DAB در ترکیه ۲۰۲۶ | راهنمای گواهی خرید ارز خارجی برای خریداران خارجی

مقدمه

خریداران خارجی که در ترکیه ملک خریداری می‌کنند، با چندین سند مرتبط با جابجایی، ارزش‌گذاری و ثبت پول مواجه می‌شوند.

از جمله مهم‌ترین آنها عبارتند از:

• داوینیز آلوم بلجسی (DAB)

• رسید پرداخت بانکی

• گزارش ارزش‌گذاری ملک

• TTB (سند تعیین مبلغ مبنای اخذ تابعیت از طریق خرید ملک)

• مبلغ معامله در طابو

این اسناد به یک معامله ملکی مربوط می‌شوند، اما هدف یکسانی ندارند.

یکی از رایج‌ترین اشتباهات، این فرض است که:

«اگر DAB به مبلغ ۴۰۰,۰۰۰ داشته باشم، پس ارزش رسمی ملک من ۴۰۰,۰۰۰ است.»

این نادرست است.

سوءتفاهم رایج دیگر این است:

«اگر بانک DAB را صادر کرده است، این ثابت می‌کند که فروشنده پول را دریافت کرده است.»

این نیز نادرست است.

DAB نقش مشخصی دارد.

DAB مخفف داوینیز آلوم بلجسی (Döviz Alım Belgesi) است.

به زبان ساده، این سند، تبدیل ارز خارجی مورد نیاز مرتبط با معامله ملکی یک خریدار خارجی واجد شرایط را مستند می‌کند.

این سند نیست:

• ارزیابی ملک.

• رسید پرداخت بانکی.

• سند مالکیت پاک (طابو).

• گواهی اسکان (ایسکان).

• تاییدیه تابعیت.

درک این تمایز قبل از انتقال پول برای خرید ملک در استانبول ضروری است.

DAB در ترکیه چیست؟

DAB مخفف رایج برای:

داوینیز آلوم بلجسی (Döviz Alım Belgesi) است.

این عبارت را می‌توان در زبان فارسی به عنوان:

• گواهی خرید ارز خارجی

• یا سند خرید ارز خارجی درک کرد.

در زمینه خرید ملک در ترکیه، DAB فروش ارز خارجی از طریق مکانیزم بانکی مورد نیاز در ارتباط با تملک ملک توسط یک شخص حقیقی خارجی را مستند می‌کند.

سازمان کل ثبت اسناد و املاک (TKGM) اعلام می‌کند که قاعده الزام‌کننده خریداران خارجی به فروش ارز خارجی مربوطه از طریق بانک به مکانیزم بانک مرکزی از تاریخ:

۲۴ ژانویه ۲۰۲۲

لازم‌الاجرا شده است و داوینیز آلوم بلجسی برای تملک املاک توسط اشخاص حقیقی خارجی از طریق خرید، اجباری شده است.

چرا DAB معرفی شد؟

سیستم DAB یک ثبت بانکی رسمی از تبدیل ارز خارجی مرتبط با معامله ملکی ایجاد می‌کند.

این فرآیند یک رابطه مستند بین موارد زیر برقرار می‌کند:

• خریدار خارجی.

• ارز خارجی.

• بانک ترکی.

• مکانیزم تبدیل بانک مرکزی.

• معامله ملکی.

• فرآیند طابو.

از دیدگاه خریدار، DAB در درجه اول یک سند انطباق با ارز خارجی است.

نباید با سندی که تعیین می‌کند آیا خود ملک ارزش مبلغ تبدیل شده را دارد یا خیر، اشتباه گرفته شود.

چه کسانی مشمول الزام DAB هستند؟

قانون TKGM به طور خاص حول محور زیر تدوین شده است:

اشخاص حقیقی خارجی که ملک خریداری می‌کنند.

در اطلاعیه رسمی آمده است که DAB برای تملک توسط اشخاص حقیقی/خارجی واقعی از طریق خرید، اجباری است.

این تمایز مهم است.

محرک مرتبط صرفاً این نیست که:

«یک خارجی به نحوی با معامله مرتبط است.»

قانون مربوط به اشخاص حقیقی خارجی است که ملک را از طریق خرید در چارچوب قابل اجرا تملک می‌کنند.

خریدار خارجی در مقابل فروشنده خارجی

دو معامله را در نظر بگیرید.

معامله الف
مالک ترکی آپارتمانی را به یک شخص حقیقی خارجی می‌فروشد.
شخص خارجی: خریدار است.
چارچوب DAB مستقیماً مرتبط است.

معامله ب
مالک خارجی آپارتمانی را به یک شهروند ترکی می‌فروشد.
شخص خارجی: فروشنده است.
این همان سناریوی DAB برای تملک ملک توسط یک شخص حقیقی خارجی نیست.

بنابراین:
هنگام تحلیل تعهدات DAB، خریدار خارجی ≠ فروشنده خارجی است.

آیا DAB برای خریداران ترکی الزامی است؟

DAB نباید به عنوان یک الزام کلی برای هر فروش ملک ترکی توصیف شود.

سیستم مورد بحث در این راهنما مربوط به چارچوب تملک خریدار خارجی است.

یک خرید عادی توسط یک شهروند ترکی نباید به طور خودکار به دلیل اینکه خود ملک قبلاً متعلق به یک خارجی بوده، مشمول همان الزام DAB خریدار خارجی در نظر گرفته شود.

آیا DAB فقط برای خریداران تابعیت اعمال می‌شود؟

خیر.

این یکی از بزرگترین تصورات غلط است.

DAB منحصراً سند تابعیت ترکی نیست.

اطلاعیه رسمی TKGM برای خریداران خارجی، الزام تبدیل ارز خارجی را به طور کلی برای اشخاص حقیقی خارجی که ملک خریداری می‌کنند در چارچوب قابل اجرا اعمال می‌کند، نه فقط برای خریدارانی که به دنبال تابعیت هستند.

بنابراین:
DAB خرید ملک توسط خارجیان و DAB تابعیت مفاهیم مرتبط اما نه کاملاً یکسانی هستند.

معاملات تابعیت الزامات اضافی را اضافه می‌کنند.

خریدار خارجی معمولی در مقابل خریدار تابعیت

موارد زیر را در نظر بگیرید:

خریدار الف
یک تبعه خارجی برای استفاده شخصی یک آپارتمان در استانبول خریداری می‌کند.
درخواست تابعیتی وجود ندارد.

خریدار ب
یک تبعه خارجی ملک واجد شرایط برای اخذ تابعیت ترکی خریداری می‌کند.

هر دو خریدار ممکن است با DAB مواجه شوند.

اما خریدار ب همچنین باید موارد زیر را در نظر بگیرد:

• TTB

• حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای تابعیت.

• مدرک پرداخت بانکی.

• ممنوعیت سه ساله فروش.

• قوانین اضافی معاملات تابعیت.

بنابراین:
تابعیت = DAB + الزامات اضافی

DAB تاییدیه تابعیت نیست

یک سرمایه‌گذار خارجی ممکن است DAB دریافت کند که تبدیل ارز زیادی را نشان می‌دهد.
این به معنای تایید تابعیت ترکی نیست.

مثال:
DAB معادل: ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا
این فقط مربوط به جنبه تبدیل ارز خارجی است.

معامله ممکن است همچنان دارای مشکلاتی در رابطه با موارد زیر باشد:

• TTB

• پرداخت واقعی

• مبلغ فروش رسمی

• واجد شرایط بودن ملک

• واجد شرایط بودن فروشنده

• ممنوعیت سه ساله

• سایر شرایط تابعیت

بنابراین:
DAB بالا ≠ تایید تابعیت

DAB در واقع چه چیزی را اثبات می‌کند؟

مهمترین مفهوم در این بخش این است:

DAB تبدیل ارز خارجی واجد شرایط انجام شده از طریق مکانیزم بانکی را مستند می‌کند.

در چارچوب TKGM، ارز خریدار خارجی از طریق یک بانک به مکانیزم بانک مرکزی فروخته می‌شود، پس از آن بانک داوینیز آلوم بلجسی مورد نیاز برای معامله طابو مربوطه را صادر می‌کند.

این بدان معناست که DAB به یک سوال محدود پاسخ می‌دهد:

چه مقدار ارز خارجی واجد شرایط تحت سیستم مورد نیاز تبدیل شد؟

به تمام سوالات دیگر در مورد معامله پاسخ نمی‌دهد.

DAB چه چیزی را اثبات نمی‌کند؟

خود DAB لزوماً موارد زیر را اثبات نمی‌کند:

• اینکه فروشنده پول را دریافت کرده است.

• اینکه ارزش ملک برابر با مبلغ تبدیل شده است.

• اینکه طابو پاک است (عاری از وثیقه‌ها و توقیف‌ها).

• اینکه ملک ایسکان (مجوز استفاده از ساختمان) دارد.

• اینکه آپارتمان مطابق با پروژه مصوب است.

• اینکه ملک در برابر زلزله ایمن است.

• اینکه سرمایه‌گذاری واجد شرایط اخذ تابعیت است.

• اینکه خریدار قیمت منصفانه بازار را پرداخت کرده است.

این تمایز باید در کل معامله روشن باقی بماند.

DAB در مقابل رسید پرداخت بانکی

این دو سند اغلب با هم اشتباه گرفته می‌شوند.
نباید با هم اشتباه گرفته شوند.

اینها رویدادهای بانکی متفاوتی هستند.

مثال: ارز تبدیل شده اما فروشنده هنوز پول دریافت نکرده است
فرض کنید یک خریدار خارجی ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا را از طریق مکانیزم بانکی مورد نیاز تبدیل می‌کند.
یک DAB ایجاد می‌شود.
در آن لحظه، DAB می‌تواند تبدیل ارز را مستند کند.
اما تصور کنید خریدار هنوز مبلغ خرید را به فروشنده منتقل نکرده است.
نتیجه: DAB وجود دارد اما پرداخت به فروشنده هنوز اثبات نشده است.
این نشان می‌دهد که چرا: DAB ≠ رسید پرداخت

مثال: فروشنده پرداخت شده اما DAB نادرست است
حالا سناریوی دیگری را تصور کنید.
خریدار ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا را به فروشنده منتقل می‌کند.
رسید SWIFT انتقال را اثبات می‌کند.
اما فرآیند DAB به درستی ساختاریابی نشده است.
رسید بانکی ممکن است ثابت کند که پول جابجا شده است.
اما به طور خودکار انطباق با الزام DAB خریدار خارجی را اثبات نمی‌کند.
بنابراین: پرداخت بانکی ≠ DAB صحیح

هر دو باید به طور جداگانه درک شوند.

DAB در مقابل رسید SWIFT

تاییدیه SWIFT معمولاً یک انتقال بانکی بین‌المللی را اثبات می‌کند.
مثال: حساب خریدار در خارج از کشور → حساب ترکی فروشنده
این مدرک مفیدی برای پرداخت است.
اما یک رسید SWIFT به طور خودکار تبدیل نمی‌شود به:
داوینیز آلوم بلجسی
اسناد به سوالات مختلف پاسخ می‌دهند.

DAB در مقابل رسید معمولی تبدیل ارز

یکی دیگر از اشتباهات رایج این است که فرض کنیم هر رسید تبدیل ارز بانکی به طور خودکار یک DAB معتبر برای معامله ملکی است.
این را نباید فرض کرد.
DAB ملکی باید در چارچوب معاملات ملک خارجی قابل اجرا صادر شود و باید حاوی اطلاعات شناسایی و معاملاتی مورد نیاز باشد.
بنابراین: رسید معمولی تبدیل ارز ≠ به طور خودکار DAB ملکی

هدف صحیح معامله مهم است.

DAB در مقابل گزارش ارزش‌گذاری ملک

این تمایز بنیادی است.

اینها سوالات کاملاً متفاوتی هستند.

مثال: DAB به مبلغ ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا
فرض کنید یک خریدار ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا را تبدیل کرده و DAB مربوطه را دریافت می‌کند.
آیا این ثابت می‌کند که آپارتمان ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا ارزش دارد؟
خیر.
آپارتمان ممکن است ارزش بازار مستقلی معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا یا ۵۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا داشته باشد.
خود DAB یک ارزیابی نیست.
بنابراین: مبلغ DAB ≠ ارزش بازار

چرا این برای خریداران خارجی مهم است؟

تصور کنید یک توسعه‌دهنده می‌گوید:

«DAB مبلغ ۴۵۰,۰۰۰ است، بنابراین ارزش رسمی آپارتمان ۴۵۰,۰۰۰ است.»

این جمله دو مفهوم متفاوت را با هم مخلوط می‌کند.
خریدار باید بپرسد:

«گزارش ارزش‌گذاری حرفه‌ای کجاست؟»

DAB معامله ارزی را ایجاد می‌کند.
جایگزین گزارش کارشناسی (Ekspertiz) نمی‌شود.

DAB در مقابل کارشناسی (Ekspertiz)

یک مقایسه ساده:

این جدول یکی از مهمترین نکات مرجع در این مقاله است.

DAB در مقابل TTB

تمایز بین DAB و TTB به ویژه برای خریداران تابعیت مهم می‌شود.

TTB مخفف عبارت زیر است:
سند تعیین مبلغ مبنای اخذ تابعیت از طریق تملک ملک (Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi)

این سند به چارچوب ارزش سرمایه‌گذاری مبتنی بر ملک برای تابعیت تعلق دارد.
DAB به جنبه تبدیل ارز خارجی / انطباق پرداخت تعلق دارد.
بنابراین: DAB ≠ TTB

TTB به چه سوالی پاسخ می‌دهد؟

یک روش ساده برای درک تفاوت:

سرمایه‌گذاران تابعیت نیاز دارند که این سیستم‌ها با هم کار کنند.

مثال: DAB بالاتر از TTB

فرض کنید:

• DAB: ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• TTB: ۳۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا

خریدار نباید نتیجه بگیرد:

«من ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا تبدیل کردم، بنابراین ملک من به طور خودکار برای تابعیت واجد شرایط است.»

DAB بالا نتیجه TTB را تغییر نمی‌دهد.
بنابراین: DAB بالا نمی‌تواند به طور خودکار ارزش پایین تابعیت را نجات دهد

مثال: TTB بالاتر از DAB

حالا فرض کنید:

• TTB: ۴۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB: ۳۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا

این مشکل معکوس را ایجاد می‌کند.
چارچوب تابعیت این مبالغ را با هم ارزیابی می‌کند و DAB می‌تواند مبلغ شناسایی شده را در جایی که کمتر از مبلغ TTB است، محدود کند.
این رابطه در بخش‌های بعدی به تفصیل توضیح داده خواهد شد.
درس عملی در حال حاضر این است:
سرمایه‌گذاران تابعیت باید TTB و DAB را قبل از نهایی‌سازی معامله هماهنگ کنند.

DAB در مقابل طابو

DAB همچنین نباید با خود طابو اشتباه گرفته شود.

بنابراین: DAB ≠ سند مالکیت

DAB معتبر به معنای پاک بودن طابو نیست

تصور کنید خریدار یک DAB کاملاً آماده دارد.
ملک ممکن است همچنان دارای موارد زیر باشد:

• رهن (İpotek)

• توقیف (Haciz)

• شرط / قید (Şerh)

• اختلاف مالکیت

• شناسایی نادرست بخش مستقل

DAB این مسائل مربوط به سند مالکیت را حل نمی‌کند.
تحقیق جداگانه طابو همچنان ضروری است.

DAB در مقابل ایسکان

DAB همچنین هیچ اطلاعاتی در مورد مجوز استفاده از ساختمان به شما نمی‌دهد.
یک DAB کاملاً معتبر وجود موارد زیر را اثبات نمی‌کند:

• مجوز ساخت (Yapı Ruhsatı)

• گواهی ایسکان (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

• مالکیت طبقه (Kat Mülkiyeti)

• مطابقت با پروژه

بنابراین: DAB ≠ ایسکان
برای تحقیق در مورد اسناد ساختمان به راهنمای جداگانه ایسکان مراجعه کنید.

DAB در مقابل ایمنی در برابر زلزله

بدیهی است که DAB ایمنی فنی ساختمان را گواهی نمی‌دهد.
به شما در مورد موارد زیر نمی‌گوید:

• سیستم سازه‌ای

• وضعیت بتن

• وضعیت فونداسیون

• عملکرد در برابر زلزله

• سابقه آسیب ساختمان

بنابراین: DAB ≠ تحقیق سازه‌ای
انطباق مالی را با کیفیت ساختمان اشتباه نگیرید.

چرا مبلغ DAB در فرآیند طابو ظاهر می‌شود؟

اطلاعیه رسمی TKGM در مورد DAB بیان می‌کند که معادل لیر ترکی ارز خارجی تبدیل شده تحت DAB در سند رسمی مالکیت به عنوان ارزش مرتبط با پایه کارمزد تحت فرآیند قابل اجرا منعکس می‌شود.
این یک ارتباط مهم بین DAB و اسناد رسمی معامله طابو ایجاد می‌کند.
اما این واقعیت که مبلغ DAB وارد فرآیند رسمی طابو می‌شود، آن را به یک ارزیابی مستقل از بازار تبدیل نمی‌کند.

مثال: DAB و مبلغ لیر ترکی
فرض کنید خریدار ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا را از طریق فرآیند بانکی مورد نیاز تبدیل می‌کند.
در مرحله تبدیل قابل اجرا، بانک معادل لیر ترکی را ثبت می‌کند.
برای مثال: ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا → ۱۸,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکی.
DAB حاوی اطلاعات تبدیل رسمی مربوطه است.
آن مبلغ لیر ترکی در فرآیند معامله طابو مهم می‌شود.
اما:
۱۸,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکی در DAB به طور مستقل ثابت نمی‌کند که ارزش بازار آپارتمان دقیقاً ۱۸,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکی است.
این مبلغ مرتبط با تبدیل ارز را ثابت می‌کند.

چرا زمان‌بندی نرخ ارز مهم است؟

از آنجایی که DAB ارز خارجی را به معادل لیر ترکی تبدیل می‌کند، زمان‌بندی می‌تواند بر مبلغ لیر تأثیر بگذارد.

مثال:
روز اول: ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا به ۱۷,۸۰۰,۰۰۰ لیر ترکی تبدیل می‌شود.
روز دهم: همان ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا بسته به نرخ ارز قابل اجرا ممکن است به ۱۸,۲۰۰,۰۰۰ لیر ترکی تبدیل شود.

بنابراین: زمان‌بندی DAB باید با معامله ملک هماهنگ شود و نه به صورت ساده‌انگارانه انجام شود.

