسی دقیق، چانهزنی بر سر قیمت پایینتر نیست.
بلکه انتخاب یک ساختمان متفاوت است.
نکات کلیدی
بررسی دقیق ملک آگاه از زلزله در استانبول باید مبتنی بر شواهد باشد تا زبان بازاریابی.
AFAD به طور خاص تأیید وجود مجوز ساخت و مجوز اشغال، بررسی تغییرات سازهای و دریافت آزمایش از سازمانهای صلاحیتدار و مجاز در صورت عدم اطمینان از مقاومت در برابر زلزله را توصیه میکند.
مجوز ساخت میتواند دسترسی به یک تاریخچه پروژه فنی و قانونی را فراهم کند که ممکن است شامل مستندات معماری، سازهای و زمینشناسی-ژئوتکنیکی باشد.
"یاپی کولانما ایزین بِلگِسی" یا اسکان، یک شاخص مهم است که سازه مطابق با پروژه مصوب خود و فرآیند تکمیل مربوطه تکمیل شده است، اما نباید با یک تضمین مطلق ایمنی در برابر زلزله اشتباه گرفته شود.
ترکیه همچنین یک مکانیسم رسمی "Riskli Yapı Tespiti" تحت قانون شماره ۶۳۰۶ فراهم میکند. این سرویس از طریق e-Devlet وجود دارد، در حالی که ارزیابیهای رسمی توسط مؤسسات مجاز تحت چارچوب قابل اجرا انجام میشود.
مهمتر از همه:
عدم وجود گزارش Riskli Yapı موجود به این معنی نیست که ساختمان قبلاً آزمایش شده و ایمن اعلام شده است.
یک خریدار خوب باید ترکیب کند:
مدارک رسمی + تاریخچه ساختمان + بازرسی فیزیکی + بررسی مهندسی حرفهای
به جای تکیه بر یک گواهی واحد، سن ساختمان، منطقه یا ادعای فروش.
هدف یافتن سندی نیست که بگوید:
"این آپارتمان کاملاً ایمن است."
هدف جمعآوری شواهد مستقل کافی برای انجام یک ارزیابی منطقی از ساختمان قبل از سرمایهگذاری قابل توجه است.
ساختمان جدید در مقابل دست دوم برای خریداران آگاه از زلزله
یکی از رایجترین سوالاتی که خریداران خارجی میپرسند این است:
آیا به دلیل خطر زلزله، باید به جای یک ملک دست دوم قدیمی، یک آپارتمان جدید در استانبول بخرم؟
ساخت و ساز جدید میتواند مزایای مهمی را فراهم کند، به ویژه به این دلیل که ساختمانهای با مجوز اخیر به احتمال زیاد تحت آییننامه زلزله فعلی ترکیه طراحی شدهاند که در سال ۲۰۱۸ منتشر شد و در ۱ ژانویه ۲۰۱۹ لازمالاجرا گردید. (afad.gov.tr)
اما نتیجهگیری صحیح این نیست:
جدید = ایمن
و:
قدیم = ناایمن
یک مقایسه بهتر این است:
ساختمان جدید → چارچوب نظارتی جدیدتر، اما اجرا را تأیید کنید
دست دوم قدیمیتر → تاریخچه ساختمان گستردهتر، اما وضعیت و عملکرد سازهای را بررسی کنید
مزایای آپارتمانهای جدید
پروژههای جدید میتوانند چندین مزیت برای خریداران آگاه از زلزله فراهم کنند.
چارچوب طراحی لرزهای جدیدتر
ساختمانهای تازهطراحیشده به احتمال زیاد تحت آییننامه ساختمان در برابر زلزله فعلی ترکیه قرار میگیرند.
آییننامه شامل الزامات مربوط به موارد زیر است:
حرکت زمین
سیستمهای سازهای
بتن آرمه
فونداسیونها
شرایط خاک
ارزیابی ساختمانهای موجود
تقویت. (afad.gov.tr)
این یک چارچوب نظارتی مدرنتر از ساختمانهای طراحیشده در دهههای قبل فراهم میکند.
بررسی زمین مدرن
پروژههای جدید باید همراه با مستندات ژئوتکنیکی و فونداسیون خود ارزیابی شوند تا فقط با سن ساختمان.
چارچوب نظارتی فعلی هر دو سیستم سازهای و شرایط سایت را در نظر میگیرد. (afad.gov.tr)
دسترسی بهتر به مستندات
با یک توسعهدهنده حرفهای، خریداران ممکن است دسترسی آسانتری به موارد زیر داشته باشند:
مجوز ساخت
مشخصات فنی
اطلاعات ساخت
سوابق توسعهدهنده
اطلاعات پیمانکار
مدارک بازرسی ساختمان
این میتواند بررسی دقیق را شفافتر کند.
محدودیتهای آپارتمانهای جدید
ساخت و ساز جدید نباید به طور غیرانتقادی پذیرفته شود.