از چه ارزهایی می‌توان استفاده کرد؟

خریداران خارجی اغلب می‌پرسند:

«آیا باید دلار آمریکا بیاورم؟»

چارچوب DAB مربوط به ارز خارجی واجد شرایط است، نه فقط یک واحد دلاری خاص.
بسته به بانک و چارچوب قابل اجرا بانک مرکزی، معاملات ممکن است شامل ارزهای واجد شرایطی مانند:

• دلار آمریکا (USD)

• یورو (EUR)

• پوند استرلینگ (GBP)

باشد. بانک تبدیل را طبق قوانین قابل اجرا انجام می‌دهد و معادل لیر ترکی مورد نیاز برای معامله را تولید می‌کند.
محاسبات تابعیت ممکن است سپس از مقایسه‌های معادل دلار آمریکا تحت چارچوب جداگانه تابعیت استفاده کنند.

آیا فروشنده باید ارز خارجی دریافت کند؟

این یکی دیگر از تصورات غلط رایج است.
فرآیند DAB حول تبدیل مورد نیاز ارز خارجی خریدار طراحی شده است.
ساختار نهایی پرداخت به فروشنده باید به طور جداگانه هماهنگ شود.
فرض نکنید:

«فروشنده باید شخصاً همان ارز خارجی نشان داده شده در DAB را دریافت کند.»

فرآیندهای تبدیل ارز خارجی و پرداخت به هم مرتبط هستند اما مراحل قانونی متمایزی هستند.

آیا خریدار می‌تواند به سادگی پول نقد را به طابو بیاورد؟

یک خریدار خارجی نباید معامله را به این صورت طراحی کند:

«۴۰۰,۰۰۰ دلار نقد می‌آورم و در دفتر طابو به فروشنده تحویل می‌دهم.»

این رویکرد، چارچوب فعلی تبدیل ارز خارجی و مستندسازی بانکی را نادیده می‌گیرد.
معاملات ملکی خارجی با ارزش بالا باید از طریق فرآیند بانکی مورد نیاز ساختاریابی شوند.

چرا پول نقد مشکل ایجاد می‌کند؟
پول نقد ایجاد موارد زیر را دشوارتر می‌کند:

• تبدیل ارز

• ردپای پرداخت

• فرستنده

• گیرنده

• مرجع معامله

• مدرک تابعیت در صورت لزوم

به ویژه برای خریداران تابعیت، قابلیت ردیابی بانکی ضروری است.
بنابراین: فرآیند بانکی قابل ردیابی > پرداخت نقدی غیررسمی

آیا خریدار می‌تواند قبل از آماده شدن DAB پول را انتقال دهد؟

این یک سوال در مورد توالی معامله است تا یک قانون ساده بله/خیر.
اصل ایمن‌تر این است:
تا زمانی که ساختار DAB و پرداخت با هم برنامه‌ریزی نشده‌اند، مبالغ قابل توجه خرید را انتقال ندهید.
در غیر این صورت، خریدار ممکن است بعداً متوجه شود:

• پرداخت‌کننده اشتباه

• گیرنده اشتباه

• توالی تبدیل ارز اشتباه

• DAB ناکافی

• مرجع ملک گم شده

• ناسازگاری با تابعیت

چرا برنامه‌ریزی قبل از پرداخت مهم است؟

زمانی که پول جابجا شد، اصلاح مستندات دشوارتر می‌شود.
قوی‌ترین توالی این است:
درک معامله → برنامه‌ریزی DAB → تایید دستورالعمل‌های بانکی → تبدیل ارز → تایید مستندات → انتقال وجوه خرید → تکمیل طابو
به جای:
ابتدا پرداخت → بعداً سوال بپرسید

قانون DAB از چه زمانی شروع شد؟

تاریخ باید به وضوح به خاطر سپرده شود:
۲۴ ژانویه ۲۰۲۲

TKGM بیان می‌کند که الزام تبدیل ارز خارجی و تعهد DAB برای تملک املاک توسط اشخاص حقیقی خارجی از طریق خرید از آن تاریخ لازم‌الاجرا شده است.
این بدان معناست که خریدهای قدیمی‌تر ملک ممکن است تحت چارچوب متفاوتی انجام شده باشند.

چرا تاریخ ۲۰۲۲ برای معاملات قدیمی مهم است؟

فرض کنید یک مالک خارجی در ۲۰۱۹ آپارتمانی در استانبول خریده است.
خریدار نباید انتظار داشته باشد که آن معامله تاریخی لزوماً دارای DAB باشد زیرا الزام فعلی هنوز لازم‌الاجرا نشده بود.
اکنون با یک خریدار خارجی که در ۲۰۲۶ خرید می‌کند مقایسه کنید.
چارچوب مدرن DAB اعمال می‌شود.
بنابراین: معاملات تاریخی را با الزاماتی که هنوز وجود نداشتند، قضاوت نکنید.

سال ۲۰۲۲ به تکامل فرآیند DAB پایان نداد

خود فرآیند DAB همچنان با سیستم طابو یکپارچه‌تر شده است.
اطلاعیه‌های رسمی TKGM در امور خارجی نشان می‌دهد که یک به‌روزرسانی اجرایی اضافی مرتبط با DAB در تاریخ:
۹ دسامبر ۲۰۲۲
به عنوان بخشی از توسعه رویه‌ای مستمر سیستم صادر شده است.
یکی از تحولات مهم، انتقال الکترونیکی اطلاعات DAB به اداره طابو مربوطه (Tapu Müdürlüğü) از طریق فرآیند بانک / پست الکترونیکی ثبت‌شده (KEP) است.

KEP چیست؟

هنگام تحقیق در مورد DAB، اغلب با مخفف دیگری روبرو خواهید شد:
KEP
که مخفف عبارت:
پست الکترونیکی ثبت‌شده (Kayıtlı Elektronik Posta)

است. در فرآیند مدرن DAB/طابو، KEP به عنوان بخشی از ارتباطات الکترونیکی امن بین بانک و اداره طابو مربوطه استفاده می‌شود.
این مهم است زیرا:
DAB دیگر صرفاً یک تکه کاغذ نیست که خریدار با خود حمل کند.
سیستم به طور فزاینده‌ای به تأیید الکترونیکی مستقیم وابسته است.

DAB چاپی در مقابل رکورد الکترونیکی رسمی

خریدار ممکن است یک کپی PDF یا چاپی از بانک برای سوابق خود دریافت کند.
این می‌تواند مفید باشد.
اما وجود یک کپی کاغذی به تنهایی نباید خریدار را به این فرض برساند:

«طابو قطعاً DAB صحیح را دارد.»

ارسال الکترونیکی مربوطه و مرجع معامله نیز در صورت لزوم باید تأیید شود.

چرا شناسایی ملک مهم است؟

DAB باید به معامله واقعی ملک مرتبط باشد.
این امر به ویژه زمانی مهم می‌شود که خریدار:

• چندین آپارتمان

• چندین بخش مستقل

• املاکی از فروشندگان مختلف

• پرتفوی تابعیت متشکل از چندین ملک

را خریداری می‌کند. یک تبدیل ارز خارجی عمومی بدون ارتباط معنی‌دار با ملک می‌تواند مشکلات قابل اجتنابی ایجاد کند.

DAB بخشی از زنجیره معامله است

قوی‌ترین راه برای درک DAB، دیدن آن به عنوان یک گواهی جداگانه نیست.
آن را به عنوان یک حلقه در یک زنجیره در نظر بگیرید:

هویت خریدار → هویت ملک → ارز خارجی → تبدیل بانکی → DAB → مدرک پرداخت → معامله طابو

برای تابعیت:
+ TTB → حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری → ممنوعیت سه ساله

همه حلقه‌ها باید داستانی منسجم را روایت کنند.

مثال: معامله DAB تمیز

فرض کنید:

• خریدار: شخص حقیقی خارجی.

• ملک: آپارتمان ۱۸، ثبت شده به درستی.

• قیمت خرید: معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا.

• تبدیل ارز: به درستی از طریق بانک پردازش شده است.

• DAB: برای خریدار و ملک صحیح صادر شده است.

• پرداخت: به فروشنده صحیح منتقل شده است.

• طابو: با اطلاعات معامله مربوطه تکمیل شده است.

این یک ردپای مالی منسجم ایجاد می‌کند.

مثال: معامله DAB ضعیف

حالا در نظر بگیرید:

• خریدار: سرمایه‌گذار خارجی.

• ارز: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا.

• تبدیل: توسط یک فرد نامرتبط انجام شده است.

• DAB: فاقد ارتباط واضح با ملک است.

• پرداخت: به حساب شخصی نماینده ارسال شده است.

• فروشنده: مالک ثبت‌شده متفاوت.

حتی اگر پول در نهایت به پروژه برسد، دنبال کردن ردپای معامله بسیار دشوارتر است.
خریداران خارجی باید از ایجاد چنین پیچیدگی‌هایی بدون دلیل اجتناب کنند.

DAB و حساب بانکی فروشنده

خریدار باید بررسی کند که پول خرید واقعاً به کجا می‌رود.
بپرسید:

• آیا این حساب فروشنده ثبت‌شده است؟

• آیا فروشنده یک شرکت است؟

• آیا گیرنده به طور قانونی به فروشنده مرتبط است؟

• آیا پرداخت از طریق نماینده انجام می‌شود؟

• آیا طلبکار وام‌مسکن وجود دارد؟

• آیا دلیل مستندی برای گیرنده دیگر وجود دارد؟

این امر به ویژه برای معاملات تابعیت مهم می‌شود.

«ابتدا به نماینده پرداخت کنید» یک سوال جدی تحقیق است

یک نماینده ممکن است بگوید:

«پول را به حساب ما ارسال کنید، ما همه کارها را انجام می‌دهیم.»

این باید سوالاتی را ایجاد کند.
خریدار باید درک کند:

• چرا نماینده پول را دریافت می‌کند.

• آیا فروشنده آن را مجاز کرده است.

• چگونه پرداخت مستند می‌شود.

• چگونه سوابق DAB و پرداخت به هم متصل می‌شوند.

• آیا قوانین تابعیت در صورت لزوم این ساختار را می‌پذیرند.

مسیریابی پرداخت را به عنوان یک جزئیات اداری در نظر نگیرید.

DAB و توسعه‌دهندگان

معاملات توسعه‌دهنده ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• فروشنده شرکت

• حساب پروژه

• حساب پرداخت مجاز

• اقساط متعدد

• مالیات بر ارزش افزوده (KDV)

• هزینه‌های خدمات

خریدار باید بین:
قیمت واقعی خرید ملک
و:
کمیسیون، مالیات بر ارزش افزوده، مبلمان، هزینه‌های حقوقی، بسته‌های خدمات، سایر هزینه‌ها

به ویژه اگر هدف تابعیت ترکی است، تمایز قائل شود.

DAB هر هزینه را بخشی از ارزش ملک نمی‌کند

فرض کنید بسته توسعه‌دهنده به این صورت است:

• آپارتمان: ۳۸۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مالیات بر ارزش افزوده (KDV): ۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مبلمان: ۱۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• بسته حقوقی / خدماتی: ۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• کل خروج نقدی: ۴۲۵,۰۰۰ دلار آمریکا

خریدار نباید به طور خودکار نتیجه بگیرد:

«مبلغ سرمایه‌گذاری من ۴۲۵,۰۰۰ دلار آمریکا است.»

محاسبات مربوط به ارزش ملک و تابعیت قوانین خاص خود را دارند.
خود DAB هر هزینه را به ارزش ملک واجد شرایط تبدیل نمی‌کند.

DAB و خریدهای خارج از برنامه (Off-Plan)

معاملات خارج از برنامه نیاز به برنامه‌ریزی بیشتری دارند زیرا پرداخت‌ها ممکن است در طول زمان انجام شوند.
به عنوان مثال:

• وجه رزرو

• پیش‌پرداخت

• اقساط ساخت و ساز

• پرداخت نهایی

• انتقال طابو

خریدار باید بداند کدام پرداخت‌ها به موارد زیر مرتبط هستند:

• DAB

• رسید بانکی

• قولنامه فروش

• آستانه تابعیت

• انتقال نهایی طابو

آیا DAB شما را از پرداخت اضافی محافظت می‌کند؟

خیر.
این یک نکته سرمایه‌گذاری حیاتی است.

فرض کنید:

• DAB: ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• ارزش بازار مستقل: ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

DAB شما را از پرداخت ۱۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا بالاتر از بازار محافظت نمی‌کند.
به همین دلیل است که تحلیل ارزش‌گذاری (ماده ۱۷) همچنان ضروری است.

تحلیل DAB و بازار باید جداگانه انجام شوند

خریدار باید موارد زیر را انجام دهد:
انطباق DAB
و:
ارزش‌گذاری بازار
به عنوان وظایف جداگانه.
یک معامله از نظر مالی منطبق همچنان می‌تواند سرمایه‌گذاری ضعیفی باشد.

آیا DAB ثابت می‌کند که فروشنده مالک ملک است؟

خیر.
شما باید به طور جداگانه موارد زیر را تأیید کنید:

• هویت فروشنده

• مالک ثبت‌شده

• وکالتنامه

• اختیار شرکت

• قیود
  از طریق فرآیند تحقیق مناسب طابو.
  بنابراین: DAB + فروشنده اشتباه = همچنان یک مشکل

آیا DAB ثابت می‌کند که ملک مسکونی است؟

خیر.
یک DAB می‌تواند به یک معامله ملکی مرتبط باشد بدون اینکه تعیین کند آن واحد:

• مسکونی

• اداری

• مغازه

• زمین

است. این سوال به مستندات طابو و ساختمان تعلق دارد.
این امر به ویژه برای خریداران مجوز اقامت مهم می‌شود.

آیا DAB به شما مجوز اقامت می‌دهد؟

خیر.
یک خریدار خارجی ممکن است فرآیند DAB را به درستی تکمیل کند و همچنان برای اخذ مجوز اقامت مبتنی بر ملک واجد شرایط نباشد.
اقامت یک فرآیند مهاجرتی جداگانه است.
بنابراین: DAB ≠ مجوز اقامت

آیا DAB تابعیت را تضمین می‌کند؟

خیر.
تابعیت نیز به چارچوب قانونی جداگانه‌ای نیاز دارد.
مفهوم صحیح این است:
DAB = یک جزء
نه:
DAB = تابعیت

DAB در مقابل سایر اسناد اصلی ملک

درک این جدول از بسیاری از اشتباهات رایج خریداران خارجی جلوگیری می‌کند.

تصورات غلط رایج در مورد DAB

• «DAB یک ارزش‌گذاری ملک است»

  • نادرست. DAB تبدیل ارز را ثبت می‌کند.

• «DAB ثابت می‌کند که به فروشنده پرداخت شده است»

  • لزوماً نه. مدرک پرداخت جداگانه است.

• «رسید SWIFT همان DAB است»

  • خیر. آنها رویدادهای متفاوتی را مستند می‌کنند.

• «هر رسید تبدیل ارزی کار می‌کند»

  • این را فرض نکنید. فرآیند صحیح معامله ملکی باید دنبال شود.

• «DAB فقط برای تابعیت است»

  • خیر. چارچوب DAB خریداران خارجی به طور گسترده‌تری برای تملک‌های واجد شرایط توسط اشخاص حقیقی خارجی اعمال می‌شود.

• «DAB به مبلغ ۴۰۰ هزار دلار تابعیت را تضمین می‌کند»

  • خیر. TTB، پرداخت و سایر الزامات تابعیت همچنان مرتبط هستند.

• «DAB به مبلغ ۵۰۰ هزار به معنای ارزش ۵۰۰ هزار دلاری ملک است»

  • خیر. ارزش‌گذاری بازار جداگانه است.

• «DAB به معنای پاک بودن طابو است»

  • خیر. تحقیق در مورد سند مالکیت جداگانه است.

• «DAB به معنای داشتن ایسکان توسط ساختمان است»

  • خیر. مستندات ساختمان جداگانه است.

• «DAB به معنای ایمن بودن آپارتمان در برابر زلزله است»

  • خیر. تحقیق سازه‌ای جداگانه است.

چک‌لیست اولیه DAB برای خریداران خارجی

قبل از انتقال وجوه قابل توجه، زمینه‌های زیر را تأیید کنید:

خریدار

• نام صحیح خریدار

• تابعیت صحیح

• شماره پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی صحیح

• شخص حقوقی صحیح خریدار

ملک

• شناسایی صحیح ملک

• شناسایی صحیح فروشنده

• شناسایی صحیح بخش مستقل در صورت لزوم

• درک نوع صحیح معامله

بانک

• بانک می‌فهمد که معامله، خرید ملک خارجی است

• تأیید فرآیند صحیح DAB

• برنامه‌ریزی ارز خارجی صحیح

• درک زمان‌بندی تبدیل

پرداخت

• تأیید مسیر پرداخت به فروشنده

• بررسی حساب بانکی گیرنده

• برنامه‌ریزی مدرک پرداخت

• اشتباه نکردن DAB با رسید پرداخت

تابعیت

• در صورت لزوم:

  • درک الزام TTB

  • در نظر گرفتن آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا به طور جداگانه

  • برنامه‌ریزی همزمان DAB و TTB

  • برنامه‌ریزی مدرک پرداخت

  • درک ممنوعیت سه ساله

سوالاتی که قبل از تبدیل ارز باید از بانک پرسید

خریدار خارجی باید بپرسد:

• آیا این تبدیل به عنوان DAB ملکی پردازش می‌شود؟

  • فرض نکنید.

• چه اطلاعاتی از خریدار نمایش داده می‌شود؟

  • املا و اعداد شناسایی را تأیید کنید.

• ملک چگونه شناسایی می‌شود؟

  • به ویژه برای املاک متعدد مهم است.

• چه معادل دلار آمریکایی ثبت می‌شود؟

  • برای تابعیت مهم است.

• چه مبلغ لیر ترکی ثبت می‌شود؟

  • برای چارچوب معامله طابو مهم است.

• آیا DAB به اداره طابو مربوطه ارسال می‌شود؟

  • فرآیند الکترونیکی بانک را تأیید کنید.

سوالاتی که قبل از پرداخت باید از فروشنده یا توسعه‌دهنده پرسید

قبل از پرداخت، بپرسید:

• قیمت خرید به کدام حساب بانکی باید واریز شود؟

  • مالکیت/اختیار را تأیید کنید.

• آیا این حساب به نام فروشنده است؟

  • اگر نه، چرا؟

• آیا پرداخت باید به ملک ارجاع دهد؟

  • معمولاً یک رویه قوی است.