یک ساختمان میتواند نقشههای مهندسی مدرن داشته باشد در حالی که خریدار هنوز نیاز به در نظر گرفتن موارد زیر دارد:
کیفیت ساخت
شایستگی توسعهدهنده
اجرای مصالح
نظارت بر سایت
تغییرات در طول ساخت و ساز
مدارک تکمیل نهایی
وجود یک آییننامه مدرن، الزامات طراحی و ساخت را تعیین میکند؛ این نیاز به تأیید نحوه ساخت یک پروژه خاص را از بین نمیبرد. (afad.gov.tr)
مزایای آپارتمانهای دست دوم
آپارتمانهای قدیمیتر میتوانند مزایایی را ارائه دهند که ساخت و ساز جدید نمیتواند.
یک ساختمان تکمیلشده دارای تاریخچه قابل مشاهده است.
یک خریدار ممکن است بتواند موارد زیر را بررسی کند:
نگهداری
تعمیرات قبلی
وضعیت زیرزمین
نفوذ آب
مناطق مشترک
تغییرات سازهای
مدیریت ساختمان
تقویت قبلی
بحثهای تحول شهری
بنابراین یک ساختمان قدیمی ممکن است شواهد تاریخی بیشتری نسبت به یک پروژه خارج از برنامه که هنوز تکمیل نشده است، ارائه دهد.
محدودیتهای ساختمانهای قدیمی
املاک قدیمیتر میتوانند نیاز به بررسی فنی به مراتب عمیقتری داشته باشند.
نگرانیهای بالقوه شامل موارد زیر است:
استانداردهای طراحی قبلی
مصالح پیر
خوردگی
نگهداری ضعیف
تغییرات غیرمجاز
تغییرات در فضاهای تجاری طبقه همکف
سوابق ناقص
AFAD به طور خاص به خریداران و مستأجران توصیه میکند که مجوزهای ساخت و مدارک اشغال را بررسی کنند، تغییرات سازهای بعدی را بررسی کنند و در صورت عدم اطمینان از مقاومت در برابر زلزله، از سازمانهای صلاحیتدار و مجاز آزمایش دریافت کنند. (afad.gov.tr)
مقایسه ساختمان جدید در مقابل دست دوم قدیمیتر
| عامل | ساختمان جدید | دست دوم قدیمیتر |
|---|---|---|
| آییننامه زلزله فعلی | به احتمال زیاد قابل اجرا | به دوره ساخت بستگی دارد |
| تاریخچه سازهای | محدود | تاریخچه قابل مشاهده طولانیتر |
| مهندسی مدرن | رایجتر | به ساختمان بستگی دارد |
| مستندات | اغلب دسترسی آسانتر | میتواند ناقص باشد |
| زوال مصالح | معمولاً در ابتدا کمتر | نیاز به بررسی دارد |
| تغییرات غیرمجاز | در ابتدا کمتر محتمل | ممکن است |
| بازسازی | معمولاً کمتر | میتواند قابل توجه باشد |
| تاریخچه مدیریت ساختمان | محدود | قابل مشاهده |
| قیمت خرید | اغلب بالاتر | ممکن است کمتر باشد |
| بررسی دقیق فنی | همچنان مورد نیاز است | اغلب مهمتر |
قویترین نتیجهگیری:
جدیدتر یک مزیت است، نه یک گواهی ایمنی. قدیمیتر یک عامل خطر برای بررسی است، نه یک دلیل خودکار برای رد یک ملک.
تحول شهری در استانبول
خطر زلزله و تحول شهری در استانبول ارتباط نزدیکی دارند.
قانون شماره ۶۳۰۶ ترکیه در مورد تبدیل مناطق در معرض خطر بلایا، چارچوب قانونی مورد استفاده برای تبدیل ساختمانها و مناطق شناساییشده در سیستم خطر بلایای مربوطه را فراهم میکند.
برنامههای فعلی وزارت همچنان به ارائه مکانیسمهای مالی و اداری برای مالکان ساختمانهایی که به طور رسمی تحت قانون شماره ۶۳۰۶ به عنوان پرخطر شناسایی شدهاند، ادامه میدهند. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)
برای سرمایهگذاران ملک، تحول شهری میتواند هر دو را ایجاد کند:
فرصت
و
خطر
بسته به مرحله ملک.
Riskli Yapı چیست؟
"Riskli Yapı" ساختمانی است که به طور رسمی تحت فرآیند قابل اجرا قانون شماره ۶۳۰۶ به عنوان پرخطر شناسایی شده است.
همانطور که در بخش دوم پوشش داده شد، این تعیینها صرفاً نظرات غیررسمی از یک نماینده ملک یا پیمانکار نیستند.
وزارت یک سیستم از سازمانهای مجاز برای ارزیابیهای رسمی ساختمان پرخطر را نگهداری میکند و راهنمای تابآوری شهری فعلی آن، مالکان را برای ارزیابیهای تحت قانون شماره ۶۳۰۶ به سازمانهای دارای مجوز هدایت میکند. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)
بنابراین یک خریدار باید بین موارد زیر تمایز قائل شود:
ساختمانی که به طور غیررسمی به عنوان "قدیمی" توصیف شده است
ساختمانی که به طور خصوصی توسط یک مهندس بازرسی شده است
ساختمانی که به طور رسمی به عنوان Riskli Yapı طبقهبندی شده است
اینها موقعیتهای معادل نیستند.
Riskli Yapı در مقابل Riskli Alan
تمایز مهم دیگر بین یک ساختمان پرخطر فردی و یک منطقه پرخطر تعیینشده رسمی است.
مدیریت تحول شهری مرمره وزارت بیان میکند که ساختمانهای واقع در یک "Riskli Alan" اعلامشده رسمی لزوماً برای اعمال رویههای تحول در سطح منطقه به تعیینهای فردی Riskli Yapı نیاز ندارند. (istanbulakdm.csb.gov.tr)
برای یک خریدار خارجی، این به این معنی است که بررسی دقیق باید هر دو را در نظر بگیرد:
ساختمان
و وضعیت قانونی منطقه تحول اطراف
در صورت لزوم.
آیا باید در یک ساختمان پرخطر آپارتمان بخرید؟
این نیاز به احتیاط شدید دارد.
یک ملک در یک ساختمان پرخطر شناساییشده رسمی ممکن است با موارد زیر مرتبط باشد:
رویههای تحول
تخلیه
تخریب
بازسازی
مذاکرات مالکان
انتخاب پیمانکار
از دست دادن موقت استفاده
برنامههای فعلی وزارت به طور خاص ساختمانهایی را که قبلاً تحت قانون شماره ۶۳۰۶ به عنوان پرخطر شناسایی شدهاند، متمایز میکنند و مکانیسمهایی برای تحول آنها فراهم میکنند. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)
چنین ملکی ممکن است از نظر تئوری فرصت بازسازی را ارائه دهد، اما یک سرمایهگذاری معمولی آماده برای استفاده نیست.
یک خریدار باید موارد زیر را درک کند:
وضعیت قانونی موجود
حقوق مالکیت
تصمیمات تحول
توافق پیمانکار
الزامات تأمین مالی
اسکان موقت
جدول زمانی مورد انتظار بازسازی
قبل از خرید.
مشاوره حقوقی و فنی به ویژه مهم است.
آیا باید در یک پروژه تحول شهری خرید کنید؟
این یک سناریوی متفاوت است.
به جای خرید یک آپارتمان در داخل یک سازه پرخطر موجود، سرمایهگذار ممکن است یک پروژه جایگزین جدید ایجادشده از طریق تحول شهری را خریداری کند.
چنین پروژههایی میتوانند جذاب باشند زیرا ممکن است ترکیب کنند:
ساخت و ساز جدید
مقررات مدرن زلزله
زیرساخت جدید
پارکینگ بهبودیافته
چیدمانهای بهتر آپارتمان
نوسازی محله
اما آنها همچنین میتوانند بسیاری از همان خطرات پروژههای خارج از برنامه دیگر را داشته باشند.
مزایای بالقوه
طراحی سازهای جدید
ساختمانهای جایگزین میتوانند بر اساس استانداردهای لرزهای فعلی طراحی شوند.
نوسازی محله
تحول شهری میتواند موارد زیر را بهبود بخشد:
خیابانها
کیفیت ساختمان
موجودی مسکن
محیط عمومی
استانداردهای مسکونی مدرن
پروژههای جدید ممکن است موارد زیر را فراهم کنند:
پارکینگ
آسانسورها
امنیت
عایقبندی بهتر
سیستمهای مکانیکی مدرن
ریسکهای بالقوه
ریسک توسعهدهنده
کیفیت تحول به شدت به پیمانکار بستگی دارد.
برنامههای تابآوری شهری فعلی وزارت از معیارهای صلاحیت پیمانکار استفاده میکنند و مالکان را برای تحقیق در مورد پیمانکاران به سیستم YAMBİS هدایت میکنند. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)
تأخیر در ساخت و ساز
تحول میتواند شامل یک دوره طولانی بین تخریب و تحویل نهایی باشد.
اختلافات مالکان
ساختمانهای آپارتمانی با مالکان متعدد میتوانند محیطهای تصمیمگیری پیچیده ایجاد کنند.
مشارکتهای مالی
مالکان ممکن است بسته به ترتیب بازسازی، نیاز به مشارکت سرمایه اضافی داشته باشند.
قیمتگذاری سرمایهگذاری
یک آپارتمان تحول شهری جدید میتواند با حقالامتیاز قابل توجهی نسبت به موجودی قدیمی اطراف فروخته شود.
تحول شهری به طور خودکار به معنای سرمایهگذاری خوب نیست
کلمات:
پروژه تحول شهری
میتوانند در بازاریابی ملک بسیار جذاب به نظر برسند.
اما سرمایهگذاران همچنان باید موارد زیر را ارزیابی کنند:
توسعهدهنده
موقعیت مکانی
آپارتمان
قیمت خرید
تحویل
قرارداد
عرضه آینده
تقاضای اجاره
این واقعیت که یک پروژه جایگزین مسکن قدیمی میشود، به طور خودکار قیمت آن را جذاب نمیکند.