• آیا مالیات بر ارزش افزوده، کمیسیون و سایر هزینه‌ها جداگانه هستند؟

  • به ویژه برای سرمایه‌گذاران تابعیت مهم است.

• انتقال طابو چه زمانی انجام می‌شود؟

  • زمان‌بندی DAB را با نهایی‌سازی هماهنگ کنید.

طرز فکر بهتر در مورد DAB

خریدار ضعیف فکر می‌کند:

«به DAB نیاز دارم. بانک از عهده آن برمی‌آید.»

خریدار قوی‌تر فکر می‌کند:

«DAB بخشی از یک معامله مالی بزرگتر است، بنابراین تبدیل ارز، هویت خریدار، شناسایی ملک، پرداخت به فروشنده و فرآیند طابو باید همگی مطابقت داشته باشند.»

این طرز فکر صحیح است.

فرمول معامله DAB

استفاده کنید:

خریدار صحیح → ملک صحیح → تبدیل ارز صحیح → DAB صحیح → گیرنده پرداخت صحیح → پرداخت بانکی قابل ردیابی → معامله طابو صحیح = انطباق مالی بهتر

برای تابعیت، اضافه کنید:
TTB → حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری → ممنوعیت سه ساله

نکات کلیدی (بخش ۱)

• DAB مخفف داوینیز آلوم بلجسی است و یکی از اسناد اصلی است که هنگام خرید ملک توسط یک شخص حقیقی خارجی در ترکیه استفاده می‌شود.

• TKGM بیان می‌کند که الزام تبدیل ارز خارجی برای تملک املاک توسط اشخاص حقیقی خارجی در ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ لازم‌الاجرا شده است.

• تحت این سیستم، ارز خارجی از طریق یک بانک به مکانیزم بانک مرکزی فروخته می‌شود و بانک داوینیز آلوم بلجسی را برای معامله طابو مربوطه صادر می‌کند.

• اما DAB عملکرد خاصی دارد.

• مستند می‌کند: تبدیل ارز خارجی

• به طور مستقل مستند نمی‌کند:

  • ارزش بازار ملک

  • پرداخت واقعی به فروشنده

  • سند مالکیت پاک

  • ایسکان

  • ایمنی سازه‌ای

  • تأیید تابعیت

• این مهمترین فرمول در بخش ۱ را ایجاد می‌کند:

  • DAB ≠ رسید بانکی ≠ گزارش ارزش‌گذاری ≠ TTB

  • هر سند به سوال متفاوتی پاسخ می‌دهد.

• یک خریدار خارجی همچنین باید به خاطر داشته باشد که DAB محدود به معاملات تابعیت نیست. قانون TKGM برای خریداران خارجی به طور گسترده‌تری برای تملک املاک توسط اشخاص حقیقی خارجی از طریق خرید در چارچوب قابل اجرا اعمال می‌شود.

• با این حال، خریداران تابعیت با یک لایه اضافی روبرو هستند. آنها باید هماهنگ کنند: DAB، TTB، مبلغ رسمی معامله، پرداخت واقعی بانکی، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری، ممنوعیت سه ساله.

• DAB بالا به تنهایی صلاحیت تابعیت را ایجاد نمی‌کند.

• به همین ترتیب، DAB بالا ارزش بازار را ایجاد نمی‌کند. اگر DAB = ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا اما ارزش بازار مستقل = ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا باشد، خریدار ممکن است همچنان حدود ۱۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا اضافه پرداخت کند.

• DAB بنابراین یک سند انطباق است - نه گواهی کیفیت سرمایه‌گذاری.

• مبلغ DAB همچنین ارتباط مستقیمی با فرآیند رسمی طابو دارد. TKGM بیان می‌کند که معادل لیر ترکی ارز خارجی تبدیل شده که از طریق چارچوب DAB نشان داده می‌شود، به عنوان ارزش معامله/کارمزد مربوطه تحت فرآیند قابل اجرا در سند رسمی مالکیت منعکس می‌شود.

• در نهایت، فرآیند DAB به طور فزاینده‌ای الکترونیکی شده است. سوابق رسمی TKGM در امور خارجی نشان می‌دهد که یک به‌روزرسانی اجرایی اضافی DAB در ۹ دسامبر ۲۰۲۲ معرفی شده است که بخشی از فرآیند انتقال مدرن بانک به طابو است.

• برای خریدار، درس مرکزی ساده است: با DAB به عنوان یک گواهی جداگانه رفتار نکنید. آن را به عنوان یک حلقه در زنجیره کامل پرداخت و معامله طابو در نظر بگیرید.

• قوی‌ترین معامله بنابراین ارتباط برقرار می‌کند: هویت خریدار → هویت ملک → ارز خارجی → تبدیل بانکی → DAB → مدرک پرداخت → انتقال طابو.

• برای تابعیت: + TTB → آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا → ممنوعیت سه ساله.

نحوه اخذ DAB هنگام خرید ملک در ترکیه

درک معنای DAB تنها گام اول است.
سوال بعدی بسیار کاربردی‌تر است:
یک خریدار خارجی چگونه باید عملاً داوینیز آلوم بلجسی را دریافت کرده و پرداخت ملک را به درستی ساختاریابی کند؟

این مهم است زیرا DAB چیزی نیست که پس از انتقال کل مبلغ خرید توسط خریدار، به طور ساده‌انگارانه ترتیب داده شود.
تبدیل ارز خارجی، DAB، پرداخت به فروشنده، درخواست طابو و در معاملات تابعیت، TTB و مدرک پرداخت بانکی باید به عنوان یک معامله هماهنگ برنامه‌ریزی شوند.

ایمن‌ترین اصل این است:
جریان پول را قبل از جابجایی پول برنامه‌ریزی کنید

یک خریدار خارجی باید بداند:

• کدام ملک خریداری می‌شود

• فروشنده قانونی کیست

• کدام بانک DAB را پردازش می‌کند

• کدام ارز تبدیل می‌شود

• چه کسی تبدیل را انجام می‌دهد

• چه مبلغی در DAB ظاهر می‌شود

• DAB چگونه به اداره طابو می‌رسد

• کدام حساب پرداخت ملک را دریافت می‌کند

• آیا قوانین تابعیت اعمال می‌شود
  قبل از انتقال وجوه قابل توجه.

فرآیند اصلی DAB

جریان کاری معمول DAB را می‌توان به صورت زیر ساده کرد:

ارز خارجی ↓ فرآیند بانکی مجاز ↓ فروش ارز از طریق مکانیزم بانک مرکزی ↓ صدور داوینیز آلوم بلجسی ↓ ارسال DAB به طابو از طریق KEP ↓ پیشرفت معامله ملک ↓ انتقال طابو

چارچوب ۲۰۲۲/۱ TKGM نیاز دارد که فروش ارز خارجی مرتبط با خرید ملک قبل از تملک انجام شود و DAB مربوطه برای فرآیند طابو در دسترس باشد. این چارچوب همچنین بیان می‌کند که مبلغ لیر ترکی ثبت شده در DAB به عنوان مبلغ فروش تحت این سیستم به طابو اعلام می‌شود.
از ۹ دسامبر ۲۰۲۲، بانک باید DABهای تازه صادر شده را در همان روز از طریق KEP به اداره طابو مربوطه ارسال کند و DAB باید قبل از اینکه طرفین بتوانند درخواست طابو مربوطه را ارائه دهند، به طابو رسیده باشد.

مرحله ۱ — قبل از ترتیب DAB، ملک دقیق را شناسایی کنید

با این شروع نکنید:

«می‌خواهم برای یک ملک ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا تبدیل کنم.»

با این شروع کنید:

«این تبدیل به کدام معامله ملکی دقیق مرتبط است؟»

تأیید کنید:

• فروشنده

• خریدار

• ملک

• قیمت خرید

• بخش مستقل

• نوع معامله

برای یک معامله تابعیت، رابطه بین DAB و ملک دقیق به ویژه مهم می‌شود.
راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت نیاز دارد که DAB ملک را از طریق شماره ملک (taşınmaz numarası) شناسایی کند. اگر این شماره قابل ارائه نباشد، سند باید در عوض حاوی اطلاعات مربوط به قطعه (Ada)، پرسل (Parsel)، بلوک (Block) در صورت لزوم، و شماره بخش مستقل باشد.
بنابراین: ابتدا ملک را شناسایی کنید → سپس DAB را ساختاریابی کنید

مرحله ۲ — فروشنده قانونی را تأیید کنید

قبل از تبدیل مبالغ زیاد ارز خارجی، تأیید کنید که چه کسی واقعاً ملک را می‌فروشد.
فروشنده ممکن است:

• مالک فردی

• شرکت توسعه‌دهنده

• چندین مالک ثبت‌شده

• فروشنده‌ای که از طریق نماینده عمل می‌کند

باشد. فرض نکنید که شخصی که معامله را مذاکره کرده است، لزوماً فروشنده ثبت‌شده است.
تحقیق طابو شما باید قبلاً موارد زیر را مشخص کرده باشد:

• مالک ثبت‌شده

• اختیار فروشنده

• وکالتنامه در صورت لزوم

• اختیار شرکت در صورت لزوم

این مهم است زیرا ردپای مالی باید در مقایسه با معامله قانونی منطقی باشد.

مرحله ۳ — بانکی را انتخاب کنید که بتواند DAB ملک را پردازش کند

تبدیل ارز باید از طریق بانکی انجام شود که در مکانیزم DAB / بانک مرکزی قابل اجرا فعالیت می‌کند.
فرض نکنید که هر: شعبه، مدیر روابط، میز ارز خارجی، معاملات DAB ملک خارجی را با همان فراوانی انجام می‌دهند.

قبل از ارسال پول، به طور خاص از بانک بپرسید:

«آیا می‌توانید داوینیز آلوم بلجسی را برای خرید ملک توسط یک شخص حقیقی خارجی تحت چارچوب تملک ملک قابل اجرا پردازش کنید؟»

این عبارت بسیار ایمن‌تر از این است که به سادگی بپرسید:

«آیا می‌توانید دلارهای من را تبدیل کنید؟»

زیرا تبدیل ارز معمولی لزوماً همان فرآیند عملیاتی DAB ملک نیست.

تبدیل ارز معمولی در مقابل DAB ملک

تصور کنید خریدار وارد بانک می‌شود و می‌گوید:

«۳۰۰,۰۰۰ یورو را به لیر ترکی تبدیل کنید.»

بانک یک تبدیل معمولی انجام می‌دهد.
بعداً، خریدار می‌گوید:

«برای آپارتمانم به DAB نیاز دارم.»

این می‌تواند پیچیدگی‌های غیرضروری ایجاد کند.
در عوض، قبل از تبدیل به بانک اطلاع دهید که معامله مربوط به:
تملک ملک توسط خارجی
و در صورت لزوم:
تابعیت ترکی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی

است. هدف معامله باید از ابتدا مشخص باشد.

مرحله ۴ — تصمیم بگیرید که از کدام ارز استفاده شود

چارچوب ۲۰۲۲/۱ ارزهای خارجی را که بانک‌ها مستقیماً تحت این مکانیزم به بانک مرکزی می‌فروشند به شرح زیر تعیین می‌کند:

• دلار آمریکا (USD)

• یورو (EUR)

• پوند استرلینگ (GBP)

برای معاملاتی که از ارزهای دیگر سرچشمه می‌گیرند، بانک با استفاده از روش‌شناسی نرخ متقاطع بانک مرکزی قابل اجرا، مبلغ را به یکی از این ارزهای پشتیبانی شده تبدیل می‌کند و سپس آن را از طریق مکانیزم مورد نیاز می‌فروشد.
بنابراین: لزوماً نیازی به ورود با دلار آمریکا ندارید
یک خریدار که EUR یا GBP دارد، می‌تواند مستقیماً از آن ارزها در چارچوب پشتیبانی شده استفاده کند.
یک خریدار که ارز دیگری دارد باید از بانک بپرسد که قبل از صدور DAB، آن ارز چگونه تبدیل می‌شود.

چرا معادل دلار آمریکا همچنان مهم است؟

حتی اگر ارز اصلی EUR یا GBP باشد، DAB شامل معادل دلار آمریکا ارز خارجی خریداری شده تحت مکانیزم قابل اجرا است.
قانون ۲۰۲۲/۱ TKGM نیاز دارد که DAB شامل معادل دلار آمریکا ارز تبدیل شده باشد.
آن رقم معادل دلار آمریکا به ویژه در موارد زیر قابل توجه می‌شود:

• محاسبات تابعیت

• مقایسه آستانه‌ها

• تحلیل TTB/DAB

مثال: خریدار یورو
فرض کنید یک خریدار ۳۹۰,۰۰۰ یورو دارد.
خریدار لزوماً نباید قبل از مراجعه به بانک، وجوه را به دلار آمریکا تبدیل کند.
بانک مربوطه می‌تواند یورو را تحت چارچوب DAB پردازش کند.
سند همچنان حاوی معادل دلار آمریکا مورد نیاز است که تحت روش‌شناسی قابل اجرا محاسبه می‌شود.
بنابراین: ارز DAB می‌تواند EUR باشد اما DAB همچنان معادل دلار آمریکا را نشان می‌دهد

مرحله ۵ — تعیین کنید چه کسی فروش ارز خارجی را انجام می‌دهد

نکته مهمی که بسیاری از خریداران نمی‌دانند این است که خریدار خارجی لزوماً تنها کسی نیست که می‌تواند فروش ارز را انجام دهد.
تحت چارچوب TKGM ۲۰۲۲/۱، فروش ارز خارجی به بانک می‌تواند توسط موارد زیر انجام شود:

• خریدار ملک

• فروشنده ملک

• وکیل خریدار یا فروشنده

• نماینده خریدار یا فروشنده
  به شرطی که معامله در چارچوب قابل اجرا قرار گیرد.
  بنابراین: تبدیل شخصی ارز توسط خریدار تنها ساختار ممکن نیست

با این حال، شخصی که ارز را مدیریت می‌کند باید ارتباط قانونی روشنی با معامله ملک داشته باشد.

آیا یک نماینده نامرتبط می‌تواند ارز را تبدیل کند؟
فرض نکنید که یک نماینده نامرتبط به سادگی می‌تواند تبدیل را به نام خود انجام دهد.
چارچوب رسمی افرادی که مجاز به فروش ارز خارجی به بانک هستند را به موارد زیر محدود می‌کند:

• خریدار

• فروشنده

• وکلای آنها (vekil)

• نمایندگان آنها (temsilci)

بنابراین، اگر نماینده‌ای درگیر است، تأیید کنید که آیا آن شخص واقعاً به عنوان یک وکیل (vekil) یا نماینده (temsilci) مجاز عمل می‌کند یا صرفاً به عنوان یک کارگزار.

مرحله ۶ — مبلغ صحیح DAB را تعیین کنید

این یکی از مهمترین مراحل است.
مبلغ ارز خارجی فروخته شده از طریق مکانیزم DAB مستقیماً با مبلغ فروش لیر ترکی مورد استفاده در معامله رسمی مرتبط می‌شود.
TKGM بیان می‌کند که مبلغ لیر ترکی ثبت شده در DAB به عنوان مبلغ فروش تحت این چارچوب به طابو اعلام می‌شود.
بنابراین: مبلغ دلخواهی را تبدیل نکنید و فرض نکنید که می‌توانید بعداً مبلغ طابو را تعیین کنید.
آن دو به هم مرتبط هستند.

مثال: قیمت خرید و DAB
فرض کنید:

• قیمت ملک توافق شده: معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا.

• خریدار قصد دارد کل معامله را تحت چارچوب DAB تکمیل کند.

• بنابراین DAB باید با مبلغ واقعی فروش هماهنگ برنامه‌ریزی شود.

• به طور ساده‌انگارانه برای ۳۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا DAB دریافت نکنید و سپس انتظار داشته باشید که یک معامله ۴۲۰,۰۰۰ دلاری به طور خودکار هماهنگ شود.

مبلغ DAB نباید شامل هزینه‌های نامرتبط باشد

بخشنامه TKGM ۲۰۲۲/۱ به صراحت هشدار می‌دهد که مبلغ فروش ارز خارجی مورد استفاده برای اعلام رسمی نباید شامل اقلام پرداختی خارج از قیمت فروش ملک یا قولنامه فروش باشد، مانند:

• کمیسیون

• هزینه‌ها
  زیرا مبلغ لیر ترکی DAB مبنای ارزش رسمی سند مالکیت تحت سیستم می‌شود.
  این یک قانون مهم ایجاد می‌کند:
  قیمت ملک باید از هزینه‌های معامله جدا شود

مثال: ملک + کمیسیون
فرض کنید:

• آپارتمان: ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• کمیسیون نماینده: ۱۲,۰۰۰ دلار آمریکا

• هزینه‌های حقوقی و خدماتی: ۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• کل وجه نقد مورد نیاز: ۴۱۷,۰۰۰ دلار آمریکا

به طور خودکار DAB ملکی ایجاد نکنید به گونه‌ای که گویی قیمت رسمی فروش ملک ۴۱۷,۰۰۰ دلار آمریکا است صرفاً به این دلیل که این کل هزینه شما است.
قیمت ملک و هزینه‌های خارجی باید از هم متمایز شوند.

چرا این برای تابعیت مهم است؟

برای خریداران تابعیت، این تمایز حتی مهم‌تر می‌شود.
یک سرمایه‌گذار تابعیت نمی‌تواند به سادگی موارد زیر را جمع کند:

• قیمت ملک

• کمیسیون

• هزینه‌های خدمات

• هزینه‌های حقوقی

• سایر هزینه‌ها
  و ادعا کند که کل خروج نقدی، سرمایه‌گذاری ملکی واجد شرایط است.
  DAB باید با ساختار معامله واجد شرایط مربوطه مطابقت داشته باشد.

مرحله ۷ — اطمینان حاصل کنید که DAB حاوی اطلاعات خریدار مورد نیاز است

برای پردازش معمول DAB خریدار خارجی، قانون TKGM ۲۰۲۲/۱ نیاز دارد که بخش توضیحات حداقل شامل موارد زیر باشد:

• نام و نام خانوادگی شخصی که ارز خارجی به نام او تبدیل می‌شود

• شماره پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی

• معادل دلار آمریکا ارز خارجی

• عبارتی که نشان دهد معامله تحت ماده ۱۳ بخشنامه حرکت سرمایه انجام می‌شود

معادل لیر ترکی نیز در DAB ظاهر می‌شود.
این جزئیات را بلافاصله پس از صدور بررسی کنید.

اشتباهات شماره پاسپورت مهم هستند

تصور کنید شماره پاسپورت خریدار: U12345678 است
اما DAB نشان می‌دهد: U12345687
فرض نکنید:

«فقط یک رقم تفاوت دارد.»