یک آپارتمان جدید با مهندسی خوب همچنان میتواند یک سرمایهگذاری مالی ضعیف باشد اگر با قیمت بیش از حد خریداری شود.
ایمنی در برابر زلزله و ارزش ملک
کیفیت ساختمان مرتبط با زلزله میتواند بر اعتماد خریداران تأثیر بگذارد و بنابراین به طور بالقوه بر قابلیت بازاریابی تأثیر بگذارد.
با این حال، ادعای اینکه:
"آپارتمانهای مقاوم در برابر زلزله همیشه X٪ ارزش بیشتری دارند."
گمراهکننده خواهد بود.
هیچ حقالامتیاز جهانی وجود ندارد.
ارزش به عوامل متعددی بستگی دارد، از جمله:
منطقه
سن ساختمان
مستندات
کیفیت ساخت
شهرت توسعهدهنده
حملونقل
اندازه آپارتمان
منظره
شرایط بازار
برای بسیاری از خریداران، به ویژه پس از رویدادهای زلزله بزرگ، بررسی سازهای ممکن است در فرآیند تصمیمگیری مهمتر شود.
این میتواند تقاضا برای املاکی را که کیفیت فنی در آنها آسانتر است، تقویت کند.
ایمنی در برابر زلزله و نقدشوندگی فروش مجدد
نقدشوندگی فروش مجدد، توانایی فروش یک ملک در یک دوره معقول بدون نیاز به تخفیف بیش از حد است.
وضعیت ساختمان میتواند بر این تأثیر بگذارد.
دو آپارتمان با ویژگیهای مشابه را تصور کنید:
موقعیت مکانی
اندازه
طبقه
منظره
آپارتمان الف در داخل یک ساختمان جدیدتر با مستندات خوب، مجوزهای واضح و نگهداری خوب قرار دارد.
آپارتمان ب در یک ساختمان قدیمی با موارد زیر قرار دارد:
مستندات نامشخص
تغییرات عمده غیرمجاز
بحثهای تحول مداوم
حتی اگر آپارتمان ب ارزانتر باشد، خریداران آینده ممکن است نیاز داشته باشند:
بررسی دقیقتر
مذاکره بیشتر
تخفیف بزرگتر
این میتواند نقدشوندگی را کاهش دهد.
بررسی دقیق زلزله، بررسی دقیق مالی است
نگرانیهای سازهای از تحلیل سرمایهگذاری جدا نیستند.
آنها میتوانند بر موارد زیر تأثیر بگذارند:
قیمت خرید
بودجه بازسازی
بیمه
تداوم اجاره
فروش مجدد
بازسازی
هزینه فرصت
یک خریدار که به سرمایهگذاری اجارهای فکر میکند باید بپرسد:
آیا یک مشکل مرتبط با ساختمان میتواند مانع از اجاره، اشغال یا فروش این آپارتمان در آینده شود؟
اگر پاسخ نامشخص است، ریسک ملک به طور کامل ارزیابی نشده است.
DASK و ایمنی در برابر زلزله
سیستم بیمه اجباری زلزله ترکیه - DASK - بخش مهمی از مالکیت ملک است.
برای ساختمانهای تحت پوشش، بیمه اجباری زلزله باید تحت قوانین بیمه قابل اجرا نگهداری و سالانه تمدید شود. (dask.gov.tr)
DASK خسارات مستقیم مادی مشخص ناشی از زلزله و موارد مرتبط را پوشش میدهد:
آتشسوزی
انفجار
سونامی
رانش زمین
در محدوده بیمهنامه. اجزای ساختمان تحت پوشش شامل فونداسیونها، دیوارهای اصلی، کفها، پلهها، سقفها و سایر بخشهای سازهای و تکمیلی مشخص است. (dask.gov.tr)
DASK به این معنی نیست که یک ساختمان از نظر سازهای ایمن است
این یکی از مهمترین تصورات اشتباهی است که باید از آن اجتناب کرد.
یک بیمهنامه DASK یک قرارداد بیمه است.
این نیست:
بازرسی سازهای
ارزیابی Riskli Yapı
گزارش مهندسی
گواهی مقاومت در برابر زلزله
بنابراین:
بیمهنامه DASK ≠ گواهی ایمنی سازهای
یک خریدار باید بیمه مورد نیاز را حفظ کند در حالی که بررسی ساختمان را به طور جداگانه انجام میدهد.
پوشش DASK محدودیتهایی دارد
پوشش DASK همچنین نباید با بیمه جامع خانه اشتباه گرفته شود.
بیمهنامه اجباری در درجه اول در برابر آسیب ساختمان مرتبط با زلزله مشخص در محدوده پوشش قابل اجرا محافظت میکند.
مدارک رسمی DASK اجزای ساختمان تحت پوشش را شناسایی میکند و همچنین شرایط و ساختمانهای خارج از محدوده بیمه اجباری را فهرست میکند. (dask.gov.tr)
بسته به نیازهای مالک، بیمه داوطلبانه اضافی ممکن است برای موارد زیر مناسب باشد:
محتویات
ارزش اضافی ساختمان
مسئولیت
سایر خطرات خانگی
عوامل هزینه جالب DASK در سال ۲۰۲۶
تعرفه فعلی DASK منتشرشده برای سال ۲۰۲۶، حق بیمه را با توجه به عواملی از جمله موارد زیر تعیین میکند:
گروه ریسک
نوع ساخت
ارزش بیمهشده. (dask.gov.tr)
تعرفه فعلی همچنین افزایش ۱۰٪ حق بیمه اضافی را برای ساختمانهایی که سال مجوز ساخت آنها قبل از ۲۰۰۰ است، اعمال میکند، در حالی که بر اساس تعداد طبقات، تنظیمات جداگانهای میتواند اعمال شود. (dask.gov.tr)
این به این معنی نیست که DASK هر ساختمان قبل از ۲۰۰۰ را ناایمن اعلام کرده است.
این به سادگی نشان میدهد که ویژگیهای ساختمان میتوانند بر قیمتگذاری بیمه تأثیر بگذارند.
استثناهای DASK اهمیت بررسی سازهای را برجسته میکنند
شرایط عمومی DASK دستههای خاصی از ساختمانها را از پوشش اجباری استاندارد مستثنی میکند، از جمله ساختمانهایی که تعیین شده است به روشهایی که بر سیستمهای سازهای آنها تأثیر منفی میگذارد، تغییر یافته یا تضعیف شدهاند و ساختمانهایی که به روشهایی که بر سیستم سازهای تأثیر میگذارد، بر خلاف قوانین مربوطه ساخته شدهاند. (dask.gov.tr)
برای خریداران، این یک اصل مهم را تقویت میکند:
مداخله سازهای غیرمجاز صرفاً یک مشکل آرایشی نیست.
میتواند پیامدهایی فراتر از ظاهر داشته باشد.
بهترین استراتژی برای خریداران خارجی آگاه از زلزله
هیچ استراتژی ایدهآل واحدی برای هر خریدار وجود ندارد.
تحملهای ریسک مختلف منجر به رویکردهای مختلف میشود.
استراتژی محافظهکارانه
یک خریدار محافظهکار ممکن است به موارد زیر اولویت دهد:
ساختمان تکمیلشده جدیدتر
مجوزهای فعلی
اسکان
کات مالکیتی
توسعهدهنده معتبر
مستندات واضح
عدم وجود وضعیت شناختهشده Riskli Yapı
بررسی فنی حرفهای
این رویکرد ممکن است نیاز به پرداخت بیشتر برای آپارتمان داشته باشد اما عدم اطمینان را کاهش میدهد.
استراتژی متعادل
یک سرمایهگذار متعادل ممکن است موارد زیر را در نظر بگیرد:
ساختمانهای دست دوم نسبتاً مدرن
موقعیت مکانی قوی
مستندات کامل
نگهداری خوب
بررسی مهندسی در صورت لزوم
این به طور بالقوه میتواند تعادل بهتری بین موارد زیر فراهم کند:
قیمت + موقعیت مکانی + اعتماد فنی
استراتژی ارزش
یک سرمایهگذار با تجربهتر ممکن است در املاک قدیمیتر تحقیق کند که در آنها:
قیمت خرید جذاب است
مستندات ساختمان وجود دارد
نگرانیهای سازهای به صورت حرفهای ارزیابی شدهاند
پتانسیل تحول شهری درک شده است
اما این استراتژی به بررسی دقیق فنی و قانونی بسیار بیشتری نیاز دارد.
نباید بر اساس موارد زیر باشد:
"آپارتمان ارزان است."
ایمنی در برابر زلزله باید بخشی از قیمت پیشنهادی باشد
یافتههای فنی میتوانند بر مذاکره تأثیر بگذارند.
فرض کنید یک آپارتمان نیاز دارد:
بررسی سازهای
تعمیرات عمده مناطق مشترک
تقویت آینده
نگهداری قابل توجه ساختمان
قیمت سرمایهگذاری مناسب ممکن است با یک آپارتمان مشابه در ساختمانی بدون همان مشکلات متفاوت باشد.
بررسی دقیق فنی را فقط به عنوان یک تصمیم بله/خیر در نظر نگیرید.
همچنین میتواند بر موارد زیر تأثیر بگذارد:
ارزش ملک برای شما.
اشتباهات رایج خرید ملک آگاه از زلزله
چندین اشتباه به طور مکرر در جستجوهای ملک آگاه از زلزله ظاهر میشوند.
فرض اینکه هر ساختمان جدیدی ایمن است
آییننامه جدیدتر یک مزیت است، نه مدرک اجرای کامل.
فرض اینکه هر ساختمان قدیمی خطرناک است
ساختمانهای قدیمی نیاز به بررسی بیشتری دارند، نه رد خودکار.
انتخاب یک منطقه به جای ارزیابی ساختمان
ریسک در سطح منطقه نمیتواند جایگزین ارزیابی خاص ملک شود.
باور به بازاریابی "مقاوم در برابر زلزله"
مدارک فنی درخواست کنید.