DAB بخشی از یک معامله رسمی طابو است.
اشتباهات مربوط به:

• نام

• پاسپورت

• شماره شناسایی خارجی
  باید قبل از پیشرفت فرآیند نهایی‌سازی اصلاح شوند.

قالب‌بندی نام نیز مهم است

اسامی خارجی اغلب مشکلات عملیاتی ایجاد می‌کنند زیرا می‌توانند به طور متفاوتی در موارد زیر نوشته شوند:

• پاسپورت

• شماره مالیاتی ترکی

• حساب بانکی

• سوابق طابو

• مدارک اقامت

مثال‌ها:
محمد آل حسن
در مقابل:
محمد الحسن

خریدار باید در سراسر مستندات معامله به دنبال ثبات باشد.

مرحله ۸ — خریداران تابعیت به شناسایی ملک اضافی نیاز دارند

برای معاملات فعلی تابعیت، الزامات جزئی‌تر است.
راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت بیان می‌کند که DAB باید حداقل شامل موارد زیر باشد:

• نام و نام خانوادگی

• شماره پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی

• شماره ملک

• معادل دلار آمریکا

• عبارتی که نشان دهد معامله برای تابعیت ترکی یا تحت ماده ۱۳ چارچوب حرکت سرمایه مربوطه است

اگر شماره ملک قابل دریافت نباشد، DAB باید ملک را با استفاده از جزئیات:

• قطعه (Ada)

• پرسل (Parsel)

• بلوک (Block) در صورت لزوم

• بخش مستقل

شناسایی کند. این ارتباط قوی‌تری بین:
خریدار → ارز → DAB → ملک خاص

ایجاد می‌کند.

مثال: خریدار تابعیت با مرجع ملک اشتباه
فرض کنید یک سرمایه‌گذار تابعیت خریداری می‌کند: بلوک ب، بخش مستقل ۴۸
اما DAB به این اشاره دارد: بلوک ب، بخش مستقل ۴۶
این یک مشکل ظاهری نیست.
DAB باید اصلاح شود تا مستندات مالی با ملک واقعی مورد استفاده در معامله تابعیت مطابقت داشته باشد.

مرحله ۹ — مبلغ لیر ترکی در DAB را درک کنید

DAB شامل معادل لیر ترکی ارز خارجی فروخته شده از طریق مکانیزم بانکی است.
تحت چارچوب فعلی TKGM، آن مبلغ لیر ترکی در فرآیند طابو استفاده می‌شود و طابو محاسبه نرخ ارز جدیدی را در تاریخ درخواست انجام نمی‌دهد. قوانین ۲۰۲۲/۱ بیان می‌کنند که سند رسمی مالکیت با استفاده از ارزش لیر ترکی نشان داده شده در DAB تهیه می‌شود.
راهنمای فعلی تابعیت همان اصل را حفظ می‌کند: طابو از مبلغ لیر ترکی نشان داده شده در DAB استفاده می‌کند و مبلغ معامله را با استفاده از نرخ ارز جداگانه روز درخواست مجدداً محاسبه نمی‌کند.

مثال: مبلغ لیر ترکی در DAB
فرض کنید:

• ارز خارجی فروخته شده: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• معادل لیر ترکی DAB: ۱۸,۹۰۰,۰۰۰ لیر ترکی

مبلغ فروش طابو مربوطه تحت چارچوب DAB حول ۱۸,۹۰۰,۰۰۰ لیر ترکی ساخته می‌شود.
طابو به سادگی منتظر نهایی‌سازی نمی‌ماند و سپس ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا را با هر نرخ ارزی که در آن روز وجود دارد، مجدداً محاسبه می‌کند.

چرا زمان‌بندی DAB مهم است؟

فرض کنید خریدار امروز DAB را دریافت می‌کند.
نرخ ارز تولید می‌کند: ۱۸.۹ میلیون لیر ترکی.
اگر خریدار دو هفته صبر می‌کرد، همان مبلغ ارز خارجی می‌توانست رقم متفاوتی به لیر ترکی تولید کند.
از آنجایی که ارزش لیر ترکی DAB نقش مستقیمی در معامله رسمی دارد، زمان‌بندی باید با موارد زیر هماهنگ شود:

• قرارداد

• پرداخت

• درخواست طابو

• استراتژی تابعیت

مرحله ۱۰ — بانک باید DAB را از طریق KEP به طابو ارسال کند

از ۹ دسامبر ۲۰۲۲، فرآیند عملیاتی نیاز دارد که بانک‌های صادرکننده DAB برای معاملات جدید، آنها را در همان روز از طریق KEP (پست الکترونیکی ثبت‌شده) به اداره طابو مربوطه ارسال کنند.
این یک الزام عملیاتی حیاتی است.

KEP چیست؟
KEP مخفف پست الکترونیکی ثبت‌شده (Kayıtlı Elektronik Posta) است.
این یک سیستم ارتباط الکترونیکی امن است که در فرآیندهای رسمی استفاده می‌شود.
برای DAB، بانک سند را مستقیماً با استفاده از این مکانیزم به اداره طابو (Tapu Müdürlüğü) مربوطه ارسال می‌کند.

چرا KEP جریان کاری عملی را تغییر داد؟

قبل از تغییر اجرایی دسامبر ۲۰۲۲، خریداران اغلب به DAB به عنوان:

«کاغذی که از بانک دریافت می‌کنم و به طابو می‌برم.»

فکر می‌کردند. جریان کاری جدید متفاوت است.
خود بانک باید DAB را به صورت الکترونیکی ارسال کند.
بنابراین: بانک → KEP → طابو اکنون بخش اصلی فرآیند است.

DAB چاپی کل فرآیند نیست

بانک ممکن است به خریدار:

• DAB چاپی

• کپی PDF

• رسید معامله

برای سوابق خود بدهد. این اسناد را نگه دارید.
اما برای معاملات مشمول قانون پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۲، TKGM نیاز دارد که DAB تولید شده توسط بانک به صورت الکترونیکی از طریق KEP به اداره طابو مربوطه ارسال شود.
بنابراین: داشتن یک فایل PDF در تلفن شما به خودی خود ثابت نمی‌کند که اداره طابو سند را دریافت کرده است.

مرحله ۱۱ — قبل از درخواست طابو، وقوع ارسال KEP را تأیید کنید

دستورالعمل TKGM مورخ ۹ دسامبر ۲۰۲۲ به ویژه روشن است:

«برای اینکه طرفین بتوانند درخواست معامله طابو را ارائه دهند، DAB که تبدیل قیمت فروش یا بخش پیش‌پرداخت شده از قرارداد قولنامه فروش ملک را اثبات می‌کند، باید قبلاً توسط بانک به طابو ارسال شده باشد.»

بنابراین، توالی این است:
DAB صادر می‌شود → بانک DAB را از طریق KEP ارسال می‌کند → طابو دریافت می‌کند → درخواست پیش می‌رود
نه:
درخواست طابو ارائه می‌شود → بعداً سعی در یافتن DAB

سوال عملی از بانک:
پس از صدور سند توسط بانک، بپرسید:

«آیا این DAB از طریق KEP به اداره طابو صحیح ارسال شده است؟»

همچنین تأیید کنید:

• کدام دفتر طابو

• تاریخ ارسال

• جزئیات مرجع / معامله در صورت موجود بودن

اداره طابو اشتباه می‌تواند تأخیر ایجاد کند

فرض کنید بانک DAB را به: اداره طابو کادیکوی (Kadıköy Tapu Müdürlüğü) ارسال کرده است
اما معامله در واقع توسط: اداره طابو اسکودار (Üsküdar Tapu Müdürlüğü) در حال پردازش است.
تبدیل ارز پایه ممکن است صحیح باشد، اما جریان اداری می‌تواند به تأخیر بیفتد.
دفتر صحیح را قبل از ارسال ارتباط KEP توسط بانک تأیید کنید.

معاملات خارج از حوزه قضایی محلی

دستورالعمل دسامبر ۲۰۲۲ TKGM همچنین به معاملاتی می‌پردازد که خارج از حوزه اختیارات جغرافیایی معمول یک دفتر طابو پردازش می‌شوند.
در صورت لزوم، اطلاعات DAB دریافت شده از طریق KEP و بایگانی شده توسط یک دفتر، می‌تواند از طریق TAKBİS به دفتر طابویی که معامله مجاز خارج از منطقه را انجام می‌دهد، منتقل شود.
برای خریدار، درس عملی این است:
به بانک بگویید کدام دفتر واقعاً معامله طابو را انجام می‌دهد.

مرحله ۱۲ — نحوه پرداخت به فروشنده را درک کنید

اینجا جایی است که بسیاری از خریداران خارجی گیج می‌شوند.
حکم حرکت سرمایه که توسط TKGM به آن اشاره شده است، بیان می‌کند که تعهد پرداخت خریدار خارجی به ارز خارجی انجام می‌شود؛ آن ارز خارجی به یک بانک و سپس توسط بانک به بانک مرکزی فروخته می‌شود، با پرداخت به طرفین مربوطه به لیر ترکی تحت مکانیزم قابل اجرا.
بنابراین، یک خریدار خارجی نباید فرض کند که:

«چون ۴۲۰,۰۰۰ آوردم، فروشنده باید ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا نقد دریافت کند.»
سیستم DAB به طور خاص حول چارچوب فروش ارز خارجی و تسویه به لیر ترکی ساخته شده است.

آیا قرارداد فروش همچنان می‌تواند به ارز خارجی باشد؟

بله. بخشنامه ۲۰۲۲/۱ توضیح می‌دهد که فروش املاک شامل یک شخص حقیقی خارجی به عنوان خریدار می‌تواند به ارز خارجی یا با شاخص ارز خارجی تحت قوانین ارز خارجی قابل اجرا ساختاریابی شود.
با این حال، برای ارزش طابو تحت چارچوب DAB، از ارزش لیر ترکی ثبت شده در DAB استفاده می‌شود.
بنابراین: قرارداد می‌تواند به ارز خارجی اشاره کند در حالی که طابو از ارزش لیر ترکی DAB تحت فرآیند قابل اجرا استفاده می‌کند.

مرحله ۱۳ — DAB را از مدرک پرداخت به فروشنده جدا کنید

برای یک فروش معمولی خریدار خارجی، اطلاعیه رسمی TKGM در مورد DAB بیان می‌کند که DAB برای مؤلفه مستندسازی ارز خارجی معامله فروش کافی است.
با این حال، برای خرید ملکی که برای اخذ تابعیت ترکی استفاده می‌شود، TKGM علاوه بر آن به مدرکی از انتقال از خریدار به فروشنده از طریق رسید بانکی تأیید شده نیاز دارد.
این تمایز بسیار مهم است.

خرید معمولی
سوال اصلی انطباق DAB: آیا ارز خارجی به درستی از طریق سیستم DAB تبدیل و مستند شد؟

خرید تابعیت
سوال اضافی: آیا خریدار می‌تواند پرداخت واجد شرایط به فروشنده یا گیرنده مرتبط مناسب را نیز اثبات کند؟

بنابراین: تابعیت به مدرک پرداخت قوی‌تری نیاز دارد

بازنگری DAB در مقابل رسید بانکی

یک مدل مفید:

• DAB: تبدیل ارز را اثبات می‌کند.

• رسید بانکی: پرداخت / انتقال را اثبات می‌کند.

برای تابعیت، هر دو بخشی از زنجیره مدارک مالی می‌شوند.

مرحله ۱۴ — از شرح پرداخت قابل ردیابی استفاده کنید

هنگام انتقال مبلغ خرید، به ویژه برای تابعیت، از شرح انتقالی استفاده کنید که به وضوح پرداخت را به موارد زیر مرتبط کند:

• ملک

• فروشنده

• DAB یا مرجع معامله مربوطه در صورت لزوم

از توضیحات مبهم مانند «انتقال شخصی» برای یک پرداخت عمده ملکی که می‌توان از مرجع مرتبط با ملک واضح‌تری استفاده کرد، خودداری کنید.

مثال: ردپای پرداخت قوی‌تر
یک شرح پرداخت ممکن است موارد زیر را شناسایی کند:

• شماره ملک

• قطعه / پرسل

• بخش مستقل

• هدف پرداخت خرید
  بسته به بانک و دستورالعمل‌های معامله.

هدف این است: ردپای پول باید با ردپای ملک مطابقت داشته باشد

مرحله ۱۵ — حساب بانکی فروشنده را تأیید کنید

قبل از انتقال وجوه، بررسی کنید:

• حساب بانکی گیرنده به چه کسی تعلق دارد؟

• قوی‌ترین ساختار معمولی اغلب این است: خریدار → فروشنده ثبت‌شده

• یا، زمانی که فروشنده یک شرکت است: خریدار → شرکت فروشنده

• اما برخی معاملات قانونی ممکن است شامل گیرندگان دیگری باشد، به عنوان مثال: نماینده مجاز، طلبکار وام‌مسکن، طلبکار توقیف، طرف قرارداد مرتبط.

• در جایی که پول مستقیماً به فروشنده ثبت‌شده نمی‌رود، یک توضیح قانونی روشن دریافت کنید.

فقط به این دلیل که آسان‌تر است، پول را به نماینده ارسال نکنید

فرض کنید نماینده املاک گفته است:

«همه چیز را به حساب من ارسال کنید. من بین توسعه‌دهنده توزیع می‌کنم.»

این کار را به طور خودکار انجام ندهید.
بپرسید:

• چرا نماینده پول را دریافت می‌کند؟

• چه اختیار قانونی وجود دارد؟

• آیا فروشنده آن را مجاز می‌کند؟

• آیا رسید بانکی برای معامله مورد نظر پذیرفته می‌شود؟

• اگر تابعیت درگیر است، آیا ساختار پرداخت رابطه روشنی با فروشنده/ملک ایجاد می‌کند؟

هرچه مسیر پرداخت غیرمستقیم‌تر باشد، مستندات بیشتری ممکن است مورد نیاز باشد.

مرحله ۱۶ — پرداخت‌های متعدد می‌توانند از DABهای متعدد استفاده کنند

خریداران خارجی اغلب ملک را به صورت اقساطی خریداری می‌کنند.
یک پرسش و پاسخ مفید فعلی TKGM تأیید می‌کند:
بیش از یک DAB مجاز است
TKGM بیان می‌کند که ممکن است برای هر پرداخت تحت ساختار اقساط / پرداخت جزئی، یک DAB جداگانه صادر شود.
بنابراین: یک ملک لزوماً به معنای یک DAB نیست

مثال: سه قسط

• قیمت خرید: ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• ساختار پرداخت:

  • پرداخت ۱: ۱۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

  • پرداخت ۲: ۱۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

  • پرداخت ۳: ۱۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• ممکن است داشته باشید: DAB 1، DAB 2، DAB 3 متناظر با پرداخت‌های جداگانه.

• مستندات معامله باید به وضوح نشان دهند که چگونه DABهای ترکیبی با قیمت کل خرید مرتبط هستند.

چرا DABهای متعدد به ثبت‌ records بهتری نیاز دارند؟

با یک DAB، خریدار یک سند تبدیل اصلی دارد.
با پنج قسط، خریدار ممکن است:

• پنج DAB

• پنج رسید پرداخت

• تاریخ‌های مختلف

• مقادیر مختلف لیر ترکی

• معادل‌های مختلف دلار آمریکا

داشته باشد. یک پرونده معامله ساختاریافته نگه دارید.

ثبت پرداخت توصیه شده:

این به ویژه برای معاملات تابعیت یا معاملات پیچیده خارج از برنامه مفید می‌شود.

مرحله ۱۷ — DABهای متعدد می‌توانند مقادیر مختلف لیر ترکی داشته باشند

از آنجایی که اقساط ممکن است در تاریخ‌های مختلف تبدیل شوند، هر DAB ممکن است نرخ ارز متفاوتی را منعکس کند.
مثال:

• DAB 1: ۱۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا → معادل لیر: ۴,۴۰۰,۰۰۰ لیر ترکی

• DAB 2: ۱۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا → معادل لیر: ۴,۵۵۰,۰۰۰ لیر ترکی

• DAB 3: ۱۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا → معادل لیر: ۴,۷۰۰,۰۰۰ لیر ترکی

مبلغ ارز خارجی یکسان است.
مقادیر لیر ترکی متفاوت است.
این زمانی طبیعی است که نرخ ارز بین پرداخت‌ها تغییر کند.

همه چیز را با استفاده از نرخ روز نهایی‌سازی مجدداً محاسبه نکنید

تحت چارچوب DAB، خود مقادیر DAB بر مقادیر تبدیل مربوطه حاکم هستند.
قوانین رسمی به سادگی مقادیر قبلی DAB را کنار نمی‌گذارند و کل معامله را با استفاده از نرخ ارز در تاریخ نهایی درخواست طابو مجدداً محاسبه نمی‌کنند.
به همین دلیل است که DAB هر قسط باید حفظ شود.

مرحله ۱۸ — DAB برای ملک خارج از برنامه (Off-Plan)

املاک خارج از برنامه نیاز به توالی دقیق دارند زیرا خریدار ممکن است ماه‌ها یا سال‌ها قبل از تحویل نهایی، پرداخت‌هایی انجام دهد.
نقاط عطف احتمالی عبارتند از:

• رزرو

• پیش‌پرداخت

• قسط ساخت و ساز

• قولنامه فروش با سند رسمی (Noter)

• پرداخت نهایی

• ثبت طابو

استراتژی DAB باید با ساختار قانونی واقعی مرتبط باشد.

پرداخت رزرو به طور خودکار همان پرداخت قولنامه فروش نیست

یک توسعه‌دهنده ممکن است سپرده رزرو ۵,۰۰۰ دلار آمریکا را برای خارج کردن یک واحد از بازار بپذیرد.
این رزرو تجاری نباید به طور خودکار با ساختار پرداخت مورد نیاز برای یک قرارداد قولنامه فروش ملک (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi) رسمی، به ویژه در مواردی که تابعیت درگیر است، اشتباه گرفته شود.
معامله قانونی و جدول زمانی پرداخت باید به طور جداگانه بررسی شوند.

DAB و قراردادهای قولنامه فروش

دستورالعمل KEP دسامبر ۲۰۲۲ TKGM بیان می‌کند که برای درخواست قولنامه فروش ملک، DAB برای بخش پیش‌پرداخت شده باید قبل از اینکه درخواست بتواند پیش رود، توسط بانک به اداره طابو ارسال شده باشد.
برای معاملات قولنامه فروش تابعیت، راهنمای فعلی TKGM فراتر می‌رود و نیاز دارد که DAB حداقل برای مبلغ پیش‌پرداخت شده حداکثر تا تاریخ قرارداد قولنامه فروش صادر شده باشد.
این قانون زمان‌بندی بسیار مهم است.