باور به اینکه "ساخته شده مطابق با آییننامه" کافی است
موارد زیر را بررسی کنید:
مجوز
پیمانکار
ساخت و ساز
وضعیت فعلی
استفاده از گزارش ارزیابی به عنوان گواهی سازهای
ارزیابی ملک و مهندسی سازه اهداف متفاوتی دارند.
استفاده از DASK به عنوان مدرک ایمنی
بیمه مقاومت در برابر زلزله را تأیید نمیکند.
نادیده گرفتن تغییرات سازهای
تغییرات در ستونها، دیوارهای باربر یا سایر اجزای سازهای شایسته بررسی حرفهای هستند.
نادیده گرفتن طبقه همکف
تغییرات تجاری گاهی میتوانند بررسی بیشتر را توجیه کنند.
تمرکز فقط بر ترکهای قابل مشاهده
برخی از ترکها آرایشی هستند.
برخی از نگرانیهای سازهای مهم ممکن است قابل مشاهده نباشند.
ارزیابی حرفهای مهم است.
نادیده گرفتن رطوبت و خوردگی
زیرزمینها و سطوح پارکینگ میتوانند مشکلات نگهداری طولانیمدت را نشان دهند.
خرید خارج از برنامه بدون بررسی اطلاعات فنی
یک ساختمان جدید که هنوز وجود ندارد، همچنان نیاز به بررسی توسعهدهنده و پروژه دارد.
خرید یک ساختمان پرخطر بدون درک تحول
یک قیمت خرید پایین ممکن است با عدم اطمینان قانونی، مالی و اشغال قابل توجهی همراه باشد.
پرداخت حقالامتیاز زیاد برای "مقاوم در برابر زلزله"
ادعاهای ایمنی باید با شواهد پشتیبانی شوند.
نباید صرفاً به دلیل زبان بازاریابی، حقالامتیاز پرداخت شود.
سوالات متداول در مورد آپارتمانهای ایمن در برابر زلزله در استانبول
آیا آپارتمانهای جدید در استانبول در برابر زلزله ایمن هستند؟
آپارتمانهای جدید ممکن است از آییننامههای لرزهای جدیدتر و مهندسی مدرن بهرهمند شوند.
با این حال، هیچ ساختمانی نباید صرفاً به دلیل جدید بودن، به طور خودکار ایمن در نظر گرفته شود.
کیفیت ساخت، شرایط زمین، طراحی سازهای، مجوزها و اجرا همچنان باید ارزیابی شوند.
آیا ساختمانهای ساخته شده پس از ۲۰۱۹ ایمنتر هستند؟
ساختمانهای طراحی و مجوزدار تحت آییننامه زلزله فعلی از چارچوب نظارتی بهروزرسانیشده که در ۱ ژانویه ۲۰۱۹ لازمالاجرا شد، بهرهمند میشوند. (afad.gov.tr)
با این حال:
پس از ۲۰۱۹ ≠ ایمنی تضمینی
ساختمان خاص همچنان نیاز به بررسی دقیق دارد.
کدام مناطق استانبول از زلزله ایمنتر هستند؟
یک رتبهبندی منطقه به تنهایی برای تعیین ایمنی یک ساختمان آپارتمانی خاص کافی نیست.
ساختمانهای مختلف در همان منطقه ممکن است دارای موارد زیر باشند:
تاریخهای ساخت متفاوت
شرایط زمین متفاوت
سیستمهای سازهای متفاوت
نگهداری متفاوت
کیفیت مهندسی متفاوت
خود ملک باید ارزیابی شود.
چگونه میتوانم بررسی کنم که آیا یک ساختمان در برابر زلزله مقاوم است؟
با موارد زیر شروع کنید:
سال ساخت
مجوز ساخت
اسکان
تاریخچه سازهای
وضعیت ساختمان
اطلاعات Riskli Yapı
و در صورت لزوم، مشاوره مهندسی واجد شرایط دریافت کنید.
AFAD در صورت عدم اطمینان از مقاومت در برابر زلزله، آزمایش صلاحیتدار و مجاز را توصیه میکند. (afad.gov.tr)
Riskli Yapı Tespiti چیست؟
این فرآیند رسمی تعیین ساختمان پرخطر است که تحت قانون شماره ۶۳۰۶ استفاده میشود.
ارزیابیها توسط سازمانهای مجاز تحت چارچوب وزارت مربوطه انجام میشود. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)
آیا هر ساختمان استانبول گزارش زلزله دارد؟
خیر.
یک ساختمان ممکن است هرگز تحت ارزیابی رسمی Riskli Yapı قرار نگرفته باشد.
بنابراین:
هیچ گزارشی ≠ آزمون ایمنی را گذرانده است
آیا یک خریدار خارجی میتواند مهندس سازه استخدام کند؟
یک خریدار میتواند قبل از خرید، به دنبال تخصص فنی مستقل باشد.
با این حال، مشاوره مهندسی خصوصی و فرآیند رسمی Riskli Yapı تحت قانون شماره ۶۳۰۶ نباید اشتباه گرفته شوند.