مثال: تابعیت خارج از برنامه
فرض کنید یک سرمایه‌گذار خارجی در ۱۵ اکتبر یک قولنامه فروش با سند رسمی و با هدف تابعیت امضا می‌کند و معامله به مبلغ پیش‌پرداخت واجد شرایط نیاز دارد.
سرمایه‌گذار نباید فرض کند که می‌تواند:

• قرارداد را در ۱۵ اکتبر امضا کند

• بعداً پرداخت کند

• در نوامبر DAB دریافت کند
  و به طور خودکار پرداخت بعدی را به گونه‌ای تلقی کند که گویی زمان‌بندی DAB پیش‌پرداخت مورد نیاز را برآورده کرده است.

برای قولنامه‌های فروش تابعیت، راهنمای رسمی نیاز به صدور DAB برای مبلغ پیش‌پرداخت واجد شرایط حداکثر تا تاریخ قرارداد دارد.

مرحله ۱۹ — DAB برای املاک متعدد

یک سرمایه‌گذار خارجی ممکن است موارد زیر را خریداری کند:

• آپارتمان الف

• آپارتمان ب

• آپارتمان ج
  یا برای سرمایه‌گذاری یا برای تابعیت.
  پرونده معامله باید روشن کند که هر DAB مربوط به کدام ملک است.
  این امر به ویژه زمانی مهم می‌شود که:

• فروشندگان مختلفی درگیر هستند

• دفاتر طابو مختلفی درگیر هستند

• TTBهای مختلفی وجود دارند

• آستانه تابعیت از طریق چندین ملک در حال دستیابی است

خریداران تابعیت: تطابق ملک به ملک مهم است

تحت چارچوب فعلی تابعیت، در مواردی که چندین ملک ترکیب می‌شوند، مبالغ TTB مربوطه با هم جمع می‌شوند.
با این حال، اگر مبلغ TTB برای یک ملک خاص از مبلغ DAB آن ملک بیشتر شود، مبلغ شناسایی شده برای آن ملک به مبلغ DAB محدود می‌شود.
بنابراین: با همه DABها به عنوان یک مجموعه ناشناس واحد رفتار نکنید
رابطه بین هر ملک ↔ TTB ↔ DAB مهم است.

مثال: خرید دو ملک برای تابعیت

• ملک الف: TTB: ۲۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا، DAB: ۲۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا ← شناسایی شده از این مقایسه: ۲۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• ملک ب: TTB: ۲۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا، DAB: ۱۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا ← شناسایی شده از این مقایسه: ۱۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مجموع: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

علیرغم اینکه TTB ملک ب ۲۲۰,۰۰۰ است، فقط ۱۹۰,۰۰۰ توسط DAB آن برای این مقایسه پشتیبانی می‌شود.

مرحله ۲۰ — DAB ملک را با مبلمان و خدمات مخلوط نکنید

توسعه‌دهندگان اغلب بسته‌هایی می‌فروشند که شامل موارد زیر است:

• آپارتمان

• مبلمان

• طراحی داخلی

• بسته مدیریت اجاره

• خدمات حقوقی

• مشاوره تابعیت

• کمیسیون

از منظر تجاری ممکن است این یک بسته فاکتور واحد باشد.
از منظر DAB و ارزش رسمی ملک، این اقلام نباید به طور خودکار به عنوان یک قیمت فروش ملک واحد در نظر گرفته شوند.
قانون TKGM ۲۰۲۲/۱ به صراحت می‌گوید که مبلغ فروش DAB که به عنوان اعلام رسمی استفاده می‌شود، نباید شامل اقلام خارج از قیمت فروش ملک یا قولنامه فروش مانند کمیسیون و هزینه‌ها باشد.

مثال: بسته توسعه‌دهنده

• آپارتمان: ۴۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مبلمان: ۱۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• مشاوره: ۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• کمیسیون: ۱۲,۰۰۰ دلار آمریکا

• کل بسته: ۴۴۷,۰۰۰ دلار آمریکا

معامله DAB/ملک نباید به سادگی فرض کند:
ارزش ملک = ۴۴۷,۰۰۰ دلار آمریکا
زیرا بسته حاوی اقلام غیر ملکی است.

مرحله ۲۱ — DAB را با محاسبه هزینه طابو (Tapu Harcı) اشتباه نگیرید

مبلغ لیر ترکی DAB نقش مستقیمی در تعیین مبلغ فروش اعلام شده در طابو تحت چارچوب DAB خریدار خارجی دارد.
اما این بدان معنا نیست که هر پرداخت جداگانه یا هزینه خدمات بخشی از ارزش معامله ملک می‌شود.
رویکرد صحیح این است:
قیمت واقعی ملک را تعیین کنید → DAB را ساختاریابی کنید → از مبلغ صحیح لیر ترکی در فرآیند طابو استفاده کنید → هزینه‌های قابل اجرا را تحت قوانین فعلی محاسبه کنید

مرحله ۲۲ — از همه چیز کپی نگه دارید

حتی اگر بانک DAB را به صورت الکترونیکی ارسال کند، خریدار باید پرونده معامله خود را نگه دارد.
نگه دارید:

• کپی‌های DAB

• رسیدهای پرداخت بانکی

• سوابق SWIFT

• قرارداد فروش

• توافقنامه رزرو

• قرارداد قولنامه فروش در صورت لزوم

• سوابق درخواست طابو

• طابو نهایی

• TTB در صورت لزوم

• گزارش ارزش‌گذاری در صورت لزوم

به توانایی بازسازی یک معامله پیچیده پس از چندین سال تکیه نکنید.

ساختار فایل دیجیتال توصیه شده:
یک خریدار می‌تواند پوشه‌ای مانند این نگه دارد:

• ۰۱ — قرارداد

• ۰۲ — اسناد طابو

• ۰۳ — DAB

• ۰۴ — پرداخت‌های بانکی

• ۰۵ — ارزش‌گذاری

• ۰۶ — TTB

• ۰۷ — تابعیت

• ۰۸ — مالیات‌ها و هزینه‌ها

این به ویژه در مواردی که املاک متعدد یا پرداخت‌های اقساطی درگیر هستند، مفید می‌شود.

مرحله ۲۳ — قبل از نوبت نهایی طابو، همه چیز را تأیید کنید

قبل از نهایی‌سازی، یک تطابق مستندات مالی انجام دهید.

هویت خریدار

• نام ثابت

• پاسپورت / شناسه خارجی ثابت

ملک

• بخش مستقل صحیح

• مرجع ملک صحیح

DAB

• مبلغ صحیح

• خریدار صحیح

• هدف معامله صحیح

• ارسال KEP تأیید شد

پرداخت

• گیرنده صحیح

• مبلغ صحیح

• رسید قابل ردیابی

تابعیت

• در صورت لزوم:

  • TTB ثابت

  • آستانه DAB ثابت

  • مدرک پرداخت ثابت

  • مبلغ رسمی معامله ثابت

هدف این است: بدون غافلگیری در طابو

جریان کامل خریدار خارجی معمولی

برای یک معامله ساده فروش مجدد آپارتمان، یک توالی ساده شده:

۱. تحقیق ملک: طابو، فروشنده و ساختمان را بررسی کنید.
۲. بر سر قیمت واقعی خرید توافق کنید: قیمت واقعی را مبهم نگذارید.
۳. رویه DAB بانک را تأیید کنید: به بانک بگویید که این یک خرید ملک خارجی است.
۴. اطلاعات ملک و خریدار را تأیید کنید: از خطاهای داده اجتناب کنید.
۵. ارز خارجی مورد نیاز را از طریق بانک بفروشید: بانک آن را در مکانیزم بانک مرکزی قابل اجرا پردازش می‌کند.
۶. DAB صادر می‌شود: جزئیات را بررسی کنید.
۷. بانک DAB را از طریق KEP به طابو ارسال می‌کند: قبل از درخواست در جریان کاری مدرن الزامی است.
۸. ساختار پرداخت را تکمیل کنید: مسیر قانونی و بانکی توافق شده را دنبال کنید.
۹. معامله طابو را ارائه / تکمیل کنید: از مبلغ لیر ترکی DAB در فرآیند رسمی قابل اجرا استفاده کنید.

جریان کامل ملک تابعیت

تابعیت نیاز به مراحل اضافی دارد.
یک ساختار ساده شده:

انتخاب ملک ↓ تحقیق سند مالکیت و ساختمان ↓ تحلیل ارزش‌گذاری بازار ↓ ارزش‌گذاری رسمی تابعیت / TTB ↓ برنامه‌ریزی DAB ↓ تبدیل ارز از طریق بانک ↓ بانک DAB را از طریق KEP ارسال می‌کند ↓ پرداخت واجد شرایط قابل ردیابی را انجام دهید ↓ رسید بانکی را دریافت کنید ↓ معامله طابو را تکمیل کنید ↓ ممنوعیت سه ساله را ثبت کنید ↓ به تأیید سرمایه‌گذاری تابعیت ادامه دهید

ترتیب دقیق ممکن است بسته به معامله خاص متفاوت باشد، اما اصل مهم این است:
TTB + DAB + پرداخت + طابو باید هماهنگ شوند

اشتباهات رایج در زمان‌بندی DAB

• تبدیل ارز قبل از انتخاب ملک: می‌تواند مشکلات شناسایی، به ویژه برای تابعیت ایجاد کند.

• پرداخت به فروشنده قبل از برنامه‌ریزی DAB: تطابق را دشوارتر می‌کند.

• منتظر ماندن تا نوبت طابو برای پرسیدن در مورد DAB: DAB باید قبلاً وارد فرآیند طابو مربوطه شده باشد.

• فراموش کردن ارسال KEP: یک سند چاپی کل جریان کاری مدرن نیست.

• استفاده از اداره طابو اشتباه: می‌تواند تأخیر اداری ایجاد کند.

• تبدیل مبلغ اشتباه: مبلغ DAB مستقیماً با ارزش معامله رسمی مرتبط است.

• درج کمیسیون و هزینه‌ها: مبلغ فروش DAB باید قیمت ملک مربوطه را نشان دهد، نه هزینه‌های نامرتبط.

• استفاده از رسید معمولی تبدیل ارز: فرض نکنید که رویه DAB ملک را برآورده می‌کند.

• شماره پاسپورت اشتباه: قبل از نهایی‌سازی آن را اصلاح کنید.

• مرجع ملک اشتباه: به ویژه برای معاملات تابعیت جدی است.

• ترکیب املاک متعدد بدون تخصیص واضح: مستندات هر ملک باید قابل ردیابی باشد.

اشتباهات رایج اقساط

• از دست دادن DABهای قبلی: هر سند را نگه دارید.

• رفتار با همه DABها به گونه‌ای که گویی نرخ ارز یکسانی دارند: هر کدام ارزش لیر ترکی خاص خود را دارند.

• عدم تطابق پرداخت‌ها با DABها: یک برنامه پرداخت نگه دارید.

• فراموش کردن زمان‌بندی قولنامه فروش: به ویژه برای تابعیت خطرناک است.

سوالاتی که قبل از DAB باید از بانک پرسید

از بانک بپرسید:

• آیا معاملات داوینیز آلوم بلجسی برای املاک خارجی را پردازش می‌کنید؟

• کدام ارزهای خارجی را می‌توانید مستقیماً بپذیرید؟

• به چه اطلاعاتی از خریدار نیاز دارید؟

• به چه اطلاعات ملکی نیاز دارید؟

• چه معادل دلار آمریکایی ظاهر می‌شود؟

• چه مبلغ لیر ترکی ظاهر می‌شود؟

• DAB چه زمانی صادر می‌شود؟

• آیا در همان روز از طریق KEP ارسال می‌شود؟

• کدام اداره طابو آن را دریافت می‌کند؟

• چگونه می‌توانم ارسال را تأیید کنم؟

سوالاتی که قبل از پرداخت باید از فروشنده پرسید

بپرسید:

• قیمت دقیق توافق شده ملک چقدر است؟

• فروشنده ثبت‌شده کیست؟

• پرداخت به کدام حساب بانکی واریز می‌شود؟

• اگر حساب دیگری استفاده می‌شود، چرا؟

• آیا کمیسیون و خدمات به صورت جداگانه صورتحساب می‌شوند؟

• انتقال طابو چه زمانی انجام می‌شود؟

• آیا معامله به صورت اقساطی است؟

• آیا قولنامه فروش درگیر است؟

• برای توسعه‌دهنده: کدام شخصیت حقوقی واحد را می‌فروشد؟ آیا حساب پرداخت متعلق به آن شخصیت است؟ آیا مالیات بر ارزش افزوده جداگانه است؟ آیا مبلمان جداگانه است؟ آیا هزینه‌های خدمات یا مشاوره تابعیت جداگانه است؟

یک مثال عملی از DAB

یک خریدار خارجی را در نظر بگیرید که آپارتمانی در استانبول خریداری می‌کند.

• قیمت توافق شده ملک: معادل ۴۲۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• ارز خریدار: یورو

• فروشنده: شرکت توسعه‌دهنده ترکی

• معامله: فروش مستقیم معمولی

خریدار و فروشنده ابتدا موارد زیر را تأیید می‌کنند:

• بخش مستقل دقیق

• شرکت فروشنده

• قیمت واقعی خرید

سپس خریدار با یک بانک تماس می‌گیرد و به وضوح بیان می‌کند که تبدیل برای:

• تملک ملک توسط شخص حقیقی خارجی

است. بانک یورو را از طریق مکانیزم قابل اجرا پردازش کرده و DAB حاوی موارد زیر را صادر می‌کند:

• هویت خریدار

• پاسپورت / شناسه خارجی

• معادل دلار آمریکا

• معادل لیر ترکی

• عبارت هدف معامله مورد نیاز

بانک DAB را از طریق KEP به اداره طابو مربوطه ارسال می‌کند.
سپس معامله ملک با استفاده از ارزش لیر ترکی ثبت شده تحت چارچوب DAB پیش می‌رود.
این ساختاری بسیار قوی‌تر از این ایجاد می‌کند:

«خریدار به طور تصادفی ۴۲۵,۰۰۰ یورو ارسال می‌کند و از نماینده می‌خواهد بعداً مدارک را اصلاح کند.»

یک مثال عملی از تابعیت

حالا فرض کنید:

• قیمت ملک: ۴۲۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• TTB: مبلغ واجد شرایط ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB: معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• پرداخت بانکی: پرداخت واجد شرایط ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

سرمایه‌گذار هنوز به سایر شرایط تابعیت نیاز دارد، اما اسناد اصلی ارزش نسبتاً هماهنگ هستند.

حالا فقط یک عنصر را تغییر دهید:

• DAB: ۳۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا

ساختار مالی به طور مادی متفاوت می‌شود زیرا چارچوب فعلی تابعیت می‌تواند مبلغ در نظر گرفته شده را به مبلغ DAB در مواردی که TTB از DAB بیشتر است، محدود کند.
به همین دلیل است که برنامه‌ریزی DAB باید قبل از نهایی‌سازی انجام شود.

چک‌لیست تحقیق DAB

قبل از تبدیل ارز

• ملک دقیق شناسایی شد

• فروشنده تأیید شد

• قیمت واقعی خرید توافق شد

• بانک صحیح شناسایی شد

• هدف معامله برای بانک توضیح داده شد

• در صورت لزوم هدف تابعیت افشا شد

• مبلغ DAB محاسبه شد

• هزینه‌های غیر ملکی جدا شد

قبل از صدور DAB

• نام خریدار تأیید شد

• پاسپورت یا شناسه خارجی تأیید شد

• داده‌های ملک در دسترس است

• ارز صحیح انتخاب شد

• اداره طابو صحیح تأیید شد

پس از صدور DAB

• نام صحیح است

• شناسه صحیح است

• معادل دلار آمریکا صحیح است

• مبلغ لیر ترکی بررسی شد

• عبارت هدف معامله وجود دارد

• در صورت لزوم اطلاعات ملک برای تابعیت وجود دارد

• ارسال KEP تأیید شد

قبل از پرداخت به فروشنده

• حساب گیرنده تأیید شد

• رابطه با فروشنده تأیید شد

• شرح پرداخت آماده شد

• مبلغ با DAB تطابق داده شد

• الزامات رسید بانکی تابعیت در نظر گرفته شد

قبل از طابو

• DAB توسط طابو دریافت شد

• تمام DABهای اقساط نگهداری شد

• رسیدهای پرداخت نگهداری شد

• مبلغ فروش واقعی تطابق داده شد

• در صورت لزوم TTB تطابق داده شد

توالی صحیح DAB

یک خریدار قوی دنبال می‌کند:
ملک → فروشنده → قیمت → بانک → ارز → DAB → KEP → پرداخت → طابو

یک خریدار ضعیف دنبال می‌کند:
پرداخت → سردرگمی → نماینده → بانک → «آیا می‌توانید DAB من را تعمیر کنید؟» → مشکل طابو

توالی مهم است.

نکات کلیدی (بخش ۲)

• اخذ DAB صرفاً به معنای مراجعه به یک صرافی نیست.

• معامله ملک باید از ابتدا به درستی ساختاریابی شود.

• تحت چارچوب TKGM ۲۰۲۲/۱، مبلغ ارز خارجی مربوط به خرید ملک باید قبل از تملک از طریق یک بانک به مکانیزم بانک مرکزی فروخته شود و DAB مربوطه در فرآیند طابو استفاده می‌شود. فروش ارز خارجی ممکن است توسط خریدار، فروشنده، یا وکیل یا نماینده مجاز آنها انجام شود.

• ارزهای پشتیبانی شده که توسط بانک‌ها مستقیماً تحت این چارچوب به بانک مرکزی فروخته می‌شوند عبارتند از: USD، EUR، GBP. سایر ارزها توسط بانک تحت فرآیند نرخ متقاطع قابل اجرا قبل از فروش به بانک مرکزی به یکی از این ارزها تبدیل می‌شوند.

• DAB باید حاوی اطلاعات اصلی شامل: نام و نام خانوادگی، شماره پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی، معادل دلار آمریکا، عبارت هدف معامله مورد نیاز باشد و معادل لیر ترکی نیز ثبت می‌شود.

• برای معاملات فعلی تابعیت، DAB باید علاوه بر این، ملک خاص را از طریق شماره ملک یا در صورت عدم دسترسی، از طریق جزئیات مربوط به قطعه/پرسل و بلوک/بخش مستقل شناسایی کند.

• ارزش لیر ترکی نشان داده شده در DAB صرفاً اطلاعاتی نیست. این ارزش به ارزش مورد استفاده در فرآیند رسمی سند مالکیت تبدیل می‌شود و طابو محاسبه ارزش ارز جدیدی را در تاریخ درخواست انجام نمی‌دهد.

• بنابراین خریداران خارجی باید به مبلغ DAB توجه زیادی داشته باشند زیرا بر مبلغ رسمی معامله تأثیر می‌گذارد.

• مبلغ فروش DAB همچنین نباید شامل هزینه‌های نامرتبط مانند کمیسیون و هزینه‌ها خارج از قیمت فروش ملک یا قولنامه فروش باشد.

• یک قانون عملیاتی مهم دیگر در ۹ دسامبر ۲۰۲۲ لازم‌الاجرا شد. از آن تاریخ، DABهای تازه صادر شده باید توسط بانک صادرکننده به اداره طابو مربوطه از طریق KEP در همان روز ارسال شوند.

• DAB باید قبل از اینکه طرفین بتوانند درخواست معامله ملک مربوطه را ارائه دهند، به اداره طابو رسیده باشد.

• بنابراین: DAB چاپی به تنهایی ≠ جریان کاری کامل مدرن DAB. ارسال بانک به طابو از طریق KEP مهم است.

• خریدهای اقساطی نیز می‌توانند در سیستم مدیریت شوند. پرسش و پاسخ فعلی TKGM تأیید می‌کند که ممکن است DABهای جداگانه برای هر پرداخت جزئی صادر شود. این بدان معناست که خریدارانی که پیش‌پرداخت، قسط دوم، قسط نهایی را انجام می‌دهند، باید تمام DABهای خود را حفظ و تطابق دهند.

• برای معاملات قولنامه فروش، زمان‌بندی به ویژه مهم می‌شود. DAB مربوط به بخش پیش‌پرداخت شده باید قبل از درخواست طابو مربوطه ارسال شود، و در معاملات فعلی قولنامه فروش تابعیت، DAB مورد نیاز باید حداقل برای پیش‌پرداخت حداکثر تا تاریخ قرارداد قولنامه فروش صادر شود.

• در نهایت، DAB و پرداخت به فروشنده هرگز نباید اشتباه گرفته شوند. برای انطباق معمول DAB خریدار خارجی، TKGM DAB را به عنوان سند کلیدی ارز خارجی شناسایی می‌کند. برای معاملات تابعیت، TKGM علاوه بر آن به مدرک بانکی پرداخت از خریدار به فروشنده نیاز دارد.

• بنابراین: DAB = تبدیل ارز در حالی که رسید بانکی = مدرک پرداخت و TTB = تعیین ارزش تابعیت است.

• خریدار باید هر سه را به گونه‌ای بسازد که داستان مالی یکسانی را روایت کنند.

بهترین فرمول عملیاتی این است:
ملک صحیح → خریدار صحیح → مبلغ DAB صحیح → بانک صحیح → ارسال KEP صحیح → گیرنده پرداخت صحیح → مدرک پرداخت صحیح → مبلغ طابو صحیح = کنترل بهتر پرداخت خریدار خارجی

برای تابعیت:
+ TTB صحیح → آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا → ممنوعیت سه ساله

DAB برای تابعیت ترکی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی در سال ۲۰۲۶

برای یک خریدار خارجی معمولی، DAB در درجه اول بخشی از فرآیند انطباق ارز خارجی مرتبط با تملک ملک است.
با این حال، برای یک سرمایه‌گذار تابعیت، DAB بخشی از یک سیستم تأیید ارزش بسیار بزرگتر می‌شود.

چارچوب فعلی تابعیت باید به عنوان چندین لایه جداگانه اما مرتبط درک شود:
ملک → TTB → DAB → پرداخت بانکی → مبلغ فروش رسمی → ممنوعیت سه ساله

یک سرمایه‌گذار تابعیت نمی‌تواند با خیال راحت تنها به یکی از این عناصر تکیه کند.

آستانه سرمایه‌گذاری ملکی فعلی: ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل واجد شرایط به ارز خارجی، همراه با ممنوعیت سه ساله مورد نیاز برای انتقال.
راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت بیان می‌کند که قیمت فروش رسمی یا مبلغ قولنامه فروش و کل پرداخت واجد شرایط باید به طور مستقل حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری قابل اجرا را برآورده کنند، در حالی که ارزش سرمایه‌گذاری همچنین باید از طریق چارچوب فعلی TTB تأیید شود.
بنابراین: DAB به تنهایی ≠ صلاحیت تابعیت

مهمترین قانون تابعیت

یک خریدار خارجی هرگز نباید با این شروع کند:

«۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا تبدیل کردم، بنابراین ملک من واجد شرایط است.»

در عوض، بپرسید:

«آیا TTB، DAB، پرداخت واقعی و مبلغ رسمی معامله همگی از سرمایه‌گذاری مورد نیاز پشتیبانی می‌کنند؟»

این تمایز از یکی از پرهزینه‌ترین اشتباهاتی که یک سرمایه‌گذار تابعیت می‌تواند مرتکب شود، جلوگیری می‌کند.

DAB و TTB باید با هم تحلیل شوند

همانطور که در ماده ۱۷ توضیح داده شد:

• DAB تبدیل ارز خارجی واجد شرایط را مستند می‌کند.

• TTB مبلغ سرمایه‌گذاری شناسایی شده در چارچوب ارزش‌گذاری فعلی تابعیت مبتنی بر ملک را تعیین می‌کند.

آنها عملکردهای متفاوتی را انجام می‌دهند.
اما برای تابعیت، آنها با هم تعامل دارند.

اگر TTB از DAB بالاتر باشد چه اتفاقی می‌افتد؟

راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت یک قانون بسیار مهم ارائه می‌دهد.
در مواردی که از چندین ملک استفاده می‌شود و مبلغ دلار آمریکا نشان داده شده در TTB برای یک ملک خاص از DAB ارائه شده برای همان ملک بیشتر است:
برای آن مقایسه فقط مبلغ DAB در نظر گرفته می‌شود.
این یک سقف عملی ایجاد می‌کند.

مثال: TTB ۴۳۰K، DAB ۳۹۰K
فرض کنید:

• مبلغ سرمایه‌گذاری TTB: ۴۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB: ۳۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا

خریدار ممکن است فکر کند:

«TTB بالای ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا است، بنابراین تابعیت مشکلی ندارد.»

این نتیجه‌گیری ایمن نیست.
DAB فقط از ۳۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا برای این مقایسه پشتیبانی می‌کند.
بنابراین، سرمایه‌گذار نمی‌تواند به سادگی به رقم بالاتر TTB تکیه کند.

قانون حیاتی: اگر TTB > DAB، DAB می‌تواند مبلغ در نظر گرفته شده را محدود کند

به همین دلیل است که مبلغ DAB باید قبل از نهایی‌سازی برنامه‌ریزی شود، نه اینکه به عنوان یک فکر اداری پس از آن تلقی شود.

اگر DAB از TTB بالاتر باشد چه اتفاقی می‌افتد؟

حالا اعداد را معکوس کنید.

• DAB: ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• TTB: ۳۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا

خریدار بیش از ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا تبدیل کرده است.
اما TTB حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری مورد نیاز را تعیین نمی‌کند.
DAB بالاتر TTB را به ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا تبدیل نمی‌کند.
بنابراین: DAB بالا نمی‌تواند به طور خودکار TTB پایین را نجات دهد

مثال: DAB ۵۰۰K، TTB ۳۸۵K
فرض کنید:

• قیمت درخواستی توسعه‌دهنده: ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB: ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• پرداخت بانکی: ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• TTB: ۳۸۵,۰۰۰ دلار آمریکا

یک فروشنده ممکن است بگوید:

«شما نیم میلیون دلار پرداخت کردید، بنابراین تابعیت باید واجد شرایط باشد.»

اما سیستم فعلی TTB پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ از مبلغ یا تعیین حداقل سرمایه‌گذاری نشان داده شده در TTB پس از فرآیند ارزیابی رسمی مبتنی بر نرم‌افزار استفاده می‌کند. TKGM بیان می‌کند که این TTBهای جدید مستقیماً بدون بررسی ارزش‌گذاری اختیاری جداگانه توسط دفتر طابو به معامله وارد می‌شوند.
بنابراین: پول خرج شده ≠ به طور خودکار ارزش تابعیت

آزمون تابعیت چهار مبلغی

یک روش مفید برای ساختاریابی معامله، نظارت بر چهار رقم است.

۱. TTB: آیا تعیین ارزش رسمی تابعیت از سرمایه‌گذاری مورد نیاز پشتیبانی می‌کند؟
۲. DAB: چه مقدار ارز خارجی واجد شرایط برای ملک تبدیل شد؟
۳. مبلغ فروش رسمی: چه مبلغی در سند رسمی مالکیت یا ساختار قولنامه فروش واجد شرایط ذکر شده است؟
۴. پرداخت بانکی: خریدار چقدر می‌تواند ثابت کند که واقعاً از طریق ردپای بانکی مورد نیاز پرداخت کرده است؟

برای یک معامله تابعیت قوی: هر چهار مقدار باید با آستانه مورد نیاز سازگار باشند

مثال: ساختار قوی تابعیت

• TTB: ۴۲۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مبلغ فروش رسمی: معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• پرداخت بانکی واجد شرایط: معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

هر چهار رقم مالی اصلی بالای ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا باقی می‌مانند.
این تابعیت را تضمین نمی‌کند، زیرا سایر الزامات قانونی همچنان اعمال می‌شوند.
اما ساختار ارزش منسجم است.

مثال: ساختار ضعیف تابعیت

• TTB: ۴۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مبلغ فروش رسمی: معادل ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• پرداخت بانکی: ۳۸۰,۰۰۰ دلار آمریکا

اکنون یک مشکل آشکار وجود دارد.
پرداخت واقعی مستند شده زیر آستانه تابعیت قرار می‌گیرد.
TTB بالا و DAB بالا جایگزین مدرک پرداخت ناکافی نمی‌شوند.

DAB در مقابل پرداخت بانکی برای تابعیت

راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت به یک سند بانکی تأیید شده نیاز دارد که نشان دهد مبلغ واجد شرایط به فروشنده ملک یا گیرنده مرتبط مناسب پرداخت شده است.
همچنین نیاز دارد که رسید پرداخت حاوی اطلاعات ملک مربوطه نشان داده شده در DAB باشد یا به معامله DAB مرتبط اشاره کند.
بنابراین: DAB = تبدیل ارز در حالی که رسید بانکی = مدرک پرداخت واقعی
سرمایه‌گذاران تابعیت معمولاً نیاز دارند که هر دو مفهوم هماهنگ باشند.

رسید پرداخت باید به ملک مرتبط باشد

ردپای پرداخت نباید مبهم باشد.
یک سابقه پرداخت قوی باید پول را به موارد زیر مرتبط کند:

• خریدار

• فروشنده یا گیرنده واجد شرایط

• ملک

• معامله DAB

راهنمای فعلی TKGM به طور خاص نیاز دارد که رسید پرداخت حاوی اطلاعات ملک ظاهر شده در DAB باشد یا به معامله DAB مربوطه اشاره کند.
این باعث می‌شود تأیید زنجیره مالی آسان‌تر شود.

پرداخت به فروشنده ثبت‌شده

واضح‌ترین ساختار به طور کلی این است:
خریدار → فروشنده ثبت‌شده

مثال:
خریدار خارجی آپارتمانی را از ABC İnşaat A.Ş. خریداری می‌کند.
پرداخت به حساب بانکی شرکت مستند ABC İnşaat A.Ş. می‌رود.
درک ردپای مالی آسان است.

آیا پرداخت می‌تواند به شخصی غیر از فروشنده برود؟

احتمالاً، بله.
راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت بیان می‌کند که دفتر طابو می‌تواند در صورت وجود رابطه معقول در مواردی که پرداخت به شخص مرتبطی مانند:

• نماینده مجاز

• همسر

• دارنده حقوق تحت قرارداد ساخت در ازای سهم زمین

• طلبکار وام‌مسکن

• طلبکار توقیف

• حساب مالک شرکت

بسته به شرایط، ارزیابی کند که آیا رابطه معقولی وجود دارد یا خیر.
این اجازه برای ارسال پول به هر حساب مناسبی نیست.
باید یک رابطه مستند و قابل درک وجود داشته باشد.

مثال: طلبکار وام‌مسکن
فرض کنید ملک دارای وام‌مسکن است.
معامله نیاز دارد که بخشی از قیمت فروش مستقیماً به بانک طلبکار پرداخت شود تا وام‌مسکن آزاد شود.
آن پرداخت ممکن است ارتباط مشروعی با فروش داشته باشد.
خریدار باید موارد زیر را حفظ کند:

• دستورالعمل پرداخت

• اطلاعات وام‌مسکن

• رسید بانکی

• مستندات آزادسازی
  تا ردپای پول قابل درک باقی بماند.

مثال: حساب شخصی نماینده
حالا فرض کنید نماینده گفته است:

«۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا را به حساب بانکی شخصی من ارسال کنید. ما بعداً با فروشنده تسویه می‌کنیم.»

این باید تحقیقات جدی را ایجاد کند.
بپرسید:

• چرا نماینده پول را دریافت می‌کند؟

• آیا نماینده به طور قانونی مجاز است؟

• آیا فروشنده این را تأیید می‌کند؟

• آیا در قرارداد منعکس شده است؟

• آیا طابو رابطه پرداخت را می‌پذیرد؟

• آیا مدرک پرداخت تابعیت را برآورده می‌کند؟

مگر اینکه رابطه به وضوح مستند شده باشد، این یک ساختار پرخطر است.

پرداخت‌های توسعه‌دهنده

هنگام خرید از یک توسعه‌دهنده، شخصیت حقوقی دقیق فروشنده را شناسایی کنید.
مثال:

• برند بازاریابی: Istanbul Luxury Homes

• فروشنده قانونی: XYZ Gayrimenkul Yatırım A.Ş.

پرداخت‌ها نباید به طور خودکار به موارد زیر ارسال شوند:

• شرکت خواهر

• شرکت بازاریابی

• مشاور

• نماینده فروش فردی
  بدون درک دلیل.

برند تجاری و فروشنده قانونی ملک می‌توانند شخصیت‌های حقوقی متفاوتی باشند.

DAB و املاک متعدد برای تابعیت

یک سرمایه‌گذار خارجی می‌تواند با استفاده از بیش از یک ملک در ساختار خرید مستقیم، به آستانه فعلی تابعیت دست یابد.
راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت بیان می‌کند که هیچ حداکثر تعداد ثابتی برای املاک برای تملک‌های مستقیم وجود ندارد؛ آنچه مهم است رسیدن به مبلغ سرمایه‌گذاری مورد نیاز است.
بنابراین، یک سرمایه‌گذار ممکن است خریداری کند:

• ملک الف: ۲۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• ملک ب: ۲۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• سرمایه‌گذاری ترکیبی واجد شرایط: ۴۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا
  با رعایت تمام الزامات TTB، DAB، پرداخت و معامله قابل اجرا.

هر ملک باید به طور جداگانه پیگیری شود

با یک پرتفوی تابعیت چند ملکی به عنوان یک مجموع ناشناس واحد رفتار نکنید.
برای هر ملک، پیگیری کنید:

این کسری‌های احتمالی را قبل از نهایی‌سازی قابل مشاهده می‌کند.

مثال: دو ملک که به نظر ۴۵۰ هزار می‌رسند اما واجد شرایط نیستند

• ملک الف: TTB: ۲۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا، DAB: ۲۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• ملک ب: TTB: ۲۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا، DAB: ۱۸۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مجموع بازاریابی فروشنده: ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• اما از مقایسه TTB/DAB:

  • ملک الف مشارکت دارد: ۲۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

  • ملک ب محدود است به: ۱۸۰,۰۰۰ دلار آمریکا

  • مجموع: ۳۸۰,۰۰۰ دلار آمریکا

پرتفوی از این مقایسه به ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا نمی‌رسد.
مجموع‌های بازاریابی صلاحیت تابعیت را تعیین نمی‌کنند.

DABهای متعدد برای یک ملک

یک ملک همچنین می‌تواند شامل DABهای متعددی باشد که در آن پرداخت‌ها به صورت اقساطی انجام می‌شود.
مثال:

• DAB 1: ۱۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB 2: ۱۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB 3: ۱۷۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• کل تبدیل شده: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

خریدار باید تمام DABها و مدارک پرداخت مربوطه را حفظ کند.
فرض نکنید که فقط DAB نهایی مهم است.

معاملات اقساطی نیاز به تطابق دارند

برای هر قسط، نگه دارید:

• DAB

• تاریخ

• معادل دلار آمریکا

• معادل لیر ترکی

• رسید پرداخت بانکی

• گیرنده پرداخت

• مرجع ملک

در پایان، کل معامله را تطابق دهید.

DAB و معاملات قولنامه فروش تابعیت

معاملات تابعیت خارج از برنامه نیاز به انضباط زمان‌بندی اضافی دارند.
تحت راهنمای فعلی TKGM، در مواردی که تابعیت بر اساس یک قرارداد قولنامه فروش ملک با سند رسمی (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi) است، مبلغ سرمایه‌گذاری حداقل مورد نیاز باید پیش‌پرداخت شود.
پرداخت واجد شرایط باید حداکثر تا تاریخ قرارداد قولنامه فروش تکمیل شود.
DAB حداقل برای بخش پیش‌پرداخت شده نیز باید حداکثر تا تاریخ قرارداد صادر شود.

توالی خطرناک خارج از برنامه

اجتناب کنید:
امضای قولنامه فروش → پرداخت بعداً → دریافت DAB بعداً → فرض صلاحیت تابعیت

برای یک قولنامه فروش تابعیت، راهنمای رسمی نیاز دارد که مبلغ واجد شرایط تا تاریخ قرارداد مربوطه پرداخت شده باشد.

توالی بهتر خارج از برنامه

استفاده کنید:
تأیید صلاحیت ملک → بررسی Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti → دریافت TTB → برنامه‌ریزی DAB → انجام پرداخت پیش‌پرداخت واجد شرایط → دریافت مدرک پرداخت → امضای قولنامه فروش با سند رسمی → ثبت شرط مورد نیاز

معامله دقیق باید با متخصصانی که پرونده را مدیریت می‌کنند هماهنگ شود.