آیا گزارش زلزله هنگام خرید ملک اجباری است؟
هیچ مبنایی برای فرض اینکه هر فروش ملک معمولی به طور خودکار با یک گزارش رسمی Riskli Yapı همراه است، وجود ندارد.
اگر خریدار به قطعیت سازهای نیاز دارد، ممکن است نیاز به سفارش بررسی فنی اضافی داشته باشد.
آیا گزارش ارزیابی، گزارش ایمنی در برابر زلزله است؟
خیر.
ارزیابی، ویژگیهای ملک و بازار را ارزیابی میکند.
ارزیابی سازهای نیاز به تخصص مهندسی دارد.
آیا ساختمانهای قدیمی ناایمن هستند؟
نه به طور خودکار.
ساختمانهای قدیمی به دلیل موارد زیر شایسته بررسی بیشتری هستند:
آییننامههای قبلی
زوال
تاریخچه تغییرات
اما سن به تنهایی عملکرد سازهای را تعیین نمیکند.
آیا باید فقط ساخت و ساز جدید بخرم؟
نه لزوماً.
یک ساختمان دست دوم با نگهداری خوب و ارزیابی فنی همچنان میتواند جذاب باشد.
تصمیم باید موارد زیر را در نظر بگیرد:
سازه
موقعیت مکانی
قیمت
مستندات
هدف سرمایهگذاری
تحول شهری چیست؟
تحول شهری تحت چارچوبهایی مانند قانون شماره ۶۳۰۶ شامل جایگزینی یا تبدیل ساختمانها یا مناطق مرتبط با خطر بلایا است.
برنامههای فعلی وزارت همچنان از تحول املاکی که به طور رسمی تحت این چارچوب به عنوان پرخطر شناسایی شدهاند، حمایت میکنند. (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)
آیا آپارتمان تحول شهری سرمایهگذاری خوبی است؟
میتواند باشد.
مزایای بالقوه شامل موارد زیر است:
ساخت و ساز جدید
طراحی مدرن
نوسازی محله
اما خریداران همچنین باید موارد زیر را ارزیابی کنند:
توسعهدهنده
تحویل
قرارداد
قیمت خرید
دقیقاً همانطور که با هر سرمایهگذاری خارج از برنامه انجام میدهند.
آیا DASK مدرکی بر ایمنی ساختمان من است؟
خیر.
DASK بیمه اجباری زلزله برای املاک در محدوده قانونی آن است.
در برابر زیانهای مالی مشخص محافظت میکند؛ این یک گواهی ایمنی سازهای نیست. (dask.gov.tr)
آیا ایمنی در برابر زلزله بر ارزش فروش مجدد تأثیر میگذارد؟
کیفیت ساختمان، سن، مستندات، نگهداری و اعتماد خریداران میتوانند بر قابلیت بازاریابی تأثیر بگذارند.
هیچ حقالامتیاز درصدی جهانی وجود ندارد که برای هر ملک آگاه از زلزله اعمال شود.
آیا قبل از خرید باید مهندس سازه استخدام کنم؟
برای ساختمانهایی با:
تاریخچه نامشخص
ساخت و ساز قدیمیتر
زوال قابل توجه
تغییرات سازهای
مستندات ناقص
مشاوره مهندسی مستقل میتواند به ویژه ارزشمند باشد.
چکلیست نهایی ایمنی در برابر زلزله برای خریدار
قبل از خرید آپارتمان در استانبول، چکلیست زیر را طی کنید.
شناسایی ساختمان
سال ساخت دقیق تأیید شد
توسعهدهنده شناسایی شد
در صورت امکان پیمانکار شناسایی شد
تاریخچه بازسازی قبلی بررسی شد
مدارک قانونی
سند مالکیت بررسی شد
Yapı Ruhsatı بررسی شد
Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan بررسی شد
Kat Mülkiyeti / وضعیت سند بررسی شد
سوابق شهرداری مربوطه بررسی شد
وضعیت ریسک
در مورد وضعیت Riskli Yapı سوال شد
در صورت وجود ارزیابی رسمی تأیید شد
وضعیت تحول شهری بررسی شد
در صورت لزوم وضعیت Riskli Alan در نظر گرفته شد
مدارک فنی
در صورت نیاز پروژه سازهای در دسترس است
در صورت نیاز پروژه معماری بررسی شد
اطلاعات زمینشناسی/ژئوتکنیکی در نظر گرفته شد
در صورت لزوم اطلاعات بازرسی ساختمان بررسی شد
وضعیت ساختمان
زیرزمین بازرسی شد
سطح پارکینگ بازرسی شد
طبقه همکف بازرسی شد
ترکهای بزرگ بررسی شد
رطوبت بررسی شد
آرماتور در معرض دید بررسی شد
خوردگی قابل توجه بررسی شد
تغییرات
تغییرات تجاری طبقه همکف بررسی شد
تغییر ستونها شناخته شده نیست
حذف دیوارهای باربر شناخته شده نیست
در صورت لزوم بازسازیهای عمده بر اساس نقشههای تأییدشده بررسی شد
بررسی دقیق حرفهای
در صورت لزوم وکیل درگیر شد
در صورت لزوم مهندس سازه/عمران درگیر شد
برای تأییدیه مهندسی به نماینده تکیه نشد
ارزیابی به عنوان گواهی سازهای در نظر گرفته نشد
ملک جدید
چارچوب نظارتی فعلی تأیید شد
سابقه توسعهدهنده بررسی شد
سابقه پیمانکار بررسی شد
مشخصات فنی بررسی شد
پیشرفت ساخت و ساز بررسی شد
ملک دست دوم
تاریخچه نگهداری ساختمان بررسی شد
اطلاعات ساکنان/مدیریت جمعآوری شد
تقویت قبلی بررسی شد
تعمیرات عمده بررسی شد
بیمه
وضعیت DASK بررسی شد
DASK به عنوان بیمه درک شد، نه تأییدیه
در صورت لزوم بیمه تکمیلی خصوصی خانه در نظر گرفته شد
سرمایهگذاری
ریسک فنی در قیمت خرید منعکس شد
پیامدهای فروش مجدد آینده در نظر گرفته شد
مواجهه با تحول شهری درک شد
از دست دادن موقت بالقوه درآمد اجاره در نظر گرفته شد
هزینههای آینده مرتبط با ساختمان در نظر گرفته شد
اگر چندین مورد مهم بیپاسخ باقی بمانند، ملک قبل از خرید نیاز به بررسی دقیق بیشتری دارد.