قانون یک قرارداد قولنامه فروش

تمایز مهم دیگر مربوط به املاک متعدد است.
برای خریدهای مستقیم، می‌توان چندین ملک را ترکیب کرد.
با این حال، برای یک استراتژی تابعیت مبتنی بر قولنامه‌های فروش، راهنمای فعلی نیاز دارد که حداقل مبلغ از طریق یک قرارداد قولنامه فروش به دست آید.
آن قرارداد واحد ممکن است شامل بیش از یک ملک باشد.
اما چندین قرارداد قولنامه فروش جداگانه نمی‌توانند به سادگی برای تأمین آستانه جمع شوند.

مثال

• ساختار بالقوه قابل قبول: یک قرارداد با سند رسمی: آپارتمان الف، آپارتمان ب، آپارتمان ج با مبلغ ترکیبی واجد شرایط: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا.

• تحت راهنمای فعلی به عنوان یک جمع‌بندی ساده قابل قبول نیست: قرارداد ۱ (۱۵۰,۰۰۰ دلار) + قرارداد ۲ (۱۵۰,۰۰۰ دلار) + قرارداد ۳ (۱۲۰,۰۰۰ دلار). سه قرارداد قولنامه فروش جداگانه نمی‌توانند به سادگی برای درخواست تابعیت ترکیب شوند.

آیا می‌توان خرید مستقیم و قولنامه فروش را برای تکمیل آستانه مخلوط کرد؟

راهنمای فعلی TKGM بیان می‌کند که در مواردی که املاکی که قبلاً تحت چارچوب تابعیت تملک شده‌اند به مبلغ مورد نیاز نمی‌رسند، کسری باقی‌مانده را نمی‌توان به سادگی با استفاده از یک قرارداد قولنامه فروش تکمیل کرد.
این دلیل دیگری است برای طراحی معامله قبل از خرید اولین ملک.

DAB و مالیات بر ارزش افزوده (KDV)

یک اشتباه بزرگ در تابعیت، تلاش برای در نظر گرفتن هر هزینه به عنوان بخشی از سرمایه‌گذاری ملکی است.
راهنمای فعلی TKGM بیان می‌کند که مبلغ ارز خارجی که مبنای ارزش ملک / قولنامه فروش اعلام شده رسمی را تشکیل می‌دهد، نباید شامل اقلام پرداخت جداگانه مانند:

• مالیات بر ارزش افزوده (KDV)

• کمیسیون

• هزینه‌ها

• مالیات‌ها

• کارمزدها

خارج از قیمت ملک واجد شرایط باشد.
بنابراین: کل پول نقد خرج شده ≠ به طور خودکار مبلغ ملک واجد شرایط

مثال: مالیات بر ارزش افزوده شما را به طور خودکار بالای ۴۰۰ هزار دلار نمی‌برد
فرض کنید:

• قیمت آپارتمان: ۳۸۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• مالیات بر ارزش افزوده: ۲۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• مجموع: ۴۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا

نتیجه نگیرید:

«۴۱۰ هزار دلار خرج کردم، بنابراین آستانه تابعیت محقق شد.»

مبلغ جداگانه مالیات بر ارزش افزوده نباید به سادگی برای محاسبه رسمی سرمایه‌گذاری به قیمت ملک واجد شرایط اضافه شود.

DAB و کمیسیون

همان قانون.

• ملک: ۳۹۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• کمیسیون ملک: ۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• کل خروج نقدی: ۴۰۵,۰۰۰ دلار آمریکا

کمیسیون به طور خودکار ملک را به یک سرمایه‌گذاری ملکی واجد شرایط ۴۰۵,۰۰۰ دلار آمریکا تبدیل نمی‌کند.

DAB و مبلمان

مبلمان مشکل مشابهی ایجاد می‌کند.
فرض کنید یک توسعه‌دهنده می‌فروشد:

• آپارتمان: ۳۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• بسته مبلمان: ۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مجموع: ۴۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا

خریدار باید بین:

• ملک

• و مبلمان منقول

تمایز قائل شود. فرض نکنید که هر هزینه بسته توسعه‌دهنده بخشی از ارزش ملک واجد شرایط می‌شود.

DAB و هزینه‌های مشاوره تابعیت

همین امر در مورد:

• هزینه وکیل

• مشاور تابعیت

• ترجمه

• دفتر اسناد رسمی (Noter)

• وکالتنامه

• خدمات درخواست

صدق می‌کند. این هزینه‌ها ممکن است بخشی از هزینه کل اخذ تابعیت باشند.
آنها به طور خودکار بخشی از مبلغ سرمایه‌گذاری ملکی نیستند.

DAB و هزینه طابو (Tapu Harcı)

DAB و هزینه طابو مرتبط هستند اما مفاهیم یکسانی نیستند.
برای معاملات خریدار خارجی تحت چارچوب DAB، از مبلغ لیر ترکی ثبت شده در DAB در تهیه سند رسمی مالکیت تحت فرآیند ارز خارجی قابل اجرا استفاده می‌شود.
در عین حال، چارچوب فعلی هزینه طابو در ترکیه نیاز به اعلام مبلغ واقعی تملک / فروش دارد، با رعایت حداقل قانونی که با ارزش مالیات بر املاک (Emlak Vergisi) ملک نشان داده می‌شود.
راهنمای فعلی GİB بیان می‌کند که خریدار و فروشنده هر کدام ۲٪ از ارزش انتقال قابل اجرا را پرداخت می‌کنند.
بنابراین: DAB یک مالیات جداگانه نیست. این بخشی از ساختار انطباق ارز خارجی است. هزینه طابو یک هزینه معامله جداگانه است.

از DAB برای توجیه قیمت فروش جعلی استفاده نکنید

فرض کنید قیمت واقعی ملک: ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر ترکی است.
خریدار و فروشنده نباید به طور مصنوعی معامله را فقط برای تولید رقم اعلام شده پایین‌تر دستکاری کنند.
راهنمای فعلی GİB نیاز به اعلام مبلغ واقعی خرید / فروش دارد، با ارزش مالیات بر املاک (Emlak Vergisi) قابل اجرا که به عنوان حداقل قانونی عمل می‌کند.

DAB و مجوز اقامت ملکی

DAB یک سند انطباق برای تملک ملک است.
این یک سند مجوز اقامت نیست.
یک خریدار خارجی می‌تواند فرآیند DAB را به درستی تکمیل کند و همچنان برای اخذ مجوز اقامت مبتنی بر ملک واجد شرایط نباشد.
اداره مهاجرت در حال حاضر نیاز دارد که ملکی که در مسیر اقامت کوتاه مدت مالک ملک به آن تکیه می‌شود، یک خانه / ملک مسکونی باشد و توسط خارجی برای آن هدف استفاده شود.
فهرست مدارک فعلی e-İkamet همچنین بیان می‌کند که محل اقامت واجد شرایط باید دارای ارزش تاریخ تملک حداقل معادل ۲۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا به لیر ترکی تحت آن مسیر مالک ملک باشد.
بنابراین: DAB ≠ صلاحیت مجوز اقامت

DAB آزمون ۲۰۰ هزار دلاری اقامت نیست

مثال:

• DAB: ۲۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• اما: ملک از نظر قانونی دفتر است

مبلغ DAB به تنهایی واحد را به عنوان یک ملک مسکونی برای مسیر اقامت مالک ملک واجد شرایط نمی‌کند.
طبقه‌بندی ملک و استفاده واقعی همچنان مهم هستند.

آیا زمانی که یک خارجی ملک می‌فروشد، DAB مورد نیاز است؟

الزام اصلی DAB در موارد زیر اعمال می‌شود که:
یک شخص حقیقی خارجی خریدار است

TKGM قانون اجباری تبدیل ارز خارجی را به عنوان اعمال به معاملاتی که خارجیان خریدار هستند و به تملک املاک توسط اشخاص حقیقی خارجی از طریق خرید، توصیف می‌کند.
بنابراین، اگر: فروشنده = فرد خارجی، خریدار = شهروند ترکی باشد، این همان سناریوی تملک DAB با خرید ملک توسط یک شخص حقیقی خارجی نیست.
قانون DAB خریدار خارجی را به طور خودکار صرفاً به دلیل خارجی بودن فروشنده اعمال نکنید.

آیا DAB قابل اصلاح است؟

DAB توسط بانک صادر می‌شود.
اگر یک مشکل واقعی مانند:

• نام نادرست

• شماره پاسپورت اشتباه

• شماره ملک اشتباه

• بخش مستقل اشتباه

• هدف معامله اشتباه

• مبلغ نادرست

را کشف کردید، سند را خودتان ویرایش نکنید یا فرض نکنید که طابو مشکل را نادیده می‌گیرد.
ایمن‌ترین رویکرد عملیاتی این است:
فوراً با بانک صادرکننده تماس بگیرید
و هر گونه اصلاح / جایگزینی لازم را با موارد زیر هماهنگ کنید:

• بانک

• اداره طابو مربوطه
  قبل از پیشرفت معامله.

منابع رسمی فعلی که برای این راهنما بررسی شده‌اند، محتویات DAB مورد نیاز و فرآیند ارسال الکترونیکی را تعریف می‌کنند، اما یک قانون جهانی رو به خریدار ارائه نمی‌دهند که بگوید هر نوع خطای DAB همیشه پس از تکمیل قابل اصلاح است.
بنابراین: در صورت امکان خطاها را قبل از طابو اصلاح کنید.

نام خریدار اشتباه

مثال:

• پاسپورت: Alexander Petrov

• DAB: Alexandre Petrov

فرض نکنید که تفاوت بی‌ضرر است.
از بانک بخواهید قبل از نهایی‌سازی، سند را تأیید / اصلاح کند.

شماره پاسپورت اشتباه

این به ویژه جدی است زیرا TKGM نیاز دارد که DAB حاوی شماره پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی شخصی باشد که ارز به نام او تبدیل می‌شود.
با یک شماره شناسایی اشتباه به عنوان چیزی که نیاز به اصلاح فوری دارد، رفتار کنید.

شماره ملک اشتباه

برای معاملات تابعیت، DAB باید شامل شماره ملک یا در مواردی که آن شماره قابل دریافت نیست، اطلاعات مربوط به قطعه، پرسل، بلوک، بخش مستقل تحت راهنمای فعلی باشد.
اگر به آپارتمان اشتباه اشاره شده است، قبل از استفاده از آن سند در پرونده تابعیت، مشکل را برطرف کنید.

مبلغ DAB اشتباه

یک مبلغ نادرست می‌تواند بیش از یک مشکل تایپ‌گرافی ایجاد کند.
می‌تواند بر موارد زیر تأثیر بگذارد:

• ساختار رسمی معامله

• آستانه تابعیت

• مقایسه TTB/DAB

• مبلغ رسمی سند مالکیت

یک معامله تابعیت را با این فرض نبندید:

«می‌توانیم مبلغ از دست رفته را بعداً به نحوی اضافه کنیم.»

مبلغ DAB مورد نیاز را قبل از معامله برنامه‌ریزی کنید.

ارسال KEP مفقود

از ۹ دسامبر ۲۰۲۲، بانک‌های صادرکننده DAB برای معاملات جدید مربوطه موظف هستند آنها را در همان روز از طریق KEP به اداره طابو مربوطه ارسال کنند.
بنابراین، یکی از کاربردی‌ترین بررسی‌های نهایی این است:

«آیا دفتر طابو واقعاً DAB را دریافت کرده است؟»

DAB وجود دارد اما طابو نمی‌تواند آن را ببیند

دلایل عملی احتمالی عبارتند از:

• دفتر طابو اشتباه

• تأخیر در ارسال

• مرجع ملک اشتباه

• مشکل KEP

خریدار باید مستقیماً با بانک صادرکننده و دفتر طابو هماهنگ کند، نه اینکه فرض کند یک کپی چاپی مشکل سابقه الکترونیکی را حل می‌کند.

سوابق DAB خود را نگه دارید

چارچوب فعلی نگهداری اسناد TKGM، داوینیز آلوم بلجسی را در میان اسنادی که به صورت الکترونیکی در سیستم بایگانی طابو ذخیره می‌شوند، شناسایی می‌کند.
با این وجود، خریدار باید نسخه‌های شخصی از موارد زیر را نگه دارد:

• DAB

• رسیدهای بانکی

• سوابق SWIFT

• قرارداد

• TTB

• طابو
  به ویژه برای معاملات تابعیت.

هشدار کلاهبرداری DAB: «ما می‌توانیم هر مبلغی که نیاز دارید را ایجاد کنیم»

یکی از قوی‌ترین پرچم‌های قرمز این است:

«به ما بگویید به چه مبلغ DAB نیاز دارید و ما همه چیز را ترتیب می‌دهیم.»

DAB باید منعکس‌کننده یک معامله ارز خارجی واقعی و واجد شرایط باشد.
قرار نیست گواهی ساختگی باشد که فقط برای تولید شماره تابعیت طراحی شده است.

هشدار کلاهبرداری DAB: «نیازی به پرداخت به فروشنده نیست»

ادعای خطرناک دیگر:

«DAB کافی است. پول می‌تواند جای دیگری بماند.»

برای تابعیت، مدرک پرداخت همچنان یک الزام جداگانه است.
TKGM به یک سند بانکی تأیید شده نیاز دارد که پرداخت مبلغ واجد شرایط به فروشنده یا گیرنده مرتبط مناسب را نشان دهد.
بنابراین: تبدیل ارز بدون پرداخت واقعی با سرمایه‌گذاری تکمیل شده یکسان نیست

هشدار کلاهبرداری DAB: «DAB بالا TTB را تضمین می‌کند»

نادرست.
DAB و TTB سیستم‌های جداگانه‌ای هستند.
تعیین ارزش حرفه‌ای تابعیت را نمی‌توان صرفاً با تبدیل پول بیشتر جایگزین کرد.

هشدار کلاهبرداری DAB: «حساب نماینده استاندارد است»

شاید یک ساختار قانونی مشروع وجود داشته باشد.
شاید هم نه.
درخواست کنید:

• مجوز کتبی

• تأیید فروشنده

• مبنای قراردادی

• رابطه بانکی

• پذیرش پرداخت تابعیت

هرگز نپذیرید:

«همه این کار را می‌کنند.»

به عنوان تحقیق مالی.

هشدار کلاهبرداری DAB: «بعد از طابو آن را تعمیر می‌کنیم»

برخی از مشکلات اداری ممکن است قابل اصلاح باشند.
اما خریداران نباید عمداً با موارد زیر نهایی‌سازی کنند:

• نام اشتباه

• ملک اشتباه

• مبلغ اشتباه

• مدرک پرداخت مفقود
  با این فرض که همه چیز بعداً قابل تعمیر است.
  در صورت امکان، ناسازگاری‌ها را قبل از نهایی‌سازی برطرف کنید.

ماتریس تصمیم خریدار خارجی

چارچوب DAB سبز / زرد / قرمز

سبز

• خریدار به درستی شناسایی شد

• ملک به درستی شناسایی شد

• مبلغ DAB با استراتژی معامله مطابقت دارد

• پرداخت به فروشنده قابل ردیابی است

• ارسال KEP تأیید شد

• در صورت لزوم TTB / پرداخت / DAB تابعیت هماهنگ هستند

• با رعایت تحقیق گسترده‌تر، به نهایی‌سازی ادامه دهید.

زرد

• اقساط متعدد

• پرداخت از طریق نماینده مجاز

• چندین ملک

• تاریخ‌های مختلف DAB

• ساختار پیچیده توسعه‌دهنده

• اینها می‌توانند مشروع باشند. اما مستندات باید به دقت تطابق داده شوند.

قرمز

• عدم تطابق آستانه TTB/DAB

• نماینده درخواست پرداخت به حساب شخصی بدون اختیار واضح

• هویت خریدار اشتباه

• ملک اشتباه در DAB

• فروشنده از خریدار می‌خواهد مبلغ فروش رسمی را نادیده بگیرد

• ارسال KEP مفقود

• کمیسیون / مبلمان برای رسیدن مصنوعی به ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا استفاده می‌شود

• به خریدار گفته می‌شود که تابعیت توسط خود DAB تضمین شده است

• قبل از انتقال وجوه بیشتر، توقف کنید.

مثال: خرید معمولی قوی

• خریدار خارجی: به درستی شناسایی شد

• ملک: بخش مستقل صحیح

• قیمت: توافق و مستند شد

• DAB: به درستی صادر شد

• KEP: تأیید شد

• پرداخت به فروشنده: قابل ردیابی است

• طابو: به طور مداوم آماده شد

این یک ساختار مالی ساده است.
تحقیق جداگانه سند مالکیت، ایسکان، فنی و مالیاتی همچنان ضروری است.

مثال: خرید قوی تابعیت

• TTB: ۴۲۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• پرداخت: مبلغ واجد شرایط ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• مبلغ فروش رسمی: ثابت

• فروشنده: به درستی شناسایی شد

• ممنوعیت سه ساله: به درستی ثبت شد

معامله از منظر سند ارزش منسجم است.
تابعیت همچنان مشمول بررسی کامل و تصمیم مقامات ذی‌صلاح است.

مثال: تله تابعیت

• قیمت تبلیغ شده: ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• قیمت ملک: ۳۸۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• مبلمان + بسته خدمات: ۳۵,۰۰۰ دلار آمریکا

• کمیسیون: ۱۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• کل خروج نقدی خریدار: ۴۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا

یک فروشنده ممکن است بگوید:

«بیش از ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا خرج کرده‌اید، بنابراین تابعیت مشکلی ندارد.»

این یک نتیجه‌گیری ایمن نیست.
راهنمای فعلی TKGM به صراحت اقلام جداگانه ای مانند مالیات بر ارزش افزوده، کمیسیون، هزینه‌ها، مالیات‌ها، کارمزدها را از در نظر گرفتن به عنوان بخشی از قیمت ملک / قولنامه فروش اعلام شده واجد شرایط صرفاً برای رسیدن به آستانه، مستثنی می‌کند.

مثال: عدم تطابق TTB-DAB

• ملک: آپارتمان الف

• TTB: ۴۲۰,۰۰۰ دلار آمریکا

• DAB: ۳۹۵,۰۰۰ دلار آمریکا

خریدار فکر می‌کند آستانه تابعیت برآورده شده است زیرا TTB از ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا فراتر می‌رود.
اما راهنمای فعلی TKGM مبلغ در نظر گرفته شده را در مواردی که مبلغ TTB ملک از DAB آن بیشتر است، به DAB محدود می‌کند.
بنابراین، این ساختار قبل از نهایی‌سازی نیاز به توجه دارد.