نتیجهگیری
خرید یک آپارتمان ایمن در برابر زلزله در استانبول نباید به معنای جستجوی یک ملک با برچسب "مقاوم در برابر زلزله" باشد.
بلکه باید به معنای تلاش منضبط برای درک ساختمان باشد.
استانبول در معرض خطر زلزله قابل توجهی قرار دارد و ترکیه سیستمهای به طور فزایندهای دقیقی را توسعه داده است که موارد زیر را پوشش میدهد:
طراحی لرزهای
ارزیابی ساختمان
شناسایی ساختمان پرخطر
تحول شهری
بیمه اجباری زلزله. (afad.gov.tr) (kentseldirenclilik.csb.gov.tr)
آییننامه ساختمان در برابر زلزله فعلی ترکیه در ۱ ژانویه ۲۰۱۹ لازمالاجرا شد و یک چارچوب نظارتی مدرن مهم برای طراحی سازهای و لرزهای فراهم میکند. (afad.gov.tr)
اما آییننامه به تنهایی کافی نیست.
یک خریدار مسئول باید موارد زیر را بررسی کند:
طراحی ساختمان
کیفیت ساخت
شرایط زمین
فونداسیون
مستندات
وضعیت فعلی
تاریخچه تغییرات
ارزیابی حرفهای
همان اصل در مورد سن ساختمان صدق میکند.
جدیدتر به طور خودکار به معنای ایمن نیست.
و:
قدیمیتر به طور خودکار به معنای خطرناک نیست.
ساختمانهای جدید ممکن است از آییننامههای جدیدتر و مستندات بهرهمند شوند اما همچنان نیاز به تأیید کیفیت ساخت و توسعهدهنده دارند.
ساختمانهای قدیمی ممکن است موقعیتهای قوی، آپارتمانهای بزرگتر و قیمتهای جذاب ارائه دهند اما به طور کلی نیاز به بررسی فنی عمیقتری دارند.
تحول شهری همچنین میتواند فرصتهایی برای به دست آوردن مسکن مدرن در محلههای تثبیتشده ایجاد کند، اما آن سرمایهگذاریها باید با همان انضباطی که برای سایر پروژههای جدید و خارج از برنامه اعمال میشود، ارزیابی شوند.
DASK همچنین باید بخشی از استراتژی مالکیت باقی بماند. برای املاک تحت پوشش، بیمه اجباری زلزله باید نگهداری شود و در برابر خسارت مالی مشخص مرتبط با زلزله در شرایط و محدودیتهای بیمهنامه محافظت میکند. (dask.gov.tr)
اما:
بیمه، تأییدیه سازهای نیست.
بنابراین مهمترین اصل کل این راهنما این است:
ساختمانی را به دلیل اینکه کسی به شما میگوید در برابر زلزله ایمن است، نخرید. شواهدی که از آن نتیجه پشتیبانی میکنند را تأیید کنید.
یک تصمیم قوی ملک آگاه از زلزله را میتوان به صورت زیر خلاصه کرد:
استانداردهای مهندسی فعلی + طراحی مناسب زمین و فونداسیون + ساخت با کیفیت + مستندات واضح + نگهداری خوب + بررسی مستقل
هیچ سرمایهگذاری ملکی نمیتواند تمام خطر زلزله را از بین ببرد.
هدف درک آن خطر، اجتناب از مواجهه غیرضروری و اتخاذ یک تصمیم خرید مبتنی بر شواهد به جای فرضیات است.
برای یک خریدار خارجی که سرمایه قابل توجهی در استانبول سرمایهگذاری میکند، این صرفاً یک بررسی سازهای نیست.
این مدیریت ریسک سرمایهگذاری اساسی است.