سوالات متداول در مورد DAB در ترکیه

DAB به چه معناست؟
DAB مخفف داوینیز آلوم بلجسی است. این سند، تبدیل ارز خارجی مورد نیاز مرتبط با تملک‌های واجد شرایط ملک توسط اشخاص حقیقی خارجی را مستند می‌کند.

DAB از چه زمانی اجباری شده است؟
TKGM بیان می‌کند که این الزام از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ برای تملک املاک توسط اشخاص حقیقی خارجی از طریق خرید لازم‌الاجرا شده است.

آیا DAB فقط برای تابعیت ترکی است؟
خیر. الزام اصلی DAB به طور گسترده‌تری برای خریدهای واجد شرایط که در آن شخص حقیقی خارجی خریدار است، اعمال می‌شود. تابعیت الزامات اضافی را اضافه می‌کند.

آیا DAB همان رسید بانکی است؟
خیر. DAB تبدیل ارز خارجی را اثبات می‌کند. رسید بانکی پرداخت را اثبات می‌کند.

آیا DAB همان SWIFT است؟
خیر. رسید SWIFT یک انتقال بانکی را مستند می‌کند. خودش یک داوینیز آلوم بلجسی نیست.

آیا DAB همان گزارش ارزش‌گذاری ملک است؟
خیر. DAB مربوط به تبدیل ارز است. ارزش‌گذاری مربوط به ارزش ملک است.

آیا DAB همان TTB است؟
خیر. TTB یک تعیین ارزش سرمایه‌گذاری ویژه تابعیت است.

آیا DAB به مبلغ ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا تابعیت را تضمین می‌کند؟
خیر. TTB، مبلغ رسمی معامله، پرداخت واجد شرایط، صلاحیت ملک و سایر شرایط تابعیت همچنان مرتبط هستند.

اگر TTB از DAB بالاتر باشد چه اتفاقی می‌افتد؟
تحت راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت، در مواردی که مبلغ TTB به دلار آمریکا برای یک ملک از مبلغ DAB ارائه شده برای آن ملک بیشتر شود، برای آن مقایسه فقط مبلغ DAB در نظر گرفته می‌شود.

اگر DAB از TTB بالاتر باشد چه اتفاقی می‌افتد؟
DAB بالاتر به طور خودکار نتیجه TTB را افزایش نمی‌دهد. TTB باید به طور مستقل از تعیین سرمایه‌گذاری مورد نیاز پشتیبانی کند.

آیا می‌توانم از بیش از یک DAB استفاده کنم؟
معاملات اقساطی می‌توانند شامل DABهای متعدد باشند. هر پرداخت باید به وضوح مستند و به ملک مرتبط باشد.

آیا می‌توانم برای تابعیت از املاک متعدد استفاده کنم؟
برای تملک‌های مستقیم، راهنمای فعلی TKGM محدودیت تعداد ثابتی اعمال نمی‌کند؛ آستانه واجد شرایط را می‌توان از طریق چندین ملک با رعایت قوانین قابل اجرا به دست آورد.

آیا می‌توانم برای تابعیت از چندین قرارداد قولنامه فروش استفاده کنم؟
برای تجمیع آستانه تابعیت تحت راهنمای فعلی، خیر. حداقل مورد نیاز باید از طریق یک قرارداد قولنامه فروش واجد شرایط به دست آید، اگرچه آن قرارداد ممکن است شامل چندین ملک باشد.

برای یک قولنامه فروش تابعیت، DAB چه زمانی باید صادر شود؟
حداقل برای بخش پیش‌پرداخت شده، حداکثر تا تاریخ قرارداد قولنامه فروش.

آیا مالیات بر ارزش افزوده می‌تواند در آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری تابعیت محاسبه شود؟
برای ساخت آستانه، مالیات بر ارزش افزوده جداگانه را به سادگی به قیمت پایین‌تر ملک اضافه نکنید. راهنمای فعلی TKGM اقلام جداگانه‌ای مانند مالیات بر ارزش افزوده، کمیسیون، هزینه‌ها، مالیات‌ها و کارمزدها را از مبلغ فروش ارز خارجی که قیمت ملک / قولنامه فروش اعلام شده واجد شرایط را تشکیل می‌دهد، مستثنی می‌کند.

آیا کمیسیون می‌تواند در آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری محاسبه شود؟
به عنوان یک قلم قیمت غیر ملکی جداگانه صرفاً برای رسیدن به آستانه، خیر.

آیا مبلمان می‌تواند برای تابعیت محاسبه شود؟
مبلمان خود دارایی ملکی نیست. فرض نکنید که یک بسته مبلمان را می‌توان به قیمت ملک زیر ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا اضافه کرد تا یک سرمایه‌گذاری ملکی واجد شرایط ایجاد کند.

آیا پرداخت می‌تواند به یک شرکت توسعه‌دهنده برود؟
بله، در صورتی که آن شرکت فروشنده قانونی یا گیرنده واجد شرایط باشد و معامله به درستی مستند شده باشد.

آیا پرداخت می‌تواند به یک نماینده برود؟
راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت به دفاتر طابو اجازه می‌دهد تا روابط معقول شامل گیرندگانی مانند نمایندگان مجاز و سایر افراد مرتبط را ارزیابی کنند. اختیار و رابطه باید مستند شوند.

آیا می‌توانم به نماینده املاک پرداخت کنم؟
فرض نکنید. اگر نماینده فروشنده یا گیرنده مجاز / مرتبط مناسب نباشد، ارسال قیمت ملک به حساب شخصی او می‌تواند ریسک قابل توجهی ایجاد کند.

آیا DAB باید به طابو ارسال شود؟
بله، تحت فرآیند فعلی پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۲، بانک صادرکننده DAB مربوطه را در همان روز از طریق KEP به اداره طابو ارسال می‌کند.

آیا DAB چاپی کافی است؟
فقط به یک کپی چاپی تکیه نکنید. جریان کاری مدرن شامل ارسال الکترونیکی بانک به طابو از طریق KEP است.

آیا DAB اشتباه قابل اصلاح است؟
اگر خطایی پیدا شد، فوراً با بانک صادرکننده و دفتر طابو مربوطه تماس بگیرید. قوانین رسمی اطلاعات DAB مورد نیاز را تعریف می‌کنند، اما خریداران نباید فرض کنند که هر نوع خطایی همیشه پس از معامله قابل تعمیر است. در صورت امکان مشکلات را قبل از نهایی‌سازی برطرف کنید.

آیا زمانی که یک خارجی ملک می‌فروشد، DAB مورد نیاز است؟
قانون اجباری تملک حول معاملاتی است که در آن یک شخص حقیقی خارجی خریدار است. یک فروشنده خارجی با خریدار ترکی به طور خودکار همان سناریوی تملک DAB نیست.

آیا DAB به من مجوز اقامت می‌دهد؟
خیر. صلاحیت اقامت توسط قوانین جداگانه مهاجرتی اداره می‌شود.

آیا DAB ثابت می‌کند که طابو پاک است؟
خیر. تحقیق مستقل طابو را انجام دهید.

آیا DAB ثابت می‌کند که ساختمان دارای ایسکان است؟
خیر. مستندات استفاده از ساختمان باید به طور جداگانه بررسی شود.

آیا DAB ایمنی در برابر زلزله را ثابت می‌کند؟
خیر. DAB یک سند انطباق بانکی / ارز خارجی است. هیچ گواهی مهندسی سازه‌ای ارائه نمی‌دهد.

چک‌لیست نهایی DAB برای خریداران ملک خارجی

هویت خریدار

• شخص حقوقی صحیح خریدار

• نام مطابق با پاسپورت

• شماره پاسپورت یا شماره شناسایی خارجی صحیح است

• در صورت لزوم هدف تابعیت برای بانک افشا شد

ملک

• ملک صحیح شناسایی شد

• بخش مستقل صحیح

• فروشنده صحیح

• شماره ملک تأیید شد

• در صورت لزوم اطلاعات قطعه / پرسل / بلوک در دسترس است

قیمت خرید

• قیمت واقعی ملک به وضوح جدا شد

• کمیسیون جدا شد

• در صورت لزوم مالیات بر ارزش افزوده به طور جداگانه شناسایی شد

• مبلمان جدا شد

• هزینه‌های حقوقی / خدماتی جدا شد

بانک

• بانک می‌فهمد که معامله، تملک ملک توسط خارجی است

• ارز پشتیبانی شده صحیح انتخاب شد

• هدف معامله DAB تأیید شد

• مبلغ DAB قبل از تبدیل برنامه‌ریزی شد

DAB

• اطلاعات خریدار صحیح است

• معادل دلار آمریکا صحیح است

• معادل لیر ترکی بررسی شد

• در صورت لزوم اطلاعات ملک صحیح است

• عبارت معامله مورد نیاز وجود دارد

KEP

• اداره طابو صحیح شناسایی شد

• ارسال بانک تکمیل شد

• دریافت / رویت طابو تأیید شد

پرداخت به فروشنده

• حساب گیرنده صحیح

• رابطه با فروشنده واضح است

• پرداخت قابل ردیابی است

• در صورت لزوم مرجع ملک / DAB درج شد

• رسید بانکی نگهداری شد

پرداخت‌های متعدد

• هر DAB نگهداری شد

• هر رسید پرداخت نگهداری شد

• برنامه DAB / پرداخت تطابق داده شد

• مقادیر لیر ترکی به طور جداگانه نگهداری شد

تابعیت

• TTB بررسی شد

• آستانه فعلی ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا تأیید شد

• DAB کمتر از مبلغ شناسایی شده مورد نیاز نیست

• مبلغ فروش رسمی ثابت است

• پرداخت واجد شرایط ثابت است

• هزینه‌های غیر ملکی حذف شدند

• ممنوعیت سه ساله برنامه‌ریزی شد

قولنامه فروش

• ساختار قرارداد بررسی شد

• پرداخت پیش‌پرداخت واجد شرایط تا تاریخ مورد نیاز تکمیل شد

• زمان‌بندی DAB بررسی شد

• قانون یک قرارداد تابعیت درک شد

نهایی‌سازی نهایی

• تحقیق طابو تکمیل شد

• تحقیق ایسکان تکمیل شد

• مستندات پرداخت تطابق داده شد

• DAB در طابو قابل مشاهده است

• هیچ خطای واقعی شناخته شده‌ای باقی نمانده است

پرچم‌های قرمز نهایی DAB

معامله را متوقف کنید زمانی که:

• «DAB را پس از پرداخت شما انجام می‌دهیم.» ساختار مالی باید قبل از پرداخت برنامه‌ریزی شود.

• «هر رسید تبدیل ارز بانکی قابل قبول است.» این را فرض نکنید.

• «حساب نماینده آسان‌تر است.» درخواست اختیار قانونی و تأیید فروشنده کنید.

• «DAB مبلغ ۴۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا است، بنابراین تابعیت تضمین شده است.» نادرست.

• «TTB فقط ۳۸۰,۰۰۰ دلار آمریکا است، اما DAB بالاتر است.» DAB بالاتر به طور خودکار TTB را تعمیر نمی‌کند.

• «ما مالیات بر ارزش افزوده و کمیسیون را اضافه کردیم تا از ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا عبور کنیم.» اقلام قیمت غیر ملکی جداگانه نباید تحت چارچوب فعلی تابعیت به این روش استفاده شوند.

• «طابو نیازی ندارد که بانک چیزی ارسال کند.» سیستم پس از ۹ دسامبر ۲۰۲۲ نیاز به ارسال بانک از طریق KEP دارد.

• «شماره پاسپورت اشتباه است، اما مهم نیست.» خطاهای شناسایی را قبل از نهایی‌سازی اصلاح کنید.

• «ما می‌توانیم همه چیز را پس از طابو تعمیر کنیم.» عمداً با ناسازگاری‌های شناخته شده نهایی‌سازی نکنید.

جریان کاری کامل DAB برای خریدار خارجی

قوی‌ترین توالی خرید معمولی این است:
تحقیق ملک → تأیید فروشنده → توافق بر سر قیمت واقعی → انتخاب بانک → برنامه‌ریزی تبدیل ارز → اخذ DAB صحیح → تأیید ارسال KEP → انجام پرداخت قابل ردیابی → تکمیل انتقال طابو

برای تابعیت:
تحقیق ملک → تحلیل بازار → TTB → برنامه‌ریزی DAB → تأیید ساختار ۴۰۰,۰۰۰ دلاری → اخذ DAB → KEP → پرداخت بانکی واجد شرایط → فروش رسمی / قولنامه فروش → ممنوعیت سه ساله → تأیید سرمایه‌گذاری تابعیت

فرمول کامل DAB

یک خریدار ضعیف فکر می‌کند:

DAB وجود دارد → معامله ایمن است

یک خریدار قوی‌تر جدا می‌کند:
DAB ≠ رسید بانکی ≠ گزارش ارزش‌گذاری ≠ TTB ≠ طابو ≠ تأیید تابعیت

هر کدام به سوال متفاوتی پاسخ می‌دهند.

فرمول کامل پرداخت برای خریدار خارجی

استفاده کنید:
خریدار صحیح → ملک صحیح → قیمت واقعی خرید → DAB صحیح → ارسال KEP صحیح → پرداخت صحیح به فروشنده → مبلغ صحیح طابو = انطباق بهتر پرداخت

برای تابعیت، اضافه کنید:
TTB صحیح → سرمایه‌گذاری واجد شرایط ۴۰۰,۰۰۰ دلاری → مدرک پرداخت صحیح → ممنوعیت سه ساله

نتیجه‌گیری

داوینیز آلوم بلجسی (DAB) یکی از مهمترین اسناد مالی است که یک خریدار خارجی هنگام خرید ملک در ترکیه با آن مواجه می‌شود.

اما DAB اغلب اشتباه درک می‌شود.

این سند نیست:

• ارزش‌گذاری ملک

• مدرکی مبنی بر اینکه فروشنده پول دریافت کرده است

• سند طابو

• گواهی ایسکان

• تأیید تابعیت

نقش اصلی آن مستندسازی تبدیل ارز خارجی مورد نیاز مرتبط با تملک ملک واجد شرایط است.

TKGM بیان می‌کند که الزام DAB برای خریدهای ملکی که در آن یک شخص حقیقی خارجی خریدار است، اعمال می‌شود و برای چنین تملک‌هایی از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ اجباری شده است.

DAB همچنین رابطه مستقیمی با فرآیند طابو دارد.
معادل لیر ترکی نشان داده شده در سند در تهیه معامله رسمی تحت چارچوب خریدار خارجی قابل اجرا استفاده می‌شود.
از ۹ دسامبر ۲۰۲۲، بانک صادرکننده همچنین باید DAB را از طریق KEP در همان روز به اداره طابو مربوطه ارسال کند.
بنابراین: DAB چاپی کل جریان کاری مدرن معامله نیست.

سرمایه‌گذاران تابعیت با پیچیدگی بیشتری روبرو هستند.
آستانه فعلی سرمایه‌گذاری ملکی ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا باقی مانده است و معامله تابعیت باید همراه با موارد زیر ساختاریابی شود:

• TTB

• DAB

• مبلغ فروش رسمی

• پرداخت بانکی

• ممنوعیت سه ساله

راهنمای فعلی TKGM برای تابعیت، رابطه بین TTB و DAB را به ویژه مهم می‌کند.
زمانی که مبلغ TTB به دلار آمریکا برای یک ملک از DAB ارائه شده برای آن ملک بیشتر شود: مبلغ DAB، مبلغ در نظر گرفته شده را محدود می‌کند

این بدان معناست:

• TTB به مبلغ ۴۳۰,۰۰۰ دلار آمریکا همراه با DAB به مبلغ ۳۹۰,۰۰۰ دلار آمریکا نباید به عنوان سرمایه‌گذاری تابعیت ۴۳۰,۰۰۰ دلاری در نظر گرفته شود.

• عکس آن نیز مهم است. یک DAB بزرگ نمی‌تواند به طور خودکار TTB را که از ارزش تابعیت مورد نیاز پشتیبانی نمی‌کند، نجات دهد.

بنابراین: DAB بالا ≠ ارزش ملک بالا و DAB بالا ≠ تأیید تابعیت

مدرک پرداخت نیز جداگانه است.
راهنمای فعلی TKGM به یک رسید بانکی واجد شرایط نیاز دارد که پرداخت به فروشنده یا گیرنده مرتبط مناسب را نشان دهد، با پرداخت به معامله ملک / DAB مرتبط شود.
بنابراین: DAB = تبدیل ارز در حالی که رسید بانکی = پرداخت و TTB = تعیین ارزش سرمایه‌گذاری تابعیت است

سرمایه‌گذاران خارجی باید این سوابق را به گونه‌ای بسازند که داستان مالی یکسانی را روایت کنند.

یکی دیگر از اشتباهات حیاتی، تلاش برای استفاده از هزینه‌های معامله برای ساخت آستانه تابعیت است.
راهنمای فعلی تابعیت به صراحت قیمت ملک را از اقلام جداگانه‌ای مانند مالیات بر ارزش افزوده، کمیسیون، هزینه‌ها، مالیات‌ها، کارمزدها که نباید به سادگی در مبلغ ملک اعلام شده واجد شرایط لحاظ شوند، متمایز می‌کند.
بنابراین: هزینه کردن بیش از ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا در مجموع لزوماً به این معنی نیست که شما ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا ملک واجد شرایط خریداری کرده‌اید.

استراتژی‌های تابعیت چند ملکی برای تملک‌های مستقیم امکان‌پذیر است، اما هر ملک باید به طور جداگانه تحلیل شود.
سرمایه‌گذار باید قبل از جمع‌آوری پرتفوی، ملک ↔ TTB ↔ DAB ↔ پرداخت را پیگیری کند.
معاملات قولنامه فروش حتی به زمان‌بندی حساستر هستند.
راهنمای فعلی نیاز دارد که مبلغ واجد شرایط پیش‌پرداخت شود و برای DAB، حداقل بخش پیش‌پرداخت شده حداکثر تا تاریخ قرارداد قولنامه فروش مستند شود.

در نهایت، DAB هرگز نباید به عنوان یک فرم بانکی لحظه آخری در نظر گرفته شود.
این بخشی از معماری قانونی و مالی معامله ملک برای خریدار خارجی است.

ایمن‌ترین خریدار برنامه‌ریزی می‌کند:
خریدار → ملک → قیمت → TTB در صورت لزوم → DAB → KEP → پرداخت بانکی → طابو → استراتژی تابعیت / اقامت
قبل از اینکه مبالغ قابل توجهی از کنترل آنها خارج شود.

این قانون مرکزی این راهنما است:
انطباق مالی را قبل از انتقال پول ملک برنامه‌ریزی کنید - نه بعد از آن.